長野県住宅供給公社は、 前身である財団法人長野

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市 営 住 宅 に つ いて
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っており ま す 。
こ のよう な背 景 か ら 、 既存 公 営 住 宅 スト ック の改
善 対 策 が急 務 であ り 、老 朽 化 し た公 営 住 宅 の建 て替
え や、 長期 使 用 可能 な住 宅 改 善 が必 要 と な ってき て
いま す 。 ま た 、急 速 な高 齢 化 や経 済 不況 な ど の社 会
情 勢 に対 応 し 、高 齢 者 や障 害 者 、低 所 得 者 な ど 、真
に住 宅 に困窮 す る者 に対 し て、良 好 な 居 住 環 境 を 備
え た 公 営 住 宅 の適 格 な供 給 を 図 る こと が 必 要 と な っ
てき ており ま す 。
須 坂 市 では 、更 新 期 を 迎 え つ つあ る、老 朽 化 し た
市 営 住 宅 スト ック の効 率 的 か つ円 滑 な 更 新 を 行 な
い、 需 要 に的 確 に対 応 す る こと が喫 緊 の課 題 と な っ
ており ま す が 、 そ のた め には 、建 て替 え 若 しく は市
営 住 宅 の長 寿 命 化 を 図 る こと によ る、 ライ フサ イ ク
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丸
〓事業計 画課一
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平成十 七年度 須坂市 から市営住宅 スト ック改善
に ついて、公社制度 の説明を受 けた い旨 の依頼 があ
り、公社 から須坂市担当部長 ・担当 課職員 に説明
平成十 八年度 須坂市 の要望 により 、当公社 でリ
フォー ム事 業を行 った県内 町営住宅 の現場視察を実
施
平成 二十年度 須坂市 から旭 ヶ丘団地 。北旭 ヶ丘
団地 のリ フオー ム事 業 に ついて公社事 業 で行う旨 の
依頼を受 け、事業化 に向 け て協議 開始
須坂市 関係者 の要望 により、当公社 でリ フオー ム
鰊玲彎難催叫経綴は，卜一‘
ル コスト の縮 減 等 が重 要 と な り ま す 。
特 に旭 ヶ丘 団地 及 び 北旭 ヶ丘 団地 の二団 地 は 、耐
用年 数 超 過 戸数 が多 く 、 そ の割 合 は市 全 体 の七 〇 ％
を 占 め て いた こと 。 ま た 、空 家 政 策 を と って いた こ
と も あ り 、当 初 、建 て替 え を 予定 し て いま し た が 、
入 居 者 に低 所 得 の高 齢 者 が多 いた め家 賃 上 昇 を抑 制
す る必 要 があ る こと や、市 の財 政負 担 を 軽 減 す ると
い った観 点 か ら 、 比 較 的構 造 躯 体 が良 好 な 住 宅 の全
面 的 な リ フ オー ム事 業 を 実 施 し 、質 の向 上 と 長寿 命
化 を 図 る こと により 、 既存 住 宅 スト ック の有 効 活 用
を 推 進 す る方 向 に転 換 し ており ま す 。
特化 し て いく こととなりま した。
当公社 は、公営住宅管 理業務 にお いて公営住宅法
により、
一般的な指定管 理よりも幅広 い業務を受 託
管 理代行 ﹂ が でき る機 関 に位置付 けられ て
可能 な ﹁
おり、現在 は、長 野 ・松本 。上小 ・諏訪 ・佐久 。上
伊 那地方事 務所管内 の県営住宅 に加え 、佐久市 ・小
諸市 ・塩 尻市 の市営住宅 の管 理を受 託 し ており 、長
