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10年後のマンション業界を見据えて
『１０年後のマンション業界を見据えて』 エヌ・ケイ・グループの成長戦略 ≪企 画 立 案≫ 不動産・建築コンサルタント ；株式会社エヌ・ケイ・リミテッド IT・経営コンサルタント ；株式会社エヌ・ケイ・ワン 【目次】 ・はじめに ・事業背景 1.東日本大震災の復旧・復興 2.国土強靭化法 3.東京オリンピック決定 4.リニア中央新幹線 5.建築費高騰の折 6.消費税アップの折 ・分譲マンションの歴史＆マンションブームの検証 『マンション業界への受注営業には何が必要か？ 分譲マンションそのものの検証が必須』 ・分譲マンションの歴史/マンションブーム年表 設備 年表/時代の変換/IT到来 -第1次マンションブーム（1963年～1964年） -第2次マンションブーム（1968年～1969年） -第3次マンションブーム（1972年～1973年） -第4次マンションブーム（1977年～1979年） -第5次マンションブーム（1986年～1989年） -第6次マンションブーム【1】（1994年～2005年） -第6次マンションブーム【2】 ‐第7次マンションブームの様相か？ ・マンション業界（不動産業界）＆ 建設業界の今後 の展望と予想 ・マンション業界（不動産業界）＆建設業界の問題点 ・各デベロッパーの建築への拘りの対処法 『デベロッパーの１０年後の在り方「トップブランド」のみ で生き残れるのか？』 ・先駆者：マンションブランドトップの三井不動産の パークマンションシリーズの検証 ・各デベロッパーのブランド戦略（Ⅰ） ・各デベロッパーのブランド戦略（Ⅱ） ・エヌ・ケイグループのビジネスモデルとは・・・ ・事業概要 ・競合ゼネコン（1）【土地+建築】 ・競合ゼネコン（2） ・競合ゼネコン（3） ・リスクとリターン ・主な問題点 ・チームについて ・㈱エネ・ケイリミテッドの会社概要 ・付録（各種添付資料） はじめに 昨今の日本経済は、昨年の自民党政権に政権交代を果たした時以来、安部 晋三総理が「アベノミクス」を提唱、「3本の矢」を投じながら、経済の成長戦略を 実行してきた。 これは、民主党政権で失われた３年を含めて、バブル以降失われた20年間の デフレ状態を一変させようとしている。 1本目の矢は、大胆な金融政策による、２％のインフレターゲット、日銀の無制 限の量的緩和等、2本目の矢は、機動的な財政政策で、これが、大規模な公 共投資を喚起し、『国土強靭化法』という、基本法まで成立しようとしている。 そして、3本目の矢は、民間投資を喚起する成長戦略である。 この3本の矢で、日本経済が離陸しようとしていたところに、４本目の矢と云うべく 、東京オリンピック招致が決定した。まさに、神風とはこのことか！ 東日本大震災の復旧・復興以来、国土強靭化、東京オリンピック、リニア中 央新幹線、続々と建設投資の拡大が続く。それにより、恩恵を受ける反面、その 弊害が出てくるのも、我々、不動産業界・建設業界である。 では、この建設バブルといわれるこの時期にどのような戦略にて対処して、 成長戦略に結び付けるのか？検証していきたいと思う。 事業背景 １、東日本大震災の復旧・復興 大震災以降、２年９か月が経過し、復旧・復興も佳境を迎えており、まさに、建築 費高騰の要因になっている。 この後も、目処が立つまでにはあと２、３年はかかるだろう。 ２、国土強靭化法 インフラ投資に、１０年で１００兆円～２００兆円を使うと喧伝され た法案である。誰もが反対しない法案である。地震大国の日本として取 らなければいけない対策だからである。 東日本大震災が残した爪痕を見ても分かるように、「Ｘデー」の後が重 要である。 ３０～５０年後を見越しての投資である。 公共と民間の両輪が回りだすのは、バブル期以来とも云われる。 ３、東京オリンピック決定 建設業に波及し、実際に動き出すのは２，３年後であろう。 不動産業は、五輪後の跡地開発が目玉ではあるが、ムードのみで値上がりをする。 これが、バブルであり、逆に心配なのは、五輪後の景気であるのは、過去の五輪を 見ても明らかではある。 ４、リニア中央新幹線 本体工事については、大深度地下の工事で大手２０社位にしかできない。 