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PRE戦略を実践するための 手引書 - 土地総合情報ライブラリー
2010 改訂版 ＰＲＥ戦略を実践するための 手引書 Public Real Estate 公的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会 （ＰＲＥ研究会） 「ＰＲＥ戦略を実践するための手引書（改訂版）」の公表について 国土交通省では、 「公的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会（ＰＲＥ研究会） 」を設置し、 地方公共団体における公的不動産の適切なマネジメント（ＰＲＥ（Public Real Estate）戦略）につ いて検討を行ってまいりました。 この度、ＰＲＥ研究会において作成した「ＰＲＥ戦略を実践するための手引書」 （平成 21 年５月 公表）の改訂版を作成しましたので、公表致します。 １．目的 本手引書は、ＰＲＥ戦略に関する理解を深めるとともに、ＰＲＥ戦略に係る基本的な考え方や ＰＲＥ戦略に関する各種情報をとりまとめたものであり、地方公共団体がＰＲＥ戦略を立案・実 践するにあたっての実務的な参考書となることを目的として作成したものです。 ２．構成 手引書は全３章で構成されています。 ■第１章 ＰＲＥ戦略概論編 ＰＲＥ戦略の基本的な考え方、必要性、効果、実践の手順などまとめた概論編 ■第２章 実務参考資料編 ＰＲＥ戦略の実践にあたって実務的に参考とすべき会計、制度、利活用手法等の基 礎的な知識・情報等を項目ごとにまとめた資料編 ■第３章 事例編 公的不動産の利活用について、国内の参考事例を体系的にまとめた事例編 平成 22 年５月 国土交通省 土地･水資源局 土地市場課 ※本手引書は、国土交通省「土地総合情報ライブラリー」 （下記 URL 参照）の掲載内容と同じものです。 http://tochi.mlit.go.jp/tocjoh/PRE_index.html 公的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会（ＰＲＥ研究会） 委員名簿 座 長 中川 雅之 日本大学経済学部 教授 委 員 荒張 健 公認会計士・新日本有限責任監査法人 パートナー 委 員 稲葉 勝巳 財団法人日本不動産研究所システム評価部 次長 委 員 大溝 日出夫 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社不動産コンサルティング部 コンサルティング室 主任調査役 委 員 小野 祥吾 株式会社エスアイ・アセットサービス 代表取締役 （ＣＲＥマネジメント推進コンソーシアム 副会長） 委 員 清水 千弘 麗澤大学経済学部准教授 委 員 鈴木 晴紀 東電不動産株式会社経営企画部品質管理グループ 課長 （社団法人 日本ファシリティマネジメント推進協会 ＰＲＥ/ＣＲＥ特別小委員会 委員） 委 員 田中 逸郎 豊中市政策企画部長 委 員 冨川 秀二 三井不動産株式会社不動産ソリューションサービス本部 法人ソリューション部長 委 員 長尾 政治 横浜市行政運営調整局財産調整課長 委 員 根本 祐二 東洋大学大学院経済学研究科教授 委 員 野口 通 茨城県政策監兼立地推進室長 （敬称略・五十音順） 平成 22 年３月現在 「ＰＲＥ戦略を実践するための手引書（改訂版） 」協力メンバー 名 簿 中川 雅之 日本大学経済学部 教授 荒張 健 公認会計士・新日本有限責任監査法人 パートナー 稲葉 勝巳 財団法人日本不動産研究所システム評価部 次長 大溝 日出夫 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社不動産コンサルティング部 コンサルティング室 主任調査役 小野 祥吾 株式会社エスアイ・アセットサービス 代表取締役 （ＣＲＥマネジメント推進コンソーシアム 副会長） 菊池 秀彦 豊中市政策企画部企画調整室 主幹（都市経営ﾁｰﾑ長） 鈴木 晴紀 東電不動産株式会社経営企画部品質管理グループ 課長 （社団法人 日本ファシリティマネジメント推進協会 ＰＲＥ/ＣＲＥ特別小委員会 委員） 冨川 秀二 三井不動産株式会社不動産ソリューションサービス本部 法人ソリューション部長 長尾 政治 横浜市行政運営調整局財産調整課 課長 西川 隆二 都城市企画部財政課 副主幹 オブザーバー 総務省自治財政局財務調査課 同自治行政局地域自立応援課地域振興室 （敬称略・五十音順） 事務局 国土交通省土地・水資源局土地市場課 財団法人日本不動産研究所 平成 22 年３月現在 目 次 第１章 ＰＲＥ戦略概論編 .............................................................1 Ⅰ．はじめに ........................................................................2 (Ⅰ) 公的不動産とＰＲＥ戦略 ........................................................2 (Ⅱ) 手引書の目的..................................................................4 (Ⅲ) 手引書の全体概要..............................................................4 Ⅱ．公的不動産に関する状況 ...........................................................5 (Ⅰ) 公的不動産を取り巻く状況等 ....................................................5 １. 地方公共団体を取り巻く状況....................................................5 ２. 不動産を取り巻く状況 .........................................................7 ３. 公的不動産を取り巻く状況 .....................................................7 (Ⅱ) 公的不動産のマネジメントに対する地方公共団体の認識..............................9 １. 不動産の所有・利用の状況 .....................................................9 ２. 不動産情報の状況 ............................................................10 ３. ＰＲＥ戦略に地方公共団体が求めていること .....................................14 Ⅲ．ＰＲＥ戦略の必要性と効果 ........................................................16 (Ⅰ) ＰＲＥ戦略の必要性 ...........................................................16 (Ⅱ) ＰＲＥ戦略の効果.............................................................17 １. 地域経済の活性化への貢献 ....................................................17 ２. 地域財政健全化への貢献 ......................................................17 ３. 不動産特有の環境リスクの回避 ................................................17 Ⅳ．ＰＲＥ戦略を実践するために必要なこと.............................................18 １. 望ましい組織体制とマネジメント体制...........................................18 ２. 不動産情報の集約・共有化・ＩＴ化.............................................18 ３. 会計情報の活用による財政状況の把握...........................................19 ４. 利活用等に関するノウハウ ....................................................19 ５. 人材育成と民間活用 ..........................................................20 Ⅴ．ＰＲＥ戦略実践のためのＰＲＥマネジメントサイクルと具体的内容 ......................21 (Ⅰ) ＰＲＥマネジメントサイクルの構築..............................................21 １. ＰＤＣＡサイクルとＰＲＥ戦略実践のためのマネジメントサイクルの対比.............21 ２. 統括機能と実施機能の連携 ....................................................22 ３. ＰＲＥマネジメントサイクル...................................................22 (Ⅱ) ＰＲＥマネジメントサイクルの具体的内容 .......................................24 １. 統括部門における Research（調査） ..........................................24 ２. 統括部門における Planning（計画） ..........................................27 ３. 統括部門における Practice（実行） ..........................................36 ４. 実施部門における Research（調査） ..........................................37 ５. 実施部門における Planning（計画） ..........................................39 ６. 実施部門における Practice（実行） ..........................................42 ７. 実施部門における Review（検証） ............................................44 ８. 統括部門における Review（検証） ............................................45 Ⅵ．留意事項 .......................................................................47 (Ⅰ) 他の計画との連携.............................................................47 (Ⅱ) 周辺地方公共団体との連携 .....................................................47 (Ⅲ) 住民とのコミュニケーション ...................................................47 第２章 実務参考資料編..............................................................49 １．会計・ファイナンス関連情報 ......................................................50 (1) 地方公共団体財政健全化法 ......................................................50 (2) 地方公共団体財政健全化法における資産評価 .......................................54 (3) 地方公会計制度改革 ............................................................57 (4) 新地方公会計モデルにおける資産評価.............................................62 (5) 地方公共団体における内部統制...................................................68 ２．法制度・関連手法情報 ............................................................73 (1) 地方自治法・国有財産法等 ......................................................73 (2) 公有財産に関する条例及び規則等.................................................87 (3) 上位計画......................................................................90 (4) 公的不動産の売却・貸付条件と担保方法...........................................92 ３．不動産評価関連情報..............................................................94 (1) 不動産評価概説................................................................94 (2) 不動産鑑定評価の依頼と価格賃料情報.............................................98 (3) 不動産関連指標...............................................................105 ４．不動産リスク情報...............................................................113 (1) 土壌汚染.....................................................................113 (2) 建物耐震.....................................................................119 (3) アスベスト、ＰＣＢ ...........................................................124 ５．利活用手法関連情報.............................................................128 (1) 利活用方法...................................................................128 (2) 事業者等選定方式.............................................................137 (3) 補助等支援メニュー ...........................................................140 ６．公民連携関連情報...............................................................150 ７．管理運営関連情報...............................................................167 (1) ファシリティコスト ...........................................................167 (2) 管理運営に関する基準 .........................................................170 (3) 維持保全.....................................................................172 (4) 運用管理.....................................................................175 (5) ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）................................................179 (6) 管理運営におけるベンチマーキング..............................................181 (7) 環境対策.....................................................................185 ８．ＩＴ関連情報...................................................................195 (1) ＰＲＥ情報管理の要件 .........................................................195 (2) データベース構築とメンテナンス................................................198 (3) ソフトウェアに要求される基本機能等............................................205 第３章 事例編.....................................................................213 １．ＰＲＥ戦略統轄部門 [Research(調査)] ............................................215 (1) 公共施設マネジメント白書（神奈川県藤沢市） ....................................215 (2) 施設白書の整備と施設施策判断への活用（東京都多摩市）...........................219 (3) 所有資産の電子情報化（奈良県）................................................224 (4) 財務諸表の作成から行財政改革の実行（熊本県宇城市）＊...........................227 (5) 公会計の財務諸表の活用（千葉県浦安市）＊ ......................................232 (6) 市有財産の現状と課題を調査票で把握(宮崎県都城市) ＊............................236 ２．ＰＲＥ戦略統轄部門[Planning (計画)] ............................................240 (1) 県有施設利活用の方針策定とその定着に向けた取組（青森県）.......................240 (2) 市有財産を有効活用するための基本指針（神奈川県川崎市）.........................248 (3) アセットマネジメント基本方針（福岡県福岡市） ..................................251 (4) 耐震化計画に伴う施設の再配置（神奈川県茅ヶ崎市）...............................255 (5) 施設の再配置計画（奈良県） ...................................................257 (6) 公共施設再配置に関する方針の策定（千葉県八千代市）.............................259 (7) 公務員宿舎の移転・再配置及びＰＦＩによる建替集約（国）.........................262 (8) 全市的な基本方針の策定と関係部局の連携（神奈川県横浜市）＊ .....................266 ３．利活用実施部門[Research(調査)∼Practice(実行)] .................................272 (1) 公益用地の売却（神奈川県横浜市）..............................................272 (2) 職員宿舎用地の売却（証券化） （新潟県）.........................................274 (3) 行政財産の貸付（大阪府） .....................................................277 (4) ＰＦＩ方式による建替（大阪府堺市）............................................280 (5) 小学校跡地の信託（東京都新宿区）..............................................283 (6) 学校跡地の活用（京都府京都市）................................................286 (7) インターネットオークションによる公有地の売却（和歌山県）.......................288 (8) ＰＦＩ手法による庁舎の建替（中央合同庁舎第７号館整備等事業） （国） ..............291 (9) 国と地方公共団体による庁舎の合築 （九段第３合同庁舎・千代田区役所本庁舎整備等事業） （国・東京都千代田区）..........295 (10) 庁舎スペースの有効活用（北海道）.............................................298 (11) 学校跡地と周辺地域との一体的な再開発（大阪府大阪市）..........................300 (12) 店舗跡地に公共施設を集約整備（千葉県千葉市） .................................305 (13) 公共施設の連鎖的建替と跡地活用による中心市街地活性化（長崎県諫早市） .......309 (14) 事業用定期借地の公募提案による民間事業者の事業参画（広島県呉市） ..............313 (15) 小学校廃校舎のコンバージョン（福島県鮫川村） .................................317 (16) 旧議場を民間施設として活用（新潟県南魚沼市） .................................322 (17) 学校跡地の民間への処分（埼玉県春日部市）＊ ...................................325 (18) 処分型土地信託による大規模地の処分（財務省）＊ ...............................328 (19) 処分・竣工型土地信託による職員宿舎の再整備（宮城県）＊........................332 (20) 民活による公益複合施設整備と運営（東京都江戸川区）＊..........................335 (21) 道路予定地の事業用定期借地（大阪府）＊ .......................................341 (22) 本庁舎駐車場等の一括貸付（東京都町田市）＊ ...................................345 ４．ＰＲＥ戦略実施体制の構築 .......................................................347 (1) 各局での有効活用を支援する組織の組成（東京都） ................................347 (2) 民間有識者の登用（千葉県浦安市）..............................................349 (3) 共創推進事業本部（神奈川県横浜市）............................................352 ＊ ・・・2010 年改訂版で新規に追加した事例 ＜索引＞ ........................................................................356 ＜用語説明＞.....................................................................359 第1章 Ｐ Ｒ Ｅ 戦 略概論編 第１章は、PRE 戦略を導入する必要性、効果を示すとともに、PRE 戦略を立案、実践するう えでの基本的な考え方や方向性、業務の流れ等を示したものである。第１章では、地方公共団体 が PRE 戦略を立案・実践するために必要な事項を整理している。 第 1 章の索引 Ⅰ．はじめに Ⅱ．公的不動産に関する状況 Ⅲ．ＰＲＥ戦略の必 要 性 と 効 果 Ⅳ．ＰＲＥ戦略を実践するために必要なこと Ⅴ．ＰＲＥ戦略実践のためのＰＲＥマネジメントサイクルと具体的内容 Ⅵ．留意事項 第１章の位置付け 補 足 参 照 第２章 実務参考資料編 第１章 参 照 PRE戦略概論編 補 足 参 照 文中の「＊」は巻末の用語説明、 「小番号」は各頁下の脚注番号を示す。 -1- 第３章 事例編 Ⅰ．はじめに (Ⅰ)公的不動産とＰＲＥ戦略 現在、我が国における不動産規模は、国土交通省の推計によれば、金額規模で約 2,300 兆円 であり、地方公共団体、地方公営企業1、地方三公社2等が所有する公的不動産のうち、少なくと も国や地方公共団体が所有している不動産は金額規模で約 490 兆円（全体の約 20％相当。図 1 参照）、面積規模で国土の約 40％を占めている3。そのうち、地方公共団体が所有する不動産は 約 360 兆円であり、公的不動産の約 73％を占めている。 図1 我が国の企業・公的不動産の資産規模 不動産 （注１） 約2,300兆円 公的不動産 約490兆円（注3） 企業不動産 約490兆円（注2) 地方公共団体 所有不動産 約360兆円 収益不動産 約68兆円 （注2） （注3＋※） 土 地 約1,300兆円 建物等 約1,000兆円 ※国民経済計算における公的総資本形成のうち 総固定資本形成累計額（ S55年度∼H20年度） の比率から按分 資料：国民経済計算（平成20年度確報）、土地基本調査総合報告書（平成18年） （注1）国民経済計算確報に基づく 住宅、住宅以外の建物、その他の構築物 及び土地の総額（平成20年末時点） （注2）土地基本調査に基づく 時価ベースの金額（平成15年1月1日時点） （注3）国民経済計算確報に基づく 固定資産及び土地の総額（平成20年末時点） 地方公共団体は、地域振興等の公共・公益的な目的により不動産の所有・管理を行っており、 特に高度経済成長期において、公共施設に対する需要の拡大を背景として、土地を買い進め、 施設の建設を進めてきた。このような中、近年では、少子・高齢化や市町村合併の進展等によ る社会情勢の変化から、公共施設に対する住民のニーズも変化してきており、これに対応した 既存施設の利活用・処分を行うことが重要となってきている。また、不動産には価格変動リス ク（Risk）があるが、耐震、アスベスト、土壌汚染等といった不動産固有のリスク 4についても 社会的な関心が高まり、所有する不動産の管理について、社会的な責任が強く求められている。 さらに、地方公共団体の財政の健全化に関する法律5（平成 19 年法律第 94 号。以下、「地方公 共団体財政健全化法」という。）や公会計制度の見直し、資産・債務改革など、公的不動産を 取り巻く制度にも様々な変化が起きている。 1 2 3 4 5 地方公営企業法第２条に規定される公営企業 土地開発公社・住宅供給公社・道路公社の三公社 「国民経済計算（平成 20 年度確報）」（内閣府）より 「第２章４．不動産リスク情報（P.113）」参照 「第２章１．(1)地方公共団体財政健全化法（P.50）」参照 -2- 国及び地方公共団体ともに厳しい財政状況が指摘される中で、それぞれの公的不動産の取り 扱いに対して社会の関心は高まっている。このような背景のもと、国においては、「小さくて 効率的な政府」の実現のため、国有財産行政の改革により、庁舎等の有効活用・民間開放や国 有財産の売却が促進されることになった。一方、地方公共団体においては、自らが所有・利用 する不動産を「PRE（Public Real Estate）」と表現し、公的不動産の管理、運用を戦略的に行う 取組（PRE 戦略）が見られるようになってきている。「PRE 戦略」については、まだ統一され た定義はないが、本手引書においては、「公的不動産について、公共・公益的な目的を踏まえ つつ、経済の活性化及び財政健全化を念頭に、適切で効率的な管理、運用を推進していこうと する考え方」と位置づけ、その実践の促進に向け、課題等の整理を行った。 地方公共団体においては、目指すべき行政運営の将来像を実現するために、公的不動産をよ り戦略的な観点からマネジメントすることが一層必要となってきている。 PRE 戦略の対象とする公的不動産を所有・利用する団体の範囲は、下図のとおりである。こ のように、公的不動産には、地方公共団体を基軸として、地方公営企業、地方三公社、地方独 立行政法人（公立大学法人、病院等）、第三セクターなどの地方公会計制度において連結対象 となる関連団体が所有・利用する不動産も含まれる。一方で、関連団体においては、経営健全 化対策 6、固定資産の減損（減損会計＊）など、経営の健全化に向けた様々な取組がなされてい る。PRE 戦略は、地方公共団体が所有・利用する資産を主として対象とするが、その考え方は 関連団体においても大いに参考となるものである。 図2 公的不動産を所有・利用する団体の範囲 ＰＲＥ戦略の対象とする団体 地方公共団体 （地方公営企業、一部事務組合、広域連合含む） 地方三公社 地方独立行政法人 第三セクター※ ※第三セクターは主に、新地方公会計による連結対象を対象とする 【参考】新地方公会計モデルで、連結対象とする第三セクター ・自治体の出資（出損を含む）比率50％以上の法人 ・自治体の出資比率25％以上50％未満の法人については、役員の派遣、財政支援 等の実態から、法人経営に主導的な立場を確保していると認められる場合 ・なお、第三セクターには、株式会社、財団法人のほか、社会福祉協議会など社会 福祉法人や社団法人等も含まれる 6 総務事務次官通知「土地開発公社経営健全化対策について」などがある -3- (Ⅱ)手引書の目的 本手引書は、このような必要性を踏まえ、PRE 戦略に関する理解を深めるとともに、PRE 戦 略に係る基本的な考え方を示すことで、地方公共団体が PRE 戦略を立案・実践するにあたって の基本的な参考書となることを目的として作成したものである。 各地方公共団体が本手引書を参考に、目指すべき行政運営の将来像を踏まえたうえでそれぞ れの地方公共団体の状況に応じた PRE 戦略を立案し、実践されることを望むものである。また、 PRE 戦略を担う人材の育成に資することを期待するものである。 (Ⅲ)手引書の全体概要 本手引書は、３章から構成されている（図３参照）。 第１章は、PRE 戦略を導入する必要性、効果を示すとともに、PRE 戦略を立案、実践するうえ での基本的な考え方や方向性、業務の流れの例等を示した参考書的なものとして整理している。 第２章は、PRE 戦略を実践するにあたって、実務的に参考とすべき事項や不動産全般に関す る基礎的な知識・情報等を項目ごとにまとめた資料集となっている。 第３章は、PRE 戦略の実践に関して、国内において実際に取り組まれている参考の事例を体 系的にまとめた事例集として整理している。 図3 手引書の全体概要 第１章 ＰＲＥ戦略概論編 Ⅰ．はじめに 補 足 参 照 Ⅱ．公的不動産に関する状況 Ⅲ．ＰＲＥ戦略の必要性と効果 第２章 実務参考資料編 参 照 Ⅳ．ＰＲＥ戦略を実践するために必要なこと 補 足 Ⅴ．ＰＲＥ戦略実践のためのPREマネジメント サイクルと具体的内容 Ⅵ．留意事項 -4- 第３章 参 照 事例編 Ⅱ．公的不動産に関する状況 (Ⅰ)公的不動産を取り巻く状況等 １.地方公共団体を取り巻く状況 (1)人口構造の変化 我が国の総人口は 2004 年の約１億 2,700 万人をピークに減少に転じ、2050 年には１億人 を割ることが予測されている(国立社会保障・人口問題研究所予測)。また、65 歳以上人口の 割合は年々増加傾向にあり、平成 26 年には総人口に占める割合が 25％台にまで達すると予 測されている。一方、年少人口と生産年齢人口の割合が減少し、人口そのものが減少するこ とが予想されている。 高齢者人口の増加は、医療、福祉に係る行政需要の増大につながるとともに、高齢者の生 きがい対策や都市環境整備など高齢社会への対応が求められる。また、生産年齢人口の減少 が税収入の減少や購買力の低下を招き、都市の経済活力の低下につながることが懸念される。 (2)社会環境の変化 高度情報化の進展、国際化の進展、地球環境問題の深刻化などの急激な社会環境の変化に 対して、行政サービスの迅速な対応が求められるなど、今後とも複雑かつ新たな行政課題が 発生してくることが予想される。 (3)日常生活圏の広域化 通勤・通学、購買活動など住民の日常生活における活動領域は時代とともに変化し、交通・ 情報通信手段の発達や住民ニーズの高質化に伴い、既存の行政区域を越えて拡大する傾向に ある。このようなことから、日常生活圏を構成する複数の市町村が連携し、広域的な行政サ ービスを展開することが求められている。 (4)期待される課題の広域化 防災体制強化、河川の水質改善、ごみの効率的な処理、介護認定事務等の共同処理体制の 整備など、様々な行政分野において、広域的な処理体制の整備が求められている。 (5)財政状況の悪化 企業の倒産や失業者の増大など、バブル経済の崩壊以降の長引く景気の低迷により、我が 国経済は深刻な状況が続いている。平成 19 年度における経常収支比率 （全国）は 前年度よ り 2.0 ポイント上昇して過去最も高い 93.4％となっており、平成３年度の 71.3％から約 20 ポイント上昇している7。借入金残高も増加傾向にあり、今後の財政運営はより一層厳しいも のになると考えられている。また、経済の国際化が進み産業構造が変化するなど、今後とも 大幅な経済成長が期待できない状況にある。 7 「平成 21 年度版地方財政白書」（総務省）より -5- 地方公共団体の財政においてもこの影響を受け、税収入等の落ち込みや減税による減収を 補填するとともに、数次の景気対策のために地方債が増発されたこと等により、我が国の地 方公共団体における平成 20 年度末の借入金残高（地方債、交付税特会借入金、公営企業債） は、約 197 兆円となっており、この償還が将来財政を圧迫する要因となることから、地方財 政は大変厳しい状況にある8。 (6)財政健全化に向けた取組状況9 このような厳しい財政状況を背景に、地方公共団体では、地方公共団体財政健全化法によ る財政健全化の取組と地方公会計制度改革関連の取組が進められている。 財政健全化については、地方公共団体の財政状態に応じ、健全段階では指標 10の整備と情 報開示の徹底を、早期健全化段階では自主的な改善努力による財政健全化、再生段階では国 等の関与による確実な再生への取組が求められている。 また、地方公会計制度改革関連については、「地方公共団体における行政改革の更なる推 進のための指針＊」（総務事務次官通知 平成 18 年８月 31 日）等に基づき、公会計の整備 を推進し、団体規模等に応じて財務書類の整備又は財務書類の作成に必要な情報の開示に取 り組むことが求められている。そして、財務書類の作成・活用等を通じて資産・債務に関す る情報開示と適正な管理を一層進め、国の資産・債務改革も参考にしつつ、未利用財産の売 却促進や資産の有効活用等を内容とする資産・債務改革の方向性と具体的な施策を策定する ことが求められている。 図4 平成 19 年度決算に係る財務書類の整備状況 平成 21 年６月４日 8 総務省自治財政局ホームページ「地方財政の現状」より 「第２章１.会計・ファイナンス関連情報（P.50）」参照 10 「第２章７.(6)管理運営におけるベンチマーキング（P.181）」参照 9 -6- 総務省公表 (7)資金調達状況の変化 起債が許可制から協議制へと移行し、地方公共団体の資金調達における自主性が高まった ことから、各地方公共団体の財政状況が資金調達に及ぼす影響も大きくなる。 ２.不動産を取り巻く状況 (1)土地神話の崩壊 我が国の不動産市場は、一時的に多少の下落はあったものの戦後一貫して上昇を続け、土 地は最も有利で安全な資産であるという「土地神話」を築いてきた。しかし、我が国におけ る地価の動向は、1980 年代後半より急騰し、1991 年を境に下落に転じている。その後の長い 間の一貫した地価の下落により、土地は常に上昇を続けるという「土地神話」は崩壊し、土 地は安全資産ではなく上昇もあれば下落も起こすリスク資産として認識されることとなった。 (2)不動産のリスク資産化 バブル経済崩壊後の不動産における価格変動リスクが顕在化した後も耐震、アスベスト、 土壌汚染など、不動産に関わる様々な問題が指摘されるようになり、不動産を所有するにあ たって価格変動リスクや土壌汚染リスクなど、不動産固有のリスクがあることが認識される こととなった。 (3)低・未利用地の増加 地域によっては人口・世帯数の減少等、社会情勢の変化や産業構造の転換等を背景に土地 への需要が縮小する時代を迎える中、空き地や廃屋等の低・未利用地が増加している。 (4)利活用手法の多様化 1111 土地神話の崩壊以降、不動産の所有から利用への促進に向け、様々な利活用手法が制度化 されてきた。定期借地権＊はその代表的な制度であり、借地期間経過後に必ず土地が更地で 返還されることを約定できる借地権として大きく普及してきた。また、ＰＦＩ＊、不動産の証券 化といった新たな手法も、民間活力や民間資金の導入、利活用手法の多様化といった観点か ら制度化され、普及している。 ３.公的不動産を取り巻く状況 上記１．２．のような背景から、公的不動産を取り巻く状況は、以下のように変化している。 (1)少子・高齢化の進展等による施設ニーズ、都市構造の変化 我が国では、高度成長期における人口急増や行政需要の高まりによって、1960 年代から 70 年代初頭にかけて大量の地域公共施設が建設された。ところが今日、人口減少、少子・高齢 化に伴う人口構造の変化、都市化の進展、中心市街地の空洞化などにともない、公共施設の 11 11 「第２章５．(1)利活用方法（P.128）」参照 「第２章５．(1)利活用方法」参照 -7- 需給バランスが崩れてきている。衰退する旧市街地の小学校に代表されるように、需要が減 退した公共施設については統廃合を余儀なくされる例が散見される。また、少子・高齢化や ライフスタイルの多様化により、地域公共施設に対する住民のニーズも変化してきており、 高齢者需要や子育て支援など、公共施設に求める機能や計画も建設当初とは異なっている。 また、コンパクトシティの進展等、都市構造にも変化が見られるなど、今後、各地方公共団 体においては、このような変化に応じた施設の統廃合、再配置等の検討が求められると考え られる。 (2)公共施設の老朽化 消防庁が、平成 21 年８月に公表した「防災拠点となる公共施設等の耐震化推進状況調査報 告書」によれば、平成 20 年度末時点で、地方公共団体が所有又は管理している公共施設等は、 都道府県が 107,903 棟、市町村が 344,903 棟、合計 452,806 棟となっている。そのうち、昭 和 56 年５月 31 日以前の建築確認(新耐震基準＊)を得て建築された建築物棟数は、都道府県 が 57,792 棟（53.6％）、市町村が 186,039 棟（53.9％）、合計 243,831 棟（53.8％）となっ ており、施設別内訳では、都道府県、市町村ともに「文教施設（校舎、体育館）」で、昭和 56 年５月 31 日以前の建築確認を得て建築された建築物の割合が高い。昭和 56 年５月 31 日 以前の耐震基準による公共施設については、その後、別途、耐震補強の取組が行われている が、いずれにしても築造から 25 年以上が経過しているため、地方公共団体は施設の大規模修 繕や建替といった更新のタイミングを近い将来一斉に迎えることが予想される。このように、 公共施設の維持・管理・更新費用は、今後莫大な負担として地方公共団体にのしかかってく ることが予想される。 (3)低・未利用地の有効活用 地方公共団体が取り組んでいる財政健全化や公会計制度への対応により、所有資産の洗い 出しをはじめとした資産台帳の整備、公正価値 ＊による適正な資産評価、資産活用による行 財政への寄与と行政サービスへの貢献等が求められている。こうした中で、低・未利用地に ついては、所有・利用の必要性の見極め、不要資産の売却等を含む有効活用の実現が求めら れている。 -8- (Ⅱ)公的不動産のマネジメントに対する地方公共団体の認識 不動産の所有・利用の状況及び不動産情報の管理状況について、「公的不動産の合理的な所 有・利用に関するアンケート調査」（国土交通省）＊）によると以下のような状況であった。 * 『公的不動産の合理的な所有・利用に関するアンケート調査』 ○調査実施時期：2008年8月8日∼2008年9月19日 ○調査対象 ・都道府県・・・全数 ・人口10万人以上かつ合併経験がある市町村・・・全数 ・人口10万人以上かつ合併経験がない市町村・・・全数 ・人口10万人未満かつ合併経験がある市町村・・・全数 ・人口10万人未満かつ合併経験がない市町村・・・380団体を無作為抽出 ○回収率 66.2% １.不動産の所有・利用の状況 (1)不動産の合理的な所有・利用の必要性の認識 地方公共団体における公的不動産のマネジメントの状況に関して、98.2％とほぼすべての 地方公共団体が、不動産の合理的な所有・利用の必要性を感じている（図 5 参照）。 図5 保有不動産の合理的な所有の必要性（全体：N=753 団体） 1.7% 0.1% 14.6% 28.2% 55.4% 必要性を感じており、既に実行している 必要性を感じており、今後、検討したいと考えている 必要性を感じているが、現在のところ、実行の予定はない 特に必要性は感じていない その他 (2)不動産の管理の実施状況 不動産の維持・保全・管理の状況については、「老朽化に対する維持補修等、必要最小限 で実施」と回答した地方公共団体が 61.1％と最も多く、「すべての所有不動産を対象に計画 的に実施」と回答した地方公共団体はわずか 5.7％であったことから、不動産の管理は必ず しも全庁的・計画的に実施されているわけではない（図 6 参照）。 図6 不動産の維持・保全・管理の状況（全体：N=753 団体） 5.0% 1.5% 5.7%1.9% 24.8% 61.1% 全ての保有不動産を対象に計画的に実施 不動産毎に優先順位をつけ、優先順位の高い不動産のみ実施 リスク管理上喫緊に取り組まねばならない不動産で優先的に実施 老朽化に対する維持補修等、必要最小限で実施 特に対策は行っていない その他 -9- (3)不動産の活用方針等の策定状況 不動産の活用指針等を策定している地方公共団体が少なく、ガイドラインを「策定してい る」と回答した地方公共団体は、全体の 6.2％であった。一方、「策定しておらず、今後も 特に予定していない」と回答した地方公共団体は、全体の 50.0％であった（図 7 参照）。 図7 ガイドラインの策定状況（全体：N=756 団体） 3 .0% 6.2% 50.0% 6.1% 34.7% 策定している 今後策定する予定である 策定する必要性は感じているが、具体的な検討には至っていない 策定しておらず、今後も特に予定していない その他 ２.不動産情報の状況 (1)不動産情報の必要性の認識 不動産の処分又は取得にあたっての課題については、「保有資産の現状に関する情報や資 料の未整備」という回答が最も多かった（51.6％）（図 8 参照）。 一方、不動産の有効活用にあたっての課題については、「資産活用に関するノウハウ、ア イデアの不足」という回答が最も多く（64.4％）、「資産活用の検討を行う人材、体制の不 足（50.0％）」「保有資産の現状に関する情報や資料の未整備」という回答が多かった（41.5 ％）（図 9 参照）。 不動産の処分、取得又は有効活用にあたっての情報や資料やノウハウやアイデアについて も必要と認識されている。 -10- 図8 公的不動産の処分又は取得にあたっての課題（全体：N=496 団体） 0% 20% 40% 保有資産の現状に関する情報や資料の未整備 80% 100% 51.6% 活用対象資産の市場価値を判断するのが困難 37.1% 資産活用に関するノウハウ、アイデアの不足 16.9% 31.0% 対象資産の処分、売却等に係る事務手続きが煩雑 10.5% 資産活用の検討に充てる予算の不足 資産活用の検討を行う人材、体制の不足 27.0% 既存の管理運営組織の雇用問題 1.4% 提供される市民サービス水準の低下 4.8% 議会、地元住民等への説明 24.6% 資産の用途や売却価格などの民間事業者との条件の不一致 有効活用の受け皿となる民間事業者に関する情報の不足 30.6% 7.1% 行政財産や国庫補助対象施設等に対する法的規制 その他 図9 60% 37.7% 2.6% 公的不動産の有効活用にあたっての課題（全体：N=496 団体） 0% 20% 40% 保有資産の現状に関する情報や資料の未整備 60% 41.5% 14.8% 活用対象資産の市場価値を判断するのが困難 64.4% 資産活用に関するノウハウ、アイデアの不足 対象資産の処分、売却等に係る事務手続きが煩雑 3.1% 19.5% 資産活用の検討に充てる予算の不足 50.0% 資産活用の検討を行う人材、体制の不足 既存の管理運営組織の雇用問題 2.4% 提供される市民サービス水準の低下 3.1% 15.4% 議会、地元住民等への説明 資産の用途や売却価格などの民間事業者との条件の不一致 5.7% 20.3% 有効活用の受け皿となる民間事業者に関する情報の不足 31.3% 行政財産や国庫補助対象施設等に対する法的規制 その他 -11- 80% 1.2% 100% (2)不動産情報の管理体制の状況 不動産の基本情報については、全体の 82.7％が「所管部門が個別に管理している」と回答 しており、「全資産について一元的に管理している」と回答した地方公共団体は、全体の 3.6 ％であった（図 10 参照）。 また、不動産管理に必要な体制整備については、不動産情報を一元的に管理する部門が「あ る」と回答した地方公共団体は、全体の 15.6％であった。 一方、「必要はないので、特に設置の予定はない」と回答した地方公共団体は、全体の 31.7 ％であった（図 11 参照）。 なお、情報の一元的な管理にあたっての課題としては、「必要な予算や職員の確保が困難 である」という回答が最も多かった。 図 10 不動産の基本情報の管理部門（全体：N=759） 3.6% 2.1% 11.6% 82.7% 所轄部門が個別に管理している 一部の資産について一元的に管理している 全資産について一元的に管理している その他 図 11 不動産の一元管理の状況（全体：N=745 団体） 12.3% 15.6% 0.9% 1.9% 31.7% 37.6% ある 設置の計画があり、順調に準備が進んでいる 設置が予定されているが、具体的な計画が定められない 設置を求める声はあるが、具体的な検討には至っていない 必要ないので、特に設置の予定はない その他 -12- 管理媒体については、全体の 52.3％が「紙の資産台帳で管理している」と回答しており、 「全資産についてデータベース化している」と回答した地方公共団体は、全体の 4.0％であ った（図 12 参照）。 図 12 不動産の基本情報の管理媒体（全体：N=757 団体） 4.0% 2.0% 52.3% 41.7% 紙の資産台帳で管理している 一部についてデータベース化している 全資産についてデータベース化している その他 (3)不動産管理に係る人材確保等の状況 不動産の管理に必要な人材の確保又は育成に関する取組については、全体の 51.4％が「な し」という回答であった（図 13 参照）。 図 13 人材の確保及び育成についての取組状況（全体：N=601 団体） 0% 専門職員の中途採用を実施している 20% 60% 0.8% 32.6% 担当部署の職員に外部研修の受講を推奨している 担当部署の職員に資格の取得を推進している 40% 1.8% その他 なし -13- 15.3% 51.4% 80% 100% ３.ＰＲＥ戦略に地方公共団体が求めていること PRE 戦略に地方公共団体が求めていることは、「資産の有効活用、情報システムの構築等 の事例に関する情報提供」という回答が最も多く（52.1％）、続いて、「行政財産＊や国庫補 助対象施設等に対する法的規制の緩和」(49.8％)、「資産活用ガイドライン、マニュアル等 の策定、公表」（49.7％）という回答が多かった（図 14 参照）。 一方、不動産の活用を円滑化するために有効な情報としては、「不動産有効活用手法の詳 細及び事例の紹介」という回答が最も多く（48.9％）、続いて、「不動産評価に関する情報 について」（48.8％）、「不動産有効活用方策の立案手順について」（45.2％）という回答 が多かった（図 15 参照）。 図 14 有効な支援方策（全体：N=743 団体） 0% 20% 40% 60% 49.7% 資産活用ガイドライン、マニュアル等の策定、公表 52.1% 資産の有効活用、情報システムの構築等の事例に関する情報提供 国の相談窓口の設置 8.2% 33.0% 資産活用に関する講習会、セミナー等の開催 21.5% 資産評価、情報システム、法律等の専門家の派遣 32.4% 資産の有効活用に関するノウハウや検討の場等の提供 専門機関への出向受け入れなど、職員の育成支援 9.4% 市場での不動産取引やプレーヤーに関する情報の提供 9.2% 43.3% 資産管理システムのに対する助成制度の創設 29.1% 既存資産を活用した事業に対する助成制度の創設 受け皿となる民間事業者の紹介・選定支援 11.8% 49.8% 行政財産や国庫補助対象設等に対する法的規制の緩和 その他 -14- 1.9% 80% 100% 図 15 不動産の活用を円滑化するための有効な情報（全体：N=730 団体） 0% 20% 40% 45.2% 不動産有効活用方策の立案手順について 30.1% 不動産の有効活用を実践する上での基本的な組織体制のあり方 16.7% 不動産の有効活用を実践する上での人材育成の考え方について 40.1% 不動産の有効活用戦略と関連性の高い会計制度、財政に関する情報 35.2% ＩＴを活用した不動産情報の管理方法について 41.4% 不動産を管理運営する上での留意点について 48.8% 不動産評価に関する情報について 26.8% 不動産の有効活用に関する法制度について 21.2% 民間企業との協働について 48.9% 不動産有効活用手法の詳細及び事例の紹介 その他 -15- 60% 0.5% 80% 100% Ⅲ．ＰＲＥ戦略の必要性と効果 (Ⅰ)ＰＲＥ戦略の必要性 多種多様な不動産を所有・管理している地方公共団体においては、地価の変動等による土地 のリスク資産化や低・未利用地の増加、不動産固有リスクへの対応に伴い、これまで以上に適 切に不動産を利活用していくことが重要になっている。また、公共施設の老朽化や少子・高齢 化の進展等による公共施設ニーズの変化、都市構造の変化に応じた公共施設の効率的・計画的 な維持・修繕、管理、あるいは住民のニーズに合致した施設への転換、施設配置、施設数等の 実現など、所有するすべての不動産を適切に利活用することが求められる。 前段「Ⅱ．公的不動産に関する状況」で見たように多くの地方公共団体において、不動産の 管理は、各所管部署に縦割り型の組織によって行われているため、所有する不動産について、 全庁的な観点からの検討が十分になされていないことがわかった。また、維持・修繕、管理と いった保全の側面からの管理が中心であり、利用効率や資産価値等も含めた不動産としての情 報を一元的に集約しようとする取組は不十分であった。多くの地方公共団体が公的不動産のマ ネジメントの必要性は感じているものの、全庁的・計画的な不動産管理の実施、不動産の活用 方針等の策定、不動産の情報整備、資産活用に関するノウハウ、アイデア不足への対応、不動 産をマネジメントするための人材の確保及び体制整備など、不動産を適切にマネジメントする ために必要と考えられる取組については、決して進んでいるとはいえない状況にある。 こうした地方公共団体のおかれる状況を解決するために、PRE 戦略が求められている。 【地方公共団体に求められていること】 ○公共施設の効率的・計画的な維持・修繕、管理 公共施設の老朽化や公共施設ニーズの変化、都市構造の変化への対応 ○施設の適正配置 住民のニーズに合致した施設への転換、施設配置、施設数等の実現 ○所有不動産の有効利活用 低・未利用地の有効活用、公共施設の適切な利活用 いうまでもなく、地方公共団体が不動産を所有している目的は住民等にとって望ましい行政 サービスを提供することにある。限りある資産・財源のもとで目指すべき行政運営を実現させ るためには、当該地方公共団体の基本構想、基本計画等上位計画との連動が確保された、適切 で効率的な事業のマネジメントが必要となる。不動産の管理、運営に関しても同様であり、PRE 戦略の実践を通じて、適切で効率的なマネジメント体制を確立させることが重要である。 -16- (Ⅱ)ＰＲＥ戦略の効果 前段において PRE 戦略の必要性について述べたが、地方公共団体の大きな命題として、地域 経済の活性化と財政の健全化等が挙げられる。 PRE 戦略の実践は、これらの命題への貢献の一助となると考えられる。 １.地域経済の活性化への貢献 PRE 戦略の実践により、低・未利用地を一元的に把握することが可能となり、その管理・ 活用を適切に行い、これらの実現にかかるコストを削減したり、新たな土地利用ニーズに迅 速に対応できるようになる効果が期待できる。また、民間事業者を対象として当該遊休土地 を売却する場合において、まちづくりや地域活性化をテーマとした開発を条件とする、ある いは企画提案による入札を実施するといった方策を取り入れること等により、民間のノウハ ウやアイデアが盛り込まれ、それらの開発が契機となり地域の雇用や経済活動の活発化が見 込まれる。さらに、地方公共団体が所有していた不動産ストックが市場で取引されるように なることで、新たな社会活動や経済活動の機会を創出し、地域活性化や地価の安定に寄与す ることも期待できる。 ２.地域財政健全化への貢献 PRE 戦略の実践により、不動産に係るコスト削減等の実現が可能となり、財政の健全化及 び資産・債務改革の取組への貢献が期待されている。 前述のように、公会計制度改革において、未利用財産の売却促進や資産の有効活用等を内 容とする資産・債務改革の方向性と具体的な施策を策定すること等が地方公共団体に求めら れ、地方公共団体財政健全化法では、実質赤字比率等のフロー指標に加え、地方公社、第三 セクター等を含めた実質的な将来負担に関するストック指標（将来負担比率 ＊）により財政 状況を開示することが求められている12。 PRE 戦略の実践によって、利用率の低い公共施設を住民ニーズや都市構造の変化に即した 用途に転換する等により、不動産の所有量を維持しつつ行政サービスの向上を図ることが可 能となるとともに、公的不動産の配置計画、維持・管理、修繕等の計画を全庁的かつ長期的 な観点で検討することで、公的不動産の維持・管理に要する費用の抑制、新規施設の増加の 抑制、施設の統廃合による過剰な投資・資本的支出の増加を抑制する等の効果が期待される。 ３.不動産特有の環境リスクの回避 PRE 戦略の実践により、全庁的に不動産を把握・管理することによって、耐震、アスベスト、 土壌汚染等に対する対策を計画的・効率的に実施することが可能となる。その結果、これらの 対策にかかるコストを削減し、また対策が早急に必要な不動産から対策を行うことが可能と なる。また、所有する必要のない不動産の売却によってリスクを回避することが可能となる。 12 「第２章１．(1)地方公共団体財政健全化法（P.50）」参照 -17- Ⅳ．ＰＲＥ戦略を実践するために必要なこと 不動産を適切にマネジメントするためには、地方公共団体が将来の行政需要の見通し等、公 的不動産の現状や課題を正確に認識したうえで、全庁横断的・継続的な組織づくりや不動産に 関する情報の集約・共有化や会計情報化、会計情報の積極的活用及び方針の策定などの取組が 必要であり、その際には公民連携の考え方による民間活力の活用や新たな経済活動の機会創出 などの視点を持つことが求められている。 １.望ましい組織形態とマネジメント体制 組織形態については、一元的に不動産の管理運営を行う部門の設置、方針を立案する統括 的な部門が関連部門と調整する形態、組織横断型のタスクチームの組成等など、それぞれの 地方公共団体の目的と実情に合ったものを検討することが重要である。 PRE 戦略を担当する部門等は、庁内の不動産情報を一元的に把握したうえで、不動産の管 理、運用業務を集中的に推進する立場として位置づけられることが望ましい。この場合、ト ップマネジメントによる体制構築も有効な方法の一つである。 また、PRE 戦略を担当する部門等は、財務部門、管財部門等の各部門が有する情報・ノウ ハウなどを活かしつつ、長期的視点に立った目指すべき行政運営の目標と連動して、不動産 の所有・利用のあり方を戦略的に判断し、実行に移すことが必要であるため、継続的に機能 を維持していくことが望ましい。 ２.不動産情報の集約・共有化・ＩＴ化 PRE 戦略の実践にあたっては、全庁的な観点から不動産に関する意思決定を行っていく必 要があるが、従前の地方公共団体における公的不動産の管理は、各所管部署に行われている ことが多く、所管部署ごとに異なる様式の管理台帳しか整備されていない場合が多い。全庁 で一元的な管理台帳が整備されないままでは、例えば今後公共施設老朽化に伴う一斉更新の 時期を迎えた際に、老朽度合いや利用率の低い施設をリストアップしようにも、必要な情報 が得られない可能性がある。また、仮に一元的な台帳を作成したとしても、公的不動産に関 する最新情報が管理台帳に適切に反映されない限り、合理的な運営管理を実践するうえで障 害となる。したがって、PRE 戦略の実践にあたっては、まず、不動産の立地状況、総量、金 額等の情報を全庁的に集約するとともに、集約された情報を庁内で共有することが必要とな る。PRE 戦略の実践に必要な情報は、時間の経過とともに変化するため、定期的な更新が必 要となる。こうした更新作業を効率化し、情報の加工・分析を容易に行うためには、ＩＴ ＊の活 用が効果的であると考えられる。 例えば、不動産を「位置」に関する属性により管理するＧＩＳ＊（Geographic Information System ：地理情報システム）と共用空間データを活用して情報を共有し、業務の効率化・高度化を 図る統合型ＧＩＳの活用等も有用であると考えられる。 -18- ３.会計情報の活用による財政状況の把握 (1)ＰＲＥ戦略における会計情報の活用の重要性 PRE 戦略の導入は、財政状況や財政運営と深く関わることから会計情報の把握は重要な位 置づけとなる13。 一般的に会計には２つの目的があるとされている。１つは、決められた会計ルールに基づ いて、それを正しく適用し、正確な会計情報を利害関係者に開示することである。現在、地 方公会計制度改革によって、地方公共団体において財務書類４表14＊の整備が進められており、 会計情報が充実したものとなってきている。これによって、地方公共団体が所有する資産・ 債務を適切に反映した情報が貸借対照表 ＊などに計上され、これまでの決算書類では見えに くかったストック情報がより明確に開示されることとなる。もう１つは、組織の経営又は運 営の状況を正しく判断し、的確な組織運営を行うことである。企業会計においては、適切な 情報開示を目的とした財務会計ももちろん重要であるが、最近では企業経営における様々な 判断を的確に行うための管理会計の重要性がクローズアップされている。 地方公共団体においても会計情報を積極的に活用することによって、例えば適切な資産規 模のあり方を踏まえた効率的な不動産の活用方法や資産について計画的な支出に基づいた効 果的な住民サービスの提供を検証することが可能になると考えられる。 したがって、管理会計の視点に立った会計情報をより一層充実させるように努め、それに よって得られた会計情報を PRE 戦略の実践にあたって積極的に活用することが重要である。 (2)未利用財産に関する会計情報 新地方公会計モデル＊では、売却可能資産の区分表示に特徴されるように、未利用財産の売 却促進に資する情報開示が意図されているといえる。すなわち、これらの情報開示により、 不動産の処理等に対する議会や住民など利害関係者の注目が高まり、引いては売却促進にも 資することが期待されているところである。 一方、資産・債務改革の方向性には未利用財産の売却だけではなく有効活用も含まれてい る。現状の新地方公会計モデルで作成される貸借対照表では売却可能資産の総額のみが開示 されることになっているが、財務書類を作成する過程で必要となる資産の評価に係る作業を 通じて、保有資産の未利用状況等が把握できるため、まずはそうした資産に関する情報を踏 まえ、保有資産の有効活用に向けた検討を行うことが重要である。 ４.利活用等に関するノウハウ PRE 戦略を実践するためには、売却、貸付、建替（取得・賃借を含む）、転用、継続使用 等の基本的な利活用類型15について、その具体的な実施手法、手法のバリエーション、それぞ れの手法の特色と課題等に関するノウハウが必要である。 また、不動産の利活用にあたっては、法制度・関連手法、不動産評価、不動産リスクなど 13 14 15 「第２章１．(3)地方公会計制度改革（P.57）、(5)地方公共団体における内部統制（P.68）」参照 ４表とは、貸借対照表 行政コスト計算書 純資産変動計算書 資金収支計算書を指す 基本的な「利活用類型」は、P.29 参照 -19- 多種多様な情報とノウハウが必要である。 特に、不動産リスク16については、土壌汚染、建物耐震、アスベスト・ＰＣＢが代表的である。 特に、土地の売買にあたっては、土壌汚染の有無を確認することが重要である。明らかに土 壌汚染がないと判断される場合（田畑、山林等）、土地の利用履歴によっても明らかに土壌 汚染がないと判断される場合を除き、原則として土壌汚染調査が必要である。土壌汚染への 適切な対応が、公的不動産を取得、売却する場合のみではなく、所有する不動産の資産価値 の低下防止などの観点からも重要である。 また、特に売買時において十分な事前調査がない場合には、不法投棄などにより土中に産 業廃棄物の存在が売買後に発覚すること、建物に関してはアスベスト・ＰＣＢが存在している ことが売買後に明らかとなり、予測できない訴訟に発展するケースも見受けられる。 こうしたリスク回避の観点からも、不動産の利活用にあたっては十分に対応しておく必要 がある。こうした不動産のノウハウを修得するには、専門家のアドバイスを得ることが重要 である。 ５.人材育成と民間活用 (1)人材育成 PRE 戦略の策定・実施にあたっては、財政、金融、法律、建築・設備、資産評価など、不 動産に関連した複数の分野にわたる専門的な知識が必要である。財政状況や財政運営と深く 関わることから会計情報の把握は重要な位置づけとなる。したがって、地方公共団体におい ては、不動産に関する知識やノウハウが十分に蓄積していくことが重要であり、これらの知 識を有する人材をどのように育成するかが、今後の PRE 戦略の実践において重要なポイン トとなる。このためには、職員の研修を行うなど行政内部において専門職員を育成できるこ とが理想的であるが、それが困難な場合には、外部の専門家を活用する等の方策を適切に組 み合わせながら職員の育成を図ることも有効である。 (2)民間活用 PRE 戦略の実践において、限られた人材で複雑多岐にわたる不動産関連業務のすべてを行 うことは、現実的に困難な場合があると想定される。そのような場合は、業務の内容に応じ て、業務のアウトソーシングにより民間のノウハウを活用することが有用であると考えられ る。 また、民間のノウハウを学ぶことは、地方公共団体内部の人材の育成にもつながると考え られることからも、このような方策について十分に検討することが重要である。 16 「第２章４．不動産リスク情報（P.113）」参照 -20- Ⅴ．ＰＲＥ戦略実践のためのＰＲＥマネジメントサイクルと具体的内容 (Ⅰ)ＰＲＥマネジメントサイクルの構築 PRE 戦略の実現性を高め、効率的かつ継続的に実践するためには、PRE 戦略全体の調整と個 別不動産の利活用を合理的に推進するマネジメントサイクル＊の構築が効果的である。 本章では、PRE 戦略実践のための合理的なマネジメントサイクル(以下、｢PRE マネジメント サイクル｣という。)として、８つの段階で構成されたマネジメントサイクルを提案する。 なお、この PRE 戦略実践のためのマネジメントサイクルは、一般にマネジメントサイクルと して普及しているＰＤＣＡ＊(Plan、Do、Check、Action)サイクルを応用するもので、PRE 戦略に取 り組む地方公共団体は、本章で提案するマネジメントサイクルを参考に、各々の創意工夫を施 し、独自のマネジメントサイクルを構築することも可能である。 １.ＰＤＣＡサイクルとＰＲＥ戦略実践のためのマネジメントサイクルの対比 PRE 戦略の場合、多種多様かつ膨大な不動産が対象となるため、ＰＤＣＡサイクルでいう 「Plan」の前提として不動産の現状を明らかにする「Research（調査）」のプロセスが必要とな る。 また、こうした不動産の合理的な利用を推進するためには、多部門間の相互調整が必要と なる場合が多く、「Check」に相当する「Review（検証）」によって把握した PRE 戦略の課題に 対応し、「Research(調査)」による情報の補強をへて「Planning（計画）」等を見直し、次期の PRE 戦略へ反映させることが望ましい。以上の考え方にもとづき、PRE マネジメントサイク ルの基本的な段階構成を整理し、ＰＤＣＡサイクルの段階構成と比較すれば図 16 のとおりであ る。 図 16 ＰＤＣＡサイクルとＰＲＥマネジメントサイクルの基本的な段階構成の比較 PREマネジメントサイクル の基本的な段階構成 PDCAサイクルの 段階構成 Plan Research(調査) Planning(計画) Do Practice(実行) Check Review(検証) Action -21- ２.統括機能と実施機能の連携 PRE 戦略の実践においては、PRE 戦略を全庁的な視点で統括する全庁横断的な取組体制の 構築と、個別不動産の利活用を具体化する機動的な実施機能の強化が重要であり、PRE 戦略 を統括する部門が、多種多様な不動産の利活用を効果的に推進するための方針等を全庁横断 的に策定し、実施部門がこの方針を遵守して個別不動産の利活用を進める体系的な部門間の 連携の仕組を構築することが必要である（図 17 参照）。 図 17 統括機能(部門)と実施機能(部門)の明確化と相互連携 実 施 機 能 統 括 機 能 ３.ＰＲＥマネジメントサイクル PRE 戦略を効率的かつ継続的に実践するために、統括部門は不動産の全体を捉え、全庁一 体となって PRE 戦略に取り組むためのマネジメント機能を担う必要があるとともに、個別 不動産の利活用を担う実施部門は、全庁的な PRE 戦略の方針等を枠組として尊重し、個別 不動産の特性等に応じた最適な利活用を効果的に実践する必要がある。 こうした PRE マネジメントサイクルの段階構成と連携のあり方を次の模式図（図 18）に 示し、その運用のイメージを図 19 に示す。 図 18 ＰＲＥマネジメントサイクル ＰＲＥ戦略統括部門 利活用実施部門 1 統括部門におけるResearch(調査) 4 実施部門におけるResearch(調査) Research （調査） ・基礎情報の集約と 共有化 ・基礎的な分析 2 統括部門におけ るPlanning(計画) Planning （計画） Practice （実行） ・基本的な方針の策定 ・実施基準の策定 ・実施ﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑの策定 的調査の実施 5 実施部門におけ るPlanning(計画) ・具体的な利活用の 実施計画の策定 3 統括部門におけ るPractice(実行) 6 実施部門におけ るPractice(実行) ・実施部門に対する Planning（計画） の実行指示･支援 ・実施計画に基づく 8 統括部門におけるReview(検証) Review （検証） ・実施に必要な個別 利活用の実行 7 実施部門におけ るReview(検証) ・ＰＲＥ戦略の効果 ・利活用の個別的な の検証 効果の検証 -22- 図 19 ＰＲＥマネジメントサイクルの運用イメージ ＰＲＥ戦略統括部門 利活用実施部門 Research（調査） Research（調査） 基礎情報の集約 実行に移すための調査 ● 所有する不動産に関する基礎的 な情報を収集、整理 ● 具体的に実行するために必要となる類型化に応じた 個別不動産の補完的な調査 活用 売却・貸付 建替 継続使用 基 礎的な分析 施設状況 ● Planning(計画)に移行 するための現状、必要 性等に関する基礎的な 分析を実施 C A 物的状況 権利関係 環境リスク 経済価値 利用状況 運営経費 B 必要機能 ボリューム 施設配置現況 利用状況 維持管理ｺｽﾄ 修繕履歴 上位計画 Planning（計画） Planning（計画） 基本的 な方針の策定 実行 に移すための計画策定 Ｐ ＲＥ戦略の目標の検討 次 期 の マ ネ ジ メ ン ト サ イ ク ル へ ● PRE戦略における基本的 な方針を策定 ● 方針の内容として、右の 事項を検討する ● 統括部門で定めた全体的な計画等に基づき、計画 内容等を具現化するため、個別的な実施計画を策定 利 活用類型の検討 利 活 用 類 型 別 目標等 の 取 組 方 針の策 定 売却 利活用類型別の実施基準の策定 ● 業務の効率化を図るため利活用類型別に実施基準を策定 売却方法 売却条件 募集要項・選定 基準 実 施に関するプログラムの策定 建替 施設設計方針 資金調達 ｽｹｼﾞｭｰﾙ調整 継続使用 長期保全計画 年間修繕計画 維持管理ﾏﾆｭｱﾙ ● 実施の順位付けと役割分担を示したプログラムを策定 Practice（実行） Practice（実行） 実行 指示、支援 具体的 実施 ● Planning（計画）に基づく不動産の利活用の実現を促進し、 全庁的視点で個別利活用の進行をマネジメント ● 実施部門におけるPlanning（計画）に基づき、具体的に実施 従前 効率的な実行 情報提供、共有化 売却 進行管理 建替 相談窓口の設置 継続使用 Review（検証） Review（検証） 個 別不動産の効果の検証 全体 的な効果の検証 ● 個別不動産の実行による効果を検証 ● 統括部門で全体的な効果を検証を行うための個別不動産 ごとの基礎資料を作成 ● 実施部門が行う個別不動産の利活用による成果を積み上げ、 ＰＲＥ戦略の目標等に照らして、効果の検証を行う 検証 結果 全庁的 検証 結果 住民 、議会 （財政健全化法、公会計） 売却 収入の向上 建替 稼働率、満足度 継続使用 支出の削減 検証 結果 検証 結果 検証 結果 -23- (Ⅱ)ＰＲＥ マネジメントサイクルの具体的内容 ＰＲＥ戦略統括部門 １.統括部門におけるＲｅｓｅａｒｃｈ（調査） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●統括部門における Research（調査）は、PRE 戦略の対象となるすべての不動産に関 する基礎的な情報を収集し、現状の分析等を行うによってその全体像を把握するため、 次の Planning（計画）を遂行するための情報を事前に把握するための重要なステップ となる。 Research（調査） 基礎情報の集約 ● 所有する不動産に関する基礎的 な情報を収集、整理 基礎的な分析 ● Planning(計画)に移行 するための現状、必要 性等に関する基礎的な 分析を実施 施設状況 C A B 利用状況 運営経費 上位計画 (1)全庁横断的な基礎情報の集約と共有化 所有する不動産の現状の全体像を把握、整理するためには、所有する不動産に関する基礎 情報の集約と共有化が必要である。 そのためにはまず、不動産に関する個別の基礎情報の収集が必要となる。地方公共団体が 所有する不動産は、取得目的、所有目的、使用目的、事業目的等により、管理・管轄部門が 異なっており、統括部門が必要とする基礎情報も不動産を管理・管轄する実施部門が個別に 所有していることが一般的である。所有する不動産に係る基礎情報の収集にあたっては、統 括部門の指示による全庁的かつ部門間にわたる横断的な協力体制による基礎情報の集約と、 集約された情報を全庁的に共有することが望ましい。 さらに、情報収集の初期段階では、比較的容易に入手できる不動産に関する必要最小限の 基礎的な情報（基本となる土地・建物に関する物的な情報、利用の状況、運営経費など）を もとに情報集約の骨格を構築し、段階的に必要な情報項目を付加することで情報の内容を充 実させていくことが適当である。 必要最小限の基礎的な情報を例示すると、以下のようなものがあげられる。 -24- 【必要最小限の基礎的な情報項目例】 ○土地の場合：所在、面積、法規制、取得時期、取得簿価、価格、地代、所有関係、利用状況、 所有の必要性、問題点の把握など ○建物の場合：建物用途、床面積、構造、建築時期、取得簿価、賃料、利用状況、耐震化の状況、 運営経費（維持管理費、修繕費、更新費、各種経費など)、所有の必要性、問題点の把握など なお、情報を集約するにあたっては、収集する情報項目の定義を共通認識として明確にし ておく必要があるとともに、情報のフォーマット（形式）を統一しておくと効率的である。 収集する情報の項目は、情報を集約・共有することの意義と効果についての理解の浸透とと もに適宜付加・更新していくことが有効である。 また、各部門が管理・管轄している個別不動産の情報を集約する方法として、統括部門が 行う Planning（計画）に必要な情報について各部門へのアンケートを実施することも、有効 な手法の一つである。 これらの情報は、不動産の管理、情報の更新（更新履歴の管理など）、分析・整理等の観 点からできるだけ電子情報化（データベース化）することが望ましい17。 (2)集約した情報に基づく不動産の現状の基礎的な分析 次に、集約した情報に基づく不動産の現状の基礎的な分析により、所有する不動産全体の 特性、問題点、課題を明確にすることが必要である。 基礎的な分析にあたっては、まずは、不動産の全体像の分析により、不動産の俯瞰的な現 状把握を行うことが求められる。 さらに、集約した情報に基づいて公共性（必要性）、管理コスト、市場性等の観点から不 動産を比較し、比較項目別のランク付け、グループ化等を行いながら、所有する不動産の基 礎的な特性を把握するとともに、問題点、課題を明らかにしていくことが必要である。そし て、これらの課題を解決するための PRE 戦略の基本的な方針・計画を策定する次の統括部 門における Planning（計画）の段階へと移行していく。 現状の基礎的な分析項目例は、次のとおりである。 【現状の基礎的な分析項目例】 ○建物用途別施設の状況（築年数、規模、分布状況 な ど ）に よ る 立地 、 規模 、 老朽 度 、 職員 一人当たりの 執務スペ ースの規 模など ○利用状況（利用者数、利用料収入など）の施設別・経年比較と将来予 測 ○運営経費（維持管理費、修繕費、更新費、各種経費など）の施設別・経年比較と将来予測 ○抱えている問題点等の傾向分析など また、公共施設の将来的な必要性などを分析するにあたっては、次の視点からの庁内情報 をあわせて収集し、分析に加えることで、統括部門における Planning（計画）のための基礎 資料とすることができる。 17 「第２章８．ＩＴ関連情報（P.195）」参照 -25- 【公共施設の将来的な必要性などの更なる分析に必要な情報項目例】 ○行政サービス・施策に関する上位計画との適合性 ○人口、世帯数、将来人口推計などの人口特性 ○既存の実施部門が行った市民アンケート等による施設別の利用者の満足・不満足度 ○施設管理部門が判断した施設の必要性 また、これらの分析情報を全庁的に共有化することや、わかりやすい表現（見やすいグラ フ化や図表化など）とすることで公共施設等の不動産に係る情報の可視化（見える化）を図 ることも重要であり、例えば、公共施設相互の関係が把握しやすいように、ＧＩＳ（地理情報 システム：Geographic Information System）を活用することも有効である18（図 20 参照）。こ のような可視化により、適切な状況把握と判断が可能となる。 図 20 ＧＩＳの活用例 小学校の新耐震基準制定年時との関係と児童・クラス数の概況 旧耐震基準(1980年以前築）の校舎 新耐震基準(1981年以降築）の校舎 １学年平均５クラス以上の学区 ２ブロック (２Ｂ Ｌ) 同３クラス以上 同２∼３クラスかつ児童数増加 １ブロック (１Ｂ Ｌ) 同２∼３クラスかつ児童数減少 同２クラス未満 児童・クラス数の推移 多 ３ブ ロ ック (３ＢＬ) (｢○｣の大きさはブロック内 合計延床面積の程度による) ４ BL ５ブ ロ ック (５ＢＬ) ５ BL ３B L ２ BL ４ブロック (４ＢＬ) １ BL 少 劣 18 優 校舎老朽化の程度 (新耐震基準の適合性) 「第２章８．ＩＴ関連情報（P.195）」参照 -26- ２.統括部門におけるＰｌａｎｎｉｎｇ（計画） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●統括部門が担当する Planning（計画）は、全庁横断的な PRE 戦略の根幹を定める重 要な段階であり、PRE 戦略の目標等の基本的な方針を策定するとともに、PRE 戦略 を円滑に進めるための実施基準、実施プログラムを策定する。 Planning（計画） 基本的な方針の策定 ＰＲＥ戦略の目標の検討 ● PRE戦略における基本的 な方針を策定 ● 方針の内容として、右の 事項を検討する 利活用類型の検討 利活用類型別目標等の 取組方針の策定 利活用類型別の実施基準の策定 ● 業務の効率化を図るため利活用類型別に実施基準を策定 実施に関するプログラムの策定 ● 実施の順位付けと役割分担を示したプログラムを策定 PRE 戦略が対象とする分野は、財政から不動産の維持・管理等の技術的な分野まで多岐に わたり、その対象となる不動産の数は膨大である。 こうした PRE 戦略の特性を反映し、統括部門における Planning（計画）の段階では、PRE 戦略の目標を定め、PRE 戦略の方向性を明らかにするとともに、多種多様な不動産を利活用 類型19に整理して PRE 戦略の対象となるすべての不動産の課題を把握し、利活用類型別の取 組方針を策定する。また、利活用類型別に効率的に実施するために必要となる基準をあらか じめ策定し、利活用類型別等一定のグループごとに（主要な不動産は個別不動産ごとに）利 活用の実施の優先順位等を定めるプログラムを策定する。 統括部門における Planning（計画）の内容は次のとおりである。 1. 不動産の利活用に関する基本的な方針の策定 ・ PRE 戦略の目標の検討 ・ 利活用類型の検討 ・ 利活用類型別目標等の取組方針の策定 2. 利活用類型別の実施基準の策定 3. 実施に関するプログラムの策定 19 「利活用類型」については、P.29 図 21 及び「第２章５．(1)利活用方法（P.128）」参照 -27- (1)不動産の利活用に関する基本的な方針の策定 ①ＰＲＥ戦略の目標の検討 PRE 戦略の目的はより充実した質の高い行政サービスを提供することにあり、PRE 戦略 が対象とするすべての不動産の利活用を全庁的な視点で最適化することによって達成され るものである。 しかし、地方公共団体が所在する都市の特性によって、最適化のあり方が異なるととも に、時々刻々と変化する社会経済状況によっても異なる。また、PRE 戦略は、コスト削減、 収入増大等の財政健全化の達成に寄与するため、今後取り組む地方公共団体が増加すると 予想されるが、地方公共団体の財政状況等によって PRE 戦略に期待される役割は変化する ため、最適化のあり方もこれに呼応して異なる。 したがって、不動産の利活用に関する基本的な方針の第一歩として PRE 戦略によって達 成すべき目標を明らかにする必要があり、この目標は PRE 戦略の方向性を定める重要な部 分となるため、基本構想等の上位計画を考慮することが必要である。 なお、財政状況の改善を目標とする場合には、一時的な売却収入によって歳入の増加を 図ることを重視するばかりではなく、建物等の諸施設の維持修繕費等のランニングコスト＊ （Running Cost）・追加投資をも考慮し、長期的な視点で目標を検討することが重要である。 PRE 戦略の目標を例示すれば以下のとおりである。 【PRE 戦略の目標の例示】 ○ 未利用地、未利用施設の売却等の推進 ○ 公共施設の機能・配置等の見直しによる有効利活用の促進 ○ 公共施設の管理・運用の改善 -28- ②利活用類型の検討 統括部門は、Research（調査）の成果を活用し、公共性・有用性等の判断と地域の不動産 市況の状態等を踏まえながら、全庁的な視点から個別不動産に対する利活用類型を検討す る必要がある。 すべての公的不動産に関する利活用類型の検討の基本的な流れは次図（図 21 参照）のと おりである。 図 21 利活用類型の検討の基本的な流れ20 公的不動産 ※2 ※1 現状の利用用途 での需要の有無 なし 他の利用用途で の需要の有無 あり なし あり 維 持 廃 止 ※4 ※3 劣る 不動産の 性能等の優劣 不動産の 市場性等の特性 売却向き 優れる 建 替 賃貸向き 継続使用 転 用 売 却 貸 付 ※1 地方公共団体等の保有する公的不動産について、現状の利用用途での需要の有無を 判定し、需要があるものについては「維持」に分類する。 ※2 一方、現状の利用用途では需要がないものについては、他の利用用途での需要の有 無を確認し、需要のあるものについては「転用(注)」に分類し、他の利用用途にお いても需要が見込めないものについては「廃止」に分類する。 ※3 「維持」に分類された不動産については、物理面・機能面等における性能等の優劣 を見極め、性能等が優れるものについては「継続使用」に分類し、性能等が劣るも のについては「建替」に分類する。 ※4 また､「廃止」に分類された不動産については、その立地条件や形状・規模等の個 別性等に起因する不動産としての市場性等を検討し、それぞれの適性に応じて「売 却」又は「貸付」に分類する。 注：上記で「転用」に分類された不動産のうち、当面利用に供さないものについては、一 時的に貸し付ける等の活用方法が考えられる。 20 フローは基本的なイメージであり、利活用類型を分類するための一例である。 -29- 未利用地の類型化の例 ［例示において想定した都市の状況イメージ］ やや大きな市域と財政規模を有し、不動産に対する民間投資需要が十分に期待でき る立地条件等を備えた地方公共団体。 バブル期に積極的な用地の先行取得を行ったが、バブル崩壊後の景気低迷による税 収減等により財政状況が悪化した。そのため、保有する不動産を資産として捉え、公 共･公益的な目的を踏まえつつ、財政的な視点に立って見直しを行い、その経済価値 を最大限に発揮させるよう有効活用していこうとする資産経営の観点から、全庁的・ 戦略的に推進していくこととなった。特に「未利用地」の利活用が課題であり、利活 用に関する類型化の考え方を定め、効率的に利活用を実施することとした。類型化の 検討にあたっては、重視すべき３つの要素として｢公共性｣、｢個別財産の市場性｣、｢不 動産市場の状況｣を選択し、当該要素を細分した判断指標を組み合わせることによっ て 類型化フローを定めることとした。 未 利 用 地 ※1 公共性･有用性 等に基づく公的 需要の有無 なし あり ※2 利用計画 等の有無 なし あり 利用計画がある土地 ※3 ※4 逼迫の 程度小 利用(事業)時期 の検討 そ の 他 (利用の見込み無し) 希少性が高い土地(注) 不良 財政状況等 の確認 良好 逼迫の 程度大 時期未定 時 期 確 定 ※5 ※5 不適物件の売却 方法の検討 売却不可 ※6 貸 付 (暫定的な利用) 市場状況 の確認 劣る 売 却 可 能 貸付物件適性 の検討 優れる 貸 付 売 却 (売却方法の工夫) 不適 売却物件 適性の検討 適 性 あ り 売 却 ※1 保有する未利用地について、公共性・有用性等の観点から、公的需要の有無を検 討し、需要の見込みがない土地については、「その他(利用の見込み無し)」に分 類する。 ※2 上記※1 で「公的需要あり」とされた未利用地については、利用計画等の有無につ いて確認･検討し、「利用計画がある土地」と、利用計画はないが立地条件に優れ る等、不動産としての市場性に富む「希少性の高い土地(注)」に分類する。 -30- 注：「希少性の高い土地」の判断基準の一例 希少性の有無の判断は、公的不動産について行政サービスの充実等の都市経営の観 点や投資の優先度等に関する観点から、立地条件等を中心に判定する。例えば「都市 計画マスタープラン」における重要拠点に位置づけられた主要な鉄道駅周辺に所在し、 かつ形状・道路接面状況等の個別的要因等が優れる未利用地が該当する。 ※3 「その他(利用の見込み無し)」の未利用地については、市場状況(不動産市況)の 確認を行い、市況が良好と認められる場合には、「売却」等を中心に利活用を検 討する。また、市場状況が不良の情勢下にあっては、財政状況等の確認(※4)を行 う。 【景気･地価動向を示す主な指標等の例】 《全国的な指標》：不動産業向け貸出残高(日本銀行)、東証ＲＥＩＴ指数(東京証券取引所)、 地価公示、土地関連市場マンスリーレポート、主要都市の高度利用地地価 動向報告∼地価ＬＯＯＫレポート∼ 《地域別の指標》：国土利用計画法の事後届出件数(国土交通省｢土地取引規制実態統計｣)、 新設 住宅着工件数(国土交通省｢住宅着工統計｣) ほか ※4 「希少性が高い土地」及び市況が不良の情勢下における「その他(利用の見込み無 し)」の未利用地については、当該地方公共団体等に係る財政状況等の確認を行い、 財政逼迫の程度が小さい場合には、「貸付」等を中心とした利活用の検討を行う。 また、逼迫の程度が大きい場合には、「売却」等を中心に利活用を検討する。 ※5 上記※1∼※4 までの検討の結果、「売却」等を中心に利活用を検討することとし た未利用地については、売却物件としての適性(立地条件や規模､形状､間口の広さ､ 接道条件等の売却物件としての適否)を検討する。 売却物件としての適性を有する未利用地については、通常の売却手法による「売 却」に分類し、売却物件としての適性を欠く未利用地については、好物件とのセ ット販売や一括売却等、売却方法の工夫が必要となる。 さらに、形状や接道条件等が悪く、売却物件としての適性が極端に劣り売却方 法を工夫しても処分が困難な未利用地については、売却を断念し貸付物件として の適性を検討する。 ※6 「利用計画がある土地」のうち、利用時期が未定の土地、及び前記※5 で売却物件 適性に乏しく貸付を検討することとした未利用地については、貸付物件としての 適性(立地条件や規模､形状､間口の広さ､接道条件等の貸付物件としての適否)を 検討する。 貸付物件としての適性が優れる未利用地については、通常の「貸付(借地権の設 定等)」とし、貸付物件としての適性が劣るものについては、暫定的な利用(使用 許可・一時貸付)を前提とした貸付を行う。 -31- 施設の類型化例 ［施設の類型化例の背景として想定した地方公共団体の状況］ 総人口の減少や少子・高齢化が進展すると同時に、老朽化した市有施設の増加や財 政状況の悪化により、市有施設の合理的な有効活用や体系的な見直しが必要となっ た。 そこで下図の考え方のもとに、第 1 ステップとして、市有施設の現状と、社会状況、 財政状況の変化を考慮した分野別等の公共サービス機能の見直し方針を庁内等の合 意をもとに策定し、第２ステップとして、この見直し方針と建物性能等の物的な現状 を踏まえ、市有施設の有効活用を目的とした類型を定めることとした。 建物性能等の合理性(経済合理性) 劣 優 修繕･建替 ←→ 継続使用 一部貸付 ←→ 一部転用 ー 必公 存続・拡充 要共 高 新設 性サ 公ビ 共ス 性の 縮 小 低 廃 止 売却・貸付 ←→ 転用 注：以下の第２ステップにおける類型の例示は、｢売却｣｢貸付｣｢転用｣等の基本的な類型を建物 性能等の評価の程度、余剰空間の有無等の要因にもとづいて具体的な有効活用をイメージ した細分類を例示しており、地方公共団体の状況によって、基本的な類型を細分する場合 の考え方は異なる。 〔第 1 ステップ〕 市有施設の現状 (公共サービス機能の現状) 人口の増減(量的妥当性の確認) 人口分布(即地的妥当性の確認) 土地利用の動向 市民等の利用度・満足度 税財源の減少 関連計画等の位置付け 民間活用の可能性 分野別等の公共サービス機能の あり方の検討 分野別等の公共サービス機能の 見直し方針の策定 第１ステップは、分野別に公共サービス機能の見直し方針を策定する段階であり、例えば、 児童数が減少傾向にある小学校について、20 校中３校程度の統廃合に関する検討の必要性を 合意する(統廃合の対象校の選択は第２ステップにゆだねられる)といった例があげられる。 第１ステップでは、市有施設(公共サービス)の現状にもとづき、総人口又は地域別人口の増 減と地域別人口の分布状況の変化、土地利用動向を加味して施設需要の変化を見極めるととも に、税財源の減少等の施設整備・維持・管理等に投入可能な財源のフレームと関連計画等の位 置づけから施設整備の予定及び可能性を整理し、さらに、既存公共サービスの民間活用の可能 -32- 性等を考慮して分野別等の公共サービス機能のあり方を検討する。 次に、上記検討結果にもとづき、庁内等の合意形成に努め、一定の分野を定めて分野別等の 公共サービス機能の見直し方針を策定する。 〔第２ステップ〕 分野別等の公共サービス 機能の見直し方針 建物性能等の評価結果 廃止 存続 縮小 やや 不良 建物性能 転用等評価 転用 不可 なし 拡充･新設 施設別の有効活 用のための類型 建物性能 等の評価 不良 既存施設 の有無 なし 良好 余剰空間 の有無 なし あり 転用可 施設別の機能 の位置づけ 転用可能 施設の有無 あり 不良 建物性能 転用等評価 建物性能 等の評価 既存建物 利用不可 既存建物 利用可 良好 転用建物 として活用 売却 貸付 継続 使用 統合 一部転用 一部貸付 修繕 増築 継続使用 統合等 建替 転用建物 を活用 修繕･増築 統合 建替 新設 第２ステップは、第１ステップにおける分野別等の公共サービス機能の見直し方針を受け、 個別施設について有効活用案の大枠となる類型を検討する段階である。 第２ステップでは、始めに分野別等の公共サービス機能の見直し方針に、個別施設の建物性 能等の評価結果(注 1)を考慮して、各施設が受け持つ機能の存続、廃止、縮小、拡充･新設と いった施設別機能の位置づけを検討する。 次に、前記の施設別機能の位置づけにもとづき、建物性能等の評価結果(評価結果は目的に 応じて詳細なデータを活用する)、余剰空間の有無等を考慮し(注 2)、施設別に有効活用を進 めるための類型を設定する。この類型は、施設別の有効活用手法の大枠を示すものであり、類 型別に有効活用の取組方針を定めることによって、有効活用を進めるための具体的なガイドラ インとして機能することが期待できる。 注 1：国土交通省国土技術政策総合研究所の｢住宅・社会資本の管理運営技術の開発｣(平成 18 年 1 月)の｢地域マネジメント編｣において、官庁施設の評価技術が提案されており、以下 の３つの評価シートを活用することによって建物性能等の評価情報を得ることができる。 ① 現状把握評価シート ② 改修評価シート ③ 用途変更評価シート 注 2：地方公共団体がおかれた状況に応じて｢施設別の有効活用のための類型｣で用いる分類指 標は異なると考えられ、所有施設の状況、財政状況、市民ニーズ等に応じて分類指標を選 択する必要がある。 -33- ③利活用類型別目標等の取組方針の策定 実施部門における PRE マネジメントサイクルの円滑な遂行を図るためには、利活用類型 別の取組方針を示し、利活用を実施する部門に具体的な行動の指針を提示することが重要 である。そのため、統括部門は利活用類型別の到達目標を示すこと等によって利活用に係 る取組姿勢を明らかにする必要がある。 利活用類型別の到達目標の検討においては、類型別の利活用によって達成すべき具体的 な効率性等に関する目標を定めることが重要であり、関係部門でその目標を具体的に共有 することによって、PRE 戦略の実現性が高まると考えられる。 また到達目標は、PRE 戦略の目標を利活用類型別に整理したものであるため、各類型の 特性に応じた役割分担の明示が重要である。目標の例示は次のとおりである。 【目標の例示】 ○ 売却：売却による件数及び収入額の確保 ○ 貸付：貸付による件数及び収入額の確保 ○ 建替（取得・賃借を含む）：公共サービスの質の改善 ○ 転用：建設費の抑制と公共サービスの質の強化 ○ 継続使用：維持管理費等のランニングコスト削減額（削減率） 利活用類型別の取組方針の策定では、各類型別（売却、貸付など）の実施にあたっての 考え方、類型別の具体的な実施手法を洗い出し、各実施手法適用の考え方などを定めると ともに、個別不動産に各実施方法を適用する場合に留意すべき基本的な事項を明示するこ とが重要である。 【取組方針の例示】 ○ 売却：不動産の適性にあわせて売却手法を選択（一般競争入札、条件付等） ○ 貸付：不動産の適性にあわせて貸付手法を選択（普通借地＊、定期借地等） ○ 建替（取得・賃借を含む）：行政サービス圏域の適正化と市民アンケート 調査等による市民ニーズの反映 ○ 転用：転用候補施設に係る建物等の詳細調査による転用計画の策定 ○ 継続使用：管理体制の見直しと長期修繕計画の策定 (2)利活用類型別の実施基準の策定 利活用類型別の取組方針を具体化するために、利活用類型別の実施基準を策定し、利活用 に関する業務の合理化を図ることが効果的である。 実施基準は、｢売却｣、｢貸付｣等の基本的な利活用類型別に定め、その内容は利活用類型別 の取組方針等で定めた実施手法の適用基準を定めるとともに、その実施手法を適用する場合 に定めなければならない適用基準をあらかじめルール化しておくことが重要である。 ただし、PRE 戦略は、常に変化する不動産市場での不動産の位置づけを前提に、場合によ っては民間事業者等と協調しつつ収入の増大等の経済合理性を追求する不動産事業をも含む ものであるため、あらかじめ設定した実施基準ですべての状況に対応できるとは限らず、状 -34- 況に応じて臨機応変な対応が必要になる場合もある。したがって、利活用類型別に策定する 実施基準は原則的な考え方を示すものであり、硬直的なルールとならないよう注意する必要 がある。 【実施基準の例示】 ○ 売却：売却手法の選定基準 ○ 貸付：貸付方法の選定基準、貸付料率の基準 ○ 建替（取得・賃借を含む）：建替対象となる施設水準（老朽の程度等） ○ 転用：建物等の詳細調査の内容と適正な転用コスト ○ 継続使用：維持・管理に係る外部委託の手順 なお、様々な地方公共団体で既に不動産に関する売却、貸付等の実施基準が多数策定さ れ、不動産の利活用等の実績が蓄積されている。PRE 戦略における当該基準の整理は、こ れら既存基準との整合性を保ちつつ、PRE 戦略に即して体系的に見直すきっかけになると 考えられる。 (3)実施に関するプログラムの策定 PRE 戦略は、以上の利活用類型別の基本方針等を基礎的な枠組とし、全庁一体となった 組織的かつ秩序だった個別不動産の利活用の実施によって具体化される。したがって、統 括部門が担当する Planning（計画）のまとめとして、利活用類型別（又は主要な不動産別） に大まかな実施の順位付けと、統括部門と実施部門及び各部門間等の役割分担を明示した 実施に関するプログラムを検討し、個別不動産の利活用を体系的に遂行するための具体的 なロードマップ＊（Roadmap）を示すことが重要である。 実施に関するプログラムの検討は、利活用類型の検討で用いたデータを再利用して作業 を簡便化することが可能である。