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草津市市営住宅長寿命化計画
草津市市営住宅長寿命化計画 平 成 24 年 3 月 草 津 市 目 第１章 次 現況の整理 １．住生活の概況 ................................................................................................................................................ 1 ２．市営住宅の現況 ....................................................................................................................................... 10 第２章 ストックの活用における長寿命化のあり方 １．市営住宅ストック活用の方向 .......................................................................................................... 17 ２．市営住宅の目標整備水準 .................................................................................................................... 20 ３．長寿命化の基本方針 ............................................................................................................................. 22 第３章 長寿命化手法の判定 １．計画期間...................................................................................................................................................... 31 ２．活用手法判定の考え方......................................................................................................................... 32 ３．手法判定の詳細 ....................................................................................................................................... 35 第４章 ストックの統廃合にかかる事業の実施方針 １．長寿命化住宅ストックの形成方針 ................................................................................................ 50 ２．長期的な統廃合に向けた課題 .......................................................................................................... 51 ３．統廃合に向けた事業の実施方針 ..................................................................................................... 51 第５章 長寿命化にかかる維持管理の方針 １．長寿命化に向けた修繕・改善事業のあり方 ............................................................................. 52 ２．計画期間内に実施する修繕・改善事業 ....................................................................................... 53 ３．実施内容ごとの事業時期と対象団地 ............................................................................................ 55 第６章 事業効果の予測 １．長寿命化にかかる改善事業費の算定 ............................................................................................ 57 ２．ライフサイクルコストに基づく長寿命化効果の検証 .......................................................... 58 ３．改善および建替に係る事業の実施予定 ....................................................................................... 60 第７章 推進方策 １．入居者、地域、事業者と一体となった推進体制の構築 ..................................................... 62 ２．次期計画につなげるための検討課題 ............................................................................................ 64 第１章 現況の整理 第１章 現況の整理 １．住生活の概況 （１）人口動態 ①総人口・総世帯・世帯人員 ● 京都・大阪などの大都市からの通勤圏に位置している本市は、近年、大学の立地やＪＲ駅前の 市街地整備などにより人口増加が著しく、平成 22（2010）年では 130,874 人（国勢調査） となっている。 ● 世帯数は平成２（1990）年からの 20 年間で倍増し人口増加を上回る割合で増加している。 ● 第５次草津市総合計画における人口・世帯数の見通しでは、人口については平成 32（2020） 年をピークに減少に転じるものの、世帯数については緩やかな増加が継続する（平成 32 （2020）年までに 4,600 世帯増）と予測されている。 図 人口・世帯・一世帯当たり人員の推移（国勢調査） （千人・千世帯） （人） 140 3.3 120 3.5 130,874 121,159 115,455 3.0 2.5 101,828 94,767 100 2.9 2.4 2.5 2.3 2.0 80 60 49,778 45,300 40 29,012 57,318 1.5 34,813 1.0 0.5 20 0.0 0 平成２年 平成７年 人口 図 平成12年 世帯数 平成17年 平成22年 １世帯当たり人員 人口・世帯数・一世帯当たり人員の見通し*（総合計画） （千人・千世帯） （人） 131,900 140 120 100 135,000 135,400 3.5 121,159 3.0 2.4 2.3 2.3 2.2 2.0 80 60 60,000 57,100 61,700 49,778 1.5 40 1.0 20 0.5 0.0 0 平成17年 平成22年 人口 * 2.5 平成27年 世帯数 １世帯当たり人員 平成 17（2005）年の実績値を基準年として設定している 1 平成32年 草津市市営住宅長寿命化計画 ②地域別の人口 し づ くさつ おいかみ やまだ かさぬい ときわ ● 地域別人口の推移は、志津・草津・老上地域は増加傾向にあり、山田・笠縫・常盤地域につい てはほぼ横ばいとなっている。 おいかみ ● ６地域のうち老上地域の増加数が最も多く、平成 13（2001）年から平成 22（2010）年 の９年間で 4,135 人増加しており、平成 19（2007）年以降の増加が顕著である。 ● 平成 13（2001）年から平成 22（2010）年の９年間で 4,135 人増加しており、平成 19 （2007）年以降の増加が顕著である。 図 地域別人口の推移（草津市統計書など） （千人） 40 35 33,574 33,424 34,691 33,983 30 25 36,085 35,633 35,237 10 36,458 36,629 36,880 32,693 33,70535,107 30,081 30,555 30,830 31,982 21,564 21,532 21,516 21,589 21,696 21,816 14,650 14,847 15,184 15,766 16,060 16,652 17,214 8,537 8,480 8,450 8,483 8,573 8,443 5,433 5,419 5,394 5,321 5,317 5,282 29,570 22,120 29,976 21,944 29,766 29,820 21,761 21,610 14,001 14,205 14,433 14,621 8,724 8,633 8,583 20 15 35,896 21,899 8,384 8,319 5 0 5,496 5,464 5,483 5,237 5,176 平成13年平成14年平成15年平成16年平成17年平成18年平成19年平成20年平成21年平成22年平成23年 d 志津 草津 老上 山田 笠縫 常盤 ③年齢別の人口構成 ● 団塊世代および団塊ジュニア世代の人口が多く、また大学が立地していることから 10 代後半 から 20 代前半も多い。 ● 19 歳以下の人口の割合が少なく、団塊世代および団塊ジュニア世代の加齢により高齢化が進 むと想定される。 図 男女別５歳階級別人口（国勢調査） （千人） 16 14 12 10 8 6 4 2 0～ 4歳 5～ 9 10 歳 ～ 14 15 歳 ～ 19 20 歳 ～ 24 25 歳 ～ 29 30 歳 ～ 34 35 歳 ～ 39 40 歳 ～ 44 45 歳 ～ 49 50 歳 ～ 54 55 歳 ～ 59 60 歳 ～ 64 65 歳 ～ 69 70 歳 ～ 74 75 歳 ～ 79 80 歳 ～ 84 85 歳 ～ 89 90 歳 ～ 94 歳 0 平成２年 平成７年 平成12年 2 平成17年 平成22年 d 第１章 現況の整理 ④母子世帯 ● 総世帯数の増加に伴い母子世帯も年々増加しており、平成 22（2010）年では 523 世帯と なっている。 図 母子世帯数の推移（国勢調査） （世帯） 600 496 523 平成17年 平成22年 500 385 400 292 314 平成２年 平成７年 300 200 100 0 平成12年 ⑤障害者 ● 手帳所持者数は平成 17（2005）年度まで増加傾向にあったが、平成 18（2006）年度に 減少に転じ、平成 20（2008）年以降は再び増加に転じている。 図 障害者手帳所持者数の推移（草津市障害者計画・第１期障害福祉計画） （千人） 5 198 4 173 142 475 576 225 615 473 244 291 636 686 327 364 413 708 700 739 769 3,548 3,630 3,572 3,685 535 3 2 3,108 3,252 3,641 3,854 4,027 3,744 1 0 平成13年度平成14年度平成15年度平成16年度平成17年度平成18年度平成19年度平成20年度平成21年度平成22年度 d 身体障害者手帳 療育手帳 3 精神障害者保健福祉手帳 草津市市営住宅長寿命化計画 （２）住宅事情等 ①住宅数 ● 住宅総数は 10 年間で約 13,000 戸増加しており、平成 20（2008）年では 51,680 戸と なっている。 ● 所有関係別の割合をみると、持家が 54.9％と最も多く、次いで民営借家が 36.3％となってい る。10 年間で持家が約 6,500 戸、民営借家が約 5,600 戸増加しているが、民営借家の増加 率の方が高く 10 年間で約２％増となっている。 図 所有関係別住宅数および割合の推移（住宅・土地統計調査） （千戸） 60 3,300 50 1,770 40 18,750 2,080 30 15,250 13,130 10 1,260 990 1,250 20 21,920 25,150 28,370 平成10年 平成15年 平成20年 0 持家 100% 公的借家 民営借家 給与住宅 d 5.4 4.1 6.4 34.2 35.3 36.3 90% 80% 70% 60% 3.3 50% 2.3 2.4 40% 30% 57.1 58.3 54.9 平成10年 平成15年 平成20年 20% 10% 0% 持家 公的借家 民営借家 * 不詳を除く 4 給与住宅 d 第１章 現況の整理 ②空家数 ● 住宅総数の増加に伴い空き家数が増加しており、平成 20（2008）年の空き家率は 10.7％ （5,660 戸）となっている。 ● 立命館大学は、びわこ・くさつキャンパスから大阪府の茨木キャンパスに経営学部を移転する ことを決定したため、学生向けワンルームマンションなどの空き家の増加が懸念されている。 図 空き家数および割合の推移（住宅・土地統計調査） （％） 12 （千戸） 6 10.7 10.0 9.5 5 10 4 8 3 4,340 2 6 5,660 5,080 4 2 1 0 0 平成10年 平成15年 平成20年 空家数 空家率 d ③住宅の建て方 ● 建て方別では一戸建が全体の約 46％、共同住宅が約 52％を占めている。 ● 一戸建では約 92％が木造であり、共同住宅では逆に約 98％が非木造となっている。 図 （千戸） 0 5 10 15 20 22,280 一戸建 長屋建 構造・建て方別住宅数（平成 20 年住宅・土地統計調査） 25 2,080 410 390 27,140 共同住宅 660 その他 50 木造 非木造 5 d 30 草津市市営住宅長寿命化計画 ④住宅の所有関係 ● 持家は平成３（1991）～12（2000）年に建設された住宅の割合が 32.9％（9,220 戸） と最も多いが、昭和 55（1980）年以前も 28.4％（7,960 戸）となっている。 ● 民営借家は平成３（1991）年以降に建設された住宅の割合が 87.8％（16,060 戸）を占め ている。 図 建築時期・所有関係別住宅数（平成 20 年住宅・土地統計調査） （千戸） 0 0 持家 5 5,000 1,170 1,440 400 330 公営借家 110 公団・公社 の借家 10 10,000 5,350 15 15,000 5,970 20 20,000 25 25,000 30 30,000 4,910 9,220 28,060 840 420 140 800 民営借家 給与住宅 4,260 11,800 200 1,100 290 770 1,880 350 昭和35年以前 18,300 3,290 昭和36～45年 昭和46～55年 昭和56年～平成２年 平成３～12年 平成13年以降 * 不詳を除く ⑤居住水準 ● 平成 20（2008）年の最低居住面積水準未満世帯の割合は 3.8％と、県平均（4.2％）をやや 下回っているものの、最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満世帯の割合は 44.2％と県 平均（31.0％）を上回っている。本市においては、どちらの割合も増加傾向にある。 ● 所有関係別に居住水準をみると、持家では誘導居住面積水準未満世帯の割合が 26.7％である のに対し、民営借家では最低居住面積水準未満世帯の割合が 7.8％、最低居住面積水準以上誘 導居住面積水準未満世帯の割合が 68.7％と高くなっている。 ● 世帯人員別に居住水準をみると、１人世帯では最低居住面積水準未満世帯の割合が 7.2％、最 低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満世帯の割合が 62.4％と高い。また、４人以上の世 帯でも誘導居住面積水準未満世帯の割合が 55％程度と高くなっている。 6 第１章 居住水準の推移*（住宅・土地統計調査） 図 100% 7.2 3.4 80% 2.5 43.8 2.3 49.5 51.5 62.4 60% 40% 50.1 44.2 37.9 20% 2.7 31.0 3.8 3.4 4.2 0% 平成10年 平成15年 平成20年 最低居住面積水準未満 誘導居住面積水準以上 図 最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満 不詳 所有関係別の居住水準（平成 20 年住宅・土地統計調査） 100% 4.8 80% 60% 48.8 46.4 0.1 23.4 68.7 72.4 7.8 8.5 給与住宅 最低居住面積水準未満 誘導居住面積水準以上 民営借家 公 団 ・公 社 の借 家 公営借家 0.3 18.8 42.9 4.8 持家 0% 26.6 0.1 52.4 73.3 40% 20% 県平均（H20） 最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満 不詳 表 （参考）居住面積水準の算定根拠 【最低居住面積水準】 （１）単身者 （２）２人以上の世帯 【誘導居住面積水準】 （１）一般型 ① 単身者 ② ２人以上の世帯 （２）都市居住型 ① 単身者 ② ２人以上の世帯 ：25 ㎡ ：10 ㎡×世帯人員＋10 ㎡ ：55 ㎡ ：25 ㎡×世帯人員＋25 ㎡ ：40 ㎡ ：20 ㎡×世帯人員＋15 ㎡ 注）上記の式における世帯人員は６歳未満の者を 0.5 人として算定する。 資料：住生活基本法 * 平成 10（1998）年および 15（2003）年は最低居住水準・誘導居住水準に関する調査結果 7 現況の整理 草津市市営住宅長寿命化計画 図 世帯人員別の居住水準（平成 20 年住宅・土地統計調査） 100% 80% 8.9 0.1 30.3 2.6 0.6 43.8 44.6 44.0 54.5 50.0 53.0 68.0 60% 75.5 40% 62.4 20% 14.3 28.4 1.2 5.4 3.0 ６人 以 上 ５人 ４人 ３人 １人 最低居住面積水準未満 誘導居住面積水準以上 図 1.0 1.0 ２人 7.2 0% 最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満 不詳 平均延べ床面積の推移（住宅・土地統計調査*） （㎡） 160 144.1 140 127.6 125.0 127.0 120 100 80 66.2 60 51.6 45.4 34.7 40 36.5 33.5 34.1 31.6 20 53.1 47.3 42.3 42.0 29.4 0 平成10年 持家 平成15年 公営借家 平成20年 公団・公社の借家 * 平成 10（1998）年は持家・借家の２区分のみ 8 民営借家 県平均（Ｈ20） 給与住宅 第１章 現況の整理 ⑥新設住宅着工 ● 持家の新設住宅件数は毎年約 500 件程度と安定している。 ● 貸家については平成 18（2006）～19（2007）年にかけては年間 1,000 戸以上建設され ていたが、平成 20（2008）年以降減少しており、平成 22（2010）年には 538 件となっ ている。 ● 分譲住宅については平成 16（2004）年以降増加傾向にあり、平成 22（2010）年には 685 件となっている。 図 新設住宅件数の推移（建築着工統計調査） （件） 2,500 531 2,000 1,500 463 451 1 9 1,000 808 589 12 434 182 1,175 1,319 973 247 820 685 3 60 672 562 538 500 549 437 391 466 480 603 484 385 平成15年 平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 0 持家 貸家 給与住宅 9 分譲住宅 草津市市営住宅長寿命化計画 ２．市営住宅の現況 （１）市営住宅ストックの概況 ①団地数・種別・戸数 ● 平成 23（2011）年 6 月末時点の市営住宅の管理戸数は、公営住宅が 507 戸（90 棟）、改 良住宅が 250 戸（118 棟）の計 757 戸（208 棟）である。 表 団地名 陽ノ丘団地 現状戸数 管理戸数の状況 棟数 建設年度 備考 建替え予定のため空き家募 集停止 168 24 S40～46 矢倉団地 48 2 S47～48 玄甫団地 24 1 S49 常盤団地 72 3 S52～56 6 1 S53 母子向け住宅 身障者向け住宅あり 平成 23 年度末までに１棟 78 戸の建設が完了予定（棟 数戸数の増） 玄甫北団地 公営住宅 笠縫団地 60 1 H19 橋岡団地 15 1 H19 芦浦団地 8 4 S49～53 木川団地 86 43 S50～61 下中ノ町団地 14 7 S51～60 6 3 S53 507 90 砂池団地 38 12 S48～50 東木川団地 26 13 S50 宮前団地 52 26 S51～52 寺前団地 36 18 S56～62 北中ノ町団地 4 2 S50 菰原団地 6 3 S50～51 六ノ坪団地 10 5 S50～51 西草津団地 40 20 S51～58 神宮団地 14 7 S58～59 西木川団地 24 12 S61～62 250 118 757 208 西一団地 小計 改良住宅 小計 合計 10 母子向け/老人向け/身障者 向け住宅あり 平成 23 年度末までに建替を 完了予定（1 棟 8 戸） 第１章 現況の整理 ②建築時期・構造・住戸規模 ● 木造の市営住宅は存在しないものの、昭和 55（1980）年以前に建築された市営住宅が 504 戸（66.6％）である。 図 建築時期・構造別市営住宅戸数 （戸） 200 160 98 120 120 90 80 110 88 40 12 48 48 昭和40年 以前 昭和41 ～45年 0 昭和46 ～50年 昭和51 ～55年 耐火 75 44 24 昭和56 ～60年 昭和61 ～平成２年 平成３年 以降 簡易耐火 ● 昭和 45（1970）年以前に建設された市営住宅の規模は全て 50 ㎡以下となっているのに対 し、昭和 46（1971）年以降は徐々に規模が大きなものが多く建設されるようになった。 ● 近年では、平成 19（2007）年度に建設された橋岡団地（15 戸）や笠縫団地（60 戸）にお いて、居住世帯の状況に応じた住戸規模での柔軟な供給が行われている。 図 建築時期・住戸規模別市営住宅戸数 （戸） 200 180 44 160 52 140 8 40 120 78 100 54 80 60 23 96 40 3 62 60 20 0 66 6 12 昭和40年 以前 30～40㎡ 昭和41 ～45年 昭和46 ～50年 40～50㎡ 46 18 22 14 昭和51 ～55年 50～60㎡ 11 昭和56 ～60年 37 4 12 昭和61 ～平成２年 60～70㎡ 平成３年 以降 70㎡以上 草津市市営住宅長寿命化計画 ③耐用年限の経過状況 ● 市営住宅の耐用年限*経過状況を見ると、平成 23（2011）年度末で耐用年限を経過する住宅 は 48 戸、平成 33（2021）年度末で経過する住宅では簡易耐火平屋が 12 戸、簡易耐火二 階が 252 戸の計 264 戸（34.9％）である。 表 構造別の耐用年限経過状況（戸） 構造 団地名 平成 23 年度末 耐用年数経過 簡易耐火平屋 陽ノ丘 12 12 計 12 12 陽ノ丘 36 簡易耐火二階 平成 33 年度末 耐用年数経過 72 玄甫北 6 8 木川 10 76 86 6 8 14 6 6 砂池 22 22 東木川 26 26 宮前 44 8 52 36 36 北中ノ町 4 4 菰原 6 6 六ノ坪 10 10 西草津 12 28 40 神宮 14 14 西木川 24 24 210 462 陽ノ丘 48 48 矢倉 48 48 玄甫 24 24 常盤 72 72 橋岡 15 15 砂池 16 16 223 223 笠縫 60 60 計 60 60 493 757 計 36 216 計 * 6 4 寺前 総計 108 4 西一 高層耐火 計 芦浦 下中ノ町 中層耐火 平成 33 年度末 耐用年数未経過 48 216 公営住宅法施行令による（木造・簡易耐火平屋が 30 年、簡易耐火二階が 45 年、耐火が 70 年） 12 第１章 現況の整理 （２）入居者像 ①世帯主の年齢別入居世帯数 ● 世帯主が 60 歳以上の世帯が 6 割を超えている一方で、世帯主が 20～30 歳代の若年世帯は 10％未満となっている。 図 世帯主の年齢別割合 20歳代 2% 90歳以上 2% 30歳代 6% 80歳代 9% 40歳代 14% 70歳代 25% 50歳代 15% 60歳代 27% ②年齢別入居者数 ● 入居者全体で見ると、60 歳以上の入居者は全体の 1/3 をやや下回り、30 歳未満が全体の 1/4 程度となる。 図 80歳代 6% 入居者の年齢別割合 90歳以上 1% 20歳未満 12% 70歳代 12% 20歳代 13% 60歳代 17% 30歳代 14% 50歳代 12% 40歳代 13% 13 草津市市営住宅長寿命化計画 ③世帯人員別入居世帯数 ● 単身世帯と 2 人世帯で全体の半数以上を占める。 図 世帯人員別割合 6人 3% 7人以上 2% 1人 23% 5人 9% 4人 13% 2人 29% 3人 21% ④居住年数別入居世帯数 ● 公営住宅ではおよそ 3 割の世帯が入居後 5 年未満で、半数以上が入居後 20 年未満であるの に対し、改良住宅では 9 割以上が入居後 20 年を経過し、半数近くが入居後 30 年以上となっ ている。 図 居住年数別世帯割合 （公営） （改良） 40年以上 5% 35～39年 8% 35～39年 8% 5年未満 29% 20～24年 15% 5～10年 1% 11～15年 2% 30～34年 10% 25～30年 11% 5年未満 2% 20～24年 18% 5～10年 9% 30～34年 41% 25～30年 28% 11～15年 15～19年 7% 6% 14 第１章 現況の整理 （３）管理の状況 ①建替等整備の実績 ● 過去 10 年間における市営住宅の建替等の実績は下表のとおりである。 ● 平成 23（2011）年度現在、陽ノ丘団地の従前居住者対応を中心とした笠縫団地のⅡ期工事 と芦浦団地の建替えを実施している。 表 年度 建設戸数 平成 19 年度 75 戸 平成 23 年度 86 戸 （実施中） 合計 市営住宅の建替の実績 団地別戸数 (建設戸数) 備考 橋岡（15 戸） 笠縫Ⅰ期（60 戸） 笠縫Ⅱ期（78 戸） 笠縫Ⅱ期は陽ノ丘の移転対応 芦浦（8 戸） 芦浦は建替え工事 161 戸 ②改修工事の実績 ● 過去 10 年間における市営住宅の改修工事の実績は下表のとおりである。 表 市営住宅の主な改修工事の実績（平成 13（2001）～22（2010）年度） 工事の概要 団地名 屋上改修 寺前・常盤・木川・矢倉・陽ノ丘 外壁改修 玄甫・寺前・常盤・矢倉・陽ノ丘 庇爆裂補修 下中ノ町・菰原・西一・西草津・東木川・北中ノ町・六ノ坪 台所改修 砂池・陽ノ丘 浴室改修 玄甫・玄甫北・常盤・矢倉 手すり設置 玄甫・砂池・常盤・矢倉・陽ノ丘 芦浦・下中ノ町・宮前・玄甫・玄甫北・菰原・砂池・寺前・常盤・ 火災報知器の設置 神宮・西一・西草津・西木川・東木川・北中ノ町・木川・矢倉・ 陽ノ丘・六ノ坪 玄関戸の交換 寺前・神宮・西一・西草津・西木川・木川 15 草津市市営住宅長寿命化計画 ③入居者募集の状況、応募倍率 ● 市営住宅の募集戸数については、多少のばらつきはあるものの平成 19（2007）年度を除き* 各年度とも 10 戸以下程度となっており、倍率は約 5～15 倍程度**となっている。 表 市営住宅の応募状況の推移（平成 13～22 年実績） （倍） 15.0 16 （戸） 24 21 14 11.5 12 18 9.8 10 15 7.9 7.3 12 8 6 5.4 5.6 4.8 4.6 9 19 4 9 0.0 7 2 0 6 8 5 5 3 2 0 3 6 0 平成13年度平成14年度平成15年度平成16年度平成17年度平成18年度平成19年度平成20年度平成21年度平成22年度 募集戸数 * ** 倍率 平成 19（2007）年度には野村団地から笠縫団地（Ⅰ期）への移転が行われたが、建設戸数に対し入居戸数が少なか ったため、追加（13 戸）の空き家募集を行っている。 平成 22（2010）年度の募集では利便性の高い 1 階部分住戸が空き家となり、1 戸の募集に対し 28 件の応募があっ た。 16 第２章 ストックの活用における長寿命化のあり方 第２章 ストックの活用における長寿命化のあり方 １．市営住宅ストック活用の方向 （１）市営住宅ストック活用に関する課題 第１章で示したストックの状況について、草津市住宅マスタープランで示す住生活上の課 題ともあわせて確認し、以下の課題を得た。 ①市営住宅の安全性を確保していく必要がある 新耐震基準（昭和 56（1981）年６月）の適用以前に建設された市営住宅等ストック は、全体戸数の 2/3 程度を占めている。新耐震基準を満たしていないと診断された住棟に ついて、建替・改善などを行っていく必要がある。 ②市営住宅入居者の高齢化に対応していく必要がある 過去 10 年ほどの間に建設された団地（笠縫および橋岡団地）においては、現在求めら れている高齢者向け対応仕様を満たしていると考えられるが、それ以前の団地においても 入居世帯の高齢化に対応するため、団地内および住戸内のバリアフリー化を推進する必要 がある。 また、それら新しい団地以外の中層住棟では、エレベーターが設置されていないものが 多い。すべての中層住棟にエレベーターを設置するのは構造上・敷地条件上の困難が予想 されることから、低層階のみバリアフリー化し、高層部に居住する高齢世帯を低層部へ住 み替えるよう誘導するなどの対策も検討が必要である。 さらに、団地内で進行する高齢化を抑制するため、多世代居住などのソーシャルミック スを図ることも求められている。 ③現代的な居住水準を満たしていく必要がある 本市の市営住宅ストックは、比較的年式の古いものでも一定以上（3 人世帯の最低居住 面積水準である 40 ㎡以上）の規模を持っているが、バリアフリーや 3 箇所給湯などをは じめとする設備に関する水準は現代的な仕様を満たしていないものが多い。長期の活用を 図るべき住宅については、個別の改善によって長寿命化を図っていく必要がある。 さらに、高齢者対応などの仕様・設備の整備や基本的な性能を確保するなど、市営住宅 として対応すべき居住世帯の要求に応える住宅水準を確保する必要がある。 17 草津市市営住宅長寿命化計画 ④入居者の流動性を高める必要がある 市営住宅が住宅セーフティネットとして適切に機能するよう、収入超過者や高額所得者 に、他住宅へ住み替えを誘導するなどして、入居の適性化を図る必要がある。 ⑤若者定住や子育て支援等、市のさまざまな施策に寄与する必要がある 住宅マスタープラン等の上位計画においても、市営住宅は、住宅困窮者への対応にとど まらず、定住の促進や子育て支援等、さまざまな施策分野への貢献を期待されている。 最少の投資で最大の効果を目指すべく、新規建設だけでなく、建替や改善・改修時にお いても、本市にとって必要な市営住宅のあり方について幅広い視野で検討する必要がある。 ⑥効率的・計画的に事業を展開する必要がある 市営住宅施策は市民の共有財産を利用して実施されることから、過剰な資本投資の回避 はもとより、建設コストの縮減や合理的な維持管理も必要となる。 