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今がチャンス！？激動のミャンマー投資
今がチャンス！？激動のミャンマー投資 このレポートは、現地で調査活動を続ける僕のパートナー（日本人）から僕へ 送られてきたそのままの報告書だ。 書かれてある情報は、2012年３月末時点での情報であり、日々一刻と変わって いくミャンマー情勢の中では、もうすでに状況が変わっていることもあり得る ということを前提に読んでもらいたい。 ■現在のミャンマー情勢 「ミャンマーは軍事政権で、怖い国」と思われる方が多いようです。 しかしながら、2010年10月、総選挙を実施し、2011年にテイン・セイン氏を 中心とする文民政権に変身しました。 彼の就任後、アウンサン・スー・チー氏は、自由な身になり、2012年4月補欠 選挙に当選しました。 今後は、大臣就任も噂されています。 現政権は、軍政と民主化勢力のバランスをうまく取りつつ、政治犯を釈放し、 活発な外交活動をしていくと思われます。 また、4月3日にはASEAN諸国が、4月5日には中国が、ミャンマーに対する経 済制裁の解除を関係各国に呼びかけました。 これに伴い、西側諸国による長年の経済制裁が解除される見込みです。 現地では、6月に大きな変革が起きると期待されています。 こういった政治の話を除けば、ミャンマーは『資源豊か、治安がよく、親日、 信仰心の篤い仏教国』です。 ミャンマーの法律により、外国人による不動産取得が禁止されていますが、こ の問題をクリアすることはそれほど難しいことでありません。 ■背景 日本では、高度成長の60年代からバブル経済の時期にかけて、土地・不動産価 格が数十倍、数百倍に跳ね上がり、大勢の富裕層を生み出しました。 この不動産高騰のサイクルは、いつも地球上のどこかで再演されています。 中国・韓国、最近では東南アジアのタイ・ベトナム、各地で相次ぐ不動産価格 の上昇が起きているのは周知の事実でしょう。 この法則から外れることなく、ミャンマーの不動産価格も、今後の経済発展と ともに必ず上昇してくると予想されます。 もともと、ミャンマー（ビルマ）はASEAN地域で最も豊かな国でした。 ミャンマー経済のポテンシャルを考えると、最近の不動産市場の活性化はまだ 初歩的なものと推察されます。 それを期待して、シンガポール市場に上場しているミャンマー系不動産開発会 社の『ヨマ・ストラテジック・ホールディングズ』の株式は、今年に入って250％ の値上がりをしています。 今後、各国からの投資が増え、経済が本格的に発展すれば、多少の上下はある もののミャンマーの不動産価格は上昇し続ける可能性が高いと思われます。 今の円高がいつまで続くかは、非常に不透明な状況です。 また、現時点では、まだ日系企業・外国企業は表立った動きのとれない状況が 続いています。 制裁解除までが、競争相手のいない状態で投資を行える絶好の機会だと考えて います。 ■提案 日本経済は、出口の見えないトンネルの中にあり、デフレ・ゼロ金利・少子高 齢化により、今後の見通しがよくありません。 一方、中国・インド・ベトナム・マレーシアは既にバブルの中にあり、それは 終焉を迎えようとしています。 そのような中、ローリスク・ハイリターンを狙えるのが、ミャンマーの土地・ 不動産投資と言えます。 ■カントリーリスクについて 釈迦に説法ですが、ミャンマー不動産投資は、ミャンマーの今後の経済発展を 前提に行うことになります。 2010年以降、総選挙の実施、政治犯の釈放、活発な外交活動などから、今後経 済制裁が解除される可能性は、限りなく100％に近いと思われます。 天然ガス、石油、木材、宝石などの資源、教育レベル高い6000万人の人口、日 本の1.9倍という広大な国土を鑑み、多くの人々が、ミャンマーの発展を信じて います。 特に、シンガポール在住の有名な投資家ジム・ロジャーズは、ミャンマーを魅 力的な投資先として高く評価し、『株式市場ができたら全ての銘柄に投資した い』とまで話しています。 そうしたことから、ミャンマーのカントリーリスクは限定的で、潜在的な可能 性の方が大きいと考えています。 ■為替リスクについて 将来、ミャンマー国内のインフレ、及び為替の変動により、ミャンマー不動産 投資の利益を円に両替する場合、目減りする可能性があります。 1. インフレについて。 土地・不動産はインフレに強いため、インフレ率以上に土地・不動産価格が高 騰することが歴史的にも証明されているため、心配する必要はありません。 2．為替リスクについて。 現在、円は歴史的な円高になっていますが、日本経済の低迷、巨額な国債、少 子高齢化により、今後は円安に向かう可能性が大きいといえます。 