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グロ バル REITの投資再考 グローバルREITの投資再考
ご参考資料 2014年3月作成 グロ バルREITの投資再考 グローバルREITの投資再考 ～魅力ある投資先として注目集まるＲＥＩＴ市場 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 日興アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 0 足元のグロ 足元のグローバルＲＥＩＴ市場の動き ルＲＥＩＴ市場の動き ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 1 米国の長期金利の動向に影響を受ける展開に 足元の動き グローバルREIT市場は、近年、総じて堅調に推移していましたが、バーナンキFRB*議長が量的緩和の早期縮小に動く可能 性を示唆した2013年5月以降、米国の長期金利の急速な上昇に伴なって、不安定な動きとなりました。しかしながら、12月に 量的緩和の縮小が決定すると、長期金利が高水準で推移するも、REIT価格は急速に値を戻す展開となっています。 量的緩和の縮小が決定すると、長期金利が高水準で推移するも、 価格は急速に値を戻す展開とな て ます。 *米連邦準備制度理事会 2013年は米国金利の急ピッチの上昇が重石に ＜世界株式およびグローバルREITの価格推移＞ （2012年1月2日～2014年2月28日） 160 150 （％） ※世界株式およびグローバルREITは 2012年1月2日を100として指数化 7 グローバルＲＥＩＴ（左軸） 140 8 6 130 5 120 4 世界株式（左軸） 110 100 90 12年1月 （ご参考）米国10年国債利回り（右軸） 12年4月 12年7月 12年10月 13年1月 13年4月 3 ※網掛は米金利の上昇 およびREITの下落局面 長期金利の上昇は、 ①資金調達コストの上昇 を通じて、REITの収益へ 悪影響を及ぼす、②「利回 り商品」としてのREITの魅 力を低下させる との懸念 力を低下させる、との懸念 を高めました。 しかし、景気回復に伴なう ある程度の金利上昇は自 然なことであり、一般に、こ うした環境下では REIT うした環境下では、REIT の保有する不動産の稼働 率が改善し、賃料が上昇 する傾向にあります。 2 1 13年7月 13年10月 14年1月 ＊グローバルREIT： UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ ・インデックス（米ドルベース、トータルリターン）、 世界株式：MSCI AC ワールド・インデックス（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 2 過去にも金融政策の変更が短期的に市場に影響 足元の動き これまでも、米国の金融政策の変更を市場が織り込む過程において、短期的に市場の変動幅が大きくなる事例がありました。 例えば、2004年6月以降の利上げ局面では、実際の利上げに先立ちREIT価格が下落するなど金融政策の変更を早めに織り 込むような動きがみられましたが、その後の実際の利上げ局面においては、米国の力強い景気回復を背景に、上昇基調を維 持しました。 金利動向を先取りする傾向のあるグローバルＲＥＩＴ ＜米国の政策金利とグローバルREIT価格の推移＞ （ 2003年1月2日～2005年12月30日） 220 200 ※グローバルREITは 2003年1月2日を100として指数化 7 6 利上げ見通しが高まる中、 米国の利上げに先だって REIT価格は下落 180 160 （％） 5 4 グローバルＲＥＩＴ（左軸） 140 3 120 2 米政策金利（右軸） 100 80 03年1月 ＜FFレート（誘導目標）＞ （注）今回のFRBの量的 緩和は、前例がない大規 模なものであるため、そ の出口戦略について、過 去の利上げ局面と単純に 比較できるものではあり ませんが、政策の変更に 対する市場の織り込み状 況を見る上では、参考に できると考えられます。 1 0 03年7月 04年1月 04年7月 05年1月 05年7月 ＊グローバルREIT：UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ ・インデックス（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 3 金融政策の変更は米国景気の明確な改善を示唆 足元の動き 米国の量的緩和の縮小は、世界経済全体に大きな影響を持つ同国の景気が明確な回復基調にあることを示唆していると考 えられます。こうした米国景気の回復は世界経済の牽引役としても注目されており、世界景気の回復とともに世界の不動産市 況にも好影響を与えるものと期待されます。 米国の景気改善はグローバルＲＥＩＴ市場のプラス材料に 100 （％） ＜グローバルREITおよび米国の景気先行指数の騰落率（前年同月比）＞ （2004年1月～2013年12月） 80 10 8 6 グローバルＲＥＩＴ（左軸） 4 20 2 0 0 -20 米景気先行指数（右軸） -2 -40 -4 60 -60 -6 6 -80 04年 景気鈍化傾向 40 景気回復傾向 60 （％） -8 06年 08年 10年 12年 ＊グローバルREIT：UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ ・インデックス（米ドルベース、トータルリターン）、米国の景気先行指数：OECD景気先行指数（米国） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 4 ＲＥＩＴ市場は各国・地域の景気などを反映した動きに 足元の動き 各国・地域のREIT市場は、米国金利の上昇などの影響を受けた場面があったものの、最近では各国・地域の景気動向を反 映した動きになっているとみられます。