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アジア・パシフィック・プロパティ・ダイジェスト日本版（APPD） 2012年第4
アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト 2012年第4四半期 日本版 改善する 市場センチメント アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 3 アジア・パシフィック地域 アジア・パシフィック地域の経済と不動産市場 4 オフィス 東京 10 大阪 11 リテール 東京 12 ロジスティクス 東京 Cover picture: International Commerce Centre, West Kowloon District, Hong Kong 13 アジア・パシフィック地域の経済 改善の兆し Dr. ジェーン・マレー アジア・パシフィック地域 リサーチ・ヘッド 総じてアジア・パシフィック地域の経済は昨年の世界的困難をよ く乗り切り、5%に近い経済成長率を達成した。輸出の不調を全 般的に堅調な国内セクターが相殺している。 現時点で発表されて いる各国の2012年第4四半期のGDP成長率はまちまちであり、 中国とフィリピンが好調となった一方、 シンガポールと韓国は比 較的低迷した。 う。IHS Global Insight（GI） は経済成長率が2013年に前年比 6.6%増まで改善すると予想しているが、 それでもなおトレンドを 下回る値である。 日本の経済成長率は低下 日本経済は勢いを失い続けており、実質GDP成長率は2012年 製造業は、 中国や台湾を含む一部市場では改善し始めているが、 第3四半期に前年同期比わずか0.5%増にとどまった。輸出は6月 日本やオーストラリア等の市場では依然として低調である。小売 以降前年同月比で減少し続けており、小売業販売額も低迷して これにはエコカー減税の段階的終了も影響している。GI 業販売額は全般的に昨年を通じて減速し、香港（12月は前年同 いるが、 の経済成長見通しは2012年に前年比2.0%増となっているが、 1 月比8.8%増、2011年12月は同23.5%増） とシンガポール （11月 （約2,250億米ドル）超の景気刺激策にも は前年同月比1.1%減、2011年11月は同6.4%増） でとりわけ顕 月に承認された20兆円 関わらず、 2013年の成長率はゼロ となっている。 著となった。直近の輸出データは中国、韓国、台湾で改善を示し ているが、 他の主要輸出市場の多くで前年比減少が続いている。 オーストラリア経済も成長鈍化へ 中国が再度地域の経済成長をリードへ 中国のGDP成長率は2012年第4四半期に前年同期比7.9%増 となり、ハードランディング懸念を払しょくしたほか、 当期中に輸 出、工業生産、小売業販売額が改善し始めた。昨年初めの利下 げを受けて、2012年は中国全土で住宅価格が全般的に安定的 に推移した。 中国の経済成長見通しは2013年に前年比8.0%増 となっており、 より活発な個人消費と外部需要の安定化に牽引さ れた経済成長率で地域をリードする見通しだ。 インドの経済成長率はトレンドを下回り続ける インドのGDP成長率は2012年に前年比4.7%増程度と、 ここ10 年来最低の結果となる見込みである。一方で、 マルチ・ブランド小 売業の対インド直接投資（FDI） の承認を含む最近の政府の改 革が景況感を高めており、今後もこれが投資の活発化を支えよ オーストラリアは、鉱業関連投資が引き続き好調であったにもか かわらず、個人消費の減速から、GDP成長率は2012年第3四半 期に前年同期比3.1%増へと鈍化した。 ここ数カ月間、雇用条件 は比較的安定していたものの、昨年100bpsの政策金利引き下げ があったにもかかわらず、小売業販売額は2012年半ばから減速 している。経済成長率は、鉱業関連投資と個人消費の縮小から 2013年に前年比2.4%増へと減少する見通しである。 香港はより明るい見通し 2012年第3四半期の実質GDP成長率は、主に個人消費の減速 から前年同期比わずか1.3%増に留まった。GIの経済成長見通 しによると、2012年は前年比わずか1.6%増と、2009年以降最 低の値となっているが、個人消費が若干持ち直し外需が安定化 することで、2013年には同3.7%増へと改善すると予想している。 図表2: インフレ率は多くの国で低下 図表1: 地域の経済成長率見通しは2013年に4.5% 8 10 6 8 4 前年比 (%) 2 0 4 2 出所: IHS Global Insight 2013年1月 出所: IHS Global Insight 2013年1月 日本 台湾 韓国 マレーシア 中国 オーストラリア タイ フィリピン 2013年予測 ニュージーランド 2012年予測 香港 シンガポール インドネシア –2 ベトナム 日本 韓国 シンガポール オーストラリア 台湾 香港 タイ マレーシア 2013年予測 ニュージーランド 2012年予測 フィリピン ベトナム インドネシア インド 0 中国 –2 6 インド 前年比 (%) アジア・パシフィック地域の経済 4 