決算説明資料 - 【STARTS】スターツグループ

スターツコーポレーション株式会社
2006年3月期決算説明
「フィービジネスを中心とした収益積層型の事業展開」
海外11拠点
建設
不動産
金融
情報
ゆとり
0
2006年5月30日
◆目次
Ⅰ.2006年3月期　決算概要
＜建設事業＞
決算概要
建設受注事業　業績計画
グループ組織図
＜分譲事業＞
損益計算書
分譲事業　業績計画
連結業績推移
分譲事業戦略①＜アルファグランデ新浦安Ⅱ・葛西Ⅱ＞
【連結】セグメント別売上推移
分譲事業戦略②＜Ｂｒｉｌｌｉａ　Ｇｒａｎｄｅ　みなとみらい＞
【連結】営業利益推移
分譲事業戦略③＜アルファグランデ成田六番街＞
決算概要　貸借対照表
【連結】総資産・有利子負債・自己資本の計画
Ⅲ.トピックス
免震建築普及宣言～「共感のマーケティング」
Ⅱ.2006年3月期　事業戦略
営業利益セグメント別構成比（連結）
スターツの免震建築の受注・開発経過
スターツの免震建物 施工及び計画中［全国５４棟］
重点方針
営業の現状／免震建築の実績が次の受注に繋がる
管理物件数の推移
提携戦略／防災賃貸マンション①～電力会社との提携
賃貸・売買仲介店舗と不動産管理営業所のネットワーク①
賃貸・売買仲介店舗と不動産管理営業所のネットワーク②
海外ネットワーク
提携戦略／防災賃貸マンション②～街角に非常用井戸を設置
研究開発戦略①／「免震・リスクマネジメント研究会」
研究開発戦略②／免震建築における地震波の計測
ピタットハウスの店舗数の推移
研究開発戦略③／狭小地 敷地５５坪から免震建築を可能に
賃貸仲介・不動産管理事業の成長戦略
拡販戦略／高床免震ＦＣ～営業開始２月より
メンテナンス事業・時間貸駐車場事業
募集ネットワーク戦略／免震マンション入居募集ネットワーク
免震建築～実例① 西新井プロジェクト
免震建築～実例② ホテル事業
1
Ⅰ.2006年3月期　決算概要
2
◆グループ組織図
（事業区分）
（業務内容）
（事業区分）
（業務内容）
スターツコーポレーション㈱
建設事業
賃貸住宅等の建築
注文戸建建築・リフォーム
営繕工事
㈱ウィーブ※2
エスティーメンテナンス㈱※2
市場調査・コンサルティング業
九州スターツ㈱※1
スターツピタットハウス㈱※1
スターツコーポレートサービス㈱※1
不動産賃貸管理
ピタットハウスネットワーク㈱※1
情報事業
スターツホーム㈱※1
そ　の　他
事
業
不動産賃貸・売買仲介
スターツ出版㈱※1
出版事業
スターツＣＡＭ㈱※1
スターツアメニティー㈱※1
Starts　International　Hawaii　Inc.※1
スターツ証券㈱※1
証券業
不動産投資顧問業
ホテル・レジャー業
不動産事業
仲介・
賃貸管理事業
スターツ商事㈱※1
スターツケアサービス㈱※2
介護事業
Starts　International　Korea　Co.,Ltd.※2
㈱スターツツーリスト※1
旅行業
台湾世達志不動産顧問（股）※2
スターツホテル開発㈱※1
シャーロック㈱※2
物販・飲食業
Starts　International　Australia　Pty,Ltd.※2
スターツアセットマネジメント投信㈱※2
Starts　Guam　Golf　Resort　Inc.※2
製造業
Starts　Pacific　Inc.※1
㈱スターツ総合研究所※2
Starts(shanghai)Consulting
Service　Limited※2
Starts　Deutsch　land　GmbH.※2
（注）1
Starts　Hong　kong　co.,Ltd.※2
（注）2
Starts　International（Thailand）Co.,Ltd.※2
保証業務
（注）3
賃住保証サービス㈱※2
分譲不動産
事業
スターツデベロップメント㈱※1
篠崎駅西口公益複合施設㈱※1
（注）4
※1　連結子会社
※2　非連結子会社
（注）1
（注）2
（注）3
（注）4
１６社
１５社
Starts　Deutsch　land　GmbH.は、平成17年7月に設立いたしました。
Starts　Hong　kong　co.,Ltd.は、平成17年8月に設立いたしました。
Starts　International（Thailand）Co.,Ltd.は、平成18年1月に設立いたしました。
篠崎駅西口公益複合施設㈱は、平成18年2月に設立いたしました。
3
◆決算概要　損益計算書
連結（１７社）
売上高
営業利益
経常利益
当期利益
EPS（円）
2006年3月期 2005年3月期
実績
実績
87,855
80,352
6,387
6,285
6,410
5,553
2,333
1,850
102.97
82.26
(単位：百万円） ●連結売上高、営業利益、経常利益、
当期純利益　過去最高を更新
前期比
※2006年4月1日に1：2の割合で株式分割を致しました。
7,503
売上高
前期比 9.3％UP
102
営業利益
前期比 1.6％UP
857
経常利益
前期比 15.4％UP
483
当期純利益 前期比 26.1％UP
20.71 2006年3月期よりピタットハウスネットワーク㈱
及び篠崎駅西口公益複合施設㈱を連結子会社
としております。
個別（スターツコーポレーション株式会社） (単位：百万円）
売上高
営業利益