このため、居住水準の向上、入居者の生活やそれぞれの地域の特性に配慮しながら、住 宅ストックの老朽化状況や改善履歴などを勘案した適切な再生手法の採用、入居世帯の動 向にも配慮した戸数の設定、市の財政も勘案した整備スケジュールの設定、民間事業者の 活力導入など、効率的・計画的に事業を展開する必要がある。 また、多数の市営住宅団地と民間の戸建て住宅・集合住宅がモザイク状に分布している 木川地区・西一地区においては、市営住宅居住者だけでなく、幅広い地域住民の参画を得 ながら、中長期的なまちづくりの方向を検討していくことが必要である。 18 第２章 ストックの活用における長寿命化のあり方 （２）市営住宅ストック活用の基本目標 公営住宅法による公営住宅は、 「健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し、これを 住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し、または転貸することにより、生活 の安定と社会福祉の増進に寄与する」ものとして位置付けられている。 市営住宅は本来、入居者が自らの力で家を確保し住み替えることができるようになるまで の一時的な住まいであり、市営住宅を必要とする入居者は順次入れ替わっていくものである ことから、社会的・公共的な資産として良質なストックを形成していく必要がある。 一方で、市営住宅は住宅の大多数を占める民間住宅のモデル的な役割を求められているこ とから、若年層の定住促進や少子高齢社会への配慮、さらには環境や景観への配慮など、社 会的・時代的なニーズに応えた先進的な住宅を供給していく必要がある。 本市は持続的な発展を目指し、今後とも見込まれる人口増と、それに伴う社会的な需要へ の対応として各種の施策を展開しており、市営住宅においても、地域の振興に寄与し、良好 な住環境の形成に資する住宅を目指す。 また、入居世帯の構成や特性の変化に対応し、最低居住面積水準の確保に加え、高齢化仕 様をはじめとした適切な住宅水準を確保していく。 上記の考え方に基づき、本市における市営住宅ストック活用の基本目標を以下に定める。 基本目標１ 住宅の安全性を確保する 耐火性能や緊急時の避難経路を確保するとともに、老朽化が進行している住棟に対して は、合理的な手法において建替または改善を速やかに実施する。 基本目標２ 高齢者などが安心して暮らすことができる住宅・住環境を整備する より一層の増加が予想される高齢者入居世帯への対応策として、団地内および住戸内の バリアフリー化を推進する。また、大規模な建替等が実施される団地においては、高齢者 等を対象とした福祉関連施設を敷地内に併設することも検討する。 また、住戸の型別供給等によるソーシャルミックスを進め、団地全体の急激な高齢化を 抑制するとともに、近隣地区とも一体化したコミュニティの維持形成を図る。 基本目標３ 地域の住まいづくり・まちづくりと連動した団地の再生を進める 本市における借家の居住モデルとなる良質な住宅ストックの形成に向けて、高齢者対応 などの仕様・設備や耐久性、耐震性、耐火性、断熱性、防音性などの基礎的な性能を確保 するとともに、地域住民も利用できる集会・公園施設を建替にあわせて併設するなど、幅 広い視点で事業を進める。 また、地域における団地整備の経緯や地域間のバランスにも配慮しつつ、市全体のまち づくりと連動した市営住宅の整備を進める。 19 草津市市営住宅長寿命化計画 ２．市営住宅の目標整備水準 市営住宅の整備にあたっては、公営住宅等整備基準を満たすとともに、以下の目標のもと に整備を推進していくものとする。なお、草津市ファシリティマネジメント推進基本方針お よび同方針に基づいた関係計画等（以下「草津市ファシリティマネジメント等」という。）の 内容が草津市市営住宅長寿命化計画の内容と抵触する場合は、草津市ファシリティマネジメ ント等の内容が優先する。 （１）住戸の基準および住戸内の各部に係る目標 住戸の基準 各居住室は 40 ㎡を確保するものとする。 （住生活基本計画における３人世帯の最低居住面積水準は 40 ㎡） 住戸内の各部 住戸内の段差、手すり、通路・出入口の幅員、階段、便所・浴室の広 さ、床・壁の仕上げ、建具等、設備、温熱環境、収納スペースなどにつ いては「高齢者が居住する住宅の設計に係る指針」（平成 13 年国土交 通省告示第 1301 号）の基本レベルを確保するとともに、推奨レベル の確保に努めるものとする。 また、三箇所給湯の確保や、関連する設備・内装の整備改善に努める ものとする。 （２）共用部分、附帯施設および共同施設に係る目標 共用部分 共用階段、共用廊下、エレベーターについては、「高齢者が居住する 住宅の設計に係る指針」 （平成 13 年国土交通省告示第 1301 号）の基 本レベルを確保するとともに、推奨レベルの確保に努めるものとする。 また、エレベーターは建替の際に２階以上の住棟において設置するも のとする。 附帯施設 自転車置場については、整備後の管理戸数の２倍に当たる台数分のス ペースを確保するものとする。 共同施設 児童遊園等については、入居者等の憩いやコミュニティに配慮し、団 地内で一箇所以上確保するものとする。 また、駐車場については各戸に一台分を確保する。 （３）多様な住宅供給に係る目標 多様な住宅供給 多様な世代や世帯の入居に対応するため、当該団地の整備戸数等に応 じて可能な限り多様な規模・間取りの住戸を供給するものとする。 また、団地内にとどまらず、地域の世代構成や民間住宅ストックの状 況にも配慮し、長期的なコミュニティ形成の視点に立った住宅供給に努 めるものとする。 20 第２章 表 区分 ストックの活用における長寿命化のあり方 公営住宅に係る現行整備基準（公営住宅等整備基準（平成１０年建設省令第８号） ） 市営住宅整備項目 公営住宅等整備基準 耐用年限等 ・耐用年限の 1/2 を経過している ・または大部分（2/3 程度）が災害等によっ て公営住宅としての機能を相当程度低下し ている 住宅供給戸数 建替戸数 ・供給戸数は除却戸数以上で、入居戸数を超 える ・道路公園等都市計画事業や社会福祉施設ま たはその他公共賃貸住宅の整備がある場合 は減少可能 団地全体 建替対象の要件 住宅の構造 備考 木/簡平 30 年 簡二 45 年 耐火 70 年 ・耐火性能を有する構造 ・中高層要件はない 共同施設の整備 住宅性能 設置要件 ・設置は努力義務 施設の種類 ・児童遊園、共同浴場、集会所 ・管理事務所、広場および緑地、通路、立体 遊歩道、人工地盤施設、高齢者生活相談所、 駐車場 住棟・住戸 構造の安定 ・建築基準法第 20 条（新耐震基準等） 火災時の安全 ・建築基準法第 27 条および第 35 条（避難） 劣化の軽減 ・耐火、準耐火（簡二）構造は等級３ ・木造、簡平は等級２ 維持管理への配慮 ・性能基準等級１～３における設備配管を埋 め込まないなどの等級２ 温熱環境 ・等級１～４における等級３（平成４年の省 エネルギー告示基準） 空気環境 ・性能基準等級１～４における等級４ ・建築基準法第 28 条（換気） 光・視環境 ・建築基準法第 28 条（採光） 音環境 ・建築基準法第 30 条（界壁） ・性能基準（界床：衝撃音対策）等級１～５ における等級２（RC 造：床スラブ厚 150mm 以上） ・性能基準（外壁開口部：透過損失音対策） 等級１～３における等級２ 高齢者等への配慮 ・性能基準等級１～５における等級３ ・バリアフリーについては「高齢者が居住す る住宅の設計に係る指針」の推奨レベル（高 齢者等の移動安全性、介助容易性の基本的 な措置） ・エレベーターの設置については原則３階以 上に設置 住宅の品質確保 の促進等に関す る法律(品確法) 住宅の性能に 関する評価方法 基準 住生活基本法による整備に係る基本方向（平成 27 年度目標） 項目 達成目標 新耐震基準適合率 省エネ住宅比率 90％以上 新省エネ水準 40％以上 次世代省エネ水準 新築は 50％以上 目標水準 高齢者の居住する住宅のバリアフリー化率 75％以上 共用部分ユニバーサル基準比率 25％以上 最低居住面積水準未満世帯率 0％ 最低居住面積水準 単身 25 ㎡ 2人 30 ㎡ 3人 40 ㎡ 4 人以上 10 ㎡＋世帯人員×10 ㎡ 21 備考 公営住宅 草津市市営住宅長寿命化計画 ３．長寿命化の基本方針 （１）ストックの長期活用に向けた課題と目標 基本目標の達成に向け、市営住宅ストックは長期的視点で活用できるよう、性能的にも数 量的にも安定した状態であることが求められる。 一方で市営住宅は、その建築に至る流れや立地する地域の特性等により、団地ごと住棟ご との状態が異なる。 これらの偏りを平準化し、ストック全体として安定的に活用できる状態とするための課題 を明らかにするため、下記の各項目について確認を行う。 ①安全性（耐震性能等）の確保 ア）耐震性 昭和 56（1981）年６月以前に建築された住宅において、新耐震基準との適合性を確 保し、入居者の安全を確保する。なお、国の目標は、平成 27（2015）年度において 90％ 以上の住棟で新耐震基準の性能を確保することとしている。 イ）避難の安全性 避難性能については、昭和 50（1975）年に消防庁からの通達もあり改善されてきて いるが、通達以前の住宅において「二方向避難」が確保されているかどうかを確認する。 （二方向避難とは、主に火災時において各住戸から２以上の避難経路を確保することであ る。 ） 具体的には、共同住棟の場合、各住戸とも玄関以外に別の方向に逃げられるよう、主に ベランダから横方向（隣接住戸）または垂直方向（下階住戸）への移動によって脱出でき るかどうかを見る。 ②居住性の確保 ア）住戸規模 本計画では、住生活基本計画に示されている面積水準（下表）を基本とする。 表 区分 居住面積水準 世帯人員 １人 ２人 ３人 ４人以上 最低居住面積水準 25 ㎡ 30 ㎡ 40 ㎡ 10 ㎡×世帯人員＋10 ㎡ 都市居住型誘導居住面積水準 40 ㎡ 55 ㎡ 75 ㎡ 20 ㎡×世帯人員＋15 ㎡ 22 第２章 表 【最低居住面積水準】 （１）単身者 （２）２人以上の世帯 【誘導居住面積水準】 （１）一般型 ① 単身者 ② ２人以上の世帯 （２）都市居住型 ① 単身者 ② ２人以上の世帯 ストックの活用における長寿命化のあり方 （参考）居住面積水準の算定根拠 ：25 ㎡ ：10 ㎡×世帯人員＋10 ㎡ ：55 ㎡ ：25 ㎡×世帯人員＋25 ㎡ ：40 ㎡ ：20 ㎡×世帯人員＋15 ㎡ 注）上記の式における世帯人員は６歳未満の者を 0.5 人として算定する。 資料：住生活基本法 上表によると、居住面積 40 ㎡の住戸では、１人世帯の都市居住型誘導居住面積水準を 満たし、かつ３人家族世帯においても最低居住面積水準を満たすことになる。 したがって、本計画においては、ストックの住戸規模について専用面積 40 ㎡程度を目 安として検討する。 イ）高齢化対応 本計画では、高齢化対応が必要な住戸内・住棟共用部・団地内外構に大別して、それぞ れの部位においてバリアフリーの実現に努める。 （次ページ表を参照。） 整備に当たっては、長寿社会対応住宅設計指針（平成７年６月２３日 建設省住備発第 63 号 住宅局長通達）に基づく仕様を確保するとともに、住戸内の段差解消・改善、浴室 の段差解消や手すり設置等による高齢者対応を必須条件としながら、長寿社会対応住宅設 計指針に準ずる仕様の確保を目指すものとする。 ウ）省エネルギー 平成 11（1999）年には次世代省エネ基準が施行されたが、公営住宅の整備基準はい まだ平成 4（1992）年施行の新省エネ基準の水準にとどまっている。国のエネルギー基 本計画の見直しにともなう省エネ基準の改定や、住宅における基準への適合義務化の動き なども考慮すると、市営住宅においても次世代省エネ基準を満たしていく必要がある。 具体的には、24 時間換気設備の導入により結露等を防止するとともに、住棟の屋根・ 外壁・開口部における高断熱化と併せて暖冷房にかかる負荷を削減し、エネルギー消費を 減らしていく。そのため、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の規定する等 級３に対応する現行の整備基準を、等級４に引き上げることについても検討する。 高断熱化は窓の開閉による温度調整にも寄与し、夏は涼しく、冬は暖かい快適な室内環 境を少ないエネルギーで実現する決め手でもある。部屋の冷暖房から住戸内全体の冷暖房 に切り替えられ、住戸内の室温差によるカビや結露を防止するだけでなく、入居者の健康 保持にも大きな役割を果たすことが期待される。 23 草津市市営住宅長寿命化計画 表 項 目 基本的考え方 高齢化対応にかかる具体的な整備目標 基本整備水準 誘導目標水準 ･ すべての市営住宅で対応を目指す基礎的 な整備水準 ･ 新たに建設する市営住宅で対応を目指す 整備水準 ･ 現行の公営住宅等整備基準を目指し、可能 な限りその水準を確保するよう努める ･ 現行の公営住宅等整備基準を満たし、長寿 社会対応住宅設計指針の推奨基準にも配 慮したものとする ･ ドアはレバーハンドルとする ･ ドアは可能な限り引き戸とする ･ 上がり口には補助手すりを設置する ･ 玄関土間は段差がほぼないものとするか、 整備後スロープを設置できるような奥行 き、長さおよび上がりかまちの高さを確保 する （住戸内） ａ．玄関 ･ 上がりかまちに段差がある場合は手すり を設置する ･ 靴の履き替え時の腰掛けの設置やその設 置スペースを確保する ｂ．戸内段差 ･ 玄関を除き、可能な限り段差がないものと していく ･ 浴室などにおいて段差が発生する場合は、 補助手すりを設ける ･ 便所は腰掛け洗浄便器とする ｃ．諸設備 ･ 玄関を除き、段差はないものとする ･ 浴室・洗面・台所への三箇所給湯設備を備 える ･ エアコンが設置可能な電気容量を確保す る ･ 便所は介護スペースを考慮した腰掛け洗 浄便器とする ･ 浴室・洗面・台所への三箇所給湯設備を備 える ･ 高齢者向け住戸を整備する場合は、オール 電化設備を整備する （住棟共用部） ａ．階段 ｂ．スロープ ｃ．エレベーター ･ 手すりを設ける ･ 手すりを設ける ･ １/12 以下の勾配 ･ 1/15 以下の勾配 ･ 手すりを設ける ･ 手すりを設ける ･ ５階以上の住棟にはエレベーターを設置 する ･ ２階以上に整備される住戸がある場合は、 エレベーターを設置する ･ 段差や階段部には付属するスロープを設 置する ･ 敷地に高低差が生じる場合はスロープに よって通行できるようにする ･ 階段およびスロープには手すりを設ける ･ スロープには手すりを設ける （団地内外構） ａ．段差 ･ 車椅子の走行や高齢者の歩行を考慮した、 滑りにくく凹凸がないものとする ｂ．通路 ｃ．付帯施設 ･ 必要に応じて駐車場・自転車置場・物置・ ･ 駐車場・自転車置場・物置・児童遊園・集 児童遊園・集会所を確保する 会所を確保する 24 第２章 ストックの活用における長寿命化のあり方 （２）長寿命化対策の考え方 ①長寿命化対策の実施上の課題 市営住宅の一部では、台所、浴室トイレ等の設備仕様や間取りが時代のニーズに対応で きておらず、高齢化対応もされていない状態である。また、設備等の老朽化により、入居 者には不便さ、管理者には修繕負担の増加が予想されることから、長期的な活用を前提と した住宅の品質を確保していく必要がある。 ストックを長期にわたって使用していくには、適切な維持管理が必要不可欠である。従 来の取組においても、下水道などの環境整備や必要に応じた修繕を実施し可用性を高めて きたが、今後は設備の更新等も含めて計画的に修繕を実施していく必要がある。 ②ストック個別の状況にあわせた長寿命化対策 市営住宅の長寿命化については躯体の安全性や適切な居住性を確保したストックを目指 すことが求められている。そのうえで、ストック住棟の維持管理として、適切な計画修繕 を実施していくことを長寿命化の基本施策とする。 以下に、主な年代別長寿命化対策を示す。 