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東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
2015年11月4日
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
■ハイライト
○ 東京23区、特に都心3区の15年の空室率は、上期に大きな空室を抱えたオフィスビルの竣工もあり
一時上昇したが、下期には、企業の業容・人員の拡大などを背景に、満室竣工する新規物件や、既存物件の
空室解消進捗も期待されるため、年末には都心3区で3.8％、東京23区は4.3％に改善する見込み。
■供給動向
＜東京23区＞
○ 今後5年間の供給量は、平均119万㎡/年となり、過去平均（103万㎡/年）
を上回る。
○ 18年∼19年は、前後の大規模プロジェクトの竣工時期見直しにより、前年予測より増加。
＜都心3区＞
○ 今後5年間の供給量は、平均85万㎡/年となり、過去10年間の平均（67万㎡/年）
を上回る。
○ 今後5年間の都心3区の供給割合は71％であり、過去5年間（56％）
と比べ増加。
■需要動向
＜東京23区＞
○ 14年末の空室率は4.3％（前年末比1.9pt減）。
○ 15年上期の空室率は、吸収量（60万㎡）
が供給量（75万㎡）
を下回り、4.6％（前年末比0.3pt増）。
○ 1 5 年 末 の 空 室 率は、通 期で吸 収 量（ 1 0 5 万㎡ ）と供 給 量（ 1 1 1 万㎡ ）が同 水 準となり、4 . 3 ％
（前年末比±0.0pt）
と横ばいに推移する見込み。
＜都心3区＞
○ 14年末の空室率は3.5％（前年末比2.4pt減）。
○ 15年上期の空室率は、吸収量（39万㎡）
が供給量（54万㎡）
を下回り、4.3％（前年末比0.8pt増）。
○ 15年末の空室率は、通期で吸収量（73万㎡）
が供給量（79万㎡）
を下回り、3.8％（前年末比0.3pt増）
となる見込み。
森ビル株式会社
（東京都港区 代表取締役社長 辻慎吾）
では、1986年から継続して、東京23区で1986年以降に竣工
した事務所延床面積10,000㎡以上のオフィスビル（以下「大規模オフィスビル」
という）
を対象に、需給動向に関する
調査を行っています。
また当調査結果を多角的に分析することで、将来のオフィスマーケット動向の予測も行って
います。
この度、最新の調査結果をご報告します。
■「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」調査要項
対象地域
：東京23区
集計対象ビル ：事務所延床面積10,000㎡以上（1986年以降竣工）
※供給量に関しては、一般に公開されている情報を基に、2014年12月に実施した現地調査ならびに聞き取り調査によって算出してい
ます。
それをベースとして、2015年8月末時点の情報を追加しています。
※1986年以降に竣工した大規模オフィスビル（自社ビルを含む）
のうち、店舗、住宅、
ホテル等の事務所以外の用途を除いた事務所部分
の延床面積（グロス）
を集計しています。
【問い合わせ先】 森ビル株式会社 営業本部 マーケティング部 山口 嘉寿明 岡 圭太
東京都港区六本木6丁目10番1号 六本木ヒルズ森タワー 〒106-6155 TEL : 03-6406-6672（http://www.mori.co.jp）
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
1-1
供給動向
＜東京23区＞
○ 今後5年間の供給量は、平均119万㎡/年となり、過去平均（103万㎡/年）
を上回る
○ 18年∼19年は、前後の大規模プロジェクトの竣工時期見直しにより、前年予測より増加
東京23区大規模オフィスビルの供給量は、今後5年間（2015∼19年）の平均が119万㎡/年となり、過去平均
（103万㎡/年）を上回る見込みである（図1）。特に、2019年の供給量は183万㎡となり、直近の大量供給で
あった2012年の供給量と同水準となる。
2015∼19年の供給件数および総供給量について、2014年末時点の当社調査をベースに2015年8月末時
点の情報を追加した結果、16件、36万㎡の増加が確認された。速報版（2015年4月22日リリース）から変化し
た点は大きく3つある。１点目は、2017年供給量の減少（-53万㎡）である。その減少分は、2018年以降へ後
ずれした。昨今の建築費上昇を受けた採算計画の見直しや、大規模開発に伴う権利関係の調整、行政手続き
による遅延が影響を及ぼしているものと考えられる。2点目は、2019年供給量の積み上がりである。速報版時
点で2020年竣工と推定していた計画のいくつかが2019年竣工となることが判明した。2017年供給量の後
ずれ分を加算すると2019年供給量は大幅に増加（+56万㎡）
した。3点目は、新しく表面化した計画による供
給量の増加である。ただし、その内の大半は事務所延床が1万㎡以上3万㎡未満であったため、先述の2点に
比べれば影響は限定的であった。
（その他、供給時期の変更や推計面積の見直しなどを合計すると16件、36
万㎡の増加となった。）
結果、今後の供給量は2017年に一旦落ち着くも、2018年に大幅に増加、2019年にさらに増加、
といった階
段状の推移となる見込みである。
【図1：東京23区の大規模オフィスビルの供給量推移】
（万㎡）
41
250
32
40
44
46
47
29 30
24
200
42
供給件数
36
28
21
12
183
15
14 16
19
216
19
26
100
83
56
108 104
31
21
25
29
125
119
114 118
供給量（予定）
32
供給件数
16 19
175
154
