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マンション管理士試験 解説 - Legal-cafe
２００６年度 マンション管理士試験 解説 ⓒ2006Legal-cafe 【問 １】正解４ １．正しい。建物の構造上区分所有者全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分 は、区分所有権の目的とはならず（区分所有法第４条第１項）、専有部分に当たらないた め、当然に共用部分となる（区分所有法第２条第１項、第３項、第４項）。 ２．正しい。専有部分に属しない建物の部分の付属物（例えばエレベーター、各種配線や配 管など）は、法律上当然に共用部分に該当する（区分所有法第２条第４項）。 ３．正しい。附属建物（例えば車庫や倉庫）は、規約により共用部分とすることができる（規約 共用部分）（区分所有法第４条第２項）。 ４．誤りで正解。共用部分とは区分所有建物やこれに附属する建物に関するものであり、敷 地に関するものではない（区分所有法第４条各項）。 【問 ２】正解３ １．誤り。法人格の有無に関係なく、規約は「定めることができる」のであって、「定めなければ ならない」のではない（区分所有法第３０条第１項）。 ２．誤り。団体（一般的にいう「管理組合」）は区分所有者全員により構成するものと規定され ていることから、区分所有関係が成立すれば当然に成立する（区分所有法第３条）。逆に 言えば、専有部分すべてを１人で所有すれば区分所有関係が終了するため、管理組合 は消滅する。しかし、その時点で直ちに消滅するのではなく、清算手続きが完了した時点 で消滅するものとされる（稻本洋之助・鎌野邦樹著「コンメンタールマンション区分所有法 第２版」ｐ２８日本評論社刊）。 ３．正しく正解。建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体は、区分所有 者全員によって構成される（区分所有法第３条）。 ４．誤り。平成１５年の区分所有法改正前であれば、法人化の要件の１つとして区分所有者 が３０人以上であることとされていたが、法律改正によりこの要件がなくなった（区分所有 法第４７条第１項）。なお、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による決議で 法人化を定める部分の記述は正しい。 【問 ３】正解３ １．正しい。１棟の建物を構造上区分して、それぞれ独立して住居としての用途に供すること ができ、それぞれの部分は区分所有権の目的とすることできることから、専有部分のある 建物であるといえる（区分所有法第１条、第２条第３項）。 ２．正しい。Ｂの敷地利用権は土地賃借権によるものであるから、抵当権の目的とすることは できない（民法第３６９条各項）。よって、抵当権を設定することはできない。 ３．誤りで正解。乙地と丙地が別筆であることから、ＢとＣとによる土地賃借権の準共有関係と はならず、Ｂ・Ｃのそれぞれ単独の土地賃借権となる。 ４．正しい。Ｃが③の建物部分を譲渡するにあたり、土地賃借権の譲渡を伴うため、賃借権の 譲渡について土地所有者であるＡの承諾を得て行うこととなる（民法第６１２条第１項）。 1/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問 ４】正解１ １．誤りで正解。「専有部分」を共有している区分所有者は共有物となっている「専有部分」に ついて、いつでも分割を請求することができる（民法第２５６条第１項）。例えば数人の相 続人で共同相続した専有部分を相続人のうちの１人の単独所有とするよう請求することで ある。 ２．正しい。専有部分以外の建物の部分、つまり共用部分が区分所有者の共有による場合 には、民法の特例として区分所有法第１３条から第１９条が適用される（区分所有法第１２ 条）。これらの規定に共有物分割請求権に関する規定はないため、共用部分に対する分 割請求権を行使することはできない。区分所有建物において、共用部分がないと建物と して存在できないからである（共用部分である柱や壁などを想起）。 ３．正しい。専有部分に属しない建物の附属物も共用部分に該当する（区分所有法第２条第 ４項）ので、これを目的とした共有物分割請求権を行使することはできない。 ４．正しい。規約により共用部分とされた附属の建物も共有部分であるから（区分所有法第４ 条第２項）、２・３肢同様、これを目的とした共有物分割請求権を行使することはできない。 【問 ５】正解４ １．誤り。専有部分を第三者に譲渡する場合、敷地利用権が賃借権によるものであれば、土 地賃借権の譲渡に該当することから、当該区分所有者は敷地所有者の承諾を得なけれ ばならない（民法第６１２条第１項）。この場合、他の敷地利用権者の同意は必要ない。 ２．誤り。専有部分に抵当権を設定することは、土地賃借権の譲渡又は目的物の転貸には 該当しないため、敷地所有者の同意を得る必要はない（民法第６１２条第１項）。 ３．誤り。建物の部分である専有部分を第三者に賃貸する行為は、敷地利用権の目的となっ ている土地の転貸借に該当しない（大判昭８．１２．１１）。 ４．正しく正解。相続により被相続人が有していた財産に関する一切の権利義務を相続人が 承継する（民法第８９６条）ことや、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止（区分所有 法第２２条第１項）の規定から、専有部分を承継した相続人が敷地利用権をも承継取得 することとなる。 【問 ６】正解１ １．決議できず正解。既存のマンションを取り壊した後、平面駐車場とするのであれば、建替 えをするわけではないので、建替え決議では決議することはできず（区分所有法第６２条 第１項）、区分所有者全員の同意を必要とする。 ２．決議できる。「建物を取り壊し、かつ新たに建物を建築する」のであればよく、建替え前と 後で建物の主用途が異なっていたとしても、決議することはできる（区分所有法第６２条 第１項） ３．決議できる。建替え決議において「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」など一 定の事項を定めなければならない（区分所有法第６２条第２項各号）。しかし「敷地利用権 の帰属」についてはこれら一定事項に含まれないため、何ら定めがなくとも決議できる。 ４．決議できる。２肢同様、建替え前と後で棟数が異なっているとしても建物を建築するので あれば決議できる（区分所有法第６２条第１項）。 2/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問 ７】正解２ １．正しい。「形状、面積」とは、床面積や容積その他の外形的要素を指す（吉田徹編著「一 問一答改正マンション法」ｐ３７、商事法務刊）。本書によれば、「例えば、区分所有者が 有する専有部分のこれらの要素の大小によって共用部分の負担等について異なる割合 が定められる場合があること等を念頭において考慮要素に掲げたもの」とされている。 ２．誤りで正解。「位置関係」とは、専有部分と共用部分との位置関係等を指す（前掲書ｐ３ ８）。よって、区分所有者の利便に係る周辺施設等との位置関係を指すわけではない。な お、前掲書によれば、「例えば、１階の専有部分の区分所有者に対して、その専有部分 に近接した敷地の一部を専用庭等として使用権が設定される場合があること等を念頭に おいて考慮要素に掲げたもの」とされている。 ３．正しい。「使用目的」とは、専有部分を商業用や居住用に定める場合等おける用途の定 め等を指す（前掲書ｐ３８）。前掲書によれば、「例えば、各区分所有者の有する専有部分 の用途の違いによって、共用部分の負担について異なる割合が定められる場合があるこ と等を念頭において考慮要素に掲げたもの」とされている。 ４．正しい。「利用状況」とは、共用部分等の具体的な利用方法やその頻度等を指す（前掲 書ｐ３８）。前掲書によれば、「例えば、各区分所有者の集会室等の利用頻度の違いに応 じて、その維持に要する費用負担について異なる割合が定められる場合があること等を 念頭において考慮要素に掲げたもの」とされている。 【問 ８】正解１ 公正証書による規約を設定できるのは、「最初に」建物の「専有部分の全部を所有」する 者である（区分所有法第３２条） １．