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ホテルのリノベーションに関する研究 -リノベーション事例紹介を中心とした
ホテルのリノベーションに関する研究 － リノベーション事例紹介を中心とした現状分析 － 1G04D011-1 五十嵐史哉（小松幸夫研究室） 1-2 研究目的 Ⅰ 序論 既述のように賑わいを見せているホテル産業だが、 1-1 研究背景 本論文ではその中でも、 『ホテルのリノベーション』 一般にホテル事業は景気感応度が高く、経済環境の についての現状調査を主眼に置いている。ホテルは施 良化とともに収益の向上が見込める産業であると言 設自体が24 時間365 日体制で運営される商品であり、 われている。実際、近年のホテル業界では「開業ラッ 車や洋服と同じように「トレンド」もある。そのため、 シュ」や「リノベーションラッシュ」 、あるいは「投 各ホテルの新規開業も相次ぎ、その施設の新しさ・豪 資マーケットの拡大」という賑わいを見せている。 華さに対抗するために、既存のホテルのリノベーショ 近年、ラグジュアリーホテルと呼ばれる数々の外資 ンラッシュが起こることは当然の流れと言える。頻繁 系の超高級ホテルが日本に、特に東京に進出してきて に行われるリノベーションではあるが、どのような種 いる。今年の３月には、東京ミッドタウンプロジェク のリノベーションがあるのか。また、それらがどのよ トのシンボル的な存在として六本木に「ザ・リッツ・ うに行われ、その結果どのような変化が起こり、成功 カールトン東京」がオープンしたのは記憶に新しい。 あるいは失敗と言われるのかを事例を取り上げなが また、９月には皇居外苑と日比谷公園の向かいという ら考察する。 絶好のロケーションに、 「ザ・ペニンシュラ東京」が そのリノベーションを語る前に、ホテル産業の緒論 オープンし、話題を呼んでいる。これらは共に外資系 について触れなければならない。それは、 「ホテル」 のホテルである（リッツ・カールトンの本拠地はアト と一言に言っても様々な形態のホテルがあり、運営方 ランタ、ペニンシュラの本拠地は香港） 。これらを含 法にも種類があり、さらにその在り方も時代とともに む、都心部におけるシティホテル間の生産競争の激化 変化しつつあるからだ。 を「ホテル 2007 年問題」や「東京ホテル戦争」など 本論文では、ホテル産業の概論・現状調査から、ホ と呼んでいる。かつて都心部で大型オフィスビルの完 テルリノベーションとは何かを調査し、現在起こって 成による、オフィスの供給過剰を懸念して「2003 年問 いるホテル投資の可能性についても探りたいと思う。 題」などと呼ばれていたが、今度はシティホテルの供 給過剰も心配されている。 Ⅱ ホテルとは 2-1 ホテルと旅館 ここで、ホテルと旅館とを比較してみる。ホテルと 旅館との違いは何なのだろうか。人々にはなんとなく 浸透しているだろうが、ここでは旅館業法・国際観光 ホテル整備法それぞれによる定義をまとめてみた。 （下記図表参照） 図 ザ・リッツカールトン東京とその周辺（ザ・リッツ・カー ルトン東京の HP より） 1 建築学科生産系卒論中間発表会資料 （2007.10.27） 表 ホテル･旅館の法的基準 旅館業法 （1948 年施 行） ホテル経営 洋式の構造・ 設備を主とす る施設を設け 営業 施設構造 設置基準 ホテル 客室数 伴う総合型のホテル。 Ex. 帝国ホテル東京、ザ・ペニンシュラ東京など ホテル基準客室の数 15 室以上で（た だし東京･大阪･京都･名古屋･横浜･神 戸は 30 室以上）、かつ、客室総数の 2 分の 1 以上であること。 客室とそれに付属する浴室、便所な どを含む床面積は、シングルルーム 9 ㎡以上、その他は 13 ㎡以上(客室 内パイプシャフト･ダクトスペースは 床面積から除外)、壁芯を測定線とす る。 洋室の定員 2 名以内。 ②ビジネスホテル 駅の近くや空港の近くなど交通の便がよく、付 帯施設などは最小限の宿泊主体の運営を行うリ ーズナブルなホテルを指す。 Ex. ホテルルートイン、東横インホテルなど 環境･建築･外観および庭園が優秀で、 外客を喜ばせるに足るもの。 ③リゾートホテル 主に観光地やリゾート地に立地し、観光客をタ 旅館 旅館基準客室の数は 10 室以上で、か つ、客室総数の 3 分の 1 以上である こと。 畳敷きの室があり、当該室の床面積は 1 人部屋は7 ㎡以上、その他9.3 ㎡以 上(床の間や押入れなどの部分は面積 に含まれない)。床面積の測定は、壁 芯にて、壁圧20cm 以上、および柱型 の場合は、内側から 10cm の線を測定 線とする。 5 室以上 和室 7 ㎡以上 洋室 9 ㎡以上 客室床面積 く、宴会場やレストラン、スパなどの付帯施設を １．