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(第21期)資産運用報告書を掲載しました。(PDF:4.4MB)

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(第21期)資産運用報告書を掲載しました。(PDF:4.4MB)
Ⅰ . 投資法人の概要
投資主の皆様へ
平素は本投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人の2016年5月期(第21期)の営業収益は12,363百万円、営業利益は6,108百万円、1口当たり分配金
は2015年11月期(第20期)を820円上回る10,508円となりました。 決算・運用ハイライトは4ページ 2016年5月期末の平均契約賃料は、前期末比 +367円の19,105円と、3期連続の上昇となりました。賃料改定に
より、月額契約賃料は前期末比+13百万円、平均月額賃料増減率は7.2%となりました。テナントの入退去により、月
額契約賃料は前期末比で差引+9百万円、またテナントの入替により、平均月額賃料増額率は2.6%となりました。稼働
率は前期末比0.4%ポイント改善し、98.7%となりました。引き続き、
「凡事徹底」を行動指針とする徹底した現場主義
により、持続的な内部成長を実現します。 内部成長の詳細は8ページ
2016年5月期は、
「日廣ビル」、
「キリン日本橋ビル」の2物件(取得価格総額:21,890百万円)を取得し、
「Daiw
a渋谷道玄坂ビル」、
「Daiwa南船場ビル」の2物件(譲渡価格総額:9,720百万円)を譲渡することで、資産の入替
によるポートフォリオの質を向上させました。また、
「平和東日本橋ビル」、
「スクエア代官山ビル」、
「新宿ウエストビル」、
「荻窪 TM ビル」
(取得価格総額:13,392百万円)を、2016年7月実施の公募増資に
より取得しました。今後も東京主要5区を中心に厳選したオフィス物件を取得し、
ポートフォリオの価値向上を図ります。 外部成長の詳細は12ページ 財務関連におきましては、長期の借入を行い、返済期限の分散化を推進しまし
た。引き続き、将来のリファイナンスリスクの低減を図りながら、更なる財務体
質の強化に努めてまいります。 財務状況の詳細は16ページ
今後も本投資法人は、既存物件の競争力の向上に努め、中長期的目標
として、巡航 EPS(物件売却益を控除した1口当たり当期純利益)を成
長させ、増資等による投資余力を活かし、継続的な成長を目指してま
いります。
投資主の皆様には引き続きご支援、ご鞭撻のほどよろしくお願い申
し上げます。
大村 信明
大和証券オフィス投資法人 執行役員 目次
Ⅰ. 投資法人の概要
投資主の皆様へ………………………………………………… 2
Ⅲ. 貸借対照表 … …………………………………………… 38
投資法人の特徴と戦略… ……………………………………… 3
Ⅳ. 損益計算書 … …………………………………………… 40
決算・運用ハイライト… ……………………………………… 4
保有資産の概要[ポートフォリオ一覧]
… …………………… 5
保有資産の概要[ポートフォリオの分布]
… ………………… 6
内部成長への取組み… ………………………………………… 8
外部成長への取組み… ……………………………………… 12
2
Ⅱ. 資産運用報告… ………………………………………… 18
Ⅴ. 投資主資本等変動計算書… ………………………… 41
Ⅵ. 注記表……………………………………………………… 42
Ⅶ. 金銭の分配に係る計算書… ………………………… 54
Ⅷ. 独立監査人の監査報告書… ………………………… 55
財務状況……………………………………………………… 16
Ⅸ. キャッシュ・フロー計算書[参考情報]………… 56
資産運用会社の概要… ……………………………………… 17
Ⅹ . 投資主インフォメーション… ……………………… 58
投資法人の特徴と戦略
本投資法人の特徴
オフィスビル特化型 REIT
東京主要5区に注力した REIT
オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使
需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資
オフィスビル
100.0%
地方主要都市
首都圏
東京主要5区
3.2%
88.5%
8.3%
取得価格ベース
(注)上記グラフの比率はいずれも2016年7月21日時点の数値です。
成長戦略
堅実な成長への取組み
・物件取得の継続
資産規模5,000億円の達成
・取得余力の活用
中長期的な総資産有利子負債比率
の上限範囲40%~50%
5,000
(億円)
5,000
4,000
物件を厳選し、競争力を
4,677
有する物件に投資
4,583
3,640
3,875
4,132
4,457
安定的な収益基盤の確立
・物件運営の取組み
“凡事徹底”の継続
徹底した現場主義
テナントリレーションを更に強化
・物件価値の維持向上
不動産管理会社との連携強化による
テナントニーズの取込み
戦略的リニューアルとテナント
誘致
・財務の取組み
借入年限の長期化と返済期日の分散
を図ることで、リファイナンスリス
クを低減
3,000
2,000
1,000
0
2014年
5月期
1 口当たり分配金
(注)右記予想分配金は、一定の前提条件の下に
2014年
11月期
2016 年 5 月期(第 21 期)
は分配金の額を保証するものではありま
せん。
2016 年 11 月期(第 22 期) 算出したもので、状況の変化等により変
動する可能性があります。また、本予想
2015年
5月期
2017 年 5 月期(第 23 期)
2015年
11月期
2016年
5月期
公募
増資後
中期目標
10,508 円
(実績)
10,550 円
10,560 円
(予想)
(予想)
Ⅰ . 投資法人の概要
3
決算・運用ハイライト
内部成長の進展により、分配金は着実に成長
■ 営業収益の推移
■ 営業利益の推移
(百万円)
13,000
12,363
11,837
10,000
10,387
9,763
7,000
■ 当期純利益の推移
(百万円)
6,000
(百万円)
7,000
5,000
8,587
4,438
3,000
5,250
6,108
5,614
4,688
4,000
4,770
3,641
3,760
2,000
4,031
3,016
4,000
0
0
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
0
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
■ 賃料収入の推移
(百万円)
11,000
(注1)
外部成長(取得・売却物件翌期純増分)
10,000
(注2)
外部成長(取得・売却物件期中寄与分)
9,000
176
内部成長(既存物件賃料増減)
8,000
7,000
77
6,000
261
349
511
6
347
190
27
115
267
154
839
282
148
215
64
(注2)当期取得物件による当期
における賃料・共益費収
入の増額分から当期売却
物件による当期における
賃料・共益費収入の減少
分を控除した額。
–55
0
2013年
11月期
2014年
5月期
2014年
11月期
2015年
5月期
2015年
11月期
2016年
5月期
■ 1口当たり分配金(予想・実績)の推移
(円)
12,000
10,000
8,000
6,000
1年前予想
半年前予想
5,350
5,500
5,986
4,850
4,850
5,107
分配金実績
5,500
6,250
6,542
6,550
7,200
7,478
7,300
7,540
7,621
2013年
11月期
2014年
5月期
7,570
7,820
8,256
8,328
8,700
9,142
(注1)前期取得物件が通期寄与
したことによる賃料・共
益費収入の対前期比増額
分から前期売却物件の前
期における賃料・共益費
収入を控除した額。
9,000
9,350
9,688
9,750
9,850
10,508
9,900 10,560
10,550
4,000
2,000
0
2012年
5月期
2012年
11月期
2013年
5月期
2014年
11月期
2015年
5月期
2015年
11月期
2016年
5月期
2016年 2017年
11月期 5月期
2014年5月期 2014年11月期 2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期
(第 17 期)
(第 18 期)
(第 19 期)
(第 20 期)
(第 21 期)
営業収益(百万円)
8,587
9,763
10,387
11,837
12,363
営業利益(百万円)
3,760
4,438
4,770
5,614
6,108
経常利益(百万円)
3,005
3,642
4,032
4,689
5,326
当期純利益(百万円)
3,016
3,641
4,031
4,688
5,250
発行済投資口数(口)
395,798
441,000
441,000
484,000
484,000
1口当たり純資産額(円)
509,490
504,746
505,566
511,777
511,818
7,621
8,256
9,142
9,688
10,508
380,723
399,555
432,232
460,705
476,690
43.3
1口当たり分配金(円)
総資産額(百万円)
総資産有利子負債比率(%)
43.0
40.2
44.3
41.7
投資物件数(件)
44
46
47
50
50
資産規模(億円)
3,640
3,875
4,132
4,457
4,583
259,381.62
286,088.89
288,833.07
325,313.01
328,027.44
96.4
97.2
97.3
98.3
98.7
総賃貸可能面積(㎡)
期末稼働率(%)
(注)2016年5月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額 (164百万円 )を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
4
保有資産の概要[ポートフォリオ一覧]
(2016年7月21日時点)
物件名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
所在地
東京主要5区(注1)
東京都中央区銀座
Daiwa銀座ビル
東京都中央区銀座
Daiwa銀座アネックス
東京都港区芝浦
Daiwa芝浦ビル
東京都港区南青山
Daiwa南青山ビル
東京都千代田区猿楽町
Daiwa 猿楽町ビル
東京都港区浜松町
Daiwa A浜松町ビル
東京都渋谷区神宮前
Daiwa 神宮前ビル
東京都港区芝大門
Daiwa 芝大門ビル
東京都千代田区三崎町
Daiwa 三崎町ビル
東京都港区新橋
Daiwa 新橋 510 ビル
東京都中央区築地
Daiwa 築地駅前ビル
東京都中央区築地
Daiwa 築地ビル
東京都中央区月島
Daiwa 月島ビル
Daiwa 日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町
東京都港区麻布台
Daiwa 麻布台ビル
東京都中央区八丁堀
Daiwa 京橋ビル
東京都千代田区麹町
Daiwa 麹町 4 丁目ビル
東京都港区新橋
Daiwa 御成門ビル
新宿マインズタワー(注5) 東京都渋谷区代々木
東京都渋谷区宇田川町
SHIBUYA EDGE
東京都中央区日本橋大伝馬町
Daiwa 小伝馬町ビル
東京都千代田区神田神保町
Daiwa 神保町ビル
東京都港区西新橋
Daiwa 西新橋ビル
東京都中央区日本橋茅場町
大和茅場町ビル
Daiwa 神保町 3 丁目ビル 東京都千代田区神田神保町
東京都渋谷区円山町
E・スペースタワー
Daiwa 日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町
東京都新宿区新宿
新四cu r umuビル
東京都港区赤坂
Daiwa 赤坂ビル
東京都渋谷区渋谷
Daiwa 渋谷宮益坂ビル
東京都港区南麻布
麻布グリーンテラス
Daiwa 恵比寿 4 丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿
東京都新宿区大久保
ラクアス東新宿
東京都渋谷区神宮前
コンセプト青山
東京都渋谷区神泉町
神泉プレイス
東京都渋谷区南平台町
グラスシティ渋谷
東京都中央区日本橋箱崎町
リバーゲート
東京都中央区八丁堀
Daiwa 八丁堀駅前ビル
Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀
東京都新宿区西新宿
日廣ビル
東京都中央区日本橋小網町
キリン日本橋ビル
東京都中央区東日本橋
平和東日本橋ビル
東京都渋谷区代官山町
スクエア代官山ビル
東京都新宿区西新宿
新宿ウエストビル
小 計
首都圏(注 1)
東京都豊島区東池袋
Daiwa 東池袋ビル
Daiwa 品川 North ビル 東京都品川区北品川
東京都品川区大崎
Daiwa 大崎 3 丁目ビル
神奈川県横浜市港南区上大岡西
Daiwa 上大岡ビル
東京都杉並区上荻
インテグラルタワー
東京都目黒区目黒
目黒プレイスタワー
東京都杉並区荻窪
荻窪 TM ビル
小 計
地方主要都市(注 1)
愛知県名古屋市中村区名駅南
Daiwa 名駅ビル
大阪府大阪市中央区淡路町
北浜グランドビル
小 計
合 計
賃貸可能
構造階数
面積(㎡)
(注2)
(注3)
竣工年月
大規模 取得価格
期末算定
修繕
比率 価格(百万円)
百万円
(注4)
実施年
(%)
SRC B3/12F
1963年7月
2003年
14,100
3.0
2,032.11
SRC B3/8F
1972年8月
2003年
3,050
0.7
3,440
9,619.67
SRC B1/12F
1987年10月
8,265
1.8
7,520
2,715.54 S・SRC B2/5F
1990年9月
4,550
1.0
4,360
3,657.43
SRC 8F
1985年6月
3,190
0.7
3,340
3,663.38
SRC B2/10F
1993年7月
2,865
0.6
3,320
2,198.61
RC B1/4F
1997年12月
2,800
0.6
2,290
2,386.48 SRC・RC B1/7F 1996年11月
2,578
0.6
2,900
2,137.53
S 8F
1996年7月
2,346
0.5
2,680
2,641.56
SRC B1/8F
1974年4月
2,080
0.4
2,430
2,659.59
SRC 10F
1996年1月
1,560
0.3
1,590
1,487.82
SRC B1/7F
1990年1月
1,240
0.3
1,390
8,426.85
S 5F
1996年7月
7,840
1.7
9,170
2,850.81
SRC B2/7F
1993年4月
2,520
0.5
2,510
1,697.88
SRC B2/9F
1984年4月
1,600
0.3
1,830
3,265.83
SRC B1/8F
1974年10月 2005年
3,460
0.7
3,270
2,690.90
SRC B2/9F
1987年10月
2,910
0.6
2,690
SRC 9F
1973年4月
13,860
3.0
13,100
133,800 28.6
119,000
11,614.92
45,543.97 S・SRC B3/34F 1995年9月
2003年
2,480.65
RC B1/9F
2006年8月
5,900
1.3
4,750
2,379.31
SRC 8F
1985年3月
2,460
0.5
2,110
3,164.26
S B1/8F
1997年3月
4,150
0.9
3,340
4,815.84
SRC B1/10F
1993年7月
5,000
1.1
5,510
5,899.11 S・SRC B1/8F
2010年4月
5,600
1.2
7,570
2,889.34
2010年2月
3,550
0.8
4,500
24,000
5.1
32,500
2010年5月
1,721
0.4
2,190
2012年1月
9,650
2.1
12,600
12,500
S 9F
13,960.87 S・SRC B1/15F 2002年10月
2,143.08
S 8F
6,751.31 S・RC B2/11F
8,739.17
SRC B2/7F
1990年9月
9,200
2.0
6,327.95
S B1/12F
1988年12月
7,000
1.5
8,580
13,234.39
S・RC B1/6F
2009年9月
14,000
3.0
15,700
2,885.64
SRC B1/9F
1997年12月
4,135
0.9
5,300
7,498.33
S10F
2010年8月
8,450
1.8
10,100
4,421.79
S・RC B1/7F
2001年11月
9,800
2.1
11,400
2,811.35
RC B1/9F
2001年9月
4,800
1.0
6,150
8,566.73 S・SRC B1/11F 2004年2月
16,000
3.4
17,500
32,063.06 S・SRC・RC B2/20F 1994年2月
28,000
6.0
29,900
2,622.42 S・SRC B1/10F
2006年2月
2,871
0.6
3,130
1,723.15
1996年2月
1,647
0.4
1,750
6,967.61 SRC・RC・S B2/11F 1991年8月
13,710
2.9
14,400
SRC B1/9F
5,630.17
S・SRC 7F
1999年2月
8,180
1.7
8,220
5,015.88
S 7F
2008年3月
6,370
1.4
6,450
1,588.35
S 6F
2001年3月
2,280
0.5
2,420
1,196.89
RC 4F
1989年3月
942
0.2
1,140
414,030 88.5
432,840
275,242.79
4,461.47 SRC・S B1/9F
1993年6月
2,958
0.6
3,580
6,548.17
SRC B1/11F
1991年7月
7,710
1.6
5,870
1,786.06
S・RC B1/6F
2007年9月
1,650
0.4
2,270
2011年5月
2,000
0.4
2,470
17,778.14 S・SRC B2/18F 1993年6月
15,220
3.3
18,100
3,519.50 S・SRC B2/14F 2009年7月
5,600
1.2
6,290
3,849.63
3,800
0.8
4,230
38,938
8.3
42,810
5,300
1.1
7,320
9,481
2.0
11,300
14,781
3.2
18,620
467,749 100.0
494,270
2,630.30 S・SRC B3/7F
SRC B1/7F
1990年11月
40,573.27
7,461.90
S 12F
2007年12月
13,517.62 S・SRC B1/16F 2008年2月
20,979.52
336,795.58
建物
PML
(%)
16,300 所有権・賃借権
8,175.26
2006年
所有形態
土地
4.53
所有権
3.97
所有権
所有権
3.82
所有権
所有権
9.19
所有権
所有権
7.14
所有権
所有権
3.79
所有権
区分所有権
13.33
所有権
所有権
3.72
所有権
所有権
4.24
所有権
所有権
5.51
所有権
所有権
4.23
所有権
所有権
4.98
所有権
所有権
4.87
所有権
所有権
4.68
所有権
所有権
6.64
所有権
所有権
所有権 区分所有(100%) 4.51
所有権 区分所有(100%) 6.19
所有権 区分所有(100%) 3.89
所有権(共有)所有権(共有) 2.03
1.56
所有権
所有権
4.19
所有権・賃借権
所有権
5.05
所有権
所有権
3.76
所有権
所有権
4.50
所有権
所有権
5.33
所有権
所有権
3.11
所有権
所有権
3.80
所有権
所有権
敷地権 区分所有(100%) 4.44
7.14
所有権
所有権
5.64
所有権
所有権
2.67
所有権
所有権
2.44
所有権
所有権
所有権 区分所有(100%) 4.46
4.42
所有権
所有権
6.21
所有権
所有権
1.61
所有権
所有権
1.76
所有権
所有権
5.89
所有権
所有権
7.03
所有権
所有権
4.32
所有権
所有権
5.76
所有権
所有権
4.37
所有権
所有権
6.21
所有権
所有権
8.28
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
区分所有(100%)
所有権
所有権
所有権
所有権
3.55
7.19
6.14
6.29
1.18
1.68
6.41
10.31
3.48
(注1)
「東京主要5区」
とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
「首都圏」とは、東京都(東京主要5区を除きます。)、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
「地方主要都市」とは、大阪圏(大阪府、京都府及び兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)、及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
(注2)賃賃貸可能面積は、2016年5月31日現在のものを記載しています。
(注3)構造の略は、S:鉄骨造、RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。
(注4)期末算定価格は、
「平和東日本橋ビル」は2016年4月30日時点、
「スクエア代官山ビル」は2016年6月1日時点、
「新宿ウエストビル」及び「荻窪TMビル」は
2016年7月1日時点、その他の物件は2016年5月期末(第21期末)を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。
(注5)
「新宿マインズタワー」
の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。
上記表中の賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の6に相当する面積を記載しています。
Ⅰ . 投資法人の概要
5