経常利益
当期利益
EPS（円）
2006年3月期 2005年3月期
実績
実績
18,746
48,630
634
3,482
933
2,785
509
1,091
22.35
48.25
前期比
●2005年10月1日に会社分割を実施
-29,884
-2,848
-1,852
-582
-25.90
4
◆連結業績推移
450
（億円）
1,600
387
400
337
350
300
251
200
150
100
50
1,000
1,010
217
184
800
878
803
700
56
16
45
35
25
23
18
121
108
102
90
85 75
63 64
62 55
50
1,400
1,200
1,250
300
250
1,420
600
400
200
0
0
04/3実績
売上総利益
05/3実績
06/3実績
営業利益
07/3計画
経常利益
08/3計画
当期純利益
09/3計画
売上高
5
◆【連結】セグメント別売上推移
＜概況＞
1.仲介賃貸管理事業
600
（億円）
1,600
管理戸数の増加により手数料収入、賃貸収入、メンテナン
ス売上などが前年同期比52億73百万円増収（18.2％UP）。
■管理戸数
520
1,420 1,400
485
500
435
400
349
309
289
300
370
356
341
1,250
1,200
410
380
1,000
1,010
300
878
300
803
241
700
賃貸
社宅代行他 ナビパーク アクセス２４ 合計
76,468
32,000
59,950 168,418
69,927
3,333
11,364
84,624
2.建設事業
免震構造の賃貸住宅は「高床免震」として特許取得、井
戸の併設も含めた地域社会に貢献のできる商品の開発
を推進しております。
項目
期
種別
当連結会計年度
一般住宅
自 平成17年4月1日
賃貸住宅
至 平成18年3月31日
その他
前連結会計年度
一般住宅
自 平成16年4月1日
賃貸住宅
至 平成17年3月31日
その他
800
計
計
前期繰越高 当期受注高
（ 金額単位： 百万円）
次期繰越高
手持高
計
完成工事高
4, 791
39, 828
7, 990
52, 611
3, 505
33, 333
9, 121
45, 979
8, 296
73, 162
17, 126
98, 585
2, 765
27, 552
5, 328
35, 645
5, 531
45, 610
11, 783
62, 925
2, 787
42, 142
3, 409
48, 340
4, 958
25, 613
8, 697
39, 268
7, 746
67, 755
12, 107
87, 609
2, 954
27, 926
4, 116
34, 997
4, 791
39, 828
7, 990
52, 611
600
200
100
住宅
駐車場
3.分譲事業
162
81
68
87
76
100
80
98
105
115
400
200
千葉県八千代市・成田市における戸建分譲および土地
分譲、8月には分譲マンション「アルファグランデ幕張本郷
Ⅲ」（総戸数34戸、千葉県千葉市花見川区）の引渡完了。
「アルファグランデ成田Ⅵ」（総戸数236戸、千葉県成田市）
は、第1期の引渡しを完了。横浜みなとみらい地区の高層
ツインタワーマンション共同事業「ブリリアグランデみなと
みらい」（総戸数555戸）は、販売も計画通り順調に進んで
おります。
4.その他事業
0
0
04/3実績 05/3実績 06/3実績
仲介賃貸管理
建設事業
07/3計画 08/3計画 09/3計画
分譲事業
その他
売上高
「ＯＺモール」の50万人の会員をターゲットとした有名ホ
テル等への送客システムによる手数料収入、雑誌の広告
収入、株式等の金融商品の販売、ホテル事業等が順調
に推移しております。また、当期より「ピタットハウスネット
ワーク㈱」を新たに連結会社として加え、前年同期比506
百万円増（14.1％UP）
6
◆【連結】営業利益推移
80
（億円）
67
70
57
60
47
50
40
30
38
34
34
34
27
25
28
26
21
20
11
10
10
5
0
6
0
5
1
6
2 0
0
12
8
0
0
-10
-5
-8
-1
-20
04/3実績
05/3実績
06/3実績
07/3計画
08/3計画
09/3計画
（56億円）
（62億円）
（63億円）
（85億円）
（102億円）
（121億円）
仲介賃貸管理
建設事業
分譲事業
長期販売用不動産
その他
7
◆決算概要　貸借対照表
連結
（単位：百万円）
（単位：百万円）
2006年3月期 2005年3月期
（資産の部）
現預金
受取手形及び売掛金
たな卸資産
その他
流動資産計
有形固定資産
無形固定資産
投資その他資産
固定資産合計
資産合計
27,764
7,099
26,509
5,087
66,462
29,823
499
7,994
38,318
104,780
19,704
5,262
26,137
3,618
54,725
15,121
363
6,277
21,761
76,487
前期比
8,060
1,837
372