100
0
28
供給量
150
50
供給量（実績）
37
99
92
91
74
86
19
23
183
131
117
65
22
’
15年以降年平均
119万㎡/年
過去実績年平均
103万㎡/年
119
77
72
55
121
23
19
111 107
87
85
58
63
36
’
86 ’
87 ’
88 ’
89 ’
90 ’
91 ’
92 ’
93 ’
94 ’
95 ’
96 ’
97 ’
98 ’
99 ’
00 ’
01 ’
02 ’
03 ’
04 ’
05 ’
06 ’
07 ’
08 ’
09 ’
10 ’
11 ’
12 ’
13 ’
14
1986∼2014年までの
① 供給件数 ………… 819件
② 総供給量 …… 2,989万㎡
1
18 ’
’
15 ’
16 ’
17 ’
19
2015∼2019年までの
① 供給件数 ………… 106件
② 総供給量 ……… 595万㎡
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
1-2
規模別の供給動向
○ 今後5年間、3万㎡以上の超大規模オフィスビルの供給割合は86％と高い水準
【図2：規模別大規模オフィスビルの供給量割合】
図2は供給量を年代ごとに区分し、
「事務所延床
0%
面積が1万㎡以上3万㎡未満の物件」
と
「事務所
40%
60%
57％
'90∼'94年
延床面積が3万㎡以上の物件（以下「超大規模オ
20%
80%
100%
3万㎡以上
43％
70％
'95∼'99年
今後5年間における超大規模オフィスビルの供
'00∼'04年
給割合は86％と高い水準となる見込みである
'05∼'09年
74％
26％
'10∼'14年
76％
24％
（図2）。
81％
1-3
19％
86％
'15∼'19年
3万㎡未満
30％
フィスビル」）」に分けて集計したものである。
14％
エリア別の供給動向
＜都心3区＞
○ 今後5年間の供給量は、平均85万㎡/年となり、過去10年間の平均（67万㎡/年）
を上回る
○ 今後5年間の都心3区の供給割合は71％であり、過去5年間（56％）
と比べ増加
都心3区（千代田区、中央区、港区）の大規模オフィスビル供給量は、今後5年間の平均が85万㎡/年となり、過去10
年間の平均67万㎡/年を上回る見込みである
（図3）。
また、都心3区への供給割合は、今後5年間で見ると71％であり、過去5年間と比べ増加する。各年で見ても、7割前
後の供給割合が続く見込みである。
（図4、5）
【図3：エリア別大規模オフィスビルの供給量】
（万㎡）
250
都心3区
200
’
05∼’
14年都心3区
平均供給67万㎡/年
154
150
119
49
100
65
8
50
105
69
0
86
90
21
2005年
2006年
2007年
49
65
44
2008年
2009年
20
40
60
都心3区
'05∼
'09年
'10∼
'14年
'15∼
'19年
75%
（75万㎡/年）
56%
（59万㎡/年）
71%
（85万㎡/年）
80
111
107
31
25
70
79
82
2014年
2015年
2016年
87
81
58
4
97
36
37
2010年
2011年
【図4：エリア別大規模オフィスビルの供給量割合】
0
131
85
21
54
2012年
2013年
17
0
100（%）
44%
（46万㎡/年）
29%
（34万㎡/年）
63
33
63
19
98
120
44
2017年
2018年
2019年
【図5：今後5年間のエリア別大規模オフィスビルの供給量割合】
20
40
その他20区
25%
（25万㎡/年）
183
’
15∼’
19年都心3区
平均供給85万㎡/年
78
117
29
77
175
その他20区
60
80
都心3区
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2
72%（79万㎡/年）
77%（82万㎡/年）
70%（44万㎡/年）
75%（98万㎡/年）
65%（120万㎡/年）
100 （%）
その他20区
28%（31万㎡/年）
23%（25万㎡/年）
30%（19万㎡/年）
25%（33万㎡/年）
35%（63万㎡/年）
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
更にビジネスエリア別の供給動向を詳細に見てみる
（図6）。
今後5年間の総供給量は、多い順に「丸の内・大手町エリア」
（136万㎡）、
「日本橋・八重洲エリア」
（74万㎡）、
「新
橋・虎ノ門エリア」
（42万㎡）
、
「赤坂・六本木エリア」
（33万㎡）
と続いており、東京CBD※に集中している。
今後5年間の東京CBDの供給量は299万㎡となり、東京23区の総供給量（595万㎡）の50％、都心3区の総供給量
（423万㎡）の71％を占める。
なお、今後の都市開発を見込み、今年から
「渋谷エリア」、
「恵比寿エリア」、
「北品川・東品川エリア」
を追加した。
【図6：主要ビジネスエリア別の供給量】
429
159
1
神保町 136
飯田橋
158
74
13
61
51
飯田橋
秋葉原
221
西新宿
麹町 52
四ツ谷
231
33
9
2
21
18
34
51
10
渋谷
渋谷
赤坂･
六本木
西麻布
294
42
77
6
東京
丸の内・
大手町
内幸町・ 181
霞ヶ関・
永田町
新橋・
虎ノ門
198
88
37
4
71
26
5 青山
21
19
80
9
71
116
34
8
26
銀座
126
13
浜松町
125
26
人形町
茅場町・
八丁堀
東京駅・有楽町駅
周辺地域
34
築地
田町 99
勝どき・晴海
111
14
97
豊洲・東雲・辰巳
145
芝浦・海岸
91
港南
113
台場・有明・青海