野市 ・松本市 は、指定管 理者と し て管 理を受 託 し て
おります。
また、市 町村 の技術支援業務と し て、公営住宅 や
若者住宅 など の建設 や公営住宅 のリ フオー ム事業 な
ど に係 る仕事 を させ て頂 いており、 おかげ さま で近
年 は実績も 上が ってき ております。
今後も引き続き多 く の市 町村 の皆様 のお役 に立ち
た いと考え ております。
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贄 豊
公 営 住 宅 は 、昭和 三十 六年 の制 度 創 設 以 来 、
約六〇
年 にわ たり 我 が 国 の住 宅 政 策 にお け る中 心 施 策 と し
て、国 民 の住 生 活 の安 定 と向 上 に寄 与 し てき ま し た 。
過 去 に住 宅 不 足解 消 のた め大 量 供 給 さ れ た 公 営 住
宅 は 、す で に老 朽 化 が進 ん で いる ほ か 、建 設 戸数 だ
け を 優 先 せざ るを 得 な か った こと も あ り 、今 日 の標
準 的 な 居住 環境 と 比 較 す ると 低 水 準 の スト ックと な
(())=
長野県住宅供給公社 は、前身 であ る財 団法人長 野
県住宅公社と し て昭和 三十年 に設立 され て以来、本
年 で五八年を迎えます。当 公社 は、 これま で長野県
の住宅政策 の実施機 関と し て、良質 か つ低廉 な居住
環境 の整備 された集 団住宅を県 下各 地 に建設す ると
共 に、市街地 の都市機能と生活環境 の整備 された街
づくりを進 め てま いりま した。
しかしながら、昨今 の社会経済情勢 の変化 にとも
な い 県 によ る県出資等外郭 団体 の見直 しが行 わ れ
、
今年 二月 に示 された改革基本方 針 により、
ま したが、
今後 は新規 の分譲事業 や賃貸住宅建設事業 から撤退
し、公営住宅管 理業務 及び県 ・市 町村等 が行う 公営
住宅 の建設など住宅施策 への技術的支援等 の業務 に
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市営住宅の リフォーム事業について ″
癬レ須坂市
滅 須坂市 市営住宅の リフォーム事業 について ″
周辺整備: 1 1 '
事業 を行 った県内市営住宅 の現場視察を実施
平成 二十 一年度 平成 二十 一年度 に事業全体 の協
定締結を行 い具体的事業 に着手
平成 二十 一∼ 二十 五年 の五 ヶ年計 画 で団地全体 の
資料 ２参 照︶
改善事業実施 ︵
公
平成 二十 五年度 今年度 、須坂市 が直接行う ﹁
営住宅 の用途廃止 及び解体 ﹂事 業と調整 しながら、
最終年度と し て道路改修 及び周 辺整備事業を 予定
こ の方式 の場合 は、交付申請 の時期 に拘束 されま せ
ん さら に、国 の要綱等 を熟知 した公社技術職員 に
。
変更契約 ︶など の処 理
よ る設計 ・監 理、設計変更 ︵
や会計検査 への対応 など、市 町村担当職 員と共 に対
応す るなど、市 町村 の担当職員 の業務量を大幅 に軽
減 できます。
次 に割賦方式 に ついて説明 します。
予算 ︶が
こ の方式 のメリ ットは、市 町村 の負 担 ︵
平準化 され ること で、 工事完 了年度 に交付金相当額
分を支払 って いただき 、次年度 以降 は、残額を分割
払い ︵
債務負 担行為︶とす ることが でき 、単年度 の
一般的 には 一〇年 又
支出額を抑え られる こと です。
は 一五年 間 の分割支払 いと し て いただ いて います。
道路改修 及 r
のま 施棚 壊工参一
妙弄 轟鼈辣憮輻