また、地方公共団体の施策の優先順位とともに、不動産 市場との関係が重要であるため、不動産市場の需給動向とともに一般経済指標に関する情 報をも考慮する必要がある。 【実施プログラムの例示】 ○ 利活用類型別の担当部署及び担当者の選定などの役割分担と実施体制 ○ 利活用類型別又は主要不動産別の優先順位とスケジュール ○ 個別不動産の利活用の具体的な実施時期の設定 -35- ３.統括部門における Practice（実行） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●各実施部門を通じて前記の Planning（計画）に基づく不動産の利活用の実現を促進し、 全庁的な視点で個別利活用の進行をマネジメントする。 Practice（実行） 実行指示、支援 ● Planning（計画）に基づく不動産の利活用の実現を促進し、 全庁的視点で個別利活用の進行をマネジメント 情報提供、共有化 進行管理 相談窓口の設置 統括部門の Practice（実行）は、統括部門が設定した利活用類型別の目標達成のため、実 施部門に対して実施戦略の着手について体系的に指示を行うことである。 また、各実施部門が個別の利活用を実現するための支援も重要であり、これらの業務も統 括部門における Practice（実行）の内容に含まれる。 なお、各実施部門が目標を達成した際には、実施部門に対して優先的な予算措置を講ずる など、インセンティブ（例えば、売却した場合には売却額の一部を当該実施部門の予算に加 算する等）を用意することも目標を実現するうえで有効である。 支援業務の例としては、以下があげられる。 ○各実施部門への不動産とその利活用に関する各種の情報提供（研修会の開催等を含む） ○各種情報の統括部門・各実施部門にわたる共有化 ○各実施部門における利活用の進行管理 ○利活用に関する相談窓口の設置 -36- ＰＲＥ戦略実施部門 ４.実施部門における Research（調査） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●統括部門の Planning（計画）において策定された利活用類型の基本方針等を受けて、 実施部門が具体的に実行するために必要となる類型化に応じた個別不動産に関する 調査を行う。 Research（調査） 実行に移すための調査 ● 具体的に実行するために必要となる類型化に応じた 個別不動産の補完的な調査 売却・貸付 物的状況 権利関係 環境リスク 建替 必要機能 ボリューム 施設配置現況 継続使用 利用状況 維持管理ｺｽﾄ 修繕履歴 利活用実施部門が行う Research（調査）では、PRE 戦略統括部門におけるマネジメントサ イクルの Research（調査）で収集したデータを最大限活用することで、追加調査及び収集し たデータの整理は省力化が可能である。 利活用の内容によっては新たな調査を要しない場合もあるが、売却・貸付・転用など、所 有者や利用者の異動を伴う利活用については対象資産の現況をより正確につかんでおく必要 がある（資産のデュー・ディリジェンス）。 統括部門における Research（調査）で収集・整理するデータの内容は、全庁的観点から Planning（計画）を実施するための資料であり、調査対象となる不動産の範囲が広いため、調 査項目としては物的確認を中心とした必要最小限の項目で実施するのが現実的であると思わ れる。したがって利活用実施部門が行う Research（調査）では、統括部門における調査で使 用したデータの他、必要に応じてより詳細な調査を実施する21。以下、例示する。 21 「第２章３．不動産評価関連情報(P.94)､４．不動産リスク情報(P.113)､７．管理運営関連情報(P.167)」参照 -37- (1)売却・貸付の実施に必要な調査項目 ①経済価値・リスク管理 ○土地・建物の状況調査：建築の可否が判定可能な詳細な法規制の内容など ○建物環境リスク調査：耐震性、アスベストの有無、ＰＣＢ、浸水危険度、地盤の安定性 など ○土壌汚染調査：汚染の有無、種類・範囲など ○経済価値の判定：鑑定評価など ②権利関係 ○権利関係等の調査：借地権・借家権等の第３者権利の有無、契約内容の確認など ③実施の順序･時期･方法等を検討するために必要な調査項目 ○各実施部門が所管する不動産の属性に応じた不動産市場・需給動向等の分析：住宅市 場、オフィス市場、流通市場 など ○各不動産の活用可能性（不動産市場の実態に応じた需要者像の把握など）の検討 (2)施設の新規導入（転用・建替・取得等）の実施に必要な調査項目 類似施設の調査等による当該施設の必要機能・ボリューム及び計画内容等の検討。 (3)施設の継続使用（転用・建替・取得後の施設を含む）において必要な調査項目 継続使用施設に係る基礎情報の整理と定期的なモニタリング、利用面積、利用者数、利用 者の属性、維持・管理の方法と内容、維持管理費、修繕費等のコスト、修繕履歴など。 ○中長期修繕計画の策定 主要な施設のＬＣＣを試算し、中長期修繕計画を策定するなど、施設の長寿命化に向けた 保全措置を重点的に講じる必要がある 22。また、これらの実施を裏付ける財源の確保をす ることが全庁的に必要となる。 22 「第２章７．(3)維持保全（P.172）、(5)ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）（P.179）」参照 -38- ５.実施部門における Planning（計画） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●統括部門で定めた不動産の利活用類型別の基本方針等に基づき、各実施部門が管理す る個別不動産の状況等に応じて、その計画内容を具現化するため、次の実施部門にお ける Practice（実行）を実現するための具体的な実施計画を策定する。 Planning（計画） 実行に移すための計画策定 ● 統括部門で定めた全体的な計画等に基づき、計画 内容等を具現化するため、個別的な実施計画を策定 売却 売却方法 売却条件 募集要項・選定 建替 継続使用 施設設計方針 資金調達 ｽｹｼﾞｭｰﾙ調整 長期保全計画 年間修繕計画 維持管理ﾏﾆｭｱﾙ (1)売却 前段の「４.実施部門における Research（調査）」で調査した各実施部門が所管する不動産 の属性に応じた不動産市場・対象不動産の状況等に基づき、各実施部門において優先度が高 いと判断される売却対象不動産について、次の検討を行う必要がある。 ○売却方法：単純売却とするか、条件付の売却とするか、事業者選定方式（企画提案方式） とするか、一括売却や証券化の手法を取り入れるかなど23 ○売却の優先順位、売却時期：不動産市況なども踏まえて判断 上記の売却方法のうち、単純売却については、規模が小さく、一定の市場性を有し、利用 用途も限定的で、特に条件を付けずに売却しても周辺環境にマイナスの影響を及ぼさないと 考えられる不動産が選定されると考えられ、特別な検討を要しないが、より高く、より早く 売却するためには、以下の内容についても検討しておく必要がある。 ○売却方法：一般競争入札とするのか、価格を設定して公募するのか、処分型の土地信託 を活用するかなど24 ○価格の設定方法：鑑定評価を行うのか、自己査定するのかなど ○売却情報のＰＲ方法：地方公共団体だより・ホームページの活用、不動産情報誌等への 広告掲載、宅地建物取引業者への業務委託など 23 24 「第２章５．(1)利活用方法（P.128）、(2)事業者等選定方式（P.137）」参照 「第２章５．(1)利活用方法（P.128）」参照 -39- 規模が大きく、民間の市場原理に任せると周辺環境にマイナスの影響を及ぼす可能性があ ると考えられる不動産又はその利活用にあたり、まちづくりへの貢献が期待される不動産に ついては、売却するにあたって条件を付けたり、事業者の選定に留意する必要があり、以下 の検討を事前に行っておく必要がある25。 ○売却条件：売却目的を踏まえ、まちづくりの観点等を考慮のうえ、道路・空き地・緑地 の確保、用途制限（活性化用途の導入、公共公益施設の付置など）、景観保全、高さ制 限、容積率制限等の条件を検討 ○売却条件の担保方法：上記の売却条件を担保するための契約、ルールの策定、土地利用 規制等の検討 ○事業者選定方式：価格固定プロポーザル方式 ＊、総合評価落札方式 ＊、二段階選定方式 、 入札参加要件を付した価格競争入札方式＊等の検討、実施・審査体制の検討など (2)貸付 基本的には、売却と同様であるが、特に留意すべき事項として、土地の貸付の場合は以下 の検討を要する26。 ○貸地の種類：公有財産 ＊の区分、貸付の目的に応じて、一時貸付、使用許可、一般定期 借地＊、建物譲渡特約付借地＊、事業用定期借地＊、普通借地等の検討 ○貸付条件：期間、賃料・一時金、賃料の改定方法の他、まちづくり等の観点からの貸付 条件を付けるか等の検討 また、床又は建物の貸付の場合にも、土地の貸付と同様、公有財産の区分に応じた貸家の種類 （一時貸付、使用許可、定期借家、普通借家など）と貸付条件の検討が必要となるが（詳細は、同上）、 床の一部貸付の場合には、同一施設内の既存機能との関係から、特に以下の検討を要する。 ○貸付範囲・用途、利用方法、管理方法など ○管理規約、細則等の検討 (3)建替（取得・賃借） 建替において、各実施部門が抱える予定物件が多数にわたる場合には、各予定物件に係る 立地、規模、老朽度、機能、利用度等の基礎情報を整理し、建設予算も踏まえて、建替の優 先順位・時期等の実施プログラムを検討する必要がある。 また、本来的には統括部門で検討すべき事項も存在するが、事前の検討が十分になされて いない場合には、移転費用等を低減するため、土地の交換や玉突き移転等により老朽化した 公共施設等を連鎖的に更新する方法についても検討する必要がある。 なお、建替又は取得する施設の立地について、特定の土地に限定する必要がない場合には、 統括部門における検討を踏まえ、全体資産の有効活用の視点やまちづくりの視点から、必要 な床や土地の取得に関して次のような検討もあわせて行う必要がある。 ○他の遊休施設・遊休土地の利用可能性 ○他の同種施設への集約化、他施設との複合化 ○不動産の周辺も含めた市街地再開発事業・共同ビル事業による権利床の取得 25 26 「第２章５．(2)事業者選定方式（P.137）、２．(4)公的不動産の売却・貸付条件と担保方法（P.92）」参照 「第２章５．(1)利活用方法（P.128）、２．(4)公的不動産の売却・貸付条件と担保方法（P.92）」参照 -40- ○市街地再開発事業による保留床の取得 ○土地の交換や区画整理事業等による分散している公有地の集約化 既存の公有地（上記のように集約後の公有地も含む）の上に新規に施設を建設する手法と しては自己建設方式＊、ＰＦＩ方式、等価交換方式、リース方式などがあり、施設の利用目的や 各地方公共団体の抱えている条件、当該公有地の特性等に応じた各手法のメリット・デメリ ットを十分検討のうえ決定することが望まれる27。 なお、必要な床を確保する方法としては、必ずしも自ら土地・建物を所有する必要はなく、 土地を賃借して施設を建設する方法や建物や床の一部を賃借する方法もあるので、これらの 方法についても比較検討を行う必要がある。 (4)転用 ここでの転用は、地方公共団体が自ら使用することを前提に従来の用途を他の用途に転用 することをいう。すなわち社会経済情勢等の変化により、不要となった建物を必要な用途に 転換して有効活用を図るケース（廃校となった校舎のコンバージョン＊など）などが該当す る。この場合は、まず転用後の用途が消防法等の法規制に違反するものでないか、すなわち 合法性の観点から検討する必要がある。また床の一部を転用する場合は、床の一部貸付と同 様、既存施設との関係（機能、導線など）の整理が重要であり、各施設の利用範囲、利用方 法、管理の方法など事前に十分な検討を行い計画内容に反映させる必要がある。 (5)継続使用 継続使用施設については、「４.実施部門における Research(調査)」にも述べたとおり、定 期的なモニタリング等を通じてデータを蓄積し、機能の追加・入れ替えや集約化・複合化な ど、行政サービスの向上に向けた各種検討を実施すること、施設の効率的利用を促進するた め、統括部門で定める執務スペースの標準化指標等を参考に、余裕スペースの集約等による 省スペース化や部局間を越えた施設の共同利用を推進するなどの取組が望まれる。 また、施設の管理運営の最適化とファシリティ・コスト ＊（維持費、運営費、管理費等） の低減と収入の増加等を図るための取組も重要であり、統括部門で定める実施基準・規程類 の整備を踏まえて、以下28のような検討を行うことが望まれる。 ①自主管理の場合：業務マニュアルの作成と研修の実施 ②外部委託の場合：業務内容の標準化等による発注方法の統一化及び一括化 ③維持・管理の方法：自主管理、業務委託、指定管理者制度＊・市場化テスト＊（官民競争 入札制度）の導入、民営化等の比較検討 ④ＩＴの活用による情報の一元管理及び共有化 なお、民間からの賃借により施設を継続使用する場合には、社会経済情勢の変化に対応し て賃料・共益費等の妥当性を検討し、その見直しを行うなど、コスト低減に常に留意し、必 要に応じて改善計画を立案することが重要である。 27 28 「第２章５．(1)利活用方法（P.128）」参照 「第２章７．管理運営関連情報（P.167）」参照 -41- ６.実施部門における Practice（実行） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●実施部門における Planning（計画）に基づき、具体的に実施すること。 Practice（実行） 具体的実施 ● 実施部門におけるPlanning（計画）に基づき、具体的に実施 従前 効率的な実行 売却 建替 継続使用 (1)売却 前段「５.実施部門における Planning（計画）」に基づき、各対象不動産の売却方法等に応 じて、具体的な手続きが進められることになる｡ 売却方法としての事業者選定方式や証券化の手法等を採用する場合、手続きが煩雑である とともに専門の知識やノウハウを必要とする分野でもあり、必要に応じて専門機関にアウト ソーシングすることも考慮する必要がある。 例えば、事業者選定方式を採用する場合、売却条件等の整理、基礎的資料の作成、選定ス ケジュールの作成、募集要綱の作成、募集先の選定、審査委員等の選任、審査基準の策定、 各種問い合わせへの対応、審査委員会の開催など、各種業務の現実的な実行体制の構築が必 要である。さらに、選定先とは売却条件等を担保・実行するための各種契約関係の書類（覚 書、協定書、売買契約書等）を作成し、取り交わしておく必要がある。 なお、事業者選定方式を採用する場合には、他の利活用類型の場合においても同様の対応 が必要である。 (2)貸付 各対象不動産の貸付方法等に応じて、具体的に手続きを進捗する｡売却と同様に事業者選定 方式等を採用する場合、必要に応じて専門機関にアウトソーシングすることも考慮する。 -42- (3)建替（取得・賃借） 建替・取得では、事業手法や事業主体が決まり、計画内容が固まると、いよいよ実行段階 に入るが、ここでは施設の設計から竣工に至るまで各種の手続きを踏むことになり、また、 竣工後の施設の維持・管理など、事業の各段階において以下のような検討が必要となる。 ①施設の設計：設計事務所など業者の選択、計画内容についての各種打合わせ ②資金調達：まちづくり交付金、暮らし・にぎわい再生事業など各種支援策の活用、起債 等の検討 ③施設の建設：建設会社の選択、建設に伴う各種打合わせ ④施設の維持・管理：維持・管理方法の確定、業者の選択、市街地再開発・共同ビル（合 築＊）の場合は、管理規約・管理細則等の作成など なお、前段の「５.実施部門における Planning（計画）」において、必要な床を確保する方 法としては、必ずしも自ら土地・建物を所有する必要はなく、賃借という選択肢に関しても 触れた。 公共施設については、施設を設置する土地・床の安定的な確保が最優先される。そのため、 賃借を選択する場合には、賃借条件等の契約内容について詳細に検討し、賃貸借契約書等の 書類を作成し取り交わしておく必要がある。 (4)転用 転用については、上記「(3)建替（取得・賃借）」の検討事項①∼④の内容のうち、「③施 設の建設」が大規模改修（コンバージョン）に変わる程度で、実行段階における各種手続き 及び検討内容は建替・取得と大きな違いはない。 (5)継続使用 実施部門における Planning（計画）で立案した具体的な実施計画に基づき施設を継続使用 しつつ、計画を実行する。継続使用の過程において実施部門における Research（調査）及び 実施部門における Planning（計画）に記載したとおり、定期的なモニタリング等を実施しデ ータを収集・整理する。 なお、実行結果は、次の段階の「７.実施部門における Review（検証）」において活用し、 次期以降の改善（一例としては費用の圧縮）を目指す Planning（計画）の基礎資料となる。 -43- ７.実施部門における Review（検証） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●個別の不動産に対する実施部門における Planning（計画）の実行による効果を検証し て、その成果の確認を行い、実施部門における Planning（計画）の見直し・再検討す るための基礎資料とする。 Review（検証） 個別不動産の効果の検証 ● 個別不動産の実行による効果を検証 ● 統括部門で全体的な効果を検証を行うための個別不動産 ごとの基礎資料を作成 売却 収入の向上 建替 稼働率、満足度 継続使用 支出の削減 利活用の個別的な効果検証のための指標 29 の具体例は、次のとおりである。 ○収入（売却額、賃料収入など）の向上 ○支出（管理・運営費、修繕費など）の削減 ○施設利用者数（利用者数、利用状況など）の増加、改善など ○利用者満足度の向上 ○利活用計画の円滑な実現 ○利活用計画の目標の達成度（問題点と課題の洗い出し、改善点の検討）など これらの具体的な利活用の個別的な実施効果の検証は、収入額、支出額、利用者数等のよう に数値で測ることができるものと、利用者満足度等のように定性的にしか把握できないものと がある。定性的評価の場合には、市民アンケート、各種団体へのヒアリング等による確認が必 要である。 29 「第２章７．(6)管理運営におけるベンチマーク（P.181）」参照 -44- PRE 戦略統括部門 ８.統括部門における Review（検証） 【統括部門】 Research Planning Practice Review 【実施部門】 Research Planning Practice Review ●実施部門が行う個別不動産の利活用による成果を積み上げ、PRE 戦略の全体的な効 果の検証を行う。 Review（検証） 全体的な効果の検証 ● 実施部門が行う個別不動産の利活用による成果を積み上げ、 ＰＲＥ戦略の目標等に照らして、効果の検証を行う 検証結果 全庁的 検証結果 住民、議会 （財政健全化法、公会計） 検証結果 検証結果 検証結果 統括部門が Planning（計画）にて設定した目標の達成度を確認するとともに、問題点と課題 の洗い出しを行いながら改善点を検討し、次期の統括部門における Research（調査）や Planning （計画）に反映させることとなる。 PRE 戦略の効果検証のための指標の具体例としては、次のようなものがある。 基本的には「２.統括部門における Planning（計画）」の「(1) ③ 利活用類型別目標等の取 組方針の策定」の目標と基本的には一致する。 -45- 統括部門における全体的な効果検証のための指標の具体例は、次のとおりである。 ○全体収入（売却額、賃料収入など）の向上 ○全体支出（管理・運営費、修繕費など）の削減 ○行財政への貢献 ○財政健全化指標の改善 ○全体施設利用者数（利用者数、利用状況など）の増加、改善など ○施設全体の利用者満足度の向上 ○統括部門の Planning（計画）における基本的な方針等の円滑な実現 ○全庁的な目標の達成度（問題点と課題の洗い出し、改善点の検討）など また、PRE 戦略の検証には、PRE 戦略の実施結果を自己総括する政策評価の手法を準用し た検証方法も有効である。 さらに成果を可視化（見える化）し、全庁的に共有することにより、各実施部門が自らの 成果を相対的に確認することができる。 住民等が可視化した資料を確認し、他の地方公共団体の状況と比較することができるよう にすることで、PRE 戦略の効果、つまりは当該地方公共団体の政策評価を行うことができる ように、庁内のみでの判断によらない取組と体制づくりが望まれる。 -46- Ⅵ．留 意 事 項 (Ⅰ)他の計画との連携 PRE 戦略の実践は、各地方公共団体の行政運営の目標の実現を目指すものであるため、PRE 戦略は、行政サービスの質の向上を図るための他の行政分野別（土地利用、福祉、教育、産業 など）の計画や行政改革大綱、資産・債務改革等が、行政サービスをどのように提供していこ うとしているかの目標等を十分に踏まえて、不動産の所有・利用形態のあり方を決定すること が重要であるとともに、PRE 戦略で位置づけた不動産のマネジメントのあり方を他の計画にフ ィードバックするなど、他の計画との連携に留意することが重要である30。 (Ⅱ)周辺地方公共団体との連携 PRE 戦略の実践にあたっては、周辺の地方公共団体の取組に留意することが重要である。単 独の地方公共団体で行うよりも近隣の地方公共団体が広域的に連携・協力して行うことで効率 的なサービス提供を行うことが可能となる場合があり、PRE 戦略の実践にあたっては周辺の地 方公共団体との連携に留意することが重要である。この時、基礎的な地方公共団体である市町 村間のみならず、市町村を包括する広域の地方公共団体である都道府県との連携も重要である。 (Ⅲ)住民とのコミュニケーション 既存の不動産について、廃止や転用を行う場合には、地域住民に対する公共サービスが低下 することがある。また、不動産は多額の投資を伴い、一度建てると修正しにくいという側面が あるため、住民ニーズと合致しない施設は、地方公共団体とその住民に多大な影響を与える場 合もあり、PRE 戦略を実践するにあたっては住民の満足度を満たすという視点も重要である。 こうした事態を避けるためには、不動産の使用状況や維持・管理に関するデータを蓄積・整 備し、例えば既存の不動産を維持することによる費用、あるいは失われることになる機会費用 又は便益を「施設白書」31において具体的な数字として住民に公開し、不動産のおかれた状況に ついて認識を共有化するとともに、PRE 戦略の各プロセスにおける客観的な評価を公表するな ど、積極的な情報開示を通じて、住民とのコミュニケーションを推進し、地方公共団体と住民 との間における不動産の戦略的活用に係る相互理解を深めることが重要である。31 30 31 「第２章２．(3)上位計画（P.90）」参照 「施設白書」については「第３章１．(2)施設白書の整備と施設施策判断への活用(東京都多摩市)(P.219)」参照 -47- -48- 第２章 実務参考資料編 第２章は、PRE 戦略を実践するにあたって、実務的に参考とすべき事項や不動産全般に関する 基礎的な知識・情報等を項目ごとにまとめたものである。第２章は、第１章の補足的な位置づけ であり、第１章を読み進めるにあたっての便利な参照ページとして利用することができる。 第２章の索引 １．会計・ファイナンス関連情報 ２．法制度・関連手法情報 ３．不動産評価関連情報 ４．不動産リスク情報 ５．利活用手法関連情報 ６．公民連携関連情報 ７．管理運営関連情報 ８．ＩＴ関連情報 第２章の位置付け 補 足 参 照 第２章 実務参考資料編 第１章 参 照 PRE戦略概論編 補 足 参 照 文中の「＊」は巻末の用語説明、 「※小番号」は各頁下の脚注番号を示す。 -49- 第３章 事例編 １．会計・ファイナンス関連情報 (1) 地方公共団体財政健全化法 PRE戦略上の活用のポイント ○ 平成 21 年４月から本格的に施行された「地方公共団体の財政の健全化に関する法律」（平 成 19 年法律第 94 号。以下「地方公共団体財政健全化法」という。）により、ストックベ ースや地方公社、第三セクターまで含めて算出される健全化判断比率により財政の早期健 全化や財政の再生に係る一定の制限が課される仕組みとなった。 ○ PRE 戦略を実践するための、「会計情報の活用による財政状況の把握※1」に必要。※1 ○ 具体的には、地方公共団体等が所有する不動産（特に販売用土地など）の状況がこれらの 健全化判断比率に影響を及ぼすこととなることから、健全化判断比率への影響も考慮する 必要がある。 本項目の概略的説明 １.新しい地方公共団体の財政再生制度の導入 従来、地方公共団体の財政再建制度は「地方財政再建促進特別措置法」（昭和 30 年法律第 95 号）によっていたが、「新しい地方財政再生制度研究会報告書」（平成 18 年 12 月８日）において、 ①わかりやすい財政情報の開示等が不十分 ②再建団体の基準しかなく、早期是正機能がない ③普通会計を中心にした収支の指標のみで、ストック(負債等)の財政状況に課題があって も対象とならない ④公営企業にも早期是正機能がない 等の課題が整理されるとともに、新たな財政指標と情報開示の徹底、早期是正スキーム・再 生スキームの２段階の仕組みによる新しい地方財政再生制度の具体的な枠組みが提言された。 その後も検討が重ねられ、平成 19 年６月に地方公共団体財政健全化法が成立した。 ２.地方公共団体財政健全化法のポイント (1)健全化判断比率の公表等 地方公共団体は、毎年度、以下の健全化判断比率を監査委員の審査に付した上で、議会に 報告し、公表しなければならない。 ①実質赤字比率＊ ②連結実質赤字比率＊（全会計の実質赤字等の標準財政規模に対する比率） ③実質公債費比率＊ ④将来負担比率（公営企業、出資法人等を含めた普通会計の実質的負債の標準財政規模に 対する比率） ※1 「第１章Ⅳ.３.会計情報の活用による財政状況の把握（P.19）」参照 -50- (2)財政の早期健全化 ①財政健全化計画 健全化判断比率のうちのいずれかが早期健全化基準＊以上である地方公共団体は、財政健 全化計画＊を定めなければならない。 ②財政健全化計画の策定手続等 財政健全化計画は、議会の議決を経て定め、速やかに公表するとともに、総務大臣・都 道府県知事に報告し、総務大臣による全国的な状況の公表等の規定を設けなければならな い。また、毎年度、その実施状況を議会に報告し、公表しなければならない。 ③国等の勧告等 財政健全化計画の実施状況を踏まえ、財政の早期健全化が著しく困難であると認められ る時は、総務大臣又は都道府県知事は、必要な勧告をすることができる。 (3)財政の再生 ①財政再生計画 再生判断比率＊（実質赤字比率、連結実質赤字比率及び実質公債費比率）のいずれかが財 政再生基準＊以上である地方公共団体は、財政再生計画＊を定めなければならない。財政再 生計画を定めている地方公共団体（財政再生団体）の長は、財政再生計画に基づいて予算 を調製しなければならない。 ②財政再生計画の策定手続、国の同意等 財政再生計画は、議会の議決を経て定め、速やかに公表しなければらない。財政再生計 画は、総務大臣に協議し、その同意を求めることができる。また、財政再生団体は、毎年 度、その実施状況を議会に報告し、公表しなければならない。 ③地方債の起債の制限 再生判断比率のいずれかが財政再生基準以上である地方公共団体は、財政再生計画に総 務大臣の同意を得ている場合でなければ、災害復旧事業等を除き、地方債の起債ができない。 ④地方財政法第５条（地方債の制限）の特例 財政再生計画に同意を得た財政再生団体は、収支不足額を振り替えるため、地方財政法 第 5 条の規定にかかわらず、総務大臣の許可を受けて、償還年限が財政再生計画の計画期 間内である地方債（再生振替特例債）を起こすことができる。 ⑤国の勧告、配慮等 財政再生団体の財政の運営が計画に適合しないと認められる場合等においては、総務大 臣は、予算の変更など必要な措置を勧告できる。 再生振替特例債の資金に対する配慮など、財政再生計画の円滑な実施について国及び他 の地方公共団体は適切な配慮を行う。 (4)公営企業の経営の健全化 公営企業を経営する地方公共団体は、毎年度、公営企業ごとに資金不足比率＊を監査委員の 審査に付した上で議会に報告し、公表しなければならない。これが経営健全化基準以上とな った場合には、経営健全化計画を定めなければならないこととされ、(2)②、③及び(5)①と 同様の仕組みが設けられている。 -51- (5)その他 ①外部監査 地方公共団体の長は、健全化判断比率のうちのいずれかが早期健全化基準以上となった 場合等には、個別外部監査契約に基づく監査を求めなければならないこととする。 ②施行期日等 地方公共団体財政健全化法は、健全化判断比率の公表など一部は平成 20 年４月から施行 され、平成 21 年４月に本格施行された。 ３.健全化判断比率等の概要 出所：総務省ホームページより引用 -52- ４.早期健全化基準、財政再生基準、経営健全化基準等 （参考）地方債協議・ 許可制移行基準 ○ 実質赤字比率 当該地方公共団体の一般会計等 を対象とした実質赤字額の標準 財政規模に対する比率 財政再生基準 都道府県：2.5％ 都道府県：3.75％ 都道府県：5％ 市町村： 市町村： 市町村：20％ 財政 規 模に 応 じ 2.5％∼10％ ○ 連結実質赤字比率 当該地方公共団体の全会計を対 象とした実質赤字額又は資金の 不足額の標準財政規模に対する 比率 早期健全化基準 財政 規模 に 応じ 11.25∼15％ 都道府県：8.75％ 都道府県：15％ 市町村： 市町村：30％ 財政規模に応じ 16.25％∼20％ − 注：3 年間（平成 21 年度∼平 成 23 年度）の経過的な基 準（都道府県は 25%→25% →20%、市区町村は 40%→ 40%→35%）を設けている ○ 実質公債費比率 当該地方公共団体の一般会計等 が負担する元利償還金及び準元 利償還金の標準財政規模 ※に対 する比率 都道府県・市町村： 18％ 都道府県・市町村： 25％ 35％ ○ 将来負担比率 都道府県・政令市： 地方公社や損失補償を行ってい る出資法人等に係るものも含め、 − 当該地方公共団体の一般会計等 が将来負担すべき実質的な負債 の標準財政規模※に対する比率 ○ 公営企業における資金不足比率 公営企業ごとの資金不足の比率 400％ − 市町村：350％ （経営健全化基準） − 20％ 10％ ※ 標準財政規模から元利償還金等に係る基準財政需要額算入額を控除した額 出所：総務省ホームページをもとに作成 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 地方 公 共 団体 財 政健 全化法関係資料 地方公共団体財政健全化法に関する各種資料 健全化法関連法令 健全化法関連資料 健全化法関係Ｑ＆Ａ 研究会等へのリンク 地方公共団体の財政情報へのリンク が掲載されている １ 発行情報 発表主体：総務省 発表年月：逐次追加 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/zaisei/kenzenka/index.html ２ 地方 公 共 団体 の 財政 の健 全 化 に関 す る法 律 ３ 地方 公 共 団体 の 財政 の健 全 化 に関 す る法 律施行令 ４ 地方 公 共 団体 の 財政 の健 全 化 に関 す る法 律施行規則 同法に係る条文 発表主体：総務省 発表年月：平成 19 年 ６月 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/zaisei/kenzenka/pdf/kenzenka_law_070622_1.pdf 同施行令に係る条文 発表主体：総務省 発表年月：平成 19 年 ６月 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/zaisei/kenzenka/pdf/kenzenka_law_071228_1.pdf 同施行規則に係る条文 発表主体：総務省 発表年月：平成 20 年 ２月 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/zaisei/kenzenka/pdf/kenzenka_law_080205_1.pdf -53- (2) 地方公共団体財政健全化法における資産評価 PRE戦略上の活用のポイント ○ 地方公共団体等が所有する不動産の中で、販売用土地等の評価額は健全化判断比率に影響 を与えることから、時価の動向や販売見込についてのモニタリングが不可欠である。 ○ これらの資産の時価の算定にあたっては法令により複数の算定方法が規定されていること から、販売用土地等の性格等を慎重に検討し、適切な算定方法の選択を行うことが重要で ある。 本項目の概略的説明 １.地方公共団体財政健全化法において時価評価が必要とされる土地 (1)地方公共団体財政健全化法の健全化判断比率における土地の時価評価 地方公共団体財政健全化法において、土地の時価評価が必要となるのは、連結実質赤字比 率及び将来負担比率を求める場合である。 連結実質赤字比率の算定には、宅地造成事業を行う公営企業会計も対象となることから、 当該会計の資金不足額の算定が必要となる。その際、宅地造成事業における土地評価差額（販 売を目的として所有する土地の売却による収入の見込額が当該土地の帳簿価額に満たない場 合における当該満たない部分など）の算定が必要となる。 また、将来負担比率の算定には、設立法人（地方道路公社、土地開発公社及び地方独立行 政法人）の負債の額等に係る一般会計等負担見込額が含まれ、このうち土地開発公社の負債 の額の算定にあたり、一定の土地について取得価額（用地費、補償費、工事費のほか、当該 土地の取得又は造成に要した借入金等に係る利息及び人件費その他の付随費用を含む貸借対 照表上の価額）と時価のどちらか低い方の金額が控除されるため、時価評価が必要となる。 したがって、これらの土地については、取得価額と毎年度末における時価の両方を把握す る必要がある。 (2)時価評価が必要となる販売用土地等 これらの指標において時価による評価が必要となる土地のうち主なもの（以下「販売用土 地等」という。）は以下のとおりである。 ① 地方公共団体が所有する販売用土地 ② 土地開発公社が所有する、「公有地の拡大の推進に関する法律」（昭和 47 年法律第 66 号。以下「公拡法」という。）第 17 条第１項第１号ニに規定された土地（都市計画法 第４条第７項に規定する市街地開発事業 ＊や観光施設事業の用に供する土地）で設立団 体が買い取るもの以外のもの -54- ③ 土地開発公社が所有する、同条第１項第２号に規定された土地（住宅用地の造成事業、 地域開発のための臨海工業用地、内陸工業用地、流通業務団地及び事務所、店舗等の用 に供する一団の土地の造成事業用地など） ④ 土地開発公社が所有する賃貸事業の用に供する土地 ２.販売用土地等の具体的評価方法 (1)地方公共団体財政健全化法上の販売用土地等の評価 「地方公共団体の財政の健全化に関する法律施行規則」第４条第２項及び「販売用土地の 評価に関する基準」（総務省告示第 189 号）に規定する販売用土地等の評価方法は以下のと おりである。 時価の算定方法 販売見込額による評価 内 算定式＝Ａ×（１−Ｂ） 容 ｎ-1 （施行規則第４条第２項 Ａ：当該年度の前年度の末日における当該土地の当初販売公表価格 第１号） Ｂ：当該土地の近傍類似の土地に係る価格の変動を勘案して 10 分の１ 以上で地方公共団体が定める値 ｎ：当該土地に係る売買契約の申込みの勧誘を開始した日の属する年 度を初年度とする経過年数 不動産鑑定士による評価 当該年度の前年度における不動産鑑定士による鑑定評価 （施行規則第４条第２項 第１号） 不動産鑑定士による評価 当該年度前３年度内の不動産鑑定士による最後の鑑定評価により得た価額 を調整 に時点修正（※）を行って算定する方法 （施行規則第４条第２項 ※ 第３号） 公示価格を調整 時点修正に当たっては近隣の公示価格、基準地価格、相続税路線価、固 定資産税路線価、固定資産税評価＊額等の変動率を参考とする。 算定式＝Ａ×（Ｂ÷Ｃ）×Ｄ×Ｅ （施行規則第４条第２項 Ａ：近隣の公示価格（第４号）、基準地価格（第５号） 第４号） Ｂ：販売用土地に係る固定資産税路線価又は相続税路線価 基準地価格を調整 Ｃ：販売用土地の近隣の公示地、基準地に係る固定資産税路線価又は相 （施行規則第４条第２項 続税路線価 第５号） Ｄ：販売用土地及び近隣の公示地又は基準地のそれぞれの個別的要因 Ｅ：※の時点修正率 固定資産税評価額を調整 算定式＝Ａ÷0.7×Ｂ （施行規則第４条第２項 Ａ：販売用土地に係る固定資産税評価額 第６号） Ｂ： ※の時点修正率 相続税評価額を調整 算定式＝（Ａ÷0.8）×Ｂ （施行規則第４条第２項 Ａ：相続税路線価に基づき個別的要因を勘案して合理的に算定した額等 第７号） Ｂ：※の時点修正率 -55- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 地方 公 共団 体 財政 健 全化法関係資料 地方公共団体財政健全化法に関する各種資 料 健全化法関連法令 健全化法関連資料 健全化法関係Ｑ＆Ａ 研究会等へのリンク 地方公共団体の財政情報へのリンク が掲載されている １ 発行情報 発表主体：総務省 発表年月：逐次追加 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/zaisei/kenzenka/index.html 総務 省 告示 第 百八 十 九号 ２ 地方公共団体財政健全化法施行規則（平成 20 年総務省令第８号）第４条第２項に規定 する、販売用土地の評価に関する基準 発表主体：総務省 発表年月：平成 20 年３月 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/zaisei/kenzenka/pdf/mic_n_189.pdf ３ 不動産研究 2008 年７月号 特集：PRE の課題 地方 公 共団 体 財政 健 全化 法 及び 新 地方 公 会計 制 度に お ける 公 的不 動 産の 評 価に つ いて 地方公共団体財政健全化法及び新地方公会 計制度における公的不動産の評価方法及び 評価にあたっての留意事項を記載 -56- 発表主体：(財)日本不動産研究所 発表年月：平成 20 年７月 備考： (3) 地方公会計制度改革 PRE戦略上の活用のポイント ○「地方公共団体における行政改革の更なる推進のための指針の策定について」（平成18年８ 月31日 総務事務次官通知、以下「地方行革新指針」という。）において、公会計の整備に ついて、「各地方公共団体においては、（中略）地方公共団体単体及び関連団体等も含む連結 ベースで、「地方公共団体財務書類作成にかかる基準モデル」又は「地方公共団体財務書類 作成にかかる総務省方式改訂モデル」を活用して、公会計の整備の推進に取り組むこと。」 とされた。また、資産・債務管理については、「各地方公共団体においては、財務書類の作 成・活用等を通じて資産・債務に関する情報開示と適正な管理を一層進めるとともに、国の 資産・債務改革も参考にしつつ、未利用財産の売却促進や資産の有効活用等を内容とする資 産・債務改革の方向性と具体的な施策を３年以内に策定すること。」とされた。 ○公会計の整備が一層充実することによって会計情報を PRE 戦略の実践に積極的に活用す ることが可能となる。※1 本項目の概略的説明 １.地方公会計制度の変遷と新地方公会計モデルの整備スケジュール 「新地方公会計制度研究会報告書」 H18.5.18 二つの公会計モデル（基準モデルと総務省方式改訂モ デル）が示された。 総務事務次官通知 「地方公共団体 における行政改革の更なる推進の ための指針の策定について」 ○ H18.8.31 公会計の整備 基準モデル又は総務省方式改訂モデルを活用しな がら、地方公共団体及び関連団体等も含む連結財 務書類４表の整備を平成 21 年度までに取り組む ことが示された。 （地方行革新指針） ○ 資産・債務管理 財務書類の作成・活用等を通じて資産・債務に関 する情報開示と適正な管理を一層進めるととも に、国の資産・債務改革も参考にしつつ、未利用 財産の売却促進や資産の有効活用等を内容とする 資産・債務改革の方向性と具体的な施策を平成 21 年度内に策定することが示された。 ※1 「地方公共団体の財政の健全化に 関する法律」公布 H19.6.22 平成 20 年秋から健全化判断比率を算定・公表すること が定められた。 「新地方公会計制度実務研究会報 告書」 H19.10.17 地方行革新指針で要請された連結財務書類４表の公表 が平成 21 年秋を目処とするとされながらも、平成 20 年秋を目処に平成 19 年度決算の連結財務書類４表の早 期開示が期待される旨が記載。 総務省自治財政局長通知 「公会計 の整備推進について（通知）」 H19.10.17 平成 21 年度までに連結財務書類４表を整備することが 改めて確認された。 「平成 22 年度の地方財政の見通 し・予算編成上の留意事項等につい て」（事務連絡） H22.1.25 予算編成の基本的考え方で、財務諸表の開示、公会計 整備に関しては、連結財務書類４表の早期整備と分析 を加えたわかりやすい公表に留意することとされた。 「第１章Ⅳ.３.会計情報の活用による財政状況の把握（P.19）」参照 -57- ２.新地方公会計モデルの概要 (1)基準モデル 基準モデル＊は、企業会計実務をもとに、資産、税収や移転収支など地方公共団体の特殊性 を加味し、資産負債管理や予算編成への活用など、公会計に期待される機能を果たすことを 目的としており、開始貸借対照表を固定資産台帳＊等に基づき作成し、ストック・フロー情報 を網羅的に公正価値で把握した上で、個々の取引情報を発生主義＊により複式記帳＊して作成 することを前提としたものである。したがって、基準モデルにおいては、導入初年度におい て、現存する固定資産をリストアップし、公正価値により評価することが必要となり、その 後も、発生主義的な財務会計データから固定資産情報を作成することが求められる。したが って、すべての固定資産について会計処理に必要な情報を台帳に整備する必要がある。 (2)総務省方式改訂モデル 総務省方式改訂モデル＊（以下「改訂モデル」という。）は、各団体のこれまでの取組や 作成事務の負荷を考慮し、固定資産台帳や個々の複式記帳によらず、既存の決算統計情報を 活用して作成することを認めている。また、資産の有効活用等の目的達成のため、売却可能 資産＊から優先して固定資産台帳を整備することを示すとともに、未収金・貸付金の評価情報 の充実をあらかじめ意図したモデルとなっている。このため、開始貸借対照表の整備が比較 的容易であり、公有財産の整備財源情報などの情報開示が可能となるなどの特徴があるが、 一方で公有財産等の貸借対照表計上額を段階的に公正価値評価による価額に移行させていく という課題がある。 (3)財務書類の体系 財務書類は、基準モデル、改訂モデル共に、以下の４つから構成される。 ①貸借対照表 基準日時点における地方公共団体の財政状態（資産・負債・純資 産の残高）を明らかにすることを目的として作成。 ②行政コスト計算書 会計期間中の地方公共団体の業績、すなわち費用等の取引高を明 らかにすることを目的として作成。 ③純資産変動計算書 会計期間中の地方公共団体の純資産の変動、すなわち政策形成上 の意思決定またはその他の事象による純資産及びその内部構成 の変動（損益外減少原因・損益外純資産増加原因の取引高）を明 らかにすることを目的として作成。 ④資金収支計算書 地方公共団体の資金収支の状態、すなわち地方公共団体の内部者 （首長、議会、補助機関など）の活動に伴う資金利用状況及び資 金獲得能力を明らかにすることを目的として作成。 -58- (4)基準モデルと改訂モデルの比較 基準モデル 改訂モデル 固定資産算定方法 現存する固定資産をすべてリストアッ 売却可能資産：時価評価 （初年度期首残高） プし、公正価値により評価 売却可能資産以外：過去の普通建設 固定資産算定方法 発生主義的な財務会計データから固定 事業費の積上げにより算定 →段階 （継続作成時） 資産情報を作成 的に固定資産情報を整備（整備後の その他、公正価値により評価 資産評価は基準モデルと同様、公正 価値により評価） 固定資産の範囲 すべての固定資産を網羅 当初は建設事業費の範囲 →段階的 に拡張し、立木、物品、地上権、ソ フトウェア等を含めることを想定 台帳整備 作成時の負荷 開始貸借対照表作成時に整備 段階的整備を想定 →売却可能資産、 その後、継続的に更新 土地を優先 当初は固定資産の台帳整備及び仕訳パ 当初は、売却可能資産の洗い出しと ターンの整備等に伴う負荷あり 評価、回収不能見込額の算定など、 継続作成時には、負荷は減少 現行総務省方式作成団体であれば負 荷は比較的軽微 継続作成時には、段階的整備に伴う 負荷あり 財務書類の検証可能性 財務書類の作成・開示時期 開始時未分析残高を除き、財務書類の 台帳の段階的整備等により、検証可 数値から元帳、伝票に遡って検証可能 能性を高めることは可能 出納整理期間後、早期の作成・開示が 出納整理期間後、決算統計と並行と 可能 して作成・開示 出所：地方公会計の整備促進に関するワーキンググループ 「新地方公会計モデルにおける資産評価実務手引」より引用 ３.連結ベースの会計 (1)連結財務書類の体系 単体と同様、連結貸借対照表、連結行政コスト計算書、連結純資産変動計算書及び連結資 金収支計算書から構成される。 (2)連結財務書類の作成目的 地方公共団体の行政サービスは多様な関係団体によって実施されているが、地方公共団体 とその関係団体を連結してひとつの行政サービス実施主体としてとらえ、公的資金等によっ て形成された資産の状況、その財源とされた負債・純資産の状況さらには行政サービス提供 に要したコストや資金収支の状況などを総合的に明らかにすることである。 -59- (3)連結対象範囲 普通会計 公営企業会計 全部連結 法適用 全部連結 法非適用 全部連結 地方独立行政法人 全部連結（当該地方独立行政法人の連結対象である特定関連会社も連結対象） 一部事務組合・広域連合 比例連結 ※連結作業に必要な財務情報の作成は、構成団体及び都道府県（市 町村担当課）等で調整して作業する 地方三公社 全部連結 第三セクター等 ①出資比率 50％以上 全部連結 ②出資比率 50％未満 実質的に主導的な立場を確保している場合に全部連結 （出資比率 25％未満など低い場合であっても損失補償を付しているなど実質 的に主導的な立場を確保している場合には全部連結とすることに留意） 第三セクターの子会社 地方公共団体及び１又は２以上の連結対象となる団体が合わせて資本金等の 50％以上の出資をしている場合は連結対象。25％以上 50％未満の場合は、実 質的な立場を確保していれば連結対象 共同設立の地方独立行政 法人及び地方三公社 業務運営に実質的に主導的な立場を確保している地方公共団体が全部連結。特 定できない場合は出資比率、活動実態などに応じて比例連結。地方公共団体健 全化法上に定める「設立団体間で協議の上定めた割合を按分比率とすることも 可 財産区 連結対象外 出所：総務省資料 -60- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 新地 方 公 会計 制 度研 究会 地方公共団体の資産・債務の管理等に必要 な公会計の整備について、有識者により幅 広く検討するため開催された研究会 １ 発行情報 発表主体：総務省 開催期間：平成 18 年４月∼５月 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/chikouken/index.html 新地 方 公 会計 制 度実 務研究会 ２ 「新地方公会計制度研究会報告書」（平成 18 年５月 18 日）を踏まえ、同報告書で示さ れたモデルの実証的検証及び資産評価方法 等の諸課題について、有識者等により検討 するため開催された研究会 発表主体：総務省 開催期間：平成 18 年７月∼ 平成 19 年７月 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/chikoujiken/index.html 新地 方 公 会計 制 度実 務研究会報告書 ３ 「２」に記載した「新地方公会計制度実務 研究会」で検討された事項を取りまとめた 報告書 発表主体：総務省 発表年月：平成 19 年 10 月 備考： http://www.soumu.go.jp/s-news/2007/071017_1_bt.html ４ ５ 「地 方 公 共団 体 財務 書類 作 成 にか か る基 準モデル」及び「地方 公共 団 体 財務 書 類作 成に か か る総 務 省方 式改訂モデル」に関す るＱ＆Ａ 「地方公共団体財務書類作成にかかる基準 モデル」、及び「地方公共団体財務書類作 成にかかる総務省方式改訂モデル」を活用 し財務書類を作成する際の実務上の留意点 を取りまとめた資料 地方 公 会 計の 整 備促 進に 関 す るワ ー キン ググループ 「新地方公会計制度実務研究会報告書」で 示された基準モデル及び総務省方式改訂モ デルによる財務諸表の整備が中小規模の団 体でも円滑に進むよう、作成上の課題とな っている事項に対する解決方策の検討や連 結財務諸表作成のより詳細な手順などの検 討を行うために開催されているワーキング グループ 発表主体：総務省 発表年月：平成 19 年 10 月 平成 20 年 10 月改訂 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/kokaikei/pdf/kokaikei_081014_1.pdf 発表主体：総務省 開催期間：平成 20 年４月∼ 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/chikou_wg/index.html -61- (4) 新地方公会計モデルにおける資産評価 PRE戦略上の活用のポイント ○ 新地方公会計モデルの目的の一つとして資産・債務の実態把握と管理があげられ、中でも 資産価値の適切な評価は重要とされている。公会計は、取得原価主義が原則の企業会計と 異なり公正価値評価によることとされている。 ○ 新地方公会計モデルにおける資産評価の特徴を理解し、これらの資産を適切に評価するこ とは、保有資産の量と価値を的確に把握することにつながり、PRE 戦略を実践する上で重 要である。 本項目の概略的説明 １.新地方公会計モデルにおける資産評価の概要 (1)資産評価の特徴 ①公正価値評価 新地方公会計モデルでは、「資産」の概念を「将来の資金流入をもたらすもの」と「将 来の行政サービス提供能力をもたらすもの」の二つに整理しており、企業よりも資産概念 の幅が広くなっている点に特徴がある。また、数十年という長期にわたって土地を所有す ることが多い地方公共団体の場合、取得原価主義＊では物価変動が大きく、現在使用されて いる資産が提供する価値を再調達価額として表現する方が適切であるとして、取得原価主 義を柱とする企業会計とは異なり、公正価値評価による資産評価を原則としている。 ②新地方公会計モデルにおける資産評価の特徴 新地方公会計モデルでは、原則として市場の評価額を基礎とした公正価値による評価を 行うこととされているが、基準モデルの開始時貸借対照表（開始時Ｂ/Ｓ）作成時及び改訂 モデルにおいて資産評価の対象範囲を広げて再調達価額による資産評価を行う場合、 ア．大量評価を行う必要があること イ．参考となる取引事例が存在するとは限らないこと ウ．時間的費用的制約があること から以下の手法が認められている。 ＜事業用資産・インフラ資産等＞ ●土地、建物、償却資産等それぞれ独立したものとして扱う。 ●土地に関する評価は、固定資産税評価額の同一地目、一定地域ごとの平均単価を用いた算 定が可能。 ●建物に関する評価は、取得価額が判明している場合には、取得価額にデフレーターを乗じ て求め、取得価額が不明の場合には、保険単価及び建物構造別・用途別単価表等を活用し て再調達価額を求めることを認める。 ●インフラ資産の底地の開始時についても、取得価額が判明している場合は取得価額を計上 し、不明の場合は固定資産税評価額を基礎とした評価を行うことを認める。 ＜売却可能資産＞ ●売却可能価額＊による評価が求められているため、個別に評価することが望まれる。 出所：地方公会計の整備促進に関するワーキンググループ 「新地方公会計モデルにおける資産評価実務手引」より引用 -62- (2)事業用資産及びインフラ資産（基準モデル） ①資産評価のタイミング 資産評価が必要となるのは、以下のタイミングで、資産の種別ごとに資産評価、減価償 却のルールが決められている。 ア．開始時貸借対照表（開始時Ｂ/Ｓ）を作成する時 イ．事業用資産について３年ごとに評価替えを行う時 ウ．中途で資産を取得する時（販売用土地など） ②資産評価の手法 開始時簿価 評価替 土地 固定資産税評価額を基 原則３年ごとに再評 （事業用資産） 礎とした評価 価 （固定資産税評価額の 固定資産税評価額を 同一地目、一定地域毎 基礎とした評価 中途取得 取得価額 の平均単価を用いた算 定など） 土地 帳簿価額と時価評価の 毎年度健全化法の評 （販売用土地等の 価額から販売経費等を 価にあわせて評価替 棚卸資産） 控除した価額のいずれ 開始時簿価と同じ か少ない額（低価法） 土地 取得価額または再調達 再評価は行わない 取得価額 （インフラ資産） 価額 建物等 再調達価額から減価償 再評価は行わない 取得価額 （事業用資産） 却累計額を控除した額 （定額法による減価 （インフラ資産） 償却） 出所：地方公会計の整備促進に関するワーキンググループ 「新地方公会計モデルにおける資産評価実務手引」より引用 (3)地方公共団体財政健全化法における資産評価との関係 新地方公会計モデルでは原則として公有財産を公正価値で評価することになるが、販売用 土地については地方公共団体財政健全化法による指標の算定事務において評価した土地の評 価額を適用することとされている。 地方公共団体財政健全化法では、健全化判断比率の算定にあたり、販売用土地（棚卸資産） について、時価評価を行い、帳簿価額よりも低い場合には当該時価で評価する低価法＊の考え を適用している。 したがって、販売用土地については、毎年度地方公共団体が財政健全化法の財政指標策定 の際に行う時価評価額と、取得価額とを比較する必要がある。 -63- (4)売却可能資産 ①売却可能資産の定義 売却可能性資産とは、以下のいずれかに該当する資産のうち、地方公共団体が特定した 資産のことをいう。 現に公用もしくは公共用に供されていない公有財産 売却が既に決定している、または、近い将来売却が予定されていると判断される資産 売却可能資産については、「簡素で効率的な政府を実現するための行政改革の推進に関 する法律（行政改革推進法）（平成 18 年法律第 47 号）」第 62 条第１項第２号における、 資産及び債務に関する改革の方向性並びに当該改革を推進するための具体的な施策策定に あたっての検討対象資産となる。 ②売却可能資産の情報開示 基準モデルでは貸借対照表の注記として開示され、改訂モデルでは公共資産の内訳とし て貸借対照表に区分表示される。 ③売却可能資産の選定方法 売却可能資産は資産・債務改革推進にあたっての重要な検討対象資産であることから、 地方公共団体の実情を十分考慮し、選定基準を明確にした上で、売却可能資産を選定しな ければならない。 なお、資産・債務改革推進にあたっては資産の適正な管理が行われていることが前提と なり、そのためには資産に関する状況及び会計情報を記載した固定資産台帳（公会計管理 台帳＊）の整備が必要となる。したがって、今後、固定資産台帳（公会計管理台帳）の整備 を段階的に行っていく場合には、台帳整備状況に応じた売却可能資産の選定方法も考えら れる。 ④売却可能資産の評価手法 売却可能資産は、原則として毎年度末に評価替えを行うものとされている。 当該評価にあたっての方法は以下のとおり。 売 却 可 能 資産 個々の土地の実態を反映しうる評価方法である不動産鑑定評価をはじめ、固 が 土 地 の みの 定資産税評価、相続税評価及び公示価格等を用いて個別に評価することがよ 場合 り望ましい。 しかし、これらの評価方法を採用することが困難な場合には、固定資産税評 価額における同一地目、同一平均単価等による評価によることもやむを得な いが、あくまで簡便な方法であり、所在する地域の実情等を勘案し、適切な 対応が必要。 売 却 可 能 資産 これらを一体として評価する方法（例えば不動産鑑定評価）が望ましいが、 が 建 物 及 びそ 実務上困難な場合には、土地、建物を別個のものとして取り扱うものとする。 の敷地の場合 土地については、個々の実態を反映しうる評価方法を採用。 建物については、取得価額が判明している場合には取得価額にデフレーター を乗じて求め、取得価額が不明な場合には保険単価及び建物構造別・用途別 単価表等を活用して再調達価額を求める。 -64- (5)改訂モデルにおける資産評価の段階的アプローチ ①概要 改訂モデルは、一時にすべての固定資産についての公正価値評価を行う事務量を考慮し て、固定資産台帳の段階的な整備を行うことを認め、まずは売却可能資産に関する台帳を 整備して、売却可能価額による評価を行い、その後再調達価額による評価対象資産を広げ ていくことを認めている。 図 公共資産関連データ整備アプローチ 出所：総務省「新地方公会計制度実務研究会報告書」より引用 ②売却可能資産を除く資産（有形固定資産）の資産評価 資産のうち売却可能資産以外の有形固定資産については当面の間、取得価額による計上 ができることとされ、具体的には、昭和 44 年度以降の決算統計の普通建設事業費の累計額 によるものを取得価額とみなし、用地取得費以外の普通建設事業費相当額については、定 額法による減価償却を行う。 ２.連結財務書類上の取り扱い (1)連結対象法人の資産評価の基本的考え方 連結対象となる普通会計・公営企業会計等の地方公共団体内の会計、一部事務組合・広域 連合、地方三公社、地方独立行政法人及び第三セクター等においては、それぞれ固有の会計 基準が定められているが、連結財務書類の作成にあたっては、普通会計における評価基準に 揃えることとされている。 -65- また、以下の個別の取り扱いのように、一定程度の精度を有する連結財務書類の作成を優 先させ、段階的に連結財務書類の制度を高めていくアプローチの採用も認められる。 (2)経過措置 ①有形固定資産の評価 有形固定資産の評価については、原則としてすべて公正価値評価（再評価）を行うこと としているが、当面は取得原価による評価も可能である。連結対象団体において固定資産 の減損にかかる会計基準もしくはそれに準ずる会計基準が適用されている団体についても、 再評価は行わず、それぞれの法定財務書類に計上された帳簿価額で連結を行うこととされ ている。 また、当面の間、取得原価あるいは法定決算書類上の帳簿価額による計上など、法定決 算書類の数値を用いることが認められる。なお、土地開発公社及び住宅供給公社等が保有 する重要な土地については、できる限り普通会計と同様の評価方法に基づく評価額に修正 する。 ②売却可能資産の注記又は区分表示 原則として、連結対象法人等の所有する資産についても、普通会計に準じて売却可能資 産を注記又は区分表示する必要がある。ただし、土地開発公社及び住宅供給公社などが保 有する重要な売却可能資産を除き、注記又は区分表示を行わず、その後段階的に注記又は 区分表示を行うことも認められる。 評価額は、普通会計と同様の売却可能価額となるが、基準モデルの固定資産評価要領等 に基づく評価も可能である。 販売用不動産＊は売却するために保有しているものであり、棚卸資産に計上するので、未 使用・未利用になっている売却可能資産とは明確に区分する必要がある。 なお、販売目的で保有する土地等は、売却可能資産ではなく「棚卸資産（基準モデル）」、 「販売用不動産（改訂モデル）」として区分表示する必要がある。 -66- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 新地 方 公 会計 制 度研 究会 地方公共団体の資産・債務の管理等に必要 な公会計の整備について、有識者により幅 広く検討するため開催された研究会 １ 発行情報 発表主体：総務省 開催期間：平成 18 年４月∼５月 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/chikouken/index.html 新地 方 公 会計 制 度実 務研究会 ２ 「新地方公会計制度研究会報告書」（平成 18 年５月 18 日）を踏まえ、同報告書で示さ れたモデルの実証的検証及び資産評価方法 等の諸課題について、有識者等により検討 するため開催された研究会 発表主体：総務省 開催期間：平成 18 年７月∼ 平成 19 年７月 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/chikoujiken/index.html 新地 方 公 会計 制 度実 務研究会報告書 ３ 「２」に記載した「新地方公会計制度実務 研究会」で検討された事項を取りまとめた 報告書 発表主体：総務省 発表年月：平成 19 年 10 月 備考： http://www.soumu.go.jp/s-news/2007/071017_1_bt.html ４ 「地 方 公 共団 体 財務 書類 作 成 にか か る基 準モデル」及び「地方 公共 団 体 財務 書 類作 成に か か る総 務 省方 式改訂モデル」に関す るＱ＆Ａ 「地方公共団体財務書類作成にかかる基準 モデル」、及び「地方公共団体財務書類作 成にかかる総務省方式改訂モデル」を活用 し財務書類を作成する際の実務上の留意点 を取りまとめた資料 地方 公 会 計の 整 備促 進に 関 す るワ ー キン ググループ 「新地方公会計制度実務研究会報告書」で 示された基準モデル及び総務省方式改訂モ デルによる財務諸表の整備が中小規模の団 体でも円滑に進むよう、作成上の課題とな っている事項に対する解決方策の検討や連 結財務諸表作成により詳細な手順などの検 討を行うために開催されているワーキング グループ ５ 発表主体：総務省 発表年月：平成 19 年 10 月 平成 20 年 10 月改訂 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/kokaikei/pdf/kokaikei_081014_1.pdf 発表主体：総務省 開催期間：平成 20 年４月∼ 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/chikou_wg/index.html 新地 方 公 会計 に おけ る資産評価実務手引 ６ 「５」記載の「地方公会計の整備促進に関 発表主体：総務省 するワーキンググループ」にて検討された、 発表年月：平成 21 年１月 新地方公会計制度における資産評価の手引 備考： 書 http://www.soumu.go.jp/iken/kokaikei/090106_1.html 総務省告示第 189 号 ７ 地方公共団体財政健全化法施行規則（平成 20 年総務省令第８号）第４条第２項に規定 する、販売用土地の評価に関する基準 発表主体：総務省 発表年月：平成 20 年３月 31 日 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/zaisei/kenzenka/pdf/mic_n_189.pdf ８ 不動産研究 2008 年７月号 特集：PRE の課題 財政 健 全 化法 及 び新 地方 公 会 計制 度 にお ける 公 的 不動 産 の評 価について 地方公共団体財政健全化法及び新地方公会 計制度における公的不動産の評価方法及び 評価にあたっての留意事項を記載 -67- 発表主体：(財)日本不動産研究所 発表年月：平成 20 年７月 備考： (5) 地方公共団体における内部統制 PRE戦略上の活用のポイント ○ 地方公共団体の行財政運営について透明性を高め、行政を取り巻く様々なリスクに対し自 律的に対応可能な体制を整備する観点から、総務省において、平成 19 年 10 月に「地方公 共団体における内部統制のあり方に関する研究会」を設置、同研究会より平成 21 年３月に 「内部統制による地方公共団体の組織マネジメント改革」が取りまとめられた。 ○ 地方行革新指針において求められる資産・債務改革を、組織的・戦略的に実行するために は、資産の保全を目的とする内部統制の整備・運用が必要となる。 ○ この内部統制の目的のうち「資産の保全」については PRE 戦略の実践に直接関係する。ま た、「業務の有効性及び効率性」、「財務報告の信頼性」、「法令等の遵守」についても、資 産の取得、使用及び処分が正当な手続及び承認の下に行われる必要があることから関係し てくる事項であるといえる。 本項目の概略的説明 【地方公共団体における内部統制のあり方に関する研究会報告書「内部統制による地方公共団体 の組織マネジメント改革」（平成 21 年３月公表）の概要】 １.地方公共団体における内部統制の意義 内部統制＊の目的として位置づけられている事項は、地方公共団体において、すでに法制度 上義務づけられているものが多い。ただし、具体の取組方法については地方公共団体に委ね られているところであり、リスクの事前統制への着目や、組織マネジメントに関するＰＤＣＡ サイクルの実現といった視点に基づく「内部統制」がそれらの目的を実現するための有効な 手法の一つであると考えられる。 ２.目的 金融庁企業会計審議会より公表されている「財務報告に係る内部統制の評価及び監査の基 準」（以下「基準」という。）及び「財務報告に係る内部統制の評価及び監査に関する実施 基準」（以下「実施基準」という。）では、内部統制は４つの目的（業務の有効性及び効率 性、財務報告の信頼性、事業活動に関わる法令等の遵守並びに資産の保全）を達成するため に構築されるとされているが、目的別に、地方公共団体に関わる意義を整理すると次表のと おりである。 -68- ①業務の有効性及び 効率性 内部統制の整備・運用によって、個別の業務プロセスレベルの有効性及 び効率性を再点検し、そこに存在する重複やリスクを統制するととも に、既存のルールの整理・合理化を行うことが望ましい。 ②財務報告の信頼性 予算書・決算書、財務書類４表、これらの書類に重要な影響を及ぼす可 能性のある情報について、詳細にわたるルールが適切に運用されている か、あるいは、ルールの遵守によって非効率な業務プロセスが温存され ていないかなどの観点からルールを不断に見直し、整理・合理化を図る ことが重要。 ③資産の保全 資産・債務の把握等を通じて、資産・債務改革の方向性や具体策を打ち 出すことにより、資産・債務の現状や問題の所在を明らかにし、組織と しての問題点や危機意識を共有することがまず重要。そのうえで、抱え ている資産を再点検し、売却できるものは売却する、遊休資産を有効活 用するといったストック面での検討を行い、債務の圧縮を図ることが求 められている。 ④法令等の遵守 地方公共団体の業務に携わる者は、その職務を遂行するに当たって、地 方自治法や地方公務員法により関連する法令等を遵守する義務を有す るが、これこそ適正な職務実施を担保しており、地域住民からの信頼を 得ることにもつながる。 ３.効果 ①業務におけるリスクとコントロールの可視化によるチェック体制の構築 ②業務内容及びプロセスの可視化による業務の効率性の向上 ③人員の削減だけでなく、新たに必要な統制の導入による人員配置の重点化 ④組織内のリスクを認めることによる行政組織に関わる者の意識改革 ⑤財務書類４表の信頼性の確保 ４.内部統制の基本的要素 各々の目的を達成するための基本的要素について、概要を整理すると次表のとおりとなる。 -69- ①統制環境 組織に属するすべての者が、各々の権限と責任において、内部統制の 整備・運用を行うための基礎となるもの。 ②リスクの評価と対応 組織を取り巻くリスクを洗い出し、リスクの分析・評価・特定を行う こと。 ③統制活動 あらかじめ整備された体制やルールを実際の業務において適正に機 能させるための方針及び手続。 ④情報と伝達 内部統制に関わる適切な情報の特定・管理を実施するとともに、組織 内に必要な情報が円滑に伝達される環境を作ること。 ⑤モニタリング 以上のプロセスについて、日常的又は独立的な立場から監視し、必要 に応じた見直しを行うこと。 ⑥ＩＴへの対応 すでに取り入れている利用環境を把握した上で、適切な方針や手続を 定めることにより、業務の効率化やリスクの対応につなげること。 ５.地方公共団体における内部統制の整備・運用のイメージ (1)体制整備 内部統制を整備・運用していくに際しての地方公共団体の組織体制を例示すると、下図の とおりである。 図 地方公共団体における組織体制整備の例（イメージ） 出所：地方公共団体における内部統制のあり方に関する研究会報告書「内部統制による 地方公共団体の組織マネジメント改革」 -70- この図の特徴は、①首長の下に、内部統制の基本方針を協議・調整する「経営戦略会議」 （仮称）を置いていること、②基本方針に基づく各部局の取組を支援する内部統制を統括す る部署を置いていること、③各部局の取組について内部モニタリングを行う部署を配してい ること、④監査委員は、首長が整備・運用を行う内部統制について、独立的評価を行う位置 づけとしていることである。 (2)ＰＤＣＡサイクル 内部統制の整備・運用においては、ルールや体制を１回限りで整備すればそこで完結する 取組ではなく、適宜見直し等を行い、ＰＤＣＡサイクルとして機能させ続けることが重要であ る。内部統制の整備・運用は、「できることから始める」ことが重要である。 図 地方公共団体におけるＰＤＣＡサイクル（イメージ） 出所：地方公共団体における内部統制のあり方に関する研究会報告書「内部統制による 地方公共団体の組織マネジメント改革」 -71- ６.地方公共団体における内部統制の整備・運用に当たっての留意点 ①完璧な内部統制はな いこと 内部統制は、これで完璧ということはなく、１回限りのルールや体制 の整備で簡潔する取組ではない。ＰＤＣＡサイクルとして機能させ続け ることで、内容を改善していくことが重要。 ②全く新しい取組をす 内部統制を整備・運用するということは、すでに存在するルールや体 るものではないこと 制をベースに、リスクを管理するという観点から必要な見直しを行う ものである。 ③過剰な統制はかえっ て問題 厳しい社会経済情勢を背景に、人的・財政的な制約がある中で、費用 対効果を十分踏まえて実施する必要がある。 ④団体規模に応じてフ 内部統制はあらゆる規模の団体に有益であると考えられるが、団体規 レキシブルに 模・特性などの実態を踏まえた仕組みを取ることが必要。 ⑤業務の外部化の場合 も内部統制の対象 業務の民間委託、指定管理者、市場化テストなど業務の外部化が進ん でいるが、委託者としての責任が残るものであり、受託者に対するモ ニタリング等を通じてリスクを管理する取組が求められる。 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 地方公共団体にお ける内部統制のあ り方に関する研究 会 地方公共団体における行財政運営について透明 性を高め、行政を取り巻く様々なリスクに対し自 律的に対応可能な体制を整備することを目的と して民間企業の内部統制の手法及びその運用上 の課題並びに今後の地方公共団体における内部 統制のあり方について、有識者により幅広く検討 する研究会 １ ２ 財務報告に係る内 部統制の評価及び 監査の基準並びに 財務報告に係る内 部統制の評価及び 監査に関する実施 基準の設定につい て（意見書） 発行情報 発表主体：総務省 開催期間：平成 19 年 10 月∼ 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/internal_control/index.htm l 平成 17 年 12 月に公表された「財務報告に係る内 発表主体：金融庁 部統制の評価及び監査の基準案」及び平成 18 年 発表年月：平成 19 年２月 11 月に公表された実施基準案の内容を一部修正 備考： して、企業会計審議会により、取りまとめられた 意見書 http://www.fsa.go.jp/singi/singi_kigyou/tosin/20070215.pdf -72- ２．法制度・関連手法情報 (1) 地方自治法・国有財産法等 PRE 戦略上の活用のポイント ○公有財産の売却、貸付、建替、取得等の利活用方策を検討する際に、「地方自治法」（昭 和 22 年法律第 67 号）・「国有財産法」（昭和 23 年法律第 73 号）が、どのように当該財産 に関する管理及び処分方策を規定し、位置付けているのかを理解することは、合法的な利 活用方策を実施するために重要である。 ○行政財産は、国・地方公共団体の行政目的に直接共用される財産であるから、私権の対象 とすることは例外的な場合しか許されないのが基本的な考え方である。 ○当該利活用方策には、「補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律」（昭和 30 年法 律第 179 号。以下「補助金等適正化法」という。）の理解も必要である。 本項目の概略的説明 １.各法律の概要 (1)地方自治法 地方自治法は、地方自治の本旨に基づいて、地方公共団体の区分並びに地方公共団体の組 織及び運営に関する事項の大綱を定め、併せて国と地方公共団体との間の基本的関係を確立 することにより、地方公共団体における民主的にして能率的な行政の確保を図るとともに、 地方公共団体の健全な発達を保障することを目的とする。公有財産の取得、維持、保存及び 運用並びに処分は、地方自治法第 237 条∼第 238 条の７の定めるところによる。 (2)国有財産法 国有財産の取得、維持、保存及び運用並びに処分については、他の法律に特別の定めのあ る場合を除くほか、国有財産法の定めるところによる。 (3)補助金等適正化法 補助金等適正化法は、補助金等の交付の申請、決定等に関する事項その他補助金等に係る 予算の執行に関する基本的事項を規定することにより、補助金等の交付の不正な申請及び補 助金等の不正な使用の防止その他補助金等に係る予算の執行並びに補助金等の交付の決定の 適正化を図ることを目的とする国の補助金等の手続きの規定である。 ２.公有財産等の区分 (1)行政財産 公有財産とは、普通地方公共団体の所有に属する財産のうち不動産等をいう(地方自治法第 238 条第１項)。公有財産は、これを行政財産と普通財産＊とに分類する(同法同条第３項)。 行政財産とは、普通地方公共団体において公用又は公共用に供し、又は供することに決定し -73- た財産をいう(同法同条第４項)。公用財産は、地方公共団体が直接に公務のために使用する 財産で、庁舎、議事堂等が該当する。公共用財産は、直接に住民の使用・利用に供すること を目的とする財産で、学校、住民の利用に供する会館、図書館、道路、公園等の施設及び建 物をいう。 なお、国も国有財産を行政財産と普通財産とに分類する（国有財産法第３条第１項）が行 政財産の種類は４つに分類する（同法同条第２項）。 公用財産 ：国において国の事務、事業又はその職員（国家公務員宿舎法（昭和 24 年法律 第 117 号）第２条第２号の職員をいう。）の住居の用に供し、又は供するも のと決定したもの 公共用財産：国において直接公共の用に供し、又は供するものと決定したもの 皇室用財産：国において皇室の用に供し、又は供するものと決定したもの 企業用財産：国において国の企業又はその企業に従事する職員の住居の用に供し、又は供 するものと決定したもの (2)普通財産 普通財産とは、行政財産以外の一切の公有財産をいう(地方自治法第 238 条第４項)。普通 財産は、その使用目的が行政遂行上の直接の物的手段とはされないで、主としてその経済的 価値を発揮することにより間接的に行政に貢献するものである。 なお、国においても、普通財産とは、行政財産以外の一切の国有財産をいう（国有財産法 第３条第３項）。 公有・国有各財産の区分は、次表のとおりである。 表 公有・国有財産区分 大区分 中区分 小区分 公用財産 行政財産 公有財産 公共用財産 普通財産 公用財産 公共用財産 行政財産 国有財産 皇室用財産 企業用財産 普通財産 ３.公有財産等に関する管理及び処分 (1) 地方自治法及び国有財産法における位置付け 「地方公共団体の財産は、常に良好の状態においてこれを管理し、その所有の目的に応じ て最も効率的に、これを運用しなければならない。」と規定し（地方財政法（昭和 23 年法 律第 109 号）第８条）、公有財産管理の基本原則を明らかにしている。この基本原則に従っ て、行政財産と普通財産は、両者の性格の違いにより、その管理及び処分に根本的な相違が ある。行政財産は、原則的に、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、出資の目的と し、若しくは信託し、又はこれに私権を設定することができない(地方自治法第 238 条の４ 第１項）。この規定に違反する行為は、これを無効とする（同法同条第６項）。このように -74- 行政財産は、本来、私権の設定の対象となり得ないものとされた。 ところで、昭和 22 年公布の地方自治法は、第９章財務の第１節に「財産及び営造物」の 規定を設けたが、現在のような管理及び処分に関する条項は無く、公有財産の取得、管理及 び処分に関する事項は、もっぱら各地方公共団体の条例に委ねられており、地方自治法によ る地方財政制度は条例に委ねる制度であったが、その後に、地方自治法第 238 条の４が新設 され、行政財産に関する貸付等及び私権の設定はできない（第１項）こと、これに反する行 為は、無効である（第２項）こと等が明記された（昭和 38 年法 99 改正）。その後の経済成 長を背景に、土地の需給関係を調整する目的で有効活用をはかり、行政財産の効用価値を向 上させること、後に述べる例外的な措置である行政財産用途目的外使用許可では期間及び権 利が不安定であること等を勘案して、初めて行政財産はその用途又は目的を妨げない限度に おいて貸付、又は地上権を設定できる場合が設定された（昭和 49 年法 71 改正）が、行政財 産は信託ができないことも追加された（昭和 61 年法 75 改正）。さらに、行政財産を効率的 かつ有効に利用できるようにするため、その用途又は目的を妨げない限度において貸付、又 は私権を設定することができる場合が拡大されるに至った（平成 18 年法 53 改正）。 地方自治法の公布・行政財産の管理及び処分に関する改正経緯は、次のとおりである。 表 地方自治法改正経緯 S22 地方自治法の公布 S38 第 238 条の４を新設。行政財産に関する貸付等及び私権の設定は不可。これに反 する行為は無効。 S49 同条の改正。用途、目的を妨げない限度で、行政財産である土地の合築のための 貸付又は地上権設定が可。 S61 同条の改正。普通財産のみ信託可（行政財産は信託不可）。 H18 同条の改正。行政財産である土地について、貸付等ができる場合を拡大するとと もに、建物及びその敷地の一部についても、用途・目的を妨げない限度において、 貸付又は私権設定が可（次表を参照）。 -75- 表 行政 財産 の対 象物 平成 18 年法 53 による改正後の主な内容 管理 及び 処分 行為 内容 条項 例示 行政財産である土地の供用の目的を効果的に達成すること に資すると認められる政令で定める堅固な建物等を所有す る者に貸し付ける場合、その用途又は目的を妨げない限度 において、貸付又は私権を設定することができる。 第238条の4第2項第1号 空港ターミナルビルの土地の貸 付、港湾における荷揚げ施設・ 倉庫の土地の貸付等。 国、他の地方公共団体又は政令で定める法人と一棟の建物 を区分して所有（合築）するためその者に当該土地を貸し 付ける場合、その用途又は目的を妨げない限度において、 貸付又は私権を設定することができる。 第238条の4第2項第2号 自治令第169条の2 （昭和49年法71改正で認められ た合築と同じ。） この場合に、貸付を受けた者が所有する一棟の建物の一部 （特定施設）を他の者に譲渡しようとするときは、譲り受 けようとする者に当該土地を貸し付けることができる。 また、これにより貸付を受けた者が当該特定施設を譲渡し ようとする場合についても準用される。 同条第3項、第4項 行政財産である土地及びその隣接地の上に、他の者と合築 するために当該土地を貸し付ける場合、その用途又は目的 を妨げない限度において、貸付又は私権を設定することが できる。 第238条の4第2項第3号 市街地再開発に伴い行政財産と なった土地の貸付等。 地上権を設定 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定 める法人の経営する鉄道、道路その他政令で定める施設の 用に供する場合に、地上権を設定する場合、その用途又は 目的を妨げない限度において、貸付又は私権を設定するこ とができる。 第238条の4第2項第5号 自治令第169条の4第1 項、第2項 鉄道の用途のための行政財産で ある土地に地上権の設定等。 （昭和49年法71改正で認められ た内容と同じ。） 地役権を設定 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定 める法人の使用する電線路その他政令で定める施設の用に 供する場合に、地役権を設定する場合、その用途又は目的 を妨げない限度において、貸付又は私権を設定することが できる。 第238条の4第2項第6号 自治令第169条の5第1 項、第2項 貸付 行政財産のうち庁舎その他の建物及びその附帯施設並びに これらの敷地に余裕がある（空き床等がある）場合として 政令で定める場合に、他の者に当該余裕がある部分を貸し 付ける場合、その用途又は目的を妨げない限度において、 貸付又は私権を設定することができる。 第238条の4第2項第4号 自治令第169条の3 貸付 土地 建物及び その敷地 の一部 庁舎等の空地スペース貸付等。 次に、行政財産は、その用途又は目的を妨げない限度においてその使用を許可することが できると規定されている（地方自治法第 238 条の４第７項）。この場合に、許可を受けてす る行政財産の使用については、借地借家法（平成３年法律第 90 号）の規定は適用しない(同 法同条第８項）。 この用途目的外使用許可は、昭和 38 年法 99 改正により、地方自治法第 238 条の４で新設 され、行政財産に関する貸付等及び私権の設定はできない（第１項）ことに対して、例外的 に行政処分を認めたもので現在に至っている。特に行政財産をその用途目的以外に使用して も、それを行政財産として所有する本来の効用価値を減少することがない場合や、用途目的 以外に使用することがむしろ、行政財産の効用価値を増幅して究極的には行政効率を高める ような場合には、特別な場合として、許可による一時使用の途を開いたものである。 この用途目的外の使用の関係は、原則として私法上の契約関係としてではなく、使用許可 という行政処分として公法関係において容認されるものである。即ち、地方公共団体は、常 に行政財産全体が本来の用途又は目的のために最も適正かつ効率的に使用されるように一 体的な管理を行う必要があり、途中において当該行政財産を新たに使用又は公共用に供する 必要が生じたときは、速やかにその新たな行政上の用途又は目的のために使用できることが 必要であるからである。よって､借地借家法の規定は適用されないために、許可による使用 -76- 期間は、許可に当たって明示された期間だけであり、建物買取請求権等も発生せず、事情変 更による使用料の減額請求権もない。また、公用若しくは公共用に供するため必要を生じた とき、又は許可の条件に違反する行為があると認めるときは、普通地方公共団体の長又は委 員会は、その許可を取り消すことができる（同法同条第９項）。 他方、普通財産の貸付等及び処分に関しては、行政財産のような制限はない。即ち、普通 財産は、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、若しくは出資の目的とし、又はこれ に私権を設定することができる(地方自治法第 238 条の５第１項）。普通財産である土地（そ の土地の定着物を含む。）は、当該普通地方公共団体を受益者として政令で定める信託の目 的により、これを信託することができる(同法同条第 2 項（昭和 61 年法 75 改正））。普通 財産を貸し付けた場合において、その貸付期間中に国、地方公共団体その他公共団体におい て公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、普通地方公共団体の長は、その契約を 解除することができる（同法同条第４項）。 なお、国においては、昭和 23 年の国有財産法公布から、行政財産の貸付等の制限を規定す る。即ち、「行政財産は、その用途又は目的を妨げない限度において、使用又は収益をさせ る場合を除く外、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、若しくは出資の目的とし、 又はこれに私権を設定することができない。」と規定（国有財産法第 18 条）し、普通財産は、 貸付等ができると規定（同法第 20 条）した。昭和 39 年法改正により、行政財産を使用収益 させる行為を明確化し国有財産法第 18 条第１項の規定（昭和 23 年法の第 18 条）に反する行 為は無効である旨を規定（国有財産法同条第２項）し、用途目的外使用許可を規定（同法同 条第３項）し、地方公共団体等が行政財産を道路等に供する場合に、無償で使用させ又は収 益させることができる旨を規定（同法同条第４項）し、借地法・借家法の適用除外等を規定 （同法同条第５項）した。国有財産にも信託制度の活用の適否を規定（昭和 61 年法 78 改正）、 民間活力を導入するために行政財産を効率的かつ有効に利用できることを勘案して、その場 合が一層拡大されるに至った（平成 18 年法 35 改正）ことは地方自治法と同じである。 地方自治法及び国有財産法における行政財産と普通財産に対する私権の設定等に関する 条文は、次のとおりである。なお、表中の四角囲み部分は、民間利用等に関する行政財産の 例外規定を示している。 -77- 地方自治法（昭和 22 年法律第 67 号）〔抜粋〕 （行政財産及び普通財産における私権の設定等に関する条文） ・・・民間利用等に関する行政財産の例外規定 （行政財産の管理及び処分） 第238条の4 第1項 行政財産は、次項から第4項までに定めるものを除くほか、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、 出資の目的とし、若しくは信託し、又はこれに私権を設定することができない。 第2項 行政財産は、次に掲げる場合には、その用途又は目的を妨げない限度において、貸し付け、又は私権 を設定することができる。 第1号 当該普通地方公共団体以外の者が行政財産である土地の上に政令で定める堅固な建物その他の 土地に定着する工作物であつて当該行政財産である土地の供用の目的を効果的に達成することに資すると 認められるものを所有し、又は所有しようとする場合（当該普通地方公共団体と一棟の建物を区分して所有 する場合を除く。）において、その者（当該行政財産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な 方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付けるとき。 第2号 普通地方公共団体が国、他の地方公共団体又は政令で定める法人と行政財産である土地の上に 一棟の建物を区分して所有するためその者に当該土地を貸し付ける場合 第3号 普通地方公共団体が行政財産である土地及びその隣接地の上に当該普通地方公共団体以外の 者と一棟の建物を区分して所有するためその者（当該建物のうち行政財産である部分を管理する普通地方 公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し 付ける場合 第4号 行政財産のうち庁舎その他の建物及びその附帯施設並びにこれらの敷地（以下この号において「庁 舎等」という。）についてその床面積又は敷地に余裕がある場合として政令で定める場合において、当該普通 地方公共団体以外の者（当該庁舎等を管理する普通地方公共団体が当該庁舎等の適正な方法による管理 を行う上で適当と認める者に限る。）に当該余裕がある部分を貸し付けるとき（前3号に掲げる場合に該当す る場合を除く。）。 第5号 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の経営する鉄道、道路その他 政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地上権を設定するとき。 第6号 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の使用する電線路その他政 令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地役権を設定するとき。 （普通財産の管理及び処分） 第238条の5 第1項 普通財産は、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、若しくは出資の目的とし、又はこれに私権 を設定することができる。 第2項 普通財産である土地（その土地の定着物を含む。）は、当該普通地方公共団体を受益者として政令 で定める信託の目的により、これを信託することができる。 第3項 普通財産のうち国債その他の政令で定める有価証券（以下この項において「国債等」という。）は、当 該普通地方公共団体を受益者として、指定金融機関その他の確実な金融機関に国債等をその価額に相当 する担保の提供を受けて貸し付ける方法により当該国債等を運用することを信託の目的とする場合に限り、 信託することができる。 第4項 普通財産を貸し付けた場合において、その貸付期間中に国、地方公共団体その他公共団体におい て公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、普通地方公共団体の長は、その契約を解除すること ができる。 第5項 前項の規定により契約を解除した場合においては、借受人は、これによつて生じた損失につきその 補償を求めることができる。 第6項 普通地方公共団体の長が一定の用途並びにその用途に供しなければならない期日及び期間を指 定して普通財産を貸し付けた場合において、借受人が指定された期日を経過してもなおこれをその用途に供 せず、又はこれをその用途に供した後指定された期間内にその用途を廃止したときは、当該普通地方公共 団体の長は、その契約を解除することができる。 第7項 第4項及び第5項の規定は貸付け以外の方法により普通財産を使用させる場合に、前項の規定は 普通財産を売り払い、又は譲与する場合に準用する。 第8項 第4項から第6項までの規定は、普通財産である土地（その土地の定着物を含む。）を信託する場合 に準用する。 第9項 第7項に定めるもののほか普通財産の売払いに関し必要な事項及び普通財産の交換に関し必要な 事項は、政令でこれを定める。 （旧慣による公有財産の使用） 第238条の6 第1項 旧来の慣行により市町村の住民中特に公有財産を使用する権利を有する者があるときは、その旧 慣による。その旧慣を変更し、又は廃止しようとするときは、市町村の議会の議決を経なければならない。 第2項 前項の公有財産をあらたに使用しようとする者があるときは、市町村長は、議会の議決を経て、これ を許可することができる。 -78- 地方自治法施行令（昭和 22 年施行令第 16 号）〔抜粋〕 （法第 238 条の 4、5 における政令で定める場合に関する規定） （行政財産である土地を貸し付けることができる堅固な工作物） 令第169条 地方自治法第238条の4第2項第1号に規定する政令で定める堅固な建物その他の土地に定着する工作物は、鉄骨 造、コンクリート造、石造、れんが造その他これらに類する構造の土地に定着する工作物とする。 （行政財産である土地を貸し付けることができる法人） 令第169条の2 地方自治法第238条の4第2項第2号に規定する政令で定める法人は、次に掲げる法人とする。 第1号 特別の法律により設立された法人で国又は普通地方公共団体において出資しているもののうち、総務大臣 が指定するもの 第2号 港務局、地方住宅供給公社、地方道路公社、土地開発公社及び地方独立行政法人並びに普通地方公共 団体が資本金、基本金その他これらに準ずるものの二分の一以上を出資している一般社団法人及び一般財団法 人並びに株式会社 第3号 公共団体又は公共的団体で法人格を有するもののうち、当該普通地方公共団体が行う事務と密接な関係 を有する事業を行うもの 第4号 国家公務員共済組合及び国家公務員共済組合連合会並びに地方公務員共済組合、全国市町村職員共済 組合連合会、地方公務員共済組合連合会及び地方議会議員共済会 （行政財産である庁舎等を貸し付けることができる場合） 令第169条の3 地方自治法第238条の4第2項第4号に規定する政令で定める場合は、同号に規定する庁舎等の床面積又は敷地のう ち、当該普通地方公共団体の事務又は事業の遂行に関し現に使用され、又は使用されることが確実であると見込ま れる部分以外の部分がある場合とする。 （行政財産である土地に地上権を設定することができる法人等） 令第169条の4 第1項 地方自治法第238条の4第2項第5号に規定する政令で定める法人は、次に掲げる法人とする。 第1号 独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構、鉄道事業法（昭和61年法律第92号）第3条第1項の許可 を受けた鉄道事業者及び軌道法（大正10年法律第76号）第3条の特許を受けた軌道経営者 第2号 独立行政法人日本高速道路保有・債務返済機構、高速道路株式会社法（平成16年法律第99号）第1条に規 定する会社及び地方道路公社 第3号 電気事業法（昭和39年法律第170号）第2条第1項第10号に規定する電気事業者 第4号 ガス事業法（昭和29年法律第51号）第2条第2項に規定する一般ガス事業者、同条第4項に規定する簡易ガ ス事業者及び同条第6項に規定するガス導管事業者 第5号 水道法（昭和32年法律第177号）第3条第5項に規定する水道事業者 第6号 電気通信事業法（昭和59年法律第86号）第120条第1項に規定する認定電気通信事業者 第2項 地方自治法第238条の4第2項第5号に規定する政令で定める施設は、次に掲げる施設とする。 第1号 軌道 第2号 電線路 第3号 ガスの導管 第4号 水道（工業用水道を含む。）の導管 第5号 下水道の排水管及び排水渠 第6号 電気通信線路 第7号 鉄道、道路及び前各号に掲げる施設の附属設備 （行政財産である土地に地役権を設定することができる法人等） 令第169条の5 第1項 地方自治法第238条の4第2項第6号に規定する政令で定める法人は、電気事業法第2条第1項第10号に規定 する電気事業者とする。 第2項 地方自治法第238条の4第2項第6号に規定する政令で定める施設は、電線路の附属設備とする。 （普通財産の信託） 令第169条の6 地方自治法第238条の5第2項に規定する政令で定める信託の目的は、信託された土地に建物を建設し、又は信託さ れた土地を造成し、かつ、当該土地（その土地の定着物を含む。）の管理又は処分を行うこととする。 民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（ＰＦＩ法） （平成 11 年法律第 117 号）〔抜粋〕 第11条の2 第6項 地方公共団体は、必要があると認めるときは、地方自治法第238条の4第1項の規定にかかわらず、選定事業 の用に供するため、行政財産を選定事業者に貸し付けることができる。 -79- 国有財産法（昭和 23 年法律第 73 号）〔抜粋〕 （行政財産及び普通財産における私権の設定等に関する条文） ・・・民間利用等に関する行政財産の例外規定 第２節 行政財産 （処分等の制限） 第18条 第1項 行政財産は、貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、信託し、若しくは出資の目的とし、又は私権を設定す ることができない。 第2項 前項の規定にかかわらず、行政財産は、次に掲げる場合には、その用途又は目的を妨げない限度に おいて、貸し付け、又は私権を設定することができる。 第1号 国以外の者が行政財産である土地の上に政令で定める堅固な建物その他の土地に定着する工作 物であつて当該行政財産である土地の供用の目的を効果的に達成することに資すると認められるものを所 有し、又は所有しようとする場合（国と一棟の建物を区分して所有する場合を除く。）において、その者（当該 行政財産を所管する各省各庁の長が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に 限る。）