北品川・東品川
大崎
17
5
12
66
165
21
五反田・大崎
日本橋・
八重洲
芝・三田
恵比寿
品川
36
148
40
浜松町 21
44
132
16
74
東日本橋
223
環状二号線新橋周辺
・赤坂・六本木地域
36
6
29
須田町
番町 23
新宿
秋葉原
凡 例
●供給量(万m2)について
'15∼'19供給予定量：
上面の数字は'86∼'19の全供給量
30 表示白色数字は内訳を表示
39
10万ｍ2以上
'86∼'14供給量
10万ｍ2未満
30万ｍ2以上
30万ｍ2未満
Ｎ
●エリアについて
主要ビジネスエリア
CBDエリア
0
都市再生緊急整備地域
1km
2km
※東京CBDとは：
都心部でも供給実績及び将来の供給水準が高いエリアは、①赤坂・六本木エリア、②丸の内・大手町エリア、
③新橋・虎ノ門エリアであり、都市再生特別措置法に基づく都市再生緊急整備地域と重ねあわせると、
「環状
二号線新橋周辺・赤坂・六本木地域」
と
「東京駅・有楽町駅周辺地域」からなるエリアが供給の中心となり、
こ
のエリアを東京におけるセントラル・ビジネス・ディストリクト
（東京CBD）
と定義。
3
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
1-4 新規・建替の供給動向
○ 都心3区における今後5年間の建替割合は72％
○ 丸の内・大手町エリアおよび日本橋・八重洲エリアは建替計画で占められる
今後5年間の総供給量に占める建替計画の割合は全体の58％である。都心3区で見た場合は72％を占める。
（図7）。
【図7：供給量のうち建替計画の割合】
0
20
40
60
80
100 （%）
建替計画
58%
全体
42%
72%
都心3区
その他の20区
新規計画
28%
24%
※当調査における「建替」
とは、計画敷地
に本 調 査 基 準の大 規 模オフィスビル
に相当する規模のオフィスビルがあっ
たものを指す。住宅やホテル、小規模
オフィスビル等から大規模オフィスビ
ルへの建替えは含まない。
76%
ビジネスエリアごとに見ると、建替割合の高いエリアは、
「丸の内・大手町エリア」、
「日本橋・八重洲エリア」、
「赤
坂・六本木エリア」である
（図8）。
【図8：主要ビジネスエリア別建替計画の割合】
（万㎡）
0
建替計画
140
新規計画
120
100
80
0
136
60
74
40
20
21
27
2
23
31
10
21
16
0
五反田・大崎エリア
17
1
麹町エリア
0
港南エリア
4
9
12
浜松町エリア
芝浦・海岸エリア
3
赤坂・六本木エリア
渋谷エリア
新橋・虎ノ門エリア
日本橋・八重洲エリア
丸の内・大手町エリア
0
21
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
2-1 需要動向
次に、
「吸収量」
という概念を用いて新規需要動向を見ていく。なお、吸収量とは、当調査が対象とする1986年
以降に竣工した全ての大規模オフィスにおける当年の新規稼働床面積（前年末の空室面積＋新規供給面積−
当年末の空室面積）を示す（図9）。
【図9：吸収量の概念】
（1）吸収量がプラスの時
前年末
ストック
稼働面積
空室面積
吸収量（＋）
当年末
ストック
当年新規供給量
稼働面積
空室面積
（2）吸収量がマイナスの時
前年末
ストック
稼働面積
空室面積
吸収量（−）
当年末
ストック
当年新規供給量
稼働面積
空室面積
※数値は賃貸面積（ネット）を代表的な大規模オフィスビルの平均有効率65.5%で割り戻すことで延床面積（グロス）に換算
5
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
＜東京23区＞
○ 14年末の空室率は4.3％（前年末比1.9pt減）。
○ 15年上期の吸収量（新規需要）は60万㎡（前半期比39.5％増）。
○ 15年上期の空室率は、吸収量が供給量（75万㎡）
を下回り、4.6％（前年末比0.3pt増）。
東京23区大規模オフィスビルの2014年の吸収量は139万㎡であった。一方、供給量は87万㎡であり、吸収量
が供給量を上回った結果、2014年末の空室率は4.3％（前年末比1.9pt減）に低下した。2015年上期の吸収量
は60万㎡であり、2014年下期（43万㎡）に比べ増加したものの、供給量が75万㎡にのぼり、吸収量が供給量を
下回ったため、空室率は2014年末から0.3pt増加し、4.6％となった（図10）。
2014年を振り返ると、新規に供給される物件はほぼ満室竣工あるいは高稼働での竣工であったのに加え、既存
ビルの空室消化も進展したため、空室率は1年を通して大幅に低下したことが特徴的であった。続く2015年上
期の特徴は、年間供給量の約7割に相当する75万㎡が上期に供給されたこと、そして大型空室を抱えた超大規
模ビルの供給が重なったことである。既存ビルの空室消化は前半期と同程度進捗しているため、新築ビルの空
室分が空室率の上昇に影響している。
空室率は上昇したが、後述するように需要が縮小している兆しは見られない。2013∼2014年においては、企業
業績が拡大する中、供給量が限定的だったことも後押しし、空室率は2年間で3.5pt減少した。結果、市場の空室
は減少し、テナントサイドの移転先候補は絞られる状況となった。そのような需給の改善を受け、オーナーサイド
は稼働優先から賃料水準維持の姿勢に徐々に移行しているものと考えられる。そのため、契約条件の調整に時
間がかかりやすい状況となったものの、新規賃借意向は堅調であり、賃借理由も業容・人員の拡大、立地改善と
いった前向きな傾向は維持されている。
【図10：供給量、吸収量、空室率の推移（東京23区）】
供給量
吸収量
（万㎡）
8.1
6.7
250
4.9
3.4
200
224
3.2
2.4
74 80
