米国不動産投資における加速度償却を利用した 日本での所得税控除

米国不動産投資における加速度償却を利用した
日本での所得税控除スキームについて
このスキームは、
国税庁・中古資産の耐用年数No,5404に関する記述（１）、
法定耐用年数の全部を経過した資産はその法定耐用年数の20％に相当する年数
にて償却する。
との簡便法の考え方によるものである
注：あくまでも過程算出の数字になります。個別案件は税理士にご確認下さい
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米国不動産の減価償却を日本で申告する際における基本条件
  米国及び日本に於いて不動産収入に対する申告義務
  日本での確定申告は自主申告が前提
  租税条約により、日本にて外国所得税控除を得る事が可能
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米国不動産の減価償却を使い、建物部分のみより日本に於いて
償却を短期間で取得。同時にドルインカムも享受
建物部分$1,000,000を
4年（木造）または、
9年（鉄筋コンクリート）
にて日本において減価償却
価格：$1,200,000
⼟土地： $200,000
建物：$1,000,000
利利回り： 6.5%
償却なし（＝ゼロ）
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米国不動産の減価償却等経費を日本での収入と相殺できる条件
  個人または、法人で所有すること。ファンドなど多人数での所有は不可
  本人あるいは、その所有する法人が不動産を「投資」目的として所有していること。
  自己使用を目的とした所有（別荘）ではないこと
  事業規模＝投資用不動産として２軒以上所有する事が望ましい。（１軒だとセカン
ドホームと見なされる場合がある）一棟アパートなどが望ましい。
  減価償却に関しては、建物部分のみ償却可能。（土地は償却対象外）
  米国でのローン金利、渡航経費なども経費計上可能対象。
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米国不動産の減価償却を使い、課税対象額減額をとるメリット
  償却期間：償却期間経過後案件において、木造住居は４年、RC（鉄筋コンクリート）は
9年、木造宿泊施設（ホテル＆モーテル）は3年にて償却可能。
  定額法を使用
  耐用年数を一部経過した案件：法廷耐用年数−（経過年数x0.8）にて償却期間を計算
  配偶者との共同名義の場合も所有比率により、配偶者の日本での所得とも相殺可能
  渡航費用、飲食費用などの経費も参入可能
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カリフォルニア州不動産の特徴
建物比率が高い：日本｜80：20（建物）　米国｜30：70（建物）
→ただし、米国はエリアや案件によってこの比率は変わることがあるので注意！
特に人気のエリア、高級エリアでは建物比率の高い案件は多くない
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中古物件が不動産取引の約80％を占めるほどの中古マーケットが活発。古い案件でも売買
が可能な為、日本人投資家にとって、経年劣化による投資リスクは非常に少ないマーケット。
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カリフォルニア州は年間26万人の人口流入増があり、新築不動産件数は年間19万戸と毎年
新築物件が不足。また、日本人のように新築へのこだわりが米国人は非常に少ないため、中
古の売買が非常に活発。（例：1800年代の案件でも場所が良ければ上昇する）
 
賃貸相場が非常に強いエリアであるため、賃借人の入居募集は比較的容易。賃料相場は
非常に高く、故に6-8%の利回りが見込め易い。
 
米国自体先進国で唯一の人口増の国であるが、特にカリフォルニア州の流入増は非常に顕
著（＝慢性的な不動産不足）
 
外国人投資家への法律／税制インフラが整っており、他国と比べ投資家のインフラリスクは
極端に低い
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米国不動産の減価償却を使い、課税対象額減額をとるデメリット＆リスク
  両国での深刻義務が発生するため、両国別での会計士などの経費がかかるうえ、煩
雑な事務作業が発生する。
  税制改革に伴うストラクチャーの変更
  現地での空室率、損壊、キャピタルロスなどの通常不動産投資リスク
  為替リスク
  ４年間のみの償却期間となる為、日本での長期譲渡税率扱いにする為、４年目以降は
キャッシュフローが潤沢となってしまう。
  ５年ごとに買い替えの作業が必要
  売却時、駅が出た場合は米国では内国歳入法第1031条を利用し、キャピタルゲイン
税を繰り延べる事が可能。日本での申告時には簿価での申告を要する為、課税額が
高くなる（家賃収入にて対応可能）
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米国不動産の減価償却を利用し、日本の課税額を下げる−例
（日本での個々による違いの諸経費を考えないものとして算出｜$1=¥90の場合）
想定-1：日本で3,800万円の給与所得　想定-2：米国不動産：
購入金額：$1,000,000
建物比率78%
築24年（木造）
家賃$66,000（年）
  想定-3：固定資産税（購入価格の1.2%）
物件管理費用（家賃収入の5%）
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年間総家賃収入：594万円
年間経費-1（想定-3より）：137万円
ネット収益：456万円
ネット利回り：5.07%
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想定-4：経費（渡航費、飲食代など）252万円
 
米国不動産からの年間償却可能額1,755万円/
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 
米国で不動産を購入しなかった場合の日本での課税対象額＝約4,394万円（日本所得＋米国不動産所得）
米国で不動産を購入しなかった場合の日本での通常課税率41％＝約1,801万円（住民税込み、実行税率）
 