図 長寿命化対策の建築年代別類型 （現状） ［昭和 56 年以前建設］ ●適切な躯体の 安全性・居住性能を 確保するストック 形成が必要な住棟 （ストック形成への整備） ●躯体の 安全性の 確保 ●適切な 居住性能の 確保 ［昭和 57 年～平成 9 年建設］ ●適切な居住性能を 確保するストック 形成が必要な住棟 ●適切な 居住性能の 確保 ［平成 10 年以降建設］ ●既に適切なストック 形成が図られている 住棟 ●必要に応じた 居住性能の 向上 25 （維持管理） ●計画修繕の 実施 草津市市営住宅長寿命化計画 ③基本的な長寿命化対策としての維持管理のあり方 市営住宅の予防保全的な維持管理や耐久性の向上に資する改善等の計画的な実施により、 ストックの長寿命化を図り、ライフサイクルコストの縮減につなげることを基本とする。 具体的には、ストックの劣化状況を踏まえつつ、以下のような観点で措置していく。 表 維持管理の区分 ・ 日常的な保守点検（実施主体については、今後検討する。） ・ 水漏れ、外壁のひび割れ等特定の周期に生じる支障に対し、そのつど実施する必要 のある経常修繕 ・ 屋根防水工事など周期的に実施する必要のある計画修繕 ・ 空き家となった段階で修繕を行う空き家修繕 表 空き家修繕の内容 区分 内容 住戸本体 設備 内装の更新 ･ 壁や天井、畳など内装の修繕をまとめて行う 建具の更新 ･ 建具の劣化状況に応じて、安全性を確保するための付け 替えを行う 水回りの更新 ･ 劣化状況と修繕周期に応じて、流し台やトイレ、水栓類 等の取替えを行う 26 第２章 ストックの活用における長寿命化のあり方 （３）長寿命化対策の基本方針 住宅を長く利用可能な状態に保つためには、整備あるいは改善を行う段階で十分な品質（性 能）を確保し、早期に陳腐化しない良質なストックを形成しておくことが重要である。 また、ストック本来の性能を継続的に発揮するためには、中長期的視点に立った計画的な 維持管理が必要となる。 さらに、長期化する事業を支え続けるためには、予定外の大規模修繕の発生や管理費・除 却費といったランニングコストの増大にも目を配り、トータルの事業費を抑えていく必要が ある。 本計画では、長寿命化にかかる基本方針を「住宅の質の確保」、 「計画的な維持管理」およ び「ライフサイクルコストの縮減」と定め、以下にそれぞれの考え方を示す。 ①住宅の質の確保 住宅を長持ちさせるには、以下の視点が必要である。 ａ．経年劣化や災害等に強い躯体とすることに加え、温熱環境等にも配慮した良好な居住 環境を維持できるものにする。 （耐久性・耐震性・断熱性（省エネ性）） ｂ．設備配管を躯体に埋め込まない、点検口を確保するなど、メンテナンスの負担を軽減 する構造とする。（維持管理の容易性） ｃ．住戸規模を柔軟に設定することで間取りに可変性を持たせ、世帯の成長や住み替え等 により発生する世帯人員の変動に対応する。 （可変性） ｄ．いつまでも快適に暮らせる、高齢者に配慮した構造・設備とする。 （バリアフリー） ｅ．住戸内はもとより住棟共用部や住棟周辺においてもユニバーサルデザインを導入し、 安全・安心に出歩ける環境の形成に努める。 （住環境への配慮） ア）耐久性 構造躯体の長寿命化においては、建築時に十分な躯体性能を確保しつつ、建築後も計画 的な維持管理により性能を維持することが求められる。 イ）耐震性 住棟は、管理期間中に地震に遭遇した場合でも、致命的な損傷をせず、点検補修により 使用を継続できることが必要である。 そのためには、高い耐震性により損傷しにくくするとともに、損傷後の機能回復を容易 にする措置が有効となる。 具体的には、現行の建築基準法上の耐震基準に適合し、さらにそれ以上の耐震性能を備 えればより回復にも対応しやすいこととなる。 27 草津市市営住宅長寿命化計画 ウ）断熱性（省エネルギー性） 住宅が備えるべき性能として政策的に誘導するべきものとして、エネルギーの使用の効 率性を確保できるようにする必要がある。 そのためには躯体および開口部の断熱性能向上が最も効果的なものと考えられている。 エ）維持管理・更新の容易性 内装や設備については、構造躯体に比べて耐用年数が短いため、メンテナンスしやすい 構造にしておく必要がある。 特に設備配管の不具合は、入居者のライフラインであるが故に停止が難しく、その一方 で建物への悪影響も大きいことから、維持管理・更新を容易に行えるようにしておく。 オ）可変性 居住者のライフスタイルの変化等の住宅の利用状況の変化に対応するため、簡単に間取 りの変更が可能な構造にしておく必要がある。 そのため、スケルトン・インフィル的な考え方のもと、一定規模の住戸内における設備 配管はある程度固定するものの、それ以外の間取りの変更が可能なつくりにしておく必要 がある。 カ）バリアフリー性 日常生活に身体の機能上の制限を受ける高齢者等の利用上の利便性および安全性を確保 するとともに、長期的に見て建築後に対応困難な部分（共用廊下等）についてはあらかじ め必要なスペースを確保する。 なお、住戸専用部分に必要なバリアフリー改修を行う場合には、構造躯体への影響を軽 減する必要がある。 キ）住環境への配慮 ここでは、良好なまちなみや環境の維持・形成に資する団地形成を検討する。住棟周辺 ではユニバーサルデザインによるだれもが安心して歩行できる快適な空間づくりを検討す る必要がある。 28 第２章 ストックの活用における長寿命化のあり方 ②計画的な維持管理 ア）維持保全計画の策定 長期に住宅を使用していくためには、計画的な維持保全が重要となる。そのためには、 前もって維持保全の計画を検討し、耐久性など住宅の初期性能を保持するための具体的な 取組内容を示しておく必要がある。 具体的な措置としては、維持保全の対象となる住宅の部位について、事前に点検の時期 および内容を定める。また、メンテナンスフリーの部材であっても、少なくとも 10 年に 一度は点検を実施する。 以下に、住棟部位毎の具体的な計画更新周期の目安を示す。 表 部位 修繕項目 部材 （参考）修繕項目別の計画更新周期の目安 修繕 区分 修繕 周期 部位 修繕項目 部材 排水用亜鉛めっき鋼管 (ドレネジ継手) 修繕 区分 修繕 周期 露 出 防 水 ( ア ス フ ァ ル ト 、 補修・ シート、塗膜防水等) 取替え 10年～ 12～15年 アスファルト防水コンクリート 補修・ 押さえ（ルーフテラス） 取替え 10年～ 20～30年 傾斜屋根(アスファルトシン 補修・ グル葺・化粧スレート板葺) 取替え 10年～ 20～25年 傾斜屋根金属板葺(カラー 補修・ アルミ・カラーステンレス) 取替え 10年～ 25～30年 排水用タールエポキシ塗 装鋼管(MD継手) 取替え 30年～ コンクリート、モルタル塗り 補修・塗装 10～15年 集合管工法の鋳鉄管又は 取替え 硬質塩化ビニル管 30年～ 補修・ 取替え 打替 塗装 補修・ 取替え 10～15年 30年～ 10～15年 10～15年 10～15年 30年～ スチール手摺 塗装 5～7年 金属手摺、金属物干し 住戸玄関扉 アルミサッシ 照明器具(屋内共用灯) 照明器具(屋外共用灯) 取替え 取替え 取替え 取替え 取替え 25～35年 25～35年 30～40年 15～20年 12～18年 引込開閉器盤、分電盤 取替え 20～30年 塗装 オートロック等防犯装置 取替え テレビアンテナ、ブース 取替え テレビ ター、分配器 受信装置 テレビケーブル 取替え コンクリート受水槽内防水 補修 FRP製受水槽、FRP製高置 取替え 水槽 給水ポンプ 取替え 12～18年 排水用硬質塩化ビニルライ ニング鋼管(排水鋼管用可 取替え とう継手(MD継手)) 硬質塩化ビニル管(VP)、耐 排水設備 火二層管(排水用塩化ビニ 取替え ル管継手) 屋根 外壁 タイル張り シーリング ウレタン塗膜 床等 バルコ ニー 外部建具 電気設備 タイル張り ガス設備 昇降設備 消防用 設備 機械式 駐車場 12～18年 外構 20年～ 10～15年 20～25年 12～18年 その他 水道用亜鉛めっき鋼管 取替え 20年～ 取替え 改善 30年～ 10～15年 全面取替え 取替え 30年～ 屋内消火栓ポンプ 屋外埋設消火管 屋内消火管 自動火災報知器配線 外装 パレット 全面取替え ネットフェンス 取替え 取替え 取替え 取替え 塗装 補修 取替え 補修・ 取替え 取替え 20年～ 20年～ 30年～ 30年～ 4～6年 10～12年 20年～ 10～15年 30年～ 15～20年 金属製柵 取替え 20年～ 標識類 ベンチ、遊具等 自転車置場 (スチール製) 集合郵便受 取替え 取替え 補修・ 取替え 取替え 10～25年 10～25年 10～15年 20年～ 10～25年 15～20年 水道用ステンレス鋼管 30年～ 取替え 25～30年 防食継手使用 30年～ 出典：（独）住宅金融支援機構ホームページ「マンションの管理と修繕」（抜粋） 29 30年～ 取替え 5～10年 管端コア－使用 30年～ 屋外ガス管 更生工事を行って いるものは工事後 水道用硬質塩化ビニルライ 取替え ニング鋼管 20～30年 屋内ガス管 かご内装(床、壁、天井) 15～20年 給水設備 取替え 草津市市営住宅長寿命化計画 イ）住宅修繕履歴記録の作成・保存 前項に示す計画的な維持管理を可能とするには、住宅の新築・改修・修繕・点検時等に おける設計図書や施工内容等の情報を確実に蓄積し、いつでも活用できる仕組みを整えて おく必要がある。 具体的な措置としては、住宅の設計・施工・維持管理に関する情報を記録した住宅履歴 書を整備する。 （４）長寿命化にかかるライフサイクルコストの縮減方針 ①基本的な考え方 長寿命化にかかる維持管理の主体は、日常点検と計画修繕、そして改善である。 従来の住宅建設では、運用開始後に予期しない短期間の修繕や維持保全を要することから、 対症療法的な維持管理のため、劣化を速めていったと考えられる。 住棟のライフサイクルを長期化していくためには、建設当初の仕様を長寿命化に耐えるも のとした上で、老朽化や劣化に伴う居住性の低下等を未然に防ぐ予防保全的な維持管理を進 めることが重要である。 その一方で、長寿命化にかかる事業の費用対効果を最大化するためには、地域の住環境や まちづくりと連動した「長く住める団地」への選択と集中も重要となる。 ②具体的な措置 新たに建設する住棟については、良質なストックの形成を念頭に置き、長期の活用に耐え る仕様を検討する。また、メンテナンスコストの低い素材の導入により修繕サイクルを長期 化する工夫も含めて、ライフサイクルコスト縮減を図っていく。 また、既存の住棟も含め、長寿命化を図るストックに対しては先行的な対処を進めつつ、 ストック全体の集約による維持管理の効率化を進める。 図 ライフサイクルコスト縮減の考え方 ライフサイクルコストの縮減 ○予防保全的な 維持管理 （予防保全） ●従来の対症療法的な 維持管理 （事後保全） 一定の性能を確保する良質ストックの住宅建設 さらに、仮住まい等の期間を短期に押さえ、入居者への精神的肉体的な負担を軽減するた め、他の建替事業や改善事業と連携し、地域ごとの入居可能戸数に大きな変動が発生しない ようにする。 30 第３章 長寿命化手法の判定 第３章 長寿命化手法の判定 １．計画期間 計画期間の検討については、上位関連計画との整合を図りつつ、長期的な見通しについて も位置付けられるよう配慮する。 （１）長寿命化計画としての基本的な計画期間 上位計画となる草津市住宅マスタープランの全体計画期間は平成 24 年度から平成 33 年 度であり、見直し時期については５箇年経過時点となることから、平成 24 年度からの 10 年間を計画期間としつつ、５年ごとの見直しをもって調整を図るものとする。 （２）将来構想としての中長期的な団地統廃合の見通し 近年の社会情勢や事業着手の可能性を考えると、計画期間において具体的な事業プランま でつなげられないケースが十分に考えられるが、一方で、上位計画や財政収支見込み等、中 長期フレームの検討には概略であっても見通しが必要となる。そのため、各団地の活用方針 については、計画期間である 10 年に加え、その後の 10 年に関する基本的な考え方も示し ておくこととする。 31 草津市市営住宅長寿命化計画 ２．活用手法判定の考え方 草津市市営住宅ストック総合活用計画（平成 21（2009）年 3 月改定版）においては、 ストックの活用手法の類型として「用途廃止」「建替」 「個別改善」 、「維持保全」の４手法で 判定を行ったが、長寿命化計画における活用手法選定では、ストックマネジメントの視点を 重要視し、従来の「個別改善・全面的改善」を、 「長寿命化改善（安全性確保型・福祉対応型・ 居住性確保型・長寿命化型）」とし、対策の方向を明確にする。 加えて「維持管理」においても、長寿命化に資する計画修繕のあり方を示す。 （１）想定する手法 本計画で用いる活用手法は、用途廃止・建替・長寿命化改善・維持管理とする。 Ａ．用途廃止 住棟または共同施設の用途の廃止を行うもの。 （用途廃止を行い他の団地へ統合する「統合建替」、他の利便性の高い場所で新規 に建設する「現在の敷地以外での建替」を含む。 ） 【想定するケース】 ・ 経過年数が耐用年数の 1/2 以上を大幅に経過し、居住性および地域需要（地域バラン ス）などを勘案したとき、将来にわたり団地を継続管理することが不適当と判断される 場合 ・ 建設当初の役割を終え、市営住宅としての位置付けを必要としない場合 ・ 小規模団地など、将来にわたり維持管理を効率的に実施できない場合 ・ 他の公共施設用地への転用を前提とする場合 ・ 都市計画事業の施行を前提とする場合 Ｂ．建替 住棟を除却し、その土地の全部または一部に新たに住宅を建設するもの。 【想定するケース】 ・ 経過年数が耐用年数の 1/2 以上を大幅に経過し、躯体・住戸規模および設備などを勘 案したとき、継続的な活用が困難と判断される場合 ・ 将来需要および地域バランスなどを勘案し、地域の需要に対して、建物の価値が低下し ている場合 ・ 構造上、躯体の安全性の向上を図る改修が困難または効率的でない場合 ・ 住戸の大幅な改善や共用部分の改善が難しく、改善対応より建替のほうが効率的である と判断される場合 Ｃ．長寿命化改善 現在の住棟あるいは住戸に、躯体の安全性の確保や居住性向上にかかる高齢化対 応、室内の快適性を向上する省エネ対応などを施し、活用期間中に必要な性能を発 揮できる状態に改善するもの。 【想定するケース】 ・ 建物の躯体の安全性において、新耐震基準を満たす安全性を備えるか、または効率的か つ合理的な改善によって一定の基準を確保する住棟や一定の住戸規模を確保している 32 第３章 長寿命化手法の判定 場合に長期のストックとして改善手法を施す場合 ・ 住棟の長寿命化に向けた質の向上のために適切な改善・改修を以下のような観点におい て行う場合 表 ａ．居住性確保型 長寿命化改善の類型 居住性向上のための給湯および電気容 量や、断熱性向上による省エネ化改善 ｂ．福祉対応型 住戸内、住棟内外の高齢者・障害者対応 としてのバリアフリー化改善 ｃ．安全性確保型 主に躯体の耐震性・防災性・防火設備な ど現行基準並みの安全性を確保するた めの改善 ｄ．長寿命化型 耐久性の向上、躯体の経年劣化を軽減す る外壁改善 等 Ｄ．維持管理 現在の住棟あるいは住戸を存置し、適切に管理していくもの。 【想定するケース】 ・ 以下の方法により適切に維持管理していく場合。 ○ 維持保守点検 ○ 経常修繕（経常的に必要となる修繕） ○ 計画修繕（修繕周期に基づくなど、計画的に実施すべき修繕） ○ 空き家修繕 など 表 （参考）活用手法別標準管理期間 手法 耐火（低耐・中耐・高耐） * 建替 簡二 木造・簡平 全面的改善 個別改善 * 公営住宅法施行令で示す耐用年限に準拠する。 33 標準管理期間 35 年～70 年 22.5 年～45 年 15 年～30 年 おおむね 30 年以上 おおむね 10 年以上 草津市市営住宅長寿命化計画 （２）検討の流れ 長寿命化の検討は、三次にわたる判定で行う。 