設定できず正解。専有部分をすべて購入したとしても、既存のマンションを購入したのだ から「最初に」当該マンションの専有部分をすべて所有したわけではない。よって当該マ ンション業者は公正証書により規約を設定することはできない（区分所有法第３２条）。 ２．設定できる。相続人全員が「最初に専有部分の全部を所有する者」に該当するため、当 該共有者は公正証書により規約を設定することができる（区分所有法第３２条）。 ３．設定できる。区分所有建物ではない建物を区分することにより区分所有建物とし、専有 部分すべてを所有するのであれば、「最初に専有部分の全部を所有する者」に該当する ため、当該不動産業者は公正証書により規約を設定することができる（区分所有法第３２ 条）。 ４．設定できる。新築建物の専有部分の全部を最初に取得したのであれば、「最初に専有部 分の全部を所有する者」に該当するため、当該建設業者は公正証書により規約を設定す ることができる（区分所有法第３２条）。 3/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問 ９】正解４ 建物の価格の２分の１に相当する部分の滅失であることから、「小規模滅失」に関する出 題であることに注意する。 １．誤り。共用部分の復旧であれば、復旧の工事に着手するまでに滅失した共用部分を復 旧する旨の決議があれば、区分所有者は「共用部分」の復旧をすることができなくなる （区分所有法第６１条第１項）。しかし、「専有部分」の復旧についてはこのような制限はな いため、復旧する旨の決議の有無に関わらず、区分所有者は自己の専有部分の復旧を することができる。 ２．誤り。滅失した部分が建物の価格の２分の１を超えるものであれば、その復旧は区分所 有者及び議決権の各４分の３以上の多数で決議しなければならない（区分所有法第６１ 条第５項）。しかし建物の価格の「２分の１」相当分の滅失であれば、この規定は適用され ないことから、普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）により決議することになる （区分所有法第３９条第１項）。 ３．誤り。区分所有者が単独で共用部分の復旧をした場合には、他の区分所有者に対して、 復旧に要した金額を共用部分の持分の割合に応じて償還すべきことを請求することがで きる（区分所有法第６１条第２項）。償還請求できる時期については法律上の規定はなく、 本肢のように「建物の一部が滅失した日から６ヵ月以内の単独復旧の場合に限る」という 要件はない。 ４．正しく正解。３肢のように、復旧決議がない場合、復旧した者は他の区分所有者に対して 復旧に要した金額のうち一定割合を償還すべきことを請求することができる（区分所有法 第６１条第２項）。また、裁判所は償還請求を受けた区分所有者の請求により償還金の支 払いについて相当の期限を許与することができる（区分所有法第６１条第１３項）。よって、 復旧決議があれば、区分所有者単独による復旧はすることはできないため、他の区分所 有者に対して償還請求ができず、償還請求をされることがないのであれば、裁判所に対 して償還金の支払いにつき相当の期限の許与を求めることはできないことになる。 4/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問１０】正解３ １．正しい。規約は建物、敷地、附属施設の管理・使用に関する区分所有者相互間の事項 について定めることができる（区分所有法第３０条第１項）。「建物」は共用部分だけでなく 専有部分も含まれることから、「建物の管理、使用に関する事項」として専有部分内で犬 を飼育することを禁じる規約は有効である。 ２．正しい。「犬を飼育することを禁止する」旨の規約があれば、犬の飼育行為そのものを禁 じているので、仮によく調教されていて人に危害を与える恐れがないとしても、規約違反 行為となる。 ３．誤りで正解。専有部分の使用禁止請求や競売請求をするために集会の決議をする場合 には、当該義務違反者に対し弁明の機会を与えなければならない（区分所有法第５８条 第３項、第５９条第２項）が、共同の利益に反する行為の停止等の請求（差止請求）をする ための集会の決議においては義務違反者に対し弁明の機会を与えなければならないと する規定はない（区分所有法第５７条各項）。 ４．正しい。専有部分の使用禁止請求や競売請求をするための集会においては、区分所有 者及び議決権の各４分の３以上の多数により決することが必要であるが（区分所有法第５ ８条第２項）、共同の利益に反する行為の停止等の請求（差止請求）をするための集会に おいては、区分所有者及び議決権の各過半数で決することができる（区分所有法第５７ 条各項、第３９条第１項）。 【問１１】正解３ １．正しい。一団地内に建物Ａ及び建物Ｂがあり、団地内の通路が建物Ａ及び建物Ｂの区分 所有者により共有していることから、この通路を管理するために、建物Ａ及び建物Ｂの区 分所有者からなる団地管理組合（以下、単に団地管理組合という。）を構成する（区分所 有法第６５条）。よって団地管理組合は当該通路の管理を行うことができる。 ２．正しい。甲地は建物Ａの区分所有者による共有であり、また乙地は建物Ｂの区分所有者 による共有であるので、当然には団地管理組合の管理対象とはならない（区分所有法第 ６５条）。甲地や乙地を団地管理組合の管理対象とするにはその旨の規約を定める必要 があり、また当該規約を定めるにあたり、甲地、乙地とも共有者の４分の３以上で持分の４ 分の３以上を有するものの同意が必要である（区分所有法第６８条第１項第１号）。 ３．誤りで正解。共同の利益に反する行為をした者に対する措置（行為の停止請求、専有部 分の使用禁止請求、競売請求など）は、建物Ａ固有の問題であるため、団地管理組合に おける集会の決議ではなく、各建物（本肢の場合、Ａ建物）の区分所有者の団体におけ る集会において決する（区分所有法第６６条。義務違反者に対する措置に関する規定は 団地管理組合に準用されていない。）。 ４．正しい。一括建替えは（１）団地内建物の全部が専有部分のある建物、であり、②団地内 建物の敷地が団地内建物の区分所有者の共有に属している、場合に行うことができる。 本問の場合、建物の敷地は、建物Ａ及び建物Ｂの区分所有者による共有ではないため、 ②の要件を満たさず、一括建替え制度は利用できない（区分所有法第７０条第１項）。よ って、団地管理組合の集会において、一括建替えの決議をすることができない。 5/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問１２】正解２ １．誤り。登記権利者とは権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける 者をいう（不動産登記法第２条第１２号）。抵当権抹消登記をすることにより、自己の所有 地に抵当権を対抗できる者が存在しなくなることで利益を受けるのは抵当権設定者のＡ である。 ２．正しく正解。連帯保証人Ｃが主たる債務者Ａのために弁済した場合には、当該弁済により 当然に債権者に代位するため（民法第５００条）、債権者Ｂが有していた債権や担保（抵 当権もこれに含まれる。）を保証人Ｃが行使することができる（民法５０１条本文）。 ３．誤り。建物に抵当権の設定登記をした後に、当該建物を借り受けた者（Ｄ）は、抵当権者 （Ｂ）に対抗することができず（民法第１７７条）、抵当権が実行されたときは、当該建物を 明け渡さなければならないのが原則である。しかし、競売手続の開始前から使用収益をし ている「建物」の賃借人であれば、買受人の買受けの時から６ヵ月を経過するまでは明渡 しの猶予が認められている（民法３９５条第１項）。よって、直ちに明け渡さなければならな いわけではない。 ４．誤り。既に抵当権を設定している建物にさらに抵当権を設定し、その旨の登記をするた めには、先順位抵当権者（Ｂ）の承諾を得る必要はない。 【問１３】正解２ １．正しい。耐震強度が著しく低く建替えをせざるを得ないマンションを購入者Ａに引き渡し たとしても、マンション業者Ｂは本旨に従った履行をしたとはいえず、債務不履行責任を 負う（民法第４１５条）とともに、目的物であるマンションが通常有する性能を欠くことから瑕 疵担保責任を負う（民法第５７０条）。