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決算説明要旨（PDF 6028KB）
皆様こんにちは、 取締役専務執行役員の平野です。 2016年11月期上半期の決算概要についてご説明します。 2ページ、連結業績予想の修正は、のちほど代表取締役社長の山口よりご説明し ます。 3ページ、2016年11月期上半期連結決算 業績ハイライトです。 売上高は前年同期比37％増の306億円、営業利益は同69％増の76億円です。 営業利益は、期初計画の通期目標を上半期で達成しました。 セグメント別に業績をご説明します。 5ページ、不動産流動化事業です。 売上高は前年同期比12％増の154億円、売上総利益率は前年同期とほぼ同じ 28%です。 上半期では1棟物件を19棟販売し、そのうち4棟がテナントの入居していない空ビ ルです。 空ビルは、収益利回りで取引価格が決まる収益物件とは異なり、買主の自己利用 ニーズに基づいて取引価格が形成されるため、高い利益率で売却できています。 ２Qに売却した錦糸町トーセイビルでは、空オフィスビルからホテルへの用途変更 プランを作成し関係官庁の確認を取ったうえで、ホテル利用を検討する買主へ売 却しました。 6ページ、不動産開発事業です。 商業施設の売上高は74億円で、 １ＱにＴ’Ｓ ＢＲＩＧＨＴＩＡ南青山、Ｔ’Ｓ ＢＲＩＧＨＴＩＡ 綱島を売却しました。 人気エリアに立地するＴ’Ｓ ＢＲＩＧＨＴＩＡ南青山は、優良テナントの誘致にも成功し、 高い利益率で売却できました。 戸建・宅地・請負の売上高は26億円、売上総利益率は前年同期とほぼ同じ21％と なり、利益率は計画を少し上回りました。 なお、戸建開発事業の強化を目的として、2015年12月にＭ＆Ａで㈱アーバンホー ムを取得しました。 同社は東京都の西部・神奈川県で不動産開発を手掛けて、コモドカーサ玉川学園 などデザイン性に優れた戸建を供給しており、今期より不動産開発事業の業績に 寄与しています。 次に7ページ、不動産流動化・開発 仕入進捗です。 今期の仕入目標は700億円で、順調に仕入が進んでいます。 上半期の仕入は36物件、将来想定される売上金額で383億円分です。 また、契約済ですが当社への引渡がまだ完了していない物件まで含めた仕入は、 前年度通期の実績を超える461億円分となります。 不動産流動化事業における新規仕入の一例として、2016年3月に7物件・63億円 相当の不動産を保有する会社をM＆Aで取得しています。 次に８ページ、不動産賃貸事業です。 保有物件は１Q末56棟から増え、２Q末で70棟です。 前期末にトーセイ・リート投資法人向け物件売却で保有物件が減ったため、１Qの 賃料収入は減少しました。 しかし、仕入が順調に進捗し、２Qの賃料収入は13億円となりました。 上半期の賃料収入は前年同期比約28％増加しましたが、特に固定資産物件から 生み出される賃料収入が、前年同期比50％強と大きく増えました。 次に9ページ、不動産ファンド・コンサルティング事業です。 ２Q末のアセットマネジメント受託資産残高は4,867億円で、前期末4,217億円から 約650億円増加しました。 ブラックストーングループからは、2014年12月の2,000億円強に続き、2015年12月 に57物件・500億円強のアセットマネジメントを受託しました。 次に10ページ、不動産管理事業です。 不動産管理事業は子会社のトーセイ・コミュニティ㈱が行っています。 ２Q末の管理棟数は前期末にくらべ約50棟増加しており、売上高も増加しています。 当社における最近の仕入物件は、大型案件や商業施設など多岐にわたり、 トーセイ・コミュニティ㈱は上記物件に加え、学校施設やホテルなど外部物件の管 理も行っています。 次に11ページ、バランスシート要旨 資産の部です。 ２Q末の総資産は1,120億円です。 現預金が38億円増加、棚卸資産が137億円増加、投資不動産・有形固定資産が 18億円増加しました。 次に12ページ、バランスシート要旨 負債・資本の部です。 借入金は仕入拡大にともない125億円増加しました。 資本は約40億円増加しましたが、その内訳は利益剰余金積上げの47億円増加と 配当金支払いの7億円減少です。 2Q末の自己資本比率は35.9％と前期末より3％低下しましたが、自己資本比率 35％は健全な水準だと考えます。 次に13ページ、棚卸資産の状況です。 2Q末の棚卸資産簿価は80物件・598億円で、前期末の68物件・461億円とくらべ増 加しました。 2Q末の売上想定金額は860億円と見積もっています。 棚卸資産を売上想定金額ベースで分析すると、物件タイプ別ではオフィス・商業施 設が50％、エリア分布別では23区を含めた東京都の物件が70％弱を占めていま す。 物件規模別では20億円以上のファンド向け物件が44％となる一方で、1億円未満 のエンド向け物件が22％となっています。 以上で私の説明を終わります。 ありがとうございました。 本日、連結業績予想の修正を発表いたしました。 売上高は552億から若干減収し535億円となりましたが、営業利益は75億円から 90億円、税引前利益は65億円から80億円、そして当期利益は43億円から52億円 と、22％強の上方修正をすることが出来ました。 当社の総合力を活かした5事業展開という事業モデルと、新築から中古、戸建から マンション、オフィス、ホテルなど多様な商品群を幅広く扱う投資ポートフォリオが 上手く機能した結果だと考えています。 19ページは、売上、利益の予想をグラフ化したものです。 