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2012年 - 野村不動産投資顧問
Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 要 約 飲食料品小売業は 43 兆円の市場規模を持ち、景気変動にも左右されにくい。そのメインプレー ヤーである食品スーパー（複合店含む）に着目し、東京圏における店舗実態（立地、規模、築年数 等）や人口集積地の店舗空白エリア、既存競合店の実態等を調査し、新規出店の可能性を探る。 さらに、2001 年以降に開店した「食品スーパーを核とする近隣型複合施設」106 施設を実地調 査し、出店エリアやテナント構成等を分析した。 飲食料小売業はオーバーストアといわれているが、今回の調査で、消費者のニーズを十分に満 たせない店舗が多く残されており、質的には充足されていない実態が明らかになった。 高齢化に伴い、日常生活圏の食品スーパーや「近隣型複合施設」に対する消費者ニーズが高ま っているが、人口集積エリアでも半径 500m 圏に既存競合店のない「店舗空白エリア」や、「競争力 に务る既存競合店しかないエリア」など、有望な出店候補エリアが数多く存在することがわかった。 こうしたエリアの新規店舗には有力食品スーパーの強い需要が見込まれる。投資先としても、底 堅いテナント需要と長期契約により、安定した投資対象となるものと思われる。 [東京圏の食品スーパー出店状況] ・ 東京圏の主要食品スーパー19 社の総店舗数は 1,187 店 ・ 単独店と複合店はほぼ同じ割合 ・ 単独大型店は、1980 年以前の旧耐震世代が全体の 26% ・ フルラインナップが可能な標準的な店舗面積は 1,879 ㎡（568 坪） ・ 「近隣型複合施設」190 施設の平均店舗面積は 4,318 ㎡（1,306 坪） ・ 食品スーパーと競合する大手総合スーパー7 社の既存競合店は 349 店 ・ 総合スーパーは、食品スーパー以上に店舗の老朽化が顕著 [食品スーパーの出店動向と有望な出店候補エリア] ・ 東京圏における 2001 年以降の新規出店は 452 店（年平均 41.1 店ペース） ・ 有望な一次商圏 1,232 カ所のうち、「店舗空白エリア」は 694 カ所(56％) ・ 有望な二次商圏 1,132 カ所のうち、「店舗空白エリア」は 108 カ所(9.5%) ・ 「一次商圏に既存競合店なし、二次商圏に既存競合店あり」のエリアが 591 カ所 ・ 人口集積地の既存競合店は老朽店舗や中小店舗が多い ・ 有力食品スーパーは、既存競合店があるエリアにも新規出店意欲が旺盛 ・ 高齢者は日常生活圏の充実を望んでおり、新規施設の開発が期待される [近隣型複合施設 106 施設の実地調査結果] ・ 2001 年以降の食品スーパーを核とする「近隣型複合施設」は、106 施設 ・ サブテナントはドラッグストア 7 割、百円ショップや実用衣料が 4 割超 ・ 106 施設の 74%が「1km 圏に既存競合店があるエリア」に出店 ・ 上記の平均像は「半径 1km 圏世帯数 1.2 万、既存競合店 2、既存競合店年齢 20 年」 1 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 目 次 レビュー 2012 年秋季号 東京圏の食品スーパー（近隣型複合施設含む） に関する基礎調査（2012） はじめに...................................................................................................... 3 食品スーパー業界の現状....................................................................... 4 1 1-1 食品スーパー業界の現状（全国）.................................................. 4 1-2 東京圏の主要食品スーパー19 社の出店状況 ............................. 5 1-3 競合する大手総合スーパー7 社の実態 ....................................... 6 参考資料：全国ショッピングセンターの出店状況 .................................... 8 東京圏の店舗空白エリアと出店可能性 ............................................... 9 2 2-1 新規出店数 .................................................................................... 9 2-2 人口集積地の店舗空白エリア ...................................................... 9 2-3 新規出店候補エリア ................................................................... 10 2-4 食品スーパーに対する高齢者ニーズ ........................................ 