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2．住環境評価
参考文献 2．住環境評価 1 浅見泰司（編）(2001)『住環境：評価方法と理論』東京 大学出版会. 浅見泰司・高暁路 (2002)「都市計画と不動産市場：住 宅価格を左右する住環境」西村清彦（編）『不動産市 場の経済分析』日本経済新聞社, pp.129-150. Gao, X. and Y. Asami (2001) “The External Effects of Local Attributes on Living Environment in Detached Residential Blocks” Urban Studies, 38, 487-505. 2 物的な指標による評価 住環境評価の方法 １）物的な指標で評価する方法 物的な状況がわかりやすい 他の指標項目との相互比較が困難 ２）経済的な価値で評価する方法 相互比較は容易 物的な状況はわかりにくい ３）心理的な良さで評価する方法 感覚には合致した評価が可能 相互比較はやや曖昧、物的な状況もやや曖昧 3 4 5 6 1 7 8 住生活基本計画の目標設定 基本計画の目標はなぜ必要？ 住宅政策の目標 住宅政策 目標 9 基本計画のねらいを明確にし、これからの住宅政策の重点施 策をしぼる 住宅建設五箇年計画以来、何度も提示。 当初は、住宅の絶対的な不足の解消が最重要課題。 解消されてくると、住宅の室数の確保、規模の確保、住宅困窮 者の救済、居住環境・住環境の確保、住宅の室の高度化、住 宅市場の整備というように、課題が多岐に。 10 住生活基本計画の目標設定の意義 今回の大目標 基本計画における目標と指標 (1)良質なストック形成と承継 (2)良好な居住環境の形成、(3)住宅市場の整備、(4) 居住安定の確保 居住安定 確保 住生活基本計画の目標 （約10年後） 住宅ストック ①住宅の品質・性能 (2)～(4)： 過去の住宅建設五箇年計画でも、重要な目標と して提示 (1) ：部分的には指摘されてきたものの、近年特に強調され ている。低成長、高齢社会到来により、長期使用に耐える ストックを形成し、長期に有効利用していくべき。 新耐震基準適合率 新耐震 準適合率 75%→90% 共同住宅のUD化率 10%→25% 省エネ住宅比率 18%→40% 新築次世代省エネ達成率 32%→50%(H20) ②住宅の適正管理 11 耐震安 性 耐震安全性 ﾕﾆﾊﾞｰｻﾙﾃﾞｻﾞｲﾝ 環境問題 長期使用住宅 リフォーム実施比率 2.4%→5% 長期修繕計画マンション割合 20%→50% 12 2 居住環境 基礎安全性 住宅市場 密集市街地安全確保率 0%→100% 危険大規模盛土造成地 1000→500箇所 洪水氾濫から守られる割合 58%→62%(H19) 床上浸水解消戸数 9万戸→6万戸(H19) 土砂災害 120万戸→140万戸(H19) 津波・高潮 15万ha→10万ha(H19) ミスマッチ解消 新築住宅性能表示実施率 16%→50%(H22) 既存住宅流通率 13%→23% 平均築後年数 30年→40年 住宅滅失率 8%→7% 子育て世帯居住水準達成率 34%→50% 同（大都市圏） 28%→45% セーフティネット 13 性能表示 循環型市場 居住安定 高齢者配慮 最低居住面積水準達成率 4.2%→0% 高齢者居住住宅のﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ化率 29%→75% うち高度のﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ化 6.7%→25% 14 数値指標の留意事項 (1)適切性： 目標内容と指標との適切な対応関係 目標内容は定性的→適切な指標が見つかるとは限らない (2)測定可能性： 各地域毎に計測できる 環境問題対策： 計画では省エネ性に絞った。 