土地問題と土地政策に関する考察

99
實:土 地問題 と土地政策 に関す る考察
土地 問題 と土地 政 策 に関 す る考察
一大 阪都 市 圏 を例 と して 一
實
清
隆*
OntheLandPriceHikeProblemanditsPolicy
ReferringtotheCaseofOsakaMetropolitanArea
KiyotakaJITSu
摘
要
著 者 は この論 文 の 中 で 、 地 価 形 成 が土 地 利 用 の変 動 に 何 如 な る関係 を もつ か を 明 らか にす る
と共 に 、1980年 代 の後 半 に生 じて 来 た地 価 高 騰 が 、具 体 的 に ど の よ うな 影 響 を及 ぼ して 来 て い
るの か を大 阪 都 市 圏 を フ ィー ル ドに実 証 し、 同 時 に 、 土 地 政 策 に つ い て の提 言 につ いて も論 じ
た。
地価高騰の実態と要因
地 価 は首 都 圏 で 、1986年 か ら、 大 阪 圏 で は1987年 か ら急 騰 して来 た 。地 価 は 基 本 的 に は、 そ
の土 地 か ら生 じ る 「純 益 」 が そ の ベ ー ス に あ る た め 、GNPの
増 加 ト レ ソ ドと、 地 価 の そ れ と
は1985年 ま で は ほ ∫パ ラ レル に対 応 して い た 。 しか し、1986年 か らは 、 そ れ 迄 とは 一 段 異 な っ
た烈 しい地 価 の上 昇 が 見 られ た 。(図1・2)
15,000
地価,市 街地価格指 数
(6大 都市全用途)
xo,000
11!
0
1955年60
657075808588
図1.地
平 成2年 度9月29日
受 理*地
89
価 と 経 済 指 標(1955=100)
理学研究室
100
奈
良 大
学 紀
要
第19号
(万 円 )
東京 圏
50
f大 阪 圏
40
30
20
..名 古 屋 圏
13.4
10
078年
79so
・
・
図2.3大
・
…1・
…
都 市 圏 住 宅 地 平 均 価 格 の 推 移(m')
この こ と は、1986年 か ら、地 価 形 成 を め ぐっ て 、新 た な 事 態 が 生 じた事 を 意 味 す る。
そ の契 機 とな っ た もの は 、 金 利 の急 激 な低 下 が あ る。1985年 迄 は公 定 歩 合 が6.0%で
が 、1986年9月
に は 同3.8%87年3月
に は 同3.6%と
あ った
低 下 して い た 。 この金 利 の低 下 が 、 「金 余
り」 の 状 況 の 中 で 、 「土 地 神話 」 に 拍 車 を か け 、土 地 に 投 資 が 集 中す る契 機 を作 った 。 ひ とた
び 地 価 高 騰 に 火 が つ くや 、 金 融 機 関 に よ る不 動 産 業 者 へ の 貸 し出 しが洪 水 の よ うに 注 ぎ込 まれ
た。 即 ち 、全 国銀 行 の東 京 都 で の 不 動 産 部 門 へ の 半 年 間 の 貸 出 し伸 び率 が 、1987年3月
26.5%に
も昇 り、 同年9月 期 に 降 下 し、 下 火 に な るが 、 大 阪 府 で は、1989年9月
期では
期 で40.3%と
そ の前 期 に 比 して 急激 な増 に な って い る点 は 、 銀 行 が 融 資 先 鞭 と して 、値 上 が りの 急 な不 動 産
業 に そ の 力 点 を 置 き地 価 を上 げ て きた事 を 意 味 す る。(図3)
大 阪府
愛知県
40
30
20
,・ 東 京 都
10
0
%
87/3988/3989/3
図3。 全 国 銀 行 不 動 産 融 資 前 期 比(日
本 銀 行 調)
101
賓:土 地 問題 と土地政策に関す る考察
更 に銀 行 以 上 に、 「ノ ソバ ソ ク」 部 門 も銀 行 以 上 に急 な テ ソ ポで 不 動 産 部 門 へ の 融資 を強 め
た。 そ の 貸 出 残 高 は 、1986年 は18兆 円 に 過 ぎ な か っ た が 、1989年 に は 、 実 に45兆 円 と、 全 国 銀
行 の そ れ とほ ぼ 同 額 に もな っ た。(図4)
40
20
兆
円0
86
87
88
89
(年、3月 末 時点)
図4ノ
ソバ ン クの 貸 出 残 高 の 推 移
この よ うな不 動 産 部 門 へ の融 資 に も支 え られ 、活 発 な 土 地 需 要 を促 し、 地 価 が急 速 に上 が り
出 した の は確 か で は あ るが 、 更 に 、 も う一 面 、 ジ リジ リと地 価 を上 昇 させた 幾 つ か の要 因 もあ っ
た。
即 ち、70年 代 の後 半 か ら急 速 に進 み 出 した 日本 の 企 業 に よ る海 外 投 資 が あ る。 と くに 、1980
年 代 の 後 半 か ら大 幅 な増 額 とな り、 海 外 投 資 か ら もた らされ る純 益 が 、1989年 に は17兆 円 を超
えて い る。 これ らの海 外 へ 投資 す る企 業 の 本社 が 、 東 京 を メイ ソに、 大 阪 、名 古屋 な どの 巨大
都 市 に あ り、 そ の流 入 した 純 益 が そ こ に もた ら され 、 そ の こ とが 、 当該 地 で の地 価 を高 め る要
因 を作 って きて い る。 この 対 外 投 資 か らの利 益 の 流 入 額 は1986年 以 降 、毎 年3兆
て お り1989年 に は海 外 に 支 社 ・出 張 所 を数 多 くもつ 有 力 企 業(こ
の 中 心 部 を 占拠 して い る)の 全 利 益 額 の30%近
円 ず つ増 額 し
れ らの企 業 の 本社 、東 京 な ど
くに も昇 っ て い る。 つ ま り 「国 際 化 」 に 伴 う海
外 へ の活 発 な投 資 や企 業 活 動 が 地 価 高 騰 の 一 因 と な っ て い る。(大 蔵 省 金 融 統 計 月報)
こ の よ うな要 因 の ほ か に、 日本 企 業 が持 つ構 造 的 な要 因 も無 視 出来 な い。 即 ち、地 価 形 成 の