また、耐震強度が著しく低いまま当該マンションを分 譲すれば購入者がどのような状況になるのか予見できるにもかかわらず分譲したとすれ ば、故意による権利や法律上保護されるべき利益の侵害となり、不法行為責任が負うこと にもなる（民法第７０９条） ２．誤りで正解。建築士には法令等に適合し、安全性が確保された建築物を提供するため、 建築物の設計や工事監理等の専門家としての特別の地位が与えられているのだから、 各種規制の実効性を失わせる行為をしてはならない法的義務がある（最判平１５．１１．１ ４）。たとえマンション業者からの指示があったとしても、結果的に違法設計をしたのであ れば、専門家としての法遵守義務に違反していることから、不法行為責任を負う（民法第 ７０９条）。 ３．正しい。不法行為責任を負うのは、故意又は過失により他人の権利等を侵害した場合で ある（民法第７０９条）。よって、Ｄ自ら手抜き工事をしたのであれば故意に当たるため、不 法行為責任を負わなければならないが、違法設計であることについて過失がなければ、 不法行為責任を負わない（民法第７０９条）。 ４．正しい。Ｃの違法設計とＤの手抜き工事の両方の原因により耐震強度が著しく低いマンシ ョンが建築された結果、購入者に損害を与えたのであるから、Ｃ及びＤは共同不法行為 責任を負う（民法第７１９条第１項）。 6/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問１４】正解１ １．正しく正解。もともと管理費等を滞納していたＢ法人だけでなく、Ｂ法人から購入した特定 承継人Ａも滞納管理費等を支払う義務があり（区分所有法第８条）、いわゆる不真正連帯 債務（いずれも全額を支払う義務があるが、連帯債務と異なり、各自負担部分がない関係 のこと）とされる。よって、最終的なＡＢの負担は当事者間の合意により定まるため、滞納 管理費等を全額支払ったＡはＢ法人に対して、全額請求することができうる（法務省民事 局参事官室編「新しいマンション法」ｐ６１商事法務研究会刊）。 ２．誤り。管理組合Ｄは滞納管理費等を特定承継人であるＡに対して請求することができる が（区分所有法第８条）、Ｂが管理費等を滞納している事実を特定承継人Ａが過失なく知 らなかったとしても、Ａに対して請求することができる。 ３．誤り。管理組合Ｄは滞納管理費等を特定承継人であるＡに対して請求することができる が（区分所有法第８条）、滞納の原因が前所有者であるＢ法人の役員Ｃの着服であったと しても、特定承継人Ａに対して請求することができる。 ４．誤り。滞納管理費等の債権の消滅時効期間は「管理組合が（もともとの所有者であるＢ法 人に対して）管理費等を請求することができるとき」から５年間である（民法第１６６条第１ 項、最判平１６．４．２３）。 【問１５】正解２ １．正しい。マンションの塀の破損は、ＡとＣの過失により生じたものであり、共同不法行為とし ていずれも損害賠償責任がある（民法第７１９条第１項）。また、Ａの使用者Ｂは、使用者 責任を負うことから、ＢはＤに対して賠償責任がある（民法第７１５条第１項）。よって、Ｂが Ｄに対して賠償をした場合、同様に賠償責任があるＣに対して求償することができる。 ２．誤りで正解。共同不法行為者Ａ及びＣだけでなく、Ａの使用者であるＢも使用者責任とし て賠償責任がある（民法第７１５条第１項）。よって、ＣがＤに対して賠償した場合には、Ａ だけでなく、Ｂに対しても求償することができる。 ３．正しい。共同不法行為者は各自連帯して損害を賠償する責任を負う（民法第７１９条第１ 項）ことから、損害額について各自全額を賠償しなければならない。よって、被害者Ｄは、 共同不法行為者Ａ及びＣ，Ａの使用者Ｂに対して、それぞれ損害額全額を請求すること ができる。 ４．正しい。３肢解説のとおり、共同不法行為者は、各自損害額全額を賠償する責任を負う （民法第７１９条第１項）。一方、被害者Ｄは、損害額１００万円を限度として請求できる。Ｃ Ｄ間で賠償額を５０万円とし、残余の請求権を放棄したのであれば、Ｄは残額の５０万円 をＢに対して請求することができる。 7/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問１６】正解３ １．誤り。家庭裁判所は相当と認める場合、相続人がいなければ、死亡したＡと生計を同じく していた特別縁故者Ｂの請求により財産を分与することができる（民法第９５８条の３第１ 項）。つまり、家庭裁判所に請求し、これに対して家庭裁判所が相当と認めなければ特別 縁故者に帰属しないのだから、当然に帰属するものではない。 ２．誤り。相続人の「あること」が明らかでないときは、相続財産法人が成立する（民法第９５１ 条）。そもそも相続人と言える者があるかないかが明らかでないときに相続財産法人が成 立するものであり、相続人と言える者は存在するが、どこにいるかが分からない（本肢でい う「生死不明」）場合はこれに該当しない。この場合、民法第２５条以降に規定する「不在 者の財産管理」により相続財産は管理されることとなり、相続財産法人は成立しない。 ３．正しく正解。包括遺贈を受けた者のことを包括受遺者という。包括遺贈とは、財産の全部 又は一部について、一定割合で示してする遺贈のことをいう。包括受遺者は、相続人と 同一の権利義務を有するので（民法第９９０条）、相続人がいなければ、遺産全部につい ての包括受遺者が当然に承継することになる。 ４．誤り。相続人がいないとき、相続財産は特別縁故者への財産分与の対象となる（民法第 ９５８条の３第１項）。財産分与の対象となる特別縁故者もいなければ、国庫に帰属する （民法９５９条）。 【問１７】正解１ １．誤りで正解。売主は、新築住宅の売買契約において、住宅の構造耐力上主要な部分等 の隠れた瑕疵（以下、単に「瑕疵」という。）については、引渡しから１０年間、瑕疵担保責 任を負う。この売主が負う瑕疵担保責任の期間は、売主が住宅新築請負契約に基づい て請負人から引渡しを受けたものであれば、「売主が請負人から引渡しを受けた日」から １０年間となる（住宅品質確保法第９５条第１項）。よって、買主は平成１７年４月１日から１ ０年間、瑕疵修補を請求することができる。 ２．正しい。新築住宅の引渡しから１０年以内に瑕疵があることを知った買主（本問では管理 者Ａ）は、当該瑕疵があることを知った日から１年以内に限り、瑕疵修補や損害賠償の請 求ができる（住宅品質確保法第９５条第３項、民法第５７０条、第５６６条第３項）。よって、 瑕疵があることを知った平成１８年３月３１日から１年後の平成１９年３月３１日までの間に 請求できる。 ３．正しい。買主から瑕疵修補の請求を受けた結果、瑕疵があることを知った売主Ｃは、請負 契約上の瑕疵担保責任に基づき、請負人Ｂに対して瑕疵修補の請求をすることができる が、瑕疵が発生したときから１年以内に限られる（住宅品質確保法第９４条第３項、民法６ ３８条第２項）。よって、瑕疵が発生した平成１８年６月３０日から１年後の平成１９年６月３０ 日までの間に請求できる。 ４．正しい。住宅品質確保法上、新築住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵の担 保責任は、引渡した時から１０年間とされるが（住宅品質確保法第９４条第１項、第９５条 第１項）、これを引渡した時から２０年以内とすることができる（住宅品質確保法第９７条）。 8/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問１８】正解２ １．正しい。区分建物の表題部には、「専有部分の建物の表示欄」「附属建物の表示欄」のほ かに「敷地権の表示欄」が設けられている（不動産登記規則第４条第３項、別表３）。 ２．誤りで正解。規約による敷地も「建物の敷地」であり、敷地利用権の対象となる（区分所有 法第２条第５項・第６項、第５条第１項）。敷地利用権のうち、原則どおり専有部分と分離 処分ができないものを不動産登記法上、敷地権という（不動産登記法第４４条第１項第９ 号）。区分建物の登記記録のうち、一棟の建物の表題部には「敷地権の目的たる土地の 表示欄」がある（不動産登記規則第４条第３項、別表３）。これらから、規約敷地も敷地権 の目的である土地として登記することができる。 ３．正しい。