景気の回復傾向を受け、日米のREITが堅調に推移しているほか、景気回復への期待 が高まる欧州やオーストラリアのREITも上昇しています。一方、中国景気の先行き不透明感の拡がりから、アジアのREITが が高まる欧州やオ ストラリアのREITも上昇しています。 方、中国景気の先行き不透明感の拡がりから、アジアのREITが 軟調な動きとなっています。 景気回復への期待が高まる欧州ＲＥＩＴも上昇傾向に ＜各国・地域のREITのパフォーマンス＞ （2013年5月31日～2014年2月28日） 120 ※2013年5月末を100として指数化 115 日本 110 欧州 オーストラリア 105 100 米国 シンガポール 95 90 香港 85 80 13年5月末 13年7月末 13年9月末 13年11月末 14年1月末 ＊各国・地域REIT： UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ・インデックスの各国・地域別インデックス（現地通貨ベース・トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 5 投資指標など ＲＥＩＴは総じて “割安”な水準に 割安 な水準に REIT価格が、割高なのか、割安なのかを判断する指標として、注目されているものの一つに、純資産価値（NAV〔Net Asset Value〕）とREIT価格を比較したNAVプレミアム・ディスカウントがあります。現在のNAVに対するREIT価格は総じてディスカウ ントされた状態にあり、割安な水準にあります。今後、景気回復や不動産価格の上昇などに伴ない、純資産価値の上昇が期 待される中、割安な水準にあるREITへの注目度が高まっていくものと考えられます。 各国ＲＥＩＴの割安な水準に注目が集まる可能性 割高（ プレミアム） ＜各国のREIT価格とNAVとの比較（ＮＡＶプレミアム・ディスカウント）＞ （2008年1月末 （2008年1月末～2014年1月末） 2014年1月末） 40% 日本 資産価値からみて 割高 20% 米国 割安（ ディスカウント） 0% オーストラリア -20% シンガポール 欧州 香港 -40% 資産価値からみて 割安 -60% 60% ※NAVは、REITが保有する不動産の価値を時価評価した値から借り入れなどの負債を 差し引いて算出されるため、REITの本来価値を表わす指標として使われています。 【上記数値の計算式】 各 各国REIT価格－純資産価値 価格 純資産価値 純資産価値 ×100 -80% 08年 09年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 10年 11年 12年 13年 14年 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 6 分配金利回りも引き続き魅力的な水準に 投資指標など 各国REITの分配金利回りは依然として高く、投資妙味のある水準にあると考えられます。各国REITの分配金利回りを見ると、 その多くが各国の株式配当利回りを上回る水準にあるほか、シンガポールや日本のように、特に10年国債利回りとの差が大 きい国もみられます。今後、景気回復に伴なう国債利回りの上昇の影響を受けても、REITは選好されやすい資産であると考 えられます。 多くの国・地域で各種資産との利回り差が大きい状態に 70 7.0 ＜各国REITの分配金利回り、10年国債利回りおよび株式の配当利回り＞ （2014年2月末時点） （％） REITの分配金利回り 6.1 6.0 10年国債利回り 株式の配当利回り 5.7 4.9 50 5.0 4.0 4.0 4.4 4.3 3.4 3.3 3.5 3.0 30 3.0 2.4 4.0 3.7 2.6 2.2 2.1 2.0 1.9 10 1.0 2.4 27 2.7 1.7 0.5 0.0 シンガポール オーストラリア 香港 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 フランス 米国 日本 英国 ■株式の配当利回り算出にあたり 用いた指数は以下のとおり ・日本：TOPIX〔東証株価指数〕 ・オーストラリア：S&P/ASX200指数 ・シンガポール：シンガポールST指数 ・米国：S&P500種指数 ・英国：FT100指数 ・フランス：CAC40指数 ・香港：香港ハンセン指数 ■REITの分配金利回りは S&P REIT指数の各国ベース （S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 7 投資指標など 進む各国ＲＥＩＴの財務体質の強化 REIT各社は、借入金を減らすなど積極的に財務体質の強化を進めていることから、グローバルREITの負債比率は大きく低下 しています。金利上昇に伴なうREITへの影響は借入金比率が高いほど大きくなることを踏まえると、現在のような借入金比率 においては、金利上昇によるREITの収益への影響は以前に比べ大きくないものと考えられます。 においては、金利上昇によるREITの収益 の影響は以前に比 大きくないものと考えられます。 財務体質の改善を通じて、より良い条件での資金調達が可能に ＜各国REITの借入金比率*の状況＞ 70% 借入金比率の計算の例 *未払い金・買掛金などを含まない 2009年3月末時点 年 月末時点 ＜REITの資産状況＞ 2014年2月末時点 年 月末時点 不動産 60% 金融機関 （銀行など） 借入金 50% 資産 1,000 億円 40% 30% 負債 400 億円 自己資本 600 億円 出資 投資家 20% 10% 0% 上図のREITにおける借入金比率 は、40％※となります。 