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 0 日本 オーストラリア フィリピン ニュージーランド タイ インドネシア シンガポール マレーシア インド 台湾 中国 日本 ニュージーランド シンガポール オーストラリア 韓国 出所: IHS Global Insight 2013年1月 *名目値 *東南アジア新興諸国、 インド、台湾の時系列・予測データは出所に掲載されていない 図表5: 低金利が続く見通し 12 10 8 6 4 2 出所: IHS Global Insight 2013年1月 *短期金利 日本 香港 シンガポール 台湾 フィリピン オーストラリア タイ マレーシア 2013年予測 ニュージーランド 2012年予測 韓国 0 インドネシア 2013年は、世界的により楽観的なスタートを切っており、大きな ショックがない限り、 アジア・パシフィック地域の経済成長率は 2013年に前年比4~5%増となる見通しである。欧米への輸出は、 下半期以降徐々に改善すると予想されている。多くの国々で、低 い失業率、堅調な投資支出と政府の支援措置に支えられ、国内 セクターは依然として比較的堅調である。 このため、 アジア・パシフ ィック地域の経済は世界の他地域の2.5倍の速度で成長する見 通しである。 2013年予測 2012年予測 インド 域内経済は2013年半ばまでに改善 16 14 12 10 8 6 4 2 0 –2 香港 図表4: 小売業販売額は中国市場で力強い伸び 金利 (%) 景気支援策は、域内の各国政府が慎重なペースながら今年も実 施する可能性が高いが、住宅市場では少なくとも2014年まで引 き締め措置が継続されよう （中国の住宅価格抑制、香港の追加 的印紙税課税、 シンガポールの1月以降住宅購入者の印紙税引 き上げ等）。 2013年予測 2012年予測 出所: IHS Global Insight 2013年1月 一層の金融緩和の可能性 中国のCPIインフレ率は12月に前年同月比2.5%と緩やかなもの となり、 インドのインフレ率も前四半期の7.8%から7.2%へと若 干低下した。 この他多くの国々でもインフレ率はここ数カ月間下降 トレンドにあり、更なる利下げの余地が生まれる可能性がある。 ア ジア・パシフィック諸国の半数を上回る数の国々が2012年に利 下げを実施しており、 インドは1月にも金融緩和を行った。 香港 –10 ベトナム –5 中国 インドネシアは依然として地域経済の明るいスポットであり、国 内経済の好調がこれを牽引している。2013年も順調に前年比約 6%増の成長率が予想され、個人消費と投資の好調がこれを支 える見通しである。 5 ベトナム インドネシアは依然として堅調 10 韓国 実質GDP成長率は2012年第4四半期に前年同期比1.5%増と なった。輸出の増加率が若干上向いたことで内需の低迷が相殺 された。輸出はさらに伸びると予想されているものの、GIの見通 しによると、国内消費の全般的低迷を要因として、経済成長率は 2013年に前年比2%増前後に留まるとしている。 15 中国 韓国は大きな改善なし 25 20 前年比 (%) 実質GDP成長率は2012年第4四半期に前年同期比1.1%増 （速報値） となり、製造業セクターの低迷が景気を圧迫し続けて いる。2013年を通じて輸出が改善し、個人消費が比較的安定し 続ける中、GDP成長率は2013年に前年比約2.7%増へと改善す る見通しである。 図表3: 輸出は改善する見通し 前年比 (%) シンガポールも同様により明るい見通し アジア・パシフィック地域の経済 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 5 アジア・パシフィック地域の不動産市場 6 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 アジア・パシフィック地域の不動産市場 賃貸市場は低調、投資市場はより好調 地域の不動産市場は2012年にまちまちなトレンドを示した。 とり わけ多国籍企業等の法人が慎重姿勢を強めたことで、 オフィスの 賃貸借活動の水準は記録的な2011年から30%減少した。一方、 商業用不動産投資は依然として比較的安定的に推移しており、 通年の総投資額は950億米ドルとなった。 これらのトレンドに沿っ て、多くの市場で賃料が価格よりも大きく減速したため、利回りの 若干の低下がみられた。 オフィス賃貸市場は低調 2012年第4四半期にTier I市場のAグレードオフィスの新規供給 は前年同期比ほぼ横ばいの130万㎡となり、 その約半分が中国 とインドに供給された。2012年通年では新規供給は500万㎡と なり、前年比15%減となった。 当四半期までの累計ネット・アブゾープションは前年同期比25% 減の100万㎡となり、 全体の50%は中国とインドが占めた。 企業の 慎重姿勢を受けて、拡張需要は低迷している。香港とシンガポー ルでは、金融セクター収縮の継続から空室が若干増加した。 中国 とインドでは、多国籍企業の拡張が依然として低迷している。北 アジアと新興東南アジア諸国の稼働面積は全般的に安定推移 し、 ジャカルタでは力強い拡張需要がみられた。 オーストラリア市 場の多くは、企業のコスト削減によりネット・アブゾープションが 低調またはマイナスとなった。 