1,469
11,737
14,702
136
1,717
16,557
28,293
●期末の分譲物件の引渡数増加により、売掛金（住宅金融公庫分）が増加
●ホテルエミオン東京ベイの完成及び開業に伴ない、有形固定資産及び
有利子負債が増加
●千葉エリアの営業拠点として、幕張のロボットＦＡセンタービルを取得
●管理物件数の増加に伴なう扱い金額の増加
2006年3月期 2005年3月期
(負債の部）
買掛金および工事未払金
短期借入金
その他
流動負債計
長期借入金
その他
固定負債計
負債合計
少数株主持分
（資本の部）
資本金
資本準備金
再評価差額金
剰余金
自己株式等
資本合計
負債、少数株主持分及び資本合計
個別
14,463
24,151
21,091
59,707
26,543
1,454
27,999
87,707
1,551
11,551
18,422
15,801
45,777
18,508
1,222
19,732
65,509
1,678
4,474
4,111
977
5,712
247
15,521
104,780
2,571
2,209
940
3,652
△ 74
9,299
76,487
（単位：百万円）
2006年3月期 2005年3月期
（資産の部）
現預金
受取手形及び売掛金
たな卸資産
その他
流動資産計
有形固定資産
無形固定資産
投資その他資産
固定資産合計
資産合計
9,308
3
0
4,957
14,272
9,698
172
7,713
17,585
31,857
2,912
5,729
5,290
13,930
8,035
232
8,267
22,198
▲ 127
0
1,903
1,902
37
2,060
321
6,222
28,293
（単位：百万円）
前期比
11,036 ▲ 1,728
2,358 ▲ 2,355
19,528 ▲ 19,528
3,107
1,850
36,029 ▲ 21,757
10,061
▲ 363
306
▲ 134
6,816
897
17,184
401
53,214 ▲ 21,357
前期比
2006年3月期 2005年3月期
(負債の部）
買掛金および工事未払金
短期借入金
その他
流動負債計
長期借入金
その他
固定負債計
負債合計
（資本の部）
資本金
資本準備金
再評価差額金
剰余金
自己株式等
資本合計
負債、少数株主持分及び資本合計
0
5,687
5,759
11,449
7,538
1,031
8,571
20,021
4,474
4,111
977
2,013
261
11,836
31,857
前期比
7,086 ▲ 7,086
17,151 ▲ 11,464
7,836 ▲ 2,077
32,073 ▲ 20,624
12,657 ▲ 5,119
963
68
13,620 ▲ 5,049
45,693 ▲ 25,672
0
2,571
1,903
2,209
1,902
940
37
1,786
227
14
247
7,521
4,315
53,214 ▲ 21,357
8
◆【連結】総資産・有利子負債・自己資本の計画
1,200
(％)
（億円）
1,047
1,060
1,050
1,040
20
1,000
25
23
20
17
800
764
705
15
15
12
600
11
506
510
510
10
385
400
510
369
174
155
200
244
204
5
92
77
0
0
04/3実績
05/3実績
総資産
06/3実績
自己資本
07/3計画
有利子負債残高
08/3計画
09/3計画
自己資本比率
9
Ⅱ.2007年3月期　事業戦略
10
◆営業利益セグメント別構成比（連結）
２００５年３月期営業利益構成比
スターツ他
売買
仲介
建設受注事業
賃貸
仲介
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
営繕工事ほか
仲介・不動産管理事業
50.9％
40.9％
その他
その他
分譲事業
セグメント別
0%
スターツアメニティー
9.7％
※各数値は上段－営業利益（単位：百万円）、下段－構成比
２００６年３月期営業利益構成比
スターツＣＡＭ他
売買
仲介
建設受注事業
31.8％
賃貸
仲介
スターツアメニティー
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
営繕工事ほか
仲介・不動産管理事業
58.6％
その他
その他
分譲事業
セグメント別
1.6%
スターツピタットハウス
スターツコーポレートサービス他
8.0％
スターツデベロップメント
仲介・不動産管理事業に加え建設受注事業も安定。合わせて90％以上のシェア
11
◆重点方針
①賃貸仲介・賃貸管理事業
スターツピタットハウス㈱
ピタットハウスネットワーク㈱
スターツアメニティー㈱
②売買仲介事業
スターツピタットハウス㈱
管理受託件数の拡大と
顧客囲い込みの強化
営業エリアの拡大と
オークションを活用した集客戦略
・地域密着の深耕
・ピタットハウスネットワークの拡大に注力
⇒全国268店舗（うちネットワーク店舗161ヶ所、5/7現在）
・道路法改正により、ナビパーク事業への人員増強
・24時間入居者サポートサービス拡充＝アクセス
センター