11 近隣型複合施設 106 の最新動向（実査） .......................................... 13 3 3-1 核店舗とテナント構成 .................................................................. 13 3-2 出店エリア動向............................................................................. 14 おわりに ................................................................................................... 15 付属資料 ［食品スーパーを核とした主な近隣型複合施設］ ............................ 16 【本稿の用語の定義】 食品スーパー ：食品売上の比率が 70％以上のセルフサービスの店舗 総合スーパー ：衣食住の各分野の商品を総合的に揃えたセルフサービスの店舗 近隣型複合施設 ：いわゆる「近隣型ショッピングセンター（NSC）」であるが、NSC の定義が 統一されていないため、本稿では「食品スーパーを核として、日常性の 高い商品を取り扱う専門店等で構成され、駅前（駅出口から 240m 以内） を除く近隣住宅地を対象とした店舗面積 2,000 ㎡～10,000 ㎡の小商圏 の施設」とした。 東京圏 ：国道 16 号線・129 号線の通る市町村とその内側のエリア 食品スーパー19 社 ：総売上高 500 億円以上かつ東京圏に 10 店舗以上出店している企業。 ライフ、マルエツ、サミット、カスミ、ヤオコーなど 総合スーパー7 社 ：イオン、イトーヨーカ堂、ユニー、ダイエー、西友など 食品スーパー・総合スーパー54 社 ：上記を含む売上上位の主な食品スーパー47 社と総合スーパー7 社 2 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 はじめに 世界金融危機以降、多くの産業が深刻な収益の悪化に苦しんだが、小売業の販売額は比較的 堅調に推移している。小売業は 100 兆円を越す巨大市場であり、飲食料品小売業（43 兆円）や医 薬品を含むその他小売業（30 兆円）が市場を牽引している。これらの生活必需品は販売額が大き く、景気の変動に左右されにくい特徴がある（図 1）。 図 1 主な小売業の販売額の推移 （燃料・自動車小売業を除く） 兆円（ 総販売額） 120 兆円（ 品目別販売額） 50 飲食料品小売業 45 43 100 40 35 33 その他小売業 （ 医薬・化粧品、家具、スポーツ用品,娯楽、ペット用品、中古品等） 30 80 30 25 21 60 各種商品 20 15 14 11 10 5 5 衣服・ 身の回り品 機械器具 14 40 11 7 20 0 0 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 出所：経済産業省『商業販売統計』より NREAM 作成 本レポートでは、まず、東京圏の主要食品スーパーならびに、それと競合する大手総合スーパ ーの既存競合店の規模・築年・立地状況を調査した。既存競合店を地図上にプロットし、人口集積 エリアにおける既存競合店の実態や店舗空白エリアを抽出、今後の新規出店余地を考察する。 さらに 2007 年の「改正まちづくり 3 法」の完全施行によって開発が抑制された大規模商業施設に 代わり、今後増加が予想される「食品スーパーを核とした近隣型複合施設」を実地調査し、その出 店傾向やテナント構成を探った。実査対象施設は、2001 年以降に東京圏に誕生した 106 施設。 （注）本稿の店舗データは主な食品スーパー・総合スーパー（54 社）の HP と東洋経済新報社の『大型小売店データ 2012 版』から抽出した。調査期間は 2012 年 5 月～7 月。現地調査、食品スーパー各社と商業コンサルタントへのヒアリ ング、公開情報を踏まえて 2012 年 7 月 15 日時点の情報を基に集計した。 3 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 食品スーパー業界の現状 1 1-1 食品スーパー業界の現状（全国） 飲食料品小売市場は裾野が広く、中小企業が多い 全国ベースの飲食料品小売業の企業規模別販売額のシェアをみると（図 2）、中小企業が圧倒 的に多く、法人販売額でも 4 割を占めている。再編・効率化の余地が残されている業界であり、今 後、大企業や中堅企業などによって徐々に中小企業の淘汰・再編が進む可能性が高い。 食品スーパー大手 18 社の市場占有率は約 43% 飲食料品小売業のメインプレーヤーである食品スーパーでは、年商 1,000 億円以上の大手企業 18 社の占有率は約 43％であり（図 3）、寡占度は家電業界など他の小売業界より低い。年商 10 億 円以上 1,000 億円未満の企業が約 1,000 社もあり、有力企業にとっては提携・買収によるシェア拡 大の余地が大きく、再編・効率化が進みつつある。 