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不動産鑑定評価書 - かえでキャピタルマネジメント株式会社
発行番号 YB第0000-001
発行日付 平成22年3月3日
物件名 YBビル
●●●●● 御中
不動産鑑定評価書
社団法人 日本不動産鑑定協会会員
東京都港区赤坂二丁目11番13号
株式会社yenbridge
代表取締役 山下章太
不動産鑑定士
PRIVATE & CONFIDENTIAL
本報告書は貴社に対する情報提供及び社内での利用を目的として作成されたものであり、
他の個人及び団体による利用は一切想定しておりません。
その目的及び方法の如何にかかわらず、貴社以外の個人及び団体が本評価書に依拠することを禁止します。
まえがき
1. この鑑定評価書は、「不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号）」に準
じて、不動産鑑定士の資格を有する者が専門知識と信条に従って作成し、株式会社
yenbridge（以下「当社」という）が発行するものです。
2. 当社は、公正で客観的な評価手続きを経て鑑定評価書を発行するとともに、当社及び
不動産鑑定士は、評価について秘密保持を約束します。
3. この鑑定評価書の内容及び評価額は、次に記載の前提及び本文記載の評価条件のも
とでのみ成立するものです。
①鑑定評価書記載の所有権その他の権利関係については、登記簿又は別記の依頼者提
示資料に基づき記載し、評価対象不動産の用益権以外の担保権、質権、競売、差押、仮処
分又は占有関係等に関しては、特段の記載がない限り、これがないもととして評価した
ものです。
②評価対象不動産の権利関係、契約関係の確認及び物的状況については、登記所、その
他の公的機関及び依頼者提示の資料を前提として調査したものです。
③当該評価は、現地調査を実施していますが、本文記載の事柄以外に土地の地中又は建
物内部に瑕疵がある場合にはこれがないものとして評価したものです。もし、将来にお
いて人体に有害な物質又は隠れた瑕疵の存在が判明したとしてもその責任を負いませ
ん。
4. 当該評価は、署名した不動産鑑定士が通常の注意をもって行ったものですが、この鑑
定評価書に関する責任は当社が負います。
5. この鑑定評価書の依頼目的以外の使用又は記載事項の引用をする場合には事前に当
社と協議して書面による同意を得て下さい。
6. 鑑定評価書の正本が日本語である場合には、それ以外の言語に翻訳したものに関し
て責任を負いません。
7. この鑑定評価書に起因して生じた紛争の一切の処理については、日本法に準拠する
ものとし、その管轄裁判所は東京地方裁判所とします。
Copyright ©2010 yenbridge, Inc. All rights reserved.
Ⅰ.対象不動産及び鑑定評価額
１. 対象不動産の表示
種
類
土
地
所 在
東京都港区赤坂●丁目
東京都港区赤坂●丁目
地番又は
地目又は構造用途
家屋番号
公簿・現況
12番1
宅地・宅地
12番1
12番地1
（構造）
数量（㎡)
公
簿
177.09
合計
177.09
1階
1,088.47
合計
1,088.47
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付8階建
（用途）
建
物
事務所・車庫
物 件 名 ： YBビル
住 居 表 示 ： 東京都港区赤坂2-11-13
所 有 者 ： 株式会社yenbridge
２. 評価類型
貸家及びその敷地
３. 価格時点
平成22年3月3日
４. 鑑定評価額及び価格の種類
価格の種類
鑑定評価額
正常価格
金233,000,000円
1
５. 鑑定評価を行った年月日
平成16年2月3日
６. 鑑定評価の依頼目的
売買の参考
７. 鑑定評価の条件
(1) 対象確定条件
・数量は、土地・建物とも公簿数量にて確定すること
・借家人居付きの現況を所与とした貸家及びその敷地としての価格を評価すること
(2) その他の条件
な し
８. 鑑定評価の依頼目的及び条件と価格の種類との関係