居住安定性： 経済的負担面も本来は考慮に入れるべき。面積水準 で表される指標に限定。 入居者選別の問題も検討過程では議論→適切な指標がなく指標化 は見送られた。 指標は具体的・・・評価対象の限定は避けられない。 一部の地域でしか測定できないと、国全体の水準を測るこ とはできない。 計測が可能でも、多大の費用や手間がかかるのであれば、 行政効率の観点から不適当。 行政効率 観点 不適当。 既存の統計調査や計画で用いられているデータから計量し やすいものを優先して指標候補に。 15 16 (3) わかりやすさ 行政計画なので、一般の人々にもわかりやすい指 標であることが必要。 指標がわかり く と そ 特性を理解されず 指 指標がわかりにくいと、その特性を理解されず、指 標をもって意識を促すという意義が薄らぐ。 (4) ガイド性： 指標値の改善値が実際に行政のなす べき方向性を明示している 指標を検討していると、この点を忘れがち。 指標値の改善が 他の悪影響をもたらさない配慮が必要 指標値の改善が、他の悪影響をもたらさない配慮が必要。 17 住宅のバリアフリー化は、本来、住宅・土地統計調査で調査されて いる事項以外にも様々な要素があるが、計画では調査されている３ 項目をもとに指標が組み立てられたのは、このような配慮。 基礎的安全性は、社会資本整備重点計画を踏襲する項目が多い が、これも行政効率の観点による。 リフォーム実施比率をのばそうとすると、時に、不必要なリフォームま でも実施することを促進してしまいかねない。 住宅滅失率を下げるために、老朽化して居住性の劣る住宅での生活 を強要しかねない。 このような過剰な反応がないように、実際の施策実施においては、気 をつけるべき。 18 3 全国計画の役割 (5) 操作性： 指標値の改善のために、行政として施 策を実施する手だてがある 他の上述の条件と両立するとは限らない。操作性を求めす ぎると 達成手段が限られるため 目標を極めて限定された ぎると、達成手段が限られるため、目標を極めて限定された 分野に絞らざるを得なくなる。また、わかりやすさから支障が 出てくる懸念も。 小さな政府や地方分権の流れの中、国の役割は次第に限定 的に。 住生活基本計画の全国計画だけでは、公共の主要な住宅政 策が完結しない。地方特性に応じた地方自治体の計画を加え て、はじめて公的住宅政策の体系となる。 全国計画では見送られた住環境面での、利便性、快適性、持続可能性 などに関する項目は、地方自治体という具体的な場所性があってはじ めて適切に設定できる。 今回の指標検討の過程では、操作性は意識されつつも、必ずしも強 調されなかった。 ただ、結果として選択された指標群においては、間接的ではあっても 何らかの促進手段がある。 19 20 (1)ナショナル・ミニマム 国の住宅政策に求められるもの： (1)地域特性にはよらない国全体としての水準整 備（ナショナル・ミニマムの設定） (2)国策としての施策推進（例えば、省エネ政策、 少子化対策） (3)福祉政策の整備 21 安全・健康など根源的な安全性の確保が主要となり、 利便性・快適性などは地域性に依存する事項として地 方自治体に設定を委ねる。 密集市街地における最低限の災害安全性の確保、地滑り の危険がある造成地の半減、社会資本整備重点計画で定 危険がある造成地 半減 社会資本整備重点計画 定 める市街地の基礎的安全性項目（洪水、床上浸水、土砂災 害、津波・高潮関連）の再掲。 22 (2)国策としての施策推進 住宅ストックの充実： 耐震性の向上、高齢者などへの配慮、 省エネ性能の向上、長期使用化、性能表示制度の普及、循 環型市場の創出、ミスマッチ解消 耐震安全性の向上 23 ユニバーサルデザイン化の指標 昭和56年の新耐震基準の普及は、建物の更新で自然に広まるはず だが、目標ではトレンド以上の耐震性を確保。 耐震改修に対する助成や優遇の充実で促す。 助成・優遇がなくても改修していた建物ではなく、助成や優遇があっ てはじめて改修するような建物だけをなるべくターゲットにする方が、 財政支出の効率化がはかれる。 