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相談事例からみるマンション管理のあり方について （財）マンション管理
相談事例からみるマンション管理のあり方について （財）マンション管理センター 全国のマンションストック戸数 平成19年末現在 約 528万戸 （居住人口 約1,300万人） 600 40 （万戸） （万戸） 528.4 35 10年後の築30年以上 5年後の築30年以上 約１１９万戸 30 25 現在の築30年以上 約６３万戸 20 新規供給戸数 ［左目盛り］ 15 10 5 72.9 83.2 94.3 400 ス ト 300 ク 戸 数 200 100 44.0 31.7 17.9 23.3 13.4 20.0 17.3 20.9 18.6 18.4 11.1 10.8 12.3 16.4 17.3 13.6 20.5 5.3 7.7 5.7 5.4 12.3 9.9 11.3 12.4 4.9 2.4 4.5 8.4 7.1 7.0 10.3 11.8 10.2 11.2 10.7 14.8 18.6 11.7 19.0 18.2 16.9 20.3 19.9 19.3 22.7 平成１９年 平成１７年 平成１８年 平成１５年 平成１６年 平成１３年 平成１４年 平成１１年 平成１２年 平成９年 平成１０年 平成７年 平成８年 平成５年 平成６年 平成４年 平成２年 平成３年 平成元年 昭和６３年 昭和６１年 昭和６２年 昭和５９年 昭和６０年 昭和５７年 昭和５８年 昭和５６年 昭和５４年 昭和５５年 昭和５２年 昭和５３年 昭和５０年 昭和５１年 昭和４８年 昭和４９年 昭和４６年 昭和４７年 昭和４５年 昭和４３年 昭和４４年 0 51.1 56.0 63.0 500 ッ 新 規 供 給 戸 数 505.7 485.0 465.7 447.1 427.2 406.3 ス ト ック 戸数 386.0 ［ 右 目盛 り］ 368.7 351.9 333.6 315.5 295.7 277.2 263.6 252.0 234.7 216.1 199.7 184.9 172.7 162.0 151.2 140.0 128.7 118.5 106.1 約162万戸 0 国土交通省推計資料より （注）１．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。 ２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。 ３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。 ４．マンションの居住人口は、平成１７年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.55を基に算出した。 都道府県別マンションストック ２００６年 都道府県別全マンションストック総戸数 １位 東京都（約１３３万戸） ２位 神奈川県（約７６万戸） ３位 大阪府（約６１万戸） ４位 兵庫県（約３９万戸） ５位 埼玉県（約３６万戸） ６位 千葉県（約３６万戸） ７位 愛知県（約２９万戸） ８位 福岡県（約２４万戸） ９位 北海道（約１６万戸） 10位 京都府（約１０万戸） 東京カンテイ調べ ●マンションの特徴 • 各区分所有者等の共同生活に対する意識の相 違、多様な価値観をもった区分所有者間の意思 決定の難しさ→多数決 • 利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ →共有関係・複合用途型マンション • 建設構造上の技術的判断の難しさ→鉄骨鉄筋コ ンクリート造・鉄筋コンクリート造・エレベータ・機 械式駐車場 ●マンション管理に関する相談内容 １ 過去５年間の相談件数の推移 Ｈ15年度 12,937件 ２ Ｈ16年度 Ｈ17年度 Ｈ18年度 Ｈ19年度 9,600件 9,266件 9,026件 12,450件 テ－マ別上位相談件数 相談テ－マ １ 件数 管理組合の運営に関すること 3,407件 （区分所有法、管理規約） (1,549) （総会関係） (936) （理事会・役員） (922) ２ 管理組合の日常運営 779 ３ 管理組合と管理会社 717 ４ 理管理組合の会計・財務 471 ５ 管理費等の滞納 369 平成１９年度マンション管理に関する相談内容について （財）マンション管理センタ－ 事例１． 理事は７名いますが、理事会が定期的に開催されず、理事長の都合で招集・開催し ています。このため理事会への理事の出席率が悪く、日常の組合運営事項を理事長 がワンマン的に決めています。これでは理事会としての意味がないと思われますが 対策はありますか。 ■管理組合における意思決定機関としては、最高意思決定機関としての総会、執行決定機関としての理事会があり ますが、理事長にも限定された範囲で決定する権限があります。しかし、この理事長の権限を拡大解釈して理事長 が何でも決めるような運営になりますと、一見リーダーシップのある頼もしい理事長のように見えますが様々なト ラブルの原因ともなります。