・「マイホームオークション」による集客戦略
・インベスターズオークションによる集客戦略
・買取システム「スイッチ45」等による委任獲得戦略
・販売専門組織（販売センター16ヶ所）による業績アップ
③建設受注事業
スターツＣＡＭ㈱
生涯顧客の創造と
免震建築の普及
・新ブランド「ＢＥＳＩＤＥＳ」（グループによる資産活用総合サー
ビス）の確立
・新しい免震システムの開発
⇒　「高床免震®」賃貸マンション特許取得
・防災賃貸マンション「オールセーフ」の開発
⇒　免震＋井戸＋オール電化
・単身女性向けマンション「オザリア・コンフォート」の商品開発
・高齢者向け施設の新商品開発
④分譲事業
スターツデベロップメント㈱
営業エリアの拡大と仕入の強化
・好調な成田エリアでの販売を継続（アルファグランデ成田Ⅵ　236戸等）
・新浦安、葛西エリアでの販売（αＧ新浦安Ⅱ 88戸 αＧ葛西Ⅱ 25戸）
⑤法人営業
スターツコーポレートサービス㈱
営業エリアの拡大と
リレーションマネジメントの定着化
・社宅管理代行受託をきっかけに、グループ商品をセールス
・営業エリアの拡大 大阪営業所の開設（提携企業330社→365社へ）
12
◆管理物件数の推移
不動産管理事業
不動産管理事業
1.建物・駐車場の管理を通じて、顧客資産の収益極大化、資産価値の維持・更新をはかる。
1.建物・駐車場の管理を通じて、顧客資産の収益極大化、資産価値の維持・更新をはかる。
2.きめ細かなネットワークで入居者の安心で快適な生活をサポートする。
2.きめ細かなネットワークで入居者の安心で快適な生活をサポートする。
3.事業を通じて、住宅・駐車場などの社会基盤整備と維持管理を行い、地域社会に貢献する。
3.事業を通じて、住宅・駐車場などの社会基盤整備と維持管理を行い、地域社会に貢献する。
仲介事業
仲介事業
1.顧客の「あらゆる不動産等のニーズ」に的確に対応することを通じて、顧客の新しい生活に対する夢の実現をお手伝いし、満足していただく。
1.顧客の「あらゆる不動産等のニーズ」に的確に対応することを通じて、顧客の新しい生活に対する夢の実現をお手伝いし、満足していただく。
2.ＩＴ時代にふさわしい質の高い情報提供と新サービスの開発・提供を通じて、透明で公正な不動産取引市場づくりに貢献する。
2.ＩＴ時代にふさわしい質の高い情報提供と新サービスの開発・提供を通じて、透明で公正な不動産取引市場づくりに貢献する。
住宅管理戸数の推移
駐車場管理台数の推移
戸
500,000
140,000
92,022
110,543
168,418
242,700
336,400
457,000
450,000
70,500
400,000
76,507
84,624
250,000
200,000
105,800
119,800
37,800
120,000
27,800
80,000
295,000
43,200
94,500
20,500
14,697
56,900
300,000
11,427
8,903
60,000
195,000
32,000
150,000
50,000
70,296
100,000
350,000
100,000
台
21,918
21,197
59,950
9,338
19,659
60,766
69,687
76,468
78,000
04/3実績
05/3実績
06/3実績
07/3計画
08/3計画
09/3計画
20,000
84,500
79,500
0
05/3実績 06/3実績 07/3計画
賃貸管理戸数
74,000
91,500
0
04/3実績
65,080
69,927
82,000
61,393
40,000
120,000
アクセス２４
08/3計画 09/3計画
社宅他
賃貸管理台数
ナビ他台数
管理戸数の増加に伴うストック型収益積層ビジネス構造
13
◆賃貸・売買仲介店舗と不動産管理営業所のネットワーク①
平成18年5月7日現在
首都圏店舗網
ス ター ツ店
ネッ ト ワー ク店
合計
９２店舗
９２店舗
１８４店舗
14
◆賃貸・売買仲介店舗と不動産管理営業所のネットワーク②
全国店舗網
スター ツ店
９店舗
ネットワー ク 店
２４店舗
合計
京阪神地区店舗網
平成18年5月7日現在
３３店舗
首都圏184店舗
スター ツ店
６店舗
ネットワー ク店
４５店舗
合計
５１店舗
15
◆海外ネットワーク
海外
現在１１拠点 計画中４拠点
主な事業内容
・日系進出企業の駐在員住宅の仲介・管理
・企業のオフィス、店舗、工場の仲介・管理
・海外リゾート物件の仲介・管理
平成18年5月7日現在
16
◆ピタットハウスの店舗数の推移
店
600
543
500
448
400
348
398
258
300
318
182
200
75
4
100
75
0
84
01/3実績
80
02/3実績
109
21
88
03/3実績
140
43
97
04/3実績
233
153
81
101
105
115
130
145
05/3実績
06/3実績
07/3計画
08/3計画
09/3計画
スターツ店
ネットワーク店
17
◆賃貸仲介・不動産管理事業の成長戦略
賃貸仲介手数料及び出店　推移
8,000
（百万円）
店
145
130
7,000
97
101
105
4,871
7,100
6,115