91
72
36
'95
'96
'97
'98
'99
121
88 91
2.8
'00
（%）
10
6.2
4.3
5
5.0
4.3
4.6
5
2.5
139
119122
115
'01
'02
69
34
'03
'04
'05
'06
'07
6
99
91
85
65
48
139
0
0
117
86
77
54
44
7.8
3.8
154157
142
125
99
92
（%）
10
175
130
123 119
50
0
216
3.6
6.9
1.2
150
100
2.7
3.1
5.9
5.3
6.3
大規模ビル空室率
'08
75
66
58
60
43
31
'09
97
87
21
'10
'11
'12
'13
'14
'14上期 '14下期 '15上期
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
＜都心3区＞
○ 14年末の空室率は3.5％（前年末比2.4pt減）。
○ 15年上期の吸収量（新規需要）
は39万㎡（前半期比8.3％増）。
○ 15年上期の空室率は、吸収量が供給量（54万㎡）
を下回り、4.3％（前年末比0.8pt増）。
次に、都心3区とその他20区に分けて検証を行う。
都心3区における2014年の吸収量は106万㎡であった。100万㎡を超えるのは、2006年以来8年ぶりである。
2015年上期の吸収量は39万㎡であり、供給量（54万㎡）を下回った。結果、空室率は14年末から0.8pt増加し、
4.3％となった。一方、その他20区の吸収量は21万㎡であり、供給量（21万㎡）
と同水準だったため、空室率は
14年末からほぼ横ばいに推移し5.1％となった（図11）。
今後の都心3区空室率の水準は、企業の業容・人員の拡大等の前向きな需要に引き続き支えられ、既存物件の
更なる空室解消が想定されるとともに、新規物件の満室竣工も予定していることから、低位に推移するものと見
込まれる。
【図11：供給量、吸収量、空室率の推移（エリア別）】
都心3区供給量
その他20区供給量
都心3区空室率
都心3区吸収量
その他20区吸収量
その他20区空室率
（万㎡）
260
8.0
240
220
6.4
6.1
4.2
4.0
200
2.5
180
5.6
4.2
3.3
2.5
5.0
8.4
5.7
6.6
6.6
6.5
5.9
5.2
5.1
5.9
5.1
5.0
49
25
1.8
33
29
30
80
61
43
117
105
88
69
40
103
85
90
49
21
78
5
44
20
29
38
81
21
8
60
0
78
54
120
33
19
70
4
97
35
36
50
54
37
61
21
6
106
78
65
26
17
21
70
60
'05
'06
'07
'08
'10
'11
7
54
36
39
'14下期
'15上期
11
21
'09
7
71
10
−4
0
'04
5
4.3
3.5
3.5
3.3
5.2
0
140
−20
5
3.2
160
100
（%）
10
（%）
10
9.3
'12
'13
'14
'13末
'14上期
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
2-2 今後の需要動向
○ 新規賃借予定「有り」の割合は20%で、6年連続で2割超となった
○「面積拡大
（5６％→59％）
」
「1年以内
（3３％→37％）
」の割合も増えている
ここからは、今後の需要動向がどのように推移するかについて、当社が2003年より継続実施している
「東京23区の
オフィスニーズに関する調査」
（2014年10月実施）から考察する。
新規賃借予定「有り」の割合は昨年から横ばいの20％となり、2009年より6年連続で2割を超えた
（図12）。業種別
では「製造業（15%→16％）」は増加しているが、｢非製造業（22％）」は横ばい、
「金融・保険業（21%→18％）」は減
少している。資本別では「日本企業（19％→20％）
」は横ばい、
「外資系企業（27％→25％）
」は昨年より減少してい
るが、
日本企業より高いポイントとなっている
（図13）。新規賃借予定の面積については「拡大予定（56%→59％）
」
が3年連続増加した一方、
「縮小予定（16%→13％）」
も3年連続減少した
（図14）。新規賃借予定時期は、昨年調査
より
「1年以内（33%→37％）
」が増加。
「3年目以降（46％→43％）
」は減少した
（図15）。
【図12: 新規賃借予定の有無】
0
2003年
20
40
21%（365件）
【図13 : 業種別・資本別の新規賃借予定の有無】
60
80
100
〈2013年〉
(%)
79%（1412件）
0
20
21%（34件）
79%（125件）
22%（326件）
78%（1163件）
2005年 16%（340件）
84%（1759件）
製
81%（1354件）
日 本 企 業 19%（345件）
24%（339件）
2008年 13%（176件）
2009年
造
業 15%（73件）
87%（1190件）
〈201４年〉
81%（1449件）
73%（230件）
賃借意向なし
21%（411件）
79%（1475件）
2010年
23%（443件）
77%（1517件）
金融・保険業
18%（29件）
82%（133件）
2011年
22%（445件）
78%（1605件）
非 製 造 業
22%（304件）
78%（1081件）
2012年
23%（478件）
77%（1633件）
2013年
20%（433件）
80%（1707件）
20 4年
20%（413件）
賃借意向あり
80%（1641件）
賃借意向なし
製
2009年
20
48%（197件）
2010年
53%（235件）
2011年
50%（222件）