テナントは高額賃料に抵抗を強める 正味実効賃料は、法人テナントが高額賃料の支払いに対する抵 抗感を強める中、2012年第4四半期に一部市場で上昇率が鈍 化、多くの市場で下落した。2012年通年では、最も好調となった 市場はジャカルタ （前年同期比36.5%上昇） と北京（同20.2%上 昇） で、両市場とも空室率は低い。 しかし、第4四半期には北京の 賃料が2009年第4四半期以降初めて下落に転じた （前四半期比 0.1%下落） 。 同様に、 上海 （浦西） CBDの一部オーナーも、 質の高 いテナント誘致のため賃料を若干引き下げている。東京の賃料は 2四半期連続で上昇した後、 テナントが賃料引き上げに抵抗、 当 四半期は横ばいとなった。 インドの賃料はほぼ横ばいとなった。 賃料はシンガポールと香港で第4四半期に一層下落した （それぞ れ前年同期比2.5%下落と同1.8%下落）。 プライム物件の賃料が 引き続き下げ圧力に晒され続けた。両市場は通年でも前年比約 10%の下落（直近のピーク比約15%下落） と最大の賃料下落率 を記録している。 オーストラリアでは、多くの市場で賃料が全般的 に横ばいないし前四半期比1~2%の下落となった。通年での下 落率が最大となった市場はメルボルンであり、前年比2.0%の下 落となった。 今年は賃料が緩やかに上昇 現段階では、 オフィス・セクターのネット・アブゾープションは2013 年に昨年同様の水準にとどまり、世界経済が回復すれば上振れ 余地があるとみている。短期的には、賃料上昇は多くの市場で限 定的となる見通しで、香港とシンガポールでは若干の下落が続く だろう。 オーストラリアでは、 メルボルンとブリスベンを含むいくつ かの都市で下落する見通しである。2013年には賃料上昇率は全 般的に一桁台になると予想しており、香港とシンガポールで2013 年下半期に上昇に転じ、 ジャカルタで最大の上昇がみられよう。 小売業者の需要は堅調 2012年、小売業セクターは域内全域で比較的堅調であり、 とり わけ中華圏における国際的小売業者の拡大路線の継続に活気 づけられた。賃料上昇率は第4四半期も緩やかなペースが継続し （前四半期比0.5~4.0%上昇）、例外は比較的厳しい環境下で 賃料が横ばいとなったオーストラリア、 シンガポール、 インドであっ た。賃料上昇率が最大となった中華圏では、北京で前四半期比 3.8%の上昇（前年同期比8.7%上昇） となったものの香港の高級 モールでは前四半期比2.1%上昇（前年同期比12.5%上昇）へと 減速した。2013年については、小売業者の需要はほとんどの地 域で引き続き比較的堅調となる見込みで、多くの市場で緩やかな がら賃料の上昇が続くだろう。 賃貸住宅需要はオフィス・セクター並み 第4四半期、高級賃貸住宅の需要は香港とシンガポールで低迷 が続いたが、 中国や新興東南アジア諸国では全般的に好調を維 持した。賃料は上昇を続けており、香港以外の市場の多くにおい て最大で前四半期比4%の上昇となっている。2013年の高級賃 貸住宅の稼働面積は、 オフィス・セクターのトレンドに伴って推移 する見通しであり、賃料は多くの市場で横ばいないし小幅上昇す るであろう。 インダストリアル物件の需要は小売業販売額に支えられる 小売業の好調が2012年第4四半期も引き続き賃貸借需要を牽引 したが、多くのアジア・パシフィック諸国の購買担当者指数（PMI） は製造業セクターの安定化を示唆しており、輸出関連セグメント は前四半期比若干改善した。賃料上昇率は前四半期比1~3%の 上昇へと若干減速しており、 前四半期比上昇率が最大となった市 場は香港であった （前四半期比2.7%上昇、前年同期比9.9%上 昇） 。 多くの市場で今年は緩やかな賃料上昇が予想されている。 2012年は投資総額が安定 商業用不動産の直接投資総額は2012年第4四半期に230億米 ドルとなった。通年の投資総額は950億米ドルと、2011年の980 億米ドルを若干下回っている。 日本は投資総額の第1位を維持し、 プロパティ クロック Aグレードオフィス Shanghai, Beijing, Brisbane プライムリテール Melbourne Adelaide Guangzhou Hong Kong Guangzhou Sydney Hong Kong, Singapore Perth Jakarta, Manila 賃料上昇の減速 賃料下落の加速 賃料上昇の加速 賃料下落の減速 Shanghai Beijing, Manila Kuala Lumpur 賃料上昇の減速 賃料下落の加速 賃料上昇の加速 賃料下落の減速 Jakarta, Bangkok Bangalore Delhi, Mumbai Chennai Tokyo Bangkok Wellington Kuala Lumpur, Canberra Hanoi Ho Chi Minh City, Auckland Seoul, Osaka Taipei 高級住宅 Mumbai Delhi Tokyo, Bangalore Chennai Auckland, Wellington Sydney* Singapore, SE Queensland*, Melbourne* *Regional インダストリアル Hong Kong Guangzhou Singapore (Conventional) Shanghai Hong Kong Shanghai Beijing Bangkok Manila Jakarta Beijing Singapore* 賃料上昇の減速 賃料下落の加速 Sydney 賃料上昇の減速 賃料下落の加速 賃料上昇の加速 賃料下落の減速 Melbourne 賃料上昇の加速 賃料下落の減速 Brisbane Tokyo Auckland, Wellington Singapore (High-Tech) Kuala Lumpur *For High-end Residential Properties オーストラリアが中国を凌いで第2位となった。 