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会 社 案 内 - 森井総合鑑定株式会社
会 社 案 内 Company Profile 〒103-0025 東京都中央区日本橋茅場町1-8-3 郵船茅場町ビル8F 〒530-0047 大阪市北区西天満2-6-8 堂島ビルヂング2F http://www.maic.jp ご挨拶 ・証券化評価４位の実績 ・鑑定業歴４０年の企業や官公庁のさまざまな需要に対応してきた長い歴史 ・銀行や官公庁を中心とした大量の評価実績 ・全国的大量案件処理体制 ・ＧＩＳを駆使した迅速かつ的確なデータ整備 ・時系列データ分析とマーケット分析での適正判断 ・スピーディーで気の効いたサービス をモットーにしております。 隠れたリスクの調査やその影響を明らかにして、本来持つ資産価値の透明化を 通し資産の取得や保有の合理化と適正化を支援いたします。 常にサービスの高度化とスピードアップを目指して行き届いた業務提供をいたし ます。 代表取締役 森井 正太郎 企業理念 全ての存在の基盤である不動産、この人間の営みとは切っても切れない社会の基盤である 不動産という財の価値を分かりやすく解き明かし、優れたオピニオンを示す事が我々の重要 な使命と考えております。 また、不動産鑑定評価に止まらず様々なニーズに対応するため日々研鑽を続け、しなやか に適正な付加価値情報を提供します。 常に志を高く保ち、社会に認知された専門家集団として、また不動産総合コンサルタント として責任能力を拡大し、より良い社会の構築のために貢献して行くことを誓います。 皆様からの信頼を得、社会の為になれる事こそ、私たちの永久の目標であり喜びです。 社会から求められるプロであること ・真摯な姿勢 我々は専門職業家として高い倫理観と誇りを礎に真摯に行動します。 ・プロフェッショナル集団 様々な経験・スキルを持つ優れたスタッフが各自のノウハウを活かし付加価値を創造します。 ・進化し続ける グローバルな視点とセンシティブな感性を磨きあげ、日々研鑽に励みます。 優れたビジネスクオリティー ・妥協無き品質とスピード 我々はどのような状況下においても常に最高の品質を最良のスピードで提供します。 ・最適なソリューション 我々は皆様と語り合い、高い社会性に基づいた公正かつ最適なソリューションを提供します。 ・コンプライアンス 全員が高いコンプライアンス意識を持ち続け、いかなる状況においても法令等を遵守します。 老舗鑑定機関としての責任 ・信頼こそ宝 我々は信頼を大切にします。これまで長年培ってきた皆様からの信頼は宝であり、組織の基盤です。 この信頼に安住することなく、更なる社会貢献のための努力を惜しみません。 ・独立鑑定機関 我々は独立性を保ち続けます。常に公正で独立した意思を持った組織を維持します。 ・人材育成 我々は人材を育みます。能力に応じた機会を公平に与え、その成果に応じ報い、社会をリードする 質の高い人材を育てます。 2016年1月 現在 会社概要 創 業 1948年 10月 設 立 1977年 4月 資 本 金 2,500万円 年 商 2014年度実績 約4.02億円（税別） 代 表 者 代表取締役社長 森井 正太郎 事業内容 不動産鑑定業 スタッフ ２８名 資 格 者 不動産鑑定士 ２０名 不動産鑑定士試験合格者 １名 不動産カウンセラー ２名 補償業務管理士 １名 宅地建物取引士 １６名（合格者を含む） 管理業務主任者 ２名 マンション管理士 １名 １級建築士 １名 １級建築施工管理技士 １名 土地区画整理士 １名 測量士（補） ２名 不動産コンサルティング技能士 １名 土地家屋調査士 ２名 行政書士 １名 賃貸不動産経営管理士 １名 ファイナンシャルプランナー ２名 不動産証券化認定マスター １４名 不動産戦略アドバイザー １名 所属団体 (社)日本不動産鑑定士協会連合会 (社)東京都不動産鑑定士協会 沿 1948年 1967年 1974年 〃 1977年 1982年 1994年 2002年 2009年 革 本 社 大阪本社 [国土交通大臣（6）第139号] 10 12 3 3 4 4 8 2 5 月 月 月 月 月 月 月 月 月 (社)不動産証券化協会 賛助会員 (社)大阪府不動産鑑定士協会 森井商会を前会長森井徹創業 森井土地事務所設立 昭和不動産鑑定所に改称 不動産鑑定業登録 株式会社昭和不動産鑑定所に改組 株式会社森井総合鑑定に改称 森井総合鑑定株式会社に改称 森井正太郎 代表取締役社長に就任 東京を本社へ変更 〒103-0025 東京都中央区日本橋茅場町１－８－３ 郵船茅場町ビル８Ｆ 〒530-0047 大阪市北区西天満２－６－８ 堂島ビルヂング２Ｆ 不動産の鑑定評価における実績 