大陸欧州* カナダ 日本 米国 *ドイツ、フランス、イタリア、オランダ、ベルギー ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 英国 オースト ラリア シンガ ポール 香港 世界全体 ※40％＝ 400億円÷1,000億円×100 （出所）ラサール ラサ ル インベストメント マネージメント マネ ジメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 8 グロ グローバルＲＥＩＴ市場の投資環境について ルＲＥＩＴ市場の投資環境について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 9 回復傾向が強まる世界景気 投資環境 OECD世界景気先行指数の改善が続いています。英国と日本の成長が牽引役となる中、これまで低迷していたオーストラリア も改善傾向にあり、世界景気全体の回復傾向が強まっています。こうした景気回復は、景気の波に数年遅れて追随する傾向 にある不動産市況を中長期的に支えるものとみられ、REIT市場にとっても追い風になるものと考えられます。 日本と英国が世界景気先行指数の牽引役に ＜世界および主要国・地域の景気先行指数の推移＞ （2005年1月～2013年12月） 104 102 100 98 96 94 ※景気先行指数の「世界」は、OECD（経済 協力開発機構）加盟国合計 オーストラリア 英国 世界 ※景気先行指数は、一般に景気の動きに 4-8ヵ月程度先行して動くとされている 92 05年 06年 07年 08年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 09年 10年 11年 日本 米国 12年 13年 （OECDなど信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 10 投資環境 金融市場の安定傾向はＲＥＩＴ市場のプラス要因に VIX指数から見る足元の投資家心理は、様々なイベントの発生によって警戒感を高める場面もみられていますが、TEDスプ レッドは、低い水準で推移しており、金融市場の信用リスクに対する警戒感はみられていません。こうした市場の安定化は、金 融機関などからの融資で資金調達を行なうREIT各社にとってプラス要因であると考えられるほか、投資家心理の安定が今後 のREIT価格の押し上げに寄与するとみられます。 市場の安定化はＲＥＩＴの資金調達環境に好影響 （ポイント） 50 高 （％ポイント） 1.0 0.9 45 40 市場の緊張 低 ＜市場の緊張（信用リスクなど）を示す指標の推移＞ （2011年1月4日～2014年2月28日） （2011年1月4日 2014年2月28日） ＶＩＸ指数（左軸） 0.8 35 0.7 30 0.6 25 0.5 20 0.4 15 0.3 10 0.2 5 ＴＥＤスプレッド（右軸） 0 11年1月 11年5月 11年9月 12年1月 12年5月 12年9月 13年1月 13年5月 13年9月 14年1月 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 0.1 VIX指数とは シカゴ・オプション取引所のボラティリ ティ・インデックスのことで、S&P500種 株価指数を対象とするオプション取引 の値動きをもとに算出・公表されてい ます このVIX指数は投資家心理を示 ます。このVIX指数は投資家心理を示 す数値として利用されており、数値が 高いほど、投資家が相場の先行きに 警戒感を持っているとされています。 TEDスプレッドとは 3ヵ月物米国短期国債（T-bill）の金利 と 3ヵ月LIBOR（ロンドン銀行間取引 と、3ヵ月LIBOR（ロンドン銀行間取引 金利）の金利差です。一般に、金融市 場で信用不安が高まると上昇します。 0.0 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 11 ＲＥＩＴの資金調達はおおむね増加傾向に 投資環境 REITの資金調達額は、2011年下期にはやや落ち込んだものの、その後は米州を中心に持ち直す動きとなっています。世界的 に金利が低水準にあることや、世界景気が回復傾向にあることなどを背景に、REITによる資金調達が今後も続くと考えられるこ とは、REITによる物件の取得を促し、REITの収益を向上させるものと期待されます。 米州を中心に借入と増資の双方で継続する資金調達 ＜地域別の資金調達額＞ （2007年第1Q～2013年第4Q） （億米ドル） ※Q＝四半期 ※Q＝四半期 700 700 米州 600 ＜調達手段別の資金調達額＞ （2007年第1Q～2013年第4Q） （億米ドル） 新規株式公開 欧州 アジア太平洋 その他 500 400 400 300 300 200 200 100 100 0 0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2008 2009 2010 増資 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 500 2007 借入(社債) 600 2011 2012 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 2013 （年） 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 （年） （出所）ラサール インベストメント マネージメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 12 ＲＥＩＴによる物件取得が不動産の流動性向上に寄与 投資環境 各国・地域の不動産取引額は、米州やアジア太平洋を中心に堅調に推移しています。