投資総額の80%を 占めるのは現地投資家による投資である。 オーストラリアは、 クロ ス・ボーダー投資では首位にに立った （65億米ドル）。2013年の 投資総額は健全な前年比10~15%の増加となり、年金基金やソ ブリン・ウェルス・ファンドによる物件取得を含むクロス・ボーダー 取引の増加がその牽引要素の一つとなろう。 2012年にはオフィスの価格が全体的に上昇し、賃料が依然調整 を続けているにも関わらず香港とシンガポールでも前年比1~2% の価格上昇がみられた。 ジャカルタのオフィス価格は前四半期 比、前年比とも最大の上昇率を記録した （前四半期比9.4%上昇 と前年比44.6%上昇）。 2012年は利回りが一層低下 地域内の企業はより楽観的になっているものの、今年初めにみら れたような需要拡大にはつながらないだろう。多くの市場とセク ターで、賃料と価格は2013年も上昇を続けるものの、上昇率は 10%未満となろう。商業用不動産への投資ウェイト移行により、 利回りが更に若干低下、 価格は賃料よりも早いペースで上昇する *Business Parks (Singapore) Logistics Space (Hong Kong, Shanghai, Beijing, Tokyo Bay Area) であろうう。 オフィスとリテール・セクターは一般的に住宅セクター よりも高リターンをもたらすはずであり、住宅セクターでは多くの 市場で規制政策が継続されるだろう。 筆者 Dr.ジェーン・マレーは1998年 に Jones Lang LaSalle に入社 し、2005年4月、 アジア・パシフィ ック地域リサーチ・ヘッドに就任。 世界60カ国以上の約300名の専 門家チームのうち、同地域所在の 140名以上の専門家を統括して いる。 アジア・パシフィック地域のリサーチチームは、地域に所在す る主要不動産市場の調査・分析・予測、 コンサルティング、特定 のトピックについての論文や定期刊行物の発行等のサービス を提供して、当社クライアントの投資戦略の策定を支援してい ます。 アジア・パシフィック地域の不動産市場 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 7 8 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 100名超の 50都市に リサーチプロフェッショナル 先鋭的な不動産戦略をサポート 長期時系列データ、 市場予測、 市場動向レポート、 プレゼンテーション、 ホットラインサービス お問合わせ先 リサーチ事業部 犬間 由博 [email protected] アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 9 DataTouch, Keeping you in Touch on the Move Simply go to the internet browser on your mobile device, enter the URL and then select to add the icon of the mobile site to your home page. datatouch.joneslanglasallesites.com 東京: オフィス •新築オフィスビルの需要は引き続き堅調 •賃料は3四半期連続上昇 •旧新生銀行本店ビル譲渡、再開発へ 賃料と価格のインデックス 120 100 需要 80 空室率は第4四半期に前期比1.0ポイント上昇、前年比0.5ポイント上昇して 4.1%となった。大手町・丸の内、赤坂・六本木サブマーケットは前期比1-2ポイン ト程度の上昇となった。 60 40 20 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 矢印は見通し （12ヶ月） を示す インデックス: 2008年第4四半期 = 100 出所: ジョーンズ ラング ラサール 8 300 6 200 4 100 2 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 供給 第4四半期は 「大手町フィナンシャルシティノースタワー」 「 大手町フィナンシャ ルシティサウスタワー」が竣工、新規供給は71千㎡となった。 ストックは前期比 1.5%増加、2012年通年では前年比8.1%の増加となった。 % 400 0 ネット・アブゾープションは第4四半期に21千㎡となり、前期比65%の減少となっ たものの、健全な水準を示した。