に当該土地を貸し付けるとき。 第2号 国が地方公共団体又は政令で定める法人と行政財産である土地の上に一棟の建物を区分して所有 するためその者に当該土地を貸し付ける場合 第3号 国が行政財産である土地及びその隣接地の上に国以外の者と一棟の建物を区分して所有するた めその者（当該建物のうち行政財産である部分を所管することとなる各省各庁の長が当該行政財産の適正 な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付ける場合 第4号 国の庁舎等の使用調整等に関する特別措置法 （昭和32年法律第115号）第2条第2項 に規定する 庁舎等についてその床面積又は敷地に余裕がある場合として政令で定める場合において、国以外の者（当 該庁舎等を所管する各省各庁の長が当該庁舎等の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限 る。）に当該余裕がある部分を貸し付けるとき（前3号に掲げる場合に該当する場合を除く。）。 第5号 行政財産である土地を地方公共団体又は政令で定める法人の経営する鉄道、道路その他政令で 定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地上権を設定するとき。 第6号 行政財産である土地を地方公共団体又は政令で定める法人の使用する電線路その他政令で定め る施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地役権を設定するとき。 第３節 普通財産 （処分等） 第20条 第1項 普通財産は、第21条から第31条までの規定により貸し付け、管理を委託し、交換し、売り払い、譲与し、 信託し、又は私権を設定することができる。 第2項 普通財産は、法律で特別の定めをした場合に限り、出資の目的とすることができる。 【参考】 ○第21条 貸付期間 ○第22条 無償貸付 ○第23条 貸付料 ○第24条・第25条 貸付契約の解除 ○第26条 準用規定 ○第26条の2 管理の委託 ○第27条 交換 ○第28条 譲与 ○第28条の2 信託 ○第28条の3 信託期間 ○第28条の4 信託に係る協議等 ○第28条の5 信託に係る実地監査等 ○第29条・第30条 用途指定の売払い等 ○第31条 売払代金等の納付 【参考】 国の庁舎等の使用調整等に関する特別措置法（昭和32年法律第115号）第2条 （用語の定義） 第2項 この法律において「庁舎等」とは、次に掲げるものをいう。 第1号 行政財産のうち国の事務若しくは事業又は企業の用に供し、又は供するものと決定した 庁舎その他の建物及びその附帯施設並びにこれらの敷地（敷地となるべき土地を含む。以下同 じ。） 第2号 国の事務若しくは事業又は企業の用に供するために国が借り受けている建物及びその 附帯施設並びにこれらの敷地 -80- 国有財産法施行令（昭和 23 年施行令第 246 号）〔抜粋〕 （法第 18 条第 2 項における政令で定める場合に関する規定） （堅固な工作物） 令第12条の2 法第18条第2項第1号 に規定する政令で定める堅固な建物その他の土地に定着する工作物は、鉄骨造、コンクリート 造、石造、れんが造その他これらに類する構造の土地に定着する工作物とする。 （行政財産の貸付けができる法人） 令第12条の3 法第18条第2項第2号に規定する政令で定める法人は、次に掲げる法人とする。 第1号 特別の法律により設立された法人で国において出資しているもののうち、財務大臣が指定するもの 第2号 港務局、地方住宅供給公社、地方道路公社及び土地開発公社並びに地方公共団体が事業の財産的基礎 に充てられる財産につき財務大臣が定める割合以上を拠出している公益社団法人及び公益財団法人 第3号 国家公務員共済組合及び国家公務員共済組合連合会並びに地方公務員共済組合、全国市町村職員共済 組合連合会、地方公務員共済組合連合会及び地方議会議員共済会 （床面積等に余裕がある場合 ） 令第12条の4 法第18条第2項第4号に規定する政令で定める場合は、同号 に規定する庁舎等の床面積又は敷地のうち、国の事務 若しくは事業又は企業の業務の遂行に関し現に使用され、又は使用されることが確実であると見込まれる部分以外の 部分がある場合とする。 （行政財産に地上権を設定することができる法人） 令第12条の5 法第18条第2項第5号 に規定する政令で定める法人は、次に掲げる法人とする。 第1号 独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構、鉄道事業法（昭和61年法律第92号）第3条第1項の許可 を受けた鉄道事業者及び軌道法（大正10年法律第76号）第3条の特許を受けた軌道経営者 第2号 独立行政法人日本高速道路保有・債務返済機構、高速道路株式会社法（平成16年法律第99号）第1条に規 定する会社及び地方道路公社 第3号 電気事業法（昭和39年法律第170号）第2条第1項第10号 に規定する電気事業者 第4号 ガス事業法（昭和29年法律第51号）第2条第2項に規定する一般ガス事業者、同条第4項に規定する簡易ガ ス事業者及び同条第6項に規定するガス導管事業者 第5号 水道法（昭和32年法律第177号）第3条第5項 に規定する水道事業者 第6号 電気通信事業法（昭和59年法律第86号）第120条第1項に規定する認定電気通信事業者 （行政財産に地上権を設定することができる場合の施設） 令第12条の6 法第18条第2項第5号 に規定する政令で定める施設は、次に掲げる施設とする。 第1号 軌道 第2号 電線路 第3号 ガスの導管 第4号 水道（工業用水道を含む。）の導管 第5号 下水道の排水管及び排水渠 第6号 電気通信線路 第7号 鉄道、道路及び前各号に掲げる施設の附属設備 （行政財産に地役権を設定することができる法人、施設） 令第12条の7 第1項 法第18条第2項第6号に規定する政令で定める法人は、電気事業法第2条第1項第10号に規定する電気事業者 とする。 第2項 法第18条第2項第6号 に規定する政令で定める施設は、電線路の附属設備とする。 -81- (2)補助金等適正化法との関係 補助金等による資金調達を行う場合には、補助金等の交付の不正な申請及び補助金等の不 正な使用の防止その他補助金等に係る予算の執行並びに補助金等の交付の決定の適正化を図 ることを目的とし、国の補助金等の手続きを規定する補助金等適正化法にも留意しなければ ならない。即ち、補助金を支払う者の責務として、各省庁の長は、その所掌の補助金等に係 る予算の執行にあたっては、補助金等が国民から徴収された税金その他の貴重な財源でまか なわれるものであることに特に留意し、補助金等が法令及び予算で定めるところに従って公 正かつ効率的に使用されるように努めなければならないと規定しているので、補助金を受け るものとしては、補助金等が国民から徴収された税金その他の貴重な財源で賄われているこ とに留意し、法令の定及び補助金等の交付の目的又は間接補助金等の交付若しくは融通の目 的に従って誠実に補助事業等又は間接補助事業等を行うように努めなければならない。（補 助金等適正化法第３条第１項、第２項） 「補助事業者等は、補助事業等により取得し、又は効用の増加した政令で定める財産を、 各省各庁の長の承認を受けないで、補助金等の交付の目的に反して使用し、譲渡し、交換し、 貸し付け、又は担保に供してはならない。ただし、政令で定める場合は、この限りでない。 （補助金等適正化法第 22 条）」と規定されている。従来、財産処分の承認の際に、国庫納付 を求められたり、転用・譲渡などの用途・相手先に制限されたり、各府省の承認基準や手続 きにばらつきがあるという問題点があった。 しかし、急速な少子高齢化の進展、産業構造の変化、市町村合併など社会情勢が大きく変 化しつつある中、有効活用されずにいる施設等を本来の用途以外にも使えるようにすること は、地域の創意工夫や既存ストックの効率的な活用を促すこととなり、地域の活性化にとっ て重要な役割を果たすと考えられることから、「補助対象財産の転用等の弾力化」が図られ ており、平成 20 年度に各府省の承認基準が整備された。弾力化のポイントは以下のとおりで、 制度改正の内容の周知のために内閣府規制改革推進室がリーフレットを作成してホームペー ジにも掲載している。 なお、参考としてホームページで公表されている各府省の承認基準を参考情報リストに記 載した。 □ 補助対象施設の転用等についてのさらなる弾力化のポイント ポイント １）10 年経過した地方公共団体所有の補助対象財産については、原則、報告等で国の承認 があったものとみなし、用途・譲渡先を問わず、国庫納付も求められません。 ２） 10 年経過前でも、市町村合併や地域再生等の施策に伴う場合、１）と同様の扱いに。 注１） 有償の譲渡・貸し付けの場合は、国庫納付を求められることがあります。 注２） 第３セクターなど地方公共団体以外の者の補助対象財産についても、趣旨を踏まえ、適 切に対処することとなっています。 →なお、詳しい承認基準等は、当該施設を所管する各省庁の通知等でご確認ください。 出所：内閣府「補助対象施設の転用等の弾力化」に関するリーフレットより引用 -82- ４.不動産取引に関する法律 民法、借地借家法、建物の区分所有に関する法律等 No. 法律名 民法関連 1 民法（明治 29 年法律第 89 号） 2 借地借家法（平成 3 年法律第 90 号） 3 失火の責任に関する法律（明治 32 年法律第 40 号） 4 建物の区分所有に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号） 5 不動産登記法（平成 16 年法律第 123 号） 宅地建物取引関連 1 宅地建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号） 不動産証券化関連 1 不動産特定共同事業法（平成６年法律第 77 号） 2 信託業法（平成 16 年法律第 154 号） 3 資産流動化法（平成 10 年法律第 105 号） 4 金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号） ５.不動産の活用に関する法律 いわゆる法令上の制限といわれるもので、国土利用計画法、都市計画法、建築基準法等がある。 No. 法律名 1 国土利用計画法（昭和 49 年法律第 92 号） 2 都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号） 3 建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号） 4 古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和 41 年法律第１号） 5 地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律（平成 20 年法律第 40 号） 6 都市緑地法（昭和 48 年法律第 72 号） 7 首都圏近郊緑地保全法（昭和 41 年法律第 101 号） 8 近畿圏の保全区域の整備に関する法律（昭和 42 年法律第 103 号） 9 生産緑地法（昭和 49 年法律第 68 号） 10 特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法（昭和 53 年法律第二 26 号） 11 景観法（平成 16 年法律第 110 号） 12 土地区画整理法（昭和 29 年法律第 119 号） 13 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和 50 年法律 第 67 号） 14 地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律（平成４年法律 第 76 号） -83- No. 法律名 15 被災市街地復興特別措置法（平成７年法律第 14 号） 16 新住宅市街地開発法（昭和 37 年法律第 134 号） 17 新都市基盤整備法（昭和 48 年法律第 86 号） 18 旧公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律（昭和 36 年法律第 109 号） 19 首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律（昭和 33 年法律第 98 号） 20 近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律（昭和 39 年法律 第 145 号） 21 流通業務市街地の整備に関する法律（昭和 41 年法律第 110 号） 22 都市再開発法（昭和 44 年法律第 38 号） 23 幹線道路の沿道の整備に関する法律（昭和 55 年法律第 34 号） 24 集落地域整備法（昭和 62 年法律第 63 号） 25 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成９年法律第 49 号） 26 港湾法（昭和 25 年法律第 218 号） 27 住宅地区改良法（昭和 35 年法律第 84 号） 28 公有地の拡大の推進に関する法律（昭和 47 年法律第 66 号） 29 農地法（昭和 27 年法律第 229 号） 30 宅地造成等規制法（昭和 36 年法律第 191 号） 31 都市公園法（昭和 31 年法律第 79 号） 32 自然公園法（昭和 32 年法律第 161 号） 33 河川法（昭和 39 年法律第 167 号） 34 特定都市河川浸水被害対策法（平成 15 年法律第 77 号） 35 海岸法（昭和 31 年法律第 101 号） 36 砂防法（明治 30 年法律第 29 号） 37 地すべり等防止法（昭和 33 年律第 30 号） 38 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和 33 年法律第 57 号） 39 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成 12 年法律第 57 号） 40 森林法（昭和 26 年法律第 249 号） 41 道路法（昭和 27 年法律第 180 号） 42 全国新幹線鉄道整備法（昭和 45 年法律第 71 号） 43 土地収用法（昭和 26 年法律第 219 号） 44 文化財保護法（昭和 25 年法律第 214 号） 45 航空法（昭和 27 年法律第 231 号） 46 自衛隊法（昭和 29 年法律第 165 号） 47 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和 45 年法律第 137 号） 48 土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号） 49 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成 18 年法律第 91 号） 上記のほか、土地基本法に掲げられる理念については、常に配慮すべきである。 -84- 参考情報リスト 番 号 １ 資料名 資料の詳細 総務省(総務省所管法 地方自治法等所管法令一覧 令一覧(地方自治)) 発行情報 発表主体：総務省 発表年月： 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_hourei/c_gyousei.html 地方自治法の概要 第３次改訂版 発表主体：松本英昭著 発表年月：2009 年４月 備考：学陽書房刊 ２ ３ 要説地方自治法 第６次改定版 新地方自治制度の全容を解説 公 有 財 産 管 理 の 実 務 公有財産の管理内容を解説 取得・管理・処分の実 ４ 際 第２次改訂版 ５ 発表主体：松本英昭著 発表年月：2009 年５月 備考：(株)ぎょうせい 発表主体：大喜多武男著 発表年月：昭和 62 年１月 備考：学陽書房刊 国 土 交 通 省 所 管 補 助 国土交通省所管補助事業等に係る各局の財産 発表主体：国土交通省 事 業 等 に 係 る 財 産 処 処分承認基準について 発表年月： 分承認基準について 備考： http://www.mlit.go.jp/about/kanbo05_hy_000009.html 文部科学省所管一般 ・ 会計補助金等に係る ・ 財産処分承認基準 ・ ６ ・ 趣旨 承認の手続 国庫納付に関する承認の基準 財産処分納付金の額 発表主体：文部科学省 発表年月： 備考： http://www.mext.go.jp/b_menu/hakusho/nc/08080812/001/001.htm 補 助 金 等 に 係 る 予 算 ・ 厚生労働省所管一般会計補助金等に係る 発表主体：厚生労働省 の執行の適正化に関 財産処分について 発表年月：平成 20 年４月 21 日 する法律第 22 条に基 ・ 各部局の承認基準の特例等について 備考： ７ づく財産処分の承認 基準について http://www.mhlw.go.jp/topics/2008/04/tp0421-1.html 補 助 事 業 等 に よ り 取 補助事業等により取得し、又は効用の増加し 発表主体：農林水産省 得し、又は効用の増加 た財産の処分等の承認基準について 発表年月：平成 20 年５月 23 日 した財産の処分等の 備考： ８ 承認基準について http://www.maff.go.jp/j/aid/pdf/kizyun3.pdf ９ 補助事業等により取 得し又は効用の増加 した財産の処分等の 取扱いについて ・ ・ ・ ・ ・ 基本的考え方 財産処分の定義 財産処分の承認の基準について 国庫納付額の算定について 承認申請等の特例について 発表主体：経済産業省 発表年月：平成 22 年４月 28 日(最終改 正) 備考： http://www.meti.go.jp/org/downloadfiles/kaikei2.pdf 10 防 衛 施 設 周 辺 地 域 の 防衛施設周辺地域の生活環境等の整備等に係 発表主体：防衛省 生 活 環 境 等 の 整 備 等 る補助対象財産処分承認基準について 発表年月：平成 20 年７月 28 日 に係る補助対象財産 備考： の処分について（通 知） http://www.mod.go.jp/rdb/tokai/oshirase/3-kikaku/taisaku-zaisansyobun.pdf 「 補 助 対 象 施 設 の 転 各府省において進めている補助対象施設の転 発表主体：内閣府 用等の弾力化」に関す 用手続きの弾力化に関する制度改正の内容を 発表年月：2009 年１月 るリーフレット 市町村をはじめとする関係者に広く知らせる 備考： ためのリーフレット 11 http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/publication/2009/0128/item090128_01.pdf http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/publication/2009/0128/item090128_02.pdf -85- 番 号 資料名 不動産用語集 資料の詳細 発行情報 不動産の基本的用語は網羅されている、ホー 発表主体：(社)不動産流通経営協会 ムページ上の用語集。 発表年月： 備考： 12 http://www.homenavi.or.jp/yougosyu.html 13 14 15 宅 地 建 物 取 引 の 知 識 宅地建物の取引に関連する私法上の権利義 発表主体：不動産取引研究会編／(株) 平成 21 年版 務、公法上の諸制限、関係諸税、需給状況、 住宅新報社 価格の評定、取引の実務、宅地建物取引業法 発表年月：2009 年１月 など、宅地建物の取引上必要な諸知識を総合 備考： 的に体系化したもの。 不動産関係法令集平 成 21 年版−不動産取 引に関わるすべての 人に− 不動産売買・賃貸をする場合に知っておかな 発表主体：(株)住宅新報社 ければならない法令を収録し、不動産取引の 発表年月：2009 年８月 実務や不動産知識の研修に役立つように編集 備考： されている。 不 動 産 ト ラ ブ ル 事 例 不動産の取引に関する紛争等を累計的に取り 発表主体：国土交通省 データベース まとめており、不動産取引に係る紛争事例案 発表年月：2008 年４月 を判例、特定紛争、行政処分といった事例ご 備考： とに、要旨、概要、紛争の結末や留意点など の情報を入手することができる。 http://www.retio.jp/ -86- (2) 公有財産に関する条例及び規則等 PRE 戦略上の活用のポイント ○地方公共団体が規定する公有財産に関する条例及び規則は、公有財産の管理及び処分に関 して具体的に規定している。 ○公的不動産の利活用に際して、これら公有財産に関する条例及び規則を理解することは 条例及び規則に則った利活用方策を実践するために重要である。 本項目の概略的説明 １.公有財産に関する条例及び規則等の概要 不動産の管理及び処分に関して、具体的な条例・規則等を掲げると、以下のとおりである。 (1)財産の交換、譲与、無償貸付等に関する条例 地方自治法第 238 条の４第１項の規定の適用がある場合を除き、普通地方公共団体の財産 は、条例又は議会の議決による場合でなければ、これを交換し、出資の目的とし、若しくは 支払手段として使用し、又は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはなら ない（地方自治法第 237 条第２項）。しかし、公有財産についてこれを絶対に認めないこと とすると、公益目的又は地方公共団体の財務運営上不都合な場合があるので、そのような場 合には、議会のコントロールの下に弾力的な実情に応じた取り扱いができる途が開かれてい る（地方自治法第 96 条第１項６号）。この場合において、どのような範囲のものを条例で定 めるかが問題となる。公益目的又は地方公共団体の財務運営上からみて、そのような運用な いしは処分をすることが一般的に必要な場合、又はそのような処理をすることに疑義の生ず るおそれのないものについては、予め条例をもって規定しておくことが適当な取り扱いであ る、と考えられている。このような趣旨の下に制定される条例が「財産の交換、譲与、無償 貸付等に関する条例」である。 財産の交換、譲与、無償貸付等に関する条例は、地方公共団体において規定しており、内 容も概ね変わらない。 (2)行政財産の使用料に関する条例 この条例は、地方自治法第 238 条の４第７項の規定により許可を受けてする行政財産のい わゆる用途目的外使用の対価として徴収する使用料について定めるものである（地方自治法 第 225 条・第 228 条）。 行政財産の使用料に関する条例は、地方公共団体によって「行政財産使用料条例」・「使用 料、手数料条例」等若干の名称の違いはあるが、地方公共団体において規定しており、内容 も概ね変わらない。 -87- (3)公有財産に関する規則 地方自治法の昭和 38 年改正により、それまで、各地方公共団体の条例の規定に委ねられて いた公有財産の取得、管理及び処分に関する事項に係る規定は、そのほとんどが地方自治法 及び同法施行令中に規定された。なお、具体的な内部事務処理手続き等については、地方公 共団体が定める条例とともに従前どおり地方公共団体の長又は教育委員会が定めることとさ れている（地方自治法施行令第 173 条の２）。 地方公共団体の定める公有財産の取得、管理又は処分に関する規則等については、次に述べ るものがある。 表 地方自治法の定める管理又は処分に関する規則等 効 力 １．地方公 共団 体の長 の権限に 属する公有 財産に関する規則 ２．で述べる教育委員 会規則の 規定事 項以 外の公有 財産の取 得、管理及び処分に関する手続き規定は、すべて地方公共団体 の長の制定する規則の規定対象となる。 ２．教 育 財 産の管 理に 関 す る 規 則 教育財産の管理権は、教育委員会に属するので、教育財産の管 理に関する規則は、教育委員会が、教育委員会規則をもって定め ることとなる（地方教育行政の組織及び運営に関する法律第 14 条 第１項）。 ３．公 有 財 産 の 扱いに 関 す る 通 達 実際の事務運営に当たっては、事務処理上の方針等を示す等の 指揮をしたり、疑義を解明する等の指導をするための通達その他 の諸規定を定める場合がある。これらの通達その他の諸規定も、 上記の規則と一体的関係において、公有財産の取得、管理及び 処分に関する事務の取扱手続き等を規制する規範としての性質を 有する。 公有財産に関する規則は、地方公共団体によって「公有財産規則」・「財務規則」等若干の 名称の違いはあるが、地方公共団体において規定しており、内容も概ね変わらない。 (4)その他の基準・要領 公有財産貸付基準 この基準は、公有財産の貸付の範囲及び貸付料を定めることを目的とする。 普通財産貸付事務処理要領 この要領は、普通財産の有償貸付に関する貸付料等の基本的な事項を定め、もって貸 付事務の合理化及び処理促進を図ることを目的とする。 普通財産売払い要領 この要領は、普通財産の売払いに関する基本的な事項を定める。 -88- 参考情報リスト 番号 資料名 東京都 則 資料の詳細 公 有 財 産 規 当該規則の条文 発行情報 １ 発表主体：東京都 発表年月： 備考： ２ http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/g1010633001.html 東京都 財産の交換、 当該条例の条文 発表主体：東京都 譲与、無償貸付等に関 発表年月： する条例 備考： http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/ag10106291.html 東 京 都 行 政 財 産 使 当該条例の条文 用料条例 ３ 発表主体：東京都 発表年月： 備考： http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/g1010633001.html -89- (3) 上位計画 PRE 戦略上の活用のポイント ○各地方公共団体では当該都市の将来像を示す基本構想等の上位計画を策定している。 ○PRE 戦略の実践にあたっては、これら上位計画を十分に把握した上で整合を図ることが 重要である。 ○必要に応じて上位計画を改定する等、相互に連携を図ることも重要である。 本項目の概略的説明 地方自治法（第２条第４項）では「市町村は、その事務を処理するに当たっては、議会の議決 を経てその地域における総合的かつ計画的な行政の運営を図るための基本構想を定め、これに即 して行うようにしなければならない」と規定し、市町村の土地利用、福祉、教育、産業等、まち づくりの最も基本的な指針となる「基本構想」の策定義務を定めている。一般に、当該規定によ り定める「基本構想」と、基本構想に基づいて具体的施策をまとめた「基本計画」及び「実施計 画」を合わせ、市町村の「総合計画」と呼ぶ。また、地方自治法等に規定はないものの、多くの 都道府県では、市町村の総合計画に準じた計画を策定している。 基本構想は、市町村の土地利用、福祉、教育、産業等に係る中長期的な発展方向を示し、当該 市町村の目標となる将来像を描き、その実現に向けた基本的な考え方を示すものである。 基本計画は、基本構想を実現していくための施策の基本的な方向を体系的に表し、土地利用、 福祉、教育、産業等の分野別施策を示すものである。 実施計画は、基本計画を受けて行政施策を計画的に実施するために定めるものであり、社会経 済状況の変動に対応した短期の事業計画を示す。 計画の期間は、基本構想が 10 ヶ年、基本計画が５ヶ年であり、実施計画は毎年度ローリング 方式＊により見直しながら３ヶ年とするのが一般的であるが、基本構想を 15 年間とし、基本計画 を前・中・後期としている市町村もあれば、基本構想・基本計画ともに５年間とする市町村もあ る。 総合計画は、市町村のあらゆる施策の基本となるもので、今後取り組むべき施策を明らかにし、 計画的な市政運営をするための道しるべとなる計画であり、市町村はこの総合計画に沿って事業 を行う。また、総合計画は、市の最上位の計画で、この計画のもとに、土地利用、福祉、教育、 産業等各分野の計画を定めることとなる。 総合計画に基づく施策の意義としては、「土地利用、福祉、教育、産業等に係るまちづくりに 計画性を示し、まちの効果的運営を図る」「まちの将来像、長期目標を定めることにより、住民 や企業・団体の公共的行動目標と手段を示し、そのための理解と協力を得ることができる」「対 外的にまちの意思表示をすることにより、地方公共団体が各種の地域計画を策定し事業を行うに あたっての指針となる」等があげられる。 -90- 参考情報リスト 番 号 資料名 資料の詳細 地方自治法の概要 第３次改訂版 地方自治法の概要を解説 発表主体：松本英昭著 発表年月：2009 年４月 備考：学陽書房刊 都市計画運用指針 地方公共団体が都市計画制度適用にあたって 発表主体：国土交通省 の指針であり、国土交通省による地方自治法 発表年月：2008 年 12 月 245 条の４の規定に基づく技術的な助言の性 備考： 格を有する。 １ ２ 発行情報 http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/unyou_shishin/index.htm ３ 実 務 者 の た め の 新 都 日本都市計画学会「都市計画法の運用に関す 発表主体：(社)日本都市計画学会 市 計 画 マ ニ ュ ア ル Ⅰ る特別研究委員会」による、実例を交え上記 発表年月：2002 年９月 （総合編） 「都市計画運用指針」の補足した解説書 備考： ４ 不 動 産 マ ネ ジ メ ン ト 不動産の評価を中心とするコンサルティング 発表主体：(財)日本不動産研究所 入門 ノウハウをもとに、100 のテーマ別に不動産 発表年月：2006 年４月 に関する諸問題を解くヒントを示す。 備考： -91- (4) 公的不動産の売却・貸付条件と担保方法 PRE 戦略上の活用のポイント ○PRE 戦略の実践において、地方公共団体が公的不動産をまちづくり等各種施策の実現の ために条件を付して売却又は貸し付ける場合には、当該売却又は貸付条件の担保方法及び その強制力等について十分理解しておく必要がある。 本項目の概略的説明 地方公共団体の施策（目的）別に売却又は貸付条件の具体的な例をあげると次のとおりである。 表 施策（目的）別売却条件等の例 地方公共団体の施策（目的） 売却又は貸付条件の例 区画道路整備 公共施設の整備 都市公園整備 都市基盤の整備等 歩道状空地の整備 公開空地の確保 広場の設置 商業・業務・ホテル・スポーツ施設等の設置 活性化用途の導入 住宅の設置 芸術・文化施設等の設置 土地利用の制限 高齢者施設（特養・老健等）の設置 （民間設置・運営） 公益的施設の導入 高齢者住宅(高優賃、高専) 病院，保育園（民設・民営）の設置 樹林地・樹木等の保全 環境の保全 緑化等の上乗せ基準 環境・景観の保全 景観の保全・復元 絶対高さの制限 歴史的建築物の保全・復元 このような売却又は貸付条件を担保する方法としては、契約行為により条件付けする方法のほ か、地区計画等の都市計画や任意のガイドラインとして事前に定める方法等がある。主な担保方 法と各担保方法の特徴は次のとおりである。 -92- 表 主な担保方法 主な担保方法 特 徴 土地利用規制等策定による方法 ・条例に基づくものであり、第三者に対する対抗力を有する。 地区計画方針 ・都市計画が変更されない限りにおいては永続性を有する。 地区整備計画 ・縦覧・意見書提出等、合意形成にかかる一定の手続きが必要 となる。 ・民法上の制限であり、第三者に対する対抗力を有する。 建築協定 ・協定を結ぶ区域内の全員の合意により成立するが、過半の合 意によって廃止が可能である。 都市計画マスタープラン ・ガイドライン・要綱 契約行為による方法 ・行政指導であるが、強制力がない。 ・ただし、契約条件とすれば民法上の対抗力が生じる。 ・民法上の契約行為であり、善意の第三者に対する対抗力がな い。 参考情報リスト 番 号 資料名 公有地の徹底活用術 資料の詳細 発行情報 公有地の活用に関わる公共団体、建設業、設 発表主体：国土交通省住宅局・(社)再 計業、コンサルタントなどに必携の書。売却、 開発コーディネーター協会 １ 貸付、コンバージョンの先進 32 事例を詳細に 発表年月：平成 20 年７月 20 日 備 解説。 -93- 考：(株)創樹社発行 ３．不動産評価関連情報 (1) 不動産評価概説 PRE 戦略上の活用のポイント ○ 不動産を取得、所有、売却、賃貸借するいずれの場面でも、経済的行為の基礎として必要 になる統一尺度は不動産の有する時価である。 ○ PRE戦略の実践にあたっては、時価の適切な把握・活用が重要である。 ○ 地方公会計制度改革による４表作成または公的不動産の利活用等のため、固定資産税評価 額等の公的評価の利用や、不動産の市場価値を求める不動産鑑定評価の活用など、目的に 応じた評価が必要となる。 本項目の概略的説明 １.不動産鑑定評価制度概要 不動産の鑑定評価は、「不動産鑑定評価基準＊」（国土交通省）及び「不動産鑑定士が不動産 に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関 するガイドライン（以下、「価格等調査ガイドライン」という。）」（国土交通省）等に基づき、 不動産鑑定士が行うものである。不動産の鑑定評価の基本は、まず対象となる不動産につい て、物的範囲、権利の内容やいつ時点の評価であるか（価格時点＊）等を確定し、次に価格等に 影響する対象不動産の属する地域を分析し、不動産の物的な瑕疵、権利の瑕疵など対象不動 産個別の事情を、現地を実際に見分、調査、分析した上で、評価手法を適用して算出するもの である。不動産の評価手法は、他の財の評価手法と同様に、かかった費用から求める原価方 式（コストアプローチ）、価格や賃料の事例から求める比較方式（マーケットアプローチ）、将 来生み出す収益から求める収益方式（インカムアプローチ）の３つの方式を基本にしている。 また、通常は、鑑定評価基準において「市場性を有する不動産について、現実の社会経済 情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する 適正な価格」と定義される、「正常価格 ＊」（いわゆる市場価格）で評価する。ただし、隣の 土地を買う場合や、借地人が底地＊を買う場合など、２つの不動産を併合する取引を想定し、 併合後に価値の増分が認められるような場合に、その増分価値を考慮した、隣地を買う人や、 底地を買う借地人にとっての合理的な価格（正常価格より高い）である「限定価格」という 種類の価格を求める場合がある。 このように、不動産の評価は、単純には求められない場合があり、基本プロセスを怠ると 思わぬ落とし穴にはまることがあるため、不動産鑑定評価制度によらない評価を行う場合に おいても、不動産鑑定評価の基本プロセスにできるだけ近付けることが望ましい（特に、基 本的な物的及び法的調査を行っていない不動産評価は避けるべきである）。 -94- 【参考】価格等調査ガイドラインについて 不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う場合、不動産鑑定評価基準に則って行うことが原則 であるが、依頼者のニーズの多様化や企業会計における不動産の時価評価の一部義務化等を背 景に、不動産鑑定評価基準によらない価格等調査のニーズの増大が想定される。 一方で、このような業務では低廉かつ短期間で結果を得たいが為に、依頼目的や結果の利用 範囲等に見合わない簡便なものが依頼されたり、簡便な価格等の調査が不動産鑑定士・不動産 鑑定業者が認識していた範囲を超えて利用され、トラブルが発生する可能性をはらんでいる。 このような状況から、平成 21 年３月 31 日に取りまとめられた国土審議会土地政策分科会不 動産鑑定評価部会報告書「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」において、「不 動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告 書の記載事項に関するガイドラインを策定すべき」とされた。 この報告書を踏まえ、国土交通省では、今般、不動産鑑定士が行う価格等調査全般について、 その適正な実施を図るためのルールである「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う 場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン（価格等調 査ガイドライン）」を策定した。 当該規定は、平成 22 年１月１日から施行されている。 ２.不動産評価のポイント 不動産の評価は、不動産の種別・類型に応じて行われる。不動産の種別とは、不動産の用 途に関して区分される不動産の分類概念であり、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けら れる。不動産の類型とは、不動産がわれわれの日常生活や生産活動にどのように組み込まれ、 どのような形でその有用性を発揮しているかについて、有形的利用と権利関係の態様の二面 から分析するために設けられた分類概念であり、大きく「宅地」と「建物及びその敷地」に 分類される。 (1)土地（更地、借地権）価格評価 宅地の類型は、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられるが、ここでは代 表的な類型として更地と借地権について扱う。 更地とは、「建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅 地」をいう。更地そのものの鑑定評価は、「更地」の鑑定評価、土地・建物複合不動産のう ち土地の独立したものとして評価する場合（独立鑑定評価という）は、「更地として」の条 件付の鑑定評価になる。 借地権の価格は、借地人に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を 貨幣額で表示したものであり、借地人に帰属する経済的利益とは、「土地を長期間占有し、 独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益、および借地権の付着している宅地の経済価値 に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（賃料差額）及びその乖離の持続する期間を 基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分」 と、不動産鑑定評価基準では定義されている。 -95- (2)建物価格評価 鑑定評価において、建物価格を求める手法には、原価法＊、取引事例比較法＊、収益還元法 ＊ があるが、建物の原価性に着目し、再調達原価＊を査定し、それに適切な減価修正を行って試 算価額を求める原価法が広く適用される。 なお、一般には土地の効用が最高度に発揮される使用（最有効使用という）に基づく建物 を建てるべきであり、土地の地域性や個別性と、建物の構造・用途・ボリューム等が均衡を 失った状態にあることは、資産価値の維持、収益性や効率性の確保等が阻害されることとな る。 新築の建物価格は財務諸表上の簿価になるが、建物が竣工し土地と一体となることにより、 建物の評価は、かかった費用そのものではなく、土地・建物一体としての不動産価格の一部 分の評価となる場合がある。したがって、同じコストをかけた同等のビルでもその立地によ って建物価格は異なることになる。極端な場合、新築の建物でもビルの立地が非常に不良の 時は、取り壊し時の残材価値しか認識できない時がありうる。 また、文化財の指定を受けた建造物、宗教的建造物または現況による管理を継続する公共 公益施設等のように、一般的に市場性を有しない建物を評価する場合は、上記減価修正のう ち経済的減価や機能的減価を考慮外とし、物理的減価のみを考慮した積算価格を中心に建物 の価格を求めることになる。（この場合でも土地建物価格の内訳としての建物価格に変わり はない。なお、このような、文化財、公共公益用施設の価格を求める評価における価格の種 類は、不動産鑑定評価基準では「特殊価格」という。） (3)建物およびその敷地の評価 一般に建物は単独で取引の対象となることはなく、敷地の利用権と結合して取引の対象と なる。建物およびその敷地は、土地と建物が結合している状態の類型であり、建物の利用形 態（自用、貸家）と敷地の利用権（所有権、借地権等）などに応じて、自用の建物およびそ の敷地、貸家およびその敷地、借地権付建物、区分所有建物およびその敷地等に分けられる。 鑑定評価における評価手法としては、原価法、取引事例比較法、収益還元法がある。土地・ 建物一体としての複合不動産の価格を求めることとなるため、建物が最有効使用でない場合 は、土地・建物の価格をそれぞれ単独で評価（独立鑑定評価）して求めた価格の合計よりも 低くなることに留意すべきである。また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場 合の価格は、更地としての土地価格を下回る場合もある。 (4)賃料評価 不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、新規賃料＊にあっては積算法、賃貸事例比較法、 収益分析法等があり、継続賃料＊にあっては差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比 較法がある。 ①新規賃料 元本価値である所有権価格（基礎価格という）に期待利回りを乗じ、必要諸経費を加算 して求める手法（積算法）、類似の賃貸事例を集め、それらとの比較によって求める手法 （賃貸事例比較法）、テナントである企業の収益から賃料負担力の観点で求める手法（収 益分析法）がある。 -96- ②継続賃料 実際に支払われている賃料と新規賃料との差額を、契約の内容、契約締結の経緯等を総 合的に勘案して、貸主、借主に配分して求める手法（差額配分法）、元本価値である所有 権価格（基礎価格）に前回改定時の利回り等を乗じ、必要諸経費を足して算出する手法（利 回り法）、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じ、必要諸経費等を加算し て求める手法（スライド法）がある。なお、不動産取引実務における地代を査定する簡便 法として、固定資産税、都市計画税の何倍かという視点で評価する手法（公租公課倍率法）、 地価に対する支払地代年額割合（平均的活用利子率法）から求める手法がある。 参考情報リスト 番号 資料名 資料の特徴 発行情報 不動産鑑定評価基 準 不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて制 定された、不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価 を行う際に拠り所とする統一的基準。鑑定評価 の基本概念、基本的事項、評価手法、評価の手 順、鑑定評価報告書の必要記載事項等、を含む 発表主体：国土交通省 発表年月：1964 年３月制定、1990 年、2002 年全面改定、2007 年４月 一部改正、2010 年１月一部改正 備考： 新・要説不動産鑑定 評価基準 上記不動産鑑定評価基準の解説書 価格等調査ガイド ライン 不動産鑑定士が、その所属する不動産鑑定業者 発表主体：国土交通省 が業として価格等調査を行う場合に、当該価格 発表年月： 2010 年１月施行 等調査の目的と範囲等に関して依頼者との間 備考： で確定すべき事項及び成果報告書の記載事項 等について定めている。 http://tochi.mlit.go.jp/kantei/20090828kakaku_zenbun.pdf わかりやすい土地 読本 社会経済の変化と土地市場の動き及び様々な 土地政策の紹介をとおして、我が国の土地につ いての現在の社会的な在り方を捉え、土地市場 の整備並びに土地の適正な利用を促すことを 目的として、幅広い分野をわかりやすく紹介し ている 建物の鑑定評価必 携 建物実例データ集。建物の用途別・構造別・規 模別に建設事例を収集し、建物評価の基本的な 考え方、建物コスト情報を活用した評価上の留 意点、建物評価に関する有用な統計・データを 紹介している 発表主体：(財)建設物価調査会 発表年月：2006年３月 備考： 財産評価基準書の 相続税路線価図 路線価地域の借地権割合は、路線価図に路線ご とに路線価の右脇に表示してあり、慣行的借地 権割合の目安として活用できる 発表主体：国税庁 発表年月：１月１日時点/毎年 備考： １ http://tochi.mlit.go.jp/appraisal/01_appraisal.html ２ 発表主体：(社)日本不動産鑑定協会 調査研究委員会鑑定評価理論研究 会編著／(株)住宅新報社 発表年月：2007 年 11 月 備考： http://www2.jutaku-s.com/ ３ ４ 発表主体：(財)土地情報センター 発表年月：2008 年９月 備考： http://tochi.mlit.go.jp/pdf/08/01/tochidokuhon_01.pdf ５ ６ http://www.rosenka.nta.go.jp/ 借地権割合と底地 割合 ７ 借地権と底地に係る権利の割合に関する検討 報告書。単に鑑定評価理論にとどまらず、両当 事者の権利の本質に迫り、売買、利害調整、再 開発などにおけるコンサルティングにおいて、 理論的バックグラウンドを与える -97- 発表主体：(社)日本不動産鑑定協会 法務鑑定委員改編／判例タイムズ 社 発表年月：2006年４月 備考： (2) 不動産鑑定評価の依頼と価格賃料情報 PRE 戦略上の活用のポイント ○ 不動産は公共団体の所有する資産のうち固定資産として大きな地位を占めており、通常そ の資産価値変動は財務戦略に大きな影響を与える。PRE戦略の実践においても極めて重要 な事項である。 ○ 不動産の評価は、PRE戦略の内部検討のため、あるいは公的不動産の売却のためなど、様 々な目的で行われ、その目的・用途等に応じた適切な評価が必要である。 ○ 少なくとも、一定以上の精度を必要とする場合や住民等に評価結果を開示する場合など、 不動産鑑定業者に不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を依頼するにあたっては、適正な 鑑定評価の依頼及び鑑定評価結果の利用等が必要である。 本項目の概略的説明 １.不動産鑑定業者を利用する際の留意点 (1)不動産鑑定業者の選定方法 地方公共団体等の所有する公的不動産には、住宅（宿舎）や事務所（庁舎）など一般的な 用途の不動産以外に病院や学校、工業用地など特殊な用途の不動産も多い。そのため、不動 産鑑定業者の選定にあたっては、地域精通性のほか、対象となる不動産の用途に関する評価 実績なども考慮すべき点として重要である。 また、鑑定評価は原則として前項に掲げたような不動産鑑定評価基準に則ったプロセスを 経て行われるものであるため、一定の期間を要するものであることを認識し、特に「大量・ 広域・一括需要」に係る鑑定評価で、統一された規格で大量又は広域に渡る案件を迅速に処 理することが必要な場合には、不動産鑑定業者の処理体制なども検討すべき要素となりうる。 （多数の不動産鑑定士を有するなど一業者で適切に処理を行える体制を備えている場合のほ か、不動産鑑定業者間の分業により適切に処理を行える体制を備えている場合もある。） さらに、対象不動産及びその関係者と不動産鑑定業者・担当鑑定士の間に利害関係・縁故 関係がある場合には、価格の信頼性に注意を要する場合があることにも留意が必要である。 なお、国土交通大臣又は都道府県知事に登録された不動産鑑定業者でなければ、不動産鑑 定業を営むことができないことから、選定の際には登録の確認にも留意すべきである。 (2)不動産鑑定評価依頼時 不動産の鑑定評価プロセスや評価結果はその鑑定評価の目的や前提となる条件等によって 異なる場合が往々にしてあるため、評価を依頼するに当たっては、評価の目的や評価書の開 示範囲、対象不動産の活用・処分等方針などについて明確にし、これらを不動産鑑定業者に -98- 伝えるほか、以下の点等に関して不動産鑑定業者と事前に十分協議のうえ、依頼することが 重要である。 ① 価格時点（予見困難な将来となっていないかどうか） ② 不動産の種別・類型、賃料の区分（詳細については前記「(1)不動産評価概説」参照） ③ 評価条件（非現実的な条件となっていないかどうか） ④ 価格・賃料の種類（正常価格かどうか） また、鑑定評価の適正な実施には、鑑定評価業務を行う不動産鑑定士の独立性の確保が重 要である。 (3)不動産鑑定評価書の受領、結果の利用時 不動産鑑定評価書を受領する際には、依頼目的・内容に沿ったものとなっているか確認す ることが重要である。また、評価結果の利用に当たっては、その評価が行われた目的、前提 条件や、価格の種類・性格等を十分認識し、これらを踏まえた上で、適正に利用するよう留 意しなければならない。 ２.価格賃料情報 土地価格の第一次情報を取得する上で、国が公表している土地に関する評価の情報を活用 することは有用である。土地は他の周辺土地とともにその利用用途・形態等に応じて同一の 価格水準を形成するものであり、地域的に標準的な価格を共通とする性質を有しているから である。以下に、公的評価として公表されている「地価公示価格」、「相続税評価」、「固定資 産税評価」について概略的に比較検討する表を掲げる。 また、賃料情報のうち、家賃については様々な民間機関がインターネットで情報提供して おり、これを活用し、いわゆる相場賃料を把握することが有効である。 -99- 表 区 公的評価の比較 分 目的等 地価公示価格 相続税評価 1 一般の土地取引の指標 1 相続税、贈与税及び地価税 課税のため 2 不動産鑑定士の鑑定評 価の規準 3 公共用地の取引価格等 の算定の規準 固定資産税評価 1 固定資産税課税のため 2 毎年課税 2 相続又は贈与の際に課税 地価税については、毎年課 税 （平成 10 年から課税停止） 評価機関 国土交通省土地鑑定委員会 国税局長 市町村長 価格時点 1 月 1 日（毎年公示） 1 月 1 日（毎年評価替） 1 月 1 日（3 年に一度評価替） 評価方法 標準地について 2 人以 上の不動産鑑定士の鑑定 評価を求め、国土交通省 に設置された土地鑑定委 員会がその結果を審査し 必要な調整を行って正常 な価格を判定し公示 1 市街地的形態を形成する 地域にある宅地…路線価 方式 売買実例価額から求める 正常売買価格を基として適 正な時価を求め、これに基づ き評価額を算定 2 その他の宅地…固定資産 税評価額倍率方式 この場合、市街地的形態を 公示価格、精通者意見価 形成する地域にあっては路 格、売買実例価額を基に、公 線価方式によって、その他の 示価格ベースの仲値を評定 地域にあっては標準宅地の し、これを基として各路線、 評価額に比準する方式によ 各地域のバランスをとって って評価額を算出 路線価又は倍率を評定 （地価公示価格の 7 割程度 （地価公示価格水準の 8 割 を目標） 程度） 根拠法 地価公示法第 2 条第 1 項 相続税法第 22 条 地方税法第 341 条第 5 号 「土地鑑定委員会は、… 一定の基準日における当 該標準地の単位面積当た りの正常な価格を判定 し、これを公示する」 「相続、遺贈又は贈与により 取得した財産の価額は、当該 財産の取得の時における時 価による。」 「価格 適正な時価をいう。」 地価税法第 23 条 「土地等の価額は、…課税時 期における時価による。」 標準地数 約 2.8 万地点 約 38 万地点 約 46 万地点 出所：「不動産鑑定評価基礎知識《改定版》」（(財)日本不動産研究所編集・発行） -100- 参考情報リスト ① 土地価格 番 資料名 資料の詳細 発行情報 号 地価公示 １ 一般の土地取引の指標となり、公共用地の適 発表主体：国土交通省 正な補償金額の算定基準となり、適正な地価 発表年月：１月１日時点/毎年 の形成に資することを目的とする。（時価水 備考： 準） http://tochi.mlit.go.jp/ 都道府県地価調査 ２ 都道府県知事が基準地を選定し、その標準価 発表主体：各都道府県 格を判定・公表する。国の地価公示とあわせ 発表年月：７月１日時点/毎年 て一般の土地取引の指標となるもの（時価水 備考： 準） http://tochi.mlit.go.jp/ 主要土地の高度利用 地地価動向報告∼地 価LOOKレポート 主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高 発表主体：国土交通省 度利用地等の地区について、四半期毎に地価 発表年月：四半期毎 動向を把握することにより先行的な地価動向 備考： を明らかにする。 相続税路線価 相続税及び贈与税算定のため財産評価基準に 発表主体：国税庁 従い、路線価方式においては路線ごとの土地 発表年月：１月１日時点/毎年 単価が路線価図に記載される（時価の８割） 備考： ３ http://tochi.mlit.go.jp/ ４ http://www.rosenka.nta.go.jp/ 固定資産税路線価 ５ 固定資産評価基準により宅地の評価において 発表主体：各市町村 は、３年ごとの基準年度において、前年の地 発表年月：１月１日時点/基準年度３年 価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価 毎 から求めた価格の７割を目途とする 備考： http://www.chikamap.jp/ 土地取引価格情報 ６ アンケート調査により取引事例の成約価格を 発表主体：国土交通省 調査・公表。ただし取引事例が特定されない 発表年月：四半期 ように公表している。 備考： http://tochi.mlit.go.jp/ 市街地価格指数 ７ 都市内の宅地価格の平均的な変動状況を全国 発表主体：(財)日本不動産研究所 的マクロ的に観察することに適し、戦前から 発表年月：３月末・９月末時点/半期 の長期継続データとして長期的な変動傾向を 備考： みることができる http://www.reinet.or.jp/documentation/index.html -101- ② 建物価格 番 号 資料名 建設物価建築費指数 １ 資料の詳細 発行情報 「建築物価」及び「建築コスト情報」掲載の 発表主体：(財)建設物価調査会 工事費、資材価格、労務費等を再構築して作 発表年月：毎月 成した建築工事費に関する指数。東京を基準 備考：ホームページでの公表は最新月 とし、1995年が基準になっている。一部建物 のみ 種類については都市間格差指数も作成してい る http://www.kensetu-navi.com/pdf_backnumber/shisu/index.php 建設工事費デフレー ター ２ 建設工事にかかる名目工事費額について平成 発表主体：国土交通省 12年を基準年度とした実質額に換算して毎月 発表年月：毎月 公表しているもの。建築工事費を構成する労 備考： 務費や個々の資財費の価格指数をそれぞれの 構成比（ウエイト）をもって総合する投入コ スト型で算出する手法をとっている http://www.mlit.go.jp/statistics/details/kkoji_list.html ３ ジャパン・ビルディン グ・コスト・インフォ メーション （ＪＢＣＩ） 建設会社、設計事務所等から収集した建築コスト 発表主体：(財)建設物価調査会 データを収集し、建築プロジェクトの企画構想・基 発表年月：毎年 本設計段階において必要とするマクロ的工事費 備考： の傾向を示したデータ http://jbci.kensetu-navi.com/ ③ 番 号 地代等 資料名 継続地代の実態調べ １ 資料の詳細 発行情報 1974年の第１回から３年ごとに東京23区及び 発表主体：日税不動産鑑定士会 周辺の地域を主として継続地代にかかる事例 発表年月：2006年10月(３年毎) を収集し、用途別・地区別等に分けて集計・ 備考： 分析している。地代水準、地価に対する地代 （支払賃料）の割合（活用利子率）、地代の 変動状況等を発表 http://www.kanteinichizei.com/research01.htm -102- ④ 家賃 （オフィス賃料） 番 号 資料名 シービーリチャード エリス(株)ホームペ ージ １ 資料の詳細 発行情報 国内主要都市のオフィスビル市場の動向をヒ 発表主体：シービーリチャードエリス アリングし、エリアごとの平均預託金、平均 (株)、シービーリチャード 募集賃料、空室率等の情報を年４回公表して エリス総合研究所(株) いる 発表年月：年４回公表 備考： http://www.cbre.co.jp/JP/ 三鬼商事(株)ホーム ページ ２ 全国主要地域のオフィス賃料について賃料相 発表主体：三鬼商事(株) 場、平均賃料の変化、空室率のデータをまと 発表年月：随時 めている 備考： http://www.e-miki.com/data/index.html 三幸エステート(株) ホームページ 全国の主要都市の賃料相場データを各ビジネ 発表主体：三幸エステート(株) スエリアのビル規模ごとにまとめている 発表年月：毎月 備考： ３ http://www.websanko.com/market/ 全国賃料統計（オフィ 全国主要都市におけるオフィス賃料の動向を 発表主体：(財)日本不動産研究所 ス賃料） 示す賃料指標を作成 発表年月：９月末時点/毎年公表 全国規模の定点調査で、最有効使用の観点か 備考： らモデル建物を想定し、鑑定評価の手法に準 じて実質賃料を求めて指数化しているのが特 徴 ４ http://www.reinet.or.jp/documentation/index.html （倉庫賃料） 番 号 資料名 ウェアハウスマーケ ットレポート １ 資料の詳細 発行情報 国内主要都市の倉庫施設の動向をヒアリング 発表主体：シービーリチャードエリス し、エリアごとの平均預託金、平均募集賃料 (株)、シービーリチャードエリス総合 等の情報を年２回公表している 研究所(株) 発表年月：年４回公表 備考： http://www.cbre.co.jp/JP/ e-sohko.com （ホームページ） 物流倉庫・貸し倉庫総合サイト。物件情報の 発表主体：イーソーコ(株) ほか、全国主要都市の市ごとの相場賃料を公 発表年月：随時 表している 備考： ２ http://www.e-sohko.com/ -103- 番号 （住宅賃料） 資料名 リクルート住宅価格 指数マンスリーレポ ート 資料の詳細 発行情報 首都圏エリア（１都３県）における住居系不 発表主体：(株)リクルート 動産の価格、賃料指数 発表年月：毎月 備考： １ http://www.recruit.jp/library/house ２ 首都圏沿線・駅別賃料 首都圏については沿線・駅別ごとに、地方に 発表主体：アットホーム(株) データ(at home web) ついてはエリアごとに、種目・間取りタイプ 発表年月：随時 別に賃料相場データを公表している 備考： http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/ 民営家賃（消費者物価 消費者物価指数調査の中の財・サービス分類 発表主体：総務省 指数） 指数の一項目。全国及び都区部の指数が公表 発表年月：毎月公表 されている 備考： ３ http://www.stat.go.jp/data/cpi/index.htm 東京都区部消費者物 価指数（家賃指数） ４ 東京都区部物価について総務省の消費者物価 発表主体：東京都 指数の公表を受け、さらに詳細に分析したも 発表年月：毎月公表 の 備考： http://www.toukei.metro.tokyo.jp/bukka/bk-index.htm ５ 全国賃料統計（共同住 全国主要都市における共同住宅賃料の動向を 発表主体：(財)日本不動産研究所 宅賃料） 示す賃料指標を作成 発表年月：９月末時点/毎年公表 全国規模の定点調査で、最有効使用の観点か 備考： らモデル建物を想定し、鑑定評価の手法に準 じて実質賃料を求めて指数化しているのが特 徴 http://www.reinet.or.jp/documentation/index.html -104- (3) 不動産関連指標 PRE 戦略上の活用のポイント ○ PRE戦略の実践にあたっては､地域の人口動態、工業、商業等の産業動向、地域の工業団地 の概要､企業誘致策､交通の状況等のマクロ、エリア指標を基礎的検討項目として活用し､公 的不動産の利活用方策等を検討する必要がある。 ○ 公的不動産の売買（賃借）の際には、不動産マーケットがどのような状況かを計る指標を 収集分析し、影響を把握することも有益である。 ○ 不動産投資インデックスは不動産投資の合理性を判断し、評価するための指標として必要 であり､こうしたインデックスの活用によって潜在的な価値の把握や、拠点の統廃合、賃借 物件の借り換え等の戦略的な不動産利活用を実現することが重要である。 本項目の概略的説明 以下は、公的不動産の利活用方法を検討する際のマクロ、エリア指標等となりうるものである。 １.マクロ・エリア指標 (1)人口・世帯関係 基本的な統計のほか、年齢別人口構成比（15-29 歳、33-44 歳、45-64 歳、65 歳以上）、昼 夜間人口比、年齢（５歳階級）、男女別将来推計人口推計などが含まれる。人口動態や将来 人口推計は、地域の成熟度の基本的な指標である。 (2)地域産業一般 地域産業の従業者数、売上、出荷などの統計は、地域の産業成熟度、インフラの整備度、 協力業者の存在等の指標になる。 (3)工業関係 工場総数、工業製造品年間出荷額等、工場立地件数、各工業団地の概要（立地、業種、地 価水準、売り出し価格、雇用環境、税などの優遇策）などが含まれる。これらは工場用地の 売却方針検討などにおける主要な検討事項である。 (4)商業関係 小売業総商店数、業種別小売業商店数、商店年間販売額、小売業従業者数、大規模卸売店、 大型小売店、コンビニエンスストア等の業態別、都道府県別、商品別販売額等が含まれる。 商業者は人口、小売商業店舗数、年間販売額等を、店舗出店の際の商圏分析、競合者の分析 の参考にすることから、公的不動産を商業施設用地として売却する場合には、当該用地の需 要を判断する際の指標として有効である。 -105- (5)交通・運輸 鉄道の輸送人員や駅別乗換駅別・会社線別乗降者数の推移、道路網の状況、高速道路への アクセス等、地域の産業を支える交通インフラの整備度合も、輸送・配送、流通経路の利便 性や、駅を中心とした商圏分析、従業者の通勤利便性等の重要な指標となる。 (6)その他 金融機関店舗数、預貯金残高、銀行融資残高、地方税額、乗用車所有台数、学校、図書館 等教育・文化施設インフラ、医療福祉関係施設インフラなどが、地域の経済力、生活インフ ラの充実度を示す指標となりうる。 ２.不動産マーケットに関する指標 (1)ストック ５年ごとに行われる「土地基本調査＊」や「住宅・土地統計調査」等では、法人、個人がど のような不動産所有、利用をしているかを公表している。（主要なオフィスマーケットにお いては、大手賃貸仲介会社、専門調査会社を中心により調査されている。） (2)フロー（新規供給） 建築着工戸数や住宅着工戸数は景気の重要な指標の一つでもある。 ①建築着工戸数 建築主別（公共、民間）、民間の中での居住用、非居住用別、用途別（鉱業、建設業用、 製造業用、情報通信業用、卸売・小売業用、金融・保険業用、不動産業用、飲食店・宿泊 業用、医療・福祉用、その他のサービス業用）、使途別（事務所、店舗、工場、倉庫）に集 計された、時系列的、地域別の統計である。 ②住宅着工戸数 地域の（建替等も含む）新規住宅の需給状況を表すもので、利用関係別、持家、分譲（マン ション、一戸建）、貸家、利用資金別（民間資金、公的資金）、建て方別（プレハブ、ツーバイフ ォー等）に集計された、地域別（市レベルまでの細分化された地域）、時系列別の統計である。 ③マンションの販売戸数 特に新規に販売されたマンションの、販売初月における販売率は、直近の客足、需要の動向を つかむ指標の一つとされている。オフィスの場合、専門調査会社による調査がある。 (3)フロー（中古物件売買流通） 新規物件の需給とあわせて、中古物件の成約件数、成約平均価格などが、地域の不動産マーケ ットを表す指標の一つである。 (4)賃貸借市場 賃料、空室率など地域の賃貸借市場の情報が指標となる。主なものとしては前記の「３． (2)不動産鑑定評価の依頼と価格賃料情報 参考情報リスト ④家賃」が参考となる。 -106- ３.不動産投資インデックス等 不動産を合理的に判断し投資成果を評価するための指標を指し、不動産投資の収益性を平 均して収益率で表し、指数化したものである。実物不動産を対象とする実物不動産インデッ クスと、Ｊ−ＲＥＩＴなど不動産証券化商品を対象とした不動産証券化商品インデックスがある。 一定の範囲における（例えば東京 23 区など）投資対象となる不動産市場全体の動きを示し、 投資戦略の策定や資産配分の検討に用いられる「マーケット・インデックス」と実際の投資 成績を評価する場合やファンドマネージャーの実績評価の指標として用いる「ベンチマー ク・インデックス」がある。 不動産投資の収益には、賃料収入等から得られるインカムゲインと不動産価値の変動から 得られるキャピタル・ゲインがあるが、それらを分子とし、不動産の現在価値を分母として インカム収益率とキャピタル収益率を求める。また両者を合計したものが総合収益率であり、 これを指標にしているインデックスが多い。 出所：不動産証券化ハンドブック 2006-2007（（社）日本不動産証券化協会編集・発行） 日本における主な不動産投資インデックス ① ＡＲＥＳ Ｊ−ＲＥＩＴ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｉｎｄｅｘ（（社）不動産証券化協会） ② ＩＰＤジャパン不動産投資インデックス ③ ＭＴＢ−ＣＢＲＥ不動産投資インデックス（旧：ＭＴＢ−ＩＫＯＭＡ不動産投資インデックス） （三菱ＵＦＪ信託（株）、シービー・リチャードエリス綜合研究所（株）） 住宅価格指数 ①住宅マーケットインデックス（（株）ケンコーポレーション、アットホーム（株）、（財）日本 不動産研究所） ②ＲＲＰＩ（リクルート住宅価格指数）（（株）リクルート、（株）ＩＰＤジャパン） 欧米における不動産投資インデックス ① （米国）ＮＣＲＥＩＦインデックス（米国不動産投資受託者協会Ｎational Council of Real Estate Investment Fiduciaries） ② （英国）ＩＰＤインデックス（Investment Property Databank.Ltd.） 不動産証券化商品インデックス ① 東証ＲＥＩＴ指数（（株）東京証券取引所） ② ＱＵＩＣＫ ＲＥＩＴ Ｉｎｄｅｘ（（株）ＱＵＩＣＫ） ４.土地関連市場に関する国の情報提供 国土交通省では、土地関連市場に関する情報を網羅的かつ時系列的に開示することを目的 に、「土地関連市場マンスリーレポート」を毎月ホームページ上に掲載し、提供している。 また、先行的な地価動向を把握することを目的として、「主要都市の高度利用地地価動向報 告∼地価 LOOK レポート∼」を四半期ごとにホームページ上に掲載し、提供している。この ような総合的かつ、継続的な指標・情報は、PRE 戦略の実践にあたっての最も基礎的な情報 として、十分に活用する必要がある。 -107- 参考情報リスト 【マクロ・エリア指標】 ①人口・世帯 番 号 １ 資料名 資料の詳細 発行情報 国勢調査（基本集計） ［世帯員に関する事項］氏名、性別、国籍、 発表主体：総務省 就業状態、就業時間等（世帯に関する事情） 発表年月：2005 年(５年毎) 世帯の種類、世帯員の数、家計の収入、住居 備考： の種類、住宅の床面積の合計、住宅の建て方 等 http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2005/index.htm ２ 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 市町村の区域ごとに住民票に記録されている 発表主体：総務省 発表年月：毎年３月 31 日時点のもの 動報告 人口と世帯 を公表 ・年齢別人口構成比 備考： ・転入人口、転出人口 http://www.stat.go.jp/data/idou/index.htm 将来推計人口 ３ 全国、都道府県別、市町村別の将来推計人口 発表主体：国立社会保障・人口問題研 データ 究所 発表年月：2007 年５月 備考： http://www.ipss.go.jp/site-ad/index_Japanese/population.html ４ 統計でみる都道府 県・市区町村（社会・ 人口統計体系） （各都道府県のホー ムページにも類似の データ資料あり） 人口・世帯、自然環境、経済基盤、行政基盤 発表主体：総務省 等国民生活全般の実態を示す地域別統計デー 発表年月：2010 年１月(年報) 備考： タを収集・加工したもの 昼夜間人口比、人口集中地区人口比率等人 口・世帯に関するデータ 人口動態統計 出生児数、死亡者数、婚姻件数、離婚件数 等人口動態事象に関するデータ http://www.stat.go.jp/data/ssds/index.htm ５ 発表主体：厚生労働省 発表年月：2010 年１月１日(年報) 備考： http://www.mhlw.go.jp/toukei/list/81-1.html 番号 ②地域産業一般 資料名 就業構造基本調査 １ 資料の詳細 発行情報 15歳以上の世帯員について、 教育の状況、１ 発表主体：総務省 年前の常住地、ふだんの就業・不就業状態、 発表年月：2008 年７月 職業訓練・自己啓発の有無，職業訓練・自己 備考： 啓発の内容及び９月末１週間の就業・不就業 状態に関するデータ http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2007/index.htm ２ 事業所・企業統計調査 民営総事業所数、民営サービス業事業者数、 発表主体：総務省 民営事業所総従業者数等、全国の事業所を対 発表年月：2009 年７月(毎年) 備考： 象とした基本データ。 http://www.stat.go.jp/data/e-census/2009/index.htm -108- ③工業関係 番 号 資料名 資料の詳細 発行情報 工業統計調査 「産業編」、「品目編」、「市区町村編」、 発表主体：経済産業省 「工業地区編」、「用地・用水編」及び「企 発表年月：2010 年２月(毎年) 業統計編」の各編からなり、産業別、従業者 備考： 規模別、都道府県別に集計している ・工場総数 ・工業製造品年間出荷額等 ・品目別出荷額 等工業の実態データ 工業立地動向調査 ・工業団地内立地件数、敷地面積、雇用予定 発表主体：経済産業省 従業者数等、工業立地の実態を明らかにする 発表年月：2010 年３月(毎年) 備考： もの １ http://www.meti.go.jp/statistics/tyo/kougyo/index.html ２ http://www.meti.go.jp/statistics/tii/ritti/index.html ３ 各都道府県、市区町村 各工業団地の概要（立地、業種、地価水準、 発表主体：各都道府県等 ホームページ等 売り出し価格、雇用環境、税などの優遇策） 発表年月： 備考： （各都道府県ホームページ） ④商業関係 番 号 １ 資料名 資料の詳細 発行情報 商業統計表 産業編 産業別、従業者規模別、地域別等に従業者数、 発表主体：経済産業省 発表年月：2009 年 12 月(本調査は５年 （市区町村表、都道府 商品販売額等を公表 毎、本調査の２年後に簡易 県表） ・ 小売業総事業所数 調査) ・ 業種別小売業事業所数 備考： ・ 年間商品販売額 ・ 従業者数 ・ 売場面積 など、業種別マーケット http://www.meti.go.jp/statistics/tyo/syougyo/index.html 日本スーパー年鑑 ２ ＧＭＳ、スーパーマーケット、生協・農協、 発表主体：(株)商業界 ドラッグストア、ディスカウントストア、ホ 発表年月：毎年発表 ームセンター、衣料スーパーの７業態につい 備考：参考図書 て店舗数平均月商などのデータを整理 http://www.shogyokai.co.jp/meikan/index.html 商業動態統計調査 ３ ・大規模卸売店 ・大型小売店 ・コンビニエンスストア 業態別、都道府県別、商品別販売額等 発表主体：経済産業省 発表年月：毎月 備考： http://www.meti.go.jp/statistics/tyo/syoudou/index.html -109- ⑤交通・運輸 番 号 資料名 鉄道輸送統計調査 航空輸送統計調査 １ 駅別乗降者数総覧 ２ 資料の詳細 発行情報 ・鉄道年間輸送人員 ・路線別営業キロ及び旅客数量（JR） ・航空輸送人員 等 発表主体：国土交通省 発表年月：毎年年報公表(月報公表も あり) 備考： http://www.mlit.go.jp/k-toukei/tetsuyu/tetsuyu.html http://www.mlit.go.jp/k-toukei/koukuu/koukuu.html 発表主体：(株)エンタテイメントビジ 駅別データ ネス総合研究所 ・路線別駅順乗降者数 発表年月：2009 年(毎年) ・乗換駅会社線別乗降者数 備考：参考図書 ・乗降者数ランキング ・五十音順駅別構成路線等 ⑥その他 番 号 資料名 全銀協金融関連統計 １ 資料の詳細 金融機関の概要等 ・全国銀行 預金貸出金 ・全国銀行 財務諸表分析 発行情報 等 http://www.zenginkyo.or.jp/stats/ -110- 発表主体：全国銀行協会 発表年月：項目によって毎月又は年 １・２回 備考： 【不動産マーケットに関する指標】 番 号 資料名 資料の詳細 発行情報 土地関連市場マンス リーレポート 発表主体：国土交通省 １. 土地所有権移転 ２. 住宅市場（住宅着工・新築マンション市 発表年月：月次 場・中古マンション市場・賃貸マンショ 備考： ン市場） ３. オフィス賃貸市場 ４. 不動産証券化市場、それぞれの動向 http://tochi.mlit.go.jp/cgi-bin/sijyo_k/sij_menu1.cgi 主要土地の高度利用 地地価動向報告∼地 価LOOKレポート 主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高 発表主体：国土交通省 度利用地等の地区について、四半期毎に地価 発表年月：四半期毎 動向を把握することにより先行的な地価動向 備考： を明らかにする。 土地基本調査法人土 地基本調査 (1)法人の土地所有状況、法人の土地所有の概 発表主体：国土交通省 況、業種別、組織形態および資本金別にみ 発表年月：2003年度 た土地所有状況、土地規模、法人と所有土 備考： 地との位置関係等 (2)法人の所有する宅地などの状況、宅地など の利用現況、平均面積、取得時期、所有形 態、宅地などの貸付等 (3)都道府県別にみた法人の土地所有状況等 １ ２ http://tochi.mlit.go.jp/ ３ http://tochi.mlit.go.jp/kihon/h15_kihon/index.html 土地基本調査世帯に 係る土地基本統計 ４ (1)世帯の土地所有状況、世帯の土地所有の概 発表主体：国土交通省 況、家計を主に支えるものの従業上の地位 発表年月：2003年度 捌、年齢、収入階層捌土地所有状況等 備考： (2)世帯の所有する宅地などの状況、宅地など の利用現況、所有規模、取得時期、等 (3)都道府県別にみた世帯の土地所有状況等 http://tochi.mlit.go.jp/kihon/h15_kihon/setai/s_index.html ５ 発表主体：総務省 総務省統計局「住宅・ 土地建物ストックの状況について 土地統計調査」 住宅・世帯の概況（住宅数、世帯数等）、住宅の 発表年月：2003年(５年毎) 現状（建築時期、住宅の所有関係等）、現住居 備考： の敷地、世帯の居住状況、居住水準の状況、 世帯の住居移動、世帯の住宅・土地所有の概 況、高齢者のいる世帯の居住状況、住環境 http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/index.htm 建築着工統計調査 民間、公共別、 発表主体：国土交通省 居住用、非居住用、 発表年月：毎月、翌月末公表 用途別（製造業用、金融業用、医療福祉用等） 備考： 使途別（事務所、店舗、工場、倉庫等） 住宅着工戸数 ・住宅着工戸数 発表主体：国土交通省 利用関係別：持家、貸家、分譲住宅（一戸建 発表年月：毎月、翌月末公表 等、共同建）、給与住宅 備考： ・住宅着工面積 構造別、㎡あたり工事予定額 ・地域別、建築工法別 ６ http://www.mlit.go.jp/statistics/details/index.html ７ http://www.mlit.go.jp/statistics/details/index.html -111- 番 号 ８ 資料名 資料の詳細 発行情報 「首都圏マンション マンション市場(首都圏、近畿圏)： 発表主体：(株)不動産経済研究所 市場動向」「近畿圏マ 新規供給戸数、販売月契約率、全売却戸数、 発表年月： ンション市場動向」 分譲中戸数 （期末）、一戸あたり平均価格、分 備考： 所単価、専有面積 http://www.fudousankeizai.co.jp/ REINS MARKET RESEARCH 「指定流通機構」登録売り物件（新規登録、 発表主体：(財)東日本不動産流通機構 期末登録、成約件数） ほか 成約平均価格、成約平均単価の動向 発表年月： 備考： 法務統計月報 （登記統計） 売買による土地・建物の所有権移転登記件数 発表主体：法務省 など 発表年月： 備考： ９ http://www.reins.or.jp/market_research.html １０ http://www.moj.go.jp/TOUKEI/index.html -112- ４．不動産リスク情報 (1) 土壌汚染 PRE 戦略上の活用のポイント ○不動産の流動化・証券化など、不動産を取り巻く状況は大きく変化しており、不動産リ スクを把握する観点から不動産評価の重要性が高まってきている。 ○土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号）の施行、減損会計や資産除去債務の導入とも関連 して、土壌汚染リスクに対する意識が高まっている。 ○PRE 戦略の実践にあたっては、土壌汚染への適切な対応が、公的不動産を取得・売却する場 合だけでなく、所有する不動産の資産価値の低下防止、健康被害等の可能性の低減の観点か らも、重要である。 本項目の概略的説明 １.概要 我が国では、1990 年代より環境問題が大きくクローズアップされてきたのを機に、土壌汚 染とその浄化が社会的な課題となってきた。土壌汚染は、有害物質が蓄積され、汚染が長期 にわたるため生態系、人の健康へ深刻な影響を与えるのみならず、農作物や植物の生育を阻 害する。近年は環境基準を超える土壌汚染の判明事例も増えているが、土壌汚染が発覚する と調査・対策費用が多大となり､利活用計画が頓挫し、社会的な信用を失う可能性もある。企 業においてもＩＳＯ＊取得や時価評価等への対応に伴い、自主的に土壌調査を行う企業が増え ており、また不動産取引を行う際、購入時点で土壌汚染についての十分な調査（デュー・デ ィリジェンス＊）を行うことが不可欠となっている。現在は、不動産取引の前に専門家による 客観的な調査を行うべきであるとする考え方が主流になりつつある。2003 年には土壌汚染対 策法が施行され、土地の土壌汚染調査や安全対策を行う義務が盛り込まれるとともに、土壌 汚染を不動産評価に反映させる不動産鑑定評価基準の改正がなされた。 民間企業は、減損会計や資産除去債務の導入とも関連して、工場を閉鎖する場合や土地を 売買する場合だけではなく、所有する土地の資産価値の低下防止、将来のリスク顕在化等の 可能性の観点からも的確な対応が求められる。 地方公共団体は、公的不動産の所有者としての立場と、土壌調査や措置（処理対策）の指 導を通じて住民の健康を守る立場の両面を持つこともあり、公的不動産の土壌汚染対策には とくに的確な対応が求められる。 -113- ２.土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号） 土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号、「土壌汚染対策法の一部を改正する法律」（平成 21 年法律第 23 号）により改正）の目的は、土壌汚染状況の把握と土壌汚染による健康影響の 防止に関する措置を定める事等により土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護 することである。本法律においては、土壌汚染調査は原則として土地所有者が行うとされ、 調査の契機としては、まず有害物質使用特定施設の使用の廃止時（第３条調査）と、一定規 模以上の土地であって土壌汚染のおそれのある土地の形質変更時（第４条調査）、人の健康被 害が生ずるおそれがあると知事が認める場合（第５条調査）が定められている。また健康被 害のリスクとしては、含有する汚染土壌の直接摂取（摂食又は皮膚摂食）と汚染地下水の摂 取（汚染された地下水の飲用）があり、それぞれ土壌含有量基準＊（９物質）と土壌溶出量基 準＊（25 物質）が定められている。調査の方法は、地歴（土地利用の歴史）及び有害物質の 使用履歴から判断して、土壌汚染が存在するおそれに応じて、調査対象物質及び調査範囲を 設定する。調査範囲は、汚染の可能性がある土地と汚染の可能性が少ない土地に分けて、そ れぞれ調査を行う。（汚染対象物質の種類により調査方法が異なる。）土壌汚染状況調査の 結果、基準値を超える汚染土壌があった場合、都道府県知事は当該土地区域を①土地の形質 変更時に届出が必要な区域（形質変更要届出区域）または②盛土、封じ込め等の対策が必要 な区域（要措置区域）に指定し、公示すると共に要措置区域の台帳及び形質変更時要届出区 域の台帳に記載し公衆に閲覧する。人の健康被害が生じるおそれがある場合には、都道府県 知事は土地所有者に対し、将来の土地利用を勘案した上で、汚染の拡散防止等の必要な措置 を命ずる事ができる。土壌含有量基準を超過した場合、汚染土壌の直接摂取リスクを低減す るため、盛土等の措置を行う。また、土壌溶出量基準を超過した場合、汚染地下水の飲用リ スクを低減するため、原位置封じ込め等の措置を行う。指定区域内において土地の形質の変 更をする場合には、事前に都道府県知事への届出が必要で、また、区域外に汚染土壌を搬出 する場合には、汚染が拡散しないよう適正な処分が必要である。 -114- 図 改正土壌汚染対策法の概要 出所：環境省中央環境審議会 土壌農薬部会土壌制度小委員会（第 13 回）配付資料 ３.土壌汚染対策にあたっての留意事項 (1)土壌汚染対策法に該当しない場合の対応 土壌汚染対策法の調査の契機に該当するのは限られたケースである。土壌汚染対策法施行 日以前に有害物質使用特定施設を廃止した土地については、土壌汚染対策法に基づく調査は 必要ないものの、汚染の可能性の有無を確認し、必要に応じて土壌調査を実施することが望 -115- ましい。また、土壌汚染に関する独自の条例や指導要綱を制定している地方公共団体があり、 土壌汚染対策法に定める 25 物質以外の物質や、独自の規定による調査が必要になる場合があ るので注意を要する。 表 土壌汚染対策法と「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例」との比較 都民の健康と安全を確保する 環境に関する条例 土壌汚染対策法 調査の契機 調査の実施者 調査の実施時期 （報告の期限） 有害物質使用特定施設の廃止時 ① ② 工場・事業場(有害物質使用)の廃止時 3,000 ㎡以上の土地の改変時 土地所有者 ① ② 事業場の事業者 土地改変を行う者（開発事業者等） 廃止後 120 日以内 廃止の 30 日前まで (2)不動産売買・賃貸借を行う際の契約条件 不動産売買で土壌汚染が発覚した場合、買主は民法の瑕疵担保責任に基づき損害賠償や契 約解除の請求ができるが、民法の規定のみでは、当事者の汚染による瑕疵の認識・理解に差 が大きく生じ、土壌汚染の定義や費用負担等をめぐって当事者間で調整がつかず、訴訟に発 展するケースもある。一方で売主は、土地売買後であっても土壌汚染の発覚に際して、所有 者または汚染原因者責任を追及される可能性が残ることになる。このため、売買契約に際し ては、あらかじめ特約で売主の責任を明確にしておくことが望ましい。 土壌汚染対策法や条例、指導要綱よりも詳細な調査を行う場合や、土壌汚染対策法に基づ く封じ込め措置ではなく浄化措置を行う場合等の具体的な条件設定は契約当事者間の協議に よるが、ポイントは以下の通りとなる。 ① 汚染の定義 ② 調査方法の設定（調査対象とする範囲・物質及び調査密度） ③ 措置方法の設定（汚染の除去を行うか、封じ込めで十分か等） ④ 調査実施、契約締結及び引渡し時期の設定 ⑤ 重大な汚染が発見された場合の特約事項 ⑥ 引渡し後に汚染が発見された場合の対応 -116- 参考情報リスト 番号 １ 資料名 土壌汚染による環 境リスクを理解す るために 資料の概要 土壌汚染リスクの周知資料 発行情報 発表主体：環境省、(財)日本環境協 会 発表年月：2009 年２月 備考： http://www.jeas.or.jp/dojo/business/promote/booklet/02.html ２ 土壌汚染状況調 査・対策に関する実 態調査結果（平成 21 年度） 土壌汚染調査・対策事業を行っている企業で構 成される(社)土壌環境センターが会員企業の協 力を得て、2007 年度における土壌汚染調査・対 策事業の受注件数、受注高等の実績を取りまと めたもの 発表主体：(社)土壌環境センター 発表年月：2009 年 10 月 備考： http://www.gepc.or.jp/04result/press20.htm ３ 土 壌 汚 染 対 策 法 に 土壌汚染対策法に関連する法・施行令・施行規 ついて（法律、政令、 則以下の関連法規、参考資料等を列挙掲載して 省令、告示、通知） いる 発表主体：環境省 発表年月：法 2002 年５月公布 備考： http://www.env.go.jp/water/dojo/law.html 土壌汚染対策法の しくみ ４ 土壌汚染に関する法律のうち、特に土壌汚染対 策法の概要をわかりやすく解説。土壌汚染の対 象物質、調査・対策の方法、支援策等を紹介し ている 発表主体：環境省、(財)日本環境協 会 発表年月：2009 年１月 備考： http://www.jeas.or.jp/dojo/business/promote/booklet/01.html ５ 公共用地取得にお ける土壌汚染への 対応に関する基本 的考え方（最終報 告） 土壌汚染対策法の施行状況、公共用地取得や宅 地取引の実態、更には各方面からの意見等を踏 まえながら、公共用地取得における土壌汚染へ の対応について、当時の一定の考え方を整理し たもの 発表主体：国土交通省 発表年月：2004 年３月 備考： http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/01/010330_.html ６ 土壌汚染対策法に 基づく調査及び措 置の技術的手法の 解説 土対法施行に関わる関係者にとっての法的・技 術的なバイブルとして活用され、調査実施機関 や行政等の共通認識のベースと言われている 発表主体：環境省、(社)土壌環境セ ンター 発表年月：2003 年９月 備考： http://www.gepc.or.jp/books/kaisetsu03.html ７ 土壌汚染対策法の 施行状況及び土壌 汚染調査・対策事例 等に関する調査結 果 土壌汚染対策法の施行状況及び都道府県市が把 握している土壌汚染事例を把握し整理すること により土壌汚染対策の現状について公表すると ともに今後の対策の推進に資する資料として取 りまとめられたもの 発表主体：環境省 発表年月：毎年 備考： http://www.env.go.jp/water/dojo/chosa.html ８ 土壌汚染対策法の 施行状況及び主要 な課題について 土壌汚染対策法の概要や、直近４ヶ年の同法３ 条調査の施行状況、汚染対策の実施内容などや 今後の課題についてまとめられている 発表主体：環境省 発表年月：2007 年６月 備考： http://www.env.go.jp/water/dojo/sesaku_kondan/01/05.pdf 搬出汚染土の処理 平成 18 年度「汚染不適正処理に関する実態調 発表主体：環境省 の実態について 査」の結果報告及び、汚染土の想定される不適 発表年月：2007 年６月 切な処理例及び不適切な実例をまとめている 備考： ９ http://www.env.go.jp/water/dojo/sesaku_kondan/01/07-1.pdf http://www.env.go.jp/water/dojo/sesaku_kondan/01/07-2.pdf 油汚染対策ガイド ライン 10 油漏れなどで油を含む土ができ、その場所の油 臭や、敷地内の井戸水に油膜がある場合に、ど のように考え、調査・対策を行えばよいかを検 討する際のガイドラインが示されている http://www.env.go.jp/water/dojo/oil/full.pdf -117- 発表主体：環境省 発表年月：2007 年３月 備考： 番号 11 資料名 資料の概要 土壌汚染をめぐる ブラウンフィール ド問題の実態等に ついて 「土壌汚染の存在、又はその懸念から、本来そ の土地が有する潜在的な価値よりも著しく低い 用途あるいは未利用となった土地」のことを、 ブラウンフィールドという。この問題について その実態の中間報告がまとめられている 発行情報 発表主体：環境省 発表年月：2007 年３月 備考： http://www.env.go.jp/press/press.php?serial=8300 （財）日本不動産研 究所ホームページ 土壌汚染関連 12 不動産の鑑定評価の考え方における、土壌汚染 に関するリスクについて、同研究所が取り組ん でいる事業や理論を紹介し、客観的な立場から 当問題に取り組んでいる 発表主体：(財)日本不動産研究所 発表年月：随時 備考： http://www.reinet.or.jp/jreidata/osenpj/index.htm 土地取引と土壌汚 染問題への対応 国土交通省によって設けられた「宅地・公共用 地に関する土壌汚染対策研究会」による「土地 取引における土壌汚染問題への対応の在り方に 関する報告書」をはじめ、関係する法令や資料 等が体系的に編纂され、土地取引等に際しての 指針となる 発表主体：国土交通省監修、(財)土 地総合研究所編集／(株) ぎょうせい 発表年月：2003 年 12 月 備考： 土壌汚染に関する リスクコミュニケ ーションガイドラ イン 事業者が土壌汚染対策を実施する際、周辺住民 とのリスクコミュニケーションを適切に進める ためのガイドライン 発表主体：環境省 発表年月：2008 年６月 備考： 13 14 http://www.env.go.jp/press/press.php?serial=9903 15 自治体職員のため の土壌汚染に関す るリスクコミュニ ケーションガイド ライン（案） 土壌汚染対策の円滑な推進を図るため、利害関 発表主体：環境省、(社)環境情報科 係者による本格的なリスクコミュニケーション 学センター が必要とされ、自治体職員が取るべき考え方や 発表年月：2004 年７月 行動の指針が示されている 備考： http://www.env.go.jp/water/dojo/guide/index.html -118- (2) 建物耐震 PRE 戦略上の活用のポイント ○公共施設は、多数の利用者が見込まれるほか、地震災害等の発生時には災害応急対策の 実施拠点や避難所になるなど、防災拠点としても重要な役割を果たしている。 ○地震から生じる地盤の液状化や建物の倒壊等のリスクに対して、耐震対策のコストに見 合う不動産価値向上を図ることが重要である。 ○PRE 戦略の実践にあたっては、業務継続計画（ＢＣＰ）を考慮した上で、地震から生じる 地盤の液状化や建物の倒壊等のリスクに対して、適切で費用対効果の高い耐震化計画を 策定することが重要である。 本項目の概略的説明 １.耐震化対策 1995 年１月に発生した阪神・淡路大震災では、1981 年以前の建築物（「新耐震」以前の建 築物）に被害が集中した。そのため、1981 年以前に建設された建築物の耐震診断や耐震補強 によって建築物の耐震安全性の向上を図ることの重要性が認識され、1995 年 12 月に「建築物 の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第 123 号）」が施行された。その後、2004 年 10 月新潟県中越地震、2005 年３月福岡県西方沖地震、同年７月千葉県北西部地震、同年８月 宮城県沖地震が発生し、今後、東海地震、東南海･南海地震、首都直下地震等がいつ発生して もおかしくない状況にあることを受けて、建築物の耐震化について社会全体の国家的な緊急 課題として全国的に緊急かつ強力に実施することになり、2006 年１月改正建築物の耐震改修 の促進に関する法律が施行されている。その後も 2007 年３月能登半島地震、同年７月新潟県 中越沖地震が発生し、2008 年６月には、学校施設の耐震化に対する国の緊急措置を大幅に拡 大することを内容とした地震防災対策特別措置法（平成７年法律第 111 号）の改正が成立し た。 大きな地震が発生した場合、建物の崩壊や地盤の液状化といった現象は、社会活動に大き なマイナスの影響を与えている。そのため不動産の所有者（管理者）にとって、安全で安心 な建造物を建設･維持管理･改修することは社会的使命であるともいえる。特に多数の人間が 集まる学校、病院、劇場、店舗、事務所、集合住宅等にあっては必要に応じて耐震･制震･免 震技術を取り入れた耐震改修等の適切な対策が望まれている。これらの対策は、人命はもと より建物自体や建物内の大切な資産を守ることに貢献し、快適な社会をいつまでも持続する ことが可能になる。 -119- 図 耐震化対策のフローの例 出所：文部科学省「学校施設耐震化推進指針」より引用 -120- ２.業務継続計画（ＢＣＰ：Business Continuity Plan） 地方公共団体は、災害時において、地域住民の生命、身体の安全確保、被災者支援、企業 活動復旧等地域経済の維持・復興のために、災害応急業務、復旧業務及び平常時から継続し なければならない重要な業務を実施していく責務を負っている。このような責務に対応して いくためには、緊急時に維持すべき業務を明確にするとともに、そのために執るべき措置を 定めた計画を策定する必要がある。 この計画を、官公庁では「業務継続計画」「事業継続計画」、民間企業では「事業継続計 画」等と呼んでいる。なお、米国ではＢＣＰ（Business Continuity Plan）と呼ばれ、特に官公庁 の業務継続計画をＣＯＯＰ（Continuity of Operations）呼ぶこともある。 図 ＢＣＰの構成例 出所：徳島県「徳島県業務継続計画 Ver1.0」より引用 -121- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 内閣府 防災情報のページ （地震対策） 東海地震や首都直下地震等今後発生が予想さ れる大規模地震の被害想定や各種の対策に関 する情報がまとめられている。 発行情報 発表主体：内閣府 発表年月： 備考： １ http://www.bousai.go.jp/ ２ 地方公共団体におけ る耐震改修促進計画 の策定予定及び耐震 改修等に関する補助 制度の整備状況につ いて 耐震改修促進計画の策定予定及び耐震改修等 に関する補助制度の整備状況について、都道 府県別、市区町村別にまとめられている。 発表主体：国土交通省 発表年月：2008 年５月 備考： http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000010.html ３ 大規模地震対策の現 状と今後の対策につ いて 防災拠点の耐震化促 進資料 ４ 建築物の耐震改修の促進に関する法律概要 等、支援制度のある地方公共団体の耐震診 断・耐震改修支援事業一覧等の情報が掲載さ れている。 