「源 」 た る 「利 益 」・「純 益 」 の 源 泉 を見 る と、 日本 企 業 の場 合 、剰 余価 値 率(剰
資 本)が
余 価値/可
変
、 欧 米 に 比 して 高 く、 か つ 、 そ の配 分 率 が付 加 価 値 に つ い て 言 え ば 欧 米 で は 、60:40
で 労 働 の側 が 高 い の に 比 して 、 日本 で は逆 に40:60で
、資 本 の側 の取 り分 が 高 い 。従 って 、 日
本 の場 合 、企 業 の 方 が 、 勤 労 者 に比 べ て 、剰 余 価 値 額 、即 ち 、地 代 負担 力 の 点 で優 位 に 立 って
い る。 つ ま り、企 業 の 方 が イ ニ シ ア チ ブ を 握 って 、 場 所 的 に有 利 な土 地 を獲 得 し、 勤 労 者 用 の
住 宅 地 の地 価 を つ り上 げ る結 果 を招 い て い る。
ま た 、 この剰 余 価 値 率 が高 い とい う事 は 同 時 に、 好 景 気 で 、投 資 活 動 が活 発 で あ れ ば あ るほ
ど 、企 業 に と って の 剰 余 価 値 額 が上 が り、 そ の 分 、 地 価 上 昇 が 著 し くな るの に 対 し、勤 労 者 の
側 は 、 そ れ とは 対 象 的 に、 地 価 形 成 力 が 企 業 に比 べ て 弱 ま り、地 価 獲 得 力 が 弱 ま る、 つ ま り、
勤 労 者 に と って は 、 景 気 が 良 くな れ ば な るほ ど地 代 負担 力 に 関 して企 業 に ハ ソデ ィをつ け られ 、
住 宅 地 の獲 得 が 難 し くな って く る こ とを 意 味 す る。
地 価 高騰 対 策 に と って 、 企 業 に過 度 の 利 益 を集 積 され な い た め に も、 税 制 度 も大 きな 意 味 を
もつ。 即 ち、 地 価 と い うもの が 、純 益 の 多 さか らの ベー ス とな る もの で あ る か ら、 そ の 「純 益 」
(キ ャ ピ タル ゲ イ ソを含 め)を 巧 く、 税 の形 で 吸 収 さ えす れ ば 、 自か ら地 価 は下 が る もの で あ る。
奈
102
良 大
学 紀
要
第19号
だ が 、 皮 肉 に も 日本 の 税 制 度 は、 儲 け れ ば儲 け る ほ ど 「税 率 」 は 低 くな って い るの で あ る。
(図5)
%
45
40
35
30
25
L-一
万
円
円
円
塞
円
円
円
円
図5 .企 業 の規 模 別 実 効 税 率
円
円
即 ち 、資 本 金 の 規 模 別 の 実 効 税 率 を 見 る と 、資 本 金500万 円 レベ ル ま で は 、 税 率 は 漸 増 して
い る も の の 、500万 円 を超 え る と 、 奇 妙 に も 、 実 効 税 率 は 下 が っ て い く。 大 企 業 へ の 数 々 の
「優 遇 措 置 」 な ど が そ の 要 因 で あ る。 と もか く、大 儲 け して 、 地 代 負担 力 の あ る企 業 へ の税 負
担 率 が低 い ので あ るか ら、 当 然 そ の 高 い地 代 力 を バ ッ ク に大 企 業 の立 地 が 著 しい大 都 市都 心 の
地 価 を上 昇 させ る要 因 を作 る。
更 に 、土 地 税 制 で は 、税 金 の 対 象 と な る ベ ー ス が 、実 勢 地 価 の10分 の1に 満 た な い(固 定 資
産 税 の算 出 の根 拠 とな る地 価 は 、 実 勢 地 価 よ り2∼3割
1に 設 定 され て い る場 が 一 般 で あ る。)た
低 い標 準 地 価(公
示 地 価)の
約10分 の
め に 、 「帳 簿 の 価 格 」 と 「含 み 益 」 を含 ん だ 土 地 資
産 額 の 間 に 大 き な乖 離 が あ る うえ に 税 が 安 くな って い る。 固 定 資 産 税 は 課 税 対 象 額 の1.4%と
所 得 税 に比 べ とて つ もな く安 い た め、 有 力 企 業 は 、利 益 か く しの た め 、 競 って 、 土 地 を 買 い 占
め に走 った 。1988年 の 大 企 業 の 「含 み 益 」 は実 に434兆 円 に もの ぼ る。(若
し、 これ を所 得 税
並 み に課 税 す れ ば 、300兆 円 は下 らな い と言 わ れ て い る。 実 に 国 家 予 算 の5倍 に は な る)。
この よ うに 、 日本 で は 、 大 企 業 へ の課 税 が甘 くな って い る事 や そ の 他 の 構 造 的 要 因 の た め 、
益 々、 大 都 市 の 「0等 地 」 の地 価 は上 が っ て行 く。 そ の煽 りを受 け、 周 辺 の地 価 が つ り上 が り、
資 産 の な い民(と
りわ け 、新 入 りの 勤労 市 民)に
と って は 、土 地 ・家 の 確保 が難 しい もの と な っ
て きた よ うで あ る。 次 に土 地 政 策 を検 討 す る前 に 土 地利 用 と地 価 との 具体 的 な事 実 関係 に つ い
て検 討 す る。
實:土 地 問題 と土地政策に関す る考察
103
地価と土地利用の関連について
地価 と 土 地 利 用 の 関連 に つ い て の レビ ュー
地 価 と土 地 利 用 と の関 連 研 究 に 関 して は 、 第 二 次 大 戦 後 に な って 、 盛 ん に な って来 た 。 そ の
先鞭 と な っ た の は ウィ リア ム=ア
ロ ソ ゾ1)であ る。 彼 は 、 土 地 利 用 の 解 明 に 、近 代 経 済 学 の 価
格 理 論 を導 入 した。 付 け値 曲線(bidrentcurve)を
プ テ ィマ ム(optimum)に
作 成 し、 距 離 帯 別 に見 て 、 ど の利 用 が オ
な るの か を検 定 した。 彼 の考 え 方 は 、 チ ェ ー ネ ソ の 「孤 立 国 」 で
展 開 され て い る農 業 立 地 論 が そ の ヒ ソ トに な って い る。 ア ロ ソ ゾ以 降 、 工 学 ・経 済 学 ・地 域 ・