敷地利用権の種類が所有権のほか、地上権や賃借権であっても、不動産登記 法上、専有部分との分離処分が認められていなければ、敷地権として登記することができ る。 ４．正しい。区分所有法の原則どおりに敷地利用権が専有部分と分離処分ができず、不動 産登記法上も敷地権として区分建物と一体化しているのであるから、敷地権付き区分建 物の所有権の移転の登記をすることにより、当然に敷地権も移転していることになる。よっ て別途、敷地権の移転の登記というものをする必要はない。 【問１９】正解１ １．誤りで正解。建替え合意者とは、建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の 合意をしたものとみなされる者（決議賛成者など）だけでなく、建替え決議に合意しなかっ た区分所有者又は敷地利用権を有する者であっても、その後当該決議によりマンション の建替えを行う旨を同意すれば、その者も含まれる（マンション建替え円滑化法第９条第 １項）。 ２．正しい。マンション建替組合を設立するには、建替え合意者５人以上が共同して、定款及 び事業計画を定め、都道府県知事又は指定都市等の長の認可を受けることが必要であ る（マンション建替え円滑化法第９条第１項）。 ３．正しい。マンション建替組合設立手続において、マンションの１の専有部分が数人の共有 に属するときは、その数人を１人の建替え合意者とみなされる（マンション建替え円滑化 法第９条第５項）。 ４．正しい。マンションの建替え合意者はすべてマンション建替組合の組合員となる（マンショ ン建替え円滑化法第１６条第１項）ことから、組合への加入の意思の有無にかかわらず、 組合員となる。 9/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問２０】正解３ １．正しい。用途地域の指定のない区域内の建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の 状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定める一定の 数値以下でなければならない（建築基準法第５２条第１項第６号）。 ２．正しい。前面道路の幅員が１２ｍ未満である建築物の容積率は、都市計画等で定められ た数値以下であるとともに、前面道路の幅員のメートル数に、地域等の区分に従い定め る一定の数値を乗じたもの以下でなければならない（建築基準法第５２条第２項）。 ３．誤りで正解。建築物の敷地が建築物の容積率に関する制限を受ける地域の２以上にわ たる場合においては、当該各地域内における建築物の容積率の限度にその敷地の当該 地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計（いわゆる 加重平均）以下でなければならない（建築基準法第５２条第７項）。最も低い地域の容積 率が適用されるわけではない。 ４．正しい。敷地の周囲に広い公園等の空地を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安 全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの容積率は、許可の範囲内 において、一定の限度を超えるものとすることができる（建築基準法第５２条第１４項第２ 号）。 【問２１】正解１ １．誤りで正解。避難階段から屋外に通ずる出口に設ける戸の施錠装置は、屋内からかぎを 用いることなく解錠できるものとしなければならない（建築基準法施行令第１２５条の２第１ 項第２号）。解錠するのにかぎを使用しなければならない施錠装置ではない。 ２．正しい。高さ３１ｍを超える建築物には、高さ３１ｍを超える部分に階段室等の用途に供す るもの等一定の場合を除き、非常用の昇降機を設けなければならない（建築基準法第３２ 条第２項、建築基準法施行令第１２９条の１３の２各号）。 ３．正しい。居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面 積は、その居室の床面積に対して、２０分の１以上としなければならないが、政令で定め る技術的基準に従って換気設備を設けた場合には、その必要はない。（建築基準法第２ ８条第２項）。 ４．正しい。高さ２０ｍを「超える」建築物には、有効に避雷設備を設けなければならない（建 築基準法第３３条）。 10/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問２２】正解４ １．誤り。地区計画は、用途地域が定められている土地の区域に限らず、用途地域が定めら れていない土地の区域のうち一定の要件を満たす区域においても定めることができる（都 市計画法第１２条の５第１項各号）。 ２．誤り。地区計画の区域内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行なお うとする者は、当該行為に着手する日の３０日前までに、一定の事項を市町村長に届け 出なければならない（都市計画法第５８条の２第１項）。よって、一定の行為完了後に届出 をするのではない。 ３．誤り。地区整備計画において、建築物等の用途の制限のほか、建築物の形態又は色彩 その他の意匠の制限を定めることができる（都市計画法第１２条の５第６項第２号）。 ４．正しく正解。地区計画の区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることができ ない特別の事情があるときは、当該区域の全部又は一部について地区整備計画を定め ることを要しない（都市計画法第１２条の５第７項）。 【問２３】正解４ １．誤り。水道事業者は、水道の取水場等において業務に従事している者等に対して健康 診断を行わなければならない（水道法第２１条第１項）。しかし、簡易専用水道の設置者 には、「水槽を管理する者に健康診断を行わなければならない」とする義務はない。 ２．誤り。簡易専用水道の管理について、１年以内ごとに１回、定期に、地方公共団体の機 関又は厚生労働大臣の指定する者の検査を受けなければならない（水道法第３４条の２ 第２項、水道法施行規則第５６条第１項）。 ３．誤り。水道事業者は、定期及び臨時の水質検査を行わなければならず、定期に行う検査 としては、１日１回行うものと、おおむね１ヵ月ごとに行うものとがある（水道法第２０条第１ 項、水道法施行規則第１５条第１項各号）。しかし、簡易専用水道については、水質検査 についての規定はない。 ４．正しく正解。簡易専用水道の水槽の掃除は１年以内ごとに１回、定期に行わなければな らない（水道法第３４条の２第１項、水道法施行規則第５５条第１号）。 11/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問２４】正解３ １． 委託することができる要件に該当する。共同住宅において管理的又は監督的な地位に ある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上 必要な業務を適切に遂行することができないと消防長等が認めていることは、第 三者に防火管理者の業務を委託することができる要件の１つである（消防法施行 令第３条第２項）。 ２．委託することができる要件に該当する。防火管理業務を受託する者が、共同住宅の防火 管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていることは、第三 者に防火管理者の業務を委託することができる要件の１つである（消防法施行令第３条 第２項）。 ３．委託することができる要件に該当しなく、正解。防火管理上必要な業務を行う防火対象 物の管理について権原を有する者から、防火管理上必要な業務の内容を明らかにした 文書を交付されており、かつ、当該内容について十分な知識を有していることは、第三者 に防火管理者の業務を委託することができる要件の１つである（消防法施行令第３条第２ 項、消防法施行規則第２条の２第２項第１号）。口頭での説明では、要件を満たさない。 ４．委託することができる要件に該当する。