物納制度を有効に活用するための価格戦略

タイムリーレポート
平成20年12月15日発行
第３号
株式会社 プロセットコーポレーション
∼ １分間ｄｅ読める ∼ 代表取締役 田中俊春
このレポートは、
田中俊春が
名刺交換を
させて頂いた方へ
お送りしております。
地価急落！③ 路線価と実勢価格の逆転現象により注目の集まる
物納制度を有効に活用するための価格戦略。
○土地は千差万別、「物納価格」と「実際に売買できる価格」のギャップを逆手に取る！
〔例１、面積の大きな土地の場合 “発想力！”〕
○全てを売却すると・・・
◎物納と売却を組み合わせると・・・
物 納
逆手に取ると・・
一体で売却す
るには大きす
ぎるため、売
価が低くなって
しまう
不整形地であるた
め、売価は
３，２００万円
（４，５００万円）
売 却
（６，０００万円）
売 却
売却するのに
最適な形、大きさ、
であるため、売価
が高くなる
（３，０００万円）
※経費、譲渡所得税等については考慮しておりません。
☆価格戦略
①売却価格が高くなるように
分割した整形地を売却！
＋
②売却価格は低くなるが、物納価格は
それほど低くならない不整形地は物納！
〔例２、底地の場合 “交渉力！”〕
◎物納と売却の分岐点を個々の物件ごとに算出し、借地権者に買取の交渉を行う。
相続評価
２，５００万円
買取価格
２，０００万円
分岐価格
２，７００万円
☆価格戦略
①物納
③物納
②売却
相続評価
相続評価
１，５００万円
買取価格
１，５００万円
分岐価格
１，６００万円
①分岐価格より買取価格が
高くなる底地を売却！
＋
３，０００万円
買取価格
３，５００万円
分岐価格
３，２００万円
②分岐価格より買取価格が
高くならない底地は物納！
※分岐価格とは、売買想定時の経費と譲渡所得税等を
相続評価に加えた金額です。
今年は今回が最終です。新年最初のレポートは「賃貸アパート・マンションの空室対策」に
ついてご案内させて頂きます。来年もどうぞよろしくお願い致します。
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