一般ゼネコンには全く関係ない話なのだが、付帯工事は発生するだろう。 バブルとはまさにこのように、期待値により膨らむ。 ５、建築費高騰の折 上記、１、東日本大震災の復旧・復興で 建築費が上昇していたところに、２～４が 決定して、官民＆民間の同時景気浮揚 に繋がった。 資材・部材、労務費のアップ等、暫くは、建 設バブルが続くのか？ ６、消費税アップの折 正式に消費税がアップするのは、平成２６年 （２０１４年）４月１日に８％であるが、建築 請負については、平成２５年９月３０日迄の契 約については５％との通達により、駆けこみで前倒 し需要も発生した。 そして、２段階目の１０％への移行は、平成２７ 年（２０１５年）１０月１日に「経済状況など を勘案して、状況判断をする予定」 との注釈付き決定である。 分譲マンションの歴史＆マンションブームの検証 『マンション業界への受注営業には何が必要か？ 分譲マンションそのものの検証が必須』 分譲マンションの歴史／マンションブーム年表／設備年表 時代の変遷／ＩＴ時代の到来 マンションブームについて 同潤会アパートから始まる日本の共同住宅には既に８０年を超える歴史があります。 日本初のマンション分譲からでも５０年を超え、都市型の居住形態としてすっかり定着 感のある分譲マンションですが、その昔『ウサギ小屋』と言われた日本の共同住宅の居住 水準を向上させる為に、実にさまざまな努力や工夫が積み重ねられ現在に至っております。 我が国初の民間分譲マンションは１９５６（昭和３１）年、日本信販が売主の「四 谷コーポラス」です。５階建で、総戸数２８戸の小規模ながら、分譲価格は３ＬＤＫで ２３０万円でした。これは、当時大学初任給が約１万円の時代ですから、破格の高額 物件でした。 これ以降のマンションブームを振り返りながら、今後1０年のマンション市場の動向＆対 処法を探っていきたいと思います。 ＩＴと不動産の進化 分譲マンションの歴史／マンションブーム年表 設備年表／時代の変遷／ＩＴ時代の到来 １９５６年 ステンレス流し台登場 １９６０年代 第１次マンションブーム（１９６３年～１９６４年） １９６２年にマンション基本法の「建物の区分所有に関する法律」（通称 マンション法が制定され、大きな変革が起こる。 １９６４年の東京オリンピックが景気を刺激し、後押しをした。 この時代の代表的なマンションは原宿駅前の「コープオリンピア」（売主： 東京コープ)で、日本初の億ション第１号です。高級マンションの「ホーマット シリーズ」第１号の「ホーマットインペリアル」完成。 １９６４年 アルミサッシが普及 東京オリンピック開催 第２次マンションブーム（１９６８年～１９６９年） この頃からマンションは大衆化路線をとるようになる。高額所得者向けの 高級路線だけでは、供給は拡大しないので当然の結果であろう。 そして、この頃は、まだ狭く、和室中心の間取りが多く、「西洋風長屋」と揶揄 されるが、給湯設備やバランス釜式風呂など当時としては最先端の技術が 導入されていました。 この時代の代表的なマンションは、「秀和外苑レジデンス」（売主：秀和）、 「 西荻フラワーマンション」（売主；長谷部建設）、「マンション南目黒園」 （売主；朝日建物などで、その後のマンション供給の主流となる『一次取得 者向け』の先駆けです。大京（旧大京観光）のライオンズマンション第１号 「赤坂」発表。 1970年代 １９７０年 システムキッチンへと進化 万国博覧会開催 １９７１年 三井不動産の超高層高級マンションの「三田綱町パーク マンション」完成 第３次マンションブーム（１９７２年～１９７３年） 田中角栄首相の「列島改造論」が不動産ブームを生み、日本全体が不動産 投資に沸いたのがこの時期です。しかし、1973年には「オイルショック」で世界的 不況となり、狂乱物価となったのもこの時期です。1970年からスタートした住宅 金融公庫の制度確立もあり、1973年には、１５万戸を超えるブームとなりました。 この時代の代表的なマンションは住宅都市整備公団が開発を始めた『多摩ニュ ータウン』エリアの物件です。住宅ローン付きでの低額マンションのニュータウンが 各地に開発されていったのもこの頃からでした。１９７３年には、平均価格が、 初めて１０００万円を超えました。 