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リート・マーケット・マンスリー
情報提供資料
2012年4月号
※リート …不動産を中心に運用を行う投資信託。正式英語名称は、Real Estate Investment Trusts（略語REIT）
【図１】 リート市場動向
【図２】 地域・市場間のリターン比較
＜2012年3月末時点＞
S&P先進国REIT指数（配当込み） ： 世界・円建て
リート市場
440
600
400
豪州
360
400
300
1 1 / 10 / 3
340
320
200
09/3/9
100
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
300
11/9
9 10
3.2
日本
3.1
世界(ドル建て)
11
12
1
2
3
出所：S&P
0.5%
0.0%
0.0%
1.0%
60.00
GDP(左軸）
’09/12
10
20
5.0%
-10.0%
’11/12
7.0%
120.00
(％)
30
(％)
-30 -20 -10 0
10 20
30
■小売り・・・季節調整済
小売売上高（95年12月
末を100として指数化）
■失業率・・季節調整済失
業率
8.0%
40.00
’95/12
9.0%
10.0%
’97/12
’99/12
’01/12
ＧＤＰ（左軸）
出所：Bloomberg
■ＧＤＰ・・・季節調整済
実質ＧＤＰ（95年12月
末を100として指数化）
100.00
不動産（右軸）
注）対象期間は95年12月末～11年12月末
0
6.0%
-8.0%
’07/12
-10
160.00
-2.0%
’05/12
(％)
20
4.0%
80.00
’03/12
10
注)リートはS&P先進国REIT指数（配当込み）、株式はMSCIワールド・インデックス（配当込み）、
国債はシティグループ世界国債インデックスから各々算出（国別はすべて現地通貨建て）。
出所：Bloomberg、S&P
180.00
-6.0%
’01/12
0
3.1
200.00
-1.5%
’99/12
8.4
0.3
0.1
3.0%
-1.0%
’97/12
5.1
220.00
※ ＮＣＲＥＩＦ指数は、アメリ
カ実物不動産市場における投
資リターンを指数化した指標
-4.0% です。
-2.5%
’95/12
-0.5
-1.3
140.00
-2.0%
-0.5%
-0.3
（ポイント）
■GDP…季節調整済
8.0%
実質GDP
前四半期比変化率
6.0%
■不動産…ＮＣＲＥＩＦ
4.0%
指数前四半期比
変化率
2.0%
1.5%
8.6
19.1
【図４】米各種経済指標推移
10.0%
2.0%
12.8
-1.0
日本
【図３】米GDPと不動産市場推移
2.5%
2.1
1.1
11.7
-1.0
-10
注） 直近は2012年3月末
7.3
米国
米国
-16.5
14.7
8.3
1.3
国
債
-0.9
20.1
-0.6
世界(ドル建て)
株
式
1 1 / 7 /7
12.9
10.7
3.8
オランダ
380
500
ト
6.9
11.0
5.1
株式市場
420
日本
6.2
18.7
3.3
債券市場
700
米国
ー
800
リ
過去1年
過去3ヵ月
5.0
先進国(ドル建て)
460
07/2/22
過去1ヵ月
先進国（円建て）
２０１１年９月以降
２０００年以降
900
http://www.kokusai-am.co.jp
’03/12
小売り（左軸）
注）対象期間は95年12月末～12年2月末
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
’05/12
’07/12
’09/12
11.0%
’11/12
失業率（右軸）
出所：Bloomberg
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
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国際投信投資顧問
リート・マーケット・マンスリー 2012年4月号
【図５】主要都市オフィスマーケット動向（２０１１年１２月）
都市名
賃料変化率
ニューヨーク
ボストン
ワシントンＤ．Ｃ．
シカゴ
サンフランシスコ
ロサンゼルス
ロンドン(シティ）
パリ
フランクフルト
アムステルダム
ブリュッセル
マドリード
東京
シンガポール
香港（Core Central）
上海（浦東）
シドニー
+2.7%
+2.0%
▲1.0%
▲0.5%
+4.5%
▲0.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
±0.0%
▲8.4%
+5.0%
±0.0%
（11/9末比）
【図６】主要リート市場業績予想（２０１２年３月）
空室率
（11/9末比）
国・セクター名
当期
来期
11.5%
16.8%
11.0%
16.1%
11.8%
17.4%
5.2%
6.6%
18.1%
15.8%
11.5%
13.7%
5.1%
6.7%