 
米国で不動産を購入した場合の日本での課税対象額＝約2,843万円（日本所得＋米国不動産所得-減価償却−経費）
米国で不動産を購入した場合の日本での課税率38％＝約1,080万円（住民税込み、実行税率）
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米国不動産の減価償却を利用し、日本の課税額を下げる−例
（日本での個々による違いの諸経費を考えないものとして算出｜$1=¥100の場合）
想定-1：日本で3,800万円の給与所得　想定-2：米国不動産：
購入金額：$1,000,000
建物比率78%
築24年（木造）
家賃$66,000（年）
  想定-3：固定資産税（購入価格の1.2%）
物件管理費用（家賃収入の5%）
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年間総家賃収入：660万円
年間経費-1（想定-3より）：153万円
ネット収益：507万円
ネット利回り：5.07%
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想定-4：経費（渡航費、飲食代など）280万円
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米国不動産からの年間償却可能額1,950万円/
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米国で不動産を購入しなかった場合の日本での課税対象額＝約4,460万円（日本所得＋米国不動産所得）
米国で不動産を購入しなかった場合の日本での通常課税率41％＝約1,828万円（住民税込み、実行税率）
 
 
米国で不動産を購入した場合の日本での課税対象額＝約2,737万円（日本所得＋米国不動産所得-減価償却−経費）
米国で不動産を購入した場合の日本での課税率38％＝約1,040万円（住民税込み、実行税率）
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米国不動産の減価償却を利用し、日本の課税額を下げる−例
（日本での個々による違いの諸経費を考えないものとして算出｜$1=¥120の場合）
想定-1：日本で3,800万円の給与所得　想定-2：米国不動産：
購入金額：$1,000,000
建物比率78%
築24年（木造）
家賃$66,000（年）
  想定-3：固定資産税（購入価格の1.2%）
物件管理費用（家賃収入の5%）
 
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年間総家賃収入：792万円
年間不動産経費（想定-3より）：183万円
ネット収益：608万円
ネット利回り：5.07%
 
想定-4：経費（渡航費、飲食代など）336万円
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米国不動産からの年間償却可能額2,340万円/
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米国で不動産を購入しなかった場合の日本での課税対象額＝約4,590万円（日本所得＋米国不動産所得）
米国で不動産を購入しなかった場合の日本での通常課税率41％＝約1,882万円（住民税込み、実行税率）
 
 
米国で不動産を購入した場合の日本での課税対象額＝約2,524万円（日本所得＋米国不動産所得-減価償却−経費）
米国で不動産を購入した場合の日本での課税率38％＝約959万円（住民税込み、実行税率）
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米国不動産お取り引きプロセス〜エスクローについて〜
米国不動産（特に中古）取引では、完全なる第三者＝エスクローと呼ばれる中立機関を利用し、売り主・買い主双方の契約履行、確認、手続き
などを両者に代わり代行する機関を利用するため、不動産業者が顧客の資金を預かることなく取引がスムースに行なわれる。
担保権抹消書類等預託
金
融
機
関
売
り
主
ローン残金決済金・担保権設定書類等預託
権利証・鍵など預託
ローン残金支払い
エ
ス
ク
ロ
|
頭金など預託
登記証交付
買
い
主
担保融資
但し、融資は
全てエスクロへ
直接入金
金
融
機
関
登記証交付
登記申請
州政府登記所
不動産業者は
お客様のお金を触りません！
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〜Sample Properties〜
米国・カリフォルニア州における弊社実績サンプル
Property-1：トーランス市
Toyota, Honda, Yonex, Canonなど日本企業が集まるトーランスエリア
内でも特に学校区の良いエリア。常に賃貸需要が高く、物件価格上
昇も非常に期待できる。
物件住所
購入価格及び購入年・月
建物比率
表面利回り
同等案件における現状価格
2863 W Carson st, Torrance CA�
$830,000 | 8/2014�
72%�
6.40%�
$930,000 �
Property-2：カールバッド市（サンディエゴ）
サムスン, クオルコムなどのIT大手企業、バイオ
テクノロジー企業などが集結しているサンディ
エゴ内でもホテルライフな生活がおくれる案件。
弁護士、医師などが賃借人で多い
物件住所
5805 Friars Rd #4407 San Diego CA�
購入価格及び購入年・月
建物比率
表面利回り
同等案件における現状価格
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$360,000 | 1/2014�
84%�
7%�
$400,000 �
〜Sample Properties〜
米国・カリフォルニア州における弊社実績サンプル
Property-3：マリーナデルレイ市
LA空港からほど近い高級エリア。アーティスト、弁護士、医師など多彩
な富裕層が住むエリア。
対象案件はRC（鉄筋コンクリート）及び築浅のため、37年にて償却可
能
物件住所
購入価格及び購入年・月
建物比率
表面利回り
同等案件における現状価格
13700 Marina Pointe Dr, Marina Del Ray CA�
$1,117,000 | 7/2013�
78%�
5.64%�
$930,000 �
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Signature Groupご提供サービス
 
カリフォルニア州、サウスベイエリア（Beverly Hills, Century City, Santa Monica, Venice, Manhattan Beachなど）及びオアフ島
（Kakaako, Diamond Head, Kahala, AlaMoana など）における高建物比率、利回り案件の精査及び市場マーケティング、日本での
ご希望インタビュー
 
日米両国に於けるスタッフ配置による細かなアシスト
 
現地視察ツアーご同行及びアレンジ
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現地銀行口座開設お手伝い
 
ローンブローカーご紹介
 
ローンプロセスお手伝い
 
ローン銀行ご紹介
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米国税金番号取得お手伝い
 
米国公認会計士ご紹介及び税金申告のお手伝い
 
物件管理（賃借人入退去、家賃徴収、修繕など）
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固定資産税お支払い対応
 
弁護士ご紹介
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売却ご対応