世界景気が回復傾向を強めているほか、 調達した資金をもとにした、REITによる物件の積極的な取得が行なわれていることなどが、実物不動産市場の流動性向上に 寄与しているものと考えられます。 2009年第1四半期を底に持ち直しを続ける実物不動産取引額 ＜実物不動産取引額の推移＞ （2007年第1Q～2013年第4Q） （億米ドル） 3 500 3,500 米州 欧州 * ※Q＝四半期 *欧州には中東 なども含む アジア太平洋 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 2008 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 2009 2010 2011 2012 2013 （年） （出所）ラサール インベストメント マネージメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 13 （ご参考）ＲＥＩＴによる不動産会社や物件の取得事例 ベーロルドハファー （オランダ、複合ＲＥＩＴ） 左記事例に関連する物件など ■ オランダにあるVier Merenショッピングセンター、2014年1月にウニベイル・ロダムコから1億4,750万 ユ ロ（約206億円）で取得すると発表 同物件はアムステルダムの約20㎞の南西にある都市の象徴 ベーロルドハファー ユーロ（約206億円）で取得すると発表。同物件はアムステルダムの約20㎞の南西にある都市の象徴 ベ ド が取得した 的なショッピングセンターで、年間来客数は600万人に上る。 ハマーソン （英国、商業施設ＲＥＩＴ） 「 Vier Merenショッ ピングセンター」→ ■ 2004年1月、フランス北東部、ロレーヌ地方のナンシーに位置するセント・セバスチャン・ショッピング センターの持分の過半数を欧州の不動産投資会社から1億900万ユーロ（約152億円）で取得すると タ 持分 半数を欧 動産投資会社 億 約 億 得する 発表。24,000平方メートル（約7,260坪）の延べ床面積を有し、収容テナント数は大小合わせて105に 及ぶ。ナンシーはフランスの都市トップ20に入る主要都市。 フェデラル・リアルティー・インベストメント・トラスト （米国、商業施設ＲＥＩＴ） ■ 2014年1月に、米ニュージャージー州モンマス郡に位置する2つのショッピングセンター、「The Grove at Shrewbury」と「Brook 35」の持分を1億6,100万米ドル（約164億円）で取得。2つの施設の延べ 床面積は合計で28万5,600平方フィート(約8,000坪)に及ぶ。ニューヨーク都市圏内の優良な立地に あるほか、周辺地域でも有数のショッピングセンターとなっている。 ↑フェデラル・リアルティー・インベストメント・ トラストが取得したの「 Brook 35 」 リージェンシー・センターズ （米国、商業施設ＲＥＩＴ） ■ 2014年2月にテキサス州オースティン、ミラビスタに位置する商業施設を取得すると発表。 延べ床面積68,340平方フィート（約1,900坪） で、高級ブランドや高級レストランが入居している。同 社は参入障壁の高い市場で優良な商業施設を保有する戦略を掲げており、今回の取得も同社の戦 略上 も とし 略上のものとしている。 る ←リージェンシー・セ ンターズが取得を発 表した商業施設 ＊為替は1米ドル＝101.94円、1ユーロ＝139.75円（ともに2014年2月末）で算出 ※上記は2014年1月から2014年2月までの期間に行なわれた各市場の代表的なリートによる物件取得および発表などの一例です。※上記物件を保有する銘柄について、売買を 推奨するものではありません。また、当社ファンドにおける保有、非保有、および、将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません。※銘柄名は日興アセットマ ネジメントが信頼できる情報を基に和訳したものであり 正式名称と異なる場合があります ネジメントが信頼できる情報を基に和訳したものであり、正式名称と異なる場合があります。 （出所）ラサ ル インベストメント マネージメント （出所）ラサール マネ ジメント、各社WEBサイト 各社WEBサイト ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 14 各国の状況について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 15 活発な資金調達が続く米国ＲＥＩＴ市場 米 国 2013年の米国REITの資金調達額は、2000年以降の最高額を更新する約770億米ドルとなり、順調に増加しました。 過去のREIT価格と資金調達額の推移をみると、双方に関連するような動きがみられており、調達した資金を基にしたREIT 各社の積極的な物件取得が、REITの収益を向上させ、REIT価格を押し上げていくことに寄与していると考えられます。 