保有資産の概要[ポートフォリオの分布]
東京主要5区(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)に投資を集中
渋谷区
7 Daiwa 神宮前ビル
20 SHIBUYA EDGE
45 Daiwa東池袋ビル
30 Daiwa渋谷宮益坂ビル 32 Daiwa恵比寿4丁目ビル
池袋駅
45
豊島区
19 新宿マインズタワー
26 E・スペースタワー
荻窪駅 49
34 コンセプト青山
35 神泉プレイス
杉並区
36 グラスシティ渋谷
43 スクエア代官山ビル
中野駅
51
49 インテグラルタワー
33
東新宿駅
新宿区
新宿区
44
新宿駅
28
40
19
四ッ谷駅
方南町
JR
山手線
埼京線
中央線
総武線
京葉線
横須賀線・
総武線快速
40 日廣ビル
44 新宿ウエストビル
渋谷区
港区
7
34
青山
一丁目駅
外苑前駅
4
表参道駅
20
30
渋谷駅
26
35
6 DaiwaA 浜松町ビル
田
急
東
8 Daiwa 芝大門ビル
10 Daiwa新橋510ビル
都
園
線
36
43
市
線
4 Daiwa 南青山ビル
横
3 Daiwa 芝浦ビル
東
都営地下鉄
大江戸線
浅草線
三田線
新宿線
33 ラクアス東新宿
急
東京メトロ
銀座線
丸ノ内線
日比谷線
東西線
千代田線
有楽町線
半蔵門線
南北線
副都心線
28 新四curumuビル
東
51 荻窪TMビル
中目黒駅
32
恵比寿駅
15 Daiwa 麻布台ビル
50
目黒駅
最重点投資エリア・
東京主要5区
重点投資エリア・
首都圏
地方主要都市
6
18 Daiwa 御成門ビル
23 Daiwa 西新橋ビル
29 Daiwa 赤坂ビル
31 麻布グリーンテラス
50 目黒プレイスタワー
大崎駅
47
(2016年7月21日時点)
中央区
2 Daiwa銀座アネックス 11 Daiwa 築地駅前ビル 12 Daiwa 築地ビル
1 Daiwa銀座ビル
37 リバーゲート
14 Daiwa日本橋堀留町ビル
13 Daiwa月島ビル
16 Daiwa 京橋ビル
21 Daiwa 小伝馬町ビル 24 大和茅場町ビル
27 Daiwa日本橋本石町ビル
38 Daiwa八丁堀駅前ビル 39 Daiwa八丁堀駅前ビル西館
浅草駅
押上駅
水道橋駅
九段下駅
9
秋葉原駅
5
錦糸町駅
25 22
42
27
21
14
大手町駅
人形町駅
千代田区
17
日本橋駅
東京駅
赤坂見附駅
赤坂駅
29
日比谷駅
虎ノ門駅
12
芝公園駅
41 キリン日本橋ビル
42 平和東日本橋ビル
9 Daiwa 三崎町ビル
17 Daiwa麹町4丁目ビル
22 Daiwa 神保町ビル
25 Daiwa神保町3丁目ビル
52 Daiwa 名駅ビル
53 北浜グランドビル
千代田区
39 38
中央区 八丁堀駅
銀座駅
6
15
41
16
新橋駅
23
10
18
24 水天宮前駅37
12
11
月島駅
13
5 Daiwa 猿楽町ビル
8
港区
31
3
品川駅
46
品川区
46 Daiwa品川Northビル
47 Daiwa大崎3丁目ビル
53 52
48
48 Daiwa 上大岡ビル
Ⅰ . 投資法人の概要
7
内部成長への取組み
テナント満足度の向上に努めつつ、契約更新・テナント入替においては賃料増加につなげる
オフィス市場の動向
空室率の更なる改善傾向が見られ、賃料にも回復の兆しが見られます。
■ 東京のオフィスビルの賃貸市場状況
■ 東京23区の需給バランスの推移
(%)
10.0
(円/坪)
24,000
既存ビル平均賃料(左軸)
既存ビル空室率(右軸)
22,000
8.0
20,000
6.0
18,000
17,881 4.0
3.66
16,000
14,000
(坪)
400,000
(%)
9.0
予測値
300,000
200,000
6.0
100,000
4.5
0
3.0
2.0
-100,000
0.0
-200,000
1.5
新規供給面積
新規需要面積
空室率
0.0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年
(出所)三鬼商事
(出所)CBRE オフィスマーケット中期予測(2016年〜 2020年)
■ 期末稼働率の推移
■ 入退居率推移 *
(%)
100.0
(%)
20.0
97.7
95.9
95.0
96.3 96.4
96.4
95.4
97.2 97.3
98.3 98.7
98.3
95.0
97.5
96.5
13.4
10.0
97.3
9.8
7.2 7.4
3.9
94.3
8.2
3.2 3.3
5.7
92.4
90.0
85.7
4.4
6.1
6.2
2.0
0.0
92.8
85.0
7.5
-3.4-3.9
-3.9
-10.0
稼働率(実績)
予想稼働率
予想稼働率(2016年1月開示時点)
-5.9
-5.3
-7.3 -6.3
-2.8
-6.1 -5.7
4.3
2.3
1.8
2.1
-2.4 -1.7 -1.6 -3.4 -2.3
-12.0
入居率
入居率(予想)
-14.7
退去率
退去率(予想)
-20.0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(期末)5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(期末)5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5
*賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移
賃貸事業の状況
■ 契約賃料と賃料単価指数の推移(月額)
■ 前期末比月額契約賃料 * の増減
100
27,000
90
1,900
24,000
80
78.06 78.85
78.52 79.53
1,850
21,000
70
18,674
18,000
17,799
15,000
契約賃料*
賃料単価指数
(前期比、
右軸)**
19,105
18,738
60
50
40
12,000
2007
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
(期末)11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5
(注)16年5月期における既存48物件の契約賃料は19,132円(前期比193円増)
* 契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの
**賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を09/5期末を100として指数化したもの
8
(百万円)
(円/坪)
30,000
1,950
1,800
1,750
1,803 +13
賃料改定
による減少
賃料改定
による増加
+36
テナント
解約による
減少
–0
テナント
新規入居
による増加
–26
+75
–37
1,863
物件譲渡
による減少
新規物件取得
による増加
1,700
1,650
1,600
15/11期末
月額契約賃料
16/5期末
月額契約賃料
*月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃
料の合計。新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の6に調整済み。
契約更新の状況
■ 契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の増額
契約更新(注1)
(千円/ 月 )
2015年5月期( 第19期)
合計
(千円 / 月 )
(千円/ 月)
賃料増額分 (6 ヶ月換算 )の
賃料・共益費収入に
対する比率(注3)
賃料増額分 (6 ヶ月換算 )の
当期純利益に
対する比率(注4)
5,862
3,157
9,020
0.7%
1.5%
7,938
6,438
14,376
1.0%
2.1%
13,479
766
14,246
0.8%
1.8%
2015年11月期( 第20期)
2016年5月期 ( 第21期)
テナント
新規入居(注2)
(注1)
「契約更新」は、各期中に賃貸借契約が更新された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額から更新前の月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料
の純増額の合計を記載しています。
(注2)
「テナント新規入居」は、各期中に新たなテナントと賃貸借契約が締結された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額からその直前に入居していたテナントとの賃
貸借契約における月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料の純増額の合計を記載しています。
(注3)契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を6倍し、直前期における賃料・共益費収入で除して小数第2位を四捨五入して算出しています。
(注4)契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を6倍し、直前期における当期純利益で除して小数第2位を四捨五入して算出しています。
■ 契約更新における増額・減額・維持・解約面積比率の推移
16/5期
15/11期
15/5期
49.0
50.1
13/11期
0.7
37.5
61.1
1.4
0.0
70.8
26.5
2.7
66.7
7.9*
57.4
10.0 4.6
12/11期
14.4
18.9
0.0
0.0
12.1
77.1
3.1
70.3
12.3
67.3
13.8
-5.2
-5.0
8.2
4.5
-7.0
-10.0
2.5
5.0
1.0
9.8
4.3
5.2
-7.0
7.2
5.2
0.0
-6.5
7.3
9.0
0.0
-4.9
-5.1
-10.2
-15.0
増額率
12/5期
0.0
40.6
0.8
20.0
40.0
減額
増額
54.6
60.0
維持
80.0
解約
4.0
-20.0
100.0
(%)
-25.0
* 2014年5月期の増額の内、14.1%分はサブリース契約の数テナントがマスター
リース契約に変更されたため、増額となり、7.9%分はテナントとの交渉により増
額となります。
■ テナント新規入居における月額賃料増減額及び
増減率( 同区画従前賃料比)の推移
(千円)
60,000
新規テナント(左軸)
前テナント(左軸)
増減率(右軸)
52,580
32,188
15.0
14.0
(注1)
「増額率」及び「減額率」は、
各期において更新時期が到来し、
更新の合意に至っ
た各賃貸借契約における更新前の契約賃料からの賃料増額幅・減額幅のそれ
ぞれの単純平均値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)
「増減率」は、更新の合意に至った各賃貸借契約における更新後の契約賃料の
合計額を更新前の契約賃料の合計額で除して小数第2位を四捨五入して記載
しています。
(%)
30.0
7.5
20,000
20.0
15.0
29,203 29,970
9.8
賃料増減率
12/11期 13/5期 13/11期 14/5期 14/11期 15/5期 15/11期 16/5期
予定
25.0
46,142
35,345
減額率
-22.7
-22.7
■ 2016年5月期(第21期)以降の契約満了面積
(賃貸面積ベース)
(%)
22.5
40,000
30,000
5.0
19.9
14.1*
9.0
10.0
0
0.0
8.5
13/5期
50,000
15.0
0.0
14/11期 4.8 8.6
14/5期
■ 更新対象テナント(区画)の賃料増額・減額率推移
(%)
0.2
10,000
24.0
19.1
16.9
18.6
19.8
10.0
5.0
2.6
0.0
0
2015年5月期
2015年11月期
2016年5月期
(注)
「新規テナント」とは、各期において新たに賃貸借契約を締結したテナント、
「前
テナント」とは、新規テナントが賃貸借契約を締結した同区画において、新規テ
ナントの直前に賃貸借契約を締結していたテナントをいいます。
0.0
2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期
(注)2016年5月期については、2015年11月末の賃貸面積319,855.26㎡に対し
て、2016年5月期中に契約更新があった契約面積の比率を記載し、2016年
11月期以降については、2016年5月末の賃貸面積323,776.16㎡に対して、
各期中に賃貸借契約期間が満了する契約面積の比率をそれぞれ記載しています。
Ⅰ . 投資法人の概要
9
内部成長への取組み
凡事徹底
「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化
行動指針
資産運用部
オフィス運用
チーム
レジデンシャル
運用チーム
ヘルスケア
運用チーム
運用企画
チーム
コンストラクション・
マネジメント・チーム
3名
2名
7名
・リーシング:広範かつ正確なリーシング情報の収集
・テナントリレーション:テナントとのコミュニケーションを重視
・エンジニアリング:工事計画の検証、環境対応
・ミドルオフィス業務:
・エンジニアリング:
ポートフォリオに関する予算、
資産の工事計画の策定、実施
実績の管理
(注)資産運用部の体制は2016年5月31日現在のものです。
多様な内部成長戦略
多様な内部成長戦略を駆使して更なる内部成長を目指します。
物件ポテンシャルの引き出し
将来の稼働率向上が見込める低稼働物件を
戦略的に取得し、短期間のうちに稼働率を
向上させることでバリューアップを実現
戦略的リニューアルによる価値向上
通常の修繕のみならず、テナントの
利便性及び満足度向上に繋がる
リニューアルを戦略的に実施
効果的なテナント誘致
取得時稼働率
52.6 %
(2013年9月12日時点)
▼
100.0 %
直近稼働率(注)
(注)2016年5月末時点
Daiwa赤坂ビル
従来の繁華街を経由するエントランスに加
え、オフィスワーカーや来訪者に落ち着い
たビジネス環境を提供する新たなエントラ
ンスを設置。
▼
駅から徒歩1分と更に至近となり、物件の
利便性を向上させ、テナント満足度の向上、
物件の稼働率の安定を実現。
テナントを誘致することで物件の資産価値を向上
賃料増額の実現
2011年5月期
(第11期)
から2016
個々の物件が有する条件を勘案し、
好調なオフィスマーケットを背景に、
新規テナント候補のニーズを的確に把握し
交渉することで賃料増額を実現
ロ千
メト
東京
Daiwa赤坂ビル
代田
線
従来の
エントランス
徒歩2分
国際
新赤坂ビル東館
新エントランス
徒歩1分
Daiwa銀座ビル
銀座みゆき通りとコリドー街に面
した立地に即した来客型テナント
の誘致により、店舗間の相乗効果
による顧客数増加を実現。
立地、面積、設備、既存テナント等、
10
新四curumuビル
モンロワール
兵庫(特に神戸)及び大阪を中心に店
舗展開している高級チョコレート店
年5月期(第21期)の間に、本投資
法人の保有物件のうち右記26物件
における新規テナントとの賃貸借契
約で賃料増額を実現。
Daiwa銀座ビル
オフィス運用チーム及び
コンストラクション・マネジメント・チーム
本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、スペシャリ
スト集団によるポートフォリオ価値の最大化を目指しています。
コンストラクション・
マネジメント・チーム
オフィス運用チーム
牛久 貴文
宇田川 博司
アセット・マネジメント
業務歴9年10ヶ月
石井 宏太郎
荒井 純
上村 千恵
坂東 剛
小畠 勇樹
アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント
業務歴9年11ヶ月 業務歴3年7ヶ月
業務歴11年8ヶ月
業務歴10年1ヶ月 業務歴10年1ヶ月 業務歴3年1ヶ月
内藤 滋義
村山 直樹
アセット・マネジメント アセット・マネジメント
業務歴15年2ヶ月 業務歴11ヶ月
(注)アセット・マネジメント業務歴は資産運用業務、アクイジション業務及びコンストラクション・マネジメント業務に携わった年数を記載しています(2016年5月31日時点)。資産運用会社
における勤務年数を示すものではありません。
Daiwa恵比寿4丁目ビル
取得時稼働率
リバーゲート
100.0%
取得時稼働率
取得4 ヶ月後に退去予定の1棟貸テナント
(2014年12月1日時点)
80.1%
(2015年6月2日時点)
▼
▼
退去予定テナント退去後稼働率 0.0%
▼
(注)2016年
直近稼働率(注)
%
5月末時点
98.6%
直近稼働率(注)
100.0
(注)2016年5月末時点
新宿マインズタワー
経年劣化に伴う更新に際し、単
なるリプレイスではなく、省エ
ネルギー化、BCP 対策や CS 向
上など付加価値向上に繋がる施
策を実施。
個別熱源の導入
個別熱源の導入による省エネル
ギー化
長周期地震対策工事
長周期地震対策を行うことによる
BCP 対策
新四 curumu ビル
Daiwa麻布台ビル
集客力のある来客型テナン
トを誘致、来店人数の増加
LIME
により、
物件認知度を向上。 Caffice
SNSア プ リ のLINEを 新宿最大級のアクアリ
運営する企業による新 ウム個室ダイニング
形態カフェ
◦Daiwa銀座ビル
◦Daiwa南青山ビル
◦Daiwa新橋510ビル
◦Daiwa東池袋ビル
◦Daiwa築地ビル
◦Daiwa日本橋堀留町ビル
◦Daiwa麻布台ビル
◦Daiwa麹町4丁目ビル
◦Daiwa御成門ビル
地下リニューアル
テナント満足度向上につながる地
下及び店舗リニューアル
新宿マインズタワー
物件が持つ特性(エリア、貸
室形状)に即した認知度の高
いテナントを誘致すること
で、物件の価値を向上。
◦新宿マインズタワー
◦ SHIBUYA EDGE
◦ Daiwa 品川 North ビル
◦ Daiwa 小伝馬町ビル
◦ Daiwa 西新橋ビル
◦ E・スペースタワー
◦ Daiwa 大崎3丁目ビル
◦新四 curumuビル
◦ Daiwa 名駅ビル
E・スペースタワー
MITSUOKA 麻布ショールーム/
GALLERY 麻布
ギャラリーも併設する新しいコンセ
プトのショールーム
◦ Daiwa 上大岡ビル
◦ Daiwa 赤坂ビル
◦ Daiwa 渋谷宮益坂ビル
◦麻布グリーンテラス
◦ Daiwa 恵比寿4丁目ビル
◦グラスシティ渋谷
◦目黒プレイスタワー
◦ Daiwa 八丁堀駅前ビル西館
Ⅰ . 投資法人の概要
11
外部成長への取組み
取得環境は厳しさを増すも、競争力を有する質の高い物件を厳選の上で投資
公募増資の概要と意義
■ 公募増資の概要 発行形態
公募増資(国内募集)
募集投資口
総数:14,000口、一般募集:12,700口、第三者割当:1,300口(予定)
発行価格
607,425円
発行価額
587,489円
発行価額総額(予定) 8,224百万円(第三者割当増資1,300口(上限)を含む)
■ 公募増資による主要指標の推移
主要指標
2016年
5 月期
2016年
5 月期
2015年
11月期末
(第 21 期)
(第 20 期末)
物件数
50 物件
資産総額
445,777
(百万円)
(取得価格合計)
(%)
3.84
NOI利回り(年換算)
東京主要5区比率
87.7
(%)
(取得価格ベース)
545,661
1口当たりNAV(円)
20.2
平均築年数(年)
3.5
平均駅距離(分)
98.3
稼働率(%)
41.7
LTV(%)
2016年
11月期
2016 年
5 月期末
(第 21 期)
取得済資産
2 物件
売却済資産
2 物件
21,890
4.15
(第 21 期末)
(第 22 期)
2016 年
11月期
(第 22 期)
公募増資後
50 物件
取得済資産
4 物件
売却済資産
1 物件
53 物件
9,310
458,357
13,392
4,000
467,749
3.23
3.91
4.54
3.77
3.93
100.0
48.3
89.1
71.6
100.0
88.5
22.0
3.9
99.6
29.0
3.3
96.6
569,585
20.6
3.6
98.7
43.3
15.8
2.9
100.0
29.3
1.3
100.0
572,311
20.5
3.6
98.7
42.3
(注1)2016年5月期及び2016年11月期取得資産のNOI 利回りは取得時点の鑑定 NOI を使用。
(注2)1口当たりNAV=(出資総額+期末鑑定評価額合計額−期末物件簿価合計額)/ 発行済投資口数
(注3)増資後の各数値は、2016年5月期末実績数値を元に算出。LTVの算出式は以下の通り。
(2016年5月期末時点の有利子負債残高+2016年6月1日以降2016年7月15日までの間に調達した有利子負債−2016年8月31日に約定返済予定の有利子
負債+2016年8月31日に実行予定の借入れに係る有利子負債−増資等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金)/(2016年5月期末時点の総資
産+2016年6月1日以降2016年7月15日までの間に調達した有利子負債−2016年8月31日に約定返済予定の有利子負債+2016年8月31日に実行予定の
借入れに係る有利子負債+増資等における出資総額−増資等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金)
■ 2016年5月期(第21期)〜 2016年11月期(第22期)の資産入替によるポートフォリオの質向上
売却物件
取得物件
2016年5月期(第21期)
2016年5月期(第21期)
東京主要5区比率の向上
築年数若返り
NOI利回り向上
地方主要都市
東京主要5区
Daiwa南船場ビル Daiwa渋谷道玄坂ビル
帳簿価格:4,679 百万円 帳簿価格:4,484 百万円
売却価格合計:9,720 百万円
東京主要5区比率
48.3%
平均駅距離
3.3分
平均築年数
29.0年
平均 NOI利回り
3.23%
東京主要5区比率
100.0 %
平均駅距離
3.9分
平均築年数
22.0 年
平均 NOI 利回り
4.15 %
東京主要5区
東京主要5区
日廣ビル
キリン日本橋ビル
取得価格:13,710 百万円 取得価格:8,180 百万円
取得価格合計:21,890 百万円
2016年11月期(第22期)
2016年11月期(第22期)
築年数若返り
NOI利回り向上
東京主要5区比率
100.0%
平均駅距離
1.3分
平均築年数
29.3年