この時期は、商社がマンション供給の中心でした。 １９７５年 オートロック普及 大京が「オートロック式のマンション」を初めて発売 第４次マンションブーム（1977年～1979年） オイルショックによる不況から脱しつつあるこの時期は、東京への通勤圏として、 神奈川県、埼玉県、千葉県の首都圏エリアでの供給が盛んに行われるように なりました。「第２次オイルショック」の逆風の中で、職住近接をうたったマンション が一般化し、民間デベロッパーの大型開発が増加したのもこの頃です。 この時期の代表的なマンションは、「サンシティ」（三井不動産）、「シャンボー ル三田」（大蔵屋）などで、東京都心まで３０分圏内に大型開発が行われま した。この頃の東京都の平均価格は、２０００万を超えました。 １９７７年 超高級マンション「ドムス青山」完成 １９７８年 大京、マンション発売戸数で全国トップ（４２８９戸）以降 ２９年間連続１位 １９８１年 新耐震に法改正（震度６強～７でも倒壊しない） １９８５年 パソコン登場 第５次マンションブーム（１９８６年～１９８９年） この時期はバブル経済のピークで地価が高騰し、都心では10億を超えるような 億ションが供給されるようになり、一次取得者向けのファミリーマンションは郊外に 展開された。又、投資用のワンルームマンションも、ブームとなった。都内では億ショ ン専門のデベロッパーが登場。マンション価格も土地同様に上昇したが、一方で、 割安感のある住宅都市整備公団の物件に人気が集まり、「光が丘ニュータウン」 は抽選倍率が6千倍を超える人気物件となる。又、超高層化が進んだのもこの時 期からで、３０階以上のマンションが供給されました。 この時期の代表的なマンションは、高級物件の代名詞となった「広尾ガーデンヒ ルズ」（売主；住友不動産・三井不動産・三菱地所・第一生命）があります。 高額物件では、１７億９５００万円で分譲された、「ドムス高輪」（売主： ドムス）が、不動産バブルを象徴しています。 この時代のマンションは都心の高額化、ファミリーマンションの郊外化という、２極 化が進み、スペックでは「バブル仕様」という高性能化が進んだのもこの時期です。 １９８９年 ウォーターフロントの先駆け「大川端リバーシティ」（売主：三井 不動産）着工 １９９５年 パソコンＯＳウィンドウズ９５登場 インターネットの時代へ／携帯電話デジタル化 第６次マンションブーム【１】 （１９９４年～２００５年） この時期はバブル経済崩壊後、地価が長期にわたり下落する中で（失われ た１５年）、東京都内に一次取得者向けマンションが戻る都心回帰が鮮明に なりました。交通の利便性が適した本来のマンション用地が、バブル期からすると、 半額程度にまで下落して、マンション需要が一気に拡大しました。 首都圏のマンション分譲が８万戸を超える大量供給の時代が１０年にわたり 続きました。地価が下がり、住宅金融公庫の融資額拡大、低金利政策の実施 でローン金利が２％以下まで下がる等、好条件が重なり、賃貸需要の層まで、 マンション購入に走りました。 第６次マンションブーム【２】 この時期の代表定期なマンションは、都心回帰が極まる人気物件の「銀座タ ワー」（売主；三菱地所・定期借地権）、当時で最高層（５５階）の「ライ オンズスクエアエルザタワー５５」（売主；大京）、湾岸タワー物件の象徴であ る「東京ツインパークス」（売主；三菱地所・三井不動産・住友不動産・東京 建物・オリックス・住友商事・三井物産・平和不動産）などで、多様化した様々 な物件が供給されました。六本木ヒルズもこの時期です。 この時期のマンションは超高層化、大規模化が進みました。 性能面でも、高情報化、高機能化、高付加価値化、高安全化も進みました。 ２００１年 オール電化実用化 ２００５年 第三世代携帯 ２００５年 耐震強度偽装事件（姉歯事件） ２００６年 耐震強度偽装事件を受けて、建築基準法を強化 （構造計算の適合性判定、建築確認・検査の厳格化等） 第７次マンションブーム（２００７年～）の様相か？ リーマンショックでミニバブルが崩壊！ ２００７年 おサイフ携帯普及 ＩＴ（情報化）と不動産の融合 カードキー＆セキュリティーマンションの登場 ２００８年 アウトレットマンション急増 マンション販売戸数も１９９２年以来１７年ぶりの ４万戸割れへ（首都圏） ２０１０年 コンパクトマンション急増 ２０１１年 東日本大震災を機に「安全・安心」をキーワードとする、 「防災」＆「免震」マンションが増える。 太陽光発電マンションなど、「創エネ」をフレーズにした 物件も登場。 ２０１１年 スマートフォン普及 マンション業界（不動産業界）＆ 建設業界の今後の展望と予想 不動産のミニバブルの再燃＆建設バブルの発生 土地高騰＆建築費高騰＝マンション業界＆建設業界の危機 消費税アップ＝建築費アップ 土地の値段が上がり、建築費が上がり、消費税が上がる＝全てを吸収して、エン ド価格に転嫁出来れば成り立つ論法だが、リーマンショック前の新価格、新々価 格のように行くのか？ リーマンショック後、これにより、我々マンション業界＆建設業界は悲惨な結果を 招いたのだ。 富裕層＆二次取得者向け＆投資家向け、都市型マンションは、価格変動に、 ある程度はついていけるだろう。 ＠３００万が一割アップの＠３３０万になろうが、二割アップの＠３６０万に なろうが、消費者＆投資家もついていけるし、デベロッパーもついてくるだろう。 問題は、一次取得者向けマンションである。＠１２０万～＠１５０万、グロス で２千万台から３千万台で供給するマンションである。 マンション業界（不動産業界） ＆建設業界の問題点 このままでは、『デベロッパーの使命』である、本当に住居が欲しい 消費者にマンションの供給が出来なくなる では、『デベロッパーの使命』とは何か？ それは誰が何と言おうと、 ①⇒一次取得者層向け３０００万台のマンションの供給 それには、 ②⇒⇒各デベロッパーで壁になる、高騰した建築コストの見直しが必須 そして、 ③⇒⇒⇒各デベロッパーの建築へのプライドあるブランディングの見直しによる、 建築費の検証 各デベロッパーの建築への拘りの対処法 『デベロッパーの１０年後の在り方 「トップブランド」のみで生き残れるの？』 各デベロッパーの拘りのあるプライドのトップブランドについては、独自に進め 他のゼネコンにて対応して頂き、ブランディングの見直しによる、ツーブランド の導入による、『セカンドブランドの構築について』を提唱する。 ブランディングの見直しを提唱 ゼロから作り上げるのではなく、基本仕様を『セカンドブランドの構築』化してい く。 ツーブランドの導入（『セカンドブランドの構築』） ブランドのみの立ち上げの提唱ではなく、従来のデベロッパーの基本仕様に関 し、基本構造や設備仕様を、細部に至るまで、聖域なく徹底的に見直し、 ＶＥ力を活かしてデベロッパーの基本仕様とのＶＥを重ねて、基本仕様型『セ カンドブランドの構築』を図る。 先駆者：マンションブランドトップの三井不動産・ 「パークマンション」シリーズの検証 「こんにちは三井です。」でお馴染みの三井不動産ですが、一朝一 夕でブランディングが確立されてきたわけではない。 マンションのブランドとしては、老舗中の老舗ではあるが、これまでには 消えていったブランドもある。 それでは、簡単に三井の「パーク」シリーズを分析してみよう。 まずは、「パークマンション」である。超高層高級を売りにしたマンション で、パークマンションの代名詞である「三田綱町パークマンション」が第 １号である。まさに、土地力、立地、規模、トップブランドとして、設 備、仕様等、億ションに相応しい高級感を醸し出している。 そして、以前はセカンドブランドだった、「パークハイム」。 大型都市型再開発の「パークシティ 」。 サードブランドの「パークホームズ」、ワンルーム＆賃貸の「パークノヴァ」 そして、その三井不動産も時代とともに、都市型デザイナーズの「パークコート」、 タワーマンションの「パークタワー」、都市型ディンクスタイプの「パークリュクス」、リー ト保有で賃貸の「パークアクシス」、「パークハビオ」、etc・・・ 但し、イメージの悪いワンルーム系小型の「パークノヴァ」は消えつつある。 まさに、時代の変遷とともに、近代化、進化、そして、コスト意識を重視した、ブ ランド戦略、徹底した品質管理・工程管理を作り上げてきたのである。 そのことが、三井不動産のマンション作りで二人三脚をしてきた三井グループで ある三井建設（現三井住友建設）が、マンション建築において、高品質でコ ストパフォーマンスに優れたマンション作りに定評あるゼネコンに育った理由でもあ る。 