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税務署に注目される経費とは? 細かい指摘。それならこっちも!!

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税務署に注目される経費とは? 細かい指摘。それならこっちも!!
◇放置されている通路の私物など
古紙が放火されることもありますし、上階
から子供が下に投げ捨てる、ということも
起こりえます。
◇設備の不備など
オートロックや防犯
設備の故障で被害が発生すると、被害者は
物件の所有者を非難します。損害賠償を訴
えられるケースもあるでしょう。
◇その他
屋上の「明かり取りのガラス」
の上で遊んでいた子供が落下した事故が数
年前に起こっています。オーナーも設計者
も「物件をよりよくするため」に行った計
画です。建築費用も余計にかかったはずで
す。しかし、そこにリスクが生まれていま
した。そのようなリスクが隠れていないか、
目を光らせる必要があります。
建物内や設備に「リスク」が存在するの
は事実ですが、それをゼロにすることは出
来ません。しかし、少なくすることはでき
ます。少なくとも「油断」や「無責任」に
よって起こる事故はゼロにしましょう。今
回の事故が、それを教えてくれています。
修繕費1万円ほどを修繕費として経費にし
ていたところ、『床面積で案分し、自宅の
床面積に相当する部分は否認します!!』
となりました。「細かいことを言うなあ」
と思いながら道理にかなっているので認め
ざるを得ませんでした。
であるなら、自宅の水道光熱費だって帳
簿付けや不動産業者の人らとの打ち合わせ
に関わっているから、たとえ○%だって経
費にしていいのではないでしょうか。電話
代だって、多少は関係あるし、乗用車だっ
て、アパートマンションの見回りや不動産
業者との打ち合わせに使うことはあります
よね。これも道理です。割合(いわゆる事
業専用割合)は皆様方の個別事情ですが、
経費にすることができると考えて不思議は
ないでしょう。とにかく、皆さんはアパー
ト・マンションの経営者ですから、経営者
として経営に必要であるものは何だろうと
考えるべきではないでしょうか。でも、税
務署と戦う(大げさですが)には、収入は
漏らさないことが絶対条件です。
なぜなら、税務署が来ないのが一番ですか
ら。
「アパート経営者への税務調査が増えている!? 第二弾」
「繁忙期にやるべきこと今年度の展望と抱負」
第 1弾の 『税 務調 査報告 』の後に、さ らに新 規の税務調査が1 件予
定されました(この号が届く頃には終了していると思います)。やはり、
同族の管理会社で運営しているケースです。
税務署に注目される経費とは?
経費のうち、特に注目されるのが前号で
掲載した管理料のほか、①修繕費②専従者
給与③固定資産税④火災保険料です。
修繕費が多い年は、資産として減価償却
の対象とすべき支出があるのではないかと
疑ってきます。たとえば、外壁の吹き替え
工事などは金額がどんなに多額(時には1,
000万円を超える場合)であっても一時
の経費(修繕費)と扱われますが、税務署
は決算書の記載内容を理解できないと、修
繕費の明細を提出するよう求めてきます。
決算書に「本年の特殊事情」として、『外
壁工事代が○○万円かかったので、修繕費
が多額となった』と記載しておけば済むこ
とでしょうね。固定資産税は、自宅などの
賃貸業に関係ないものが含まれていないか
どうかの確認がされます。「名寄帳」や納
税通知書の「土地・家屋の明細」からキチ
ンと計算する必要がありますね。火災保険
料は、積立部分を経費にしていないか、長
期の保険契約(例えば20年契約)の一括
支払いを全額経費に
していないかなどに
注目します。
さて問題にされる
一等賞は「専従者給
与」です。金額が他
のものと比べて多い
場合は、減らす(つまり、否認して修正
-2-
申告を求める)ように言ってきます。でも、
多いか少ないかは税務署の人たちが言って
ることで、私たちには一切公表されており
ませんね。皆さんは、『税務署が多いと言
っているのだから仕方ないか…。』とあき
らめていませんか? 更に、『給与をもら
っている奥さまはどのような仕事をされて
いるのですか?』と追及してきます。つま
り、合わせ技で一本を取ろうとしているの
でしょう。そうで
あるなら、逆に、
他の者と比べて奥
さまがどんな仕事
をしているのかを
明確に説明できた
ら良いのではない
でしょうか(つまり、これだけ大変な仕事
をしているのだから・・・という説明で
す)。
でも、税務署の人を前に口頭で説得する
のはなかなか大変ですよね。そこで、奥さ
ま向けの「アパート管理のチェックリスト」
を作成をしたらいかがでしょうか。『女房
の仕事は、このチェックリストに書いてあ
る・・・。』と、差し出せばよいのです。
細かい指摘。それならこっちも!!