平均NOI 利回り
3.77%
東京主要5区
Daiwa九段ビル
帳簿価格:3,803 百万円
売却価格合計:4,040 百万円
売却価格合計:3 物件
12
13,760 百万円
東京主要5区比率
71.6%
平均駅距離
2.9分
平均築年数
15.8 年
平均 NOI 利回り
4.54%
東京主要5区
東京主要5区
東京主要5区
重点投資首都圏
平和東日本橋ビル スクエア代官山ビル
新宿ウエストビル
荻窪 TMビル
取得価格:6,370 百万円 取得価格:2,280 百万円
取得価格:942 百万円
取得価格:3,800 百万円
取得価格合計:13,392 百万円
取得価格合計:6 物件
35,282 百万円
新規取得物件
■ 2016年5月期(第21期)
日廣ビル[ 2016年3月29日取得]
新宿西口ハルク
新宿駅
小田急貨店
都営大江戸線
都庁前駅
京王百貨店
新宿駅
京王プラザホテル
ルミネ
日廣ビル
東京都庁
新宿駅
新宿駅
線
京王
新宿ワシントンホテル
線
小田原
小田急
新宿駅
新宿
マインズタワー
所在地
東京都新宿区西新宿
地積
958.08㎡
構造・階数
SRC・RC・S B2/11F
延床面積
10,313.79㎡
取得価格
13,710百万円
鑑定価格
13,900百万円(2016年3月1日時点)
建築時期
1991年8月
稼働率
99.4%(2016年3月29日時点)
テナント
7(2016年3月29日時点)
所在地
東京都中央区日本橋小網町
地積
1,413.80㎡
キリン日本橋ビル[2016年5月26日取得]
ロ
メト 線
京 門
東 蔵
半
線
谷
日比
トロ
京メ
東
Daiwa
茅場町ビル
キリン日本橋ビル
茅場町駅
東
茅場町駅
京メ
トロ
東
西
線
水天宮前駅
構造・階数
S・SRC 7F
延床面積
7,106.85㎡
取得価格
8,180百万円
鑑定価格
8,220百万円(2016年3月1日時点)
建築時期
1999年2月
稼働率
100.0%(2016年5月26日時点)
テナント
1(2016年5月26日時点)
■ 2016年11月期(第22期)
平和東日本橋ビル[2016年6月1日取得]
所在地
地積
構造・階数
延床面積
取得価格
鑑定価格
建築時期
稼働率
テナント
東京都中央区東日本橋
1,213.24㎡
S 7F
6,724.10㎡
6,370百万円
6,450百万円
所在地
地積
構造・階数
延床面積
取得価格
2008年3月
100.0%
建築時期
5(2016年5月31日時点)
テナント
(2016年4月30日時点)
(2016年5月31日時点)
新宿ウエストビル[2016年7月21日取得]
所在地
地積
構造・階数
延床面積
取得価格
鑑定価格
建築時期
稼働率
テナント
スクエア代官山ビル[ 2016年6月29日取得]
鑑定価格
稼働率
所在地
地積
構造・階数
延床面積
取得価格
1989年3月
100.0%
建築時期
7(2016年5月31日時点)
テナント
(2016年5月31日時点)
(2016年6月1日時点)
2001年3月
100.0%
(2016年5月31日時点)
1(2016年5月31日時点)
荻窪 TM ビル[ 2016年7月21日取得]
東京都新宿区西新宿
623.78㎡
RC 4F
1,438.16㎡
942百万円
1,140百万円
(2016年7月1日時点)
東京都渋谷区代官山町
503.72㎡
S 6F
1,989.40㎡
2,280百万円
2,420百万円
鑑定価格
稼働率
東京都杉並区荻窪
970.53㎡
SRC B1/7F
5,116.78㎡
3,800百万円
4,230百万円
(2016年7月1日時点)
1990年11月
100.0%
(2016年5月31日時点)
11(2016年5月31日時点)
Ⅰ . 投資法人の概要
13
外部成長への取組み
資産規模の推移と取得実績
増資による取得余力を活かし、中期目標の資産規模 5,000億円 の達成を目指します。
80.0(%)
(億円)5,500
取得価格合計
5,000
有利子負債比率(総資産ベース)
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
5,000
物件を厳選し、競争力を
有する物件に投資
2,691
2,650
2,000
2,781
2,873
3,113
28.1
25.5
25.3
1,500
500
34.4
34.2
取得物件
●Daiwa大崎
3丁目ビル
取得物件
●E・スペースタワー
取得物件
取得物件
●Daiwa神保町ビル ●大和茅場町ビル
●Daiwa神保町3丁目ビル
0
37.5
3,640
3,527
取得物件
●Daiwa日本橋
本石町ビル
取得物件
●Daiwa渋谷道玄坂ビル
●Daiwa赤坂ビル
●Daiwa渋谷宮益坂ビル
4,583
70.0
4,132
60.0
50.0
43.0
40.6
28.9
取得物件
●Daiwa西新橋ビル
●Daiwa九段ビル
1,000
3,149
3,132
34.0
3,320
3,875
4,457
4,677
40.2
44.3
41.7
43.3
取得物件
●リバーゲート
取得物件
●Daiwa八丁堀駅前ビル
●麻布グリーンテラス ●Daiwa八丁堀駅前ビル
●北浜グランドビル 西館
42.3
40.0
取得物件
●平和東日本橋ビル
●スクエア代官山ビル
●新宿ウエストビル
●荻窪TMビル
30.0
20.0
取得物件
取得物件
●Daiwa恵比寿4丁目ビル ●日廣ビル
●キリン日本橋ビル
●ラクアス東新宿
取得物件
●コンセプト青山
取得物件
●新四curumuビル ●インテグラルタワー ●神泉プレイス
●Daiwa名駅ビル
●グラスシティ渋谷
●Daiwa上大岡ビル
●目黒プレイスタワー
2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
5月期
10.0
0.0
公募
増資後
中期目標
ポートフォリオの現状と取得方針
多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、綿密なデータ分析に基づき、競争力を有する物件に投資してい
きます。
■ 取得方針
■ 保有物件の分布図
・東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資
※駅距離は最寄駅からの距離80m
を1分として表示しています。
築年数
(年)
60
・立地(駅距離、駅力、集客性、周辺環境)やビルスペック等
に対する実需の観点から物件を厳選
16年11月期の取得資産
16年5月期の取得資産
スポンサー交代後の取得物件
スポンサー交代前の取得物件
16年11月期の売却物件
16年5月期の売却物件
55
・既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上する物件を取得
50
・築年数25年以内を目処に投資
45
■ 売却方針
40
・物件の将来的な競争力や収益性等を鑑み、必要な場合は売
却を行うことで物件の入替を検討する
35
Daiwa九段ビル
30
Daiwa南船場ビル
Daiwa渋谷道玄坂ビル
荻窪TMビル
■ 物件取得の検討件数
(件)
500
物件数
(左軸)
25
詳細検討数
(右軸) (注)物件数は情報を入手した延べ件数 (件)
100
416
400
300
200
100
0
14
221
30
268
25
300
28
356
264
17
393
296
15
80
289
26
23
60
新宿ウエストビル
日廣ビル
20
キリン日本橋ビル
15
スクエア代官山ビル
平和東日本橋ビル
10
40
31
12
2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年
5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期
20
0
5
0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
11
10
駅距離(分)
スポンサー交代後の物件取得 取得価格合計242,607百万円
取得時期
2010年5月期
2010年11月期
Daiwa神保町ビル Daiwa西新橋ビル
Daiwa九段ビル
2011年5月期
2011年11月期
2012年5月期
Daiwa
Daiwa
E・スペースタワー
日本橋本石町ビル
神保町3丁目ビル
大和茅場町ビル
2012年11月期
Daiwa
大崎3丁目ビル
物件名
地域
取得価格
取得先
取得年月
東京都千代田区
4,150百万円
オリックス
不動産
投資法人
東京都港区
5,000百万円
ジャパン・
コア・アセット・
(注1)
ツー(有)
2010/3/10
2010/8/13
新四curumuビル
東京都新宿区
9,650百万円
東京都千代田区
東京都中央区
4,000百万円
5,600百万円
シャイニング・
ノヴァ
大和プロパティ(株)
(注1)
第5号B(特)
東京都千代田区
3,550百万円
東急不動産(株)
東京都中央区
1,721百万円
2011/7/8
2012/5/11
2012/9/18
Daiwa
渋谷宮益坂ビル
2014年5月期
インテグラル
タワー
2014年11月期
麻布
グリーンテラス
東京都杉並区
15,220百万円
荻窪
ビルディング(有)
トーセイ(株)
東京都品川区
1,650百万円
合同会社
エムシーアール・
シックス
2010/9/2
2011/3/25
Daiwa名駅ビル
Daiwa上大岡ビル
Daiwa
渋谷道玄坂ビル
愛知県名古屋市
5,300百万円
神奈川県横浜市
2,000百万円
東京都渋谷区
4,500百万円
東京都港区
9,200百万円
清水建設(株)
国内特別目的会社
白馬キャピタル1
(注1)
(特)
東京都渋谷区
7,000百万円
イー・
ビルディングス
合同会社
(注1)
東京都港区
14,000百万円
麻布
グリーンテラス
合同会社
2013/2/1
2013/3/1
2013/7/3
2013/8/9
2013/9/27
2014/5/29
2014/7/4
北浜グランドビル
Daiwa
恵比寿4丁目ビル
ラクアス東新宿
コンセプト青山
グラスシティ渋谷
目黒
プレイスタワー
地域
取得価格
大阪府大阪市
9,481百万円
東京都渋谷区
4,135百万円
東京都渋谷区
16,000百万円
東京都目黒区
5,600百万円
取得先
合同会社
ノースビーチ
国内事業会社
取得年月
2014/8/1
2014/12/1
取得時期
2013年5月期
2011/3/29
東京都渋谷区
24,000百万円
エンデバー・
リアルティ・
(注1)
ファンド(有)
2013年11月期
Daiwa赤坂ビル
物件名
地域
取得価格
取得先
取得年月
取得時期
国内事業会社2社 国内特別目的会社
2012/12/3
2013/4/12
2014年11月期
2015年5月期
神泉プレイス
2015年11月期
リバーゲート
物件名
取得時期
2015年11月期
Daiwa
Daiwa
八丁堀駅前ビル 八丁堀駅前ビル西館
東京都新宿区
東京都渋谷区
東京都渋谷区
8,450百万円
9,800百万円
4,800百万円
東新宿
ビルディング(特) 国内特別目的会社 国内特別目的会社
(注1)
2014/12/3
2015/3/2
2015/3/2
2016年5月期
日廣ビル
キリン日本橋ビル 平和東日本橋ビル
グラスシティ(特) 目黒プレイス(特)
(注1)
(注1)
2015/5/1
2015/5/1
2016年11月期
スクエア代官山
新宿ウエストビル
ビル
東京都中央区
28,000百万円
(注1)
テムズ(特)
2015/6/2
荻窪 TM ビル
物件名
地域
取得価格
東京都中央区
2,871百万円
東京都中央区
1,647百万円
東京都新宿区
13,710百万円
取得先
国内事業会社
国内事業会社
海外法人
取得年月
2015/9/11
2015/9/11
2016/3/24
東京都中央区
8,180百万円
キリンビール
マーケティング
(株)
2016/5/26
東京都中央区
6,370百万円
東京都渋谷区
2,280百万円
東京都新宿区
942百万円
東京都杉並区
3,800百万円
国内特別目的会社
ヒューリック(株)
合同会社
TC1
合同会社
TC1
2016/6/1
2016/6/29
2016/7/21
2016/7/21
(注1)取得先の(有)は「有限会社」の略、
(特)は「特定目的会社」の略です。
(注2)上記スポンサー変更から2016年7月21日までの取得価格の合計額に、同期間における既存物件の追加取得及び底地取得の価格を合わせた取得価格の合計額は、243,027百万円
となります。
(注3)上記取得価格合計は、2016年5月期に譲渡した「Daiwa渋谷道玄坂ビル」及び2016年11月期に譲渡した「Daiwa九段ビル」の取得価格を含んでいます。
Ⅰ . 投資法人の概要
15
財務状況
借入年限の長期化と返済期日の分散を図ることで、リファイナンスリスクを低減
有利子負債の状況(2016年5月31日時点)
本投資法人は、2016年5月期(第21期)に、既存借入金総額77億円の返済を行うとともに、当該既存借入金の借換
えの一部(22億円)及び新規物件取得のための資金調達を目的として総額217億円の新規借入を行い、返済期日の
分散を図ることが出来ました。今後も引き続き安定した財務運営に注力してまいります。
■ 有利子負債比率の推移
■ 有利子負債の調達年限と残存年限の推移
5.0(年)
10.0
70.0(%)(年)
( 億円 ) 2,800
有利子負債金額(左軸)
2,400
有利子負債比率(総資産ベース)(注)(右軸)
2,000
60.0
50.0
中長期的な有利子負債比率の上限範囲
1,600
40.0
9.0
期末平均残存年限(右軸)
4.7 4.6
8.0
当期平均調達年限(左軸)
8.1
4.5
4.0
7.0
7.1
6.0
7.0 7.13.0
6.4
5.0
3.5
2.5
1,200
30.0
4.0
800
20.0
3.0
1.5
2.0
1.0
1.0
0.5
0.0
0.0
400
10.0
0
0.0
09/5 09/11 10/5 10/11 11/5 11/11 12/5 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 15/5 15/11 16/5
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末
(注)有利子負債比率(総資産ベース)= 有利子負債総額 ÷ 総資産
5.0
■ 返済期日の分散
09/ 10/ 10/ 11/ 11/ 12/ 12/ 13/ 13/ 14/ 14/ 15/ 15/ 16/
11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期
■ 有利子負債残高 (投資法人債含む)
金融機関名称
投資法人債
20,000
15,000
10,000
5,000
0
16/ 17/ 17/ 18/ 18/ 19/ 19/ 20/ 20/ 21/ 21/ 22/ 22/ 23/ 23/ 24/ 24/ 25/ 25/ 26/
11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期
■ 固定・変動比率
■ 長短比率
2016年
5月期末
2016年
5月期末
29.2%
70.8%
10.3
%
89.7%
固定金利
長期借入金
変動金利
短期借入金等
三井住友銀行
三井住友信託銀行
日本政策投資銀行
みずほ銀行
三菱東京 UFJ 銀行
新生銀行
りそな銀行
三菱UFJ信託銀行
みずほ信託銀行
福岡銀行
関西アーバン銀行
あおぞら銀行
西日本シティ銀行
オリックス銀行
群馬銀行
七十七銀行
武蔵野銀行
東京海上日動火災保険
東日本銀行
日本生命保険
香川銀行
広島銀行
山口銀行
太陽生命保険
富国生命保険
投資法人債
総計
残高(百万円)
41,900
26,350
21,750
19,400
16,000
14,000
12,500
8,500
6,000
5,500
5,000
4,500
3,000
2,500
2,500
2,000
2,000
2,000
1,500
1,300
1,000
1,000
500
300
200
5,100
206,300
■ 格付の状況
信用格付業者
株式会社格付投資情報センター(R&I)
株式会社日本格付研究所(JCR)
2.0
(注)点線は短期借入金を除いた当期平均調達年限
(百万円)
25,000
16
4.5
格付対象
格付
格付の見通し
発行体格付
A+
安定的
長期発行体格付
AA −
安定的
割合
20.3%
12.8%
10.5%
9.4%
7.8%
6.8%
6.1%
4.1%
2.9%
2.7%
2.4%
2.2%
1.5%
1.2%
1.2%
1.0%
1.0%
1.0%
0.7%
0.6%
0.5%
0.5%
0.2%
0.1%
0.1%
2.5%
100.0%
資産運用会社の概要
資産運用会社の組織体制(2016年7月1日現在)
■ 会社概要
■ 取締役及び監査役
大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社
東京都中央区銀座六丁目2番1号
2004年10月21日
2億円
山内 章
商号
所在地
設立
資本金
代表取締役社長
9名
常勤取締役 4 名 常勤監査役 1 名
非常勤(取締役 2 名 監査役 2 名)
役員
従業員
金融商品取引業者登録
宅地建物取引業免許
取引一任代理等認可
協会員
66名(派遣社員を除く)
関東財務局長(金商)第355号
東京都知事(3)第83920号
国土交通大臣第34号
一般社団法人投資信託協会会員
一般社団法人日本投資顧問業協会会員
一般社団法人第二種金融商品取引業協会会員
代表取締役社長
代表取締役副社長
代表取締役副社長
取締役
取締役(非常勤)
取締役(非常勤)
監査役
監査役(非常勤)
監査役(非常勤)
山内
篠塚
西垣
尾和
小松
荻野
柴山
松田
木曽
■ 組織図
章
裕司
佳機
直之
幹太
明彦
珠樹
守正
慎二
株主総会
監査役
取締役会
コンプライアンス委員会
投 資 委 員 会(注)
コンプライアンス・オフィサー
バリュエーション委員会
投資企画部
オフィス投資チーム
投資
オリジネーション部
資産 運用 部
ファンド運 用 部
営業推進部
代 表 取 締 役社長
財務部
オフィス運用チーム
財務チーム
レジデンシャル
投資チーム
レジデンシャル
運用チーム
経理チーム
ヘルスケア
投資チーム
ヘルスケア
運用チーム
管理業務チーム
インフラ投資チーム
運用企画チーム
内部管理室
総務部
経 営 企 画部
コンストラクション・
マネジメント・チーム
(注)投資法人毎に設置
本投資法人の仕組図
資産運用会社
機関運営に係る
一般事務受託者
大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント
株式会社
④
①
本投資法人
②
一般事務受託者
資産保管会社
三井住友信託銀行株式会社
投資主総会
役員会
執行役員:大村 信明
監督役員:平石 孝行
監督役員:佐久間 宏
サポート提供会社
会計監査人
株式会社
大和証券グループ本社
有限責任
あずさ 監査法人
① 資産運用委託契約/機関運営に係る一般事務委託契約
② 一般事務委託契約/資産保管委託契約
③ 投資主名簿等管理人委託契約/特別口座の管理に関する契約
③
⑤
投資主名簿等管理人
特別口座管理機関
三井住友信託銀行株式会社
投資法人債に係る
一般事務受託者
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
④ スポンサー・サポート契約
⑤ 財務代理契約
(注)本投資法人の特定関係法人(特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める特定関係
法人をいいます。)は、株式会社大和証券グループ本社です。
大和証券グループ本社は、資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8
条第3項に規定する親会社をいいます。)です。
Ⅰ . 投資法人の概要
17
Ⅱ . 資産運用報告
1 資産運用の概況
(1)投資法人の運用状況等の推移
期別
決算期
(1)営業成績
営業収益
うち賃貸事業収入
営業費用
うち賃貸事業費用
営業利益
経常利益
当期純利益
(2)財産等の状況(期末日現在)
総資産額
(対前期比)
有利子負債額
純資産額
(対前期比)
出資総額
(3)分配の状況
分配総額
配当性向
(4)1口当たり情報
発行済投資口の総口数
1口当たり純資産額
1口当たり分配金
うち1口当たり利益分配金
うち1口当たり利益超過分配金
(5)財務指標
総資産経常利益率
(注2、3)
自己資本利益率
(注3、4)
自己資本比率
(対前期増減)
期末総資産有利子負債比率
賃貸キャッシュ・フロー(NOI)
(注5)
(6)その他参考情報
投資物件数
テナント数
(注6)
総賃貸可能面積
期末稼働率
(注7)
当期減価償却費
当期資本的支出額
単位
(
第17期
自 平成25年12月 1日
至 平成26年 5月31日
)(
第18期
自 平成26年 6月 1日
至 平成26年11月30日
)(
第19期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
)(
第20期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
)(
第21期
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
8,587
8,491
4,826
3,931
3,760
3,005
3,016
9,763
9,693
5,324
4,324
4,438
3,642
3,641
10,387
10,112
5,617
4,486
4,770
4,032
4,031
11,837
11,777
6,223
5,026
5,614
4,689
4,688
12,363
11,947
6,255
5,014
6,108
5,326
5,250
百万円
%
百万円
百万円
%
百万円
380,723
(+4.7)
163,700
201,655
(△0.0)
198,780
399,555
(+4.9)
160,800
222,593
(+10.4)
219,155
432,232
(+8.2)
191,300
222,954
(+0.2)
219,155
460,705
(+6.6)
192,300
247,700
(+11.1)
243,403
476,690
(+3.5)
206,300
247,720
(+0.0)
243,403
百万円
%
3,016
100.0
3,640
100.0
4,031
100.0
4,688
100.0
5,085
96.9
395,798
509,490
7,621
7,621
-
441,000
