高齢者専用賃貸住宅

ホスピタリティビジネスの事業指標モデル
高齢者専用賃貸住宅
高齢者人口は、2005 年で 2,567 万人（高齢化率は 20.1％）だったものが 、
図表1. 高齢者人口の将来予測
（千人）
140,000
2015 年には 3,378 万人（26.9％）、2025 年には 3,635 万人（30.5％）と予測
されている。〔図表 1〕
7.1%
10.2%
120,000
高齢者専用賃貸住宅（以下、高専賃）とは、
“専ら高齢者に賃貸する住宅”
9.1%
11.0%
11.9%
100,000
として “都道府県知事 に登録し”
“施設やサービス の有無等 に関して情報提
前期高齢者
80,000
供”している住宅である。急増する高齢者への民間による住宅確保を目的に、
60,000
国土交通省の所管として制度化された 。
40,000
高専賃は賃貸住宅事業であり、賃貸マンション一室からの登録が可能であ
後期高齢者
11.2%
13.1%
15.3%
18.2%
13.8%
14.0%
12.3%
総人口
126,926
127,768
127,176
125,430
122,735
119,270
2000年
2005年
2010年
2015年
2020年
2025年
20,000
るが、生活支援や介護サービスを提供する専用住宅 を積極的 に開発している
0
専門の事業者もある。
資料；
国立社会保障・
人口問題研究所「
Ｈ18年12月中位推計」
高齢者を視野に入れた賃貸住宅事業を行うか、日常サ
ービスを行い、介護サービスは外部事業者 を活用するか、
特定施設入居者生活介護として事業を行うかは、それぞ
図表 2. 高齢者専用賃貸住宅の整理
れの事業目的により選択していく。
制度上の 住宅区分
高齢者円滑入居賃貸住宅
《事業指標》
「高齢者の住宅の安全確保に関する法律」
収支表は次ページ
高齢者専用賃貸住宅
サービス提供なし
• 大都市圏の近郊立地の直営開発で、生活基本 サービ
有料老人ホームに該当 するサービス提供する
をする高専賃（有料老人ホームの届出必要）
スは行い、介護サービス は外部利用型のモデル 。居
室数 40 戸、延床面積を 1,700 ㎡。初期事業費 3 億
有料老人ホームの定義から除外される
高専賃（有料老人ホームの届出不要）
4,400 万円である。〔図表 3、4〕
適合高専賃（適合高専賃として届出したもの）
• 営 業 収 入 は 賃 料 中 心 に 8,948 万 円 、 営 業 支 出 は
特定施設入居者生活介護としての
高専賃（届出し・指定されたもの ）
5,562 万円。〔図表 5、6〕
• ＮＯＩ（金利償却前利益）3,386 万円、対売上利益
有料老人ホーム 「老人福祉法」
率 37.84％、ＮＯＩ利回り 9.74％。〔図表 7〕
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綜合ユニコム株式会社
企画調査部
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東京都中央区銀座 2-8-15 共同ビル
要 件
高齢者円滑入居者賃貸住宅 に加え
A.住宅の戸数・規模
Ｂ. 敷金その他入居の際 に受領する費用の概算
Ｃ. 前払い家賃、保全措置の有無
Ｄ. 共同利用する居間、食堂、収納設備及び浴室の有無
Ｅ.入浴、排泄、食事等の日常 に関わるサービスの有無
①床面積25㎡以上／戸
（共同の浴室、台所等がある場合は 18㎡以上 ）
②各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備および浴室を備
えたもの
③前払い家賃の保全措置あり
④入浴・排泄もしくは 食事の介護、食事の提供、洗濯、掃除等の
家事または健康管理の実施
◇高齢者1 人以上入居
◇「食事」「介護」「家事」「健康管理」のいずれかのサービス提供
TEL.03-3563-0038 / FAX.03-3564-2500
ホスピタリティビジネスの事業指標モデル
図表3.施設概要
居室Ａ
居室Ｂ
居室専有面積
その他面積
全体面積（
延床）
図表4.初期事業費
項目名
建築工事費
設備工事費
外構工事
什器備品費
企画設計料
建物取得登録税
開業諸経費
A. 初期事業費合計
図表5.料金計画
タイプ
居室Ａ
居室Ｂ
図表6.営業収入
項 目
家賃収入
管理・
共益費
基本サービス費
食費収入
入居金収入
B.営業収入合計
居室面積
25㎡
40㎡
戸数
定員
36戸
4戸
食堂、厨房、事務室、ロビー、廊下、階段、エレベータ等
40戸
44人
初期事業費
202,300千円
工事面積
86,700千円
8,000千円
一式
17,000千円
設置面積
14,450千円 建築設備工事費
6,878千円 建築設備工事費
8,670千円 建築設備工事費
343,998千円
家賃／月
85,000円
135,000円
収入構成比
43.4%
7.7%
13.9%
31.9%
3.1%
100.0%
営業支出（
千円）
24,235
4,500
9,000
2,025
15,525
水道光熱費
2,376
委託清掃費
2,040
修繕費・保守管理費
1,445
その他管理費
10,000
C.営業経費合計
55,621
N.O.I （金利償却前利益）
33,861
N.O.I 利回り
9.84%
対売上率
27.1%
5.0%
10.1%
2.3%
17.3%
2.7%
2.3%
1.6%
11.2%
62.2%
37.84%
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専有面積
900㎡
160㎡
1,060㎡
640㎡
1,700㎡
面積比率
62.4%
37.6%
100.0%
設定根拠
1,700㎡
単価 170千円
*建築工事と設備工事を左の配分率で按分
1,700㎡
289,000千円
289,000千円
289,000千円
管理・共益費
基本サービス費
15,000円
28,000円
24,000円
36,000円
営業収入（
千円）
38,880
6,869
12,442
28,512
2,780
89,482
図表7.営業支出
項 目
仕入原価
人件費 責任者
スタッフ
福利厚生費
1人
2人
単価
料率
評価率
料率
食 費
60,000円
120,000円
平均入居率
90.0%
10千円
5%
70%
3%
月費用計
188,000円
435,000円
配分率
配分率
70%
30%
税率
3.4%
入居金
510,000円
810,000円
設定根拠
室数×平均入居率×費用×12ヶ月
室数×平均入居率入×居金×平均退去率（14.30%）
食費収入
人数
人数
福利厚生費
人件費計
居住人員
延床面積
建築設備工事
一式
設定根拠
28,512千円
1人
3人
15%
85%
300千円
200千円
40人
1,700㎡
289,000千円
5,000円
100円
0.5%
15ヶ月
15ヶ月
12ヶ月
12ヶ月
（
B-C）
（
NOI÷「A．初期事業費合計」
)
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