平成26実績（件数ベース） プロが認めるプロ集団 証券化対象不動産 鑑定士１人あたり評価実績 第１位 J-REIT等証券化評価実績 第４位 依頼先別 東京・大阪を基盤に全国各地をカバーできる当社への鑑定依頼は 民間企業だけでなく国・地方公共団体等からも受注があります その他民間法人 8% 個人 0% 国・独法人 3% 地方公共団体 7% 金融機関 4% 不動産関連法人 78% 依頼目的別売 買担 保補 償 証 券 化 財務諸表 資産評価 そ の 他 件数（件） 63 19 28 種 類 別土 件数（件） 評 価 額 別 件数（件） 地 138 建物及び そ の 他 その敷地 737 2 624 40 76 27 42 21 877 合計 877 1,000 万 円 3,000 万 円 5,000 万 円 1000万円以 1 億 円 超5 億 円 超 超 超 超 25 億 円 超 下 5 億 円 以 下 25億円以下 3,000 万 円 5,000 万 円 1億円以下 以 下以 下 30 合計 30 58 国・独立 不動産関 その他民 地 方 依 頼 先 別 行政法人 公 共 団 体 金 融 機 関 連事業法 個 間 法 人 等 人 件数（件） 24 65 31 687 66 420 人 4 276 計 877 合計 877 平成26年実績（件数ベース） 証券化対象不動産に係る評価実績 長年に亘り独立系の鑑定機関として全国の案件に携わり、J-REITをはじめとした各種スキー ム、アセットタイプについて豊富な実績を有し、運用会社、金融機関等の証券化関係者の 皆様からご信頼を頂いております。 スキーム別 J-REITをはじめとして、プライベートファンド等の各種スキームによる証 券化対象不動産の評価実績を多数有しています ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄﾌｧﾝﾄﾞ 21% J-REIT 79% アセットタイプ別 30年超の実績に裏打ちされた豊富な経験とノウハウを駆使した厳正、的確な 精度の高い鑑定評価を提供いたします その他 物流施設 2% 9% ホテル 9% 商業 5% オフィス 13% Ｊ-ＲＥＩＴ評価実績 日本アコモデーションファンド投資法人 アドバンス・レジデンス投資法人 アクティビア・プロパティーズ投資法人 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 日本リート投資法人 トーセイ・リート投資法人 ラサールロジポート投資法人 インヴィンシブル投資法人 平和不動産リート投資法人 ◎証券化事業実績の概要 大和証券オフィス投資法人 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 住宅 62% MCUBS MidCity投資法人 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 ＧＬＰ投資法人 星野リゾート・リート投資法人 ｲﾝﾍﾞｽｺ・ｵﾌｨｽ・ｼﾞｪｲﾘｰﾄ投資法人 野村不動産マスターファンド投資法人 オリックス不動産投資法人 フロンティア不動産投資法人 積水ハウス・ＳＩレジデンシャル投資法人 スターツプロシード投資法人 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ＜コード順＞ 私募ＲＥＩＴ評価実績 大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人 ブローディア・プライベート投資法人 ｼﾞｬﾊﾟﾝ・ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ・ﾘｰﾄ投資法人 野村不動産プライベート投資法人 ＳＧＡＭ投資法人 ＳＣリアルティプライベート投資法人 ＜順不同＞ 事業内容 ■多様な案件に対応 ・住宅 一般の賃貸マンションをはじめ、サービスアパートメント、学生寮や社宅といった 多様な形態が存在しますが、豊富な実績から蓄積されたノウハウとデータに基づき、 各案件の個性に応じた適正な評価を行います。 ・オフィス 豊富なオフィスビル評価の実績に基づき、賃料・空室トレンド及びエリア特性を敏感 に察知し、適正な評価を行います。また区分所有や借地権付建物、複雑な権利関係等、 多様な案件に対応いたします。 ・ホテル ビジネス・リゾート等の各種ホテルをはじめ、温泉旅館、保養所など様々な宿泊施設 について、各エリアの特性及び事業収益を多角的に分析し、豊富な経験を有するスタ ッフが適正価値をご提供いたします。 ・物流施設 物流施設への投資意欲の高まりに伴い、注目が集まる物流不動産市場。マルチテナン ト型、ビルド・トゥ・スーツ（BTS）型、各類型に応じた物流施設特有の価格形成要因 を分析し、日本全国の物流施設に対応いたします。 ・商業施設 全国各地の都市型商業施設から郊外型大型ショッピングモールまで、様々な業種、業態 の豊富な案件を手掛けた経験をもとに、的確な評価を提供いたします。 ・介護施設 注目を集めるシニアリビング市場において、多数の住宅の評価において培った豊富なデ ータベースに基づき、事業リスクを見極め、業界においてのリーディングカンパニーを 目指します。 ■英文も対応 ■幅広いネットワークにより日本全国に対応 東京・大阪を基盤に沖縄・札幌・仙台・静岡・金沢・名古屋・広島・松山・ 福岡に協力事務所を構え、フレッシュな情報収集が可能です。 高度な経験を積んだ熟練鑑定士に加え、複数の監査法人・法律事務所・ 税理士事務所・建築士事務所と連携し、多様な案件に対応いたします。 不動産 「不動産鑑定業務」 不動産鑑定士、土地家屋調査士等の専門スタッフが長年培ってきた豊富な経験とノウハウを駆使 し、公認会計士、弁護士司法書士、一級建築士等とのネットワークをも有効に活用して、厳粛・ 的確に調査、鑑定、評価をします。 民間 ■価格に関する鑑定評価 ・民事再生、会社更生、破産等の際の鑑定評価 ・関連会社間、企業と役員間、同族間等における売買の際の鑑定評価 ・ＲＥＩＴ、年金ファンド、不動産ファンド等に関わる不動産証券化物件の評価 ・企業会計に関わる時価評価 ・法人のＭ＆Ａ、合併、現物出資、清算等の為の不動産評価 ・各種財団評価 ・不動産に関する所有権以外の権利（借地権、地役権、借家権、地代、家賃等）の鑑定評価 ・ノンリコースローン等、担保としての不動産の評価 ・訴訟に関わる不動産の評価 ・容積率移転の場合の鑑定評価 ・連担建築物設計制度及び一団地の総合的設計制度導入に伴う鑑定評価 ・不動産の売買における鑑定評価 ・交換における価格評価 ・相続・贈与等における不動産の評価 ■都市再開発事業に関する鑑定評価 ・再開発事業区域内の従前地評価 ・保留地、保留床等 従後資産の評価 ■その他の適正価格評価 ・Ｂ／Ｓ変更に伴う評価 ・即時処分価値の評価 官公庁関連 ・地価公示法に基づく標準地評価 ・固定資産税標準地鑑定評価 ・相続税標準地鑑定評価 ・公共事業、都市計画等における土地の取得・交換・買収等のための評価 ・公有地等の処分における評価 ・公社・公団等により不動産を売買される際の評価 ・不動産に関する所有権以外の権利（借地権、地役権、借家権、地代、家賃等）の評価 ・その他公的評価(国土法等) ・公益財団法人への移行に伴う評価 「不動産カウンセリング／コンサルティング」 不動産鑑定・コンサルティング業務で蓄積した豊富な知識、情報、経験に基づいた総合的なコン サルティングを行っています。共同ビル事業、土地信託等のプランニングから地域開発、市街地 再開発プロジェクト等にいたるまで不動産にかかわる幅広いご相談に応じています。 利益相反の無いクライアントの立場に立ったコンサルティングは独立系鑑定機関のみが可能です。 ■価格に関する鑑定評価 ・実際の処分可能額査定 ・マーケット分析 ・土地の有効利用に関する調査分析 ・アセットプランニング ・都市再開発プロジェクトに関する調査分析 ・不動産に関わる権利関係の調査分析 ・時価会計移行に伴う各種資産のシステム評価等 「鑑定評価業務の受託指針」 当社は、鑑定評価業務の依頼を受けるにあたり、以下の事項に該当する場合は業務を受注できま せんのでご了承願います。また、該当することが判明した時点においても、業務の遂行を謝絶する ことがあります。 1. 鑑定評価額を指定したり、依頼者の希望する鑑定評価額となるまで試算を求めたりするような 鑑定評価依頼 2. 不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項並びに証券化対象不動産の鑑定 評価に関する実務指針・各種ガイドライン等の規定を満たさない条件や資料提示による鑑定評 価依頼 3. 対象不動産又は対象不動産に利害関係を有する者と鑑定評価に関与する不動産鑑定士（以下 「関与不動産鑑定士）又は不動産鑑定業者との間に利害関係、縁故関係等がある場合のほか、依 頼者又は鑑定評価書が依頼者以外に開示・提出されるケースにおける当該開示・提出先と関与 不動産鑑定士又は不動産鑑定業者との間に特別の資本的関係等がある場合などで、当該業務を 受託することにより不動産鑑定業者の社会的信頼を損なう危険のある鑑定評価依頼 4. 対象不動産の内容、依頼件数、評価期間等と当該鑑定業者の組織、人員、能力、経験等に鑑み、 適切な鑑定評価を行うことが困難と認められる鑑定評価依頼 鑑定評価の必要性 不動産の取引価格は当事者が自由に決められます。また、株式市場の様には公開されておらず、 しかもそれは個別的な事情に左右されがちです。