地 理 学 の 分 野 な どで 、 こ の種 の研 究 が 続 々 とで て き た。
石 原2)は 社 会 工 学 的 サ イ ドか ら、 宅 地 率 ・事 業 所 密 度 ・新 着 工 住 宅 戸 数 ・火 災 の 発 生 件 数 ・
都 心 か らの 所 要 時 間 を説 明変 数 に と って 、 住 宅 地 価 形 成 要 因 の 解 明 に ア プ ロ ー チ して い る。
天 野 等3)は都 市 の諸 活 動 を 立 地 要 因 に と り、 ク ラス ター 分析 す る 中 で 、地 価 の 意 味 を探 ろ う
と した。
中原 ・太 田 のは地 価 に よ り、 土地 利 用 形 態 が異 な って 現 出 して い る点 に着 目 し、 札 幌 を フ ィー
ル ドに土 地 利 用 の 需 要 予 測 を行 っ た。 彼 等 は 土 地 利 用 形 態 を 「商 業 専 用 」 「工 業 専 用 」 「住 商
工 混 合 」 「住 宅 専 用 」 の5種
に分 け 、土 地 利 用 の 型 を 目的変 数 に 、 地 域 特 性 を説 明変 数 と した
判 別 分 析 を地 価 の 階 層 別 に行 い、 この結 果 を 基 に土 地 利 用 型 の 予 測 を 行 った 。 しか し、 この分
析 も、最 近 の 高 層 化(土 地 利 用 の高 度 化)、
郊 外 へ の大 規 模 な 工 業 の 団 地 化 の 状 況 下 で も この
理 論 が適 用 出来 るか 疑 問 が 残 る。
地 理 学 関 係 で は脇 田5)が金 沢 ・仙 台 の 各 市 を フ ィー ル ドに 、 「地 価 ・地 代 」 の乖 離 を検 討 す
る な か で 、 中心 商 業 地 に 立 地 す る生 業 的 な各 種 の 小 売 店 の存 立 基 盤 を診 断 して い る。 た だ し、
この乖 離 が具 体 的 に 、土 地 利 用 に ど の よ うな 変 化 を及 ぼ して い るか の論 及 は なか っ た。
著者の地価形成と土地利用変動に対する考え方
土 地 利 用 形 態 の変 化 は 各 土 地 利 用 間 の競 合 に あ り、 そ の変 化 に は そ の 土 地 を 占有 す る力 、 即
ち、 地 代 負 担 力 が そ の ベ ー ス に働 い て い る もの と著 者 は と ら え る。6)∼8)そ
こで さ ま ざ まな 土 地
利 用 の 地 代 負 担 力 の源 泉 は 「そ の 土 地 を利 用 す る事 に よ って 生 ず る超 過 利 潤 」 に あ る と考 え、
面 積 当 りの超過 利潤 額 を割 り出 し、 そ れ を利 子還 元 す る事 に よ り、 「実 質 地 価(収 益 還元 地 価)」
を算 出 した。
この 実 質 地 価 な る概 念 を作 り出 す 意 義 は次 の とお りで あ る。
1)土
地 利 用 変 化 は基 本 的 に は 、 土 地 利 用 間 の 「競 合 」 で あ り、 土 地 利 用 に 関 して 、 地 代 負 担
力 の 高 い用 途 が 、 よ り低 い用 途 に入 れ 替 わ り得 るが 、 そ の 際 、 こ の概 念 が 、地 代 負担 力 を 表 現
す るイ ソ デ ィケ ー ター と して採 用 出 来 る。
2)こ
の 「実 質 地 価 」 と 「実 勢 地 価 」 は 常 に均 衡 状 態 に動 い て お り、 当 該 地 域 の実 質 地 価 と
実 勢 地 価 と の差 こ そ が、 土地 利 用 変 動 を 惹起 す る もの と考 え られ る。 即 ち 、 当該 の 「実 質 地 価 」
が 「実 勢 地 価 」 よ り高 け れ ば、 両 地 価 が均 衡 す る よ り良 い位 置 まで 移 動 と得 る。 逆 の場 合 は 、
両地 価 が均 衡 す る条 件 の 悪 い位 置 ま で退 くこ とに な る。 以 上 の 考 え 方 を 適 用 す る と土 地 利 用 変
動 の移 動 の距 離 と方 向 に つ いて 推 測 す る事 が 出 来 る。
な お住 宅 地 の 実 質地 価 に つ い て は 、企 業 に お け る 「超 過 利 潤 」 に あ た る もの と して 、 「貯 蓄 」
(単 な る預 金 の み で な く、 株 式 の 土 地 な ど を含 め た 広 範 の 貯 蓄)を 持 った。 そ の理 由は 、 住 宅
地 自体 、 「利 潤 」 を 生 む もの で は な い が、 そ こで生 活 を し、 何 が しか の 「剰 余 」(家 計 収 入 一
労 働 力 の再 生 産 に 必要 な 支 出)が 生 じる ので 、 そ れ を企 業 で い う 「超 週 利 潤 」 に み な し得 る イ
奈
104
良 大
学 紀
要
第19号
ソ デ ィケ ー ター と して 取 り上 げ た。
以 下 、 各 土 地 利 用 毎 の 実 質 地 価 の算 出方 法 を説 明 す る◎
実質地価算出方法
(商 業 地)
小 売 業;単 位 面 積 当 りの 商 品販 売 額 ×0.02÷0.05
(従
きり
業員
し数な
ないど
もは
の)(縢
っ
銀
號 ρ霜學鰐 舞哲欝
て)
行;単 位 面 積 当 りの 預 金 額 ×0.∞6
(銀 行 協 会 調 査 の全 国銀 行 財 務 諸 表分 析 か ら)
デ パ ー ト;{(粗
利 益=売
費用=粗
り上 げ ×0.2)一(配 当 一 金利=粗
利 益 ×0.60)}÷(敷
利 益 ×0.05)一(労 賃)一(そ の 他 の
地 面 積)÷0.05
(工 業 地)
{(付 加 価 値 額)一(人 権 費)一(利 子 ・配 当)一(減 価 償 却 費)}÷(工
場 敷 地 面 積)÷0.05
(利 子 率5%と
した。)
(住 宅 地)
各 地 域 毎 に 、 敷 地 面 積 当 りの貯 蓄 の 純 増 減 を利 子還 元
以 上 の 算 出 に つ い て 以 下 コ メ ソ トを 加 え る。
1)商
業地 について
実 質 地 価 を 算 出 す る た め に は 、 まず 当 該 の 土 地 利 用 に つ いて の面 積 が必 要 で あ るが 、 商 業 地