環境、建築が良好であること。 ２．洋式の構造および設備をもって 造られていること。 和式の構造・ 設備を主とす る施設を設け 営業 客室数 都市または都市近郊に位置し、客室のみではな 登録ホテル 和室 7 ㎡以上 洋室 9 ㎡以上 施設構造 設置基準 ①シティホテル 国際観光ホテル整備法 （2005 年 3 月最終改正） 10 室以上 客室床面積 るが、明確な定義分けがなされているわけではない。 ーゲットにしているもの。 Ex. ザ･ウィンザーホテル洞爺、ディズニーアン バサダーホテルなど ④その他 クラシックホテル、モーテル、カプセルホテル 出典：作古貞義著「新版 ホテル事業論」㈱柴田書店、総務省法令データ提供システム などと呼ばれるホテルもある。ただ、旅館業法で いう「ホテル営業」の定義に当てはまらないもの 更に、日本におけるホテルと旅館の客室数の推移を もあり、カプセルホテルなどは「簡易宿泊所営業」 見てみる。近年、日本独自の宿泊文化とも言える「旅 となる。 館」の客室数は減少の途を辿っている。逆に「ホテル」 の客室数は増加している。 （下記グラフ参照） 2-3 ホテルの経営方式 ホテル･旅館客室数の推移 (厚生労働省による) ホテルは土地・建物の所有、経営、運営の仕方によ 1200000 っていくつかの経営方式に分類することができる。 1000000 800000 2 0 0 4年 度 2 0 0 2年 度 2 0 0 0年 度 1 9 9 8年 度 1 9 9 6年 1 9 9 4年 1 9 9 2年 1 9 9 0年 1 9 8 8年 1 9 8 6年 1 9 8 0年 1 9 7 0年 200000 0 ①所有直営方式 旅館 ホテル 600000 400000 ① 所有直営方式 オーナー 所有 経営 運営 2-2 ホテルの形態 目的に応じて、ホテルはいくつかの形態に分けるこ とができる。以下に代表的なものを挙げ、特徴を述べ 2 土地・建物を所有し、自社 で経営する。ホテル運営も 自社で行う。御三家や私鉄 系など、早くから創業したホ テルはこの形が多い。 図表 各ホテルの所有・経営・運営の状況 ②リース方式 ホテル名 ② リース方式 テナント入居 オーナー 所有 ホテル会社 土地･建物を他のオー ナーから賃借し、ホテ ル会社が直営する方 式。所有者には、生保 や不動産会社などが多 い。 経営 運営 賃借料 ③運営受委託契約（MC）方式 この方式は以下の二つの形態をもつ。 所有 経営 運営 帝国ホテル ㈱帝国ホテル ㈱帝国ホテル ㈱帝国ホテル 直営 ホテルオークラ東京 ㈱ホテルオークラ ㈱ホテルオークラ ㈱ホテルオークラ東京 直営 ホテルニューオータニ ㈱ニューオータニ ㈱ニューオータニ ㈱ニューオータニ 直営 マンダリンオリエンタル 東京 三井不動産㈱ マンダリンオリエンタル東京 ㈱ マンダリンオリエンタルホテルグルー プ リース ホテルサンルート五反 田 地主 ルートインジャパン㈱ ルートインジャパン㈱ リース MC パークハイアット東京 東京ガス都市開発㈱ パークタワーホテル㈱ ハイアットインターナショナルコーポ レーション グランドハイアット東京 森ビル㈱ ㈱森ビルホスピタリティコー ポレーション ハイアットインターナショナルコーポ レーション MC ウェスティンホテル東京 銀座ホールディング特 定目的会社 ㈱三田ホールディング スターウッドホテル＆リゾートワール ドワイドInc. MC コンラッド東京 森トラスト㈱／住友不 動産㈱ MT&ヒルトンホテル㈱ コンラッド・ホテルズ MC ザ・リッツカールトン大 阪 阪神電気鉄道㈱ ㈱阪神ホテルシステムズ ザ・リッツカールトン・ホテルカンパ ニーL.L.C. MC ザ・リッツカールトン東 京 三井不動産㈱ 東京ミッドタウンマネジメント ㈱ ザ・リッツカールトン・ホテルカンパ ニーL.L.C. MC ザ・ペニンシュラ東京 三菱地所㈱ ㈱ペニンシュラ東京 香港＆上海ホテルズ MC ヒルトン成田 ㈱イシンホテルズグ ループ ㈱イシンホテルズグループ ㈱イシンホテルズグループ FC メルキュールホテル成 田 ソラーレホテルズ＆リ ゾーツ ソラーレホテルズ＆リゾーツ ソラーレホテルズ＆リゾーツ FC ③ 運営受委託契約（MC）方式 スタッフ派遣、ノウハウ提供 オーナー 所有 経営 ホテル会社 2-4 ホテルの流動化 ホテルの所有者、経営者 側は運営の全てをホテル 会社に委ね、売り上げに 応じた委託料を運営会社 に支払う。 運営 2002年以前のホテル売買マーケットの特徴として、ホ テル事業会社やその他の事業会社がホテルビジネスを 展開する中で購入するケース、デベロッパー等のホテ 委託料 オーナー 所有 スタッフ 派遣 ノウハ ウ提供 ホテル会社 経営 委託料 ホテル会社 運営 経営会社を別に設立して、委託 する場合は、経営会社をホテル 所有者と運営会社が共同出資で 設立し、その会社が建物を借り て運営することになるが、委託料 は売り上げに応じて受け取るこ とになる。 