住宅ローンで考えること ～ を知ろう～

２/１３ 家づくりセミナー
住宅ローンで考えること
～
を知ろう～
平成28年２月１日現在
住宅ローン選びのポイント
１ ライフプランから住宅ローンを考える
子供の進学や定年退職など、ライフイベントとともに家計も変化します。
住宅ローンは返済が長期にわたるものなので、ライフプランをイメージしながら住宅ローンを選びましょう。
２ 「返せる額」で資金計画をたてる
「金融機関が融資できる額」と「家計から無理なく返せる額」は、同じではありません。
家計をチェックして「返済終了まで無理なく返せる額」を計算し、それを基に資金計画をたてましょう。
３ 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る
住宅ローンは大きく分けて３つの金利タイプがあります。
それぞれの特徴とリスクを理解したうえで、住宅ローンを選びましょう。
2
１
１ ライフサイクルから住宅ローンを考える
ライフイベントと支出の関係（イメージ）
41
44
47
50
53 54
57 58
60 61
65
妻
28歳 29 32 33
36
39
42
45
48
51 52
55 56
58 59
63
13
16
19
23
27
13
16
長女
0
27
長男結婚
長女結婚
２
23
長男大学卒業
長男高校入学
長女大学入学
ライフイベントに応じた家計の推移の例（イメージ）
19
長男大学入学
7
長男中学校入学
長女高校入学
4
長男小学校入学
長女幼稚園入園
長男誕生
結婚
ライフイベント
長女誕生
0
7
長男幼稚園入園
長女小学校入学
長男
4
定年退職
38
長女大学卒業
30歳 31 34 35
長女中学校入学
夫
１ ライフサイクルから住宅ローンを考える
ライフプランに合った住宅ローンの選び方
「金利タイプ」を選ぶ際には、金利
動向（上昇局面・下降局面）だけで
なく、自分のライフプランにあった
金利タイプを選びましょう。収入が
減ったり、教育費がかさんだりなど
家計収支の変化があるかどうかや
金利上昇によるローン返済額の増
加に対応できるかどうかにより、住
宅ローンの「金利タイプ」の選び方
は異なります。
ライフプランによる金利タイプ選び
の代表的なケースは次のとおりで
す。
4
３
２
「返せる額」で資金計画をたてる
毎月の返済可能額の確認方法
家計をチェックし、毎月の返済に充てることができる金額を確認しましょう
収入
（
事例）
住居費
毎月返済可能額
＋
＋
貯蓄のうちの住宅取
得資金
住宅維持費（管理費、修繕積立金、
住まいの税金等）
支出
（ご注意）
・他の支出項目について、「切り詰めれば何とかなる」と
いう考え方では対応できない場合があります。
・配偶者が将来に渡り勤務可能なのかに留意しましょう。
・配偶者がパートや派遣社員であれば、収入が一定でない
可能性がある点に留意しましょう。
・子供の教育資金や夫婦の老後資金のための貯蓄も確保
しましょう。
４
5
２
「返せる額」で資金計画をたてる
資金計画シミュレーションソフトを活用
・【フラット３５】サイトでは、将来を見据えた資金計画のシミュレーションができます。
・住宅取得に向けた資金計画を始め、毎月の家計収支や将来のライフイベントを踏まえたキャッシュフローなどを
試算できるシミュレーションです。
シミュレーション結果のイメージ
①【フラット３５】サイトにアクセス
②「ローンシミュレーション」をクリック
③「資金計画シミュレーション」をクリック
●家計に関する試算結果のほか、繰上返済を予定している方は繰上返済の効果もご
確認いただけます。
５
３
住宅ローンの金利タイプとリスクを知る
住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンには代表的な３つの金利タイプがあります。
それぞれの特徴を知り、ご自分のライフプランに合わせて選びましょう。
６
３
住宅ローンのリスク
住宅ローンの金利タイプとリスクを知る
住宅ローンには次のようなリスクがあります。
安心なライフプランを実現するために、リスクに備え、住宅ローンを選ぶことが必要です。
生命のリスク
火災のリスク
金利変動のリスク
７
３
住宅ローンの金利タイプとリスクを知る
民間金融機関の住宅ローン金利の推移（変動金利等）
過去、金利の上昇局面では４年間で年3.6％上昇したこともありました。