に つ い て は 、通 産 省 の 商 業 統 計 か ら、 市 区 町 村 毎 に、 販 売 額 と共 に 、 売 り場 面 積 が 得 られ る。
こ こに 、 そ の 殆 ん ど が一 階 の み で 営 業 して い る一 般 小 売 店 に つ い て は 、 中 小企 業 庁 の 小 売 業 の
費用 構 成 分 析 か ら、 販 売 額 に 対 す る純 益 率 が、 過 去20年 で 、2%で
あ る事 か ら、利 子 率 を5%
と して 、 この 実 質 地 価 は
坪 当 た りの 商 品 販 売 額 ×0.02÷0.05と 算 出 され る。
又 、 百 貨 店 につ い て も、 市 町 村 毎 に、1店 舗 当 た りの販 売 額 と従 業 員数 が 得 られ 、 中小 企 業
庁 の 費 用 構 成 分 析 か ら、
精 利 益=販
売額 ×0.2、 配 当+金 利=粗 利 益 ×0.05、 減 価 償 却 ・広 告 ・
通 信 等=粗 利 益 ×0.60
とな り、 労 賃 は 、 当該 地 域 で の大 規 模 小 売 店 従 業 員 の平 均 賃 金 ×従 業 員数 。 面 積 につ い て は 、
住 宅 地 図 に よ り計 測(例
{(粗 利 益=販
えば 、 札 幌 市 で は500坪)し
売額 ×0.05)一(配
通 信 費 等=粗 利 益 ×0.60)}÷(敷
算 出 す る。 よ って 、 百 貨 店 の実 質 地 価 は 、
当+金 利=粗 利 益 ×0.05)一(労
賃)一(減
価 償 却:広
告・
地 面 積 ÷0.05)
なお 、 卸 売 業 に つ い て は 、 販 売 額 に つ い て は 、 デ ー ター が得 られ る もの の 、 そ の 面 積 に つ い
て は 、 そ の多 様 性 の た め 計 測 が 出来 な い。 サ ー ビス業 に つ い て も同 様 で あ る。
銀 行 に つ い て は 、 日本 銀 行 協 会 調 査 の市 区 町村 別1店 舗 当 た りの 預 金 額 が得 られ る。 同協 会
調 査 の全 国 銀 行 財 務 諸 表 分 析 の 利 益 配 分=構成 を 参 照 にす る と、超 過 利 潤 額=預
金 額 ×0.006と
な る。 又 、面 積 に つ い て は 、百 貨店 と同様 に 、 市 区毎 に 、 住 宅 地 図 に基 づ いて 、1店 舗 平 均 を
計 測 す る。(例
え ば 、 札 幌 で は500坪 とす る。)よ って 、 銀 行 の 実 質 地 価 は 、
坪 当 りの預 金 額 ×0.006÷0.05
と な る。
2)工
業 地 につ い て は 、通 産 省 の 工 業 統 計 に よ り、 製 造 業 につ い て、 面 積 当 た りの付 加 価 値 額
が市 区 町 村 毎 に得 られ る。 次 に、 中 小 企 業 の 付加 価 値 構 成 を参 照 に して 、超 過 利 潤 を算 出 した。
な お 、規 模 別(大:従
業 員300人 以 上 、 中:同30∼299人
、 小:同29人
以 下)の 超 過 利 潤 は 同 白
實:土 地 問題 と土地政策 に関する考察
105
書 の規 模 別 付 加 価 値 構 成 分 析 を参 照 に した 。 以 上 、 面 積 当 た りの超 過 利 潤 を 計 算 した 後 、 利 子
還 元 して工 業 地 の 実 質 地 価 を求 め た。
3)住
宅 地 に つ い て は 、 ま ず 、 貯 蓄 動 向 年 報 の5(又
(貯 蓄 一 負担)を
都 市 規 模 別(巨
は10)分
位 別 の年 間 当 た りの 純 貯 蓄 額
出 す 。 次 にそ れ を 当該 地 域 の平 均 住 宅 敷 地 面 積 で 除 し、 さ ら に、 上 記 年 報 の
大都 市 、 大 都 市 、 中都 市 、 小 都 市)の
貯 蓄 額 格 差 で補 正 して 算 出 す る、 そ れ を
利 子 還 元 して 、 当 該 地 域 の規 模 別 の住 宅 地 の 実 質 地 価 を算 出 す る。
大阪都市圏にみる 「実質地価」と土地利用の実証例
大 阪都 市 圏 は 、JR、
阪 急 、 阪神 、近 鉄 、 南 海 な ど比 較 的 、公 共 交 通 機 関 が 発 達 して お り、
人 口 ・企 業 の 集 中 ・分 散 も これ らの交 通 網 に沿 って 進 行 して い る。 大 阪 圏 に つ い て 、 実 質 地 価
曲線 を描 き、 これ に 、 土 地 利 用 毎 の 「実 質 地 価 」 を 対 比 させ る と と もに 、 土 地 利 用 形 態 の変 化
の論 理 と そ の 実態 を 、1960年 代 の高 度 経 済 成 長 期 と ご く最 近 の1988年 の 二 時 点 につ い て 検 討 し
た。
そ の結 果 、 以 下 の 事 が 分 っ た。 ま ず 、1960年 代 の ケー スで は 、
1)C.B.Dの
商 業 地 を構 成 す る機 能 を代 表 す る銀 行 、 デ パ ー ト、 専 門 店 につ いて み る と、
銀 行 につ い て は、 最 高地 価 を上 回 って お り、地 価 プ ライ ス リー ダー の一 翼 を担 っ て い る。 デ パ ー
トに つ い て も、都 心 の0.6kmの 地 点 で 、 当該 の 実 質 地 価 と実 勢 地 価 が均 衡 して い る。 この事 は 、
又 、 大 半 の デ パ ー トが 、 都 心 よ り1-3kmに
分 布 す るだ け に 、 デ パ ー トも立 地 点 で の 実 質 地 価
が 、実 勢 地 価 よ りや や 高 く、 地 価 の 高騰 に一 役 買 って い る。(図6.7)
図6.大
阪 市 東 部 に お け る地 価 曲線 と 実 質 地 価
地
価
16313944
源
泉(昭 和40年 大 阪府,坪 当た り)
70
万円
地価
製 造 業
(千 円)
鯉
口 は実質地価 を表 わす
口 は実質地価 が現実 地価 を上 回ってい る分
最高地価曲線
(max)
瞳
西宮
限界地価 曲線
(MA)
⑭尼 ケ崎
①守
都 心 か らの距離
⑪ 西9.
