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2015年10月～2015年12月 - 三井住友トラスト・アセットマネジメント
2016年1月25日 J-REIT市場の動向と今後の⾒通し （2015年10⽉〜2015年12⽉） 足もとのJ-REIT市場 東証REIT指数は、年初から9月までは中国経済の減速や公募増資による需給悪化等で軟調な展開が続きましたが、 堅調な不動産のファンダメンタルズを背景に一口当たり配当金の増加が見込まれることから（図2参照）、J-REITの投資 魅力が高まっているとして、9月半ば以降は底堅く推移しています（図1参照） 。 しかしながら、世界の株式市場などが下落するリスクオフの局面では、J-REIT市場も相応の影響を受け、軟調な展開も 見受けられます。 （図2）一口当たり配当金の推移 （図2）1口当たり配当金の推移 （図1）東証ＲＥＩＴ指数とTOPIXの推移 （2015年1月5日～2015年12月30日、日次） 1,800 （円） 90 2,100 1,700 80 2,000 1,600 1,900 1,500 1,800 1,400 1,700 1,300 2,200 60 50 40 1,100 30 1,000 15/1 15/3 15/5 15/7 15/9 15/11 （年/月） ※上記指数は配当除く （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 20 東証REIT指数（左軸） TOPIX(右軸） 1,500 1,400 予測値 70 1,200 1,600 （2003年9月～2015年12月、月次） 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 17/9 （年/月） ※一口当たり配当金は東証REIT指数の一口当たり配当の直近12ヵ月合計、 2016年末以降はBloomberg予測 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 J-REITに成⻑をもたらす公募増資、需給悪化は⼀時的 昨年は新規物件取得を目的とした資金調達のための活発な公募増資がJ-REIT市場の需給悪化を招きました。毎年1-3月 は比較的増資の多い時期であるため、足もとはその動向が気になるところです（図3・図4参照）。今後、再び増資が活発化し た場合、一時的にはJ-REIT市場にマイナスの影響が出る可能性がありますが、これまでの増資に伴う調達資金は物件購入 に充てられるケースが多く、賃料収入を確保、一口当たり配当金の増加に結びついています。 （図4）J-REIT資産規模の推移（保有状況） （図3）公募増資等によるJ-REITの資金調達額の推移 （2005年～2015年、年次） （億円） 14,000 （兆円） 16 （2005年～2015年、年次） 14 12,000 12 10,000 7,954 8,000 10 8 6,000 6 4,000 4 2 2,000 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年） ※2015年10月以降は弊社推定 （出所）不動産証券化協会および各種資料を基に三井住友トラスト・アセット マネジメント作成 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 （年） ※2015年は11月時点 （出所）一般社団法人投資信託協会のデータを基に三井住友トラスト・アセット マネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の 勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 1/6 ご参考資料 良好な不動産ファンダメンタルズ ～地価LOOKと中古マンション～ 上昇地区がおよそ９割、前回に引き続き上昇 基調が継続 （図5）主要都市の高度利用地の地価動向推移（全地区） （平成24年第1四半期～平成27年第3四半期、四半期） 100% 2015年11月に「主要都市の高度利用地地価動向報告～地 価LOOKレポート～」が発表されました。全国の主要都市部で ある全国の高度利用地（細分化された土地を集約して一体 的な再開発を行うことで、土地の合理的で健全な高度利用と、 都市機能の更新を目的として指定される地区）の地価動向 がいち早く分かる速報的な指標で、平成27年第3四半期の上 昇地点数は全国100地点のうち上昇が87地点と、前四半期 同様に地価の上昇が続いていることが確認されました（図5 参照）。 また、東京圏、大阪圏、名古屋圏の3大都市圏（図6参照） は、いずれも上昇地点数が8割を超える状態が継続していま す。中国の景気不安や米利上げ観測の高まりなどが意識さ れましたが、国内の不動産市況への影響は小さく、改善傾向 が続いているものと思われます。 