（注）・主要都市銀行のホームページ等により集計した金利（中央値）を掲載しています。なお、「変動金利」は昭和59年以降、「固定金利期間選択型（3年）の金利」は平成７年以降、
「固定金利期間選択型（10年）の金利」は平成9年以降のデータを掲載しています。
（注）・主要都市銀行のホームページ等により集計した金利（中央値）を掲載しています。なお、「変動金利」は昭和59年以降、「固定金利期間選択型（3年）の金利」は平成７年以降、
「固定金利期間選択型（10年）の金利」は平成9年以降のデータを掲載しています。
・このグラフは、住宅金融支援機構が各種資料を基に独自にまとめたものであり、将来の金利予測ではありません。
８
３ 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る
返済期間中の借入残高の推移
10年間経過時に潜むリスクは意外と知られていません。
ポイント
＜シミュレーション条件＞
借入額3,000万円、元利均等返済、ボーナス返済なし、
返済期間35年 固定金利期間選択型（10年）利用
借入金利 当初10年間年1.5％ 11年目以降35年目まで年2.0％と仮定
（繰上返済を行わない場合）
①
10年後の借入残高
・左記のシミュレーションでは、10年経過時点で
は、約77％の残高が残ります。
（単位：万円）
返済期間中の借入残高の推移
ポイント
2,297
10年経過時点での借入残高は
10年経過時点での借入残高は
まだ77％も残っている！
まだ約77％も残っている！
②
10年後の金利
・万が一、金利が大幅に上昇した場合には、
返済額も大幅にＵＰする可能性があります。
・逆に、金利が下がっていれば返済額が下
がる可能性があります。
ポイント
③
（年）
※住宅ローン商品の内容や利用条件によっては、これと異なりますのでご注意ください。
※数値は概算です。グラフは、概算を基にしたイメージ図です。
９
10年後の
家計収支の状況
・10年後はお子さまの教育費で支出が増える
のか、お子さまが巣立って支出は減るのか、
具体的に考えましょう。
３
住宅ローンの金利タイプとリスクを知る
金利変動のリスクとは？
固定金利期間選択型の住宅ローンは、固定金利期間終了後の金利環境によっては、返済額
が大きく変化します。また、固定金利期間終了後の商品条件（金利タイプ、金利引下げ幅
等）は、ご利用の金融機関によって異なりますので、よく確認しましょう。
例：固定金利期間選択型(10年)を利用した場合
店頭表示金利が
年1.0％上がると・・・
11年目以降 年3.0％
毎月返済額：108,914円
総返済額：4,370万円
店頭表示金利が
年0.5％上がると・・・
11年目以降 年2.5％
毎月返済額：103,035円
総返済額：4,194万円
当初10年間 年1.5％
毎月返済額：91,855円
店頭表示金利が
そのままだと・・・
11年目以降 年2.0％
毎月返済額：97,348円
総返済額：4,023万円
店頭表示金利が
年0.5％下がると・・・
11年目以降 年1.5％
毎月返済額：91,855円
（注） 上記は仮定の金利であり、住宅金融支援機構が将来の金利を予測するものではありません。
試算結果の数値は概算です。
１０
総返済額：3,858万円
返済額に大きな差が！
〔前提条件〕
借入額3,000万円、元利均等返済、ボーナス返済なし、
借入期間35年 固定金利期間選択型（10年）利用
借入金利 当初10年間 年1.5％（※）
（※）店頭表示金利年3.5％で当初10年間は店頭表示金利から
年2.0％引き下げた金利を適用し、当初期間終了後は店頭表示
金利年3.5％から年1.5％引き下げた借入金利を適用すると仮定
（繰上返済を行わない場合）
３
住宅ローンの金利タイプとリスクを知る
金利が低い時こそ、長期固定金利
金利は、住宅ローンの返済額に大きく影響します。
「年0.5％」の金利差で、総返済額の差が数百万円も出てしまうことも！
総返済額
総返済額
総返済額
総返済額
4,174万円
4,505万円
4,850万円
5,208万円
5,579万円
※毎月の返済額
10.0万円
※毎月の返済額
10.8万円
※毎月の返済額
11.6万円
※毎月の返済額
12.4万円
※毎月の返済額
13.3万円
〔試算条件〕
・借入額3,000万円
・返済期間35年
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
・全期間固定金利型
差額
331万円
年
年
差額
345万円
年
差額
358万円
年