⑤暇屋川
⑭宝 塚
④枚
奈
106
図7.大
良
大 学
紀 要
第19号
阪 市 及 び そ の 周 辺 の都 市 化 状 況
酊
国
B(少
ド
○
.討 ご
＼A画]
○
、
ク
・二4グ
B-一
・
、
、C、
・
凡
磯 鱒 ∴/
離
ノ
k喚c/
例
工
ZOOh、GWIICi
100ha
50ha
●
・件 当 り3・
・妹
○
・件 当 り㎜ 一599n'ｺ'未
満
○
・件 当 り節
住
宅
呼
満
肚
11.4VVi-Y
100ha
50ha
分 譲住 宅
貸 家 ・アパ ー ト
貸 家 アパ ー ト建設
上記 の ピー ク年 度
A世
帯主1人 当 り年80万 円以上
(昭和38年)
B〃40∼79万
円
C〃39万
円以下
○
水害 常習 地
""川'""丘
陵 地
大 阪府土 木部 「東大 阪 におけ る水害諭 」
大 阪府 農林部 農地 動態調 査 昭和39年,41年
大 阪府 民所得 推計 よ り作 成
2)住
宅 地 に つ い て 言 え ば、 図6.7よ
り、理 論 的 に所 得 階 層 で5分
の1位(Aク
ラ ス)は 大
阪市 内 で も十 分 負 担 力 に耐 え、 転 出 す る際 に は 、 枚 方 、 宝塚 と言 っ た高 燥 で 、静 か な 土 地 で の
地 代 負担 力 に も耐 え る事 が 出来 、 所 得 の5分 位 の3位(Bク
ラ ス)で は 門真 、寝 屋 川 、 大東 、
東 大 阪 と言 った 低 湿 地 で や っ と地 代 負担 力 が均 衡 し、 そ れ よ り下 の ク ラス で は都 市 圏 内 の どの
場 所 も、 自力 で は 地 代 負 担 力 に耐 え か ね て 、 出 来 な い事 に な る。
事 実 、 上 記 の 理 論 を裏 付 け る よ うに 、居 住 者 の 所 得 が 、丘 陵地 に卓 越 して い る宝塚 、 芦 屋 、
西 宮 、 箕 面 、 生 駒 、 長 岡 京 と言 っ た 各 市 が 高 く、 守 口、 門 真 、 寝 屋 川 、 尼 崎 と言 った低 湿地 で
出 水 の 危 険 性 の 高 い 住 宅 地 と か 、 この場 の 公 害 に悩 ま され て い る地 域 で の所 得 が低 くな って い
る。 な お 、 母 都 市 で あ る大 都 市 の所 得 が や や 低 い の は、JR環
状 線 の周 縁 に 、 ホ ー ム レス的 労
務 者 階 層 や 社 会 的 被 抑 圧 的 階 層 が ス ラ ム的 に 住 み 着 くな ど、 所 得 の 低 い階 層 が郊 外 へ 転 出 す る
余 力 が な く滞 留 して い る点 も大 きい。 この よ うに、 階 層 に よ る 「住 み分 け」 が地 代 負担 力 に も
とつ い て な され て い た。
3)工
場 に つ い て は60年 代 の 高 度 経 済 成 長 期 に は郊 外 へ 大 量(1年
間 で大 阪 府 内 で5000haも
の 転 用 が あ った 。)に建 設 され 、 同時 に 、 階 層 に よ っ て転 出場 所 に 差 が 出て 来 た。 即 ち 、 国道1
實:土 地問題 と土地政策 に関す る考察
号 線 やJRな
107
ど工場 に と って 転 出 条 件 の よ り優 れ て い る淀 川 右 岸 と比 較 的条 件 の 悪 い淀 川 左 岸
で は進 出 す る工 場 の 規模 に格 差 が あ る。 前 者 が一
一件 当 た り600m2以 上 の比 較 的 大 規 模 な工 場 が
多 く、 後 者 は300m2未 満 の 中 小 零 細 工 場 が 多 い 。 つ ま り、 淀 川 右 岸 の地 価 の 高 い所 は 、 そ れ に
ふ さわ しい地 代 負担 力 の あ る有 力 工 場 が 進 出 した。
まだ 、 この 工場 進 出 が 住 宅 地 域 に 混 在 な い し近 接 す るい わ ゆ る 「住 工 混 在 地 域 」 を多 く現 出
した 。 この要 因 は 「住 宅 」 と 「工 場 」 の 地 代 負 担 力 が酷 似 し、 同 等 の土 地 を選 定 す る可 能 性 が
強 か った事 や 、行 政 的 に も、 住 み 分 け に つ いて の規 制 が甘 か った 事 に起 因す る。
1970年 代 に は い る と、大 阪 の 土地 利用 パ ター ソに も変 化 が 出 て き た。 まず 、工 場 に つ い て 言
え ば 、農 地 か ら工 場 地 へ の転 換 が 著 し く減 少 した。1980年 代 は60年 代 の それ と比 較 して 平 場 転
用 面 積 は15%ま
で落 ち込 ん で い る。 また 、1980年 代 に入 る と、 円 高 傾 向 も手 伝 い 、産 業 の海 外
投 資 も急 増 、 海 外 生 産 率 も1990年 に は1割 を こ えた 。
ま た商 業 に つ い て言 え ば 、1960年 代 の 後 半 か ら70年 代 に か け 、 大 阪 の 都 心 周 辺 か らは 、府 下
の主要 私 鉄 駅 前 で 、再 開 発 プ ロ ジェ ク ト(:大 阪市 内1件 、 府下11件)が
パ ー を 中心 と した大 型 小 売 店 も これ に伴 って 進 出 した。
進 行 し、 同時 に、 スー
こ うい う状 況 下 で 、1988年 か ら大 阪都 市 圏 に も、 そ の2年 前 に 、東 京 に 発 した地 価 高 騰 の波
が ドッと押 し寄 せ た。 こ こ に、1988年 現 在 の地 価 曲 線 を描 き、 土 地 利 用 形 態 が い か に変 化 して
い るか を検 討 した 結 果 、 次 の 事 が分 か っ た。
1)階
層 別 に よ る住 み 分 け が 継 続 して い る。 低 所 得 者 は 低 湿 地 、 環 境 悪 化 地 へ と転 出 が 続 い て
い る もの の 、 住 宅 所 有 に つ い て 言 え ば、 実 勢 地 価 の 高騰 に よ り、 持 ち家 率 が大 阪 市 を 中 心 に急
速 に低 下 しだ して い る。 また持 ち家 と言 って も分 譲 マ ソ シ ョソ居 住 者 が大 幅 に増 え 、1983年 に
は す で に 、持 ち家 の26.4%に
も達 して お り、1990年 時 点 に は 同3分 の1に
思 わ れ る。1970年 に は僅 か4.4%で
あ っ た事 を 考 え る と、 「土 地 無 し」 持 ち家 層 の 大 幅 な増 加
も 目立 つ。(図8)
10,000万yen/3.3㎡
km-NE
1520
reallandpricein
bankarea
departmentstorearea
residentialareafirstclassindecatilegroup
residentialareaoffirstclassinquintilegroup
residentialareaofthirdclassinquintilegroup
residentialareaof丘fthclassinquintilegroup
industrialarea
m ・5
k
図8.大
も達 して い る もの と
阪都 市 圏 の地 価 曲線 と実 質 地 価(1988)
奈
108
良 大
学 紀
要
第19号
この事 実 は 、 図8で 確 認 され る と お り、住 宅 地 の実 質 地 価 が 、5分 位 の1位
で90万 円 、3位