発表主体：国土交通省 発表年月：2008 年５月 備考： http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/retrofitting.html 消防庁舎や学校施設などの防災拠点となる公 発表主体：総務省消防庁 共施設等の耐震診断・改修工事の必要性やそ 発表年月：2007 年 12 月 の効果的な実施方法について記述するととも 備考： に、実際に耐震補強工事が行われた事例や地 方公共団体の耐震化促進実例（耐震予算化優 先順位の検討方策）を収録した資料 http://www.fdma.go.jp/neuter/topics/taishin/index-j.html 学校施設耐震化推進 指針 ５ 学校施設の耐震化に係る基本的な考え方を述 べ、耐震化優先度調査や耐震診断等の結果に よる耐震化事業の緊急度の判定方法などを始 めとする耐震化推進計画の策定手法及び留意 点を提示したもの 発表主体：文部科学省 発表年月： 備考： http://www.mext.go.jp/a_menu/shisetu/bousai/taishin/03061201.htm 改正耐震改修促進法 のポイント及び関連 制度の概要 ６ 改正耐震改修促進法の概要、改正のポイント、 発表主体：国土交通省 特定建築物の定義、耐震改修促進法をめぐる 発表年月：2006 年１月 最近の動き、耐震診断・改修に係る支援制度 備考 の概要等についてコンパクトにまとめている http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/070125_4/01.pdf マンション耐震化マ ニュアル ７ マンションの耐震診断、改修実施に関し、管 理組合及び区分所有者にとっての留意点を解 説し、専門家の関与、行政の役割等を掲げ、 耐震化実現の合意形成を促進することを目的 とする 発表主体：国土交通省 発表年月：2007 年６月 備考： http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622_.html 中央省庁業務継続ガ イドライン ８ 中央省庁の業務継続計画策定作業を支援する ために内閣府が作成したガイドライン。ホー ムページでは、各中央省庁の業務継続計画の ほか、地方公共団体の業務継続計画の事例も 紹介している。また業務継続に関連するリン ク集が充実している。 発表主体：内閣府 発表年月：2007 年６月 備考： http://www.bousai.go.jp/jishin/gyomukeizoku/index.html ９ 地方公共団体におけ るＩＣＴ部門の業務 継続計画（ＢＣＰ） 策定に関するガイド ライン 地震やそれに派生する火災及び水害等の二次 被害等により、情報システムに障害が発生し た場合であっても、地方公共団体の業務の中 断を防止し、また、それを早期に復旧するこ とを目的としたガイドライン 発表主体：総務省 発表年月：2008 年８月 備考： http://www.soumu.go.jp/s-news/2008/080821_3.html -122- 番号 資料名 資料の概要 地震ハザードステー ション 「全国を概観した地震動予測地図」の各種地 図が閲覧できる。また、各種数値データ等の ダウンロードも可能である 10 発行情報 発表主体：中小企業庁 発表年月：2006 年２月 備考： http://www.j-shis.bosai.go.jp/ 防災基礎講座「自然 災害について学ぼ う」 11 台風や地震などによる自然災害が、どのよう にして発生するか、危険な場所はどこか、ど のような被害が生じているか、どのように防 いだらよいかなどについて、災害の具体例を 示しながら、基礎的な知識を解説している 発表主体：(独) 防災科学技術研究所 発表年月：随時 備考： http://www.bosai.go.jp/library/bousai/manabou/index.htm 地震調査研究推進本 部ホームページ 12 地震調査研究推進本部地震調査委員会が現在 進めている、全国活断層調査結果及びそれら に基づく最新の地震ハザードマップほかの情 報が掲載されている http://www.jishin.go.jp/main/index.html -123- 発表主体：(独) 防災科学技術研究所 発表年月：随時 備考： (3) アスベスト、ＰＣＢ PRE 戦略上の活用のポイント ○PRE 戦略の実践にあたっては、アスベストやＰＣＢ等の有害物質等への適切な対応が必要 である。 ○これらは、建物を取り壊す場合や不動産を売買・賃貸する場合だけではなく、所有する 不動産の資産価値の低下防止、健康被害等の可能性の低減の観点からも重要である。 本項目の概略的説明 １.アスベストとは アスベスト（石綿）の種類には、アクチノライト、アモサイト、アンソフィライト、クリ ソタイル、クロシドライト及びトレモライトがあることとされ、すべての種類の石綿及びこ れをその重量の 0.1％を超えて含有するものが、石綿障害予防規則等に基づく規制の対象とさ れている（2006 年８月までは重量の１％が規制対象だった）。 アスベストは、不燃性、耐熱性、耐腐食性などに優れているため、建材製品等に幅広く使 用されてきた。アスベストの国内輸入量は、ピーク時で 1974 年に 35 万 t だったが、原則使 用禁止となった 2004 年には 0.8 万 t まで減少している。しかし、1970 年代から 90 年代にか けて多くのアスベストが輸入されており、この時期の建築物にはアスベスト製品が多く使用 されているため、その対策が喫緊の課題である。 建築物に対する直接の規制としては、建築基準法に基づいて使用が禁止されており、既存 建築物についても、増改築時には原則として石綿除去が義務付けられる。但し、増改築部分 の床面積が増築前の床面積の１/２を超えない場合は、増改築部分以外については、封じ込め や囲い込みの措置を許容する。 総務省が地方公共団体所有の建築物のうち平成８年度以前に竣工（改修工事を含む。）し た建築物で他省庁調査との重複を除いたものを対象に実施した「地方公共団体が所有する施 設におけるアスベストの除去状況及び今後の使用実態調査の予定に関する調査」（2009 年６ 月 30 日）によると、使用実態調査の進捗率は 97.6％で、調査が終了した箇所のうち、97.0 ％はアスベストの含有がない。アスベストの含有が判明したもの（3.0％）についても、その 99.9％が除去、封じ込め等の処理、立入禁止措置などにより、ばく露のおそれなしとされて いる。 アスベストに対しては 2006 年の関係法令の改正等により規制が強化されている。主なポイ ントは以下のとおりである。 (1)解体時のアスベスト飛散防止における関係法令遵守の徹底 建設工事を実施するにあたってのアスベストの取り扱いについては、次表の法律等により 規定されている。 -124- 法律 主な規定 労働安全衛生法 石綿の事前調査、作業計画の作成、工事計画届、防塵装置など 大気汚染防止法 特定粉塵排出等作業の実施の届出、規制対象の規模要件の撤廃など 廃棄物処理法 アスベスト廃棄物の取り扱い規定など 建設リサイクル法 吹付けアスベスト等特定建設資材に付着するものの事前除去等 石綿障害予防規則 解体・改修等に従事する関係労働者の健康障害防止対策に関する規定 (2)関係法令等の改正 ① 石綿の飛散等による人の健康又は生活環境に係る被害を防止するため「石綿による健 康等に係る被害の防止のための大気汚染防止法等の一部を改正する法律（平成 18 年法律 第５号）が 2006 年２月に公布されている。 【参考】2006 年９月には、労働安全衛生法施行令と石綿障害予防規則が改正され、2006 年 10 月には、建築基準法、大気汚染防止法、廃棄物処理法が改正されている。 法律 建築基準法 （国土交通省） 大気汚染防止法 （環境省） 廃棄物処理法 ② 主な規定 吹付けアスベスト、アスベスト含有吹付けロックウール等の使用の規制 アスベストを使用している工作物の解体等の作業時における飛散防止対 策の実施を義務付ける。 アスベスト廃棄物について、溶融による無害化処理を促進・誘導するた （環境省） め、国の認定による特例制度を創設する。 地方財政法 地方公共団体が行う公共施設等に係るアスベストの除去に要する経費に （総務省） ついて、地方債の起債の特例対象とする。 建材中のアスベスト含有率の分析方法は、規制対象となる含有率の変更（2006 年９月） や６種類の分析調査の徹底（2008 年２月）等に伴い、数次にわたり変更が行われている。 そのため、アスベストの使用の有無の判断にあたっては、最新の分析方法による再調査 や追加調査が必要となる場合があることに留意が必要である。 2008 年 10 月現在では、６種類のアスベストを対象にした JIS A 1481＊「建材製品中の アスベスト含有率測定方法」に基づく調査が最新の調査方法である。 ２.ポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）対策 ポリ塩化ビフェニルは絶縁性、不燃性などの特性により電気機器等幅広い用途に使用され ていたが、その毒性が社会問題化したため 1972 年以降その製造が中止されている。一方、Ｐ ＣＢの処理については処理施設の設置に関する理解が得られず結果として保管が長期にわた り環境汚染が懸念されている。 ＰＣＢ廃棄物を処理する体制を整え確実かつ適正な処理を推進するため関係法律が施行され、 同廃棄物を所有する事業者に対して保管状況などの届出、一定期間内での適正な処分が義務 付けられることになった。 -125- 参考情報リスト 番号 資料名 アスベスト問題への 対応について １ 資料の概要 発行情報 アスベスト関係法令、通知等（建築基準法関 発行主体：国土交通省 係）、石綿（アスベスト）除去に関する費用、 発表年月：随時 国家機関や民間建築物における吹付けアスベ 備考： スト等に関する調査結果などの情報提供をし ている。 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/top.html アスベスト問題への 対応について ２ アスベスト問題における国の対応、地方公共 団体が所有する施設におけるアスベスト使用 実態調査結果などの情報提供をしている。 発行主体：総務省 発表年月：随時 備考： http://www.soumu.go.jp/menu_seisaku/gyoumukanri_sonota/asbest/index.html ３ アスベストに起因す る健康被害の救済と 対策 アスベストに起因する健康被害の救済と対策 についての動向、建築物の解体等に係る石綿 飛散防止対策、災害時のアスベスト対策、最 新情報などを提供している 発行主体：環境省 発表年月：随時 備考： http://www.env.go.jp/air/asbestos/#top 東京都アスベスト情 報サイト ４ アスベストに関する基礎知識、アスベストを 含有する建材の種類と用途、アスベストの飛 散防止対策、「建築物の解体等に係るアスベ スト飛散防止マニュアル(改定版 2009)」に関 する情報を入手することができる。先進的な アスベスト対策をリードする東京都の施策が 確認でき、実用的な資料が多い 発行主体：東京都 発表年月：随時 備考： http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/kaizen/keikaku/asbestos/index.htm (社)日本石綿協会ホ ームページ ５ 石綿に係る法規等、製造・使用等が許可され ている石綿工業製品の実態調査結果、アスベ スト対策環境展 2007 講演資料など幅広い情 報提供をしている 発行主体：(社)日本石綿協会 発表年月：随時 備考： http://www.jaasc.or.jp/ 目で見るアスベスト 建材 ６ 建築物の構造・用途に応じた、アスベストの 発行主体：国土交通省 状態の種類（吹付け材・保温材等・成形板等） 発表年月：2008 年４月 ごとの使用状況を写真や図で解説し目視確認 備考： の助けとなる http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha08/01/010425_3/01.pdf アスベスト情報 ７ 石綿リスクのある作業や労災補償制度、閣議 決定事項、健康診断等の情報リンク先を提供 している 発行主体：厚生労働省 発表年月：随時 備考： http://www.mhlw.go.jp/new-info/kobetu/roudou/sekimen/index.html (社)日本作業環境測 定協会サイト ８ 作業環境中に有害な因子が存在する場合に、 その有害な因子を除去する等により、労働者 の健康障害を未然に防止することが必要であ る。その対策が有効であるかどうかを定期的 （又は適宜）見直して改善する「作業環境管 理」について関連情報を総合的にまとめてい る 発行主体：(社)日本作業環境測定協会 発表年月：随時 備考： http://www.jawe.or.jp/ 不動産調査月報 アスベスト問題−不 動産の視点から− ９ 不動産の視点からアスベスト問題を捉えるこ とを目的に、法律の研究者、実務専門家、行 政担当者の知識・経験・知見を伺うセミナー 内容の紙上再掲版 発行主体：(財)日本不動産研究所 発表年月：2006 年８月 備考： http://www.reinet.or.jp/jreidata/f_get/pdf_file/2006_0607.pdf -126- 番号 10 資料名 資料の概要 発行情報 建築物の解体等に伴 う有害物質等の適切 な取り扱い 建物解体時の、アスベストのみならずダイオ キシン、ＰＣＢ、その他の多くの有害物質の 取り扱いについて幅広く解説している 発行主体：建設副産物リサイクル広報 推進会議 発表年月：2005 年 10 月 備考： http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/region/recycle/pdf/yuugai.pdf ポリ塩化ビフェニル （ＰＣＢ）廃棄物処 理 11 ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理に関 する特別措置法、処理に関する案内書、ＰＣ Ｂ廃棄物の保管等の届出の全国集計結果、Ｐ ＣＢ廃棄物収集・運搬ガイドラインなど、Ｐ ＣＢに関する一連の情報と動向を入手するこ とができる 発行主体：環境省 発表年月：随時 備考： http://www.env.go.jp/recycle/poly/index.html ＰＣＢのページ ＰＣＢについて、ＰＣＢの処理について、都 の指導要綱、ＰＣＢの適正な管理等について 解説している 発行主体：東京都 発表年月：随時 備考： 12 事業の仕組み 13 http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/sanpai/02-02%20PCB/04%20PCB%20haikibutu%20 B.htm ＰＣＢ廃棄物処理特別措置法に基づくＰＣＢ 発行主体：日本環境安全事業(株) 廃棄物処理事業の仕組み、各都道府県市等の 発表年月：随時 処理計画、ＰＣＢ関連法令を紹介している。 備考： http://www.jesconet.co.jp/business/scheme/index.html -127- ５．利活用手法関連情報 (1) 利活用方法 PRE戦略上の活用のポイント ○ 平成18年法改正により、行政財産である土地について、貸付等ができる場合が拡大すると ともに、建物及びその敷地の一部についても、用途・目的を妨げない限度において、貸付 又は私権の設定が可能となった。 ○ 普通財産と行政財産では、適用可能な利活用方法が異なる点に留意が必要である （第２章.２.「(1)地方自治法・国有財産法等」参照」。 本項目の概略的説明 公的不動産の利活用手法は、「売却」「貸付」「建替」「転用」「継続使用」等に類型化する ことができる。以下に、各利活用類型の具体的な内容を、土地及び施設(建物・構築物等)ごとに 整理する。 １.土地 土地についての利活用手法は、(1)売却、(2)貸付に大別することができ、それぞれの内容 を整理すると以下のようになる。 (1)売却（セールス・アンド・リースバック等を含む） 利活用方法 単純売却 概 要 公募（抽選）、一般競争入札、指名競争入札、随意契約（競争入札によ らずに行う契約）等に大別されるが、地方公共団体の契約は原則とし て一般競争入札によるとされ（地方自治法第234条第２項）、指名競争 入札及び随意契約は法に定められた場合のみ行うことができる（地方 自治法施行令第167条、第167条の２)。 一般競争入札とは、入札情報を公告して参加申込を募り、希望者同士 で競争に付して契約者を決める方式である。 指名競争入札とは、希望者すべてを入札に参加させる一般競争入札と 異なり、特定の条件により指名した者同士で競争に付して契約者を決 める方式である。 購入先探索、物件説明等の業務を宅建業者に委託することにより、事 務作業負担及び取引リスク等を軽減できる場合がある。 最近では、インターネットを活用したオークションによる売却の試み もみられるが、この場合、必ずしも買受希望者に対して直接的な物件 説明等を実施することができないことから､後日、物件の瑕疵や契約 方法等について､トラブルとならないよう､物件説明等の掲載内容に ついて特に留意する必要がある。 -128- 利活用方法 条件付き売却 概 要 まちづくりの観点等から、土地利用等の条件を付して資産を売却する 方法である。 大規模地、取得経緯、立地条件等の対象資産の性格によって、処分価 格の多寡のみで相手先を決定するのではなく、処分後の土地利用方法 に一定の条件を設ける等の必要性が生ずることがある。 条件を付すことにより、売却価額が低減する場合があるが、民間の創 意を活かしてまちづくり等の目標を達成することが期待できる。 売却先の選定方式として､価格固定プロポーザル方式､総合評価方式､ 条件付一般競争入札等がある(後記｢(2)事業者等選定方式｣参照)。 一括売却 個別に資産を売却するのではなく、複数の資産を一括して売却する方 （バルクセール） 法である。 市場性の見込めない物件（単独では買い手が現れそうもない物件）を 魅力的な物件と抱き合わせすることにより、効率的に売却することが 可能となる。 反面､一括することにより､物件毎の評価額の積み上げと比較して､売 却価額が低減する場合がある。 不動産の流動化 保有する資産を、オリジネーター（原資産保有者）の倒産リスクから隔 （証券化） 離された特別目的会社＊（ＳＰＣ）に譲渡し、オリジネーターはＳＰＣか ら譲渡代金を得る。 ＳＰＣは、社債を発行し一般投資家から資金調達を行ったり、社債発行 に替えて金融機関から借入を行うことによって、オリジネーターから 当該資産を購入するための資金調達を行う。 オリジネーターは、バランスシートのスリム化(資産の売却)と資金調 達及び借入金の返済等を同時に達成することができる。 セール・アンド・リー 不動産の所有者が不動産を売却した後も賃料を支払って譲受人から スバック 当該不動産を賃借し、引き続き使用する方法である。 従前の利用形態を変えずに売却代金を獲得（資金調達）できるほか、 バランスシートのスリム化（資産圧縮）ができるメリットがある。売 却代金を一時金で得ることができ、各種保有コストの負担を回避でき る反面、毎期の賃料支払いが発生する。 不動産の所有権が民間事業者等に移転したことにより、当該民間事業 者等に対して新たに不動産保有税等が課税されることとなるが、賃借 人である地方公共団体が支払う賃料には当該税額分が転嫁される可 能性がある。 上記「不動産流動化（証券化）」スキームと組合せる（資産の売却先を ＳＰＣにする）ことも考えられる。 -129- 利活用方法 処分型土地信託 概 要 信託銀行が、信託された土地に付加価値を付けた後、第三者へ売却を 行う手法。売却代金から信託報酬を差し引いた額が信託銀行（受託者） より受益者（原資産保有者）に支払われる。土地を効率的かつ価値を 高めて売却することが可能であり、既に公的不動産を対象とした多数 の活用実績がある。 処分型土地信託を活用することにより、下記ア.∼ウ.のような応用が 図れる。 ア.宅地造成型（一括卸又は分譲） 受託者（信託銀行）が受託した土地を造成し、宅地分譲する。委託 者（原資産保有者）は、分譲利益から信託報酬を除いた金額を信託 配当として受ける。 イ．マンション・オフィス分譲型 受託者（信託銀行）が受託した土地上に建物（マンション・オフ ィスビル等）を建築し、当該建物を分譲（又は一括売却）する。 委託者（原資産保有者）は、分譲利益から信託報酬を除いた金額 を信託配当として受ける。 ウ.処分竣工型土地信託（後記「２．施設等(1)売却」にて詳述。） 不動産流動化（証券化） 不動産流動化（証券化）スキームを活用し、原資産保有者が賃貸型土 及び賃貸型土地信託 地信託(後記「(2)貸付(貸地)」参照)の当初委託者となり、直後に受 の仕組みを活用した 益権をＳＰＣへ売却。 セール・アンド・リー スバック 原資産保有者は信託銀行との間に予定建物に係る賃貸借予約契約を 締結。建物竣工後、完成建物に原資産保有者(当該地方公共団体)が入 居（セール･アンド･リースバックの一種）。 ＳＰＣが社債、ノンリコースローン等の借入主体となるため、公債とは異 なり、当該地方公共団体の債務にならない。一方、予定建物のテナン トが地方公共団体であるため、資金調達が有利な場合が多い。 当初信託財産である土地分の受益権譲渡に係る売却代金を一時金で 得ることができ、不動産保有税や各種保有コストの負担を回避できる 反面、毎期の賃料支払いが発生する。 -130- (2)貸付（貸地） 利活用方法 概 要 暫定的な貸付 行政財産に係る地方自治法第 238 条の４第７項の規定（「行政財産は、 （使用許可・一時貸付） その用途又は目的を妨げない限度においてその使用を許可すること ができる。」）に基づく暫定的な貸付方法、または、普通財産に係る地 方自治法第 238 条の５第１項の規定（「普通財産は、これを貸し付け、 ･･･(中略)･･･又はこれに私権を設定することができる。」）に基づく暫 定的な貸付方法である。 一般的に上記のうち、前者を｢使用許可｣、後者を｢一時貸付｣という。 使用許可は、借地借家法の規定が適用されず、また、原則として私法 上の契約関係としてではなく、使用許可という行政処分として公法関 係において容認される。 また､行政財産における使用許可による使用期間は、許可に当たって 明示された期間だけであり、建物買取請求権等も発生せず、事情変更 による使用料の減額請求権もない。 貸地（借地権の設定） 地方公共団体が所有する資産（土地）に借地権（建物の所有を目的と する地上権又は土地の賃借権）を設定し、地代収入を得る。 借地権には、更新拒絶に正当事由を要する「普通借地権」と、法定更 新がない「定期借地権」があり、さらに定期借地権は「一般定期借地 権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」に区分される（後 記「表 条件付き貸地 借地権の種類」参照）。 まちづくりの観点等から、土地利用等の条件を付して資産を貸し付け る方法である。 大規模地、取得経緯、立地条件等の対象資産の性格によって、貸付額 （賃料）の多寡のみで相手先（借受事業者）を決定するのではなく、 貸付後の土地利用方法に一定の条件を設ける等の必要性が生ずるこ とがある。 条件を付すことにより、貸付額が低減する場合があるが、民間の創意 を活かしてまちづくり等の目標を達成することが期待できる。 借受事業者の選定方式として、価格固定プロポーザル方式、総合評価 方式、条件付一般競争入札等がある（後記｢(2)事業者等選定方式｣参 照）。 賃貸型土地信託 土地信託は、土地所有者が土地の有効活用を図るために、専門的ノウ ハウを有する信託銀行等に土地を信託して収益を享受する制度であ る。 一般的な賃貸型土地信託（収益目的の土地信託）の仕組みは、後掲｢一 般的な賃貸型土地信託の仕組み｣のとおりであるが、賃貸型土地信託 のバリエーションの１つとして、収益施設に公共施設を併設し収益施 設からの賃貸収入によって公共施設の整備費等を賄う方式 （「公共・収益施設併設型土地信託」）等がある。 -131- 表 借地権の種類 定期借地権 種類 普通借地権 一般定期借地権 建物譲渡特約付定期借地権 事業用借地権 存続期間 30年以上 50年以上 30年以上 10年以上50年未満 借地の利用目的 制限なし 制限なし 制限なし 事業用 契約の型式 制限なし 書面 事実上書面 公正証書 特徴 貸主に正当事由がない限 期間満了で、契約消滅し、 り更新を拒絶できない 建物買取請求もできない 期間満了で、契約消滅し、貸 期間満了で、契約消滅し、 主は建物を買い取る 建物買取請求もできない 根拠条文 借地借家法３条 借地借家法23条 借地借家法22条 借地借家法24条 【一般的な賃貸型土地信託の仕組み】 原資産保有者(委託者兼受益者)が所有地を信託銀行(受託者)に信託(上記①∼②) ▼ 信託銀行が信託目的に沿って信託財産の運用・管理・処分等を実施(上記③∼⑨) ▼ その成果を信託配当等として受益者である従前の土地所有者に交付(上記⑩) -132- ２.施設等 施設等の利活用手法は、(1)売却、(2)貸付(運用等を含む)、(3)転用、(4)建替、(5)継続使 用等に分類することができ、それぞれの内容を整理すると以下のようになる。 (1)売却(セール・アンド・リースバックを含む) 利活用方法 概 要 単純売却 前記「１.土地」における「一般的な売却方法」に準ずる。 条件付き売却 前記「１.土地」における「条件付き売却」に準ずる。 一括売却 （バルクセール) 前記｢１.土地」における｢一括売却（バルクセール）」に準ずるが、 施設等の場合は土地に比べて用途・仕様等の面で個別性が強いため、 売却物件の組合せを適切に行う必要がある｡ また、老朽化が進んだ施設等については、設備等に瑕疵を含んでいる 可能性もあるため、後日、瑕疵担保責任等についてトラブルになるこ とのないよう、事前に当事者間で施設等の状況を十分確認しておくこ とが必要である。 不動産の流動化 （証券化) 前記「１.土地」における｢不動産の流動化（証券化）｣に準ずる。 ただし､施設等のうち建物のみを対象とする流動化（証券化）を実施す る場合には､土地上に借地権を設定する必要があり､その場合､将来的 な建物処分等に係る難易度が増す可能性があるため、投資家や金融機 関が当該リスクを懸念し､ＳＰＣの資金調達が困難になる場合がある。 セール・アンド・リー 前記「１.土地」における「セール・アンド・リースバック」に準ず スバック る。 なお､不動産信託を用いたセール・アンド・リースバックでは､委託者 （地方公共団体）から受託者（信託銀行）への信託譲渡によって､法 的な所有権は信託銀行に移るが、会計上は当該地方公共団体の帰属の ままであることに留意が必要である。そのため、信託譲渡後、譲渡代 金の授受は発生せず､地方公共団体の地位は受益者兼賃借人になり、 賃料の支払いが発生する。施設等の管理責任は信託銀行に移るが、信 託譲渡により新たに所有者が民間事業者である信託銀行になるため、 公租公課の納税義務が発生し、当該地方公共団体が支払った賃料を原 資とする信託配当は、当該公租公課及び信託報酬分ロスが生ずること になる。 -133- (2) 貸付（貸家） 利活用方法 概 要 暫定的な貸付 前記「１.土地」における「暫定的な貸付（使用許可・一時貸付）」 （使用許可・一時貸付） に準ずる。 貸家 地方公共団体が所有する資産（建物）に賃貸借（借家権）を設定し、 （借家権の設定） 家賃収入を得る。 借家権は、更新拒絶に正当事由を要する「普通借家権」と、契約期間 が終われば契約が終了する「定期借家権」がある（表 借家権の種類 参照）。 条件付き貸家 表 前記「１.土地」における「条件付き貸地」に準ずる。 借家権の種類 普通借家権 契約の方法 定期借家権 制限なし（口頭、書面による契約ともに 公正証書等の書面による契約に限る。 可能）。 「更新が無く期間の満了により終了す る」ことを、契約書とは別に書面を交付 して予め説明しなければならない。 賃貸借期間 当事者の合意による（但し、１年未満の 制限なし。１年未満の契約も有効。 契約期間を定めた場合は、契約期間を定 めなかったものとされる）。 契約の更新 正当事由がない限り、貸主は更新を拒絶 することができない。 期限到来と事前通知により契約終了し、 更新はない(終了通知が必要)。継続する 場合は、再契約。 借主からの 申し出による 中途解約 中途解約に関する特約があれば、その定 原則不可だが中途解約に関する特約が めに従う。 あればその定めに従う。但し、居住用で 延床面積が200㎡未満であり、転勤、療 養、親族の介護等で借家人が自己の生活 の本拠として使用が困難となった場合 には、法律により１ヶ月前の通知により 解約が可能。 賃料の改定 貸主・借主ともに、賃料の増減を請求で きる。但し、一定の期間賃料を増額しな 賃料の増減は、契約の定めに従う。 い旨の特約がある場合には、その定めに 従う。 立退料の存在 正当事由の補完として、明け渡し時期に なし 立退料が必要となるケースが多い。 その他 平成12年３月１日以前に締結された借家契約は、従前どおり普通借家権となる。 また、平成11年改正借地借家法の施行前に締結された居住用の建物賃貸借につい ては、たとえ当事者の合意に基づき、その賃貸借契約を終了させ、引き続き新た に同一の建物を対象として定期借家権に切り替えたとしても、当分の間は普通借 家権とみなされる。 -134- (3)転 用 利活用方法 コンバージョン 概 要 コンバージョンとは、現状の建物用途を変更して、新たな用途で建物 を再生、利活用する手法である。 コンバージョンは、建替事業に比べて、短期間かつ経済的にPRE戦略 に合致した用途の建物として更新することができるメリットがある。 (4)建替・取得（賃借含む） 利活用方法 概 要 自己建設方式 地方公共団体が自ら庁舎等の公共施設等を建設する方式。 ＰＦＩ 地方公共団体が所有する土地に、民間の資金、経営能力、技術的能力 を活用し、公共施設等を建設する方法である。 施設の維持管理・運営等についても民間の経営及び技術的能力の活用 を図る。 事業コストの削減、公共サービスの効率的かつ効果的な提供が図れ る。 交換 施設整備を前提として、新たに公的不動産として取得を図る民有地 （民有地との交換） と、既に所有する公的不動産（等価）とを交換する方式。 土地の集約化や、未利用地の処分と施設適地の取得とを同時に図る方 策として有効である。 等価交換方式 土地所有者（地方公共団体）が土地を提供し、デベロッパーが建物を 建築し、完成した資産を土地所有者及びデベロッパーが土地評価額及 び建築資金負担額に応じて取得する方法である。 土地の一部を処分することになるが、建物建築費を調達する必要がな い。 処分竣工型土地信託 老朽化している施設等を新たな財政負担なく再整備することを目的 として、敷地の一部を売却して必要な事業資金を調達し、当該資金に よって新施設等を建築し、完成させることまでを一体的に実施する土 地信託。処分型土地信託の応用である。 賃 借 公共施設及び地方公共団体の活用施設として、民間が所有する建物等 を賃借する。 形態として、借家（普通借家権・定期借家権）、リース方式がある。 施設を新たに整備する場合等、当該施設が竣工までの間の執務スペー ス確保に係る費用の削減が図れるため、暫定的な施設等の設置におい て特にメリットがある。 -135- (5)継続使用 利活用方法 概 広告事業 要 公的不動産を広告媒体として有効活用し、民間事業者の広告を掲示す ることによって、広告料収入を得る。 新たな財源の確保のほか、市民サービスの向上及び地域経済の活性化 を図るメリットがある。 行政財産については、広告事業によって本来の機能を損なうことがな いよう留意する必要がある。 ネーミングライツ スポーツ施設や文化施設等の公的不動産に対し、企業名・製品名・商 （命名権） 品名等のブランド名を付けることのできる権利を設定する。 権利設定代金を当該施設の建設や運営資金調達等に充てることによ り、財政負担を軽減するメリットがある。 なお、ネーミングライツは法的に確たる見解が確立されておらず（商 標権とする見解、スポンサーフィーとする見解等様々）、各地方公共 団体の裁量、判断により実施されているのが現状であり、慎重な対応 が必要とされる。 ネーミングライツは、行政財産の機能を阻害しない範囲において設定 できるものであり、また、頻繁な名称変更により市民生活に混乱を招 かないよう留意する必要がある。 参考情報リスト 番 号 １ ２ 資料名 資料の詳細 発行情報 都市・建築・不動産企 画開発マニュアル 2007∼2008デジタル BOOK版 「都市再生の最新動」「不動産バリューアッ 発表主体：(株)エクスナレッジ プ戦略」「企画開発マーケティングファイ 発表年月：平成19年12月15日 ル」「企画開発キーワードファイル'07∼ 備考： '08」により構成 ＰＦＩホームページ 内閣府民間資金等活用事業推進室（ＰＦＩ推 発表主体：内閣府 進室）によるホームページであり、ＰＦＩ関 発表年月： 連法令・ガイドライン等について掲載する。 備考： http://www8.cao.go.jp/pfi/index.html ３ Tax&Law 不動産有効活 法務面では土地建物に関する諸法を説明す 用の実務と対策 るとともに、税務面では不動産の取得・所 有・譲渡に大別し詳説する。加除式。 -136- 発表主体：優和公認会計士共同事務所 発表年月：平成３年11月 備考： (2) 事業者等選定方式 PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略の実践において、資産（土地等）を条件付で譲渡・貸付するためには、譲渡・ 貸付先である事業者等の選定方式を定める必要がある。 ○選定方式は一般に以下の方式があり、「計画内容」及び「売払価格・貸付料」の両観点か ら検討することとなる。 ・価格固定プロポーザル方式 ・計画＋価格の総合評価方式 ・二段階一般競争入札方式 ・条件付一般競争入札方式 本項目の概略的説明 図 事業者選定方式イメージ 出所：国土交通省にて作成 各選定方式の進め方及びその特色・課題は、以下のとおりである。 表 選定方式の概要 選定方式及び一般的な進め方 価格固定プロポーザル方式 特色と課題 【特色】 （随意契約） 民間の創意を活かし、まちづくりその他の対象土地等の ①対象とする土地等の望ましい 利用目的に合った最も適切な案や事業者が選択できる。 利用の目標やそれを評価する 【課題】 基準（計画案、事業の安定性等） 売払価格・貸付料は、立地や土地利用の条件に応じた適 を設定。 正な価値で設定されるとしても、競争性の発揮により市 ②鑑定評価等により売払価格・貸 付料を設定。 民共有財の処分価格・貸付料の極大化を図ることができ ない。 ③案を公募。計画案評価で買請 人・借受人を決定。 -137- 選定方式及び一般的な進め方 計画＋価格の総合評価方式 特色と課題 【特色】 （随意契約※1） 「計画、価格の両要素を勘案し、総合的に優れたもの ①対象とする土地等の望ましい利 を選定する。」との理念は、半公共性をもった土地利用 用の目標やそれを評価する基 目的の売払・貸付方式としては説得力がある。 準、売払・貸付の最低価格等の 【課題】 条件を設定。 価格と計画案の相互評価方法について定式化された指 ②計画及び価格の評価について点 標がなく（点数の重み付け等によって結果が左右され 数化を行い評価の基準を公表。 る。）、評価内容に対する異議申立てに対し、客観的説 ③提案（案＋価格）を公募、総合 明（定量的な説明）が行いにくい。（ＰＦＩ事業ではこの 点が最大のものを買受人・借受 方式が一般的。価格上限はＶＦＭがプラスとの客観指標 人として選定。 があるため異議申立ては少ない。） 二段階一般競争入札方式 【特色】 （条件付一般競争入札） 利用の内容は、売払・貸付条件の充足に加え、計画案審 ①対象とする土地等の望ましい利 査により、一定水準以上の内容が期待できる。 用の目標やそれを評価する基 譲渡･貸付先決定は､価格でなされるため透明性が高い｡ 準、売払・貸付の最低価格等の （説明が容易） 条件を設定し、内容公表。 【課題】 ②提案（案＋価格）を公募。第一 二次評価は価格のみでなされるため、一定水準を満たし 段階では計画案のみを評価し、 ていれば、計画評価上差が大きく価格差が少ない場合で 一定水準以下の案をふるいに掛 も高い価格を示したものが選定されることとなる。（一 ける。 次審査の審査基準に左右される。） ③一次選定案を価格のみで選定※2 条件付一般競争入札方式 ①対象とする土地等の利用、計画 【特色】 条件の設定が適正であれば最も透明な形で処分価格・貸 条件を制限として設定。併せて、 付料の極大化が図れる。 鑑定評価等により最低価格を設 【課題】 定。 土地利用、形態規制（高さ制限、壁面後退、空地整備等） ②条件付の売払・貸付として取得 等の一般的ルールに限られる。（取得者の整備する施設 者を公募し、入札で買受人・借 内容の優劣が売払・貸付目的達成に大きな影響を及ぼす 受人を選定。 場合不向き。） ※1 ＰＦＩ事業（公共団体の支出の原因となる契約）の一環として余剰地処分が行われる場合は、会計規則上、総合 評価方式の一般競争入札として扱われる。 ※2 二次選定段階でも計画内容評価を継承し、計画＋価格で総合評価を行う方法もあるが、この場合、特色と課題 は総合評価方式と同一となる。（不良案を価格要素がよくても選定されないようにふるいにかける効果はあ り。）会計規則上は随意契約の扱いとなる。 -138- 参考情報リスト 番 号 １ 資料名 資料の詳細 発行情報 公有地の徹底活用術 公有地の活用に関わる公共団体､建設業､ 発表主体：国土交通省住宅局・(社)再開発コー 設計業、コンサルタントなどに必携の書。 ディネーター協会 売却、貸付､コンバージョンの先進32事例 発表年月：平成20年７月20日 を詳細に解説｡ 備 考：(株)創樹社発行 -139- (3) 補助等支援メニュー PRE戦略上の活用のポイント ○まちづくり等を目的とした事業に対しては、国土交通省等によって多様な補助等支援措置 が設けられている。 ○PRE戦略の実践にあたっては、これらの補助等支援メニューの活用可能性について検討 すべきであり、そのためには、各補助等支援メニューの内容を十分理解しておく必要があ る｡ 本項目の概略的説明 国土交通省では、以下の目的に沿って、各種補助等支援措置を設けている。 Ａ．市街地の整備改善 面としての中心市街地の機能向上、環境改善、防災機能の向上等に資するよう、区画整理、 再開発等の活用により面的な整備を推進する。 中心市街地を支える道路、公園、駐車場、下水道等公共の用に供する都市基盤施設の整備 事業を推進する。 Ｂ．都市福利施設の整備 暮らし・にぎわい再生事業を活用し、教育文化施設、医療施設、社会福祉施設等を含めた、 多様な都市機能の集積促進を図る。 Ｃ．街なか居住の推進 中心市街地共同住宅供給事業、街なか居住再生ファンド等を活用し多様なニーズに対応し た優良な住宅の供給を促進する。 優良な住宅整備を行う事業と併せて、住宅市街地を総合的に整備し、居住環境の向上を推 進する。 Ｄ．商業の活性化 再開発やまちづくり交付金を活用し、商業基盤施設の整備やイベントの開催を通じて、商 業の活性化を図る。 Ｅ．公共交通機関、特定事業等 公共交通機関や交通結節点等の整備を進め、中心市街地へのアクセスや中心市街地内の移 動の利便性の向上を図る。 上記目的別に補助等支援措置を整理すると次表のとおりである。本表では、国土交通省以外 の省庁による支援措置も含めて整理した。なお、本表は平成 22 年３月時点で整理したものであ るので、平成 22 年４月以降の支援措置については別途確認が必要である。 -140- 目的 認 定 と 連 携 し た 支 援 措 置 まちづくり交付金 民間都市開発推進機構による民間都市開発 事業の支援 都市再生土地区画整理事業 都市開発資金（用地先行取得資金（中心市街地活性化促進用地）） 土地区画整理事業 市街地再開発事業 Ａ 道路事業 市 街 地 の 整 備 改 善 街路事業 都市交通システム整備事業 都市公園事業 下水道事業 みなとまち活性化支援 河川整備 住宅宅地基盤特定治水施設等整備事業 住宅市街地基盤整備事業 バリアフリー環境整備促進事業（旧､人にやさしいまちづくり事業） 優良建築物等整備事業 住宅市街地総合整備事業 地域住宅交付金 Ｂ 都 市 福 利 施 設 の 整 備 暮らし・にぎわい再生事業 まちづくり交付金 Ｃ 街なか居住再生ファンド 街 な か 居 住 の 推 進 まちづくり交付金 優良建築物等整備事業 住宅市街地総合整備事業 地域住宅交付金 住宅市街地基盤整備事業 -141- 目的 認 定 と 連 携 し た 支 援 措 置 まちづくり交付金 Ｄ 戦略的中心市街地商業等活性化支援事業費補助金（経済産業省） 商 業 の 活 性 化 戦略的中心市街地中小商業等活性化支援事業費補助（経済産業省） 中小小売商業高度化事業の用に供する土地を譲渡した際の譲渡所得の特別控除（経済産業省） 中心市街地商業活性化診断・サポート事業（経済産業省） 中心市街地商業活性化アドバイザー派遣事業（経済産業省） 食品小売業コスト縮減モデル検討・実証事業（農林水産省） 食品流通高付加価値モデル推進事業（農林水産省） Ｅ 公 共 交 通 機 関 ・ 特 定 事 業 等 まちづくり交付金 中心市街地活性化ソフト事業（総務省） 中心市街地再活性化特別対策事業（総務省） 街路事業 都市交通システム整備事業 -142- 前表にて整理した各種支援措置の中から、土地の利活用の観点から代表的な支援メニューと して、「まちづくり交付金」「暮らし・にぎわい再生事業」「街なか居住再生ファンド」「優 良建築物等整備事業」「住宅市街地総合整備事業」「地域住宅交付金」及び「住宅市街地基盤 整備事業」を選定し、その概要を以下に整理した。 ●まちづくり交付金 １．支援策の概要 地域の歴史・文化・自然環境等の特性を活かした地域主導の個性あふれるまちづくりを実 施し、全国の都市の再生を効率的に推進することにより、地域住民の生活の質の向上と地域 経済・社会の活性化を図ることを目的とする交付金です。 ２．支援策の内容 (1)事業主体：市町村、ＮＰＯ等（間接交付） (2)概要：市町村が作成した都市再生整備計画に基づき実施される事業等の費用に充当するために 交付する交付金です。 ① 都市再生整備計画の作成 市町村は地域の特性を踏まえ、まちづくりの目標と、目標を実現するために実施する各 種事業等を記載した都市再生整備計画を作成。 ② 交付金の交付 国は、市町村が作成した都市再生整備計画が都市再生基本方針に適合している場合、交 付金を年度ごとに地区単位で一括交付。 ③ 事後評価 国は、交付期間終了時、市町村に目標の達成状況等に関する事後評価を求めることとし、 その結果等について確認し公表。 (3)対象事業 都市再生整備計画に位置づけられたまちづくりに必要な幅広い施設等を対象。 ・道路、公園、下水道、河川、多目的広場、修景施設、地域交流センター、土地区画整理 事業、市街地再開発事業 等 ・地域優良賃貸住宅、公営住宅、住宅地区改良事業 等 ・市町村の提案に基づく事業 ・各種調査や社会実験等のソフト事業 (4)支援措置 各地区に交付される交付金の額は、一定の算定方法により算出されるが、事業費に対し て概ね４割。 (5)特徴 ・従来の補助制度のように対象施設を限定するのではなく、市町村の提案に基づく事業等 についても支援対象。 ・施設ごとに定められた補助率にしばられることなく、交付金を何にどれだけ充当するか を市町村の自由な選択に委ねる。 ・個別施設に関して国が事前の詳細な審査は行わず、市町村自身が設定した目標・指標を もとにした事後評価を実施し、公表する。 ３．問合せ先 国土交通省 都市・地域整備局 まちづくり推進課都市総合事業推進室 phone 03-5253-8111(内線32-564) fax 03-5253-1589 -143- ●暮らし・にぎわい再生事業 １．支援策の概要 中心市街地の再生を図るため、内閣総理大臣による中心市街地活性化基本計画の認定を受 けた地区について、都市機能のまちなか立地、空きビル再生、多目的広場等の整備等を総合 的に支援することにより、まちなかに公共公益施設等の都市機能等の導入を図ります。 ２．支援策の内容 (1)事業主体 ・地方公共団体 ・（独）都市再生機構 ・中心市街地活性化協議会 ・民間事業者 等 (2)対象地域 暮らし・にぎわい再生事業計画区域内 (3)補助対象 ・都市機能まちなか立地支援（調査設計計画費、土地整備費、まちなか立地に伴い追加的に 必要な施設整備費、にぎわい交流施設整備費、事務費） ・空きビル再生支援（調査設計計画費、改修工事費、共同施設整備費、にぎわい交流施設整 備費、事務費） ・計画コーディネート支援（再生事業計画の作成に要する費用、コーディネート業務に要す る費用） ・関連空間施設整備（公開空地整備費、駐車場の整備費） (4)補助率 １／３。ただし、都市機能まちなか立地支援及び空きビル再生支援については一定の要件 を満たす場合には、１／15加算。 (5)その他 改正中心市街地活性化法施行日から３年間は、「認定基本計画に位置づけられた」を「認 定基本計画に位置づけられ、又は位置づけられることが確実と見込まれる」と読み替える 経過措置を設けています。 ３．問合せ先 国土交通省 都市・地域整備局 まちづくり推進課 phone 03-5253-8111(内線32-553) fax 03-5253-8406 国土交通省 都市・地域整備局 市街地整備課 phone 03-5253-8111(内線32-745) fax 03-5253-1591 国土交通省 住宅局 市街地建築課 phone 03-5253-8111(内線39-654) fax 03-5253-1631 -144- ●街なか居住再生ファンド １．支援策の概要 認定中心市街地において、小規模な遊休地等を核として行われる民間の多様な住宅等の整 備事業に対して出資により支援します。（（社）全国市街地再開発協会にファンドを設置） ２．支援策の内容 (1)事業主体 対象事業を主な目的として設立される株式会社等 (2)対象地域 認定中心市街地、一定の要件を満たすニュータウン (3)出資対象 ・街なか居住の再生に資する住宅等の整備事業（既存建築物の改修によるものを含み、原則 として当該事業により整備される床面積の合計の２分の１以上を住宅の用に供するものに 限る。） ・街なか居住の再生に資する活動拠点等の整備事業（既存建築物の改修によるものを含む｡） (4)出資額等 通常補助対象としている共同施設整備費等事業費相当額を上限とし、かつ、出資を受ける 対象事業者の出資総額の２分の１未満とします。また、同ファンドの出資分は、最劣後であ る地権者出資分より優先するものとします。 (5)その他 改正中心市街地活性化法施行日から３年間は、従来の事業要件を適用することができる経 過措置を設けています。 ３．問合せ先 国土交通省 住宅局 市街地建築課 phone 03-5253-8111(内線39-654) fax 03-5253-1631 -145- ●優良建築物等整備事業 １．支援策の概要 市街地の環境の整備改善、良好な市街地住宅の供給等に資するため、土地の利用の共同化、 高度化等に寄与する優良建築物等の整備に対し支援を行います。 ２．支援策の内容 (1)対象者 地方公共団体、（独）都市再生機構、地方住宅供給公社、民間事業者等 (2)対象地域 三大都市圏の既成市街地等、近郊整備地帯等、地方拠点都市地域、中心市街地、市街地総 合再生計画区域 等 (3)事業タイプ イ 優良再開発型 ａ 共同化タイプ：２人以上の地権者が敷地の共同化により建築物を整備する事業 ｂ 市街地環境形成タイプ：良好な景観の形成等に配慮した協調的な建築物を整備する事業 ｃ マンション建替タイプ：区分所有者が老朽化した共同住宅を建替する事業 ロ 市街地住宅供給型 ａ 住宅複合利用タイプ：地価負担の軽減のため住宅を他の施設と複合的に整備する事業 ｂ 中心市街地共同住宅供給タイプ ハ 既存ストック活用型：既存オフィスビル等を活用して住宅を整備する事業 ニ アスベスト改修型：多数の者が利用する建築物のアスベスト対策を促進する事業 (4)補助対象 ①優良再開発型、市街地住宅供給型、既存ストック活用型 ・調査設計計画費 ・土地整備費 ・共同施設整備費 ②アスベスト改修型 ・露出して加工されている吹付け建材について、アスベスト含有の有無の調査に要する費用 ・吹付けアスベスト等の除去、封じ込め又は囲い込みに要する費用 (5)補助率 １／３ ２／５（非常災害時補助率） ３．問合せ先 国土交通省 住宅局 市街地建築課 phone 03-5253-8111(内線39-654) fax 03-5253-1631 -146- ●住宅市街地総合整備事業 １．支援策の概要 中心市街地等の既成市街地において、快適な居住環境の創出、都市機能の更新、密集市街地 の整備改善及び街なか居住の推進等を図るため、住宅等の建設、公共施設の整備等について総 合的に助成を行います。 ２．支援策の内容 (1)事業主体 地方公共団体、（独）都市再生機構、地方住宅供給公社、民間事業者等 (2)対象地域（要件） 〈整備地区の要件〉 ①重点整備地区を一つ以上含む地区であること。 ②面積が概ね５ha 以上（重点供給地域は概ね２ha 以上）であること。 ③原則として住宅戸数密度が30 戸/ha 以上の地区（連坦して土地利用転換が見込まれる地区 を除く）であること。（街なか居住再生型を除く） 〈重点整備地区の要件〉 ①面積が概ね１ha 以上（重点供給地域は概ね0.5ha 以上）であること。 ②次のいずれかの要件に適合すること。 ａ．拠点開発型（三大都市圏の既成市街地等において､原則として概ね１ha以上かつ面積20 ％以上の拠点的開発を行う区域を含むこと） ｂ．密集住宅市街地整備型（換算老朽住宅戸数50 戸以上（重点供給地域は25戸以上）で、 住宅戸数密度と老朽住宅の割合が一定以上であること） ｃ．街なか居住再生型（中心市街地において、概ね50 戸以上かつ10 戸/ha以上の住宅整備 が見込まれること（ただし面積は概ね30ha以下）） (3)補助対象 ①整備計画策定（整備計画､事業計画策定等） ②市街地住宅等整備（調査設計計画､共同施設整備、公共空間整備等） ③居住環境形成施設整備（老朽建築物除却､地区公共施設整備等） ④耐震改修促進（耐震改修等） ⑤延焼遮断帯形成事業（調査設計計画、土地整備、延焼遮断機能整備） ⑥防災街区整備事業（調査設計計画､土地整備､共同施設整備） ⑦関連公共施設整備（道路､都市公園､下水道､河川等） ⑧都市再生住宅等整備（調査設計計画､従前居住者用賃貸住宅整備等） ⑨公営住宅等整備（公営住宅､地域優良賃貸住宅の整備等） ⑩住宅地区改良事業等（住宅地区改良事業､改良住宅等改善事業等） ⑪街なみ環境整備（地区施設､修景施設等の整備等） (4)補助率 事業主体により補助率が異なります。 補助対象番号①：補助率〔１／３・１／２・２／３・３／４〕 ②，③： 〃 〔１／３・１／２〕 ④，⑤，⑥： 〃 〔１／３〕 ⑧： 〃 〔１／３・１／２・２／３〕 ⑦，⑨∼⑪： 〃 〔通常事業の補助率に準ずる〕 ３．問合せ先 国土交通省 住宅局 市街地建築課 市街地住宅整備室 phone 03-5253-8111(内線39-677) fax 03-5253-1631 -147- ●地域住宅交付金 １．支援策の概要 地方公共団体が主体となり、公営住宅の建設や面的な居住環境整備など地域における住宅政 策を自主性と創意工夫を活かしながら総合的かつ計画的に推進することを支援するため、交付 金を交付します。 ２．支援策の内容 (1)交付対象者 地方公共団体（都道府県、市町村）、地域住宅協議会 (2)交付対象事業 地域住宅計画に基づき実施される以下の事業等 ①基幹事業 ・ 公営住宅整備事業等 ・ 住宅地区改良事業等 ・ 住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型） ・ 都心共同住宅供給事業 ・ 市街地再開発事業 ・ 優良建築物等整備事業 ・ 公的賃貸住宅アスベスト改修事業 ・ 住宅市街地基盤整備事業（上記事業に関連する公共施設整備） ・ 公的賃貸住宅家賃低廉化事業 ・ 災害公営住宅家賃低廉化事業 ②提案事業 地方公共団体の提案に基づく地域の住宅政策の実施に必要な事業等。 （例）・民間住宅の耐震改修・建替 ・公営住宅等と社会福祉施設等の一体的整備 ・住宅相談・住宅情報提供 (3)交付金の額 交付金算定対象事業費の概ね45％を助成 ３．問合せ先 国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 phone 03-5253-8111(内線 39-334) fax 03-5253-1628 -148- ●住宅市街地基盤整備事業 １．支援策の概要 住宅及び宅地の供給を促進することが必要な三大都市圏等の地域における職住近接の実現 等に資する住宅建設事業及び宅地開発事業の推進を図るため、基幹的な公共施設整備と併せて 居住環境基盤施設整備、鉄道施設整備等、住宅宅地事業に係る関連公共施設等の整備を総合的 に行います。 ２．支援策の内容 (1)事業主体 地方公共団体等 (2)対象地域 住生活基本計画に定める重点供給地域、中心市街地等において計画的に開発された住宅団地 のうち住生活基本計画等に位置づけられた地域等 (3)補助対象 公共施設整備 等 (4)補助率 公共施設整備：通常の国庫補助事業と同じ補助率 等 ３．問合せ先 国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 住環境整備室 phone 03-5253-8111(内線39-356) fax 03-5253-1628 参考情報リスト 番 号 資料名 国土交通省の主な支 援策 資料の詳細 発行情報 中心市街地活性化のまちづくりに係る国土交 通省の支援策を取りまとめる。 発表主体：国土交通省 発表年月： 備考： １ http://www.mlit.go.jp/crd/index/government/ 経済産業省・まちづく 経済産業省のまちづくりの推進施策の概要に りの推進施策につい ついて取りまとめる。 て 発表主体：経済産業省 発表年月： 備考： ２ http://www.meti.go.jp/policy/sme_chiiki/town_planning/index.html -149- ６．公民連携関連情報 PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略を成功に導くためには、公民連携としてのＰＰＰの考え方、すなわち、ＶＦＭ評価や 公民双方向のコミュニケーションが、極めて重要なキーコンセプトとなる。 ○民のコミットにより公有資産からキャッシュフローを生み出す事業の創出を図るためには、 民のニーズを的確に把握し、民が事業参画したいと考える枠組み設定が必要である。 ○ＶＦＭの評価にあたっては､経済的な尺度でははかることができないものの、市民（納税者）に とっては重要な価値といったものも的確に評価することがPRE戦略の目的でもある市民（納 税者）にとっての価値の最大化につながることとなる。 ○このようにPRE戦略を構築するにあたり、ＰＰＰについて的確な理解をもつことは、その成功 に向けての重要な要素であるといえる。 本項目の概略的説明 １.ＰＰＰの定義 日本以外では、ＰＦＩも含み公民が連携して公共サービスの提供等を行うスキームをＰＰＰ＊と 呼んでいるのが一般である。 ＥＵ委員会が公開したグリーンペーパー※1 では、「ＰＰＰという用語はＥＵレベルでは統一さ れていない。一般的には、この用語はサービスを提供するインフラの資金供給、建設、更新、 運営、維持管理を行う民間と公共の協力の形態をいう」とされている。 また、ＩＭＦが平成 16（2004）年３月にまとめたＰＰＰに係わる報告書※2 では、要約が以下の とおり示されており、民営化とは別異の概念として、ＰＰＰを位置づける一方、公的セクター と民間セクターが連携して持続的なサービス提供を行うものとし、コンセッション方式＊をそ の概念に含むとしている。 「1980 年代より、英国等を中心に小さな政府が標榜され、従来公的セクターが行ってきた 事業につき民営化（Privatization）が進められたが、民営化された後の企業の市場独占的な位 置づけをすべての国で規制することに成功したわけではなく、その意味で民営化は全世界的 な大きな潮流にはなりえなかった。1990 年代に入り、民営化がその初期のモーメンタムを失 いつつある中で登場したのがＰＰＰである。ＰＰＰは、民間の資金とそのインフラ投資に係わる 民間の経営ノウハウを活用する手法として、いわば民営化の隘路となっていた点に係わる代 替案として登場した。その一方で初期の民営化と同様、ＰＰＰ推進の原動力は、経済的、社会 的効率を高めることだけではなく、現行の公的会計制度の未整備な点に着目し、このような ※1 ※2 出典：European Commission, April 2004, Green Paper on Public-Private Partnerships and Community Law on Public Contracts and Concessions 出典：International Monetary Fund, March 2004, Public-Private Partnerships -150- 歳出を公的会計の外枠で実施することを可能とすることにあった。」 「ＰＰＰについて、何が構成要素であり、何が構成要素でないという明確なコンセンサスは ないが、ＰＰＰについては大きな二つの重要な特徴がある。一つは、リスクを公的セクターか ら民間セクターに移転することにより、施設整備や運営、維持管理の個別の業務を一括して 民間が受託し、民間は公共に対して（個別の業務を行うのではなく）サービスの提供を行う こととしたことにある。もう一つは、民営化やアウトソーシングとの大きな相違であるが、 公的セクターと民間セクターが連携して持続的なサービスの提供を行うことである。この意 味でいわゆるコンセッションもＰＰＰの一形態である。」 ２.ＰＰＰのキーコンセプト ＰＦＩ※1、指定管理者制度※2、市場化テスト、公設民営（ＤＢＯ）方式 ※3、さらには下水道の 維持管理等において導入されている包括的民間委託※4、自治体業務のアウトソーシング等が このような公共サービスの提供を民間に委ねる手法に含まれる。また、独立採算型ＢＯＴ ＊、 フランス等において、上下水道等について一般的なアッフェルマージュ＊、コンセッション方 式※5、英国において既存の公有財産の有効利用を促進するＷＭＩ※6 もこの中に含まれる。また、 自治体業務を包括的にアウトソーシングしていくことも、ＰＰＰの手法の一つである。米国に おいては、ジョージア州サンディスプリングス市で実施されているように、市の業務を一括 して包括的に民間企業にアウトソーシングしている事例もあり、今後の展開が注目される※7。 ※1 ※2 ※3 ※4 ※5 ※6 ※7 我が国における PFI は、平成 11 年に制定された民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する 法律の規律に服している。 平成 15 年に改正された地方自治法により公の施設の管理について指定管理者制度が導入され、民間事業者が 公の施設を管理する道が開かれた。 Design-Build-Operation の略。設計施工を行う民間事業者と維持管理・運営を行う事業者について、別々に 発注を行い、民間事業者も異なることが一般である。施設の所有権は公共が留保する。 Design-Build-Finance-Operation について一事業者に委託し、施設の所有権も民が所有するケースのある PFI とはこの点が異なる。 平成 13 年に国土交通省都市地域整備局下水道管理指導室から発出された「性能発注の考え方に基づく民間委 託のためのガイドライン」に基づき実施されている。 コンセッションとは、20 年から 30 年にわたる長期間の契約に従い、施設の建設から運営、改築更新等に至る までを料金収入で賄う独立採算型の事業でいわば事業の特許を民に与えるもの。アッフェルマージュは建設は 対象範囲からはずれるが、運営と改築更新は行う。 Wider Market Initiative の略。公有資産について商業利用を図ることにより、キャッシュフローを生み出す 手法（運河を商業用にも利用する等）。 詳しくは、公民連携白書（時事通信社）第Ⅱ部第５章、第７章を参照。 -151- 純粋の民間事業 民営化 ＷＭＩ 独立採算型ＢＯＴ コンセッション アッフェルマージュ 指定管理者 市場化テスト 包括的民間委託 アウトソーシング 従来型業務委託 純粋の公共事業 公共セクター の関与の必要 性高い 公共セクター の関与の必要 性低い ＰＦＩ ＰＰＰ （出所）野田由美子「PFI のドメイン」を参考にして作成 このような手法の最も代表的な例がＰＦＩである。ＰＦＩの前提となる考え方は、両当事者が対 等な契約主義、リスクの明確化と分担である。 具体的には、公民は対等な両当事者として透明性が確保された契約関係にあること、この うらはらとして、既存の契約によくある両当事者間に紛争が生じた際に甲乙協議して決める という極めて不透明な枠組みではなく、可能な限り、想定されるリスクを洗い出し、明確化 した上で、両当事者の間の分担を客観的に決めていくべきというものである。 従来型契約に典型的な契約条項例 ＰＦＩ契約に典型的な契約条項例 予期することができない特別の 事情により、施設費が著しく不適 第○条に規定する法令変更等に基づいて増加費用 が発生する場合の費用負担の割合は以下のとおり 当となった場合において、施設対 価の変更額については、甲乙協議 とする。 ① 本事業に直接影響を与える法令変更のうち（項 して決める。 目を特定） ○○円以下の部分 ○○円を超え○○円未満の部分 ０％ 〔 〕％ また、この手法は、あくまで、公共調達の手法にすぎないということに留意すべきである。 すなわち、達成すべきアウトカム（成果）をまとめ、優先順位をつけ、アフォーダビリティ （後年度財政負担能力）の枠内かどうかを判断すること、すなわち政策を立案し事業を実施 するかどうかの意志決定はあくまで公の責任においてなされるものであり、これらのＰＰＰの 手法は、この判断を前提にして調達をする際の手法にすぎないということである。 -152- 公共サービスの提供を民間にゆだねる手法の事業決定プロセス 事業計画の作成、達成すべきアウトカムの設定 事業計画の作成、達成すべきアウトカムの設定 不必要 プロジェクト中止 プロジェクト中止 当該事業が必要であるか？ 当該事業が必要であるか？ 必要 延期するか 延期するか 優先順位の評価 優先順位の評価 アフォーダビリティ （財政負担能力）の範囲外 高い 公共負担額の算定 公共負担額の算定 アフォーダビリティ （財政負担能力）の範囲内 延 延 期 期 アフォーダビリティ （財政負担能力）の範囲内 プロジェクト実施の決断 プロジェクト実施の決断 事業の見直し 事業の見直し アフォーダビリティ （財政負担能力）の 範囲外 他の選択肢の検討 他の選択肢の検討 調達手法の検討（従来型かＰＦＩか等） 政策に関わる意思決定がなされた後に、ＰＦＩ等の手法を適用すべきかどうかをチェックする 際の基準がＶＦＭ＊（Value for Money）の有無の判断になる。ＰＰＰを行う究極の目的は、納税 者、公共サービスの受益者に対するサービスの価値を最大化することであり、ＶＦＭはこのよ うな観点から基準として用いられ、その評価は単なるコストの削減でなく、サービスの価値 の最大化の観点から評価がなされるべきものである。サービスの質の向上と効率性の確保、 いわば「よりよいサービスをより安く」というのがＶＦＭの基本的な理念である。この場合、 ＰＦＩの手法を用いた場合はＶＦＭはでないが、別の手法を用いた場合にはＶＦＭがでるというこ とがあり得、ＶＦＭはどの手法を活用するかを判断する際の基準となるものである（3．(3） ①参照）。 民は事業の実施を行い、公は定量的な要求水準を基準とし、モニタリング（監視）を行い、 その結果を踏まえて支払額を増減させ、サービスの提供段階において民により適切なサービ スが提供されるようコントロールすることとなる。 また、入札公示前段階からサービスの提供段階に至るまで、情報公開を行い透明性の高い プロセスを確保することが求められる。モニタリング結果についても、民の機密に属するこ とを除き公表し、市民(納税者)の目線で事業の監視を行うことが必要である。 ３.一般的になりつつあるより包括的なＰＰＰ(公民連携)のコンセプト (1)背景 ―国、地方公共団体の経営の観点からみた課題― 国、地方公共団体の状況をみると、厳しい財政状況のもと、増加する行政需要に対応せざ るをえない実態が明らかとなってくる。例えば横浜市の場合、少子化等による人口減少の影 -153- 響を受け税収の長期的逓減は不可避であり、また、人口減少によりインフラ（道路等の産業 インフラ、学校等の社会インフラを含む 以下同じ。）を利用するユーザー（市民）も減少 することとなり、これらのインフラの総量の調整が不可欠となってきている。 その一方で、高度経済成長期に投資したインフラが劣化し、改築更新が必要となってきて いるほか、高齢化に対応した福祉関係の経費の増等も含め、財政需要の増加が不可避となっ てきている。 このような地方公共団体を取り巻く状況に加え、行政が取り組むべき課題も多様化し、も はや、公のみで行政サービスを担うことは、財政、マンパワー両面からもはや不可能となり つつある。 今後、公はさらにスリム化し、その一方、ＮＰＯ、ＮＧＯ等、新たな担い手も成長してきてい ること等を踏まえると、民間、市民に対する行政サービスを一定の水準に保持していくため には、国、地方公共団体のステークホルダー＊である民間、市民を巻き込んで国、公共団体経 営を行うことが不可欠である。 このような問題認識から、公と民が協働し、今後、想定される所与の変化に適切に対応で きるよう、民間による公共サービスの提供に限らず、より多岐にわたるメニューを含む包括 的なＰＰＰ（公民連携）のあるべき姿について整理する必要性が認識されつつある。 横浜市においては、このような問題認識のもと、包括的なＰＰＰ全体を所掌する組織を設置 し、全体を通じた共通の考え方を整理した上で、それを踏まえて適切な手法を選択する制度 的な枠組みを構築する試みが行われている。 (2)課題解決策としての包括的なＰＰＰ（公民連携）の領域 一般的には、公のコミットの割合が大きいカテゴリーの順に大きく以下の三つにわけるこ とが多い。 ＰＰＰ（公民連携）の領域 ＰＰＰ（公民連携）事業 ＰＰＰ（公民連携）事業 純粋の 純粋の 公共事業 公共事業 ①民間に ①民間に よる公共 よる公共 サービス サービス 提供 提供 ②公有資 ②公有資 産の活用 産の活用 による による 事業創出 事業創出 純粋の 純粋の 民間事業 民間事業 ③民間活 ③民間活 動等支援 動等支援 公の関与 民の関与 公共の領域 公共の領域 民間の領域 民間の領域 （出典）東洋大学資料をもとに作成 -154- ① 民間による公共サービス提供 ＰＦＩ、指定管理者制度、市場化テスト、公設民営（ＤＢＯ）方式、さらには下水道の維持 管理等において導入されている包括的民間委託、自治体業務のアウトソーシング等もこの カテゴリーに含まれる。また、独立採算型ＢＯＴ、アッフェルマージュ、コンセッション方 式もこの中に含まれる。 ② 公有資産の活用による事業創出 公有資産を、民の力を活用して有効に活用し、キャッシュフローを生み出していくビジ ネスモデルである。 ③ 民間活動等支援 民間の活動を主体とし、公が、補助金、税制等で民を支援したり、規制緩和により、民 の活動を容易にすること等により、民間の力を最大限に引き出すものが、これに含まれる。 (3)包括的なＰＰＰ（公民連携）を成功に導くキーコンセプト 公民連携手法について、(2)に示すように、多様な選択肢が存在する今日、個別の政策課題 について、どのように公民連携手法を選定するか、また、民との対話の中でどのような方向 に向かって導いていくかについて、判断の基準となる考え方を示す必要がある。 ①共通の判断基準としてのＶＦＭ 包括的なＰＰＰ（公民連携）を行う究極の目的は、納税者、公共サービスの受益者に対す るサービスの価値を最大化することであり、ＰＦＩにおいてこのような観点から基準として用 いられていた Value for Money（ＶＦＭ）評価をこれらの公民連携手法について共通の判断基 準として汎用化していく必要がある。 英国においては、ＰＦＩのみならず、広く行政支出が適切か否かを判断する際の基準として 広く一般的に活用されている。一例を挙げると我が国の会計検査院にあたるＮＡＯが国の行 政支出の適正さを判断する際にはＶＦＭがあるか否かを基準としている。 「Ｍｏｎｅｙ」は、納税者の税金、利用者の利用料であり、このような納税者等の負担に対 し最大のＶａｌｕｅ（価値）を生み出しているかどうかを基準とするということである。いわば 「よりよいサービスをより安く」というのがＶＦＭの基本的な理念である。 「価値」とは、納税者、利用者にとっての価値であり、例えば、防災性の向上であると か、地域のアイデンティティを高めるものなど、金銭的な評価はできないものの納税者に とって価値の高いもので保持すべきものである等の価値が含まれる。 この考え方は、同一の価値をより安いコストで生み出す際の基準となるとともに、同一 のコストでより大きな価値を生み出す際の基準ともなるものである。ＰＦＩについては、内閣 府ＰＦＩ推進委員会が定めたＶＦＭのガイドラインで明確にこのように定義している。 -155- PFIの例 同一の公共サービスの提供水準の下で評価する場合 PSCとPFI事業のLCCが等しい前提の下で評価する場合 （同一の価値の下で評価する場合） （同一のコストの下で評価する場合） VFM リスク管理費 リスク管理費 利益・配当等 支払利息 運営費 （維持管理を含む） 設計、建設、 運営費 （維持管理を含む） 設計、建設費 PSC PFI−LCC （公共自ら実施） （PFI 事業として実施） VFM サービス水準 公共サービス水準 公的財政負担の見込額 支払利息 サービス水準 公共サービス 水準の向上 PSC PFI−LCC （PFI事業として実施） （公共自ら実施） 英国におけるＰＦＩについては、例えば、学校プロジェクトについては、同一の予算の枠組 みのもとで、学校の利用者にとって最大の価値を創出するプロジェクトが最もＶＦＭが高い とされ、このような事業が採択されている。 さらにＶＦＭは、事業のライフサイクルで評価するべきものであり、また、事業に伴うリ スクを明確化し、数量化した上でコストに参入するものである。したがって初期的な投資 コストがかかっても、運営段階のコストがそれにより低減すればＬＣＣは他の選択肢に比較 して少額となる可能性がある。 ライフサイクルコストの比較 コスト Ａ Ｂ Ａ ・・・ 年 コスト B ・・・ イニシャルコストが小さくても（Ｂ） ライフサイクルコストでみればＡより 高くなっている 年 英国におけるＰＦＩについては、リスクは帰納的に集められた経験値として定量化されてお り、ＶＦＭの評価はリスクをコストに参入したうえで行われている。 -156- 従来型公共事業（ＰＳＣ） ＰＦＩ事業 ＶＦＭ 楽観性バイ アス 税金・配当金 運営費 運営費 建設費 建設費 支払利息 英国の場合、ＰＦＩ事業は運営費、建設費についてはリス クを折り込み済みなので、従来型事業よりコストは大きく なる。この調整を従来型事業のコストに、リスクを楽観性 バイアスとして加えることにより行う。 ②ＶＦＭを最大化するためにＰＦＩによりもたらされたブレークスルーの活用 ＶＦＭを最大化するためにＰＦＩによりもたらされたブレークスルーとして、性能発注に基 づくライフサイクルの一元管理、リスクの最適配分、業績連動支払い等がある。 性能発注によるライフサイクルの一元管理とは、インプットベースで細かく仕様を決め てその仕様通りに民間につくらせるのではなく、アウトカムを可能な限り定量的なアウト プットベース（性能ベース）におとしこみ、その性能を満たす解決策を民に提案させる枠 組みである。このような枠組みが民の経験、アイディア、経営ノウハウを引き出し、イノ ベーションをもたらすこととなるというものである。 また、ライフサイクルの一元管理を行うことにより、建設、維持管理・運営といった事 業のライフサイクルを通じた一気通貫のプロセスの改善による効率性の向上ということも 可能となり（プロセスリエンジニアリング）、これもまた、民の知恵によりイノベーショ ンをもたらすこととなる。 リスクの最適配分とは、リスクを最適にコントロールできる主体がそれぞれのリスクを 管理することによって、事業全体のリスクコストが低減するという考え方に基づいている。 一つの例を挙げると、民間にとって事業のリスクが不透明であると民間は必要以上に予備 費を計上することになり、委託費用が増大してしまう。このような事態を避けるためには、 あらかじめ、どのようなリスクが発生しうるのか、発生する確率はどの程度あるのか、そ の経済的影響はどのくらいか等を厳密に分析・把握した上で、公と民の管理能力に応じて、 個々のリスクを配分し、各々が責任をもってリスク管理を行うようにする枠組みが必要で ある。 -157- リスクの移転 VFM 最大のVFM 民間に過度のリスクを移転 従来型 公共事業 最適なリスク移転 ０ 民間へのリスク移転 （出典） 「“Partnerships for Prosperity”The Private Fina-nce Initiative（2002年）」 （TREASURY TASKFORCE）） 業績連動払いとは、ＰＦＩにおいて当初想定されたＶＦＭが実際の事業の実施の段階で適切 に創出されるために、アウトプット仕様である要求水準書においてサービス水準が数値的 な基準により明確に示され、このサービス水準が運営段階で確保されているかどうかをモ ニタリング（監視）し、確保されていない場合、支払い対価の減額等支払いメカニズムの 発動を行う枠組みのことをいう。これが適切に機能すれば、民間が当初想定されたパフォ ーマンスを保つインセンティヴとなる。この場合サービス水準が確保されているか否かを 要求水準に即して判断できるよう客観的な評価指標（パフォーマンスパラメータ、ＫＰＩ（キ ーパフォーマンスインディケーター））を使用することが一般である。 パフォーマンス・パラメータ （PP） PP） キー・パフォーマンス・インディケータ （KPI） KPI） 概 要 民間事業者が事業契約上履行せねばならない要求水準を、 具体的に測定可能な項目に置き換えたもの。 民間事業者が提供するサービス品質を把握し、PFI事 業の目的達成を促進するための経営管理的な指標。 KPIの定期的な測定により、 効 果 パフォーマンス・パラメータを用いることで、 ①サービスの提供品質の良否を、 ②時系列的なトレンドとして把握し、 ③サービス悪化の兆候が見られる場合には、 是正計画の作成に向けた取り組みを行う ①減額ペナルティの算定 ②契約解除、委託先交代要請の要否判定 が可能となる。 ことが可能となる。 要求 求水 水準 準 要 民間事業者は、法、サービス基準、品質基準等に合 民間事業者は、法、サービス基準、品質基準等に合 致した工期・計画で計画的予防修繕を実施する。 致した工期・計画で計画的予防修繕を実施する。 官民で毎年合意され決定するパフォーマンス・レンジに 沿って、サービス品質の良否を判定する。 建物サービスにおける例 KPI 測定可能な項目をもとにパフォーマンス・パラメータを提案 サービス レスポン スタイム 解消猶 予期間 計画的予防保全と関連する内外 ビルは、計画的予防保全プログ ラム、サービス標準、法律、 GIP（Good Industry Practice)に従って実行される。 24時間 計画の 通り 計画的予防保全と関連する取付 具と付属品はPPMプログラム、 サービス標準、法律、GIPに 従って実行される。 24時間 パフォーマンズ・パラメータ 計画の 通り モニタ リング 期間 毎月 パフォーマンス・レンジ ①緑 ② 黄色 ③赤 予定された計画的予防保全業 務のうち、計画通りに実行さ れた場合 [ ]％ [ ]％ [ ]％ 運営に影響する施設の停止時 間 [ ]％ [ ]％ [ ]％ 1ヵ月あたりの非常時クレー ムと依頼事項の数 [ ]回 [ ]回 [ ]回 ※パフォーマンス・レンジ ① 緑 （サービスの提供品が良い） 毎月 ② 黄色（サービスの提供品質の低下へ注意が必要） ③赤 ※１つの要求水準に対して複数のパラメータが設定される。 -158- （サービスの提供品質が悪化） この例では、①∼③の３段階で設定している。 これら三つの枠組みは、ＶＦＭが実際の事業の実施の段階で適切に創出されるためのいわ ばＶＦＭの源泉である。これらは、ＰＦＩの制度の枠組みに組み込まれているものであるが、 それぞれの公民連携手法にフィットする限りで多少の変容はありうるものの、共通の判断 基準としてＶＦＭを活用していく限り、これらの枠組みをそれぞれの公民連携手法にも適用 していくことが必要不可欠である。 英国においても、2008 年３月に財務省（HMTreasury）により公表された「Infrastructure procurement: delivering long-term value」の中で、ある事業を行う際、ＰＦＩよりも大きなＶＦＭ がでる民間活用の手法がある場合には、その手法を活用すべきとしており、英国において もＶＦＭはＰＰＰ手法を選定する際の共通の基準と活用されている。 これらのブレークスルーが機能する前提としては、ＰＦＩにおいてと同様、公民は対等な両 当事者として透明性が確保された契約関係にあることにある。すなわち、公民は対等であ り、公が上で民が下ということはありえないこと、また、双方の約束事はすべて契約書面 に明確に書き込まれている必要があることが必要である。 ③公と民の双方向のコミュニケーション（対話）の必要性 公と民とはそれぞれ異なる資源、異なる価値観に基づいて行動しているものであり、公 が一方的に事業の枠組みを設定し公募をしたり、民が一方的に提案を行う限り、それぞれ の知識やノウハウ、保有している経営資源を十分に活用することは難しい。したがって、 公と民は異なるという前提のもと、事業の枠組みを設定する前段階から、公と民がコミュ ニケーションを行うチャンネルを設定し、公と民が一つのゴールを共有し、それに向けて 両者が連携しながら最大のパフォーマンスを発揮する枠組みが設定されることが望ましい。 また、ＰＰＰ（公民連携）は、このように行動原理の異なる二者が相互に連携、協働して ことにあたるものである。したがって当該ＰＰＰ（公民連携）事業のゴールがどこか（目標） について認識を共有しておくことが必要不可欠である。 -159- 事業の枠組みを設定する前段階 事業全体のプロセスにおける公民のコミュニケーション 公 民 コミュニケーション 事業者公募前段階 事業の枠組み選定 マーケット テスティング コミュニケーション 事業者選定段階 事業者の公募 競争的 対話等 コミュニケーション モニタリング （監視） 及び支払い メカニズム コミュニケーション 事業実施段階 事業者選定 英国においては、ＰＦＩにおける運営段階の公民のコミュニケーションの必要性について、 財務省（HMTreasury）の Taskforce Note2（2007 年３月）において以下のとおり強調している。 ・契約上で、公民のコミュニケーションを図るために必要な会合のタイプ、 程度について規定。 ・官民の良好な関係を保つためには、階層ごとその他、コンタクトするポ イントは複数あることが望ましい。 ・その一方で、官民双方の責任体制が混乱せず、意志決定が明確になされ るように両者のチャンネルが適切に設定されることが重要。 さらに、良好なコミュニケーションを保つためのキーファクターとして以下の事項が掲 げられている。 -160- ・ 公民双方の見解を理解し、また、尊重すること ・ 知識と目的を共有すること ・ 契約と契約書類を正確に理解すること ・ 情報の流通をスムーズに行い、またコミュニケーションのチャンネルを オープンにしておくこと ・ 両方の組織内に存在する課題を解決する意欲を有すること ・ 効果的な意志決定プロセスが設定されていること ・ 事業を成功させようとする強い意欲を有すること このようなコミュニケーションを実現していくための組織的な対応として、公にＰＰＰ（公 民連携）を一元的に所掌する組織を設置することが望ましい。 ④これらの考え方を整理し、包括的なＰＰＰ（公民連携）全体に適用するルールの策定の必要性 ＰＦＩ、指定管理者、市場化テスト、構造改革特区等個別の手法については、ガイドライン等 が定められ具体的な手順等について規定されているが、ここで示されている考え方は、ある政 策課題に対しどの手法を選定すべきか検討する際の基準となる考え方であり、また、公と民と の連携を行う際の共通の原則であることから、これら包括的なＰＰＰ（公民連携）手法全体に 横断的なルール（原則）としてまとめることが必要である。 ４.包括的なＰＰＰ（公民連携）概念に含まれる個々のカテゴリーの具体的な内容 (1)民間による公共サービス提供 ＰＦＩ、指定管理者制度、市場化テスト、公設民営（ＤＢＯ）方式、さらには下水道の維持管 理等において導入されている包括的民間委託、自治体業務のアウトソーシング等もこのカテ ゴリーに含まれる。また、独立採算型ＢＯＴ、アッフェルマージュ、コンセッション方式もこ の中に含まれる。 このカテゴリーに属する手法の前提となる考え方として、両当事者が対等な契約主義、リ スクの明確化と分担というものがある。 具体的には、公民は対等な両当事者として透明性が確保された契約関係にあること、この うらはらとして、既存の契約によくある両当事者間に紛争が生じた際に甲乙協議して決める という極めて不透明な枠組みではなく、可能な限り、想定されるリスクを洗い出し、明確化 した上で、両当事者の間の分担を客観的に決めていくべきというものである。 ２.で示したとおり、このカテゴリーに属する手法は、あくまで、公共調達の手法にすぎな いということに留意すべきである。達成すべきアウトカム（成果）をまとめ、優先順位をつ け、アフォーダビリティ（後年度財政負担能力）の枠内かどうかを判断すること、すなわち 政策を立案し事業を実施するかどうかの意志決定はあくまで公の責任においてなされるもの であり、この判断を前提にして調達をする際の手法にすぎないということである。 -161- 民は事業の実施を行い、公は定量的な要求水準を基準とし、モニタリング（監視）を行い、 その結果を踏まえて支払額を増減させ、サービスの提供段階において民により適切なサービ スが提供されるようコントロールすることとなる。 また、入札公示前段階からサービスの提供段階に至るまで、情報公開を行い透明性の高い プロセスを確保することが求められる。モニタリング結果についても、民の機密に属するこ とを除き公表し、市民の目線で事業の監視を行うことが必要である。 ○ 公有資産の有効活用の観点から応用可能な例 ① 検討すべき応用例の第一として、産業インフラ、社会インフラ双方を含む公有資産のフ ァシリティマネジメント（維持管理、改築更新等）における民の活用がある。 今後の産業インフラ、社会インフラ双方を含む公有資産の大規模修繕、改築更新時期は、 施設によって、また、設置管理者によって異なるものの、高度経済成長期に集中的に整備 した施設の大規模修繕、改築更新時期が一時期に集中して到来することが想定される。こ の場合、予防的維持管理等を行うことにより、施設の長寿命化をはかり、支出額の平準化 を図ることが求められるが、財政状況の厳しい今日、各年度について必要なこれらの経費 とこれに充当できる公的財源との間に相当程度のギャップが生じているのが公共団体の 実態である。 これらのギャップを民間資金の調達により埋めるとともに、民のノウハウの活用により、 ＬＣＣ全体の低減を図るものである。この場合、大規模修繕、改築更新という資本的支出を 伴うものであり、ＰＦＩないしはそれに準ずる手法が適していると考えられる。 予防的維持管理を行うことによる施設の長寿命化、支出額の平準化 維持管理費（一定） ピーク 予防的維持管理費 ピーク 公有資産の維持管理等に必要な経費と公的財源のギャップ 積み残し 必要な経費 積み残し 積み残し 積み残し 積み残し 公的財源 -162- ② 検討すべき応用例の第二として、英国の社会保険省（ＰＲＩＭＥ）の例がある。 英国の社会保健省は全国に 700 の事務所を所有していたが、大規模な修繕が必要な施設 も多く、また、遊休スペースも相当程度の規模に及んでいた。社会保健省はこれらの資産 をすべて民間に売却し、遊休スペースの賃貸借、売却等の有効利用と維持管理をＰＦＩ事業 として委託､社保省はサービス購入料として､自己占有部分の賃料と委託しているスペー スの維持管理費用等を支払う 20 年間の契約を締結した。Ｆ．Ｓ．段階でのＶＦＭは、21.8％ が創出されることと算出された。 少子化が進み施設需要は減少する一方、長寿命化等に資する予防的な維持管理について は、財源を確保することが困難となりつつある今日、例えば公共団体内に点在する市民利 用施設等について、まとめて、民間に一括売却した上で有効利用等を含め委託し、必要な 部分のみ賃貸借するという手法についての検討も必要と考えられる。 なお、このカテゴリーについては、ノウハウの共有、事業に応じた最適な官民連携手法 を検討する考え方の提示を目的として、平成 20 年７月 11 日に官民連携手法に関する関係 省庁連絡協議会（構成員：内閣府公共サービス改革推進室参事官、内閣府民間資金等活用 事業推進室参事官、総務省自治行政局行政課長）により、「ＰＦＩ、指定管理者、市場化テ スト等の官民連携手法の効果的な活用と適切な選定等について」がまとめられている。例 えば、指定管理者制度については、アンケート調査の結果、「公の施設という広く一般市 民に利用される施設に適用されていることから、利用者である市民への配慮が充実してい る。具体的には、受託者選定段階における住民参加の機会の設定や、事業実施段階の利用 者によるサービス評価、モニタリング結果の公表を実施している事例が多い。しかし事業 内容検討段階における住民や学識経験者の意見聴取、受託者選定段階における公平性と透 明性の確保、問題発生時に協議を行うことの規定、受託者破綻時のサービス継続の規定に ついては、他の制度に比べ、実施されている割合が低い」ことが明らかとなった旨示され ている。適宜参考とされたい。 (2)公有資産の活用による事業創出 公有資産を、民の力を活用して有効に活用し、キャッシュフローを生み出していくビジネ スモデルである。 具体的には、以下のケースがある。 ①売却する際に納税者に対する価値が最大化するような条件の設定による民の提案の募集 ②広告、ネーミングライツの設定による収入の確保 ③公有資産の有効活用 ・定期借地権の設定による収入の確保 ・保有資産の賃貸借等による収入の確保 ・民との合築、施設の共同使用による収入の確保 等 公有資産は、いわば市民（納税者）の財産である。事業を行うべきかどうかの判断の基準 は、より多くの財政収入が得られるかどうかのみで判断するのではなく、市民（納税者）、 -163- 公共サービスの受益者に対するサービスの価値を最大化するかどうか、すなわち、ＰＰＰ共通 の基準であるＶＦＭ評価によるべきものということになる。この場合のＶａｌｕｅ（価値）は、市 民（納税者）にとっての価値であり、また、地域にとっての価値でもあり、経済的な尺度で はかることはできないものの市民（納税者）にとっては重要な価値（例えば防災性の向上） が含まれるものである。 例えば学校等のように、売却する方がより多くの財政収入が得られるものであっても、防 災の観点から一定の公のコミットを保持することが防災性の向上につながるのであれば、ま た、地域のシンボルな存在であり保全することが地域のアイデンティティを高めることに寄 与するのであれば、これらも納税者に対するサービス価値を最大化することにつながること になるといえ、ＶＦＭの向上に資するものである。このように、ＶＦＭの評価にあたっては、 様々な要素を総合的に評価する必要があり、より多くの財政収入が得られるかどうかはこれ らの要素の一つにすぎないことに留意する必要がある。 すなわち、総合的にＶＦＭを評価した結果、最も多くの財政収入が得られるオプションより も、得られる収入は少ないが、経済的に評価しえないものの市民（納税者）にとっては重要 な価値が大きいオプションの方がＶＦＭが高くなることがあるということになる。 英国、フランス、オーストラリア等においては、ＰＦＩ事業の入札において、我が国と異なり ＶＦＭが評価項目に位置づけられている。英国の病院事業を例にとると以下の通り、官から民 への支払い、リスク移転等、非経済的要素について、様々な要素にわけてそれぞれにつき配 点を行い、総合評価をする枠組みがガイドラインにより示されている。 英国の病院ＰＦＩ事業の評価要素の例 官から民への支払 発注者からSPCへの支払い額及び そのスケジュールが予算の範囲内かどうか わが国の総合評価 における「価格要素」 余剰地が生じる場合の財務効果の評価 （保証内容やその強さも加味） バリアントビッドでリスク分担や支払い メカニズムが変わる場合のリスク調整 ＶＦＭ リスク移転等 契約期間 （施設の耐用年数との見合いで評価） わが国の総合評価で 体系的な考慮がされて いない場合がある項目 提案の柔軟性やオプション （それによる利益と追加コストで評価） 事業計画が想定と異なった場合の 対応可能性 設計の質 非経済要素 サービスの質 わが国の総合評価 における「非価格要素」 （出所：Public Private Partnerships in the National Health Service : The Private Finance Initiative,Section2: The PFI Procurement Process : NHS） 一方、ＰＰＰ事業として成立するためには、民がコミットできるよう、マーケットサウンディ ング＊等を行い、民のニーズを把握するとともに、民にとっても、Ｖａｌｕｅが最大化する枠組み を設定する必要がある。公民それぞれにとってＷｉｎ−Ｗｉｎ＊にないとＰＰＰ事業は成立しえない。 -164- 具体的には、民にとって事業として成立するためには、一定の事業規模が必要であり、公 有資産の売却、有効活用について検討する際には、複数の施設を一括して一つの事業とする こと（バンダリング）等を行い、これらの民のニーズに対応した枠組みを設定する必要がある。 このような価値の最大化と民のニーズに応じた枠組みの設定は相反するところがあるが、 これらをいかにバランスよく整理していくかということが公有資産の活用におけるＰＰＰ（公 民連携）の成功のキーといえる。 (3)民間活動等支援 民間の活動を主体とし、公が、補助金、税制等で民を支援したり、規制緩和により、民の 活動を容易にすることにより、民間の力を最大限に引き出すものがこれに含まれる。具体的 には、規制緩和を行う構造改革特区、タウンマネジメント会社等がエリア全体の調整役を担 うエリアマネジメント等である。 ５.ＰＲＥ戦略におけるＰＰＰ 地方公共団体において PRE 戦略を考える際に斟酌すべき大きな軸は二つあると考えられる。 一つは、地方公共団体財政健全化法の施行とこれと平仄を合わせた公会計の活用に対応し、 地方公共団体の経営の改善の一環として、所有している公有資産の売却、有効活用（公有資 産を活用したキャッシュフローを生み出す事業の創出）をおこない、後年度債務負担を含め 財政の健全化に資する方向で戦略を組み立てるべきというものである。 もう一つは、少子化による人口減少に伴う財政収入の減少が見込まれる一方、老朽化し、 改築更新が必要な既存の公有資産の増加により見込まれる歳出増というミスマッチに対する 対応である。 前者、後者を通じた第一の解決策は、売却すべき公有資産は売却、保持すべき公有資産は 有効活用しキャッシュフローを生み出す事業の創出等を行うことであるが、これは、人口減 少等に伴う利用者の減から過剰となる資産を縮減し、真に必要な資産の量まで圧縮していく 過程で行われるものである。 したがって、この過程を促進する観点から、新規に用地取得は原則行わず、不要となった 施設の転用、民間との共同利用等を図り、過剰な資産の縮減を図り、その一方、真に必要な 資産について重点的に予防的維持管理等を行い、長寿命化をはかり、あわせて、環境対策、 耐震補強等の投資をおこなっていくこととなる。 このように、ＰＰＰについて示した基本的な考え方、すなわち、ＶＦＭ評価や公民双方向のコ ミュニケーションは、PRE 戦略を成功に導くキーコンセプトでもある。民のコミットにより 公有資産からキャッシュフローを生み出す事業の創出を図るためには、民のニーズを的確に 把握し、民が事業参画したいと考える枠組み設定が必要である。その一方、ＶＦＭの評価にあ たっては、経済的な尺度でははかることができないものの、市民（納税者）にとっては重要 な価値といったものも的確に評価することが、PRE 等の目的でもある市民（納税者）にとっ ての価値の最大化につながることとなる。 このように PRE 戦略を構築するにあたり、ＰＰＰについて的確な理解をもつことは、その成 功に向けての重要な要素であるといえよう。 -165- 賃貸・売却（民間資産へ） 棚卸の実施 人口減少 行政改革など 選択と集中 官民共同利用 現 在の公有 資産 縮小 ・圧縮 施設白書制定 現在余剰 用途転換 賃貸・売却（民間資産へ） さらなる人口減少 民活・民営の進展 市町村合併／道州制 将来余剰 用途転換 将来ニーズへの対応 適正量の資産 長寿命化 環境調和 将 来の公有 資産 計画保全・長寿命化 耐震・バリアフリー・省エネ化 適正量の 公有資産 官民共同利用 新施設 （出典）日本ファシリティマネジメント推進協会「公共施設資産を次世代に継承する ファシリティマネジメントの提言2008」資料をもとに作成 参考情報リスト 番 号 １ 資料名 資料の概要 発行情報 Ｖ Ｆ Ｍ （ Value For Money） に関するガイ ドライン（平成 13 年 ７月 27 日）の一部改 定 及び そ の 解 説（ 平 成 20 年７月 15 日） 我が国のＰＦＩにおけるＶＦＭについて、基本 的な考え方、その評価のあり方、市民、国民に 対する情報の開示のあり方等について示した もの。 平成 19 年、平成 20 年に改定がなされている。 発表主体：内閣府ＰＦＩ推進委員会 発表年月：平成 13 年７月 (平成 20 年７月 15 日改定) 備考： http://www8.cao.go.jp/pfi/guideline3_v.pdf ＰＦＩ、指定管理者、市 場化テスト等の官民 連携手法の効果的な 選定等について ２ ＰＦＩ、指定管理者、市場化テスト等のノウハ 発表主体：官民連携手法に関する関係 省庁連絡協議会 ウの共有、事業に応じた最適な官民連携手法を 検討する考え方の提示を目的として、平成 20 発表年月：平成 20 年７月 年 7 月 11 日に官民連携手法に関する関係省庁 備考： 連絡協議会（構成員：内閣府公共サービス改革 推進室参事官、内閣府民間資金等活用事業推進 室参事官、総務省自治行政局行政課長）により、 まとめられたもの。 http://www8.cao.go.jp/pfi/publicprivate.html 公 民 連 携 白 書 (2008 ∼2009) 2007 年 8 月∼2008 年 7 月の約一年間を中心と して公民連携の国内外の事例を広く取り上げ、 その理論、方法論について示したもの。 発表主体：東洋大学大学院経済学研究 科著／公 民連携 推進研 究 会協力 発表年月：平成 20 年 10 月 備考： ＰＦＩの知識（日経文 庫） ＰＦＩについて、英国での経緯、理論、運用等 を踏まえながら、その理論、あるべき姿につい て解説したもの。 発表主体：野田由美子著 発表年月：平成 15 年１月 備考： 公共施設資産を次世 代に継承するファシ リティマネジメント の提言 2008 社会資本ストックの内の建築物を中心とする 公共施設を対象に、今後の日本の社情勢や人口 構成に対応した良質なストックの維持と継承 を目的にそのための方策を提案したもの。 発表主体：(社)日本ファシリティマネ ジメント推進協会 発表年月：平成 20 年８月 備考： ３ ４ ５ http://www.jfma.or.jp/propose/20080804.pdf -166- ７．管理運営関連情報 (1) ファシリティコスト PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略の実践にあたっては、コスト面からの検討が重要である。 ○ファシリティコストは、最も削減の効果が発揮される部分である。 ○ファシリティコストを適切に管理することは、不動産投資の効率性改善や所有・利用の合 理化にもつながることから、PRE戦略の実践にあたって重要である。 本項目の概略的説明 １.ファシリティコスト ファシリティコストは、所有あるいは賃借して各地方公共団体の事業のために使用する施 設の維持・運用・管理に、直接または間接に要する費用のことである。運用管理期間中に発 生するコストは、初期建設費を上回ることは珍しくなく、財務的な視点からもファシリティ コストの管理は PRE 戦略の実践にあたって重要である。また、このファシリティコストは、 デュー・ディリジェンスにおける経済的調査の運営支出項目にあたるものであり、不動産取 引における重要な項目の一つである。 ２.ファシリティコストの構成 ファシリティコストは、維持費、運営費、管理費から構成される。 (1)維持費 機能を一定水準に維持するための費用−保有費、特別経費、保全費等 ①保 有 費：所有あるいは使用に伴う費用−賃借料、保険料等 ②特別経費：支出は伴わないが、計算上考慮する必要のある費用−減価償却費＊、資本 コスト等 ③保 全 費：機能を一定水準に維持するための費用−維持費、環境整備費等 (2)運営費 施設を運営するための費用−水道光熱費、運用費、セキュリティ費等 (3)管理費 施設を管理するための費用−統括管理費等 -167- 表 ファシリティコストの分類 大分類 Ⅰ．ファシリティ維持費 Ⅱ．ファシリティ運営費 Ⅲ．ファシリティ管理費 機 能 別 分 類 小分類 科目名 Ａ．ファシリティ保有費 ①賃借料 細目 支払地代 支払家賃 ファシリティ・リース料 仲介料 共益費 ②租税公課 固定資産税 （民間企業の場合） 都市計画税 事業所税 特別土地保有税 不動産取得税 登録免許税 収入印紙 （地価税） ③保険料 保険料 Ｂ．特別経費 ④減価償却費（１） 建物 建物付属設備 構築物 器具・備品 ⑤減価償却費（２） 無形固定資産 ⑥資本コスト 資本コスト Ｃ．ファシリティ保全費 ⑦維持費 保守費 清掃費 病害虫防除費 修繕費 ⑧環境整備費 環境対応費 廃却処分費 リサイクル費 ⑨水道光熱費 電力料 水道料 ガス代 重油代等 その他 ⑩ファシリティ運用費 設備運転・監視費 スペース変更管理費 ⑪セキュリティ費 防災対策費 ファシリティ保安費 ⑫業務支援費 業務支援費 ⑬生活支援費 生活支援費 ⑭家具什器費 家具什器費 ⑮パーキング費 パーキング費 統括管理人件費 ⑯統括管理費 統括管理経費 出所：「総解説ファシリティマネジメント（ＦＭ推進連絡協議会編）／(株)日本経済新聞出 版社」より作成 -168- ３.ファシリティコストの算定 ファシリティコストの算定は、前記のように機能別に分類する必要がある。しかし、情報 が散逸している場合や、経理上の課目体系や費目分類が異なり、ファシリティコストに該当 するものと該当しないものが含まれている場合や施設ごとに分けられていない場合、ファシ リティコストの分析は困難を極める可能性もある。この場合、「ファシリティコスト」には 面積や人数に対する単価から算出する簡便法を利用する方法もある。 ４.ファシリティコストの適正化 ファシリティコストは大きく分けると、ファシリティ保有費や特別経費のように、所有し ている限り一定額費用が発生するものと、ファシリティ保全費や運営費、管理費のように運用 で削減できるものとがある。前者については、資産を有効活用し、公的需要のない不動産を売 却することで、毎年一定額発生する費用の適正化を図る必要がある。また、後者については、 品質を考慮した上での外部委託等の仕様の見直しによる委託費の低減、省エネルギー対策によ る水道光熱費の低減等により適正化を図ることができる。また、必要に応じて、アウトソーシ ングやコンサルティングによる外部のノウハウを活用して低減することも一つの手段である。 また、地方公共団体の中長期ビジョンや公的不動産の活用指針に基づき、施設所有コストや 資産規模、利用者満足度など施設に関わる最適化の指標を決め、標準類にまとめることも重要 である。例えば、公的不動産の目標設定として財務、品質、供給といった切り口を考慮し、こ れらの標準を設定して、標準を守っているか評価・管理して、不動産の最適化を図っていくこ とも考えられる。 ① 財務目標：ファシリティコスト、資産、投資の最適化等 ② 品質目標：高い利用者満足度を得ること、社会への貢献等 ③ 供給目標：適切なスペース供給等 参考情報リスト 番号 １ 資料名 資料の概要 発行情報 ＦＭ財務評価ハンド ブ ッ ク 2009 − 経 営 効率化に貢献するＦ Ｍ財務評価手法の実 践的な手引き ファシリティマネジメントに関し経済・社会 の状況変化に伴う新しい情報・考え方や研究 成果を盛り込んだ改訂版 発表主体：ＪＦＭＡ／(社)日本ファ シリティマネジメント推 進協会 発表年月：2009 年２月 備考：参考図書 総解説 ファシリテ ィマネジメント ファシリティマネジメントに関する概要を全 体的に網羅したガイドブック 135∼142 ページに掲載 不動産投資・取引に おけるデュー・ディ リジェンスとエンジ ニアリング・レポー ト（再改訂版） デュー・ディリジェンス業務及びエンジニア リング・レポートの内容及び作成の留意点に ついて解説した資料 http://www.jfma.or.jp/index.htm ２ 発表主体：ＦＭ推進連絡協議会編／ 日本経済新聞出版社 発表年月：2003 年１月 備考：参考図書 http://www.jfma.or.jp/index.htm ３ http://www.belca.or.jp/ddkaitei.htm -169- 発表主体：(社)建築・設備維持保全推 進協会 発表年月：2008 年１月 備考： (2) 管理運営に関する基準 PRE戦略上の活用のポイント ○公的不動産を長期的かつ総合的な視点に立って管理運営を行うための目標値として基準・ 規定の整備は有効であり、PRE戦略を実践する上で重要な役割を果たす。 ○PRE戦略の実践にあたっては､情報を一元的に管理し､活用することが重要である。 ○また、公的不動産の管理運営は、ＩＴを活用し効率的に行うことが重要である。 本項目の概略的説明 １.基準・規程の整備 施設の目的・目標を効果的に実現し、遵守させるため、不動産に関する基準や規程を作成 し徹底する必要がある。このような基準・規程は、管理運営時等の業務や評価・ベンチマー キングなどの根拠となる指標や基準であり重要である。 (1)基準の整備 基準は、目標の遵守及び業務の品質を標準化し、均一化を図るために、業務の内容やプロ セス、評価基準等のレベルを記載したスタンダードである。管理運用時は既存不動産の運用管 理業務や評価・ベンチマーキングに用いるほか、プロジェクト時の計画立案の根拠として用い られる。 ① 財務関連：財務基準（ファシリティコスト等）、利活用基準（不動産や建物、設備等の 取得や売却等投資判断）等 ② 品質関連：管理運営基準（施設の点検、清掃衛生、廃棄、保全、サービス等）、環境基 準（室内環境等）等 ③ 供給関連：不動産・施設基準（スペック等）、面積基準（施設や執務室単位面積等）、 レイアウト基準等 (2)規程の整備 規程は、円滑な業務の推進と統制、施設運用・利用の規制、社会的責任のために求められ るプロセスや規則を定めたものである。 ① 承認規程：各種承認に関するプロセス及び規則等 ② 契約規程：賃貸借契約、保険契約、委託契約に関するプロセス及び規則等 ③ 財務規程：施設投資、ファシリティコスト、資産評価と管理支払いに関するプロセス及 び規則等 -170- ２.情報・ドキュメントの管理 ドキュメント※1 は、資産の運営管理や状況を把握する調査に必要であり、かつ、売却に向 けてのデュー・ディリジェンスにおいて資料が揃っていない場合、評価が下がることにもつ ながるため、適切に管理する必要がある。 (1)ＩＴ活用の重要性 施設計画を策定し PRE 戦略を推進するためには、公的不動産に関する各種情報について、 最新の情報を正確に投入・更新できる仕組みを整えておく事が重要である。そのためには、ＩＴ を活用した情報データベースを構築する事が重要である。 (2)データの適切な管理・活用 公的不動産に関するドキュメントについては、資産の保全や調査時に必要であり、かつ、 売却に向けてのデュー･ディリジェンスにおいて資料が揃っていない場合、評価が下がること にもつながるため、適切に管理する必要がある。 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 発行情報 総解説 ファシリテ ィマネジメント ファシリティマネジメントに関する概要を全 体的に網羅したガイドブック 60∼72、80∼117、120∼130、298∼321 ページ に掲載 発表主体：ＦＭ推進連絡協議会編／日 本経済新聞出版社 発表年月：2003 年１月 備考：参考図書 ファシリティマネジ ャーのための企画立 案ガイド―はじめて ＦＭの推進担当とな った方に― 施設や運営管理業務等に関する企画立案に関 して解説した資料 価値（おかね）を生 むファシリティ −オーナーと設計者 とビル管理者のコラ ボレーション− ビルオーナーと設計者とビル管理者が施設の 企画や運営時にどのようなことに留意すべき かを解説した資料 公共施設戦略―公共 施設は生き残れるか −PART2 公共施設におけるＦＭ導入について事例を元 に解説した資料の第２版 １ http://www.jfma.or.jp/index.htm ２ 発表主体：ＦＭ企画手法研究部会編／ (社)日本ファシリティマ ネジメント推進協会 発表年月：2003 年３月 備考：参考図書 http://www.jfma.or.jp/index.htm ３ 発表主体：運営維持手法研究部会編／ (社)日本ファシリティマ ネジメント推進協会 発表年月：2003 年６月 備考：参考図書 http://www.jfma.or.jp/index.htm ４ 発表主体：運営維持手法研究部会編／ (社)日本ファシリティマ ネジメント推進協会 発表年月：2004 年４月 備考： http://www.jfma.or.jp/index.htm ※1 図面、契約書、関係部署等への報告・申請書、調査・検査関連書類、保守点検報告書等 -171- (3) 維持保全 PRE戦略上の活用のポイント ○建物は完成した時点から時間の経過とともに劣化が進行し、機能と資産価値が低下する ため、建物の品質と資産価値の維持には適切な保全が求められる。 ○品質は、入居する職員の生産性に影響するばかりではなく、その施設を利用する地域住 民の満足度にも影響するものである。 ○不動産は永続的に所有し続けるのではなく､売却する可能性もあるため､品質､資産価値 の保全はPRE戦略上重要であり､適切な維持保全を計画・実行することが必要である。 本項目の概略的説明 １.維持保全 維持保全を行うにあたっては、法定点検を含む日常点検・定期点検に加え、ＬＣＣ（ライフ サイクルコスト＊）を見据えて予防保全を行い、品質と資産価値の保全、維持保全費用を適正 化することが求められる。また、維持保全規程やマニュアルを整備し、適切な維持保全に努 めるとともに、維持保全に関する資料やデータを保存する必要がある。 また、今後の利活用において、デュー・ディリジェンスを行う場合、維持保全の情報があ ることで、適切な評価が可能になる。 ２.建物・設備の劣化 建物・設備の劣化には物理的劣化、機能的劣化、社会的劣化の三種類がある。 ①物理的劣化：経年等により機能効率の低下・老朽化が進行し、効用が低下する劣化 ②機能的劣化：求められる機能に対応できない等、技術革新に対し機能的に陳腐化し効用 が低下する劣化 ③社会的劣化：社会・経済的ニーズ、法規制に適合しなくなり、効用が低下する劣化 ３.日常点検・定期点検 建物、設備に関して目視や計測による点検を実施する。法律で定められる点検を遵守した 上で、さらに施設の用途や求められる品質を考慮した点検内容に基づき、実施する必要があ る。建物は時間の経過とともに劣化、陳腐化していくため、法定点検以外の項目についても、 積極的に取り組むことで品質と資産価値の維持保全につながる。 -172- ４.建物診断 建物は経年とともに劣化、陳腐化し、修繕を要する。PRE 戦略上資産の品質を把握し、適 切な水準に保つことは利用者満足度や資産価値の維持向上につながるため定期的に実施する ことが望ましい。建物診断は、建物、設備の劣化状況を調査し、劣化・危険箇所を把握し、 優先順位をつけた修繕計画を策定するために実施する。建物・設備の劣化状況を目視により 調査するだけの簡易なものから、コンクリートのコア抜きや設備配管の抜管を行い、より詳 細な建築・設備状況を分析するものもある。 簡易な調査は、デュー・ディリジェンスにおけるエンジニアリング・レポート＊作成におい て建物概要調査及び設備概要調査に該当する。利活用時（売却等）におけるデュー・ディリ ジェンスに備えてこれらの調査項目を参考にすることも一つである。 ５.中長期での修繕投資 中長期での修繕投資は、マクロ的に建物で使われている部位や設備について、それぞれの 修繕・更新周期とそれにかかる単価からシステム的に算出した数値をベースに、建物診断の 結果等を考慮して中長期で考える必要がある。長期的な視点で建物にどれぐらいの金額が必 要かを把握し、単年度に投資額が集中しないように平準化し、投資の最適化を図る必要があ る。デュー・ディリジェンスにおけるエンジニアリング・レポートの調査項目である長期修 繕費＊として重要な項目の一つである。 ６.単年度での修繕投資 単年度での修繕投資は、中長期での修繕投資を単年度に配分してより具体的な費用とスケ ジュールを検討するものである。単に中長期での修繕投資の内容を単年度に落とし込むので はなく、建物診断の結果、要緊急修繕箇所、修繕対象部位の重要度、優先順位等を考慮して 検討する必要がある。予算要求の際にはこの検討内容をもとに費用を積算する必要があり、 より具体的な費用を算出するため、見積りを取って費用を算出する。デュー・ディリジェン スにおけるエンジニアリング・レポートの調査項目である短期修繕費＊として重要な項目の一 つである。 ７.保全の種類（予防保全と事後保全） 保全には、予防保全と事後保全がある。予防保全は、計画的に点検を行い、事故を未然に 防止するために行う保全であり、事後保全は、故障や機能・性能低下を起こした際に行う保 全のことである。予防保全は特に、故障や事故を未然に防ぎ、品質を担保しなければならな い建物や設備に用いられる。異常の兆候を早期に発見し、保全を行うことで故障や劣化の進 行による更なる損傷を未然に防ぎ、業務への支障を未然に防ぐことができるほか、設備機器 性能の低下によるエネルギー、コストの浪費を防ぐことができるため、品質の確保やコスト の削減につながることになる。 -173- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 発行情報 総解説 ファシリテ ィマネジメント ファシリティマネジメントに関する概要を全 体的に網羅したガイドブック 390∼419 ページに掲載 発表主体：(社)ＦＭ推進連絡協議会編／ 日本経済新聞出版社 発表年月：2003 年１月 備考：参考図書 １ http://www.jfma.or.jp/index.htm 建築保全業務共通仕 点検業務や清掃、警備業務等についてその仕 様書 （平成 21 年度版） 様をまとめた資料 ２ 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月：2009 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ 建築物修繕措置判定 手法 建物劣化診断の手法と判定基準に関してまと められた資料 ３ 発表主体：(財)建築保全センター編／ (財)経済調査会 発表年月：1993 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ 建築設備の維持保全 と劣化診断 建築設備の維持保全と劣化診断方法について 設備ごとに解説した資料 ４ 発表主体：(財)建築保全センター編／ (財)経済調査会 発表年月：1995 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ 建築物点検マニュア ル・同解説 建築物の定期点検について解説した資料 不動産投資・取引に おけるデュー・ディ リジェンスとエンジ ニアリング・レポー ト（再改訂版） デュー・ディリジェンス業務及びエンジニア リング・レポートの内容及び作成の留意点に ついて解説した資料 ５ 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月：2005 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ ６ 発表主体：(社)建築・設備維持保全推進 協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2008 年１月 備考： http://www.belca.or.jp/ddkaitei.htm 建築・設備維持管理 のしおり ７ 建築物の所有者や一般向けに維持管理の重要 性やポイントをイラストや写真で解説した資 料 発表主体：(社)建築・設備維持保全推進 協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2006 年２月 備考： http://www.belca.or.jp/siori.pdf 建物診断のおすすめ 建築物の所有者や管理者向けに診断の種類や 概要を図表や写真で解説した資料 ８ http://www.belca.or.jp/sinosu.htm -174- 発表主体：(社)建築・設備維持保全推進 協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2002 年９月 備考： (4) 運用管理 PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略の実践にあたっては、建物・設備の維持保全のみならず、公的不動産として安 全性の提供など、適切な運用管理が求められる。 ○公的不動産の適切な運用管理は、品質や資産価値維持の観点及び地域住民へのサービス提 供の観点から重要である。 ○公的不動産の運用管理は、計画的に実行することが必要である。 本項目の概略的説明 １.運用管理 運用管理は、利用者に対して安全性、信頼性、快適性、利便性等を提供し、また、建物の 品質、価値を高めることにつながる。そのために、適切な清掃・衛生管理、保安・防災管理、 設備管理の計画と実施が求められる。運用管理では、求める要求品質を定め、それを目標と して各種運用管理業務を実施する。一方、利用者に遵守してもらう事項は運用規程やマニュ アルを整備し、また、利用者の声を聞き、柔軟な運用管理に努めることが必要である。 ２.清掃・衛生管理 清掃や衛生管理を適切に実行しないと、建物の品質・快適性を損ない、利用者満足度や生 産性の低下、資産価値の低下につながるため、建物それぞれの内装や仕様を考慮した清掃・ 衛生規程を作成した上で実行し、品質・快適性を常に維持することが求められる。 ３.保安・防災管理 警備や防災管理を適切に実行しない場合には、建物の安全性・信頼性を損ない、利用者満 足度の低下や資産価値の低減につながるため、建物それぞれのセキュリティゾーニング、セ キュリティシステム、警報システム等を考慮した保安・防災規程を作成し、それに即した警 備や防災管理を実行し、安全性・信頼性を常に維持することが求められる。 ４.業務支援・生活支援サービス サービスは、施設を通じて、利用者に快適性と利便性を提供し、利用者の満足度と生産性 の向上を支援する業務である。利用者が満足するサービスを提供することで、施設の価値が -175- 高まる。サービスには業務支援と生活支援があり、業務支援では、受付、応接・会議室等に おけるサービス、メールや印刷等のサービスを提供し、生活支援では、カフェ、自販機、ＡＴＭ 等のサービスを提供し、業務及び生活上の快適性と利便性を提供する。これらはハードとソ フトが合わさって相乗効果を生み、より大きな成果を上げる。 表 業務支援サービスと生活支援サービス例 業務支援サービス メール 印刷 受付 応接 駐車場 会議室・ホール 植栽・アート 生活支援サービス 等 給湯室 カフェ ロッカー室 自販機 ＡＴＭ リフレッシュルーム 託児所 等 ５.設備管理 設備は直接建物の環境に影響するものであり、設備の管理、運転管理、点検を適切に実行 しないと、建物の品質・快適性を損ない、利用者満足度や生産性の低下、資産価値の低下に つながるため、設備の用途や仕様、設備の対応する部屋の用途や仕様を考慮した設備管理規 程を作成した上で設備の管理、運転管理、点検を実行し、品質・快適性を常に維持すること が求められる。 ６.サービスレベルアグリーメント（ＳＬＡ） 外部委託の発注方式として、従来の仕様書に基づき発注する仕様発注と、委託業務（サー ビス）の結果としての品質を保証する性能発注がある。ＳＬＡは性能発注の仕様書に該当する もので、仕様書がサービスの方法とプロセスを規定するのに対し、ＳＬＡはサービスの結果と しての品質、満足度を規定する。ＳＬＡはそれぞれのサービスごとに実施されるサービスの品 質レベルを測定可能な数値等により記述し、測定方法とその頻度などを事前に取り決める。 ７.業績評価指標（ＫＰＩ） ＳＬＡによって規定された重要管理のサービスの結果としての品質および満足度を評価・測 定するための具体的な数値達成目標値のことである。ＫＰＩは、委託業務の品質及び満足度が 満たされているかをモニタリングするための指標であり、委託先から報告されるＫＰＩを確認 し、目標値を達成していれば、ＳＬＡは達成していると判断でき、反対にＫＰＩが目標値を満た していない場合、改善を要求し、品質の低下を最小限にとどめることができる。 -176- ８.運用管理業務のアウトソーシング 民間企業では、競争力を高めるために自社の人材を本業に専念させるコアコンピタンス＊ 経営を重視する傾向にある。アウトソーシングは、内部資源や能力よりもより高度な専門性 を有した外部の人材を活用することである。建物の日常管理（設備制御、保守・点検、清掃、 保全、賃料管理業務など）を中心とする管理運営等の業務は、建築に関する専門性が求めら れ、ほとんどが外部に委託され、委託に際しても仕様と単価が適切か判断する知識が必要で、 かつ煩雑であることから、外部の専門知識を有した業者に一括して委託する方がコスト削減、 品質の向上につながるケースが多い。地方公共団体においても、組織運営の効率化等の観点 より、民間へのアウトソーシングなどを積極的に検討することが重要である。また、最近で は、単純な業務のアウトソーシングから発展して、行政と民間企業等が連携した対応が期待 できるＰＰＰ（Public Private Partnerships）の活用が導入されている。これには、各地域で導入 が進んでいる民設民営のＰＦＩ（Private Finance Initiative）や管理運営委託を行う場合の民間企 業の活用方法として、公設民営の指定管理者制度導入などさまざまな方法が可能となってき ており、各地方公共団体の状況にあわせて適切に選択することが望まれる※1。 ※1 「第２章６．公民連携関連情報（P.150）」参照 -177- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 日常的な保全業務から長期・単年度保全計画等 まで解説した資料 １ 施設管理者のための 保全業務ガイドブッ ク（平成 13 年版） ２ 管理者のための建築 物保全の手引き （改訂版） 発行情報 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月：2001 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ 管理者等を対象とした建築物の構成と保全の 必要性と方法を解説した資料 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月：1996 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ 建築保全業務共通仕 点検業務や清掃、 警備業務等についてその仕様 様書 （平成 21 年度版） をまとめた資料 ３ 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月：2009 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ 建築保全業務積算基 準（平成 20 年度版） 参考情報リスト３の仕様書に基づく保全業務 費の積算基準と関連資料 ４ 発表主体：(財)建築保全センター、 (財)経済調査会 発表年月：2008 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ ５ 建築保全業務共通仕 様書・同積算基準の 解説（平成 15 年版） 参考情報リスト３、４の仕様書・積算基準につ いて解説した資料 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月：2003 年 備考：参考図書 http://www.bmmc.or.jp/ 総解説 ファシリテ ィマネジメント ファシリティマネジメントに関する概要を全 体的に網羅したガイドブック 419∼434 ページに掲載 建築設備管理におけ るＳＬＡ／ＫＰＩ導入ガ イドライン ＳＬＡ／ＫＰＩを導入する際の考え方について解 説した資料 設備管理業務におけ るＳＬＡ／ＫＰＩ手法の 基本的考え方 ＳＬＡ／ＫＰＩによる性能発注の考え方について 解説した資料 ６ 発表主体：ＦＭ推進連絡協議会編／日 本経済新聞出版社 発表年月：2003 年１月 備考：参考図書 http://www.jfma.or.jp/index.htm ７ 発表主体：(社)建築・設備維持保全推 進協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2008 年４月 備考： http://www.belca.or.jp/ ８ http://www.belca.or.jp/ -178- 発表主体：(社)建築・設備維持保全推 進協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2005 年 11 月 備考： (5) ライフサイクルコスト（ＬＣＣ） PRE戦略上の活用のポイント ○不動産を所有している場合、様々なコストが発生するが、特にコストがかかるのがライフ サイクルコストである。 ○PRE戦略の実践にあたっては、コスト面からの検討が重要であり、ライフサイクルコス トに関しても認識を高める必要がある。 ○不動産の取得から処分までのライフサイクルコストを適切に管理することは、不動産投資 の効率性改善や所有・利用の合理化にもつながることから、PRE戦略の実践にあたって重 要である。 本項目の概略的説明 １.ライフサイクルコスト（ＬＣＣ） ＬＣＣとは、取得費・設計・建設費などの初期投資、施設の運用開始からかかるファシリテ ィコスト、改修のための投資や解体・処分の費用など建物の建築から解体までに必要な費用 のことである。コストとしては、建設費等の初期投資に着目されがちであるが、ＬＣＣを把握 しておかなければ収益性や財政に影響を与えかねないため、PRE 戦略の実践にあたってはＬ ＣＣを管理することが重要である。 ２.ＬＣＣの構成 ＬＣＣは、企画段階から建設、運用管理、解体まで、それぞれのフェーズで係るコストを、 企画設計コスト、建設コスト、運用管理コスト、解体再利用コストに分類して検討する。そ れぞれのコストの構成は以下の通りである（国土交通省による分類）。 (1)設計コスト 建設企画、現地調査、用地取得、設計、環境管理、効果分析、設計支援に関するコスト (2)建設コスト 工事契約、建設工事、工事管理、環境対策、施工検査、建設支援に関するコスト (3)運用管理コスト 保全、修繕、改善、運用、一般監理、運用支援に関するコスト (4)解体再利用コスト 解体、再利用・処分、環境対策コスト -179- 図 建物のライフサイクルとライフサイクルコスト 出所：国土交通省にて作成 ３.ＬＣＣの算定 参考情報リスト３「建築物のライフサイクルコスト平成 17 年版」では、ＬＣＣの算定方法 論と算定のためのデータベースを用意しており、それを用いて算定することが可能である。 また、参考情報リスト４の「建築物のＬＣ評価用データ集」でもデータベースが用意され算 定することができる。 参考情報リスト 番号 １ 資料名 資料の概要 発行情報 ビル管理における分 かりやすいライフサ イクルコスト ＬＣＣについて概念を説明し、 ＬＣＣの活用方 法や算定方法について解説した資料 発表主体：運営維持手法研究部会編／ (社)日本ファシリティマネ ジメント推進協会 発表年月：2000 年６月 備考： http://www.jfma.or.jp/index.htm 新・ＬＣ設計の考え 方 ライフサイクルの設計について解説した資料 ２ 発表主体：(社)建築・設備維持保全推進 協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2002 年８月 備考： http://www.belca.or.jp/ ３ 建築物のライフサイ クルコスト 平成 17 年版 ＬＣＣ算出の手法とデータベースを備えた資 料 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月：2005 年 備考： http://www.bmmc.or.jp/ 建築物のＬＣ評価用 データ集 ＬＣＣ算定のためのデータ集 ４ 発表主体：(社)建築・設備維持保全推進 協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2008 年１月 備考： http://www.belca.or.jp/ 総解説 ファシリテ ィマネジメント ５ ファシリティマネジメントに関する概要を全 体的に網羅したガイドブック 165∼169 ページに掲載 http://www.jfma.or.jp/index.htm -180- 発表主体：ＦＭ推進連絡協議会編／日本 経済新聞出版社 発表年月：2003 年１月 備考：参考図書 (6) 管理運営におけるベンチマーキング PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略の実践にあたっては、不動産の財務・品質・供給に関する目標・基準※1を策定 ・管理し、それらの基準を満たすように最適化を図る必要がある。 ○このためには、こうした目標・基準に対して現状どの程度乖離があるのかを分析して評 価するとともに、他の地方公共団体のベストプラクティスと比較検討するベンチマーキ ングが重要である。 ○ベンチマーキングにより、個別に分析することでは分からなかったことが、他の地方公 共団体との比較等から問題点を顕在化することができる。 本項目の概略的説明 １.ベンチマーキング ベンチマーキングとは、他の地方公共団体の最も優れた実践事例（ベストプラクティス） に学び、自組織の現状とのギャップを分析してそのギャップを埋めていくために改善を図っ ていく改善手段である。改善の進捗や効果を把握することが重要であり、継続的に計測、管 理していくことが求められる。現状と目標の乖離を比較するため用いられる数値指標がベン チマークであり、その適切な設定と管理がベンチマーキングの成否を左右する。ベストプラ クティスに学び、それに到達するために何をどのように改善すべきかが把握しやすく、迅速 かつ効果的に改善を図ることができる。 ２.ベンチマーキングにおける分析・評価軸の例 (1)財務的側面 財務的側面は、ファシリティコスト、資産の評価等の管理を行い、資産やキャッシュフロ ーの最適化を図る等、PRE 戦略上重要である。分析段階においては、運営管理時にかかるコ ストに関して設定した目標、基準に対して分析し、余計なコストがかかっていないか確認を する。ファシリティコスト分析は、運用段階で発生する各種コストについて分析する。また、 施設資産分析は、施設の資産効率性等について分析する。 財務に関する分析軸の例は以下の通りである。 ①ファシリティコスト：維持費、水道光熱費、運用費、セキュリティ費、統括管理費等 ②施設資産：ＲＯＡ＊（純資産利益率）等 ※1 「第２章７．(2)管理運営に関する基準（P.170）」参照 -181- (2)品質的側面 品質的側面は、不動産の快適性や性能、環境等の管理を行い、利用者の満足度のみならず、 資産価値の向上や収益性の改善等にも影響するものであり、PRE 戦略上重要である。主に利 用者を対象に満足度等、品質に関して設定した目標や基準に対して分析し、品質が低くない かを確認する。利用者が安心して施設を利用できるように、機能や快適性、満足度の高い施 設づくりをするために分析し、達成度の把握を行う。利用者満足度の分析は、建物の利用者 に対して、施設の面積や設備、環境的な要素について満足度を評価してもらう。また、施設 性能に関する分析は、施設の快適性や信頼性について評価する。 品質に関する分析軸の例は以下のとおりである。 ① 利用者満足度：面積・設備・音・光・色彩等 ② 施設性能：快適性・信頼性等 (3)供給的側面 供給的側面は、必要以上に施設・スペースが供給されることを抑制するとともに、適正な 資産を確保し、無駄なコストや資産の削減を図る等 PRE 戦略上重要である。スペースが需 要に対して適切に供給され有効活用されているかに関して、設定した目標、基準に対して分 析し、物理的に無駄なスペースや運用的に非効率的なスペースが無いかを確認する。需給度 分析は、需要に対して施設の供給状況が現状どうなっているか分析する。また、利用度分析 は、部屋の運用状況による稼働率がどのようになっているか分析する。 供給に関する分析軸の例は以下のとおりである。 ① 需給度：規模・単位面積・配分率等 ② 利用度：容積率・建蔽率・利用率・稼働率・レンタブル比等 実際は、何が問題かを明確にしてどのような指標を採用するかを決め、その評価軸を用い たグラフ等を用いて分析を行う。 ３.ベンチマーキングの方法 ベンチマーキングの方法として、まずは分析する項目を決めて、比較する団体を決定し、 情報を収集し分析する。分析の結果、わかったことを組織内で共有し目標を設定した上で実 行計画を立案する。その後ベストプラクティスを導入し、状況を把握し、改善を図るといっ たモニタリングのプロセスを通じて常に改善していく。 ４.ベンチマーキングの相手とベンチマークの入手方法 ベンチマーキングの際のポイントとして、どのように情報を収集するかがある。ベンチマ ーキングは、個別に分析することでは分からなかったことが、他の地方公共団体と比較した り、時系列で追うことで問題点を顕在化することができるというメリットがあるが、比較対 象としては、竣工時期や規模が近いもので、用途や立地等が類似しているものと比較するこ -182- とが望ましい。比較する対象としては、自らの団体（内部）と他の地方公共団体等（外部） がある。自らの団体をベンチマーキングの相手とした場合、細かいデータが入手できる反面、 似通った状況であり、ベンチマーキングの意味を成さない可能性が高くなるので、比較する 条件を明確にする必要がある。一方他の地方公共団体等の場合、財政規模等が似ている団体 等を対象とすることが望ましいが、情報の入手が難しいのが現実であり、情報共有を連携し てできる環境を整える必要がある。 また、情報リスト１の「ＦＭベンチマーク調査報告書 2007 年度版」は、民間企業に対する アンケートの結果を集計したもので、項目によっては地方公共団体等においても参考として ベンチマーキングすることができる。また、参考情報リスト２の「ファシリティの品質を考 える 品質評価手法研究部会」は、建物の品質に関する定量・定性評価の手法に関する資料 でアンケート票があり、それを用いてベンチマーキングすることも一つの手段である。ただ し、ベンチマーキングの際は業種・業態等により数値が異なる等、採用する際は注意が必要 である。 図 調 分 計 導 ベンチマーキング 査 ＳＴＥＰ１ ベンチマーキング項目を決める ＳＴＥＰ２ ベンチマーキング相手（ベストプラクティス）を決める ＳＴＥＰ３ データ・情報を収集する ＳＴＥＰ４ 格差を認識し、その理由を分析する ＳＴＥＰ５ 将来の到達水準を推定する ＳＴＥＰ６ 「わかったこと」について組織の理解を得る ＳＴＥＰ７ 到達目標を設定する ＳＴＥＰ８ 実行計画を立案する ＳＴＥＰ９ ベストプラクティスを導入し、進展状況をモニターする ＳＴＥＰ１０ 再ベンチマーキングしながら継続的に改善していく 析 画 入 出所：「総解説ファシリティマネジメント（ＦＭ推進連絡協議会編／（株）日本経済新 聞出版社）より作成 ５.ＰＲＥ戦略におけるベンチマーキングの活用方法 第３章の事例においてもベンチマーキングの活用を検討することができる場面がある。 例えば、資産の有効活用指針の策定の例としての「アセットマネジメント＊基本指針」（福 岡県福岡市）においては、数値目標の設定が上げられているが、具体的な目標を類似の地方 公共団体の数値を参考にするなどベンチマーキングの活用が有効である。そのための手段と して保有資産の一元管理の例としての保有資産のデータベース化（奈良県）のようにデータ ベース化が非常に有効であり、ベンチマーキングを行う上での重要なツールとなる。 -183- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 発行情報 Ｆ Ｍベンチ マー ク調 査報告書 2007 年度版 【ＣＤ-ＲＯＭ付き】 企業に対するベンチマーキング調査の結果を まとめた資料 発表主体：ベンチマークデータセンタ ー編／ (社)日本ファシリティマ ネジメント推進協会 発表年月：2008 年４月 備考： １ http://www.jfma.or.jp/index.htm ２ ファシリティの品質 を考える 品質評価 手法研究部会−これ だけは知っておきた い 人のこと ファ シリティのこと− 施設の品質に関して解説した資料で、 品質や満 足度に関する定性・定量評価のアンケート票が あり、施設の品質を確認することができる 総解説 ファシリテ ィマネジメント ファシリティマネジメントに関する概要を全 体的に網羅したガイドブック 95∼102 ページに掲載 ビルの資産価値を高 める<安心：安全・快 適>運用マニュアル 既存ビルをより安心（優良）なビルに変えるた めの調査・リニューアル運営等の基本方針作成 について、チェックリスト、評価手法等により 解説した資料 発表主体：(社)日本ファシリティマネ ジメント推進協会 発表年月：2003 年７月 備考： http://www.jfma.or.jp/index.htm ３ 発表主体：ＦＭ推進連絡協議会編／日 本経済新聞出版社 発表年月：2003 年１月 備考：参考図書 http://www.jfma.or.jp/index.htm ４ http://www.belca.or.jp/anzen.htm -184- 発表主体：(社)建築・設備維持保全推 進協会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2008 年４月 備考： (7) 環境対策 PRE戦略上の活用のポイント ○近年、世界的に環境に対する意識が高まってきている。 ○地方公共団体においては、地球温暖化をはじめとする環境問題に対応することが重要な課 題となっている。 ○公的不動産を管理運営、利活用する際には、環境負荷低減を図ることが必然的に求められ る責務であることから、PRE戦略の実践にあたっては、循環型社会の構築や二酸化炭素 等の温暖化ガス排出量削減などの環境対策の取組が重要である。 本項目の概略的説明 今日の環境問題は地球温暖化、廃棄物･資源リサイクル問題、有害化学物質問題等、世界経済 の発展や人口の増大により環境の負荷受容能力が大きく減退している一方、通常の事業活動から 生じる環境負荷がますます増大していることが大きな問題となっており、環境に配慮した負荷の 少ない持続可能な経済社会を再構築することが求められている。 そのため、地方公共団体は公的不動産の利活用の各局面においても、自主的かつ積極的に環境 配慮に取り組むことにより地方公共団体の責務を果たすことが重要である。 環境対策には、有害物質のように環境汚染を引き起こす等環境に悪影響のあるネガティブな事 象に対する環境対策と、省エネルギーやグリーン設計のように環境負荷低減等環境保護に貢献す るポジティブな事象に対する環境対策がある。環境対策は、地方公共団体のイメージ向上やリス クの低減、利用者等の健康対策のみならず、コストの削減や収益向上に寄与し資産価値の向上に つながる。ネガティブな事象に対する環境対策については、資産価値の向上に寄与することは明 確であるが、ポジティブな事象に対する環境対策についても、省エネルギー対策による水道光熱 費の低減等による資産価値の向上につながる。また、建物の評価基準において、ＣＡＳＢＥＥのよう な環境性能評価基準、認証制度が普及しはじめており、さらに、地方公共団体においても建築物 環境配慮制度などに自治体版ＣＡＳＢＥＥを導入するところが増えてきているとともに、民間企業へ インセンティヴを与える等環境対策がより重要な要素となっている。特に土壌汚染、有害物質に ついては、デュー・ディリジェンスにおけるエンジニアリング・レポート作成において、土壌汚 染リスク評価、建物環境リスク評価としてそれぞれ重要な評価項目であり、売却等の利活用時に おいては、この評価結果が不動産の評価に大きく影響することもある。 -185- １.二酸化炭素削減対策の動向 地球温暖化の防止に不可欠なのが、二酸化炭素削減である。人類は、その生活や経済活動 に伴って温暖化ガスを排出し、また、温暖化ガスの排出を抑制する主体となりうる。それら の活動の大半が、建物構築物等の建築・設置、生産行為等の経済活動として行われることか ら、不動産の管理運営、利活用そのものに、温暖化ガス削減の理念が反映される必要がある。 PRE 戦略の実践にあたっては、当該問題への取組は、必須事項といえる。 (1)京都議定書と京都メカニズム 1997 年 12 月に第３回気候変動枠組条約締約国会議（地球温暖化防止京都会議、ＣＯＰ３） において「京都議定書」が議決された。地球温暖化の原因となる、温室効果ガスである二酸 化炭素、メタン、亜酸化窒素、ハイドロフルオロカーボン類＊（ＨＦＣｓ）、パーフルオロカーボ ン類＊（ＰＦＣｓ）、六フッ化硫黄について、先進国における削減率を 1990 年基準として各国別 に定め、約束期間内（第１約束期間は 2008∼2012 年度）に目標を達成することになっている。 しかし、既に温室効果ガス対策を実施している先進国の中には、国内努力だけでは目標達 成が困難な国もある。例えば日本では、1990 年に比べ６％削減という目標に対して、排出量 は逆に増加し、2005 年の段階では目標達成のために 14％の削減が必要となっている。 そのため、京都議定書では、温室効果ガス排出削減目標達成の柔軟策として京都メカニズ ムが定められた。「クリーン開発メカニズム（ＣＤＭ）」、「共同実施（ＪＩ）」、「国際排出量取引 （ＩＥＴ）」の３つがある。 ① クリーン開発メカニズム（ＣＤＭ：Clean Development Mechanism） 温室効果ガス排出量の数値目標が設定されている先進国が、目標が設定されていない 発展途上国内において、排出削減等のプロジェクトを実施し、その結果生じた削減量に 基づき排出権を受領する制度。 ② 共同実施（ＪＩ：Joint Implementation） 温室効果ガス排出量の数値目標が設定されている先進国が、目標が設定されている他 の先進国内において、排出削減等のプロジェクトを実施し、その結果生じた削減量に基 づき排出権を移転する制度。 ③ 国際排出量取引（ＩＥＴ：International Emissions Trading） 温室効果ガス排出量の数値目標が設定されている先進国同士で、割り当てられた排出 枠の取引を行う制度。 出所：清水建設（株）ホームページより (2)「京都議定書」目標達成計画の改訂 基準年度（1990 年度）から 2005 年度までの温室効果ガス排出量の増減を温室効果ガス別 に見ると、我が国の総排出量の９割以上を占める二酸化炭素の増加が大きくなっているため、 二酸化炭素の削減が喫緊の課題となっている。そのため今後 2012 年度までに基準年度から６ ％削減する約束を達成するために政府は 2008 年３月に京都議定書目標達成計画を改定した。 -186- 【目標達成のための対策と施策】 ①温室効果ガスの排出削減、吸収等に関する対策・施策 a. 温室効果ガスの排出削減対策・施策 【主な追加対策の例】 自主行動計画の推進、住宅・建築物の省エネ性能の向上、トップランナー機器等の 対策、工場・事業場の省エネ対策の徹底、自動車の燃費の改善、中小企業の排出削減 対策の推進、農林水産業・上下水道・交通流等の対策、都市緑化、廃棄物・代替フロ ン等３ガス等の対策、新エネルギー対策の推進 b. 温室効果ガス吸収源対策・施策 間伐等の森林整備、美しい森林づくり推進国民運動の展開 ②横断的施策 排出量の算定･報告・公表制度、国民運動の展開 【速やかに検討すべき課題】 国内排出量取引制度、環境税、深夜化するライフスタイル・ワークスタイルの見直し、 サマータイムの導入 (3)ポスト「京都議定書」の動向と PRE 戦略 2008 年に開催された北海道洞爺湖サミット（Ｇ８）では、2050 年までに世界全体の排出量 の少なくとも 50％削減を達成する目標というビジョンを共有することとされた。主要経済国 は、2009 年末のコペンハーゲン気候変動会議（ＣＯＰ１５）の成功のため、引き続き建設的に 協力することが合意されている。2009 年に開催されたイタリア・ラクイアサミット（Ｇ８） でも、同様のビジョンが共有されている。 2008 年７月 29 日には「低炭素社会づくり行動計画」が閣議決定された。本計画は、上記 ビジョンの達成には、日本としても、先進国として途上国以上の貢献をすべきであり、世界 に誇れるような低炭素社会の実現を目指すことが必要であるとして、我が国が低炭素社会へ 移行していくための具体的な道筋を示すものとして計画されたものである。本計画は、2050 年までの長期目標として現状から 60∼80％の削減を掲げており、革新的技術開発や既存先進 技術の普及、国全体を低炭素化へ動かす仕組みづくり等について、具体的な目標や施策が盛 り込まれている。 また同年には「地球温暖化対策の推進に関する法律」（平成 10 年法律第 117 号。以下、「温 対法」という。）が改正され、温室効果ガス算定・報告・公表制度について、事業所単位か ら事業者単位・フランチャイズ単位による排出量の算定・報告に変更され、適用範囲が広が った（2009 年・2010 年施行）。 ＣＯＰ１５では、京都議定書の第１約束期間（2008 年∼2012 年）以降の新たな目標、いわゆ る「ポスト京都議定書」の合意が予定されていたが、具体的な削減目標のない「コペンハー ゲン協定」の合意にとどまった。日本は、産業部門において独自の自主規制により一定の効 果を上げ、高エネルギー効率化の事実と、その技術移転等に期待が寄せられ、産業部門に比 -187- べて省エネ化が遅れている民生部門（業務部門・家庭部門）への規制強化の動き（エネルギ ーの使用の合理化に関する法律・温対法の改正）や排出量取引の施行実施など、低炭素社会 の構築に向けたさまざまな施策が実施されている。技術的にも、社会的責任の面からも、各 組織がＣＯ２削減の意義を理解し、その理念を PRE 戦略の実施の各局面で常に念頭に置くこ とが必要であると考えられる。 ２.環境に配慮した事業活動 (1)省エネルギー対策 建物における資源消費の中でエネルギー消費は大きな比率を占めており、省エネルギー対 策及びエネルギー利用の効率化は、環境対策に貢献するとともに、運用管理コストを節減す ることは PRE 戦略上有効である。また、「エネルギーの使用の合理化に関する法律」（昭和 54 年法律第 49 号。以下、「省エネ法」という。）では、エネルギー管理指定工場においては、 エネルギーの使用の合理化に努め、規模に応じて省エネルギー計画及びエネルギー利用状況 の定期報告が求められており、また、特定建築物においては省エネルギー措置の届出が義務 付けられている。省エネルギー対策は品質を維持しつつ無駄なエネルギー消費を避けること がポイントである。 省エネ法は 2008 年に改正され（2009 年・2010 年施行）、特定事業者（企業全体でのエネ ルギー使用量が一定量を超える企業）や特定連鎖化事業者（一定の要件を満たすフランチャ イズチェーン）単位のエネルギー管理が新たに義務づけられている。これにより、業務部門 に多く見られる中小規模の事業場を数多く設置する事業者（コンビニエンスストアチェーン など）が新たに義務の対象に加わった。 省エネルギー対策の手順としては、①建物・設備の把握、②エネルギー使用量の収集・分 析、③可能な省エネルギー対策の検討、④目標値の設定・実施、⑤効果の検証という手順を 取る。こうした省エネルギー対策を検討するにあたっては、外部の専門家にエネルギー診断 を行なってもらうのも一つの手段である。 省エネルギー対策としては、負荷の低減、設備機器の効率的な運転、搬送動力の節減、運 用による対応、適切な保守等が挙げられる。ハード面では、建築的対策、設備的対策、ソフ ト面では、エネルギーの節約、機器の効率的な運用がある。 ①建築的対策 ・建築計画による対策：建物のレイアウト、方位に対する配慮等 ・断熱性能の向上による対策：外壁、屋根、ガラスの断熱性能の向上、屋上緑化等 ・直射日光遮蔽による対策：庇やブラインドの設置による直射日光差込量の低減等 ・開口部の工夫による対策：エントランス部分の工夫、不要なガラス面の低減等 ②設備的対策（省エネ機器の導入） ・照明の効率化による対策：高効率照明器具、白熱灯から蛍光灯・ＬＥＤ照明へ更改、セン サーの設置等 -188- ・熱源の効率化による対策：熱回収ヒートポンプ、コージェネレーション、蓄熱システム の導入等 ・空調のゾーニングによる対策：空調ゾーニングの細分化、個別空調の導入、ペリメータ ゾーン空調＊の工夫等 ・効率的な機器制御による対策：インバーター制御、可変風量制御方式や可変水量制御方 式の導入等 ③エネルギーの節約 ・空調温度の節約、休み時間の消灯、離席時のＯＡ機器のスイッチ切り、エレベーター、 エスカレーターの間引き運転、エレベーターの停止回数の削減等 ④機器の効率的な運用 ・共用部照明点灯時間、空調運転時間、給排気ファンの運転時間の見直し、中間期におけ る外気冷房、ダンパーや給気口の節約による室の風量バランスの適正化、冷水出口設定 温度の変更等 ⑤自然エネルギーの利用 ・太陽光発電、太陽熱利用、昼光利用、自然換気・ナイトパージ、雨水利用等 (2)グリーン設計 建物グリーン設計とは、企画・設計・建設から運用、改修、解体・廃棄といった建物の全 ライフサイクルを通して環境への影響に配慮した建物環境・都市環境の設計を行うことであ る。建物の長寿命化、ハロンやフロンの使用抑制、有害物質の使用抑制・撤廃、省資源およ び省エネルギー、廃棄物発生量の削減、再使用・再生利用の促進、地球環境への対応等が求 められている。 国土交通省は、官庁施設の環境保全性に関する基準（グリーン庁舎基準）を平成 17 年に制 定している。また同省は、官庁施設における総合的な環境保全対策の推進と公共建築分野に おける先導的な役割の遂行を目的として、官庁施設における環境負荷低減プログラム（営繕 グリーンプログラム）を策定し、官庁施設のライフサイクルを通じた環境負荷の低減に努め るとともに、各省各庁との連携や地方公共団体等への普及促進を図っている。 環境省が平成 20 年９月に発表した「地方公共団体における地球温暖化対策の推進に関する 法律施行状況調査結果」によると、平成 19 年 12 月時点の都道府県の公共施設における地球 温暖化対策への取組として、ハード面ではＥＳＣＯ事業、省エネ改修、太陽光発電設備の導入 等が報告されている。 (3)建物のライフサイクルマネジメント（ＬＣＭ） 建物が保有する価値を適正に判断するためには、建物の生涯（ライフサイクル）にわたる 経済性や環境保全性に対する評価が必要になる。建物のライフサイクルマネジメントとは、 環境への配慮の観点より、建物の企画から、設計・施工・運営そして解体・処分に至るまで の生涯（ライフサイクル）の各段階に着目して、総合的に計画・管理を行う考え方である。 ＬＣＭの目的は次のとおりである。 -189- ① 建物の生涯にわたる効用の最大化 ② ＬＣＣの最適化 ③ 省資源、省エネルギー、環境負荷の最小化 (4)建築総合環境性能評価システム（ＣＡＳＢＥＥ） 建築総合環境性能評価システム（ＣＡＳＢＥＥ）は、2003 年７月に、政府支援のもと国際的 な基準をめざして産官学共同プロジェクトとして組織された JSBC（日本・サステナブル・ビ ルディング・コンソーシアム）において開発された建築物に関する環境性能評価を総合的に 行うためのシステムである。 英語名で「Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency」といい、 その頭文字をとって「キャスビー（ＣＡＳＢＥＥ）」と呼ばれている。 評価項目は、大きく分けて以下の２つの分野がある。 ①建築物の内部や敷地内における環境の品質・性能（Ｑ:Quality） 例）室温・換気などの室内環境や機能性、建築物の耐震性、緑化などに関するもの ②エネルギー消費をはじめとした建築物による外部への環境負荷（Ｌ:Loadings） 例）省エネルギー・省資源やヒートアイランド対策、フロン対策などに関するもの これらの２つの分野を統合した指標として環境性能効率という数値を用いて総合的に評価 する。さらに、この環境性能効率（ＢＥＥ）の数値に応じて５段階に建築物の格付け（ラベリ ング）を行う。 (5)東京都環境確保条例に基づくキャップアンドトレードプログラム 東京都は、2008 年に環境確保条例を改正し、大規模事業所への温室効果ガス排出総量削減 義務と排出量取引制度を 2010 年度から実施する。これは、前年度のエネルギー使用量が原油 換算 1,500 キロリットル以上の事業所に対して温室効果ガス排出総量削減義務を課すもので、 自ら削減ができなかった場合の補完的措置として、排出量取引の仕組みを導入するもの（キ ャップアンドトレードプログラム）である。削減義務率は、第一計画期間（2010∼2014 年度） は基準年度の８％であり、第二計画期間（2015∼2019 年度）は基準年度の 17％となる見込み である。 ３.循環型社会の構築 形成すべき「循環型社会」とは、①廃棄物等の発生抑制、②循環資源の循環的な利用、③ 適正な処分が確保されることによって天然資源の消費を抑制し、環境への負荷ができる限り 低減される社会である（「循環型社会形成推進基本法」（平成 12 年６月２日法律第 110 号） 第２条）。 -190- (1)廃棄物対策 廃棄物は、生活系廃棄物と事業系廃棄物に分類される。このうちオフィスビルから出る廃 棄物は事業系廃棄物であり、原則的には事業者であるテナントが処分する必要があるが、通 常廃棄物処理業者に委託している。廃棄物専任者の選任や再利用計画書の作成・提出を義務付 けている地方公共団体もあり、対策について取り組むことが求められる。 廃棄物の削減としては、①リデュース（廃棄物の発生抑制）、②リユース（再使用）、③リサ イクル（再資源化）の優先順位で廃棄物の削減に努めるのがよいという考え方を示している。 (2)産業廃棄物対策（ゼロ・エミッション構想） ゼロ・エミッション構想とは、ある産業から出るすべての廃棄物を新たに他の分野の原料 として活用し、あらゆる廃棄物をゼロにすることをめざすことで新しい資源循環型の産業社 会の形成をめざす構想である。 生産要素としての原材料はすべて使い切られるか、又は他の産業のための付加価値の高い 原料となるなどした結果、総投入量＝総生産量となることを極限の目標とするため、廃棄物 は究極的には発生しないことを目指す。 そのため、廃棄物処理に伴い発生する温室効果ガスの削減につながるなど、ゼロ・エミッ ション構想は、単なるリサイクルによる資源の有効利用にとどまらず、環境負荷の低減にも 大きな効果が期待される。 さらに、リサイクルの際に発生する余熱利用による暖房や給湯、ゴミの固形燃料化などエ ネルギー化による省エネルギーにもつながることになる。 ある一つの産業では、廃棄物をゼロにする目標の達成は困難であっても、多くの産業が参 加した産業集団全体、又は広域行政区域全体で考えれば、その共同の取組により廃棄物の減 少は可能となる。このような考え方のもとに、ゼロ・エミッション構想は、これまでの大量 生産システムとは全く異なる「循環型」の新しい生産システムの創出を提示している。 出所：経済産業省ホームページより引用 -191- 参考情報リスト 番号 １ 資料名 資料の概要 発行情報 （財）省エネルギーセ ンターのホームペー ジ 省エネルギー対策や調査・統計データが掲載 されている 発表主体：(財)省エネルギーセンター 発表年月： 備考： http://www.eccj.or.jp/ ＦＭ分野における効 果的な省エネルギー 対策 省エネルギー対策の検討方法や手法について 解説した資料 ２ 発表主体：エネルギー環境保全マネジ メント研究部会編／( 社) 日本ファシ リティマ ネジ メント推進協会 発表年月：2005 年２月 備考： http://www.jfma.or.jp/index.htm ３ 経済産業省関東経済 産業局のホームペー ジ 省エネ法、省エネ支援事業や、指定工場のエ ネルギー使用状況届出書フォーマット等が掲 載されている 発表主体：経済産業省 発表年月： 備考： http://www.kanto.meti.go.jp/seisaku/enetai/index_shoene.html 国土交通省環境ポー タルサイト 国土交通省の環境に関する情報を集約したホ ームページ ４ 発表主体：国土交通省 発表年月： 備考： http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/kankyo_site/ 環境報告書のホーム ページ ５ 環境省の環境報告書の概要と関連リンクの掲 載されたホームページで、参考資料として環 境報告ガイドライン（2007 年度版）が掲載さ れている 発表主体：環境省 発表年月： 発表内容： 備考： http://www.env.go.jp/policy/j-hiroba/04-4.html 経済産業省の３Ｒ政 策ホームページ ３Ｒに関する情報を入手できるホームページ ６ 発表主体：経済産業省 発表年月： 備考： http://www.meti.go.jp/policy/recycle/index.html 総解説 ファシリテ ィマネジメント ７ ファシリティマネジメントに関する概要を全 体的に網羅したガイドブック 255∼263 ページに掲載 発表主体：ＦＭ推進連絡協議会編／日 本経済新聞出版社 発表年月：2003 年１月 備考： http://www.jfma.or.jp/index.htm 地球環境・国際環境協 力のホームページ ８ 地球環境保全に関する法律施行など基本的な 政策情報、所管行政に係る国際機関・外国の 行政機関等の動きなどに関する情報を総括的 に知ることができる 発表主体：環境省 発表年月：随時 備考： http://www.env.go.jp/earth/ ９ 京都議定書目標達成 計画の見直しに向け た基本方針 京都議定書の目標達成計画に示された対策・ 施策に対して、各対策の排出削減見込量を達 成するための基本方針がまとめられている http://www.kantei.go.jp/jp/singi/ondanka/ -192- 発表主体：首相官邸・地球温暖化対策 推進本部 発表年月：平成 19 年 10 月 備考： 番号 資料名 資料の概要 発行情報 京都メカニズム情報 プラットフォーム 「京都メカニズム」の制度を使った投資活動 のための情報が不足しているため、投資のリ スクとコストを増加させる結果になってい る。この投資コスト･リスクを低減させ、より 円滑な投資活動を行うことを支援することを 目的としている 発表主体：(社)海外環境協力センター 10 (ＯＥＣＣ) 発表年月： 随時更新 備考： http://www.kyomecha.org/ 自主参加型国内排出 量取引制度 11 排出量取引制度という市場メカニズムを活用 して、企業の自主的・積極的な努力を促し、 費用効率的かつ確実に温室効果ガス排出量の 削減を達成することを目指している。制度概 要、ガイドライン、マニュアル、実施ルール 等について関係書類が入手できる 発表主体：環境省 発表年月：随時 備考： http://www.et.chikyukankyo.com/index.html ＣＤＭ/ＪＩ事業調査 事業実施マニュアル 2006 12 我が国の事業者等がＣＤＭ/ＪＩに関する複 雑な仕組みやＣＤＭ理事会・ＣＯＰ等におけ る最新動向を正しく理解し、適切なＣＤＭ/Ｊ Ｉプロジェクトを形成・実施することを目的 として環境省が実施するＣＤＭ／ＪＩ事業調 査の一環として作成したもの 発表主体：(財)地球環境センター 発表年月：2006 年８月 備考： http://gec.jp/gec/JP/publications/CDM_Manual-J.pdf 13 「ＣＡＳＢＥＥ」 （建築物総合環境性 能評価システム） 建築物の環境性能を総合的に評価するシステ ムである「ＣＡＳＢＥＥ」についてのホーム ページ。 評価の仕組み等についての説明がさ れている 発表主体：(財)建築環境・省エネルギ ー機構 発表年月：随時 備考： http://www.ibec.or.jp/CASBEE/ 廃棄物処理の現状 14 廃棄物に関する統計データや許認可の状況、 廃棄物処理法の概要・特例制度、ダイオキシ ン類対策、ＰＣＢ廃棄物処理、各種検討会な どについての情報を紹介している 発行主体：環境省 発表年月：随時 備考： http://www.env.go.jp/recycle/waste/ 21 世紀環境立国戦略 15 京都議定書に対する取組の中で 2007･８年が 環境問題について大きな節目であることを踏 まえ産業界･有識者･地方公共団体等の意見を もとに閣議決定された環境政策の概論がまと められている 発行主体：環境省 発表年月：2007 年６月 備考： http://www.env.go.jp/guide/info/21c_ens/pamph/full.pdf ゼロ・エミッション構 想推進のための「エコ タウン事業」について 16 経済産業省が推進するゼロ・エミッション構 想及びエコタウン事業についての概要、補助 金対象事業、エコタウン事業承認対象地域な どについての情報をまとめている 発行主体：経済産業省 発表年月：2006 年 備考： http://www.meti.go.jp/topic/data/e10209aj.html ＥＩＣネット ホームページ 17 ＥＩＣネットは、（財）環境情報普及センタ ーにより、環境に関する情報提供及び情報交 流を図ることにより、本ネットの利用者の環 境保全に関する理解と活動の促進に資するこ とを目的としたもの。 特に「国内ニュース」では関係省庁の環境に 対する情報、動向、調査結果などを逐次発信 している http://www.eic.or.jp/ -193- 発行主体：(財)環境情報普及センター 発表年月：随時 備考： 番号 資料名 資料の概要 発行情報 グリーン診断・改修 計画基準及び同解説 グリーン診断・改修計画規準の内容について、 発表主体：(財)建築保全センター 診断手法や手順、環境負荷低減効果の高い改修 表年月：2008 年４月 計画の立案と効果の算定を解説した資料 備考： ＬＣＥＭ手法を用い た官庁施設における 地球温暖化対策の一 層の推進について ＬＣＥＭ（ライフサイクルエネルギーマネジメ ント）手法の概要について解説したホームペー ジ 18 発 http://www.bmmc.or.jp/ 19 発表主体：国土交通省 発表年月：2006 年７月 備考： http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/14/140329_.html 20 ＬＣＥＭ（ライフサ イクルエネルギーマ ネジメント）ツール の公開について ＬＣＥＭツールに関する情報が掲載されたホ ームページ 発表主体：国土交通省 発表年月：2006 年７月 備考： http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/14/140706_.html 21 不動産投資・取引に おけるデュー・ディ リジェンスとエンジ ニアリング・レポー ト（再改訂版） デュー・ディリジェンス業務及びエンジニアリ ング・レポートの内容及び作成の留意点につい て解説した資料 発表主体：(社)建築・設備維持保全協 会(ＢＥＬＣＡ) 発表年月：2008 年１月 備考： http://www.belca.or.jp/ddkaitei.htm 22 地方公共団体におけ る地球温暖化対策の 推進に関する法律施 行状況調査結果 地方公共団体の公共施設の取組等を紹介。 発表主体：環境省 発表年月：2008 年９月 備考： http://www.env.go.jp/press/press.php?serial=10124 -194- ８．ＩＴ関連情報 (1) ＰＲＥ情報管理の要件 PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略は、公的不動産に関する業務の特徴に応じた情報管理を行うことで効率的かつ 効果的に実践することができる。 ○公的不動産に関する業務の主な特徴は、資産の取得・改廃・再投資を長期的かつ不定期 な期間で求められること、意思決定におけるプロセスの適正化・明確化等、内部統制の 重要性の増大、複数の地方公共団体の連携の可能性（共同アウトソーシング・行政サー ビスの提供）の模索、民間（住民・企業）への情報開示が必要であること等である。 ○これらの特徴を踏まえると、PRE情報管理の要件として重要であるのは、まず不動産情 報の集約化・全庁にわたり情報を共有化することであり、これにはＩＴの活用が有効であ る。 本項目の概略的説明 PRE 戦略を効率的に実践し、実効性・即効性に富むものとするには、保有あるいは管理してい る不動産について網羅的かつ集約的に一括して情報管理を行うことが重要な課題であり、その解 決方法として情報システムの活用が考えられる。 なお、ここにいう情報システムとは、必ずしもデータベースと意思決定支援のための分析ツー ルを兼ね備えた大規模なシステムを意味するものではない。優先度が高いのは不動産情報を共通 ルールに基づいて整備し、その結果を集約化するとともに全庁的に共有することであり、これが 実現できるツールであればソフトウェアの種類にこだわる必要はない。 例えば、（財）地方自治情報センターの共同アウトソーシング・システムのひとつである公有財 産管理システムを用いて資産管理の基本的な情報を整備し、ついで全庁或いは各部署で運用して いる既存のシステム（例えば統合型ＧＩＳ・個別ＧＩＳ、会計システムなど）との連携を図ることで 導入コストを抑えつつ段階的な整備を行っていくことも選択肢の一つである。 -195- 以下に不動産情報を用いた業務例を示す。 図 不動産管理情報の管理例 不動産情報を用いた業務例 地方公共団体内の管理情報 民間（住民・企業等） 財産指標 の 提 示 財務 情報 財務会計情報 評価 情報 インターネット等を介し た施設情報等の開示 不動産情報 基礎 データ 各部署管理情報 ・統計データ(人口等) ・位置情報 ・課税情報 ・都市計画 ・インフラ 連携 情報取得 施設情報 更新等 データ提示 サービス 電子データのほか 紙データも考えられる 他の地方公共団体 各部署 管理施設情報 アウト ソーサー 地方公共団体の特色 ・ＰＲＥ戦略実践あたって必要な多数の 情報 を組織内 部で収集可能で ある ・行政サービスの一環として納税者を中心とする民間への情報開示が今後ますま す重 視されてく る 出所：国土交通省にて作成 この図に示した業務例では、不動産情報と他のシステムで管理する各種情報との連携（例えば 位置情報などの有用な不動産情報の取得）、ある部門で管理する施設情報の更新・他部門で管理 する施設情報の取得、他の地方公共団体との共同事業等を視野にいれた情報交換などを実現する ために、手順・手続き等の業務プロセスを確立することが重要となる。例えば、他の各種システ ムから不動産情報として有用なデータを取得する、あるいは各種システムへデータを提供するこ とを考えた場合、これを効率的に行うにはデータ項目等の仕様を統一するとともに、ファイル形 式の変換ツールを整備する必要がある。 この各種システムとのデータ連携にしても、対象となる公的不動産について必要な情報を定め られた仕様に応じて抽出するという手順が必要となり、そのためには公的不動産が網羅的かつ集 約的に一括して情報管理されていることが効率化の鍵となる。 -196- 参考情報リスト 番号 １ 資料名 電子自治体のシステ ム構築のあり方に関 する検討会 資料の概要 発行情報 効果的・効率的な電子自治体のシステム構築、 発表主体：総務省 国・地方を通じた業務の手順の見直しなど、 発表年月： 電子自治体のシステム構築の在り方について 備考： 検討することを目的とした検討会 http://www.soumu.go.jp/denshijiti/denshi_kentoukai.html ＣＲＥ（企業不動産） 戦略と企業経営 企業価値向上のための不動産の投資・所有・ 売却をいかに進めるか。管理業務の改革、評 価指標を紹介 発表主体：ＣＲＥ研究会／東洋経済新 報社 発表年月：2006 年７月 発表内容： 備考：参考図書 電子自治体の推進に 関する懇談会 電子自治体の実現に向けて、業務システムの 共同化・標準化の推進、電子自治体の利活用 の促進など電子自治体に係る施策の推進に関 し、取組状況の把握、課題の抽出・検討及び 必要な助言を提言することを目的とした懇談 会 発表主体：総務省 発表年月： 備考： ２ ３ 共同アウトソーシン グ・システム一覧表 ４ http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/denshijichi_suisin/index .html 複数市町村等共同アウトソーシング・システ 発表主体：(財)地方自治情報センター ム開発実証事業において開発したシステム及 発表年月： び共同アウトソーシング・システム一覧表登 発表内容： 録規約に基づく手続きを経て登録したシステ 備考： ムの一覧表と各システム仕様 http://www.lasdec.nippon-net.ne.jp/cms/9,215,21.html -197- (2) データベース構築とメンテナンス PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略を効率的かつ効果的に実践するためには、公的不動産に関する意思決定を行う 部門に不動産情報を集約する必要がある。また、集約された情報を全庁的に共有し、業 務に活用できるようにする必要がある。 ○このため不動産情報を電子化し、データベースを構築することが有効である。データベ ースの構築にあたっては、情報項目の抽出のほか、情報を収集する手順、構築後の不動 産情報の更新等の各種手続きを確立することが重要である。 本項目の概略的説明 １.データベースの構築 (1)対象とする資産 PRE 戦略は、地方公共団体が所有・利用するすべての公的不動産を対象とするものである から、データベースへの登録対象もすべての公的不動産となる。しかしながら、すべての公 的不動産のデータ化には多大な労力と期間を要するため、PRE 戦略の初期段階においては、 重要性の高い資産から優先的に整備すべきである。 例えば、地方公会計の整備により抽出された売却可能資産について優先的に何らかの施策 を適用する必要があるにもかかわらず、行政財産を含めたすべての資産を資産情報整備の対 象とするのは現実的ではない。この場合、重要性の高い売却可能資産から整備の対象とする のが効果的であり現実的である。 (2)情報項目の抽出と調査・収集の範囲 PRE 戦略の基礎となる情報項目としては、不動産に関する経済的情報や物理的情報、運用情 報等があげられ、データベースで管理する情報項目として網羅的に抽出する。 次に網羅的に抽出した情報項目に関して、地方公共団体が設定する PRE 戦略の目標、将来 的な活用方針、収集の難易度等に応じて優先度を判定し、調査・収集を実施する情報項目の 範囲を確定する。 次にデータベースで管理する情報項目の例として主な不動産情報を示す。 -198- 表 主な不動産情報 情報の区分 情報の種類 資産評価情報 予算収支情報 利用状況情報 情報の内容 主な情報管理者 鑑定評価額、路線価、簿価、 管財・財政等ほか 財健法における販売用土地の時価など 税収（見込）、補助金、支出予算、 財政 過年度実績など 財務会計、資産台帳ほか 財務会計 管財、各部署 資産台帳ほか 管財、財政、各部署 資産台帳ほか 管財、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 管財、財政、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 管財、財政、資産税、 各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳、課税ｼｽﾃﾑ 築年、構造、ＰＭＬ、調査会社など 管財、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 汚染物質の種類、除去費用、 管理方法など 管財、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 工事履歴情報 実施内容、工事金額、施工会社など 管財、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 機器部材台帳情報 取得時期、取得価額、簿価、 入替予定 管財、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 登記情報（賃借中心） 所有者、登記簿数量、担保権など 管財、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 法令・条例等の制限 用途地域、建ぺい率、容積率など 都市計画、建築、土木 （１） 経済的情報 賃貸借契約情報 長期修繕計画情報 保険契約情報 土地建物基本情報 建物診断情報 （２） 物理的情報 リスク情報 部署ごとの利用面積、稼働率など システム等 月額賃料、契約に伴う一時金、 契約期間、契約面積など 予定内容、予定金額、時期、 施工者など 損害保険の契約期間、契約金額、 保険会社名など 所在地、規模、用途、取得価額、 簿価など （３） 権利的情報 図面文書情報 地図情報 運用情報、 （４） 周辺情報 その他 不具合・点検履歴情報 エネルギー情報 各種契約書、写真、実測図、 地番図、設計図など 資産ごとの所在地図、分布図、 物件写真など 管財、資産税、各部署 管財、資産税、各部署 都市計画情報ｼｽﾃﾑ、 道路管理情報ｼｽﾃﾑほか 固定資産情報管理ｼｽﾃﾑ 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 固定資産情報管理ｼｽﾃﾑほか 圏域人口、道路条件、交通条件など 市民、都市計画、建築、 住民情報管理、都市計画情報管理ｼｽﾃﾑ、 土木、下水道など 道路管理情報ｼｽﾃﾑ、下水道管理ｼｽﾃﾑほか 時期、内容、点検履歴情報 管財、各部署 建物管理ｼｽﾃﾑ、資産台帳ほか 水道課ほか 上水道管理ｼｽﾃﾑ、 上下水道料金ｼｽﾃﾑ 水道高熱費、入・出金額など 当該基礎情報は、地方公共団体が管理する既存のシステム等から収集する。 出所：国土交通省にて作成 上記は不動産基礎情報として有用な項目を掲げたものであるが、前頁で述べたとおり目的 に応じて優先度を決定し順次データ整備を行う。 (3)データの定義について データベースで管理する情報が統一的な意味内容を示すように、全庁共通の資産コード・ 用語・名称等を取り決める。 この定義の確定により初めて PRE 戦略の実践におけるデータの集計・分析、他の既存シ ステムとの連携等が可能となる。 (4)データベースの具体的な作成方法について データベースの作成作業にあたっては、「第１章Ⅳ．１．望ましい組織体制とマネジメント 体制」で述べたタスクチーム等において作成方針を決定する必要がある。具体的には、庁内 の資産整備の状況等（次頁①∼③に例示）を把握し、調査・収集の対象とする情報項目を確 定することと、次に公的不動産を管理する各部門の役割を定めることである。 役割分担の例としては、公有財産の管理を行う管財部門で各部門へ調査シートを配布・回 -199- 収、公的不動産の現物調査等を行い、教育委員会等の各主管部門では、所管している資産（公 的不動産）の洗い出し、調査シートの入力等を行うことが考えられる。ここで重要なのは効 率的に作業を行うため、各部門の協力体制を構築することである。 【資産整備の状況の例示】 ①各部門における管理形態が紙ベースである場合は、情報の電子化は最低限必要となるが、 できうる限り既存の電子データを活用するのが効率的である。例えば土地については、課 税部門における課税用の一筆データの活用が考えられる。これにより所在地・数量等の基 礎データ※1 の収集が可能である。 ②地方公会計制度改革への対応の一環で固定資産台帳（公会計管理台帳）の整備を行ってい る地方公共団体も多数あるが、当該台帳を基本として必要に応じ管理項目を増やしていく 方法がある。 ③財産管理部署において公有財産台帳を管理している場合は、当該台帳データを基本に資産 情報の整備を行うことも考えられる。 (5)データベース構築例 例１ 図 施設と施設を構成する土地・建物の管理例※2 全体構成 画 地 ・ 建 物 全 棟 、街 路 条 件 等 の 要 因 デ ー タほ か 施設 土地 建物 一筆毎の 土地データ 一 棟毎の建 物データ そのほか、写真のほか図面等 の画像ファイル、賃貸借契約 書等の文書ファイルの登録 工作物 個 々の工作 物データ 等が考えられる 立木竹 ほか 出所：国土交通省にて作成 ※1 ※2 課税用のデータであるため、本来、課税以外の目的での使用はできない。 本項で述べているのは地方公共団体が所有する土地のデータ活用を念頭に置いているが、課税部門の担当者 が十分な配慮のもとにデータを取り扱う必要がある。 例では土地・建物のデータと施設データのリンクによりデータベースを作成。 -200- 図 各データテーブル（前記、土地・建物等） 施設台帳 データ項目 詳細データ項目 備考 管理項目 施設コード キーコード 施設名称 施設区分 庁舎等の用途 財産分類 会計区分 土地台帳 データ項目 詳細データ項目 備考 管理項目 施設コード キーコード 施設名称 土地コード 土地の区分コード 管理部署 登記情報等 所在等のデータ 以下、数量等の基礎データ、異動管理 評価額・簿価等の価格情報、賃貸借情報、土壌汚染等 のリスク情報ほか 以下、施設としての画地情報、建物情報 街路条件・交通接近条件等 建物台帳 データ項目 詳細データ項目 備考 管理項目 施設コード キーコード 施設名称 建物コード 建物の区分コード 管理部署 明細 完成年月日 以下、数量等の基礎データ、工事履歴等の増減管理 評価額・簿価等の価格情報、賃貸借情報、アスベスト等 のリスク情報等から必要に応じて選択 キーコードによるデータ連結 以下、工作物・立木竹と続く 出所：国土交通省にて作成 例２ 地方公会計における固定資産台帳（公会計管理台帳）を基本とする例 表 実務研究会報告書に示されている固定資産台帳（別表 A5-3①） 項 目 番号 1 No 2 枝番 3 主管箇所 説 明 資産の番号 同一の資産について計上を区分したい場合等 の枝番号 資産を管理している主たる管理部署 4 5 勘定科目 件名 運用する勘定科目 資産の名称 6 7 8 リース区分 耐用年数分類 耐用年数 所有物かリース資産であるかの区分 適用する耐用年数の分類 適用する耐用年数の年数 12 取得年月日 供用開始年月日 取得額・ 取得額相当額 増減異動日付 取得した年月日 供用開始した年月日 取得価額又は算定した取得価額相当額（再調 達価額） 前年度から資産が増減した場合の日付 13 14 増減異動前簿価 増減異動事由 資産の増減を反映する前の簿価（期首簿価） 増減が異動した事由 9 10 11 15 今回増加額 16 有償取得額 今 17 無償所管替増分 回 18 増 その他無償取得分 19 加 調査判明増分 内 20 振替増額 訳 21 評価等増額 番号 異動により増額した金額（16∼21の合計） 有償で取得した増分の金額 無償で所管替した増分の金額 その他無償で取得した増分の金額 年度内調査により新たに判明した増分の金額 別科目から振替した増分の金額 再評価等を行った増分の金額 項 目 説 明 22 今回減少額 異動により減額した金額(23∼28の合計） 27 23 今 回 24 減 25 少 26 内 訳 27 除去額 除去した減分の金額 無償所管替減分 無償で所管替した減分の金額 28 減価償却額 29 評価等減額 30 増減異動後簿価 31 取得時予算科目 32 取得財源内訳 33 用途 34 事業分類 35 開始時見積資産 その他無償譲渡分 その他無償で譲渡した減分の金額 誤記載減少分 年度内調査により新たに判明した減分の金額 振替・分割減額 別科目から振替した減分の金額 当年度の減価償却費相当額（ｲﾝﾌﾗ資産は直接 資本減耗相当額） 評価等減額 増減異動後簿価 取得時の予算科目名（予算科目が複数に渡る 場合もあるので、複数用意する） 取得時の財源内訳（別表Ａ３「財源区分表」を参 考に財源毎に金額を記載） 資産の用途 36 各種属性情報 使用されている事業の分類名 開始時の固定資産について、取得額(又は取得 価額相当額）、取得年度が判明せず、直接開始 時簿価を評価した場合の金額 その他で管理すべき付加情報 37 売却可能区分 売却可能資産であるか否かの区分 38 完全除去済記号 当該資産を除去した場合のフラグ 出所：総務省「新地方公会計制度実務研究会報告書」より作成 当該固定資産台帳に必要なデータを追加することで資産情報を整備する。 -201- 地方公会計においても土地・建物の資産評価は必要である。そのため、上記、固定資産台 帳の例示には項目としてあげられていない土地の所在・地積、建物の数量といった基礎的な データも整備されることとなる。 例３ 公有財産台帳を活用する方法 表 一般的な公有財産台帳の例 土地 番号 00 1 口 座 （施 設 名 ） 地 目 所在 地番 ○ ○ セ ン タ ー 宅 地 ○ ○ １ 丁 目 11 1 1 面 積 （㎡ ） 1 2 5 .45 建物 番 号 口 座 （施 設 名 ） 001 ○○センター 建築年月日 家屋 延床面積 （ま た は 供 用 開 始 構造 番号 （㎡ ） 年月日） ○ ○ １丁 目 １１１１ 1984/5/1 1 Ｒ Ｃ ２ 階 建 1 ,4 5 3 .2 5 所在 出所：地方公会計の整備促進に関するワーキンググループ 「新地方公会計モデルにおける資産評価実務手引」より引用 当該公有財産台帳に各部門が所有するデータを追加し、土地・建物のデータ整備を行う。 次に土地・建物を集計し施設データの作成を行う。上記の例では、土地・建物情報を施設へ 集約するために必要なキーコード（施設コード）が設定されていないため、まず施設コード の作成・設定が必要である。 上記、公有財産台帳の土地・建物データに施設コードを設定し、施設データを作成する。 表 施設データのイメージ 土地 施設コード 口座（施設名） S001 建物 建築年月日 地番 筆数 面積（㎡） （または供用開 始年月日） 所在 ○○センター ○○１丁目 1111 2 1,710.45 1984/5/1 構造 延床面積 棟数 （㎡） ＲＣ２階建 2,553.55 2 用途 庁舎 土地 施設コード 番号 口座（施設名） 所在 地番 面積（㎡） S001 001 ○○センター ○○１丁目 1111 125.45 S001 002 ○○センター ○○１丁目 1112 1,585.00 建物 施設コード 番号 口座（施設名） 所在 建築年月日 （または供用開始 家屋番号 年月日） 構造 延床面積 用途 （㎡） S001 001 ○○センター ○○１丁目１１１１ 1984/5/1 1 ＲＣ２階建 1,453.25 庁舎 S001 002 ○○センター ○○１丁目１１１１ 1984/5/1 2 ＲＣ２階建 1,100.30 庁舎 施設コードをキーコードとして土地と建物を集計※1。集計項目は面積・筆数・棟数。 例：数筆の土地で画地を構成する場合の地番の表示方法等である。例では代表地番とし て土地番号「001」を表示 出所：地方公会計の整備促進に関するワーキンググループ 「新地方公会計モデルにおける資産評価実務手引」より引用 ※1 施設に表示する土地・建物の表示方法等を取り決める必要がある。 -202- ２.データの活用とメンテナンス (1)公的不動産に係る情報の棚卸とモニタリング データベースを継続的に活用するためには、データの更新とモニタリングが重要となる。 例えば、土地・建物等の価格情報は、地方公共団体財政健全化法における販売用土地の評価、 地方公会計制度における評価替え・時点修正等にしたがって管財部門等で定期的に見直し、 借地・施設の一部賃貸等の賃貸借契約情報は、管財部門・総務部門などの管轄部門において 契約更新時に見直し、営繕計画は管財部門あるいは管轄部門において定期的に見直しを実施 することなどがあげられる。また、内部統制の観点から、経常的・定期的な日常的モニタリ ングと、内部監査部門による独立的モニタリングを実施する。 この公的不動産に係る情報の棚卸とモニタリングを効率的に実施するためには、全庁的に 資産データが共有化されていることが必要である。資産データの共有化については、登録さ れた資産に関する最新の情報が、各部門において常に把握可能であることのほか、以下の状 態にあることが要求される。 ○施設を管理する各部門においてデータ更新が可能であること、或いは資産情報を管理 する部門とデータの更新を要求する部門との間でデータ更新の手続きが確立してい ること ○データ更新等が行われる際、常に更新記録が残されること (2)ＧＩＳを用いた不動産情報の共有化・更新について 統合型ＧＩＳの整備が進捗している地方公共団体においては、共用空間データを利用し資産 情報を管理することで、部門間で資産情報の共有化を図るとともに、資産情報の取得・更新 等の作業を効率化することが可能である。例えば都市計画部門で管理する都市計画図、道路 管理部門の道路台帳図、上下水道供用区域図等の活用が考えられる。 (3)情報へのアクセス権限設定等の業務プロセスの確立 データベースの維持においては、不正アクセス、データの改ざん等を極力排除する必要が ある。 データベースの構築及びメンテナンスに、高度なセキュリティ機能を備えた資産管理ツー ルを用いるのであればアクセス権限の設定機能を活用した管理が可能である。市販のソフト ウェアを活用する場合でも、情報登録手続き等の業務プロセスを確立化しアクセス記録を履 歴管理することで一定の効果を得ることができる。 -203- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 発行情報 発表主体：経済産業省 発表年月：2005 年 10 月 発表内容： 備考： システム管理基準 システム監査基準 国際的な最新動向も踏まえつつ、昭和 60 年に 策定した「システム監査基準」を改訂し、新た な「システム管理基準」及び「システム監査基 準」を策定 財務報告に係る内部統制で求められている「Ｉ Ｔへの対応」を行っていくための参考情報 ２ システム管理基準 追 補 版( 財 務 報 告 に 係るＩＴ統制ガイダン ス) 2007 年３月に公表されたシステム管理基準 追補版(財務報告に係るＩＴ統制ガイダンス)の 追加参考資料 ３ システム管理基準 追 補 版( 財 務 報 告 に 係る統制ガイダン ス)追加付録 情報セキュリティ管 理基準(平成 20 年改 正版) 組織体が効果的な情報セキュリティマネジメ ント体制を構築し、適切なコントロールを整 備、運用するための実践規範 新地方公会計モデル における資産評価実 務手引 http://www.meti.go.jp/policy/netsecurity/downloadfiles/IS_Management_Standard .pdf 新地方公会計制度研究会報告書及び新地方公 発表主体：総務省 会計制度実務研究会報告書に記載された資産 発表年月：2009 年１月 評価に関しての解説書 発表内容： １ http://www.meti.go.jp/policy/it_policy/press/0005668/ 発表主体：経済産業省 発表年月：2007 年３月 発表内容： 備考： http://www.meti.go.jp/press/20070330002/20070330002.html 発表主体：経済産業省 発表年月：2007 年 12 月 発表内容： 備考： http://www.meti.go.jp/press/20071226006/20071226006.html ４ ５ 発表主体：経済産業省 発表年月：2009 年 11 月 発表内容： 備考： 備考： http://www.soumu.go.jp/iken/kokaikei/index.html 統合型ＧＩＳ推進指針 地方公共団体における統合型ＧＩＳの整備及び 活用を促進するため指針 ６ 発表主体：総務省 発表年月：2008 年３月 発表内容： 備考： http://www.soumu.go.jp/s-news/2008/080305_2.html - bt3 -204- (3) ソフトウェアに要求される基本機能等 PRE戦略上の活用のポイント ○PRE戦略の実践においては、公的不動産に関する情報を集約化し、これらを用いた各種分 析を行い、その結果に基づき意志決定を行うこととなる。 ○大量の情報を集約的に管理し、必要な情報の抽出・集計・分析等を効果的かつ効率的に行 うためにはＩＴを活用することが重要となる。 本項目の概略的説明 PRE 戦略の実践に活用するソフトウェアについては、資産情報の一元管理と分析ツールを備え たＣＲＥ専用ソフト※1 をカスタマイズし流用することも考えられるが、市販のデータベースソフト、 表計算ソフトと地方公共団体の既存のシステム（ＧＩＳ等）を併用することで対応可能な部分が多 いため、これらを活用していくことも重要である。また、いずれのソフトウェアを選定したとし ても、その基本機能が利用環境や業務へ適合していることや、バージョンアップ等の保守性・拡 張性、周辺システムとのデータ連携などが基本機能として要求されることとなる。 １.要求されるソフトウェア等の機能と活用可能なソフトウェア PRE 戦略では、公的不動産の利活用を効果的に推進するための方針等を策定する「PRE 戦略統括部門」と個別不動産の利活用等を具体的に実施する「利活用実施部門」が、Research （調査）、Planning（計画）、Practice（実行）、Review（検証）のマネジメントサイクルを実践する ことにより、行政サービスの向上、行政コストの低減化等を目指すものである。次の２表は ソフトウェアに要求される機能と活用可能なソフトウェア（種類）をマネジメントサイクルに したがって示したものである。 ※1 企業用不動産（ＣＲＥ）戦略においては、基本情報機能、ビルマネジメント機能、投資用不動産のアセットマ ネジメントやプロパティマネジメント＊機能を包含し、さらに耐震・有害物質の有無といった不動産リスクマ ネジメント機能や企業特有の業務支援機能を有する専用ソフトが開発されており普及しつつある。 -205- 表 「ＰＲＥ戦略統括部門」におけるＰＲＥマネジメントサイクルに応じたＩＴの活用例 項 目（又は概要） 作業内容 1 全庁横断的な基礎情報の集約と共有化 Ⅰ 情報の収集・集約・管理 Research （調 査） ・基礎項目の集計 2 集約した情報に基づく不動産の現状の基礎的な分析 ・分析結果の可視化 (資料作成) 要求される機能 ｼｽﾃﾑ・ｿﾌﾄｳｪｱ ・閲覧機能 ・集計機能 ・計算機能 ・グラフ機能 ・主題図作成機能 等 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・資産管理ツール ・GIS（統合・個別） ・集計機能 ・計算機能 ・統計分析機能 ・グラフ機能 ・主題図作成機能 等 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・資産管理ツール ・建物管理ｼｽﾃﾑ ・GIS（統合・個別） ・財務会計システム 等 ・部門別集計等 利活用に関 ・分析結果の可視化 ① する目標の検 (資料作成) 討 ・財務影響分析 等 公的不動産の利 活用に関する基 利活用類型 (１) 本的な方針の策 ② の検討 定 Ⅱ Planning (計 画) 統括部門に 1 おける計画 の内容 ③ （2) 利活用類型 別目標等の 取組方針の 策定 Ⅳ Practice （実 行） Review （検 証） ・類型別ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ ・ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ結果の可視化 (資料作成等) 等 利活用類型別の実施に関する基準 「Ⅱ１(1)②利活用類型の検 の策定 討」と基本的に同じ （3) 実施に関するプログラムの策定 Ⅲ ・部門別公的不動産使用 状況分析 ・所有公的不動産有効活 用率分析 ・建物経年別部門別分析 ・不動産市場分析 （売買・賃貸） 等 「Ⅱ１(1)②利活用類型の検 討」と基本的に同じ ・各実施部門に対する体系的で的確な指示 ・実施部門への情報提供等の支援 ・実施部門への情報提供 ・情報の共有化 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・閲覧機能 ・資産管理ツール ・ｱｸｾｽ制限機能 ・GIS（統合・個別） 等 ほか ・Planning（計画）にて設定した目標の達成度の確認 ・問題点と課題の洗い出しによる改善点の検討 ・財務影響分析 ・最適化ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ ・検証結果の可視化 (資料作成等) ・集計機能 ・計算機能 ・統計分析機能 ・グラフ機能 ・主題図作成機能 等 ・財務会計ｼｽﾃﾑ ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ･表計算 ・資産管理ツール ・建物管理ｼｽﾃﾑ ・GIS（統合・個別） 等 出所：国土交通省にて作成 PRE 戦略統括部門における PRE マネジメントサイクルは、地方公共団体が所有・利用す る公的不動産の全体像を捉えて、公的不動産全体の戦略を実践するための一連のプロセスで ある。 したがってＩＴの活用は、データベースの作成、傾向把握のための全庁・各部門・地区等を 対象とした集計作業と当該集計を視覚的に把握するための資料作成、基本計画作成、「利活 用実施部門」における個別の利活用が実行された後の検証が主となる。 -206- 表 「利活用実施部門」におけるＰＲＥマネジメントサイクルに応じたＩＴの活用例 項 目（又は概要） Ⅰ 作業内容 ・閲覧機能 個別の公的不動産についてのﾃﾞｰﾀ ・集計機能 収集・整理 等 Research 個別の不動産に対する追加調査 （調 査） ・不動産市場分析 ① 売却の優先度判定 ・分析結果の可視化 (資料作成) ② 売却方法 (１) 売 却 ・不動産市場分析 ・賃貸市場分析 ・一括売却を前提とする収入分析 等 ③ 価格設定方法 Ⅱ Planning (計 画) 1 要求される機能 − ・閲覧機能 ・集計機能 ・計算機能 ・グラフ機能 ・主題図作成機能 等 ・集計機能 ・計算機能 ・統計分析機能 ・主題図作成機能 等 Ⅳ Practice （実 行） Review （検 証） ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・資産管理ツール ・建物管理ｼｽﾃﾑ ・GIS（統合・個別） 等 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・GIS（統合・個別） ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・GIS（統合・個別） 等 − − − − ④ PR方法 ・ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ等による周知 ⑤ 売却条件 ・用途制限・建築条件設定時の想 定建物ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ ・CAD ・設計・作図機能 ・GIS（統合・個別） 等 等 ① 貸 地 ・不動産市場分析 ・賃貸市場分析 ・用途制限・建築条件設定時の想 定建物ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ （貸付条件の設定） ・個別収益率分析 ・集計機能 ・計算機能 ・統計分析機能 ・設計・作図機能 ・主題図作成機能 等 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・資産管理ツール ・不動産情報ｼｽﾃﾑ ・CAD ・GIS（統合・個別） 等 ② 建 物 ・使用状況分析 ・有効活用 率分析 ・賃貸市場分析 ・個別収益率分析 ・集計機能 ・計算機能 ・統計分析機能 ・主題図作成機能 等 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・資産管理ツール ・建物管理ｼｽﾃﾑ ・不動産情報ｼｽﾃﾑ ・GIS（統合・個別） 等 （3) 建替え・(取得・賃借) ・ＬＣＣ(ﾗｲﾌｻｲｸﾙｺｽﾄ)分析 ・使用状況分析 ・有効活用率分析 ・集計機能 ・計算機能 ・統計分析機能 等 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・資産管理ツール ・建物管理ｼｽﾃﾑ 等 （4) 転 用 ･使用状況分析 ・有効活用率分析 ・集計機能 ・計算機能 ・統計分析機能 等 ・ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ ・表計算 ・資産管理ツール ・建物管理ｼｽﾃﾑ 等 (5) 継 続 「Ⅱ(3)建替え(取得・賃借)」と基本 的に同じ 「Ⅱ(3)建替え(取 「Ⅱ(3)建替え(取得・賃 得・賃借)」と基本的 借)」と基本的に同じ に同じ (１) 売却・貸付 ・ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ等による周知 − − (2) 貸付 ・ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ等による周知 − − ・資金調達方法の検討に係るシミュ レーション (財務影響分析) 等 − (4) 転 用 − − − (5) 継続使用 − − − 具体的な利活 用計画の策定 （2) 貸 付 Ⅲ ｼｽﾃﾑ・ｿﾌﾄｳｪｱ 利活用（売却、 (3) 建替え・取得 賃貸等）の実行 利活用等の個別的な検討 ・財務影響分析 （効果の確認・税収分析含む） ・右ソフトの計算・ ・施設利用者・利用率の集計 集計機能 ・費用便益分析 ・グラフ機能 ・利用者満足度調査等の結果集計 等 等 ・財務会計ｼｽﾃﾑ 等 ・財務会計ｼｽﾃﾑ ・表計算 等 出所：国土交通省にて作成 -207- 利活用実施部門における PRE マネジメントサイクルは、PRE 戦略統括部門からの指示に 基づき、各実施部門が策定する個別不動産の効果的な利活用を実現するための一連のプロセ スである。 