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道内における 都市型プロジェクトの開発
まちづくりなでしこインタビュー 第 6回 マンション建替え、マンション管理、再開発事業、コーポラティブハウス等まちづくり分野でご活躍されておられる女性に、 携わっておられるお仕事や女性ならではの視点等をインタビューによって紹介します。 インタビュアー 大野 由利子 住宅金融支援機構 まちづくり推進部調査役 1995 年一橋大学社会学部卒、同年住宅金融公庫入庫。近畿支 店、審査部等を経て、2014 年４月より現職。再開発プランナー・ マンション管理士。再開発事業、マンション建替事業に対する融 資を担当。 道内における 都市型プロジェクトの開発 アルファコート株式会社 常務取締役 口 千恵 （ひぐち ちえ） 昭和４３年生まれ。東京理科大学卒。平成３年 西洋環境開発（セ 中古物件のバリューアップ事業など、土地や建物の価値 拡大を実現しています。 ③ 都市再開発事業：第一種市街地再開発事業などの 事業手法を活用して、整備の遅れている市街地や空洞 ゾングループ）入社、リゾート開発、分譲マンション開発を担当。 住友 化した中心市街地を行政や土地所有者、金融機関など 不動産札幌支店、道内コンサルタント会社を経て平成１６年より現職。 と協働で再整備し、 まちづくりを推進しています。 賃貸マンション、有料老人ホームの開発および証券化、再開発事業、 コーポラティブハウス等の開発分野を担当。 ④ 不動産コンサルティング事業：立地条件、業種・ター ゲットなど、さまざまな角度からマーケットリサーチを実施 貴社の基本理念では「北海道経済への貢 献」が謳われています。 事業内容をお教えく ださい。 し、店舗をプロデュースします。また、高齢者向け住宅の 新築とリノベーションを実践しています。 ⑤ ビルマネジメント事業：札幌市内を中心にビル・レジ 当社は、社長や私に加えスタッフ数名は、前職全国展開 デンス賃貸事業を展開し、ご入居のお客様に快適、安心 するデベロッパーの札幌支店に勤務しており、当時は、企業 で質の高い空間を提供しています。 の一員として企業収益のために仕事をしていました。しか 当社で初めて手がけた分譲マンションは、設立したばか し、不動産開発事業を通じて北海道経済に貢献したいとい りの会社でしたので、開発資金の調達には苦労しました。 う思いが募り、この会社を立ち上げました。ノウハウやネッ そこで、 当社がＳＰＣを設立し、 ノンリコースローンで資金調達 トワークがあるので、全国スタンダードでスタートできたこと しました。これが、 当社が証券化の道へ入っていくきっかけ は地場の新興デベロッパーとしては幸いでした。 となったところです。当時、 道内では開発型のストラクチャー 当社の事業内容は、土地の高度利用から投資活用まで、 ドファイナンスやプロジェクトファイナンスの事例が見られな お客様のニーズを実現するために、 ５つの基幹事業を柱に い時代でしたが、 ２棟目以降は主に地元金融機関にご支援 展開しています。 いただいております。 ① 不動産分譲事業：分譲マンションやコーポラティブハ ウスの企画事業、 駅近宅地・戸建住宅の開発事業など、 用地取得から設計・商品開発・アフター管理まで一貫 体制でカバーしています。 ② 不動産証券化／流動化事業：ファンド、 Ｊ－ＲＥＩＴ向け の賃貸ビル・マンション・ヘルスケア施設の企画・販売、 30 札幌におけるこれまでの不動産事業のトレンド をお教えください。 札幌はそれなりに成熟したまちではありますが、実はこ の 2000 年以降にいろいろな公共事業、民間事業、再開発 事業によってまちの中心部の構造が変わってきておりま す。札幌は積雪が多く、除雪コストもかかります。市は、多 好まれ、創成川東地区の住宅供給量の伸び率は高くなりま 中心核都市構造の実現に向け、区やそれに準じた地域の した。創成川東地区は現在マンションが大量に建っていま 生活の中心となる基本的な拠点として十数カ所の「地域中 すし、 まちとして成熟してきて、 用地も無くなってきています。 心核」 を定めています。行政として、都心と「地域中心核」 に居住者を集め、 まちをコンパクトにしていこうという施策を とっています。再開発事業も都心以外では、ほぼ「地域中 心核」 で施行されています。 当社は、今後成長する街はどこだろうという視点で重点 開発地域を選定します。すでに地価も上がっているので、 今となっては誰もが認識していますが、創成川東地区とい うのがあります。札幌には縦の軸で駅前通りがあり、その 少し東に創成川があります。その川向こうが創成川東地区 なのですが、昔は、中心部と創成川東地区とが分断されて おり、 地位（じぐらい） が低いところでした。以前、 創成川は、 暗く汚い川で、 まちと川の間に小さな工場が建ち並んでいま した。それが、大通公園のように水と緑の広場として整備 され、縦の公園のようになったのです。整備計画が発表さ ～札幌市中心市街地の動き 過去の主な事業～ れて土地を買い始めたのですが、すぐに地価が上がり始 めました。