で36万 円 、5位 で21万 円 で 、大 阪 府 下 で は 、1位 で す ら、 住 宅 地 と して の 条 件 が悪 く、地 価 の
安 い宅 地(例
え ば 、 門真 や寝 屋 川 の は ず れ 、 南 大 阪 で は 都 心 よ り20km以 南)し
か実 勢 地 価 と均
衡 しな くな っ た。10分 位 の1位 で は130万 円 と な り、 や っ と枚 方 、 堺 あ た りに 手 が 届 く程 度 に
な って い る。
2)商
業 地 に つ い て 言 え ば 、 面 積 的 に は 、好 景 気 を反 映 して 、府 全 体 で は1978∼84の 間 に0.5
%程 度 の 面 積増 加(売
り場 面 積 は11.1%の
増 加)で
あ っ た が 、大 阪 市 に隣 接 す る郡 で は15∼30
%増 と多 か った 。
商 業地 の 実 質地 価 を 見 る と、1965年 で は地 価 の プ ラ イ ス リー ダー で あ っ た銀 行 や デ パー トも
そ れ ぞ れ 、3000万 円(都 心 の大 銀 行 は6000万 円)、4000万
円 と単 独 で は実 勢 地 価 を上 回れ な く
な った 。 即 新 た に都 心 部 に 立地 す るの には 、 他 の オ フ ィス を伴 った 高 層 ビル に 入 居 す る形(再
開 発 事 業 な どが そ の チ ャ ソ ス)で
しか 進 出 で き な くな っ て い る。1981年 に 降 って は 目ぼ しい再
開 発 事 業 は少 な く、 デパ ー ト、 スー パ ー共 に、 そ の数 は 余 り増 加 して い な い 。
3)工
場 に つ いて 言 えば 、80年 代 に入 って か ら、 全 域 的 に 転 出 の 傾 向 が続 い て い る。 しか し、
工 業 の 中 で も、 都 心 型 の付 加 価 値 の高 い 印刷 ・出版 業 が 生 野 、 東 成 、東 住 吉 の 各 区 で 増 加 した
り、Nonbasic型
の工 場 で も、比 較 的 付 加 価 値 の 高 い電 気 、機 械 工 業 を 中 心 に 、 門 真 、 大 東 、
東 大 阪 の 各 市 で 増 加 の 傾 向 が み られ る。 前 者 の実 質 地 価 は160万 円 、 後 者 も80万 円 と高 く、新
規 立 地 す る場 所 も実 勢 地 価 に近 く理 論 的 に も存 立 基 盤 が あ る と言 え る。
大阪圏における住宅問題と対策
前 述 の 如 く、 地 価 と土 地 利 用 形 態 の 変 動 が 強 い 関 連 を 持 っ て い る 事 を 理 論 的 に も裏 付 け ら れ
て い る が 、 現 実 の 土 地 利 用 を め ぐ る 状 態 を 宅 地 に し ぼ っ て 述 べ 、 後 で そ の 解 釈 等 を 検 討 した い 。
オ フ ィ ス に つ い て は 、 東 京 で の 「一 極 集 中 」 に よ る 極 端 に 上 昇 し た オ フ ィ ス使 用 に よ り、 大
阪 圏 は 、 東 京 圏 に 比 して 、 オ フ ィ ス の 賃 貸 料 に つ い て は 、 最 高 ポ イ ソ ト当 り のm2、 東 京 が13万
円 に 対 し 、 大 阪 が 同3.5万
円 と、 東 京 で 言 えば 副 都 心 よ り レベ ル の 低 い大 崎 あ た りの レベ ル と
な っ て い る。 従 っ て こ れ が 最 高 地 価 に も多 少 反 映 し 、 実 勢 地 価 で は 、 東 京 の 銀 座 でm2当
億 円 に 対 し 、 大 阪 駅 前 が1.54億
り1.63
円 と の差 に な っ て顕 わ れ て い る。
然 し、 事 、 住 宅 地 に つ い て 言 え ば 、 東 京 圏 と 大 阪 圏 の 住 宅 地 の 価 格 差 は 、 殆 ん ど な い 。 即 ち 、
東 京 で 地 価 高 騰 の 始 ま っ た 次 年 の1987年
で は 、 大 阪 は 東 京 の53.6%、1988年
く差 が つ い た が 、 大 阪 も1988年 か ら地 価 急 騰 期 に 入 り、1990年
大 阪 が47.6万
も 、1989年7月
1990年3月
円 と 、 大 阪 も東 京 の91。4%と
あ た りで は 、 東 京5,000万
に5,208万
に は 、m2当
に は43.4%と
り 、 東 京 が52.1万
大 き
円、
、 大 差 が な くな った。 又 、 新 築 分 譲 マ ソ シ ョソ価 格
円 に 対 し 、 大 阪3,484万
円 と 同 額 に な り 、 同 年4月
円 と か な りの 差 が あ った が 、
に は 、 逆 に 、 大 阪 が6,439万
円 に 対 し、 東 京5,
785万 円 と大 阪 圏 の 方 が 分 譲 マ ソ シ ョ ソ の 値 が 高 く な っ て し ま っ た 。9)つま り 、 商 業 地 で は 幾 分 、
東 京 に 地 価 に 差 を つ け られ て い る と は 言 え 、 住 宅 地 に つ い て 言 え ば 、 大 阪 も東 京 と 負 け ず 劣 ら
ず 高 地 価 に 喘 ぐ事 に な っ た 。
この大 阪 圏 で の地 価 高 騰 ブ ー ム を反 映 して住 環 境 に つ い て 次 の よ うな事 が 出 て 来 た 。
1)も
と も と大 阪 の 住 条 件 は 劣 悪 だ っ た が 、 こ の 間 に 尚0層
の 傾 向 を 強 め た 。 即 ち、 大 阪 府 は
住 環 境 が 東 京 に 比 し て も悪 く、 平 均 居 住 水 準 未 満 が 全 世 帯 の65.3%の173万
居 住 水 準 の 世 帯 が 同18.9%の50.4万
く、 全 国 平 均 の48.6%の126m2(38.2坪)と
世 帯 、 更 に、 最 低
世 帯 に も及 び 、 一 住 宅 当 り の 敷 地 面 積 も 、 全 国 で 最 も 小 さ
住 条 件 が 最 悪 と な っ た 。 正 に 、 欧 米 人 が 「兎 小 屋 」
と称 さ れ る 日 本 家 屋 の 典 型 が 当 て は ま る よ う で あ る 。10)
109
實:土 地 問題 と土 地 政 策 に関 す る考 察
2)こ
の住 条 件 の 悪 化 に追 い うち を か け る か の よ うに 、法 人 に よ る土 地 の 買 占 め 、地 上 げ屋 の
暗 躍 が 見 られ る。 地 目別 の個 人 ・法 人 別 所 有面 積 の推 移 を見 る と、大 阪 圏 の地 価 上 昇 が 急 に な っ
た1988年(昭
和63年)か
ら個 人 の 所 有 面 積 が減 少 し、代 って 、(個 人 所 有 の 土 地 を 買収 して)
法 人 の 所 有 面 積 が大 幅 に 増 加 し出 した 。1988∼89の1年
%)の
減 少 に 対 して 、 法 人 所 有 の 面 積 が306ha(7.8%)も
間 には 、 個 人 所 有 の 面 積 が78ha(1.2
の 増 加 とな っ て い る。 と りわ け 、
個 人所 有 の 土 地 の 法 人 所 有 者 へ の転 換 へ は 、 多 分 に 「地 上 げ 屋 」 な ど悪 質 な不 動 産 仲 介業 者 を
使 って い るケ ー ス も 目立 ち 「強 制 的 」 な 立 ち退 きの恐 怖 に脅 か され て い る住 民 の住 宅 問題 は深
刻 で あ る。 まず 何 よ り、 資 金 力 の あ る法 人 所 有 へ の大 量 の土 地 転換 は 、 地 価 上 昇 に つ な が る危