防火管理上必要な業務を行う防火対象物の管 理について権原を有する者から、当該防火対象物の位置、構造及び設備の状況その他 防火管理上必要な事項について説明を受けており、かつ、当該事項について十分な知 識を有していることは、第三者に防火管理者の業務を委託することができる要件の１つで ある（消防法施行令第３条第２項、消防法施行規則第２条の２第２項第２号）。 【問２５】正解４ １．適切。専有部分である枝管であっても、共用部分である配管と構造上一体となっているも のであれば、管理組合で管理することができるが（マンション標準管理規約第２１条第２ 項）、総会の決議を経なければならない（マンション標準管理規約第４８条第９号）。この 場合、配管の清掃費用は共用設備の保守維持費として管理費を充当することができるが、 専有部分の配管の取替え等に要する費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべき ものであり、管理費を充当することはできない（マンション標準管理規約第２１条コメント ⑤）。 ２．適切。専有部分である枝管であっても、共用部分である配管と構造上一体となっているも のであれば、管理組合で管理することができる（マンション標準管理規約第２１条第２項）。 配管の清掃費用は共用設備の保守維持費として管理費を充当することができる（マンショ ン標準管理規約第２１条コメント⑤）。 ３．適切。一部の排水管の修繕に要する費用は、「不測の事故その他特別の事由により必要 となる修繕」又は「共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必 要となる管理」に該当し、修繕積立金から支出することができる（マンション標準管理規約 第２８条第１項第２号、第５号）。この場合、集会での決議を要する（マンション標準管理規 約第４８条第６号）。 ４．適切でなく正解。１肢の解説を参照。 12/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問２６】正解２ １．規約に定めることができる事項。議決権については、共用部分の共有持分の割合やこ れを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることも可能であり、また各 住戸数の面積があまり異ならないときは、住戸１戸につき各１個の議決権により対応する こともできる（マンション標準管理規約第４６条関係コメント①②）。よって、区分所有法で 規定する特別決議事項以外は、１住戸１議決権にする旨規約に定めることができる。 ２．規約に定めることができない事項で正解。倉庫も専有部分となっているときは、倉庫のみ を他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫とを分離して処分をしてはならな いこととされる（マンション標準管理規約第１１条関係コメント②）。よって、倉庫を他の区 分所有者へ譲渡することができる旨の規約を定めることができるが、専有部分の賃借人 へ譲渡することができる旨を定めることはできない。 ３．規約に定めることができる事項。バルコニー及び屋上テラスがすべての住戸に附属して いるのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる（マンシ ョン標準管理規約第１４条関係コメント③）。よって、屋上テラスに面する住戸の区分所有 者に屋上テラスの専用使用を認め、専用使用料を徴収する旨の規約を定めることができ る。 ４．規約に定めることができる事項。植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応 において、日照障害なにおける植栽の伐採などの重要な問題に関しては総会の決議に より決定することが望ましいとされている（マンション標準管理規約第３８条関係コメント）。 よって、樹木の伐採等の日常生活のトラブルの対応に関する重要な事項を総会の決議 事項とする旨の規約を定めることができる。 【問２７】正解１ １．適切でなく正解。「建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査」に関する経 費に充当するために修繕積立金を取り崩すことができる（マンション標準管理規約第２８ 条第１項第４号）。よって、「管理費から支出しなければなりません。」という回答は適切で はない。 ２．適切。建替え決議を目的とする総会の招集通知は、少なくとも会議を開く日の２ヵ月前ま でに組合員に発しなければならない（マンション標準管理規約第４３条第１項）。よって、 回答は適切である。 ３．適切。建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の１ヵ月前 までに、招集通知事項について組合員に対して説明を行うための説明会を開催しなけれ ばならない（マンション標準管理規約第４３条第６項）。よって、回答は適切である。 ４．適切。建替え決議の賛否は、売渡し請求の相手方になるかならないかに関係することか ら、賛成者、反対者が明確に分かるよう決議することが必要である（マンション標準管理規 約第４７条関係コメント⑥）。よって、「建替えに賛成か、反対か、どちらかに○を付けさせ るなどの方法でしなければならない」との回答は適切である。 13/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問２８】正解１ １．適切でなく正解。理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ヵ月以内に招 集しなければならない（マンション標準管理規約第４２条第３項）。よって、「３ヵ月以内」と する記述は適切ではない。 ２．適切。会議の目的が建替え決議であるときを除き、緊急を要する場合には、理事長は、 理事会の承認を得て、５日間を下回らない範囲において、総会の招集の通知を発するこ とができる（マンション標準管理規約第４３条第８項）。 ３．適切。管理組合に対し総会の招集の送付先について届出のない組合員に対しては、通 知内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、通知に代えることができる（マンション 標準管理規約第４３条第２項、第３項）。 ４．適切。区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する、賃借人などは会議の目的につき 利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができ、出席して意見を 述べようとするときは、あらかじめ理事長にその旨を通知しなければならない（マンション 標準管理規約第４５条第２項）。この場合、総会の招集通知を発した後遅滞なく、その通 知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。（マンション標準管理規約第４ ３条第７項）。 【問２９】正解４ １．適切ではない。代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は（１） その組合員と同居する者、（２）その組合員の住戸を借り受けた者、（３）他の組合員、（４） 他の組合員と同居する者、のいずれかでなければならない（マンション標準管理規約第４ ６条第５項）。よって、「他の組合員の住居を借り受けた者」を代理人とすることは適切では ない。 ２．適切ではない。総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する（マンション標準 管理規約第４７条第２項）が、これは議長を含む出席組合員の議決権の過半数で決議し、 過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである（同条関係コ メント①）。よって、賛否同数であれば否決であり、「議長が決する」とすることは適切では ない。 ３．適切ではない。理事会の議事は出席理事の過半数で決することとされているが（マンショ ン標準管理規約第５３条）、一定の場合において理事の議決権行使を制限することがで きる旨の規定はない。また、理事は総会において組合員に選任されていることから、理事 会での議決権行使を制限することはできない。 ４．適切で正解。