2012年
54%（255件）
2013年
2014年
40
56%
（241件）
59%（240件）
拡大
60
外資系企業
0
100 (%)
2003年
2004年
26%（107件）
25%（111件） 22%（97件）
28%（120件）
40
60
80
100 (%)
84%（397件）
20%（340件）
80%（1399件）
75%（199件）
賃借意向なし
25%（67件）
賃借意向あり
【図15：新規賃借予定時期】
80
26%（107件）
20
業 16%（76件）
日本 企 業
【図14：新規賃借予定の拡大縮小割合】
0
造
0
100 (%)
85%（419件）
27%（83件）
賃借意向あり
外資系企業
76%（1102件）
80
非 製 造 業
82%（1526件）
2007年
60
金融・保険業
2004年 18%（345件）
2006年 19%（321件）
40
29%（137件） 17%（82件）
28%（119件） 16%（71件）
変更なし
縮小
8
43%（157件）
60
80
21%（77件）
36%（131件）
24%（79件）
41%（135件）
2005年
36%（117件）
24%（78件）
41%（130件）
2006年
36%（111件）
28%（86件）
24%（80件） 21%（70件）
2008年
40%（80件）
2009年
38%（150件）
2010年
37%（156件）
2011年
28%（113件） 13%（54件）
40
35%（116件）
2007年
22%（99件）
20
38%（167件）
36%（111件）
55%（185件）
27%（46件）
23%（91件）
21%（91件）
23%（102件）
33%（57件）
39%（161件）
42%（185件）
39%（173件）
2012年
31%（148件） 21%（101件）
47%（222件）
2013年
33%（140件）
46%（197件）
2014年
37%（149件）
20%（75件）
43%（174件）
1年以内
2年以内
3年以降
21%（88件）
100 (%)
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
○ 新規賃借予定「有り」の企業の内、都心3区（千代田区・中央区・港区）
を希望する割合は82％
○「虎ノ門」
「丸の内」
「品川（駅周辺）」など、東京オリンピックに向けて新たな再開発や交通インフラ
の整備計画が発表されたエリアが、高いポイントを獲得している
「新規賃借予定有り」
と回答した企業を対象に希望エリアを聞いたところ、
「都心３区（79％→82％）」の希望は
2013年より増加した（図16）。エリア別では「虎ノ門（12%→15％）」
「神谷町（4％→8％）」
「丸の内（13％→
17％）」
「品川駅周辺（11％→15％）」
「浜松町（8％→11％）」
「田町（8％→12％）」など東京オリンピックに向け
て新たな再開発や交通インフラの整備計画が発表されたエリアが、大きく獲得ポイントを増加させている。
また、都心３区以外のエリアでは、
「新宿（16％→12％）」
「渋谷（14％→13％）」のポイントが減少した。その他
のエリアはほぼ横ばいで推移した（図17）。
【図16：新規賃借予定地】
0
20
40
60
80
64%
2003年
36%
2004年
61%
39%
2005年
60%
40%
2006年
63%
37%
2007年
64%
36%
62%
2008年
38%
75%
2009年
25%
81%
2010年
19%
2011年
77%
23%
2012年
77%
23%
2013年
79%
21%
2014年
82%
18%
都心3区
その他20区
【図17：新規賃借予定希望エリア】※複数回答可。
※回答企業の総数を100とする。
18
16
14
(%)
〈千代田区〉
17
15
13
12
77 77
6
5
4
8
4
7 7
6 6
5
66
33
2
8 88
7
14
4
7
8
12
77 7
5
44
55
2
2013年（422件）
15
10
9
10
9
2012年（472件）
〈港区〉
12
8
11
14
13
13
12
12
11 11 11
11
10
10
9
8 88
8
7
7 7
12
11
9
55
4
11
1
5
4 44
22
1
2
22
3
豊洲
四ッ谷
池袋
新宿
目黒
恵比寿
渋谷
0 0
8
6
6
大崎
天王洲・品川
シーサイド
有明
品川︵駅周辺︶
0
台場・青海
田町
浜松町
青山
六本木
赤坂
神谷町
虎ノ門
新橋
汐留
9
2014年（337件）
〈参考：都心3区外〉
16
1616
15
13
2
晴海
銀座
京橋
日本橋
神田・御茶の水
八重洲
秋葉原
平河町・紀尾井町
飯田橋
麹町・番町
日比谷
内幸町
有楽町
大手町
丸の内
0
〈中央区〉
1616
15
14
13
11
10
100 (%)
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
○ 新規賃借予定理由は「業容・人員拡大（38％）」が昨年に続き2年連続トップ
○ 一方「賃料の安いビル
（31％→22％）
」は4年連続でポイントを減少し、
6位となった
新規賃借予定があると回答した企業に理由を聞いたところ、昨年に引き続き
「業容・人員拡大（40％→38％）
」が1
位となった。
「立地の良いビルへ移りたい（32％→28％）
」
「耐震性の優れたビルに移りたい（32％→27％）
」などの
前向きな移転理由が上位を維持している
（図18）。
また、
「賃料の安いビルに移りたい（31％→22％）」は4年前の2010年（43％）
と比べると半減し、6位となった。同
項目が6位まで順位が下がるのはリーマン・ショック前の2006年以来8年ぶりである
（図19）。