惧 を孕 んで い る。(表1)
表1地
目別,個 人,法 人別所有面積 の推移(大 阪市)
年 度S50S62S63平
地
目
計
元(元
個
人
6,622
6,700
s,ss2
6,622
法
人
4,163
4,131
4,177
4,437
10,785
10,831
10,839
11,059
計
3)地
(単位ha)
年一62)(元w/62)
X78
306
X1.2%
7.4°/
価 の 急 上 昇 に よ り、相 続 税 や 固 定 資 産 税 が べ らぼ うに 上 昇 した 。 相 続 税 に つ い て も、 そ
の 金 額 が 全 国 平 均 の80坪 程 度'1)の敷 地 を 持 つ家 で も、 大 阪 市 内で は 、 実 勢 地 価 が860万 円(路
線 地 価500万 円)ぐ
らい だ と2.5億 円 程 度 は相 続 税 と して 取 られ る ので 、 自分 の住 ん で い る土地
を 手放 さ ざ る を得 な くな る。 また 、 地 価 高 騰 や 、 固 定 資 産 の 書 きi換え に よ り、 大 幅 に資 産 税 が
上 が り、 上 記 の よ うな ケ ー ス で も、 固 定 資 産 税 評 価 地 価 が80万 円 と な り、1.4%の
税 率 で 年 間8
9.6万 円家 屋 も含 め る と優 に130万 円 を超 す 額 に達 す る、 殊 に、 退 職 して 年 金 に頼 っ て い る老 人
世 帯 に と って は 月 額8万
円 を超 す 税 は厳 し過 ぎ、 「居 住 権 」 を奪 われ 、今 住 ん で い る家 を 売 却
し、郊 外 の安 い家 賃 の所 へ転 居 せ ざ る を得 な くな る。 正 に無 言 の立 ち退 きに な る。 この よ うに 、
地 価 高 騰 は 、 そ うで な くて も、 母 都 市 か ら人 口を郊 外 へ 吸 い 出 し、 夜 は人 の住 ま な い オ フ ィ ス
ビル が 主 役 の 鉄 と コ ソ ク リー トだ け の 、血 の 気 の 通 わ な い街 にす る傾 向 が強 ま って来 た 。
土 地 。住 宅 政 策 に つ い て
大 阪 圏 で も、今 や 、 マ ソシ ョソで も6,000万 円 、 一 戸 建 て とな る と1人 当 りの 年 収(500万
円)
の10倍 を遙 か に超 え る事態 に 陥 っ た。
1990年9月
に、 「土 地 メー デ ー 」 が挙 行 され た ほ ど厳 しい段 階 に来 た。 これ に対 し、政 府 、
財 界 、 労 働 界 な ど各 界 で 、 そ れ ぞ れ の立 場 で 、 この 土 地 住 宅 問 題 に取 り組 も う とす る動 きが 出
て来た。
まず 、 政 府 は、1989年 に 「土 地 基 本 法 」 を制 定 した 。 これ に よ り(1)土地 の公 共 性 の認 識 の 徹
底 、(2)市外 化 区 域 内 の 農地 の 宅 地 並 課 税 実 施 に よ る土 地 供 給 の促 進 。(3)地価 の 監視 強 化(4)金融
機 関 の 不 動 産 部 門 へ の 融資 の 制 限 。(5)土地 の 高度 利 用 へ の 誘 導 の土 地 政 策 を打 ち 出 した 。 しか
し、 そ の 法 律 の実 効 性 に つ い て は 、 抜 け道(疑
似 農 地 の 出 現.金 融 の裏 融 資 等)も
多 く疑 問 が
持 た れ て い る。
また 、 この 法 律 を支 援 す るか の よ うに 、 「大 都 市 住 宅 地 供 給 促 進 特 別 措 置 法 」 の制 定 や 「建
110
奈
良 大 学
紀
要
第19号
築 基 準法 」 の一 部 改 正 、 「借 地 ・借 家 法 」 の 改 正 等 に よ り、 容 積 率 の 上乗 せ な ど を イ ソセ ソテ ィ
ブ と して 、土 地 利 用 の 高 度 化 や 高 層 住 宅 の 建 設 を計 り、 高 地 価 に耐 え る街 づ く りを促 進 しよ う
と して い る。
然 し、 この 中 で も、 「借 地 ・借 家 法 」 の 改 正 は、 家 主 が 高地 価 の 地 域 で 、土 地 利 用 の 高 度 化
とい う名 目で 中高 層 ビル 、 マ ソ シ ョソを 建 て る場 合 は 、借 家 人 は 、 否 応 な しに 家 を 追 い 出 され
る事 にな る法 律 で 、住 宅 問題 に 苦 しん で い る住 人 に と っ て は厳 しい 内容 の もの とな って い る。
また 、 地 価 高 騰 を抑 制 す るた め に 、土 地 に 対 す る課 税 を認 め るた め 、 政 府 は 、実 勢 地 価 の約
10分 の1と 言 わ れ て い る固 定 資 産 税 評 価 地 価 を 、 実 勢 地 価 の約2分
の1(現
行 の約5倍)と
も
言 わ れ る路 線 地 価 に、 固 定 資 産 税 の基 準 を変 更 しよ うと構 え て い る。
そ うで な くと も、 地 価 高 騰 に伴 う、資 産 税 評 価 の 書 き換 え に怖 え て い る市 民 が、 更 に そ の5
倍 もの資 産 税 の 、 企 業 、 住 民 を問 わ な い一 律 課 題 が 課 せ られ る(先 述 の80坪 の例 だ と年 間 の 固
定 資 産 税 額 が土 地 だ け で448万 円 に もの ぼ る)と な る と、 これ は 愈 々大 都 市 の土 地 は 、 一 部 の
有 力 企 業 だ け の もの とな り、 住 民 や 生 業 的 な商 。 工 業 者(こ れ が実 に都 市 の 街 の個 性 的 な景 観
を形 づ く る)を 追 い 出 して しま う事 に な る。
こ うな って は 、 大 阪 市 に住 め な くな っ た住 民 が大 量 に 郊 外 へ 移 り住 む た め郊 外 の 土 地 は急 騰
す る と共 に、都 市 の 中心 は有 力 企 業 の買 い 占め が 始 ま るた め 、 これ 又 、 地 価 が 上 が る事 にな り、
とて も地 価 対 策 と して 受 け 入 れ られ る もの に は な らな い 。
政 府 も 当初 は一 律 課 税 で な く、遊 休 地 、 未 利 用 地 に ター ゲ ッ トを 当て 、 これ らの 土 地 を有 効
に利用 す べ く、 又 、土 地 の供 給 量 を増 や す た め と して課 税 の 予 定 で あ っ た。 しか し、 現 実 に、
これ らの 土 地 の 大 半 を、 有 力企 業 が握 って お り、 企 業 側 か らの反 発 を招 いて 立 消 え に な った よ
うで あ る。
一 般 的 に言 って 著 者 は、 土 地 税 制 に は 限度 が あ る と思 う。 欧 州 な どの よ うに思 い切 って キ ャ
ピ タル ゲ イ ソ(Capitalgain)課
税 をや る と い うの も一 つ の手 で あ ろ う し、1989年 か ら韓 国 で
実 施 され て い る土 地 税 制 一 キ ャ ピ タル ゲ イ ソへ の 大 幅課 税 、660m2を 超 え る土 地 に つ いて は実
勢 地 価 の6%も
の重 課 税 を課 す る と い うキ ャ ピ タル ゲ イ ソへ の大 幅課 税 一 も一 つ の手 で あ ろ う
と考 え る。 しか し、 地価 の 本 質 、 そ れ は、 そ の土 地 を使 う事 に よ っ て生 ず る利 潤 が そ の ペ ー ス