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須坂市旭 ヶ丘団地と北旭 ヶ丘団地 にお いて実施 し
た、事業 の具体的な内容 に ついてご紹介 します。
こ の団地 は、長野電鉄長野線 北須坂 駅近く の、県
道 四九九号線を挟 んだ北と南 に位置す る 二 つの団地
であり、 戸建住宅 に囲まれた閑静 な住宅 団地 の 一画
資料 １参 照︶
にあります。 ︵
旭 ヶ丘団地 ・北旭 ヶ丘団地 年度別 リ フォー ム事
業 の実施履歴 は資料 ２ の表 １ のと おり です。
3LEIK× 8戸
=
平成 2 5 年′
―- 20 -―
-21-
191,293,lXXl円
2 ∞ , 4 8 0 , αЮ円
198,990,α Ю円
73,535,000円
改修 事業 費
3LDK X3戸
2KX 4戸
3LDK X8戸
2K× 56戸
lLDK× H戸
2K X 32戸
2K X 16戸
タイ プ別戸数 2 K X 1 3 戸
8棟 24戸
8棟 32戸
12棟38戸
12棟56戸
2K X 27戸
2K X28戸
2K× 7戸
10棟36戸
3棟 10戸 10棟 44戸
3棟 13戸
年度 別戸 数
除 却 ×7戸
2K X 16戸
2K X32戸
3LDK X 8戸
`K X24戸
8棟 24戸
3棟 15戸
3LDK X8戸
2K X 16戸
2K× 41戸
K× 4戸
助
2戸
2K X 18戸
2K X4戸
3LEIK X 3戸
8棟 32戸
4棟 16戸
9棟 26戸
9棟 41戸
6棟 20戸
6棟 24戸
2棟 6戸
2棟 8戸
北旭 ヶ丘 団地
3LDK×
2K× 9戸
2K X 12戸
2K X 15戸
4戸
3LDK×
2K× 20戸
2K× 3戸
4棟 20戸
1棟 4戸
1棟 5戸
3LDK Xl戸
2K× 5戸
タイプ別戸数
2K× 8戸
タイプ別戸激
3棟 12戸
改修 後
攻修 前
改修 前
改修 後
改修 前
平成24年 度
平 成23年 度
平成22年 度
平成21年 度
改修 後
改修 後
改修 前
年度別 リフォーム事業実施層
市営住宅旭 ヶ丘団地 ・北旭 ヶ丘団地
須坂市
歴
(資料 2)表 1
改修 前
Eヶ 丘 団地
鑽瘍黙巡膠謹 事ぼす一
Ｌ‘一一
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権一
轟財辣鶉螂
長野県住宅供給公社 では、須坂市 から団地 リ フォ
ー ム事業 の依頼を いただき 、市営住宅旭 ヶ丘団地及
び北旭 ヶ丘団地 のリ フォー ム事 業を実施す る にあた
一部 の代金 の支払 い
り、契約形態 は買取方式と し、
に ついては、割賦方式 と し ております。
買取方式と は、団地 及び建物 の計 画 ・設計 ・建 設
を当公社 で行 い、
︵
工事 発注 ・工事 監 理 ・検査ま で︶
工事完了後 に市町村 に買 い取 って いただく方式 です。
こ の方式 のメリ ットと し ては、市 町村 が直接実施
社会資 本整備総合交付金 ︶が
す る場合と交付金額 ︵
変わらな いこと や、当 公社 が交付対象額算定業務 の
支援を行う ことなど が挙げ られます。また、通常 は
交付申請 及び交付決定後 の工事 発注となります が、
(資料 1)
″ 須坂市 市営住宅の リフォーム事業について ,″
資料 ３ の旭 ヶ丘団地は、平成 二十 一∼ 二十 三年度
の三年 間 で コンクリートブ ロ ック の簡易耐火構造平
通称簡平︶ の公営住宅 八棟 のリ フォー ム事業
屋建 ︵
を行 いま した。
改修対象 の建物 は、全 て 一戸あ たり の床面積 が約
一棟 五戸 のタイプ が八棟あ
三三ピ の２Ｋタイプ で、
り合計 四〇戸 でした。
一棟 のう ち の三戸は
今 回 のリ フォー ム事業 では、
