Comments
Description
Transcript
不動産の利回りってなに？
横浜市都市整備局では、横浜市内の主要ビジネス地区３か所について、「賃料・利回り動向リポート」を作 成しています。このリポートは、「社団法人 神奈川県不動産鑑定士協会」所属の不動産鑑定士が対象地区 の不動産市場の動向に関する情報を収集・分析し、不動産鑑定評価手法による動向の把握を行うとともに、 各地区の不動産関連業者等の地元不動産関係者に対しヒアリングを行いまとめたものです。なお、レポート のうち、今後の動向等についてはあくまで予測ですのでご留意ください。 また、これらの資料はあくまで不動産投資に関する基本的事項の説明資料であり、横浜市が不動産投資 を推奨するものではありません。 <対象地区> ●横浜西口地区…ＪＲ東海道本線の横浜駅「西口」周辺。中高層の店舗事務所ビルが多くみられる 商業地区。 ●関内地区…ＪＲ根岸線の関内駅北側に位置する徒歩圏の地域。中高層の店舗、事務所、銀行等が 建ち並ぶ商業地区。 ●新横浜地区…ＪＲ横浜線の新横浜駅前の新横浜２丁目、３丁目の地区。中高層の事務所ビルが建 ち並ぶ商業地区 <資料の見方、説明> 1. 調査時点 調査時点は平成23年4月1日。概ね平成22年10月1日から調査時点までの 各要因の変動、成約状況等市場の動向を把握し、コメントを作成した。 2.動向欄の記号の凡例 ▲：上昇、増加 ■：横ばい ▼：下落、減少 前期（平成22年10月1日時点）の動向も比較できるように併記しています。 3. 鑑定評価員のコメント 不動産の各動向に関して、鑑定評価員のコメントを記載。各種事例資料の 動向、不動産関連業者の意見等を総合した意見。 4.地区の賃料相場 当欄に掲載している賃料は、その地区の調査時点での平均的な相場（成約 ベース）を示しています。実際の契約に際しては、人通りの多さ、商業施設 の密集度、建物の新旧等の個別の条件に基づいて賃料が決まってくるた め、必ずしも相場の範囲に収まるとは限りません。特に店舗は条件による 価格差が大きくなる傾向があります。 不動産の利回りってなに？ 不動産の利回りとは不動産投資額に対する家賃、地代の収入割合のことです。 預貯金の利回りと不動産の利回りを比較してみましょう。 ★収入を得るまでのプロセスは？ ・預貯金→金融機関へ一定期間預入→利息収入 ・不動産投資（不動産のオーナーとなる）→賃貸、管理等をする→家賃、地代収入 ★利回りの求め方 ・預貯金の利回り ： 利息（年額）÷預貯金額＝利回り（％） ・不動産の利回り ： 家賃等（年額）÷不動産投資額＝利回り（％） 式を変形すると… ●投資額（不動産購入額）=年間総収入（家賃等）÷利回り（％） となります。 上記の式から、不動産投資額を決める時には、年間収入と利回りの動向が非常に重要であることがわかり ます。 このレポートは、利回りの動向は？家賃の動向は？という疑問を不動産鑑定士が市場調査したものです。 問い合わせ先は… 横浜市都市整備局企画課 TEL:045-671-3954 FAX:045-664-4539 「賃料・利回り動向レポート」はホームページでも公開しています！ http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/kikaku/chika/report.html 動向報告の概要 横浜西口地区 地区の 特徴 横浜駅は、鉄道 6 社 8 路線が乗り入れる神奈川県を代表するターミナル駅であり、その乗降客数は 1 日当たり延べ 200 万人を超えている。横浜駅西口地区は、その特性により、①百貨店、ホテル、金融機関等が集積し、横浜商業地 の核を形成する駅前エリア、②西区北幸及び神奈川区鶴屋町を中心に、金融機関、オフィスビル等が多く集積する 業務オフィスエリア、③西区南幸を中心に大型小売店舗、物販及び飲食店舗等の商業施設が集積する繁華街エリア にゾーニングされ、多様な業種を受け入れる横浜経済の中心地として成熟している。 