この創成川東地区は、郊外から中心部に多くの 人を誘導していく都心居住を進める上でも非常に重要な 種地だったと言えます。 当社が１棟目を手がけた札幌駅北口も昭和 30 ～ 40 年 代の建物ばかりで新しい建物は少なく、空地も点在してい ました。しかし、駅から徒歩数分という立地でポテンシャル はあり、また将来的に北口エリアが再開発される情報もあっ たので、 １棟目は駅北口で分譲マンションを手がけるに至っ たのです。 ２棟目以降はしばらく創成川東地区で供給しました。土 地を仕入れた時点では、分譲マンション開発を想定してお りましたが、2005 年頃にファンドバブルが到来し、特に高級 賃貸マンションの人気が盛り上がってきました。分譲やホ テルのデベロッパーは、高級感の創出に慣れているため取 り組みやすいです。分譲ライクなつくりが評価をされ、結 不動産証券化の仕組みについて解説をお願 いします。 「不動産証券化手法」 は、投資規模を小口化し、多種多 様な投資家ニーズに応じた商品提供を行うことで、不動産 への新たな投資機会を創出することから、不動産の有効活 用を実現し良質なストックの形成に資するとともに、不動産 市場への資金流入による市場の活性化を促進するために 有効な手法です。 また、不動産の所有と経営を分離することで、様々な業 態の事業者がそれぞれの得意分野を活かして、証券化ス キームの組成と運営に関与することが可能であり、新たな 雇用機会が創出されるだけでなく、まちづくりの担い手を育 成する効果もあることから、地域経済の活性化実現も期待 されています。 （国土交通省ＨＰより） 果として、創成川東地区で賃貸マンションを10 棟程供給し ました。１棟あたり小さなもので 50 ～ 60 戸、大きなもので は100 戸超の規模でした。まちの中心部から近いものの 未開の地だったというだけで、潜在的な需要はあったので す。北海道は札幌一極集中で、道内の地方から札幌に人 口流入するのですが、勤務先や学校の近くに住めることが ～不動産証券化の仕組み～ 31 第 6 回 まちづくりなでしこインタビュー 前頁下図は、創成川東地区でマンションを開発していた あります。必要な用途なのに所有者がいない、 地方都市で 頃の証券化のスキームになります。ノンリコースローンとは、 はそういう悩みがあると思います。 その事業性や不動産そのものの収益力を担保に開発資金 当社が個人施行者となった恵庭市の駅直結の再開発事 を融資するもので、資産の原所有者は、多額の有利子負債 業は、商業、有料老人ホーム、医療モールといった民間施 を抱えずに済み、 財務の健全化を図れる利点があります。 設に加え、公共施設として、保育園、公共駐輪場、地元の 地方都市では、高齢者住宅や有料老人ホーム、高級レジ 特産品を扱う駅まちプラザが入居する大型複合施設です。 などの供給ニーズがあっても、それらを保有できるホルダー 昨年竣工し、保育園と有料老人ホームが先行してオープン がそうはいません。証券化によって資金調達し、求められ し、医療モール、商業施設、教育施設など順次オープンして ているものを実現するということが、地方でファンドを活用 いるところです。市の保有する保育園は公設民営で、 園庭 する意義だと思います。 は園児と保護者とで整備することになっており、あまり作り 札幌で不動産市況が良かった時代はリーマンショックの 込まずシンプルに仕上げました。長期修繕計画や修繕積 前まででしょうか。地方都市では福岡と比べられることが 立金については、1 年以上協議しました。再開発は竣工し よくありますが、不動産景気の波は福岡より遅くきて、一番 たら手離れしてしまうことも多いですが、当社はリーシング 早く引いていきました。結局、良い時代は短く、3 〜 4 年程 を担う立場で現在も関与しています。 度でした。 地を仕入れて、建てて、証券化しますが、それほど大きいサ 釧路の優良建築物等整備事業は、街なかの 居住促進に寄与されていますね。 イクルで計画がぶれることはありません。計画の出口戦略 以前、商工会議所内に設立されているまちづくり会社に で一番つらかったのはリーマンショックの時でした。用地を て計画を推進していましたが、その際の計画は、商業を中 仕入れ、工事中でしたが、出口でエクイティが付かず、資金 心に再生しようという案でした。大きな店舗を誘致する案 面で大変苦慮したことがあります。また、再開発事業で事 がありましたが、誘致に難航したり、大規模店舗を誘致する 業期間中にファンドバブル崩壊の波に飲まれてしまったこと ための廃道が不可能となったために大規模店舗の計画を もあります。ゼネコンが破綻して建物に瑕疵担保が付保さ 断念した経緯があります。 れないということで、急にノンリコースローンがつかないこと 現在計画している優良建築物等整備事業は、居住メイン になってしまいました。 で、有料老人ホーム75 室と分譲マンション65 戸となってい 着工してすぐにリーマンショックの時期にあたってしまっ ます。もう一度商業で再生しようにもエリアに人がいない、 た高齢者向け住宅があります。