賃貸事例には 「大手町フィナンシャルセンターノ ースタワー」 に移転したJFE商事が挙げられる。2012年通年のネット・アブゾープ ションは前年比96%増加して309千㎡となり、2008年以降最高の結果となった。 新築ビルの予約契約は引き続き堅調となっており、 セールスフォース・ドットコムが 2013年夏頃に 「六本木ヒルズ森タワー」 から丸の内 「JPタワー」 で拡張、 ブリヂス トンが2014年に京橋「東京スクエアガーデン」 へ移転、 アサツーディ・ケイが2014 年に虎ノ門 「環状二号線III街区プロジェクト」 へ移転する事例が挙げられる。 空室率 千m2 東京: オフィス 10 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 0 出所: ジョーンズ ラング ラサール 2008年から2012年のネット・アブゾープション、 供給、 空室率は 年末時点の数値。 供給予定は2013年通年の数値である 今期確認された新規プロジェクトは 「神田錦町三丁目共同建替計画」 （ 竣工予 定:2015年）、 「京橋二丁目西地区再開発事業」 （竣工予定:2016年）、世界貿易 センタービル等建替の 「浜松町駅西口周辺再開発計画」 （竣工予定:2017年） を 含む8件となった。 賃料・価格動向 賃料（共益費を含まない） は前期比0.2%上昇、前年比2.4%上昇して月額坪当た り27,906円となり、3四半期連続の上昇となった。赤坂・六本木サブマーケットが 前年比9.2%上昇と全体を牽引した。年末時点の賃料の上昇は2007年以来5年 ぶりである。 投資市場ではJ-REITグローバル・ワンが虎の門のオフィス・レジデンシャル物件 「アークヒルズ仙石山森タワー」 の区分所有権をNOI利回り4.1%で取得してい る。 また、 ケネディクス、東急不動産、 日本政策投資銀行は共同で千代田区内幸 町の 「旧新生銀行本店ビル」 を取得し、再開発を行うと発表した。 見通し(12ヶ月) 賃料 月額賃料 27,906 円/坪 クロック フェーズ* 賃料上昇の加速 直近の賃料トラフ （底） 3 四半期 以降の経過期間 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを示す 見通し （12ヶ月） 賃料 価格 賃貸市場では、 「質への回避」 や事業継続性の強化に関連した需要は継続する 見通しであるものの、新規供給は過去10年平均の8割程度となることなどから、 ネ ット・アブゾープションは好調であった2012年比で若干減速する見通しである。 この間、空室率は概ね現在の水準で推移、賃料は上昇を続けるであろう。GDP成 長率は2013年に減速が見込まれるなどリスクもあるものの、最近承認された財 政金融政策による経済安定化が期待される。 国内外の投資家のとりわけ優良物件に対する投資意欲は継続していることから、 投資利回りは低下基調、価格は緩やかな上昇基調で推移するであろう。 注:本レポートは、都心3区(千代田区、中央区、港区)に立地するAグレードオフィスマーケットについて纏めている アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 11 大阪: オフィス 景気の弱含みを受けてテナントの多くは新規賃借や拡張に対して慎重姿勢を維 持しているものの、 ネット・アブゾープションは第4四半期に41千㎡となり、第3四 半期の4千㎡から大幅に増加した。第4四半期に竣工した 「中之島フェスティバル タワー」 が2012年で唯一棟の新規供給となったこともあり、予約契約率が90% 以上と高くなったことなどを反映した。 また、事業継続性の強化を理由とした移転 もみられた。移転事例にはカネカ大阪本社、 テレビ朝日、 モリタホールディングス が含まれる。2012年通年のネット・アブゾープションは64千㎡となり、2011年の 水準を若干上回る結果となった。 空室率は第4四半期に6.0%となり、第3四半期の5.0%から上昇しているもの の、2011年第4四半期の6.7%からは低下している。 供給 第4四半期は 「中之島フェスティバルタワー」 が竣工、新規供給は貸床面積54千 ㎡となり、 ストックは前期比4.2%増加した。2012年通年の新規供給は限定的と なっており、 当建物1棟のみであった。 今期着工した開発計画には 「淀屋橋東京海上日動ビル建替工事」が挙げられ る。2014年に御堂筋沿いの立地で延床面積17千㎡の規模で竣工予定である。 賃料・価格動向 賃料（共益費を含まない） は第4四半期に月額坪当たり10,798円となり、前期比 0.1%下落、前年比1.1%の下落となった。6四半期連続の下落となっているもの の、下落幅は前期比0.5%以下と小幅となっている。 投資利回りは第4四半期に安定的に推移した、 投資機会が引き続き限定的である ことなどが理由となっている。 Aグレードオフィスの投資事例は確認されなかった。 