現在、横浜シャル（駅ビル）と隣接する横浜エクセルホテル東急を共同で建て替える計画（横浜駅西口駅ビル計画）が 進行中であるほか、「鶴屋町地区」においても再開発計画が始動し、「横浜駅きた西口鶴屋地区市街地再開発準備 組合」が発足、事業化に向けた検討が進められている。 動向 詳細項 目 前期 当期 取引 価格 ▼ ■ ・ 従来から取引の尐ないエリアであり、需要・供給ともに目立った動きは表面化していない。 取引 件数 ▼ ▼ ・ 市場の取引動向からの地価水準把握は困難な状況にあるが、これまで見られた取引価格の下落基 調は概ね落ち着いてきている模様であり、今後徐々に横ばい傾向に推移していくものと思われる。 取引 利回り ▲ ■ ・ 平成 22 年 12 月に、当地区において J-REIT による投資用不動産取得の動きが見られた。（西区北 幸一丁目、東京建物横浜ビル、取得価額 7,000 百万円） 投資用不動 産の供給 ▼ ▼ 鑑定評価員のコメント（主な項目の概要） ・ REIT 関連以外の投資用不動産については、西区や中区、神奈川区等において、一棟売りアパート 等の住居系収益不動産の成約事例が散見されるようになってきた。成約価格は概ね 50 百万円～ 100 百万円程度が中心である。 ・ 取引利回り横ばい傾向→投資用不動産の価格は横ばい傾向と推定される。 ・ 賃料水準は依然として緩やかな下落傾向が続いている。前回調査時同様、「市場全体に勢いや活 気が見られず、落ち着いた状況」にある。 オフィス 賃料 ▼ ▼ 店舗 賃料 ■ ■ ・ 前回調査時と同様、横浜駅から「鶴屋町二丁目」交差点までにかけての通り沿いにおいては、依然 として店舗需要が高く、現状空き店舗は見られない。 ― ・ 調査対象地区内において計画中の分譲マンションは無く、平成 18 年 4 月に横浜市が定めた横浜 都心機能誘導地区内に指定されたことが事実上のマンション規制になっており、分析は困難な状 態にある。 マンション分 譲価格 ― ・ テナント側優位の傾向が続いており、オーナー側が賃料引き下げに同意しなければ、成約は難し い状況にある。 ヒアリングに応じていただいた地元不動産関係者の声の一例 地区の賃料相場（月額坪単価・共益費込） ・ 春先は例年良く動く時期であるはずなのに、借りたい側の動き が低調なんだよな。賃貸市場に勢いや活気が見られないよ。 事 ・ オーナーさんとテナントさん、それぞれが希望する賃料水準に 相当の開きがあるんだ。あまりに乖離がありすぎて、そもそも交 渉のテーブルに乗らないことも多いよ。 所 ・ 依然として鶴屋町周辺の店舗需要は根強いよ。飲食店舗関係 の需要はまだまだ旺盛。出店したくても空きがない状態だね。 でも、震災以降、ちょっと居酒屋等からの「引き合い」が尐なくな ったな。 調査対象地区 西区北幸 1,2 丁目、神奈川区鶴屋町 1,2,3 丁目、 務 駅前地区 大中規模ビル その他の地区 大中規模ビル 24,000～28,000 円/坪 8,000～20,000 円/坪 「きた西口」から「鶴屋町二 丁目」交差点までにかけて の通り沿い路面店舗 店 舗 30,000～40,000 円/坪 鶴屋町内その他の区域 上層階 10,000～15,000 円/坪 関内地区 地 区 の 特 徴 詳細 項目 関内地区は、横浜で最も伝統あるビジネス地区として成熟しており、県庁、市役所等の官公庁が集積することから官公 庁関連のオフィス需要を中心とした賃貸市場が形成されている。また、港や税関が近いことから貿易・海運系企業、法 務局や地裁が所在することから法務関連事務所等の需要も比較的に多い。地域内は、築年数が経過し、かつ、グレー ド・機能性の低い比較的小規模なビルが多く集積しており、他のエリアと比較して割安感があることからもコスト重視のテ ナントの需要は弱含みながら認められるところである。