妥協の産物 本来は、全住戸の戸口までユニバーサルデザイン化が はかられていることが望ましい はかられていることが望ましい。 しかし、そのような調査はむずかしいのと、敷地外のユニ バーサルデザイン化は、鉄道施設や道路整備などの課 題であり、住宅政策の範疇を大きく逸脱。 共同住宅のユニバーサルデザイン化は、ハートビル法な ど実際の住宅政策対象として、政策的な操作性が確保さ れているため、共同住宅に限定した指標に。 24 4 省エネ 住宅の長期使用化および循環型市場の創出 建物の断熱性が一つの重要な要素。 断熱性の判断は一般の人にわかりにくく、住宅関連統計 で調査が難しい。 簡便な代替指標として、二重サッシ・複層ガラスの普及を 指標に。測定可能性を重視した結果。 廃棄物に対する建設廃材の割合が多いことにより、廃棄 物削減について建物の長期使用が有効。 既存（中古）住宅に対しては、評価が低い。・・・古家あり 25 ミスマッチ解消 子育て世帯の住宅事情の緩和を主要な目標に。 耐震偽装問題発生後、より関心を増してきている。 供給者と需要者の間の情報の非対称性による非効率性 を排除することが主なねらい 今後の既存（中古）住宅流 を排除することが主なねらい。今後の既存（中古）住宅流 通における性能表示につなげていける可能性が大きい。 新築住宅への効果と長期的な既存住宅への効果という２ つの意義。 28 最低居住面積水準未満世帯の解消 29 埋め込み式配管を避けるなど新築時における維持修繕 や適切なリフォームを行いやすい工夫が必要。 性能表示制度 ミスマッチ解消対策といえば、高齢者の世帯人数に比して大 きな住宅を子育て世帯にまわすための、定期借家制度の活 用や、リバースモーゲッジによる資産活用の促進が提唱され て久しいが、さほど普及していない。定期借家制度の場合、 公正証書が必要であったり、普通借家制度からの変更が認 められていないなど、制度上のハードルがあり、今後の改正 が必要。また、リバースモーゲッジは、様々なリスクプレミア ムが適用される結果、消費者にとってあまり魅力ある制度に はなっていない。 (3)福祉政策の整備 子育て世帯＝世帯人数が急速に増大、所得が比例して増えない。 ライフステージによらない居住環境の確保をねらうとともに、少子化 対策を住宅政策面から促進。 27 既存住宅における住宅性能表示の制度の普及が望ましいが、新 築住宅に比較して情報面・調査面での限界もあって、必ずしも有 効になりえていない。 26 日本は、欧米と比較して、新築の建築ストックに対する割合が高 い。→建物寿命が低い。 耐 構造 あ 耐火構造であっても、経済寿命など別な観点から、取り壊されて も 経済寿命など な観点 壊され しまう例が多い。 住生活基本計画における水準 所得的に余裕があって、最低居住面積水準未満の住宅 に住んでいる世帯には、公的な施策を講ずる必要性はな い。低額所得者に限定。 住宅性能水準 高齢者の居住する住宅におけるバリアフリー化 福祉的な施策は、一つの地方自治体で充実すると、 その自治体に他から対象層が移住してくるために、 過重な負担。福祉的施策の基本的な財政負担は国 全体として対応すべき。 以前の居住水準は、主として世帯人数と住宅の規 模の対応で水準を決めていた。最低居住水準という と 住宅自体に問題があるように聞こえるが 実際 と、住宅自体に問題があるように聞こえるが、実際 には、世帯規模と住宅規模が不釣り合いなだけ。 このためにできたのが、住宅性能水準であり、居住 する世帯にかかわらず評価可能。 30 5 居住面積水準 居住水準を居住面積水準という名称に変更。５の倍数に合わ せ、わかりやすく、住宅関連統計と関連付けやすい数値に。 