一次判定では「用途廃止候補」 、「建替候補」、「維持管理候補」について、主に住棟の建設 後構造別経過年数から選定し、その区分以外のものについては「継続判定」とする。 続いて、継続判定となったストックの改善必要性、その内容、実施可能性について二次判 定を行い、 「改善候補」または「建替候補」とする。 三次判定では、上記に加え、事業実施上の判断や地域の実情などを反映し、総合的な評価 を行う。 図 判定のフロー 判定にかかる検討項目 判定区分 （一次判定） ①築年数によるグルーピング判定 ②高度利用の可能性による判定 ③公営住宅需要の有無による判定 ④改善履歴による判定 用途廃止候補 建替候補 維持管理候補 継続判定 （二次判定） ①躯体の安全性による判定 ②避難の安全性による判定 ③居住性の判定 改善候補 建替候補 （三次判定） ①全体事業費の適正化と計画期間における平準化の 必要性 ②団地内・団地間の連携の必要性 ③他分野・他事業主体との連携調整の必要性 用途廃止 建替 長寿命化改善 -ａ．居住性確保型 -ｂ．福祉対応型 -ｃ．安全性確保型 -ｄ．長寿命化型 維持管理 34 第３章 長寿命化手法の判定 ３．手法判定の詳細 （１）一次判定 ①築年数によるグルーピング判定 住棟の構造別・築年別*に、下表のとおりに活用手法別のグループに分類し、活用手法の 候補を検討する。 図 建設年度 （建築年数） 建設年度によるグルーピングの考え方 簡平 昭和 50 年以前 （36 年以上） 簡二 耐火 （備考） 建替 or 用途廃止 Ａグループ 昭和 51～60 年 （26～35 年） 昭和 61～平成７年 （16～25 年） 平成８年以降 （15 年以下） グループＡ Ｂグループ 長寿命化改善、もしくは 修繕対応により次期計画 期間に建替・用途廃止 Ｃグループ 必要に応じて居住性向上、 福祉対応の個別改善を実施 Ｄグループ 原則として維持管理、 必要に応じて前倒しして実施 グループＢ グループＣ グループＤ ②高度利用可能性 ③需要 ④改善履歴 用途廃止 * 建替 継続判定 維持管理 総戸数 10 戸未満の小規模団地は、同一構造の住棟でもっとも古い建設年度を基準にグループ化した。 （芦浦団地、菰原団地、六ノ坪団地の全住棟をＡグループとしている。） 35 草津市市営住宅長寿命化計画 Ａグループ このグループは簡平・簡二の住宅で、計画期間終了時の平成 33 年には耐用年数を超過し ている。構造の老朽化が進行している可能性があり、住戸規模もおおむね小さい。 したがって、まちづくりの観点から②高度利用の可能性等による敷地規模の判定に進み、 「用途廃止」あるいは｢建替｣の候補を選別する。 Ｂグループ 計画期間終了時点で、木造・簡平・簡二・中耐のすべてが耐用年数の 1/2 を超過する。 また、中層耐火構造においては新耐震基準の施行前の建設団地となることから「継続判定」 とし、長期活用に向けて必要な性能を維持可能かどうかを二次判定で確認する。 なお、性能の維持が困難と判定された場合は「用途廃止」あるいは「建替」の候補となる ため、②高度利用の可能性、③需要、④改善履歴についても確認しておく。 Ｃグループ これらの住棟は、新耐震基準を満たすが居住性等については現在の水準を満たさない可能 性があると考えられることから、一次判定では「継続判定」とし、二次判定に進む。 D グループ これらの住棟は、新耐震基準を満たすとともに一定レベルの高齢化対応が施され、居住性 についても現在の水準に近い状態にあると考えられることから、一次判定では「維持管理」 とし、二次判定をスキップして三次判定に進む。 ②高度利用の可能性による判定 敷地の高度利用の可能性について、団地の敷地条件などを評価することにより検討し、 「建替」候補と「用途廃止」候補の対象住棟を選定したうえで三次判定に進む。 いずれかの項目において「NG」と判定された住棟は、高度利用の可能性が低いと判断 し、 「建替、用途廃止候補」と判定する。 また、全て「OK」と判定された住棟は、高度利用の可能性が高いと判断し、 「建替候補」 と判定する。 表 高度利用の可能性の判定 判定項目（判定） 判定基準 １）敷地条件 判定結果○ ･ 市の所有する敷地が法定建替要件である 1,000 ㎡以上を確保可能な場 合は建替可能と判断し、「OK」と判定する。 判定結果× ･ 所有敷地面積が 1,000 ㎡未満の場合は「NG」と判定する。 ･ 上記敷地を確保可能な場合も、分割地・傾斜地・災害危険地といった利 用困難な地形的条件に合致する場合は「NG」と判定する。 ２）用途地域条件 判定結果○ ･ 住居系の用途地域で容積率 200％以上を「OK」と判定する。 判定結果× ･ 容積率が 200％未満（低層系の用途地域）あるいは非住居系の用途地域 の場合、 「NG」と判定する。 36 第３章 長寿命化手法の判定 ③市営住宅需要の有無による判定 団地の需要について、空き家と応募の実績を評価する。 表 需要の有無の判定 判定項目（判定） 判定基準 判定結果○ ･ 政策空き家を除く団地全体の空き家の割合が 10％未満であり、かつ 団地が立地する地域における市営住宅への応募倍率が過去５年間の平 均で２倍を超える場合、需要ありとみなし「OK」と判定する。 判定結果× ･ 空き家の割合が 10％以上、あるいは過去５年間の倍率が２倍に満た ない場合、需要なしとみなし「NG」と判定する。 ④改善履歴による判定 改善を実施したもので標準管理期間を超過していないものについては｢維持管理｣とする。 改善を実施していない、あるいは改善を実施しても標準管理期間を超過しているものにつ いては｢継続判定｣とし、二次判定に進む。 表 改善履歴の判定 判定項目（判定） 判定基準 判定結果○ ･ 改善事業未実施の場合、または実施していたものでも標準管理期間を 超過しているものは「OK」と判定する。 判定結果× ･ 改善事業が実施され、標準管理期間を超過していないものについて は、当面維持する必要があるため、「NG」と判定する。 表 （参考）改善の種類と標準管理期間 改善の種類 改善の内容 標準管理期間 全面的改善 規模増改善など、大規模な間取りの変更などを行う改善 30 年 個別改善 高齢者対応改善や外壁改修など部位別に行う改善 10 年 37 草津市市営住宅長寿命化計画 ⑤一次判定結果 活用手法の判定結果は以下のとおりとなる。 表中で「継続判定」となったストックは引き続き二次判定を実施し、それ以外のストッ クは三次判定に進む。 表 手法 用途廃止候補 建替候補 維持管理候補 団地名 北中ノ町 菰原 六ノ坪 計 陽ノ丘 芦浦 木川 砂池 東木川 計 橋岡 笠縫 計 一次判定の結果（戸） 集計 手法 4 継続判定 6 10 20 168 8 12 22 26 236 15 60 75 総計 38 団地名 矢倉 玄甫 常盤 玄甫北 木川 下中ノ町 西一 砂池 宮前 寺前 西草津 神宮 西木川 計 集計 48 24 72 6 74 14 6 16 52 36 40 14 24 426 757 第３章 長寿命化手法の判定 （２）二次判定 ①躯体の安全性による判定 躯体の耐震性および経年劣化状況について判定を行う。 表 躯体の安全性の判定 判定項目（判定） 判定基準 1）耐震性の確保 判定結果○ ･ 新耐震性能基準に基づく設計・施工となる昭和 57 年度（1982 年度） 以降の住棟は、安全性が確保されていると判断し「OK」と判定する。 ･ 耐震診断で問題なしとされた住棟、あるいは改善可能とされた住棟につ いては、 「OK」とする。 判定結果× ･ 昭和 56 年度（1981 年度）以前に建設され、耐震診断で改善不能とさ れた住棟については「NG」と判定する。 ２）経年劣化 判定結果○ ･ 以下の項目のいずれにおいても問題が顕著になっていない場合は、躯体 の安全性が確保されていると判断し、 「OK」と判定する。 ⅰ）不同沈下 ⅱ）柱や壁の大きなひび割れ ⅲ）鉄筋の錆によるコンクリートの膨張亀裂 ⅳ）火災や化学薬品などによるコンクリートの劣化 ⅴ）仕上げ材の剥落、老朽化 ⅵ）外壁の落下、笠木の浮き 判定結果× ･ 上記項目が一つでもある場合は「NG」と判定する。 ②避難の安全性による判定 設計図書や現地調査などにより、二方向避難の確保の状況、必要性を判定する。なお、 ２階以下の住棟については判定の対象としない。 表 避難の安全性の判定 判定項目（判定） 1）防火区画 判定結果○ 判定基準 ･ 原則として新築時に法定の仕様で計画されているため、特別の理由のない 限り確保されているものと判断し、「OK」と判定する。 判定結果× 2）二方向避難 判定結果○ 判定結果× ･ 上記以外の状況がある場合は「NG」と判定する。 ・避難する場所への経路が確保されている場合、またはバルコニー、隣戸な どを経由したり、バルコニー設置の固定式避難器具を使用して避難できる 場合は、二方向避難が確保されていると判断し、 「OK」と判定する。 ・上記以外の状況がある場合は「NG」と判定する。 39 草津市市営住宅長寿命化計画 ③居住性の判定 住生活基本計画や長寿社会対応住宅設計指針の基本整備水準を踏まえ、各判定ともおお むね「OK」と判定された場合以外は改善対象となる。 表 居住性の判定 判定項目（判定） 判定基準 ■居住性の判定（住棟内・住戸内） １）ＥＶ設置状況 判定結果○ ･ ４階建以上の住棟で、既にエレベーターが設置されている場合は「OK」 と判定する。 判定結果× ･ ４階建以上の住棟で、エレベーターが設置されていない場合は「NG」 とする。 ･ なお、本計画においては、エレベーターの設置は改善検討項目とし、設 置不能の場合も改善不能による建替候補とはしない。 * ２）住戸規模 判定結果○ ･ ３人世帯の最低居住面積水準（40 ㎡）を確保した住戸、あるいは実態 として 40 ㎡以上を確保した住戸のみからなる住棟については、 「OK」 と判定する。 判定結果× ･ 上記以外の 40 ㎡未満の住戸規模については「NG」と判定する。 ３）高齢化対応仕様 判定結果○ ･ 共用部および住戸内の双方において、高齢者の生活に支障となる段差が なく、階段・浴室・便所に手すりが設置されている場合、「OK」と判 定する。 判定結果× ･ 上記のいずれかを備えていない場合は「NG」と判定する。 ４）三箇所給湯の有無 判定結果○ ･ 浴室、台所、洗面所の三箇所で給湯が可能な場合は「OK」と判定する。 判定結果× ･ 上記のいずれかで給湯が不可能な場合は「NG」と判定する。 ５）バルコニーの有無 判定結果○ ･ 耐火の３階建以上でバルコニーがある場合は「OK」と判定する。 判定結果× ･ 耐火の３階建以上でバルコニーが無い場合は「NG」と判定する。 * 住戸規模：本計画では、住生活基本計画に示されている居住面積水準（次ページ表参照）を基本とする。 40 第３章 表 長寿命化手法の判定 （参考）居住面積水準（住生活基本計画） 区分 単身 ２人 ３人 最低居住面積水準 25 ㎡ 30 ㎡ 40 ㎡ 一般型誘導居住面積水準 55 ㎡ 75 ㎡ 100 ㎡ 都市居住型誘導居住面積水準 40 ㎡ 55 ㎡ 75 ㎡ (参考) 【最低居住面積水準】 （１）単身者 ：25 ㎡ （２）２人以上の世帯：10 ㎡×世帯人員＋10 ㎡ 【誘導居住面積水準】 （１）一般型 ① 単身者 55 ㎡ ② ２人以上の世帯：25 ㎡×世帯人員＋25 ㎡ （２）都市居住型 ① 単身者 40 ㎡ ② ２人以上の世帯：20 ㎡×世帯人員＋15 ㎡ 注）上記の式における世帯人員は６歳未満の者を 0.5 人として算定する。 資料：住生活基本法 本計画では、住宅ストックの実態を考慮しながら、小規模家族向けでは最低居住面積水 準を満たし、１人世帯では都市居住型誘導居住面積水準を満たすことになる住居専用面積 40 ㎡以上を適正な住戸規模の目安とする。 ④二次判定結果 活用手法の判定結果は以下のとおりとなる。 引き続き、三次判定を行う。 表 手法 用途廃止候補 建替候補 維持管理候補 団地名 北中ノ町 菰原 六ノ坪 玄甫北 計 陽ノ丘 玄甫 芦浦 木川 砂池 東木川 計 橋岡 笠縫 計 二次判定の結果（戸） 集計 手法 4 個別改善候補 6 10 6 26 168 24 8 12 38 26 276 総計 15 60 75 41 団地名 矢倉 常盤 木川 下中ノ町 西一 宮前 寺前 西草津 神宮 西木川 計 集計 48 72 74 14 6 52 36 40 14 24 380 757 草津市市営住宅長寿命化計画 （３）三次判定 ①検討する内容 三次判定にあたっては、改良住宅や小規模な単独住宅といった団地個別の整備の経緯に も配慮しつつ、長寿命化の効果が高い団地への選択と集中を念頭に置き、下記の視点によ り検討する。 なお、どれか１つの要素でも「NG」となる場合は、活用手法を再検討することとする。 ア）全体事業費の適正化と計画期間における平準化の必要性 二次判定までの活用手法を基本とするが、ストック全体での事業費を適正化しつつ、事 業ボリュームを平準化したスケジュールを実現するための見直しの必要性を点検する。 イ）団地内・団地間の連携の必要性 二次判定までで、同一団地内（同一敷地内）で異なる活用手法となった場合において、 団地としての一体的な活用を実現するための見直しの必要性を点検する。 また同時に、近接団地の活用手法にも配慮し、統合・集約の可能性を検討する。 ウ）他分野・他事業主体との連携調整の必要性 都市計画事業や県営住宅の建設・統廃合、あるいは公共公益施設の建設・建替事業等と の連携の必要性を点検する。 表 三次判定の判定項目・基準 判定項目（判定） 判定基準 １）全体事業費の適正化と計画期間における平準化の必要性 （判定結果○） ･ 耐用年限および団地規模、近隣団地の立地状況等により優先的に着手す べき団地など、早期着手の妥当性が高い場合は、 「OK」と判定する。 （判定結果×） ･ 全体の事業ボリュームおよびスケジュールについての判断で、計画期間 における活用手法を変更あるいは留保すべき場合は「NG」と判定する。 ２）団地内・団地間の連携の必要性 （判定結果○） ･ 団地内の別住棟や近接団地との連携が必要ない場合は「OK」と判定する。 （判定結果×） ･ 団地内に異なる判定の住棟があり活用手法の変更・留保が必要な場合は 「NG」と判定する。 ･ 近隣に建替・用途廃止の団地があり、当該団地との統合・集約を検討す べき場合は「NG」とする。 ３）他分野・他事業主体との連携調整の必要性 （判定結果○） ･ 特に調整を要しない場合は「OK」とする。 （判定結果×） ･ 都市計画事業や県営住宅の建設・統廃合、公共公益施設の建設・建替等 と連携し、活用手法を変更あるいは留保すべき場合は「NG」とする。 42 第３章 長寿命化手法の判定 ②三次判定結果 活用手法の判定結果は以下のとおりとなる。 表 手法 建替 維持管理 維持管理 （修繕対応） 団地名 陽ノ丘 芦浦 計 橋岡 笠縫 計 玄甫北 木川 下中ノ町 西一 砂池 東木川 北中ノ町 菰原 六ノ坪 計 三次判定の結果（戸） 集計 手法 168 個別改善 8 176 15 60 75 6 86 14 6 総計 38 26 4 6 10 196 団地名 矢倉 玄甫 常盤 宮前 寺前 西草津 神宮 西木川 計 集計 48 24 72 52 36 40 14 24 310 757 なお、団地別住棟別の活用方針については原則として上表の方向に沿うが、次章「スト ックの統廃合にかかる事業の実施方針」にて、団地個別の事情を勘案しつつ活用手法の一 部見直しも含めたスケジュール調整を行う。 次ページ以降に判定の詳細を一覧で示す。 