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 下落地点数 20% 横ばい地点数 10% 上昇地点数 0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 平成 24年 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 平成 25年 平成 26年 平成 27年 （出所）国土交通省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （図6）高度利用地の地価動向推移（三大都市圏） （平成24年第1四半期～平成27年第3四半期、四半期） 東京圏 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 下落地点数 横ばい地点数 上昇地点数 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 平成 24年 平成 25年 平成 26年 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 大阪圏 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 平成 27年 平成 24年 平成 25年 平成 26年 名古屋圏 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 平成 27年 平成 24年 平成 25年 平成 26年 平成 27年 ※各期間は以下の通りです。1Q：第1四半期（1/1～4/1）、2Q：第2四半期（4/1～7/1）、3Q：第3四半期（7/1～10/1）、4Q：第4四半期（10/1～1/1） （出所）国土交通省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （図7）全国主要都市・中心部70㎡当たりの 中古マンション価格の対前年同月比変動率 顕著な都市部の不動産価格上昇 一般消費者の実感に近い中古マンション価格でも都市部中 心に上昇が顕著です。2015年11月の全国主要都市・中心部 70㎡当たりの中古マンション価格では、東京が10％以上の上 昇、大阪市中心6区が実に20％を超える上昇となっています （図7参照）。また、名古屋中心部や横浜市も堅調です。 J-REITの保有不動産の大半は、東京を始めとする3大都市、 および地方中枢都市にあり、都市部の不動産価格の上昇は J-REIT市場にとってプラスに働くと期待されます。 （2015年11月末現在） （％） 25 20.9 20 15.1 15 13.9 12.0 10 ※中古マンション価格の各地区における具体的な区部は以下の通りです。東京都心6 区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）、東京都城南・城西6区（品 川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区）、東京都城北・城東11区（上記 以外の区）、大阪市中心6区（福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区）、名 古屋市中心3区（中区、東区、千種区） 0 5.4 4.4 5 東京 都心6区 東京都 城南・ 城西6区 東京都 城北・ 城東11区 大阪市 中心6区 名古屋市 中心3区 横浜市 （出所）東京カンテイのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の 勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 2/6 ご参考資料 オフィスの空室率は⼀段と低下し、約6年半ぶりの５％割れ 三鬼商事が発表した東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率は、2012年6月のピーク（9.43％）か ら改善を続け、12月には4.03％まで低下しています（図8参照）。この水準は、リーマンショック直前（2008年8月）の3.86％ 以来であり、7年4ヵ月で金融危機前の水準を回復したことになります。 市場では、都心5区空室率が5％以下になると、不動産賃貸市場の需給逼迫感から貸し手側の価格交渉力が増し、賃料 上昇が本格化するとの見方があります。前回2003年の空室率ピークアウト時も5％割れから賃料上昇が本格化し、最終的 に3割程度の上昇となりました。今回も良好な経済環境を背景に、貸し手側は賃料を引き上げやすくなっているとみられ、 賃料の上昇継続が期待されます。 （図8）東京都心5区のオフィス空室率と賃料の推移 （2002年1月～2015年12月、月次） （円/坪） 24,000 賃料（左軸） 空室率（右軸） 賃料は約4年で 約3割上昇 22,000 7年4ヵ月ぶ りの低水準 空室率5％ライン 20,000 8 6 賃料 24ヵ月で 約9.2％上昇 18,000 (％) 10 4.03％ 4 17,692円 16,000 2 14,000 02/1 03/1 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 0 （年/月） （出所）三鬼商事のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 J-REIT保有物件は相対的に⾼稼働 J-REITが全国で保有しているオフィス物件の空室率*は2.7％と、三鬼商事発表の東京都心5区オフィス空室率の4.2％と 比較して低く、J-REIT保有物件が相対的に高稼働の状態にあることが分かります（図9参照）。 * 空室率（％）＝100（％）－稼働率（％） その背景として、J-REITの保有物件が相対的に競争力が高いことに起因しているものと思われます。今後、賃料引き上 げ交渉の流れが強まることになれば、J-REITにとっては一層、業績拡大に結びつきやすい状況になるものと思われます。 （図9）J-REIT全銘柄と東京都心5区のオフィス空室率の推移 （％） 10 （2004年1月～2015年11月、月次） 9 東京都心5区（オフィス） 8 J-REIT全銘柄（オフィス） 7 6 5 4.2％ 4 3 2.7％ 空室率は 相対的に低水準 2 1 0 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 （年/月） （出所）三鬼商事および一般社団法人投資信託協会のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の 勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 3/6 ご参考資料 割安感が続くJ-REIT ～海外REITとの比較、市場規模～ 海外REIT配当利回りと国債利回り⽐較 J-REITは2014年に大きく上昇し、海外REITに対する出遅れ感を解消しつつありましたが、2015年は上昇一服となり、未だ 出遅れ感を残した状態にあります（図10参照）。また、REITと国債との利回り差(リスクプレミアム)は、主要国対比で相対的に 大きく、利回り面でのJ-REITの魅力は依然として高い水準を維持しているといえます（図11参照）。 （図10）主要ＲＥＩＴの価格推移比較 （図11）主要ＲＥＩＴの利回り比較 （2009年3月31日～2015年12月31日、日次） 7 500 米国 429 450 （2015年12月末現在） （％） REIT配当利回り 10年国債利回り 6 5.1 400 350 5 英国 322 300 3.8 4 3.2 250 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 200 2.9 3 2.3 293 2.8 2.0 2 150 日本 285 100 1 利回り差 50 ※2009年3月31日を100として指数化 0 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 0.3 2.9％ 利回り差 利回り差 利回り差 1.6％ 2.2％ 0.9％ 0 14/3 （年/月） 15/3 日本 日本 米国 米国 オースト… オーストラリア 英国 英国 ※左図：日本は東証REIT指数（配当込み）、その他はS&PグローバルREIT指数の各国インデックス（現地通貨ベース、配当込み）、右図：日本は東証 REIT指数、その他はS&PグローバルREIT指数の国別配当利回り、小数点以下第2位を四捨五入しています。 （出所）東京証券取引所およびS&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 J-REIT市場は⽶国に次ぐメジャーマーケット J-REIT市場の時価総額は、2014年11月に初めて10兆円を超えました（図12参照）。 2015年12月末現在、世界のREIT市場の中でJ-REITは米国に次ぐ世界第2位の規模*となっています（図13参照）。J-REIT 市場は米国に次ぐメジャーマーケットとして、グローバルな投資家からも注目される存在になってきていると考えられます。 * S&PグローバルREIT指数ベース （図13）グローバルREIT指数の時価総額構成比率 （図12）東証REIT指数の時価総額と銘柄数の推移 （兆円） 14 12 （2003年9月末～2015年12月末、月次） （銘柄） （2015年12月末現在) 70 時価総額（左軸） 銘柄数（右軸） 時価総額：約10兆円 銘柄数；52銘柄 60 （2015年12月末現在） 10 50 8 40 6 30 4 20 2 10 0 03/9 05/5 07/1 08/9 10/5 12/1 13/9 15/5 オーストラリア 7.0％ 日本がオーストラリア 日本 を抜き、REIT 7.5％ 第2位の市場規模に 0 （年/月） ※銘柄数は上場日ベース ※構成比率は端数処理の関係で合計値が100％とならない場合があります。 （出所）東京証券取引所のデータを基に三井住友トラスト・アセット （出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスのデータを基に三井住友トラスト・ アセットマネジメント作成 マネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の 勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 4/6 ご参考資料 ＜コラム＞ 海外からの需要を取り込む日本の不動産 拡⼤が⾒込まれる訪⽇外国⼈旅⾏者数 ～注目度が増す訪日外国人戦略～ （図14）訪日外国人旅行者数の推移 政府は、2020年に2,000万人、2030年に3,000万人の訪日外国 人旅行者数の目標を掲げています。 （万人） 3,500 2016年1月19日に観光庁から、2015年の訪日外国人旅行者数 が約1,974万人となり、1970年以来45年ぶりに出国日本人数を 上回ったとの発表がありました（図14参照）。これは、日本政府 がビザ（査証）の要件を大幅に緩和したことや円安による割安感 の定着、免税品の対象を拡大したことなどによる後押し効果も あったとみられます。記者会見では2020年に2,000万人という政 府目標が十分視野に入ったとの見解を示しています。 3,000 （2010年～2015年、年次） 政府⽬標 2015年12⽉時点で 1,974万⼈と 過去最⾼ 2,500 2,000 1,500 1,000 500 昨年12月の平成28年税制改正大綱で「地方を訪れる外国人 旅行者向け消費税免税制度の拡充」が閣議決定され、一般物 品について免税の対象となる最低購入金額引き下げなどが実 施されることとなりました。このような訪日誘致施策の後押しを 受けて、訪日外国人旅行者数の増加およびインバウンド需要の 増加が期待されます。 0 10 11 12 13 14 15 20 30 （年） ※2015年は推計値 （出所）日本政府観光局のデータおよび「日本再興戦略 改訂2014」を基に 三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 主要都市の稼働率と収益は上昇基調 （図15）過去1年間のセクター別資産規模増加率 訪日外国人旅行者数の伸びはホテルの運営に大きく影響を 与えており、メディア等で取り上げられているように、訪日外国 人旅行者数の増加に伴いホテルの稼働率の上昇、宿泊単価の 値上がりが見られ、ホテルを投資対象とするJ-REITの収益拡大 が期待される状況です。 （2014年11月末～2015年11月末） （％） 70 60.0 60.0 60 50 40 ホテルを投資対象とするJ-REITはいずれも物件取得を積極的 に行っており、セクター毎のJ-REITの資産の伸び率を比較する と、ホテルセクターは1年前と比較して60％増と突出した伸びを 示しています（図15参照）。 30 20 19.5 15.9 13.7 11.4 10 また、好調な宿泊需要を背景に、ホテルセクターでの新規上 場の動きも見られ、昨年2015年には、いちごホテルリート投資法 人、2016年は森トラスト株式会社がホテル特化型REITの設立を 企画していることが報道されています。 0 オフィス 商業・店舗 住宅 ホテル 物流施設 ※その他除く、開示評価額ベース （出所）一般社団法人投資信託協会のデータを基に三井住友トラスト・ アセットマネジメント作成 ホテルを投資対象とするJ-REIT 銘柄名 上場⽇ 時価総額 主要物件 ジャパン・ホテル・リート投資法⼈ 2006年6⽉14⽇ 約2,810億円 オリエンタルホテル 東京ベイ、ホテル⽇航アリビラ インヴィンシブル投資法⼈ 2004年5⽉17⽇ 約2,250億円 ホテルマイステイズ京都四条、アパホテル横浜関内 星野リゾート・リート投資法⼈ 2013年7⽉12⽇ 約980億円 星のや軽井沢、ANAクラウンプラザホテル広島 いちごホテルリート投資法⼈ 2015年11⽉30⽇ 約190億円 スマイルホテル京都四条、ホテルビスタプレミオ京都 （予定）森トラストホテル特化型REIT 2016年度上場予定 ― ― ※上記はホテルの投資比率が50％超以上を対象。時価総額は2015年12月末現在 （出所）各種資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は特定の有価証券への投資を推奨しているものではありません。 