しかし、近年のオフィストレンドからは地域全体の地盤沈下の傾向 は否めず、大型開発のＭＭ２１地区等へ需要が流出する傾向がある。 動向 前期 当期 取引 価格 ▼ ▼ 取引 件数 ▼ ▼ 取引 利回り ▲ ■ 鑑定評価員のコメント（主な項目の概要） ・ 金融機関の融資姿勢には緩和が見られるが、周辺エリアを含めて売り物件が尐なく、売り希望と買 い希望の開差は依然大きい。規模の小さい物件の動きは若干見受けられるが、新規開発を目的と して需要は依然尐ない。しかし一部で新築の事務所兼共同住宅が着工するなど回復の兆しは僅か ながら見られる。 ・ 当地区において今期 J-REIT 物件の新たな譲渡又は取得の動きは見られない。しかし収益悪化の 程度ほど価格は下がっておらず、取引利回りについては落ち着きを取り戻した感がある。対象地域 及びその周辺における J-REIT の鑑定評価利回りも横ばいが多い。 ・ 投資用不動産の供給はエリア内では総じて尐ない。しかしエリア周辺の南区では J-REIT が新規物 件の取得を行っている等金融緩和の影響で今後は回復が期待される。 投資用不 動産の供 給 ▼ ▼ オフィス 賃料 ■ ■ ・ 空室率については横ばい若しくは若干の回復傾向にあるものの、新規需要が殆どないことから、高 止まりの傾向にある。しかし賃料は底値に近く、さらなる下落傾向にはないものと推察される。中小 規模ビルより大中規模ビルの方が悪化の程度が大きい状態が続いている。 ・ 取引利回り横ばい傾向→投資用不動産の価格は横ばい傾向と推定される。 店舗 賃料 ■ ■ ・ 撤退は一巡し、最近は動きが尐なくなっている。立地が優れている店舗は撤退後、次のテナントが 決まるのも早いが、規模や立地がやや劣る店舗については賃料の問題ではなく需要自体がないた め、市況は厳しい。但し賃料は既に最下限近くまで落ちているため、さらなる下落は見られない。し かし東日本大震災の影響は付近の小規模店舗の売り上げにも大きく影響しているため、今後店舗 の撤退等が懸念される。ソシアルビル（飲食店・居酒屋・バー等のテナントビル）は特に厳しい。 マンション 分譲価格 ― ― ・ 調査対象地区内において計画中の分譲マンションは見られず、平成 18 年 4 月に横浜市が定めた 横浜都心機能誘導地区内に指定されたことが事実上のマンション規制になっており、分析は困難 な状態にある。 マンション 賃料 ■ ■ ・比較的安定した動きがあり、賃料も現段階では底堅いが、敷金、礼金のさらなる減額、フリーレント （最初の数か月分の賃料を無料にする）等が見受けられる。 ヒアリングに応じていただいた地元不動産関係者の声の一例 ・ オフィスについて、40 坪を超えるような中大規模ビルは地域内 での集約移転はあるが、新規のテナントがほとんどいない。10 坪程度の事務所ならぼちぼち動きはあると思う。 地区の賃料相場（月額坪単価・共益費込） 事 務 所 ・ 店舗の入れ替えは一巡した。しかし関内駅 1～2 分のエリアを除 くと大手チェーンの需要は殆どない。2 階以上は決まらない。中 小店舗は震災の影響を受け経営が厳しい。解約が増える。 ・ 賃貸マンションは悪くないと思うが、礼金 2 ヶ月はとれなくなっ た。0 が多く 1 ヶ月とれればいい。 調査対象地区 店 舗 幹線街路沿い 大中規模ビル その他の地区 小規模ビル 9,000～13,000 円/坪 7,000～10,000 円/坪 関内大通り 1 階 関内桜通り 1 階 20,000～25,000 円/坪 その他の区域 上層階 14,000～21,000 円/坪 港町 2,3 丁目、真砂町 2,3 丁目、尾上町 1～3 丁目、常盤町 1～3 丁目、住吉町 1～3 丁目、相生町 1～3 丁目、 太田町 1～3 丁目、弁天通 1～3 丁目、南仲通 1～3 丁目、本町 1～3 丁目（一部） 新横浜地区 新横浜地区は東海道新幹線「のぞみ」全列車が停車する駅を有し、新幹線による広域営業の利便性と、東京・品川との対 比による割安感から、関西以西を拠点とする企業や外資系企業のオフィスとして人気が高く、大手からベンチャーまでメー カー・半導体関連の企業が多いのも特徴である。