西神ニュータウン研究会 会報

西神ニュータウン研究会
会報
第 147 号
2015 年 7 月
★第 147 回例会「住まいの資産価値を知る～西神ニュータウン街開きから 33 年経過して～」
を開催
去る６月１５日、例会を開催しました。
長年にわたり不動産関係の仕事に携わってこられた田淵康弘氏に、住まいの資産価値をめぐる最近の
動向や活用にあたっての制度、30 年を経過した街のこれからの課題等を話していただきました。
＜今後の予定＞
◇９月例会
第１５０回記念例会として、企画中！！
スペシャルゲストを迎え、「ニュータウンの昨日／今日／明日」を縦横無尽に語っていただく予定です。
詳細は決まり次第お知らせします。
◆第１５１回特別例会（１０月）
・日
時
平成２７年１０月１７日（土）14:00～16:00
・会
場
ユニティ２階
・テーマ
伊川谷の歴史と文化～“古老が古老に話を聞く”シリーズ第 3 弾～
・ゲスト
惣社宮司：近藤公博氏、太山寺住職：辻井定宏氏（聞き手：大海一雄氏）
大講義室
■第 147 回例会記録
・日
時
２０１５年６月１５日（月）18：30～20：30
・会
場
ユニティ特別会議室
・参加者
２５名
・テーマ
住まいの資産価値を知る～西神ニュータウン街開きから 33 年経過して～
・講演者
田淵
靖弘氏（西神ニュータウン研究会世話人）
■お話
◇最近の不動産の状況
近年、住宅地は上昇傾向、商業地は下げ止まった。
外国資本が入ると地価は上がる。
シンガポール政府投資公社が都内のビルを購入、など。
富山市の地価は上がっている。…若者向けのまちづくりが評価されている。
人口は減っているが、世帯数は増えている。⇒住宅需要を生む
近畿圏のマンション動向
新築件数は減っている。2013 年 16％減
2014 年
32％減
マンション適地が少なくなっている。
京都は、高級マンションは売れている。リゾート地化している。
中古物件価格動向…新築の減少・地価の上昇により、上昇傾向にある。
◇不動産価格には以下のものがある。
実勢価格
実際の取引時の価格
公示地価(地価公示法)
標準的な土地についての正常な価格を示すもの。
公的な土地買収など。
路線価(相続税法)
相続税・贈与税評価のもととなる価格。公示価格の約８割。
固定資産税評価額(地方税法)
固定資産税を賦課するための基準となる評価額。同約７割。
◇近隣の地価の状況
・ランキング(2014 年)
・動向
兵庫県：７位/４７
西区全体では下落（-0.85％）
・公示価格事例
西区：375 位/1886 市町村
ただし、ニュータウン内は上昇傾向にある。
竹の台５(駅から 1.2km)139 千円/㎡
(2014 年)
県内では 17 位
学園西町２(同 0.7km)
井吹台西町５（同 1.3km）115 千円/㎡
139 千円/㎡
・神戸市内には資本金 1 億円以上の大企業が 52 社ある。
これらの企業の市内での雇用人数の変動が需要（地価)を左右する。
・自己の住まいの価値を知るため、不動産のチラシや路線価をチェックするとよい。
◇高齢者の住まいと相続
・相続税が変わった。(平成 27 年 1 月 1 日から) 相続税の課税対象世帯数が昨年比約２倍と予想される?
控除額の縮小
（5,000 万円＋1,000 万円✕法定相続人数⇒3,000 万円＋600 万円✕同）
小規模宅地の特例…被相続人居住の住宅の相続に関しての特例
上限は
・相続対象
240 ㎡⇒330 ㎡に緩和されたが、相続人の同居要件は一部厳しくなった。
土地建物はもちろん立木なども対象となる。仏壇などは対象外。
◇リフォームで気をつけること
・具体的なイメージをもつ。
・無理のない資金計画とする。
・マンションの管理規約にしたがう。
・近隣への説明やあいさつをきちんとする。
◇リバースモゲージによる生活の安定
・自宅を担保に、自治体や銀行が年金等の形で融資する制度。自治体では、武蔵野市が最初。
ローンの返済や生活費等に充当するが、売却と違い自宅に住み続けることができる。
・本人死亡後は担保不動産を処分して返済することが多い。
◇空き家対策
「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行された。
（平成 27 年２月 26 日施行、一部は平成 27 年 6 月 10 日施行）
）
・空き家のうち「特定空家等」に指定されると、市町村長は除却の強制執行ができる。
・空き家を放置しない(住めるなら貸す。住めないのなら除却する。)ことが肝要。
■意見交換
★相続時の土地の評価は
☆路線価格(なければ倍率方式)に、補正率・土地面積をかけて算出する。
マンションの土地評価…路線価に区分所有面積(敷地権)を掛ける。
建物は、固定資産評価✕１倍で算出する。
★相続時の小規模宅地の扱いはどう変わったか。
☆これまでは子供が他所に家を持っていても、同居するといえば認められたが、
今後は適用されない。一方、同一敷地で完全分離型の住宅は適用となった。
★中古価格の評価で、道路や交通機関、商業など以外に、緑の多い環境や子育てしやすい街といった
ことは評価されるか。
☆一般的には入っていない。ただ、行政が何に力を入れているかは影響する。学区はある。
★街の価値を高めることが価格に反映すれば、よいのだが。
★リバースモゲージに加え、住み替えを促進する施策も大事。
西神ニュータウン研究会
〒651-2103 神戸市西区学園西町 1-1-1
ＵＮＩＴＹ内
TEL：078-794-4970
FAX：078-794-4910
http://park.geocities.jp/seishin_newtown/