504,746
8,256
8,256
-
441,000
505,566
9,142
9,142
-
484,000
511,777
9,688
9,688
-
484,000
511,818
10,508
10,508
-
口
円
円
円
円
%
%
%
%
百万円
件
件
㎡
%
百万円
百万円
0.8(1.6)
1.5(3.0)
53.0
(△2.5)
43.0
5,915
44
458
259,381.62
96.4
1,355
453
0.9(1.9)
1.7(3.4)
55.7
(+2.7)
40.2
6,865
46
479
286,088.89
97.2
1,497
569
1.0(1.9)
1.8(3.6)
51.6
(△4.1)
44.3
7,179
47
450
288,833.07
97.3
1,553
905
1.1(2.1)
2.0(4.0)
53.8
(+2.2)
41.7
8,454
50
558
325,313.01
98.3
1,703
1,087
1.1(2.3)
2.1(4.2)
52.0
(△1.8)
43.3
8,659
50
543
328,027.44
98.7
1,726
516
(注1)営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
(注2)総資産経常利益率=経常利益/ (
{ 期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
(注3)第17期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。
第18期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
第19期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。
第20期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
第21期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
(注4)自己資本利益率=当期純利益/ (
{ 期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
(注5)賃貸キャッシュ・フロー(NOI)=賃貸事業収入-賃貸事業費用+当期減価償却費
(注6)テナント数は、エンドテナントの数を記載しております。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しております。
(注7)期末稼働率=総賃貸面積/総賃貸可能面積
18
)
(2)当期の資産運用の経過
①投資法人の主な推移
大和証券オフィス投資法人(旧 DA オフィス投資法人。以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する
法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)に基づき、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会
社(旧株式会社ダヴィンチ・セレクト。以下「資産運用会社」といいます。)を設立企画人として平成17年7月11日に設立され、
その後、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行(99,600口)を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所(以下「東
京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場へ上場(銘柄コード8976)しました。
上場時の合計取得金額は79,573百万円でしたが、物件の追加取得及びポートフォリオの入替え等により、平成28年5月末
日現在で458,357百万円となっております。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビ
ルに重点を置いた明快なポートフォリオ構築方針のもと、テナント満足度向上に努めることにより、将来にわたる安定的な収益
の獲得と投資資産の持続的な成長を目指します。
②投資環境と運用実績
a. 投資環境(平成27年12月~平成28年5月)
当期のわが国経済は、日本銀行による金融緩和により円安の状態が継続したことや原油安による物価の押し下げが追い風と
なり、企業業績の改善や設備投資の増加、家計の雇用・所得環境が改善し、それを背景とした緩やかな回復が見られました。
東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、
新規供給が落ち着いたことから、
空室率については平成25年6月をピークに反転し、
平成28年5月末時点では4.05%まで低下しました。大型ビルの空室率改善が牽引する中、中小規模ビルを含めた全体の空室
率も改善傾向が続いています。空室率の低下を受け、オフィス賃料についてもエリアによっては上昇が見られ、市場全体として
は小幅ながら賃料上昇が継続しています。
オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢が継続する中、景気の回復期待に伴う物件価格の先高感
等を背景に、不動産会社、ファンド(J- REIT を含む)及び海外投資家による物件取得意欲が引き続き高い状況にあります。
b. 運用実績
当期において、本投資法人は、巡航 EPS(物件売却益を控除した EPS(1口当たり当期純利益)をいいます。)を中長期にわ
たり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」
に引き続き取り組みました。
外部成長においては、平成28年3月に「日廣ビル」
(取得価格13,710百万円)、平成28年5月に「キリン日本橋ビル」
(取
得価格8,180百万円)を取得しました。また、当期において、2物件(Daiwa 渋谷道玄坂ビル及び Daiwa 南船場ビル)を売却
したことにより、当期末(平成28年5月31日現在)における本投資法人の運用資産は、物件総数50物件、取得価格合計
458,357百万円となりました。
内部成長においては、オフィス賃貸市場が改善傾向で推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニー
ズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これに
より、当期末(平成28年5月31日現在)の稼働率は98.7%となりました。
③資金調達の概要
a. 新規物件の取得資金の調達
本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金等に充当するため、以下の借入を行いました。
・平成28年3月29日に取得した新規物件(日廣ビル)の取得資金等に充当するため、同日に三菱UFJ信託銀行株式会社、
株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社新生銀行、株式会社西日本
シティ銀行、株式会社りそな銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行より総額12,000百万円の借入を
行いました。
・平成28年5月26日に取得した新規物件(キリン日本橋ビル)の取得資金等に充当するため、同日に三井住友信託銀行株
式会社、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行より総額7,500百万円の借入を行いました。
b. 借入金返済資金の調達
本投資法人は、当期において、返済期限の到来した借入金の返済資金に充当するため、以下の借入を行いました。
・平成28年5月31日に返済期限が到来した株式会社新生銀行及び富国生命保険相互会社からの借入金総額2,200百万円
の返済資金として、同日に同行及び同社より同額の借入を行いました。
なお、平成27年7月31日に株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行から借入れた短
期借入金総額5,500百万円を、平成28年4月28日に期限前弁済しました。
c. 当期末の有利子負債の状況
上記の結果、当期末(平成28年5月31日現在)の有利子負債残高は総額206,300百万円(長期借入金201,200百万円、
投資法人債5,100百万円)となりました。長期借入金のうち、1年以内に返済期日が到来する残高は21,200百万円です。
当期においては、借入期間7年から9年半を中心に最長10年の借入を行い、当期末における有利子負債の平均残存期間は
4.54年となりました。
Ⅱ . 資産運用報告
19
当期中の借入一覧
借入金額
(百万円)
借入先
借入日
返済期限
借入期間
株式会社三井住友銀行
1,500
平成28年  3月29日
平成35年  2月28日
6.9年
株式会社日本政策投資銀行
1,500
平成28年  3月29日
平成35年  2月28日
6.9年
株式会社みずほ銀行
1,000
平成28年  3月29日
平成35年  2月28日
6.9年
株式会社りそな銀行
1,000
平成28年  3月29日
平成35年  8月31日
7.4年
みずほ信託銀行株式会社
1,000
平成28年  3月29日
平成35年  8月31日
7.4年
株式会社新生銀行
1,000
平成28年  3月29日
平成36年  2月29日
7.9年
株式会社西日本シティ銀行
1,000
平成28年  3月29日
平成36年  2月29日
7.9年
三菱UFJ信託銀行株式会社
2,500
平成28年  3月29日
平成36年  8月30日
8.4年
株式会社三菱東京UFJ銀行
1,500
平成28年  3月29日
平成36年  8月30日
8.4年
株式会社三井住友銀行
1,500
平成28年  5月26日
平成29年  5月31日
1.0年
三井住友信託銀行株式会社
1,500
平成28年  5月26日
平成29年  5月31日
1.0年
三井住友信託銀行株式会社
2,000
平成28年  5月26日
平成36年11月29日
8.5年
株式会社三井住友銀行
1,500
平成28年  5月26日
平成37年  5月30日
9.0年
株式会社みずほ銀行
1,000
平成28年  5月26日
平成37年  5月30日
9.0年
株式会社新生銀行
2,000
平成28年  5月31日
平成36年11月29日
8.5年
200
平成28年  5月31日
平成38年  5月29日
10.0年
富国生命保険相互会社
なお、当期末(平成28年5月31日現在)の金融機関毎の借入残高は以下のとおりです。
借入先
比率(%)
(注)
41,900
20.83
三井住友信託銀行株式会社
26,350
13.10
株式会社日本政策投資銀行
21,750
10.81
株式会社みずほ銀行
19,400
9.64
株式会社三菱東京UFJ銀行
16,000
7.95
株式会社新生銀行
14,000
6.96
株式会社りそな銀行
12,500
6.21
三菱UFJ信託銀行株式会社
8,500
4.22
みずほ信託銀行株式会社
6,000
2.98
株式会社福岡銀行
5,500
2.73
株式会社関西アーバン銀行
5,000
2.49
株式会社あおぞら銀行
4,500
2.24
株式会社西日本シティ銀行
3,000
1.49
オリックス銀行株式会社
2,500
1.24
株式会社群馬銀行
2,500
1.24
株式会社七十七銀行
2,000
0.99
株式会社武蔵野銀行
2,000
0.99
東京海上日動火災保険株式会社
2,000
0.99
株式会社東日本銀行
1,500
0.75
日本生命保険相互会社
1,300
0.65
株式会社香川銀行
1,000
0.50
株式会社広島銀行
1,000
0.50
株式会社山口銀行
500
0.25
太陽生命保険株式会社
300
0.15
富国生命保険相互会社
合計
(注)比率は小数第3位を四捨五入して記載しています。
20
当期末(百万円)
株式会社三井住友銀行
200
0.10
201,200
100.00
d. 格付の状況
当期末(平成28年5月31日現在)における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。
信用格付業者
格付内容
格付の方向性
株式会社格付投資情報センター
A+
安定的
株式会社日本格付研究所
AA -
安定的
e. 発行登録の状況
本投資法人は、
平成26年7月17日に投資法人債に係る発行登録書を提出しております。その概要は以下のとおりです。なお、
本書日付現在の発行可能額は949億円です。
投資法人債(短期投資法人債を除く。)
発行予定額
1,000億円
発行予定期間
平成26年7月25日から平成28年7月24日まで
資金使途
特定資産の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債(短期投資法人債を含む。)
の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金及び運転資金等
④業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益12,363百万円、営業利益6,108百万円、経常利益5,326百万円、
当期純利益は5,250百万円となりました。
分配金につきましては、投資法人に係る課税の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下
「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図しています。その
上で、
「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」
(租税特別措置法第66条の2)を適用して、当
期未処分利益の一部を圧縮積立金とし、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額を控除した残額の概ね全額(投資口1口当たりの
分配金が1円未満となる端数部分を除いた金額)を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金を10,508円とし
ました。
(3)増資等の状況
当期において、増資等は行っておらず、出資総額等の異動はありません。なお、当期末までの最近5年間における増資等の概要は
以下のとおりです。
払込年月日
平成26年 
平成26年 
平成27年 
平成27年 
7月  2日
7月30日
6月  1日
6月24日
摘要
公募増資
第三者割当による増資
公募増資
第三者割当による増資
発行済投資口の総口数(口)
増減
41,092
4,110
41,045
1,955
残高
436,890
441,000
482,045
484,000
出資総額(百万円)
増減
備考
残高
18,522
1,852
23,145
1,102
217,303
219,155
242,301
243,403
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
(注1) 1口当たりの発行価格466,537円(発行価額450,746円)にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
(注2) 1口当たりの発行価格450,746円(発行価額450,746円)にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。
(注3)
1口当たりの発行価格583,050円(発行価額563,914円)にて、取得物件の取得資金及び借入金の返済資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしま
した。
(注4) 1口当たりの発行価格563,914円(発行価額563,914円)にて、取得物件の取得資金及び借入金の返済資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行い
たしました。
【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格(終値)は以下のとお
りです。
期別
決算年月
最高
最低
第17期
第18期
第19期
第20期
第21期
平成26年5月
平成26年11月
平成27年5月
平成27年11月
平成28年5月
539,000円
424,500円
615,000円
470,500円
708,000円
597,000円
624,000円
523,000円
731,000円
596,000円
Ⅱ . 資産運用報告
21
(4)分配金等の実績
当期(第21期)の分配金は、1口当たり10,508円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除する投
資法人に係る課税の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用を企図しており、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額を控除し
た残額の概ね全額を分配することとしております。
期別
単位
当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額
(1口当たり分配金)
うち利益分配金総額
(1口当たり利益分配金)
うち出資払戻総額
(1口当たり出資払戻額)
出資払戻総額のうち一時差異等調整引
当額からの分配金総額
(1口当たり出資払戻額のうち1口当た
り一時差異等調整引当額分配金)
出資払戻総額のうち税法上の出資等減
少分配からの分配金総額
(1口当たり出資払戻額のうち税法上の
出資等減少分配からの分配金)
千円
千円
千円
円
千円
円
千円
円
(
第17期
自 平成25年12月 1日
至 平成26年 5月31日
)(
3,016,510
133
3,016,376
(7,621)
3,016,376
(7,621)
-
(-)
第18期
自 平成26年 6月 1日
至 平成26年11月30日
)(
3,641,156
260
3,640,896
(8,256)
3,640,896
(8,256)
-
(-)
第19期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
)(
4,031,830
208
4,031,622
(9,142)
4,031,622
(9,142)
-
(-)
第20期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
)(
4,689,024
32
4,688,992
(9,688)
4,688,992
(9,688)
-
(-)
第21期
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
5,250,225
164,353
5,085,872
(10,508)
5,085,872
(10,508)
-
(-)
千円
-
-
-
-
-
円
(-)
(-)
(-)
(-)
(-)
千円
-
-
-
-
-
円
(-)
(-)
(-)
(-)
(-)
(5)今後の運用方針及び対処すべき課題
①投資環境
先行きのわが国経済は、安倍政権が推進する公共事業・金融政策を中心とした各種経済対策及び日本銀行による金融緩和が継
続する中で、良好な雇用環境や所得環境の改善を背景とする個人消費の回復を通じて、緩やかに景気が回復していくことが期待
されます。但し、中国経済の下振れ、米国の出口戦略に伴う新興国市場の動揺、地政学的リスクを背景とする世界的な株安、ユー
ロ圏経済の悪化、消費税増税の先送りを受けた財政規律喪失への懸念等の要因は、わが国の実体経済及び金融環境をかく乱する
リスクとなる可能性があるため、注意を要すると考えられます。
東京オフィスビルの賃貸市場は、新規供給が低水準である中、雇用の改善等が需要を喚起し、空室率が低下しました。企業業
績の改善に伴うオフィス床の需要増加が予想されることにより、緩やかな賃料上昇の継続が期待されます。オフィスビルの売買
市場は、良好な資金調達環境及び賃料の上昇期待等を背景に、海外の投資家や不動産会社及びファンド(J - REITを含む)によ
る物件取得意欲は更に強くなるものと考えられます。
②運用方針及び対処すべき課題
a. 既存物件の運用戦略
上記のようなオフィス賃貸市況の中、テナント側からの物件の選別も進んでいくものと考えられます。既存物件の競争力の向
上を図り、
本投資法人は巡航EPSを中長期にわたり成長させていくことを目指すべく、
以下の方針で運営管理をしてまいります。
⒤稼働率の維持及び向上
既存テナントには建物設備、管理のクオリティを向上していくことにより、退去リスクの低減を図ります。また、新規テナ
ントにはマーケットに積極的に参加していくことにより、競合物件より満足度の高いサービスを提供し、稼働率の維持及び
向上に努めます。
ⅱ収益性の維持及び向上
既存テナントとの良好な関係を更に強化するとともに、マーケット環境を見極め、新規テナントのニーズを積極的に取り
込み、中長期にわたる安定収益の確保を目指します。
ⅲ運営管理コストの低減
積極的な外部成長の実現により得られたスケールメリットを最大限活用した効率的な運営管理の実施や計画工事の精査
により、満足度の高いオフィス環境の維持を前提とした運営管理コストの低減に努めます。
b. 新規物件の投資戦略
本投資法人は、資産取得の環境や資金調達の状況とのバランスを取りつつ、
多様な外部成長戦略により延床面積が概ね2,000
㎡以上のオフィスビルに投資を行います。投資対象エリアは、原則として、東京都内を中心に検討を行いますが、地域分散投資
の視点で東京都以外の都市においても競争力を有する物件への投資を検討します。
パイプラインとしては、
独自情報ルートの拡大の他、
引き続き、
資産運用会社及びスポンサーグループとの連携を強化し、グルー
プの顧客・ 取引先網等の広範なネットワークを活用し、不動産売買マーケットの情報を積極的に収集し、投資基準に適合する
物件の探索を行ってまいります。
なお、当期においては、東京都内に所在する「日廣ビル」及び「キリン日本橋ビル」を取得しました。当該取得は、さらなるポー
トフォリオの安定と充実に寄与するものと考えており、今後も上記のような投資戦略に則った物件の取得に努めます。
22
③財務戦略
本投資法人は、下記を基本的な内容とする、規律ある財務運営を行ってまいります。
a.原則として、
総資産に対する有利子負債の比率は、
実質的な総資産有利子負債比率
(以下、
「LTV」
といいます。)
等も考慮の上、
b.
c.
d.
e.