したがってＩＴの活用は、個別の不動産についての、ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）分析、 収益率分析、使用率・利用率等の分析が中心となる。 本項目の概略的説明の冒頭でもふれたとおり、PRE 戦略を実践するためにソフトウェアに 求められる機能は、市販のソフトウェアに備えるデータベース機能と集計・計算機能のみで 対応可能な部分が多い。したがって PRE 戦略導入の初期段階においては、これら市販ソフ トと地方公共団体の既存のシステムを活用し、必要に応じて資産管理ツール・建物管理シス テムといった専用ソフトウェアの導入を検討していくことが現実的かつ効率的であると考え られる。 以下、地方公共団体向けの建物管理システムとして代表的な「保全情報システム（ＢＩＭＭＳ）」 の概要である。 【保全情報システム（ＢＩＭＭＳ）の概要 開発：（財）建築保全センター】 このシステムは地方公共団体の施設保全情報を一元的に管理し保全業務を支援するもの であり、システムの基盤インフラ、データベース、アプリケーションは保全情報センターに 集約し、インターネットを介してサービスを提供する仕組みとなっている（参照「３.ＡＳＰ・ ＳａａＳの活用について」）。全国の地方公共団体で無料で利用可能である。基本情報管理、 施設管理、保全計画管理、複数施設総合評価・分析機能、保全技術情報等提供機能と建物管 理に関する機能はほぼすべて網羅する。 ２.複数の地方公共団体による連携等 PRE 戦略は、複数の地方公共団体による共同事業等、地方公共団体間の連携した施設計画 再配置等の際に、特に小規模の地方公共団体にとって、行政コストの効率化という意味にお いて、各システム等の共有化が考えられる。 この点に関しては、地方公共団体の行政改革推進の一環として行われている総務省「電子 自治体のシステム構築のあり方に関する検討会」、「電子自治体の推進に関する懇談会」に おいて、複数の地方公共団体が電子自治体業務を共同して外部委託し、低コストで高いセキ ュリティ水準のもと行政事務を効率化する事業、業務手順のパターン化・標準化、旧式のシ ステム（レガシーシステム）に対応する移行モデルの検討、データ形式の標準化等について 検討されているところであり、この動向に留意する必要がある。 -208- ３.ＡＳＰ・ＳａａＳの活用について ＡＳＰ（Application Service Provider）とは、「特定及び不特定ユーザーが必要とするシステ ム機能を、ネットワークを通じて提供するサービス、あるいは、そうしたサービスを提供す るビジネスモデル」のことである。ＡＳＰと類似の用語として、「ＳａａＳ（Software as a Service）」 などが存在するが、ほとんどＡＳＰと同一の意味で使用されている。 特にＣＲＥ戦略の分野において国内外で普及・拡大しているＡＳＰサービスであるが、PRE 戦略の分野においても、ＡＳＰサービスの活用が選択肢のひとつとして考えられる。 前記「２．複数の地方公共団体によるデータ連携」で、総務省「電子自治体のシステム構 築のあり方に関する検討会」、「電子自治体の推進に関する懇談会」について触れたところ であるが、当検討会等において電子自治体のシステム構築に関するＡＳＰの活用も検討内容と されている※1。また、総務省・経済産業省・各種団体などにより「ＡＳＰ・ＳａａＳ」のガイドラ インが作成され、普及のための基礎整備※2 が進捗している。 この点平成 22 年４月 1 日に「地方公共団体におけるＡＳＰ・ＳａａＳ導入活用ガイドライン」 が公表された。同ガイドラインの概要版において、今後の活用場面として資産管理が例示さ れており、情報システムの共同利用の進展を通じて積極的な活用が期待される。 ※1 ※2 電子自治体におけるＡＳＰ・ＳａａＳの活用の動き 「電子自治体の推進に関する懇談会」第６回会合（平成 20 年 10 月１日）において、地方公共団体におけ るＡＳＰ・ＳａａＳ の活用が検討されている（総務省自治行政局地域情報政策室作成「資料２」）。当資料中に参 考ではあるが、「共同アウトソーシングモデルシステム一覧」として公有財産管理システム、統合型ＧＩＳとい った例示がなされている。PRE 戦略に関するＡＳＰ・ＳａａＳの活用については、地方公共団体間における資産情 報の共有化等から行うことが考えられる。 基礎整備の例 安全・信頼性指針の策定と事業者認定制度 ユーザーがニーズに合ったＡＳＰ事業者とＡＳＰサービスを容易に選択できるよう、必要な「信頼性の高い情 報（項目と水準の表示）」を効果的・効率的に提供する「安全・信頼性に係る情報開示指針」が策定されて いる。 また、 当該指針を満たしているＡＳＰ事業者を認定する制度が平成 20 年４月 15 日から開始されており(認 定期間（財）マルチメディア振興センター)、平成 22 年３月 24 日時点で 94 サービスが認可を受けている。 -209- 参考情報リスト 番号 資料名 資料の概要 発行情報 電子自治体のシス テム構築のあり方 に関する検討会 効果的・効率的な電子自治体のシステム構築、 国・地方を通じた業務の手順の見直し等、電子自 治体のシステム構築の在り方について検討する ことを目的とした検討会 発表主体：総務省 発表年月：2004 年４月∼2007 年３ 月 発表内容： 備考： １ http://www.soumu.go.jp/denshijiti/denshi_kentoukai.html 電子自治体の推進 に関する懇談会 ２ 電子自治体の実現に向けて、業務システムの共同 発表主体：総務省 化・標準化の推進、電子自治体の利活用の促進等 発表年月：2007 年６月∼ 電子自治体に係る施策の推進に関し、取組状況の 発表内容： 把握、課題の抽出・検討及び必要な助言を提言す 備考： ることを目的とした懇談会 http://www.soumu.go.jp/menu_03/shingi_kenkyu/kenkyu/denshijichi_suisin/index. html 総務省・ASPIC Japan(注) 共同でＡＳＰ・ＳａａＳの課 発表主体：総務省 題と今後の普及促進策について調査研究報告書 発表年月：2007 年４月 発表内容： を作成 (注) ＡＳＰ Industry Consortium Japan：ＡＳＰを推 備考： 進する特定非営利活動法人 ３ 総務省「ＡＳＰ・ＳａａＳ の普及促進策に関 する調査研究」報告 書 ４ ＡＳＰ・ＳａａＳの安全・ 信頼性に係る情報 開示指針 一般の利用者によるＡＳＰ・ＳａａＳの評価・選択を支 援するためのＡＳＰ・ＳａａＳの安全・信頼性に係る情 報開示指針 ＳａａＳ向けＳＬＡガイ ドライン 利用者とＳａａＳ提供者間で認識すべきサービスレ ベル項目や確認事項等のＳａａＳ向けＳＬＡガイドラ イン http://www.soumu.go.jp/s-news/2007/070427_14.html 発表主体：総務省 発表年月：2007 年 11 月 備考： http://www.soumu.go.jp/s-news/2007/071127_3.html ５ 発表主体：経済産業省 発表年月：2008 年１月 備考： http://www.meti.go.jp/press/20080121004/20080121004.html ６ ＡＳ Ｐ・Ｓ ａａＳ におけ る情報セキュリテ ィ対策ガイドライ ン ＡＳ Ｐ・Ｓ ａａＳ 情報開 示認定サイト ７ ＡＳＰ・ＳａａＳサービスの利用が企業等の生産性向 上の健全な基盤となるよう、ＡＳＰ・ＳａａＳ事業者に おける情報セキュリティ対策の促進に資するた め、ＡＳＰ・ＳａａＳ事業者が実施すべき情報セキュリ ティ対策 発表主体：総務省 発表年月：2008 年１月 30 日 発表内容： 備考： http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/policyreports/chousa/asp_saas/pdf/asp_saas _zentai.pdf ＡＳＰ・ＳａａＳ安全・信頼性に係る情報開示認定制度 発表主体：(財)マルチメディアセン の制度と、認定サービス(事業者)等を開示 ター 発表年月： 備考： http://www.fmmc.or.jp/asp-nintei/index.html システム管理基準 システム監査基準 ８ 国際的な最新動向も踏まえつつ、1985 年に策定 した「システム監査基準」を改訂し、新たな「シ ステム管理基準」及び「システム監査基準」を策 定 発表主体：経済産業省 発表年月：2005 年 10 月 発表内容： 備考： http://www.meti.go.jp/policy/it_policy/press/0005668/ -210- 番号 ９ 10 資料名 資料の概要 システム管理基準 追補版(財務報告に 係 るＩ Ｔ 統 制 ガ イ ダ ンス) 財務報告に係る内部統制で求められている「ＩＴ への対応」を行っていくための参考情報 システム管理基準 追補版(財務報告に 係 るＩ Ｔ 統 制 ガ イ ダ ンス)追加付録 発行情報 発表主体：経済産業省 発表年月：2007 年３月 発表内容： 備考 http://www.meti.go.jp/policy/netsecurity/docs/regulations/ITGovernanceGuideli ne.pdf 2007 年３月に公表されたシステム管理基準 追補 発表主体：経済産業省 版(財務報告に係るＩＴ統制ガイダンス)の追加参 発表年月：2007 年 12 月 考資料 発表内容： 備考： http://www.meti.go.jp/press/20071226006/03_furoku.pdf 保全情報システム の紹介 （財）建築保全センターが都道府県及び政令指定 市で構成される全国営繕主管課長会議の要請を 受けて開発した保全情報システム(ＢＩＭＭＳ)の の案内 地方公共団体にお けるＡＳ Ｐ・ Ｓａａ Ｓ 導 入活用ガイドライ ン 電子自治体の普及促進のため平成 20 年 10 月に設 置された「地方公共団体ＡＳＰ・ＳａａＳ活用推進会 議」における検討結果の取りまとめ 11 発表主体：(財)建築保全センター 発表年月： 発表内容： 備考： http://www.bmmc.or.jp/index.html 12 発表主体：総務省 発表年月：2010 年４月 発表内容： 備考： http://www.soumu.go.jp/main_content/000061414.pdf 13 地方公共団体にお けるＡＳ Ｐ・ Ｓａａ Ｓ 導 入活用ガイドライ ン(概要版) 「12.地方公共団体におけるＡＳＰ・ＳａａＳ導入活用 ガイドライン」の概要版 発表主体：総務省 発表年月：2010 年４月 発表内容： 備考： http://www.soumu.go.jp/main_content/000060986.pdf -211- -212- 第３章 事例編 第３章は、PRE 戦略の実践や公的不動産の利活用に関して、参考となる国内において実際に取 り組まれている参考の事例を体系的にまとめたものである。第３章は、第２章と同じく第１章の 補足的な位置付けであり、第１章を読み進めるにあたっての便利な参照ページとして利用するこ とができる。 第３章の索引 １．ＰＲＥ戦略統括部門 [Reserch（調査）] ２．ＰＲＥ戦略統括部門 [Planning（計画）] ３．利活用実施部門[Reserch（調査）∼Practice（実行）] ４．ＰＲＥ戦略実施体制の構築 第３章の位置付け 補 足 参 照 第２章 実務参考資料編 第１章 参 照 PRE戦略概論編 補 足 参 照 文中の「＊」は巻末の用語説明、 「※小番号」は各頁下の脚注番号を示す。 -213- 第３章 事例編 表 利活用手法別等分類 そ の 他 利活用手法 1 売 却 4 建 替 ・ 取 得 3 転 用 ︵ 2 貸 付 ︵ 貸 地 ・ 貸 家 5 継 続 使 用 ︶ 賃 借 含 む ︶ 施 設 廃 止 電 子 情 報 化 基 本 方 針 策 定 民 間 と の 共 同 事 業 体 ア 財 制 ン 務 整 ケ諸 備 表 ト の 活 用 ー 施 設 白 書 ︵ 公 共 施 設 の 整 備 ・ 再 配 置 ー ︵ ︶ 広 ネ コ 長 施 ス 寿 設 告 事 ミ ト 命 ス 業 ン 削化 ペ グ減 ラ ス イ の ツ 有 効 活 命 用 名 権 ー 普 通 借 家 権 ︶ 民 間 ノ ウ ハ ウ の 活 用 ︶ ン 事 業 用 定 期 借 地 権 交 土賃 換 地借 信 民 託 有 地 処 と 分 の ・ 交 竣 換 工 型 ︵ ョ ク シ 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 ︶ ー ︶ ッ ク 一 般 定 期 借 地 権 土 コ 自 Ｐ 等 地 ン 己 Ｆ 価 信バ 建 Ｉ 交 換 託 設 方 ジ 方 式 式 賃 貸 ン 型 ョ ︵ 普 通 借 地 権 条 件 付 き 貸 地 ・ 貸 可家 一 時 貸 定 付 期 借 使 家 用 権 許 貸 家 ︵ 貸 地 ー セ土 イ 地 ン ル 信 タ ＆ 託 リ ネ 処 ス 分 ト バ 型 オ 、 不 動 産 の 証 券 化 ッ ︵ ー 一 括 売 却 ー 条 件 付 き 売 却 ー 一 般 的 な 売 却 ︶ 1.PRE戦略統括部門 [Reserch(調査)] 2.PRE戦略統括部門 [Planning(計画)] (1)公共施設マネジメント白書（神奈川県藤沢市） ○ ○ ◎ (2)施設白書の整備と施設施策判断への活用 （東京都多摩市） ○ ○ ◎ ○ (3)所有資産の電子情報化（奈良県） ○ (4)財務諸表の作成から行財政改革の実行 （熊本県宇城市） ○ (5)公会計の財務諸表の活用（千葉県浦安市） ○ (6)市有財産の現状と課題を把握 （宮崎県都城市） (1)県有施設利活用の方針策定とその定着に 向けた取組（青森県） (2)市有財産を有効活用するための基本方針 （神奈川県川崎市） (3)アセットマネジメント基本方針 （福岡県福岡市） (4)耐震化計画に伴う施設の再配置 （神奈川県茅ヶ崎市） 3.利活用実施部門 ○○ ○○ ◎ ◎ ○ ◎ ○○ ◎ ○ ○ ○ ○ ○ ○ [Reserch(調査)∼ (2)職員宿舎用地の売却（証券化）（新潟県） ○ (3)行政財産の貸付（大阪府） ◎ ◎ ○ ○ ◎ ○ ○ ◎ ○ ○ ◎ ○ Practice(実行)] ◎ ○ ○ ○ ○ (6)学校跡地の活用（京都府京都市） ○ ○ ○ (5)小学校跡地の信託（東京都新宿区） ○ ○ ◎ ○ ◎ (4)ＰＦＩ方式による建て替え（大阪府堺市） ○ ◎ (7)インターネットオークションによる公有地 の売却（和歌山県） (8)ＰＦＩ手法による庁舎の建て替え ◎ ◎ （中央合同庁舎第7号館整備等事業）（国） (9)国と地方公共団体による庁舎の合築 （国・東京都千代田区） ○ ◎ (10)庁舎スペースの有効活用（北海道） ○ (11)学校跡地と周辺地域との一体的な再開発 （大阪府大阪市） (12)店舗跡地に公共施設を集約整備 （千葉県千葉市） ◎ ○ ○ ◎ ○ (13)公共施設の連鎖的建て替えと跡地活用に よる中心市街地活性化（長崎県諫早市） ◎ ◎ ○ ◎ ○ ○ ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎ ◎ (21)道路予定地の事業用定期借地（大阪府） 体制の構築 ○ ○ ◎ ○ ○ ◎ 4.PRE戦略実施 ○ ○ ◎ ○ ○ (1)公益用地の売却（神奈川県横浜市） (14)事業用定期借地の公募提案による民間 事業者の事業参画（広島県呉市） (15)小学校廃校舎のコンバージョン （福島県鮫川村） (16)旧議場を民間施設として活用 （新潟県南魚沼市） (17)学校跡地の民間への処分 （埼玉県春日部市） (18)処分型土地信託による大規模地の処分 （財務省） (19)処分・竣工型土地信託による職員宿舎 の再整備（宮城県） (20)民活による公益複合施設整備と運営 （東京都江戸川区） ○ ○ (5)施設の再配置計画（奈良県） (6)公共施設再配置に関する方針の策定 （千葉県八千代市） (7)公務員宿舎の移転・再配置及びＰＦＩによる 建て替え集約（国） (8)全庁的な基本方針の策定と関係部局の 連携（横浜市） ◎ ○ ◎ (22)本庁舎駐車場等の一括貸付 （東京都町田市） (1)各局での有効活用を支援する組織の組成 （東京都） ○ ○ ○ ○ ○ ○ ◎ ○ ○ ◎ (2)民間有識者の登用（千葉県浦安市） ○ ◎ (3)共創推進事業本部（神奈川県横浜市） ○ ◎ -214- １．ＰＲＥ戦略統轄部門 [Research (調査)] (1) 公共施設マネジメント白書（神奈川県藤沢市） 本事例のポイント ○藤沢市が、公共施設の老朽化状況や利用実態、トータルコスト等について整理・分析を 行った事例である。 ○公共施設の老朽化及び施設利用率の低下等が背景である。 ○「施設白書」作成をはじめ継続使用におけるコスト削減及び長寿命化を図る上での参考 事例となる。 ○ＮＰＭ（ニュー・パブリック・マネジメント＊＝新たな公共経営）の考え方を施設マネジ メントの基本に置いた事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 藤沢市では、昭和 30 年代∼40 年代の高度経済成長期の急激な人口増加や社会環境の変化、 市民ニーズの多様化などに応える形で、教育文化施設やコミュニティ施設などをはじめ、多 くの公共施設の整備を進めてきた。 しかしながら、この時期に整備された施設は建設後すでに相当の年数が経過しており、建 替の一つの目安とされる築後 30 年を経過した施設の割合も過半数を超え、施設の老朽化や設 備、機能の陳腐化が指摘されている。また、市民ニーズの多様化や経済環境の変化、人口動 態など様々な要因により利用率が低下してきている施設が存在するなど多くの課題がある。 厳しさの続く財政状況下でこうした諸問題を解決するためには、施設で実施されている事 務事業の有効性の検証と合わせ、計画的な施設の再整備や長期的視点からの改修計画、維持 管理計画の検討など、施設の利用実態やコストパフォーマンス等を踏まえた市民目線での施 設の検証が不可欠であると考え、公共施設を様々な角度から整理・分析した上で、施設を通 した行政サービスの現状と課題を明確にするとともに、同市市政の特徴の一つである「13 地 区別」の施設の実態や利用状況などについても整理・分析を加え「公共施設マネジメント白 書」を作成した。 -215- ２.効果 (1)市が有する資産、資源の可視化 市民利用の高い公共施設について全般的にかつ分かりやすく資料をまとめ、公表すること によって、公共施設を含めた本市の資産、資源の有効活用について、市民と行政が共に、市 全体の経営的な視点から事務事業の有効性の検証を行うとともに施設を有効活用する改善案 を考えていくことが可能となった。 (2)職員の有効活用に対する意識の啓発 職員に対しても、「資産の有効活用」という考えを共通認識とするとともに、用途ごとだ けでなく横断的・総合的な検討が可能となった。 ３.内容 (1)「公共施設マネジメント白書」の構成 図 「公共施設マネジメント白書」の構成 第１章：藤沢市の概要 公共施設マネジメント白書（例） 市の概況、市の歴史、市民の１日の流出入状況、鉄道乗降 客数及び地区別人口密度、市の人口、市の財政状況、市の職 員数 （１）市民センター・公民館 ① 概要 現在、市民センター・公民館施設は、分館も含めて16ヶ所３万1,117㎡あります。 市民センター・公民館には、①市民センター機能（窓口事業・市民活動支援事業・地域環境 整備事業）、②公民館機能（主催事業・施設の貸出事業）、③市民図書室の大きく３つの機 能があります。 １日当りの利用状況は、市民センター利用（窓口利用）に約62人、公民館利用に約469人、 市民図書室に約67人で、合計すると市民センター・公民館施設全体としては、１日当り 平均598人が利用しています。 第２章：市が保有する財産の状況及び資産の有効活用 表 市民センター・公民館施設一覧 の必要性 市民センター 運営日数（日） 延床面積 （㎡） 施設名称 市が保有する財産の状況、市が保有する土地・建物の内訳、 1 六 会 市民 セ ンター ・公 民 館 ① へ、資産の有効活用の必要性 第３章：地域対応施設の現状 市民 セ ンター 公 民館 345 窓口事業 2,379.56 亀井野４−８−１ 1970 359 57.00 2 六会市民センター石川分館 公民 館 事業 市民 図書室 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 各種 届 出 地 区 福祉 証明 書 等 窓口 の交付 ○ 市民活動 地域環境 支援 整備 ○ 2004 359 片瀬３−９−６ 1987 359 1,426.14 片瀬４−９−２２ 1997 ③ 5 明治市民センター・公民館 3,358.56 辻堂新町１−１１−２３ 2006 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ④ 6 御所見市民センター・公民館 1,631.31 打戻１９２６ 1972 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑤ 7 遠藤市民センター・公民館 2,114.89 遠藤２９８４−３ 2004 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑥ 8 長後市民センター・公民館 3,019.71 長後５１３ 1995 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑦ 9 辻堂市民センター・公民館 1,475.11 辻堂東海岸１−１−４１ 1978 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑧ 10 善行市民センター・公民館 1,528.39 善行１−２−３ 1979 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 湘南台１−８ 1989 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ 大庭５４０６−１ 1985 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ 359 345 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ （石川コミュニティセンター併設） 湘南台文化 センターに含む ⑩ 12 湘 南 大 庭 市 民 セン ター ・公 民館 2,533.79 ⑪ 13 鵠沼市民センター・公民館 345 ○ 345 2,789.41 鵠 沼 海 岸２ −１ ０ −３ ４ 1981 14 藤沢公民館 1,716.67 藤沢１−９−１７ 1964 345 15 済美館 （藤沢公民館分館） 1,162.94 本町４−６−１６ 1990 345 2,228.15 弥勒寺１−７−７ 1966 345 ⑫ ⑬ 16 村岡公民館 ○ 市役所 が包括 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 表 市民センター・公民館の事業内容及び１日当り利用状況 用途別実態把握 機 能 市民センター・公民館、図書館、市民の家、小･中･特別支援 市民センター・公民館 （地域の拠点施設） 1施設当り平均 学校、保育所、児童館･地域子供の家、老人憩いの家･老人ふ 年間 ２０. .５万人 ２０ 1日当り ５９８ 人 訪れる。 れあいの家 Ⅰ 窓口事業 Ⅱ 市民活動支援事業 Ⅲ 地域環境整備事業 ②公民館機能 Ⅰ 主催事業 年間 1日当り Ⅱ 公民館施設の貸出事業 Ⅰ 図書館事業 市民病院、市民会館、湘南台文化センター 第５章：地区別に見た地域対応施設の実態 分析の流れ、地区別実態把握 第６章：今後の公共資産のあり方 改善の方向性、今後の進め方 -216- 約１６.２万人 約１６. 約 ４６９人 ③市民図書室 年間 1日当り 第４章：主な広域対応施設の現状把握 事 業 ①市民センター機能 年間 1日当り 約２.３万人 約２. 約 ６２人 約２.０万人 約２. 約 ６７人 コ ミュニ ティセン ター ○ 石川１−１−２２ 1,252.08 4 片瀬しおさいセンター （片瀬公民館分館） ⑨ 11 湘南台市民センター・公民館 コスト情報とストック情報の的確な把握、対象施設一覧 建築 年度 （年） 3 片瀬市民センター・公民館 ② 市が保有する施設の築年別整備状況、行政運営から行政経営 所在地 (2)正確な実態把握 行政コストを削減しながら公共サービスを向上させるためには、市の所有する公共施設を 有効活用していくことが重要だが、そのためには公共施設の現状を的確に把握し、公共施設 のコスト情報とストック情報の両面から調査・分析を行う必要がある。 そこで、コスト情報からは、行政コスト計算書等を活用し、建物全体及びそこで行われて いる行政サービスについて人件費や事業費も含め、施設運営に要する総額を把握した。一方、 ストック情報からは、土地・建物の老朽化状況などの物理的な状況に加え、その建物がどの 様に利用・運営されているのかなどといった利用実態、運営実態についても併せて把握した。 コスト情報、ストック情報の両面から公共施設及びそこで行われている行政サービスを把 握し、総合的に分析することによって、事務事業の問題点や課題が改めて浮きぼりとなり、 事務事業の有効性の検証と公共施設の有効活用の方向性が明らかになった。 今後は、これらの実態把握をもとに、各地区ごとに新たに設置予定の「地域経営会議」等 で話し合い、地区ごとの問題点・課題等の実態を住民と明らかにし、事業実施のあるべき姿 を共有していき、それをもとに、13 地区ぞれぞれの施設の改善案を検討し、実際に選択し実 行していく予定である。 図 施設情報を活用した今後の進め方 ストック情報 ・人件費 ・事業費 ・事業委託費 ・その他物件費 （消耗品） （通信運搬） 施 設にかかるコスト ・維持管理費 （光熱水費） （建物管理委託費） （小破修繕費） ・老朽箇所修繕費 ・大規模改修費 ・減価償却費 建物 状況 ・概要 （施設数・規模等） ・物理的情報 （老朽化・耐震・ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ等） ・ｽﾍﾟｰｽ構成 利用 状況 ・設置目的・事業概要 ・利用対象 ・管轄エリアの状況 ・施設構成 ・利用状況 運営 状況 ・運営形態 ・運営日・運営実態 ・運営人員 ・収入状況 ・支出状況 器︵建物︶ の中で行われている 行政サービスの実態を把握 事 業運営にかかる コスト トータルコスト 今まで見えにくかった人件費・ 事業費 を含めて全てのコストを把握 コスト情報 行政サービスにかかるコストと、行政サービスを行う財産（ストック）の 両面から実態を把握し、施設の有効活用を行うことが求められる。 歳出の60％にあたる公共施設での行政サービスにかかるコストと、土地・建物のストック状況及び そこで行われている行政サービス等を横断的に把握・分析し、新たな視点で施設を有効活用してい くことが、今後の行政経営の基本となる。 また、施設の実態の把握・分析を行い、それをわかりやすく『公共施設マネジメント白書』としてまと め、地域住民等へ開示して、共に改善案を検討していくことが重要となる。 -217- 参考情報 資料名 資料の概要 ・ ・ １ 藤沢市公共施設 マネジメント白 書 ・ ・ ・ ・ 発行情報 藤沢市の概要 市が保有する財産の状況及び資産の有効 活用の必要性 地域対応施設の現状 主な広域対応施設の現状把握 地区別に見た地域対応施設の実態 今後の公共資産のあり方 発表主体：藤沢市 発表年月：平成 21 年２月 27 日 http://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/kikaku/page100157.shtml -218- (2) 施設白書の整備と施設施策判断への活用（東京都多摩市） 本事例のポイント ○多摩市が、「施設白書」の整備により、施設の在り方について検討を行った事例である。 ○膨大な公共施設の所有に伴う維持管理・更新のための費用削減が背景である。 ○施設白書作成をはじめ、施設廃止や継続使用(コスト削減及び長寿命化)を図る上での参 考事例となる。 ○施設白書の活用により具体的な施設を廃止させた事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 多摩市が所有する公共建築物は、平成 17 年度末時点で延べ面積が約 38 万６千㎡と、東京 ドームに換算するとおおよそ８個分に相当する膨大な量に達している。 平成 15 年７月に「多摩市行財政診断白書」が策定されたが、維持管理・更新のために 20 年間で 460 億円という莫大な費用が予測された。平成 16 年２月には「多摩市行財政再構築プ ラン」が策定され、公共施設の配置の在り方等について、適正配置、機能再編を行うととも に、適正な維持管理のための「ストックマネジメント計画」を策定して、施設の長寿命化・ 延命化を図ることが取りまとめられた。 これを受けて、平成 19 年 12 月に「多摩市ストックマネジメント計画」が定められ、ＬＣＣ の縮減を目指したマネジメントの基本方針と行動計画の策定、将来の修繕・改修費を試算し て、公共施設の再配置などの施策判断に必要な基礎資料を整備した。 同時に市は、公共施設に対する総論的な考え方として「公共施設の配置のあり方に関する 基本的な考え方」を定めた。これに沿った公共施設の配置や施設水準を実現していくために、 まず現状の公共施設の状況について、市民との情報共有を図るため、平成 20 年２月に施設白 書が作成された。 ２.効果 (1)施設の在り方の検討への貢献 既存施設を廃止するということは行政サービスの低下という点から、検討が長引くことが 多いが、施設白書により客観的なデータ整備による裏付けが可能となり、全体最適の視点か ら施設廃止の結論を導くことができた。 -219- ３.内容 (1)施設白書の概要 施設白書は、市職員自らの手で取りまとめられ、建物及び建物の中にある施設ごとのカル テの集合体となっている。それぞれの施設カルテには、利用状況、建物としての経過年数や 構造などの仕様、施設の管理運営経費など、個別施設としての基本情報とともに、地域別の 整備状況など全体的なバランスも提示されている。特に、コストに関しては、維持管理費と 事業実施・運営費が、利用者１人あたり、市民１人あたりといった非常に分かりやすい指標 で表現されている。 図 「施設カルテ」の構成 -220- -221- -222- (2)ホール廃止に至る経緯 やまばとホールは築 35 年を迎えるホールと図書館からなる公民館施設である。演劇フェス ティバルや市民が運営する映画祭の会場として長年にわたり定期的な利用もあった。当初計 画では大規模改修をして存続することとされていた。しかし、議会の中の「ストックマネジ メント計画と公共施設の配置のあり方検討委員会」において、安全性、維持費用、公共施設 再編などを考慮し協議を重ねた結果、廃止やむなしとする意見が多数を占め、最終的には市 議会での議決により平成 21 年３月をもって廃止となった。 参考情報 資料名 資料の概要 ・ １ 発行情報 公共建築物の現状と課題 発表主体：多摩市 発表年月：平成 19 年 12 月 多摩市ストック マネジメント計 画 http://www.city.tama.lg.jp/plan/943/003735.html ・ ２ 総務省方式を基本に多摩市が作成したバ ランスシート 発表主体：多摩市 多摩市の財務諸 表 http://www.city.tama.lg.jp/plan/943/1669/002506.html ・ ３ ４ 建物及び建物の中にある施設毎のカルテ の集合体 発表主体：多摩市 発表年月：平成 20 年２月 多摩市施設白書 ストックマネジ メント(資産管 理)計画と公共施 設の配置のあり 方特別委員会第 ２回調査中間報 告書 http://www.city.tama.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/02kikakuseisaku/10kika ku/shisetsu_hakusho.pdf ・ やまばとホールのあり方について 発表主体：多摩市 ・ 中間報告における論点整理 発表年月：平成 20 年６月 http://www.city.tama.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/01gikaijimukyoku/stock chukanhoukoku2.pdf -223- (3) 所有資産の電子情報化（奈良県） 本事例のポイント ○奈良県が、各資産所管課の施設情報の集約化を行った事例である。 ○奈良県では資産管理情報が分散しており、他課の所管施設の利用状況が把握できていな かった。 ○電子情報化をはじめ、継続使用(コスト削減)を図る上での参考事例となる。 ○県有資産に関する情報は、全ての職員が随時閲覧可能となった事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 奈良県では、県が所有する資産の利用状況の情報は担当する各所管課が管理してきた。そ のため、他課の所管施設の利用状況が把握できないといった問題が生じていた。 そうした中、行財政改革の一環として、全庁的な視点での県有資産の有効活用に取り組む こととなり、そのためには、まず資産の利用実態を把握する必要があるという考えの下、資 産スリム化の第一歩として、平成 19 年７月より県有資産の電子情報化が行われた。 ２.効果 (1)資産有効活用方策を検討する上でのツールとしての期待 県有資産に関する情報を集約・共有化することによって、所管の枠を超えた有効活用方策 の検討が可能となった。 (2)施設管理者の意識向上 資産に関する情報の管理にあたっては、施設の定期的な見直しが欠かせない。奈良県でも 毎年施設の見直しを図る予定であり、見直しを行うことで、施設管理者も担当施設の状態を 意識するようになった。 ３.内容 (1)電子情報化の実施体制 電子情報化の実施においては、知事がリーダーシップを発揮することによって、取組が推 進された。実施にあたっては、管財課の財産活用係が中心となり、財産活用係が必要な情報 を抽出し、各所管課はそれらの情報について調査するように現地をを管理する係に依頼し、 その調査情報は、再び各所管課が取りまとめを行い、財産活用係に提供した。 -224- (2)データベースの内容 ①対象施設 ・ 調査対象となる資産は、インフラを除く県有資産となる。 ・ 調査対象資産の数は 975（平成 19 年７月１日時点）であった。 ②データベースの様式 ・資産ごとに個票を作成。 ・資産は 10 種類に分類、整理。 「庁舎系施設」、「警察施設」、「病院施設等」、「教育施設」、「社会福祉施設等」、 「集客施設等」、「住居系施設」、「水道局施設」、「その他」、「土地」 ③データベースに盛り込んだ情報 ・施設に関する情報 ・面積（建築面積、延床面積）、建築年、建築構成、交通アクセス、耐震診断の有無、都 市計画区域、用途地域、土地の基準価格、土地の公示価格 など ・職員に関する情報 ・職員配置数、執務室の数、会議室の数、書庫・倉庫の数 など ・コストに関する情報 人件費、役務費、光熱水費、修繕費、委託費 など ④データの更新 ・情報に関しては、年に一度調査を行い、更新する予定である。 (3)スケジュール データベースの作成に関するスケジュールは以下の通りである。 表 実施スケジュール 平成 19 年８月 県有財産把握の調査を開始 平成 19 年 10 月 調査結果の電子情報化を開始 平成 20 年４月 データベースの作成が完了 なお、平成 20 年 10 月５日には「県有資産の有効活用に関する基本方針」が策定され、具 体的な取組手法として県有資産の利用状況に関する情報の一元化としてあげられている。 -225- 参考情報 資料名 １ 県有資産の有効 活用に向けた取 組について 資料の概要 ・ ・ ・ 発行情報 県有資産の概要 有効活用に向けた基本的考え方 20 年度のスケジュール 発表主体：奈良県総務部管財課財産活用係 発表年月：平成 20 年４月２日 http://www.pref.nara.jp/koho/hodo/h20/html/014500-080403101848_M13015.html ２ 県有資産の有効 活用に関する基 本方針 ・ ・ ・ ・ 基本方針策定の目的 有効活用に向けた取組の方向 具体的な取組手法 県有資産有効活用計画の進め方 発表主体：奈良県総務部管財課財産活用係 発表年月：平成 20 年 10 月５日 http://www.pref.nara.jp/secure/18567/kihonhousin.pdf -226- (4) 財務諸表の作成から行財政改革の実行（熊本県宇城市） 本事例のポイント ○宇城市が、平成 17 年の合併後新市として、貸借対照表をはじめとした財務諸表を作成・ 公表し、行財政改革への活用を行った事例である。 ○財務書類を作成することで市の財政状況を明らかにし、行政コストの削減、費用対効果 の検証、外部への説明責任を果たすこと等を目的としている。 ○資産・債務状況を取り纏めて、市の財務状況を把握し行財政運営に活用している。また 外部に公表することで、財政状況に適応した市政の展開を図っている。 ○平成 17 年の５町合併後間もないことや、地方公共団体における貸借対照表等の作成がそ れほど普及していない時点から行財政改革を行った事例である。 本事例の概略的説明 １. 背景 (1)貸借対照表・行政コスト計算書の作成 宇城市は、平成 17 年１月に５町合併により誕生した新設市である。同市では、新市スタ ート時点での財政状況と資産・負債の状況を把握するため、平成 17 年６月に「総務省方式」 による連結財務書類を作成・公表した。その後、平成 18 年８月に総務省が公表した「地方公 共団体における行政改革の更なる推進のための指針（地方行革新指針）」や平成 19 年 10 月 に公表された「新地方公会計制度実務研究会報告書」などに基づいた貸借対照表をはじめと した財務諸表を作成し、行財政改革への活用を進めている。 (2)将来の貸借対照表・行政コスト計算書の作成と改革項目の設定 同市が次に取り組んだのが、合併 10 年後の「宇城のすがた」を表す将来の貸借対照表・行 政コスト計算書の作成である。平成 15 年度の貸借対照表における「宇城市の資産は将来世代 の負担を頼りに形成されている」という課題を踏まえ、10 年後に将来世代の負担を同規模の 団体と同程度に抑制するためには、平成 26 年度にどのような貸借対照表となっておく必要が あるか、またそのためにはどのような改革を行わなければならないか、という観点で作業が 進められた。 -227- バランスシート（平成15年度） バランスシート（平成26年度） 負債 32,102百万円 負債 41,364百万円 資産 80,231百万円 資産 83,695百万円 正味資産 42,331百万円 改革の 実施 ＜改革項目の設定（一部抜粋）＞ 正味資産 48,129百万円 ④一部事務組合の効率化等により、補助費等を 平成21年度までに毎年4,000万円削減 ①平成26年度にかけて人件費総額を20％程度削減 ②事務事業の見直し、施設の統廃合などにより、 ⑤特別会計の財政健全化などにより、繰出金を毎年 4,000万円削減する。 物件費を毎年2,500万円削減 ③扶助費の内容を見直し、毎年2,000万円削減 ⑥受益者負担の見直し、新たな財源の発掘により、 毎年1,100万円ずつ歳入額を上乗せする。 出所：「熊本県宇城市における公会計改革」（宇城市作成） (3)具体的改革の実施 ①施設白書 同市では、設定された改革項目を達成するため、例えば上記(2)の改革項目②に「施設の 統廃合」が掲げられているが、これを達成するため「施設白書」を作成している。同市では 合併に伴い類似施設が重複して存在すること等により、職員配置や維持管理経費の財政負担 が市の財政を圧迫していることが明らかとなった。そこで、類似施設を含めた相対評価を行 い、効率的な管理運営や適正配置、維持方策について検討を行うため、「施設白書」が作成 された。施設白書作成に当たっては、市が所有する 230 施設について、同種グループによる コストと利用状況等によるマトリックス分析を施設所管部署の職員自らが行う等、職員の意 識改革を促す取組とされた。 ②包括年次財務報告書（アニュアルレポート） 同市では、平成 19 年度に実務研究会報告書を受け、「総務省方式改訂モデル」による連 結財務書類を作成し、「宇城市包括年次財務報告書（アニュアルレポート）」を作成した。 包括年次財務報告書は、市民や議会、職員、投資家等の利害関係者に向けて、事業概況や財 政状態、運営状況等の経営状況を報告するものである。分かりやすい財務書類の公表だけで なく、各地方公共団体が統一した開示基準による財政状況を公表することにより、各地方公 共団体における「行政改革」の目標達成に向けた羅針盤としての機能を持たせることを念頭 に置いている。同市の包括年次財務報告書は、民間企業が企業の現況や今後の事業計画等を 分かり易くまとめたアニュアルレポートの考え方に準拠しているため、従来の歳入歳出の状 況を中心に説明したものに比べ、分かりやすい内容となっている。 -228- ２．効果 (1) 施設白書 市内全 230 施設を対象に、施設別の貸借対照表と行政コスト計算書を掲載した施設白書を 作成することにより、施設群によるマトリックス詳細分析よる行政コスト等が把握可能とな り、効率的な管理運営や適正配置について検討し、行政コストの削減、費用対効果の検証が 可能となった。また議会・市民への客観的な情報提供ツールとして市民目線で取り纏められ、 市民を巻き込んだ今後の施設のあり方の検討等にも用いられている。 (2) 包括年次財務報告書（アニュアルレポート） 同市を含め、各地方公共団体が統一した開示基準による財政状況を公表することで、各地 方公共団体における「行政経営」の目標達成に向けた羅針盤となった。また、議会・市民へ の客観的な情報提供ツールとして活用し、利害関係者に対する透明性の確保と説明責任の履 行が可能となった。 ３.内容 ＜施設白書：施設別バランスシート及び行政コスト計算書の例＞ 【施設群名：保育園（所）・幼稚園】 施 設 別 バ ラ ン ス シ ー ト 整理No. 6-1 6-2 6-3 6-4 6-5 6-6 6-7 6-8 施設名称 河江保育所 不知火保育園 豊野保育園 松橋保育園 青海保育園 戸馳保育園 大岳保育園 三角幼稚園 【 資産】 建物等 土地 資産合計 287,675 32,945 81,708 64,665 26,400 96,459 26,084 19,574 17,966 63,168 32,062 8 1 ,7 0 8 6 4 ,6 6 5 3 1 4 ,0 7 5 1 2 9 ,4 0 4 2 6 ,0 8 4 1 9 ,5 7 4 1 7 ,9 6 6 9 5 ,2 3 0 【 負債】 市債 【 純資産】 純資産 負債・ 純資産合計 81,708 64,665 314,075 129,404 26,084 19,574 17,966 95,230 8 1 ,7 0 8 6 4 ,6 6 5 3 1 4 ,0 7 5 1 2 9 ,4 0 4 2 6 ,0 8 4 1 9 ,5 7 4 1 7 ,9 6 6 9 5 ,2 3 0 施 設 別 行 政 コ ス ト 計 算 書 【 行政コ スト 】 人件費 95,873 83,063 120,849 150,707 58,958 57,112 41,989 24,456 退職手当コスト 8,100 6,300 9,000 13,500 6,300 6,300 4,500 2,700 委託料 525 501 480 404 73 81 171 378 需用費 14,064 4,086 5,822 20,228 5,520 5,067 4,085 11,507 1,126 減価償却費 その他 行政コ スト 合計 895 1,886 1,364 2,374 2,750 3,306 1,101 1,168 1,061 426 1 1 9 ,9 2 6 9 6 ,3 2 4 1 5 0 ,4 0 8 1 8 9 ,2 7 1 7 1 ,9 5 2 6 9 ,7 2 8 5 1 ,8 0 6 3 0 ,7 4 1 【 収入】 使用料 その他 収入合計 受益者負担割合 20,225 20,180 26,270 31,916 6,653 6,279 3,573 1,620 2 0 ,2 2 5 2 0 ,1 8 0 2 6 ,2 7 0 3 1 ,9 1 6 6 ,6 5 3 6 ,2 7 9 3 ,5 7 3 1 ,6 2 0 1 6 .9 % 2 1 .0 % 1 7 .5 % 1 6 .9 % 9 .2 % 9 .0 % 6 .9 % 5 .3 % 出所：熊本県宇城市「施設白書」（平成 20 年３月） 市営住宅から学校、公園等市内 230 箇所の施設が提供しているサービスにかかるコストを 把握。施設の建設年月日や用途に加え、建物の減価償却費や人件費等将来の負担コスト等に ついて、同種グループ毎に区分し、詳細分析を行うことにより、個々には見えなかったコス トが可視化され、課題点が明らかとなった。また、コスト削減や施設の統廃合等を行う上で の基礎資料とすることもできる。 -229- ＜包括年次財務報告書（アニュアルレポート）の構成＞ 第１部 はじめに Ⅰ．宇城市の年次財務報告書の発行にあたって Ⅱ．宇城市の運営の基本 Ⅲ．宇城市のプロフィール Ⅳ．宇城市の組織図 Ⅴ．宇城市議会議員ならびに特別職一覧 第２部 財務報告の部 Ⅵ．宇城市の行政経営の分析と検討 1.宇城市普通会計貸借対照表の分析と検討 2. 宇城市連結貸借対照表の分析と検討 3. 宇城市連結行政コスト計算書の分析と検討 4. 主要な財務指標の比較の推移 5. まとめ Ⅶ. 基本財務諸表 1. 普通会計 2. 連結会計 3. 財務状況の分析 第３部 統計情報およ Ⅷ．将来に関する情報 1. 平成19 年度予算 び将来に関する情報 2. 中期財政計画基本方針 3. 主要事業 Ⅸ. 統計情報 1. 宇城市の状況（①人口②産業） 2. 行政機関の状況（①職員数②普通会計決算額） 出所：宇城市「包括年次財務報告書平成 18 年度版」目次をもとに作成 包括年次財務報告書は、特に市民・議会への説明責任を果たす役割を担うものとして作成 されている。 構成は大きく３部に分けられており、「はじめに」「財務報告の部」「統計情報および将 来に関する情報」の順で構成されている。「はじめに」の中で説明責任に資する重要な情報 は、「宇城市の運営の基本」であり、宇城市の現在の状況並びに将来について、簡潔に纏め られている。「はじめに」に続く「財務報告の部」は、「包括年次財務報告書」の中心とな る部分であり、全81ページ中53ページがこの部分に割かれている。最後にあたる部分が「統 計情報および将来に関する情報」である。この中の「将来に関する情報」では、歳入および 歳出、地方債発行計画、国民健康保険特別会計等の平成31年度までの見通しを合計14の表に よって示している。このように「将来に関する情報」を提供することで、より利用者の理解 とニーズに答えることができる内容となっている。 現在発表されている包括年次財務報告書は、平成18年度版が平成19年11月に財政課によっ て作成され、翌平成20年９月よりホームページ上で公開されている。 -230- 参考情報 資料名 １ 宇城市ホームペ ージ 資料の概要 ・ ・ ・ 発行情報 宇城市の概要 宇城市の行政情報 宇城市の公共施設など 発表主体：宇城市 発表年月： http://www.city.uki.kumamoto.jp/ ２ ３ 熊本県宇城市に おける公会計改 革∼財務諸表の 作成から分析・活 用へ∼ 先進団体に聞く 公会計改革―行 財政改革に活か す具体的取り組 み ・ ・ 施設白書について 包括年次財務報告書について 発表主体：宇城市 発表年月： http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/kenkyu/chikou_wg/pdf/081028_1_1.pdf ・ ・ 公会計改革に向けた実務面の留意点 目指すべき方向性 発表主体：宇城市 発表年月：平成 19 年 11 月 http://www.tkc.co.jp/kaze/backnum2007/0711/tokusyu02.html -231- (5) 公会計の財務諸表の活用（千葉県浦安市） 本事例のポイント ○浦安市が、新地方公会計モデルが導入される以前から、公会計改革に着手し、資産の台帳 整備や財務諸表の分析、年次財政報告書の作成による公表にも取り組んでいる事例であ る。 ○同市の取組は、PRE 戦略を推進するに当たっての、資産の調査方法や財務諸表を活用した 分析方法について、参考となる。 ○具体的には、調査段階で、各資産の棚卸結果が活用でき、計画段階及び検証段階での各種 分析の参考とすることができる。 ○目下、各地方公共団体が取り組んでいる新地方公会計の整備・推進と PRE 戦略との結び つきを示す実践的な事例である。 本事例の概略的説明 １. 背景 同市では市長のＮＰＭ（New Public Management:新公共経営）への関心が高く、新地方公会 計モデルが導入される以前から、公会計改革への取組が推進された。 平成 13 年度には、財産等の棚卸的調査を行い、同年度決算以降、連結ベースの財務書類を 作成、平成 18 年度決算からは総務省から公表された新地方公会計モデルの基準モデルにより、 連結ベースの財務書類４表を作成し、公表している。 また、平成 19 年度決算からは、財務書類４表に加えて、 ① 市長からの説明 ② 主要な経営指標等の推移 ③ 主な資産・負債の内容 ④ セグメント情報 を公表している。 ２.効果 資産の棚卸を行うことにより、適切な資産管理を推進するとともに、同市の財政状態をよ り的確に把握し、財政運営に反映している。また、財務情報を詳細に公表することにより、 市民への説明責任を果たしている。 -232- ３.内容 以下、同市における財務書類関連の一連の取組のうち、PRE 戦略に関わりの深い項目につ いて、概略を記載する。 (1)資産の棚卸 同市では、財産管理のサーバーシステムを導入し、各部署で年度ごとの資産の異動等を入 力し、資産の棚卸及び台帳管理を行っている。資産の評価方法は、基本的に新地方公会計モ デルの基準モデルに基づき、評価を行っている。また、資産の評価方法について、同市で基 準を定め、あわせて、この基準の主な部分を「連結財務諸表を作成する方法（Ｑ＆Ａ）」と して、公表している。 (2)主要な経営指標等の推移 同市の財政状態や経営成績等について、総括的な分析を行うため、「市民１人当たり行政 コスト・純資産・市債残高など」の経営指標を年度推移で公表している。 （１）基準モデルに基づく経営指標等の推移（平成18年度∼平成19年度） （金額：千円） 区分 単位 市民１人当たり総資産額 市民１人当たり未収金残高 市民１人当たり負債額 市民１人当たり有利子負債 市民１人当たり純資産額 市民１人当たり税収等純資産額 区分 平成18年度指標値 4,721 33 422 345 4,299 276 千円/人 千円/人 千円/人 千円/人 千円/人 千円/人 平成19年度（市全体連結ベース） 指標値 (分子) (分母) 5,072 811,696,311 160,031 32 5,112,295 160,031 400 64,078,231 160,031 316 50,643,556 160,031 4,672 747,618,080 160,031 281 44,978,550 160,031 （２）浦安市独自方式に基づく指標（平成13年度∼平成17年度) 平成13年度 平成14年度 平成15年度 平成16年度 単位 市民１人当たり総資産額 市民１人当たり純資産額 市民１人当たり有形固定資産額 増（△）減 351 △1 △22 △29 373 5 平成17年度 市全体連結ベース 市全体連結ベース 市全体連結ベース 市全体連結ベース 市全体連結ベース 千円 千円 千円 5,082 4,550 4,727 4,883 4,382 4,511 4,682 4,211 4,308 4,495 4,063 4,161 4,729 4,282 4,404 出所：「浦安市の財政に関する報告書 2007」より抜粋 (3)主な資産・負債の内容 同市の保有する、主な施設について、資産・負債状況を公表している。 出所：「浦安市の財政に関する報告書 2007」 -233- (4)施設別行政コスト計算書 同市では、セグメント情報の１つとして、施設別に行政コスト計算書を作成しており、施 設ごとの経年比較及び他の施設との比較が可能となっている。また、施設に応じた指標を作 成し、施設の利用状況に応じたコスト分析も行っている。 表 施設の利用状況に応じたコスト分析の例 出所：「浦安市の財政に関する報告書 2007」 -234- 参考情報 資料名 資料の概要 ・ １ 発行情報 浦安市の財政に関する報告書 2007 発表主体：浦安市 発表年月： 浦安市ホームペ ージ http://www.city.urayasu.chiba.jp/menu1083.html -235- (6) 市有財産の現状と課題を調査票で把握(宮崎県都城市) 本事例のポイント ○都城市が、個々の市有財産について各部各課へのアンケート調査により、市有財産の現 状と課題等を把握することによって、公有財産等の有効利活用計画(以下､「有効利活用 計画」という｡)の策定を効率化した事例である。 ○財政上の課題への対応、また国等の資産・債務改革の施策策定の要請等により、有効利 活用計画を策定することとなり、そのために個々の市有財産に関する基礎的な情報を把 握する必要があった。 ○アンケート調査により、個々の市有財産に関する現状と課題、取組方針等を網羅的に把 握することによって、利活用に関する類型化の考え方を検討する重要な情報が得られた とともに、個別財産の有効利活用計画策定のための調整の枠組みとして有用であった。 本事例の概略的説明 １.背景 (1)市有財産の利活用に関する計画策定の必要性 都城市は、平成 18 年１月１日に、旧１市４町（都城市・山之口町・高城町・山田町・高崎 町）が合併し現在の市域となったが、合併後も地方交付税の削減、地方税収の伸び悩み、財 政需要の増大等によって財政上の課題が残された。 一方、国においては「簡素で効率的な政府を実現するための行政改革の推進に関する法律」 第 62 条第１項において、資産・債務改革の方向性と具体的な施策を策定することとされ、ま た、総務省が策定した「地方公共団体における行政改革の更なる推進の為の指針」では、各 地方公共団体は「未利用財産の売却促進や資産の有効活用等を内容とする資産・債務改革の 方向性と具体的な施策を３年以内に策定すること」とされた。 都城市では、こうした状況を受けて「市有財産の売却及び利活用にかかる基本方針」を平 成 21 年５月に策定し、未利用財産の利活用等を図るための具体的な施策として有効利活用 計画を策定することとした。 (2)有効利活用計画策定のための現状財産の把握 有効利活用計画を策定するために、計画の対象となる全ての市有財産のリストを作成し、 有効利活用計画策定のために必要となる市有財産の情報を収集する必要があり、特に未利用 財産等の課題を把握し、利活用に係る類型化方法の構築に寄与する網羅的な情報整備が必要 であった。そこで、合併後の資産台帳が整備途上であるため、アンケート調査票を作成し、 -236- 各部各課からアンケート形式によって情報を収集し、市有財産の現状と課題等を網羅的に把 握することとした。 ２.効果 (1)アンケート調査票による現状の把握 アンケート調査の目的は、市有財産の利活用状況を把握するため、各部各課が管理する全 ての財産について記入を求め、名称とともに、土地・建物面積等の基本情報の記入を求めた。 これにより資産台帳に替わって有効利活用計画策定の対象となる施設を網羅的に把握出来 るとともに、有効利活用計画の対象となる財産の確定、調整窓口の確認が可能となり有効利 活用計画策定の足下を固める効果が得られた。 (2)キーワードの例示による市有財産の課題の把握 市有財産に対する問題意識を喚起し、アンケート結果を充実させるために、市有財産に関 する課題として考えられる主な項目をあらかじめ設定し、当該項目を細分することによって、 キーワードをアンケート調査票に例示した。この例示したキーワードを各部各課担当者に選 択させることによって、市有財産に関する課題の補足率が高まった。 また、各部各課から得た回答をキーワード別に整理することによって市有財産の課題を分 析し、市有財産の利活用に関する類型化の考え方の導出に役立てた。 (3)個別の有効利活用計画の提示 例示したキーワードに対応した自由記入欄を調査票に設け、市有財産の課題、取組状況、 対応方針等の具体的な内容の記述を求めることによって、市有財産に関する類型化の考え方 の検証に役立ったとともに、個別財産の有効利活用計画を調整するための基礎情報とするこ とが可能であった。 -237- ３.内容 (1)アンケート調査票の構成 市有財産の利活用状況等を把握するためのアンケート調査票の構成は、下表｢調査票｣のと おりであり、基本情報、課題等のキーワード、記入欄等の３つの内容で構成されている。 基 本 情 報:施設の名称､所在地､総面積(土地・建物)､担当課･担当者等 課題等のキーワード:利活用状況､物理的要因、コスト的要因、その他特殊要因に 対する４項目のキーワード及び内容の例示等 記 入 欄:現状、課題、取組状況、対応方針・提案、備考等 -238- (2)アンケート調査票の内容 ①基本情報の内容等 各部各課が管理する市有財産の土地・建物面積等の基本情報記入欄、及び担当者欄を設 けることで、基本的な機能を確保したとともに、個別利活用計画等のアンケート調査以降 の調整窓口を明らかにした。 ②課題等のキーワードの内容 課題等のキーワードは、市有財産の主な課題として前頁の４項目を設け、さらにこれら 項目を細分し課題の具体的な内容を例示したキーワードを示した。例えば「利活用状況」 の項目では、「未利用、未着手、貸付中、低利用」と例示し、市有財産の類型化に結びつ く内容を示すことによって、担当者の市有財産に関する問題意識を高める形式とした。 ③記入欄の内容等 市有財産の利活用を進めるためには、各財産の課題の背景を把握するとともに、各部各 課の取組状況と今後の対応方針を把握し、有効利活用計画の実現性を高めることが必要で ある。 そこで、前記の課題等のキーワードの選択に合わせ、当該キーワードの現状、課題、取 組状況、対応方針等の補足説明を求めた。 ４.アンケート調査以後の有効利活用計画策定の状況 アンケート調査結果を反映した類型化の考え方に基づき、各部各課において個別財産の有 効利活用計画案が検討されている。 各部各課で検討された上記計画案は、有効利活用計画を検討するために設置されたワーキ ンググループ等において市有財産全体を対象とした「個別有効利活用計画」としてまとめ有 効利活用計画の一部を構成する予定である。 参考情報 資料名 資料の概要 ・ ・ １ 発行情報 大綱 実施計画 発表主体：都城市 発表年月：平成 18 年 12 月 都城市行財政改 革大綱・実施計画 まっすぐ、改革! http://www.city.miyakonojo.miyazaki.jp/mpsdata/web/930/taikou.pdf -239- ２．ＰＲＥ戦略統轄部門[Planning（計画）] (1) 県有施設利活用の方針策定とその定着に向けた取組（青森県） 本事例のポイント ○青森県が、県有施設利活用の方針を策定して、その方針に基づく取組と成果の可視化を 行っている事例である。 ○公共施設の老朽化による効率的な管理及び効果的な利活用の必要性が背景である。 ○全庁的な共通認識による県有施設利活用の方針を策定している。 ○基本方針策定をはじめ、推進体制の整備及び継続使用(コスト削減及び長寿命化)を図る 上での参考事例となる。 ○基本方針の対象は、インフラに係る施設を除く建築物及び付属設備並びにその敷地であ る事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 青森県が所有する施設は、平成 18 年度末現在で棟数約 4,400 棟、延床面積約 230 万㎡（平 成 20 年度末現在は棟数約 4,200 棟、延床面積約 223 万㎡）と膨大な量になっており、平成 24 年度には、従来の建替の目安である築後 30 年を経過する施設（昭和 57 年以前に建築され たのもの）が全体の半数を超えるなど施設の老朽化が進み、その維持管理費が増大する状況 にある。厳しい財政状況にあって、これら膨大な量の県有施設を効率的に管理し、効果的に 利活用することが喫緊の課題となっている。 また、県有施設に関する管理等の事務については、これまで、部局及び施設個別に行われ ており、標準的な管理方法等が示されていないことによる非効率な管理や修繕等、各施設の 情報が共有されないことによる遊休施設の放置等の様々な課題が生じている。 こうした課題を解決するために、青森県では、施設・設備等をはじめとする財産を経営資 産と捉え、経営的視点に基づき、総合的・長期的観点からコストと便益の最適化を図りなが ら、財産を戦略的かつ適正に管理・活用していくという考えに基づき、平成 19 年３月に青森 県県有施設利活用方針を策定した。 ２.効果 (1)有効活用に対する考え方の共有化 県有施設利活用方針が策定されたことで、全体最適としての有効活用に対する考え方の共 有が図られた。 -240- (2)職員のコスト意識の醸成 県有施設利活用方針が策定されたことで、長期的なコスト縮減の重要性等について職員の コスト意識が高まった。 (3)推進体制の整備 県有施設利活用方針が策定されたことで、利活用を進めるための統括組織の新設と全庁横 断的な調整会議の設置等の推進体制が整備された。 ３.内容 (1)方針策定の目的と取組の推進方向 ①方針策定の目的 本方針は、ファシリティマネジメントの考え方に基づき、県有施設の利活用に関する基 本的な考え方や具体的な取組方策を定め、全庁的な共通認識のもとで利用調整を行い、施 設の保有総量の縮小、施設の共同利用等による集約化、施設の計画的な保全等を進めるこ とにより、県有施設の有効な利活用を推進することを目的としている。 なお、本方針が対象とする施設は、道路、橋梁、港湾、漁港、空港及び鉄道等いわゆる インフラに係る施設を除く建築物及び附属設備並びにその敷地である。 ②取組の推進方向 社会経済情勢の変化や厳しい財政状況を踏まえ、行政の簡素・効率化を進める観点から、 県有施設の有効活用に取り組むため、次のような推進方向を定めている。 図 施設の有効活用に対する基本的考え方 -241- ア.保有総量縮小の推進 現在の遊休施設及び人口の減少や行政改革の推進により将来的な利用が見込めない施 設について、多様な手法を活用し積極的な売却等を行うことにより、県有施設の保有総量 の縮小を推進する。 施設の将来の利用見込みについては、その利用方法について各部局の施策や事業との関 連等を長期的な視点から調査・検証して見極めることとする。 イ.効率的利用の推進 施設を適正に管理するとともに、利用状況の検証と施設間の利用調整を図り、共同利用 等による集約化などの効率的利用を推進する。 施設の共同利用等による集約化のために、施設の利用状況を定期的に調査し、執務室の 標準化と余裕スペースの集約等による利用空間の改善や省スペース化を行うとともに、全 庁的な視点から出先機関等の移転も視野においた施設間の総合調整を行い、部局を越えた 施設の共同利用等を進める。 また、新たな行政ニーズに対応するための施設の新設が必要となった場合や著しい機能 低下による建替が必要になった場合の対応は、既存施設の転用を最初に検討する。 ウ.長寿命化の推進 将来にわたり長く利用する施設については、施設全体に係る財政負担を長期的な視点で 縮減するための適切な保全措置を講じて長寿命化を推進する。 施設の長寿命化に当たっては、維持管理費、改修費及び建替費などを含むライフサイク ルコスト（以下「ＬＣＣ」という。）を試算し、長期的な財政負担予測を行い、長期に利用 する施設を選別し、その計画的修繕と延命改修等の保全措置を重点的に講じる。 また、保全措置の実施においては、その安全度や緊急度等を十分に検討し、措置を必要 とする施設間での優先順位に基づき計画的に進め、措置に要する財政負担の年度間の平準 化を図る。 (2)具体的な取組方策 図 資産戦略の考え方 -242- ①資産戦略及び中期実施計画の策定 施設評価制度（施設アセスメント）により得られた施設の性能とＬＣＣシミュレーション の結果を踏まえつつ、全庁的な利用調整を図った上で、向こう 30 年間の財政負担を考慮し た県有施設全体の活用方向を定める「資産戦略」及び「当該資産戦略」を踏まえて５年間 の個別施設の具体的な活用計画を定める「中期実施計画」を策定し、これに基づき個別に 維持、再生、転用、建替、売却等の措置を講じる。 また、「資産戦略」及び「中期実施計画」については、定期的に必要な見直しを行う。 ア.施設アセスメントによる利活用パターンの選択 施設アセスメントは、一定規模以上の施設を対象に安全性などの「建物性能」、不動 産としての「資産価値」、利用者数や利用頻度などの「利用状況」、維持管理費などの 「管理効率」等の評価項目を定量的に評価することにより、施設の性能と価値を把握す るものである。この評価結果を踏まえて、各施設については「維持」、「再生」、「転用」、 「建替」、「売却等」の利活用パターンの中から最適なパターンを選択する。 施設アセスメントは、ファシリティマネジメント総括部門の支援を得て施設管理者が 概ね５年周期で行うこととし、対象施設について年次計画により順次実施する。 《取組状況》 庁舎、県立学校、及び福祉施設等 171 施設を実施。（平成 19∼21 年度） イ.ＬＣＣシミュレーションによる保有コストの検証 ＬＣＣシミュレーションは基準時における県有施設全体の向こう 30 年間の保有コスト の試算、保有総量の縮小や長寿命化の効果額等の試算、また、それらによる最適な財政 負担の平準化ライン設定のための手法である。 ＬＣＣシミュレーションの定期的な実施により、「資産戦略」や「中期実施計画」を検 証するとともに、必要な場合には見直すなど適正な進行管理を行う。 ウ.利用調整の視点等 個別施設の利用調整にあたっては、各部局の施策の方向性や事業実施状況を踏まえ、 部局を横断する全庁的な有効活用に向けた調整を行う。 《取組状況》 平成 19 年度から県有不動産利活用推進会議において、土地・建物情報の共有を はじめ、統廃合施設、遊休施設、民間借上事務所及び空きスペース等のある単独庁 舎等について、出先機関の集約・複合化等による利活用及び共同利用の調整を図っ ている。 また、知事部局、教育庁及び警察本部において管理している職員公舎については、 全体的に空き公舎が多く、また、部局・地区毎に入居状況に偏りがあるため、関係 部局と連携して「職員公舎集約・共同利用計画」を策定した。 -243- ②積極的な売却等の実施 県が利用しない施設については、一般競争入札により売却することを基本とし、県にお ける売却窓口の一本化を図っている。県民に対しては積極的な情報提供を行うとともに、 宅地建物取引業者への取引の媒介委託等の売却促進の取組を積極的に行う。 ア.市町村等による公益的活用への配慮 県が利用しない施設については、当該施設が所在する市町村等での公益的活用や地域 振興等を目的とした活用が行われるよう配慮する。 《取組状況》 廃止した県立高等学校を、市町村が統合保育所として活用している事例等がある。 イ.積極的な情報提供等 県のホームページを利用して、売却予定施設等の情報を提供する。また、不動産情報 誌等への広告掲載など積極的なＰＲ活動を行う。 売却事務を効率的に進めるため、入札等に必要となる物件調査や現地案内等の一連の 補助的事務について、宅地建物取引業者に委託する手法を検討する。 《取組状況》 青森県財産管理課ホームページ「県有財産売却等情報」など。 http://www.pref.aomori.lg.jp/kensei/zaisan/zaisan-baikyakujyouhou.html ウ.土地建物一括売却の推進 土地の売却は、売却経費の軽減や購入者による建物活用の可能性から建物付きでの売 却を基本とし、建物が土地の市場価値を低下させることが懸念される場合に限り、更地 にして売却する。 《取組状況》 平成 19 年度から土地建物一括売却を基本として実施している。 エ.大規模施設等に係る売却等手続き 学校や農場といった大規模施設等については、一定の売却要件等を定め、公募型プロポ ーザル方式や総合評価一般競争入札等の選定方式により売却する等の手続きを検討する。 オ.宅建業者による媒介販売等の導入 売却促進のため、入札等が不調となった施設については、宅地建物取引業者に対して、 購入者の紹介等の媒介業務を委託する方式を導入する。 《取組状況》 平成 19 年度に、入札不落札物件の宅地建物取引業者への媒介業務委託契約を行っ た。平成 20 年度からは、売却可能性調査から事後対応に至るまでの一連の業務等に ついて業務委託を行っている。 売却件数：平成 20 年度 22 件（うち直営２件）、平成 21 年度 37 件（うち直営１件） -244- カ.売却困難施設等の暫定貸付 早期の売却が困難となった施設については、貸付期間が明確で確定的に契約が終了す る定期借地・借家制度等の採用を検討する。 《取組状況》 平成 20 年度から、ホームページで売却が困難な遊休及び廃止済の２施設の利活用 についてのアイデアの提案を募集している。 ③利用空間の最適化と余裕スペースの有効活用 ア.オフィススタンダードの策定 本庁舎及び合同庁舎等の執務スペースについて、一人あたりの執務室面積、書類量、 室内の什器レイアウト等の標準を「オフィススタンダード」として策定し、段階的に適 用する。 執務室のほか会議室、倉庫等の全体配置の見直し、執務スペースの不均衡解消や共有 スペースの集約等、機能向上と省スペース化を図る。 《取組状況》 平成 20 年度に「本庁舎オフィススタンダード」を策定し、執務スペースの標準化 等に着手している。 イ.庁舎等の余裕スペースの貸付 県民サービスの向上を図る観点から、行政財産の有効活用に資する民間事業者への貸 付等も含め、余裕スペースの有効活用を図る。 《取組状況》 平成 21 年度に、単独庁舎の一部について行政財産の貸付の募集を行った。 ウ.貸付料の適正化 庁舎等の貸付にあたっては、社会経済情勢の変化を踏まえた適正な貸付料収入を確保 するため、既に庁舎等を貸し付けている場合についても、常に貸付額、減額割合等につ いての妥当性を再確認し、必要に応じて見直しを行う。 ④適正な維持保全 県が長期にわたり利用する施設については、施設の機能の維持及び性能の確保を図るた め、長期的な視点で計画的に保全措置を講じる。 また、施設の日常的な維持管理については、業務の標準化や統一化及び施設関連情報の 共有と一元管理を進め、より適正で効率的な業務改善の取組を進める。 ア.長期保全計画及び技術指針の策定 県が長期にわたり利用する施設については、一定の性能水準を維持するため、長期保 全計画を策定し、計画的な保全措置を実施することにより施設の長寿命化を図る。 -245- このため、目標とする使用年数、維持すべき性能水準など技術的項目に関する指針を 策定する。 《取組状況》 平成 19 年度に、目標とする使用年数、維持すべき性能水準などについての「県有 施設長寿命化指針」及び施設管理担当者に向けて保全業務を説明する「県有施設保 全マニュアル」を策定した。また、平成 20 年度に、「県有施設長寿命化指針」に基 づき施設管理担当者が「長期保全計画書」を作成するためのマニュアルを整備した。 イ.維持管理業務の適正化 県有施設の管理運営の最適化を図るため、維持管理業務委託の発注方法の統一等によ り業務の品質を確保し、事務軽減及び経費の削減を図る。 清掃、警備を始めとする各業務について仕様の標準化等による発注方法の統一、同じ 地域の施設について業務を一括委託する等の合理化を行う。 また、施設管理者が行う保全業務について、マニュアル等の整備、研修の実施、相談 窓口の設置等を行う。 《取組状況》 平成 16 年度からの清掃業務委託の適正化の試行結果を踏まえ、平成 18 年度に仕 様・積算基準として定め適用している。また、県立学校の機械警備業務委託につい て仕様・積算基準等を定め長期継続契約の導入等を支援した。以降、継続実施する とともに、暖房運転・点検保守等の業務委託について試行している。 ウ.施設情報システムの活用 施設に関する状況を適宜、適切に把握するために、保全情報システム（ＢＩＭＭＳ）の活 用による情報の一元管理を進める。施設管理者は、このシステムを利用して施設の基本 情報、維持管理情報及び保全情報等の共有を図ることとする。 また、システム管理者は、関連情報を施設管理者等に積極的に提供する。 《取組状況》 平成 18 年度に、保全情報システム（ＢＩＭＭＳ）を全県有施設（県営住宅及び職員 公舎を除く。）に導入し、施設の維持管理に係る情報等について施設管理者に提供 している。 (3)推進体制 公有財産の取組の充実強化のため、平成 19 年４月に行政経営推進室ファシリティマネジメ ント担当、総務学事課施設管理グループ及び経理課財産管理グループを統合し、総務部に財 産管理課を新設した。 また、県有施設と県有地を一括して全庁横断的に利活用を検討するため県有不動産利活用 推進会議を平成 19 年６月に設置した。 -246- 参考情報 資料名 １ ファシリティマ ネジメント推進 事業 資料の概要 発行情報 ・ファシリティマネジメント推進事業の概要 ・ファシリティマネジメント推進事業の目的 ・ファシリティマネジメント推進事業の内容 −県有施設利活用方針 −遊休施設等の売却促進 −公民連携型県有財産利活用プロジェクト モデル調査 −効率的利用の推進 −長寿命化の推進 −維持管理業務委託の標準化 −施設管理担当者の業務支援 等 −ＦＭ推進組織の新設 発表主体：青森県財産管理課 ファシリテ ィマネジメント・財産グループ http://www.pref.aomori.lg.jp/kensei/zaisan/facility-m-suisinjigyo.html -247- (2) 市有財産を有効活用するための基本指針（神奈川県川崎市） 本事例のポイント ○川崎市が、市有財産の有効活用を目的としたガイドラインを策定した事例である。 ○未利用地に対する従来からの取組を拡大、より効率的、効果的な行財政制度を確立する ことが目的である。 ○基本方針策定をはじめ、施設スペースの有効活用、継続使用（ネーミングライツ、コス ト削減及び長寿命化）を図る上での参考事例となる。 ○駐車場の有料化、自動販売機の設置の貸付への転換等を重点活用策とした事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 川崎市は、総合計画「川崎再生フロンティアプラン」及び「行財政改革プラン」の流れに 従い、未利用地の売却や貸付を行い、一定の成果を挙げてきた。そして、この取組を拡大し、 効率的で効果的な行財政制度を確立するために、平成 19 年 12 月に「市有財産を有効活用す るための基本方針」を策定した。策定にあたっては、財政局の管財部が素案を作成し、素案 をもとに庁内の関係各課と調整の上、議会説明を経て、公表へと至った。 ２.効果 (1)市有財産活用方針の共有化 全庁的な指針を提示することによって、これまで各所管課で異なっていた有効活用に対す る考え方が統一された。 (2)職員の意識醸成 基本方針を策定することで、職員に施設の有効活用に対する意識が醸成された。 (3)新たな収入の確保 基本方針で重点活用策として取り上げた項目を実践することで、新たな収入確保につなが った。 -248- ３.内容 (1)同市における市有財産有効活用の位置づけ 同市は、総合計画や行財政改革プランにおいて、市有財産の有効活用に言及している。 市有財産を有効活用するための２つの目標 ・ 持続可能な市の財政基盤としての継続的・安定的な財源確保 ・ 持てる能力を最大限生かした市有財産の有効利用・有効活用の推進 目標を達成するための４つの柱 ・ 市民サービスの向上と財源を確保するため、未利用財産等を有効に使用する ・ 広告関連事業を始めとした、新たな活用策への取組を行う ・ 地域ニーズや市民との協働などに配慮した活用を推進する ・ 財産の利用度を評価するなど、資産運用の面から市有財産の潜在力を引き出す (2)市有財産の有効活用の流れ 有効活用の流れは、有効活用する資産の抽出に始まり、方針の決定・実行、得られた財源 をもとに事業の充実を目指すという形になっている。 (3)重点活用策 重点活用策として、「庁内等の駐車場の有料化」、 「飲料等自動販売機の設置を貸付けに転換」等を掲 げている。 庁内等の駐車場の有料化に関しては、平成 20 年 12 月に「市役所・区役所駐車場の適正利用（有料化） 実施計画」を策定し、平成 21 年５月より漸次、駐車 場適正利用が開始されている。 -249- 図 行政の事項 市有財産の有効活用の流れ 事務の流れ 地域等の事項 有効活用候補物件 余裕財産 用途完了 総 ン合 計 画 ・ 行 財 政 改 革 プ 活用メニューの探索 庁内利用 利用転換 利用調整、方針決定 売却・貸付 有効活用 財源確保 地元要望 需要調査 地域利用 サービス充 実、福祉向上 事業内容の充実、 事業の創設 参考情報 資料名 １ 市有財産を有効 活用するための 基本方針 資料の概要 ・ ・ ・ 発行情報 市有財産を有効活用するための基本目標 基本方針に基づく取組 取り組む活用策 発表主体：川崎市財政局 発表年月：平成 19 年 12 月 http://www.city.kawasaki.jp/23/23kanzai/home/pdf/kihonhousin.pdf ２ 川崎市新総合計 画 川崎再生フロン ティアプラン ・ ・ ・ ・ 基本構想 まちづくりの基本目標と政策体系 重点戦略プラン 実行計画 発表主体：川崎市 発表年月：平成 17 年３月 http://www.city.kawasaki.jp/20/20kityo/home/sougoukeikaku/ ３ 第２次川崎市行 財政改革プラン ・ ・ ・ ・ ・ 基本方向と取組概要 行政体制の再整備 公共公益施設・都市基盤整備の見直し 市民サービスの再構築 財政フレームについて 発表主体：川崎市総務局行財政改革室 発表年月：平成 17 年３月 http://www.city.kawasaki.jp/16/16gyosys/home/dai2jiplan/dai2jiplan.htm ４ 市役所・区役所駐 車場の適正利用 （ 有 料 化） 実 施 計 画 ・ ・ ・ ・ ・ ・ 発表主体：川崎市財政局管財部管財課 発表年月：平成 20 年 12 月 現状・課題 課題解決に向けた方針 具体的な取組み 料金体系 実施効果 実施スケジュール http://www.city.kawasaki.jp/23/23kanzai/home/pdf/keikaku.pdf -250- (3) アセットマネジメント基本方針（福岡県福岡市） 本事例のポイント ○福岡市が、所有財産の有効活用を目的として作成した「アセットマネジメント基本方針」 の策定事例である。 ○公共施設の老朽化及び財政状況の悪化が背景である。 ○アセットマネジメントを導入し行財政の効率化及び健全化を図る保有資産の見直しを行う ことを目的とする。 ○基本方針策定をはじめ、継続使用（コスト削減及び長寿命化）を図る上での参考事例となる。 ○アセットマネジメントに関する数値目標の設定をしている事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 福岡市は、施設の老朽化及び財政状況の悪化をきっかけに、保有資産の見直しを目的とし たアセットマネジメントに関する研究会を平成 16 年度に立ち上げた。 さらに、平成 18 年度には各局の部長クラスによる基本方針策定検討会を立ち上げ、平成 20 年９月に基本方針を策定した。また、平成 20 年度には、アセットマネジメント推進部が 設立され、これにより本格的な推進体制が整った。 ２.効果 (1)方針の共有化 庁内で統一した指針を提示することによって、これまで各所管課で異なっていた有効活用 に対する考え方が統一された。 (2)施設維持管理費の削減 福岡市では、アセットマネジメントの導入効果として、施設の維持管理に対する投資額に ついて、今後 60 年間で約 3,000 億円の削減が見込まれると試算しているように、基本方針を 策定することにより、削減の可能性を広げることができた。 また、効果を可視化することによって、本市におけるアセットマネジメントへ取組の意義が 深まった。 -251- ３.内容 (1)基本的考え方 同市は、アセットマネジメントの基本的な考え方として、以下の５項目を掲げている。 既存ストックの有効活用 ・ 今後の施設整備・運営管理の中では、既存ストックの有効活用を進めて新規整備の抑制 を図る。 計画的かつ効率的な維持管理への転換 ・ これまでの対症療法的な維持管理から、計画的かつ効率的な維持管理への転換を目指す。 財政の健全化 ・ 施設に要するコストの削減と予算の最適配分を推進し、新たな財源獲得も含め、財政の 健全化を目指す。 市民ニーズや社会的要請への対応 ・ 市民ニーズに基づいた施設整備・運営管理を目指すとともに、環境問題やバリアフリー など新たな社会的要請に対応する。 説明責任の確保と市民との共働 ・ 市民に対する説明責任を果たし、市民との共働による施設整備・運営管理を目指す。 (2)数値目標の設定 アセットマネジメントの取組にあたっては、より実効性のあるものとするため、施設の耐 用年数と維持管理経費については、基本方針のなかで下記の基本的な数値目標を設定してい る。 一般建築物※１における数値目標 ・ 市有建築物の耐用年数は、原則として 60∼70 年を目標とする。 ・ 各年度の修繕・更新経費については、当面の間、現行水準並みを目標とし、大幅な増嵩 を招かないように努める。 ・ 各施設の保守管理委託費、光熱水費は各々10％以上の削減を目標とする。 専門施設※２における数値目標 ・ 各施設の検証結果を踏まえて長寿命化について検討し、ライフサイクルコストが最小と なる年数を施設の目標耐用年数とする。 ・ 各施設におけるアセットマネジメント導入後の修繕・更新経費については、現行水準を 踏まえて、大幅な増嵩とならないように努める。 ・ 各施設の経常経費（保守管理委託費、光熱水費）については、一般建築物の数値を踏ま えた削減目標を設定する。 ※１ ※２ 一般建築物とは、学校・公民館・保育所・庁舎などの建物を指す。 専門施設とは、橋梁・道路・ごみ処理・港湾・上下水道・住宅など独自の性質・特性を持った施設 を指す。 -252- (3)推進方策 基本方針の中では、アセットマネジメントの推進を円滑にし、実効性のあるものとするた めに、「ＰＤＣＡ管理サイクルに基づくマネジメントの推進」を掲げている。 また、それぞれの施設については、区分を一般建築物と専門施設に分けた上で、基本的考 え方や数値目標に従い、各局で実行計画を策定することとしている。 (4)推進体制 基本方針の中では、アセットマネジメントを効率的・機能的に執行し、実効性のあるもの とするため、財政局アセットマネジメント推進部をアセットマネジメント統轄部門、各所管 局をアセットマネジメント実施部門として活動を実施することを明示している。 図 アセットマネジメントの推進体制 財政局 アセットマネジメント統轄担当部門 財政部門 協議 連携 １．全庁的な総合調整 各局実行計画策定の支援・指導、施設投資額の把 握・調整や投資額の平準化など ２一般建築物の統轄 一般建築物における保全情報システムの運用・管 理、一般建築物実行計画策定指針の作成、修繕優先 度判定、長期保全計画作成の支援など 指導支援 連携 アセットマネジメント実施部門 各専門施設所管局 一般建築物所管局 実行計画の策定 実行計画の策定 (5)今後の取組 現在各局は、アセットマネジメント基本方針に基づいた実行計画を平成 21 年度末を目途に 策定中であり、平成 22 年度からは施設の計画的な修繕や維持管理の実施を目指す。 -253- 参考情報 資料名 資料の概要 ・ ・ １ 発行情報 アセットマネジメント導入の背景 アセットマネジメント基本方針の内容 発表主体：福岡市 発表年月：平成 20 年９月 福岡市アセット マネジメント基 本方針 http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/10884/1/hoshin.pdf ２ 福岡市 2011 グラ ンドデザイン ・ ・ ・ 福岡市 2011 グランドデザインの全体像 福岡市 2011 グランドデザインの概要 政策推進プラン 発表主体：福岡市 発表年月：平成 21 年４月 http://www.city.fukuoka.lg.jp/shisei/shiseiunei-houshin-plan/keikaku-shishin/gur andodesign2011.html -254- (4) 耐震化計画に伴う施設の再配置（神奈川県茅ヶ崎市） 本事例のポイント ○茅ヶ崎市が、公共施設の整備・再編計画を策定した事例である。 ○公共施設の耐震化及び計画的立て替えが必要となっている状況が背景である。 ○公共施設の整備､維持管理や資産運用を計画的､効率的に進めることを目的である。 ○基本方針策定をはじめ、継続使用（コスト削減及び長寿命化）を図る上での参考事例となる。 ○各施設を同一の基準（耐震状況）で評価することにより施設整備の優先順位を明確に定め た事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 茅ヶ崎市では、所有する公共施設の多くが旧耐震基準により建設されており、また、十数 年後に耐用年数を迎える小中学校が多数存在するなど施設の耐震化及び計画的な建替等が必 要な状況となっている。 これらの課題に対応するため、同市では、公共施設の整備、維持管理や資産運用を計画的、 効率的に進めるための計画として「公共施設整備・再編計画」を策定した。 ２.効果 (1)実行可能な修繕計画の立案 各施設を同一の基準（耐震状況）で評価することによって、施設整備の優先順位を明確に 定めることができた。 また、財政部門と連携し、財政推計と連動したシミュレーションを行うことによって、実 行可能な修繕計画の策定が可能となった。 ３.内容 (1)公共施設整備・再編計画で検討された事項 計画では「計画策定における基本的な考え方」、「対象施設・用地の選定」、「整備手法選 択における基本的考え方」、「個別施設の整備基本方針」及び「整備プログラム」などが検 討されている。 -255- (2)対象施設の選定 ①検討対象施設：昭和 56 年以前に建設された施設、また、それ以外で、同一施設の設置等対 象施設との関連が密接な施設やその施設の特性により整備が必要なもの。 ②評価基準 ：Ｉs 値（構造耐震指標：建築物の耐震性能を示す指標で価が大きいほど耐 震性能が高くなる） ③整備対象施設：①の施設のうち、建築基準法の旧構造基準で設計され、耐震改修促進法で 規定されるＩs 値を満たしていない施設（0.6 未満、ただし、応急対策活動の 拠点となる本庁舎などの公共施設では 0.75 未満）を再整備の対象とする。 (3)整備の方針 整備対象施設については、施設の状況にあわせて「複合化による建替」、「建替」、「耐震 改修」、「現施設のまま長寿命化」、「廃止・売却」のいずれかを実施する。 (4)整備プログラム 各施設の再整備の方針に基づき、現時点において推定される事業費とその財源構成を予想 し、併せて今後 10 年間の財源調達の予測、中長期の財政展望についての検討を実施した。そ の上で、想定した事業の財政的枠組みの中で、政策的、制度的な制約、施設の老朽化度、耐 震性等を考慮して事業の優先度を検討し、整備スケジュールを検討した。 図 公共施設整備・再編計画の基本的な流れ H24∼ H21∼ 全ての保有施設 旧耐震基準により建設 された施設のみ抽出 Is値が0.75未満（住宅は 0.6未満）の施設のみ抽出 H22∼ Is値及び事業予算をもとに 対象施設に関する再整備 計画（10年間）を策定 参考情報 資料名 資料の概要 ・ ・ １ 公共施設整備・再 編計画 ・ ・ ・ 発行情報 計画策定の目的・背景 公共施設マネジメントの基本的な考え 方 公共施設整備・再編計画における対象施 設 各公共施設整備の状況及び基本方針 整備プログラム 発表主体：茅ヶ崎市 発表年月：平成 22 年 1 月 http://www.city.chigasaki.kanagawa.jp/kanzai/8332/006029.html ２ 公共施設長寿命 化指針 ・ ・ ・ 現状及び目的 長寿命化実現のための取組 推進体制 発表主体：茅ヶ崎市 発表年月：平成 20 年４月 http://www.city.chigasaki.kanagawa.jp/dbps_data/_material_/localhost/020kikaku/0 60shisetsusaihen/pdf/shishin20080401.pdf -256- (5) 施設の再配置計画（奈良県） 本事例のポイント ○奈良県が、所有施設の集約化等による再配置計画を策定した事例である。 ○少子化の影響により統廃合の進む学校跡地の活用方策が喫緊の課題となっている状況が背 景である。 ○所有施設の集約化等による再配置計画を策定することを目的とする。 ○基本方針策定をはじめ、公共施設の整備及び継続使用（コスト削減）を図る上での参考事 例となる。 ○小規模・老朽化施設を耐震性のある中規模以上の施設に集約化することを基本方針とした 事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 奈良県では、平成 17 年以降、少子化の影響により統廃合の進む学校の跡地活用の方策を検 討していた。当時は、所管課である教育委員会で活用策を検討していたが、教育関係の施設 に関しては、学校同様、新たなニーズがなく、検討に行き詰っていた。そこで、教育用途と いう制限を外し、県有資産として幅広い活用方策を検討することとした。 さらに、荒井県知事からは学校跡地だけでなく、全ての県有資産について、その使い道を 再検討するという方針が打ち出された。その結果、平成 20 年 10 月に「県有資産の有効活用 に関する基本方針」が策定された。そして、この方針を受け、「県庁舎系施設北部地域再配 置計画について」が検討され、平成 21 年２月の策定に至った。 ２.効果 (1)全庁的な資産活用方策の検討 再配置計画を検討することで、県有資産の活用方法を所管課単位ではなく、全庁的な観点 から検討することが可能となった。これにより、個々の資産の活用用途が広がり、県有資産 をより一層有効に活用することが可能となった。 ３.内容 (1)再配置に関する基本的な考え方 基本的な考え方は、小規模・老朽化施設を耐震性のある中規模以上の施設に集約化すると いうものである。例えば、市街化区域にある小さな事務系庁舎等については、学校跡地等の 未利用施設に集約し、利用されなくなった跡地は市町村や民間企業での活用等を検討する。 -257- (2)具体的な再配置計画 旧片桐高校及び法蓮庁舎に奈良市、大和郡山市、天理市の庁舎系施設を集約する。 表 拠点施設 旧片桐高校 奈良市 集約施設 県庁舎系施設北部地域再配置計画 法蓮庁舎 土地開発公社 奈良県税事務所 住宅供給公社 人事委員会 道路公社 労働委員会 自動車税第１課 水道局 ＪＲ連立幹線建設事務所 大和郡山市 郡山保健所 北部農林・農業普及課 郡山土木事務所 天理市 北部農振興事務所 北部農林・土地改良課 (3)課題 再配置計画を実行する場合、同じ機能を有する複数の建物を集約するケースが多く、組織 の見直しにもつながる。再配置計画と組織の見直しは一体的な関係にあると言えるが、現状 では、組織の見直しを踏まえた再配置とはなっていない。 また、施設の統廃合にあたっては、地域住民への説明が難しい。特に来庁者の多い施設に ついては、利用者の利便性等も考慮し、慎重に検討を進める必要がある。 参考情報 資料名 資料の概要 ・ ・ １ 発行情報 県有資産の有効活用に関する基本方針 北部地域再配置計画 発表主体：奈良県総務部管財課財産活用係 発表年月：平成 21 年２月 25 日 県庁舎系施設北 部地域再配置計 画について http://www.pref.nara.jp/dd_aspx_menuid-6659.htm ２ 県有資産の有効 活用に向けた取 組について ・ ・ ・ 県有資産の概要 有効活用に向けた基本的考え方 20 年度のスケジュール 発表主体：奈良県総務部管財課財産活用係 発表年月：平成 20 年４月２日 http://www.pref.nara.jp/koho/hodo/h20/html/014500-080403101848_M13015.html ・ ・ ３ 県立高校再編年次計画 統合の方法 発表主体：奈良県教育委員会 発表年月：平成 15 年６月 県立高校再編年 次計画 http://www.pref.nara.jp/gakkok/k010.pdf -258- (6) 公共施設再配置に関する方針の策定（千葉県八千代市） 本事例のポイント ○八千代市が、「公共施設再配置等の方針」を策定した事例である。 ○同市では、公共施設に対する需要等が地域ごとに異なる状況にあった。 ○保有資産の有効活用、利用しやすい施設整備及び地域特性を配慮した施設整備を目的とす る。 ○基本方針策定及びその体制整備をはじめ、継続使用（コスト削減）を図る上での参考事例 となる。 ○市を複数の地域に区分し、それぞれの地域について、現状を把握し、課題を抽出すること で、平等な行政サービスの提供を前提とした施設再配置の検討を可能とした事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 八千代市では、市内の各地域で異なる課題を抱えていた。例えば、南部では、昭和 50 年代 に一斉に整備された公共施設の建替が課題となっている。また、中央部では、若年家族世帯 の増加に伴い、保育施設や学校施設等の新しい公共施設の整備が求められるようになった。 さらに、北部では、地域の大半が農地となっているものの、集落が点在しているため、一定 の公共施設の設置が課題となっていた。 これらの課題を解決するためには、各課横断的に情報を収集し、方針を一元化する必要が あるという声が高まってきたことから、平成 20 年２月に「公共施設再配置等の方針」を策定 した。 ２.効果 (1)住民説明及び庁内調整の資料として活用 今回の方針は、庁内の合意形成を経て策定されたものであり、今後の市政に関する住民説 明のための材料、庁内調整の根拠等に活用されている。特に、地域ごとの方針を明確に定め たことで、各地域の住民からの施設整備の要望に対しても、各地域の課題や優先順位を踏ま えて的確に回答できるようになった。 (2)庁内における横断的な資産活用の発想の醸成 本方針の策定により、職員の間に全庁的な資産活用という発想が根付きつつある。