上記依頼目的及び条件により、本件評価は、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられ
る条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を求めることか
ら、価格の種類は正常価格である。
９. 当該不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係又は対
象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係
な し
（以下余白）
2
Ⅱ.鑑定評価額決定の理由の要旨
１. 対象不動産の確認
対象不動産の確認は、現地にて下記要領で行った。
(1) 現地実査日
平成21年9月1日外
(2) 確認資料
位置図・公図・地積測量図・建物図面・登記事項証明書(土地・建物)・レントロール・その他依
頼者提示資料
(3) 確認結果
① 物的事項の確認
（土地）：
現地にて上記資料と照合し、対象不動産の位置・形状等、概ね一致することを
確認した。
（建物）：
現地にて上記資料と照合し、構造・用途・規模等概ね一致することを確認した。
なお、賃貸人使用中のため、内部への立入が出来ない部分の仕様等について
は、外部からの目視により推知しうる標準的な仕様と把握して、評価を行っ
た。
② 権利の態様の確認
土地・建物にかかる権利関係については、登記事項証明書等により確認を行った。登記
事項証明書に表されていないその他の権利は、現実の利用状況を調査した結果、特に確
認されなかった。
③ その他
テナント入居状況等については、依頼者提示のテナントロール及び現地確認により確
認した。
（以下余白）
3
２. 一般的要因の分析
内閣府はH21年11月20日に発表した月例経済報告の中で、我が国の景気の現状について、『景
気は、持ち直してきているが、自律性に乏しく、失業率が高水準にあるなど依然として厳しい状
況にある。先行きについては、当面、厳しい雇用情勢が続くとみられるものの、海外経済の改善
などを背景に、景気の持ち直し傾向が続くことが期待される。一方、雇用情勢の一層の悪化や海
外景気の下振れ懸念、デフレや金融資本市場の変動の影響など、景気を下押しするリスクが存
在することに留意する必要がある。』と分析している。「持ち直してきているが、自律性に乏し
い」という基調判断は据え置きであるが、3年3ヶ月ぶりに「デフレ」認定が行われている。市井に
おいても、厳しい雇用場性等が続いており、『回復基調』自体に懐疑的な意見も散見される。
◆各種経済指数
近時における、各種経済指数を、以下に一覧する。
実質GDP成長率
＊内閣府
法人企業経常利益
（全産業）
＊財務省
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
季節調整済前
期比
▲1.7%
▲3.0%
▲3.2%
+0.7%
+1.2%
前年同期比
▲22.5%
▲64.6%
▲70.1%
▲53.0%
-
季節調整済前
期比
▲20.8%
▲43.5%
▲26.2%
+13.8%
-
2007年度
2008年度
2009年8月
2009年9月
2009年10月
前年同期比
+7.7%
+12.3%
▲1.0%
▲17.9%
▲11.7%
季節調整済前
期比
-
-
▲13.1%
+2.8%
▲3.5%
％
3.8%
4.1%
5.5%
5.3%
-
％
0.641%
0.088%
0.110%
0.103%
0.112%
％
1.275%
1.340%
1.305%
1.295%
1.405%
円
12,525
8,109
10,492
10,133
10,034
円
100.10
98.10
92.70
89.77
91.38
2007年9月
2008年3月
2008年9月
2009年3月
2009年9月
64.2
63.9
62.9
61.4
59.9
55.9
55.6
54.6
53.0
51.5
73.0
72.7
71.7
70.2
68.8
64.9
64.6
63.9
62.5
61.0