このような理事長の決定が、結果として役員や組合員の意向を十分反映しているもの であれば問題は顕在化しませんが、役員や組合員の意向からズレてきますと弊害となります。役員の意見に聞く耳 を持たないと役員間に不信感が生まれ、さらにそれが組合員にも広がるからです。 ■理事長は、与えられた権限が限定的であることを自ら認識し、理事会においても中立的な議長の立場を維持し、 役員の意向を聴き、または引き出すように努めるべきでしょう。必要に応じて監事の意見も聴いてみるとよいで しょう。要は理事会においても合意形成を適正にかつ効率的に行うことが求められます。このような運営の中で リーダーシップを発揮するなら、その理事長は優れた管理者として評価されるでしょう。 ■理事会で理事の出席率が悪くなると、理事会が成立したとしても、欠席した理事の意見は理事会に反映されず、 結果として出席した理事のみの意見で物事が決められることになります。また今回の事例のように理事長のワンマ ン的な活動を助長することにもなりかねません。理事は総会で選任され就任すると、組合員から委任され、受任し た関係にありますから、理事には理事会に可能な限り出席する義務があります。また欠席を理由に他の理事に委任 することは好ましくありません。 ■理事会の運営には、できるだけ理事の出席率を高める工夫が求められます。理事会の開催日は、理事長の一人の 都合で決めるのではなく全理事の都合で決めるべきで、理事会開催日をあらかじめ年間計画で決めたり、毎月決 まった曜日の決まった時間に開催するよう決めておく方法が好ましいようです。また同居する配偶者や親族の代理 出席を、あらかじめ規約に定めて可能としている例もありますので参考にしてください。 事例２．理事会が思いついたように修繕工事を行っていますが、修繕積立金を理事 会や理事長が自由に使ってよいのでしょうか。修繕工事と総会や理事会とはどのよ うな関係にあるのでしょうか。修繕工事の方法や内容、業者の選定を理事会が決め ていますが総会で承認を得るべきではないでしょうか。 ■この質問は組合員の素朴な疑問によるものと思われますが、このような相談者は、修繕工事の実施に関する管 理組合内の意思決定の仕組みや修繕積立金の根拠についての知識が少ない場合がありますので、役員はこれらの 基本的仕組みを説明する必要があります。昨今のように管理組合運営に無関心な組合員が多い中、少数でも組合 員がこのような関心を示したことは好ましいことであり、この関心を維持・継続させる良い機会と考えて取り組 んでみてください。 ■組合員に説明する内容としては、まず管理組合運営の基本的事項として、管理組合は共用部分や共有敷地の管 理のために存在し、それらの管理が管理組合の目的であること、更に良好な住環境の確保も管理組合の目的であ ることから説明しましょう。修繕工事実施の手順の一例としては、次のような説明が考えられます。 ■①月額修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて定められて徴収されます。②その使われ方は長期修繕計画に基 づいた年間修繕計画をたて、これを定期総会で予算として承認を得て実施されます。③この総会で承認された年 間修繕計画に従い、予算の執行機関である理事会が、適時に工事計画を立案します。④この工事計画を基に数社 から見積もりをしますが、入札することもあります。こうして施工業者またはその候補業者を決めます。理事会 はその決定で緊急対応工事や必要に応じて情報管理も行います。⑤理事長は上記の年間修繕計画を含む総会議案 作成のために理事会を招集して議案を決定します。⑥総会招集を行い総会承認を得ることになります。なおこの 総会手続きに入るまえに適宜説明会を開催して合意形成をはかることが大事です。 ■工事の具体的な実施については、総会の承認によって理事会や専門委員会に任せる方法もありますが、どこま で任せるかを予め明確にしておくことによりトラブルを回避することができると思われます。 もしこの相談者の管理組合が上記のような基本的な仕組みで運営されていないときは、早急に是正されるべきで しょう。 事例３．当マンションでは防犯カメラを設置することとなりましたが、総会での承 認は特別決議でしょうか、普通決議でよいでしょうか。 ■昨今の防犯対策への関心の高まりを受けて、防犯カメラの設置を検討したり実際に設置する例が増えています。 防犯カメラは共用部分に設置し、防犯カメラ自体も共用部分として扱われ管理組合が管理することになりますの で、総会の承認が必要となります。 ■総会の決議は普通決議か特別決議か迷います。それが「著しい変更」かどうかが判断基準となりますが、組合 員によって判断が異なることがあり議論が紛糾することがあります。標準管理規約第４７条のコメントでは、 「防犯カメラや防犯灯の設置工事は普通決議により実施可能と考えられる」とされていますが、このような紛糾 が予想されるときは、予め組合員に対して防犯対策の必要性を訴え、設備の内容やその設備の運用方法を記載し た資料を配付したり説明会を開催して十分理解してもらい、大多数の賛同を得て実施することが望まれます。 ■防犯カメラの管理運営については、防犯カメラ運用細則を制定して運用することが好ましいでしょう。この運 用細則においては、まず防犯カメラ管理責任者（通常は理事長）を定め、録画の管理と録画記録の閲覧の管理の 方法を定めることが必要と思われます。録画の管理として定める事項には、カメラの設置の決定・変更方法、録 画時間、録画媒体の維持・管理・保管、録画管理人の指定、等が考えられます。また閲覧の管理として定める事 項には閲覧資格者、閲覧申請方法、閲覧許可者、閲覧場所、閲覧立ち会い者、警察等からの閲覧要求への対応、 等が考えられます。 事例４．組合員から、ガラス戸やガラス窓のガラスを金属網入りのガラスや打撃に も割れない強化ガラス、いわゆる防犯機能の高いガラスに変えたいとの要望があり ます。また別の組合員から防音や結露性能の高い２重ガラスに変えたいとの要望が あります。管理組合としてどのように対処すべきでしょうか。 ■組合員の防災・防犯意識の高まりによって、このような要望が管理組合に対して行われることが増えているよ うです。これらの改良や改造の対象となるいわゆる開口部は共用部分です。専用使用されてはいますが、自由に 模様替えのできる専有部分と異なり原則として組合員が無断で手を加えることはできません。しかしこのような 組合員の要望が増えてきたときには管理組合としてはそれらの要望を無視できず何らかの対応を行う必要があり ます。 ■最も一般的な対応は計画修繕として管理組合が全戸を対象として修繕積立金を取り崩して改良工事を行うこと で、標準管理規約第２２条第１項はこのような場合に適用される条項です。 しかし組合員に重大で緊急を要するような特別の事情がある場合において、修繕積立金の不足等の理由で管理組 合が開口部の改良工事に関する計画修繕を速やかに実施できないことがあります。このようなときは、組合員が その責任と負担において改良工事を可能にする考え方があります。同条第２項がこのような場合のために設けら れています。 ■この第２項に従って組合員がその責任と負担で改良を行う場合は、費用の負担以外に組合員はどのように責任 をとるのか、どのような条件と手順で実施するのかを予め定めておく必要があります。このため同条第２項では 予め細則を定めることを求めています。 事例５．当団地には低層棟と高層棟の２棟がありますが、団地管理組合において、 修繕積立金を一括管理しています。２棟の高さ、形状や設備内容が異なり修繕積立 金の使われ方が公平でないように思えます。どのような解決策があるのでしょうか。 ■団地においても、各棟の形状と構造が類似しており建設時期も差が無いような団地では修繕積立金を一 括管理している例が多いようです。しかし団地において各棟の形状や構造が異なるとき、分譲当初は問題 があまり顕在化しませんが、年数を経ると各棟の修繕に要する費用に差が生じその差が年々大きくなって くることがあります。 ■このような団地では、標準管理規約（団地型）に従った修繕積立金の棟別経理を勧めます。棟別経理を 行うと２棟の修繕積立金会計と団地修繕積立金会計の３会計となります。また、管理費会計は一つのまま としたり棟別に分けている例もあります。棟別経理を行うと共用部分の管理については団地修繕積立金に よって管理する部分と棟修繕積立金によって管理する部分とに区分けする必要があります。例えば、給水 設備については給水管のどこまでが団地修繕積立金による修繕対象部分で、どこからが棟修繕積立金によ る修繕対象部分なのかを分け規約に明記しておくことが必要となります。 事例６．管理規約が古いので標準管理規約に従って改正案を作成しましたが、総会 で特別決議による承認を得ることができるか不安です。専門家にも相談して専門委 員会が苦労して改正案を作成しましたので改正内容についての問題は少ないと思い ます。この努力を実現させるためにも是非総会承認を得たいと考えていますが、総 会運営をどのように工夫したらよいのでしょうか。 ■管理規約の改正のような重要な議案では、総会のみでの説明で承認を得ることが難しい場合があります。 管理規約の改正は総会における特別決議による承認事項なので、総会開催通知には、この規約改正議案と共 に議案の要領、即ち改正の内容をあらかじめ通知しておくことが必要です。しかし、仮に改正内容を通知し たとしても、総会での質問が多く応答や説明に時間がかかり、開催予定時間内に審議が完了しない可能性が あります。このようなときに審議を中断して無理に決議することは好ましくありません。 ■このような事態を避けるためには、総会前に説明会を開催し、組合員に改正点の要旨を説明し、組合員の 質問や意見を聴取し、意見や提案の良いところは専門委員会で検討して改正案に吸収し反映させて改正案を 再度練り上げるべきでしょう。 ■管理規約の改正の他に、共用部分の変更についても同様な方法が好ましいと思われます。また普通決議事 項であっても、大規模修繕工事の承認や管理会社の変更等の議案では、事前に説明会を開催することが好ま しいと思われます。 事例７．当マンションの役員は輪番制で、今回順番が回ってきて監事に任命されま したが、監事はどのようなことを行うのでしょうか。