見通し(12ヶ月) 120 100 80 60 40 20 2008年 2009年 2020年 2011年 2012年 2013年 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 矢印は見通し （12ヶ月） を示す インデックス: 2008年第4四半期 = 100 出所: ジョーンズ ラング ラサール 大阪: オフィス 需要 賃料と価格のインデックス 空室率 千m2 •ネット・アブゾープションは前期比大幅増加 •賃料は引き続き弱含みで推移、前年比1.1%下落 •投資利回りは安定的に推移、限定的な取得機会などを受けて 200 10 160 8 120 6 80 4 40 2 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 出所: ジョーンズ ラング ラサール 2008年から2012年のネット・アブゾープション、供給、空室率は 年末時点の数値。供給予定は2013年通年の数値である。 今後12ヶ月にかけて、大阪のAグレードオフィスの賃貸市場では、事業継続性の 強化を理由とした移転需要が継続すると見込まれるほか、第1四半期に予定され ている大型の新規供給に喚起された需要の顕在化が期待されている。 ただし、 こ の新規供給によりストックは前年比約10%と大幅に増加することから、二次空室 の発生が懸念となっている。 したがって、空室率はいったん上昇、 その後均衡水 準へと緩やかに低下するであろう。 こうした状況を背景に、賃料は、上半期にかけて引き続き弱含みで推移するもの の、下半期以降は緩やかな上昇基調に転じる可能性がある。投資市場では、 こう した賃料動向や投資機会が引き続き限定的となることなどを背景に、投資利回り は低下、価格は緩やかに上昇する見通しである。 賃料 月額賃料 10,798 円/坪 クロック フェーズ 賃料下落の減速 直近の賃料ピーク 以降の経過期間 6 四半期 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを示す 見通し （12ヶ月） 賃料 注:本レポートは、大阪市の都心2区(中央区、北区)に立地するAグレードオフィスマーケットについて纏めている 0 価格 東京: リテール 賃料と価格のインデックス 120 100 •消費者センチメントの低迷にもかかわらず大型小売店販売額は堅調 •賃料は小幅上昇、上層階の賃料上昇を反映 •賃貸市場の回復を受け、価格も小幅上昇 需要 80 11月の東京都の大型店舗小売店販売額は前年比0.9％の増加と4月以来7カ月 ぶりの増加となった。一方、消費者態度指数は4ヶ月連続で前月比マイナスと引き 続き低迷している。輸出の減速や中国における反日感情の高まり等による国内景 気の悪化が消費者の財布の紐を固くしている。 60 40 20 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 矢印は見通し （12ヶ月） を示す インデックス: 2008年第4四半期 = 100 出所: ジョーンズ ラング ラサール 第4四半期に、時計メーカーのゼニスは銀座に日本初となる直営の 「ゼニスブティ ック銀座」 をオープンした。直営ブティックはジュネーブ、香港、上海、武漢に次ぐ5 店舗目となる。 また、食器事業等を行っているノリタケカンパニーリミテドも銀座に 直営店「ノリタケ銀座店」 をオープンした。 供給 大型小売店販売額増減率（東京都） 6 4 2 前年比（%） 東京: リテール 12 アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 0 –2 –4 –6 –8 –10 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 第3四半期 第3四半期 第3四半期 第3四半期 第3四半期 第3四半期 大型小売店販売額（東京都） 表参道エリアのハナエ・モリビル跡地で行われている2013年3月竣工予定の複 合施設の名称が 「オーク表参道」 に決定し、併せて入居予定テナントも発表した。 テナントはコーチ、Emporio Armani、 ネスプレッソブティックなどとなっている。 新たな建物は、 従前建物のデザインを継承した中に、 建築に関する最新技術が取 り入れられたものとなっている。 開発用地が限られるプライムリテールエリアにおける大型プロジェクトに進展が みられた。 「銀座六丁目10地区市街地再開発事業」 の再開発組合設立が認可さ れ、地上13階建て、延床面積148千㎡、 リテール面積50千㎡の規模で2014年着 工、2016年竣工予定の大規模複合施設プロジェクトが本格始動した。銀座エリ ア最大級となる大規模複合施設の施工区域は1.4haにおよぶ。 中央通り沿いの 「松坂屋銀座店」 を含む2つの街区で構成され、 「国際的な商業・観光拠点の形 成を図るべき地域」 に指定されている。 出資者にはL Real Estate、住友商事、森 ビルが挙げられる。 賃料・価格動向 出所: 経済産業省 賃料は第4四半期に前期比0.5%上昇、前年比0.7%下落して月額坪当たり 63,243円となった。一部の上層階で賃料の上昇が見られた。 日本リテールファンドが「Gビル表参道」 の取得を完了した。 「Gビル表参道」 はプ ライムリテールエリアの表参道に面しており、 「キディランド」 への10年間の長期一 棟貸しとなっている。取得価格は58億5000万円、取得時のNOIキャップレートは 4.2％である。 