図 2 飲食料品小売業の 企業規模（売上高）別シェア 総額 33.4 兆円（法人組織） 1,000億円以上 （30社） 9.4兆円 28.1% 100億円以上 1,000億円未満 （359社） 10.5兆円 31.6% 1 0億円未満 （71,030社） 7 .9兆円 2 3 .8% 図 3 食品スーパー（各種食料品小売業）の 企業規模（売上高）別シェア 総額 16.9 兆円（法人組織） 食品スーパーに 限定すると 1 0億円以上 100億円未満 1,000億円以上 （18社） 7.2兆円 42.8% （2,043社） 5.5兆円 1 6 .6% 1 0億円以上 1 00億円未満 （ 741社） 2 .3兆円 1 3 .7% 1 0億円未満 （ 4 ,905社） 0 .8兆円 4 .9% 1 00億円以上 1 ,000億円未満 （ 221社） 6 .5兆円 3 8 .6% 出所：経済産業省『平成 19 年商業統計』より NREAM 作成 食品スーパー業界は、地域ごとに再編・集約化が進む 上記のように食品スーパー業界は大手の寡占度が低いため、今後、消費者の多様なニーズに 応えられる企業を中心に再編が進むだろう。しかし、食品スーパーの販売額の 5 割以上を占める 生鮮・日配食品は地域性が強く、地域の消費者のニーズにあった品揃えと店舗づくりが求められる。 このため、まずは地域ごとに再編・集約化が進むものと考えられる。 そこで、東京圏に絞り込み、同エリアで店舗展開する主要食品スーパーならびに競合する大手 総合スーパー各社の出店動向や既存競合店の実態を調査する。 4 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 東京圏の主要食品スーパー19 社の出店状況 1-2 単独店と複合店はほぼ同じ割合 まず、東京圏※1 の主要食品スーパー19 社※2 の出店状況を調査した。総店舗数は 1,187 店※3。 これを単独店と複合店に分類すると、単独店 601（51%）、 図 4 単独店・複合店の割合 複合店 586（49%）と、ほぼ同じ割合であった（図 4）。 ※1 国道 16 号線・129 号線の通る市町村とその内側のエリア ※2 食品売上の比率が 70%以上で、総売上高 500 億円以上かつ東 京圏に 10 店舗以上出店している企業 ※3 各社 HP 掲載の店舗のうち、当該商業施設全体店舗面積の概ね 複合 単独 586 49% 601 51% 9 割程度を自社で使用している場合を単独店とし、他のテナントが 1 割超入居している場合を複合店とした。 出所：NREAM 【単独店】2001 年以降の大型店の標準的な面積は 568 坪 食品スーパー単独店舗 601 店のうち、店舗面積 1,000 ㎡（300 坪）未満の小型店が 242 店、1,000 ㎡以上の大型店が 359 店であった。 取扱商品群のフルラインナップが可能とされる大型店 359 店の平均店舗面積は 1,762 ㎡（533 坪）、開店年別では 1990 年以前が全体の 38%を占めており、1980 年以前の旧耐震年代の店舗も 全体の約 26％あった（図 5）。 図 6 は、大型店 359 店のうち、駅前の店舗を除く※4「近隣型」278 店について、開店年代別に店 舗面積の中央値を示したものである。1991 年以降、店舗面積は大型化しており、2001 年以降に開 店した大型店では 1,879 ㎡（568 坪）が標準的な店舗面積となっている。 ※4 駅出口から徒歩 3 分（240m）以内を駅前とした 駅前店舗を除外した理由は特殊性が高いため 図 5 開店年別店舗割合 （1,000 ㎡以上の大型店） 図 6 単独店（駅前を除く）の年代別店舗面積（中央値） 店舗面積（中央値） 店舗面積（㎡） 2,000 1,841 1,800 1,600 2001年～ 27% ～1980年 26% 1991年～ 2000年 35% 1,879 103 1,463 1,400 1,355 店舗数 120 100 85 80 1,200 1,000 1981年～ 1990年 12% 店舗数（ 右軸） 60 60 800 40 600 30 400 20 200 0 0 ～1980年 1981年～1990年 1991年～2000年 2001年～ 出所：NREAM 5 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 【複合店】 総店舗面積 2,000 ㎡～10,000 ㎡の「近隣型複合施設」は 190 施設 食品スーパーの大型店の標準的な店舗面積が 1,879 ㎡であることから、こうした店舗を核とする 複合施設の総店舗面積は少なくとも 2,000 ㎡以上が必要であろう。実際に東京圏の食品スーパー を含む複合店舗 586 店のうち、2,000 ㎡以上 10,000 ㎡未満が 340 施設ともっとも多く、全体の 58% を占めていた（2,000 ㎡未満は 32%、10,000 ㎡以上が 10%）。 店舗面積 2,000 ㎡～10,000 ㎡の 340 施設のうち、駅前立地を除く「近隣型」は 190 施設あり、平 均総店舗面積は 4,318 ㎡（1,306 坪）であった。「近隣型」190 施設を開店年代別にみると、1991 年 以降の開店が 78％と大半を占めている。食品スーパーを核とする「近隣型複合施設」は比較的新 しい形態であり、近年増加傾向にあることがわかる（図 7）。 