＊Q1:1月～3月・Q2:4月～6月・Q3:7月～9月・Q4:10月～12月
企業倒産件数
＊財務省
完全失業率
＊総務省
コールレート
（無担保翌日物）
国債流通利回り
（新発10年国債）
日経平均株価
円相場
（対米ドル）
市
街
地
価
格
指
数
全用途平均
商業地
住宅地
工業地
2000年3月末
を100とした
価格指数
＊財団法人不動産研究所
4
３. 地域要因の分析
対象不動産は、東京メトロ●●線線『●●』駅東方約350m（道路距離）付近に存する表記建物
（YBビル）及びその敷地である。
(1) 地域の概要
周知の通り、●●区における業務商業地域は、2大ターミナルである●●及び●●周辺を結
ぶ●●に代表される幹線街路沿いに形成されている。
中でも、対象不動産の存する●●区は、大阪を代表するビジネス街を擁する区として知られ
ており、上記ターミナルを結ぶ南北主要幹線である●●沿道を中心に、整然とした街区に金
融機関，大手企業等の高層事務所ビルが建ち並び、各々特色を異にする集積度の高い業務商
業エリアが形成されている。
かかる●●区にあって、対象不動産の存する「●●地区」は、●●及び●●の概ね中間に位置
し、●●幹線（●●,●●）と●●幹線（●●,●●）沿道の高層事務所ビル群と、幹線背後の繊
維・医薬品関係を主体とした問屋街及びこれに付随する中小の事務所ビル街によって複合的
に構成された地区である。●●エリア，●●エリア，●●エリア等を内包する当地区は、●●
区ビジネス街の中核に位置付けられる業務集積度の高い地区である。
(2) 対象不動産に係る市場の特性
対象不動産が属する同一需給圏（対象不動産と代替･競争等の関係が成立する圏域）は、●●
区の中心商業地域と把握されるが、特に、●●地区内にあって、幹線背後に形成される業務商
業地域と強い価格牽連性を有しているものと判断される。
近年、不動産の証券化の発展に伴い収益用不動産の取引市場における不動産取得需要は旺
盛であったことから、築浅物件のみならず築後経過した物件にかかる取引利回りの低下が顕
著に認められる状況にあった。
しかし、昨年からのサブプライムローン問題に端を発した信用収縮等の影響を受け、不動産
に対する投資物件の選別，融資の厳格化等が窺えるようになり、アメリカのニューヨークに
本社を置く大手投資銀行及び証券会社であるリーマン・ブラザーズが9月15日に連邦倒産法
第11章（日本の民事再生法に相当）の適用を連邦裁判所に申請し事実上破綻して以降、さらな
る世界的な信用収縮が起きている。
かかる状況を受け、優良物件についても近時における不動産取引件数の減少が顕著に窺え
る処となっており、かつては対象不動産の如き築古物件等についても建て替えやリノベー
ション等を前提としたファンド等の取引も散見されたが、現在、かかる需要も相当低位にあ
るものと把握される。
5
(3) 近隣地域の状況
対象不動産の存する近隣地域は、地下鉄●●線「●●」駅の北東方約330ｍ（道路距離）付近、
通称「●●」沿いに、中高層事務所ビルを中心として店舗付事務所ビル等も見受けられる商業
地域である。
当地域は、「●●地区」のほぼ中心付近、御堂筋の東側及び本町通の北側背後に位置する業務
商業地域である。当地域の如き上記幹線道路の背後地域は、高層の大規模オフィス等が建ち
並ぶ幹線道路沿道の高度商業地域を補完する機能を果たしている側面が強く、オフィスビル
としての選好性は次順位に位置づけられる。
しかしながら、当地域は、地下鉄●●線・●●線「●●」駅が最寄駅であり、さらに地下鉄●●
線「●●」駅も利用可能であることから、南北・東西両方向からのアクセスが可能であるなど
良好な立地条件を有していることもあって、大半が中小規模ではあるが店舗付事務所ビルが
集積した業務商業地域を形成している。
今後についても、●●の中心ビジネスゾーンである●●エリアを補完する中小規模の店舗付
事務所ビルが建ち並ぶ地域として推移していくものと推測される。
以上、近隣地域の特性及び将来の動向等を総合的に勘案した結果、近隣地域における標準的
使用は、店舗付事務所ビル等の敷地利用と判定される。
(4) 近隣地域周辺の地価動向