115
6,000
5,000
不動産管理手数料等売上　推移
5,097
25,000
（百万円）
22,000
140
120
100
3,897
4,000
160
18,600
20,000
14,405
15,000
11,656
80
3,166
3,000
60
2,000
40
15,800
10,000
9,550
5,000
20
1,000
0
0
04/3実績
05/3実績
06/3実績
賃貸仲介手数料
07/3計画
08/3計画
09/3計画
0
04/3実績
05/3実績
06/3実績
07/3計画
08/3計画
09/3計画
直営店舗数
管理手数料・地域密着の深耕とエリアの拡大。管理受託機会の拡大。
◆他社施工物件の受託。不動産証券化・REIT物件の受託。
◆PFI等公共セクターの業務受託。
◆新規出店は、都心・城南・城西・神奈川エリアが中心（毎期10～15店舗の直営店出店）。　◆アクセスセンター利用受託による基盤拡大（入居者コール対応サービス）
18
◆メンテナンス事業・時間貸し駐車場事業
ナビパーク事業売上　推移
メンテナンス工事売上　推移
（百万円）
10,000
（百万円）
9,000
9,000
8,000
8,000
6,917
7,000
6,000
台 35,000
9,000
7,140
8,300
8,000
30,000
7,000
7,500
6,555
30,300
25,000
6,000
5,359
5,861
5,000
5,000
4,000
4,000
20,000
21,800
4,531
3,896
15,000
3,380
16,000
3,000
3,000
2,000
8,725
2,000
1,000
10,000
11,364
6,665
5,000
1,000
0
0
04/3実績
05/3実績
06/3実績
07/3計画
08/3計画
09/3計画
計画的な営繕提案によるメンテナンス収入の獲得
工事内制化によるコストダウン
0
04/3実績
05/3実績
06/3実績
07/3計画
売上
台数
08/3計画
09/3計画
効率的な一時利用へのニーズに対応し、事業規模拡大
将来の建設受注事業における営業基盤的な要素も
19
◆建設受注事業　業績計画
事業ミッション
1.資産活用コンサルティングを通じて、土地所有者（個人・法人）の諸問題（不安）を解消し、資産の最適投資の専門的なアドバイスを行う。
1.資産活用コンサルティングを通じて、土地所有者（個人・法人）の諸問題（不安）を解消し、資産の最適投資の専門的なアドバイスを行う。
2.企画設計・施工・募集・管理までの業務を通じて、建設市場、とりわけ賃貸住宅の新市場を創出し、また居住空間としての質的向上を目指す。
2.企画設計・施工・募集・管理までの業務を通じて、建設市場、とりわけ賃貸住宅の新市場を創出し、また居住空間としての質的向上を目指す。
3.地域に密着した土地活用事業を通して、街づくり、地域の活性化に貢献する。
3.地域に密着した土地活用事業を通して、街づくり、地域の活性化に貢献する。
コンサルティングから設計、施工、募集、管理まで一貫したトータルシステムの信頼性
遊休不動産のリサーチ
資産運用の
コンサルティング
企画
設計
施工
入居募集
物件管理
建設受注事業　業績推移
1,200
(億円）
①生活支援事業へ進出
974
1,000
879
グループホーム９棟施工（うち5棟運営）
有料老人ホーム２棟竣工
749
800
629
600
369
400
高齢者介護事業
ｻｰﾋﾞｽｱﾊﾟｰﾄﾒﾝﾄ・マンスリー事業
ホテル事業
②新商品開発
高床免震マンション（特許取得済）
単身女性向賃貸住宅 (ｵｻﾞﾘｱｺﾝﾌｫｰﾄ)
483
309
5％
526
459
392
349
410
380
356
5％
8％
05/3実績
06/3実績
580
485
540
500
38％
③生涯顧客
既存客への顧客満足度向上
リピート率のUP
④人材育成
コンサル力の向上
32％
24％
200
0
04/3実績
受注高
07/3計画
売上高
08/3計画
09/3計画
受注残高
免震マンション営業強化
５ヵ年　１００棟計画
高床免震®マンションの全国展開
生涯顧客の創造
・顧客満足の向上
・資産運用室、コールセンターによる営業
免震マンションの比率を表しています。
20
◆分譲事業　業績計画
事業ミッション
1.地域密着の利点を活かし、住まう人の視点に立ったキメ細かな商品企画を行い、居住空間の質的向上を図る。
1.地域密着の利点を活かし、住まう人の視点に立ったキメ細かな商品企画を行い、居住空間の質的向上を図る。
2.より良い住まいの提供を通して、街づくり・地域の活性化と共に、豊かな暮らしを創造する。
2.より良い住まいの提供を通して、街づくり・地域の活性化と共に、豊かな暮らしを創造する。
350
（億円）
300
300
300
250
200
162
150
100
87
71
80
24
27
27
07/3計画
08/3計画
09/3計画
50
6
5
10
0
04/3実績
05/3実績
06/3実績
売上高
粗利益
21
◆分譲事業戦略①＜アルファグランデ新浦安Ⅱ・葛西Ⅱ＞
アルファグランデ新浦安弐番街
免震マンション
ＲＣ１０階建・総戸数８８戸