図 7 食品スーパーを核とする近隣型複合施設の年代別店舗数と総店舗面積 総店舗面積（㎡） 総店舗面積（㎡） 店舗数 400,000 店舗数 373,517 350,000 120 285,097 300,000 100 250,000 80 200,000 69 50,000 74,809 17 80 60 150,000 100,000 140 40 86,916 24 20 0 0 ～1980年 1981年～1990年 1991年～2000年 2001年～ 出所：NREAM 1-3 競合する大手総合スーパー7 社の実態 店舗の老朽化が顕著、2001 年以降は大型ショッピングセンター形式にシフト 次に、食品スーパーと競合する大手総合スーパー7 社について、東京圏の既存競合店（複合店 含む）349 店の実態を調査した。1980 年以前の旧耐震年代の店舗がもっとも多く、38%を占めてい る（次ページの図 8）。大手総合スーパーは、食品スーパー以上に店舗の老朽化が進んでいる実 態が明らかになった。 349 店舗の平均店舗面積（複合店舗含む）は 13,955 ㎡、立地別では駅前（駅 240m 以内）の好 立地な物件が 58%と過半を占めている。立地別平均店舗面積は、駅前が 12,846 ㎡、駅徒歩 10 分 以内が 14,899 ㎡、それ以上が 15,483 ㎡であり、郊外ほど大型化している。 店舗面積を開店年代別にみると（駅前店舗を除く）、年々大型化しており、特に 2001 年以降に 開店した店舗は大型化が際立っている（図 9）。これは旧来の単独店舗から、多くの専門店を取り 込んだショッピングセンター形式の複合施設にシフトしたためとみられる。 6 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 図 8 総合スーパーの 開店年代別店舗割合 図 9 総合スーパー（駅前を除く）の 年代別店舗面積（中央値） 店舗面積（中央値） 店舗面積（㎡） 25,000 2001年～ 18% 店舗数（ 右軸） 57 22,521 店舗数 60 50 20,000 ～1980年 38% 1991年～ 2000年 25% 44 41 40 15,000 28 9,673 10,000 11,011 30 20 6,151 1981年～ 1990年 19% 5,000 10 0 0 ～1980年 1981年～1990年 1991年～2000年 2001年～ 出所：NREAM 業態転換を模索するが、旧型店舗もまだ多く残る 総合スーパーは衣料品などを中心に苦戦が続いている。各分野の大型専門店に販売シェアを 奪われ、健闘していた食料品やドラッグ等の部門も食品スーパーやドラッグストアに押されており （図 10）、業態としての存続も危ぶまれている。 しかしながら、店舗が老朽化しても、赤字でなければ現状維持のまま営業を続けるケースが多く、 オーバーストアと言われる一因となっている。 こうした課題に対する各社の対応は資本力や業績によってまちまちである。ショッピングセンター などの新業態への転換を図って成功した店舗がある一方で、新規投資やリストラ費用が捻出でき ず、更新や建替えの見通しがつかない旧型店舗も少なくない。 建物が老朽化しても、地域のニーズをきめ細かく吸い上げる巧みな運営によって好成績を挙げ ている店舗も一部あるが、概して言えば、旧型店舗の競争力低下は否めない。 図 10 主な業態の販売額の推移 （ 兆円） 18 食料品スーパー 16 14 12 百貨店 10 総合スーパー 8 コンビニ 6 4 2 1 991 ドラッグストア 1994 1997 1999 2 002 2 004 2007 出所：経済産業省『平成 19 年商業統計』より NREAM 作成 7 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 【参考資料：全国のショッピングセンターの出店状況 】 全国のショッピングセンターの出店状況をみると、2008 年まで続いた郊外型大規模店舗の出 店ラッシュは「改正まちづくり 3 法」で抑制され※5、2009 年以降は周辺地域における大型店の出 店が増加した。核テナントは総合スーパーと食品スーパーが二分している。 ※5 1 万㎡超の大規模商業施設の新規出店に係わる規制が強化された ショッピングセンターの供給数と出店エリア（全国） 総計（右軸） 80 中心地域 周辺地域 郊外地域 120 100 60 80 40 60 40 20 20 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ショッピングセンターの規模推移（全国） （㎡） 30,000 1SC当り平均店舗面積 1SC当りテナント数（右軸） 90 80 70 25,000 60 50 20,000 40 30 15,000 20 10 10,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ショッピングセンターの核テナント（全国） ディスカウント ストア 38 1 . 9% 専門店 56 2 . 9% 生協 36 1 . 8% 百貨店 83 4 . 3% 食品スーパー 765 3 9 .2% ホームセンター 18 衣料品中心 0 . 9% スーパー 6 0 . 3% 総合スーパー 942 4 8 .3% 出所：一般社団法人日本ショッピングセンター協会より NREAM 作成 8 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 東京圏の店舗空白エリアと出店可能性 2 2-1 新規出店数 2001 年以降の出店数は 452 店、年間 41 店ペース 東京圏における主な食品スーパー47 社の新規出店は、2001 年以降 452 店（年平均 41.1 店ペ ース）であり、大手総合スーパー７社の 60 店（年平均 5.5 店）を大きく上回っている。