近隣地域周辺の地価水準及び地価動向の参考として、対象地と類似性の認められる地価公
示<●●5-30>の近時の価格推移（平方メートルあたり単価と、対前年変動率）を示す。
700,000
22.0%
600,000
600,000
500,000
463,000
645,000
20.0%
492,000
15.0%
451,000
10.0%
9.1%
400,000
25.0%
7.5%
5.0%
300,000
0.0%
-2.6%
200,000
100,000
-5.0%
-9.2%
-10.0%
-15.0%
0
2005
2006
2007
6
2008
2009
４. 個別的要因の分析
対象不動産の価格形成に影響を及ぼす主な個別的要因は、以下の通りである。
(1) 土地に関する要因
位
置
的
要
因
交通・ 接近条件
東京メトロ●●線 『●●』駅 東方350m（道路距離）付近
街
路
条
件
西方:10m区道
環
境
条
件
幹線背後の事務所ビル・共同住宅・店舗兼住宅等が混在する地域
上下水道・都市ガス整備済み
商業地域(指定建ぺい率80%・指定容積率600%)
行 政 的 条 件
防火･特になし
埋蔵文化財の有無
及 び そ の 状 態
対象地は、周知の埋蔵文化財包蔵地「●●跡」に指定されている。●●区教育委員
会において確認したところ、対象地については、遺物・遺構等に係る調査は行わ
れておらず、建物建替えの際には、試掘調査が必要になるとのことである。
しかしながら、現況建物は概ね最有効使用の規模・配置状態にあると把握され、
同種同規模の建物再築であれば試掘費用も僅少である。加えて、発掘調査に至る
蓋然性も少ないと判断されることから、本件では対象地の価格形成上、当該要因
の影響は無いものと判断した（但し、試掘調査等の結果、重要な遺構又は遺物等
の存在が確認され、詳細調査が必要な場合には、係る内容の如何により本件評価
額は影響を受けるものである。）。
土壌汚染の有無
及 び そ の 状 態
対象地については、専門機関による調査等がなされていないため、土壌汚染の有
無については不明であるが、不動産鑑定士等による独自調査の結果、公的資料，
過去の地歴，現在の使用状況等からは土壌汚染が存することを示す端緒は認め
られなかった。従って本件では、土壌汚染を価格形成要因から除外して評価を行
うが、同調査はあくまでも限られた範囲での調査に基づき、汚染の存否の端緒に
ついて有無を判定しているものであるため、絶対的に土壌汚染がないことを判
定しているものではない（後日、土壌汚染調査等により汚染が判明した場合、そ
の状況とその措置に要する費用及び期間等により、本件評価額は影響を受ける
ものである。）。
そ
特になし
の
他
画
地
積
177.09㎡
地
間口：約24ｍ･奥行：約12.5ｍ
形
状
不整形
接面道路との関係
二方路
そ
特になし
他
件
(公簿数量)
間 口 ・ 奥 行 き
の
条
<更地としての最有効使用の判定>
近隣地域の標準的使用及び将来の動向並びに対象地の画地条件等に基づき、対象地の最有
効使用を中層店舗付事務所ビル等の敷地利用と判定した。
7
(2) 建物に関する要因
対 象 建 物 の 個 別 的 要 因
構
造
鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付8階建
用
途
事務所・車庫
積
1,088.47㎡
延
床
面
(公簿数量)
建 築 年 月 日
昭和46年7月31日
各 階 利 用 状 況
2階～7階：事務所
1階：店舗
保守・管理の状態
概ね標準的
使用資材の品等
概ね標準的
施工の質及び量
概ね標準的
耐震性・耐火性等
建築年次より、旧耐震基準に準拠した設計と推定される。なお、耐火性に
ついては構造等から概ね標準的と思われる。
有害物質の使用の
有 無 及 び 状 態
鑑定評価主体が行った目視による現地調査等の結果、確認可能な範囲において、
特に有害物質の使用及び飛散等の事実は認められなかったが、対象建物の建築
年次等から推測するとアスベストの使用の可能性が認められる。但し、本件では