40%から50%を上限の範囲とするレバレッジコントロールを行います。
原則として、1決算期間中に返済期日が到来する有利子負債につき300億円を上限の目安とする期日分散を行います。
原則として、借入残高に対する長期借入の比率は70%を下限の目安とします。
国内金融機関を中心として、レンダーの多様化を行います。
資金管理規程に基づき、支払分配金相当額等の必要資金を運転資金と区分管理することで財務基盤の安定性を維持します。
(6)決算後に生じた重要な事実
①投資口発行について
本投資法人は、平成28年7月15日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。
a. 公募による新投資口発行(一般募集)
ⅰ募集投資口数
12,700口
ⅱ払込金額(発行価額)
未定
日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式
により、平成28年7月26日(火曜日)から平成28年7月29日(金曜日)までの間の
いずれかの日(以下「発行価格等決定日」という。)に開催する本投資法人役員会にお
いて決定する。 なお、払込金額(発行価額)とは、本投資法人が本投資口1口当たりの
新投資口払込金として受け取る金額をいう。
ⅲ払込金額(発行価額)の総額
未定
ⅳ払込期日
平成28年8月2日
(火曜日)
から平成28年8月5日
(金曜日)
までの間のいずれかの日。
ただし、発行価格等決定日の5営業日後の日とする。
ⅴ調達する資金の使途
調達する資金については、
「b.第三者割当による新投資口発行」による調達資金と併
せて、6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平和
東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代官
山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平成
28年7月21日付で取得する予定の特定資産である「荻窪TM ビル」及び「新宿ウエス
トビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当することにより減少する手元資金に
充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部
又は借入金の返済資金の一部に充当します。
b. 第三者割当による新投資口発行
ⅰ募集投資口数(上限) 1,300口
ⅱ払込金額(発行価額)
未定
発行価格等決定日に開催する本投資法人役員会において決定する。なお、払込金額(発
行価額)は、一般募集における払込金額(発行価額)と同一とする。
ⅲ払込金額(発行価額)の総額(上限) 未定
ⅳ割当先及び割当投資口数(上限)
大和証券株式会社 1,300口
ⅴ払込期日
平成28年8月31日(水曜日)
ⅵ調達する資金の使途
調達する資金については、
「a.公募による新投資口発行(一般募集)」による調達資金
と併せて、
6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平
和東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代
官山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平
成28年7月21日付で取得する予定の特定資産である「荻窪 TM ビル」及び「新宿ウエ
ストビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当することにより減少する手元資金
に充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一
部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
(注)第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行その
ものが全く行われない場合があります。
Ⅱ . 資産運用報告
23
②資産の取得について
a. 本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
資産の名称
平和東日本橋ビル
取得資産
国内不動産を信託する信託受益権
所在地(住居表示)
東京都中央区東日本橋三丁目10番6号
取得価格
6,370百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます)
契約締結日
平成28年5月26日
引渡日
平成28年6月1日
取得先
非開示(注)
(注)取得先は国内の特別目的会社ですが、取得先から同意を得られていないため、開示していません。
b. 本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
資産の名称
スクエア代官山ビル
取得資産
国内不動産を信託する信託受益権
所在地(住居表示)
東京都渋谷区代官山町8番7号
取得価格
2,280百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます)
契約締結日
平成28年6月21日
引渡日
平成28年6月29日
取得先
ヒューリック株式会社
c. 本投資法人は、平成28年7月15日付で、下記のとおり、不動産信託受益権の取得を行うことについて決定しました。
ⅰ取得資産の概要
資産の名称
新宿ウエストビル
取得資産
国内不動産を信託する信託受益権
所在地(住居表示)
東京都新宿区西新宿八丁目2番5号
取得価格
942百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます)
契約締結日
平成28年7月15日
引渡日
平成28年7月21日(予定)
取得先
合同会社TC1
ⅱ取得資産の概要
資産の名称
荻窪TMビル
取得資産
国内不動産を信託する信託受益権
所在地(住居表示)
東京都杉並区荻窪五丁目26番13号
取得価格
3,800百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます)
契約締結日
平成28年7月15日
引渡日
平成28年7月21日(予定)
取得先
合同会社TC1
③資産の譲渡について
本投資法人は、平成28年7月7日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
譲渡資産の概要
資産の名称
Daiwa九段ビル
譲渡資産
国内不動産を信託する信託受益権
譲渡価格
4,040百万円(固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税等を除きます)
契約締結日
平成28年7月7日
譲渡日
平成28年7月7日
譲渡先
非開示(注)
(注)譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示していません。
24
④資金の借入について
a.本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「②資産の取得につい
て a.」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
借入先
借入日
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
借入金額
(百万円)
利率
返済期限
借入・返済方法
全銀協1 ヶ月
円TIBOR+0.25%
(注)
平成29年5月31日
無担保・一括返済
2,000
平成28年6月1日
株式会社三菱東京UFJ銀行
2,000
2,000
(注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期
間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。
b.本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「②資産の取得につ
いて b.」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
借入先
株式会社三井住友銀行
借入日
平成28年6月29日
借入金額
(百万円)
2,000
利率
返済期限
借入・返済方法
全銀協1 ヶ月
円TIBOR+0.25%
(注)
平成29年5月31日
無担保・一括返済
(注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期
間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。
Ⅱ . 資産運用報告
25
2 投資法人の概況
(1)出資の状況
期別
第17期
第18期
第19期
第20期
第21期
平成26年5月31日現在
平成26年11月30日現在
平成27年5月31日現在
平成27年11月30日現在
平成28年5月31日現在
発行可能投資口総口数
2,000,000口
2,000,000口
2,000,000口
2,000,000口
発行済投資口の総口数
395,798口
441,000口
441,000口
484,000口
2,000,000口
484,000口
出資総額
198,780百万円
219,155百万円
219,155百万円
243,403百万円
243,403百万円
投資主数
9,196名
9,995名
9,504名
9,570名
8,534名
(2)投資口に関する事項
平成28年5月31日現在における発行済投資口の総口数のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名(社)は以下のとおりです。
氏名又は名称
発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の割合(%)
(注)
所有投資口数(口)
株式会社大和インベストメント・マネジメント
128,905
26.63
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口)
79,220
16.37
株式会社大和証券グループ本社
59,321
12.26
資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口)
48,441
10.01
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)
48,330
9.99
野村信託銀行株式会社(投信口)
17,306
3.58
BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES SYDNEY
/ JASDEC / AUSTRALIAN RESIDENTS
4,552
0.94
三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
3,523
0.73
STATE STREET BANK-WEST PENSION FUND
CLIENTS-EXEMPT 505233
3,382
0.70
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY
505223
3,184
0.66
396,164
81.85
合計
(注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入しております。
(3)役員等に関する事項
役職名
執行役員(注1)
監督役員(注2)
会計監査人
役員等の氏名又は名称
大村 信明
当該営業期間における
役職毎の報酬の総額(千円)
主な兼職等
株式会社東京個別指導学院 取締役
1,800
平石 孝行
スプリング法律事務所 弁護士
佐久間 宏
佐久間公認会計士事務所 公認会計士・税理士
株式会社ジャストプランニング 取締役
有限責任 あずさ監査法人
―
3,600
15,000
(注1)執行役員は、平成28年5月31日時点で、本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
(注2)監督役員は、平成28年5月31日時点で、本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
会計監査人の解任及び不再任の決定の方針
会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査
報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討いたします。
(4)資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の名称
平成28年5月31日現在における資産運用会社等は以下のとおりです。
委託区分
26
氏名又は名称
資産運用会社
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
資産保管会社
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者(投資主名簿等管理事務)
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者(特別口座管理事務)
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者(経理事務等)
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者(機関の運営)
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
一般事務受託者(投資法人債に関する事務)
株式会社三井住友銀行及び株式会社りそな銀行
3 投資法人の運用資産の状況
(1)本投資法人の財産の構成
資産の種類
用途
不動産
地域
オフィス
不動産信託受益権
オフィス
前期
当期
(平成27年11月30日現在)
(平成28年5月31日現在)
保有総額
(百万円)
(注1)
対総資産比率
(%)
保有総額
(百万円)
(注1)
対総資産比率
(%)
東京主要5区
16,138
3.5
16,057
3.4
東京主要5区
368,918
80.1
385,920
81.0
首都圏
34,514
7.5
34,351
7.2
地方主要都市
19,551
4.2
14,784
3.1
439,123
95.3
451,114
94.6
21,582
4.7
25,575
5.4
小計
預金・その他の資産
460,705
資産総額計(注2)
(439,123)
100.0
476,690
(95.3)
100.0
(451,114)
(94.6)
(注1)
「保有総額」
は、貸借対照表計上額(不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
(注2)
「資産総額計」
の( )内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。なお、建設仮勘定(信託建設仮勘定を含む)の金額は、不
動産及び不動産信託受益権の金額には含まれていません。
(2)主要な保有資産
平成28年5月31日現在、本投資法人が保有する主要な保有資産(貸借対照表計上額上位10物件)の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称
新宿マインズタワー(注2)(信託受益権)
貸借対照表
計上額
(百万円)
賃貸可能面積
(㎡)
賃貸面積
(㎡)
130,157
45,543.97
45,012.19
稼働率
(%)
(注1)
対総賃貸事業
収入比率(%)
主たる用途
98.8
20.5
オフィス
リバーゲート
(信託受益権)
28,190
32,063.06
31,621.00
98.6
7.8
オフィス
E・スペースタワー
(信託受益権)
23,664
13,960.87
13,960.87
100.0
6.6
オフィス
グラスシティ渋谷
(信託受益権)
16,094
8,566.73
8,566.73
100.0
3.1
オフィス
インテグラルタワー
(信託受益権)
15,113
17,778.14
17,697.94
99.5
4.8
オフィス
麻布グリーンテラス
(信託受益権)
14,239
13,234.39
12,560.80
94.9
3.5
オフィス
日廣ビル
(信託受益権)
13,983
6,967.61
6,924.71
99.3
0.7
オフィス
Daiwa御成門ビル
(信託受益権)
13,449
11,614.92
11,614.92
100.0
2.8
オフィス
Daiwa銀座ビル
(不動産)
13,243
8,175.26
7,680.00
93.9
3.3
オフィス
コンセプト青山
(信託受益権)
10,045
4,421.79
4,045.73
91.4
1.8
オフィス
278,180
162,326.74
159,684.89
98.3
54.9
合計
-
(注1)
「稼働率」
は、当期末時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(注2)
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物一棟全体の7分の6に相当す
る面積を記載しています。
Ⅱ . 資産運用報告
27
(3)不動産等組入資産明細
平成28年5月31日現在、本投資法人が保有する不動産等の明細は以下のとおりです。
地域
不動産等の名称
所在地(住居表示)
所有形態
賃貸可能面積 期末算定価格
(㎡)
(百万円)
(注1)
東京主要5区
首都圏
地 方
主要都市
Daiwa銀座ビル
東京都中央区銀座六丁目2番1号
不動産
8,175.26
Daiwa銀座アネックス
東京都中央区銀座六丁目2番3号
不動産
2,032.11
Daiwa芝浦ビル
東京都港区芝浦一丁目12番3号
不動産信託受益権
9,619.67
Daiwa南青山ビル
東京都港区南青山二丁目31番8号
不動産信託受益権
2,715.54
Daiwa猿楽町ビル
東京都千代田区猿楽町二丁目6番10号
不動産信託受益権
3,657.43
DaiwaA 浜松町ビル
東京都港区浜松町一丁目9番10号
不動産信託受益権
3,663.38
Daiwa神宮前ビル
東京都渋谷区神宮前二丁目4番11号
不動産信託受益権
2,198.61
Daiwa芝大門ビル
東京都港区芝大門二丁目9番16号
不動産信託受益権
2,386.48
Daiwa三崎町ビル
東京都千代田区三崎町二丁目2番15号
不動産信託受益権
2,137.53
Daiwa新橋510ビル
東京都港区新橋五丁目10番5号
不動産信託受益権
2,641.56
Daiwa築地駅前ビル
東京都中央区築地二丁目10番6号
不動産信託受益権
2,659.59
Daiwa築地ビル
東京都中央区築地二丁目14番17号
不動産信託受益権
1,487.82
Daiwa月島ビル
東京都中央区月島四丁目16番13号
不動産信託受益権
8,426.85
Daiwa日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町二丁目9番8号 不動産信託受益権
2,850.81
Daiwa麻布台ビル
東京都港区麻布台二丁目3番3号
不動産信託受益権
1,697.88
Daiwa京橋ビル
東京都中央区八丁堀四丁目3番3号
不動産信託受益権
3,265.83
Daiwa麹町4丁目ビル
東京都千代田区麹町四丁目7番地2外(注3) 不動産信託受益権
2,690.90
Daiwa御成門ビル
東京都港区新橋六丁目1番11号
不動産信託受益権 11,614.92
新宿マインズタワー(注2) 東京都渋谷区代々木二丁目1番1号
不動産信託受益権 45,543.97
SHIBUYA EDGE
東京都渋谷区宇田川町10番3号
不動産信託受益権
2,480.65
Daiwa小伝馬町ビル
東京都中央区日本橋大伝馬町3番2号
不動産信託受益権
2,379.31
Daiwa神保町ビル
東京都千代田区神田神保町二丁目4番地63(注3) 不動産信託受益権
3,164.26
Daiwa西新橋ビル
東京都港区西新橋三丁目2番1号
不動産信託受益権
4,815.84
Daiwa九段ビル
東京都千代田区九段南一丁目5番5号
不動産信託受益権
2,882.61
大和茅場町ビル
東京都中央区日本橋茅場町一丁目1番11号 不動産信託受益権
5,899.11
Daiwa神保町3丁目ビル 東京都千代田区神田神保町三丁目2番地3外(注3) 不動産信託受益権
2,889.34
E・スペースタワー
東京都渋谷区円山町3番6号
不動産信託受益権 13,960.87
Daiwa日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町四丁目2番16号 不動産信託受益権
2,143.08
新四curumuビル
東京都新宿区新宿四丁目2番23号
不動産信託受益権
6,751.31
Daiwa赤坂ビル
東京都港区赤坂二丁目14番5号
不動産信託受益権
8,739.17
Daiwa渋谷宮益坂ビル 東京都渋谷区渋谷二丁目16番1号
不動産信託受益権
6,327.95
麻布グリーンテラス
東京都港区南麻布三丁目20番1号
不動産信託受益権 13,234.39
Daiwa恵比寿4丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿四丁目9番10号
不動産信託受益権
2,885.64
ラクアス東新宿
東京都新宿区大久保二丁目2番6号
不動産信託受益権
7,498.33
コンセプト青山
東京都渋谷区神宮前三丁目1番30号
不動産信託受益権
4,421.79
神泉プレイス
東京都渋谷区神泉町9番1号
不動産信託受益権
2,811.35
グラスシティ渋谷
東京都渋谷区南平台町16番28号
不動産信託受益権
8,566.73
リバーゲート
東京都中央区日本橋箱崎町36番2号
不動産信託受益権 32,063.06
Daiwa八丁堀駅前ビル 東京都中央区八丁堀三丁目25番7号
不動産信託受益権
2,622.42
Daiwa八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀三丁目25番9号
不動産信託受益権
1,723.15
日廣ビル
東京都新宿区西新宿一丁目14番11号
不動産信託受益権
6,967.61
キリン日本橋ビル
東京都中央区日本橋小網町2番5号
不動産信託受益権
5,630.17
東京主要5区合計(42物件)
270,324.28
Daiwa東池袋ビル
東京都豊島区東池袋三丁目23番5号
不動産信託受益権
4,461.47
Daiwa品川Northビル 東京都品川区北品川一丁目8番11号
不動産信託受益権
6,548.17
Daiwa大崎3丁目ビル
東京都品川区大崎三丁目6番28号
不動産信託受益権
1,786.06
Daiwa上大岡ビル
神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目14番6号 不動産信託受益権
2,630.30
インテグラルタワー
東京都杉並区上荻一丁目2番1号
不動産信託受益権 17,778.14
目黒プレイスタワー
東京都目黒区目黒一丁目6番17号
不動産信託受益権
3,519.50
首都圏合計(6物件)
36,723.64
愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目21番19号 不動産信託受益権
7,461.90
Daiwa名駅ビル
北浜グランドビル
大阪府大阪市中央区淡路町二丁目2番14号 不動産信託受益権 13,517.62
地方主要都市合計(2物件)
20,979.52
合計(50物件)
328,027.44
16,300
3,440
7,520
4,360
3,340
3,320
2,290
2,900
2,680
2,430
1,590
1,390
9,170
2,510
1,830
3,270
2,690
13,100
119,000
4,750
2,110
3,340
5,510
3,360
7,570
4,500
32,500
2,190
12,600
12,500
8,580
15,700
5,300
10,100
11,400
6,150
17,500
29,900
3,130
1,750
14,400
8,220
426,190
3,580
5,870
2,270
2,470
18,100
6,290
38,580
7,320
11,300
18,620
483,390
貸借対照表
計上額
(百万円)
13,243
2,814
8,005
4,454
3,211
2,822
2,700
2,389
2,185
2,134
1,341
1,164
6,952
2,485
1,536
3,300
2,865
13,449
130,157
5,708
2,400
4,080
4,845
3,803
5,369
3,450
23,664
1,641
9,811
9,385
7,233
14,239
4,275
8,610
10,045
4,915
16,094
28,190
2,974
1,709
13,983
8,326
401,978
2,727
7,267
1,649
1,975
15,113
5,616
34,351
5,315
9,468
14,784
451,114
(注1)期末算定価格は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及
び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年5月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注2)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の6に相当す
る面積を記載しています。
(注3)Daiwa 麹町4丁目ビル、Daiwa 神保町ビル及び Daiwa神保町3丁目ビルの所在地(住居表示)については、住居表示未取得のため、建物登記簿の所在を記載しています。
28
本投資法人が投資する不動産等の賃貸事業の明細は以下のとおりです。
前期(平成27年6月1日~平成27年11月30日)
地域
不動産等の名称
当期(平成27年12月1日~平成28年5月31日)
賃貸事業収入
賃貸事業収入
稼働率
稼働率
テナント総数
テナント総数
対総賃貸事業
対総賃貸事業
(期末時点) (期末時点) (期間中)
(期末時点) (期末時点) (期間中)
収入比率(%)
収入比率(%)
(注2) (百万円)
(注2) (百万円)
(件)
(注1) (%)
(件)
(注1) (%)
東京主要5区
首都圏
地 方
主要都市
Daiwa銀座ビル
Daiwa銀座アネックス
Daiwa芝浦ビル
Daiwa南青山ビル
Daiwa猿楽町ビル(注3)
DaiwaA浜松町ビル
Daiwa神宮前ビル
Daiwa芝大門ビル
Daiwa三崎町ビル(注3)
Daiwa新橋510ビル
Daiwa築地駅前ビル
Daiwa築地ビル
Daiwa月島ビル
Daiwa日本橋堀留町ビル
Daiwa麻布台ビル
Daiwa京橋ビル
Daiwa麹町4丁目ビル
Daiwa御成門ビル
新宿マインズタワー
SHIBUYA EDGE
Daiwa小伝馬町ビル
Daiwa神保町ビル
Daiwa西新橋ビル
Daiwa九段ビル
大和茅場町ビル(注3)
Daiwa神保町3丁目ビル
E・スペースタワー
Daiwa日本橋本石町ビル
新四curumuビル
Daiwa渋谷道玄坂ビル(注4)
Daiwa赤坂ビル
Daiwa渋谷宮益坂ビル
麻布グリーンテラス
Daiwa恵比寿4丁目ビル(注3)
ラクアス東新宿
コンセプト青山
神泉プレイス(注3)
グラスシティ渋谷
リバーゲート
Daiwa八丁堀駅前ビル
Daiwa八丁堀駅前ビル西館
日廣ビル
キリン日本橋ビル(注3)
小計
Daiwa東池袋ビル
Daiwa品川Northビル
Daiwa大崎3丁目ビル
Daiwa上大岡ビル
インテグラルタワー
目黒プレイスタワー
小計
Daiwa南船場ビル(注5)
Daiwa名駅ビル
北浜グランドビル
小計
合計
27
7
53
6
1
12
4
6
1
7
6
4
3
8
10
9
7
7
35
5
8
7
11
6
1
8
6
6
18
5
19
8
10
1
4
5
1
11
88
9
9
-
-
459
7
13
5
9
9
14
57
13
23
6
42
558
93.9
100.0
98.7
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
99.6
100.0
89.2
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
96.1
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
91.9
88.4
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
95.3
100.0
100.0
-
-
97.9
100.0
100.0
100.0
100.0
99.5
100.0
99.7
100.0
100.0
100.0
100.0
98.3
382
92
238
123
-
132
71
85
-
85
56
45
283
81
53
98
91
331
2,537
115
64
103
147
78
-
111
777
55
309
147
296
227
452
-
227
209
-
384
869
34
19
-
-
9,946
117
178
54
83
581
146
1,162
90
250
326
667
11,777
3.2
0.8
2.0
1.1
-
1.1
0.6
0.7
-
0.7
0.5
0.4
2.4
0.7
0.5
0.8
0.8
2.8
21.5
1.0
0.5
0.9
1.3
0.7
-
0.9
6.6
0.5
2.6
1.3
2.5
1.9
3.8
-
1.9
1.8
-
3.3
7.4
0.3
0.2
-
-
84.5
1.0
1.5
0.5
0.7
4.9
1.2
9.9
0.8
2.1
2.8
5.7
100.0
27
7
54
5
1
12
4
6
1
6
6
4
3
8
10
9
7
7
35
5
8
7
11
6
1
8
6
6
18
-
20
8
10
1
4
4
1
11
85
9
8
7
1
457
7
14
4
8
9
14
56
-
24
6
30
543
93.9
100.0
99.1
84.8
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
88.0
100.0
89.2
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
98.8
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
-
100.0
100.0
94.9
100.0
100.0
91.4
100.0
100.0
98.6
100.0
100.0
99.3
100.0
98.6
100.0
100.0
78.9
89.8
99.5
100.0
98.0
-
100.0
100.0
100.0
98.7
388
89
243
123
-
131
71
84
-
78
55
45
274
82
56
97
90
337
2,455
114
63
103
156
98
-
110
785
60
326
93
311
233
413
-
225
215
-
370
932
78
44
85
-
10,110
122
188
60
89
576
138
1,175
74
249
337
661
11,947
3.3
0.7
2.0
1.0
-
1.1
0.6
0.7
-
0.7
0.5
0.4
2.3
0.7
0.5
0.8
0.8
2.8
20.5
1.0
0.5
0.9
1.3
0.8
-
0.9
6.6
0.5
2.7
0.8
2.6
2.0
3.5
-
1.9
1.8
-
3.1
7.8
0.7
0.4
0.7
-
84.6
1.0
1.6
0.5
0.7
4.8
1.2
9.8
0.6
2.1
2.8
5.5
100.0
(注1)
「テナント総数」
は、エンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。
(注2)
「稼働率」
は、当期末時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(注3)当該物件につきましては、主要テナントから当期の賃貸事業収入を開示することについて同意を得られていない等の理由により、記載していません。
(注4)当該物件は、平成28年4月1日付で譲渡いたしました。
(注5)当該物件は、平成28年4月13日付で譲渡いたしました。
Ⅱ . 資産運用報告
29
(4)特定取引の契約額等及び時価の状況表
平成28年5月31日現在、本投資法人における特定取引の契約額等及び時価の状況は以下のとおりです。
区分
市場取引以外の取引
種類
金利スワップ取引
受取変動・支払固定
合計
契約額等(千円)
(注1)
うち1年超
時価
(千円)
(注2)
111,150,000
101,150,000
△1,365,241
111,150,000
101,150,000
△1,365,241
(注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
(注2)取引先金融機関から提示された価格等によっています。なお、金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているものについては、時価の記載は省略しております。
(5)その他資産の状況
平成28年5月31日現在、前記「(3)不動産等組入資産明細」に記載のもの以外に投資対象とするその他の特定資産の組入れは
ありません。
(6)国及び地域毎の資産保有状況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。