為替リスクについて、将来を確約することはできませんが、中長期で見れば、 為替差損より為替差益となる可能性の方が高いのではないかと推察しています。 ■バンコクと比較したヤンゴンの将来について ヤンゴンは、ミャンマー最大の都市、港と国際空港があり、2005年までは首都 でした。 そうしたことから、ミャンマーの経済発展は、ヤンゴンからスター トすると考えられています。 グーグルマップで比較すると、ヤンゴンの市街地はバンコクの３分の１程度し かないことが分かります。 しかし、今後ミャンマーの経済が発展すると、出稼ぎ労働者たちが地方からヤ ンゴンに移住し、人口増加のため、ヤンゴンの市街地は必ず拡大していきます。 奇しくも、タイの人口は7000万人、ミャンマーの人口は6000万人ですから、 ヤンゴンの市街地規模もバンコクと同程度まで拡大すると考えています。 ■ヤンゴンの宅地価格と日本・バンコクの宅地価格の比較 【2011年、東京・千葉県・バンコク・ヤンゴンの宅地価格比較表】 平均価格 都市名 地域 (1平方メート 備考欄 ル) 東京都 千葉県 バンコ ク 東京都全域 77.3万円 千代田区 475.2万円 江戸川区 34.2万円 千葉県全域 11.8万円 千葉市中央区 20万円 シーロム地区 51.5万円 60分圏内の一般住宅 地 3万円 ヤンゴ ダウンタウンエリア 45.5万円 ン 30分圏内の住宅地 0.6万円 土地ドットコムによる 社団法人日本不動産鑑定協 会 ※ヤンゴンの土地価格は、テスト購入による調査結果 平成23年世界地価等調 査結果 67坪 67坪 1億円 134万円 赤い円のエリア ：一等地のダウンタウンエリア 青い円のエリア ：30分圏内エリア 両者の距離は、車で約30分です。 赤い円が都心の千代田区なら、青い円は江戸川区にあたります。 ヤンゴン30分圏内の宅地価格は、ヤンゴン中心地の約76分の1、バンコク60分 圏内住宅地の約5分の1となっており、現在なら相当割安に取得できます。 バンコクと同規模まで発展すると考えた場合、平米単価6,000円で仕込んだ土地 は、今後10年で5倍は軽く超えていくことと推察します。 ■今回の調査による結論 数々の問題が指摘されておりますが、信頼に足るパートナーも確保できました。 次回、来られた際に是非ともご面会下さい。 また、政府による突然の土地収容等も経済特区計画地等を除けば、可能性は非 常に低いと予想されます。 さらに、その場合でも、30年間権利が守られるという法律が制定されるようで す。 現在のところ、投資可能であると判断した地域は、 ①1平米当たり1万円未満・・・・・・・・7カ所 ②1平米当たり1万円以上∼3万円未満・・・11カ所 ③1平米当たり3万円以上・・・・・・・・4カ所 となります。 上記の土地は、不動産価格成長のセオリーから考えても、高い利回り・キャピ タルゲインを得られると考えます。 今後長期に渡り成長が期待できるミャンマーへの不動産投資は、今まさにチャ ンスと確信しました。 追伸 現在、刻一刻と価格が上昇をし続けているため、お越しになられた時点での価 格変動がかなりあるかも知れません。 事前にということでありましたら、ご遠慮なくおっしゃってください。 以上 さて、レポートはここまで。 この情報を見て、どう判断するかは君次第だ。 不動産に限らず、ビジネスをするにしても、ミャンマーは可能性の宝庫だ。 これから、ASEANを牽引していく国になることは、ほぼまちがいないだろう。 6月から予想されている経済の激変に間に合うよう、僕はいま仲間と共に、最新 ミャンマー情報が満載のイーブック制作を急ピッチで進めている。 どうか間に合いますように！ 追伸でせかされたので、僕はこれからヤンゴンに飛ぶことにする（笑） 機会があれば、ミャンマーで会おうね。 豊永貴士 <著作権をお守り頂き、ありがとうございます> 本レポートは、日本国の著作権法によって保護された著作物です。 著作権は WORLD GATEWAY に帰属します。 本冊子に掲載されている内容は、きわめて秘匿性の高いものであるため、 本冊子の内 容の一部または全てをあらゆる形で複製、流用、転載、転売 (オークションを含む)することは法律によって禁じられています。 Amazonキャンペーンにご参加頂きました皆様の著作権に対するご理解とご協力をお願 いいたします。 <発行者情報> WORLD GATEWAY 代表取締役 豊永 貴士 Singapore office 10 Anson Road, #16-01E International Plaza, Singapore 079903 日本支社 〒 650-0034 兵庫県神戸市中央区京町 79 日本ビルヂング 7F <お問い合わせ> 特典に関してご不明な点がございましたら、 お問い合わせは [email protected] までご連絡を下さい。 どうぞよろしくお願いいたします。