理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親 等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることができる（マンション標準管理 規約第５３条関係コメント）。よって、適切である。 14/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問３０】正解４ １．正しい。管理組合の財産をもって債務を完済することができないときは、区分所有者は共 用部分の持分の割合で、その債務の弁済の責任を負う（区分所有法第５３条第１項）。 ２．正しい。管理組合法人と区分所有者は別人格であり、また管理組合法人としての債務で あり、直接、個々の区分所有者の債務ではない。よって、管理組合法人が自己の財産を もって完済したことをもって、区分所有者に対して求償することはできない。 ３．正しい。管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかった場合、区分所 有者は共用部分の持分の割合で責任を負うが（区分所有法第５３条第２項）、区分所有 者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この責 任を負わない（区分所有法第５３条第３項）。 ４．誤りで正解。承継前に生じた管理組合法人の債務について、特定承継人（本肢では、専 有部分を譲り受けた者）は、区分所有者が負う責任と同一の責任を負う（区分所有法第５ ４条）。 【問３１】正解２ １．誤り。管理組合には管理者を置くことができるが（区分所有法第３条）、管理組合法人に は、理事を置かなければならない（区分所有法第４９条第１項）。いずれも置かなければな らないとする記述は誤り。 ２．正しく正解。管理組合法人の理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する（区 分所有法第４９条第３項）。管理組合の管理者の人数について法律上制限はないが、複 数選任されているときの各管理者の権限についての規定もない。管理組合法人の理事 に関する規定のバランスから判断すれば、管理者は各自区分所有者を代理すると考えら れる。 ３．誤り。管理組合法人の理事の任期は、原則として２年（規約で３年以内において別段の 期間を定めることができる）であるが（区分所有法第４９条第５項）、管理組合の管理者の 任期については規定がなく、「２年以内としなければならない」とする制限はない。 ４．誤り。管理組合法人には、監事を置かなければならず（区分所有法第５０条第１項）、管 理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表す る（区分所有法第５１条）。しかし、管理組合において監事を置かなければならない、とす る規定はなく、また「管理組合と管理者との間で利益が相反する事項については監事が 管理組合を代表する」旨の規定もない。 15/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問３２】正解４ １．適切。規約の対象となる物件（対象物件）のうち共用部分とされる範囲は、規約に定める 必要があり（マンション標準管理規約（団地型）第８条）、棟の共用部分と団地共用部分と を区分して定めることとされる（マンション標準管理規約（団地型）別表第２）。また、これら の管理は団地管理組合が行う（マンション標準管理規約（団地型）第２１条第１項）。よっ て適切な記述である。 ２．適切。各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分は規約において定める必要が あり（マンション標準管理規約（団地型）第１０条）、土地及び附属施設、団地共用部分、 棟の共用部分についてそれぞれ定めるものとされる（マンション標準管理規約（団地型） 別表第３）。 ３．適切。各組合員の団地総会における議決権の割合及び区分所有者の棟総会における 議決権はそれぞれ規約において定める必要がある（マンション標準管理規約（団地型） 第４８条第１項、第７１条第１項）。団地総会における議決権の割合は、土地の共有持分 の割合に、棟総会における議決権の割合は棟の共用部分の持分の割合によることが適 当であるとされる（マンション標準管理規約（団地型）第４８条関係コメント①、第７１条関係 コメント①）。 ４．適切でなく正解。土地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるために次の費用を 管理組合に納入しなければならないが、それぞれの費用の算出方法は下記のとおりとな る（マンション標準管理規約（団地型）第２５条各項）。 算出方法 根拠条文 管理費 ・棟の管理に相当する額：棟の共用部分の共有 第２５条第２項 持分に応じて算出する ・上記以外の管理に相当する額：団地建物所有 者の土地の共有持分に応じて算出する 団地修繕積立金 団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算 第２５条第３項 出する 各棟修繕積立金 棟の共用部分の共有持分に応じて算出する 第２５条第４項 よって、上記費用すべてが団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するわけで はない。 16/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問３３】正解２ １．適切ではない。管理会社が銀行の取引を停止されたときは、管理組合は管理委託契約 を解除することができる（マンション標準管理委託契約書第１８条第２項第１号）。 ２．適切であり正解。管理会社が管理委託契約に定められた義務の履行を怠った場合は、 相当の期間を定めてその履行を催告し、相当期間内に、その義務を履行しないときに契 約を解除できる（マンション標準管理委託契約書第１８条第１項）。よって、催告なしに直 ちに契約を解除することはできない。 ３．適切ではない。暫定契約は、有効期間満了までに契約更新に関する協議が整う見込み がないときに行うものであり（マンション標準管理委託契約書第２１条第２項）、管理組合 からの解約申入れに対して、管理会社が応じないときに行うものではない。 ４．適切ではない。管理会社が契約上の義務の履行を怠っていないときであっても、管理組 合は契約期間中であっても、解約の申入れをすることができる（マンション標準管理委託 契約書第１９条）。 【問３４】正解２ 問題文の記述から、実際に貸借対照表を作成してみる。 ①貸借対照表上、借方か貸方かをチェックする （１）未収入金は金銭債権だから資産→借方（左側） （２）前払金は反対給付を受ける債権だから資産→借方（左側） （３）前受金は反対給付をしなければならない債務だから負債→貸方（右側） （４）現金預金は財産だから資産→借方（左側） （５）次期繰越は正味財産の増加だから→貸方（右側） ②貸借対照表を作成してみる 貸借対照表 資産の部 負債・正味財産の部 現金預金 ？ 前受金 １００，０００ 未収入金 ２００，０００ 前払金 ５０，０００ 次期繰越 ４００，０００ 合計 ５００，０００ 合計 ５００，０００ ③合計額（５０万円）は貸借一致することから、現金預金の額は２５０，０００円となる。 17/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問３５】正解３ （考え方） 現在処理されている仕訳の内容をどうしたら、本来の仕訳の内容に修正できるかを考える。 （１）現在の誤った仕訳 修繕費２００，０００／未払金２００，０００ （２）本来すべき仕訳 修繕費２００，０００／現金預金２００，０００（←現実に支払が済んでいるため） （３）どうしたら、（１）の仕訳を（２）の仕訳に修正できるかを考える。 →①（１）の貸方（右側）にある未払金をなくす⇒借方（左側）に未払金を持ってくればよい ②（２）の貸方（右側）に現金預金を追加したい⇒貸方（右側）に現金預金を持ってくればよ い 以上２点から 未払金２００，０００／現金預金２００，０００ という修正仕訳をすれば、現在の（１）を正しい（２）にすることができる。 【問３６】正解３ １．適切。