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スライド 1 - オープンハウス
2013年9月期 決算説明会資料 証券コード：3288 0 目次 会社紹介 …P.2 01 2013年9月期ハイライト …P.8 02 2014年9月期計画 …P.18 03 事業展開 …P.23 04 株式情報 …P.25 Appendix …P.27 1 会社紹介 会社紹介 2 会社概要 会社紹介 会 社 本 代 事 表 業 資 内 本 名 株式会社オープンハウス （Open House Co., Ltd.） 社 東京都千代田区丸の内2-4-1 丸の内ビルディング12階 者 代表取締役社長 荒井 正昭 容 ・不動産仲介事業 ・不動産販売事業…戸建業務・マンション業務・流動化業務・その他 ・不動産金融事業 金 39億7,201万5,000円 従 業 員 数 530名（2013年9月末） グ 会 ル ー プ 社 【国内】 ・株式会社オープンハウス・ディベロップメント ・株式会社OHリアルエステート・マネジメント ・株式会社アイビーネット 【海外】 ・Open House Realty & Investments, Inc. ・旺佳建築設計諮詢（上海）有限公司 オープンハウスは1997年に 不動産仲介事業からスタートした『独立系』不動産会社です。 3 オープンハウスグループは、 創業17年目の企業グループです。 沿革 会社紹介 全社関連 1997年 9月 10月 2001年 2月 9月 2005年 9月 2007年 1月 3月 8月 2008年 4月 10月 2009年 4月 2010年 3月 9月 9月 2011年 4月 10月 2012年 9月 2013年 1月 4月 9月 10月 荒井正昭が代表取締役に就任、㈱オープンハウスとして事業開始 不動産流通の世界的ネットワーク組織体「センチュリー21」に加盟 自社新築一戸建住宅の販売開始 ㈱オープンハウス・ディベロップメント（以下、OHD）前身の創建ビルド㈲を100％子会社化 拠点開設 渋谷営業センター 錦糸町営業センター 桜新町営業センター 溝の口営業センター イトーピアビジネスネット㈱の株式を伊藤忠商事㈱より購入し、 100％子会社化（2010年）㈱アイビーネットに商号変更 赤羽営業センター OHDがマンションの販売開始 中野営業センター 池袋営業センター 米国カリフォルニア州にOpen House Realty & Investments, Inc. を設立 （OHDの100％子会社） 中国上海市に旺佳建築設計諮詢（上海）有限公司を設立 （OHDの100％子会社） 横浜営業センター ㈱OHリアルエステート・マネジメントを設立 （OHDの100％子会社） 「㈱センチュリー21・ジャパン」との間のフランチャイズ契約を解消 東京都千代田区丸の内に本社を移転 蒲田営業センター 東京証券取引所市場第一部に上場 西葛西営業センター 4 事業内容 オープンハウスグループは、 東京23区を中心に、 都心の住宅を身近に変えていく 総合不動産グループです。 会社紹介 株式会社オープンハウス 不動産 仲介事業 仲 不動産 金融事業 介 株式会社アイビー・ネット 東京23区 新築戸建仲介実績 トップクラス 金 融 不動産購入時のファイナンス のご支援を行っております。 物件の供給 販売機能を提供 不動産 販売事業 株式会社OHリアルエステート・マネジメント 株式会社オープンハウス・ディベロップメント 戸 建 流動化 マンション 東京23区木造３階建供給実績No.1※ 東京23区分譲棟数トップクラス ※㈱住宅産業研究所「13’全国No.1ホームビルダー大全集」より 5 既存の営業基盤や財務基盤を活かし、収 益物件への投資等を行っています。 強み 製販一体のビジネスモデル お客さま 会社紹介 情報力 WEB会員をはじめとした 豊富な顧客データ。 情報力 豊富な販売物件情報と 過去の取引事例。 1 お客さまのニーズ 豊富なWEB会員のお客さまに、豊 富な物件情報をマッチングするこ とで、どういったトレンドがあるの かを敏感にキャッチできる。 販売力 望み通りの プランが実現できる。 品揃えが豊富。 狭小地でもゆとりある 建物を企画・設計できる。 お客さまのニーズ 2 仕入が増える。 空間活用力 土地が広すぎないから、 価格がお手頃になる。 土地活用力 企画 開発力 多くの情報が集まる。 人気の間取りや 空間利用の工夫の 積み重ね エリア・動向を 捉えた仕入 営業ネットワーク 仕入力 都心のクセのある土地も うまく活かせる。 お客さまと向き合ってきた 『販売』に根付いた企業。 競合が少ない。 仕入の幅が広くなる。 土地活用力 6 お客さまのニーズを 仕入・企画・開発にフィードバック。 豊富なお客さまのニーズを仕入エ リアの選定や建物の仕様に活か すことができる。 