従来の計 画では、公共施設の種類ごとに、各地域へ施設をどのように配置していくかを考えていたが、 現在は、地域ごとに地域全体を捉えた上で何をすべきか、という考え方に移行してきている。 -259- ３.内容 (1)方針の内容 八千代市では、第３次総合計画後期基本計画の中で位置づけられた７つの地域区分に基づ いて、地域ごとの課題を整理した上で、下記の４つの視点を掲げている。 ①保有資産の有効活用 施設そのものの必要性を含めて、各公共施設が有効活用されているかを検証し、施設の 統廃合など抜本的な見直しを行う。また、近隣の地方公共団体と連携していくことで効果 が見込めるものについては、施設の広域利用を検討する。さらに、現在、更地状態になっ ている未利用地については、積極的な活用が見込めない場合は、売却等を視野に入れて検 討する。 ②利用しやすい施設整備 市民が利用しやすい施設の整備を検討していく上では、地域特性を十分に調査・分析し、 そこに暮らす住民の要望を的確に把握するとともに、既存施設の利用状況等を精査し、バ ランスのとれた施設配置を市民との合意の上で進めていくことが重要となる。 また、行政分野の枠を超えたサービスについて検討していくことが、市民の利便性を考 えていく上で、大変重要な課題となる。 ③地域特性を配慮した施設整備 総合的な見地からの検討を前提とした上で、地域特性に配慮した施設整備を目指し、ゾ ーニング計画（第３次総合計画における前期基本計画にて導入）における施設整備、地域 別計画における施設整備、また地域の核になる（仮称）コミュニティーセンターの創設に ついて検討する。 ④その他（施設整備に当たって考慮すべき事項） 効率的な公共施設再配置等の施設整備を進めていくため、一般財源の負担を軽減するよ うに努める。また、将来的に行政需要が見込まれない施設については、賃貸や売却等によ り財源の確保に努め、他の施設の改修・建替の費用に充てるなど、財政負担の軽減を図る。 また、施設整備を進めていく上では、バリアフリーや環境に配慮した付加価値などについ ても考慮する必要がある。 (2)方針策定の流れ ①委員会の組成 本方針は、総合企画課が中心となり、庁内関係部署の次長級職員による委員会を組織し て策定した。 ②各課への協力要請 財政面での方針の実現性を高めるため、財政課との調整を密に行った。また、普通財産 の現状把握と有効利用に関しては、主に管財課と調整を行った。 また、その他の所管課に対しては、総合企画課にて、各課が保有する公有資産の財産目 -260- 録を作成した上で（約１年かけて作成）、各課から新設や更新が必要となる施設について 優先順位を設定してもらい、その順位をベースに、地域の特色や年齢構成を反映した上で、 今後の公共施設の再配置に関する体系的な方針を示した。 (3)方針策定にあたっての課題 ①広い視野の必要性 公共施設の整備にあたり、所管課だけでは発想の幅が限られてしまうため、全庁的な視 点から機能の充実を図っていくという発想が重要である。 また、再配置の検討にあたっては、隣接市を含めた公共施設の広域利用の可能性を念頭 に置く必要がある。 ②施設の基本情報に熟知する人材の不足 各施設の現状を正確かつ客観的に評価できる人材が不足しており、施設のデータの収集 と整理に非常に苦労した。 ③その他 学校の再配置に関しては、地域住民の感情などに配慮して検討を進める必要があり、効 率性という視点だけでは判断が難しい。 (4)今後の方針 ①具体的な目標の設定 方針に関する今後の具体的な達成目標等については、現時点ではまだ確定していないも のの、必要性については認識している。パブリックコメントなどを通じて、今後検討して いく予定である。 ②方針実現にあたっての組織体制 本市においては、規模がそれほど大きくなく、各課の連携が比較的容易なため、現在の ところ、方針を実現するにあたって特別の組織を組成する予定はなく、現在の組織体制の 中で各課が連携して実施していく予定である。 参考情報 資料名 資料の概要 ・ １ ２ 公共施設再配置 等の方針（素案） に対する結果の 公表 公共施設再配置 等の方針 発行情報 提出された意見の内容と市の考え方 発表主体：八千代市 発表年月：平成 20 年２月 http://www.city.yachiyo.chiba.jp/public_comment/kouhyou19/09.sougoukikaku/kouhyo u.html 発表主体：八千代市 ・ 現状と課題 発表年月：平成 20 年２月 ・ 公共施設再配置等の方針 ・ 主な既存施設における施設再配置等の 方向性 http://www.city.yachiyo.chiba.jp/public_comment/kouhyou19/09.sougoukikaku/kouhyo u/housinn.pdf -261- (7) 公務員宿舎の移転・再配置及びＰＦＩによる建替集約（国） 本事例のポイント ○財務省が、公務員宿舎の移転・再配置及び跡地活用を実施した事例である。 ○経済活性化のため国有財産の有効活用が課題となっている点及び耐震性能に問題のある 庁舎等の建替需要が大量に存在していたことが背景である。 ○既存宿舎の効率的な使用の推進、合同宿舎化等による宿舎の効率的な整備の推進及び積 極的な宿舎跡地の創出による売却の促進を目的とする。 ○基本方針策定をはじめ、公共施設の整備、ＰＦＩ及び継続使用（コスト削減）を図る上での 参考事例となる。 ○具体的な削減目標を立てることによって、計画の検討が進み、実行へと至ったとされる 事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 平成 18 年１月 18 日に公表された「今後の国有財産の制度及び管理処分のあり方について」 では、国家公務員宿舎行政における具体的施策として、以下の３点が述べられている。 (1)既存宿舎の効率的な使用の推進 既存宿舎については、省庁別宿舎及び合同宿舎の枠を超えた省庁横断的な入居調整等を徹 底し、効率的な使用を強力に推進する。また、宿舎の使用料については、５年ごとの国有財 産台帳価格の改定に併せ、見直しを行う必要がある。 (2)合同宿舎化等による宿舎の効率的な整備の推進 官署の配置状況等を踏まえつつ、合同宿舎化を推進することとし、地域における宿舎需要 を的確に把握した上で真に必要な宿舎需要に限定して宿舎整備を行う。その際には、ＰＦＩの 活用の検討や、建替と民間借受けのコスト比較を適切に実施する必要がある。 (3)積極的な宿舎跡地の創出による売却の促進 合同宿舎化等による効率的な整備を推進するにあたり、特に東京 23 区内などでは、民間等 の創意工夫を活用した土地の高度利用等に向け、宿舎跡地を積極的に創出し、民間等に対す る売却を促進することが適当である。 このため、東京 23 区内の宿舎について、都心からの移転及び移転先での集約立体化を進め、 宿舎跡地を積極的に売却するため、民間の視点を積極的に取り入れ、具体的な計画案を策定 する必要がある。 -262- こうした流れを受け、財務省では、平成 18 年６月に公表された「東京 23 区内に所在する 国家公務員宿舎の移転・再配置と跡地活用に関する報告書」を発表し、報告書に基づき、積 極的な宿舎の統廃合を展開した。 ２.効果 (1)効率的な再配置 点在する施設を移転・集約することによって、現状の戸数を維持しつつ、施設の面積を削 減することができた。 (2)収益の獲得 余剰地を売却することで、売却収入（平成 12 年度から平成 16 年度の４年間に約 567 億円） を得ることができた。 ３.内容 (1)宿舎の統廃合（東京 23 区内の国家公務員宿舎） 財務省では、平成３年度からの集約立体化の本格実施及び平成 10 年 12 月の国有財産情報 公開・売却促進連絡会議の取りまとめを契機に、公務員宿舎の統廃合が促進された。その結 果、下記の成果を得ている。 ①土地面積 取組開始以降、土地面積は、46％減少している。特に、省庁別宿舎の土地面積は、61％ と大幅に減少している。 表 宿舎面積の変化 平成２年３月 合同宿舎 平成 18 年１月 減少面積 790,000 ㎡ 660,000 ㎡ ▲130,000 ㎡ (-16%) 省庁別宿舎 1,490,000 ㎡ 580,000 ㎡ ▲910,000 ㎡ (-61%) 合計 2,280,000 ㎡ 1,240,000 ㎡ ▲1,040,000 ㎡ (-46%) 出所：財務省『国家公務員宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議 要・現状等）』 東京 23 区内の宿舎現況等（概 ②戸数 取組開始以降、宿舎戸数は９％減少している。 表 宿舎戸数の変化 平成 10 年 12 月 平成 18 年１月 増減戸数 合同宿舎 10,189 戸 10,249 戸 60 戸 省庁別宿舎 13,998 戸 11,652 戸 ▲2,346 戸 (-17%) 合計 24,187 戸 21,901 戸 ▲2,286 戸 (-9%) 出所：財務省『国家公務員宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議 要・現状等）』 -263- 東京 23 区内の宿舎現況等（概 ③売却額 平成 12 年度から平成 16 年度の４年間において、売却した土地（宿舎跡地）の合計額は 567 億円であった。 ④今後の計画 平成 18 年６月に策定された「東京 23 区内に所在する国家公務員宿舎の移転・再配置と 跡地活用に関する報告書」において、平成 21 年度及び平成 28 年度の公務員宿舎の団地数 （戸数）に関する数値目標が設定されている。報告書によると、東京 23 区内の宿舎戸数は、 今後 10 年間で約 30％（6,600 戸）の縮小が計画されている。 図 宿舎戸数の推移（計画値） 戸 25,000 23区外への移転 20,000 その他 15,000 山手線内 （都心３区を除く） 都心３区 10,000 5,000 0 H18.1 H22.3 H29.3 (2)PFI 法による宿舎建替 財務省における既存宿舎の集約化としては、ＰＦＩ方式による宿舎建設を活用した事例が多 い。例えば、「公務員宿舎赤羽住宅整備事業」及び「公務員宿舎駒沢住宅及び池尻住宅整備 事業」の事例では、点在する宿舎を集約し、余剰地を民間企業に売却するというスキームを 選択している。 図 ＰＦＩ方式による宿舎設置に伴う既存宿舎の集約事例】 -264- 参考情報 資料名 １ 今後の国有財産の 制度及び管理処分 のあり方について 資料の概要 ・ ・ ・ 宿舎のあり方 宿舎の移転・再配置計画 宿舎跡地の土地有効活用 発行情報 発表主体：財政制度等審議会 発表年月：平成 18 年１月 18 日 等 http://www.mof.go.jp/singikai/zaiseseido/siryou/zaisana/zaisana180118f.pdf ２ 東京 23 区内に所在 する国家公務員宿 舎の移転・再配置 と跡地利用に関す る報告書 ・ ・ ・ 宿舎のあり方 宿舎の移転・再配置計画 宿舎跡地の土地有効活用 等 発表主体：国家公務員宿舎の移転・跡地利 用に関する有識者会議 発表年月：平成 18 年６月 http://www.mof.go.jp/singikai/shukusya_iten/siryou/20060613/20060613a_02.pdf -265- (8) 全市的な基本方針の策定と関係部局の連携（神奈川県横浜市） 本事例のポイント ○横浜市が、用途廃止された建物付きの土地を含む市の保有地を主な対象として、利活用に 係る全市的な基本方針の策定を行い、当該方針に基づき、より効果的な資産活用を推進す るため、各関係部局による連携を強化し、さらに実行を支える仕組みづくりを行った事例 である。 ○公的不動産の利活用については、建物を対象とした「横浜市公共施設の保全・利活用基本 方針」及び公民連携推進の基盤となる「共創推進の指針」が策定済みであり(いずれも平 成 21 年３月策定)、平成 22 年３月に新たに策定された「横浜市資産活用基本方針」と併 せ、３つの方針・指針が相互に連携・補完することにより、公的不動産の効果的な利活用 の推進をめざしている。 本事例の概略的説明 １.背景 (1) これまでの保有土地の活用･縮減の取り組みと成果 横浜市では平成 12 年度以来、「保有土地の活用･縮減の推進について」(平成 12 年９月)、 「保有土地の中期土地利用計画」(平成 15 年 12 月)をはじめとする「保有土地の活用・縮減」 のための各種取り組みを進め、一定の成果をあげてきた。 ■これまでの取り組み ① 平成12年９月 「保有土地の活用・縮減の推進について」(企画局長・財政局長)を各区局 に通知 原則として新たな土地の取得は行わず保有土地の活用を図ること、保有土地の 処分・貸付を進めることなどを明記し、保有土地の活用・縮減の取り組みを開 始。 ② 平成15年12月 「保有土地の中期土地利用計画」を策定 中期財政ビジョンの策定にあわせ、先行取得資金で保有する事業用地を、概ね 10年後に50%程度に縮減することを目標とする。 先行取得資金で保有する供用済み事業用地の一般会計等による買い替えの促 進、先行取得資金で保有する代替地等の民間売却を促進する。 -266- ③ 平成18年４月 「用途廃止施設の活用・処分方針」を策定 統廃合された学校後利用を中心に活用・処分を推進する 。 ④ 平成18年12月 「保有土地の活用・縮減のための方向と指標」を策定 平成18年12月策定の横浜市中期計画において、先行取得資金で保有する事業用 地の最終年度である平成22年度末の縮減目標値を設定。 上記ガイドラインとして「保有土地の活用・縮減のための方向と指標」を策定 (平成19年５月)。 ⑤ 平成21年３月 「公共施設の保全・利活用基本方針」を策定 市が使用する公共施設について、今後の保全費の増大に対応するため将来にわ たって安全性や利便性などを確保しながら保全費の効率化を図り有効利用を進 めるための基本的な事項 ⑥ 同 「共創推進の指針」を策定 公民連携推進の基盤となる指針 (2) 新たな方針策定の必要性 しかし、以下のような背景から、新たな方針策定の必要性が生じてきた。 ■新たな方針策定が必要となった背景 ① これまでの取組の限界 ア．従来の取り組みは、先行取得保有土地のみが対象で、一般会計や特別会計などの 保有土地は含まれておらず、全市的な取組となっていなかったため、全市的な方 針の策定と、それを効果的に推進する体制づくりが必要となった。 イ．土地を活用する事業の激減による、用途転換等の限界。 ウ．代替地の公募売却の成約率低下による、市による売却の限界。 ② 新たな課題 ●内的要因 ア．財源確保策として、資産の有効活用を全庁的・戦略的に促進することが求められ ている。 イ．土地利用等の無駄をなくし効率的な行政を進め、市民サービスの水準を維持する など市民満足度の向上が求められている。 ウ．新たな公民連携による保有土地活用など、資産の多様な有効活用方策が求められ ている。 工．保有土地の管理費用を縮減することが求められている。 ●外的要因 国が提唱する「資産・債務改革」の推進を踏まえた地方財政の健全化、地方公会計 制度の導入に併せて、これまでの取組をより一層強化する必要がある。 -267- ２.効果 「資産活用基本方針」の策定によって、今後、以下のような点で効果が得られ、資産の効 果的な活用が期待できる。 (1) 有効活用可能な土地等の抽出が可能に 保有土地等の現状把握（資産たな卸し）を実施することで、有効活用可能な土地等を抽 出し、その情報の一元化を図る。 各区局が所管する土地・建物の管理状況等について一斉点検を実施し、財産管理の適正 化に必要な措置を講じる。 (2) 資産活用の推進強化 ① 類型別土地活用の方向性の整理 資産たな卸しの結果を踏まえて、類型別に土地活用の考え方を整理し、多様な活用メ ニューを見据えて、売却・貸付・公民連携など活用の考え方・方向性を整理。 未利用資産については、公共性・市としての有用性を表わす評価軸と市場性を表わす 評価軸との２軸によって、類型を整理することとした。 (出所：「横浜市資産活用基本方針」より抜粋) (3) 公民連携による土地活用 保有土地の処分、利活用に係る検討段階から事業化に至る様々な段階で、民間事業者の アイデアやノウハウを活用する仕組みが検討される。 -268- ３.内容 (1) 「資産活用基本方針」の概要 平成 21 年度、これまでの保有土地の活用・縮減に関する計画や方針を整理統合し、新たな 資産経営の視点からの取り組みを補強して、資産の有効活用を総合的に推進するための基本的 な考え方・方向性等を整理し、平成 22 年３月に「横浜市資産活用基本方針」としてまとめた。 本方針では、当面、用途廃止された建物付きの土地を含む市の保有地を主な対象として、 建物については「横浜市公共施設の保全・利活用基本方針」の趣旨に則ることとしているが、 最終的には全資産を対象とすることを検討する。 【横浜市資産活用基本方針の特徴】 ① 全庁的な保有土地等の現状把握（資産たな卸し）を実施し、あわせて財産管理 の適正化を図る。 ② 普通財産の貸付だけでなく、行政財産の余裕部分の貸付を促進する。 ③ 資産活用に有用なシステムを段階的に整備する。 ④ 個別審議に加え、売却可能資産の検討など必要な協議を行うため、新たに「資 産活用推進会議」を創設する。 ⑤ 土地・建物の有効活用策を財政面から支援するため、「土地開発基金」を「資 産活用推進基金」として機能拡充する。 （出所：横浜市ホームページ「横浜市資産活用基本方針 概要版」） (2) 関係諸方針及び関係部局との連携等 平成 22 年３月に策定された「横浜市資産活用基本方針」(行政運営調整局)と、平成 21 年 ３月に策定された「公共施設の保全・利活用基本方針」(都市経営局)及び「共創推進の指針」 (共創推進事業本部)の３つの方針・指針及び各担当部局が連携することにより、資産の有効 活用を効果的に推進することとしている。 【 ３部局連携のイメージ図 】 「資産活用基本方針」 「公共施設の保全・利活用基本方針」 市の保有地に係る有効活用を 総合的に推進するための 基本的考え方・方向性等 整理 No. 施設の保全・利活用 に関する施策の推進 行政運営調整局 都市経営局 「共創推進の指針」 情報提供 公民連携推進の基盤となる指針 民間のノウハウ・資金等の活用 共創推進事業本部 情報提供、要望・提案 意見交換 民間事業者等 -269- 情報提供 (3) 実行を支える仕組みづくり(平成 22 年度以降の展望) さらに、効率的な資産の運用を実現するための仕組みづくりとして、以下のようなシステ ム構築や組織体制の構築を検討している。 ①土地建物管理システム（公有財産台帳システム）の拡充 保有資産情報を整理し、土地建物管理システムの拡充を図る。 ②資産活用推進体制の構築 ア.資産活用推進会議の創設 従前の個別審議に加え、売却可能資産の検討など必要な協議を行うため、財産調整会 議を改組し、資産活用推進会議を創設する。 イ.資産活用に有効な組織体制の確立 資産活用を効率的に進めていくことができる組織体制のあり方を検討する。 ウ. 資産活用を推進する人材の育成 研修等の充実 ③資産活用を推進する財政の仕組（土地開発基金の機能拡充） 「土地開発基金」を「資産活用推進基金」として機能拡充し、総合的な資産経営の財 政的基盤として整備することを検討する。 【新たな機能】 （ｱ）用途廃止施設解体費支援システム （ｲ）用途廃止施設活用に伴う施設改修費等の支援システム （ｳ）小規模公益用地活用メリットシステム (4) 資産活用基本方針の実現に向けた今後の展開 ①段階的拡充 当初は土地を主な対象とするが、最終的には全資産を対象とすることを検討。 資産たな卸しと財産管理の適正化も段階的に拡充する。 ②ガイドラインの策定 用途廃止施設の活用処分、行政財産の余裕部分の活用などのガイドラインを策定する。 ③次期中期的計画への反映 今後検討する具体的な目標値などを新たな中期的計画の中に反映させる。 -270- 参考情報 資料名 １ 横浜市資産活用 基本方針∼保有 土地の活用・縮減 から資産の有効 活用推進へ∼ 資料の概要 ・ ・ ・ ・ ３ 横浜市公共施設 の保全・利活用基 本方針 共創推進の指針 ∼共創による新 たな公共づくり に向けて∼ 背景と課題 資産活用の基本的考え方 実行を支える仕組みづくり 資産活用基本方針の実現に向けて 発表主体：横浜市行政運営調整局 発表年月：平成 22 年３月 http://www.city.yokohama.jp/me/somu/shisan/honbun.pdf ・ ２ 発行情報 公共施設を対象とした維持及び有効活用 に関する取り組み方針 発表主体：横浜市都市経営局 発表年月：平成 21 年３月 http://www.city.yokohama.jp/me/keiei/kokyo/H20kihon-hoshin.pdf ・ 各種利活用に係る取り組みを効果的に進 発表主体：横浜市 めるための公民連携の取り組み指針 発表年月：平成 21 年３月 http://www.city.yokohama.jp/me/keiei/kyoso/shishin/shishin.pdf -271- ３．利活用実施部門[Research（調査）∼Practice（実行）] (1) 公益用地の売却（神奈川県横浜市） 本事例のポイント ○横浜市が、公益用地等を私立学校法人に売却した事例である。 ○学校用地を取得後、少子化により学校用地需要の減少が背景である。 ○条件付き売却を図る上での参考事例となる。 ○売却価格を固定した上で事業提案を募ることにより、価格以外の提案内容による競争が可 能となり、より質の高い事業の提案がなされた事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 横浜市では、昭和 54 年及び平成４年に地域の人口増加に対応するため、小学校２校・中学 校１校分の学校用地として、横浜市青葉区内に合計約５ha の３ヶ所の土地を取得した。しか し、少子化が進み、市立の学校用地としての需要が減少した。 同市では、限られた用途※1 内で大規模な用地をまとめて使用することを前提に、学校とし ての活用を前提として、事業者へ売却することを決定した。 同市は、価格入札は実施せずに土地売却額を予め 53 億円に設定し、売却条件※2 を示した 上で私立学校法人を対象に公募型プロポーザルを実施した。 その結果、３校の応募があり、提案内容の審査により、そのうち１校を事業予定者として 決定した。対象用地には小中一貫校が建設される予定で、平成 23 年に小学校が開校予定であ る。 ※1 対象用地は全て第一種低層住居専用地域 ※2 地域に貢献する事業を展開しながら魅力あるまちづくりをすすめ、新しい横浜の魅力や活力を創造し、 「市民力と想像力により新しい『横浜らしさ』を生み出す都市」の実現に寄与する事業者を公募する。 （平成 19 年４月 25 日 記者発表資料より） ２.効果 (1)提案の質の確保 売却価格を固定し、事業提案を募ったことで、価格以外の提案内容による競争が行われ、 より質の高い事業の提案が採用された。 (2)売却収入の確保 本事業においては、土地売却額に相当する 53 億円の収入が見込まれている。 -272- ３.内容 (1)対象物件（用地）の概要 ①所在地 ：横浜市青葉区あざみ野南３丁目１番３、１番４∼５、荏田北１丁目８番 ②事業主体：横浜市 ③土地 ：約５ｈａ（３ヵ所合計） ④建物 ：学校施設 (2)事業スキーム ①横浜市は、学校用途としての事業条件と売却価格を設定し、事業者（私立学校法人）に 対し、事業提案の公募を実施する。 ※本事例の公募時点では、土地の取得が前提であったことから、土地の売却というスキームが採用された。 ②業者は、横浜市の出した条件を踏まえた事業提案を行う。 ③市は、選定した事業者に対し、土地を売却する。 ④事業者は、市が定めた売却価格を市へ支払う。 参考情報 資料名 １ 記者発表資料 「市が保有する公 益用地等に私立学 校を公募します！」 資料の概要 ・ ・ ・ ・ ・ 発行情報 発表主体：横浜市 発表年月：平成 19 年４月 25 日 公募対象土地 公募方法 公募対象者 公募スケジュール 位置図 等 http://www.city.yokohama.jp/me/somu/hoyutochi/aobakobo/ ２ 記者発表資料 「青葉区所在市有 地の公募事業に係 る事業予定者の決 定について」 ・ ・ ・ 発表主体：横浜市 発表年月：平成 19 年 11 月９日 事業予定者 提案事業の概要 審査概要 http://www.city.yokohama.jp/me/somu/hoyutochi/aobakobo/yoteisha.html -273- (2) 職員宿舎用地の売却（証券化）（新潟県） 本事例のポイント ○新潟県が、東京都北区にある職員宿舎用地を、証券化による事業スキームのなかで売却 した事例である。 ○低未利用資産の有効活用の課題及び職員宿舎の老朽化が背景である。 ○売却収入の確保及び新たな職員宿舎の確保が目的である。 ○不動産の証券化、コスト削減、老朽化建物の建替を図る上での参考事例となる。 ○地方公共団体としてのニーズの実現と民間事業者の意向を満たす形で、複数ある売却手 法の中から証券化による売却に決定した事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 新潟県では、財政状況が厳しさを増すなか、財政運営の考え方として、県有資産の流動化 や県債の活用による財源確保を掲げていた。また、低未利用資産の有効活用が課題となって おり、「新潟県財産運営計画」の中では、未売却土地等の早期処分や県有財産の有効活用が 改革プログラムの１つとして掲げられていた。 こうした方針に基づき、同県では、金融機関の協力を得ながら、主だった県有資産につい て、対象用地の開発可能を主たる評価基準としたうえで、証券化の可能性を検討してきた。 本事例は、そうした取組を通じて、実施されたものである。 東京地区にある職員宿舎は、老朽化の進行によって、修繕または建替が求められていた。 そうした中、同県では、当該用地の開発可能性に着目し、証券化を活用することで、市の財 政負担を軽減しつつ、宿舎の建替が可能になると考えた。事業の実施にあたっては、証券化 を前提としたうえで、民間企業者に事業スキームの提案を集った。その結果、14 件の応募が あり、県にとってもっとも高い収益額を提案した不動産開発業者が選定された。 ２.効果 (1)新たな資金調達方法 県にとっては、単純に売却する場合と異なり、職員宿舎を引き続きリースで使用しつつ新 たな資金を調達できる。また、県は、老朽化した宿舎を取り壊して新たな宿舎を借り受ける ことができ、その費用は信託受益権の譲渡益によって賄われている。 -274- (2)民間事業者へのインセンティブの発生 民間事業者にとっては、県と協力することによって利便性の高い分譲マンション用地を確 保することができ、開発利益の獲得が見込まれる。 ３.内容 (1)対象物件の概要 ①所在地 ：東京都北区滝野川２丁目５番地 ②管理区分：普通財産（宿舎） ③土地 ：2,864 ㎡（うち宅地 2,646 ㎡、道路 218 ㎡） ④建物 ：王子会館職員住宅、東京地区職員住宅 (2)事業スキーム ①県は、宿舎用地及び宿舎建物を信託銀行に信託する。 ②県は、信託銀行が発行した信託受益権を受領する。 ③県は、信託受益権を不動産販売業者によって設立されるＳＰＶ（特定目的事業体＊）に売 却する。 ④ＳＰＶは、その購入代金を証券発行により調達し、代金を県に対し支払う。 ⑤ＳＰＶは、信託建物の除却後、同一敷地に新たに分譲マンション及び県に職員宿舎として 貸し付ける集合住宅を建設する（ただし、建設にあたっては、アセットマネージャーで ある不動産販売会社が中心となって行う）。 ⑥建設後に県が借り上げる新たな職員宿舎（20 戸、10 年間）の賃料は、県がＳＰＶから受 け取る信託受益権売却収入との間で相殺する。 図 本事例の事業スキーム ③信託受益権の譲渡 新潟県 ⑥譲渡の対価支払 ①資産の信託 ②資産受益権の取得 ④配当・元利返済 特別目的事業 体 （ＳＰＶ） 投資家 金融機関 ⑤資金調達 信託銀行 （出所）新聞情報等をもとに日本総合研究所にて作成 -275- (3)事業者提案の概要 ①提案金額 約 25 億円（土地対価 約 27 億円、宿舎賃借料 約２億円の相殺後） ②提案内容（建物計画） 分譲住宅等 １棟（地上５階、地下１階、69 戸） 賃貸住宅棟〔職員宿舎〕 １棟（地上７階、20 戸） (4)実施にあたっての留意点 ①収益性の確保 証券化の実施にあたっては、当該用地において収益性の高い事業の開発が可能であるこ とが前提となる。 ②実務面の費用 証券化を実施する場合は、特別目的会社の設立費用など、単純な売却に比べ、実施に要 する費用が高くなる。不動産の利活用検討にあたっては、この点を考慮した上で、最適な 手法を選択する必要がある。 参考情報 資料名 全国知事会 先進政策バンク 資料の概要 発行情報 新潟県職員宿舎の証券化の事例について、地 方分権改革を推進する方策の１つとして紹介 発表主体：全国知事会 発表年月：平成 20 年 １ http://www.seisaku.nga.gr.jp/ ２ 神奈川県におけ る資産の流動化 について 新たな資金調達の手法として地方公共団体が 保有する債権・不動産等の資産の流動化の可 能性について検討を実施し、その成果を取り まとめたもの 発表主体：神奈川県 発表年月：平成 16 年３月 http://k-base02.pref.kanagawa.jp/docu/plsql/use_down?data_id=20944 ３ 公共施設戦略 −公共施設は生 き残れるか？− Part2 公共施設ＦＭ研究部会が、平成 14 年１月の中 間報告書に引き続き、各地方公共団体のＦＭ (公共施設経営)導入による改革と成果をまと めたもの （公有財産の証券化についても紹介） http://www.jfma.or.jp/books/page1-3.html -276- 発表主体：公共施設ＦＭ研究部会 発表年月：平成 16 年４月 (3) 行政財産の貸付（大阪府） 本事例のポイント ○大阪府が、道路高架下の行政財産である敷地に休憩所を設置し、休憩所内の道路区域外の 敷地について、事業用定期借地契約による貸付を行った事例である。 ○大型車の路上駐車が増加する中、交通事情の改善を図るとともに、低・未利用地を活用し た安定的な賃料収入の確保を図ることが目的である。 ○事業用定期借地権として土地の貸付をはじめコスト削減及び施設スペースの有効活用を 図る上での参考事例となる。 ○事業用定期借地権の設定に際し、主要な利用者である大型貨物車ドライバーの意見を聞く ことによって、効率的見地からの効能の確保に至った事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 大阪府においては、近年、厳しい財政状況の影響により、事業予算が削減され、事業が当 初予定通り進まず、低・未利用となっている事業予定地が増加している。 そこで、大阪府では行政財産使用許可にあたり、事業予定地や施設の余裕スペースなど当 面使用予定のない低未利用財産について、民間事業者等に対して駐車場や資材置き場、事務 室などを目的とした使用許可及び事業用定期借地契約による貸付の実施を検討してきた。 今回、対象となった用地は、大阪中央環状線の高架下用地である。大阪中央環状線は、大 型車交通が約 30％を占める主要物流路線であり、大型車の路上駐車及びこれに起因する交通 渋滞や事故が課題となっていた。 そこで、同対象用地に大型車対応の駐車場を整備し、さらに、大型貨物車ドライバーから パーキング内に設置する施設としてコンビニエンスストアを望む声が多かったことから、コ ンビニエンスストアの設置を前提とした上で、敷地の一部（道路区域外）に 20 年間の事業用 定期借地権を設定する土地貸付を行った。 ２.効果 (1)交通事情の改善 本施設の整備により、課題となっていた大型車の路上駐車及びこれに起因する交通渋滞や 事故の削減が期待される。 また、コンビニエンスストアの設置により、ドライバーにとって利便性が向上するととも に、大型車による沿道コンビニ利用目的の近傍路上駐車の削減効果が期待される。 -277- (2)賃料収入による維持管理費の補完 対象用地の貸付により、大阪府には年間 28.8 百万円の賃料収入が支払われることとなり、 支払賃料によって同施設の維持管理費を賄うことができる。 ３.内容 (1)対象物件（用地）の概要 ①所在地 ：大阪府東大阪市三島３丁目 332 番 117 ②事業主体 ：大阪府 ③土地 ：399.36 ㎡（貸付用地のみ） ④建物 ：休憩施設、コンビニエンスストア、駐車場 (2)事業スキーム ①大阪府は、対象用地（コンビニエンスストア）に事業用定期借地権を設定し、民間事業 者に対し、対象用地の貸付を行う。 ②対象用地を賃借した事業者は、契約で定めた賃料を大阪府へ支払う。 ③民間事業者からの賃料収入によって、府は駐車場スペースの維持管理費を賄う。 図 大型 車 駐 車 スペ ー ス 本事業の事業スキーム 大 型 車 ・小 型 車 駐 車 ス ペー ス 駐車 場 維 持管 理 費 借地 料 収 入 コン ビニ 大 型車 駐 車 ス ペー ス 駐車 場 維 持管 理 費 (3)選定方法及び落札者の決定 落札者は、一般競争入札により決定した。 入札参加者は３社であり、もっとも高い金額（28.8 百万円／年）を提示した民間事業者が 落札した。 (4)その他 大阪府では、「地方自治法の一部を改正する法律」により、本来の目的用途が阻害されず、 効率的利用見地から見て効能が認められる場合に行政財産の貸付が可能となったことから、 事業予定地のうち貸付可能な土地について、平成 19 年より使用許可及び事業用定期借地契約 による貸付等の検討を開始した。 -278- 参考情報 資料名 １ 中央環状線東大 阪パーキングエ リアについて 資料の概要 ・ ・ 発行情報 供用開始日時について 施設の概要について 発表主体：大阪府 発表年月：平成 20 年５月 26 日 http://www.pref.osaka.jp/doroseibi/butsuryuu/chukan_pa.html ・ ２ 施設の概要について 発表主体：大阪府 発表年月：平成 20 年５月 26 日 中環東大阪休憩 所（北行）オープ ンチラシ等 http://www.pref.osaka.jp/yaopwo/traffic/open_o603.html ３ ４ ５ 「自動車の運転 者の休憩のため の適切な規模の 休憩所」に関する 取扱基準 ・ ・ ・ 設置基準 敷地規模 その他 発表主体：大阪府 発表年月：平成 20 年５月 26 日 http://www.pref.osaka.jp/kenshi_shinsa/kaihatukyoka/kaihatu-jidosya.html ・ 行政財産の管理及び処分 発表主体：総務省 ・ 定期借地権の存続期間 発表主体：国土交通省 発表年月：平成 19 年 12 月 26 日 地方自治法第 238 条の４ 借地借家法の改 正について http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/03/031226_.html -279- (4) ＰＦＩ方式による建替（大阪府堺市） 本事例のポイント ○堺市が、団地の建替に関するＰＦＩ事業を実施した事例である。 ○市営住宅の老朽化が背景である。 ○事業コストの削減及び地域まちづくりへの貢献が目的である。 ○ＰＦＩ事業をはじめ、コスト削減及び公共施設の整備を図る上での参考事例となる。 ○用地の容積率を最大限活用することで施設を集約し、余剰用地を民間事業者に賃借すると いうスキームを採択した事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 堺市では、市営住宅の老朽化に伴う建替事業の実施を検討していたが、事業コストの削減 及び地域まちづくりへの貢献が課題となっていた。 そこで、市は、これらの課題に対応するため、本事業を実施するにあたり、民間のノウハ ウを活用することにより、効率的かつ効果的な市営住宅の整備と、創出される余剰地を活用 し民間の優良な共同住宅の供給を行うことを目的に、「民間資金等の活用による公共施設等 の整備等の促進に関する法律」に基づくＰＦＩ事業の実施を計画した。 ２.効果 (1)市の財政負担額の削減 落札者の事業提案に基づき、ＰＦＩ事業により本事業を実施する場合の市の財政負担額につ いて、市が直接事業を実施する場合の財政負担額と比較を行ったところ、現在価値換算で 13 ％の縮減が期待できることとなった。 (2)余剰地の有効活用 建替によって生じた余剰地については、落札事業者が共同住宅を建設することとなり、地 域住民の生活に寄与する形で活用することができた。 ３.内容 (1)事業内容 ①市営住宅整備業務 長曽根団地における事業用地及び深井中町団地における事業用地を対象に、既存住宅等及 びインフラ関連施設の解体・除却等を行うとともに、合計 200 戸の市営住宅等を整備する。 -280- ②余剰地活用業務 長曽根事業用地について、その有効活用により余剰地を創出し、市から同余剰地を購入 して共同住宅の用途において活用する。 図 本事業の事業スキーム 民間事業者が市営住宅建替 建替終了後、市へ買い戻し 深井中団地 集約 事業者へ売却 （住宅団地として活用） 長曽根団地 (2)事業方式 市営住宅については、整備した後、市が買戻しを行う。 (3)事業者の選定スケジュール 事業者の決定に至るまでの選定スケジュールは下記の通りであった。 表 本事業における事業者選定スケジュール 日 程 内 容 平成 18 年 12 月 25 日 実施方針の公表 平成 19 年３月 特定事業の選定・公表、入札公告、入札説明書等の公表 平成 19 年８月 入札書類の受付 平成 19 年９月∼11 月 入札書類の審査・ヒアリング 平成 19 年 12 月 落札者決定・公表 平成 20 年３月 事業契約締結 (4)選定方法 落札者は、総合評価一般競争入札により決定した。 審査にあたっては、学識経験者等で構成する検討委員会の意見を踏まえ、堺市職員で構成 された選定委員会において、「定量的評価」と「定性的評価」によって総合評価を行った。 (5)落札者の提案内容 落札者の提案内容は次頁の通りであった。 表 落札者の提案内容 市営住宅整備 余剰地活用・民間分譲マンション 所在地 堺市中 区深 井中 町 311-４ほか 所在地 堺市北区長曽根町 1179-10 ほか 整備戸数 200 戸 整備戸数 120 戸 整備用地面積 14,429 ㎡ 整備用地面積 4,107.22 ㎡ 建築面積 2,208.85 ㎡ 建築面積 1,396.47 ㎡ 延床面積 14,598.26 ㎡ 延床面積 11,053.17 ㎡ 棟数 ２棟 棟数 ２棟 -281- 参考情報 資料名 １ ＰＦＩによる市営長 曽根団地・深井中 町団地建替等事 業 資料の概要 ・ ・ ・ ・ 発行情報 発表主体：堺市建築都市局住宅部 発表年月：平成 18 年 12 月 実施方針 特定事業の選定 要求水準書 落札者の決定について http://www.city.sakai.lg.jp/city/info/_jutaku/pfi.html ２ 新行財政改革改 定版 ・ ・ ・ これまでの取組と更なる改革の必要性 改革計画の基本方向 具体的取組 発表主体：堺市 発表年月：平成 19 年７月 http://www.city.sakai.lg.jp/city/info/_minaosi/kaitei.html -282- (5) 小学校跡地の信託（東京都新宿区） 本事例のポイント ○新宿区が、所有する土地を信託銀行に信託した事例である。 ○長引く景気の低迷を受けた、財政の逼迫が背景である。 ○安定的な収入確保及び直接経費の削減が目的である。 ○土地信託をはじめコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○行政の監視が届きつつ、オフィスビルを建設、運営する手法として信託が採用された事例 である。 本事例の概略的説明 １.背景 新宿区では、長引く景気の低迷を受け、財政の逼迫に見舞われていた。また、今後も区の 歳入が増える見込みのない状況が続いていた。 一方、行政サービスの観点からは、少子高齢化に伴う新たな行政需要への対応が必要とな っていた。 こうした状況の中、新たな税外収入を得る方策として、西新宿という好立地にある淀橋第 二小学校跡地の土地信託を実施した。 ２.効果 (1)直接経費の削減 受託者が施設の建設及び運営を行うため、直接的な経費の支出が不要となる。 (2)安定的な収入の確保 計画段階では、20 年の間、年平均で 12 億９千万円の信託配当が期待されている。なお、 平成 20 年の信託配当は、約 13 億 724 万円であった。 (3)施設運用の監査が可能 区長の調査権と区の監査委員に監査権があるため、施設が適切に運用されているかについ て確認することが可能となる。 -283- ３.内容 (1)対象物件（用地）の概要 ①名称 ：新宿ファーストウェスト ②所在地 ：新宿区西新宿一丁目 23 番７号（住居表示） ③事業主体 ：みずほ信託銀行 ④土地 ：3,859.62 ㎡（公簿） ⑤建物 ：地上 18 階、地下２階 44,542.81 ㎡（延床面積） 主な施設 事務室 25,271.40 ㎡ ショールーム カフェ 貸会議室 872.60 ㎡ 151.49 ㎡ 307.05 ㎡ (2)事業スキーム ①区は、信託銀行に土地を信託し、区は信託受益権を取得する。信託銀行は、信託目的に 沿って、建設資金を金融機関からの借入金等で調達したうえ、信託された土地にオフィ スビルを建設し、賃貸用のビルとして管理する。 ②信託銀行は、賃貸ビルの賃料収入等から管理運営費を差引き、さらに借入金の元利金支 払分を差引いた額を毎年、区に配当する。 ③信託契約終了時に信託銀行から信託土地の返還、信託建物の引渡しを受ける。 図 本事業の事業スキーム 新宿区 ①信託 ⑥賃貸 テナント ⑦賃料 ⑧管理委託 管理会社 ②信託 受益権 ⑩信託配当 ⑪信託土地建物の返還 ③請負契約 受託者 （信託銀行） 信託財産 （土地、建物） 建設会社 ⑤建物引渡 代金支払 ④建設資金 の借入 ⑨元利金支払 -284- 金融機関 (3)スケジュール 平成 12 年２月 土地信託受託者募集要綱発表 平成 12 年５∼７月 土地信託受託者選定委員会（８回開催） 平成 12 年８月 安田信託銀行（現 平成 12 年９月 区議会において信託契約締結につき議決 平成 12 年 12 月 土地信託契約締結 平成 13 年 10 月 工事着工 平成 15 年８月 賃貸開始 平成 35 年 信託終了（予定） みずほ信託銀行）を受託者に内定 参考情報 資料名 １ 淀橋第二小学校 跡地の土地信託 について 資料の概要 ・ ・ ・ ・ 発行情報 発表主体：新宿区 土地信託を行う理由 これまでの経緯 施設の概要 事業計画・実績 http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file06_00015.html -285- (6) 学校跡地の活用（京都府京都市） 本事例のポイント ○京都市が、廃校となった小学校を芸術センターに転用した事例である。 ○少子化による閉校及び地域住民の強い要望が背景である。 ○地元住民の要望を満たすことと未利用の学校跡地の有効活用が目的である。 ○コンバージョンをはじめコスト削減、基本方針策定及び体制整備を図る上での参考事例と なる。 ○市民の要望に対応するとともに、学校としての需要が無くなった施設を市民ニーズの高い 芸術文化施設として活用した事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 明倫小学校は、明治２年開校の歴史ある小学校であるが、少子化に伴い、平成５年３月に 閉校した。 同小学校は、歴史的な価値に加え、建設費が地域住民の寄付によって賄われたという経緯 もあり、地域住民から校舎をそのままの姿で残して欲しいという強い要望があった。 そこで、京都市は平成６年８月に策定した「都心部における小学校跡地の活用についての 基本方針」に基づき、同学校を京都芸術センターとして転用することを決定した。 ２.効果 (1)地元住民の要望と市の基本方針を満たした跡地活用の実現 地元住民の要望への対応と市が抱える基本方針の両面を満たす形で、未利用となっていた 学校跡地を有効に活用することができた。 (2)土地の利用価値の向上 学校としての需要がなくなった土地及び建物を、文化芸術施設として活用することにより、 当該施設は、再び市民ニーズの高い施設として活用されることになった。 -286- ３.内容 (1)対象物件（用地）の概要 ①所在地 ：京都府京都市 旧明倫小学校 ②事業主体：京都市 ③土地 ：5,209 ㎡ ④建物 ：芸術文化施設（ＲＣ造３階建一部４階建） (2)建設及び運営の流れ ①建設 京都芸術センターは、平成 11 年１月に着工、同年 12 月に工事完了し、平成 12 年４月に 開館した。工事費は、９億 8,500 万円であった。 ②運営 施設の管理委託は、市と各文化団体の出損で設立された（財）京都市芸術協会が行う（平 成 16 年４月からは同財団が指定管理者となって管理）。また、運営にあたっては、諮問機 関として評議会、運営方針の策定及び使用者の選考等を行う運営委員会を設置している。 (3)その他 京都市は、平成６年８月に「都心部における小学校跡地の活用についての基本方針」を策 定した。同方針では、以下の３点を跡地活用の基本原則としている。 ①広域的視点 本市全体の発展や都心地域の再生などに資する広域的な視点に立つ。 ②長期的視点 新京都市基本計画など本市の長期的な計画に基づく活用を図るとともに、将来の需要に も備える。 ③複合的視点 今後都心部では得難い貴重な土地をできる限り有効に活用するため、複合的活用、隣接 地、周辺地域との一体的な活用等を図る。 参考情報 資料名 資料の概要 発行情報 ・京都芸術センターに関する情報 １ 発表主体：京都芸術センター 京都芸術センタ ーホームページ http://www.kac.or.jp/ ２ 都心部における 小学校跡地の活 用についての基 本方針 ・施設の概要について 発表主体：京都市 発表年月：平成６年８月 http://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000028179.html -287- (7) インターネットオークションによる公有地の売却（和歌山県） 本事例のポイント ○和歌山県が、インターネットオークションを活用して公有地の売却を行った事例である。 ○従来から不要資産は処分の方針で、貸付や売却に取り組んでいたことが背景である。 ○入札参加者の拡大が目的である。 ○インターネットオークションをはじめコスト削減を図る上での参考事例となる。 本事例の概略的説明 １.背景 和歌山県では、不要な資産は処分という方針の下、資産の貸付や、売却に取り組んできた が、若手職員から公的不動産もオークションで売却したらどうかという提案があり、これを きっかけにインターネットオークションによる売却に取り組むこととなった 平成 18 年３月には、「（旧）和歌山県行財政改革推進プラン（計画期間：平成 17∼21 年度）」 にインターネットオークションによる未利用県有財産の処分が掲げられ、平成 19 年１月に 全国初となる第一回のインターネットオークションが実施された。インターネットオークシ ョンでは、出納長公舎跡地を目玉物件とし、一般競争入札で売れ残った物件もあわせてオー クション実施した。その結果、出納長公舎跡地に加え、一般競争入札による不落物件も応札 があり、売却に至った。 ２.効果 (1)入札参加者の拡大 インターネットオークションとしたことで、和歌山県外の人の目にも触れることとなった。 県外からの入札参加者はインターネットを介した入札と一般入札の場合とで比率は変わら なかったが、県内で落札がなかった物件を県外者が落札したケースもあった。 ３.内容 (1)インターネットオークションとは インターネット公売や公有財産売却など、各行政機関による行政手続きの一部をインター ネット上で実施するサービスを指す。 ※ヤフー株式会社より引用 -288- (2)入札物件の選定方法について 売却可能財産の選定については、各課室より処分の相談があった財産、または内部の検討 会議で処分方針の出た財産としており、これらについて処分を進めている。 各課での処分に当たっての選定基準は以下の通りである。 ・用途が終了したもの ・耐用年数を迎えたもの ・目的利用が終了したもの ・建物等の集約化により余剰として生じたもの 一旦処分対象となった財産については、再度、課内で他の用途に利用できないかなどが検 討される。 (3)インターネットオークションにおける入札手続きの流れ インターネットオークションといっても、手続きは通常の一般競争入札と同様である。 具体的には、所管課にて用途を廃止する建物についての手続きを行い、管財課が決裁（① 売却をオークションにより行うことについての決裁、②県報において公告を行うための決裁、 ③県の広報誌に掲載するための決裁、④新聞広告掲載依頼するための決裁、⑤県の専用ホー ムページに掲載するための決裁）を担当している。 建物の管轄については、落札されるまでは所管課の管轄となり、落札された場合は、管財 課が管轄することになる。 (4)インターネットオークション活用のメリット ①入札側のメリット 落札された場合のみ、費用が発生するため、不落物件については、時期を改め、再度オ ークションでの売却を行うことが可能である。 ②応札側のメリット オークションを活用した場合、仲介手数料が不要である。また、費用面については、登 録免許税や印紙代など、最低限の費用は必要なものの、申し出があれば、権利移転登記事 務などの手続きは地方公共団体側で行うことが可能である。 (5)インターネットオークション活用時の課題 ①対象財産の事前整備が必要 インターネットに開示していく土地については、現在、土地の成形や環境が整備された 不動産から順次出品という手順を踏んでいる。土地等については、隣地との境界が不明確 なものも多くあり、その整備が終了しないと開示できる状態とならない。 ②条例の改正 和歌山県では、インターネットオークションを行うために条例改正をした。和歌山県の 場合、インターネットオークションに開示する物件が複数あったことから、条例改正を実 施することになった。しかし、、他の地方公共団体においては、インターネットオークシ ョンにて１件しか開示するものがないといったケースもあり、手続きの煩雑さから、条例 改正からオークション参加へと進まないケースもある。 -289- 参考情報 資料名 資料の概要 ・ １ 和歌山県公営企 業課インターネ ット公有財産売 却 ・ ・ ・ 発行情報 公有財産売却（インターネットオークシ ョン）による売却手続きの流れ 県有財産売却公告 ガイドライン及び誓約書 平成 20 年度インターネットオークショ ンを利用した県有財産の売払案内 発表主体：和歌山県 http://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/010700/auct-hp/topauct.html 具体的な物件の紹介や官公庁オークションの 流れについて解説がされている。 ２ 官公庁オークシ ョン http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/ -290- 発表主体：ヤフー株式会社 (8) ＰＦＩ手法による庁舎の建替（中央合同庁舎第７号館整備等事業）（国） 本事例のポイント ○国が、ＰＦＩ方式により、文部科学省、会計検査院等の庁舎建替を行った事例である。 ○公共施設の老朽化及び業務量増大による狭隘が背景である。 ○財政負担の軽減と民間企業からの地代収入と税収の確保が目的である。 ○ＰＦＩ事業をはじめとして土地の貸付及びコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○民間事業者のニーズを踏まえた上で、地代収入や税収を安定的に確保することが可能なス キームを組んだ事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 国は平成 13 年４月に緊急経済対策を発表し、その中で、「中央官庁の庁舎等について、民 間施設と一体的な整備、開発を含め、ＰＦＩ方式の検討に着手する。」と定めた。 文部科学省庁舎、会計検査院庁舎は、経年劣化による老朽化及び業務量増大に伴う狭隘に より、敷地外に業務の分散を余儀なくされ、円滑な行政の執行に支障を来しかねない状況で あった。このため、土地の有効・高度利用及び施設の効率的な活用等を図る官庁施設の集約・ 合同化の推進の観点から、現在の文部科学省及び会計検査院の敷地に、それらの官署が入居 する中央合同庁舎第７号館の建設が予定された。 平成 13 年６月の都市再生本部会議において、「中央官庁施設等公共施設等の建設、維持管 理等にあたって、民間の資金やノウハウ等を活用して、低廉・良質なサービスの提供と民間 の事業機会を創出するためＰＦＩを積極的に導入する。このため、文部科学省、会計検査院に ついてＰＦＩ手法による建替と、これらの官庁施設を含む街区全体の再開発について、必要な 調査を実施する。」ことが第一次決定プロジェクトとして決定された。 ２.効果 (1)財政負担の軽減 国が直接事業を実施する場合に比べて、本事業に必要な国の財政負担は、年間現在価値ベ ースで総額 45 億円程度（事業期間は 18 年９ヶ月）軽減されることが期待できる。 (2)民間企業からの地代収入と税収の確保 立地条件に優れた本事業計画地を民間収益施設との合築により有効活用することで、国は 地代収入や税収を安定的に確保することが可能となる。国は本事業をＰＦＩ事業として実施す ることで、付帯の民間収益施設事業と合わせて、現在価値ベースで約 100 億円相当の財政縮 減効果及び新たな収入を見込むことができる。 -291- ３.内容 (1)事業内容 ①庁舎の設計・建設及び運営・維持管理 中央合同庁舎第７号館の設計、監理及び建設を行う。また、完成・引渡し後の施設にお いて、建築物点検保守や清掃などの維持管理業務及び警備・受付業務や電話交換業務など の運営業務を行う。 ②付帯事業 市街地再開発事業区域内において、国の同意を条件として、ＰＦＩ事業者自らの提案によ り国有地に係る利用可能な床を活用し、自らの収益に資する施設の設計・建設・維持管理・ 運営を行う。 (2)事業方式 ＰＦＩ事業者は国等が所有する土地に施設を設計、建設した後、国に施設を引渡し、維持管 理及び運営を実施する、いわゆるＢＴＯ ＊（Build-Transfer-Operate）方式により本事業を実施 する。 また、民間収益施設については、国有地の一部を利用して設計、建設し、事業期間にわた って所有する。なお、ＰＦＩ事業の事業計画地は国有財産（行政財産）であり、ＰＦＩ事業者が自 らの提案により建設した民間収益施設に係る部分については、地代を有償とする。 (3)権利変換 権利形態は下記の通り整理された。 表 棟 本事業における権利形態 機能 土地 所有 官庁棟 官民棟 建物 利用 所有 ＰＦＩ事業者 ＰＦＩ事業者 自用または (借地権設定者) (区分所有者) テナント ７号館 国（所有権者・借地権者） 国(区分所有者) 国 ７号館 国（所有権者・借地権者） 国(区分所有者) 国 民間収益施設 国 ＰＦＩ事業者 自用または (借地権設定者) (区分所有者) テナント 民間権利者 民間権利者 自用または （所有権者・借地権者） (区分所有者) テナント 売却予定保留床 売却予定保留床取得者 売却予定保留床 自用または 取得者施設 （所有権者・借地権者） 取得者 テナント 民間収益施設 民間権利者施設 国 ＰＦＩ事業者 利用 (区分所有者) -292- 図 本事業における土地活用の考え方 大幅な容積率緩和による 土地の高度利用 権利変換 民間権利者敷地 国有地 官民棟 官庁棟 (4)事業者の選定スケジュール 事業者の決定に至るまでの選定スケジュールは下記の通りであった。 表 本事業における事業者選定スケジュール 日 程 内 容 平成 14 年６月 実施方針の公表 平成 14 年８月 入札公告 平成 15 年３月∼ 事業者の選定 平成 15 年４月∼ 平成 19 年９月 平成 34 年度末 ＰＦＩ事業者となるべき者との基本協定の締結 設計・建設 施設の引渡し及び所有権の移転期限 庁舎の使用開始 ＰＦＩ事業の終了 (5)選定方法 審査は以下の２段階審査方式とし、事業者選定基準に従って行った。 ①第一次審査においては、資格審査に必要な書類の提出を受けて、第二次審査応募有資格 者を選定した。 ②第二次審査においては、応募者から詳細な事業提案書の提出を受けて、審査基準に基づ いて各事項及び入札価格について審査を行った。 -293- (6)落札者の提案内容 落札者の提案内容は以下の通りであった。 表 規模 霞ヶ関コモンゲート 東館 地下２階 地上 33 階 延床 面積 提案者の落札内容 霞ヶ関コモンゲート 西館 地下３階 地上 38 階 霞ヶ関コモンゲート アネックス 地上２階 旧文部省庁舎 地上６階 約 251,000 ㎡ 約 114,600 ㎡ 文部科学省 会計検査院 約 118,700 ㎡ 金融庁 霞山会館 民間のオフィス・ 店舗等 約 900 ㎡ 約 16,800 ㎡ 店舗等 文部科学省 文化庁 参考情報 資料名 １ 中央合同庁舎第 ７号館整備等事 業 資料の概要 実施方針 事業者提案書 事業者選定結果 発行情報 発表主体：国土交通省 発表年月：平成 15 年 等 http://www.mlit.go.jp/gobuild/pfi/c7th/c7th.htm 国有地の戦略的な活用による都市拠点形成 ２ 都市再生プロジ ェクト（第五次決 定） ３ 都市再生本部事務局 http://www.toshisaisei.go.jp/03project/dai5/kettei.html ・施設の概要 新日鉄都市開発 ニュースリリー ス 発表主体：内閣官房 発表主体：新日鉄都市開発 発表年月：平成 19 年 http://www.nscp-net.com/news/2007/20071004.html -294- (9) 国と地方公共団体による庁舎の合築 （九段第３合同庁舎・千代田区役所本庁舎整備等事業）（国・東京都千代田区） 本事例のポイント ○国と千代田区が、九段第３合同庁舎と千代田区役所本庁舎を合築で整備した事例である。 ○公共施設の老朽化、庁舎の分散化及び業務量増大による狭隘等が背景である。 ○財政負担の軽減と国有財産の有効活用が目的である。 ○ＰＦＩ事業をはじめコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○２つの行政機関が共同で事業を実施することで、双方の財政負担が軽減された事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 東京都区部における国の行政機関の拠点としての役割を担う九段地区の合同庁舎（九段合 同庁舎、九段第２合同庁舎）は、業務量の増大に伴う狭隘、経年劣化による老朽化及び庁舎 の分散化等により、業務の円滑な執行に支障をきたしており、都区部における新たな庁舎整 備が課題となっていた。 一方、千代田区は、現在の区庁舎が老朽化している上、安全面や機能面などに様々な問題 を抱えているほか、庁舎が狭隘なため隣接した民間ビルを賃借していることなどから、区民 施設を含む庁舎の建替整備を必要としていた。しかし、現在地での建替の場合は、仮庁舎の 確保等に問題があることから、現庁舎の至近に位置する竹平住宅跡地を候補として移転建替 の可能性について検討していた。平成 13 年８月、国がＰＦＩ手法による九段第３合同庁舎の整 備計画を発表したことから、千代田区は、九段第３合同庁舎と千代田区役所本庁者を共同で 整備できるよう国に要望した。 ２.効果 (1)財政負担の軽減 特定事業の公表段階においては、本事業に必要な国及び千代田区の財源負担は、直営とし た場合に比べて、現在価値ベースで、それぞれ総額 10.7 億円、8.3 億円程度軽減されると試 算された。 (2)国有財産の有効活用 住宅跡地であった国有財産を有効に活用することが可能となった。 -295- ３.内容 (1)事業内容 本事業では、九段第３合同庁舎と千代田区役所本庁舎を一体の建築物として、合築整備し、 施設の維持管理及び運営を行う業務を民間事業者の業務範囲とした。 (2)事業方式 民間ＰＦＩ事業者は、国が所有する土地に施設を設計、建設した後、国に施設を引渡し、維持管 理及び運営を実施する、いわゆるＢＴＯ（Build-Transfer-Operate）方式により本事業を実施する。 国は、引渡しを受けた本施設のうち、千代田区役所本庁舎にかかる部分を千代田区に引き 渡すものとし、福利厚生諸室については、国家公務員共済組合及び千代田区職員互助会が事 業者に運営を委託する。なお、千代田区が所有する部分の高層階（９・10 階）には、区立図 書館が設置され、社会人等の利用を想定して、平日は午後 10 時まで開館している。 図 本事業における土地活用の考え方 建物の所有割合に対応した 面積を国が千代田区に貸付け 既存庁舎の敷地の未利用容積を 最大活用 （約26,000 ㎡） 11∼23階 国合同庁舎 1∼10階 九段 合同庁舎 約33,000 ㎡ 千代田区役所 九段第２ 合同庁舎 約30,000㎡ 九段第３合同庁舎 容積対象面積：約55,000 ㎡ 国の機関：約32,000 ㎡／千代田区：約23,000 ㎡ (3)事業者の選定スケジュール 事業者の決定に至るまでの選定スケジュールは下記の通りであった。 表 本事業の事業者選定スケジュール 日 程 内 容 平成 15 年４月 実施方針の公表 平成 15 年７月 入札公告 平成 15 年 12 月∼ 事業者の選定 平成 16 年１月∼ ＰＦＩ事業者となるべき者との基本協定の締結 平成 16 年２月 工事着工 平成 18 年度内 施設の引渡し及び所有権の移転期限 平成 33 年３月 31 日 ＰＦＩ事業の終了 -296- (4)選定方法 審査は以下の２段階審査方式とし、事業者選定基準に従って行った。 ①第一次の審査においては、資格審査に必要な書類の提出を受けて、第二次審査応募有資 格者を選定した。 ②第二次審査においては、応募者から詳細な事業提案書の提出を受けて、審査基準に基づ いて各事項及び入札価格について審査を行った。 (5)対象施設の概要 ①構造・規模：鉄骨造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）地上 23 階 地下３階 ②延べ面積 ：約 60,000 ㎡（駐車場を除く容積対象面積は約 55,000 ㎡） 参考情報 資料名 １ 九段第３合同庁 舎・千代田区役所 本庁舎整備等事業 資料の概要 ・ ・ ・ 発行情報 発表主体：国土交通省 発表年月：平成 15 年 実施方針 事業者提案書 事業者選定結果 等 http://www.ktr.mlit.go.jp/eizen/shihon/eizen_shihon00000073.html -297- (10) 庁舎スペースの有効活用（北海道） 導入にあたってのポイント ○北海道が、庁舎スペースの有効活用を行った事例である。 ○「道財政立て直しプラン」の取組の動きから「ＦＭ導入基本方針」が決定したことが背景 である。 ○資産の有効活用、新たな収入源確保及びコストの削減が目的である。 ○施設スペースの有効活用をはじめ公共施設整備、基本方針策定及びコスト削減を図る上で の参考事例となる。 ○税外収入の確保や維持管理費などの管理コストの削減に加え、市民への啓発活動など、多 面的な庁舎スペースの有効活用方策を検討・実施した事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 北海道では、財政の危機的状況に鑑み、持続可能な財政構造の確立を目指して、平成 16 年８月に「道財政立て直しプラン」を策定し、財政健全化に向けた取組を進めてきた。同プ ランでは、道有資産のストックマネジメントの推進や「道有施設の設備投資・運営経費の最 小化」及び「施設効用の最大化」について、言及している。 平成 17 年４月より、こうした動きが本格化し、平成 18 年３月に「ＦＭ導入基本方針」が 決定した。庁舎スペースの有効活用は、これらの方針に基づく取組の１つとして実行されて いる。 ２.効果 (1)資産の有効活用の実現 活用していないスペースを活用するなど、庁舎の有効活用が促進された。また、職員の打 合わせスペースが増加するなど、限られたスペースが効率的に活用されている。 (2)新たな収入源の確保及びコスト削減 庁舎スペースの有効活用として、「庁舎の移転・集約」や「コーヒーショップの出店」、「赤 レンガ庁舎売店の公募」を実施することで、税外収入が得られた。また、庁舎の移転・集約 することで、土地の売却収入が得られると同時に維持管理費が削減された。 (3)政策への寄与 展示によって、新エネルギーに対する意識啓発・理解向上を推進するなど、北海道が掲げ る政策に寄与する形での活用が実現している。 -298- ３.内容 以下では、庁舎スペースの有効活用方策の具体的取組を紹介する。 (1)ユニバーサルレイアウトの試行及びモデル展開 平成 18 年４月に本庁舎９階建設部建築局（約 580 ㎡）の課ごとの間仕切りを撤去し、９階 の１／４フロアをオープン化した。また、平成 19 年３月に本庁舎 12 階環境生活部の全フロ アをオープン化した。 その結果、建築局では執務空間が 17％縮小した。一方、打合わせ空間は 65％増加した。 (2)庁舎の移転・集約 網走支庁遠軽総合庁舎の機能を紋別保健所遠軽支所に移転・集約した。その結果、土地売 却で約 1,400 万円の収支が増加した。また、年間 400 万円の維持管理費が削減された。 さらに、理科教育センターを空きスペースのある教育研究所へ移転・集約した際には、内 部改修費等と土地売却収入で１億５千万円の収支が得られた。 (3)公募による出店 本庁者１階ロビーにコーヒーショップを出店させることによって、道民サービスが向上す るとともに、年間約 42 万円の使用料が得られた。こうした取組は、コーヒーショップにとど まらず、売店や飲食店、コンビニエンスストアの出店が行われている。 そのほかでは、本庁者１階のロビーの待合コーナーを「木のショールーム」とすることで、 来庁者への道産木製家具の周知啓発を行った。また、本庁舎前庭に風力発電と太陽光発電を 電源とするハイブリッド発電等を設置するための提供企業を公募することによって、道民の 新エネルギーに対する意識啓発、理解向上を図っている。 参考情報 資料名 １ 北海道ファシリ ティマネジメン ト導入基本方針 資料の概要 発行情報 ・ＦＭの導入に当たっての３つの視点 ・５つの取組 −道有建築物等の長寿命化 −ファシリティコスト縮減 −スペースの有効活用 −道有資産の有効活用 −ＰＤＣＡサイクルでの評価 発表主体：北海道総務部総務課ファシリテ ィマネジメントグループ 発表年月：平成 18 年３月 http://www.pref.hokkaido.lg.jp/sm/sum/kzi/home/facilitymanagement.htm -299- (11) 学校跡地と周辺地域との一体的な再開発（大阪府大阪市） ※「土地利用の転換の機会を捉えた都市再生への誘導方策検討調査報告書」をもとに作成 本事例のポイント ○大阪市が、都心部の小学校跡地を周辺と一体で再開発した事例である。 ○小学校跡地及びその周辺の低未利用地が都心の一等地のポテンシャルを活かせていないこ とが背景である。 ○立地ポテンシャルを活かした都市再生と財政面への寄与が目的である。 ○一括売却をはじめコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○まちなみの連続性に配慮した御堂筋にふさわしい景観を形成し、また周辺と一体の再開発 により資産価値を高めた上で処分した事例である。 図 土地活用の仕組み 権利床を民間 事業者に処分 小学校 跡地 市中心部における 都市再生の実現 他地権者 敷地 御堂筋 ・小学校跡地単独では御 堂筋に面していない ・都心の一等地というポ テンシャルが活かしき れていない ・御堂筋に面した街区一体での再開発 ・都市再生特別地区の決定による容積率アップ ・市場競争力のある業務床への権利変換 ＵＲ都市機構のまちづくりノウハウの活用 ・ ・ ・ ・ 民間地権者との調整 民間事業者の公募支援 事業計画の企画立案 市街地再開発事業の施行 単体処分でなく、周辺と 一体開発を行うことで街 区 全体の 都市機 能を 更 新、また御堂筋沿いの良 好な都市環境を形成。 公有地の資産価値 の最大化 単 純な土 地売却 に比 べ て、権利床に変換するこ とで付加価値を最大化。 市財政へ貢献。 本事例の概略的説明 １.背景 都市再生緊急整備地域（大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺）内に閉校となった大阪市立愛 日小学校及び店舗・事務所・駐車場等の一団の低未利用地が存在しており、①土地の高度利 用・土地利用転換による中枢的業務機能の導入、②淀屋橋・御堂筋界隈の活性化の引き金と なるにぎわいのある商業施設の導入、③風格のある淀屋橋・御堂筋にふさわしい都市景観の 形成、等が課題となっていた。 -300- ２.効果 (1)まちづくりへの貢献 旧小学校跡地の単体土地売却ではなく周辺と一体開発を行うことにより、民間事業者の参画を 誘導し、立地ポテンシャルを活かした都市再生を実現することが可能となった。 また、地域活性化につながる街区全体の都市機能の更新及び良好な都市環境形成の実現に 至った。 (2)財政面への寄与 単体土地売却であれば接道条件等により低評価であった公有地を、周辺と一体の再開発により 資産価値を最大化した後に処分することで、市財政に貢献することが可能となった。 ３.内容 (1)公有地の概要 表 位置 土地面積 従前 対象用地の概要 大阪市中央区北浜四丁目 約 6,857 ㎡ （うち従前市有地 約 4,900 ㎡） 都市計画等 商業地域（指定容積率 1,000％）、都市再生緊急整備地域 用途 市有地：旧大阪市立愛日小学 校跡地 都市計画等 商業地域、都市再生緊急整備地域、都市再生特別地区（建蔽率 民有地：店舗、事務所 ↓ 従後 80%、容積率 1,300%（最低 700%）） 用途 事務所、店舗、駐車場 図 取組前後の様子 旧愛日小学校 従前の様子 従後の様子 御堂筋 -301- 完成写真 （業務・店舗の 複合ビル２棟） ・ 都心の一等地に位置しているが、 御堂筋に面していない ・ ＵＲ都市機構取得地 対象地 ・ 民有地は老朽化ビル ３棟（店舗、事務所等）、 駐車場 (2)活用に関する事業手法等の概要 市街地再開発事業＊を実施した。従後の施設建築物は、全床保留床のＡ棟、権利床・保留床 のＢ棟で構成されている。施行者であるＵＲ都市機構が、Ａ棟及びＢ棟の建築・保留床取得を 行う特定建築者を公募し決定した。大阪市は、権利変換により、Ｂ棟の一部に権利床を取得 した。 図 容積率 1,000% 本事業の事業スキーム 容積率 1,300% -302- (3)市有不動産の売払い入札の概要 表 入札の概要 名称 一般競争入札による市有不動産の売払い（施設建築物権利床の取得権付き） 担当部署 大阪市財政局（実施時。現在は「大阪市契約管財局」） 入札物件の概要 土地：3,425.33 ㎡（うち共有持分 100 万分の 426,823） 施設建築物権利床：11,349.79 ㎡（専用部分床面積） ※一括売却を前提（フロアごとの売却は不可） 契約上の特約 契約後５年間、以下の行為の禁止 所有権・区分所有権等の移転、権利の分割、風俗営業・暴力団関係の用途 利用等 公有地等の処分 方法等 ・大阪市は、市街地再開発事業の権利変換により事務所床を取得し、上記の とおり一般競争入札により売払い ・市はこのほか、権利床約 100 ㎡を保有してまちづくりの案内施設等、市民 利用も可能な施設として活用予定 応募状況 三井不動産１社が応札し、落札。 (4)スケジュール 表 事業スケジュール 平成２年３月 愛日小学校閉校 平成 11 年６月 ＵＲ都市機構が土地有効利用事業として御堂筋側の土地を取得 平成 14 年６月 地権者から大阪市・ＵＲ都市機構に対して一体開発協力要請 平成 14 年７月 都市再生緊急整備地域（大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺）の指定 平成 16 年７月 地権者組織「淀屋橋地区再開発推進協議会」設立 平成 16 年 10 月 都市再生特別地区（淀屋橋地区）の都市計画決定 平成 17 年６月 再開発事業の施行認可 平成 17 年９月 権利変換計画認可 平成 17 年 11 月 特定建築者の決定（Ａ棟：三井住友海上火災保険、Ｂ棟：三井不動産） 平成 18 年１月 施設建築物の工事着手 平成 19 年３月 一般競争入札による市有不動産の売払い公募 平成 19 年４月 落札者の決定（三井不動産：大阪市が実施した不動産売払いとして過 去最高額 140 億円） 平成 20 年３月 建物完成予定 (5)活用にあたっての留意点 小学校など地域と繋がりの深い公共財産跡地の活用にあたっては、地域住民等の意見・感 情等への配慮が必要である。 -303- 参考情報 資料名 １ 淀屋橋地区第一 種市街地再開発 事業パンフレッ ト ２ 先着順による市 有不動産の売払 い実施要領 ３ 「淀屋橋再開発 ビル 財政難の 大阪市、130 億円 超で売却 南棟 の一部」 ４ 「淀屋橋再開発 ビル 大阪市所 有分、過去最高の 140 億円で落札」 資料の概要 発行情報 ・事業の概要について 発表主体：ＵＲ都市機構 発表年月：平成 18 年１月 ・売払いの実施要領について 発表主体：大阪市 発表年月：平成 22 年４月 http://www.city.osaka.lg.jp/keiyakukanzai/page/0000040333.html ・跡地活用の概要について ・売却経緯について など 発表主体：読売新聞 発表年月：平成 19 年２月 15 日 ・ビル（市所有分）の売却について 発表主体：読売新聞 発表年月：平成 19 年４月 27 日 -304- (12) 店舗跡地に公共施設を集約整備（千葉県千葉市） ※「土地利用の転換の機会を捉えた都市再生への誘導方策検討調査報告書」をもとに作成 本事例のポイント ○千葉市が、店舗跡地を取得し再開発の種地として公益施設を集約整備した事例である。 ○大型店舗の撤退により、空洞化が進んでいたことが背景である。 ○中心市街地活性化及び財政面への寄与が目的である。 ○公共施設の整備をはじめコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○公共公益施設と、業務・商業施設を集積させ、周辺の活性化につながる利便性の高いサ ービス拠点を形成した事例である。 図 土地活用の仕組み 跡地・既存建物 を市が取得 店舗跡地 市有地 既存建物を市役所分室および 市営立体駐車場として暫定利用 大型店舗が撤退 公共公益施設を整備 街 周辺地域を 含めた土地の 高度利用を 実現 区 駐車場棟 周辺地権者とともに 市街地再開発事業を 実施 寺院棟 街 バス駐車場を整備 -305- 区 中心市街地 活性化に つながる 公共サービス 拠点形成 本事例の概略的説明 １.背景 昭和 30 年代後半に中央区新千葉地区へ国鉄千葉駅が移転し、そごう・三越の進出等による 市域西側への商圏の移動により、相対的に当該千葉中央地区の商況が長期・慢性的に低迷した。 平成４年には当該地区内に立地していた大規模商業施設が撤退した。市がこれを取得し、 市役所の分室及び駐車場として活用していたものの、これらの危機的状況を打破し、街を再 興させるべく再開発の事業化の試みがなされた。 人が集まる拠点を形成し中心市街地活性化の起爆剤となる事業として、千葉中央第六地区 第一種市街地再開発事業が位置づけられている。 ２.効果 (1)対象施設及び公有地の概要 再開発ビルの公共公益施設への来場者数がオープンから２ヶ月で 16 万人を超えるなど、中 心市街地の活性化へ寄与した。 近隣に大型の集合住宅が建設されるなど、周辺再開発推進への波及効果があった。 (2)行政サービスの向上 老朽化施設の移転、更新等によるサービス向上、子ども交流館の新設による新たなニーズ への対応が可能となった。 (3)財政面への寄与 事業費の一部及び公共公益施設の取得費の一部に対し、まちづくり交付金の交付を受け、 負担軽減に寄与した。 ３.内容 (1)対象施設及び公有地の概要 図 対象施設の概要 断面図 ■施設名：Ｑｉｂａｌｌ（きぼーる） 敷地面積：約 6,600 ㎡ 公共公益施設規模： 延べ面積：約 51,000 ㎡ 千葉市科学館（約 13,000 ㎡） 駐車台数：313 台 子ども交流館（約 4,500 ㎡） 子育て支援館（約 1,000 ㎡） 中央区保健福祉ｾﾝﾀｰ（5,500 ㎡） ビジネス支援館（約 4,000 ㎡） -306- 表 対象用地の概要 位置 千葉県千葉市中央区４丁目５番地ほか 土地面積 地区全体約 1.3ha 従前 うち市有地：約 5,160 ㎡ Ａ・Ｂ街区内市有地：3,902 ㎡ Ｃ街区内市有地：1,258 ㎡ 都市計画等 商業地域 商業地域 指定容積／建蔽率 600/80 大規模商業施設撤退後、市役所の分 室・駐車場として活用。 指定容積／建蔽率 400/80 用途 市営駐車場 民間権利者の従前建物の利用状況は、 物販、飲食、事務所等が混在 ↓ 従後 街区名 街区１ 街区２ 都市計画等 商業地域 商業地域 指定容積／建蔽率：最高 650 最低 300／90 （※容積適正配分型地区計画により指定） 指定容積／建蔽率： 最高 100 最低 20／60 （※容積適正配分型地 区計画により指定） 子ども交流館、科学館、子育て支援館、保健 福祉施設、商業施設等 寺院、バス駐車場 用途 (2)事業方式 組合施行の第一種市街地再開発事業を実施した。 従前市有地は市街地再開発事業にて権利変換し、さらに保留床を買い増しした結果、約 28,200 ㎡（専有面積）の公共公益施設と約 500 ㎡の大型バス駐車場を取得した。市が大半の 保留床を取得することとなり、結果として事業採算面の安定性の確保につながった。 象徴的なプラネタリウムの球体を抱えるアトリウムは市が所有する専有部分であり、各種 イベントを開催し、地区のにぎわいの核となることが期待されている。 (3)スケジュール 表 事業スケジュール 日程 内容 平成５年 12 月 千葉市が、店舗跡地・建物を取得 平成７年 10 月 千葉市中央第六地区市街地再開発準備組合設立 平成 15 年８月 都市計画決定 平成 15 年 12 月 千葉中央第六地区市街地再開発組合設立 平成 16 年 11 月 権利変換計画認可 平成 17 年４月 施設建築物建設工事着工 平成 18 年６月 寺院棟竣工 平成 19 年７月 本棟・駐車場棟ほか竣工 平成 19 年８月 千葉市中心市街地活性化基本計画認定 平成 19 年９月 プレオープン 平成 19 年 10 月 グランドオープン ※民間施設のみ -307- 参考情報 資料名 １ 千葉中央第六地 区第一種市街地 再開発事業 パ ンフレット ２ 「千葉駅周辺」地 域のプロフィー ル 資料の概要 発行情報 ・事業の概要について ・地域の概要 ・主要プロジェクトの概要 発表主体：Ｑiball 管理組合 など 発表主体：都市再生本部 発表年月：平成 19 年４月１日 http://www.toshisaisei.go.jp/04toushi/chiba/chiba/02.html ・区域の整備・開発及び保全に関する方針 ３ 千葉中央第六地 区地区計画 発表主体：千葉市 ・地区計画の概要 http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/keikaku/gaiyou/download/31chuo6.pdf -308- (13) 公共施設の連鎖的建替と跡地活用による中心市街地活性化（長崎県諫早市） ※「土地利用の転換の機会を捉えた都市再生への誘導方策検討調査報告書」をもとに作成 本事例のポイント ○諫早市の、公共施設の連鎖的建替及び跡地活用による中心市街地活性化の事例である。 ○ドーナツ化現象による空洞化及び公共施設の狭隘老朽化が背景である。 ○交流・コミュニティ活動の拠点としての施設整備が目的である。 ○老朽化建物の建替及びコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○施設の老朽化等に伴う公共施設の移転・建替で生じた跡地を玉突き的に利用することで、公 園や歴史的資産を活かした中心地区のにぎわいを再生した事例である。 図 敷地② 幼稚園 （H20 解体） 土地活用の仕組み 敷地④ 市役所 中心市街地 敷地③ 小学校 敷地① 刑務所 跡地に市庁舎別館 と図書館整備 小学校が移転 刑務所が移転 一部を市が購入（H14∼） 既存庁舎解体、 広場整備 （H22） 市役所が移転 （H21） ・幼稚園が移転（H20） ・保育所、子育て支援センター と合築 既 存 幼 稚 園の 解 体 （Ｈ20）、地域交流セ ンター （仮称）歴史文化館を 整備 （H23） -309- ※下線はまちづくり交付金対象事業 本事例の概略的説明 １.背景 諫早市中心市街地は、様々な公共公益施設等の都市機能が集積しているにも関わらず、ド ーナツ化現象による空洞化に加え、公共施設の狭隘老朽化等により、文化を中心とした地域 社会における交流・コミュニティ活動の拠点としての施設整備が急務となっている。 当地区は、諫早市総合計画において、歴史を活かし芸術文化をはぐくむまちプロジェクト、 商店街の魅力再生プロジェクト、市民の広場・諫早公園再生プロジェクトなど計画期間内の 重点プロジェクト地区に位置づけられている。 ２.効果 (1)まちづくりへの貢献 個別の公共施設の移転・建替を道路や公園等の基盤整備と一体的に進めることで、中心市 街地活性化への寄与の度合いが高まった。 (2)財政面への寄与 まちづくり交付金制度を活用することで、財政負担の軽減を図ることができた。また、非 現地建替のため、移転費の削減が図れた。 ３.内容 (1)公有地等の概要 表 敷地① 位置 敷地② 敷地③ 敷地④ 長崎刑務所跡地の一部 諫早幼稚園敷地 諫早小学校跡地 諫早市役所敷地 野中町 508-７外 東小路町２-33 東小路町６-33 東小路町７-１ 約 2.5ha 約 0.4ha 約 1.5ha 約 0.8ha 第一種住居地域 第二種住居地域 商業地域 商業地域 60/200 60/200 80/400 80/400 用途 刑務所（既移転） 幼稚園 小学校 市庁舎 都市計画等 変更なし 変更なし 変更なし 変更なし 用途 幼稚園・保育所・ 地域交流センター 市庁舎別館・図書館 広場 子育て支援センター （仮称）歴史文化館 市庁舎 土地面積 従前 対象用地の概要 都市計画等 ↓ 従後 -310- 図 取組前後の様子 従前の様子 従後の様子 現市庁舎（敷地④） 刑務所跡地の一部 （約 2.5ha）を市が取得 諫早幼稚園移転用地 諫早中央保育所・ 子育て支援センター と合築予定 敷地④ 敷地② 諫早幼稚園移転 市庁舎移転 敷地③ 市庁舎別館・図書館（敷地③） 長崎刑務所跡地（敷地①） (2)活用に関する補助制度等の概要 表 補助金等の概要 制度名称 まちづくり交付金制度 活用の概要 ・ 市内の２地区（諫早南部地区・諫早中心地区）において都市再生整備計 画を作成し、一連の公共施設整備をまちづくりの目標の中で位置づけ。 ・ 新市庁舎は地方単独で負担する一方、跡地整備に伴う既存施設解体費、 広場整備費、地域交流センター及び（仮称）歴史文化館整備費について は、まちづくり交付金を活用し、地方負担の軽減を図った。 交付対象事業 【諫早中心地区】 ・提案事業／地域創造支援事業 →庁舎解体事業、幼稚園解体事業、 ・関連事業 （仮称）歴史文化館整備事業 →新庁舎施設整備事業 【諫早南部地区】 ・提案事業／地域創造支援事業 →諫早中央保育所・子育て支援施設整 備事業 -311- (3)スケジュール 表 平成14∼17 年 事業スケジュール 旧長崎刑務所跡地（一部：約 2.5ha）の購入（一部が諫早幼稚園等の移転 敷地） 平成 18 年 まちづくり交付金地区・新規採択（都市再生整備計画作成（諫早南部地区）） 諫早新市庁舎基本設計 平成 19 年 まちづくり交付金地区・新規採択（都市再生整備計画作成（諫早中心地区）） 平成 19 年 10 月 諫早幼稚園・諫早中央保育所・子育て支援センター着工 平成 20 年 諫早新市庁舎着工（予定） 諫早幼稚園・諫早中央保育所・子育て支援センター開園予定（９月予定） 旧諫早幼稚園解体（予定） 平成 21 年 新市庁舎竣工、旧庁舎解体（予定） 平成 22 年 旧市庁舎跡地の広場整備着工･竣工（予定） 地域交流センター及び（仮称）歴史文化館着工（予定） 平成 23 年 地域交流センター及び（仮称）歴史文化館竣工（予定） 参考情報 資料名 資料の概要 発行情報 ・都市再生整備計画の概要 １ ２ 都市再生整備計 画 諫早中心地 区 都市再生整備計 画（第３回変更） 諫早南部地区 発表主体：長崎県諫早市 発表年月：平成 21 年８月 http://www.city.isahaya.nagasaki.jp/of/02_kikaku/01_kikaku/toshi_seibi/pdf/toshi _seibi.pdf ・都市再生整備計画の概要 発表主体：長崎県諫早市 発表年月：平成 19 年 11 月 http://www.city.isahaya.nagasaki.jp/of/09_toshi/02_nanbu/toshisaisei_plan03up.pd f -312- (14) 事業用定期借地の公募提案による民間事業者の事業参画（広島県呉市） ※「土地利用の転換の機会を捉えた都市再生への誘導方策検討調査報告書」をもとに作成 本事例のポイント ○呉市が、事業用定期借地の公募提案方式を用いた民間事業者の事業参画により、新たな 玄関口整備を行った事例である。 ○市が地区の拠点づくりを推進してきたことが背景である。 ○呉駅南口の「駅裏」のイメージの払拭が目的である。 ○事業用定期借地権として土地の貸付をはじめコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○利用価値の高まった公有地を対象に新しい都市の玄関口にふさわしい土地利用を展開す るため、民間事業者を選定しノウハウを最大限に活用した事例である。 図 土地活用の仕組み 呉駅から のデッキ 第３街区 市有地 市土地開発 公社所有地 第４街区 市土地開発 公社所有地 ・隣接街区の スムーズな 処分に寄与 ・民間事業者のノウハウの活用 商業施設 公共施設 住宅 店舗 公共施設 市土地開発 公社所有地 市有地 事業用定期 借地（20 年） ・駅前における早期施設整備を実現 市有地 分譲（H18.３） （49.2 万円/㎡） 分譲（H16.３） （21.6 万円/㎡） -313- 本事例の概略的説明 １.背景 呉市は、安芸島嶼部および芸南地区との合併後、新『呉市』の玄関口となる呉駅南・宝町 地区の土地区画整理事業等を通して、地区の拠点づくりを積極的に推進してきた。 当地区は、ＪＲ呉駅と呉中央桟橋を結ぶ高度な集積を図るとともに、利便性・快適性の高い 都心居住地としての整備も併せて行う地区として位置づけられていた。また当地区の周辺で は大型ショッピングセンター、呉市海事歴史博物館（大和ミュージアム）がオープンするな ど、活気ある都市環境を形成できる地区として期待されていた。 ２.効果 (1)まちづくりへの貢献 従来、呉駅南口は「駅裏」というイメージがあったが、本開発を契機としてイメージチェ ンジを推進した。 また、周辺商業施設・文化施設との回遊性を創出した。 (2)行政サービスの向上 施設内における情報プラザ、子育て支援センターの整備により、市民へのサービスレベル 向上に寄与した。 (3)財政面への寄与 借地上に公共施設を整備したことにより、整備コストを軽減することができた。また、駅 前の拠点形成に伴い、第４街区の付加価値向上につながった。 ３.内容 (1)公有地等の概要 表 位 置 対象用地の概要 呉市宝町 25-12（呉貨物ヤード跡地約 4.5ha の一部） 土地面積（第３街区） 6,285 ㎡（うち市有地：約 4,400 ㎡）※第４街区：約 4,000 ㎡ 従前 都市計画等 商業地域、防火地域、呉駅南地区地区計画 用途 貨物ヤード 都市計画等 変更なし 用途 商業施設、集合住宅、宿泊施設など ↓ 従後 -314- 図 取組前後の様子 従前の様子 第３街区 市有地 公社用地 JR 呉駅 大型商業施設 第４街区 Ｎ 呉駅南拠点整備 土地区画整理事業区域 従後の様子 第３街区商業施設「ＲＥＣＲＥ」（市有地） 第３街区住宅棟（公社所有地） 第４街区（公社所有地） ◆商業棟：延べ面積約 12,600 ㎡７階建 １∼３階：専門店、４階：健康増進施 設、子育て支援センター、５∼６階： 温浴施設 ◆駐車場棟：延べ面積約 6,600 ㎡６階建 駐車 309 台、駐輪 220 台 延べ面積約 9,700 ㎡ 12 階建 住宅 75 戸、情報プラザ ◆都市型ホテル：延べ面積約 3,000 ㎡ 11 階建、150 室 ◆分譲住宅：延べ面積約 16,000 ㎡ 15 階建、140 戸 ◆物販・飲食 ◆防災備蓄倉庫、オープンスペ ース等 (2)事業者の公募・選定の概要 表 名称 募集条件等 事業者公募・選定の概要 呉駅南公有地（３街区）事業者募集 （呉市） ・市有地（約 4,400 ㎡）：事業用定期借地（20 年間）を前提。 ・市土地開発公社（1,896.03 ㎡）：分譲を前提。 審査方法 ・土地利用事業者選考審査委員会による審査 ・内容点（70 点）と価格点（30 点）の合計得点による事業者選定 選定の経緯と 提案内容の概要 ・ 平成 16 年３月に大和システム（本社・大阪市）を代表企業とするグ ループの事業計画を選定。 ・ 市土地開発公社用地の売却価格は約４億 1,000 万円（21.6 万円/㎡） 。 市有地の借地料は、年額約 2,600 万円（路線価の４％弱程度）。 ※参考：第４街区の提案内容 ・穴吹工務店を代表企業とするグループが選定された。 ・分譲価格は約 19.4 億円（49.2 万円/㎡） -315- (3)スケジュール 表 事業スケジュール 平成 15 年 呉駅南拠点整備土地区画整理事業完了 平成 16 年 第３街区（市有地・市土地開発公社）の民間事業者決定・基本協定締結 平成 17 年２月 第３街区商業施設（ＲＥＣＲＥ）着工 平成 17 年 10 月 第３街区商業施設（ＲＥＣＲＥ）開業 平成 18 年３月 第４街区（市開発公社用地）の民間事業者決定・基本協定締結 平成 19 年 12 月 第４街区住宅棟着工 平成 21 年２月 第４街区住宅棟完成（予定） 参考情報 資料名 １ ２ 呉駅南公有地（４ 街区）事業者募集 における買受事 業者の決定につ いて 資料の概要 発行情報 ・本事業の概要 発表主体：呉市 発表年月：平成 18 年３月 ・施設概要 発表主体：大和システム株式会社 大型商業施設施 工事例 レクレ http://www.daiwasys.co.jp/architecture/ogata/11.html -316- (15) 小学校廃校舎のコンバージョン（福島県鮫川村） ※「土地利用の転換の機会を捉えた都市再生への誘導方策検討調査報告書」をもとに作成 本事例のポイント ○鮫川村が、地域再生計画の支援措置により、小学校廃校舎のコンバージョンを行った事例 である。 ○地元農業の活性化や定住人口の維持の課題及び公共施設の老朽化が背景である。 ○若年世帯の安定就業及び財政面への寄与が目的である。 ○コンバージョンをはじめ老朽化建物の建替及びコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○廃校となった小学校の校舎を改修し、幼稚園・保育園・子育て支援センターを一体的に整 備・運営することで、コストの削減を図った事例である。 図 土地活用の仕組み 老朽化した既存施設 幼稚園 保育園 保育園 移転 子育て支援 幼稚園 保育園 センター （新規） 改修 廃校となった小学校校舎 地域再生計画 の認定 -317- 地域活性化 過疎対策 国庫補助金 事業債 返還の （リニューアル債） 回避 の活用 本事例の概略的説明 １.背景 地元農業の活性化や若い農業従事者の確保による定住人口の維持等が喫緊の課題であった。 村内には保育所２施設、幼稚園１施設があったが、施設が老朽化し改築の時期に達してい た。特に保育園は、敷地が狭く増築が不可能であり、別敷地での建替が不可欠であった。 地域再生計画の第１回認定で、「里山の食と農、自然を活かす地域再生計画」が内閣総理 大臣の認定を受け、それを契機として村では、幼稚園保育所の一体的運営の方針のもと廃校 となった旧西野小学校の有効活用が検討された。 ２.効果 (1)まちづくりへの貢献 子育てに悩む母親等への支援体制を整え、若い定住者の安定就業と暮らしやすい地域の実 現を図った。 (2)行政サービスの向上 幼稚園・保育園の一体化により、村内すべての子どもたちが同じカリキュラムで保育を受 けられるようになった。また、センターへの交通の便が良いため、仕事をしている親にとっ ても安心して働きに出られるようになった。 (3)財政面への寄与 小学校廃校舎の効果的な活用による整備費用を削減（新築整備：約２億円の費用と予測、 改修：約８千万円程度で整備可能）できる見込みである。 また、一体的維持管理に伴う運営経費の節減が可能である。 ３.内容 (1)公有地等の概要 表 対象用地の概要 敷地概要 位置 福島県東白川郡鮫川村大字赤坂西野字酒垂 3-3 土地面積 約 11,862 ㎡ 従前 都市計画等 − 用途 小学校 都市計画等 − 用途 延床面積：約 1,619 ㎡ ↓ 従後 建築面積：約 1,066 ㎡ 幼稚園２クラス（定員：60 名）、保育園８クラス（定員 120 名）、 子育て支援センター -318- 図 取組前後の様子 従前の様子 旧小学校教室 旧校長室 従後の様子 改修後 従後の様子 保育所 子育て 支援室 幼稚園 保育所 (2)活用に関する協議体等の概要 ①現場からの改革の動き∼幼児教育検討委員会の発足 施設の老朽化問題や子どもの減少問題を背景に、保育・教育の一貫性を目指す今後の幼 児教育システムの在り方を検討するため、保育所と幼稚園の現場職員で構成する自主的な 組織「幼児教育検討委員会」を発足。３年間にわたり検討を行った。 ②幼児教育専門委員会の発足、小学校校舎活用の提案 上記委員会の成果として『幼児教育検討委員会案』を村の行革会議に提出後、教育委員 会・住民福祉課・幼児教育施設全職員代表の９名で構成する「幼児教育専門委員会」を発 足させた。 「保育所及び幼稚園の一体的運営体制」の必要性と、一体的運営の施設の移築先として、 西野小学校をはじめとする村内の旧小学校校舎を活用する案が提示された。 -319- ・上記のほか、下記の活動を実施。 ・保護者会や住民の要望の把握や説明会の実施。 ・先進地視察や旧西野小学校の見学会の実施。 ・小学校改修に伴い、保育所の子どもたちへの仕様確認。 (3)スケジュール 表 事業スケジュール 平成６年 西野小学校校舎竣工 平成 14 年１月 幼児教育検討委員会発足 平成 15 年３月 西野小学校を含む４つの小学校が廃校 平成 15 年 10 月 「幼児教育検討委員会案」の提出。幼児教育専門委員会発足 平成 16 年３月 「幼稚園と保育所の一体的運営とそれにともなう統廃合・移転について」 平成 16 年６月 保護者・村民への説明会 平成 16 年８月 「里山の食と農、自然を活かす地域再生計画」の認可 平成 17 年４月 旧西野小学校の改修工事着工 幼稚園・保育園・子育て支援センターがオープン (4)活用に関する補助事業等の概要 ①地域再生計画への位置づけにより、補助金返還を回避 西野小学校は、校舎整備時に国庫補助を受けていたにも関わらず、廃校の時点で築後９ 年しか経過していなかったため、本計画のような目的外使用にあたって、本来であれば補 助金の返還が必要であった。本計画では、この廃校校舎活用を地域再生計画に位置づける ことにより、地域再生法に基づき、補助金相当額の納付を不要とした。 ②地域活性化事業債＊（リニューアル債）の適用 必要な公共施設への転用に関わる既存施設のリニューアルで、かつ地域再生計画として 認定を受けた場合に対象となる地域活性化事業債（リニューアル債）を導入。転用する施 設の一部（幼稚園）に活用し、約 800 万円を調達した。 ③過疎対策事業債＊（過疎債）の適用 過疎債を保育所分に活用し、約 5,430 万円を調達した。 (5)活用にあたっての留意点 今まで幼稚園・保育園等の庭の維持管理（草刈等）は地域のボランティアが行っていたが、 敷地が広くなったことにより以前に比べて手間が多くなっている。 -320- 参考情報 資料名 １ さめがわこども センター誕生物 語 ２ 「第５回 里山 の食と農、自然を 活かす地域再生 計画―福島県鮫 川村」 資料の概要 ・ ・ 発行情報 センターの概要 設置経緯 など 発表主体：さめがわこどもセンター 発表年月：平成 20 年１月 20 日 http://www.vill.samegawa.fukushima.jp/index.php?code=89 ・ 計画の内容 発表主体：内閣官房地域再生推進室企画官 岡本信一 発表年月： http://www.wagamachigenki.jp/saisei/02_05.htm -321- (16) 旧議場を民間施設として活用（新潟県南魚沼市） ※「土地利用の転換の機会を捉えた都市再生への誘導方策検討調査報告書」をもとに作成 本事例のポイント ○南魚沼市が、市町村合併に伴い空き家となった議会の議場を民間のコールセンターとし て活用した事例である。 ○市町村合併に伴い未利用となった施設の有効活用の課題が背景である。 ○遊休施設の有効活用及び財政面への寄与が目的である。 ○貸家（普通借家権）をはじめコスト削減を図る上での参考事例となる。 ○企業からの打診に基づき､同市が市内の空き工場や市の空き施設を紹介した結果､議会議 場の有効活用へと至った事例である。 図 土地活用の仕組み 不要となった議場 町庁舎 民間へ貸付・活用 市町村 合併 コールセンター ３階：議場 新たな 雇用創出 １・２階：町役場 合併後は、市の一庁舎と して利用 １階：塩沢市民センター ２階：会議室 本事例の概略的説明 １.背景 市町村合併に伴い、旧塩沢町の中心的施設に勤務する職員が激減していたため施設の有効 活用が課題であった。コールセンターを設置した民間企業は、その取扱量の増加に伴い、東 京都内の顧客対応が追いつかなくなっており、顧客からの申し込みに対応するコールセンタ ーを急遽開設する必要があった。そこで、同社は「従来と比べ低コストでの開設、運営が可 能」「県・市による助成制度の充実」「優秀な人材を安定的に確保できる」などの点から、 旧塩沢町議会議場への進出を決定した。元々が貸し出すことを想定して建築した施設ではな いので、企業と行政交互の情報や財産に対するセキュリティを確立することが難しかったが、 継続して協議を重ねることで解決した。 -322- ２.効果 (1)まちづくりへの貢献 空き家となっていた議場を再利用することができた。また、コールセンターという職種柄 から、地元からの大きな雇用創出につながった。さらに、物流業界のトップ企業の進出は、 市のステータス向上にも寄与した。 (2)財政面への寄与 大規模改修は行わず、そのままの建物の状態で活用できたことから、貸付にかかる費用負 担を削減することができた。 (3)その他 賃料の半額補助を行うことにより、民間企業にとって魅力的な条件を提示することができた。 ３.内容 (1)公有施設等の概要 表 対象施設の概要 位置 南魚沼市塩沢 1370−１（旧塩沢町庁舎北棟３階部分） 延べ面積 約 625 ㎡ 用途 旧塩沢町議会議場、控室等（財産区分：行政財産） ↓普通借家による賃貸借 用途 ヤマト運輸 コールセンター 施設の貸出によって、１カ月約 100 万円（約 625 ㎡）貸付料を得ることとなった（県の補 助制度によって開設から１年間は半額助成を行うこととなった）。また、大規模改修は行わ ず、そのままの建物の状態で活用できたことから、貸付にかかる費用負担を削減することが できた。また、コールセンターの設置により、約 100 人の雇用が創出された。 図 従前の様子 取組前後の様子 従後の様子 コールセンター 議場 -323- (2)スケジュール 表 事業スケジュール 平成 16 年 11 月 六日町・大和町の合併により｢南魚沼市｣が誕生 平成 17 年 10 月 さらに塩沢町と合併 平成 19 年 11 月 ヤマト運輸コールセンター開設 参考情報 資料名 １ ２ 旧町議会の議場 を、そのまま有効 活用 南魚沼コ ールセンター コールセンター、 映画館…大合併 で 空き家 の旧 議場、再利用続々 資料の概要 ・ ・ 発行情報 コールセンターの設置について ヤマト運輸の進出理由 など 発表主体：ヤマトグループ 発表年月： http://www.kuronekoyamato.co.jp/kankyou/page/05/2008/pdf/2008-39-shyakai-okyakus ama.pdf ・ 旧議場の再利用 発表主体：フジサンケイビジネス 発表年月：平成 19 年 12 月 27 日 http://sankei.jp.msn.com/politics/local/071226/lcl0712260902000-n1.htm -324- (17) 学校跡地の民間への処分（埼玉県春日部市） 本事例のポイント ○春日部市が、新設２校の建設費用の捻出を目的として、学校跡地を民間に処分した事例 である。 ○小学校児童数の減少と施設の老朽化を背景として、小学校区の再編により４校を同時に 廃校して２校の新設を計画。 ○数年間かけて地元自治会を通じて計画の説明を継続的に行いながら、学校跡地を売却す るための条件等について協議。 ○学校跡地の３分の２を売却し、残り３分の１の用地については、市民の意見を最大限取 り入れた公園及びコミュニティ施設を整備した。 本事例の概略的説明 １.背景 (1)小学校児童数の減少と施設の老朽化 春日部市南部の武里団地周辺では、エリア内の児童数の減少、学校施設の老朽化、新たな 学校教育の推進のために、小学校の統廃合を計画。 (2)財源確保の必要性 小学校区の再編により、４校を同時に廃校し、廃校２校の土地に２校を新設することを計 画。新設するにあたり、学校跡地を売却して新設２校の建設費用の財源を確保する必要があ った。 ２.効果 (1)学校跡地の売却により新設費用の捻出を実現 一般公募型プロポーザル方式を採用し、学校跡地の３分の２を民間事業者に売却すること を実現。 (2)市民の意見を反映した公園及びコミュニティ施設の整備を実現 学校跡地の３分の１を残し、市民の意見を反映して市が策定した整備計画に基づいた公園 （3,000 ㎡程度のミニグランド）を、学校跡地の３分の２を取得した事業者が公園整備費用 を負担して一体的に整備。また、旧体育館を市がコミュニティ施設として活用整備。 -325- ３.内容 (1)事業の概要 ・所在地 ：埼玉県春日部市 ・土地所有者：春日部市 ・施設の名称：旧谷中小学校跡地 ・土地購入者：中央グリーン開発（株） ・土地利用 ：戸建住宅 52 棟 (2)事業の特徴 春日部市は、地元に住民協議会を発足させ、跡地利用を継続的に協議し、学校跡地の３分 の１を公園及びコミュニティ施設用地として残し、３分の２を売却することを決定。 事業提案競技方式を採用して、応募条件を下記のように定めて事業提案を募集。 ○春日部市のイメージを高めることに効果を有する公共性のあるまちづくりを進めるものと なること。 ○周辺の環境と調和し、周辺地域の住民の豊かな生活の実現に寄与するものであること。 ○これからの時代にふさわしい先進性、モデル性等を有すること。 また、土地価格の設定に際し、最低処分価格は、土地総額から既存建物等撤去費・歩道整 備費・整地費等を除いた価格とした。 (3)事業対象用地 青枠が売却対象とした部分、残りが公園、コミュニティ施設として整備した部分。 公園整備 住宅地として売却 コミュニティ施設整備 出所：「谷中小学校跡地利用事業者募集提案競技実施要項」をもとに作成 -326- (4)スケジュール ・住民説明会の開始 ：平成 15 年 ・事業提案競技開始 ：平成 16 年 11 月 ・事業者予定者の決定：平成 17 年２月 ・事業者の決定 ：平成 17 年６月 整備された公園(左)・コミュニティ施設(左奥)・ 公園内周回歩道（中）、分譲された住宅地(右) 分譲された住宅地 参考情報 資料名 １ 廃校になった小 学校を分譲住宅 に再生 埼玉県 春日部市『パレッ トコートたけさ と パサディナ スタイル』 資料の概要 ・ ・ ・ ・ ・ 発行情報 春日部市が求めた「５つの指針」 中央グリーン開発からの「５つの提案」 「オールド・パサディナ・ハウス」４つ の外観スタイル 『パレットコートたけさとパサディナス タイル』概要 中央グリーン開発(株) 発表主体：中央グリーン開発(株) 発表年月：平成 17 年 12 月９日 http://www.polus.co.jp/release/051209takesato/ -327- (18) 処分型土地信託による大規模地の処分（財務省） 本事例のポイント ○財務省が、大規模な国家公務員宿舎跡地を、周辺環境等への配慮を行いつつ、円滑かつ 効率的に処分するために、処分型土地信託を活用して、売却条件の整理等を含めた民間 のノウハウを導入した事例である。 ○処分型土地信託スキームを活用し、既存建物の解体から開発許可取得まで一貫して同ス キームの中で行い、処分地の付加価値を高めたうえで売却。宅地造成等に必要な事業資 金は信託勘定にて機動的に調達した。 ○土地信託の受託者が、対象不動産の市場調査に基づく都市計画の変更計画を予め立案し、 市のまちづくり方針を実現する売却先をプロポーザルコンペ方式により選定した。 本事例の概略的説明 １.背景 (1)円滑かつ効率的な土地処分の必要性 大規模な国家公務員宿舎跡地の処分にあたり、所在する市への地域貢献にふさわしい良 好なまちづくりを実現する事業者に円滑かつ効率的に土地処分を行う必要があった。 (2)売却条件の整理等を含めた民間のノウハウの活用 対象不動産は国家公務員宿舎であったが、都市計画法の一団地の住宅施設により、建ぺい 率 20％、容積率 50％に制限されていた。また、既存建物の解体に伴うアスベスト調査、土壌 汚染調査等を行う必要があった。さらに、土地処分に係る市場調査を行いながら、適正な土 地処分を行うにあたり、売却条件の整理等を含めた民間のノウハウを活用する必要があった。 ２.効果 (1)売却価格の極大化 民間のノウハウを活用して市場調査を行い、売却可能な購入者像と売却条件を模索。その 結果、都市計画の変更を含む売却条件の整理を行い、売却価格の極大化を図ることができた。 (2)透明性の確保 開発計画の提案と価格入札を同時に受け付けるプロポーザルコンペ方式の採用により、総 合評価方式で事業者を選定。民間事業者の自由な発想を取り入れ、合理的な事業者の選定、 購入者決定プロセス、売却価格の妥当性など、売却経緯の透明性を確保できた。 -328- (3)事務負担の軽減 売却にあたっての物件調査、売却条件の検討、募集要項の作成から入札の実施、事業提案 の審査・選定、物件の引き渡しに至るまでの業務を、高度な専門性を有する外部機関にアウ トソーシングすることで、効率的に事務負担を軽減することができた。 (4)新たな資金調達方法の可能性 処分型土地信託契約により、土地の法的な所有権は、財務省から信託銀行へ移り、財務省 は信託受益権を取得して受益者となる。これにより、造成工事等に必要な事業資金は、財務 省ではなく受託者である信託銀行が調達し、既存建物の解体∼造成工事∼完成宅地のエンド ユーザーへの売却に至る一連の手続きを受託者が実施することとなる。受益者である財務省 は、完成宅地の売却代金から諸経費等を控除した金額を信託配当として受託者より受領する。 これにより、財務省(地方公共団体も同様)自らによる事業資金の調達とは異なる新たな資 金調達手法の可能性が模索できる。 ３.内容 (1)信託事業の概要 ・所在地 ：東京都武蔵村山市 ・委託者兼受益者：財務省 ・施設の名称 ：むさしの第二住宅 ・受託者 ：みずほ信託銀行 ・信託不動産 ：旧住宅の土地及び建物 土地 20,461.81 ㎡ 建物 ＲＣ造５階建、延べ面積 約 10,000 ㎡ ・売却予定不動産：上記土地及び建物 ・信託期間 ：平成 16 年５月 20 日∼平成 21 年５月 19 日又は信託の目的が達成さ れた日のいずれか早い日 ※「むさしの第二住宅」は同時に信託された計 143 物件の国有地のうちの一つである。 -329- (2) 信託事業の主な内容 ◇事業スキーム 国 国 （委託者兼受益者） （委託者兼受益者） 信託 配当 信託 受 益権 信託 設計 ・施工 みずほ信託銀行 （受託者） 設計・ 設計・ 建設会社 建設会社 支払 代金 買主 買主 返済 借入 売却 金融機関 金融機関 ≪既存建物≫ ≪既存建物≫ 公務員住宅６棟（ＲＣ造５階建） 公務員住宅６棟（ＲＣ造５階建） 従前の状況 ① ① 周辺に配慮した解体工事 周辺に配慮した解体工事 ・安全確保(仮囲い、建物閉鎖) ・安全確保(仮囲い、建物閉鎖) ・土壌汚染、アスベストの調査 ・土壌汚染、アスベストの調査 実施 実施 ・低振動・低騒音の工法 ・低振動・低騒音の工法 ② ② 地区計画の導入（都市計画 地区計画の導入（都市計画 の変更） の変更） ③ ③ 市道に接続する6ｍ以上の 市道に接続する6ｍ以上の 道路を整備 道路を整備 従後の状況 ④ ④ 市との協議により提供公園を 市との協議により提供公園を 隣接する公園(東側：雷塚公園) 隣接する公園(東側：雷塚公園) と一体的に整備 と一体的に整備 ⑤ ⑤ 市道と公園を連絡する緑道の 市道と公園を連絡する緑道の 整備 整備 ⑥ ⑥ 対象地の一部を代替地として 対象地の一部を代替地として 市に提供。市はシルバーワーク 市に提供。市はシルバーワーク プラザの土地の一部を緑道整備 プラザの土地の一部を緑道整備 のために拠出。(実質的交換) のために拠出。(実質的交換) 出所：財務省ホームページ -330- (3)スケジュール （信託契約関係） ・信託受託者の募集：平成 16 年３月 ・信託受託者の決定：平成 16 年４月 ・信託期間の開始 ：平成 16 年５月 ・信託期間の終了 ：平成 21 年５月 （むさしの第二住宅の売却関係） ・入札参加募集開始 ：平成 17 年８月 ・入札参加申込み期限 ：平成 17 年８月 ・入札開札（事業者の決定）：平成 17 年 10 月 ・信託不動産の売買契約締結：平成 17 年 12 月 ・信託不動産の引渡 ：平成 18 年８月 参考情報 資料名 １ 「「新成長戦略」 における国有財 産の有効活用の 在り方に関する 民間有識者等か らのヒアリング」 資料 資料の概要 ・ ・ ・ 発行情報 跡地利用・処分手法の考え方 信託方式を活用した処分手法 国有地・公有地処分に民間知見導入を活 用した事例 発表主体：みずほ信託銀行株式会社 発表年月：平成 19 年 10 月 25 日 http://www.mof.go.jp/jouhou/zaisan/arikata/shiryou/220512_05.pdf -331- (19) 処分・竣工型土地信託による職員宿舎の再整備（宮城県） 本事例のポイント ○宮城県が、職員宿舎の老朽化に伴う建替に際し、処分竣工型土地信託スキームを活用し た事例である。既存の施設（職員宿舎）の余剰土地を売却し、資金手当を行いながら施 設の整備を行った。 ○地方自治体が厳しい財政状況にあるなか、処分竣工型土地信託は、当該整備事業の中で 資金手当を行いながら施設整備を行うことができることから、新たに財政負担すること なく、宿舎を再整備することが可能となった。 ○信託銀行の不動産開発(事業費の削減の工夫、工期・工程管理)・売却(売却価格追求、透 明性の確保、トラブル回避、事務負担の軽減)に関するノウハウを活用した。 ○事業収支のバランスを考慮した事業推進を行うことが可能になる。 本事例の概略的説明 １.背景 財政負担を伴わない事業スキームの検討 宮城県は、千葉県松戸市内に所有している「宮城県東京職員宿舎」（昭和 42 年築、ＲＣ 造５階建て、土地面積 1,912 ㎡、建物延べ面積 1,036 ㎡）の老朽化に伴い、同宿舎の建替・ 再整備の必要があった。 バブル崩壊後の景気低迷に伴う厳しい財政状況のなかで、大きな財政負担をすることな く、老朽化した東京職員宿舎の再整備を実現する事業スキームが要請されていた。 その結果、東京職員宿舎の再整備に必要な事業資金確保のための土地の一部処分と、新 宿舎の整備の完成までを一体的に実施する処分・竣工型の土地信託スキームに注目、同ス キームを採用することを決定した。 ２.効果 (1)新たな財政負担を伴わない宿舎の再整備 処分竣工型土地信託の事業スキームを活用して、既存の施設（職員宿舎）の余剰部分の土 地に係る売却と宿舎の新築・再整備を一体的に行うことにより、新たな財政負担を伴うこと なく、宿舎の新築・再整備に必要な資金の調達を行うことが可能となった。 -332- (2)信託銀行のノウハウを活用した事業スキームの組成 多くの地方公共団体では、不動産の売却や施設の建設の事務量に対して職員が不足してい るといわれている。処分竣工型土地信託では、これらの事務を委託者（地方公共団体）に代 わり受託者（信託銀行）が行うため、マンパワー不足を補うことができるほか、信託銀行が もつ不動産事業に係るノウハウを活用することができる。 (3)公的不動産の活用手段としての今後の可能性 国は、地方公共団体と同様に普通財産について土地信託を利用することができ、これまで 物納財産等の処分を促進するために土地信託を活用してきた。この場合、受託者（信託銀行） は土地を単純に売却するだけではなく、その土地の潜在的な価値を実現するため造成等を行 ったり、大規模なものについては、都市計画の変更協議を行うなど、土地の価値を高めてか ら売却する方法を講じてきた。 独立行政法人の土地信託の可否については、独立行政法人毎に財務会計規定が異なるので 一概にいうことはできないが、多くの独立行政法人の財務会計規程において土地信託の利用 を制限する規定はおかれていないようである。国及び独立行政法人において、処分竣工型の 土地信託を利用することについて特に制限は見当たらず、国には処分型土地信託の活用実績 もある。今後、処分竣工型土地信託は、公的不動産の利活用（PRE）に係る一手法として期 待される。 ３.内容 (1)信託事業の概要 ・所在地 ：千葉県松戸市吉井町 ・委託者兼受益者：宮城県 ・施設の名称 ：宮城県東京職員宿舎 ・受託者 ：みずほ信託銀行 ・信託不動産 ：旧宿舎の土地及び建物 土地 1,912.79 ㎡ 建物 ＲＣ造５階建、延べ面積 1,036.47 ㎡ ・売却予定不動産：上記土地の一部（1,288.79 ㎡）及び上記建物 ・建築建物 ：新東京職員宿舎（平成 21 年９月竣工） 重量鉄骨造３階建、延べ面積 617.12 ㎡、24 戸、 ・信託期間 ：平成 20 年 10 月 31 日∼平成 23 年３月 10 日又は信託の目的が達成さ れた日のいずれか早い日 (2)スケジュール ・募集要項の公表 ：平成 20 年５月 ・申込書の募集 ：平成 20 年７月 ・受託予定者の決定：平成 20 年８月 ・信託期間の開始 ：平成 20 年 10 月 ・施設建設開始 ：平成 21 年４月 ・竣工 ：平成 21 年９月 ・信託期間の終了 ：平成 21 年 11 月 -333- (3)信託事業スキーム（概略） 出所：みずほ信託銀行ホームページ 参考情報 資料名 １ 『宮城県東京職 員宿舎再整備に 関する処分竣工 型土地信託』の信 託契約締結につ いて 資料の概要 ・ ・ ・ ２ 信託事業の概要 信託事業スキーム（概略） 新職員宿舎完成予想パース 発表主体：みずほ信託銀行株式会社 発表年月：平成 20 年 11 月４日 http://www.mizuho-tb.co.jp/company/release/pdf/081104.pdf ・ 第 320 回宮城県議 会（定例会）提出 予定議案一覧 発行情報 ・ ・ ・ ・ ・ P７「議第 129 号議案 不動産の信託に ついて」参照 信託の目的 信託しようとする不動産 信託の受託者 信託期間 信託報酬 発表主体：宮城県 発表年月：平成 20 年 11 月４日 http://www.pref.miyagi.jp/kengikai/gikai/yotei_gian/320yotei_gian.pdf -334- (20) 民活による公益複合施設整備と運営（東京都江戸川区） 本事例のポイント ○江戸川区が、公募プロポーザル方式の採用により民間活力を活用して公益複合施設の整 備事業費を抑制するとともに効果的な施設運営を図った事例である。 ○駅前の都有地は定期借地権設定による区への貸し付けが条件であり、区施設だけで使い 切れない高容積分を活用して借地料負担を軽減する必要があった。 ○地域利便性の向上に寄与する篠崎駅西出口・地下駐輪場や区民施設などの公益施設の整 備による篠崎駅西口の新たな顔づくりが事業目的である。 ○事業目的や制約条件に即した事業者選定方式が採用され、施設整備から施設運営に至る 一連の事業の効率化が実践されている。 ○先行する区施行の土地区画整理事業において、土地利用共同化への参加意向者の土地の 集約が行われている。 ○都等からの転借地及び区有地に関しては、定期借地権を活用して公益施設及び商業施設、 賃貸共同住宅が整備されている。 本事例の概略的説明 １.背景 (1)江戸川区の市街地再整備方針 本地区（篠崎町７丁目 20 番及び 21 番）を含む篠崎駅西部地区では、連鎖型土地区画整理 事業の手法が採用され、小規模な街区単位の土地区画整理事業を順次進めながら市街地再整 備が行われることになっていた。 篠崎駅西部地区の中で、本地区は、都営地下鉄新宿線篠崎駅に隣接し、比較的大きな土地 利用が多かった。このため、地区の顔作りとなるような、ゆとりある快適な土地利用を図る ことが計画方針であった。 (2)土地集約における条件 駅出入口や駅前広場及び区民施設用地を確保するために、土地区画整理手法を用いて土地 の集約が行われることになった。土地利用の共同化参加意向者は、東京都交通局、江戸川区、 民間２名であったが、このうち約 3,000 ㎡の事業用地を所有する東京都交通局は江戸川区に 対して定期借地権を設定して貸し付けること条件としていた。 江戸川区としては、予定している区施設だけでは土地区画整理後に変更する容積率（400 ％）を十分使用できる見込みがないことから、借地料（貸付料）負担を軽減するために何ら かの方策を検討する必要があった。そこで、駅前の活性化や賑わいの創出を念頭に、民間施 -335- 設も導入して官民複合施設とする方針が決定され、民間活力の導入の観点から公募プロポー ザル方式による民間事業者選定方式が採用された。 ２.効果 (1)柔軟な発想による事業の安定性確保 選定された民間事業者が提案した公益複合施設の開発計画は、基本的に駅前広場・駅出入 口・地下駐輪場及び公益施設と商業施設・賃貸住宅・分譲住宅からなる民間収益施設を垂直 方向に積層するものであった。具体的には、都営地下鉄新宿線篠崎駅等が敷地を斜めに横断 し篠崎駅西口に直結する 20 番街区については、定期借地権を活用し、駅前広場・駅出入口・ 地下駐輪場・公益施設に加えて駅前立地を活かした商業施設及び賃貸住宅が配置された。ま た、制約の少ない 21 番街区については、江戸川区及び事業参加者から民間事業者が土地を取 得することを前提に、分譲マンション、商業施設及び立体駐車場が配置された（図参照）。 これらの開発事業について、効率的なプロジェクトマネジメントを確保する観点から、不 動産開発事業者だけでなく管理運営事業者や入居予定のテナント企業も出資するＳＰＣ（特別 目的会社）が実施主体となるスキームが提案された。 加えて、本事業の資金調達に関しては、民間都市開発推進機構の「まち再生出資」が活用 された。具体的には、ＳＰＣの自己保有部分（20 番街区の商業施設部分及び 21 番街区の駐車 場施設等）の整備費用の 50％について、民間都市開発推進機構からの匿名組合出資の形式で 調達された（図参照）。当該出資に対する分配については、ＳＰＣの構成員でもある商業施設 運営者が支払う賃借料を充てることとされ、これにより、一般には資金調達が難しいとされ る商業施設部分の事業費が効率的に確保されることになった。また、商業施設運営者は商業 施設部分を所有する必要がなくなり、長期的に安定した事業運営を図ることが可能となって おり、結果的にＳＰＣの事業リスクの軽減に結びついている。 -336- 図 施設及び敷地の概要 施設建物の利用関係等のイメージ 18階 ・ ・ ・ ・ ・ ・ 賃貸住宅 分譲住宅 ・ ・ ・ ・ ・ ・ 5階 4階 デッキ 公益施設 3階 駐車場 商業施設 シンボル ロード 2階 商業施設 1階 地下1階 地下鉄駅出入口・駐輪場 地下2階 20番街区 21番街区 事業参加者 ｜ （定期借地） 江戸川区 ↓ ｜ （定期借地） 江戸川区 ｜ （定期借地） ↓ SPC ↓ 東京都交通局 ｜ （定期借地） SPC シ ン ボ ル ロ ↓ 江戸川区 開発区域 ー 開 発 区 域 ｜ （定期借地） ド ↓ 事業参加者 ｜ SPC （売買・交換） 駅前広場 江戸川区 ｜ （売買） ↓ ↓ SPC SPC 敷地の形状・権利関係のイメージ 図 資金調達スキーム等の概要 SPC （篠崎駅西口公益複合施設株式会社） 〔受託者〕 信託銀行 賃 貸 借 契 約 〔資金調達先〕 信託契約 信託受益権 借入金 金融機関 匿名組合出資 民間都市開発 推 進 機 構 資本金 応募事業者 テナント -337- (2)効率的かつ効果的な施設運営 縦割り行政の脱却を図る趣旨で、文化施設である企画展示ギャラリーと教育施設である図 書館の運営についてすべて区長部局で一体的に行うこととされた。そのうえで、指定管理者 制度が導入され、複合施設であることを活かし民間のノウハウ取り入れた住民サービスが展 開されている。このような取り組みの結果、平成 20 年７月の開設以来、平成 22 年２月末ま でに約 38 万５千人の利用がある。 また、本事業の募集要項に基づき、本駐輪場（2,800 台）及び既存の東口駐輪場（1,100 台） の運営維持管理、放置自転車対策、駅前広場・駅出入口の維持管理をＳＰＣに業務委託してい る。駅毎に、上記業務を一括して委託することにより効率性や即応性が高く、一元的な業務 を行っている。その結果、本駐輪場の利用率は 100％を超え（定期契約台数＋当日利用台数）、 東口と合わせても 90％を超え、篠崎駅周辺の放置自転車は激減した。 ３.内容 (1)施設の概要 ① 全体施設 ・所在地 ：東京都江戸川区篠崎町７-20・７-21 ・整備主体 ：東京都江戸川区 ・施設の名称：篠崎ツインプレイス ・施設の形態：公益複合施設（駅前広場・駅出入口、地下駐輪場、 篠崎文化プ ラ ザ 、 商 業 施 設 、 賃 貸 住 宅 、 分 譲 住 宅 等 ） ・敷地面積 ：20 番街区 ・建物のべ面積 ：20 番街区 4,185 ㎡（定期借地権）、21 番街区 2,063 ㎡（所有権） 18,986 ㎡、21 番街区 11,144 ㎡ ・開発事業者：篠崎駅西口公益複合施設株式会社（ＳＰＣ） ・施工者 ：20 番街区 スターツＣＡＭ株式会社、21 番街区 共同事業体 ② 公共施設 ・所在地 ：東京都江戸川区篠崎町７-20-19 篠崎文化プラザ ・施設構成 ：企画展示ゾーン約 900 ㎡（１・３階） 篠崎図書館約 1,250 ㎡（３階）蔵書数６万冊 江戸川総合人生大学約 230 ㎡（３階） 篠崎駅西口駐輪場 ・施設構成 ：2,800 台収容（地下１・２階） -338- 大成・スターツ建設 (2)事業者選定・建設及び運営の流れ ① 事業者選定・建設 本事業の事業者選定に関するスケジュールは次のとおりである。 ・実施方針の公表 ：平成 16 年 10 月 ・実施方針の説明会：平成 16 年 10 月 ・募集要項の公表 ：平成 16 年 11 月 ・提案書の募集 ：平成 17 年２月 ・議会承認 ：平成 18 年３月 ・契約 ：平成 18 年４月 ・施設建設開始 ：平成 18 年４月 ・竣工 ：平成 20 年５月 ②運営 篠崎文化プラザの指定管理者選定に関するスケジュールは次のとおりである。 ・募集の周知 ：平成 19 年４月下旬∼５月中旬 ・説明会の開催 ：平成 19 年５月中旬∼５月下旬 ・申請書類の受付 ：平成 19 年８月上旬 ※第１次審査（書類審査） ・第２次審査 ：平成 19 年 10 月下旬 ※ヒアリングの実施 ・候補者の決定 ：平成 19 年 11 月中旬 ・指定管理者の指定：平成 19 年 12 月中旬 ・協定締結 ：平成 20 年２月 ・当初委託期間 ：平成 20 年８月∼平成 25 年３月 ・指定管理者名 ：篠崎ＳＡパブリックサービス -339- 参考情報 資料名 資料の概要 ・ １ ２ ３ ４ 事業地区（篠崎駅 西部土地区画整 理事業）篠崎町七 丁目 20 番及び 21 番概要 東京都市計画事 業篠崎駅西部土 地区画整理事業 （篠崎町七丁目 20 番及び 21 番） ｢事業計画の概 要｣ 認定民間都市再 生整備事業計画 の内容の公表（篠 崎駅西口公益複 合施設プロジェ クト） 教育・文化・スポ ーツ関連施策自 治体情報（江戸川 区篠崎公益複合 施設（篠崎文化プ ラザ）の運営 事業の概要 発表主体：東京都江戸川区 発表年月： https://www.city.edogawa.tokyo.jp/gyosei/toshikeikaku/keikakujigyo/seirijigyoich iran/shisaku/kukakuseirijigyo/jigyochiku/shinozaki20_21/index.html 発表主体：東京都江戸川区土木部区画整理 ・ 土地区画整理事業の目的 課 ・ 地区の概要 発表年月： ・ 土地利用計画及び公共施設整備計画 ・ 区画整理施行前後の土地の対照表 ・ 減歩率計算表 https://www.city.edogawa.tokyo.jp/gyosei/toshikeikaku/keikakujigyo/seirijigyoich iran/shisaku/kukakuseirijigyo/jigyochiku/shinozaki20_21/files/sinowjig.pdf ・ 事業スケジュール 発表主体：国土交通省 ・ 施設概要 など 発表年月： http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/04/040323/01.pdf ・ ・ 施設概要 予算関連データ 発表主体：総務省 発表年月： http://www.soumu.go.jp/main_content/000039145.pdf ・ ５ 発行情報 江戸川区篠崎駅直結複合施設 しのざき 文化プラザ概要 しのざき文化プ ラザ http://www.shinozaki-bunkaplaza.com/ -340- 発表主体：しのざき文化プラザ 発表年月： (21) 道路予定地の事業用定期借地（大阪府） 本事例のポイント ○大阪府が、道路予定地を事業用定期借地で貸し付けた事例である。 ○大阪府では、府の財政状況等を踏まえ、道路等の事業予定地等の有効活用を進めるため に、民間事業者等を対象とした貸付に取り組んでいる。 ○貸付収入を道路や河川等の維持管理費にあて、府民の将来負担の軽減を図ることが事業 目的である。 ○今後数年以上事業化が見込まれない都市計画事業の先行買収地の効率的利用が実践され ている。 ○平成 18 年度の地方自治法改正を受けた行政財産を事業用定期借地により貸し付ける事例 の先駆けであり、道路予定地としては全国初の事例である。 本事例の概略的説明 １.背景 (1) 都市計画道路整備事業 都市計画道路「大阪河内長野線」は、河内長野市から大阪狭山市、堺市、松原市を南北に 縦断し、都市の骨格を形成する主要幹線道路として位置付けられているが、当該道路の位置 する地域では慢性的な交通渋滞が発生しており、道路整備の必要性が高まってきた。 このような状況の下、地域の発展と周辺市を含む広域的なネットワーク作りに重要な役割 を果たすと共に、今後想定される大規模地震時の防災上における重要な機能を担うことを目 的として、当該道路の整備が望まれている。 (2) 貸付事業 少子高齢化に伴う厳しい財政状況等を踏まえ、大阪府都市整備部では平成 20 年度から、保 有する道路等の事業予定地や高架道路下の有効活用を進めるために、事業着手までの期間、 民間事業者等を対象とした貸付を行うことで自主財源を確保し、道路・河川等都市計画基盤 の維持管理費にあてる取り組みを行っている。 当該事例は、今後数年以上事業化が見込まれない大阪狭山市の都市計画道路予定地を民間 業者に貸し付け、当該業者がコンビニエンスストアを開業することにより、未利用地を有効 活用した事例である。 -341- ＜大阪狭山市の位置図＞ ＜貸付対象地の位置図＞ 丸ｺﾞｼｯｸ貸付 貸付対象地 対象地 大阪狭山市 出所：大阪府資料をもとに作成 ２.効果 (1) 賃料収入による維持管理費の補充 対象用地の貸付により生じた賃料収入を、当該地域の道路や河川等の都市計画基盤の削減さ れた維持管理費に充てることにより、府民の将来負担を軽減し、本来業務の整備推進に資する。 (2) 余剰地の有効活用 今後数年以上事業が見込まれない都市計画道路予定地に、落札事業者がコンビニエンスス トアを建設することにより、地域住民の生活に寄与する形で活用している。 ３.内容 (1) 貸付事業の概要 ・ 事業主体 ：大阪府 ・ 対象地 ：今後、数年以上事業化が見込まれない道路等の先行買収地や高架下の 空間など。 ・ 貸付スキーム：行政財産の貸付（借地借家法による事業用定期借地。10 年以上） ・ 設置可能施設：a.駐車場や資材置き場等の平面利用。 b.倉庫、事務所、コンビニ等の簡易な建物（鉄骨造程度）での利用を 想定。 c.駐車場や資材置き場のほか、簡易な構造の倉庫、店舗等。 ※上記 a.は行政財産の使用許可（５年）、c.は高架下の占用許可（５年） の可能施設となる。 -342- ・ 公募条件 ：各候補地の各種状況により、公募条件を指定。現状有姿での貸付の為、 利用に必要な整備は借り受けた側が行う。 ※貸付の場合は、原則として借地借家法に基づき建物の設置が必要と なる。 ・ 用途制限 ：風俗営業、悪臭、騒音、土壌汚染等近隣環境を損なう用途、政治的・ 宗教的用途、その他公序良俗に反する用途等には使用できない。 ・ 応募者の資格：公募条件を満たす法人又は個人。 (2) 貸付対象地の概要 ・ 所在地 ：大阪府大阪狭山市茱萸木６丁目 1070 番１外７筆の一部 ・ 面積 ：1,050.21 ㎡ ・ 貸付期間 ：10 年間の事業用定期借地設定契約 ・ 利用用途 ：コンビニエンスストアの店舗用地として利用 ＜事業前写真＞ ＜現在写真＞ コンビニエンスストア が開業 出所：大阪府資料 -343- (3)貸付事業の流れ 本事業の関するスケジュールは次のとおりである。 ・募集要項の公表 ：平成 20 年 10 月 ・提案書の募集 ：平成 20 年 11∼12 月 ・使用者の決定 ：平成 20 年 12 月 ・コンビニエンスストアの開業：平成 21 年 10 月 参考情報 資料名 １ 大阪府ホームペ ージ：事業予定地 の貸付ページ 資料の概要 ・ ・ ・ ・ ・ 発行情報 発表主体：大阪府 発表年月： 取組について 貸付物件情報 過去の募集結果 メールマガジン リンク集 http://www.pref.osaka.jp/yochi/kashitukeboshu/index.html -344- (22) 本庁舎駐車場等の一括貸付（東京都町田市） 本事例のポイント ○町田市が、平日夜間および休日等に余裕のある来庁者用駐車場を有料時間貸駐車場とし て貸し付けを行うことで、土地の有効活用を実現した事例である。 ○有料時間貸駐車場として運営されることで、不正駐車や不要な長時間駐車の防止を図り、 来庁者の利便性を高めた。 ○有料時間貸駐車場の運営に伴い、本庁舎周辺の駐車待ち等による交通渋滞の緩和に寄与 した。 本事例の概略的説明 １.背景 (1)地方自治法の改正 地方自治法の改正により地方自治法第 238 条の４第２項第４号の規定による行政財産の貸 付が可能となったこと。 (2)土地の有効活用と不正駐車の防止等 余裕のある行政財産の敷地等の有効活用を図るとともに、本庁舎駐車場等の不正駐車、不 要な長時間駐車を防止する必要があった。特に、本庁舎駐車場については、入庫待ち車両で 幹線道路の通行に支障をきたすことがあり、これを緩和する取り組みが必要であった。 ２.効果 (1)駐車場管理費の削減 本庁舎駐車場等の３カ所の駐車場を 24 時間有料時間貸駐車場として貸し付けることで、土 地の賃料収入を得るとともに駐車場管理費の削減を実現した。 (2)無用駐車の削減と時間外利用による有効活用 これまで無料であった駐車場を有料化することで、市役所に用事のない駐車や不要な長時 間駐車の削減を実現。また、平日夜間、土日・祝日等の休庁時も駐車場として有効活用する ことを実現。 -345- ３.内容 (1)事業の概要 ・所在地 ：東京都町田市 ・土地所有者 ：町田市 ・施設の名称 ：本庁舎駐車場、第２駐車場、中町第三庁舎駐車場 ・貸付期間 ：平成 20 年 11 月 15 日∼平成 25 年３月末 ・土地貸付料 ：約 1,200 万円（年間） (2)事業の特徴 町田市は、企画提案型の公募により、３カ所の駐車場を一括して借り受けする民間事業者 を町田市のホームページなどにより募集。 公募により 15 社からの応募があり、うち、企画提案書を提出した６社から１社を借り受け 予定者として選定。第２駐車場については、平成 21 年度よりタクシー業界が夜間駐車場（タ クシープール）として活用。 (3)スケジュール ・応募申込み ：平成 20 年９月 ・企画提案書の提出 ：平成 20 年 10 月 ・借受予定者の選定 ：平成 20 年 10 月末 ・駐車場の運営開始 ：平成 20 年 12 月 貸付後の本庁舎駐車場（奥が本庁舎建物） 貸付後の第２駐車場 参考情報 資料名 資料の概要 ・ １ 発行情報 駐車場の利用方法について 発表主体：町田市 発表年月：平成 20 年 12 月 市役所の３つの 駐車場の一般利 用は有料です。 http://www.city.machida.tokyo.jp/shisei/shiyakusyo/parking/index.html -346- ４．ＰＲＥ戦略実施体制の構築 （1) 各局での有効活用を支援する組織の組成（東京都） 本事例のポイント ○東京都が、業務の一部を支援する組織を設置することで、事務手続きなど、各局の利活用 に伴う業務負担軽減を図ろうとした事例である。 ○東京都では積極的な財産の利活用の実現にあたっては、各局の積極的な取組が欠かせない 状況にあった。 ○各局が積極的に財産利活用を行うための支援を目的に、利活用支援担当組織を設置するこ とを目的である。 ○体制整備をはじめ基本方針策定及び継続使用(コスト削減)を図る上での参考事例となる。 本事例の概略的説明 １.背景 東京都では、平成 19 年６月に「今後の財産利活用の指針」を公表し、「10 年後の東京」 （平成 18 年 12 月に公表された都市戦略）の実現を支える財政面からの取組についての基本 的な方向性を示した。 同指針では、「民間の力を活かした施策連動型の財産利活用の推進」、「コスト感覚を持 った各局の主体的な財産利活用の推進」及び「財産価値の保全と向上」の３点を基本的視点 として、財産利活用への取組方針が記載されている。 このように、東京都では、積極的な財産の利活用を掲げているが、実現にあたっては、各 局が積極的に取り組む必要がある。そこで、都の財産管理の総合調査を行っている財務局財 産運用部は、各局が積極的に財産利活用を行うための支援を目的に、利活用支援担当を設置 した。 ２.効果 (1)各局における財産利活用の取組の推進 利活用支援担当が、公募要項等の作成など、実務的な支援を行うことによって、財産利活 用に対する業務負担が軽減され、取組が推進された。 (2)職員の財産利活用に対する意識の啓発 職員用ウェブページにおいて、取組内容等を紹介することにより、職員の利活用に対する 意識の向上及び利活用に関する知識レベルの向上につながった。 -347- ３.内容 (1)利活用支援担当の役割 利活用支援担当の役割は、各局の職員が所管する財産の利活用を積極的に行うための意識 と知識・ノウハウを備えてもらうことを目的に、利活用に関する情報提供や実務上の支援を 行うことである。 (2)取組内容 ①現地調査による財産把握 都有地の利用状況の調査を行い、低・未利用地の掘り起こしを行っている。 ②具体的取組を支援 利活用する上で必要になる事務手続きについて、各種様式を添付した手順マニュアルを 職員用のウェブページにて公開している。 ③利活用情報の提供 不動産市場動向に関する情報提供や、民間需要を調査する上で支援を行う等の取組を行 っている。 ④庁内のマッチング 施策の実現のために土地を必要とする局と土地を保有する局とのマッチングを行ってい る。 参考情報 資料名 資料の概要 ・ ・ １ 発行情報 指針策定の背景 今後の財産利活用の基本的考えと取組 発表主体：東京都財務局 発表年月：平成 19 年６月４日 「今後の財産利 活用の指針」の策 定について http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/zaisan/sisinn/ -348- (2) 民間有識者の登用（千葉県浦安市） 本事例のポイント ○浦安市が、財務４表（貸借対照表､行政コスト計算書､資金収支計算書､純資産変動計算書） の作成を行う際に、民間の公認会計士を登用した事例である。 ○同市では平成12年度から企業会計手法での決算報告書の作成に取り組んできたが、平成18 年度決算からは総務省から公表された新地方公会計制度の基準モデル(４つの財務諸表）に より作成を行うこととなった。 ○地方自治法第174条に基づく専門委員として公認会計士を登用し、その助言等をにより財務 ４表作成等のノウハウを蓄積することを目的とする。 ○体制整備及び民間との共同作業を図る上での参考事例となる。 本事例の概略的説明 １.背景 新たに当選した市長はＮＰＭへの関心が高く、公会計改革への取組が推進された。それゆえ、 同市では、平成 12 年度から企業会計手法での決算報告書の作成に取り組んできたが、平成 18 年度決算からは総務省から公表された新地方公会計制度の基準モデル（４つの財務諸表） により作成を行うこととなった。 当初、財務諸表の作成は、監査法人に委託していたが、公会計の知見を有している会計士 を登用したことによって、財務諸表の作成を内製化した。 ２.効果 (1)職員の会計に対する知識・ノウハウの蓄積 専門委員が定期的に来庁し、共同で財務４表の作成を進めていくことで、職員の会計に対 する知識及び財務４表作成に関するノウハウが蓄積された。 (2)業務の内製化 これまで監査法人に委託していた財務諸表の作成に関する業務を内製化することが可能と なり、行政機関の対応業務の範囲が拡大した。 -349- ３.内容 (1)専門委員としての登用 公会計制度改革に対応した財務４表の作成にあたっては、民間の公認会計士を地方自治法 第 174 条に定める専門委員として登用し、助言を仰ぎつつ、作業を行った。 (2)専門委員の業務内容 専門委員は、年間 50 回ほど来庁している。 主な業務は、財務諸表の作成であり、職員に適宜助言を行っている。 (3)専門委員登用における成功要因 専門委員の登用が機能するための条件としては、受け入れる側の組織体制が確立されてい る点が挙げられる。 (4)その他 ①財務４表の整備に伴う資産台帳の整理 ア.資産台帳整理の背景 浦安市の土地は、その多くが埋立地であり、道路や橋梁等のインフラ資産の大半は、 ディベロッパーから無償で提供されているため、財務情報に計上されていないのが特徴 であった。 そこで、公会計改革の一環として、インフラ資産を財務情報と関連付けることを目的 に、固定資産を把握して、自治体制度に基づく台帳整理を行うことになった（平成 17 年 度）。また、平成 18 年度には土地も含む自治法上の資産データベースを作成した。 また、物品を含めた資産台帳は、財務部契約管財課が紙ベースで一元的に管理してい る。一方、庁内の資産全体を金額評価した台帳は、財務部財政課にて管理しているが、 両者が同じ局内（財務部）に属しているために、保有不動産と財務情報の連携をスムー ズに行うことが可能となっている。 なお、資産の管理自体は、各所管課にて行っている。 イ.課題 ・自治法上の台帳と償却資産上の台帳の分離 資産データベースを作成したものの、台帳は、自治法上の台帳と償却資産上の台帳 に分かれているため、十分に運用できていない点が課題である。現在は再び資産情報 を統合しようとしているが、当時は組織上の役割分担や職員の異動によるスキル継承 等の問題により、実現できなかった。 ・データの活用方法 台帳管理したデータを有効活用へどのように反映させるかが今後の課題となる。 -350- 参考情報 資料名 １ 市の財政状況（企 業会計的手法の財 務諸表） 資料の概要 ・ ・ ・ バランスシートについて 資産について 負債について 発行情報 発表主体：財政課 発表年月：各年度 http://www.city.urayasu.chiba.jp/menu1083.html ・ ２ 新地方公会計制度 実務研究会報告書 地方自治法 第 174 表 ３ 「新地方公会計制度実務研究会報告 発表主体：総務省 書」をまとめるにあたって ・ 基準モデルに基づく財務書類作成要領 発表年月：平成 19 年 10 月 ・ 総務省方式改訂モデルに基づく財務書 類作成要領 http://www.soumu.go.jp/s-news/2007/071017_1_bt.html ・ 普通地方公共団体は、常設又は臨時の 発表主体：総務省 専門委員を置くことができる。 ・ 専門委員は、専門の学識経験を有する 者の中から、普通地方公共団体の長が これを選任する。 ・ 専門委員は、普通地方公共団体の長の 委託を受け、その権限に属する事務に 関し必要な事項を調査する。 ・ 門委員は、非常勤とする。 -351- (3) 共創推進事業本部（神奈川県横浜市） 本事例のポイント ○横浜市が、公民連携を推進するための組織を構築した事例である。 ○横浜市ではＰＰＰ手法は、必ずしも最適な選択肢が選定されているとは限らないこと、民の 持てるノウハウを十分いかしきれていないことが課題であった。 ○共創推進事業本部を設置することで体制を整え、公民の相互の違いを理解し、広く同じ目 的を共有する人材を公民双方に輩出することにより、行政にイノベーションを生み出して いくことを目的とする。 ○体制整備及び民間との共同作業を図る上での参考事例となる。 本事例の概略的説明 １.背景 今後の少子高齢化社会を見据えると、公のみで自治体経営を行うことは困難であり、自治 体経営を、民間と協働、連携して担っていくことは必要不可欠である。 従って、ＰＰＰの活用の必要性はさらに高まると考えられるが、その一方、ＰＰＰ手法は、Ｐ ＦＩ、指定管理者、市場化テストなど多様な選択肢が存在するものの、個別の公共サービスの 提供について、必ずしも最適な選択肢が選定されているとは限らない。 さらに、これまでの公民連携事業は、行政が手法を選択し、詳細な事業のスキームを構築 した上で、民間の提案を募るケースが多く、民の持てるノウハウを十分にいかしきれていな いという点が課題と認識されていた。 横浜市は、このような問題意識を踏まえ、平成 20 年４月、ＰＰＰについて総合的、横断的 に統括する組織として「共創推進事業本部」を創設した。 ２.効果 (1)行政によるイノベーションの実施 共創推進事業本部は平成 20 年７月に人員の体制が完了し、本格稼働したものであり、いま だその効果を語る段階にないが、以下に示されたツール等を活用し、公民の相互の違いを理 解し、同時に広く同じ目的を共有する人材を公民双方に輩出することにより、行政にイノベ ーションを生み出していくことが、同本部の究極の目的である。 -352- ３.内容 (1)ユニークな共創推進事業本部の特徴 ①単にＰＰＰ手法を横断的に統括するのではなく、さらに一歩進め、共創という理念のもと、 問題解決のアジェンダセッティングの段階から、公民双方がコミットしていくプラット フォームとしての機能も兼ね備えている。ここでは、公民の双方向のコミュニケーショ ンがキーコンセプトの一つとなっている。 ②このため、必ずしも今まで明確に認識されていなかった以下の点に留意しつつ、公と民 の連携の在り方について明確な考え方を示すこと（共創推進の指針）をミッションの一 つとしている。 ア.公と民がお互いに異なる行動原理によっていることを認識し、それを認め合った上で、 まめにコミュニケーションを行うことなどにより、お互いを理解する不断の努力を行 い、新たな価値の創出に努めること。 イ.民が業務を適確に執行するよう、モニタリングシステム等サービス水準の確保が図ら れる仕組みを公が制度設計すべきこと。 ウ.民の活用はコスト削減にとどまるものではなく、むしろ、民の「知」の中核は、新た なアイディア出しによる、価値創造、イノベーションにあるものであり、これらが最 大限活用されるような枠組みを設定すべきこと。この際、民のアイディア保護に十分 留意すべきこと。 ③３年間以内にミッションを遂行する市長・副市長に直結したタスクフォース型の組織で あり、本部員 21 名のうち、外部から新たに採用された民間人３名のほか、市職員につい ても、民間からの転職組や民間出向経験者が半数以上という、組織自体がユニークな公 民連携の体制となっていること。 ④ＰＰＰ事業の成功のためには、民の行動原理について十分理解した上でマネジメントをす る能力を集積していくことが必要不可欠である。このため、各部署に分散していたＰＰＰ 手法の制度的枠組み等について集約し一元管理することとし、併せて、民間と対等な立 場で対話・交渉する一元的な窓口として、公民連携のノウハウを蓄積するナリッジマネ ジメントの機能、及び人材を育成するプラットフォームの機能を有する組織としたこと。 -353- 図 共創推進事業本部における公民連携手法の考え方 公民連携手法の考え方 ← 公 民 連 携 の 領 域 → 純粋 民間事業 − 民間活動支援策等に 公有資産の活用 民間による公共 よる地域活性化 による事業創出 サービス提供 ・民間活動の支援 ・協力関係の構築 ・特区・地域再生 その他規制緩和 図 ・広告事業 ・ネーミング ライツ ・公有資産の 利活用 ・PFI ・指定管理者 ・民間委託 ・市場課テスト 純粋 公共事業 − 共創推進事業本部の組織構造 共創推進事業本部 総合支援窓口・情報集約 マッチング・調査研究 マーケティング 最適手法に関する調整・判定 都市経営局 民間開放 ●構造改革特区 行政運営調整局 ●指定管理者 ●市場化テスト 一元化 ●指定管理者制度 ●民営化・委託化など ●市場化テスト ●ネーミングライツ 民間資金・ノウハウ活用 ●広告事業 ●ＰＦＩ ●広告事業 都市整備局 ●公有財産活用 ●ネーミングライツ ●ＰＦＩ 民間提案・規制緩和 ●構造改革特区 ●企業協賛・ＣＳＲ＊など -354- (2)具体的な取組 ①場としての共創フォーラム 単にＰＰＰ手法を横断的に統括するのではなく、さらに一歩進め、共創という公民連携を より円滑なものとし、行政と民間が異なる視点・価値観から社会的な課題解決について議論 し、アイディアを創発する公民交流の場として「共創フォーラム」が立ち上げられている。 第一回は７月、第二回は９月、第三回はオープンフォーラムとして 10 月に開催された。 ②対民間窓口としての共創フロント さらに、民間のアイディアや提案をオープンな形で受け付けるため、総合窓口（共創フ ロント）を６月 30 日に開設し、アイディア保護や提案へのリスポンス、手続きの透明性や 公平性の担保に配慮しつつ、相談や提案を受け付けている。約５ヵ月で 38 件の相談・提案 があり、そのうち、数件は事業として具体的に動く段階に達している。 ・共創のルールの設定 共創フォーラム等での議論も踏まえつつ、公民連携の在り方やコミュニケーション を充実していくプロセス等につき規範として、平成 21 年１月に「共創推進の指針（素 案）」を策定した。 図 共創推進ルールの体系（案） 共創推進のルール体系（案） 共創推進の指針 共創の背景・目的／共創の視点／共創の原則／共創の仕組み など 策定､18 横浜市 広告掲載要綱 ネーミング ライツ導入 に関する ガイドライン 指定管理者 制度運用 ガイドライン 提案競争型 公共サービス 改革制度 ガイドライン （17 年 4 月制定） （20 年 10 月） （検討中） （19 年 3 月） 横浜市ＰＦＩ ガイドライン （15 年 3 月策定､ 18 年 3 月改訂） 共創推進指針は、全ての公民連携手法に通じる考え方を整理 参考情報 資料名 資料の概要 発行情報 ・共創推進事業本部の概要 ・具体的な取組内容 １ 発表主体：横浜市共創推進事業本部 共創推進事業本 部ホームページ http://www.city.yokohama.jp/me/keiei/kyoso/ -355- ＜ 索 引 ＞ ＳＰＣ......................................................... 129, 336 Ａ ＳＰＶ................................................................. 275 ＡＳＰ ................................................................ 209 Ｖ Ｂ ＶＦＭ................................................. 153, 155, 164 ＢＩＭＭＳ ................................................. 208, 211 あ Ｃ アウトソーシング ... 20, 42, 151, 155, 169, 177, 195, ＣＡＳＢＥＥ ...................................................... 185 329 ＣＲＥ .................................................197, 205, 209 アスベスト...................................... 2, 7, 17, 38, 124 アセットマネジメント ........................................ 251 G アンケート.............................9, 25, 34, 44, 183, 236 ＧＩＳ .....................................................18, 26, 203 い Ｉ 維持管理費.............................25, 251, 278, 298, 341 Ｉs(値)....................................................... 120, 256 一時貸付 ....................................................... 40, 131 一括売却.............................................. 39, 129, 300 Ｋ 一般競争入札 ........... 34, 39, 128, 244, 278, 289, 303 ＫＰＩ ........................................................ 158, 176 インターネットオークション.............................. 288 Ｌ え ＬＣＣ ......................................... 156, 172, 179, 219 エリアマネジメント............................................ 165 エンジニアリング・レポート...................... 173, 185 Ｎ か ＮＰＭ .................................................215, 232, 349 価格等調査ガイドライン................................. 94, 95 Ｐ 貸付 .....19, 29, 30, 33, 38, 40, 42, 92, 131, 134, 248, ＰＣＢ .......................................................... 20, 124 277, 341, 345 ＰＤＣＡ ..................................................21, 71, 253 合築 ...................................................... 43, 163, 295 ＰＦＩ ...... 7, 135, 152, 157, 164, 262, 280, 291, 295 環境性能評価基準 ....................................... 185, 190 ＰＰＰ ......................... 150, 159, 161, 165, 177, 352 簡素で効率的な政府を実現するための行政改革の推 進に関する法律 ........................................ 64, 236 Ｒ 鑑定評価 ......................................................... 38, 39 ＲＯＡ ................................................................ 181 鑑定評価基準 ................................................ 94, 113 Ｓ き ＳａａＳ ............................................................. 209 基準モデル...................................6, 58, 62, 232, 349 -356- 基本計画 ............................................................... 90 借地権........................................................... 95, 131 キャッシュフロー ................ 150, 155, 163, 165, 181 借家権......................................................... 134, 322 行政コスト計算書 ...........................58,217, 227, 234 取得 ...............................................19, 34, 38, 40, 43 行政財産 ......73, 75, 76, 87, 136, 277, 292, 323, 341, 省エネ法 ............................................................. 188 345 使用許可 .................... 40, 75, 76, 131, 134, 277, 342 証券化..................................7, 39, 42, 107, 129, 274 け 将来負担比率 .................................................. 50, 53 継続使用 .................................. 19, 29, 34, 38, 41, 43 信託受益権...................................274, 284, 329, 334 減価償却費 ......................................................... 167 新地方公会計モデル.................................. 19, 57, 62 健全化判断比率 ........................................ 50, 54, 63 す 減損会計 ......................................................... 3, 113 随意契約 ............................................................. 137 こ せ 公会計管理台帳 ............................................ 64, 200 公正価値 ..................................................... 8, 58, 62 ゼロ・エミッション構想..................................... 191 公民連携 ..................................................... 150, 352 そ 公有財産 ................................................... 40, 74, 88 公有地の拡大の推進に関する法律 ........................ 54 早期健全化基準.....................................................53 固定資産台帳 ...........................................58, 64, 200 総務省方式改訂モデル .................................. 58, 228 コンバージョン ....................... 41, 43, 135, 286, 317 た さ 第三セクター .............................................. 3, 17, 60 財政健全化 ............................................. 6, 8, 46, 51 耐震 ...................................7, 8, 17, 25, 38, 119, 255 財政健全化法 .................................................. 50, 54 建替 ...19, 29, 33, 34, 38, 40, 43, 135, 262, 280, 291, 309, 332 財政再生基準 .................................................. 51, 53 建物譲渡特約付借地...................................... 40, 131 再生判断比率 ........................................................ 51 財務書類４表 .....................................19, 58, 69, 232 ち し 地方公共団体における行政改革の更なる推進のため 時価評価 ......................................................... 54, 63 の指針 .......................................... 6, 57, 227, 236 事業者選定方式 .................................39, 40, 42, 137 地方三公社.................................................... 2, 3, 60 資産・債務改革 ................... 2, 6, 17, 47, 57, 68, 236 賃借 .............................................19, 34, 40, 43, 135 資産評価 ........................................................... 8, 20 て 市場化テスト ................................................ 41, 151 施設白書 ........................................47, 215, 219, 229 定期借地権...................................... 7, 131, 163, 335 実質赤字比率 .................................................. 50, 53 電子情報化.................................................... 25, 224 実質公債費比率 .............................................. 50, 53 転用 ................... 19, 29, 34, 38, 41, 43, 47, 135, 286 指定管理者制度 .............................41, 151, 177, 338 -357- と 販売用土地........................................ 50, 55, 63, 203 土壌汚染 ................................ 2, 17, 20, 38, 113, 185 ふ 土地信託 ...................... 130, 131, 135, 283, 328, 332 ファシリティコスト.................................... 167, 181 な 普通財産 .................................................. 74, 77, 88, 内部統制 ....................................................... 68, 195 へ ね ベンチマーク .............................................. 107, 181 ネーミングライツ ....................................... 136, 163 ら は ランニングコスト ........................................... 28, 34 売却....... 19, 29, 30, 32, 34, 35, 39, 42, 92, 128, 130, り 272, 274, 288, 325 利活用類型.......................................... 19, 27, 29, 34 売却可能資産 ...............................19, 58, 62, 64, 198 -358- ＜用語説明＞ 語 句 読み 説明文 読み 最初 の１字 B B C G I Build Operate Transfer Build Operate Transfer BOT BOT Build-Transfer-Operate Build-Transfer-Operate BTO BTO Corporate social responsibility Corporate social responsibility CSR CSR Geographic Information System Geographic Information System GIS GIS 地理情報システム ちりじょうほうしすてむ International Organization for Standardization International Organization for Standardization ISO ISO 国際標準化機構 こくさいひょうじゅんかきこう Information Technology Information Technology IT IT 民間事業者が施設等を建設して維持・管理及び運営を行い、事業終 了後に公共施設等の管理者等に施設所有権を移転する事業方式をい う。 民間事業者が施設等を建設した直後に公共施設等の管理者等に所 有権を移転し、民間事業者が維持・管理及び運営を行う事業方式をい う。 法令を遵守しつつ収益を上げて配当を維持すること以外の、人権に配 慮した適正な雇用、消費者へ適切な対応、環境問題への配慮、地域社 会への貢献など市民として果たすべき企業の責任をいう。 地理的位置や空間に関する情報を持った、自然、社会、経済等の属 性データ（空間データ）を統合的に処理、管理、分析し、その結果を表示 するコンピューター情報処理体系をいう。 電気及び電子技術分野を除く全産業分野（鉱工業、農業、医薬品等） に関する国際規格の作成を行っている、各国の代表的標準化機関から 成る国際標準化機関をいう。 インターネット、通信、コンピュータなど情報に関する情報技術全般を いう。 I J JIS A 1481 JIS A 1481 建材製品中のアスベスト含有率を測定する方法を規定した日本工業 規格をいう。 1次分析試料の作製方法、1次分析試料による定性分析方法、アスベ スト含有の有無の判定方法等が規定されている。 P PDCA PDCA 計画（Plan）、実行（Do）、評価（Check）、改善（Act又はAction）の4段 階から構成されるマネジメントの行程の略称である。 Private Finance Initiative Private Finance Initiative PFI PFI P 公共施設等の建設、維持管理、運営等を民間の資金、経営能力及び 技術的能力を活用して行う手法をいう。 国や地方公共団体等が直接実施するよりも効率的かつ効果的に公共 サービスを提供できる事業について実施される。 Public Private Partnerships Public Private Partnerships P R PPP PPP 公民連携 こうみんれんけい Return on Asset Return on Asset ROA ROA 総資産利益率 そうしさんりえきりつ Value for Money Value for Money VFM VFM Win-Win Win-Win V W 公共的な社会基盤の整備や運営を、行政と民間が共同で効率的に行 なおうとする手法をいう。 利益を総資本(総資産)で除した指標をいう。 企業に投下された総資本(総資産)が、利益獲得のために どれほど効 率的に利用されているかを見る総合的な収益性を測定する指標の1つ である。 支払（Money）に対して最も価値の高いサービス（Value）を供給すると いう考え方をいう。 PFI事業において、VFMの評価は、PSCとPFI事業のLCCとの比較により 行われる。 → PFI、LCC、PSC 交渉などで、双方にとって好都合、有利なことをいう。 結果が勝ち・負け（Win-Lose）となる分配型交渉に対する、協調型交 渉の説明例として用いられることが多い。 -359- 語 句 あ 読み アセットマネジメント あせっとまねじめんと Asset Management Asset Management AM AM アッフェルマージュ あっふぇるまーじゅ Affermage Affermage 一般定期借地 いっぱんていきしゃくち エンジニアリング・レポート えんじにありんぐ・れぽーと デュー・ディリジェンスのうち、物的側面から調査を行い報告 書にまとめたものをいう。 この場合の物的側面からの調査は、建物状況調査・地震リスク Engineering Report 調査・建物環境リスク評価・土壌汚染リスク評価等がある。 ER あ い え 説明文 Engineering Report ER 投資対象不動産の決定、売買、運用等を行うことをいう。 不動産のアセットマネジメントの場合、投資計画の策定、物件 の精査、資産の売買の意思決定、管理会社の監視、収益を最大化 するための戦略の検討・実施等を行う。 フランスにおける経営委託をいう。 地方団体は企業に公共施設の管理を委託し、企業は経営管理リ スクを負う。企業は施設利用者から利用料金のうち一定金額を地 方団体にロイヤリティとして支払い、残余が事業報酬となる。 存続期間を50年以上として、契約の更新及び建物の築造による 存続期間の延長がなく、借地権者の建物買取請求権を除外する旨 の特約を公正証書等による書面契約で行った借地をいう。 不動産の鑑定評価に当たって価格（賃料）の決定の基準となる 日をいう。 不動産は、その価格形成要因が常に変動するため、価格時点を 確定することによって価格（賃料）を把握することができる。 か 価格時点 かかくじてん か 過疎地域自立促進のため の地方債 かそちいきじりつそくしんの 従来より対象とされてきた基礎的な市町村の公共施設等整備の ほかに、介護老人保健施設、市町村保健センター、地域文化の振 ためのちほうさい 興等を図るための施設整備に必要とする経費についても対象に加 かそたいさくじぎょうさい えられた地方債をいう。 過疎対策事業債 が き ぎ 合築 基準モデル 行政財産 がっちく 庁舎等の一棟の建物を、国と国以外の者が区分して所有するた めの建築をいう。 この場合、行政財産である敷地について、合築の相手方への貸 付が生じることになる。 きじゅんもでる 民間企業会計の考え方と会計実務を基に、資産、税収や移転収 支など地方公共団体の特殊性を加味し、資産負債管理や予算編成 への活用等、公会計に期待される機能を果たすことを目的とする 地方公共団体財務書類作成モデルをいう。 ぎょうせいざいさん 国・地方公共団体において公用又は公共用に供する財産をい う。 行政財産は、行政目的のために利用されるべきものであるた め、原則として私権の設定等を禁止されているが、一定の要件を 満たす場合は貸付が可能となっている。 け 継続賃料 けいぞくちんりょう 借地関係における地主と借地人、あるいは借家関係における家 主と借家人のように、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事 者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料を いう。 げ 原価法 げんかほう 価格時点における対象不動産の再調達原価について、減価修正 を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法をい う。 げ 減価償却費 げんかしょうきゃくひ 土地を除く有形固定資産について、使用、時間の経過、技術的 不適応による価値の減損度を、一定の見積もり耐用年数内に一定 の割合で各事業年度に損失として計上したものをいう。 げ 減損会計 げんそんかいけい 不動産に代表される事業用固定資産の収益性が低下し、投資金 額の回収見込みが立たなくなった場合に、その資産の簿価を回収 可能な金額まで減額する会計処理をいう。 コアコンピタンス こあこんぴたんす Core Competence Core Competence こ ある企業の得意な競争分野、競合他社に真似できない中核とな る能力、強みをいう。 -360- 語 句 こ 固定資産税評価 読み 説明文 こていしさんぜいひょうか 市町村の基幹税である固定資産税の課税のために、総務大臣が 定めた固定資産評価基準に基づいて行われる評価をいう。 固定資産税は、固定資産の「適正な時価」を課税標準として課 税されるが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直す ことは実務的に不可能であること等から、土地と家屋については 原則として3年間評価額を据え置く制度が採用されている。 すべての固定資産を1単位（口座）ごとに記帳する台帳をいう。 固定資産は、地方公共団体の財産の極めて大きな割合を占める ため、その財政を把握するためには正確な固定資産台帳整備が求 められる。 こ 固定資産台帳 こていしさんだいちょう こ 公会計管理台帳 こうかいけいかんりだいちょう → 固定資産台帳 こ こ こ こうせいかち 通常、わが国においては、市場価格に基づく価値または合理的 に算定された価額で定義される時価を指す。 新地方公会計モデルにおける資産評価においては、資産取得の 場合は取得原価または適正と考えられる公正価値評価による方 法、資産の再評価の場合は将来の経済的便益の割引現在価値、実 現可能価値、再調達原価による方法、取得原価による方法で求め た価格が公正価値とされる。 こうぼがたぷろぽーざる 特定の者が有利とならないよう、目的達成のためにどのような 設備または技術等が必要であるかをホームページ等で具体的に明 らかにしたうえで、参加者を募るプロポーザル方式をいう。 → プロポーザル方式 公有財産 こうゆうざいさん 普通地方公共団体の所有に属する財産（基金に属するものを除 く）のうち、不動産及び船舶等並びにこれらの従物、地上権等、 特許権等、株券等の有価証券、出資による権利、不動産の信託の 受益権をいう。 コンセッション方式 こんせっしょんほうしき Concession Concession コンバージョン こんばーじょん Conversion Conversion 公正価値 公募型プロポーザル方式 こ こ フランスにおける事業特許をいう。 コンセッション契約では、地方団体が、民間企業等に一定期間 役務の経営管理を委ね、特許企業は経営リスクを負い利用者から の料金を事業報酬とする。 現状の建物用途を変更して、新たな用途にすることによって建 物を再生する手法をいう。 さ 再生判断比率 さいせいはんだんひりつ 健全化判断比率のうちの、将来負担比率を除いた実質赤字比 率、連結実質赤字比率、実質公債費比率の3つに定められた指標を いう。 → 健全化判断比率、将来負担比率、実質赤字比率、連結実質 赤字比率、実質公債費比率 さ 再調達原価 さいちょうたつげんか 対象不動産を、価格時点において新たに再調達することを想定 した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。 財務書類４表 ざいむしょるいよんぴょう 取り組みが進んでいる団体、都道府県、人口3万人以上の都市に ついては3年後までに整備に取り組むこととされた貸借対照表、行 政コスト計算書、資金収支計算書、純資産変動計算書の4種類の財 務書類をいう。 財政健全化計画 実質赤字比率、連結実質赤字比率、実質公債費比率、将来負担 比率のいずれかが早期健全化基準以上となった場合、実質赤字比 ざいせいいけんぜんかけい 率をゼロ以下に、それ以外の指標を基準未満にするために定める かく 計画をいう。 → 実質赤字比率、連結実質赤字比率、実質公債費比率、将来 負担比率、早期健全化基準 ざ ざ -361- 語 句 ざ ざ し し 読み 説明文 財政の再生を図るべき基準として実質赤字比率、連結実質赤字 比率、実質公債費比率のそれぞれについて定められた数値をい う。 基準となる数値については、都道府県と市町村で異なるが、い ずれかが基準以上になると財政再生団体となる。 → 実質赤字比率、連結実質赤字比率、実質公債費比率 財政再生基準 ざいせいさいせいきじゅん 財政再生計画 実質赤字比率、連結実質赤字比率、実質公債費比率のいずれか が財政再生基準以上となった場合、実質赤字比率をゼロ以下に、 ざいせいいさいせいけいか 連結実質赤字比率及び実質公債費比率を早期健全化基準未満にす く るために定める計画をいう。 → 実質赤字比率、連結実質赤字比率、実質公債費比率、財政 再生基準、早期健全化基準 計画的な市街地形成を図るため、道路、公園、下水道等の公共 施設の整備と合わせて宅地の利用増進、建築物の整備を一体的か つ総合的に進める事業をいう。 代表的な事業としては、土地区画整理事業、市街地再開発事 業、住宅街区整備事業等がある。 → 市街地再開発事業 市街地開発事業 しがいちかいはつじぎょう 市街地再開発事業 市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新と を図るため、建築物及び建築敷地の整備、公共施設の整備に関す しがいちさいかいはつじぎょ る事業及びこれに附帯する事業をいう。 う 関係権利者の従前の土地、建物等に関する権利を再開発ビルの 床等に関する権利に変換する立体的整備手法である。 市場化テスト しじょうかてすと し （官民競争入札制度） 「民でできるものは民へ」の具体化や公共サービスの質の維持 向上・経費の削減等を図るための制度をいう。 具体的には、官と民が対等な立場で競争入札に参加し、価格・ かんみんきょうそうにゅうさつ 質の両面で最も優れた者がそのサービスの提供を担っていくこと せいど になる。 し 指定管理者制度 していかんりしゃせいど 2003年の地方自治法の改正により創設された制度で、民間事業 者等に幅広く管理を委任することができるようになった。 また、使用の許可という行政処分の一部についても、指定管理 者に委任することができるようになる。 し 資金不足比率 しきんふそくひりつ 各公営企業に係る資金不足額の事業規模を示す料金収入に対す る比率をいう。 地方公共団体の財政の健全化に関する法律によって、公営企業 の経営状況を判断するために新たに導入された指標である。 し 取得原価主義 しゅとくげんかしゅぎ 資産及びその費消部分を表す評価基準を、当該資産の取得原価 に求める会計上の基本的な考え方をいう。 計算の客観性、検証可能性及び評価益の未実現利益の排除等の 観点を重視する場合に採用される。 し 収益還元法 しゅうえきかんげんほう 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在 価値の総和を求めて、対象不動産の試算価格（収益価格）を求め る手法をいう。 し 将来負担比率 しょうらいふたんひりつ 地方公共団体の一般会計等が将来負担すべき債務の標準財政規 模に対する比率をいう。 地方公共団体の財政の健全化に関する法律によって新たに導入 された4つの指標の1つである。 し 新規賃料 しんきちんりょう 新たな賃貸借等契約において成立するであろう、市場概念に基 づく経済価値を表示する適正な賃料をいう。 し 新耐震基準 しんたいしんきじゅん 1981年6月1日の建築基準法施行令改正に基づく、建築基準法第 20条の規定による耐震基準をいう。 新地方公会計モデル しんちほうこうかいけいもで る 地方公共団体における行政改革の更なる推進のための指針等に 基づく、地方公共団体の財務書類作成のためのモデルをいう。 現状では、基準モデルと総務省方式改訂モデルの2つが提示され ている。 じぎょうようていきしゃくち 事業用建物の所有を目的に、存続期間を10年以上50年未満とし て、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、借 地権者の建物買取請求権を除外する旨の特約を公正証書等による 書面契約で行った借地をいう。 し じ 事業用定期借地 -362- 語 句 読み 説明文 じ 自己建設方式 じこけんせつほうしき 一般的に、土地活用に際して、土地所有者自らが企画立案、資金調 達、建築発注、建物の維持管理、賃貸経営管理等の全てを行う方式を いう。 じ 実質公債費比率 じっしつこうさいひひりつ 地方公共団体の一般会計等が負担する借金返済額が標準財政規模 に占める割合をいう。 地方公共団体の財政の健全化に関する法律によって新たに導入され た4つの指標の1つである。 じ 実質赤字比率 じっしつあかじひりつ 地方公共団体の一般会計等の実質収支の赤字額が標準財政規模に 占める割合をいう。 地方公共団体の財政の健全化に関する法律によって新たに導入され た4つの指標の1つである。 ステークホルダー すてーくほるだー Stakeholder Stakeholder 正常価格 せいじょうかかく 市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的 と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示す る適正な価格をいう。 そうきけんぜんかきじゅん 財政の早期健全化を図るべき基準として、実質赤字比率、連結実質赤 字比率、実質公債費比率及び将来負担比率のそれぞれについて定め られた数値をいう。 基準となる数値については、都道府県と市町村、市町村はさらに規模 により異なるが、いずれかが基準以上になると財政健全化団体となる。 → 実質赤字比率、連結実質赤字比率、実質公債費比率、将来負担 比率 総合評価落札方式 そうごうひょうかほうしき 経済性に配慮しつつ価格以外の多様な要素をも考慮して、価格及び 品質が総合的に優れた内容の契約であり、会計法上は競争（一般競争 入札または指名競争入札）に付す場合において、価格及びその他の条 件が発注者にとって最も有利なものをもって申し込みをした者を契約の 相手方とする落札者決定方式をいう。 そ 総務省方式改訂モデル 目指す方向性は基準モデルと同様であるが、各団体のこれまでの取 組や作成事務の負荷を考慮して、公有財産の状況や発生主義による取 そうむしょうほうしきかいていも 引情報を、固定資産台帳や個々の複式記帳によらず、既存の決算統計 情報を活用して作成することを認めた地方公共団体財務書類作成モデ でる ルをいう。 → 基準モデル そ 底地 そこち 宅地について、借地権の付着している場合における当該宅地の所有 権をいう。 た 建物譲渡特約付借地 たてものじょうととくやくつき しゃくち 借地権を消滅させるため、設定後30年以上を経過した日に借地上の 建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を付した契約を 行った借地をいう。 企業、行政等に対して利害関係を持つ人をいう。 企業の例では、社員、消費者、株主だけでなく、地域社会までをも含め ていう場合が多い。 す せ そ そ 早期健全化基準 た 貸借対照表 たいしゃくたいしょうひょう 一定時点におけるすべての資産、負債及び資本を記載した、企業の 財政状態を明らかにするために作成される一覧表をいう。 貸借対照表は、資産の部、負債の部及び資本の部に3区分され、さら に資産の部は流動資産、固定資産及び繰延資産に、負債の部は流動 負債及び固定負債に区分される。 た 短期修繕費 たんきしゅうぜんひ 建物診断の結果、緊急・1年以内に必要と判断される修繕・更新費等を いう。 ち 長期修繕費 ちょうきしゅうぜんひ 建物診断の結果、一定期間において建物に必要とされる各部位・項目 での修繕・更新費等をいう。 地域活性化事業債 地域の活性化に向けた、循環型社会の形成、少子・高齢化対策、地域 資源活用促進、都市再生、科学技術の振興、世界最先端のIT社会の実 ちいきかっせいかじぎょうさい 現を図るため必要となる基盤整備を行う単独事業を対象とする地方債を いう。 ち -363- 語 句 読み 説明文 ち ちほうこうきょうだんたいにお 地方公共団体における行 2006年7月7日に閣議決定された、「経済財政運営と構造改革に けるぎょうせいかいかくのさ 政改革の更なる推進のため 関する基本方針2006」を踏まえて、総務省において策定された指 らなるすいしんのためのしし の指針 針をいう。 ん て 低価法 ていかほう 資産の取得原価と時価を比較し、いずれか低い方を期末資産の 価額とする会計処理をいう。 て 定期借家権 ていきしゃっかけん 期間満了時に契約の更新がないこととする旨の特約を付した公 正証書等によるく書面契約に基づく借家権をいう。 て 定期借地権 ていきしゃくちけん 存続期間を50年以上として、契約の更新及び建物の築造による 存続期間の延長がなく、借地権者の建物買取請求権を除外する旨 の特約を付した公正証書等によるく書面契約に基づく借地権をい う。 デュー・ディリジェンス でゅー・でぃりじぇんす Due Diligence Due Diligence で 不動産取引においては、不動産の市場価値やリスクを正しく把 握するために行う詳細調査をいう。 経済的側面・物理的側面・法的側面から行われ、調査は弁護 士・公認会計士・建築士・不動産鑑定士等に委託されることが多 い。 特定目的事業体 と と と と とくていもくてきじぎょうたい 証券化する際に資産を保有する器（媒介体）をいう。 通常、資産の原保有者が証券化に際して保有資産を裏付けとし Special Purpose Vehicle Special Purpose Vehicle て自ら証券を発行することはなく、証券化対象資産を媒介体に売 却し、これが証券の発行体になる。 SPV SPV 特別目的会社 とくべつもくてきがいしゃ Special Purpose Company Special Purpose Company SPC SPC 取引事例比較法 土地基本調査 資産の流動化に関する法律に規定する特定目的会社及び事業内 容の変更が制限されているこれと同様の事業を営む事業体をい う。 特定の資産を担保にした証券の発行など、限定された目的のた めに設立される。 とりひきじれいひかくほう 多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに 係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、か つ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求めた価格を 比較考量して対象不動産の試算価格（比準価格）を求める手法を いう。 とちきほんちょうさ 1993年に開始された全国の法人及び世帯を対象とする土地に関 する初の大規模調査をいう。 1993年以降、5年ごとに実施されている。2003年調査までは法人 土地基本調査・世帯に係る土地基本調査・法人建物調査の3種類が 実施されていたが、2008年調査は法人土地基本調査と法人建物調 査の2種類となった。 ど 土壌含有量基準 どじょうがんゆうきじゅん 土壌汚染対策法において、土壌に含まれることに起因して人の 健康に係る被害を生じさせる恐れがあるとして規定されている特 定有害物質に関し、直接摂取によるリスクに着目して特定有害物 質の汚染区域を指定する際の基準をいう。 ど 土壌溶出量基準 どじょうようしゅつりつきじゅ ん 土壌汚染対策法において、土壌に含まれることに起因して人の 健康に係る被害を生じさせる恐れがあるとして規定されている特 定有害物質に関し、地下水等の摂取によるリスクに着目して特定 有害物質の汚染区域を指定する際の基準をいう。 組織の内部において、会計書類の信頼性の確保、事業経営の有 効性と効率性の向上、事業経営にかかわる法規の遵守を促し、不 正や違法行為等を予防するために基準や手続きを定め、それに基 づいて管理・監視を行うことをいう。 な 内部統制 ないぶとうせい に 入札参加要件を付した 価格競争入札方式 にゅうさつようけんをふした 入札参加要件として一定の資格・成績等を付すことにより品質 かかくきょうそうにゅうさつほ を確保できる業務で採用される落札者決定方式をいう。 うしき -364- 語 句 に は HFCs は ば ば はいどろふるおろかーぼん オゾン層を破壊しないことから、クロロフルカーボン類等の規 制に対応した代替物質として1991年頃から使用され始めた化学物 るい 質をいう。 人工的温室効果ガスで、1997年に採択された京都議定書で削減 HFCs 対象の温室効果ガスの1つとされた。 はっせいしゅぎ 経済資源全般に亘り、発生（財貨または用役の費消ないし、稼 得）という事実に基づいて会計取引を認識する会計上の基本的な 考え方をいう。 はんばいようふどうさん 企業等が販売用として保有する不動産(棚卸資産)をいう。 2006年7月以降、企業会計基準委員会から示された棚卸資産の評 価に関する会計基準により、国際会計基準と同様に低価法への適 用一本化が図られている。新公会計モデルにおいては、開始時簿 価は低価法が採用されるが、以後の評価替時には時価が採用され る。 → 新公会計モデル、低価法 ばいきゃくかのうかがく 総務省改訂モデルを採用する場合において、売却可能資産につ いて評価すべき価額をいう。 売却可能価額を評価する方法については、鑑定評価額の他、路 線価や公示地価に基づく評価や基準モデル固定資産評価要領を参 考とした評価など、各地方公共団体及び売却可能資産の実状に応 じて最も合理的な方法を用いることとされている。 → 基準モデル、売却可能資産 売却可能資産 ばいきゃくかのうしさん 現に公用もしくは公共用に供されていない公有財産、または、 売却が既に決定しているか近い将来売却が予定されていると判断 される資産のうち、地方公共団体が特定した資産をいう。 売却可能資産は、資産及び債務に関する改革の方向性並びに当 該改革を推進するための具体的な施策策定に当たっての検討対象 資産となる。 パーフルオロカーボン類 ぱーふるおろかーぼんるい PFCs PFCs ファシリティコスト ふぁしりてぃこすと 不動産鑑定評価基準 不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たって従うべき統 一的基準をいう。 ふどうさんかんていひょうか また、不動産の鑑定評価に関する法律の規定に基づき不当な不 きじゅん 動産の鑑定評価についての懲戒処分を行う際の判断根拠にもなっ ている。 発生主義 販売用不動産 売却可能価額 ぱ ふ ふ 説明文 ニュー・パブリック・マネジメ にゅー・ぱぶりっく・まねじめ ント んと 民間の経営手法を公的部門に応用した公的部門の新たなマネジ メント手法をいう。 New Public New Public Management 1970年代以降、米国、英国において、行政実務の現場主導で形 Management 成されたマネジメント論に基づいている。 NPM NPM ハイドロフルオロカーボン類 は 読み 1980年代から、半導体のエッチングガスとして使用されている 化学物質をいう。 人工的温室効果ガスで、1997年に採択された京都議定書で削減 対象の温室効果ガスの1つとされた。 組織体が事業を展開するために所有もしくは賃借する施設及び 施設利用者の環境の維持・運用・管理に、直接または間接に要す るをいう。 ふ 普通財産 ふつうざいさん 行政財産以外の一切の公有財産をいう。 普通財産は、間接的に行政執行に寄与するものであり、その経 済的な価値に主眼がおかれているため、貸付、売却、私権の設定 等が可能とされる反面、原則として民法その他一般私法が適用さ れる。 ふ 普通借地 ふつうしゃくち 借地借家法の規定に基づく、定期借地等（定期借地、事業用定 期借地、建物譲渡特約付借地）以外の借地をいう。 → 定期借地、事業用定期借地、建物譲渡特約付借地 ふくしききちょう すべての財（事実）の増減変動を記録し、発生主義的財務諸表 を効率的に作成するために経常取引と資本取引を仕訳する機能 や、会計処理の自動検証機能（借方、貸方の残が一致する機能） が組み込まれた会計記録の整理方法をいう。 国や地方公共団体と異なり、企業における会計処理計では一般 的な方法である。 → 発生主義 ふ 複式記帳 -365- 語 句 ぷ ぷ ぺ 読み プロパティ・マネジメント ぷろぱてぃ・まねじめんと Property Management Property Management PM PM ら ぷろぽーざる ペリメータゾーン空調 ぺりめーたぞーんくうちょう オフィスゾーンのうち、窓ガラス面からの放射熱および対流熱 の影響を受ける範囲（通常、3∼5m程度）を対象とする空調をい う。 ペリメータゾーンは、外気温や日射などの影響を受けて熱流が 変化しするため、夏は冷房、冬は暖房が必要となる。 マーケットサウンディング まーけっとさうんでぃんぐ Market Sounding Market Sounding プロポーザル方式 組織が事業の効果を的確に把握し、常に改善を行っていくため の管理システムをいう。 代表的なものとしては、ISOの品質管理分野、環境管理分野が採 用するPDCAサイクルがある。 → ISO、PDCA まねじめんとさいくる ライフサイクルコスト らいさいくるこすと Life Cycle Cost Life Cycle Cost LCC LCC ランニングコスト らんにんぐこすと running cost Running cost リスク りすく Risk Risk 連結実質赤字比率 地方公共団体の全会計の赤字・黒字を合算した結果、赤字が れんけつじっしつあかじひり あった場合に、その額が標準財政規模 に占める割合をいう。 つ 地方公共団体の財政の健全化に関する法律によって新たに導入 された4つの指標の1つである。 ロードマップ ろーどまっぷ Roadmap Roadmap ローリング方式 ろーりんぐほうしき り ろ ろ 市場調査をいう。 PFI導入の可能性を検討する際の定性的な評価の一環として実施 されることが多い。 → PFI マネジメントサイクル ら れ 不動産の所有者に代わって建物の日常維持保守、テナント営 業、賃貸借条件交渉、クレーム対応、入出金管理等の業務を行う ことをいう。 プロポーザル（技術提案書）の提出を求め、技術的に最適な者 を特定する手続をいう。 会計法上は、契約の性質又は目的が競争を許さない場合の随意 契約となる。 ま ま 説明文 プロジェクトにおいて、計画から、施設の設計、建設、維持管 理、運営、修繕、事業終了までの事業全体にわたり必要なコスト をいう。 組織が事業経営を維持していくために必要な費用、運転資金を いう。 本来は、利益・損失を生じる確率、損失の大きさとそれを生じ る確率との積、あるいは事故等の個人の生命等に危害が生じる発 生源をいう。 現状では、確率さえ知られていない不確実性（Uncertainty）と 混同して用いられていることが多い。 一般的に、ある作業をするときの手順表、行程表、計画表等を いう。 プロジェクトマネジメントにおいては、目標管理の道具として 用いられている。 計画と現実のずれを埋めるため、事業の見直しや部分的な修正 を毎年転がすように定期的に行っていく手法をいう。 -366-