係るリスクについては依頼者側で別途考量することを前提に考慮外とする。
修繕計画の良否
と 実 施 状 態
詳細不明であるが、概ね標準的と把握される。
環境との適合性
概ね適合しているものと判断される。
そ
概ね標準的
の
他
（新築）
（以下余白）
8
(3) 建物及びその敷地に関する要因
<敷地と建物の適応状態>
対象建物の用途・実効容積率及び配置などの観点からは、概ね良好であるが、築後約52年を
経ており設備等の劣化は否めず対象地の効用が十分に発揮されていないと把握されること
から、敷地と建物の適応状態はやや劣ると判断される。
<対象不動産の賃貸借状況等>
依頼者提示資料によると、対象不動産の賃貸借状況（平成20年10月1日時点）は後掲テナン
トロールの通りであり、概ね良好な稼動状況にあるものと把握される。
<市場における対象不動産の優劣と競争力の程度>
対象不動産は、最寄駅まで徒歩約4分程度の交通至便な立地条件にあり、事務所部分につい
ては、低廉かつ弾力的な賃料設定によって、比較的良好な稼働率を保持している物件である。
また、基準階面積272.83㎡（グロス）の貸室フロアは小分割可能であり、一般事業法人から個
人事業所，ギャラリー等まで多様な事務所需要を吸引している状況にある。
また、対象不動産の1階には周辺オフィスワーカーをターゲットとした飲食店舗が入居して
いる。
1階店舗については、●●筋に面する角地であるなど立地条件も良好であり、かつ周辺に大
規模高層ビルや中小規模事務所ビルが集積する地域特性から日中の回遊性は高く、容易に出
店可能なその店舗面積を勘案すると、店舗部分に係る需要は旺盛であると判断される。
但し、築後約52年という経年は看過できず、賃料水準も周辺に比してやや低廉な設定が認め
られるなど、収益力の減退は否めない状況にある。
<建物及びその敷地の最有効使用>
上記に述べた価格形成要因の分析に基づき、対象不動産の最有効使用を、現況通り店舗付事
務所ビルとしての継続使用と判定した。
（以下余白）
9
５. 鑑定評価手法等の指摘
本件評価は対象建物が賃貸借に供されている対象不動産についての正常価格を求めるもので
ある。鑑定評価手法としては、ＤＣＦ法により求められた価格を標準とし、直接還元法による検証
を行って求めた収益価格を中心に、原価法による積算価格からの検証を行い、鑑定評価額を決
定するものとする。
なお、取引事例比較法については、近隣地域等における取引事例から、規範性を有する比準を
行うことが困難であったことから、適用を断念した。
<評価イメージ図>
積算価格
検証
直接還元法
による収益価 格
収益価格
ＤＣＦ法による
収 益 価 格
（以下余白）
10
鑑 定 評 価 額
６. 原価法の適用
対象不動産の再調達原価に減価修正を行い、積算価格を以下の通り試算した。
<計算式>
A.再調達原価
積算価格
＝
428,949,000円
≒
220,000,000円
項 目
A.再調達原価
1.土地
①
2.建物
②
3.土地
③
4.建物
④
－
208,634,000円
査定根拠
査定額
428,949,000円 1.+ 2.
1.土地 + 2.建物
更地価格（総額）
189,486,000円 =①×177.09㎡
更地価格（単価）
1,070,000円/㎡ <別紙>更地価格の査定 参照
再調達原価（総額）
239,463,000円 =①×1,088.47㎡
220,000円/㎡ 建設事例等を参考に査定
再調達原価（単価）
B.減価額
B.減価額
3.土地+4.建物+5.一体
208,634,000円 3.+ 4.+ 5.
土地減価額
0円 =1.×③
建付減価率
0% 現況土地利用状況より判断
建物減価額
208,634,000円 =1.×③
主体 70%
主体耐用年数
50.0年
耐用年数に基づく方法
208,634,000円 設備 30%
主体耐用年数
35.0年
残価率0%・定額法採用
a.
本体
129,406,000円 =2.× 70% × 38.6 / (
b.
設備
79,228,000円 =2.× 30% × 38.6 / (
⑤
0円 =(2-④)×c.
観察減価法
c.