43 草津市市営住宅長寿命化計画 表 判定結果の詳細（1/3） 団地別住棟別の概要 団地名 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 陽ノ丘 矢倉 矢倉 玄甫 常盤 常盤 常盤 玄甫北 橋岡 芦浦 芦浦 芦浦 芦浦 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 木川 * 棟 名 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 2 1 1 2 3 1 1 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 43 44 築 年 S44 S44 S44 S44 S45 S45 S45 S45 S45 S45 S46 S46 S46 S47 S48 S49 S52 S54 S56 S53 H19 S49 S49 S53 S53 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S55 S55 S55 S57 S57 S57 S57 S57 S58 S58 S58 S58 S58 S60 S60 S60 S60 S60 S60 S60 S60 S60 S60 S61 S61 S61 S61 S61 S61 S61 戸 数 6戸 4戸 4戸 4戸 6戸 6戸 6戸 6戸 6戸 6戸 6戸 6戸 6戸 24戸 24戸 24戸 24戸 24戸 24戸 6戸 15戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 型 式 簡二 簡平 簡平 簡平 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 中耐 中耐 中耐 中耐 中耐 中耐 簡二 中耐 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 一次判定 階 築年 高 高 Grp 度 2 A ○ 1 A ○ 1 A ○ 1 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 4 B ○ 4 B ○ 4 B ○ 4 B × 4 B × 4 B × 2 B × 3 D ○ 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B × 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 需 要 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 改 善 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 建替中 建替中 建替中 建替中 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 活用 候補 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 維持 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 安全性 躯 避 結 体 難 果 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ Ｅ Ｖ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ △ △ × △ △ △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 二次判定 居住性 規 高 三 模 齢 給 × × × × × × × × × × × × × ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ × × × × × × × × × × ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ バ ル × × × × × × × × × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 結 果 △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ 活用 候補 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 改善 改善 建替 改善 改善 改善 用廃 維持 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 判定項目の△印は、判定基準では×となるが改善により基準を満たすことができる項目を示す。 安全性は躯体・避難の片方でも NG の場合に×、両方とも OK の場合は○、それ以外は△とした。 また、居住性は５項目のすべてが NG の場合に×、すべて OK の場合は○、それ以外は△とした。 44 第３章 三次判定 判定 結果 建替 建替 建替 建替 建替 建替 ‐ 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替時期までの活用を念頭に早期 当面存置する団地として長寿命化 中長期的な団地の活用に際しては 改善 改善 の長寿命化を図る。 を図る。 県営住宅の動向に配慮する。 （同上） 玄甫北との統合建替を目指す。 ‐ 改善 改善 当面存置する団地として長寿命化 （同上） ‐ 改善 を図る。 改善 ‐ 玄甫の建替までは活用を図る。 ‐ 修繕 ‐ 良好なストックとして維持する。 ‐ 維持 建替 H23年度中に建替完了予定 建替 ‐ ‐ 建替 建替 改善対象の戸数が非常に多い一方 建築年度に開きのある住棟が地区 木川地区全体における今後のまち 修繕 で、最も古い住棟は計画期間終盤 内に散逸していることから、年代 づくりの方針と連携していく必要 修繕 修繕 に耐用年数を迎えるが、当面は修 や住棟の集まりに配慮しつつ中長 がある。 修繕 繕対応とする。 期的な再編を検討する必要があ 修繕 る。 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 全体事業費の適正化と計画 団地内・団地間の 期間における平準化の必要性 連携の必要性 計画期間前半での建替を完了し、 1～11棟は平成23年度中に笠縫団 除却後の用地の売却益を後年度の 地2期棟への移転が完了する予定 事業費として活用する。 であり、従前居住者への対応面か らも事業の連続性を保つのが望ま しい。 * グレーの枠は判定対象外の項目を示す。 45 他分野・他事業主体との 連携調整の必要性 長寿命化手法の判定 草津市市営住宅長寿命化計画 表 判定結果の詳細（2/3） 団地別住棟別の概要 団地名 下中ノ町 下中ノ町 下中ノ町 下中ノ町 下中ノ町 下中ノ町 下中ノ町 西一 西一 西一 笠縫 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 砂池 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 東木川 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 宮前 * 棟 名 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 築 年 S51 S51 S51 S60 S60 S60 S60 S53 S53 S53 H19 S48 S48 S48 S48 S48 S48 S48 S48 S48 S48 S50 S48 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S50 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S52 S52 S52 S52 戸 数 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 60戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 16戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 型 式 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 高耐 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 中耐 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 一次判定 階 築年 高 高 Grp 度 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 10 D ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 4 B ○ 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 A ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 需 要 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 改 善 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 活用 候補 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 維持 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 継続 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 安全性 躯 避 結 体 難 果 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × × Ｅ Ｖ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 二次判定 居住性 規 高 三 模 齢 給 ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ × × × × × × × × × × × ○ △ △ × × × × × × × × × × × × × ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ バ ル ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 結 果 △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ 活用 候補 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 維持 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 建替 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 判定項目の△印は、判定基準では×となるが改善により基準を満たすことができる項目を示す。 安全性は躯体・避難の片方でも NG の場合に×、両方とも OK の場合は○、それ以外は△とした。 また、居住性は５項目のすべてが NG の場合に×、すべて OK の場合は○、それ以外は△とした。 46 第３章 三次判定 判定 全体事業費の適正化と計画 団地内・団地間の 他分野・他事業主体との 結果 期間における平準化の必要性 連携の必要性 連携調整の必要性 最も古い住棟は計画期間終盤に耐 敷地が細分化され、かつ周辺を民 西一地区全体における今後のまち 修繕 用年数が、当面は修繕対応とす 間住宅に囲まれていることから、 づくりの方針と連携していく必要 修繕 修繕 住棟個別の活用だけでなく地区と がある。 る。 修繕 の一体化も含めた再編について検 修繕 討する必要がある。 修繕 修繕 修繕 （同上） （同上） （同上） 修繕 修繕 ‐ ‐ ‐ 維持 計画期間終盤に耐用年数を迎える 住棟個別の活用だけでなく、地区 整備の経緯にも配慮しながら、木 修繕 との一体化も含めた再編について 川地区全体における今後のまちづ 修繕 が、当面は修繕対応とする。 検討する必要がある。 くりの方針と連携していく必要が 修繕 修繕 ある。 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 （同上） 修繕 修繕 計画期間終盤に耐用年数を迎える 周辺にも類似の簡易耐火住宅団地 修繕 が、当面は修繕対応とする。 が集まっており、団地・住棟個別 修繕 の活用のみならず、地区全体での 修繕 再編の方針を検討する必要があ 修繕 る。 修繕 （同上） 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 改善 計画期間終盤に耐用年数を迎える 木川地区内で最大規模の一体的な 改善 が、当面は必要な個別改善を実施 敷地を有していることから、地区 改善 内における団地の再編においては する。 改善 統合団地としての中核的な役割を 改善 果たすことが期待される。 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 （同上） 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 * グレーの枠は判定対象外の項目を示す。 47 長寿命化手法の判定 草津市市営住宅長寿命化計画 表 判定結果の詳細（3/3） 団地別住棟別の概要 団地名 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 寺前 北中ノ町 北中ノ町 菰原 菰原 菰原 六ノ坪 六ノ坪 六ノ坪 六ノ坪 六ノ坪 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 西草津 神宮 神宮 神宮 神宮 神宮 神宮 神宮 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 西木川 * 棟 名 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 40 41 43 44 45 1 2 1 2 3 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 59 61 62 63 64 65 60 66 67 68 69 70 71 72 76 77 73 74 75 築 年 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S56 S58 S58 S62 S62 S62 S50 S50 S50 S50 S51 S50 S50 S50 S50 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S51 S54 S54 S54 S55 S55 S56 S56 S57 S57 S57 S57 S58 S58 S58 S58 S58 S58 S58 S58 S58 S59 S61 S61 S61 S61 S61 S61 S61 S61 S61 S62 S62 S62 戸 数 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 2戸 型 式 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 簡二 一次判定 階 築年 高 高 Grp 度 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 C ○ 2 C ○ 2 C ○ 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 A × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B × 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B × 2 B × 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 B ○ 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 2 C × 需 要 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 改 善 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 活用 候補 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 継続 安全性 躯 避 結 体 難 果 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ Ｅ Ｖ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 二次判定 居住性 規 高 三 模 齢 給 ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ × × × × × × × × × × ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ ○ △ △ バ ル ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 結 果 △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ 活用 候補 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 用廃 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 判定項目の△印は、判定基準では×となるが改善により基準を満たすことができる項目を示す。 