3.8%
7.1%
9.6%
+0.3%
±0.0%
▲0.4%
▲0.4%
▲1.0%
+1.8%
±0.0%
±0.0%
+0.3%
▲2.2%
▲0.0%
+0.7%
+0.5%
+0.2%
▲0.5%
▲1.5%
+0.3%
アメリカ
105.9
99.2
105.2
113.8
113.8
104.0
115.4
107.1
128.9
105.4
100.6
97.8
158.9
98.3
118.2
109.6
85.3
113.5
106.8
111.8
125.4
121.3
112.6
131.1
112.3
128.3
110.5
104.9
97.3
172.4
97.9
123.0
115.6
97.8
※CBD （Central Business District） ・・・中心業務地区
※アメリカ・・・全てCBDの値
※賃料変化率・・・データ改定に伴い、アジア・オセアニア地域の賃料変化率はグレードA物件からプライム
物件へと変更
※プライム物件はその地域における最上級の物件を示します
オフィス
小売
住宅
ヘルスケア
産業用施設
ホテル
カナダ
イギリス
フランス
オランダ
ベルギー
ドイツ
日本
シンガポール
香港
オーストラリア
※上図は、直近の各決算を100として、証券会社のアナリストのコンセンサス予想をもとに数値化したものです
（アメリカ、カナダ：FFO、日本：当期利益、その他：営業キャッシュフロー、すべて1株当り）
※S&P先進国REIT指数採用銘柄のうち、アナリストによる業績予想がブルームバーグ上集計可能な銘柄をもと
に、時価総額平均加重にて算出（2012年３月末基準）
出所：ＣＢリチャード・エリス、ジョーンズ・ラング・ラサール
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
出所：Bloombergをもとに国際投信投資顧問作成
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
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リート・マーケット・マンスリー 2012年4月号
【図７】 各国リート市場の推移（2006年以降）
北 米
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
欧 州
米国・カナダ
（06年初=100）
（06年初=100）
200
180
カナダ
オランダ・ベルギー・フランス
フランス
160
140
120
100
オランダ
80
米国
60
ベルギー
40
06
07
08
09
10
11
06
12
07
08
オセアニア
160
（06年初=100）
120
100
80
60
豪州
20
06
07
08
09
10
（06年初=100）
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
ニュージーランド
40
10
11
12
11
12
アジア
豪州・ニュージーランド
140
09
11
12
日本・シンガポール・香港
シンガポール
香港
日本
06
注） S&P先進国REIT指数（現地通貨建て、配当込み、国別）に基づく。データ対象期間は2006年1月2日～2012年3月30日
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
07
08
09
10
出所： S&P
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
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●●●グローバル・リートマーケットの動向
先月のグローバル・リートマーケット
★最近の注目トピック
欧州債務懸念の後退や景気回復期待等から上昇
回復が遅れていた日本市場が活性化
2009年以降、主要市場の回復が著しい中で相対的に軟調な推移が続いていた日本
2012年３月のグローバル・リート市場は上昇しました。
ギリシャの債務交換が無事に実施されたこと等から欧州債務懸念が後退したこ
市場でしたが、2012年初から大きく上昇しています。
とや、米国で雇用関連や小売関連の良好な経済指標が発表されたこと等を受け、
堅調推移の背景には、日銀による追加金融緩和策が好感されていることや、実物不
景気回復に対する楽観的な見方が強まったこと等を好感し、欧米市場を中心に多
動産市場の底打ち期待、資金調達環境の改善等があります。また、2007年10月以
くの市場で上昇しました。
来となる新規上場をケネディクス・レジデンシャル投資法人が4月26日に予定して
主要市場が堅調に推移する一方で、豪州市場は上値の重い推移となりました。
いる等、市場の活性化をあらわす出来事が続いています。
米国等の主要市場で上昇基調が続いている中、回復が遅れていた日本市場にも勢い
住宅関連や雇用関連の経済指標が市場予想を下回ったことや、主要貿易相手国で
が出てきており、リート市場全体に活気がみられています。
ある中国の景気減速懸念等が嫌気されました。
