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4 - 立川税理士法人村野会計事務所
不動産オーナーの所得税Q&A 競売物件のポイントも解説しています ①不動産賃貸の税務相談 ②青色申告とその特典 ③減価償却が節税のポイント ④所得控除と節税対策 ⑤あるマンションオーナーの会計処理 立川税理士法人 村野俊輔 〒１９０－００２３ 東京都立川市柴崎町２－４－９ 村野ビル２０２ ０４２－５２２－８９５０ ①不動産賃貸の税務相談 目次 いわゆる前家賃はいつ計上するのが正しいのですか？ 不動産購入時の節税のポイントを教えて下さい 不動産購入時の費用について教えて下さい 利息の取扱いについて教えて下さい 減価償却について教えて下さい マンションの修繕積立金は必要経費になりますか？ いわゆる前家賃はいつ計上するのが正しいの ですか？ 不動産賃貸契約は慣習上、家賃の支払日を前月末日 とする、いわゆる前家賃となっています。 不動産所得の総収入金額に計上すべき時期は、支払 日が定められている日ですから、翌年の1月分の家賃 は前年の12月までに支払を受けることになりますので、 翌年の1月分までを計上するのが正しいのです。 つまり12月中に入金された分まではその年の総収入 金額とします。 不動産購入時の節税のポイントを教えて下さい ①取得価額になる経費と必要経費になる経費をよく 理解する ②建物と建物附属設備を区分し、できるだけ短い耐 用年数で償却する 鉄骨・鉄筋コンクリートの 競売物件でも、見積もって区分すればよい ③建物附属設備・構築物は定率法を選択する ④30万円未満の少額減価償却資産を1年で減価償 却する ⑤競売物件のような中古資産であれば簡便法を適 用して短い耐用年数にする 不動産購入時の費用について教えて下さい 次の費用の取扱いに注意：仲介手数料 登記手数料 固定資産税 不動産取得税 ○必要経費になるのは登記手数料と不動産取得税 ○取得費になり、必要経費にならないのは 仲介手数料と固定資産税 但し競売の場合は固定資産税の精算はありません ○競売時の預り敷金は負債として計上します。必要 経費にしたり、取得価格から差し引くことはできませ ん 利息の取扱いについて教えて下さい 建築期間中の利息は、はじめての不動産投資と 既に貸し付けている場合では取扱いが違います ○必要経費になる すでに不動産を貸し付けている 例えば、ワンルームマンションを 貸している人が更に10室のアパー トを購入する場合 ○取得費に加算する サラリーマンが土地を購入しアパー トを建てるように、初めての不動産 投資をする場合 減価償却について教えて下さい 減価償却は建物と建物附属設備を分けることが ポイント 建物附属設備とは電気設備・給排水設備・ガス 設備 設備の耐用年数は15年 建物本体と区別して減価償却すると有利です 詳しくは③の「減価償却が節税のポイント」で説 明します マンションの修繕積立金は必要経費になりますか？ なります。修繕積立金は以下の４つの要件を満たしているか らです。 ①区分所有者は管理組合に支払義務を負っていること ②管理組合は返還義務を有しないこと ③管理組合は修繕の他に流用しないこと ④修繕積立金は長期修繕計画に基づき合理的に計算さ れていること 通常修繕積立金は上記の４つの要件を満たしていますので、 余程特別の事情がない限り必要経費になります。 ②青色申告とその特典 目次 青色申告はいつまでに提出すれば、その年の申告は青色申告になりますか 青色申告控除には10万円控除と65万円控除があるそうですが、65万円控除 ができる事業の規模を教えて下さい 妻が不動産の管理を手伝っているそうですが、青色申告にすれば給料が必 要経費になるのですか？できるケース・できないケースを教えて下さい 青色事業者専従者給与としてはどの位が適正ですか？ 青色申告者の少額減価償却資産の取扱いについて教えて下さい。６戸のア パートで１台１２万円のクーラーを６台買ったのですが必要経費になります か？ 青色申告はいつまでに提出すれば、その年の 申告は青色申告になりますか その年の3月15日までが提出期限となります。 なお、競売物件で落札して全く新たに不動産投 資をする場合は、貸し付けた日から2ヶ月まで が提出期限となります 青色申告控除には10万円控除と65万円控除が あるそうですが、65万円控除ができる事業の規 模を教えて下さい おおむね5棟10室が事業的規模といわれ、65万円 控除の対象となります。なお駐車場のみの場合は 50台といわれています。 65万円控除を受けるには複式簿記の経理が要件 となります。 事業的規模以外の小規模の場合は、10万円控除 となります。 妻が不動産の管理を手伝っているそうですが、 青色申告にすれば給料が必要経費になるので すか？できるケース・できないケースを教えて 下さい 事業的規模であれば「青色事業専従者給与に関す る届出書」を開始しよるとする年の3月15日までに 提出して、届出書に記載された金額の範囲内であ れば、青色事業専従者給与として必要になります。 