安全性は躯体・避難の片方でも NG の場合に×、両方とも OK の場合は○、それ以外は△とした。 また、居住性は５項目のすべてが NG の場合に×、すべて OK の場合は○、それ以外は△とした。 48 第３章 三次判定 判定 結果 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 整備の経緯にも配慮しながら再編 修繕 当面は修繕対応とする。 ‐ 修繕 方法を検討する。 修繕 建築年度はほぼ同じであることか （同上） （同上） 修繕 ら、全住棟で同じ活用方針を採択 修繕 する。 修繕 建築年度はほぼ同じであることか 修繕 ら、全住棟で同じ活用方針を採択 （同上） （同上） 修繕 する。 修繕 修繕 改善 耐用年数に応じた改善レベルおよ 東西に長い敷地であり、隣接する 改善 び実施時期の設定を検討する。 団地も数多いことから、それぞれ 改善 の団地の活用方針と連動しなが 改善 ら、住棟ごとに適切な手法を選択 改善 する。 改善 改善 改善 改善 改善 （同上） 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 地区内最大規模の宮前団地と敷地 木川地区全体における今後のまち 改善 を接しており、一体的な活用を図 づくりの方針と連携していく必要 改善 改善 ることで中長期的な団地再編の中 がある。 ‐ 改善 核となることが期待される。 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 改善 （同上） （同上） ‐ 改善 改善 改善 改善 改善 改善 全体事業費の適正化と計画 期間における平準化の必要性 当面は必要な個別改善を実施す る。 * 団地内・団地間の 連携の必要性 木川地区内で宮前団地に次ぐ規模 の一体的な敷地を有していること から、地区内における団地の再編 においては統合団地としての中核 的な役割を果たすことが期待され る。 グレーの枠は判定対象外の項目を示す。 49 他分野・他事業主体との 連携調整の必要性 整備の経緯にも配慮しながら、木 川地区全体における今後のまちづ くりの方針と連携していく必要が ある。 長寿命化手法の判定 草津市市営住宅長寿命化計画 第４章 ストックの統廃合にかかる事業の実施方針 １．長寿命化住宅ストックの形成方針 セーフティネットである市営住宅は、住宅個別の性能もさることながら、ストック全体 として安定的に活用できる状態であることが求められる。すなわち、活用の推進に当たっ ては、性能維持に必要な対処が無理なく維持できることが重要である。 したがって、本計画に基づき今後建設する住宅は、当初より長期の活用を前提とした整 備水準を確保していく一方で、市営住宅ストック全体を効率よく長寿命化するためには、 既存ストックに対する長寿命化対策の対象範囲と水準を明らかにしておく必要がある。 図 ストック更新の考え方 費用対効果の小さいストック 波及効果の小さいストック 現在の市営住宅 建替によって新たな 住宅ストックに更新 改善によって新たな 住宅ストックに更新 将来の長寿命化住宅ストックの形成 まず、改善が必要とされた既存ストックのうち、費用対効果や他の施策分野への波及効 果が小さいストックについては、譲渡なども念頭におきつつ、次期計画期間以降における 市営住宅団地の統廃合に向けて管理コストを抑えていく。続けて改善およびその後の維持 管理コストを検証し、建替費用との比較において過大となるストックについて、効率性の 面から実施の優先度を下げていく。 その結果、長寿命化が必要なストックに対し、効果的な対策を最少の経費で実施するこ とが可能となる。 なお、長寿命化にかかる費用対効果は、第三編で示すライフサイクルコスト（LCC）の 算定によって具体的な検討を行う。 50 第４章 ストックの統廃合にかかる事業の実施方針 ２．長期的な統廃合に向けた課題 市営住宅団地の長期的な統廃合の見通しに立ち、本計画期間内において解決すべき課題に ついて検討する。 なお、団地個別の事業スケジュールについては、社会事情や財政状況によって変化する可 能性がある。 （１）地域特性・地域バランスへの配慮 市営住宅ストック活用の効率化に向け現行 21 団地の適切な統廃合を進めるには、市域に おいて必要となる市営住宅ストックの将来像を見定め、全市的な視点での適切な選択と集中 を進めていく必要がある。 一方で、コミュニティの維持・振興の視点から、既存団地の建設の経緯や地域ごとの将来 像に応じたストックの形成が必要となる。 （２）円滑な住み替えのための仮住居等の確保 比較的大規模な団地が多く、また公営住宅と改良住宅が混在する木川地区・西一地区にお ける市営住宅の統廃合を進めるにあたっては、多くの仮住居や移転先住宅が必要となる。適 切な募集停止時期の設定や近接団地との連携による仮住居確保はもとより、民間賃貸ストッ クの借上げ等により実質的な活用可能ストックを量的に維持しつつ、同時に入居の適正化を 進めるなど、市営住宅における居住の流動性を高めていく必要がある。 （３）小規模団地の統廃合における除却・譲渡の判断 小規模団地の集約に向けては、現在の敷地以外での建替も想定しながら、改良住宅の入居 者への譲渡を検討し、地域の居住安定にかかるストックの形成を適切に進めていく必要があ る。 ３．統廃合に向けた事業の実施方針 本計画期間内において、団地の新設および既存団地の用途廃止は行わないものとする。 建替事業については、陽ノ丘団地から笠縫団地（Ⅱ期）へ移転が予定されている者を除い た居住者数に対応した建替を実施する。 表 統廃合にかかる建設・建替の方針 団地名 建設時期 建替時期 建替前戸数 建替後戸数 陽ノ丘 昭和 40 ～46 年 平成 24 ～27 年 72 戸 50 戸 51 草津市市営住宅長寿命化計画 第５章 長寿命化にかかる維持管理の方針 １．長寿命化に向けた修繕・改善事業のあり方 長寿命化に向けた修繕・改善の実施にあたっては、個別のストックの性能と事業の継続 性、そして必要戸数の確保を念頭に置く。 長寿命化改善の効率はその実施時期に大きく影響されることから、改善対象となってい る住棟の整備はなるべく早期に実施する。部分的な改善で新築並みの品質を確保できるス トックに対しては、前倒しで積極的な改善を実施することも考えられる。 また、事業としての合理性や効率性の確保に向け、事業の目的となる改善の項目や仕様 が同一あるいは類似する事業を、同時期にまとめて実施することを検討する。 図 事業の実施方針 改善事業の長寿命化効果 （有効性）を高める 改善事業の費用対効果 （効率性）を高める 事業後に一定以上の管理期間を 確保するため、できるだけ早い 時期に実施 類似の改善をまとめて実施 他団地の事業と連携して 入居可能戸数の激変を回避 改善事業の目的への貢献 （妥当性）を高める 52 第５章 長寿命化にかかる維持管理の方針 ２．計画期間内に実施する修繕・改善事業 「第５章 長寿命化手法の判定」で示したストックの活用方針において、個別改善および 長寿命化に向けた維持管理を行うとした団地について、事業内容の整理を行う。 （１）改善形式別の改善内容 市営住宅にかかる改善の実施内容を「住戸ごとの改善」および「屋外・外構の改善」に 区分した上で、目指す効果を念頭にａ～ｄの４種類へ類型化する。 なお、下表に示す改善内容であっても、現状の仕様に基づく経常的な修繕は長寿命化改 善に含めないものとする。 表 改善型式 改善内容の類型化 住戸ごとの改善 屋外・外構の改善 ａ．居住性確保型 構造体や建具の老朽性改 善や住戸設備の機能向上を 行い、居住性を向上させる。 （省エネ・エコ対応型の改 善を含む） □ □ □ □ □ 規模増（2 戸 1、3 戸 2 等） □ 駐車場を確保するための附帯 内装や建具の更新 施設等の再配置 等 水回り設備の更新（浴槽含む） 水洗洗浄便器への更新 天井裏、窓ガラス等の断熱化 等 ｂ．福祉対応型 高齢者等が安全・安心し て居住できるよう、住戸内 および屋外のバリアフリー 化を進める。 □ 浴室、便所への手すり設置 □ 玄関、階段への手すり設置 □ 浴槽、便器の高齢者対応 等 □ 玄関付近の段差解消 □ 共用部への手すり設置 等 ｃ．安全性確保型 躯体の安全性を確認した うえで、防犯性の向上や生 活事故防止に配慮した改善 を行う。 □ ピッキング対策済み玄関錠へ の交換 等 □ 消火ポンプ、設備等の防災設備 の改善 □ 屋外通路等の照明設備の照度 確保 等 ｄ．長寿命化型 躯体の劣化影響への低 減、耐久性の向上、維持管 理の容易性向上の観点から 予防保全的な改善を行う。 □ 24 時間換気設備の導入によ る結露防止 □ 耐久性・耐食性の高い配管へ の改善 等 □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 53 外壁シーリングの打ちかえ 外壁塗装のグレードアップ 外壁の断熱改修 サッシの改修 屋上の断熱防水改修 屋根の葺き替え （木造・簡易耐火造） 給排水系統の見直し 外構の沈下防止 （コンクリート打設） 耐久性・耐食性の高い受電設 備、電気配電盤類等への交換 給水ポンプユニットの交換 等 草津市市営住宅長寿命化計画 （２）改善事業内容の設定 長寿命化にかかる改善事業を効率的に推進するため、前項で示したａ～ｄの類型をもと に、対象ストックの現状に即した改善のメニューを検討する。 なお、規模増や福祉対応型（バリアフリー化等）を含む改善では、整備にあたって数か 月の仮移転期間が必要であり空き家改修が中心となるが、その他の住戸内および屋外の改 善については可能な限り入居を継続したまま実施することを想定している。 また、居住面積水準の確保に際して、目標整備水準である 40 ㎡を満たさない 1DK タ イプの既存ストックは単身者向けとしての活用を位置付け、本計画における規模増改善等 は実施しないものとする。 図 改善事業の内容の整理 規模増・間取り変更 内装建具の更新 駐車場確保 等 （居住性確保） 屋根・外壁の防水性や 耐久性、景観向上 等 （長寿命化） ライフラインの整備改善 防犯施設の設置 等 （安全性確保） 段差解消、設備の高齢化対応 等 （福祉対応） 表 事業パターンの整理と含まれる改善の内容 事業パターン 居住性確保型 改善内容 □ 内装や建具の更新（ａ） □ 水回り設備の更新（ａ） □ スロープ設置（ｂ） □ 浴室、便所への手すり設置（ｂ） 福祉対応型* □ 玄関、階段への手すり設置（ｂ） □ 浴槽の高齢者対応（ｂ） * 中耐住棟の１階部分における改善を想定し、エレベーターの設置は 行わない。 □ 屋上の断熱・防水改修（ｄ） 長寿命化型 □ 外壁の断熱改修（ｄ） □ サッシの交換（ｄ） □ 外壁塗装のグレードアップ（ｄ） 54 第５章 長寿命化にかかる維持管理の方針 ３．実施内容ごとの事業時期と対象団地 改善事業ごとに、その効果と緊急性を勘案し、建替事業とのバランスにも配慮しながら実 施時期を検討する。 具体的には、計画期間において効率的に成果を上げていくため、各年度の事業量を平準化 するとともに、中層耐火構造と簡易耐火住戸を区分してスケジュールを設定する。 既存の中層耐火住棟における改善については、大規模な改修を過去に実施していないこと もあり、耐用年限までの活用を念頭においた長寿命化型改善とする。屋上および外壁につい て防水性能と断熱性能を確保するグレードアップ改修を行い、その後、全住戸を対象にした 居住性確保型の改善と、一階の 2 戸分を対象にした福祉対応型の改善を合わせて実施する。 なお、戸数の多い簡易耐火住戸は、建設年度の古い住棟から順に計画的な修繕を進めてい く。 表 事業パターン 構造 事業パターンごとの実施の方針 実施内容 主な対象 実施の方針 長寿命化型Ⅰ 中耐 外壁断熱防水改修 サッシ改修 外壁塗装のグレードアップ 長寿命化型Ⅱ 中耐 屋上断熱防水改修 中耐 スロープ設置 手すり設置 高齢者対応ユニットバス設置 住戸内 内装・建具、水回り設備の更新 住戸内 住棟ごとに実施 内装・建具、水回り設備の更新 住戸内 住棟ごとに実施 福祉対応型 居住性確保型 中耐 （参考） 簡易 計画修繕 耐火 躯体 （外壁） 躯体 （屋上） 住棟ごとに実施 住棟ごとに実施 空き家の発生 ごとに実施 （一階住戸のみ） また、同じ長寿命化型であっても、改善後に期待される性能の回復・向上や活用可能期間 の延長、管理コストの低減などの効果はストックごとに異なる。次期計画期間まで含めた活 用のあり方を想定しながら、事業の優先度を判断していく必要がある。 平成 24（2012）年度から平成 33（2021）年度における概略の事業スケジュールを以 下に示す。 なお、実際の事業実施にあたっては、市有建築物保全計画との調整を図るものとする。 55 草津市市営住宅長寿命化計画 表 団地名 計画期間中の改善・修繕スケジュール 改善・修繕事業の実施年度と実施戸数（戸） 改善・修繕の 種別 H24 屋上断熱防水 24 玄甫 外壁断熱 (1 棟 24 戸) 福祉対応 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 矢倉 外壁断熱 (2 棟 48 戸) 福祉対応 最大 2 24 48 24 24 最大 4 居住性確保 常盤 (3 棟 72 戸) 24 72 屋上断熱防水 外壁断熱 24 24 最大 6 橋岡(15 戸) 計画修繕* 笠縫(138 戸) 計画修繕 芦浦(8 戸) 計画修繕 玄甫北(6 戸) 計画修繕 木川(86 戸) 計画修繕 下中ノ町(14 戸) 計画修繕 西一(6 戸) 計画修繕 砂池(38 戸) 計画修繕 東木川(26 戸) 計画修繕 宮前(52 戸) 計画修繕 寺前(36 戸) 計画修繕 北中ノ町(4 戸) 計画修繕 4 菰原(6 戸) 計画修繕 4 2 六ノ坪(10 戸) 計画修繕 6 4 西草津(40 戸) 計画修繕 神宮(14 戸) 計画修繕 西木川(24 戸) 計画修繕 6 12 20 6 6 8 18 26 12 11 72 外壁断熱 合計 24 福祉対応 屋上断熱防水 9 72 24 24 24 24 24 福祉対応 24 最大 12 居住性確保 計画修繕 * H33 24 居住性確保 屋上断熱防水 H32 24 12 14 17 14 18 表中、計画修繕の対象団地については、本計画期間内に実施を計画しない団地も含む。 