誘導居住面積水準は、一般型では25×世帯人数+25[㎡]、都 住 帯 数 ㎡ を基 市居住型では20×世帯人数+15[㎡]を基本 最低居住面積水準については、10×世帯人数+10[㎡]を基本 単身者では5㎡を増やす 最低居住面積水準の値は、ワンルームマンションの面積規制 などに利用されるなど、実際の住宅に関する制度に反映 コレクティブハウジングや施設的な居住などにおいても、この 水準を参照される可能性が高く、人数あたりの原単位がわか りやすくなった。 31 住環境水準 第八期住宅建設五箇年計画の時のように、地方公共団体 が基本計画を策定する際の指標案の例示とされているが、 実際には、さほど有効に利用されてこなかった。 実際には、さほど有効に利用されて なか た。 今後は、地域住宅交付金の算定の際に、具体的水準を定 めてわかりやすい住宅政策を実施しているかが問われる。 地方公共団体においても、住環境に関する具体的な数値 目標を定めることが、重要に。 32 価値評価モデル ヘドニック価格法 大野栄治(2001)「住環境の経済評価」浅見泰司（編） 『住環境：評価方法と理論』東京大学出版会, pp.143-167. Waugh (1928)：アスパラガス，トマト，キュウリ などの農作物のヘドニック価格関数を推定 （Berndt, 1991） Rosen (1974)：ミクロ経済理論に整合した手法 経済 論 整合 として紹介 キャピタリゼーション仮説 ヘドニック価格法 (Hedonic Price Method) 仮想市場評価法 (CVM：Contingent Valuation Method) 33 34 種々の属性を説明変数としたヘドニック価格関数 （例えば，地価関数，賃金関数など）の推定 h=h(x1,x2,...,q) q:価値を求めたい非市場財 原則としてクロスセクションデータを適用 説明変数間において線形従属に近い関係があると， 当該変数の推定パラメータが不安定になり，その統 計的有意性が落ちるので，説明変数の選択につい ては注意を要する 35 「非市場財の価値が代理市場の価格（例えば，土 地市場の地代あるいは地価，労働市場の賃金な ど）に資本化する」 単位変化に対するヘドニック価格の単位変化の 割合を求める（限界価値（Marginal Value）） MVq=∂h/∂q 線形のヘドニック価格関数を定義すると 価値はqの 線形のヘドニック価格関数を定義すると，価値はqの 係数で与えられる ヘドニック価格法： 最大限支払ってもよいと思う価格の関数（付け値関 数）を推定すること 36 6 ヘドニック価格法の成立条件 分析例 (1)個人や企業の移転が自由である（地域の開放性： open） (2)その移転が他の地域に何の影響ももたらさない （プロジェクト規模が地域規模に対して十分に小さ い と いこと：small） ll） （３）同質な家計が大勢いる 戸建住宅単価（価格／敷地面積Ｓ）（万円／㎡） ＝91.1＋2.09接道幅員＋0.58間口幅 ＋12.8実際容積率＋56.9建物残存年数／Ｓ －1.57駅徒歩分数－1.68新宿鉄道所要時間 －17.3風致地区＋4.20良好舗装路面 ＋3.82駐車台数＋94.8冬至日照時間／Ｓ ＋5.75周辺良好建物＋3.35周辺良好緑化 ＋19.6（110－Ｓ）公園隣接 ＋23.8（Ｓ－73.3）土地利用混合 「small-openの仮定」と呼ばれる 金本(1992)によると，open，small，家計の同質性の うち，いずれの仮定が成立しなくても，ヘドニック価 格法は過大評価 37 38 39 40 緑化の例 緑化＝０ 41 緑化＝１ 42 7 公園配置 CVM （仮想市場評価法） Ciriacy-Wantrups (1947)のアイデア、Randall et al. (1974)の提案、 Rowe et al. (1980)による最初の適用 アンケートにより直接受益者にその支払意思額（WTP: Willingness to Pay）あるいは受取意思額（WTA: Willingness to Accept）を尋ねる方法。奉仕労働量（WTW: p Willingness g to Work）による評価法も提案されている。 