（注）上記試算の借入金利は仮定であり、住宅金融支援機構が将来の金利を予測するものではありません。試算結果の数値は概算です。
１１
総返済額
差額
371万円
年
フラット３５とは
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してご提供する全期間固定金利住宅ローンです。取扱金融機関へお申込みください。
① ずっと固定金利の安心
資金の受取時(下図参照）に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。
※返済中に市場金利が上昇し、その時点の【フラット３５】の借入金利が上昇した場合でも、資金受取時に確定した借入金利で返済を継続できます。
ただし、返済中に市場金利が低下し、その時点の【フラット３５】の借入金利が低下した場合でも、資金受取時に確定した借入金利で返済が続くことになります。
〈お取引の流れ〉
建築計画・
購入物件決定等
申込み
（申込書の提出）
借入れの決定・
契約手続
審査
資金の受取り
この時点の金利が返済終了まで続きます。
② 質の高い住宅取得を金利引下げで応援
【フラット３５】のご利用に際しては、住宅金融支援機構で定めた技術基準に基づく物件検査 を実施します。あわせて、新築住宅では、建築基準法に基づ
く検査済証の交付確認を行います。さらに、省エネルギー性・耐震性等、質の高い住宅を取得する場合に、金利を一定期間引下げる制度【フラット３５】Ｓ
により住まいづくりを応援します。
※ 物件検査手数料はお客さま負担となります。物件検査手数料は、検査機関または適合証明技術者により異なります。
※
③ 保証料0円、繰上返済手数料0円
一般的に住宅ローンの借入れに必要となる保証料はかかりません。保証人も必要ありません。また、返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数
料はかかりません。
※融資手数料､抵当権の設定費用（登録免許税､司法書士報酬等）、物件検査手数料､火災保険料等はお客さま負担となります。
※一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日となります。また、返済金額は、お客さま向けインターネットサービス「住・Mｙ Note」の場合は10万円以上、
金融機関窓口の場合は100万円以上となります。
④ ご返済中も安心サポート
お客さまに万一のことがあった場合に備えて、機構団体信用生命保険や３大疾病保障付機構団体信用生命保険をご用意しています。また、多様な返済方
法変更のメニューをそろえ、お客さまからの返済のお悩みに対して、事情に合った返済方法をご提案します。返済のお悩み等は、各金融機関へご相談くだ
さい。
※機構団体信用生命保険または３大疾病保障付機構団体信用生命保険の特約料は､お客さま負担となります。
１２
フラット３５の金利推移
【フラット３５】の金利推移（平成28年２月）
＜返済期間が２１年以上３５年以下、融資率が９割以下の場合＞
※試算結果の数値は概算です。
（注）最低金利とは取扱金融機関が提供す
る最も低い金利、最頻金利とは取扱金融機関
が提供する最も多い金利、最高金利とは取扱
金融機関が提供する最も高い金利です。
《借入れに当たっての注意事項》●【フラット３５】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してご提供する全期間固定金利住宅ローンです。お申込みは、取扱金融機関となります。詳細はフラット３５サイト（www.flat35.com）でご確認ください。●取扱
金融機関または住宅金融支援機構の審査の結果によっては、お客さまのご希望にそえない場合がありますので、あらかじめご了承ください。●借入額は100万円以上8,000万円以下（１万円単位）で、建設費または購入価格（非住宅部分を除く）以内となり
ます。また、年収等、審査の結果によってはご希望の借入額まで借入れできない場合があります。 ●融資率とは、建設費または購入価格に対して、【フラット３５】の借入額の占める割合をいいます。 ●融資手数料は、お客さま負担となります。融資手数料
は取扱金融機関により異なります。●借入金利は、資金受取時の金利が適用となります。 ●借入期間（20年以下・21年以上）、融資率（9割以下・9割超）に応じて、借入金利が異なります。融資金利は取扱金融機関により異なります。 ●融資金利は毎月