5.一体
0% 経年以上の減価が認められる
観察減価率
一体としての減価
0円 ={A.-(3.+4.)}×⑥
一体としての減価率
⑥
0% 不要と判断
※内訳価格等
土地内訳価格：
189,200,000円
構成比率
建物内訳価格：
積算価格 × 一体減価前土地価格比率
･･･
積算価格 － 上記土地内訳価格
86.0%
30,800,000円
構成比率
･･･
14.0%
11
38.6 + 11.4 )
38.6 +
-3.6 )
７. 収益還元法の適用
(1) 直接還元法の適用
標準化純収益（現行賃料と市場賃料とを比較することにより、標準的かつ安定的な純収益として把
握された純収益）を還元利回りで還元して、直接還元法による収益価格を以下の通り試算した。
<計算式>
純収益（NCF)
直接還元法による収益価格
還元利回り
＝
19,056,555円
≒
232,000,000円
÷
8.2%
◆賃貸借条件の査定
月額共益費
月額支払賃料
階層
用途
延床面積
(㎡)
賃貸面積
(㎡)
総額
（円）
総額
（円）
単価
(円/㎡)
一 時 金
敷金
単価
(円/㎡)
月数
礼金
金額
月数
金額
事務所1
500.00
1,000,000
2,000
500,000
1,000
6
6,000,000
0
0
事務所2
500.00
1,000,000
2,000
500,000
1,000
6
6,000,000
0
0
1,000.00
2,000,000
1,088.47
1,000,000
◆運営収益の査定
項 目
a.共益費込賃料収入
査定根拠
月額支払賃料
2,000,000円
（
賃貸面積
1,000.00㎡
b.水道光熱費収入
c.駐車場収入
＋
×
水道光熱費単価
650円/㎡
36,000,000円
×
12ヶ月
＝
7,800,000円
×
12ヶ月
＝
事務所1
0円 ×
入替率
5%
事務所2
0円 ×
5%
=
=
=
=
=
×
0円
0円
その他
0円
0円
=
=
=
×
×
左記合計
0円
上記a.～d.合計
e.空室等損失
共益費込
賃料収入
43,800,000円
事務所1
可能共益費込賃料/月
1,500,000円 ×
事務所2
1,500,000円 ×
水光熱費収入
空室率
5%
×
×
×
×
×
×
×
=
=
=
=
=
可能水光熱費収入/年
平均空室率
7,800,000円 ×
5.0%
=
390,000円
=
0円
f.空室等損失
駐車場収入 月極
時間貸し
その他
左記合計
地域の慣行に鑑み、計上しない
×
(貸室部分）
0円
0円
×
（駐車場その他）
＝
×
×
1.可能運営収益
12ヶ月
台数
礼金
更新料
） ×
依頼者提示の過去実績に基づき査定
d.その他収入
礼金
0
査定値
月額共益費
1,000,000円
単価
月極
時間貸し
12,000,000
可能駐車場収入/年
0円 ×
5%
×
12ヶ月
12ヶ月
900,000円
900,000円
左記合計
2,190,000円
空室率
収入査定の段階で考慮
0円
左記合計
0円
0円
収入査定の段階で考慮
2.空室等損失合計
上記e.～f.合計
3.貸倒れ損失
敷金等により担保されるため計上しない
2,190,000円
A.運営収益
1.-（2.+3.）
0円
41,610,000円
12
◆運営費用の査定
項 目
査定根拠
賃貸面積
1,000.00㎡
g.維持管理費（BM）
査定値
月額維持管理費
730円/㎡
×
×
12ヶ月
＝
8,760,000円
×
12ヶ月
＝
4,200,000円
＝
0円
※類似物件の事例等を参考に査定
賃貸面積
1,000.00㎡
h.水道光熱費支出
月額水光熱費支出
350円/㎡
×
※類似物件の事例等を参考に査定
建物再調達原価
239,463,000円
建物修繕費
0.0%
×
※経過年数、修繕実績等を参考に査定
事務所1
i.修繕費
原状回復
費 用
j.ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ(PM)
事務所2
l.公租公課等
退去率
5%
×
5%
×
×
×
×
×
×
×
賃料収入等
34,200,000円
0円/㎡
0円/㎡
=
=
=
=
=
0円
0円
左記合計
0円
2.5%
×
＝
855,000円
※標準的契約形態を考慮して査定
※賃料収入等：賃料＋共益費＋駐車場＋その他（礼金・更新料を除く）
事務所1
k.テナント募集費用
賃貸面積
500.00㎡ ×
500.00㎡ ×
事務所2
月額支払賃料
1,000,000円 ×
1,000,000円 ×
入替率
5%
×
5%
×
×
×
×
×
土地
×
×
依頼者提示の課税明細に基づき査定
建物
同上
償却資産
計上せず
1ヶ月分
=
=
=
=
=
50,000円
50,000円
左記合計
100,000円
1,307,300円
961,100円
建物再調達原価
239,463,000円
m.損害保険料
1ヶ月分
3,800円
左記合計
2,272,200円
191,570円
×
0.08%
＝
×
1.0%
＝
※標準的な料率を設定
運営収益
41,610,000円
n.その他費用
416,100円
B.運営費用
上記g.～n.合計
16,794,870円
C.運営純収益（NOI)
A.-B.