間取りを変えず に改修 し、残り の二戸 に ついては、
住 戸 の間 の壁 に開 口を設け て３ＬＤＫ 一戸 の間取り
︵いわ ゆる 二戸 一︶ に改 修 を行 って いま す。結 果 と
し て改修後 の戸数 は、 ３ＬＤＫ八戸、 ２ Ｋ二四戸 の
合 わせ て三 二戸 になりま した。
また、今 ま で駐車 場と し て の敷地 がなく、団地内
の空 いて いる スペー スに車 を停 め て いる状況 でした
が、改修後 は道路新設 や建物解体 に伴 い駐車場 スペ
ー スの確保 が可能とな った こと により、団地内 の住
宅用 エリ アと駐車場 エリ アを明確 に分類 でき、安全
で住 みやす い住環境 になりま した。
なお、団地内 の残 った建物 に ついては、老朽化 が
激 し い木造住宅 が大半 です ので、将来的 には全 て解
体 し て宅 地 と し て分 譲 す る 予定 であ ると のこと で
す。
︱十
資料 ４ の北旭 ヶ丘団地 に ついては、平成 二十 一∼
二十 四年度 の四年 間 で、簡平 の公営住宅 二五棟 のリ
フォー ム及び道路整備等を行 い、今年度残り の道路
改修 及び周 辺整備を行 い事業完 了 の予定 です。
改修対象 の建物 は、旭 ヶ丘と 同様 に 一戸あ たり の
一棟 四戸から六
床面積 が約 三三ピ の２ Ｋタイプ で、
戸 の建物 が 二五棟あり、合計 一〇五戸 でした。
旭 ヶ丘 団 地 改 修 前 全 体 配 置 図
建物 の外部 に ついては、屋根 のセ メント瓦を鉄板
妻壁︶外
に葺替え 、南 北面外壁 の塗装 及び東 西面 ︵
壁 の断熱化 工事を行 って います。
資 料 ５参 照︶ は、外部廻り の改修前と改修
写真 ︵
後 の写真 です。
な お、全 ての工事内容 が改修前 よりも機能向 上 に
長寿命化 ︵
耐久性向 上と
つなが るも のであ るため、﹁
と し て交付金 の対象 項 目とな って います。
≪beん ″ ≫
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‘同様 に ２ Ｋ
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クｆ ブと １Ｉ 一の３ Ｌ Ｄ Ｋタ ィ プ に改 修 し て いま す
，
か 、 こち らは 、
一つの棟 が全 て２ Ｋ若 し く は全 て ３
Ｌ Ｄ Ｋ の同 じ 問 取 り にな る改 修 を 行 いま し た 。
な お 、 団 地 中央 の南 北方 向 に新 設 し た道 路 と 干 渉
一部 解 体 ︵
七 戸分 ︶ を 行 って
す る建 物 に つ いては 、
おり 、 最終 的 な 戸数 は ３ Ｌ Ｄ Ｋ 三 二戸 、 ２ Ｋ五 四 戸
の合 計 七 六 戸と な って いま す 。駐 車 場 ス ペー スも 確
保 でき 、旭 ヶ丘 団地 同様 に住 み やす い住 環 境 と な っ
ており ま す 。
１キ︲
…
旭 ヶ丘 団 地 改 修 後 全 体 配 置 図
板草 、外 壁吹付 け
外観 :南面
(資料 3)
(資料 5)
市営住宅の リフォーム事業について ″
調レ須坂市
た 退 去 時 の修 繕 が 不要 と な るた め 、 入 居者 の負 担 が
軽 減 さ れ ると と も に、維 持 管 理 し やす い建 物 にな っ
て いま す 。
資 料 ７ の３ Ｌ Ｄ Ｋ タイ プ に つ いては 、 住 戸 間 のブ
ロ ック の壁 を 一部解 体 し て開 口部 を 設 け 、改 修 前 住
戸 三戸分 の ス ペー スを 使 った余 裕 のあ る間 取 り と な
っており 、多 人数 世 帯 に対 応 でき ま す 。
交 付 金 に つ いては 、 間 取 り の改 修 や水 洗 化 な ど の