三井建設時代の設計部隊も、住友建設との併合にて、独立し、マンションの設 計では、業界をリードする立場にいる。 要するに、建築の三井、土木の住友の補完併合である。 各デベロッパーのブランド戦略（Ⅰ） 三井不動産の「パーク」シリーズ、大京の「ライオンズ」を代表として、各社とも 、トップブランドのブランディング意識なく、名称を使用していたのが実態であろ う。 あの野村不動産は、「コープ」という名称で、郊外型を中心に長谷工企画・ 施工にて、長年供給をしてきた。しかし、呼び名・名称をブランディングの導入 により、トップブランドの「プラウド」に変更以来、（製造・販売・管理の一貫体 制と変更）、ブランド・高級マンションの代名詞路線へのイメージ戦略を展開 した。 第６次マンションブームと重なり、これが見事に成功。バブル以来、失われた ２０年の後の、マンションブームで、１００円ショップ全盛期。 消費者がデフレ・低価格路線にいい加減飽き飽きしていた時期であった。 湾岸タワーマンションが、２００３年問題を抱えていた時期で、高級路線に 切り替わる時期でもあった。 一般消費者が、ダークなイメージの不動産業界を一つのブランド品を購入す るような感覚にイメチェンした野村不動産の功績は非常に大きいと思う。 しかし、その「プラウド」にも、死角があった。「プラウド」＝高級というイメージが、全 ての地域にあてはまるわけではなく、自分で自分の首を絞めていったのである。 全てが統一された高級仕様ではなく、ゼネコンにより、地域により、スペックも違い 、販売価格により、変更していったというのが実態のようである。 新浦安でその事例を挙げる。 千葉県浦安市、新浦安では「プラウド」シリーズは、プラウド新浦安が初めてだ。 当時、新浦安の相場は、＠１５０～１６０万であった。 あの三井不動産が、パークシティグランデ新浦安（浦安市明海地区←高洲地 区よりもブランド化している場所）で、＠１５６．７万であった。 千葉県企業庁の入札にて、ぶっちぎり落札。三井より２割高で、完売。 プラウド新浦安（2007年3月分譲） 浦安市高洲４－２５（新浦安駅バス徒歩１分１１分） 総戸数７３３戸【１９階】 平均価格６５９９万円 平均面積114.20㎡（34.54坪）平均坪単価＠１９１万円 施工 清水建設 竣工 2007年12月 翌年、日本航空の社宅の跡地にて、リーマンショック時であったが＠２００万 越えで完売。 プラウド新浦安マリナテラス（2008年9月分譲） 浦安市日の出４－１６（新浦安駅徒歩19分） 総戸数 179戸【４階】 平均価格 ６４１９万円 平均面積 90.30㎡（27.31坪）平均坪単価＠２３５万円 施工 竹中工務店 竣工 2009年2月 リーマンショックの後ということもあり、＠１８０万に抑えての発売で、長谷工施 工ということもあるのか苦戦、完売はしたが、引き渡しが東日本大震災直前で 、引っ越しは、その前後ということもあり、問題を残した。 プラウド新浦安パームコート（2010年4月分譲） 浦安市高洲８－２０（新浦安駅徒歩1分バス8分） 総戸数 558戸【１４階】 平均価格 ５５８４万円 平均面積 101.84㎡（30.80坪）平均坪単価＠181.3万円 施工 長谷工コーポレーション 竣工 2011年1月 「プラウド」というブランドの統一性により、消費者が勝手に高級をイメージした 好事例である。しかし、そのプラウドも、数を追い求めるべく、マンション供給数 トップを目指し、それには、高級路線のワンブランドだけでは、解りずらく、一次 取得者に供給するセカンドブランドの構築が必須であった。 （「プラウド」の派生ブランドは誕生したのだが・・・） それが、郊外型中心の「オハナ」であり、長谷工コーポレーションとの再コラボで ある。 ここに、全てのデベロッパーに繋がる、これからの、デベロッパー に共通した、問題の解決方法がある。 それは、プライドを持った、セカンドブランドの構築である。 「安い」という受動的な営業よりも、攻撃的なセカンドブランドの導入という 相手のブランドを尊重したうえでの建築営業に移行することで・・・ ゼネコンの今後の成長戦略には、デベロッパーにセカンドブランドの浸透と、 土地力を前面に出した、ワンストップサービスによる特命受注戦略の確立が 必要である。 