税務調査が入ると、大変細かい指摘も受
けます。あるオーナーの建物が4階建で、
1階及び2階が賃貸用事務所で、3階及び
4階がご自宅でした。1階の入り口の鍵の
司会 まず、これからの繁忙期を迎えて「や
るべきこと」をお話しください。
A 私はこの期間、物件を「綺麗に」保ち
たいと思っています。いつも綺麗にしてお
くことが大事ですが、特に、この期間は大
切にしたいと考えています。
D 具体的にはどのように?
A たとえば、ゴミの収集日には現場にい
って「後処理」をするとか、募集中の部屋
も「いつも綺麗」な状態を保つために土日
の前日にチェック
しようと思ってい
ます。
Y それは管理会
社のやることなの
では?
A 管理会社さん
にも限界はありますよね。毎日現地に行っ
てくれ、とは頼めないでしょう。私は、近
所に住んでいるので苦になりません。まし
て、自分の財産ですし。
K あるオーナーさんは、不動産会社から
内見の連絡が入ったら、部屋に先回りして
BGMを流したり、「誰もが落ち着いた気
分になれる香り」を漂わせたりするそうで
す。スゴイですね(笑)
Y うん。スゴイけど真似できないな(笑)
M 僕のところは、空室は現在はひとつだ
け、2月にふたつ3月にひとつ空くことが
分かっています。これらの部屋は3月中に
確実に決めてもらいたいと思います。その
ために「できることは何でも」やります。
Y 管理会社に「ハッパをかける」ことし
か思いつきませんけど(笑)
M オーナーとしても、多くの方に部屋を
見てもらうことと、見ていただいた方に気
に入ってもらうことを「できるかぎり」や
りたいのです。迷惑かもしれないけど管理
会社にも多く顔を出したいと思います。
Y 忙しいときだから、ホントに迷惑かも
しれませんね(笑)
A 顔を出すというより「意気込み」を伝
えたいですよね。「私たちは真剣だ」と。
司会 みなさん、3月末には「満室状態に
する」ことを目指しておられるワケですね。
今年の展望や抱負についてお願いします。
D 私は、「去年の収益を上回らせたい」
と考えています。収益とは、家賃収入から
運営にかかる費用を引いたものですが、そ
れが年々、少なくなっているのです。
K 家賃も下がっているし、空室も増えて
いますからね。
どうやって収
益を改善させ
るのですか?
D 去年の年
間の「ロス」
が12%くら
い発生しているのですが、これを10%を
切るようにしたいのです。
Y ロスって何ですか?
D 私が考えているロスとは、退去後の部
屋が空いている期間が長引いたり、管理会
社と合意した募集家賃を入居時に値引いた
り、最初の家賃を1ヶ月分サービスしたり、
そのようなときに「入ってこない家賃」の
ことを「ロス」と呼んでいるのです。
K そのロスが去年の平均で12%?
-3-
Y 上出来じゃないですか。僕のところを
は、きっと20%を超えていますよ(笑)。
M 具体的には、どうするのですか?
D 当たり前のことばかりです。空室の期
間を短くするために、管理会社と相談して、
早めに手を打つとか。なるべく退去を防ぐ
ことも大切ですね。だから入居者に満足し
て暮らしてもらうことが大事になります。
Y 「値引き」や「サービス」は、部屋を
決めてもらうためには「ある程度」は仕方
ないですよね。
A でも、我々の建物や部屋に魅力があれ
ば、それも防ぐことはできますね。
D あとは運営にかかる費用を節約するこ
とです。それほど節約できる部分はないか
もしれませんが。
K 僕は、日頃「部屋が空いている」とか
「決まらない」など表面的なことに振り回
されて、収益を増やすなんて考えてません
でした。でも、オーナーは経営者だから、
収益を増やすのを目指すのは大切ですね。
A 景気が悪くなり、建物も古くなってい
くのだから、収益が減るのは当たり前と考
えがちですけど、きっちりと増やすことを
目指すべきだと、気付かされました。
M そう考えると「やるべきこと」が多く
あるような気がしますね。
みんなで、今年も頑張りましょう。
司会 ありがとうございました。今年もよ
ろしくお願いいたします。
Q.店舗を5年契約で貸しています。契約が2年近く
残っている時点で「解約したい」と連絡がありました。
拒否することはできるのでしょうか?
A.契約の途中解約について契約書にはど
のような記述されていますか?「借主は〇
ヶ月前に通知することによって解約でき
る」というような記述はありますか?