また、環状２号線や第三京浜へのアクセスがよいことも選好性を高める要 因となっている。地域内は、比較的に築年数が浅く、かつ、纏まった規模のワンフロアーのオフィスビルが多く集積してお り、近時は新横浜駅に直結する新横浜中央ビルをはじめとしてグレードの高い新築物件の開発が進んできたところである が、景気の悪化とビルの竣工時期が重なり多くの空室を抱えたまま竣工するビルも多数見受けられる。 動向 詳細 鑑定評価員のコメント（主な項目の概要） 項目 前期 当期 地 区 の 特 徴 取引 価格 ▼ ▼ 取引 件数 ▼ ■ 取引 利回り 投資用不動 産の供給 ▲ ▼ ▲ ■ ・ 今年に入って J-REIT、ファンド等による取得が確認され、改善の兆しが見られるものの、全体的 な動きとしては依然鈍い状況である。また、今年 3 月に発生した東日本大震災による影響が不 透明であり、当地区における多数の物件の耐震性能等は賃貸需要者に好印象を与えている が、一方で、生産活動の低下等、景気の下振れリスクが懸念材料となっている。 ・ 上記のとおり、J-REIT 物件の新たな取得の動きが見られたほか、REIT 関連以外の投資用不動 産についても、ファンド等による取得の動きが見られた。このほか、成約には至っていないもの の物件供給が見られる状況となっている。 ・ 投資用物件の成約取引事例が尐なく、収集した成約取引事例についても当地区における取引 利回りの検証材料としてはあまり参考にならず、標準的な利回り水準の把握が困難な状況であ る。地区内における賃料相場の動向等のほか、他地区における取引動向をも勘案し、取引利 回りは上昇傾向で推移していると判断される。 ・ 取引利回り上昇傾向→投資用不動産の価格は下落傾向と推定される。 ・ 市場における動きは見られるが、同ビル内あるいは同地区内での移転が多く、空室が解消され つつあるビルと、殆ど解消されないビルと、二極化が鮮明になりつつある。 オフィス 賃料 ▼ ▼ 店舗 賃料 ■ ▼ ・ もともと供給の尐ないエリアであり、需給動向についてはオフィスと比べれば安定的であるが、借 り手市場であることはオフィスと同じであり、賃料は弱含みで推移している。 マンション分 譲価格 ― ― ・ 調査対象地区内において計画中の分譲マンションは無く、現状で分譲中または分譲予定のマ ンションも見当たらず、分析は困難な状態にある。 マンション賃 料 ▼ ■ ・ 賃料水準は横ばいで推移。ワンルームマンションやコンパクトタイプについては供給過剰感が 強く、雇用・所得環境の悪化、新規供給の増加等により楽観視できない状況となっている。 ・ 東日本大震災直後には、クラック（ひび割れ）等による被害が尐なく、新耐震基準対応のビルが 多いことから、移転希望の企業からテナント募集に対する問い合わせが多かったものの、空室 解消に向けた大きな動きには至らなかった。 ヒアリングに応じていただいた地元不動産関係者の声の一例 ・ 以前は思っていたより大幅に安い賃料水準でオフィスの募集 があると、「えっ！ここがこんなに安いの？」とビックリしていま したが、最近では驚かなくなりました。 ・ 今の市況はオーナーさんにとっては厳しいと思います。けれ ども、借主さんにとっては今がチャンスだと思っています。震 災時の被害についてもほとんど聞いていないし、状態の良い 賃貸物件はいっぱいあります。こんな条件でこんなに良いとこ ろが借りられるの？というのが多いですよ。 調査対象地区 新横浜 2,3 丁目 地区の賃料相場（月額坪単価・共益費込） 事 務 所 店 舗 幹線街路沿い 大中規模ビル その他の地区 中規模ビル 10,000～13,000 円/坪 7,000～11,000 円/坪 アリーナ通り レンガ通り その他 15,000～22,000 円/坪 10,000～16,000 円/坪