予防保全とは記述のとおり、計画的に点検、調査、診断、修繕等を行い、不具合な どが生じないよう保全することをいう。 ２．適切。建物診断や修繕等を行う場合、事前に図面などで現況を把握するために図面や 過去の修繕履歴を調査する関係上、管理組合にこれらの資料が整理して保管されてい ることが望ましい。 ３．適切でなく正解。法定点検には、例えば建築基準法で定める特殊建築物定期調査や建 築設備定期検査、昇降機定期検査があるが、いずれも調査・点検は一級建築士など一 定の資格を有する者が行うが、これらの結果報告を特定行政庁にしなければならないの は、所有者又は管理者である（建築基準法第１２条第１項、第３項）。 ４．適切。２肢の解説を参照。 18/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問３７】正解４ １．適切。赤外線サーモグラフィ法は、外壁タイルの浮きの調査・診断をするのに利用される （外壁とタイルの間に空間があることで温度差に着目する方法）。 ２．適切。電磁波レーダ法は、コンクリート中の鉄筋の位置を調査するのに利用される。 ３．適切。Ｘ線法は、給水管の肉厚の減少や錆、こぶの状態を調査するのに利用される。 ４．適切でなく正解。超音波法は、給排水配管の肉厚測定を行うのに利用される。コンクリー トの中性化測定は、コンクリートのアルカリ性がどれぐらい失われているのかを調べるもの であるから、音波では測定できない。中性化試験には、フェノールフタレイン溶液を使用 し、赤色に変色すれば正常、変色しなければ中性化が進んでいることを示す。 【問３８】正解２ １．想定しにくい。中性化進行により、鉄筋の酸化による膨張により、ひびが割れたとすると鉄 筋に沿って直線状に発生する。しかし図によればひびは斜めに入っているため、中性化 進行による鉄筋の腐食とは想定しにくい。 ２．想定され正解。コンクリートの乾燥収縮によるひび割れは、開口部付近では放射状に生 じやすい。よって、図のひびわれは、乾燥収縮によるひび割れと想定される。 ３．想定しにくい。ブリージングとは、水分や骨材のうち比重の軽いものが表面に浮かび上が り、コンクリートが沈下する現象をいい、コンクリート打設後数時間後には鉄筋に沿って発 生する。しかし図によればひびは斜めに入っているため、ブリージングによるものとは想 定しにくい。 ４．想定しにくい。アルカリ骨材反応とは、アルカリと骨材（シリカ鉱物）の化学反応によりアル カリシリケートを生成する現象。アルカリシリケートがコンクリート中の水分を吸収すること により膨張し、これが原因でひび割れを起こす。鉄筋が入っている箇所であれば鉄筋に 沿って、鉄筋が入っていない箇所は亀甲状のひび割れとなる。鉄筋の有無にかかわらず、 図のようなひび割れの形状とはならない。 ※実は、私が住んでいるマンションの窓を見て、正解が分かりました（笑）。 19/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問３９】正解１ １．適切でなく正解。マンション標準管理規約によれば、長期修繕計画の期間は２５年程度 以上であることとされる（マンション標準管理規約第３２条関係コメント②）。よって、２００６ 年に計画を見直すのであれば、２０３１年までを計画期間として作成するのが適切であ る。 ２．適切。長期修繕計画に含まれていない工事であり、なおかつグレードアップを伴う工事で あることから、総会での決議を経て実施するのが適切である。 ３．適切。改修によるマンション再生マニュアルによれば、アルミサッシの取替えは３６∼４８年 周期とされており、３６年目の大規模修繕工事に取替え工事を設定することは適切である （改修によるマンション再生マニュアル２−２（８））。 ４．適切。修繕工事項目及びその部位ごとに、仕様、数量、単価等の根拠を明確に示した内 訳を作成し、修繕工事費を算出することは適切である。 【問４０】正解１ １．適切でなく正解。昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けている場合、旧耐震基準に よるものとされる。よって、５月３１日以前に建築確認を申請していても、６月１日以降に建 築確認を受けていれば、現行の耐震基準が適用されている。 ２．適切。国土交通省のホームページ （http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html）によれば、現行の耐震基準 は、「中規模の地震（震度５強程度）に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか 発生しない大規模の地震（震度６強から震度７程度）に対しても、人命に危害を及ぼすよ うな倒壊等の被害を生じないことを目標」としている。 ３．適切。耐震診断の方法はいくつかあるが、その１つに建築基準法施行令第３章によるも のがある。この場合、構造耐力上主要な部分のほか、屋根ふき材等（建築基準法施行令 第８２条の５）や建築設備（積載荷重に関連するとすれば、建築基準法施行令第８２条ほ か）、敷地（建築基準法施行令第８８条ほか）について行うことになる。 ４．適切。国土交通省のホームページ （http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html）によれば、「構造計算書偽造 問題対策連絡協議会において、地方公共団体（特定行政庁）が建築物の使用制限や除 却等の命令を行う基準となる危険度（保有水平耐力と必要保有水平耐力の比）の目安と して、建築基準法による要求水準１．０に対して０．５とすることを申し合わせています。こ の程度の耐震性では、震度５強の地震により倒壊するおそれがあると考えられている」と ある。 20/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問４１】正解２ １．適切。防犯に配慮した共同住宅に係る指針によれば、駐車場の照明設備は、床面にお いて概ね３ルクス以上の平均水平面照度を確保することができるものとされている（防犯 に配慮した共同住宅に係る指針第３．２．（８）イ）。 ２．適切でなく正解。網入りガラスは防火上効果があるが、強度があるわけではなく、ガラス自 体が割れても落下しにくく音がしないので、防犯対策には適さないといわれる。また強化 ガラスは通常のガラスよりも強度があるとはいえ、割れた場合には粒状となり危険性が小 さいため防犯対策には適さないといわれる。 ※まとめるにあたり、株式会社日本板硝子のホームページを参考にしました。 http://glass-wonderland.jp/index.html ３．適切。防犯に配慮した共同住宅に係る指針によれば、共用玄関の照明設備は、その内 側の床面において概ね５０ルクス以上、その外側の床面において概ね２０ルクス以上の平 均水平面照度をそれぞれ確保することができるものとされている（防犯に配慮した共同住 宅に係る指針第３．２．（１）エ）。 ※問題文は一律に「床面においておおむね５０ルクス」とあるので、「やや適切ではな い」？ ４．適切。防犯に配慮した共同住宅に係る指針によれば、エレベータのかご及び昇降路の 出入口の扉は、エレベーターホールからかご内を見通せる構造の窓が設置されたものと されている（防犯に配慮した共同住宅に係る指針第３．２．（５）ウ）。 【問４２】正解２ 正直言いますが、カンです。 軽量床衝撃音とは、例えばスプーンを落としたときに階下に伝わる音である。したがって、 クッション性のある床であれば、階下に音は伝わりにくい。 ４つのうち、一番クッション性があるのは、畳。逆にないのが、木質フローリングというのは 何となく分かる（この時点で選択肢１か２に絞られる）。 ニードルパンチカーペットと発泡塩化ビニルシート、いずれがクッション性があるのかは正 直、分からない。カーペットは何となくイメージができる。。ビニルシートというと、どうも遠足 に持っていった敷物を思い出す。そうすると、「ニードルカーペット＞発泡塩化ビニルシー ト」になる。 よって、「畳＞ニードルパンチカーペット＞発泡塩化ビニルシート＞木質フローリング」の２ となる。 すみません。確かなことが分からないので、自己流の解き方です・・・。 