資金調達の活発化がＲＥＩＴ価格の押し上げ要因に ＜米国REITの資金調達額の推移＞ （2000年～2013年） （億米ドル） 800 *米国REIT指数は年末値 （ポイント） 16 000 16,000 IPO（新規公開） 700 14,000 エクイティ（公募増資など） デット（社債発行など） 600 （上記項目はすべて左軸） （上記項目はす て左軸） 12,000 米国ＲＥＩＴ指数（右軸） 500 10,000 400 8,000 300 6,000 200 4,000 100 2,000 0 0 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 米国REIT指数は FTSE NAREIT エクイティ・リ エクイティ・リート・インデックス（米ドルベース ト・インデックス（米ドルベ ス、ト トータルリターン） タルリタ ン） （出所）NAREIT ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません 米国REIT指数は、FTSE ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 16 回復基調を強める不動産価格 米 国 米国では、2009年を底に不動産価格が回復基調を強めています。中でも、REITが投資対象としている、一等地に位置する優 良物件などで構成される商業用不動産価格はリーマン・ショック前の水準を超えています。今後はその動きが全体の価格上昇 に拡がると見込まれるほか、不動産価格の上昇に伴なってREITの保有不動産の資産価値が高まっていくものとみられます。 優良な商業用不動産価格は大きく回復 ＜不動産関連の各価格指数の推移＞ （2001年1月～2014年1月※） 220 ※住宅価格は2013年12月、商業用不動産価格 （優良、非優良物件を含む）は2013年11月まで 商業用不動産価格（S&P社算出） ＊2001年1月を100として指数化 （優良物件） 200 住宅価格 180 160 140 120 100 商業用不動産価格（Moody’s社算出） （優良、非優良物件を含む) 80 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 9 住宅価格は、S&P/ケース・シラー20都市圏住宅価格指数（全米の主要20都市圏における一戸建て住宅の再販価格を元に算出され、S&P社が公表） 9 商業用不動産価格（優良物件）は、Green Street Advisors CPPI Index（REITによる不動産の実際の取引価格データおよび主に一等地に位置する優良物件を時価評価にて算出。交渉 や契約段階での不動産価格（気配値） を指数に反映するため、不動産価格の動向をよりタイムリーに表象） 9 商業用不動産価格（優良・非優良物件を含む）は、Moody’s/REAL RCA Index（Real Capital Analytics社：ニューヨークに本社を置く、商業用不動産投資市場を専門とした調査会社）に よって集計された不動産取引価格データに基づき、Moody’s社が算出。優良、非優良物件を含むものの優良不動産の比重が重い） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 17 米 国 オフィスの賃料上昇にも拡がるシェ ル革命の好影響 オフィスの賃料上昇にも拡がるシェール革命の好影響 米国では、景気回復の動きが進んでいることや、企業業績が改善していることなども相俟って、オフィス需要が増加しています。 中でも、シェール革命の恩恵を受ける傾向にある製造業やエネルギー関連企業の活動が活発化していることなどがオフィス需 要増に大きく貢献しており、米国の主要都市では力強いオフィス賃料の上昇が見込まれています。 オフィス賃料の伸びがＲＥＩＴ各社の収益を後押し ＜米国の主要都市の優良オフィスビルの賃料成長率予想（前年比）＞ （2014年、2015年予想） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% サンフランシスコ ボストン ヒ ヒューストン トン ニューヨーク シアトル ロサンゼルス ダラス フィラデルフィア シカゴ アトランタ 2014年予想 2015年予想 ワシントンD.C. ※上記は過去のものおよび予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。 （出所）Cushman & Wakefield ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 18 本格的な回復の確度が増す米住宅市場 米 国 米住宅市場は、2013年末以降の寒波の影響を受けて、住宅販売件数や住宅着工件数などが下振れしているものの、基調と しては持ち直しの動きをみせています。住宅市場の回復は、それに伴なう住宅価格の上昇とともに、個人消費を押し上げ、さら に住宅に関する雇用や生産の増加などを通じて、米国経済の回復を後押しするものと考えられます。 住 関する雇用 産 増 な を通 、米国経済 回復を後押 するも 考 す。 住宅市場の回復が米経済の回復を後押し ＜新築・中古住宅販売件数の推移＞ （2000年1月～2014年1月） （万戸） 750 700 中古住宅販売 件数（左軸） （万戸） 180 ※季節調整済み、年換算 ※季節調整済み、年換算 160 650 140 600 120 550 100 500 80 450 新築住宅販売件数（右軸） 40 中古住宅市場の規模は、新築 住宅市場より大きいため 同指標 住宅市場より大きいため、同指標 の注目度は高くなっています。 300 00年 02年 04年 06年 200 150 100 60 400 350 ＜住宅着工件数の推移＞ （2000年1月～2014年1月） （万戸） 250 50 20 08年 10年 12年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 0 14年 0 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセ トマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 19 景気回復の裾野が拡がる欧州 欧 州 ユーロ圏では、2013年10-12月期のGDP成長率が前期の7-9月期から加速し、3四半期連続のプラス成長となりました。