また、食品スー パーの新規出店 452 店のなかで、駅前を除く「近隣型」は 275 店（年平均 25 店）、約 61％、さらに 「近隣型複合施設」は 99 店（年平均 9.0 店）、約 22%だった。 図 11 食品スーパー（単独・複合）と総合スーパーの新規出店数 店舗数 60 食品スーパー 総合スーパー 50 40 30 20 10 0 2 0 01 2 0 02 2 0 03 2 0 04 2 0 05 2 0 06 2 0 07 2 0 08 2 0 09 2 0 10 2 0 11 出所： NREAM 2-2 人口集積地の店舗空白エリア 次に、食品スーパーの新規出店候補エリアと考えられる東京圏の人口集積地において、店舗空 白エリアがどのくらいあるかを調べた。まず、東京圏に出店している主な食品スーパー47 社および 総合スーパー7 社の既存競合店（300 坪以上）を地図上にプロットし、人口集積エリアにおける「店 舗空白エリア」を抽出した。以下はその結果である。 有望な 1 次商圏 1,232 エリアのうち、「店舗空白エリア」は 694 カ所（56％） 食品スーパーの一次商圏とされる半径 500m 圏に、3,000 世帯以上居住している人口集積エリア ※6 は 1,232 カ所抽出された。同エリアで上記の既存競合店の有無を調べたところ、店舗空白エリ アは 694 カ所あり、約 56%を占めた（図 12）。 有望な 2 次商圏 1,132 エリアのうち、「店舗空白エリア」は 108 カ所（9.5％） 食品スーパーの二次商圏とされる半径 1.0km 圏に、12,000 世帯以上居住する人口集積エリア ※6 は 1,132 カ所抽出された。同エリアで上記の既存競合店の有無を調べたところ、店舗空白エリ アは 108 カ所、9.5%にとどまった。 ※6 食品スーパー各社のヒアリングによると、出店を検討する際に最重視するのが一次商圏であり、概ね 3,000 世帯以上が目 安。次いで重視する二次商圏では概ね 12,000 世帯以上を目安としている 9 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 図 12 半径 500m・3,000 世帯以上の商圏で店舗がないエリアは 694 か所 （赤○が当該エリア、□は既存競合店、青線は国道 16 号線と 129 号線） (C)2008ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号) 出所：主要食品ｽｰﾊﾟｰ・GMS（54 社）の HP、東洋経済新報社「大型小売店データ 2012 年版」、2005 年度国勢調査を基に NREAM 作成 2-3 新規出店候補エリア 「一次商圏に既存競合店なし、二次商圏に既存競合店あり」が 591 エリア 食品スーパー各社の新規出店のメインターゲットは「一次商圏に既存競合店がなく、かつ有望な 二次商圏（半径 1.0km 商圏・12,000 世帯以上、以下同条件）を持つエリア」である。 しかし、前述の「店舗空白エリア」の調査からもわかるように、有望な二次商圏で既存競合店がな いエリアは 108 カ所、9.5%と少ない。したがって、現実には「一次商圏に既存競合店がなく、二次 商圏には既存競合店があるエリア」も有力な出店候補エリアに挙げられる（スーパー各社へのヒアリ ングによる）。上記のエリアは 591 カ所あり、有望二次商圏の約 52%を占めている。 同エリアの既存競合店は平均 2.1 店、平均店舗年齢は 23 年と古く、新規店に有利と言える。ま た、図 13 にもあるように、エリア同士が隣接・連続している地域も多い。周辺に活力ある商店街があ るなどのケースを除けば、こうした地域は新規出店に格好のターゲットとなりうる。 なお、出店ラッシュによる市場の飽和を懸念する向きもあるが、仮に毎年 41 店ペースの出店（9 ページ．2001 年～2011 年の平均出店数）が続いたとしても、上記 591 エリアと二次商圏空白 108 エリアをカバーするには 17 年を要すると試算され、短期間に市場が飽和状態になるとは考えにく い。 「既存競合店が老朽化、小型」も、新規店に有利な出店候補エリア この他にも、有望な二次商圏で（一部重複あり）、既存競合店の開店年が 1980 年以前（旧耐震年 代）のみのエリアが 140 カ所、1990 年以前も含めると 233 カ所あった。店舗規模では、最近の大型 店の標準値 1,879 ㎡（568 坪）を大きく下回る 1,500 ㎡（450 坪）以下の店舗しかないエリアが 80 カ 10 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 所あった。さらに有力な大手食品スーパー19 社と大手総合スーパー7 社が出店していない空白エ リアも 91 カ所存在する。実際の出店分析ではさらに詳細な商圏分析や吸引人口等の検討も行うが、 マクロでみた場合、東京圏における食品スーパーの新規出店余地はかなり大きいと推定される。 