三井不動産(8801 東証 1 部)

2005/9/2
ファーストメイク・リミテッド 投資顧問
週刊レポート
No.204
■参考銘柄１
【日本最大の不動産会社、
オフィスビルに圧倒的強み】
三井不動産(8801 東証 1 部)
1600
三井不動産 日足一目均衡表
9/1 株価 1446 円（1000 株単位）
０５/９/１現在
1500
転換線
基準線
先行スパン１
先行スパン２
遅行スパン
1400
1300
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ポイント１
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05/08/30
05/09/03
05/08/08
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05/07/08
05/07/14
05/07/21
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05/06/28
05/07/04
05/06/06
05/06/10
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05/01/31
05/02/04
05/01/19
05/01/25
04/12/22
04/12/29
05/01/06
05/01/13
04/12/16
04/12/06
04/12/10
04/11/11
04/11/17
04/11/24
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04/10/29
04/11/05
1100
連結 PER
23.3 倍
連結 PBR
1.72 倍
連結 ROE
7.4％
発行済株式数
823,390 千株
配当利回り
0.69％
年初来高低
1151-1478 円
売買高 10 日移動平均 5101.6 千株
日本最大の不動産会社、大規模都市開発プロジェクトに強い
三井不動産は売上高 1 兆 1000 億円を誇る日本最大の不動産会社。不動産大手として並び称せられる三菱地所の
売上高は 7000 億円弱、住友不動産が約 6000 億円、東急不動産が 5000 億円であるのと比べれば、その規模がうかが
える。昨年のマンション販売シェアでは大京に続いて国内第 2 位に躍進した。都心部を中心に地価の底入れが確認さ
れ、外資系投資ファンドの物件獲得競争の余波でオフィスビルの価格は年間で 10∼15％上昇している。東京の大規模
都市開発は周辺地域に広がりを見せ、マンション建設も好調。まさに順風満帆の事業環境にあるが、三井不動産の躍
進はまさにここから始まる。
設立は大正 3 年 （1914 年）に三井合名会社が不動産課を設立した時までさかのぼる。昭和 16 年（1941 年）に三井
合名会社が不動産部門を分離して資本金 300 万円、全株を三井家が所有するもとに三井不動産株式会社が設立され
た。昭和 24 年（1949 年）に株式を公開。昭和 31 年（1956 年）には清算中の三井本社を吸収合併した。設立当初は東
京都市圏でのオフィスビルの開発・分譲を主としていたが、高度成長まっただ中の昭和 36 年（1961 年）に住宅地・別荘
地の開発・販売事業に進出。現在でも毎年 5000∼6000 戸のマンション、戸建て住宅の分譲を行っている。昭和 43 年
(1968 年）には中高層住宅の建設・販売事業も始めた。1968 年にはわが国初の超高層ビル「霞が関ビルディング」を竣
工させ、大都市での超高層ビル建設時代の幕を開いた。 大規模な都市再開発プロジェクトとしては、昭和 49 年（1974
年）に「新宿三井ビルディング」、平成 11 年（1999 年）には「ゲートシティ大崎」、「西新宿三井ビルディング」、平成 14 年
（2001 年）には「セレスティン芝三井ビルディング」、2003 年 4 月には「汐留シティセンター」、そして今年 7 月には中央区
日本橋に「日本橋三井タワー」をオープンさせた。ここには日本に初進出の高級ホテル「マンダリンオリエンタル東京」
が入居する（12 月開業予定）。
大規模商業施設では、昭和 56 年（1981 年）に郊外型大規模ショッピングセンターの草分けとも言える「TOKYOーBAY
ららぽーと」がオープン。これを皮切りに札幌、仙台、埼玉、東京、滋賀、大阪、広島など全国 30 カ所以上でショッピン
グセンターを展開している。「汐留シティセンター」をはじめ、「日本橋一丁目計画」、「銀座並木通りビル」、さらには
2007 年春には六本木の旧防衛庁跡地「東京ミッドタウンプロジェクト」が控えている。計画地域面積は 7 万 8000 平方メ
ートル。都内最高になる地上 54 階、高さ 248 メートルの「ミッドタウンタワー」をはじめ 5 棟の高層ビルと備え、超高層棟
には五つ星クラスのホテルも誘致される。すでにオフィスビルには富士フイルム、富士ゼロックス、ヤフーの入居が決ま
っており、年間来訪客は 1500 万∼2000 万人、隣の六本木ヒルズと並んで完成すれば都内では最大の高層ビル開発に
なる。
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資に関する最終判断はご自身で行われますよう、お願い申し上げます。加えて、当資料の著作権はファーストメイク・リミテッドに帰属し、いかなる方法によっても、全部もしくは
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東京都千代田区岩本町 2−8−9
TEL:03-5821-7781
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2005/9/2
ファーストメイク・リミテッド 投資顧問
週刊レポート
No.204
三井不動産(8801 東証 1 部)
ポイント２
中期計画に沿った野心的なビジネスプランが稼働中
5 月末に発表された 2005 年 3 月期の連結決算は、売上高は 1 兆 1113 億円（+0.8％）、経常利益は 946 億円
（+8.5％）、純利益は 286 億円（+98.5％）と大幅に伸びた。賃貸部門では「コレド日本橋」や「交詢ビルディング」、「ららぽ