24,815,130円
◆純収益の査定
項 目
査定根拠
事務所1
事務所2
敷金等
運用利回り
6,000,000円 ×
2%
×
6,000,000円 ×
2%
×
o.一時金の運用益
×
×
×
×
×
0円 ×
駐車場
査定値
1-空室率
95.0%
95.0%
×
2%
×
100.0%
=
=
=
=
=
=
114,000円
114,000円
左記合計
228,000円
0円
※敷金3ヶ月と査定
p.資本的支出
建物再調達原価
239,463,000円
2.5%
×
＝
5,986,575円
※経過年数、修繕実績等を参考に査定
D.純収益(NCF)
C.-上記o.+p.
19,056,555円
13
(2) DCF法の適用
対象不動産を10年間保有し、その後売却することを前提として、この保有期間(収益期間)の純収益
の現在価値の総和と、保有期間終了後の転売価格等の現在価値を加算して、DCF法による収益価格
を求めた。
<計算式>
復帰価格の現在価値
期間収益の現在価値の総和
DCF法による収益価格
＝
129,231,000円
≒
234,000,000円
＋
104,890,000円
※詳細については、<別紙2>DCF法による収益価格査定を参照。
なお、現況賃貸借状況と、価格時点における標準的な賃貸借状況（直接還元法において査定した標
準化純収益の前提となる賃貸借状況）を対比すると、下表の通りとなる。
現況賃貸借状況
用
途
共益費込賃料単価
標準的な賃貸借状況(価格時点）
空室率
用
途
共益費込賃料単価
空室率
事 務 所 1
月額9,918円/坪
0.0%
事 務 所 1
月額9,917円/坪
5.0%
事 務 所 2
月額9,918円/坪
0.0%
事 務 所 2
月額9,917円/坪
5.0%
月額9,917円/坪
0.0%
月額9,917円/坪
5.0%
全
体
全
体
本件においては、これらが、既存テナントの退去・新規テナントの入居等によって収斂していく過
程を、保有期間中のシナリオとして想定した。
(3) 収益価格の試算
直接還元法による収益価格と、DCF法による収益価格が次の通り求められた。
直接還元法による収益価格
･･････
232,000,000円
Ｄ Ｃ Ｆ 法 に よ る 収 益 価格
･･････
234,000,000円
本件においては、各年の純収益の変動を適切に反映したＤＣＦ法を重視し、直接還元法による収益価
格からの検証を行い、収益価格を以下の通り試算した。
収益価格
金233,000,000円
14
８. 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
以上により、各試算価格は次の通り求められた。
積 算 価 格
･･････
220,000,000円
収 益 価 格
･･････
233,000,000円
各試算価格について、それぞれ資料に基づいて再吟味すると、積算価格は、不動産の費用性に
着目して求めたものである。土地については、規準とすべき公的価格との均衡性に留意してい
るほか、建物についても耐用年数法及び観察減価法を併用しているなど、適切な方法並びに豊
富な資料に裏付けられた精度の高い価格である。
一方、収益価格は対象不動産の収益性に着目した理論的な価格である。収益価格は、対象不動
産の●●駅から徒歩4分程度と利便性に優れた立地条件のほか，用途，建物品等，当地域の賃貸
市場動向並びに収益用不動産の市場動向等を総合的に勘案し、純収益･適用利回り等の査定を適
正に行い試算したものであり、対象不動産の収益性を反映した規範性の高い価格である。
よって本件評価においては、「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、市場参加者（需要者）
の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的等を考慮し、収益価格を
もって鑑定評価額を以下の通り決定した。
鑑定評価額
金233,000,000円
※ 本件鑑定評価額は、土地・建物一体としての価値を示すものであり、本来区分することは適切ではない
が、敢えて積算価格比により鑑定評価額を按分すれば、下記の通りとなる。
土地： 200,380,000円
建物： 32,620,000円