図 13 有力食品スーパーの新規出店候補エリア〔町田～長津田周辺の事例〕 （小円は半径 500m、大円は 1km、青部分は既存競合店なし、赤部分は既存競合店を含む） (C)2008ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号) 出所：主要食品ｽｰﾊﾟｰ・GMS54 社の HP、東洋経済新報社「大型小売店データ 2012 年版」、2005 年度国勢調査を基に NREAM 作成 2-4 食品スーパーに対する高齢者ニーズ 東京圏における食品スーパーの新規出店候補エリアはかなり多いことがわかったが、肝心の消 費者の需要はどうだろうか。今後、増加する高齢者のニーズに着目し、各種統計からその需要動 向を考察する。 埼玉、千葉、神奈川の昼間人口比率が回復、１都 3 県で高齢者単身世帯比率も上昇 東京都以外の 3 県では高齢化と退職者の増加により、食品スーパーの主要なユーザーとなる昼 間人口が回復している（図 14）。また、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県のいずれも高齢者単身 世帯比率が高まっていることから（図 15）、一層の日常生活圏の充実が求められる。 図 14 1 都 3 県昼間人口比率 総人口比 （%） 1 4 0.0 1 9 95 2 0 00 図 15 2 0 05 都県内人口 （%） 高齢者単身世帯割合 2 0 00 2 0 05 2 0 10 全国平均 1 2 .0 1 2 0.0 1 0 .0 1 0 0.0 8.0 8 0 .0 6 0 .0 6.0 4 0 .0 4.0 2 0 .0 2.0 0.0 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 0.0 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 出所：総務省統計局「社会生活統計指標 2012」より NREAM 作成 11 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 高齢者の食品購入先は「スーパー」46%、購入割合も 10 年間で上昇 高齢者の主な食品購入先は「スーパー」が 46.3%と圧倒的に多く、多頻度少額購買型のコンビ ニエンスストアは日常生活の主要な買物先とはなっていない。また、購入割合の変化をみても、10 年間で「スーパー」が上昇し、2 番手の「一般小売店」は大幅に低下している（図 16）。 高齢者の地域に対する不満は「日常の買い物」がトップ 内閣府世論調査（図 17）によれば、高齢者は「地域の不便な点」として「日常の買い物」をトップ に挙げており、その割合は年々高まっている。それ以外の不満として「通院」「交通機関」なども挙 がっていることから、日常活動が近隣で完結していない実態が推測される。 図 16 高齢者世帯における「食品」の購入先 通信販売（インターネット） 集会施設、役所、商店など公共的建物が 高齢者に使いにくい 0 . 2% コンビニエ ンスストア 1 999 1 . 4% 通信販売（その他） 図 17 高齢者の住宅と生活環境に関する 意識調査－地域の不便な点 交通事故にあいそうで心配 2 009 1 . 4% ディスカウントストア・量販専門店 2 0 00 2 0 05 2 0 10 3.3 4.6 図書館や集会施設などの公共施設が不 足 6.2 近隣道路が整備されていない 6.3 百貨店 5 . 2% 散歩に適した公園や道路がない 6.5 その他 5 . 3% 交通機関が高齢者には使いにく い または整備されていない 生協･購買 6 . 3% 2 . 6% 一般小売店 1 4 .8% 4 6 .3% 10% 20% 1 2 .5 日常の買い物に不便 スーパー 0% 1 1 .7 医院や病院への通院に不便 30% 40% 1 7 .1 0.0 1 0 .0 2 0 .0 50% 出所：総務省統計局「全国消費実態調査 1999・2009」より NREAM 作成 出所：内閣府「高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査 2000・2005・ 2010」 より NREAM 作成 好調な店舗は高齢者のニーズを取り込んでいる 2006 年にはバリアフリー法が施行されるなど、高齢化社会に向けた環境が整備されつつあり、 新しい食品スーパー大型店のほとんどが、高齢者に優しい施設となっている。段差の解消、緩や かなスロープ、幅広の通路、ゆったりした休憩スペースやトイレなどハード面での充実である。加え て、有力食品スーパーでは、シニア向けの商品ラインナップの充実やイベントの開催など、ソフト面 の対応にも力を入れている。実際に、生活を楽しみたい元気な高齢者のニーズを積極的に取り込 んだ新規店舗は、コンビニエンスストア、ディスカウントストアなどとは一線を画して、好成績を上げ ている（食品スーパー各社へのヒアリングによる）。 以上のように、高齢者は日常生活圏の充実を求めている。上記のような新しい近隣型複合施設 や徒歩圏の大型食品スーパーは、増加する高齢者世帯や単身高齢者のニーズに応えるものであ り、今後、デベロッパーや食品スーパー各社の取り組みが期待される。 12 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 3 近隣型複合施設 106 の最新動向（実査） 3-1 核店舗とテナント構成 食品スーパー複合店のなかで、近年、増加している「近隣型複合施設」を実地調査し、出店エリ アやテナント構成等について精査・分析した。