アルファグランデ葛西弐番街
オール電化
ＲＣ１４階建・総戸数２５戸
22
◆分譲事業戦略②　＜BrilliaGrande みなとみらい＞
Ｂｒｉｌｌｉａ Ｇｒａｎｄｅ みなとみらい ＯＣＥＡＮ＆ＰＡＲＫ
■スカイパークガーデン
総戸数５５５戸
※現地周辺写真（H17.1月撮影）に建物完成予想図をCG合成したもので、実際とは異なります。
パークフロントタワー
スカイパークガーデン
オーシャンフロントタワー
スカイオーシャンガーデン
ルーフガーデン
エントランス
23
◆分譲事業戦略③　＜アルファグランデ成田六番街＞
敷地面積：約21,800㎡超
総戸数：２３６戸
アルファグランデ成田弐番街
アルファグランデ成田Ⅴ番街
新プロジェクト現地
アルファグランデ成田
※現地周辺の空撮（H16.11月撮影）　24
Ⅲ.トピックス
25
免震建築普及宣言 ∼「共感のマーケティング」
①基準法を超える構造性能
②地域を安全にすること
⇒耐震設計とは異なる人を傷つけない設計思想 ⇒「共感のマーケティング」
どう生きるかという価値観を大切にしたマーケティング
⇒防災用井戸の設置
免震装置
1995年阪神淡路大震災 現地の様子
原点は阪神淡路大震災
③免震建築を普及させるとは
免震建築のマーケットを
創り出すということ
⇒５階建て（約3億円程度）から免震建築
⇒狭小地（55坪程度から）でも建てられる
⇒フランチャイズ展開へ
④資産を守る
⇒リスクマネジメントの視点をもつ
⇒耐震性と共に資産価値を高める
（ＰＭＬ予想最大損失を5∼6％にする）
⇒入居者の安全は賃貸事業としても重要
⇒入居者向けの募集ネットワーク
26
スターツの免震建築の受注・開発経過
11
月別棟数（棟）
累計棟数（棟）
月別受注棟数
受注累計棟数
10
’06年5月末現在
受注及び開発※累計
55
５４棟実績
50
賃貸住宅 約2,000戸
分譲集宅 約 80戸
ホテル 約 600室
9
45
8
40
受注累計
7
※ 開発物件 ２棟
・ホテル エミオン 東京ベイ
・アルファグランデ新浦安弐番街
6
5
５２棟実績
■2005年受注
（仮称）ホテルルミエール西葛西
■2004年設計ｽﾀｰﾄ／西新井プロジェクト
35
30
25
■2004年受注／高齢者福祉施設
4
3
20
■2003年江戸川区初の
免震賃貸マンション完成
15
2
10
1
5
0
0
'99年度 '00年度 '01年度 '02年度 '03年度
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
＜2004年度 １５棟＞
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
＜2005年度 ２８棟＞
1月
2月
3月
4月
5月
＜2006年度 ２棟＞
中部電力と販売協力
®
フランチャイズ加盟店募集開始
2006年 ・ ・ ・
東京工業大学・東大地震研究所
と共同研究スタート
11月
﹁免震 井
+戸 オ
+ール電化﹂
東京電力と業務提携締結
スターツ
12月
﹁高床免震フランチャイズ﹂発表
2005年9月
﹁高床免震 ﹂
Ｒ特許取得
テレビコマーシャル放映開始
﹁高床免震 ﹂
Ｒ特許申請
防災用井戸併設の提案開始
高床免震マンション第１号受注
﹁高床免震 ﹂
Ｒの営業開始
2004年
﹁高床免震 ﹂
Ｒの開発
免震マンション第１号受注︵９階建︶
受注営業活動開始
免震建築商品化スタート
阪神淡路大震災
1995年 1997年 1999年
4月
27
スターツの免震建物 施工及び計画中【全国５４棟】
【越谷市】2007/3/10
[首都圏ＭＡＰ]
◎さいたま市
埼玉県
首都圏 49棟
仙台
1棟
名古屋 2棟
大阪
2棟
【我孫子市】2009/2/28
千葉県
東京都
【成田市】2007/3/31
【足立区】2006/8/31
■新宿区
東京湾
◎千葉市
【府中市】2006/6/25
【江戸川区】2006/3/34
【松戸市】2006/3/15
【八千代市】2008/1/10
◎横浜市
【杉並区】2006/3/31
神奈川県
【江戸川区】2007/9/30
【神奈川区】2007/2/10
【江戸川区】2006/2/28
【市川市】2006/3/30
【鎌ヶ谷市】2008/2/28
【渋谷区】2007/10/01
印：首都圏施計画中の免震建物を示す／枠内：【区又は市町村名】完成予定年月日
印：首都圏竣工物件を示す （平成18年5月25日現在）
28
営業の現状／免震建築の実績が次の受注に繋がる
アルエット
（仮）Ｋ．Ｍ．Ｈﾏﾝｼｮﾝ
（仮）Ｙマンション
〔施工場所〕府中市府中町1 （竣工）2006.6.25
〔工種・規模〕RC（免震工法）・5F
〔施工場所〕府中市宮西町４ （竣工）2007.3.23
〔工種・規模〕RC（免震工法）・5F
〔施工場所〕府中市宮西町5 （竣工）2007.12.17
〔工種・規模〕RC（免震工法）・5F
入居募集店舗 府中店
府中
29
提携戦略／防災賃貸マンション① ∼電力会社との提携
「オールセーフ」
■ ２００６年４月５日 日経金融新聞掲載
※商標登録済
免震
+井戸
免震+井戸
金利の優遇
•0.5∼0.7％のローン優遇
オール電化
オール電化
保険の優遇
•火災保険の優遇
※企業は五十音順
30
提携戦略／防災賃貸マンション② ∼街角に非常用井戸を設置