福
﹁
居 住 性 向 上 ﹂、床 の段 差 解 消 や手 摺 設 置 と い った ﹁
祉 対 応 ﹂ な ど の交 付 対 象 事 業 の項 目 に該 当 し 、交 付
対 象 と な って いま す 。
(資料 7)
内 部 に つ いては 、資 料 ６ のよう な改 修 工事 を 行 っ
一
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︱﹂
副・
イ ブ)
平 面 図 (3LDKタ
改修 後
駐 車 場 :北旭 ヶ丘 団 地
辱
(写真 4)旭 ヶ丘団地及び北旭 ヶ丘団地の駐車場の写真です。
イ ブ)
平 面 図 (2Kタ
改修 前
内 観 : 便所 水 洗 化
￨
●
●
`●
イ フ)
(2Kタ
平 面図
改修後
内 観 :浴 室 ユニ ットバ ス
萎︶
改 l_7前 平 面 lKl (2Kタ
イ プ)
て いま す 。
ブ ロ ック︶を 残 し 、他 は
ま ず 、各 住 戸外 周 の壁 ︵
全 て解 体 し て スケ ルト ン ︵
構 造 躯 体 ︶ の状 態 にし ま
す 。 続 いて床 の下地 組 か ら 始 ま り 柱 や壁 、 天 丼 ま で
を 新 た に造 って いき ま す 。 こ の時 、床 下 ・外 周 廻 り
の壁 内 部 ・天丼 裏 に断 熱 材 を 設 置 す る こと が でき 、
床 は段 差 を 無 く し てバ リ ア フリ ー化 す る こと が でき
ます。
居 室 に ついては 、和 室 を 取 り やめ て全 て洋 室 にし
た こと か ら 、 畳 の表 替 え や襖 、 障 子 の張 替 え と い っ
﹂
嗜
︱ ︱︱ ︱ ヨ コ ー ー ー ー ー
室化・
床 段差解 消
内観 :LDK洋
(資料 6)
(写真 1∼ 3)内 部の改修前と改修後の写真です。
市営住宅 の リフォーム事業について ″
癬レ須坂市
鼈瘍蜃暉離錨麟 概″ヶ
一一
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讐一
群一
騒融鸞麟搬鐵灘麟勲勒畿粽蜀螂¨
入 居 者 か ら は 、新 築 同然 の建 物 に住 む こと が でき
る こと に対 す る喜 び の声 を は じ め 、何 よ りも 断 熱 材
が 設 置 さ れ た こと により い 暖 か く 過 ご せ るよう にな
り 、光 熱 費 が抑 え ら れ るよう にな った こと に対 し て
のご意 見 を多 数 いた だ いており ま す 。
２ Ｋタイ プ に入 居 さ れ て いる方 か ら は 、 間 取 り が
極 端 に変 わ って いな いた め、 非 常 に使 いやす いと い
う 意 見 を いただ いており ま す 。便 所 が以 前 より 広 く
な った こと や、浴 室 が ユ ニ ット バ スと な った こと で、
従 前 のシ ャ ワー付 き バ ラ ン ス釜 と 浴 槽 を 設 置 ︵
入居
者 負 担 ︶ し て いた時 より も 暖 か いと 御 好 評 を いただ
いており ま す 。
３ Ｌ Ｄ Ｋタイプ に入 居 さ れ て いる方 か ら は 、部 屋
数 が多 く 、広 いＬ Ｄ Ｋがあ るた め、 ゆと り のあ る生
活 が でき 、洗 面 ・脱 衣室 が新 た に出 来 た た め 、 と て
も 使 いやす いと喜 ん で いた だ いており ま す 。
嚢藝 一
一
一
一
歩 一饒 飩 輻 雖
本 格 的 な少 子高 齢 化 及 び 人 口 。世 帯 減 少 社 会 の到
来 を 目前 に控 え 、 将 来 にお け る国 民 の豊 か な住 生 活
を 実 現 す るた め 、平 成 十 八年 六 月 に住 生 活 基 本 法 が
な メリ ツト と挙 えよ す ぃ