（2011年9月末＝100)
世界および各国リート指数(現地通貨建、配当込み）
（2011年9月末～2012年3月末）
130
米国
世界
120
J-REITの新投資口発行額
（億円)
1,000
（2009年1-3月期～2012年1-3月期）
900
豪州
日本
オランダ
14
13
12
12
800
700
110
J-REITのIPO件数
（件)
10
600
8
500
400
6
5
300
100
4
200
100
90
2
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
0
80
11年9月
2009
11年11月
12年1月
注） 世界および各国リートは、S&P先進国REIT指数に基づく。
世界は米ドル建て。
12年3月
4
2010
2011
12
4
2
2
0
0
2001
2003
2005
2007
0
2009
0
0
2011
※個別銘柄の推奨を目的とするものではありません。
出所：S&P
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
出所： （社）不動産証券化協会の資料をもとに国際投信投資顧問作成
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
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リート・マーケット・マンスリー 2012年4月号
●●●個別市場の注目点
世界で不動産取引の増加が続く
買収を受け再編期待が高まる欧州リート市場
2008年の金融危機を契機に世界中で商業用不動産の直接投資が急減しましたが、
3月8日に米最大の小売リート「サイモン・プロパティ・グループ」がフランスの
着実な景気回復等を背景に2009年後半以降、回復基調が続いています。
小売リート「クレピエール」の発行済株式総数の28.7%を取得し、筆頭株主になる
と発表しました。「クレピエール」は欧州各国でショッピングセンター等を保有す
ジョーンズ・ラング・ラサール社の調査によると、2011年通年の商業用不動産
る、欧州を代表するリートのひとつです。
投資額は前年比で28％増加しました。取引額が最も大きかった都市がロンドンで、
ニューヨーク、パリ、東京と続いています。債務懸念から不透明感が続く大陸欧州
この発表を受け、リート市場の再編期待が高まったこと等もあり、欧州の主要
においても、主要市場では取引額が増加しており、不動産取引の活発化が不動産価
リート市場は上昇しました。債務懸念等を背景に上値の重かった欧州リート市場で
格にもプラスの影響を及ぼしています。
したが、割安感が高まっていること等を背景とした価格水準の訂正も期待されます。
不動産市場の活性化を背景にリートが保有する物件の価値が向上する等、リート
市場にとって良好な状況が続いていると考えられます。
 欧州リート指数(先進国、配当込み）
（2012年1月末～2012年3月末）
世界の商業用不動産への直接投資額
（2008年1-3月期～2011年10-12月期）
（億ドル)
（2012年1月末＝100)
1600
110
1400
108
1200
106
1000
800
 クレピエールの概要
銘柄概要
フランスを中心に欧州各国で200
物件以上のショッピングセンター
等に投資。1990年設立。
上場国
業種
総資産
3月8日
「サイモン・プロパティ・グループ」が
「クレピエール」の株式取得を発表
104
600
価格
時価総額
102
400
200
100
0
Q1
Q2
Q3
2008
Q4
Q1
Q2
Q3
2009
Q4
Q1
Q2
Q3
2010
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2011
出所：ジョーンズ・ラング・ラサール
98
1月31日
配当利回り
2月10日
2月20日
3月1日
3月11日
※個別銘柄の推奨を目的とするものではありません。
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料中で使用している指数について」を必ずご覧ください。
3月21日
フランス
小売り
13,007百万ユーロ
(約1.4兆円）
26.00ユーロ
4,931百万ユーロ
（約5,400億円）
5.2％
* 総資産は2011年12月末現在
*価格、時価総額および配当利回りは2012
年3月末現在
出所： S&P、 Bloomberg
KOKUSAI Asset Management Co., Ltd.
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国際投信投資顧問
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本資料は投資環境等に関する情報提供を目的として、国際投信投資顧問が作成したものです。本資料は投資勧誘を目的とするものではありません。
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