ドイツ が牽引役となったほか、スペイン、オランダ、ポルトガルでも成長が加速し、イタリアやフランスがプラス成長に復帰するなど、 景気回復の裾野が拡がっていることが示されました。景気の先行きを示す指標であるユーロ圏のPMI（購買担当者景気指数） 景気回復の裾野が拡がっていることが示されました。景気の先行きを示す指標であるユ ロ圏のPMI（購買担当者景気指数） は、製造業、サービス業ともに上昇傾向にあり、2014年もユーロ景気の堅調な拡大が予想されています。 企業の景況感は持ち直し傾向に ＜ユーロ圏PMIの推移＞ （2007年1月～2014年2月） 65 景況感改善 60 景況感悪化 50 55 サービス業 製造業とサービス業を合 わせた総合指数は 8ヵ わせた総合指数は、8ヵ 月連続で景況感の分か れ目である50を上回って 推移しています。 45 製造業 40 総合 35 30 07年 08年 09年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 10年 11年 12年 13年 14年 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 20 欧 州 景気が持ち直す中 賃料は緩やかな成長に 景気が持ち直す中、賃料は緩やかな成長に 欧州のオフィスビル市場は、都市によって回復の度合いはまちまちですが、全体としては安定成長に回帰する見込みです。こ れは、景気に持ち直しがみられていることに加え、これまでの景気後退などによる不動産の開発事業の縮小・中止の影響で、 新規の物件供給が少ない状態にあることなどが背景にあるとみられます。南欧諸国では、オフィスビル市場の回復は遅れる 見込みですが、ロンドンをはじめ主要都市の優良物件に対してはすでに激しい取得競争がみられているようです。 都市によって差はあるものの、概ね強含みのオフィス賃料 -4.0% ＜欧州主要都市の優良オフィス物件の賃料成長（前年比）＞ （2014年、2015年予想） （2014年 2015年予想） -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% ロンドン 6.3% 1 4% 1.4% フランクフルト ク ト ミラノ 10.0% 9.1% 4.0% -2.1% 3.2% 2.3% 2.3% 2 3% ルクセンブルグ 2.0% 2.0% マドリード ブリュッセル 0.0% パリ 0.0% アムステルダム 8.0% 0.0% 1.8% 1.2% 1.4% ※上記は過去のものおよび予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。 2014年予想 2015年予想 （出所）Cushman & Wakefield ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 21 世界各国からの企業進出がオフィス需要に寄与 ア ジ ア シンガポールでは、新規の物件供給が落ち着きを見せる中、最近の低水準にある賃料を利用して、REIT各社が商品取引会 社や法律事務所、ソフトウエア会社など新たな借り手を呼び込んでおり、空室率が低下傾向にあります。香港では、セントラ ル地区を中心に新たなオフィスビルの供給が難しい中 オフィス需要が増加していることに加え テナントには 中心地への ル地区を中心に新たなオフィスビルの供給が難しい中、オフィス需要が増加していることに加え、テナントには、中心地への ニーズが高い金融関連企業が多いことなどから、高い賃料水準が続いています。 ＊シンガポールのラッフルズ地区および香港のセントラル地区はともにアジア有数のオフィス街 堅調に推移するシンガポールおよび香港のオフィス市場 2,000 ＜シンガポール（ラッフルズ地区） のオフィス市場の状況＞ （2000年～2013年） （シンガポールドル） ＜香港（セントラル地区）のオフィス市場の状況＞ （2000年～2013年） （香港ドル） 50% 20,000 45% 18,000 40% 16 000 16,000 1,400 35% 14,000 35% 1,200 30% 12,000 30% 1 000 1,000 25% 10 000 10,000 25% 800 20% 8,000 20% 600 15% 6,000 15% 400 10% 4,000 10% 200 5% 2,000 5% 0% 0 賃料/年間（平方メートル）：左軸 1,800 空室率：右軸 1 600 1,600 0 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 賃料/年間（平方メートル）：左軸 50% 45% 空室率：右軸 40% 0% 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 （出所）ラサール インベストメント マネージメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 22 （ご参考）世界の主要都市におけるオフィス賃料の状況 下図を見ると、世界の主要都市の多くが、賃料下落局面から賃料成長局面に入っていることがわかります。 多くの都市が賃料成長の局面へ ＜グローバル賃料クロック（注）＞ （2013年第4四半期時点） 米州 アジア太平洋 欧州 アムステルダム トロント 賃料ピーク （注）賃料クロックとは 主要都市の賃料水準が、どの局面にあるの かを示します。 一般に、不動産市況においては、景気などと 同様に、賃料の上昇や下落、回復や悪化と いった循環サイクルがあり、この一連のサイ クルが繰り返されるといわれています。 