■ ２００５年１１月２９日 日本経済新聞掲載
手押しポンプ
災害時に〔かまど〕になるベンチ
通常は憩いの場として利用されるベンチの座面を取り外す
ことにより、災害時は〔かまど〕としての利用ができます。
井戸水による水盤
マンホールが
「災害時用トイレ」になり
ます
※フタが開いた状態
31
研究開発戦略①／「免震・リスクマネジメント研究会」
日本経済新聞 2006年3月14日掲載
●スターツは産学連携で免震技術を研究・開発しています
免震は建築の最先端技術です。継続的に研究・開発することを目的として産学連携の「免震・リスクマネジメント研究会」を定期的
に開催しております。
研究会で開発された免震技術は、すぐに設計に反映され、少しずつ改善を続けていきます。日本の免震構造設計事務所の大手
三社が参加し、免震の技術研究の権威である東工大の和田教授及び、東大地震研究所の纐纈教授には研究・技術指導をお
願いしています。
●指導
深耕戦略
●テーマ
・狭小地及び低層ＲＣの免震建築について
・東大 地震研究所
纐纈 一起 教授
・東京工業大学
和田 章 教授
・免震建築への地震計の設置及び観測について
・長周期振動について
・アスペクト比の髙い建物の設計法
【略歴】
2003年 日本建築学会副会長職（2005年まで）
2005年 東京工業大学 統合研究院教授
・地震データの解析について 等
●免震・リスクマネジメント研究会の概要
＜免震・リスクマネジメント研究会の様子＞
スターツ 免震・ＲＭ研修センター
構造設計事務所
大学・研究機関
（免震構造設計事務所の最大手三社）
・免震の技術研究の権威
「東京工業大学 和田教授」
・地震予知シュミレーション研究
「東大地震研究所 纐纈教授」
●免震・リスクマネジメント研究会で分析
観測データを
即座に転送
地震発生
地震計が
揺れをキャッチ
東大・東工大
観測データを分析
免震
リスクマネジメント
（建築構造設計部門） 技術の開発研究
研究会
スターツＣＡＭ㈱
32
研究開発戦略②／免震建築における地震波の計測
【地震計を設置した免震装置】
免震装置の上部と下部に地震計を設置しています。
●地震計が設置されている建物
井戸の中に地震計を設置
上部
井戸は杭の先端とほぼ同じ
深さ（地下５０ｍ程）まで穴を
掘ります。この井戸の中に地
震計を設置し地震を観測しま
す。地震の揺れは、地上と地
中で揺れ方が異なります。そ
の違いを見ることで建物全体
の免震の効果を測定します。
【けがき板】
地震の軌跡を残す地震計。地震
で免震装置が動くと、けがき板
の先端についた記録器が軌跡を
残します。
地震計が設置された井戸
●地震計を設置する様子
井戸
下部
５階
【EPIセンサー】
地震を感知し地震の波形をデー
タセンターに転送する地震計
33
研究開発戦略③／狭小地 敷地５５坪から免震建築を可能に
従来の工法では難しかった狭小地での免震建築が
スターツの技術開発により
敷地５５坪から
免震が可能になりました
【ポイント】 中間層に免震装置を設置
イメージパース
配置・１階 平面図
免震階 平面図
2∼10階 平面図
34
拡販戦略／高床免震ＦＣ ∼営業開始２月より
●フランチャイズの概要
●免震ショールーム
高床免震®ＦＣパートナーズ
高床免震®ＦＣ加盟店
織本匠構造設計研究所
ダイナミックデザイン
構造計画研究所
構造設計事務所
等
ＦＣ加盟店
ＦＣ加盟店
ＦＣ加盟店
高床免震®®
ＦＣ本部
スターツＣＡＭ（株）
®
オイレス工業
免震メーカー ブリヂストン
横浜ゴム
等
研究機関
大学
コンサルティング会社
東京工業大学
東京大学 地震研究所
独立行政法人 建築研究所
●営業ツール
35
募集ネットワーク戦略／免震マンション入居募集ネットワーク
免震フランチャイズ
ホームページ
入居者募集 専用 ホームページ
ピタットハウス 府中店
ピタットハウス
ホームページ
店頭広告
インターネット
入居募集
ネットワーク
施工現場
コールセンター
現地での入居募集の案内
【入居予約受付】
フリーダイヤルにて
施工中物件の入居希望を
常時受付（6月よりスタート）
コールセンター
36
免震建築 ∼実例① 西新井プロジェクト
◇RC免震構造１４階建
◇オールセーフ採用 （免震＋井戸＋オール電化）
■物件概要
•定期借地方式による賃貸住宅事業
•事業期間：50年間（着工：平成17年12月・竣工：平成19年7月）
•用途：賃貸住宅 287戸・認可保育所・駐車場 148台
•敷地面積：9,900㎡ ・建築面積：3,643㎡ ・延床面積：26,125㎡
Ａ棟
Ｄ
棟
完成イメージ模型
Ｂ棟
Ｃ棟
2006年5月現在
37
免震建築 ∼実例② ホテル事業
ホテル エミオン 東京ベイ
【中間層免震構造 採用】
２２階建て／客室数：380室
（仮称）ホテル
ルミエール 西葛西
【免震＋井戸 採用】
１４階建て／客室数：192室
2006年5月現在
2007年8月OPEN予定
38
江戸川区 篠崎駅西口公益複合施設事業 事業総額 約80億円
20番街区
21番街区
20番街区 地上18階・地下2階／18,986㎡
駅前広場・駅出入り口
公共地下駐輪場
区民施設 （図書館・江戸川総合人生大学・
伝統文化ゾーン）
商業・業務施設
賃貸住宅
21番街区 地上18階／11,144㎡