30
4 保有不動産の資本的支出
(1)資本的支出の予定
既存保有物件に関し、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額
には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
不動産等の名称
(所在地)
目的
新宿マインズタワー
(東京都渋谷区)
Daiwa月島ビル
(東京都中央区)
新宿マインズタワー
(東京都渋谷区)
Daiwa芝浦ビル
(東京都港区)
Daiwa神宮前ビル
(東京都渋谷区)
工事予定金額(百万円)
予定期間
総額
当期支払金額
既支払総額
監視カメラ増設工事
自 平成28年  8月
至 平成28年11月
77
-
-
トイレ改修工事
自 平成28年  4月
至 平成28年  8月
75
-
-
機械駐車設備補修工事
自 平成28年  7月
至 平成28年11月
74
-
-
エレベーター更新工事
自 平成28年  4月
至 平成28年11月
63
-
-
個別空調機更新工事
自 平成28年  6月
至 平成28年  7月
57
-
-
(2)期中に行った資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は516
百万円であり、当期費用に区分された修繕費403百万円と合わせ、920百万円の工事を実施しております。
不動産等の名称
(所在地)
目的
新宿マインズタワー
(東京都渋谷区)
リバーゲート
(東京都中央区)
Daiwa麹町4丁目ビル
(東京都千代田区)
期間
工事金額(百万円)
温水コイル交換
自 平成28年  3月
至 平成28年  5月
123
特高変電設備バンク増設及び
MCB盤増設工事
自 平成28年  1月
至 平成28年  5月
84
エレベーターリニューアル工事
自 平成28年  4月
至 平成28年  5月
21
自 平成27年12月
至 平成28年  5月
287
その他
合計
516
(3)長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は、将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から
以下のとおり積立てています。
(単位:百万円)
営業期間
当期首積立金残高
(
第17期
自 平成25年12月 1日
至 平成26年 5月31日
)(
830
第18期
自 平成26年 6月 1日
至 平成26年11月30日
)(
第19期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
)(
1,021
1,199
第20期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
)(
第21期
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
2,742
1,060
当期積立額
794
764
1,678
-
1,255
当期積立金取崩額
603
586
135
1,682
472
1,021
1,199
2,742
1,060
1,843
次期繰越額
Ⅱ . 資産運用報告
31
5 費用・負債の状況
(1)運用等に係る費用明細
(
項目
前期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
(百万円)
(a)資産運用報酬(注)
)
(
当期
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
(百万円)
)
968
994
(b)資産保管手数料
22
23
(c)一般事務委託手数料
72
73
(d)役員報酬
(e)その他の費用
合計
5
5
127
143
1,197
1,240
(注)資産運用報酬には、上記金額のほか、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入し
ている「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、前期は取得報酬243百万円、当期は取得報酬164百万円及び譲渡報酬48百万円です。
(2)借入状況
平成28年5月31日現在における金融機関毎の借入金の状況は以下のとおりです。
区分
短期借入金
年内返済予定の長期借入金
1
長期借入金
32
借入先
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
合計
株式会社日本政策投資銀行
株式会社新生銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社あおぞら銀行
富国生命保険相互会社
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
小計
株式会社日本政策投資銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社広島銀行
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社新生銀行
オリックス銀行株式会社
東京海上日動火災保険株式会社
株式会社山口銀行
株式会社東日本銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
借入日
平成27年  7月31日
平成27年  7月31日
平成27年  7月31日
平成24年 
平成24年 
平成24年 
平成24年 
平成24年 
平成24年 
平成25年 
平成25年 
平成28年 
平成28年 
5月11日
5月21日
5月21日
5月21日
5月21日
5月21日
2月28日
3月29日
5月26日
5月26日
平成24年  5月11日
平成24年  5月21日
平成24年  5月21日
平成24年  5月21日
平成24年  5月21日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年11月30日
平成24年12月  3日
平成24年12月  3日
平成25年  1月10日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
当期末
当期首
平均利率
残高
残高
(%)
(注1)
(百万円) (百万円)
2,500
2,000
1,000
5,500
-
2,000
-
-
-
-
1,500
200
-
-
3,700
1,700
6,500
4,000
3,000
1,500
2,550
1,500
1,000
1,000
3,400
1,950
2,000
2,000
1,000
1,000
500
500
2,000
1,500
-
-
-
-
1,700
-
6,500
4,000
3,000
1,500
1,500
-
1,500
1,500
21,200
-
-
-
-
-
2,550
1,500
1,000
1,000
3,400
1,950
2,000
2,000
1,000
1,000
500
500
2,000
1,500
0.358
0.358
0.358
返済期限
返済方法
使途
摘要
平成28年  7月29日
期限一括 (注2) 無担保
(注4)
1.018
0.748
1.022
0.859
0.847
0.847
0.519
0.533
0.285
0.285
平成29年  5月10日
平成28年  5月31日
平成29年  5月22日
1.018
1.022
0.859
0.847
0.847
0.962
0.705
0.705
0.791
0.691
0.600
0.847
0.604
0.679
0.690
0.690
0.726
0.896
0.896
平成29年  5月10日
平成29年  5月22日
平成29年  5月31日
(注3)
(注2)
期限一括
無担保
平成28年  8月31日
平成28年  5月31日
平成29年  5月31日
平成29年  5月31日
平成29年  8月31日
平成30年  2月28日
(注3)
(注3)
(注2)
(注3)
期限一括 (注2) 無担保
平成29年11月30日
(注3)
平成30年  2月28日
(注2)
平成29年11月30日
平成30年  2月28日
平成32年  2月28日
(注3)
区分
借入先
借入日
当期末
当期首
平均利率
残高
残高
(%)
(注1)
(百万円) (百万円)
返済期限
長期借入金
株式会社香川銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社りそな銀行
株式会社群馬銀行
株式会社武蔵野銀行
株式会社あおぞら銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社関西アーバン銀行
株式会社関西アーバン銀行
株式会社関西アーバン銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社新生銀行
株式会社東日本銀行
株式会社福岡銀行
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
株式会社新生銀行
東京海上日動火災保険株式会社
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社福岡銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
株式会社福岡銀行
平成25年  2月28日
平成25年  2月28日
平 成25年  3月  1日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  6月28日
平成25年  6月28日
平成25年  6月28日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  8日
平 成25年  7月  8日
平 成25年  7月  8日
平成25年  7月31日
平成25年  7月31日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平成25年  9月27日
平成25年  9月27日
平成25年  9月27日
平成25年  9月30日
平成25年  9月30日
1,000
2,000
2,000
500
500
1,000
1,500
1,000
1,500
1,500
2,000
1,000
1,600
1,000
1,000
1,000
1,000
4,000
1,000
1,000
1,000
2,000
1,000
3,000
1,000
1,400
2,000
4,000
1,400
1,500
2,000
1,000
2,000
2,000
500
500
1,000
1,500
1,000
1,500
1,500
2,000
1,000
1,600
1,000
1,000
1,000
1,000
4,000
1,000
1,000
1,000
2,000
1,000
3,000
1,000
1,400
2,000
4,000
1,400
1,500
2,000
0.814
0.896
0.896
0.716
0.570
0.878
0.844
0.963
0.893
0.668
0.783
0.833
0.781
0.777
0.808
0.681
0.824
0.816
0.824
0.844
0.533
0.661
0.681
0.761
0.646
0.629
0.622
0.636
0.636
0.687
0.662
平成31年  2月28日
株式会社新生銀行
株式会社りそな銀行
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社群馬銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社武蔵野銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社三井住友銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社新生銀行
株式会社三井住友銀行
平成25年11月29日
平成26年  3月18日
平成26年  3月18日
平成26年  3月25日
平成26年  3月25日
平成26年  3月31日
平成26年  3月31日
平成26年  3月31日
平成26年  3月31日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
1,000
2,000
2,000
1,000
1,000
3,000
1,000
1,000
3,900
2,000
500
2,000
500
1,000
1,000
1,500
1,000
3,000
1,000
2,000
3,000
2,000
3,500
4,000
1,000
2,000
1,000
2,000
2,000
1,000
1,000
3,000
1,000
1,000
3,900
2,000
500
2,000
500
1,000
1,000
1,500
1,000
3,000
1,000
2,000
3,000
2,000
3,500
4,000
1,000
2,000
0.727
0.571
0.606
0.606
0.593
0.500
0.500
0.642
0.606
0.471
0.429
0.595
0.595
0.742
0.618
0.585
0.585
0.445
0.445
0.411
0.530
0.530
0.618
0.585
0.358
0.445
平成32年11月30日
平成31年  9月30日
返済方法
使途
摘要
(注2)
平成32年  2月28日
平成30年  5月31日
(注3)
平成31年  5月31日
平成31年11月29日
平成30年 
平成31年 
平成32年 
平成30年 
平成32年 
8月31日
8月30日
8月31日
8月31日
8月31日
(注2)
(注3)
平成32年11月30日
平成30年  8月31日
平成31年11月29日
平成32年  5月29日
平成33年  5月31日
平成33年  8月31日
平成30年  7月31日
(注2)
平成30年  8月31日
平成32年  8月31日
平成33年  2月26日
平成33年  5月31日
平成30年11月30日
平成33年  3月31日
(注3)
期限一括
無担保
平成31年  2月28日
平成31年  3月29日
平成33年  3月31日
(注2)
平成34年  2月28日
平成31年  3月29日
平成32年  3月31日
平成33年  3月31日
平成31年  5月31日
平成32年  5月29日
平成32年11月30日
平成33年11月30日
(注3)
平成34年  5月31日
平成34年11月30日
平成31年11月29日
平成32年11月30日
平成33年11月30日
平成34年  5月31日
平成34年  8月31日
平成34年11月30日
(注2)
Ⅱ . 資産運用報告
33
区分
借入日
借入先
長期借入金
株式会社三菱東京 UFJ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社新生銀行
株式会社日本政策投資銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社三菱東京 UFJ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社新生銀行
株式会社七十七銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社福岡銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社新生銀行
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社武蔵野銀行
株式会社西日本シティ銀行
株式会社七十七銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
日本生命保険相互会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社群馬銀行
日本生命保険相互会社
太陽生命保険株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
株式会社西日本シティ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社三菱東京UFJ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社新生銀行
富国生命保険相互会社
小計
合計
平成26年12月  1日
平成26年12月  1日
平成26年12月  1日
平成26年12月  1日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成27年  2月27日
平成27年  3月31日
平成27年  3月31日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平成27年  5月29日
平成27年  5月29日
平成27年  8月31日
平成27年  8月31日
平成27年  8月31日
平成27年  8月31日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年11月30日
平成27年11月30日
平成27年11月30日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  3月29日
平成28年  5月26日
平成28年  5月26日
平成28年  5月26日
平成28年  5月31日
平成28年  5月31日
当期末
当期首
平均利率
残高
残高
(%)
(注1)
(百万円) (百万円)
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,500
1,500
1,500
1,500
1,000
1,000
1,500
1,500
2,500
2,500
2,000
2,000
1,500
1,500
1,000
1,000
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
3,000
3,000
2,000
2,000
500
500
1,000
1,000
2,000
2,000
1,000
1,000
500
500
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
300
300
300
300
-
1,500
-
1,500
-
1,000
-
1,000
-
1,000
-
1,000
-
1,000
-
2,500
-
1,500
-
2,000
-
1,500
-
1,000
-
2,000
-
200
178,000 180,000
181,700 201,200
0.560
0.420
0.445
0.383
0.692
0.593
0.560
0.420
0.420
0.420
0.445
0.420
0.710
0.358
0.479
0.634
0.395
0.420
0.420
0.358
0.420
0.445
0.420
0.420
0.344
0.283
0.345
0.445
0.300
0.345
0.420
0.420
0.445
0.443
0.345
0.541
0.303
0.303
0.303
0.328
0.328
0.353
0.353
0.378
0.378
0.360
0.385
0.385
0.360
0.579
返済期限
返済方法
使途
摘要
平成34年  5月31日
平成34年11月30日
平成35年  5月31日
平成33年11月30日
(注3)
平成34年  5月31日
平成34年11月30日
平成35年 
平成35年 
平成34年 
平成35年 
平成33年 
平成34年 
平成35年 
5月31日
2月28日
3月31日
5月31日
5月31日
5月31日
5月31日
(注2)
(注3)
平成35年11月30日
平成36年  5月31日
平成35年11月30日
平成32年  8月31日
期限一括 (注2) 無担保
平成34年  8月31日
平成36年  8月30日
平成31年  8月30日
平成34年  8月31日
平成36年  2月29日
平成36年  8月30日
平成34年  2月28日
平成34年  8月31日
平成34年11月30日
(注3)
(注2)
平成35年  2月28日
平成35年  8月31日
平成36年  2月29日
(注3)
平成36年  8月30日
平成36年11月29日
平成37年  5月30日
平成36年11月29日
平成38年  5月29日
(注2)
(注1)
平均利率は、日数による期中の加重平均を記載しており、小数第4位を四捨五入しています。また、金利変動リスクを低減する目的で金利スワップ取引を行った借入金につ
いては、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。
(注2)
資金使途は、借入金の返済資金等です。
(注3)
資金使途は、物件の取得資金等です。
(注4)
当該借入は平成28年4月28日に期限前弁済しております。
34
(3)投資法人債の状況
平成28年5月31日現在における発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。
当期首残高
(百万円)
当期末残高
(百万円)
平成26年  9月12日
3,000
3,000
0.420
平成31年  9月12日
平成26年  9月12日
2,100
2,100
1.000
平成36年  9月12日
5,100
5,100
銘柄
発行年月日
第3回無担保投資法人債
(注1)
第4回無担保投資法人債
(注1)
合計
利率
(%)
償還期限
償還
方法
期限
一括
期限
一括
使途
摘要
(注2)
固定金利
無担保
(注2)
固定金利
無担保
(注1)特定投資法人債間限定同順位特約付であります。
(注2)投資法人債の償還資金及び借入金の返済資金の一部に充当しました。
(4)短期投資法人債の状況
該当事項はありません。
(5)新投資口予約権の状況
該当事項はありません。
Ⅱ . 資産運用報告
35
6 期中の売買状況
(1)不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
取得
資産の種類
地域
不動産等の名称
取得年月日
譲渡
取得価額
(百万円)
(注1)
譲渡年月日
帳簿価額 売却損益
譲渡価額
(百万円) (百万円)
(百万円)
(注3)
(注2)
不動産信託
受益権
東京主要5区 日廣ビル
平成28年  3月29日
13,710
―
―
―
―
不動産信託
受益権
東京主要5区 キリン日本橋ビル
平成28年  5月26日
8,180
―
―
―
―
不動産信託
受益権
東京主要5区
Daiwa渋谷道玄坂
ビル
―
― 平成28年  4月  1日
6,400
4,474
1,699
不動産信託
受益権
地方主要都市 Daiwa南船場ビル
―
― 平成28年  4月13日
3,320
4,652 △1,376
9,720
9,127
合計
21,890
―
323 (注1)
「取得価額」
は、当該不動産等の取得等に要した費用(売買媒介手数料、公租公課等)を考慮しない金額(信託受益権売買契約書等に記載された金額)を記載しています。
(注2)
「帳簿価額」
は、譲渡日の帳簿価額を記載しています。
(注3)譲渡については、上記のほかに譲渡価額以外の「不動産等売却収入」15百万円及び「その他売却費用」283百万円があり、
「売却損益」にはこれらを反映した金額を記載して
います。
(2)その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。
(3)特定資産の価格等の調査
①不動産等
取得又は
譲渡年月日
取得価額又は 不動産鑑定
譲渡価額
評価額
(百万円)
(注1) (百万円)
資産の種類
地域
取得又は
譲渡
不動産信託
受益権
東京主要5区
取得
日廣ビル
平成28年  3月29日
13,710
13,900
大和不動産
平成28年  3月  1日
鑑定株式会社
不動産信託
受益権
東京主要5区
取得
キリン日本橋ビル
平成28年  5月26日
8,180
8,220
一般財団法人
日本不動産 平成28年  3月  1日
研究所
不動産信託
受益権
東京主要5区
譲渡
Daiwa渋谷道玄坂
平成28年  4月  1日
ビル
6,400
6,380
大和不動産
平成27年11月30日
鑑定株式会社
不動産信託
受益権
地方主要都市
譲渡
Daiwa 南船場ビル 平成28年  4月13日
3,320
2,660
森井総合鑑定
平成27年11月30日
株式会社
不動産等の名称
不動産
鑑定機関
価格時点
(注1)
「取得価額又は譲渡価額」
は、当該不動産等の取得等に要した費用(売買媒介手数料、公租公課等)を考慮しない金額(信託受益権売買契約書等に記載された金額)を記載し
ています。
(注2)特定資産に係る不動産等の鑑定評価が必要な取引につきましては、上記不動産鑑定機関が不動産鑑定評価基準 各論 第3章「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」
に基づき実施しており、本投資法人は当該鑑定評価の結果の通知を受けています。
②その他
本投資法人が行った取引で、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)第
201条の定めにより、価格等の調査が必要とされたもののうち、上記「①不動産等」に記載されている取引以外の取引については、
該当事項はありません。
(4)利害関係人等との取引状況
該当事項はありません。
(5)資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
資産運用会社(大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社)は、平成28年5月31日現在、第二種金融商品取引業
(本投資法人を顧客とするものを除きます。)及び宅地建物取引業(投資法人から委託を受ける投資運用業に直接関連するものを除
きます。)の業務を兼務していますが、該当する取引はありません。また、第一種金融商品取引業及び不動産特定共同事業のいずれ
の業務も兼業しておらず、該当する取引はありません。
36
7 経理の状況
(1)資産・負債・元本(出資)及び損益の状況
資産・負債・元本(出資)及び損益の状況につきましては、
「Ⅲ . 貸借対照表」、
「Ⅳ . 損益計算書」、
「Ⅴ . 投資主資本等変動計算書」、
「Ⅵ . 注記表」及び「Ⅶ . 金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。
(2)減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。
(3)不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。
8 その他
(1)自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。
(2)海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。
(3)海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。
(4)お知らせ
該当事項はありません。
(5)その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しております。
Ⅱ . 資産運用報告
37
Ⅲ . 貸借対照表
(単位:千円)
前期(ご参考)
(平成27年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収消費税等
前払費用
繰延税金資産
その他
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
建物
減価償却累計額
建物(純額)
16,618,092
2,082,177
238,836
515,291
386,624
550
157,031
20,940,424
2,097,792
174,843
-
427,960
307
188,382
19,998,604
23,829,711
3,124,851
△1,716,825
3,131,970
△1,803,895
1,408,025
1,328,074
構築物
減価償却累計額
14,344
△3,335
14,344
△3,806
構築物(純額)
工具、器具及び備品
減価償却累計額
11,008
10,537
18,958
△8,507
18,958
△9,260
工具、器具及び備品(純額)
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物(純額)
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物(純額)
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置(純額)
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品(純額)
信託その他
減価償却累計額
信託その他(純額)
信託土地
※1
10,450
9,697
12,302,226
3,572
101,181,076
△18,232,206
12,302,226
3,448
101,441,708
△19,195,589
82,948,869
963,538
△173,574
※1
82,246,118
946,189
△182,877
789,963
763,311
777,674
△388,194
756,801
△389,889
389,479
366,911
175,565
△76,822
187,063
△86,203
98,742
100,860
4,336
△4,336
4,336
△4,336
-
-
338,450,955
27,451
351,272,600
42,085
436,440,746
448,445,873
695
2,407,101
306,884
2,741
596
2,407,101
306,884
2,332
2,717,422
2,716,915
113,684
1,206,053
186,815
10,020
113,684
1,189,161
355,230
10,020
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
投資法人債発行費
1,516,573
440,674,743
1,668,096
452,830,885
32,390
29,435
繰延資産合計
資産合計
32,390
460,705,737
29,435
476,690,032
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
商標権
借地権
信託借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用
繰延税金資産
その他
38
当期
(平成28年5月31日)
(単位:千円)
前期(ご参考)
(平成27年11月30日)
当期
(平成28年5月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金
844,892
短期借入金
5,500,000
-
1年内返済予定の長期借入金
3,700,000
21,200,000
541,568
494,490
未払金
988,220
未払法人税等
775
970
未払消費税等
57,157
534,190
前受金
1,941,023
2,051,727
その他
204,480
365,653
12,789,897
25,635,253
流動負債合計
固定負債
投資法人債
5,100,000
5,100,000
長期借入金
178,000,000
180,000,000
15,531,882
15,881,378
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
デリバティブ債務
固定負債合計
負債合計
1,005,375
988,887
578,197
1,364,329
200,215,456
203,334,595
213,005,354
228,969,848
243,403,874
243,403,874
4,689,024
5,250,225
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
剰余金合計
投資主資本合計
4,689,024
5,250,225
248,092,898
248,654,100
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
△392,515
△933,915
評価・換算差額等合計
△392,515
△933,915
純資産合計
負債純資産合計
※2
247,700,383
460,705,737
※2
247,720,184
476,690,032
Ⅲ . 貸借対照表
39
Ⅳ . 損益計算書
(単位:千円)
前期(ご参考)
当期
平成27年 6月 1日
(至自 平成27年11月30日
)
1日
(自至 平成27年12月
平成28年 5月31日 )
営業収益
賃貸事業収入
※1
11,777,301
※1
その他賃貸事業収入
※1
60,694
※1
91,980
-
※2
323,700
不動産等売却益
営業収益合計
11,837,995
11,947,802
12,363,483
営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
※1