すすきのの南に位置する アクセスもない、ならばまずは、街なかに人に住んでもらう 立地ですが、スキーム組成において、信託銀行が一斉に引 のはどうかと釧路市と商工会議所に提案しました。中高年 いてしまった時期でした。再開発協会の「街なか再生ファ の市民は、 昭和 30 年代 40 年代の華やかな時期を知ってい 民間単体の事業ですと、当社はオリジネーターなので、用 ンド」 を活用し、信託せず現物で組成し、地元金融機関のノ ンリコースローンでクロージングすることができました。サー ビス付き高齢者向け住宅における居室面積 18㎡〜 25㎡ の基準ができてからは18㎡のものが多く供給されているよ うですが、この高齢者向け住宅では１ＬＤＫ40㎡〜２ＬＤＫ60 ㎡の面積帯で、介護報酬を見込まずに賃貸マンション事業 として収支が成り立っています。今となってもこの広さの 間取りは市場では供給が少なく、だからこそ、満室稼働が 継続しているのかもしれません。サ高住や有料老人ホーム は運営したい人はいるけどオーナーがいないという悩みが 32 道内における都市型プロジェクトの開発 るのですね。当時は、漁業者が札束を腰に差していて、札 幌 に定 着 することに 束が落ちていたと聞きます。賑やかだった時代を覚えてい なったのは、ＤＮＡ的に る60 歳代後半以上の人たちからは分譲マンションや有料 寒冷地を求めていた 老人ホームに期待する声が聞かれます。 のかもしれません。モ 市の保健福祉部も、このエリアは有料老人ホームが充足 スクワは知られている していないので、高齢者向け施設を設けるのはいいねとい ようで知られてないの うことで、市の第 6 期保健福祉計画へ位置付け、事業を応 で すよね。シベリアは 援してくれています。 極東のイメージがあり 分譲マンションは、10 年以上供給されていない地域です ます が、モスクワは 都 が、逆にニーズは溜まっていたとも言えます。本件の分譲 会です。 デベロッパーは、函館市のマンションを完売しましたし、釧路 市は全国同等規模の市、 例えば人口10 数万人の長野県上 田市と同様の住宅市場だろうと推測しています。ただ、販 売ターゲットについては、一般的にメインターゲットとする年 収 500 ～ 1,000 万円の会社員や公務員が札幌には層とし て厚くありますが、地方都市ではその層が薄く、300 万円未 満や1000万円超となるので、 販促活動に工夫が必要です。 温暖化し、本州に住みづらい年輩の人に向けて、夏場の 避暑地として釧路に長期滞在してもらおうという取り組み を釧路市でチームをつくって広報しています。全国の天気 予報を見ると、東京が 30 度超でも釧路は15 度だったりしま す。ＮＨＫスペシャルで、釧路への長期滞在が特集されて、 市役所には数週間、 問い合わせの電話が殺到しました。こ れを受けて、 要望の多い１ＬＤＫタイプを追加しました。 機構融資への期待・要望などあればお聞か せください。 再開発事業は４～５年かかります。計画中の事業変更リ スクもある中で、初年度の資金調達を機構で担ってもらえ るのは素晴らしいことです。 ある再開発では、とある金融機関から資金調達しました が、その金融機関から、権利変換で従前の乙区事項が従 後資産に付け替わることに理解を得られず、権利が付け 変わるなんて許せない、登記留保はするが権利者にも担保 提供をと言われました。保留床ならわかりますが、権利床 に求められると、実務として大変な労力となります。そのよ うな経験もあり、今まで再開発事業に４～５件携わってきま したが、以前から住宅金融支援機構ともご一緒できたら良 かったのにと思います。 幼少期、モスクワで生活されていたそうです 機構は、優良建築物等整備事業を含む再開発への理解 ね。道内まちづくりとの共通点などありますか。 があり、 釧路の事業では本当に助かっています。 物心がついた2 歳頃から小学校終わるまでずっとモスク ワに居住していました。中学で離れましたが、高校や大学 時代も実家はずっとモスクワでした。モスクワは都市計画 本日はありがとうございました。 がしっかりしていて、クレムリンから40ｋｍ圏内は戸建てを 一切建てられず、そこから郊外は農園付の戸建てがたくさ ん建っています。都市と農村の両方の住まいが保証され ていたのです。クレムリンから延びている放射状の道路も、 いざ有事の際は滑走路になります。完璧な都市計画とも 言えます。地域暖房で、建物も個別制御できず、無料で全 館暖房です。 私は、札幌には東京から転勤で来たのですが、結局札 【インタビューを終えて】 地域に根ざし、地域経済への貢献を目指される姿勢に感 服しました。我が国は、人口急減・超高齢化という大きな課 題に直面しています。こうした中、当機構においても、地域 が抱える住まい・まちづくりの様々な課題の解決に寄与で きればと取り組んでいるところです。地方公共団体や地域 の事業者さま等、関係機関との連携を密にし、 「 まちづくり 融資」等を通じて、自律的で持続的な地域づくりを支援して まいりたいと思います。 33