Q. 特 に あ り ま せ ん 。「 残 り の 賃 料 を 違
約金として支払うことによって即時解約
できる」というように書いてあります。
A.それなら契約書通りに、拒否するか、
違約金を請求することが出来ます。(ただ
し、たとえば1年くらいで次の借主を見つ
けることが出来ると合理的に判断された場
合、違約金として認めるのは1年分だけ、
と裁判所が判断する可能性もあります)
普通借家契約においては、居住用物件で
もテナント物件でも、
「借主の途中解約権」
を特約として記述し認めているケースが多
いです。居住用なら1ヶ月前とか、テナン
ト物件なら3ヶ月前とか。なので「貸主か
ら途中解約は出来ないが借主からは出来
る」と勘違いされている方が多いのです。
正しくは、普通借家契約の基本では、貸主
も借主も、契約途中で解約する権利はあり
ません。したがって、途中で解約すること
はできません。
「借主寄り」の借家法にも、
そのような記述はありません。ただし、ほ
とんどの賃貸借契約書(特に居住物件)に
は慣習的に「借主の途中解約を認める記述」
が入っているのです。現実的に考えれば、
居住用物件に住む借主が2年契約したとし
-4-
て、いつ引っ越さねばならない事情が生じ
るか分からないのに、「途中の解約は一切
認めない」というのは不都合ですね。その
条件では安心して借りることができないで
しょう。だから契約書に特約として入れる
慣習が全国的に広まったのだと思います。
しかし定期借家契約においては事情が異
なりますので気を付けてください。定期借
家では、居住用物件の場合は、借主に「途
中解約権」を認めています。条件は、建物
の床面積が 200 ㎡未満で、転勤・療養・親
族の介護その他やむ
を得ない事由のとき、
1ヶ月前の通告で解
約できる権利を借家
法において認めてい
ます。これは特約に
書かれていなくても、
借主が有する権利で
す。この権利は居住用だけで、店舗・事務
所のテナント物件には適用されません。
ちなみにアメリカの賃貸借契約では、居
住用であっても途中解約を認めていないケ
ースが多いと思います。ただし、契約期間
が日本と比べて短め(半年など)なのと、
転貸(借主が他の人に貸すこと)を認める
ことが多いようです。
「家具付きで転貸OK」という貸し方は日
本では普及しにくいので、「途中解約を認
める」という慣習は今後も続くのでしょう。
■発行日;
■発行所;
さいたま
■発行人;
1月の花
2013.1.1
第 1 巻 11 号
( 有 ) キ タ ム ラ コ ー ポ レ ー シ ョ ン TEL 048-779-8203
市 大 宮 区 仲 町 3-118 宮 下 ビ ル 2F
北村
政義
http://kitamuracorp.com
水仙 (すいせん)
彼岸花(ひがんばな)科
花言葉「自己愛」
開花時期は 12 月半ばから 4 月 20 日頃。早咲きものは正月前にはすでに咲き出し
ています。スイセンという名は中国での呼び名「水仙」を音読みしたもので、「仙
人は、天にあるを天仙、地にあるを地仙、水にあるを水仙」という中国の古典に由
来しています。水辺で咲く姿を仙人にたとえたのでしょう。ギリシャ神話にも登場
しています。「ナルキッソス」という美少年が、泉に映った自分の姿に恋をして毎
日見つめ続けたら、いつのまにか1本の花になってしまった、という。「ナルシス
ト」の名はここからきています。スペイン、ポルトガルを中心に地中海沿岸原産。
「笹子トンネルの事故に学ぶこと」
中央自動車道・笹子トンネルの天井板が
崩落するという事故がありました。トンネ
ル内を走るのが怖くなった、という方は多
いのではないでしょうか。トンネルを管理
している中日本高速道路は「業務上過失致
死傷容疑」で家宅捜索を受けました。逮捕
者が出るのかどうか、同じく設備等の管理
をしている身として注目しています。保守
・点検を行っていた作業員も事情聴取を受
けているようです。
現場では、誰も手を
抜いて「人の命を危険
に晒(さら)してもい
い」とは思っていませ
ん。仕事に対しても真
剣に取り組んでいたは
ずです。でも、
「油断」
「認識不足」「慣行」などがこのような事
態を引き起こしてしまいます。怖いですね。
賃貸物件のオーナーさんも管理を委託さ
れている私たちも、同じリスクを負ってい
るので「他人事」と考えることができない
ニュースです。改めて、賃貸物件に潜むリ
スクを考えてみました。
◇エレベーター
最近でも、エレベータ
ーの事故による犠牲者の報道が繰り返され
ています。「シンドラー」の名前は記憶に
新しいですね。その機械に精通した専門家
に保守・点検を依頼
するのが必須条件。
◇貯水槽
入居者
が毎日利用する水の
衛生管理は、人命を
守る上でも大切で
す。定期検診と貯水
槽内の清掃が欠かせ
ません。
◇消防設備
こちらも火災事故による犠
牲者が後を絶ちません。法律で定められた
義務を守れば防げた事故も多いはずです。
◇通路・階段
すべって「転ぶ」「落ち
る」ことによって大けがを負う事故があり
ます。新築時は安全だったものが老朽化で
危険度が増している場合もあります。
◇手すり等
老朽化で人の体重を支える
ことができなくなってくると危険です。入
居者の身長と比べて「低すぎる」手すりも
危ないですね。そばに「踏み台」になるよ
うなものが置いてあると、子供が乗って「手
すりを越えてしまう」こともあります。
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