各デベロッパーのブランド戦略（Ⅱ） 「プラウド」の成功により、各社がブランディングを導入。 いち早くブランディングを導入した、ゴールドクレストのスマートなイメージは、以 前のリクルートコスモスが古い体質の不動産業界に風穴を開けたような勢いが あった。そこへいくと、コスモスイニシアへの移行は、それほどの変化はなかったよ うである。 その後、各社が、ブランディングを続々と導入。トップブランドの確立を急いだ。 東急不動産が「ブランズ」、東京建物が「ブリリア」、三菱地所が「ザ・パークハ ウス」、大京が「ザ・ライオンズ」、コスモスイニシアが「イニシア」、伊藤忠都市開 発が「クレヴィア」、ＮＴＴ都市開発が「ウェリス」、新日鉄興和が「リビオ」etc しかし、野村不動産ほどのインパクトはなく、費用対効果は無いように思われる。 野村不動産の「オハナ」への移行は、必然であったように思われる。 時代よりも先取りをした感はあるが、一次取得者層へのマンション供 給を考えれば、＠150万～＠160万円、グロスで3000万～3500 万円でマンションで売らなければ消費者は付いてこれない。 ２０１２年供給ランキング（２０１０年～２０１２年） ㈱不動産経済研究所調査 エヌ・ケイ・グループのビジネスモデルとは・・・ 不動産営業 １、土地情報の収集力 受注営業 ２、事業企画・提案力 特命受注 ３、近隣折衝・許認可取得 設計 ４、設計・設計監理 施工 ５、施工・施工管理・アフター対応 を手掛けるワンストップサービスビジネスモデルである。 ヒント；ある大手デベロッパー仕入トップの方が強みとしてあげた件を紹介をしておきたい。 基本構造や設備仕様について研究して、むやみにコストを上げない方向で進めてきたこと で大きな成果を出している。他の大手デベロッパーの工事費と比較すると、２００～３ ００万は違うと実感していて、その分を土地代に振り向けることで用地取得に繋がってい るとのこと。 エヌ・ケイ・グループの ワンストップサービスによるビジネスモデル 売主 エヌ・ケイ・グループの業務内容 土地情報収集 事業企画・提案 建築見積・特命受注 近隣折衝・許認可取得 土地情報収集 設計・設計監理 企画プランニング 施工・施工管理・アフター対応 事業計画 施工 エヌ・ケイ・グループ 事業主体 事業企画・提案 特命受注 設計会社 事業主体となる事業主様へのご提案 基本構造・設備仕様などを徹底追求し、コスト管理をし事業主様 のトップブランド・セカンドブランドに対応したご提案を提供いたします。 事業概要 分譲マンション建設のプロフェッショナル集団 「品質施工マニュアル」による品質の安定化 「安全・安心・確実」なサービスの提供 「安全・品質・工期」による施工品質の徹底強化 コラム マンションの専有面積の 推移をご存じだろうか？ 土地が高騰すると狭くなり、 低下すると、広くなる法則。 競合ゼネコン（１）の検証 【土地＋建築】 同業種＆類似ビジネスモデル【土地＋建築】 中・大型案件 長谷工コーポレーション 中・大型案件の実績を含め、土地情報力に強みを持ち（不動産営業180 名）、施工能力を含めて、各デベロッパーは無視出来ない存在である。 特命受注率は、9割以上。 土地の情報収集から事業企画、事業収支、マーケティング、建築見積、特命 受注、近隣折衝、許認可取得、設計・設計監理、施工、販売、管理まで、 「住まいのオンリーワングループ」として、業界をリードしている。 不動産情報を入手した後数日後には、建築プラン作成（土地情報を入力 すると瞬時にプラン作成ができる。）、事業企画、マーケット情報から土地の価 格、マンションの建築費（概算コスト算出システムにて、スピーディーにコストを 把握）、販売価格などを割り出した事業収支計画が出来上がる。 今までの実績は、約５０万戸である。 売上高５５８９億 経常利益１９９億（3.56％）（平成２５年３ 月）従業員２００５名 競合ゼネコン（２）の検証 中・小型案件 １、新日本建設；千葉が本社であるが、首都圏にて展開、各デベロッパーに 入り込んでいる。自社分譲も手掛ける。 