見通し(12ヶ月) 賃料 月額賃料 63,243 円/坪 クロック フェーズ* 賃料上昇の加速 直近の賃料トラフ （底） 1 四半期 以降の経過期間 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを示す リテールセクターは、2014年4月の消費税率アップを控えて一定程度の駆け込 み需要が期待できるだけでなく、12月の衆議院選挙で自民党が大勝したことに より実現された大胆な景気刺激策の恩恵の享受が期待されている。 この景気刺 激策は経済活動に拍車をかけ60万人余の雇用を創出する見通しである。経済見 通しの改善にともない、2013年にかけて賃料は緩やかに上昇する見通しである。 見通し （12ヶ月） 賃料 価格 注:本レポートは、銀座と表参道のプライムリテールマーケットについて纏めている アジア パシフィック プロパティ ダイジェスト • 2012年第4四半期 13 東京: ロジスティクス 需要 賃料のインデックス 120 100 物流効率化推進の流れ等をを受け、東京ベイエリアでは3PL業者による旺盛な 需要が引き続き見られているものの、 ストックも限定的であるため、第4四半期に 大型の移転事例は確認されなかった。 80 60 40 同様に東京圏の需要も3PL業者の拡張に牽引され、第4四半期の賃貸事例には 大手3PL業者が神奈川県内陸部で30千㎡を賃借した事例、3PL業者ナカノ商会 が千葉県港湾部で19千㎡を賃借した事例が挙げられる。 また、H&Mが神奈川 県港湾部で21千㎡を賃借して日本における初めての物流拠点を設立した。 当四半期に発表された東京圏の予約契約の事例には3PL業者日本ロジテム が2013年に竣工予定の埼玉県内陸部「川越IIロジスティクスセンター」を1 棟借りする事例が挙げられる。 さらに、通信販売業の楽天は千葉県港湾部の 「GLP・MFLP市川塩浜」 で42千㎡を賃借、東京納品代行も同じエリアの 「市川 塩浜物流センター」 で30千㎡を賃借する。 20 2008年 2009年 2020年 2011年 2012年 2013年 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 第4四半期 出所: ジョーンズ ラング ラサール Arrows indicated 12-month outlook is: 矢印は見通し （12ヶ月） を示す 海上出入貨物 - 東京港 1.3 供給 第4四半期、東京ベイエリアにおける新規供給や新規プロジェクトの発表は確認 されなかった。 今期着工したプロジェクトには 「GLP厚木」が挙げられる。2013年に神奈川県 内陸部に延床面積107千㎡の規模で竣工する。 また、今期発表のプロジェク ト 「ロジポート橋本」 は三菱地所とラサール不動産投資顧問による共同開発であ り、 2014年に神奈川県内陸部に延床面積160千㎡の規模で竣工予定である。 トン (百万) 東京圏における今期の新規供給は 「ロジポート北柏」 が挙げられる。千葉県内陸 部に延床面積127千㎡の規模で竣工、 アパレル、家電、食品などを扱う企業数社 が入居して竣工時稼働率は75%となった。 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 第3四半期 第3四半期 第3四半期 第3四半期 第3四半期 第3四半期 出入貨物 出所: 東京都港湾局 賃料・価格動向 賃料は第4四半期に前期比0.2%上昇、前年比0.7%上昇した。6四半期連続の 上昇となり、年末時点の前年比の賃料上昇は2008年以降初めてとなった。 今期の投資市場は、新規上場したJ-REITが牽引した。GLP投資法人は全国に立 地する30棟の物流施設を取得、 このうち東京圏に立地する物件は合計13棟で 1252億円となった。東京ベイエリアに立地する 「GLP東京」 が最も高額な物件と なり、取得価格227億円、NOI利回り4.9%で取引された。 また、大和ハウスリート が取得した8棟のうち、東京圏に立地する物流施設は7棟、595.5億円となった。 最も高額な物件は千葉県港湾部に立地する 「Dプロジェクト浦安」 であり、価格 214億円、NOI利回り5.3％で取引された。 見通し(12ヶ月) 今後12ヶ月にかけて、物流効率化推進の流れや通信販売小売業販売額の上昇 傾向を受けて、3PL業者や通信販売業者の旺盛な需要が引き続きみられるであ ろう。一方、開発用地は引き続き稀少となることから、新規供給は引き続き限定的 となる見通しである。 したがって、東京ベイエリアの賃料は緩やかな上昇トレンド を継続すると予測する。 