会計監査を行って決算が適正 に行われた旨を報告すればよいと言われましたが、監事はそのような飾りのような ものでよいのでしょうか。 ■標準管理規約（単棟型）第４１条第１項によれば、「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査 し、その結果を総会に報告しなければならない。」と規定されています。このような規定を管理規約に置く管 理組合においては、「業務の執行」の中心となるのは理事長や理事会の活動ですので、監事は理事会に出席し 理事会の審議や決定、それに基づく理事長の行動について、管理規約、細則類、総会決議や理事会決議等に照 らして問題ないかを見極め、それらに反していたり問題があるような場合には意見を述べることになります。 このことが同条第３項に規定されています。 ■財産の状況の監査は、いわゆる会計監査が中心となりますが、決算書（収支計算書や貸借対照表等）、帳簿 類、証憑、銀行残高証明書等を監査し、管理組合の運営が経理面から適正に運営されているか、適正に会計処 理されているかを監査することになります。 ■上記の監査の結果、是正すべき点や改正・改善すべき点があればそれを指摘し、監査報告に記載して総会に 報告することになりますが、指摘した事項以外についても適正なら適正と報告するべきでしょう。指摘を受け た管理組合の代表である理事長は、総会において説明すべき点については説明し、改善すべき点は改善対策を 説明するとよいでしょう。 事例８.滞納者の滞納分の支払拒否 管理組合、管理会社の業務に納得できないので管理費等を支払たくないとして、管 理費等を滞納している組合員がいる。どうすればよいか。 ■仮に理事会に対する不満があったとしても管理費等を滞納しても良いというルールはありません。ですから、 管理組合としては、通常行う手続きによって、滞納者に対して督促・回収する必要があります。 ■しかし、一方では、滞納者が理事会活動のどこに不満があるのかについて話し合い、活動への理解と協力を 求めることも重要と思われます。 事例９.目的外使用 住戸専用のマンションであるが、ある組合員が事務所として使用し、外部の者が 頻繁に出入りしている。どう対応すればよいか。 ■区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する 行為をしてはならない。（区分所有法第6条）と定められています。住居専用マンションであれば、人が頻繁 に出入りする事務所として使用することは不当使用行為となります。 ■したがって、いろいろな事情はあると思われますが、管理組合としては、法律や規約に則り厳正に対処する 必要があります。 事例１０．義務違反 空調機の室外機を取り付けるため、外壁に勝手に穴を開けた組合員がいます。ど のように対応したらよいですか。 ■外壁は共用部分であるために、組合員が勝手に穴を開けることはできません。管理組合として 厳重な注意をするとともに、原状回復をさせることが原則です。特に構造耐力の影響を及ぼすよ うな場合、早急な対応が必要です。 ■区分所有者が、外壁に穴を開け、配線・配管等を通して壁にバランス釜を取り付けたことに管 理組合が原状回復などを求めた裁判事例があります（東京地判 平成３年３月８日） 事例１１．剪定や管理方法が変わり一貫性がないようです。どのような管理が好 ましいでしょうか。 事例１２ 管理組合が、時々敷地内の樹木の剪定や植え替えを行っています。作 業の時期や樹種が適切とは思えないし一貫性がありません。どのような管理がよ いのでしょうか。 ■植栽の知識の豊富な組合員にとっては、植栽管理にこだわりがあり、たかが樹木の剪定や植え替えといって も気になるところでしょう。敷地内の植栽の管理責任は管理組合にあり、管理組合の重要な共有財産でもあり ますので、総会や理事会承認を経て管理することが必要となります。 ■具体的な管理の方法はマンションの状況によって異なります。樹木の多いマンションでは、植栽管理計画を 立案し、それを樹木の生育状況に合わせて定期的に見直しながら管理を進めてはいかがでしょうか。この植栽 管理計画の見直しは長期修繕計画の見直し時に同時に行うと運営しやすいと思われます。 ■植栽管理計画の立案や見直しを行なう場合は、理事会の諮問機関として専門委員会として植栽委員会を設置 し、敷地内の樹木の現状の把握から始めるのが一般的です。敷地内の樹木すべてを記載した樹木台帳（樹木の 一覧表）を作成するのも、一つの方法と思われます。植栽管理計画には樹木台帳の作成や更新のほかに、剪定、 枝抜き刈り込み、植え替え、補植、移植、伐採（間伐を含む）、施肥、病害虫駆除、等を計画に含めることと なります。樹木台帳には、樹木毎に樹種・樹高・幹周り・機能等を記載している例もあります。 ■植栽委員に専門的な知識が不足しているようなときは植栽計画の立案ができる植栽業者や造園業者等の外部 の専門家に支援してもらう方法もあります。樹木数が多くないマンションでは、組合員、専門家、植栽業者等 の提案を理事会で承認して進めるとよいでしょう。なお剪定作業等で高所の作業を伴う場合は、専門の業者に 委託することが好ましいでしょう。