売上高５８７億 経常利益２４億（4.08％）（平成２５年３月） 従業員５５１名 取引先；三井不動産、住友不動産、丸紅、ＮＴＴ 都市開発、大京、大和ハウス、大成建設、長谷工コーポレーション、世界貿 易センタービル、セントラル総合開発、藤和不動産etc ２、川口土建工業；埼玉が地盤であるが、首都圏にて、各デベロッパーに 入り込んでいる。 売上高２５７億（平成２５年９月期） 従業員２２０名 取引先；三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、コスモ スイニシア、大京、タカラレーベン、ＮＴＴ都市開発、京阪電鉄、日本綜合 地所、フージャースコーポレーション、明和地所、グローバル社、中央住宅、 リブラン、ワールドレジデンシャル、マリモ、グローベルスetc 競合ゼネコン（3）の検証 ３、不二建設；長谷工の子会社で、ミニ長谷工の動き、長谷工の補完的役割。 売上高２１２億 経常利益4.1億（1.9％）（平成２５年３月期） 従業員200名 取引先；ＮＴＴ都市開発、近鉄不動産、東京建物、東急不動産、新日鉄 興和不動産、阪急不動産、有楽土地、東武不動産、大京、三交不動産、 ＭＩＤ都市開発、京阪電鉄、日商岩井、スターツ、オリックス・リアルエステート 日神不動産、マリモetc ４、木内建設；静岡が本社ではあるが、首都圏にて、各デベロッパーに入り込んでいる。 子会社に不動産に強みを持つ、富士都市開発を持つ。 取引先；三菱地所、三井不動産、コスモスイニシア、ナイスetc ５、住協建設；埼玉が地盤であるが、専有卸しワンルームに強み。専有卸しで競合か。 従業員200名 取引先；オリックス不動産、サジェスト、木下不動産、クレアスライフ、大和地所、 フォーユー、ヤマウラ企画、レクシオetc 建設投資、許可業者数及び従業者数の推移 国土交通省調査 営業利益率達成目標資料 大手ゼネコン２０１３年９月期中間決算 建築で営業利益５％以上は２社のみである リスクとリターン リスク このプロジェクトにおけるリスクは、無いに等しい。 何故ならば、マンション業界（不動産業界）＆建設業界を研究・分析して、 個々人のスキルを上げ、人脈を駆使してこそ業界をリードするプロの分譲マン ション建設集団になれると確信しているからである。 逆に、何もしないリスクのほうが大ある。 リターン マンション業界＆建設業界のリーディングカンパニーを目指すことによる個々人 のスキルアップ エヌ・ケイ・グループのビジネスモデルを追及することによる個々人のスキルアップ 主な問題 短期 不動産（土地）の高騰 建築資材・部材・労務費の高騰 長期 人材不足 予期せぬ天災・人災 予期せぬ世界動向 国土交通省各種調査資料 チームについて ⇒プロフェッショナル集団として、クライアントに説得力を持たせ る意味がある エヌ・ケイ・グループ（エヌ・ケイ・リミテッド） 代表取締役 海老根 宏 不動産・建築におけるコンサルティングを手掛け、特に分譲マンション においては、約７０社のコンサルティングクライアントを持ち、特化した 業態で知られる。 ファーストコーポレーション 代表取締役ＣＥＯ 中村利秋 ナカワ工業を立ち上げ、ファーストカルデアとして、マンション建築ゼネ コンを作り上げる。その後、より優れた分譲マンション建設のプロフェッ ショナル集団として進化したファ－ストコーポレーションを立ち上げ現 在に至る。 最後に⇒決め手は情報収集力につきるのだが・・・ でも、なぜセカンドブランドに拘るのか？ デベロッパーの経営者サイド、そして、用地マン１００人中、１００人が今の建 築費では、一時取得者向けマンション供給ができなくなるとの危機感を持っている からである。 誰が、ネックか？ 建築の拘り＆営業サイドの場合もある。どちらかの見極めが重要。 不動産の周期は昔は７年周期と云われていたが、直近では、２～３年周期で、 刻々と変わりつつある。時代の変化は創造を絶するスピードで変化している。これ は、ＩＴ（情報革命）の時間軸と一緒である。 不動産業界もＩＴと共に進化している。ＩＴはスペック競争を繰り返していたが、 もはや、選別とスリム化に推移している。パソコンの時代から、スマートフォン＆タブレ ットの時代へを見れば、明らかである。 マンションもフルスペックの時代から、スケルトン＋αの時代に入っても不思議ではない。 付録 添付資料参照