こうした施設はフルラインナップの食品スーパーに加 えて、日常に必要な商品やサービスを徒歩圏内で提供できることから、高齢化社会にフィットした 形態であり、投資対象としてもみても有望と考えられる。 実地調査対象は、東京圏で 2001 年以降に開業した 106 施設である（図 18）。 図 18 食品スーパーを核とした近隣型複合施設（2001 年以降竣工、2,000～10,000 ㎡） 青線は国道 16 号線と 129 号線 赤円内の数字は 106 施設の番号（P16 付属資料を参照） (C)2008ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号) 出所： NREAM 核となる食品スーパーは「サミット」「ヤオコー」「三和」の順 106 施設の平均店舗面積は 4,396 ㎡（1,330 坪）であり、平均的な店舗形態は、都心周辺が「多 層店舗・クローズ型・施設内駐車タイプ」、郊外が「平屋・オープンモール型・路面駐車タイプ」であ る。核となる食品スーパーは、「サミット」が 13 店舗と最も多く、次いで「ヤオコー」の 12 店舗、「三 和」の 10 店舗であった。 サブテナントは「ドラッグストア」、「百円ショップ」、「実用衣料」 サブテナントとしては、ドラッグストアが 71%と最も多い。次いで百円ショップ 44%、実用衣料（ベ ーシックでカジュアルな衣料）42%であり、この 3 業種が主流であった（重複あり）。 ドラッグストアは「マツモトキヨシ」、「スギ薬局」、「HAC」の順。百円ショップでは「ダイソー」が突出 して多く、衣料品では「パシオス」、「しまむら」の順となっている。その他の業種では書籍・CD、家 電、ホームセンター、靴、メガネなどに加え、クリニックや塾なども見られた。 13 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 3-2 出店エリア動向 74%が「1km 圏世帯数 1.2 万、既存競合店 2、既存競合店年齢 20 年」の商圏に出店 近隣型複合施設 106 施設の出店エリアを分析したところ、74％に相当する 78 施設は、半径 1km 圏に既存競合店（店舗面積 1,000 ㎡以上の食品スーパーあるいは総合スーパー）があった。 106 施設の半径 1 キロ圏内の平均世帯数は 1.1 万世帯、平均人口は 2.7 万人だが、既存競合店 がある 78 施設の商圏の平均世帯数は 1.2 万世帯、既存競合店のない 28 施設の商圏の平均世帯 数は 0.9 万世帯だった。 既存競合店があるエリアに出店した 78 施設は、平均 2.04 店の既存競合店があった。既存競合 店の店舗面積は平均 4,230 ㎡であり、新規出店施設よりやや小さく、店舗年齢も平均 20 年と長い。 以上から、こうした施設が出店する平均的商圏像は『半径 1km 圏内世帯数 1.2 万世帯、既存競 合店 2 店舗、既存競合店年齢 20 年』とまとめられる。なお、これは 10 ページの「2-3 新規出店候補 エリア」で挙げた条件ともほぼ合致しており、調査・分析結果が実査によって裏付けられた。 図 19 食品スーパーを核とした近隣型複合施設の 1km 商圏と既存競合店 （武蔵野～所沢周辺の事例） 青円は 1km 圏に既存競合店なし、赤円は既存競合店あり (C)2008ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号) 出所： NREAM 14 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 おわりに 郊外の大規模ショッピングセンターから、徒歩圏の食品スーパーへ 大型小売店の規制緩和を受け、2008 年頃までは郊外に大規模なショッピングセンターが次々と オープンした。しかし、高齢化や人口減少に伴い、「日常生活を支える食品スーパーや近隣型複 合施設が徒歩圏にほしい」というニーズが高まっている。駅前や人口の集積した住宅地の立地優 ．．．． 位性が高まり、郊外の店舗は選別されて、アウトレットモールなどの一部の非日常型の店舗が中心 になるだろう。 量的には過剰気味だが、消費者のニーズを満たす店舗は少ない 小売店はオーバーストアと言われて久しい。しかし、今回の調査で、老朽化した小型店や、業態 転換が進まず消費者ニーズを満たしていない総合スーパーなどが多数残っている実態が明らかに なった。また、東京圏の住宅地も住民の高齢化が進んでいることから、「日常生活圏の充実」を後 押しするフルラインナップの食品スーパー（単独・複合）に対する潜在需要はますます膨らむものと 推定される。 業態転換や淘汰・再編を迫られる総合スーパーや食品スーパー業界 飲食料品のマーケットは引き続き堅調に推移すると考えられるが、プレーヤーと店舗の再編・淘 汰が進む可能性が高い。総合スーパーは老朽店舗が多く、衣料品を中心に売上減少もあって、業 態の見直しを迫られている。また、食品スーパー業界は大手の寡占度が比較的低く、有力企業に よる提携・買収の余地も多く残されていることから、再編・効率化が進むものと思われる。 都心部は小型店、周辺住宅地では食品スーパーを核とした複合店 都心部での食品スーパーの新規出店は用地取得が難しく、再開発や大型マンション開発に伴う 出店以外は、テナントとして小型店を出店するケースが増えると思われる。 一方、周辺住宅地では、徒歩圏で品揃えが充実した大型食品スーパー（単独・複合とも）に対す るニーズが強い。