仮想市場評価法の質問方式： (1)自由回答方式： 自由に金額を記入してもらう (2)付け値ゲーム方式 ：提示金額に対して賛成／反対の回答を求め，反 対の回答が得られるまで金額を上げていく (3)支払いカード方式： 選択肢の中から金額を選択してもらう (4)二項選択方式： 提示金額に対して賛成／反対を選択してもらう 43 44 実際にやって考えてみよう バイアス (1)歪んだ回答を行う誘因： 戦略バイアス(政策等へ の反映を考えて回答をする)，追従バイアス（相手 の喜びを考えて回答をする）など (2)評価の手掛かりとなる情報： 開始点バイアス（最 初に提示する金額が回答に影響する） 範囲バイ 初に提示する金額が回答に影響する），範囲バイ アス（提示する金額の範囲が回答に影響する）， 重要性バイアス（評価対象の重要性の暗示が回 答に影響する），位置バイアス（複数の評価対象 の質問順序が回答に影響する）など (3)シナリオの伝達ミス： シナリオの理論的ミス，評 価対象の伝達ミス，状況の伝達ミスなど Ｑ：自分の家の西側にマンション建設の事業が持ち上がりまし た。建設自体は現行の規制に適合していますが、それが建 つと、自分の部屋から見えていた富士山が見えなくなってし まいます。 １）いくら補償してもらえれば、この建設計画を了承しますか？ ２）自分の部屋から富士山が見えるように建設計画を変更して もらうために、いくらまでならば支払う意志がありますか？ 45 46 仮想市場評価法における質問票の例 (4)サンプルの収集： 時間選択バイアス（調査する時期が回答に影響），母 集団選択バイアス（調査する母集団が回答に影響），サンプル抽出枠バ イアス（サンプル抽出に用いるデータが母集団に影響），サンプル非回 答バイアス（回答者の評価値と非回答者の評価値では統計的に有意な 差），サンプル選択バイアス（調査対象への関心度と回答率はおよそ比 例）など (5)評価結果の集計： 集計順序バイアス（位置バイアスを考慮しないで集 計），集計範囲バイアス（評価額の調査範囲と適用範囲が異なる）など (6) 受取意思額の場合には，支払意思額の場合に比べて過大に評価され る。一般的には支払意思額を調査。聞き方によって結果が異なる。バイ アスが最も低いとされる質問方法は二項選択方式。 47 下記のような住環境改善を目的とした事業があります。（事業 による住環境の変化をイラストなどで分かり易く説明）このよう な事業は一般に税金で行われますが、財政難などの理由で、 仮に住民の負担によって行うと想定して下さい。もし，この事 業のためにあなたの家計にかかる負担が年間○○○円だけ 増えるとする案が示されたら あなたはこの案に賛成ですか 増えるとする案が示されたら、あなたはこの案に賛成ですか、 それとも反対ですか。あてはまるもの１つに○を付けてくださ い。なお、この負担によって、あなたの家計が購入できる別の 商品やサービスが減ることを十分念頭においてお答え下さい。 １．賛成 ２．反対 ３．わからない（理由： ） 48 8 プロジェクト便益を計測する方法： 各提示金額について賛成割合を集計し，この結果を下図の ようにプロット。提示金額が上昇するに従って，賛成する家 計の割合が減少する状況を表わす。→プロジェクトに対する 支払意思額の累積分布 非集計分析と集計分析 F(中央値)=0.5 平均値=-[t dF(t)を0から∞まで積分] 中央値＜平均値 控えめな推定という意味では中央値 家計数をかけて全体便益を求めるならば平均値 賛成の割合F 10 1.0 F(t)の積分値 ＝便益の平均値 0.5 家計の支払意思額の中央値および平均値→価値とする 便益の中央値 等価変分や補償変分の定義に忠実ではあるが、信頼性が問 題。ただ、稀少生物の価値の推定を行うような場合には、これ 以外の適当な方法は見当たらない。このため、やむをえずこの 方法が採用されることが多い。 F(t) 提示金額t 49 50 心理的評価：緑と景観 51 街路景観の心理的評価分析例 （酒井, 2006) 52 パス解析 53 個別評価 評価要素 総合評価 54 9