図 る︱︲いう観 点 か らも人 ヽ︲
，上 う な こＬ か Ｌ、 市 町村 が管 州 し て いる既
鳳Ｌ ノ
‘
ｌ
ｒの公 営 住 宅 に お い て、点 検 の強 化 及 び 早 期 の管
ｒ
理 ・修 紺 に よ る更 新 コスト の削 減 を 目指 す た め にも
予防 保 全 的管 理 、 長寿 命 化 に資 す る リ フ ォー ム事 業
を 推 進 し て いく こと が 、良 好 な 居 住 環 境 を 備 え た 公
営 住 宅 の実 現 に繋 が ると 思 わ れま す 。
今 回 、須 坂 市 が行 った リ フ ォー ム事 業 に つ いて、
従 前 の比 較 的多 く の単 身 等 高 齢 者 世 帯 のほ か 、 間 取
り の拡 大 によ る多 様 化 した 入 居 者受 け 入 れを 可能 と
す る住 宅 改 善 を 行 った こと に加 え 、道 路 の新 設 、 駐
車 場 ・公 園 の整 備等 を 行 う こと により 、 周 辺住 宅 地
全 体 の将 来 を 見 据 え た総 合 的 な 見 地 か ら の住 環 境 整
備 にご 尽 力 さ れ た こと に敬 意 を 表 す ると と も に、 こ
のよう な事 業 に携 わ ら せ て頂 いた こと に心 か ら感 謝
申 し上 げ ま す 。
公 営 住 宅等 に つ いて様 々な 問 題 を 抱 え て いる市 町
村 は多 いと 思 いま す が 、当 公 社 と し て、 こ の事 業 に
携 わ った経 験 を 活 か し問 題 解 消 の 一翼 を 担 え れば 幸
いであ り ま す 。
今 後 と も よ ろしく お願 い申 し上 げ ま す 。
制 定 さ れ て いま す 。
居 住 ニーズ の多 様 化 、 環 境 制 約 の 一層 の高 ま り な
ど 様 々な 課 題 を 抱 え る中 、住 生 活 基 本 法 に掲 げ ら れ
た基 本 理念 に沿 つて、真 に豊 か さを 実 感 でき る社 会
を 実 現 す るた め には 住 宅 単 体 のみな らず 居住 環 境
、
質 ﹂ の向 上 を 図 ると と も に、
を 含 む住 生 活 全 般 の ﹁
住 宅 建 設 を 重 視 した 政 策 か ら 、良 質 な公 営 住 宅 スト
ツクを 次 世 代 へ継 承 し て いく 政策 へと 方 向 転 換 せざ
るを 得 な い時 代 に突 入 し てき た よう に思 わ れま す 。
建 替 え 等 によ る住 宅 建 設 の場 合 、事 業 費 が過 大 に
な るた め 、市 町村 の財 政負 担 が大 き く な るば かり で
は な く 、家 賃 が大 幅 に上 昇 す るた め 、従 前 の入 居者
の中 には 団 地外 に移 住 を余 儀 なく さ れ る事 態 と な る
な ど 、 入 居 者 への過 度 な負 担 は 、住 環境 整 備 の促 進
な ど の住 宅 政策 に支 障 を き た す こと にも つな がり ま
す
。
これ に対 し リ フ オー ム事 業 を 活 用 し た場 合 は 、 住
宅 建 設 に比 べ て工事 費 を 抑 え る こと が でき 、家 賃 の
大 幅 な 上 昇 が避 け ら れ るた め 、 入 居者 の同意 を 得 や
す いな ど ス ムーズ な事 業 実 施 が 可能 と な り ま す 。 ま
た 、 な により 従 前 入 居者 の継 続 的 な 居 住 により 、 そ
れま で に築 か れ た コミ ュ ニテ ィ の継 続 が保 た れ る こ
質 ﹂ の向 上 を
と は、居住 環境 を含 む住 生活全 般 の ﹁
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