したがって、不動産の適正な価格を求めるた めには、専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価が必要となります。 税務署等へ提出する「不動産の価格」に関する公的書類として「不動産鑑定評価書」が有用 です。また、民事再生、会社更生、破産等の際にも「不動産鑑定評価書」が有用です。 例えば、民事再生規則第56条に『財産を処分するものとして』評価する旨が規定されています。 これは、債務者が破産した状況を前提に、ただちに不動産を処分し、事業を清算することを想 定した価格（早期売却市場における適正な処分価格）を求める必要性があることを意味します。 この価格を求める際には、専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価が有用です。 局面としては、 1.再生手続開始時の財産目録、貸借対照表作成のための鑑定評価 2.財産上の担保権を消滅させることに関連する鑑定評価 3.営業譲渡を検討している場合の鑑定評価 があります。 一方、役員に対する損害賠償請求を検討している場合の鑑定評価は、損害賠償の法理を反映し た財産の評価が要請されるため、この場合の鑑定評価額は、早期売却市場を前提とするもので はなく、一般の不動産市場で成立する価格となります。 また、今後国際会計基準の導入を控え、賃貸不動産をはじめとした不動産の適正評価を行うこ とが求められています。 会計基準における不動産評価の必要性 従来日本では、会計上、保有する不動産を取得時の価額で計上する方法（取得原価主義）が 一般的でしたが、資産価値の変化を会計に適切に反映できないという弊害があり、また国際 会計基準では資産を時価で評価して会計に反映させる考え方（時価主義）が標準とされてい ることから、会計基準のグローバルなコンバージェンスという大きな潮流の中で平成20年11 月28日に企業会計基準委員会より「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が、平 成21年2月23日に公認会計士協会より「販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い」が 公表されています。 賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 一定の不動産については、事実上、事業投資と考えられるものでも、その時価を開示すること が投資情報として一定の意義があるという意見があること、さらに、国際財務報告基準が原価 評価の場合に時価を注記することとしていることとのコンバージェンスを図る観点から、賃貸 等不動産に該当する場合には、時価の注記を行うこととなり、賃貸等不動産に関する合理的に 算定された価額は、不動産鑑定士による鑑定評価又は自社における合理的な見積りとして算定 することとなりました。 平成22年3月31日以後終了する事業年度の年度末に係る財務諸表から適用されました。 賃貸等不動産には、次の不動産が含まれます 1.貸借対照表において投資不動産（投資の目的で所有する土地、建物その他の不動産）として区分されてい る不動産 2.将来の使用が見込まれていない遊休不動産 3.上記以外で賃貸されている不動産 情報管理対策 企業活動の中で得られる顧客の個人情報や、取引先企業の機密情報などは、企業にとって重要な 資産であり厳密な管理が求められます。厳密な管理を実現させるためには、万全の情報漏洩対策 が不可欠です。 当社では下記のように万全な体制でお客様の機密情報をお守りしています。 自動暗号化システム 社内のサーバーおよびパソコンをすべて暗号化し、社外ではファイルを一切使用できないシステムにし ています。これにより、操作ミスによる情報漏洩はもちろん、ＵＳＢメモリやＳＤカードなどの外部媒 体による故意の持ち出し、インターネットへのアップロードやＷＥＢメール添付etc、ありとあらゆる 持ち出しは不可能になっております。 抑止力 全パソコンの起動～電源オフまでのすべての操作を記録しログ収集しております。 いつ、どのパソコンで、何のアプリケーションでどのファイルを、何の操作をしたかを記録するのは もちろん、ファイル別名保存やメール添付ファイル名も履歴に残る機能は最強です。 「記録されている」ということで従業員のモラルが向上します。 柔軟・効率性 当社はデータが暗号化されているとはいえ、お客様とデータのやり取りをしないで業務進行はできませ ん。データをやり取りするためには、暗号化解除フォルダを経由することが必須となっています。 この暗号化解除フォルダも強力な監視対象であり、原本保護管理機能を持っているので１度このフォル ダを経由して持ち出されたファイルは、あとから削除・移動・上書き・名前変更などすべて不可能とな っており、社外に出たデータは完全に把握しております。 