ーと甲子園」など、数多くのオフィスビルや商業施設が新規に稼動し通期利益に寄与した。景気が回復基調にあり、業
績好調のテナントからの増床需要が高まっているため、都心のオフィスビルを中心に空室率の改善が大きく貢献してい
る。また分譲部門も、自社開発の収益不動産（「パークマンション千鳥ヶ淵」、「パークシティ東京ベイ新浦安」など）を機
関投資家向けに売却する分譲事業が大きく進展し、分譲住宅の戸数減少をカバーして営業利益の増益に貢献してい
る。さらに 8 月 1 日に発表した第 1 四半期の連結決算でも、売上高は 2226 億円（+3.6％）、営業利益は 191 億円
（+10.8％）、経常利益は 169 億円（+19.5％）、純利益は 113 億円（+16.5％）と好調を持続。6 月末現在で、同社が首都圏
に所有するオフィスビルの空室率は 2.5％。3 月末比で 0.5 ポイント改善している。このため賃料は新規募集だけでなく
既存ビルでも上昇しており、この決算発表の時点では通期業績の見直しは行わなかったが、現在の好調な収益環境
は今後も続くとみられる。今期の過去最高益更新はほぼ確実となりつつある。
2002 年度までの 3 カ年間における「グループ中期経営計画」では、経営資源の選択と集中を進めることを主眼として
いた。具体的には、日本ビルファンド投資法人の上場による J-REIT 市場創設への取り組みや、「汐留シティセンター」
をはじめとした機関投資家との共同投資事業など、不動産市場の劇的なパラダイムシフトに即した新しいビジネスモデ
ルの確立である。これに続く新中期計画「チャレンジ・プラン 2008」では、「不動産ソリューション＆サービス・プロバイダ
ー」への進化がさらに強調されている。その方策としては、（1）ビルのテナント 3000 社、商業施設テナント 1000 社、分
譲・賃貸などの住宅事業 50 万世帯という、同社の顧客ストックをベースにして、顧客の目線で顧客サイドのビジネスを
創造、進化させる方向に不動産ビジネスを展開するという方向性を採る、（2）開発事業では、トレーディング、デベロッ
プメント、マネジメントの力を総合して「非資本集約的なビジネスモデル」に転換する、というもの。これによって 2009 年 3
月期には、売上高 1 兆 3000 億円、営業利益 1600 億円、売上高営業利益率 12.3％、営業キャッシュフロー1300 億円、
総資産残高 2 兆 7000 億円、有利子負債 9900 億円を達成するべくすでに全社的に走り出している。
ポイント３
つくばエクスプレス沿線でも次々と物件開発
この春、東京都心の地区開発で注目を集めたのが「芝浦アイランド地区プロジェクト」であった。これは三井不動産が
都市再生機構と組んで、民間事業者 7 社（三菱商事、オリックス・リアルエステート、大和ハウスなど）と「芝浦アイランド地
区街づくり推進協議会」を組織。港区芝浦 4 丁目で 4000 戸の共同住宅、開発面積 6 万平方メートルの地域開発を官民
一体となって推進するというもの。芝浦 4 丁目地区は JR 田町駅から徒歩 8 分の距離にあり、運河に囲まれた街づくりで
水と緑のアイランド のコンセプトに基づいて、都心エリアの定住人口の回復を目指している。東京都は都心居住のモデ
ル地区に位置づけ、1999 年には全国で初めて高層住居誘導地区に指定された。街開きは 2007 年 3 月が予定されてい
る。ちなみに今年 2 月にテレビで放映された SMAP を起用しての CM（鳥編、焼き肉パーティー編）は、ホームページへの
アクセスを促すだけのものだったが、オリコン調査の 8 月度 CM 高感度ランキングで女性 20∼49 歳層の第 1 位に登場し、
ホームページのクリック数は 3 カ月間で 25 万件を超える記録的なヒットとなった。
さらに話題はこの 8 月 24 日に開業した「つくばエクスプレス（TX）」にまで及ぶ。ちばぎん総合研究所の試算では、柏、
流山両市に合計 5 つの駅ができる千葉県内への経済波及効果は、8 万 8500 人の雇用増加、1086 億円の地方税収増も
あわせて 1 兆 4000 億円にのぼると見られる。このうち住宅などの建設・土木関連投資によるものが 97％を占める。マン
ション業者の進出意欲は高く、駅周辺は今後 1∼2 年で大きく姿を変えそうだ。三井不動産は柏の葉キャンパス駅の周辺
に 800 戸のマンションを建設。また大手スーパーのイオンと組んで、2006 年 3 月開業予定で柏市の JR 常磐線沿いに「イ
オン南柏ショッピングセンター」を開業する計画。敷地面積は 4 万 4000 平方メートル、駐車場台数は 2000 台規模という
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大型物件。さらに 10 月 1 日に開業予定のつくば市の商業施設「LALA ガーデンつくば」では、「ユニクロプラス」、「ジョージ
ズ」などの増床計画を早くも発表した。同社の賃貸事業は、8 月 1 日に部分稼働した「日本橋三井タワー」をはじめ、今期
から 2009 年 3 月期までの間に通年稼働する物件だけで営業利益を年間 150 億円押し上げる。これは前期の賃貸部門
実績（600 億円）の 25％に当たる。大型開発物件に特化する同社の戦略が実を結ぼうとしているが、経営構造の改革は
まだ始まったばかりだ。
ポイント４
テクニカル ： 15 年間にわたるボックスの上限に到達
昨年 4 月の高値形成以来、1 年以上にわたって保ち合い相場が続き、この 8 月に株価は年初来高値を更新した。だが
ロングチャートで見れば、90 年代のバブル崩壊後に陥ったボックス相場の上限にようやく差しかかったところに過ぎない。
ボックスのレンジがそのまま上にかさ上げされれば 2000∼2500 円が中期的に目指すポイントになる。
業績（連結・億円・前期比％）
売上高
経常利益
純利益
EPS
2004/3
11028
1.8
872
13.9
144
-43.5
17.5
2005/3
11113
0.7
946
8.4
286
98.6
34.7
2006/3 予
11280
1.5
1020
7.8
510
78.3
61.8
（四季報より）
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