駐車場、 商業・業務施設、分譲住宅
■断面イメージ
20番街区
賃貸
住宅
21番街区
各個人
へ販売
分譲
住宅
投資家
へ売却
54戸
89戸
デッキ
区民施設（図書館など）
地上
地下
駅前
広場
店 舗
駅出入口
公共駐輪場
3000台
駐車場
シクラメン
ロード
69台
店舗・駐車場
18Ｆ
・
・
・
7Ｆ
6Ｆ
5Ｆ
4Ｆ
3Ｆ
21番街区
20番街区
2Ｆ
1Ｆ
2006年5月現在
39
高齢者福祉事業 ∼安全性を追求 老人ホームを免震化
城東エリア
城東エリア
きらら篠崎 ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ:定員18名
きらら市川妙典
(仮称)きらら朝日ヶ丘
ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ:定員27名
【平成15年11月 開所】
【平成17年7月 開所】
ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ:定員18名
平成１８年６月オープン予定！
(仮称)きらら北葛西
(仮称)きらら都町
ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ:定員18名
平成１８年１１月オープン予定！
千葉エリア
千葉エリア
横浜エリア
横浜エリア
(仮称)一之江高齢者介護複合施設
ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ:定員18名
【平成18年10月 開所】
・きらら南葛西
・ケアステーションきらら南葛西
【免震+井戸 採用】
きらら日吉
ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ:定員18名
【平成17年9月 開所】
・ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ:定員18名
【平成16年4月 開所】
・ﾍﾙﾊﾟｰｽﾃｰｼｮﾝ：定員20名
・居宅介護支援事業所：定員50名
【平成17年5月 開所】
・有料老人ﾎｰﾑ:定員96名 ・ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ：定員9名
・ﾃﾞｲｻｰﾋﾞｽ：定員36名
・ｼｮｰﾄｽﾃｲ：定員4名
・ﾍﾙﾊﾟｰｽﾃｰｼｮﾝ：利用者約60名
・居宅介護支援事業所：定員100名
平成１８年７月オープン予定！
40
単身女性向け賃貸マンション「ＯＺＡＲＥＡコンフォート」
〔オザリア〕
単身女性向け賃貸マンションOZAREA[オザリア]首都圏で続々誕生
新商品−｢癒し｣の空間− OZAREA
O Z A R E Aコンフォート
―首都圏MAP―
敷 地：379.04㎡
構 造：ＲＣ造 6Ｆ建て
延床面積：1131.35㎡
間 取 り：1Ｋ×20世帯
敷 地：489.83㎡
構 造：ＲＣ造 5Ｆ建て
延床面積：1393.86㎡
間 取 り：1Ｋ×28世帯
癒しをテーマに、広々かつ設備の整った浴室、開放
的なユーティリティーをメインに多目的スペースの
「ＫＵＲＡ」を設備
モデルルーム
OZAREA柏
OZAREA竹ノ塚 OZAREA東松戸
敷 地：182.02㎡
構 造：ＲＣ造 6Ｆ建て
延床面積：718.73㎡
間 取 り：1ＤＫ×8世帯 2Ｋ×4世帯
敷 地：195.30㎡
構 造：ＲＣ造 7Ｆ建て
延床面積：772.48㎡
間 取 り：1Ｋ×16世帯
OZAREA府中睦
敷 地：533.45㎡
構 造：ＲＣ造 5Ｆ建て
延床面積：959.04㎡
間 取 り：1Ｋ×8世帯 1ＬＤＫ×9世帯
敷 地：463.66㎡
構 造：ＲＣ造 4Ｆ建て
延床面積：764.92㎡
間 取 り：1Ｋ×22世帯
OZAREA妙典
敷 地：418.00㎡
構 造：ＲＣ造 5Ｆ建て
延床面積：1,096.00㎡
間 取 り：1ＬＤＫ×20世帯
OZAREA一之江
OZAREA等々力
敷 地：606.31㎡
構 造：ＲＣ造 5Ｆ建て
延床面積：1,072.30㎡
間 取 り：1Ｋ×12世帯
1LDK×８世帯
OZAREAセンター南
OZAREA横濱仲町台
モデルルーム
OZAREA南麻布
敷 地：532.12㎡
構 造：ＳＲＣ造 12Ｆ建て
延床面積：2416.53㎡
間 取 り：1Ｋ×36世帯
●ピクチャーレール
OZAREA葛西
OZAREA横濱日吉
お好みのインテリアにあわせた絵などを飾ることができます
敷 地：285.68㎡
構 造：ＲＣ造 4Ｆ建て
延床面積：839.09㎡
間 取 り：1ＬＤＫ×15世帯
●KURA
●ジェットバス
収納としてはもちろん、趣味の
部屋としても利用できるゆった
りスペース
追い炊き機能・２４時間換気
システム・浴槽ジェットバス・
浴室調光機能・マッサージ
シャワー・ヒーリングライト・
浴室テレビを設備
敷 地：466.15㎡
構 造：ＲＣ造 5Ｆ建て
延床面積：1,072.22㎡
間 取 り：1ＬＤＫ×17世帯
敷 地：1596.25㎡
構 造：ＲＣ造 6Ｆ建て
延床面積：2088.50㎡
間 取 り：1ＬＤＫ×43世帯
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