フランクフルト フラ クフルト 賃料成長 減速 ヒューストン、サンフランシスコ 賃料下落 加速 ダラス 賃料成長 加速 ロンドン ＊オフィス賃料は、ビジネス中心地区、もしくは ＊オフィス賃料は ビジネス中心地区 もしくは それに準ずる都市のAグレードオフィス物件 の賃料 賃料下落 減速 東京 ボストン 賃料ボトム ニューヨーク、ロサンゼルス ミラノ、パリ ワシントンＤ.Ｃ.、香港 *イラストはイメージです シンガポール ※賃料クロ クのサイクルおよび都市のプロ トは ジ ※賃料クロックのサイクルおよび都市のプロットは、ジョーンズ ンズ ラング ラサールの分析 ラサ ルの分析 マドリード、シドニー、シカゴ （出所）ジョーンズ ラング ラサール ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 23 グローバルＲＥＩＴ市場について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 24 様々な国・地域の分散投資効果 REITは1960年に米国で誕生し、オランダ、オーストラリアなどでも制度化されました。その後、2001年には日本でREIT市場 が開設され、次いでアジア諸国や欧州でREIT制度導入が続きました。 なお、REIT市場の規模を示す時価総額は、米国が最も大きくなっています。 ＜国別構成比（時価総額ベース）＞ （2014年2月末時点） シン ポ ル シンガポール 3.5兆円 香港 4.5兆円 ＜国別構成比（時価総額ベース）の推移＞ 100% その他 2.5兆円 90% 80% 英国 兆円 6.6兆円 日本 6.6兆円 豪州 7.3兆円 その他 香港 70% 60% 世界合計 92.4 9 約 兆円 米国 51.0兆円 40% 欧州 大陸 10% 大陸欧州 10.4兆円 本 日本 英国 20% 10% 4% 1% 3% 11% 10% 6% 5% 7% 7% 11% 11% 8% 56% 53% 55% 2005年末 2010年末 2014年2月末 13% 63% 6% 4% 5% 7% 14% 11% 50% 30% 3% 1%1% 9% 豪州 米国 0% 両図の構成比は、UBS Global Investors Indexに基づく ※各国・地域の時価総額は、1米ドル＝101.94円（2014年2月末）で円換算しています。 ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません 凡例 2003年末 ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 25 様々な用途の物件を保有するＲＥＩＴ REIT各社は、オフィスや商業施設、住居、ホテルといった様々な用途の物件を複数保有しています。 グローバルREITに投資をすることで、国・地域の分散に加え、「物件の分散」も行なうことができます。 （ご参考）REITの用途別の特徴 ＜世界のREITの保有物件別の構成比率＞ （2014年2月末時点） 用途 ホテル 3.7% オフィス ビル 物流施設 7.1% 賃貸住宅 12.7% 特徴例 ■景気変動の連動性が比較的高い 商業施設 30.5% 賃料 業 傾 あ ■賃料は企業収益によって左右される傾向にある ■賃貸契約期間は概ね3年（欧州地域では比較的長期契約）と なっており、固定賃料が一般的 ■テナントには百貨店、ブランド店などが集まるショッピング・モール や日用品を主に扱うショッピングセンターなどがある 商業施設 ■テナントとの賃貸借契約は長期かつ固定だが、一部では売上 歩合賃料が組み合わされることがある ■賃貸借契約は比較的長期にわたる 物流・ インフラ 施設 オフィス 22.1% 分散型 23 9% 23.9% 構成比は、UBS Global Investors Indexに基づく ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ■倉庫などの物流施設、また、鉄道、空港、港湾、発電所などの ■倉庫などの物流施設 また 鉄道 空港 港湾 発電所などの インフラ施設が投資対象 ■賃貸借契約は長期かつ固定で、安定的な収益が期待できる ■賃料率は企業収益によって左右される傾向にある ■景気変動の影響が比較的少ない 住居 ■人口や世帯の増加率、失業率で稼働率が左右される傾向にある ■一般的に短期の賃貸契約が多い （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 26 通貨の分散効果も魅力のひとつ グローバルREITへの投資を行なうことで、特定の通貨の変動の影響を抑えるといった、通貨の分散効果が期待でき ると考えられます。「国・地域の分散」、「投資物件の分散」に加え、「通貨の分散」もグローバルREITの魅力の一つと いえそうです。 ＜主要通貨の推移（対円）＞ （2013年1月1日～2014年2月28日） 130 円安 125 ユーロ 120 米 米ドル シンガポールドル 5通貨分散投資※ 115 円高 110 105 カナダドル オーストラリアドル 100 95 ※2013年1月1日を100として指数化 90 13年1月 13年3月 13年5月 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 13年7月 13年9月 13年11月 14年1月 ※オーストラリアドル、シンガ ポールドル、カナダドル、米 ドル、ユーロへ等金額投資し た場合の値 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 27 拡がりつつあるＲＥＩＴ市場 新興国においてもREIT市場の創設やREIT制度導入が検討され始めています。REIT制度を導入する国・地域が 増加することで、投資対象の拡大が予想されます。 ＜REIT制度を導入している主な国・地域＞ 北米・ 中南米地域 欧州・中東・ アフリカ地域 アメリカ オランダ ベルギー フィンランド カナダ トルコ ギリシャ スペイン メキシコ ブラジル ラジ フランス ルクセンブルク ク ク ブルガリア イギリス ギリ 南アフリカ イスラエル ラ アジア・ 太平洋地域 リトアニア オーストラリア 日本 ニュージーランド フィリピン シンガポール 韓国 今後導入を検討して いる主な国・地域 いる主な国 地域 マレーシア インド 中国 インドネシア ナイジェリア サウジアラビア スリランカ パキスタン タイ タ バーレーン コスタリカ イタリア ※2014年2月末時点 ドイツ アラブ首長国連邦 香港 台湾 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 28 中長期的な観点からも注目されるＲＥＩＴの躍進 過去において、世界経済の成長とともに、グローバルREIT価格は短期的な変動がありながらも、堅調に推移する傾向がみられ ます。今後についても、中長期的な観点からは世界経済の拡大が期待されており、その拡大を反映するように、グローバル REITが躍進を続けるものと考えられます。 ＜世界のGDP総額とグローバルREIT価格の推移）＞ （1995年～2018年※予想） （兆米ドル） 100 ※グローバルREIT価格 （ポイント） 4,000 は年末値。 2013年は12月末 まで ※世界のGDP総額は2013年の値 以降は予想値 3,600 90 グローバルＲＥＩＴ価格（右軸） 80 3,200 2,800 70 60 2,400 予想 50 2,000 40 1,600 30 1,200 20 800 10 400 世界のＧＤＰ総額（左軸） 0 0 95年 97年 99年 （出所）IMF「World Economic Outlook October 2013」 01年 03年 05年 07年 09年 11年 13年 15年 17年 グローバルREIT ：UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ ・インデックス（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものおよび予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 29 ＲＥＩＴ投資の主なリスク REIT（不動産投信）は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動向、マクロ経 済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に売却すること ができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品ではありません。 REIT（不動産投信）は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の価格が著しく下落し、無価値 になる とも予想されます になることも予想されます。 不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合には、著し い悪影響を受ける可能性があります。 地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。 不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、分配金額が悪影響を受けることがあります。 収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行 収益は 不動産の賃料収入に依存しています 賃料収入は 不動産の稼働率の低下 賃料水準の低下 テナントによる賃料の支払債務の不履行・ 遅延などにより減少する可能性があります。 退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。 （本資料のご利用にあたって） 本資料には、Jones Lang LaSalle Inc.、LaSalle Investment Management Inc.、又はそれらの関係法人等（以下総称して、「JLL」といいます。）が作成し、もしくは取りまとめた、市場分析、市場予測その他の情報 （以下総称して「本件情報」といいます。）が含まれていますが、本件情報は、特定ファンドのために、又は特定ファンドの推奨を目的として作成されたものではありません。 本件情報には、主観的な見解、見通し、予測、 評価、判断、分析等が含まれている場合があります。本件情報に関する正確性、完全性、信頼性及び実現可能性について、客観的な検証は行われておりません。JLLは、本件情報の正確性、完全性、信頼性及び実 現可能性について、明示的にも黙示的にも、一切表明又は保証せず、何ら責任を負いません。本件情報は、時間の経過や金融市場・経済環境の変化等により陳腐化する可能性がありますが、JLLは、本件情報を更 新し、又は訂正する義務を負うものではありません。 JLLの書面による事前の明示的な承諾なく、本件情報の全部若しくは一部を頒布し、又は第三者に提供する資料において引用することを禁じます。 JLL及びそれ らの役職員、従業者及び代理人は、本件情報を利用したこと又は本件情報に依拠したことに起因するいかなる結果についても、一切責任を負いません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 30 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 31