21/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問４３】正解１ １．適切でなく正解。オーバーフロー管及び通気管には防虫網を設ける必要があるが（昭和 ５０年建設省告示第１５９７号第１二（６）（８））、水抜き管には必要はない。 ２．適切。オーバーフロー管や水抜き管は、水槽への逆流を防ぐために、直接排水管に接 続せず、排水口空間を設ける必要がある（昭和５０年建設省告示第１５９７号第２一ロ （４））。 ３．適切。給水管への逆流を防ぐため、給水管流入口端とオーバーフロー管下部との間に吐 水口空間を設けなければならない。 水槽 通気管 給水管 オーバーフロー管 排水口空間 排水口空間 水抜き管 ４．適切。内部の保守点検を容易かつ安全に行うことができる位置に、直径６０ｃｍ以上の円 が内接することができるマンホールを設けるようにしなければならない（昭和５０年建設省 告示第１５９７号第１二イ（４）（ろ））。 【問４４】正解３ １．適切。排水トラップの封水深は、５ｃｍ以上１０ｃｍ以下とされる（昭和５０年建設省告示第１ ５９７号第２三ホ）。 ２．適切。排水横引管の最少勾配は管径により異なり、管径が大きくなるほど勾配は緩くなる。 管径７５ｍｍであれば、最少勾配は１００分の１である。 ３．適切でなく正解。貯水槽の容量は一般的に１日使用量の２分の１程度であるが、高置水 槽の容量は一般的に１日使用量の１０分の１程度である。 ４．適切。一般的に１建物あたり（各住戸と共用部分）の契約電力総量が５０ｋＷ以上であれ ば、高圧引込みとなる。 22/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問４５】正解３ １．適切。自然冷媒ヒートポンプ式の給湯器は、大気の熱を吸収した冷媒を圧縮して高熱に することで熱源にするしくみであり、加熱効率が高い。 ２．適切。交流の商用電源をインバータ装置でより高周波の交流電力に変換して点灯させる ことにより発光効率が上がり、ちらつきも少ない。 ３．適切でなく正解。熱交換器により、排出する室内の空気の熱を屋外から取り入れる空気 に移す（熱交換）ことにより、換気による室内の温度変化を防ぐ方法である。よって、排出 する室内の空気と取り入れる空気そのものを混合させるわけではない。 ４．適切。１次熱交換器を加熱する際に発生した高温の排気を利用して、２次熱交換器を過 熱することにより、給水を予熱する方法であり、加熱効率が高い。 【問４６】正解４ マンション管理適正化法の目的は、第１条に規定されている。 「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に 伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、 マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンショ ンの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける良好な 居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与す ることを目的とする。」 ※マンション管理業者が登録制であることを覚えておけば、解けたと思います。 23/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問４７】正解２ １．誤り。マンション管理士という名称を用いて、専門的知識をもって、相談に応じ、助言、指 導その他の援助を行うには、試験に合格しただけでなく、国土交通大臣の登録を受けな ければならない（マンション管理適正化法第２条第５号）。 ２．正しく正解。禁錮以上の刑に処せられることとなった場合、国土交通大臣はマンション管 理士の登録を取り消さなければならない（マンション管理適正化法第３３条第１項、第３０ 条第１項第２号）。 ３．誤り。欠格事由に該当したり、不正手段で登録を受けたことによりマンション管理士登録 を取り消された場合、登録の取消しの通知を受けた日から１０日以内にマンション管理士 登録証を国土交通大臣に返納しなければならない（マンション管理適正化法施行規則第 ３０条第２項）。しかし、名称使用の停止を命ぜられた場合には登録証を返納する必要は ない。 ４．誤り。マンション管理士は、５年ごとに国土交通大臣の登録を受けた者が行う講習を受け なければならない（マンション管理適正化法第４１条、マンション管理適正化法施行規則 第４１条）。しかし、登録証の更新制度は規定されていない。 【問４８】正解４ １．正しい。不正な手段によりマンション管理士の登録をしたことにより登録を取り消された者 は、取消しの日から２年を経過しなければ、管理業務主任者の登録を受けることはできな い（マンション管理適正化法第５９条第１項第４号）。 ２．正しい。国土交通大臣は、管理業務主任者の事務の適正な遂行を確保するため必要が あると認めるときは、その必要な限度で、管理業務主任者に対し、報告をさせることができ る（マンション管理適正化法第６７条）。これに反して報告をしなかった場合、３０万円以下 の罰金に処せられる（マンション管理適正化法第１１１条第１項第１号）。 ３．正しい。管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他 の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない（マンシ ョン管理適正化法第６３条）。しかし、マンション管理業者の事務所に管理業務主任者証 を掲示する義務はない。 ４．誤りで正解。管理業務主任者が事務の禁止の処分に違反したときは、国土交通大臣は、 その登録を取り消さなければならない（マンション管理適正化法第６５条第１項第４号）。 取り消すことができる、のではない。 24/26 ⓒ2006Legal-cafe 【問４９】正解３ 管理組合には管理者が置かれており、従前の管理委託契約と同一の条件で更新するこ とから、この場合の手続方法は次のとおりとなる（マンション管理適正化法第 ①区分所有者等全員に対して・・・マンション管理業者は、重要事項を記載した書面を交 付しなければならない（マンション管理適正化法第７２条第２項） ②管理者に対して・・・マンション管理業者は、管理業務主任者をして重要事項を記載し た書面を交付して説明をさせなければならない（マンション管理適正化法第７２条第３項） １．誤り。区分所有者に対して重要事項を記載した書面を交付していないので誤り。 ２．誤り。１肢と同様に、書面を交付していないので誤り。 ３．正しく正解。上記①②いずれも行われているので正しい。 ４．誤り。管理者に対して、重要事項の説明をさせていないので誤り。 【問５０】正解１ １．正しく正解。マンション管理業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交 通省令で定める標識を掲示しなければならないが（マンション管理適正化法第７１条）、こ の標識には専任の管理業務主任者の氏名等が記載されている（マンション管理適正化 法施行規則第８１条、別記様式第２６号）。 ２．誤り。マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務につ いては、「一括して」他人に委託してはならない（マンション管理適正化法第７４条）。つま り、基幹事務の一部を他人に委託することができる。 ３．誤り。マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、帳簿を作 成し、保存しなければならない（マンション管理適正化法第７５条）。管理事務に該当する のであれば、基幹事務以外の事務であっても帳簿を作成しなければならない。 ４．誤り。管理者等が置かれている場合の管理事務に関する報告は管理者等に対してのみ 行えばよく、区分所有者全員に報告する必要はない（マンション管理適正化法第７７条第 １項、第２項）。 25/26 ⓒ2006Legal-cafe ２００６年度マンション管理士試験問題解説 2006.12 作成 Legal-cafe Sapporo,Japan 著者ブログ http://legal-cafe.tea-nifty.com/blog/ 26/26