従って、アパートの室数が7室で事業的規模でない ケースや届出書を提出していないケースでは青色 事業専従者給与は必要経費になりません。 青色事業者専従者給与としてはどの位が適正 ですか？ 事業の規模によりますが、専ら事業に従事するのですから@900 円×40時間×4週間＝144,000円 月額15万円は認められると思 います。なお他に、パート収入があると専ら従事したことにならな いので、青色事業専従者給与そのものが否認されることもありま す。 上限額は収入の２０％位です。平均額は月額20万円、年額240万 円です。なお申告した人の不動産所得の金額が専従者給与を上 回っているのが普通です。 なお不動産の所有者が長期の療養中であったり、高齢で介護が 必要な場合は、子供が青色事業者になることも多く、この場合に は財産管理や実質的に後見の役割もあるので、申告した人の不 動産所得の金額と同額であっても認められるものと考えます。 青色申告者の少額減価償却資産の取扱いについて教 えて下さい。６戸のアパートで１台１２万円のクーラーを ６台買ったのですが必要経費になりますか？ １つの取得価額が３０万円未満であれば、年額３００ 万円まで必要経費になります。 確定申告書の減価償却費の計算の欄に１つずつ記 載します。措法２８の２と記入します。 青色申告者であれば１２万円×６＝７２万円 が減価 償却費の一部として必要経費になります。 ③減価償却が節税のポイント 目次 減価償却の選択について教えて下さい 建物附属設備にはどういうものがありますか？ また、耐用年数を教えて下さい 減価償却の税務上の手続を教えて下さい Aアパートの建物附属設備は定額法で減価償却しています。今年4月に新しくB アパートを建てたのですが、定率法を選択することはできますか？ すでに毎年の申告で建物附属設備を定額法にしていますが、定率法にするには いつまでにどのような手続をすればいいのですか？ 中古のアパートを購入しました。築10年の木造アパートですが、耐用年数は何年 を適用すればいいですか？ 中古アパートを2,000万円で購入し、リフォーム費用を1,200万円支払いました。 1,200万円は修繕費になりますか？また耐用年数はどうやって計算しますか？ マンションが11月に完成し、入居者募集の広告を出しましたが立地条件が悪い こともあって年末まで入居者がありませんでした。このような場合でも11月・12月 の減価償却費を計上できますか？ 減価償却の選択について教えて下さい 減価償却の方法の選択には定額法と定率法があ ります。建物附属設備では定額法と定率法ではこ んなにも償却費が違います。設備が5,000,000円、 耐用年数15年、平成26年1月に取得したときの年 間の償却費を計算すると 定額法 定率法 1年目 335,000 835,000 となります。 2年目 335,000 695,555 3年目 335,000 579,398 4年目 335,000 482,638 5年目 335,000 402,038 建物附属設備にはどういうものがありますか？ また、耐用年数を教えて下さい 電気設備 １５年 給排水設備、衛生設備、ガス設備 １５年 冷暖房設備 １３年 エレベーター １７年 消化報知設備 ８年 自動ドア １２年 減価償却の税務上の手続を教えて下さい 建物附属設備に有利な定率法を選択する税務上 の手続についてです。 初めての申告の場合 確定申告の際、提出期限 の3月15日までに減価償却の方法の届出書を提 出します。 Aアパートの建物附属設備は定額法で減価償 却しています。今年4月に新しくBアパートを建 てたのですが、定率法を選択することはできま すか？ はい。建物附属設備はアパート毎に選択できますの で、翌年の確定申告の提出期限までに減価償却の方 法の届出書にBアパートの 「電気設備等 定率法」 と記入して提出すれば、Bアパートについては建物附 属設備は定率法になります。 すでに毎年の申告で建物附属設備を定額法に していますが、定率法にするにはいつまでにど のような手続をすればいいのですか？ 変更しようとする年の３月１５日までに「減価償却資 産の償却方法の変更承認申請書」を提出すれば、そ の年から建物附属設備について定率法から定額法 に変更することができます。 中古のアパートを購入しました。築10年の木造 アパートですが、耐用年数は何年を適用すれ ばいいですか？ 中古の建物の耐用年数を決めるには、見積法と簡便法の２つの方 法があります。見積法は、その事業の用に供した時以後の使用可能 年数を見積りその年数を耐用年数とする方法です。 見積法でもはっきりしないときは （法定耐用年数－経過年数）＋経 過年数×０．２＝中古資産の簡便法の耐用年数（１年未満切捨て）と なります。 したがって（２２－１０）＋（１０×０．２）＝１４ １４年となります。 