56 79 24 第６章 事業効果の予測 第６章 事業効果の予測 １．長寿命化にかかる改善事業費の算定 改善事業の実施方針で示した内容に基づき、対象団地における整備内容ごとの概算事業費* を算定する。 表 構造 中耐 簡二 （参考）計画期間における改善・修繕事業の概算 整備内容 対象団地 戸数 時期 事業費 長寿命化型Ⅰ 矢倉、玄甫、常盤 144 戸 H25～31 345,600 千円 長寿命化型Ⅱ 矢倉、玄甫、常盤 144 戸 H24～26 72,000 千円 福祉対応型 矢倉、玄甫、常盤 最大 12 戸 H29～33 12,720 千円 居住性確保型 矢倉、玄甫 48 戸 Ｈ32～33 57,600 千円 H24～33 231,000 千円*1 計画修繕 計 10 団地・154 戸 計画期間前期（平成 24～28 年度）の長寿命化改善事業費の小計 244,800 千円*2 計画期間後期（平成 29～33 年度）の長寿命化改善事業費の小計 243,120 千円*3 計画期間（平成 24～33 年度）の改善・修繕事業費の合計（*1 + *2 + *3） 718,920 千円 改善事業にかかる施工箇所別の戸当たり工事費（概算）は以下のとおりとした。 表 構造 （参考）施工箇所別の戸当たり工事費 整備内容 施工箇所 外壁断熱 （ＧＲＣ複合断熱パネル） 長寿命化型Ⅰ 600 千円 外壁塗装グレードアップ 300 千円 足場等仮設置 200 千円 中耐 （防水層断熱ブロック押え） 足場等仮設置 居住性確保型 * 400 千円 2,400 千円 500 千円 100 千円 バルコニーにスロープ設置 福祉対応型 戸当たり工事費 1,300 千円 サッシ改修（8 箇所） 屋上断熱防水改修 長寿命化型Ⅱ 箇所別工事費 （コンクリート打設） 住戸内の手すり設置 500 千円 60 千円 高齢者対応ユニットバスの設置 500 千円 内装/建具更新 200 千円 水回りの設備の更新 1,000 千円 数値は過去の実績等に基づく概算の推計値であり、工事にあたっては改めて精査する必要がある。 57 1,060 千円 1,200 千円 草津市市営住宅長寿命化計画 ２．ライフサイクルコストに基づく長寿命化効果の検証 改善の内容については、住宅の質の維持・向上に資する適切な投資であるかどうかをライフ サイクルコスト（LCC）に基づき判断する。国が示す検討の要領に基づいて、考え方を以下に 整理する。 ● 公営住宅長寿命化計画策定指針における LCC モデル算定方法に基づき算定する。 ● 市営住宅長寿命化計画に基づき長寿命化改善事業を実施する場合としない場合のそれぞれに ついて、建設から次回の建替までに要する年当たりのコストを住棟単位で比較する。 ● LCC の算定に際しては建設後一定の年数を経過した住棟に当てはめてコストを比較するのが 望ましいが、過去の累積修繕費を算出するのは困難と考えられる。また、予防保全的な維持管 理・改善を行った場合の効果を見るうえでも、本試算においては、当該住棟を現時点で建設す る場合を想定し、今後、長寿命化型改善を実施する場合としない場合を比較する簡略化したコ スト比較としている。なお、本計画における長寿命化型改善事業の対象は中層耐火構造のみで あることから、長寿命化前の活用年数を 50 年、長寿命化後の活用年数を 70 年として比較す る。 実際の算定にあたっては、以下の設定を用いた。 A：計画前 中層耐火の住棟を 50 年間活用する前提で、活用期間における「修繕乗率 に基づく修繕費」と「建替事業費*」で構成する年間平均コスト B：計画後 中層耐火の住棟を 70 年間活用する前提で、 「活用期間中における改善事業 費」と「修繕乗率に基づく修繕費」および「活用期間終了時点での建替事 業費」で構成する年間平均コスト 年平均改善額 ［A-B］で求められる長寿命化改善事業の効果額 （実施時期の異なる事業の費用と便益を比較するため、社会的割引率 4％ で現在価値化） 年平均改善額が 0 以上であれば、改善事業への投資が適切であると判断する。 長寿命化型改善を実施する矢倉団地を例として、改善内容に基づくライフサイクルコストを 試算したところ、年平均で 14,134 円の改善が見られることから、改善事業への投資は適切 であると判断される。 * ここでは、近年の建替事業の実績に基づき、戸当たりの建替事業費を 1,800 万円と見込む。 58 第６章 表 事業効果の予測 ライフサイクルコストの算定結果 ■住棟諸元 矢倉団地 長寿命化型改善項目 外壁断熱 サッシ交換（8 箇所） 外壁塗装グレードアップ 屋上断熱防水改修 足場等仮設置 バルコニーにスロープ設置 住戸内の手すり設置 高齢者対応ユニットバス 内装/建具更新 水回り更新 ■計画前モデル 項目 ① 使用年数 ② 累積修繕費 ③ 建替工事費 ④ LCC（計画前） ■計画後モデル 項目 ⑤ 使用年数 ⑥ 累積修繕費 ⑦ 長寿命化型改善工事費 ⑧ 建替工事費 ⑨ LCC（計画後） ■LCC 改善効果 項目 ⑩ 年平均改善額 ⑪ 累積改善額 （70 年・現在価値化） ⑫ 年平均改善額 （現在価値化） 1棟 費用 1,300,000 600,000 300,000 400,000 300,000 41,667 5,000 41,667 200,000 1,000,000 費用等 50 10,616,796 18,000,000 572,336 年 円 円 円/年 費用等 70 14,914,782 4,188,333 18,000,000 530,045 年 円 円 円 円/年 費用等 42,291 989,387 14,134 24 戸/棟 表 円 円 円 円 円 円 円 円 円 円 339 戸当たり 戸当たり 戸当たり 戸当たり 戸当たり 戸当たり 1/12（1 棟 24 戸で 2 戸） 戸当たり 1/12（1 棟 24 戸で 2 戸） 戸当たり 1/12（1 棟 24 戸で 2 戸） 戸当たり 戸当たり 備考 現在価値化しない費用 戸当たり推定再建築費（除却費除く。） 備考 現在価値化しない費用 戸当たり長寿命化型改善工事費の合計 戸当たり推定再建築費（除却費除く。） 円/年・戸 円/戸 備考 現在価値化しない費用 ⑩年平均改善額について、将来コストを 社会的割引率 4%により現在価値化し、 70 年の累積改善額を算出 円/年・戸 千円/年・棟 （参考）長寿命化改善事業の実施による年平均改善額の算出方法 ④計画前の年平均コスト ＝ (②累積修繕費 ＋ ③建替工事費) ÷ ①使用年数 ⑨計画後の年平均コスト ＝ (⑥累積修繕費 ＋ ⑦今後の長寿命化型改善工事費 ＋ ⑧建設工事費) ÷ ⑤使用年数 ⑩年平均改善額 ＝ ④計画前の年平均コスト － ⑨計画後の年平均コスト ⑪累積改善額* ＝ ⑩年平均改善額 × [⑤使用年数までの累積の現在価値化係数] ⑫年平均改善額(現在価値化) ＝ ⑪累積改善額 ÷ ⑤使用年数 * 将来コストを社会的割引率４％により現在価値化し、使用年数分の累積改善額を算出している。 現在価値化係数は「公共事業評価の費用便益分析に関する技術指針」 （国土交通省・平成 16 年 2 月）に基づき ４％と設定した。 表 修繕項目 修繕乗率 周期 小修繕 0.278% 1年 EV保守 0.177% 1年 量水器 0.232% 8年 （参考）累積修繕費の算定根拠 給水 ポンプ 0.046% 10年 給湯器 1.296% 13年 外壁 4.882% 15年 屋上防水 2.472% 15年 排水 共聴 ポンプ アンテナ 0.074% 0.037% 15年 15年 給水管 2.778% 20年 流し台 1.296% 20年 排水管 洗浄 0.093% 20年 * 修繕乗率は、推定再建築費に対する修繕項目ごとの工事費の占める割合を示す。 * 周期は、修繕項目ごとに定期的な実施を必要とする間隔（年数）を示す。 * 上表の計画修繕項目は、すべて「長寿命化型改善に該当しない」 （＝従前の仕様と比して性能が向上しない）と 設定している。 59 草津市市営住宅長寿命化計画 ３．改善および建替に係る事業の実施予定 ①維持・改善に係る事業の実施予定 本計画に基づき改善を実施する団地での事業予定について示す。 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 事業主体名：草津市 住宅の区分： 団地名 公営住宅 住棟 番号 戸 数 特定公共賃貸住宅 構造 改良住宅 建設 年度 次期定期 点検時期 S49 - 24 玄甫 1 RC 市単独住宅 その他（ ） 修繕・改善事業の内容 H24 H25 屋 外 H26 H27 H28 H29 H30 24 屋 S47 339 千円 /棟 福 339 千円 /棟 福 477 千円 /棟 福 477 千円 /棟 福 477 千円 /棟 外 居 - 2* RC 24 屋 2 S48 外 - 2* 24 屋 1 S52 外 - 2* 24 2 屋 RC S54 外 - 2* 24 屋 3 S56 内数 477 千円 /棟 外 - 2* * H33 福 1 常盤 H32 居 2* 矢倉 H31 福 【凡例】屋：屋上断熱防水、外：外壁断熱改修＋サッシ交換、福：高齢者対応、居：内装・建具・水回り設備更新 （参考）計画修繕に係る事業予定一覧 住棟 番号 戸 数 構造 玄甫北 - 6 木川 - 下中ノ町 修繕・改善事業の内容* 建設 年度 次期定期 点検時期 簡二 S53 - 86 簡二 S50-61 - - 14 簡二 S51-60 - 西一 - 6 簡二 S53 ‐ 宮前 - 52 簡二 S51,52 - 寺前 - 36 簡二 S56-62 - 北中ノ町 - 4 簡二 S50 - 4 菰原 - 6 簡二 S50,51 - 4 2 六ノ坪 - 10 簡二 S50,51 - 6 4 西草津 - 40 簡二 S51-58 - 団地名 LCC 縮減 効果 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 H33 6 12 20 6 6 8 18 26 12 11 9 * 60 数字は計画修繕の実施戸数 第６章 事業効果の予測 ②建替に係る事業の実施予定 【様式２】建替に係る事業予定一覧 団地名 陽ノ丘 住棟 番号 - 戸数 50 構造 RC 建設 年度 H24-27 次期定期 点検時期 H24 H25 H26 - 基本 設計 実施 設計 50 戸を建設 H27 建替事業の内容 H28 H29 H30 H31 H32 H33 ③共同施設部分に係る事業の実施予定 【様式３】共同施設部分に係る事業予定一覧 団地名 陽ノ丘 共同施設名 駐車場 建設 年度 H27 次期定期 点検時期 H24 H25 H26 修繕・改善事業の内容 H27 H28 H29 H30 50 台 分を 整備 - 61 H31 H32 H33 草津市市営住宅長寿命化計画 第７章 推進方策 １．入居者、地域、事業者と一体となった推進体制の構築 （１）事業実施に係る入居者との合意形成 建替や個別改善等の実施については、居住者の移転や仮移転、工事の実施に伴う騒音の発生 や工事車両の出入り等、居住者の生活に大きな影響を与える。 従来の修繕は個別の要請によるものや空き家改修が中心であり、事業の実施にあたって入居 者との合意形成が課題となることは少なかったが、本計画の規模や期間を勘案すると、改善事 業についても建替事業と同様の配慮をしていく必要がある。 具体的には、事前に説明会や勉強会（ワークショップなど）の開催、アンケートの実施、広 報誌による情報提供等により、できる限り計画の段階から居住者の意見・要望をくみ取り、事 業に関する合意の形成に努める。特に高齢者等の居住者へは、きめ細やかな対応を図る。 また、入居者への精神的肉体的な負担を軽減するため、仮住まい等の期間をなるべく短期に おさえる必要がある。改善内容が福祉対応・居住性確保・長寿命化といった多岐にわたる場合 は、団地単位ではなく改善内容単位で業務をパッケージ化すること等により、工期の短縮を図 る。 図 仮移転・ 再入居 一定規模 以上の 改善事業の 実施 住み替え円滑化の考え方 周辺にある 民間賃貸住宅 改善事業実施後の住棟 より適合した仕様で 住み替え 建て替えられる団地 62 住み替え 民間賃貸 住宅等・ 公営住宅等 入居適合 世帯 第７章 推進方策 （２）地域住民との連携方針 本計画に基づく市営住宅ストックの建替・改善事業は、現状入居者等にとってより暮らしや すい環境に住み替える機会となる一方、団地内でのソーシャルミックスを実現しコミュニティ の長寿命化を図るチャンスでもあることから、地域ごとに事業を一体的に実施することで、入 居者視点での住生活の多様性を確保していく。 同時に、集約により大規模化する市営住宅団地は周辺のコミュニティや地域の振興にも大き な影響を与えることから、地域の住民や商業者等にも事業内容を周知し理解を求めるとともに、 団地内施設を地域活動拠点として活用するなど、地域住民と団地住民が一体となったコミュニ ティの形成を図る。 （３）民間事業者等との連携方針 本計画では直接建設型の市営住宅の新設、既存団地における戸数増の建替事業を見込んでい ない。すなわち、公的賃貸住宅需要に対して不足する戸数については、直接建設型のストック 以外で確保を図っていく必要がある。 住宅マスタープランにおいては、多様な手法による公的賃貸住宅の供給として、「直接建設 方式による従来型の公営住宅に加え、空き家の有効活用を促進するため民間からの借り上げ公 営住宅や、民間賃貸住宅居住者に対する家賃補助など、多様な手法による公的賃貸住宅の供給 可能性について検討する。」ものとしていることから、今後の事業化に向け、市域における住 生活のあり方や住宅供給にかかる役割分担の考え方などを整理し、市全体としての良質な住宅 ストックの形成に向けた取組の検討を進める。 63 草津市市営住宅長寿命化計画 ２．次期計画につなげるための検討課題 （１）市のまちづくりに沿った長期的な統廃合の実施 本計画の期間内における建替事業は陽ノ丘団地のみであり、新たな団地の建設も行わないも のとしているが、次期計画期間においては、改善事業とあわせて相当数の建替を実施すること が予想される。 多数のストックを保持する本市においては、それらを維持する財政的負担も相当なものにな ることから、地域ごとのまちづくりや他部門施策へ寄与する内容も含め、市営住宅団地の統廃 合の可能性について長期的な視点で検証・判断し、市民の理解を得ていく必要がある。 （２）市民の住生活向上にかかる施策の整理 公的賃貸住宅が果たすべき役割は社会の状況の変化によって刻々と変化する。多様な施策ニ ーズへ柔軟に対応するためには、政策として複数の選択肢を持っておくことが有効である。 地域の活性化や福祉の充実、まちづくりへの寄与といった多面的な効能を念頭に置き、市域 における住生活のあり方と総合的な住宅施策の体系を示し、その中で公的賃貸住宅の役割につ いて改めて位置付けていく必要がある。 （３）着実な事業の実施に向けた業務プロセスの確立 本計画の計画期間は平成 24（2012）年から 33（2021）年までの 10 年間としている が、上位計画や施策の動向に沿ったものとしていくため、５年ごとをめどに状況の再確認と計 画の見直しを行っていく。 加えて、中長期的な目標を着実に達成するためには、事業の進捗や費用対効果の評価、民間 市場の動向などを経常的にモニタリングするとともに、関連業務について適切に進行を管理す る必要がある。 64 草津市市営住宅長寿命化計画 発行：平成 24 年 3 月 編集：草津市都市建設部住宅課 〒525‐8588 草津市草津三丁目 13 番 30 号 電 話：（077）563‐1234（代表） ＦＡＸ：（077）561‐2487 メール：[email protected]