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都市計画審議会委員のご意見への対応について
都市計画審議会委員のご意見への対応について イオンリテール株式会社 西近畿カンパニー ≪ 本資料の構成 ≫ １．地区計画案の方針と具体策について ①関係機関との協議に基づく具体策（交通処理計画、緑地計画、環境対策、津波対策） ②開発者の決意を明確にするための提案 ２．堺市都市計画マスタープランとの整合性 ①堺市都市計画マスタープランでの鉄砲町地区の位置づけ ②開発方針と都市計画マスタープランとの整合性 ３．既存商業地への影響 ①ハフモデルの距離抵抗係数について ②堺市まちづくりへの協力と地域貢献 ４．交通対策 ①既存大型店舗での交通問題を踏まえた交通処理計画の立案 ②市道三宝高須線の拡幅と七道駅立体横断施設の整備 ③沿道住民へのヒアリング結果 ④七道駅前交差点における右折インについて ⑤歩行者にとって安全性・快適性のある歩道幅員の確保 ⑥ロータリー道路におけるバス停留の設置 ⑦ミクロ交通シミュレーションモデルの信頼性 ⑧交通対策の実現に対する開発者の責務と開業後の対応 ５．緑化対策 ①初期緑化と将来の植生 ②屋外空間での緑化 ③緑地の維持管理 ６．堺市内の大型商業施設との比較 ①大型商業施設の立地に伴う交通問題 ②納税額、雇用者数 ７．津波対策 -1- Ⅰ．地区計画の方針と具体策について １．関係機関との協議に基づく具体策 ① 交通対策（p.6∼22「Ⅳ．交通対策」を参照 ） ・国道 26 号の道路改良・拡幅 ・七道駅立体横断施設計画 ・市道三宝高須線の道路改良・拡幅 ② 緑化対策（ p.23∼25「Ⅴ．緑化対策」を参照 ） ・初期緑化と将来の植生について ・駐車場内等での緑視量の向上 ・緑地の維持管理について ③ 環境対策 ・地域共生型エコストアの実現に向けて、最新のイオン伊丹昆陽店レベルの省エネ設備の導入 とともに、新たな取り組みとして、平成 25 年 3 月までに下記システムの実現可能性を明ら かにするためのシステムの基本設計及び事業性評価（FS）を実施します。 1) コミュニティ・エネルギーマネジメント・システム（CEMS） 2) 未利用エネルギーの抽出とその利用システム 注）鉄砲町地区は、経済産業省「平成 24 年度スマートコミュニティ構想普及支援事業」に採択 ④ 津波対策（ p.28「Ⅶ．津波対策」を参照 ） ２．開発者の決意を明確にするための提案 ① 交通対策の実現に向けた具体策 ・市道三宝高須線の道路改良・拡幅、七道駅立体横断施設の整備のための関係地権者等の同意 取得（p.12「２．市道三宝高須線の拡幅と七道駅立体横断施設の整備」を参照 ） ・交通問題等について話し合う、地元自治会との協議会等の設置（p.21「８．交通対策の実現に対す る開発者の責務と開業後の対応」を参照 ） ・上記 2 項目の実現に向けた開発者の意思を示すための念書の提出（ 〃 ） ② 中心市街地・既存商業地との連携、共存共栄に向けた具体策（p.4「2.堺市まちづくりへの協力と地域貢 献」を参照 ） ・都心まちづくりへの積極的な支援・協力 ・公共交通機関の利用客への運賃の補助 ・地元の七道駅前商店会との連携協定書の締結 -2- Ⅱ．堺市都市計画マスタープランとの整合性 １．堺市都市計画マスタープランでの鉄砲町地区の位置づけ ① 平成 10 年 10 月策定のマスタープラン 鉄砲町地区は「住商複能地」として位置付けられ、地域住民の日常生活に関連の深い最寄型商 業の活性化を図り、地域の生活環境と商業関係の適切な共存関係の維持に努めることが期待され ています。 ② 平成 24 年現在改定中のマスタープラン 鉄砲町地区は「駅前拠点」として位置付けられており、市民に密着した生活拠点として、日々 の買い物や利便に供する商業・サービスなどの諸機能の充実により、日常生活の利便性の向上と 賑わいを創出することが期待されています。 ２．開発方針と都市計画マスタープランとの整合性 ・現在計画している鉄砲町地区の商業施設の規模は、事業成立性を確保するため、都市計画マスタ ープランで位置づけられている「住商複能地」 「駅前拠点」としての商業施設の規模を超える内容 となっています。このため平成 18 年に改正されたまちづくり三法の目的である「市街地の郊外 への拡散の抑制」 「街の機能を中心市街地に集中させるコンパクトシティ」の考え方にも必ずしも 合致しない面があります。 ・弊社としましては、地域住民の方々から必要とされ、また喜ばれるような「地域対応型商業」の 実現を目指しています。鉄砲町地区で大型商業施設を立地させることにより、地域住民に対して 生活に関連する多様で豊富なモノ（最寄品、買回品）やサービスが提供される生活交流拠点を形 成したいと考えています。 ・ただし鉄砲町地区での大型商業施設の立地により、周辺地域においてさまざまな影響が発生する ことが予想されます。マイナスの影響は少しでも軽減させるよう、またプラスの効果は拡大化さ せていくよう図っていきます。 ≪マイナスの影響≫ 周辺道路での交通量の増加、生活道路への来店自動車の進入や、市内既存商業地での売上 への影響などが予想されます。これらについては、市内の商店街等の活性化に向けた支援・ 協力、効果的な交通対策（事前、事後）を確実に実施していくことにより、少しでも軽減化 を図ります。 ≪プラスの効果≫ 大型商業施設の立地により、地域住民、一般市民の交流が促進され、さらに年間 4.6 億円 の税収増、1,900 人規模の新規雇用や新たな商取引の創出などが期待されます。弊社として は、これらの効果が発現するように対応策を実施し、地域経済の活性化につなげていきたい と考えます。 -3- Ⅲ．既存商業地への影響 １．ハフモデルの距離抵抗係数について ハフモデルによる分析は、鉄砲町地区での大型商業施設の立地による市内既存商業施設への影響を 確認することを目的として実施しています。ハフモデル分析における距離抵抗係数λの設定値につい ては様々な議論がありますが、一般的には最寄品を対象とする商業の場合にはλ＝2.0 が適用され、 買回り品を対象とする商業の場合にはλ＝1.5∼1.0 の値が適用されています。 鉄砲町地区の大型商業施設の場合、取り扱い商品は多様多種であることから、距離抵抗係数を変動 させた感度分析を行い、本開発による市内の既存商業施設への影響を確認しました。 表 ハフモデルによる鉄砲町地区の売上予測（堺市内大型店舗） 距離抵抗係数 λ＝2.0 鉄砲町地区の売上予想 堺市内大型店舗の売上予想 獲得人口 34,700 人 獲得人口 209,700 人 年間売上予想 262 億円 年間売上予想 1,588 億円 λ＝1.5 λ＝1.0 〃 39,400 人 〃 197,300 人 〃 298 億円 〃 1,495 億円 〃 42,400 人 〃 182,300 人 〃 321 億円 〃 1,381 億円 分析結果から、λが小さくなった場合（商業施設へのアクセス抵抗が小さくなった場合）、鉄砲町地 区の大型商業施設の獲得人口及び売上予想は距離抵抗λが小さくなるに連れて拡大が予想され,、一方 で堺市内既存大型店全体の売上が低下していく傾向が見られます。 このことから鉄砲町地区での大型商業施設の立地が市内の既存大型商業施設はもとより市内の商店 街等に影響を及ぼすことが予想されます。 弊社としては、鉄砲町地区の大型商業開発によってこのようなマイナスの影響を引き起こすことは 本意ではなく、このため堺市のまちづくりへの協力・支援や、地域貢献のための具体的な施策を積極 的に実施していきたいと考えています。 ２．堺市まちづくりへの協力と地域貢献 【１】赤煉瓦建築の保存・耐震補強と一般開放 赤煉瓦建築の活用方法については、以下の方針に 基づき具体化を図ります。 ① 建物の安全性を確保するため、建物の強度・ 耐震性の調査に基づく耐震補強の方法を明ら かにし、実施します。 ② 活用方法については、例えば地域住民、一般 市民の集会所など広く開放していきますが、具 体的な活用方策については、地元自治会とも相 談し、地域から喜ばれる活用方策とします。 ③ 赤煉瓦建築の維持管理については、地域住民 の自主的管理を尊重しつつ、地元自治会等との 協議のもとに、適切な方法を適用します。 -4- 【２】堺市まちづくり・活性化に関係する基金への支援・協力 堺市の都市魅力を高め、まちの活力やにぎわいがを創出していくためには、ソフト、ハードの 施策を総合的に継続的に実施していくことが求められます。 弊社は、堺市との地域活性化包括提携協定の締結のもとに、地域 WAON（所謂ご当地 WAON。 堺市では例えば‘さかい仁徳天皇陵 WAON’など）を導入し、堺市のまちづくりや地域の活性化 を促進させるための事業などに充当される基金に対し、毎年度、利用金額の 0.1％を寄付してい きたいと考えています。 参考）関西でのご当地 WAON は、大阪、兵庫、京都で各々2 種類、奈良で 1 種類が発行されています。 2011 年の関西での寄付額は、大阪ミュージアム WAON 3,432 千円、姫路城 WAON 2,924 千円、 しがマザーレイク WAON 1,040 千円となっています。 【３】 公共交通機関の利用客への運賃の補助 鉄砲町地区の大型商業施設への来客者のうち、PiTaPa 利用の阪堺線、南海電車、バスなどの公 共交通利用者に対して運賃補填を行い、公共交通利用の促進を図ります。 これに併せて市内観光マップの配布やイベント開催の情報提供等など、来客者が都心や観光拠点 に回遊する場合のさまざまな支援を行います。 参考）イオンモール鶴見緑地の先行事例では、2,000 円以上のお買い上げに対して 200 円分を PiTaPa に加 金。現在 200 名／月の利用実績（地下鉄利用者が主） 【４】地元の七道駅前商店会との連携協定書の締結 地元の七道駅前商店会とは、イオンの集客力を活用した赤煉瓦建築イベント・催事の共同開催な ど、共存共栄をめざした連携協定書を年内に締結します。 -5- Ⅳ．交通対策 １．既存大型店舗での交通問題を踏まえた交通処理計画の立案 【１】開発交通量の予測段階での対応 ① 市内既存大型店舗での交通量予測と現実の来店自動車との乖離 ・イオンモール堺北花田の開業出店時における交通予測と実績を比較すると、休日の日来店台数 は多い日で約 12,000 台あり、予測を上回っています。同様にアリオ鳳においても、予測 7,478 台に対し、実績は 9,000 台と予測を上回った来店台数となっています。 ・この要因として、イオンモール堺北花田のケースをみると、予測では休日の自動車利用率は 45％ （立地法指針値 16％）を見込んでいたにもかかわらず、開店後の来店客調査では 57％となり、 当初見込みよりも 12％も高い利用率となっていること等が主な要因として考えられます。 店舗面積(物販) 予測来店台数 （休日） 堺北花田 鳳 55,000 ㎡ 40,000 ㎡ 鉄砲町地区 38,000 ㎡ （堺北花田の 70％） 10,000 台 7,478 台 7,327 台 （堺北花田実績の 83％ 鳳実績の 111％） 実績来店台数 12,000 台 (休日) (多い日の実績) 9,000 台 ② 鉄砲町地区での予測の考え方 ・鉄砲町地区の交通予測では、指針の自動車利用率 21％を採用せず、イオンモール堺北花田、ア リオ鳳での交通実態を踏まえ、利用率 60％を適用しています。 ・この結果、店舗規模は堺北花田の 70％、鳳の 95％であるにもかかわらず、開発交通量は堺北 花田実績の 83％、鳳実績の 111％が計画値となっています。 -6- 【２】堺北花田の交通実態を踏まえた交通処理計画 ① 堺北花田の交通実態（渋滞とその原因） イオンモール堺北花田では、開業当時は周辺道路の随所で交通混雑が発生し、周辺地域の住民の 方々にご迷惑をお掛けしましたが、来店自動車台数が安定してきている現在でも、特に休日の午後 （概ね 15 時台が中心）に渋滞が発生することが確認されています。 問題点①：退店自動車による滞留が来店自動車に影響（主に大堀堺線） ・退店自動車が特定の出口に集中 することにより、退店自動車が 場内に滞留し、交雑が発生して います。 イオンモール堺北花田店内の出口混雑情報板 （平成 24 年 9 月 30 日(日)撮影） 問題点②：信号交差点での横断歩行者の通行待ちによる渋滞 Ａ：大堀堺線(仮称)北花田西交差点 ・(仮称)北花田西交差点では、横 断歩道を通行する歩行者が多 く、西方面からの来店自動車を 処理する容量が低下し、その影 響で自動車が渋滞することが あります。 大堀堺線西方面からの来店自動車が横断歩行者待ちで停止することで捌け能力が低下 （平成 24 年 9 月 30 日(日)撮影） -7- Ｂ：北花田交差点 ・北花田交差点では、南から西へ の左折自動車が横断歩行者信 号により停止することで、結果 的に＜南→北＞、＜東→西＞の 直進自動車の進行にも影響し、 渋滞を招くことがあります。 大阪高石線南方面からの左折自動車が横断歩行者待ちで停止することで捌け能力が低下 （平成 24 年 9 月 30 日(日)撮影） 問題点③：右折待ちの自動車による渋滞（大阪高石線） ・(仮称)北花田町３丁交差点では、 北方面からの来店自動車の右 折滞留が長くなり渋滞するこ とがあります。 大阪高石線北方面からの来店車両が信号時間で捌けきれず滞留が北へ伸びる （平成 24 年 9 月 30 日(日)撮影） -8- ＜イオンモール堺北花田の交通問題（休日のピーク時）＞ -9- ② 鉄砲町地区の交通処理計画への反映 堺北花田での開業後の交通問題の反省に立ち、鉄砲町地区の交通処理計画では以下の対策を実施 します。 堺北花田での問題点 問題点① 鉄砲町地区の交通処理計画への反映 ＜退店方向のコントロールを可能とする場内動線計画＞ 退店自動車による滞留が来 ・ピーク時等の平面・立体駐車場での自動車動線は、周辺道路の状況 によって柔軟に退店方向を可変コントロールすることが可能な計 店自動車に影響 画としています。 問題点② ＜錯綜を招かない出入口の配置及び動線計画＞ 信号交差点での横断歩行者 ・歩行者及び自転車の自動車出入口での横断が出来る限り発生しない よう、両者の出入口を適切かつ分散配置させる計画としています。 の通行待ちによる渋滞 ＜十分な滞留長の確保＞ ・新設信号交差点では、国道 26 号南行き、三宝高須線東行き交通量 に十分な滞留長を確保しています。このため万一鉄砲町北交差点、 七道駅前交差点等で横断歩行者待ちによる滞留が生じた場合でも、 滞留自動車によって通過自動車が阻害されないよう計画していま す。 ＜七道駅前交差点における立体横断施設の設置＞ ・七道駅前交差点に立体横断施設を設置することで、歩行者と自動車 との立体分離化を図り、安全確保と交通処理能力確保を図ります。 問題点③ ＜アンダーパスの設置と誘導＞ 右折待ちの自動車による渋 ・国道 26 号南方面からの来店自動車が右折することなく入店できる よう、アンダーパス進入路を設置します。 滞 ・このアンダーパスは歩行者動線と交錯することがないため、十分な 処理能力と安全性が確保されます。 ＜イオンモール堺北花田における開業後の対策例＞ 駐車区画が空いて いる時には緑色の ランプが点灯する 出口の運用 駐車場空きスペース誘導システム - 10 - ＜堺北花田での課題を反映した交通処理計画＞ - 11 - ２．市道三宝高須線の拡幅と七道駅立体横断施設の整備 【１】具体的な施設計画 ≪市道三宝高須線の整備計画（案）≫ ≪七道駅立体横断施設の整備計画（案）≫ 利便性・快適性を高め、利用促進を図るため、立体横断施設はエスカレーターを設置するとともに、 2 階レベルでの商業施設との連絡を図ります。また、これに併せて七道駅前広場を改修します。 - 12 - （七道駅前のフォトモンタージュ） （屋外エスカレータの事例：阪神電鉄野田駅） 【２】実現に向けて ① 市道三宝高須線の道路改良・拡幅 年内に道路管理者、交通管理者と協議を整えるとともに、関係地権者から用地取得について の同意、ならびに沿道事業者から道路拡幅の同意を得ます。 ② 七道駅立体横断施設の整備と駅前広場の改修 駅前広場の改修及び立体横断施設の設置について、年内に道路管理者、交通管理者との協議 を整え、計画を確定します。 ③ 駅前駐輪場の改修 現駐輪台数の確保、駐輪場内での歩行者の建築限界の確保及び現駐輪場との一体整備を基本 として、関係者と協議を進め、年内に計画を確定します。 ④ 事業を円滑に進めるための環境づくり 既に沿道の住民・事業所への説明と意見の確認を開始していますが、今後とも道路改良事業 が円滑に進む環境づくりに努めます。 - 13 - ３．沿道住民へのヒアリング結果 市道三宝高須線の道路改良・拡幅に関する沿道住民へのヒアリング結果は以下のとおりです。 ■ヒアリング対象数 22 件うち回答数 14 件（回答率 64％） ■調査日：平成 24 年 5 月 18 日(金)・5 月 24 日(木)・6 月 2 日(土)・7 月 17 日(火)・7 月 23 日(月) ■沿道住民からの主な意見 ① 鉄砲町地区の交通処理計画について ・交通量が増えると車の出入りがし難くなるので配慮して欲しい ・店舗の出入口に近いので安全対策をして欲しい ・鳳や金岡、泉南などの店舗からみても、渋滞することは確実である。普段の営業に支障にな い交通処理の提案をして欲しい ・周辺道路の交通が増え、渋滞すると営業妨害である。自敷地の前に出入口を設けず、国道 26 号沿いに設けるべきである。今の計画のままでは反対である ・国道 26 号は現状でも渋滞しているので、住之江のインターから混まないようにして欲しい ・交通対策をきっちりやって欲しい。裏側の道路が抜け道にならないよう対策をして欲しい ・今の状態でも朝 8 時頃は渋滞しているので、対策をして欲しい。裏通りが抜け道にならない よう対策をして欲しい ・通常の朝便は早朝で問題ないが、土日、お盆などの追加便（午後早々）の際などには、出荷 の際の車の誘導をして欲しい ・当面は警備員による安全確保をして欲しい ・土日は自敷地からの出入りが増えるので、前面道路が混むと心配である ・行事の際の路上駐車（路側帯）に困る。イオンの駐車場を使わせて欲しい（1 時間無料対応 して欲しい） ② 市道三宝高須線の道路改良について ・道路の拡幅については特に意見無し ・今でも車の出入りには苦労している。車線増は歓迎 ・荷受けが現状でも厳しい。敷地の減少は死活問題。今後も協議を望む ・迂回路を作らないことや、段差の無い歩道など、車椅子利用や足の悪い方に配慮した歩道に して欲しい ③ 開発計画その他について ・店が出来ることに賛成 ・出店は歓迎する ・店が出来ることには特に反対しない ・出店は大賛成 ・店が少ないので、便利になり有難い。交通量が増え、混雑するくらいは止むを得ない ・車が増えて排ガスが増えることが懸念される ＜三宝高須線沿道住民ヒアリングを実施した範囲＞ - 14 - ・長期間の工事は困る