社員教育 従業員の入社時はもちろん、毎年社員研修会にて情報管理教育を行い、情報管理のモラルと大切さを 徹底しております。また、入退社時に守秘義務誓約書を会社と交わしています。 施錠保管・廃棄 お客様から預かったＣＤメディアは当社サーバーに暗号化保存した後、保管庫施錠し、一定期間保管 後に破壊廃棄しております。破壊方法もクラック加工により全体に穴をあけています。 紙媒体や資料は法定期間保管（一部は永久保管）し、廃棄時は溶解しています。 鑑定賠償保険 公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の「不動産鑑定業賠償責任保険」に加入しています。 主要取引先 一般企業 三井不動産株式会社 東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社 野村不動産株式会社 三菱地所株式会社 大和ハウス工業株式会社 大和ハウス不動産投資顧問株式会社 新日鉄興和不動産株式会社 森ビル株式会社 清水建設株式会社 伊藤忠都市開発株式会社 株式会社長谷工コーポレーション ＳＧリアルティ株式会社 ヒューリック株式会社 ラサール不動産投資顧問株式会社 ＤＢＪアセットマネジメント株式会社 ﾚｯﾄﾞｳｯﾄﾞ・ｸﾞﾙｰﾌﾟ・ｼﾞｬﾊﾟﾝ株式会社 みずほ証券株式会社 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 株式会社大正銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社りそな銀行 農林中央金庫 NREG東芝不動産株式会社 野村殖産株式会社 扶桑薬品工業株式会社 三井倉庫株式会社 株式会社サンセイランディック 株式会社ライトオン 首都高速道路株式会社 中日本高速道路株式会社 東日本高速道路株式会社 J-REIT 日本アコモデーションファンド投資法人 アドバンス・レジデンス投資法人 アクティビア・プロパティーズ投資法人 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 日本リート投資法人 トーセイ・リート投資法人 ラサールロジポート投資法人 インヴィンシブル投資法人 平和不動産リート投資法人 大和証券オフィス投資法人 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 三井不動産投資顧問株式会社 東急不動産株式会社 野村不動産投資顧問株式会社 住友不動産株式会社 ＬＣＲ不動産投資顧問株式会社 平和不動産株式会社 興和不動産投資顧問株式会社 森トラスト株式会社 東京建物不動産投資顧問株式会社 大栄不動産株式会社 シンプレクス不動産投資顧問株式会社 ＮＴＴ都市開発株式会社 東西アセットマネジメント株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）・リミテッド ハドソン・ジャパン株式会社 ケネディクス株式会社 みずほ信託銀行株式会社 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社 株式会社近畿大阪銀行 三井住友ファイナンス＆リース株式会社 株式会社日本政策投資銀行 株式会社あおぞら銀行 日本郵政株式会社 アスクル株式会社 株式会社フジテレビジョン 富士フイルム株式会社 日立造船株式会社 国際興業株式会社 西日本旅客鉄道株式会社 他＜順不同＞ ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 ＧＬＰ投資法人 星野リゾート・リート投資法人 ｲﾝﾍﾞｽｺ・ｵﾌｨｽ・ｼﾞｪｲﾘｰﾄ投資法人 野村不動産マスターファンド投資法人 オリックス不動産投資法人 フロンティア不動産投資法人 積水ハウス・ＳＩレジデンシャル投資法人 スターツプロシード投資法人 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ＜コード順＞ 私募REIT 大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人 野村不動産プライベート投資法人 ブローディア・プライベート投資法人 ｼﾞｬﾊﾟﾝ・ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄ・ﾘｰﾄ投資法人 官公庁等 国土交通省 地方公共団体 鉄道建設・運輸施設整備支援機構 ＳＧＡＭ投資法人 ＳＣリアルティプライベート投資法人 ＜順不同＞ 財務省 山階鳥類研究所 他 都市再生機構 筑波大学 ＜順不同＞