見直されます。●融資率が９割を超える場合は、返済の確実性等をより慎重に審査します。借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます。 ●最長35年の返済が可能です。ただし、お客さまの年齢により借入期間が短くなる場合があります。
●住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることについて、検査機関または適合証明技術者による物件検査を受ける必要があります。併せて、新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。物件検査手
数料はお客さま負担となります。物件検査手数料は、検査機関または適合証明技術者により異なります。●借入対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第１順位の抵当権を設定していただきます。なお、抵当権の設定費用
（登録免許税、司法書士報酬等）は、お客さま負担となります。●借入対象となる住宅に、火災保険（任意の火災保険または法律の規定による火災共済）に加入していただきます。火災保険料は、お客さま負担となります。●万一の場合に備え、機構団体
信用生命保険特約制度への加入をお勧めしています。特約料はお客さま負担となります。また、健康状態等により、加入できない場合があります。●【フラット３５】Ｓは、借換融資には利用できません。●取扱金融機関の融資金利、融資手数料、返済額の
試算等の詳細は、フラット３５サイト（www.flat35.com）でご確認ください。●説明書（パンフレット等）は、お申込みを希望する取扱金融機関で入手できます。 ● 借換のための【フラット３５（買取型）】をお申込みされる方は、融資率が９割を超える場合でも、
融資率が９割以下の金利が適用されます。
１３
とは？
Ｓ
平成28年１月30日から平成28年３月31日までのお申込受付分に適用（※1）
金利引下げ
プラン
金利引下げ期
間
金利引下げ幅
住宅の条件（※２）
金利プランごとの次の基準のうち、いずれか１つ以上に適合する必要があります。各基準
の詳細は、フラット３５サイトでご確認ください。
(1) 認定低炭素住宅
(2) 「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」に基づく「住宅事業建築主の
判断の基準」に適合する住宅（一戸建てに限る。）
(3) 一次エネルギー消費量等級５の住宅
(4) 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３の住宅
(5) 高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級３でも可）
(6) 長期優良住宅
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
断熱等性能等級４の住宅
一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上の住宅
免震建築物
高齢者等配慮対策等級３以上の住宅
劣化対策等級３の住宅で、かつ、維持管理対策等級２以上の住宅
（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）
（※１）【フラット３５】Ｓには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。受付終了日は、終了する約３週間前までにフラット３５サイトでお知らせします。
（※２）表中の住宅の条件は、「新築住宅・中古住宅共通の基準」です。このほかに「中古住宅特有の基準」があります。「中古住宅特有の基準」は、フラット３５サイトでご確認ください。中古住宅については、「新築住宅・中古住宅共通
の基準」または「中古住宅特有の基準」のいずれかを満たすことで、金利引下げを受けることができます。
（注）【フラット３５】Ｓは、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際にご利用いただけます（【フラット３５】借換融資には利用できません。）。
上記基準のほか、住宅の耐久性等の【フラット３５】の技術基準やその他融資基準を満たす必要があります。各基準の詳細は、フラット３５サイトでご確認ください。
フラット３５Ｓの各基準を満たせば、その後の住宅に関する支出を軽減することができるメリットがあります。
１４
16