当期利益予想は52億円となり、ROEは13.7％となる見込みです。 事業別の詳細を次ページでご説明します。 20ページです。 青色の2016年11月期予想の欄をご覧ください。 売上高は、流動化事業が293億円、開発事業が134億となり、この2セグメントが当 社の売上を牽引する成長ドライバーとなっています。 売上総利益では、流動化事業の粗利率を18％と想定しています。上期実績の粗 利率28％から大きく低下するのは、下期に予定しているトーセイ・リート向けの売 却の粗利率を非常に低く想定しているからです。 開発事業は粗利率40％と高い水準となっています。戸建販売が中心の場合、粗 利率は20％程度ですが、今期は商業施設2棟の売却があり、粗利率を押上げまし た。 賃貸事業は保有不動産の積み上げにより売上を伸ばしています。また、ファンド・ コンサルティング事業は、昨年度と比べ4億円の減収となりますが、昨年は出資 ファンドの売却による7億円の配当金収入がありました。今期はそのような特別な 収入が無いなか、各種のフィー報酬や仲介手数料で売上を伸ばしています。 21ページ、2016年11月期の下期課題認識です。 今期は、中期経営計画Advancing Together 2017 の2年目となります。 当初の見通しより早いスピードで進捗していますが、2020年売上高1000億円構想 に向けて、3つの重点戦略を推進しているところです。 現在の環境認識です。 上場企業等の不動産取引は減少しましたが、J-REITのIPOやPOは堅調です。 また、マイナス金利の影響としては、低金利の恩恵とイールドギャップの拡大によ り順調に資金流入があり、不動産業界においてはプラスの局面が多く見受けられ ています。 22ページです。 このような環境のなかでのトーセイの施策ですが、当社としては将来の成長のた めに仕入れを加速していきます。 ただし、物件価格が上昇し開発用地取得競争も激しくなっている環境ですので、無 理な仕入れは行わない方針です。 物件スペックの質や利益率は下げません。また、CAPレートだけで価格をつけると 賃料下落時に耐えられないので、坪単価や積算価格でも比較し、他社が手掛けに くいような不動産Ｍ＆Ａなど手間の掛かる案件を積極的に取り扱っていきます。 様々な手法を用いて仕入れを進められるのがトーセイの強みだと考えています。 さらに、大量の物件情報を入手し選別することで安く仕入れて、当社の開発力と物 件再生力による付加価値で利益を押し上げ、たとえ不動産価格の上昇が無くても 確実に利益を生み出せるものとしています。 さらなる仕入拡大に向けた施策としては、営業人員の増員を継続実施していきま す。 23ページです 当社のＭ＆Ａ事例のトラックレコード紹介です。 クリスタルスポーツクラブやアーバンホームの事業買収案件以外は、全て不動産 Ｍ＆Ａとなります。経験を重ねてきたことで、デューデリエンス等において、スピー ド感や熟練度を増してきました。このような物件取得が増えることを期待していま す。 24ページです。 強化施策の２つ目として、Value Up戦略の促進です。 競合他社も価値再生を行っていますが、当社は差別化出来ていると考えています。 当社は遵法性の是正のみならず、安心安全性能など利用するお客様の為の付加 価値を創造しており、特にエコ再生においては、緑化やLED照明の導入などの実 績を多く積み上げています。 25ページ、最近の再生事例の紹介です。 左側の“ハウス北柏マンション”は、元は社宅であった物件です。一般の快適な住 宅に変えるべく、共用部にスタディルームやキッズルームなどを新設しました。こ れから賃貸募集を開始するところです。 また、右側の“グロブナースクエア”は、商業施設とマンションの複合施設の事例で す。店舗部分の稼動が惨澹たる状況でしたが、2階部分をSOHO化したほか、地下 店舗の飲食店対応や、オープンスペースの改修などを行いました。 26ページ、マーケットリスクマネジメントです。 不動産価格が上昇しCAPレートが低下傾向にあるなか、今後の不動産市場変動リ スクに備える為の施策として、当社は安定的な収益が期待できるフィービジネスを 強化していきます。 賃貸事業、ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業の３事業を安定3事業 と位置づけており、この3事業で当社グループの販管費と金利を賄います。また、3 事業の売上総利益が占める割合を、現在の40％から50％程度まで高めていく方 針です。 次に、資料下部にあるストレステストの実施です。 当社は年に2回ストレステストを実施しており、マクロ経済や銀行融資姿勢、価格 動向などを常に注視して事業を進めています。 27ページ、新規事業であるホテル事業の展開についてです。 ①新規ホテル開発、②中古ホテルの取得・再生、③既存オフィスビルを活用したホ テルへの用途変更プランなど、３つのホテル保有・売却モデルを考えています。 28ページです。 トーセイ・ホテルマネジメントという新会社を設立しました。他社のホテルコンサル ティングを受託しており、今後は自社ホテルの運営も行っていく予定です。 また、子会社のトーセイ・コニュニティも、ホテル清掃や設備マネジメントを受託して おり、一歩一歩でありますがホテル事業を展開していきたいと考えています。 29ページ、株主様への還元方針です。 このたび、期末配当金の予想を変更しました。期初発表時の18円から22円の増配 となり、配当性向は今まで通り、約20％程度となります。 以上で、説明を終わります。ご清聴ありがとうございました。