ルオーナーが法的整理等に伴いホテルを売却するケー スが中心であったことが挙げられる。一方、2003年以降 はいわゆる投資家を中心としたホテル売買マーケッ 賃借料 トに変化し、外資系投資家に加えて国内投資家が積極的 にホテルマーケットに参入を開始した2003年以降、ホテ ④フランチャイズ方式 ルの売買軒数は飛躍的に増加している。 2003年のホテル売買軒数は、下記図表のとおり、2002 年と比較して約3 倍に増加している。2004年のホテル売 買件数は、前年比10 軒強増加しており、売却を行った ④ フランチャイズ（FC）方式 オーナーの属性としては、大手企業が多くなっている。 ノウハウ提供、ブランド名使用権 オーナー 所有 経営 運営 ホテル チェーン ロイヤリティ 国内や海外の大手有名ブラン ドのホテルチェーンへの加入 や共同の販売促進プランなど に参加する。その対価として、 加盟均等利上げに比例する 契約金（ロイヤリティ）をホテ ルチェーンに支払う。契約に よっては、スタッフの派遣を受 けたり、運営委託に近い形で 行われるものもある。 この背景としては、2005年４月１日以降の事業年度に適 用された減損会計への対応、経営戦略の見直しに伴って 選択と集中を進め、ノン・コアビジネスであるホテル事 業の売却が進められたこと等が挙げられる。2005 年の ホテル取引件数は、2003年、2004年の特殊要因の剥落に より、減少に転じている。ただし、それらの特殊要因を 除けば、2000年以降のホテル売買軒数は増加傾向にある と言える。 3 運営 形態 都心の“シティ需要”をベースに営業戦略を組み立て 図表 ホテルの売買軒数と売買客室数の推移 ていたが、舞浜地区はディズニーリゾートによる需要 がほとんどで、ファミリーや若者が消費者の中心であ る。マーケティングの誤算が開業後 5 年、6 年と経過 するうちに表面化した。業績は伸び悩みから下降傾向 さえうかがえ、 94 年度の営業売上高は約 145 億円と低 い水準になってしまった。しかし、翌年度には前年比 7.5％増の約 156 億円に達した。この 95 年度に一大転 換を図ったのだ。 シェラトンは 96 年 4 月と 6 月に 2 つの婚礼施設を 出典：KPMG の HP オープンした。 「グランパオ」 は約1.5倍に拡張され、 「マルチパーパスデッキ」が併設された。グランパオ Ⅲ リノベーション は、いわゆるガーデンウェディングのはしりとして披 3-1 リノベーション事例 露宴にも活用されていたスペースである。拡張した結 果、立食スタイルのみならず、着席が可能となった。 ―シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル― もう一つは広大な庭園の東京湾側に「ガラスのチャペ ル」をオープンした。壁や屋根に透明なガラスを使い、 陽射しがバージンロードに映え、内部から庭園の緑や 東京湾が見える。このチャペルは「若い女性があこが れるチャペル」というコンセプトの下、誕生した。 「高 い天井（13.5ｍ） 」 ・ 「長いバージンロード（17ｍ） 」が その重要テーマである。この 2 つの施設は「舞浜区の シェラトンらしい商品」として人気を呼び、販売数ヶ 月で 400 組の申し込みを受注した。その結果シェラト （HP より転載） ＜概要＞ ンの婚礼受注は、500 組前後だったものが 96 年度は 所在：〒279-0031 千葉県浦安市舞浜 1 番地 9 1081 組、97 年度は 1515 組となった。そして 2002 年 設計施工：大成建設株式会社 度には 3000 件を超える婚礼件数を受注し、以降も 敷地面積：約 51,200 ㎡ 2000 件を超える高水準を誇っている。 延床面積：約 107,147 ㎡ 98 年にシェラトンに誕生した「クリスタルチャペ 客室数：802 室 ル」と３つの宴会場は以上のような戦略の延長線上に 階数：地下 1 階、地上 12 階 造られたものである。 主構造：鉄骨造 開業：1988 年 4 月 14 日 Ⅳ 今後の分析 ＜婚礼・宴会部門のリノベーション＞ ・ 各事例から、リノベーションとは誰に、どのよ 東京ディズニーリゾート周辺の舞浜地区は首都圏 の巨大マーケットを背に全国からの客で賑わう。しか うに行われるべきものなのかを推考する。 し、舞浜地区のホテル間にも格差がある。それは両 ・ リノベーションの「成功」 ・ 「失敗」に関わる要 素を挙げる。 院・宴会部門の営業戦略の違いによって生じると言わ ・ その要素から今後のホテルのリノベーション れる。 における課題について考察する。 シェラトンの開業時は、アーバンリゾートを前面に 4