なお、中古資産の簡便法の耐用年数は、最初の確定申告において 適用しなければ、その後の年での変更はできませんので注意が必 要です。 競売物件の中古アパートを2,000万円で購入し、 リフォーム費用を1,200万円支払いました。1,200万 円は修繕費になりますか？また耐用年数はどう やって計算しますか？ 中古資産を購入しリフォーム費用を支払った場合、リフォーム費 用は中古資産の取得価額となり修繕費として必要経費にするこ とはできません。 なおリフォーム費用が取得価額の50%を超える時は、次のよう な加重平均した耐用年数を使います。 ①中古アパートの取得価額とリフォーム費用の合計 額 3,200万円 ②中古アパートの取得価額を簡便法の耐用年数で 割った値 2,000万円÷14＝1,428,571円 ※（22-11）＋22×0.2＝14 ③リフォーム費用を法定耐用年数で割った値 12,000,000円÷22＝545,454 ④ ①÷（②＋③）＝3,200万円÷1,794,025＝17.83 →17年 よって14年と22年との間の17年となります。 マンションが11月に完成し、入居者募集の広 告を出しましたが立地条件が悪いこともあっ て年末まで入居者がありませんでした。このよ うな場合でも11月・12月の減価償却費を計上 できますか？ 計上できます。いつでも入居できる状態にし、入居者募 集の広告も出して入居者にいつでも引き渡せる状態に しているのであれば、その年中に入居者がいなかった としても業務の用に供しているものとして減価償却をす ることが出来ます。 ④所得控除と節税対策 目次 社会保険料控除とその節税策について教えて下さい 国民年金基金の掛金は控除の対象になりますか？ 小規模企業共済掛金控除について教えて下さい 社会保険料控除とその節税策について教えて 下さい 個人事業主は、国民健康保険や国民年金が社会保 険料控除の対象となります。 本人が妻の国民年金を負担していれば、本人と妻の 2人分の国民年金を控除することができます。妻の国 民年金を本人口座から引落しとすれば、2人分の社会 保険料を控除できます。 国民年金基金の掛金は控除の対象になりますか？ 国民年金基金の掛金は控除の対象になります。 個人事業主の国民年金のプラスアルファとして、平成 3年に創設されました。20歳から65歳の個人事業主が 加入できます。 小規模企業共済掛金控除について教えて下さい 小規模企業共済掛金は、個人事業主の退職金の 準備のために月額7万円まで、年額84万円が控除 できます。 掛金の金額が控除できますので、小規模企業共 済掛金と国民年金基金は不動産所得者の必須の 節税策です。 ⑤あるマンションオーナーの会計処理 青色申告をして65万円を控除するためには、複式簿記 が要件となっています。したがって、マンションやア パートのオーナーは、できるだけ全ての取引を通帳を 通じて行うことが重要です。 ◆あるマンションオーナーの通帳の動き 【A】10日 借入金の返済 （長期借入金）××（普通預金）×× （支払利息）×× （普通預金）×× 【B】10日共用電気代 （水道光熱費）××（普通預金）×× 【C】15日共用水道代 （水道光熱費）××（普通預金）×× 【D】15日管理会社から家賃入金（普通預金）×× （受取家賃）×× （管 理 料）×× （普通預金）×× （修 繕 費）×× （普通預金）×× 【E】22日火災保険料 （保 険 料）×× （普通預金）×× 【F】28日預金利息 （普通預金）×× （店主勘定）×× 【G】30日固定資産税 （租税公課）×× （普通預金）×× 【A】は借入金の返済ですが、元金は長期借入金の減少、 金利分は支払利息となります。 【B】・【C】は、マンション・アパートの共用電気代・共用水 道代です。自宅の自用分は、別の通帳にするとよいで しょう。 【D】は管理会社を通して入金されたケースで、通常は管 理料が差し引かれますが、電球の交換、ドアの修理、雑 草の刈取りなどの修繕費が差し引かれることもあります。 【E】は火災保険料の掛け捨てのケースで、保険料は必 要経費になります。なお、積立保険や建物更生（いわゆ る建更）では積立部分がありますから、保険積立金とし て資産計上します。 【F】は間違いやすいところで、個人事業主では預金利 息は利子所得とされ、不動産所得の計算には入れませ んので、店主として処理します。 【G】は固定資産税ですが、必要経費となります。なお、 年末で未払部分があるとき、例えば第4期分をその年の 必要経費にしたいときは、未払計上すればOKです。 固定資産税第4期分 （租税公課）×× （未払金）×× なお、前年の青色申告控除前の不動産所得が290 万円以上の場合、多くの場合、個人事業税が課さ れますが、必要経費となります。 これに対し、所得税・市民税は必要経費になりませ んので、経理するときは下記のようになります。 所得税 （店主勘定）×× （普通預金）×× 市民税 （店主勘定）×× （普通預金）××