「耐震性の優れたビルに移りたい」は2011年以降、3位を維持しており、オフィス選定における基本条件の1つとし
て広く認識されつつある。
【図18：新規賃借予定理由】※複数回答可。
50
※回答企業の総数を100とする。
(%)
40
30
40
38
36
34
35
34 32
30
28
35
20
38
36
32
28
27
27
28
26
27
24
24
2424
24
2323
22
31
22
15
24
20 21
18
16
2021
19
15
16
10
10
6
89 8
12
12121212
12
9 9
7 6
9
13
12 11
9
8
565 5
8
9
87
3
223
5
3
1 11 2 2
1 1 22 1
【図19：新規賃借理由 順位推移】
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
1位
1位：業容、人員拡大、新部署設置
2位
2位：立地の良いビルに移りたい
3位
3位：耐震性の優れたビルに移りたい
4位
4位：1フロア面積が大きなビルに移りたい
5位
5位：設備グレードの高いビルに移りたい
6位
6位：賃料の安いビルに移りたい
7位
７位：セキュリティーの優れたビルに移りたい
8位
８位：防災体制、災害時バックアップ体制の
優れたビルに移りたい
10
支店・営業所の新設
一時的な仮移転
分室が必要
環境に配慮したビルに
移りたい
オーナーの
信頼度が高い
ビルに移りたい
事務所の統合
新規事業展開
企業ステイタスの向上
入居中のオフィスビルの
建て替え
防災体制、
バックアップ体制の
優れたビルに移りたい
セキュリティの優れた
ビルに移りたい
賃料の安いビルに移りたい
設備グレードの
高いビルに移りたい
1フロア面積が
大きなビルに移りたい
耐震性の優れたビルに
移りたい
立地の良いビルに
移りたい
新部署設置
業容・人員拡大
0
2010年（390件）
2011年（398件）
2012年（406件）
2013年（422件）
2014年（399件）
43
40
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
3-1 今後の見通し
○ 東京23区、特に都心3区の15年の空室率は、上期に大きな空室を抱えたオフィスビルの竣工も
あり一時上昇したが、下期には、企業の業容・人員の拡大などを背景に、満室竣工する新規物件や、
既存物件の空室解消進捗も期待されるため、年末には都心3区で3.8％、東京23区は4.3％に改
善する見込み
東京23区の2015年上期の状況は2-1で述べたとおりである。企業のマインドはポジティブな方向を維持しており、
企業業績も拡大を続けているため、
この空室率の上昇は一時的なものになると見込んでいる。
また、2015年下期
の供給量は比較的少ないことに加え、いくつかは満室で竣工する見込みである。加えて既存ビルのさらなる空室消
化も期待できるため、2015年下期の吸収量は供給量を上回る水準で発生すると考えられ、2015年末の空室率を
4.3％と予測する。2016年は2015年と同水準の供給量となる見込みであり、吸収量は供給量と同水準で発生し、
2016年末の空室率を4.2％と予測する
（図20）。
【図20：供給量、吸収量、空室率の推移（東京23区）】
（%）
10
(万㎡)
8.1
6.7
空室率(％)
5.9
5.3
250
3.4
2.7
3.1
3.6
3.2
2.4
224
216
1.2
6.3
6.9
7.8
6.2
4.3
3.8
2.8
4.6
4.3
4.2
供給量
200
0
175
吸収量
154157
150
142
130
125
119
99
100
74
91
36
'96
'97
'98
'99
119122
115
86
'01
111
105 107106
99
91
85
87
75
69
65
60
58
48
34
'00
139
117
77
54
44
139
91
72
50
0
88
80
121
'02
'03
'04
'05
5
2.5
'06
11
'07
'08
予測値
31
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15上期
'15
'16
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
都心3区の2015年下期については、供給予定の超大規模オフィスビル2棟の内、1棟は空室を抱えた状態で供給さ
れる見込みであるが、残る1棟は満室竣工が見込まれる。既存ビルの空室消化もより進み、吸収量が供給量を上回
ると想定されるため、2015年末の空室率を3.8％と予測する。2016年は2015年同様、吸収量は供給量と同水準で
発生し、空室率は横ばいに推移すると予測する。
その他20区の2015年下期については、供給量が限定的であることに加え、その内訳は自社ビルの割合が高い。既
存ビルでの空室消化が進捗すると見込まれることから、吸収量は供給量を上回ると想定し、空室率を5.0％と予測
する。2016年末空室率も同様、限定的な供給量のもとで既存ビルの空室減少を想定し、4.8％と予測する
（図21）
。
【図21：供給量、吸収量、空室率の推移（エリア別）】
都心3区供給量
その他20区供給量
都心3区空室率
都心3区吸収量
その他20区吸収量
その他20区空室率
（%）
10
9.3
8.4
8.0
空室率(％)
3.3
(万㎡)
220
180
140
3.2
2.5
175
119 122
29
105
103
90
86
21
78
44
3.8
3.8
5
69
49
34
5
29
2008年
31
65
35
-4
2009年
36
50
2010年
37
87
97
58
4
12
70
54
2012年
75
17
106
78
21
2011年