オープンハウスグループは、 安全性の高い 総合不動産グループです。 ビジネスドメイン 会社紹介 不動産ビジネスのドメイン図 価格変動 大 ハイリスク 中～大型収益不動産 投資事業 私募ファンド 個人向け 収益不動産事業 事業期間 短い 大型 マンション 分譲事業 住宅地での小規模 マンション分譲 REIT リーマンショックのような 金融に対する感応度が 高い領域 事業期間 長い 戸建分譲 不動産セクターの中でも 事業期間が短く、ボラティリティが少ない 実需不動産を中心にポートフォリオを形成。 仲介 ローリスク 中でも、ローリスクの戸建領域の エクスポージャーが大きい。 価格変動 小 7 01 2013年9月期 ハイライト 1. 2013年9月期 ハイライト 8 01 P/L（連結） ハイライト 2013年9月期 2013年9月期、V字回復。 過去最高売上高、 過去最高益を達成。 売上高969億円 経常利益91億円 当期純利益56億円 ハイライト 2012年9月期 減収減益 単位：百万円 120,000 ①内部管理体制強化 売上高 経常利益 100,000 96,999 当期純利益 スピード決済を前提とした 仕入案件の機会損失 ②仕入環境の激化 80,000 不動産向けのファイナンス 環境が改善し、ライバル増加。 69,876 62,318 60,000 49,783 40,000 29,779 19,440 4,862 20,000 2,840 1,595 486 0 8,352 9,179 8,957 5,109 5,661 4,515 2,523 225 2013年9月期 増収増益 ①仕入強化 人員増強・仕入先仲介業者との リレーション深耕 ②組織の成熟 販売と仕入れの連携強化の ための組織を強化。 ③流動化業務の大幅伸長 仕入・売却の循環が機能。 9 01 2013年9月期 ハイライト P/L （連結） - 損益計算書の概況 セグメント別 / 業務別サマリー 単位：百万円 セグメント 業務 2012年9月 売上比率 2013年9月 売上比率 4,193 45,775 11,316 1,888 853 59,766 338 ▲1,980 6.7% 73.5% 18.2% 3.0% 1.3% 95.9% 0.5% ▲3.2% 4,704 58,628 27,136 6,968 1,349 94,082 369 ▲2,157 4.9% 60.4% 28.0% 7.2% 1.4% 97.0% 0.4% ▲2.2% 62,318 100.0% 96,999 100.0% 不動産仲介事業 1,240 2.0% 1,464 1.5% 不動産販売事業 4,255 180 ▲79 6.8% 0.3% ▲0.1% 8,678 160 ▲118 8.9% 0.2% ▲0.1% 5,597 9.0% 10,185 10.5% 経常利益 4,515 7.2% 9,179 9.5% 当期純利益 2,523 4.0% 5,661 5.8% 売上高 不動産仲介事業 不動産販売事業 戸建 マンション 収益物件 その他 不動産金融事業 調整額 営業利益 不動産金融事業 調整額 10 01 2013年9月期 ハイライト 不動産仲介事業 売上高47.0億円 営業利益14.6 億円 2013年9月期 増収増益 単位：百万円 6,000 ①子会社OHDの供給の増加。 販売物件が増大し、 販売件数が増大。 売上高 営業利益 5,000 件数 4,704 4,000 3,000 営業利益率 営業利益率 29.6% 31.1% 2,000 1,248件 1,000 ②売上高、件数、営業利益率が それぞれ伸長 4,193 1,240 1,477件 トピックス 1,464 0 不動産仲介 件数 売上高 営業利益 営業利益率 2012年9月期 2013年9月期 1,248件 1,477件 4,193 4,704 1,240 1,464 29.6% 31.1% 11 前期比 118.3% 112.2% 118.1% 105.2% ①2013年4月 蒲田営業センター開設 2013年6月 赤羽営業センター移転 (路面店へ) ②仲介手数料単価は横ばい。 01 2013年9月期 ハイライト 不動産販売事業 - 戸建 売上高586.2億円 売上総利益83.5億円 2013/9期 増収増益 単位：百万円 2,500件 70,000 ①仕入が増大し、 販売件数が増大。 売上高 60,000 売上総利益 件数 2,000件 58,628 ②建物建築の効率性が 上昇し、収益貢献。 50,000 40,000 30,000 45,775 1,500件 1,186件 891件 20,000 1,000件 売上総利益率 10,000 トピックス 売上総利益率 14.3% 500件 13.1% 5,974 8,358 0 0件 2012年9月期 2013年9月期 不動産販売 件数 891件 1,186件 戸建 売上高 45,775 58,628 売上総利益 5,974 8,358 売上総利益率 13.1% 14.3% ※売上高には、建築請負による売上高を含みます。 