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の 勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 5/6 ＜コラム＞ REITが保有するホテル物件の例 （兵庫）神戸旧居留地25番館 （北海道）メルキュールホテル札幌 （神戸オリエンタルホテル） （アクティビア・プロパティーズ投資法人） 異国情緒あふれる旧居留 地のメインストリートに位置し、 ⽇本銀⾏神⼾⽀店や⼤丸 神⼾店に隣接。歴史と伝統 があるホテルとして知られ、ル イ・ヴィトンやバーニーズニュー ヨークなど競争⼒の⾼いテナ ントも⼊居。 （ジャパン・ホテル・リート投資法人） すすきの駅徒歩3分。札幌のビジネスやレジャーの 拠点となるすすきのの中⼼に位置し、フランスの名 ⾨ホテルグループ「アコーホテルズ」が運営。パリの⼥ 性デザイナーが設計し、全客室がツインまたはダブル の客室構成、フランス料理主体のレストランを備え るなど⾼級感のあるホテル。 （長野）星のや軽井沢 （星野リゾート・リート投資法人） 避暑地としても知られる⻑野県軽井沢町に 位置した、星野リゾートグループが運営する 「星のや」ブランドの⾼級旅館。豊かな⾃然と ⼤正4年から続く歴史的な星野温泉があり、 離れ家をイメージした分棟型の客室としても 定評がある。 （福岡）ANAクラウンプラザホテル福岡 （星野リゾート・リート投資法人） 博多駅から徒歩約5分。福 岡空港へも近く、交通の便 は極めて良い。オリジナルの アメニティもあり、プールやジ ム、サウナなどのリラクゼーショ ン施設も充実。 （東京）ヒルトン東京ベイ （ジャパン・ホテル・リート投資法人） 東京ディズニーリゾート（TDR）に隣接する オフィシャルホテルの⼀つ。オフィシャルホテル 中、最⼤規模の客室数を誇り、ほとんどの 客室がオーシャンビューまたはTDRが⼀望で きるパークビューを有する。 （沖縄）ホテル日航アリビラ （大阪）ホテル京阪ユニバーサルシティ （ジャパン・ホテル・リート投資法人） （ジャパン・ホテル・リート投資法人） 那覇空港から⾞で約 60分。⽇本を代表す るリゾート地・沖縄にお いてAクラスリゾートとし て幅広い⽀持を得てい るホテル。 ユニバーサルスタジオジャ パン(USJ)まで徒歩2分 のUSJオフィシャルホテル。 館内はハリウッド映画のス トーリーをモチーフにしてお り、夢のある空間を演出。 （神奈川）クイーンズスクエア横浜（横浜ベイホテル東急） （インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人） 横浜⾼速鉄道みなとみらい線「みなとみらい 駅」地下3階で直結。「クイーンズスクエア横浜」 の⼀⾓にあり、ほとんどの客室にバルコニーを擁 し、⼤観覧⾞など横浜ならではの素晴らしい夜 景が楽しめる。 ※各社所有状況等データは2015年1月時点のものです。区分所有・（準）共有不動産を含みます。データは不動産情報の一部であり、すべてを 網羅したものではありません。 （出所）各社HP等を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は特定の有価証券への投資を推奨しているものではありません。 【 ご留意事項 】 ● 当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したもので あり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。 ●ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断 ください。 ●投資信託は値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクを伴います。）に投資しますので基準価 額は変動します。したがって、投資元本や利回りが保証されるものではありません。ファンドの運用による損益 は全て投資者の皆様に帰属します。 ●投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではあり ません。また、証券会社以外でご購入いただいた場合は、投資者保護基金の保護の対象ではありません。 ●当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが、その正確性、完全性を保証するもので はありません。また、今後予告なく変更される場合があります。 ●当資料中の図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の成果を示 唆あるいは保証するものではありません。 ● 当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権、その他の一切の権利はそれぞれの指数の開 発元もしくは公表元に帰属します。 当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の 勧誘を目的としたものでもありません。 6/6