に あ る事 を考 え れ ば 、 そ の 発 生 源 か らも手 を打 つ べ きで は な い か。
即 ち、 大 きな超 過 利 潤 を あ げ て い る企 業 。 高 額 の所 得 や 株 な ど不 労 所 得 の 多 い 市 民 へ の思 い
切 り高 い 課 税 も併 せ考 え な い と意 味 が 無 い と考 え る。
前 者 と して は 、所 得 に つ い て は 、 特 別 優 遇 税 を や るの で な く、 逆 累 進 的 に大 き く税 を と り、
後 者 に つ い て は 、 有 価 証 券 取 引 税 の 強化(例
え ば現 行 の0.07%を 欧 州 並 み の0.25∼0 .5%ま で
引 き上 げ た り、 企 業 の そ れ と同 し くよ り一 層 所 得 の累 進 課 税 を す る の も一 つ の方 策 で あ ろ う。
そ して 、 この 強 化 した税 を惜 しげ な く、 住 宅 用 地 を政 府 や 自治体 な ど公 共 的 団体 が 取 得 し、
大 量 に 安 くて 良 質 の公 共 的住 宅 を建 設 し、 住 宅 に困 窮 して い る住 民 に 「住 宅 権 」 を保 証 す る事
が 更 に 大 切 な事 で あ る。
註
1)WilliamAlonso(1964)`LocationandLandUseTowardsaGeneralTheoryofLandRent'
MITPress.
2)石
原 舜 介(1966)「
地 価 形 成 の 分 析 」 不 動 産 研 究8-3
3)天
野 光 三 ・阿 部 宏 史 ・近 藤 光 男(1982)「
都 市 にお け る土 地 利 用 とそ の変 動 に関 す る実 証 的研 究 」 都
實:土 地 問 題 と土 地 政 策 に 関 す る考 察
111
市 計 画 学 会 論 集17
4)中
原 宏 ・太 田 実(1983)「
地 価 形 成 要 因 か らみ た 都 市 の 土 地 利 用 予 測 に関 す る考 察 」 都 市 計 画 学 会 発
表 論 集18
5)脇
田 武 光(1986)「
6)實
清 隆(1974)「
7)同(1977)「
仙 台 市 の 産 業 と土 地 経 済 か ら見 た 地 域 研 究 」 大 東 文 化 大 紀 要22
市 街 地 形 成 理 論 に 関 す る 試 論 」 富 山 大 教 育 学 部 紀 要22
地 形 形 成 と 地 域 変 動 か ら 見 た 日 本 の 土 地 利 用 形 態 の 変 動 」 地 域 学 研 究7
8)K.Jitsh(1987)`DynamicsofUrbanLandUseinTermsofLandPrices;Comparative
AnalysisofMajorCitiesinU.S.A,EuropeandJapan,GeographicalReportsofTokyo
MetropolitanUniv.22
9)こ
の 理 由 は 東 京 が1986年
が 、1988年
の 地 価 高 騰 時 に マ ソ シ ョ ソ を 作 り過 ぎ 、 価 格 が 値 崩 れ 気 味 だ っ た の と 、 大 阪
か ら 地 価 高 騰 ブ ー ム に 支 え ら れ 、 マ ソ シ ョ ソ 価 格 も 上 昇 し、 大 阪 の 方 が 東 京 よ り マ ソ シ ョ ソ
価 格 が 高 くな る と い う 逆 転 現 象 を 生 ん だ も の と 考 え ら れ る 。
10)大
阪 府 建 築 部(1989)大
11)80坪(264m2)だ
阪府は言統計年報
と過 小 住 宅200m2以
受 け た 場 合 は こ れ の4分1に
下 の 適 応 を 受 けず 、 国 定 資 産 税 は坪 価 そ の もの と な る。 同指 定 を
減 額 され る。
Summary
Inordertogetsomehintsforthesolutionofthelandpricehikeproblem,theauthor
analysedJapaneselargecitiesfromvieupointoftheeconomicalrelationshipbetweenlanduse
andlandprice.Throughtheanalysishepointedoutthattherewasacloserelationbetween
them;Thelandusechangewasbasicallybasedontheruleofeconomicpowerofland.
Nowtherehasbeenanabnormallykeenlandpricehikesince1986stimulatedbythelow
bankingrate.Thehighestlandpricehasrisensohighashalfamillion$1msinTokyoand
Osaka.
Thesehighlandpricehasbeenbroughtbythefollowingthings
1)muchprofitsfrominvestmentsoverseas
2)relativelylowtaxratetowardslargercampanies
3}severeexploitationfromlaborer
Atanyrateithasbeenbecomingevenmoreharderforlaborerstoobtaintheirown
housings;
Evenaapartmenthousewith3-4roomscostsabout400.000$
asingleunithousecosts1-1.5million$whichneedsmorethantentimesannualsalaryof
acommonworker.
Inordertoamerioratethissituation,somestepshavebeen,orwillbetakenbygoverments.
TochikihonhouorBasicLowforLandPricePolicyhasjustlaunched,whichmaycontribute
thefollowingthings;
1)Loweringthelandprice
2)Providingalotsofaccomodations
Howevertherewereindeedsomedefectswiththelow;Thisislittlepenaltiesforthe
outbreaks.Financialassistancestothestepstoachievetheprojectsareratherweaker....
Here,Iproposethefollowingprocedures
奈
112
良 大 学
紀
要
第19号
1)Taxrateshouldbemoreincreasedinproportiontothesizeoftheprofitgainedatthe
company.
2)Laborer'sWageshouldbeamerioratedbychangingthedivisionrateofthevalueadded
betweenlaborerandcapitalownes.
3)Alargenumberofcheapbutniceaccomodationsshouldbebuiltimmediately.
Atanyrate,Citizensshouldrequesttherightof`accomdation'moreloudly!