5,026,334
※1
5,014,202
968,318
994,954
22,616
23,182
一般事務委託手数料
72,790
73,682
信託報酬
21,820
19,720
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
5,400
5,400
106,128
123,886
6,223,408
6,255,028
5,614,587
6,108,455
営業外収益
受取利息
771
132
未払分配金戻入
804
688
雑収入
11,998
4,901
営業外収益合計
13,574
5,722
591,939
597,306
営業外費用
支払利息
16,707
16,892
融資手数料
投資法人債利息
162,632
166,855
投資口交付費
160,735
-
6,521
6,154
その他
938,537
787,208
経常利益
営業外費用合計
4,689,624
5,326,969
税引前当期純利益
4,689,624
5,326,969
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
40
805
977
3
75,798
809
76,775
4,688,815
5,250,193
208
32
4,689,024
5,250,225
Ⅴ . 投資主資本等変動計算書
前期(ご参考)
(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
(単位:千円)
投資主資本
評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失(△)
出資総額
当期首残高
219,155,572
剰余金合計
4,031,830
投資主資本
合計
4,031,830 223,187,402
繰延ヘッジ
損益
△232,601
評価・換算
差額等合計
純資産合計
△232,601 222,954,800
当期変動額
新投資口の発行
24,248,302
剰余金の配当
当期純利益
24,248,302
24,248,302
△4,031,622
△4,031,622
△4,031,622
△4,031,622
4,688,815
4,688,815
4,688,815
4,688,815
投資主資本以外の
項目の当期変動額
(純額)
当期変動額合計
当期末残高
24,248,302
657,193
243,403,874
4,689,024
△159,913
△159,913
△159,913
24,905,495
△159,913
△159,913
24,745,582
4,689,024 248,092,898
△392,515
△392,515 247,700,383
657,193
当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
(単位:千円)
投資主資本
評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失(△)
出資総額
当期首残高
243,403,874
4,689,024
剰余金合計
投資主資本
合計
4,689,024 248,092,898
繰延ヘッジ
損益
△392,515
評価・換算
差額等合計
純資産合計
△392,515 247,700,383
当期変動額
剰余金の配当
当期純利益
△4,688,992
△4,688,992
△4,688,992
△4,688,992
5,250,193
5,250,193
5,250,193
5,250,193
投資主資本以外の
項目の当期変動額
(純額)
当期変動額合計
当期末残高
-
561,201
243,403,874
5,250,225
△541,400
△541,400
△541,400
561,201
△541,400
△541,400
19,801
5,250,225 248,654,100
△933,915
△933,915 247,720,184
561,201
Ⅴ . 投資主資本等変動計算書
41
Ⅵ . 注記表
1.継続企業の前提に関する注記
前期(ご参考)
(
当期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
)
(
該当事項はありません。
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
該当事項はありません。
2.重要な会計方針に係る事項に関する注記
区分
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
1.固定資産の減価償却の (1)有形固定資産(信託財産を含む)
(1)有形固定資産(信託財産を含む)
方法
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のと な お、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のと
おりです。
おりです。
建物
2~64年
建物
2~64年
構築物
4~56年
構築物
10~56年
機械及び装置
4~23年
機械及び装置
5~23年
工具、器具及び備品
5~18年
工具、器具及び備品
5~18年
(2)無形固定資産
(2)無形固定資産
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
(3)長期前払費用
(3)長期前払費用
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法
3.収 益 及 び 費 用 の 計 上
基準
4.ヘッジ会計の方法
42
(1)投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却してお
ります。
(2)投資口交付費
支出時に全額費用処理しております。
投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却してお
ります。
固定資産税等の処理方法
固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託
受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当
産税等については、賦課決定された税額のうち当
該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費
該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費
用処理する方法を採用しております。
用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受 な お、不動産又は不動産を信託財産とする信託受
益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年
益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年
度の固定資産税等相当額については、費用計上せ
度の固定資産税等相当額については、費用計上せ
ず当該不動産等の取得原価に算入しております。
ず当該不動産等の取得原価に算入しております。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定
当期において不動産等の取得原価に算入した固定
資産税等相当額は、125,633千円です。
資産税等相当額は、53,870千円です。
(1)ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
繰延ヘッジ処理によっております。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすも 但 し、金利スワップの特例処理の要件を満たすも
のにつきましては、特例処理を採用しております。
のにつきましては、特例処理を採用しております。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
ヘッジ手段
金利スワップ取引
金利スワップ取引
ヘッジ対象
ヘッジ対象
借入金利息
借入金利息
(3)ヘッジ方針
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人 本 投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人
規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバ
規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバ
ティブ取引を行っております。
ティブ取引を行っております。
(4)ヘッジの有効性評価の方法
(4)ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘ ヘ ッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘ
ッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比
ッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比
較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
ヘッジの有効性を評価しております。
ヘッジの有効性を評価しております。
但し、特例処理の要件を満たす金利スワップにつ 但 し、特例処理の要件を満たす金利スワップにつ
いては、有効性の評価を省略しております。
いては、有効性の評価を省略しております。
前期(ご参考)
区分
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
5.その他計算書類作成の (1)‌不動産等を信託財産とする信託受益権に関する (1)‌不動産等を信託財産とする信託受益権に関する
ための基本となる重要
会計処理方法
会計処理方法
な事項
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権に 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権に
つきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘
つきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘
定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘
定科目に計上しております。
定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重 な お、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重
要性がある下記の科目については、貸借対照表に
要性がある下記の科目については、貸借対照表に
おいて区分掲記しております。
おいて区分掲記しております。
①信託現金及び信託預金
①信託現金及び信託預金
②信 託建物、信託構築物、信託機械及び装置、 ②信 託建物、信託構築物、信託機械及び装置、
信託工具、器具及び備品、信託その他、信託
信託工具、器具及び備品、信託その他、信託
土地、信託建設仮勘定
土地、信託建設仮勘定
③信託借地権
③信託借地権
④信託差入敷金及び保証金
④信託差入敷金及び保証金
⑤信託預り敷金及び保証金
⑤信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式に 消 費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式に
よっており、控除対象外消費税等は、当期の費用
よっており、控除対象外消費税等は、当期の費用
として処理しております。
として処理しております。
な お、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5 な お、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5
年間で均等償却しております。
年間で均等償却しております。
3.貸借対照表に関する注記
前期(ご参考)
(平成27年11月30日)
当期
(平成28年5月31日)
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
32,898千円
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
32,898千円
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する
最低純資産額
50,000千円
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する
最低純資産額
50,000千円
4.損益計算書に関する注記
前期(ご参考)
当期
平成27年 6月 1日
(至自 平成27年11月30日
)
1日
(自至 平成27年12月
平成28年 5月31日 )
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計
(単位:千円) ※1.不動産賃貸事業損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益 11,777,301
賃貸事業収入
60,694
その他賃貸事業収入
11,837,995
不動産賃貸事業収益合計
(単位:千円)
11,947,802
91,980
12,039,783
B.不動産賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費
租税公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
889,597
1,159,084
883,293
16,633
320,996
1,703,685
53,042
5,026,334
B.不動産賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費
租税公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
868,699
1,051,126
895,930
17,250
403,758
1,726,073
51,363
5,014,202
C.不動産賃貸事業損益(A-B)
6,811,661
C.不動産賃貸事業損益(A-B)
7,025,580
Ⅵ . 注記表
43
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
―
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
※2.不動産等売却益の内訳
Daiwa渋谷道玄坂ビル
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益
Daiwa南船場ビル
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却損
(単位:千円)
6,400,000
4,474,586
225,504
1,699,908
3,335,062
4,652,920
58,350
1,376,208
5.投資主資本等変動計算書に関する注記
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数
2,000,000口
発行済投資口の総口数
484,000口
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数
2,000,000口
発行済投資口の総口数
484,000口
6.税効果会計に関する注記
前期(ご参考)
(平成27年11月30日)
当期
(平成28年5月31日)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
(単位:千円)
(繰延税金資産)
(繰延税金資産)
未払事業税損金不算入額
9
未払事業税損金不算入額
17
繰延ヘッジ損失
187,356
繰延ヘッジ損失
431,326
繰延税金資産計
187,366
繰延税金資産計
431,344
(繰延税金資産の純額)
187,366
(繰延税金負債)
圧縮積立金
75,806
繰延税金負債計
75,806
(繰延税金資産の純額)
355,537
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に 2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に
重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目
重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目
別の内訳
別の内訳
(単位:%)
(単位:%)
法定実効税率
32.31
法定実効税率
32.31
(調整)
(調整)
支払分配金の損金算入額
△32.31
支払分配金の損金算入額
△30.85
その他
0.02
その他
△0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
1.44
―
44
3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の
金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律(平成28年法律第15号)」
及び「地方税法等の一部を改正する等の法律(平成28年法
律第13号)」が平成28年3月29日に国会で成立したことに
伴い、平成28年4月1日以後に開始する会計期間から法人税
率が変更されることになりました。これに伴い、平成28年
11月期(第22期)から平成29年5月期(第23期)におい
て解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延
税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.74%に、平
成29年11月期(第24期)から平成30年5月期(第25期)
において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及
び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.82%
に、平成30年11月期(第26期)以降において解消が見込
まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計
算に使用する法定実効税率は31.59%に変更されます。
なお、当該変更による影響額は軽微です。
7.リースにより使用する固定資産に関する注記
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
(
該当事項はありません。
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
該当事項はありません。
8.金融商品に関する注記
前期(ご参考)
(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
(1)金融商品の状況に関する事項
①金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、
投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確
保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金
にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定し
ています。
②金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償
還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、
有利子負債比率を低位に保ち、
期日分散を図り、
有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管
理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部に
ついては、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ
手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー
変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の
要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性
リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短
期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
③金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。
当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なること
もあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示
すものではありません。
(2)金融商品の時価等に関する事項
平成27年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握す
ることが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
(単位:千円)
貸借対照表計上額
(1)現金及び預金
(2)信託現金及び信託預金
資産計
(3)短期借入金
時価
差額
16,618,092
16,618,092
―
2,082,177
2,082,177
―
18,700,269
18,700,269
―
5,500,000
5,500,000
―
(4)1年内返済予定の長期借入金
3,700,000
3,702,739
2,739
(5)投資法人債
5,100,000
5,149,380
49,380
(6)長期借入金
178,000,000
178,318,164
318,164
192,300,000
192,670,284
370,284
負債計
デリバティブ取引(※)
(579,871)
(579,871)
―
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
( )で示しています。
Ⅵ . 注記表
45
(注1)金融商品の時価の算定方法並びにデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金、
(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(3)短期借入金、
(4)1年内返済予定の長期借入金、
(6)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、
時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計
額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(下記「デリバティブ取引」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元
利金の合計額
(5)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
デリバティブ取引
ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において
定められた元本相当額等は次のとおりです。
契約額等(千円)
デリバティブ取引の
種類等
主なヘッジ対象
原則的処理方法
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
82,800,000
81,300,000
金利スワップの
特例処理
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
30,350,000
28,350,000
ヘッジ会計の方法
合計
時価
(千円)
内1年超
113,150,000 109,650,000
当該時価の算定方法
取引先金融機関から
△579,871 提示された価格等に
よっています。
(※)
△579,871
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含
めて記載しております。
(前記「負債」
(4)
(6)をご参照下さい。)
(注2)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額15,531,882千円)並びに信託預り
敷金及び保証金(貸借対照表計上額1,005,375千円)は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預
託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握するこ
とが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
(単位:千円)
1年超
2年以内
1年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計
2年超
3年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
16,618,092
―
―
―
―
―
2,082,177
―
―
―
―
―
18,700,269
―
―
―
―
―
(注4)短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
(単位:千円)
1年超
2年以内
1年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
短期借入金
5,500,000
―
―
―
―
―
1年内返済予定の長期借入金
3,700,000
―
―
―
―
―
―
―
―
3,000,000
―
2,100,000
―
28,250,000
17,350,000
22,000,000
31,600,000
78,800,000
9,200,000
28,250,000
17,350,000
25,000,000
31,600,000
80,900,000
投資法人債
長期借入金
合計
46
2年超
3年以内
当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
(1)金融商品の状況に関する事項
①金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、
投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確
保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金
にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定し
ています。
②金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償
還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、
有利子負債比率を低位に保ち、
期日分散を図り、
有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管
理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部に
ついては、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ
手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー
変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の
要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性
リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短
期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
③金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。
当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なること
もあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示
すものではありません。
(2)金融商品の時価等に関する事項
平成28年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握する
ことが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
(単位:千円)
貸借対照表計上額
(1)現金及び預金
(2)信託現金及び信託預金
資産計
(3)1年内返済予定の長期借入金
(4)投資法人債
(5)長期借入金
負債計
デリバティブ取引(※)
20,940,424
時価
差額
20,940,424
―
2,097,792
2,097,792
―
23,038,217
23,038,217
―
21,200,000
21,292,249
92,249
5,100,000
5,221,170
121,170
180,000,000
180,362,802
362,802
206,300,000
206,876,221
576,221
(1,365,241)
(1,365,241)
―
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
( )で示しています。
Ⅵ . 注記表
47
(注1)金融商品の時価の算定方法並びにデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金、
(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(3)1年内返済予定の長期借入金、
(5)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、
時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計
額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(下記「デリバティブ取引」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元
利金の合計額
(4)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
デリバティブ取引
ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において
定められた元本相当額等は次のとおりです。
契約額等(千円)
デリバティブ取引の
種類等
主なヘッジ対象
原則的処理方法
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
82,800,000
81,300,000
金利スワップの
特例処理
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
28,350,000
19,850,000
ヘッジ会計の方法
合計
時価
(千円)
内1年超
111,150,000 101,150,000
当該時価の算定方法
取引先金融機関から
△1,365,241 提示された価格等に
よっています。
(※)
△1,365,241
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含
めて記載しております。
(前記「負債」
(3)
(5)をご参照下さい。)
(注2)‌賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額15,881,378千円)並びに信託預り
敷金及び保証金(貸借対照表計上額988,887千円)は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託
期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握すること
が極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
(単位:千円)
1年超
2年以内
1年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計
2年超
3年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