今後は 1 万㎡超の大規模商業施設の開発が難しいため、食品スーパーを核とし た近隣型複合施設の開発に期待がかかる。 有力食品スーパーの出店意欲は強く、新規店舗の需要は底堅い 東京圏における基本的な出店候補エリア※7 は 694 カ所あり、フルラインナップが可能な規模の 新型施設が供給されれば、有力食品スーパーの出店需要が見込まれる。また、有望な二次商圏 であれば、既存競合店の有無にこだわらず、出店を検討する企業が多い。 なお、直近 11 年間の食品スーパーの出店ペースは年間 41 店であり、短期間に市場が飽和状 態になるとは考えにくい。したがって、投資対象としても堅調なテナント需要と長期契約による安定 収益が見込めるものと思われる。 ※7 一次商圏（半径 500m）に 3000 世帯以上居住しており、既存競合店がないエリア 15 Japan Real Estate Investment Review – Autumn 2012 付属資料 食品スーパーを核とした主な近隣型複合施設 （2001 年～2012 年 6 月竣工、店舗面積 5,000 ㎡以上） NO. 施設名 所在地 開店年月 店舗面積 （㎡） 駐車場収 容台数 核店舗 4 マミーマート岩槻店 さいたま市岩槻区 200312 5,248 138 マミーマート 5 フェスタスクエア さいたま市岩槻区 200808 5,904 300 ヤオコー 6 ザ・マーケットプレイス川越的場 川越市 201203 7,251 239 ヤオコー 12 ヤオコーマーケットシティ所沢 所沢市 200206 8,541 160 ヤオコー 13 マミーマート所沢山口店 所沢市 200412 6,636 175 マミーマート 17 ベスタ狭山Ａ 狭山市 200710 5,906 210 ベルク 23 ピアシティ南越谷 越谷市 200410 6,400 709 カスミ 25 イオンタウン蕨 蕨市 200312 5,723 200 マックスバリュ 27 入間野田モール 入間市 200409 5,474 155 ベルク 30 ＵＮＩＣＵＳ吉川 吉川市 201109 8,500 243 ライフコーポレーション 31 ＵＮＩＣＵＳ伊奈 北足立郡伊奈町 200604 8,999 239 ヤオコー 32 ＵＮＩＣＵＳ三芳 入間郡三芳町 200603 8,951 386 ヤオコー 33 マミーマート仁戸名店 千葉市中央区 200512 7,412 217 マミーマート 36 東武ストア新船橋店 船橋市 200801 5,000 143 東武ストア 38 ＵＮＩＣＵＳ野田 野田市 200408 6,029 225 ヤオコー 39 イオンタウン東習志野 習志野市 200411 6,970 385 マックスバリュ 48 サミットストア成城店 世田谷区 201110 5,411 297 サミット 57 コピオ楢原 八王子市 200709 9,166 270 スーパーアルプス 60 ヤオコー八王子並木町店 八王子市 201011 6,176 178 ヤオコー 62 若葉ケヤキモール 立川市 200603 5,274 373 マルエツ 69 アメリア町田根岸ショッピングセンター 町田市 201104 7,583 272 三和 71 サミットストア小平上水本町店 小平市 200612 6,026 281 サミット 72 東村山プラザ 東村山市 200707 5,300 265 ヨークマート 73 フレスポ国立南 国立市 201111 8,000 264 スーパーバリュー 74 東久留米ショッピングセンター・クルネ 東久留米市 200911 8,041 241 サミット 75 多摩東寺方ショッピングセンター 多摩市 200502 6,851 183 サミット 78 スーパー三和アメリア稲城ランド通り店 稲城市 200710 6,712 354 三和 79 コピオ羽村 羽村市 201002 5,391 155 スーパーアルプス 83 ケーズデンキ横浜鶴見店 横浜市鶴見区 201005 6,820 298 三和 84 サミットストア横浜岡野店 横浜市西区 201111 5,920 310 サミット 91 サニーアイル 横浜市泉区 200410 8,655 345 相鉄ローゼン 96 エイビイ佐原店 横須賀市 200306 5,158 126 エイヴイ 99 ヨークマート北金目店 平塚市 200911 5,420 155 ヨークマート 104 三和フードワン海老名店 海老名市 200712 7,745 238 三和 105 フレスポ綾瀬 綾瀬市 201003 5,410 199 エイヴイ ※ データは各社 HP、東洋経済新報社のデータと実査を基に 2012 年 7 月 15 日時点で集計した 表中の No.は 13 ページの 106 施設の番号（図 18 の地図参照） ＜内容に関するお問い合わせ先> 野村不動産投資顧問株式会社 営業本部 投資調査担当 林 俊樹，笠原 謙二 東京都新宿区西新宿 8 丁目 5 番 1 号 野村不動産西新宿共同ビル TEL 03-3365-8590 ※ 本稿は情報提供を唯一の目的とします。いかなる契約の締結や解約を勧誘するものではありません。 ※ 本稿記載のデータは信頼できると思われる各種の情報源に依拠しておりますが、その内容の正確性、完全性、合理性およ び妥当性について保証するものではありません。したがって、本稿に基づいてお客様が被った損害・不利益に対し、当社 およびその関係者は一切の責任を負いません。 ※ 本稿の無断複製・無断転載を禁じます。 16