12 前期比 133.1% 128.1% 139.9% 109.2% ①販売単価は微増 ②現場あたりの棟数は2.5棟 現場数が大幅増加。 01 2013年9月期 ハイライト 不動産販売事業 - マンション 売上高271.3億円 売上総利益56.8億円 2013/9期 増収増益 単位：百万円 30,000 1,200件 売上高 売上総利益 25,000 27,136 件数 1,000件 20,000 800件 547件 15,000 10,000 売上総利益率 11,316 売上総利益率 25.8% 5,689 ③売上総利益率は減少。 建築費の増加。 400件 200件 2,913 0 不動産販売 マンション ②販売単価が上昇 都心のプレミア立地の 物件増加。 21.0% 240件 5,000 600件 ①開発・販売が順調に推移。 販売件数・売上高・ 売上総利益が大幅な上昇。 0件 2012年9月期 2013年9月期 件数 240件 547件 売上高 11,316 27,136 売上総利益 2,913 5,689 売上総利益率 25.8% 21.0% 13 前期比 227.9% 239.8% 195.3% 81.4% トピックス ①タウンハウス型物件の シェアが低下。 ②川崎で過去最大となる 99戸のプロジェクトを クロージング。 01 2013年9月期 ハイライト 不動産販売事業 - 流動化 売上高69.6億円 売上総利益15.9億円 2013年9月期 増収増益 単位：百万円 8,000 売上高 7,000 売上総利益 6,968 6,000 ②売上総利益・売上総利益率向上。 EXIT先の投資家の購入目線が 上昇。 5,000 4,000 3,000 2,000 1,888 1,594 1,000 0 不動産販売 流動化 ①売上高が3倍以上に大幅増 前期戦略的に保有していた 物件をリリース。 427 2012年9月期 2013年9月期 売上高 1,888 6,968 売上総利益 427 1,594 売上総利益率 22.7% 22.9% 14 前期比 369.1% 372.8% 101.0% 01 P/L（連結） - 損益計算書の概況 - 2013年9月期 ハイライト 販管費 及び 営業外損益 販管費 単位：百万円 主要販間費項目 販管費 2012年9月期 人件費 広告宣伝費 販売促進費 地代家賃 租税公課 その他販管費 1,336 260 389 747 395 1,467 4,594 売上比率 2.1% 0.4% 0.6% 1.2% 0.6% 2.4% 7.4% 2013年9月期 1,733 941 909 790 503 1,940 6,816 営業外損益 売上比率 1.8% 1.0% 0.9% 0.8% 0.5% 2.0% 7.0% 単位：百万円 主要営業外損益項目 営業外収益 為替差益 その他営業外収益 営業外費用 支払利息 支払手数料 その他営業外費用 2012年9月期 15 70 85 752 306 108 1,167 15 売上比率 0.0% 0.1% 0.1% 1.2% 0.5% 0.2% 1.9% 2013年9月期 257 61 318 895 263 166 1,324 売上比率 0.3% 0.1% 0.3% 0.9% 0.3% 0.2% 1.4% 01 B/S（連結） - 貸借対照表の概況 - 2013年9月期 ハイライト 単位：百万円 項目 現金及び預金 棚卸資産 ※ その他資産 資産合計 流動負債 固定負債 純資産 負債・純資産合計 2012年9期 金額 9,439 39,550 7,960 56,949 29,105 12,834 15,010 56,949 2013年9期 総資産比率 16.6% 69.4% 13.9% 100.0% 51.1% 22.5% 26.4% 100.0% 金額 総資産比率 26,077 42,730 9,261 78,069 35,655 12,450 29,963 78,069 ※棚卸資産＝販売用不動産及び仕掛販売用不動産の合計 現金及び預金・純資産が大幅増 ①上場時の調達資金が現金及び預金・純資産に計上されている。 ②自己資本比率が38.4％と改善し、財務体質が一層強固となる。 16 33.4% 54.7% 11.8% 100.0% 45.7% 15.9% 38.4% 100.0% 前期比 276.3% 108.0% 116.3% 137.1% 122.5% 97.0% 199.6% 137.1% 01 C/F（連結）- キャッシュ・フロー計算書の概況 - 2013年9月期 ハイライト 単位：百万円 2012/9期 2013/9期 営業C/F ▲ 13,637 4,219 投資C/F ▲ 196 ▲ 463 財務C/F 13,923 12,696 営業C/Fの増加 ①2011年9月→2012年9月の在庫の急激な伸びに対して、 2012年9月→2013年9月の在庫の伸びが緩やかだった。 ②税引前当期純利益が2倍以上増加。 17 02 2014年9月期 計画 2. 2014年9月期計画 18 02 2014年9月期は、 引き続き増収増益で、 過去最高売上高、 過去最高益を見込む。 グループ連結予算 2014年9月期 計画 連結 売上高1,150億円 経常利益110億円 当期純利益67億円 単位：百万円 マーケットの状況 140,000 売上高 115,000 経常利益 120,000 当期純利益 96,999 100,000 80,000 ・堅調な消費動向 ・東京オリンピックへの期待感 ・好調な金融環境 69,876 62,318 60,000 49,783 9,179 8,957 40,000 29,779 20,000 2,840 1,595 486 0 2014年9月期 増収増益 8,352 4,862 19,440 11,000 5,109 5,661 4,515 6,700 ①順調な仕入進捗 ②堅調な販売進捗 2,523 225 19 02 2014年9月期 計画 不動産 仲介事業 業務別事業戦略 既存事業の伸長と、 新たな収益機会の獲得。 積極的成長 仲 戸 介 建 【不動産仲介事業】 東京23区を中心としたエリアに さらに積極的に営業展開。 10月の西葛西営業センターに 加え、さらに今期中に出店予定。 【販売業務】 新店舗エリア周辺の仕入強化 現状維持 不動産 販売事業 マンション 仕入意欲は旺盛。開発用地の値上 がりとは差別化された仕入を目指す。 積極的成長 流動化 不動産 金融事業 ファイナンス 個人投資家向けの5億以下の 物件を主力に展開。 現状維持 引きつづきローリスクのファイナ ンス案件のみを厳選して実行。 20 1 仲介＋戸建の両輪を伸長 東京23区での営業センター出店を強 化。戸建領域の製販一体のサイクル で都心ドミナントをさらに強固にする。 2 流動化業務の伸長 マーケットが好調な収益不動産の分野 で、さらなる積極展開を図り、 マンション業務につづく、新たな収益源 としての位置づけを確立する。 02 流動化業務の飛躍 2014年9月期 計画 収益不動産の状況 ＋ 空室率・賃料の回復 業績推移 単位：百万円 18,000 16,220 16,000 売上高 オフィス・レジデンスともに 空室率は回復傾向。 今後の賃料回復が見込まれる。 (Appendix c.参照) 売上総利益 ＋ 期待利回りの低下 プロの不動産投資家が キャップレート低下を実感。 (Appendix d.参照) 14,000 12,000 10,000 8,000 ・空室率の低下、賃料の上昇、 期待利回りの低下により、 売買価格の上昇が見込まれるため、 キャピタルゲインを狙いやすい。 6,968 6,000 4,000 2,000 1,888 ・プレイヤーが多く、流動性が高い 市場＝個人投資家が参入しやすい 5億円以下の収益物件に注力。 1,594 427 0 2012年9月期 2013年9月期 2014年9月期… 21 02 2014年9月期 計画 セグメント・業務別売上高予算 単位：百万円 2013年9月期 セグメント 売上高 業務別 通期 構成比 上期 累計 構成比 前期比 4,704 5% 2,670 5,730 5% 122% 戸建 58,628 60% 31,920 69,720 61% 119% マンション 27,136 28% 14,700 25,000 22% 92% 流動化 6,968 7% 6,600 16,220 14% 233% その他 1,349 1% 200 700 1% 52% 94,082 97% 53,420 111,640 97% 119% 369 0% 180 360 0% 99% ▲2,157 ▲2% ▲1270 ▲2,730 ▲2% - 96,999 100% 55,000 115,000 100% 118% 不動産仲介事業 不動産販売事業 2014年9月期 不動産金融事業 調整額 グループ連結で売上高20％増を目指す。 以下の二つの成長業務領域で売上高の伸長を狙う。 ①仲介＋戸建業務の約20％の伸長 ②流動化業務の2倍以上の伸長 22 03 事業展開 3. 事業展開 23 中期事業戦略 03 リスクの低い『戸建』業務の売上高・利益をグループの柱として堅持。 その一方で、ハイリスクの『流動化』業務に注力。 事業展開 中期事業方針 仲 戸 介 建 中期の外部環境 積極的成長 ①東京23区でのドミナントを強化 年1～2店舗ずつ出店。 ②仕入・販売ともに人員増強。 ③建築コストの圧縮。 － 地価の上昇 ＋ 住宅価格の先高感に よる購買意向増 慎重な成長 マンション ①仕入用地の積極取得。 ②開発用地の品薄感があるため 仕入の精査を強化。 －仕入市場の過熱感 －建築費の上昇 積極的成長 流動化 ＋金融マーケットの活況 ①小規模居住用・オフィスを 中心に積極投資 24 ＋空室率・賃料の回復 ＋期待利回りの低下 04 株式情報 4. 株式情報 25 04 株式情報サマリー 株式情報 2014年9月期期末配当は5円の増配と上場記念配当5円を実施し、 1株当たり35円を見込んでおります。 2012年9月期 1株あたり配当金 25.00円 2013年9月期 2014年9月期 （予想） 25.00円 35.00円 ※2013年6月の株式分割を考慮し、2012年9月期は1株を1,000株とみなして計算しております。 発行済み株式数 28,025,000株 26 Appendix Appendix 27 ポジショニング 競合を回避した ポジションニング 整形地 Appendix 不動産ディベロッパータイプ別 土地特性 大手マンション ディベロッパー Product パワービルダー 10坪 中小戸建 ディベロッパー 100坪 戸建分譲事業 中小マンション ディベロッパー 500坪超 他のプレイヤーと競合しづらい 狭小地や非整形の活用に強み。 マンション 開発事業 Price ロープライスではなく、 コストパフォーマンスのいい、 ミドルレンジの商品構成で 消費者のボリュームゾーンを ターゲット。 非整形地 不動産ディベロッパー タイプ別価格特性 パワービルダー 中小戸建 ディベロッパー 戸建 ローエンド マンション ミドルレンジ 中小マンション ディベロッパー ハイエンド 大手マンション ディベロッパー 28 Appendix オープンハウスは、 都心でコストパフォーマンスの高い 戸建の提供をしております。 ポジショニング - 戸建 - Place 高 額 郊外型ビルダー Competitor ハウスメーカー ハウスメーカー 2階建の建物 ハウスメーカー 郊 外 都 心 都心型ビルダー 郊外型ビルダー ハウスメーカー 都心型ビルダー 郊外型ビルダー 3階建の 土地・建物 2階建の土地・建物 低 額 地図データ ©2013 Google, ZENRIN 都心の住宅建築 2階建 ハウスメーカーは2階建【建物】メイン。【土地】の扱いは多くない。 3階建 オープンハウスの主戦場。【土地】【建物】ともに中小プレイヤー 29 Company a. -戸建 – 実需不動産の安定性 Appendix 成約件数 単位：件 東京都都区部 新築住宅成約件数と物件登録件数推移 300 4000 登録件数 3500 成約件数 250 244 241 227 200 249 3000 229 2500 205 198 192 185 170 150 登録件数 単位：件 143 2000 173 164 160 1500 143 141 140 1000 110 118 100 500 出所：(公財)東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」 30 - 戸建 – 価格戦略の重要性 b. Appendix 東京都都区部 新築住宅成約日数と価格の推移 価格 単位：万円 成約日数 単位：日 5500 登録価格 110 成約価格 99.6 成約日数 5000 91.3 90 78.4 74.3 74.5 70.9 70 66.6 65.1 60.5 65.2 64.7 66.8 65.2 63.2 50 70.9 66.5 65.8 66.8 66.4 4500 4000 出所：(公財)東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」 31 - 流動化 – マーケット環境① c. Appendix 東京オフィス賃料及び稼働率の推移 円/坪 24,000 ％ 10 23,000 賃料(東京) 9 22,000 空室率(東京) 8 7 21,000 6 20,000 5 19,000 4 18,000 3 17,000 2 16,000 1 15,000 0 出所：㈱三鬼商事「東京(都心5区)の最新オフィスビル市況」 32 - 流動化 – マーケット環境② d. Appendix 東京の収益不動産の取引利回り感の推移 % 6.5 日本橋 6 六本木 西新宿 5.5 ワンルーム/城南 ファミリー/城南 5 4.5 4 3.5 出所：(一財)日本不動産研究所「不動産投資家調査」 33 -全体 – e. Appendix 新規貸出額 単位：億円 不動産業向け銀行融資状況 35,000 貸出残高 単位：億円 650,000 不動産業向け貸出金残高 30,000 不動産業向け新規貸出額 25,000 600,000 20,000 15,000 10,000 550,000 出所：日本銀行「貸出先別貸出金」 34