111
99
38
70
139
33
81
19
0
吸収量
61
91
85
21
0
2007年
78
118
43
20
2006年
4.8
供給量
139
54
4.3
5.0
1.8
154 157
49
5.1
3.5
65
-20
5.2
5.9
3.3
100
60
5.7
5.0
5.6
4.2
6.6
6.5
6.1
61
2013年
2014年
21
31
32
79
73
107 106
25
27
82
79
60
21
54
105
39
2015年上期
予測値
2015年
2016年
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
今後竣工予定（一部竣工済み）の主な大規模オフィスビル
プロジェクト名（ビル名）
2015年
延床面積
（㎡）
事 業 主 体
（坪）
所 在 地
住友不動産平河町ビル
12,381
3,745
住友不動産
千代田区平河町
CROSS PLACE 浜松町
12,965
3,922
東急不動産
港区芝公園
品川シーズンテラス
206,025
62,323
NTT都市開発、
大成建設、
ヒューリック、
東京都市開発
港区港南
三井住友銀行東館
88,549
26,786
三井住友銀行
千代田区丸の内
京橋MIDビル
11,916
3,605
MID都市開発
中央区京橋
東京建物日本橋ビル
23,235
7,029
東京建物、
伊予銀行、
ヒューリック
中央区日本橋
メルクマール京王笹塚
38,449
11,631
京王重機設備
渋谷区笹塚
138,000
41,745
住友不動産
中央区日本橋
テラススクエア
52,851
15,987
ディーアイシービル
29,995
9,073
楽天クリムゾンハウス
63,449
大崎ブライトタワー
91,957
大崎ブライトコア
東京日本橋タワー
住友商事、
博報堂、
三井住友海上火災保険、
大修館書店、
安田不動産
千代田区神田錦町
日誠不動産
中央区日本橋
19,193
再開発組合（東京急行電鉄、
東急不動産他）
世田谷区玉川
27,817
再開発組合（三井不動産他）
品川区北品川
44,769
13,543
再開発組合（三井不動産他）
品川区北品川
YKK80ビル
20,919
6,328
YKK不動産
千代田区神田和泉町
ヒューリック虎ノ門ビル
12,211
3,694
ヒューリック
港区虎ノ門
渋谷一丁目建替プロジェクト
13,800
4,175
董花
渋谷区渋谷
117,000
35,393
鉄鋼ビルディング
千代田区丸の内
住友不動産、
住友不動産ファイナンス
港区芝
三菱地所、
JXホールディングス
千代田区大手町
鉄鋼ビルディング
住友不動産三田ビル
24,203
7,321
大手門タワー・JXビル
108,000
32,670
オンワード樫山芝浦新第一ビル
22,246
6,729
オンワード樫山
港区海岸
アーバンネット日本橋二丁目ビル
14,796
4,476
NTT都市開発
中央区日本橋
東上野二丁目計画
40,627
12,290
清水建設、
ナエバ・プロパティーズ特定目的会社
台東区東上野
マークライト虎ノ門
11,955
3,616
安田不動産
港区西新橋
アーバンネット銀座一丁目ビル
11,879
3,593
NTT都市開発
中央区銀座
住友不動産
千代田区二番町
東日本旅客鉄道
新宿区新宿
ペンブローク・ロッポンギ7・
リアルエステート
・
リミテッド
港区六本木
住友不動産
新宿区大久保
大林組
品川区上大崎
2016年
住友不動産二番町ファーストビル
18,424
5,573
111,000
33,578
31,437
9,510
142,582
43,131
22,987
6,954
大手町フィナンシャルシティグランキューブ
193,800
58,625
三菱地所
千代田区大手町
東京ガーデンテラス紀尾井町
227,200
68,728
西武プロパティーズ
千代田区紀尾井町
小学館ビル
17,799
5,384
小学館不動産
千代田区一ツ橋
東渋谷建替プロジェクト
15,800
4,780
NTT東日本プロパティーズ
渋谷区渋谷
日本コカ・コーラ株式会社新社屋
11,462
3,467
日本コカ・コーラ
渋谷区渋谷
家の光千駄ヶ谷ビル
15,089
4,564
家の光協会
渋谷区千駄ヶ谷
KTビル
11,827
3,578
鹿島建設
港区元赤坂
JEBL秋葉原スクエア
11,650
3,524
ジェイアール東日本ビルディング
千代田区神田練塀町
六本木三丁目東地区再開発
202,500
61,256
再開発組合（住友不動産他）
港区六本木
京橋二丁目西地区再開発
119,050
36,013
再開発組合（日本土地建物、
東京建物、
清水建設他）
中央区京橋
JR新宿ミライナタワー
TRI-SEVEN ROPPONGI
住友不動産新宿ガーデンタワー
目黒駅前プロジェクト
山王プロジェクト
12,106
3,662
銀座六丁目10地区再開発
147,900
44,740
サンケイビル、
オリックス
港区赤坂
再開発組合（大丸松坂屋百貨店、
森ビル他）
中央区銀座
オリックス上野一丁目ビル
14,388
ソフィアタワー
39,700
4,352
オリックス
台東区上野
12,009
上智学院
千代田区紀尾井町
大手町パークビルディング
149,000
45,073
南青山一丁目プロジェクト
11,403
3,449
芝浦三丁目計画
12,500
3,781
住友不動産
港区芝浦
第一ぬ利彦ビル建替計画
11,800
3,570
ぬ利彦
中央区京橋
渋谷宮下町計画
35,085
10,613
渋谷宮下町リアルティ
（東京急行電鉄、
大成建設、
サッポロ不動産開発、
東急建設）
渋谷区渋谷
内幸町二丁目プロジェクト
67,000
20,268
グリーンアセットインベストメント特定目的会社（東急不動産、