20,940,424
―
―
―
―
―
2,097,792
―
―
―
―
―
23,038,217
―
―
―
―
―
(注4)1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
(単位:千円)
1年超
2年以内
1年以内
1年内返済予定の長期借入金
―
3年超
4年以内
―
4年超
5年以内
―
5年超
―
―
投資法人債
―
―
―
3,000,000
―
2,100,000
長期借入金
―
19,400,000
21,500,000
25,000,000
33,300,000
80,800,000
21,200,000
19,400,000
21,500,000
28,000,000
33,300,000
82,900,000
合計
48
21,200,000
2年超
3年以内
9.賃貸等不動産に関する注記
前期(ご参考)
(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の平成27
年11月30日における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
貸借対照表計上額
当期首残高
当期増減額
406,699,107
当期末の時価
当期末残高
32,424,591
439,123,698
459,820,000
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)当期増減額のうち、主な増加額は3物件の取得(32,518百万円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,703百万円)によるものです。
(注3)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する平成27年11月期(第20期)における損益は、
「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の平成28
年5月31日における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
貸借対照表計上額
当期首残高
当期増減額
439,123,698
当期末の時価
当期末残高
11,990,626
451,114,325
483,390,000
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)当期増減額のうち、主な増加額は2物件の取得(21,890百万円)によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(9,127百万円)及び減価償却費(1,726百万円)によるも
のです。
(注3)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する平成28年5月期(第21期)における損益は、
「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
10.資産の運用の制限に関する注記
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
(
該当事項はありません。
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
該当事項はありません。
11.関連当事者との取引に関する注記
前期(ご参考)
(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
種類
資産
保管会社
会社等の
名称
三井住友
信託銀行
株式会社
所在地
東京都
千代田区
資本金又は
出資金
3,420億円
事業の
内容
銀行業
投資口の
所有口数
割合
―
関連当事者
との関係
資金の
提供
取引の内容
取引金額
(千円)
資金の借入
3,000,000
科目
期末残高
(千円)
短期借入金
2,000,000
長期借入金 22,850,000
資金の返済
4,000,000
利息の支払
(注)
111,639
―
―
(注)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
Ⅵ . 注記表
49
当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
種類
資産
保管会社
会社等の
名称
資本金又は
出資金
所在地
三井住友
信託銀行
株式会社
東京都
千代田区
事業の
内容
3,420億円
投資口の
所有口数
割合
銀行業
関連当事者
との関係
資金の
提供
―
取引の内容
取引金額
(千円)
資金の借入
3,500,000
資金の返済
2,000,000
利息の支払
(注)
113,064
科目
期末残高
(千円)
一年内返済
予定の長期
借入金
4,500,000
長期借入金 21,850,000
―
―
(注)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
12.1口当たり情報に関する注記
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益
当期
)
(
511,777円
9,692円56銭
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口
数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投
資口がないため記載しておりません。
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益
511,818円
10,847円50銭
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口
数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投
資口がないため記載しておりません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期(ご参考)
(
当期純利益(千円)
)
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
4,688,815
5,250,193
普通投資主に帰属しない金額(千円)
―
―
普通投資口に係る当期純利益(千円)
4,688,815
5,250,193
483,754
484,000
期中平均投資口数
(口)
50
当期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
13.重要な後発事象に関する注記
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
―
当期
)
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
1.投資口発行について
本投資法人は、平成28年7月15日開催の本投資法人役員会に
おいて、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。
(1)公募による新投資口発行(一般募集)
①募集投資口数
12,700口
②払込金額(発行価額)
未定
日本証券業協会の定める有価証券
の引受け等に関する規則第25条
に規定される方式により、平成28
年7月26日(火曜日)から平成28
年7月29日(金曜日)までの間の
いずれかの日(以下「発行価格等決
定日」という。)に開催する本投資
法人役員会において決定する。 な
お、払込金額(発行価額)とは、本
投資法人が本投資口1口当たりの
新投資口払込金として受け取る金
額をいう。
未定
③払込金額(発行価額)の
総額
④払込期日
平成28年8月2日(火曜日)から
平成28年8月5日(金曜日)まで
の間のいずれかの日。ただし、発行
価格等決定日の5営業日後の日と
する。
⑤調達する資金の使途
調達する資金については、
「(2)第
三者割当による新投資口発行」に
よ る 調 達 資 金 と 併 せ て、
6,000,000,000円を平成28年
6月1日付で取得した特定資産で
ある「平和東日本橋ビル」及び平成
28年6月29日付で取得した特定
資産である「スクエア代官山ビル」
の取得のための借入金の返済資金
の一部に充当します。残額につい
ては、平成28年7月21日付で取
得する予定の特定資産である「荻
窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」
の取得資金及び取得に係る諸費用
に充当することにより減少する手
元資金に充当し、支出するまでの
間は金融機関に預け入れ、将来の
特定資産の取得資金の一部又は借
入金の返済資金の一部に充当しま
す。
(2)第三者割当による新投資口発行
①募集投資口数(上限)
1,300口
②払込金額(発行価額)
未定
発行価格等決定日に開催する本投
資法人役員会において決定する。
なお、払込金額(発行価額)は、一
般募集における払込金額(発行価
額)と同一とする。
未定
③払込金額(発行価額)の
総額(上限)
④割当先及び割当投資口数
大和証券株式会社 1,300口
(上限)
⑤払込期日
平成28年8月31日(水曜日)
Ⅵ . 注記表
51
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
⑥調達する資金の使途
)
調達する資金については、
「(1)公
募による新投資口発行(一般募集)」
に よ る 調 達 資 金 と 併 せ て、
6,000,000,000円を平成28年
6月1日付で取得した特定資産で
ある「平和東日本橋ビル」及び平成
28年6月29日付で取得した特定
資産である「スクエア代官山ビル」
の取得のための借入金の返済資金
の一部に充当します。残額につい
ては、平成28年7月21日付で取
得する予定の特定資産である「荻
窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」
の取得資金及び取得に係る諸費用
に充当することにより減少する手
元資金に充当し、支出するまでの
間は金融機関に預け入れ、将来の
特定資産の取得資金の一部又は借
入金の返済資金の一部に充当しま
す。
(注)
第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結
果、失権により第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又
は発行そのものが全く行われない場合があります。
2.資産の取得について
(1)本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、不動
産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
資産の名称
取得資産
所在地
(住居表示)
取得価格
契約締結日
引渡日
取得先
平和東日本橋ビル
国内不動産を信託する信託受益権
東京都中央区東日本橋三丁目10番6号
6,370百万円
(取得諸経費及び消費税等を除きます)
平成28年5月26日
平成28年6月1日
非開示(注)
(注)
取得先は国内の特別目的会社ですが、取得先から同意を得られていないため、開
示しておりません。
(2)本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、不動
産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
資産の名称
取得資産
所在地
(住居表示)
取得価格
契約締結日
引渡日
取得先
スクエア代官山ビル
国内不動産を信託する信託受益権
東京都渋谷区代官山町8番7号
2,280百万円
(取得諸経費及び消費税等を除きます)
平成28年6月21日
平成28年6月29日
ヒューリック株式会社
(3)本投資法人は、平成28年7月15日付で、下記のとおり、不動
産信託受益権の取得を行うことについて決定しました。
①取得資産の概要
資産の名称
取得資産
所在地
(住居表示)
取得価格
契約締結日
引渡日
取得先
52
新宿ウエストビル
国内不動産を信託する信託受益権
東京都新宿区西新宿八丁目2番5号
942百万円
(取得諸経費及び消費税等を除きます)
平成28年7月15日
平成28年7月21日(予定)
合同会社 TC1
前期(ご参考)
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
②取得資産の概要
資産の名称
取得資産
所在地
(住居表示)
取得価格
契約締結日
引渡日
取得先
荻窪 TM ビル
国内不動産を信託する信託受益権
東京都杉並区荻窪五丁目26番13号
3,800百万円
(取得諸経費及び消費税等を除きます)
平成28年7月15日
平成28年7月21日(予定)
合同会社 TC1
3.資産の譲渡について
本投資法人は、平成28年7月7日付で、下記のとおり、不動産
信託受益権を譲渡しました。
譲渡資産の概要
資産の名称
取得資産
譲渡価格
契約締結日
譲渡日
譲渡先
Daiwa 九段ビル
国内不動産を信託する信託受益権
4,040百万円
(固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税等
を除きます)
平成28年7月7日
平成28年7月7日
非開示(注)
(注)
譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示しており
ません。
4.資金の借入について
(1)本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、資金
の借入を行いました。この借入金は、前記「2.資産の取得に
ついて(1)」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
借入先
借入日
株式会社
三井住友
銀行
株式会社
みずほ
平成28年
銀行
6月1日
株式会社
三菱東京
UFJ
銀行
借入金額
(百万円)
利率
返済期限
借入・
返済方法
2,000
全銀協1 ヶ月
2,000 円TIBOR 平成29年 無担保・
+0.25% 5月31日 一括返済
(注)
2,000
(注)
利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日と
なり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利
息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表さ
れる全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。
(2)本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、資金
の借入を行いました。この借入金は、前記「2.資産の取得に
ついて(2)」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
借入金額
借入・
利率
返済期限
(百万円)
返済方法
全銀協1 ヶ月
株式会社
円TIBOR 平成29年 無担保・
平成28年
三井住友
2,000
+0.25% 5月31日 一括返済
6月29日
銀行
(注)
借入先
借入日
(注)
利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日と
なり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利
息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表さ
れる全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。
Ⅵ . 注記表
53
Ⅶ . 金銭の分配に係る計算書
区分
(
前期(ご参考)
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
)
(
金額(円)
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額
(投資口1口当たり
分配金の額)
Ⅲ 任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅳ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法
54
当期
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
金額(円)
4,689,024,142
4,688,992,000
(9,688)
5,250,225,912
5,085,872,000
(10,508)
-
164,162,797
32,142
191,115
本投資法人の規約第32条第1号に定める「金銭の分
配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限
度とし、
「租税特別措置法第67条の15に規定される
本投資法人の配当可能利益の額の金額の100分の
90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従
い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の
総 口 数 4 8 4,0 0 0 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
4,688,992,000円を利益分配金として分配するこ
とといたしました。なお、投資法人規約第32条第2
号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。
本投資法人の規約第32条第1号に定める「金銭の分
配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限
度とし、
「租税特別措置法第67条の15に規定される
本投資法人の配当可能利益の額の金額の100分の
90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従
い、当期未処分利益から租税特別措置法第66条の2
による圧縮積立金繰入額を控除し、その残額を超え
ない額で発行済投資口の総口数484,000口の整数
倍の最大値となる5,085,872,000円を利益分配金
として分配することといたしました。なお、投資法
人規約第32条第2号に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。
Ⅷ . 独立監査人の監査報告書
Ⅷ . 独立監査人の監査報告書
55
Ⅸ . キャッシュ・フロー計算書[参考情報]
(単位:千円)
前期
当期
平成27年 6月 1日
(至自 平成27年11月30日
)
1日
(自至 平成27年12月
平成28年 5月31日 )
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
4,689,624
5,326,969
減価償却費
1,704,769
1,726,589
2,954
2,954
160,735
-
投資法人債発行費償却
投資口交付費
受取利息
△771
△132
支払利息
608,647
614,198
営業未収入金の増減額(△は増加)
36,956
63,992
未収消費税等の増減額(△は増加)
△515,291
515,291
前払費用の増減額(△は増加)
16,599
△41,335
営業未払金の増減額(△は減少)
95,226
14,935
未払金の増減額(△は減少)
未払消費税等の増減額(△は減少)
前受金の増減額(△は減少)
長期前払費用の増減額(△は増加)
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
123,956
△107,982
△285,428
477,033
642,252
110,704
98,548
16,891
-
9,127,507
△230,111
130,195
7,148,669
17,977,812
利息の受取額
771
132
利息の支払額
△617,859
△614,106
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
△854
△783
6,530,727
17,363,054
△13,262
△1,824
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
△34,088,858
△22,667,593
預り敷金及び保証金の受入による収入
1,281,904
499,436
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
1,407,399
383,107
預り敷金及び保証金の返還による支出
△264,439
△537,469
△402
△12,066
△31,677,660
△22,336,410
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
5,500,000
-
△9,500,000
△5,500,000
長期借入れによる収入
11,100,000
21,700,000
長期借入金の返済による支出
△6,100,000
△2,200,000
投資口の発行による収入
24,087,566
-
分配金の支払額
△4,031,177
△4,688,695
21,056,388
9,311,304
現金及び現金同等物の増減額(△は減少)
財務活動によるキャッシュ・フロー
△4,090,543
4,337,948
現金及び現金同等物の期首残高
22,790,813
18,700,269
現金及び現金同等物の期末残高
※1
18,700,269
※1
23,038,217
(注)キャッシュ ・フロー計算書は、
「財務諸表等の用語、
様式及び作成方法に関する規則」
(昭和38年大蔵省令第59号)に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッ
シュ ・ フロー計算書は、投資信託及び投資法人に関する法律第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象でないため、会計監査人の監査は受けておりません。
56
重要な会計方針に係る事項に関する注記[参考情報]
前期
区分
(
キャッシュ・フロー計算書
における資金の範囲
当期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
)
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び
現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き
出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能
であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクし
か負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び
現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き
出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能
であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクし
か負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。
キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項[参考情報]
前期
(
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
当期
)
(
自 平成27年12月 1日
至 平成28年 5月31日
)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されてい ※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されてい
る科目の金額との関係
る科目の金額との関係
(単位:千円)
(単位:千円)
現金及び預金
16,618,092
現金及び預金
20,940,424
信託現金及び信託預金
2,082,177
信託現金及び信託預金
2,097,792
現金及び現金同等物
18,700,269
現金及び現金同等物
23,038,217
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
このため、投資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届出いただく必要がございます。
投資口関係業務におけるマイナンバーの利用
法令に定められたとおり、支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。
主 な 支 払調書
*分配金に関する支払調書
マイナンバーの利用範囲には投資口の税務関係手続きも含まれます。投資主様はお取引の証券会社等へマイナンバーをお届出ください。
マイナンバーのお 届 出 に 関 するお 問 い 合 わせ 先
● 証券口座にて投資口を管理されている投資主様
お取引の証券会社までお問い合わせください。
●
証券会社とのお取引がない投資主様
下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。
三井住友信託銀行 証券代行部
フリーダイヤル 0120ー782ー031
※平成28年5月時点
Ⅸ . キャッシュ ・ フロー計算書[参考情報]
57
Ⅹ . 投資主インフォメーション
投資口価格の推移
(円)800,000
700,000
(口)
16,000
投資口価格(左軸)
出来高(右軸)
14,000
600,000
12,000
500,000
10,000
400,000
8,000
300,000
6,000
200,000
4,000
100,000
2,000
0
0
2014年
6月 7月
8月
2015年
9月 10月 11月 12月 1月 2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
2016年
9月 10月 11月 12月 1月 2月
3月
4月
5月
投資口・投資主の構成(2016年5月31日時点)
■ 所有者別投資口数
2016年5月期
(第21期)
■ 所有者別投資主数
個人・その他
20,292口(4.2%)
金融機関
212,202口(43.8%) 外国人 53,390口(11.0%)
合計484,000口
その他の国内法人
2015年11月期
(第20期)
個人・その他
22,957口(4.7%)
証券会社
191,340口(39.5%)
金融機関
6,776口(1.4%)
215,414口(44.5%) 外国人 46,728口(9.7%)
合計484,000口
その他の国内法人
証券会社
192,037口(39.7%)
所有投
資口数
(口)
1. 株式会社大和インベストメント・マネジメント
割合
(%)
128,905 26.63
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
2.
(信託口)
79,220 16.37
3. 株式会社大和証券グループ本社
59,321 12.26
資産管理サービス信託銀行株式会社
4.
(証券投資信託口)
48,441 10.01
5. 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)
48,330
9.99
6. 野村信託銀行株式会社(投信口)
17,306
3.58
4,552
0.94
3,523
0.73
BNP Paribas Securities Services Sydney/
Jasdec/Australian Residents
8. 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
State Street Bank -West Pension Fund
9.
Clients- Exempt 505233
3,382
0.70
State Street Bank and Trust Company
505223
3,184
0.66
(注)小数第3位を四捨五入しています。
58
81名
(0.9%)
その他の国内法人
153名
(1.8%)
外国人
207名
(2.4%)
証券会社
18名
(0.2%)
合計
8,534名
IR カレンダー
投資主名
10.
金融機関
6,864口(1.4%)
主要な投資主(2016年5月31日時点)
7.
8,075名
(94.6%)
個人・その他
2016年7月15日:2016年5月期決算発表
2016年8月10日:2016年5月期
決算・運用状況のご報告
(資産運用報告)発送
2016年8月12日:2016年5月期
分配金支払開始
2016年8月19日:第9回投資主総会
5月
決算月
2月
1月
7月
8月
11月
決算月
2017年1月 :2016年11月期決算発表
2017年2月:2016年11月期
決算・運用状況のご報告
(資産運用報告)発送
2017年2月:2016年11月期分配金支払開始
投資主メモ
決算期日
毎年 5 月末日・11 月末日
投資主総会
2 年に 1 回以上開催
同議決権行使投資主確定日
あらかじめ公告して定めた日
分配金支払確定基準日
毎年 5 月末日・11 月末日(分配金は支払確定基準日より 3 ヶ月以内にお支払いします。)
上場金融商品取引所
東京証券取引所(銘柄コード:8976)
公告掲載新聞
日本経済新聞
投資主名簿等管理人
〒 100-8233 東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 1 号 三井住友信託銀行株式会社
同事務取扱所
〒 168-0063 東京都杉並区和泉二丁目 8 番 4 号
三井住友信託銀行株式会社証券代行部 電話 0120-782-031(フリーダイヤル)
同取次窓口
三井住友信託銀行株式会社本店及び全国各支店
住所等の変更手続きについて
住所、氏名等の変更は、お取引証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に記録されている投資口についてのお手続きは、三
井住友信託銀行株式会社証券代行部(電話0120-782-031(フリーダイヤル))へご連絡ください。
分配金について
「分配金」は 「分配金領収証」 をお近くのゆうちょ銀行にお持ちいただくことでお受取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、
「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株式会社証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にて
お受取りください。なお、本投資法人規約の規定により、支払開始日から満3年を経過しますとその分配金のお支払いができなく
なりますので、お早目にお受取りください。
また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続きをご希望の方はお取引証券会社へご連絡ください。
お知らせ
[ 分配金計算書について ]
分配金支払いの際に送付しています「分配金計算書」は、租税特別措置法の規定に基づく「支払通知書」を兼ねております。当書類
は、分配金をお受取りになった後の分配金額のご確認や、確定申告の資料としてご利用いただけます。確定申告をなされる投資主
様は、大切に保管ください。ただし、株式数比例配分方式をご指定いただいております投資主様におかれましては、源泉徴収税額
の計算は証券会社等にて行われます。確定申告を行う際の添付資料につきましては、お取引の証券会社等にご確認ください。
ホームページによる情報提供について
大和証券オフィス投資法人で
は IR 活動の重要なツールとし
大和証券オフィス投資法人の第9回投資主総
会及び2016年5月期(第21期)決算におけ
る運用報告会を開催します。
て、ホームページによる情報
発 信 に 注 力 し て い ま す。
ニュースリリース等をホーム
ペ ー ジ へ 掲 載 す る 時 に、
「IR
1.
日 時 2016年8月19日(金) 午前10時開始予定
(午前9時40分開場)
メール配信サービス」にご登
録いただいた方へ E メールに
2.
場 所 東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
グラントウキョウ ノースタワー 18階
てお知らせする無料サービス
もその一つです。今後とも個
人投資家の皆様に一層親しん
でいただけるようホームペー
ジの充実を進めてまいりま
す。
大和証券オフィス投資法人ホームページ
第9回投資主総会及び
2016年5月期(第21期)
運用報告会のご案内
IRメール配信サービスのページへ
http://www.daiwa-office.co.jp/
当日は投資主総会終了後、引き続き同会場に
おきまして、運用報告会を実施する予定です。
説明者は、大和リアル・エステート・アセット・
マネジメント株式会社 代表取締役社長 山内
章を予定しております。
Ⅹ . 投資主インフォメーション
59
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