注:本レポートは、主に東京都のベイエリア(品川区、大田区、江東区)に立地する新型物流施設について纏めている 制作協力: 株式会社 一五不動産情報サービス 賃料 月額賃料 5,831 円/坪 クロック フェーズ 賃料上昇の加速 直近の賃料トラフ （底） 6 四半期 以降の経過期間 * 7ページのプロパティ クロックのフェーズを示す 見通し （12ヶ月） 賃料 価格 NA 東京: ロジスティクス •東京ベイエリアのストックは依然限定的 •賃料は引き続き上昇、年末時点の対前年比上昇は2008年以降初めて •投資総額はJ-REITによる取得が牽引 Jones Lang LaSalle Research - Asia Pacific ASIA PACIFIC Dr Jane Murray Head of Research – Asia Pacific +852 2846 5274 [email protected] GREATER CHINA Michael Klibaner Head of Research – Greater China +852 2846 5276 [email protected] Marcos Chan Head of Research – Beijing +86 10 5922 1371 [email protected] Beijing Meggie Qin Head of Research – Beijing +86 10 5922 1379 [email protected] Shanghai Joe Zhou Head of Research – Shanghai +86 21 6133 5451 [email protected] Guangzhou Silvia Zeng Senior Manager +86 20 3891 1238 [email protected] Chengdu Shelly Xie Head of Research and Consulting – Chengdu +86 28 8665 1022 [email protected] Qingdao TaiChung Tay Head of Strategic Consulting +86 532 8 579 5800 [email protected] Tianjin Alice Chen Head of Research and Consulting – Tianjin +86 22 8319 2233 ext 119 [email protected] Chongqing Jasmine Ma Deputy Head of Research and Consulting – Chongqing +86 23 6370 8588 [email protected] Shenyang Alex Wang Manager, Research and Consulting – Shenyang +6 24 3109 1300 [email protected] Taipei Howie Wang Research Associate +886 2 8758 9886 [email protected] Macau Alvin Mak Senior Manager +853 2871 8822 [email protected] NORTH ASIA Japan Takeshi Akagi Head of Research and Advisory – Japan +81 3 5501 9235 [email protected] South Korea Yongmin Lee Assistant Manager, Research – South Korea +82 2 3704 8888 [email protected] SOUTH EAST ASIA Singapore Dr Chua Yang Liang Head of Research – South East Asia and Singapore +65 6494 3721 [email protected] Indonesia Anton Sitorus Head of Research – Indonesia +62 21 2922 3888 [email protected] The Philippines Claro Cordero Head of Research – Philippines +63 2 902 0887 [email protected] Thailand Dan Tantisunthorn Head of Research – Thailand +66 2 624 6420 [email protected] Vietnam Trung Thai Manager, Research and Consulting +84 8 3910 3968 [email protected] Malaysia (Jones Lang Wootton in association with Jones Lang LaSalle) Malathi Thevendran Executive Director – Research +60 3 2161 2522 [email protected] WEST ASIA India Ashutosh Limaye Head – Research & REIS +91 22 2482 8400 [email protected] AUSTRALASIA David Rees Head of Research – Australasia +61 2 9220 8514 [email protected] New Zealand Justin Kean Head of Research +64 9 366 1666 [email protected] 代表取締役社長 河西 利信 [email 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