日本政策投資銀行、
ケネディクス）
千代田区内幸町
TMA計画
11,951
3,615
都民銀行
港区南青山
藤久ビル東5号館
14,136
4,276
文英土地建物
豊島区南池袋
日本青年館・日本スポーツ振興センター本部棟
32,000
9,680
日本青年館、
日本スポーツ振興センター
新宿区霞ヶ丘町
東池袋四丁目計画
14,621
4,423
三菱UFJ信託銀行
豊島区東池袋
175,300
53,028
再開発組合（新日鉄興和不動産他）
港区赤坂
松坂屋上野店南館建替計画
41,000
12,403
大丸松坂屋百貨店
台東区上野
神宮前計画
42,863
12,966
原宿タウン特定目的会社
渋谷区神宮前
八丁堀プロジェクト
12,900
3,902
東京建物
中央区八丁堀
南青山三丁目プロジェクト
28,412
8,595
エイベックス・グループ・ホールディングス
港区南青山
日鉄日本橋ビル建替え
27,370
8,279
新日鉄興和不動産
中央区日本橋
45,000
13,613
三井不動産、
武田薬品工業、
武田薬品不動産
中央区日本橋本町
126,671
38,318
再開発組合（東京建物、
第一生命保険、
大成建設、
竹中工務店）
品川区上大崎
2017年
赤坂一丁目地区再開発
新東京武田ビル
目黒駅前地区再開発 A敷地
三菱地所
千代田区大手町
日本土地建物
港区南青山
13
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
プロジェクト名（ビル名）
2018年
新日比谷プロジェクト
延床面積
（㎡）
（坪）
事 業 主 体
所 在 地
189,890
57,442
三井不動産
千代田区有楽町
西新宿三丁目複合計画
21,342
6,456
ＴＳ
Ｉホールディングス
新宿区西新宿
新橋四丁目計画
18,000
5,445
森ビル、
大林新星和不動産
港区新橋
芝公園一丁目ビル計画
33,598
10,163
住友不動産
港区芝公園
177,260
53,621
再開発組合（住友不動産）
品川区西品川
65,042
19,675
再開発組合（三井不動産レジデンシャル、
トーショー・ホールディングス、
清水建設）
港区浜松町
TGMM芝浦プロジェクト A棟
148,067
44,790
三井不動産、
三菱地所
港区芝浦
大手町二丁目地区再開発 A棟
202,000
61,105
NTT都市開発
千代田区大手町
大手町二丁目地区再開発 B棟
152,000
45,980
都市再生機構
千代田区大手町
渋谷駅南街区プロジェクト
116,300
35,181
東京急行電鉄他
渋谷区渋谷
58,084
17,570
再開発組合（三井不動産、
太陽生命保険、
帝国繊維）
中央区日本橋
西品川一丁目再開発 A街区
浜松町一丁目地区再開発
日本橋二丁目地区再開発 A街区
浜松町二丁目4地区B街区 浜松町駅前プロジェクト
丸の内3-2計画
神田練塀町地区再開発
日本橋二丁目地区再開発 C街区
99,700
30,159
日本生命保険、
大林組
港区浜松町
173,856
52,591
三菱地所、
東京商工会議所、
東京會館
千代田区丸の内
30,795
9,315
143,372
再開発組合（住友不動産）
千代田区神田練塀町
43,370
再開発組合（三井不動産、
太陽生命保険、
帝国繊維）
中央区日本橋
2019年
港南一丁目地区 業務施設・住宅建設その他工事
38,000
11,495
はとバス、
都市再生機構
港区港南
168,000
50,820
再開発組合（三井不動産）
中央区日本橋室町
道玄坂一丁目駅前地区再開発
58,900
17,817
再開発組合（東急不動産）
渋谷区道玄坂
西武鉄道池袋ビル建替え計画
50,084
15,150
西武鉄道
豊島区南池袋
南平台プロジェクト
46,954
14,204
道玄坂121（東急不動産）
渋谷区道玄坂
大手町一丁目2地区計画
361,000
109,203
三井不動産、
三井物産
千代田区大手町
虎ノ門2-10計画
182,900
55,327
ホテルオークラ
港区虎ノ門
渋谷駅街区開発計画Ⅰ期（東棟）
181,000
54,753
東京急行電鉄、
東日本旅客鉄道、
東京地下鉄
渋谷区渋谷
虎ノ門トラストシティワールドゲート
210,000
63,525
森トラスト
港区虎ノ門
千駄ヶ谷五丁目北地区再開発
43,600
13,189
三菱地所、
日本製粉
渋谷区千駄ヶ谷
宇田川町15地区開発計画
65,000
19,663
パルコ
渋谷区宇田川町
虎ノ門一丁目地区再開発
175,000
52,938
再開発組合（森ビル、
西松建設）
港区虎ノ門
春日・後楽園駅前地区再開発 北街区
84,957
25,699
再開発組合（三井不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、新日鉄興和不動産） 文京区小石川
春日・後楽園駅前地区再開発 南街区
94,921
28,714
再開発組合（三井不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、新日鉄興和不動産） 文京区小石川
日本橋室町三丁目地区再開発 A地区
※当社発表の供給量は、
当表の"延床面積"（商業棟、
住宅棟等を含む）
とは異なる"純粋な事務所部分の延床面積"にて集計。
※供給年度のみ公表されているプロジェクトは、
原則、
年度末の供給として計上。
※一般公開されている情報と事業主体へのヒアリング調査によって得た情報が相違するプロジェクトについては、
当リストに掲載していない。
※事業主体欄（ ）内は、
参加組合員、
特定目的会社出資者、
特定建築者、
共同施行者、
共同事業者のいずれかに該当する主な企業。
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