※ 尚、通常の不動産取引に当たっては、上記評価額から買主に承継される一時金返還債務額を控除した額
が決済価額として授受される。
以上
15
<別紙>
1.対象地更地価格の査定
(1) 標準画地価格の査定
対象地の接面道路沿いに設定した『標準画地』の価格を、取引事例比較法を中心に公的価格
との均衡性にも留意の上、査定する。
※標準画地（近隣地域内において、個別的要因による増・減価を有しない画地）の概要
規模・形状
地積約200㎡の整形（長方形）画地
公法上の規制
商業(80%･600%)･防火･特になし
街路条件
幅員約10m国道（北側接道を想定）・中間画地
後掲『標準画地価格査定表』により、標準画地比準価格及び、標準画地規準価格を以下の通り
査定した。
標準画地比準価格
･････
1,300,000円/㎡
標準画地規準価格
･････
604,000円/㎡
* 地価公示<●●5-30>を採用
標準画地比準価格は、現実の不動産市場における取引事例に基づく実証的な価格であるこ
とから、当該価格を持って標準画地を査定した。
なお、当該価格と規準価格には開差が存するが、都心部商業地域内においては許容範囲内で
あると判断した。
標準画地価格
1,300,000円/㎡
(2) 対象地個性率の査定
増減価の有無及びその内容
要 因
増減価率
a.画地規模
概ね標準的
+4%
b.形 状
概ね標準的
▲20%
c.接 道
概ね標準的
±0%
d.その他
概ね標準的
±0%
対象地個性率
（各増減価率+1）の相乗積
0.83
(3) 対象地更地価格の査定
標準画地価格に、個性率を乗じて、対象地更地価格を以下の通り査定した。
標準画地価格
1,300,000円/㎡
対象地個性率
×
対象地更地価格
0.83
対象地更地価格
＝
1,070,000円/㎡
1,070,000円/㎡
2.還元利回りの査定
対象不動産から得られる純収益の対象不動産の価格に対する割合を示すものであり、純収益
を還元利回りで除することにより対象不動産の価格が求められる。
本件では、以下のプロセスより、還元利回りを査定するものとする。
(1) 還元利回りの査定プロセス
本件においては、基準不動産（東京都中心部に立地する市場競争力が極めて高位にあるオ
フィスビルを想定）のベース利回りに対象不動産の地域性・個別性に基づき判定した利回り
格差を加えることにより、査定するものとする。
還元利回り ＝ ①ベース利回り + ②利回り格差
(2) 還元利回りの査定
① ベース利回り
J-Reitの公表数値等を参考に、ベース利回りを以下の通り査定した。
ベース利回り
4.0%
② 利回り格差
基準不動産と対象不動産において、地域性リスク（周辺地域での需給動向，流通市場の成
熟度に基づく市場性，将来発展性等）及び個別性リスク（テナント，権利関係，建物格差等）
について直接比較を行い、利回り格差を以下の通り査定した。
利回り格差
4.2%
③ 還元利回り
ベース利回りと、利回り格差を加算して、対象不動産の還元利回りを以下の通り査定し
た。
還元利回り
8.2%
3.割引率の査定
割引率は、DCF法において、対象不動産が投資期間に生み出すと期待される純収益及び投資期
間期末に実現する復帰価値を現在価値に割り引くための利回りである。
これは、投資期間において投資家が期待する投資利回りであることから、類似不動産における
投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上求める必要が有る。
本件においては、直接還元法における還元利回りの分析を前提に、
・直接還元法において明示されていない純収益の見通し
・売却価格の変動予測
についてキャッシュフローに織り込まれている点も考慮し、割引率を以下の通り査定した。
割引率
8.2%
4.最終還元利回りの査定
最終還元利回りは、投資期間満了時点の転売価格（売却見込額）を査定するための転売時還元
利回りである。
本件においては、先に求めた還元利回りを基礎とし、将来純収益や元本変動の不確実性を加味
して、以下の通り査定した。
最終還元利回り
8.2%
共益費込
賃料収入
空室等損失
（駐車場その他）
f.
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ(PM)
j.
公租公課等
Y :割引率
TCR:最終還元利回り
S
:売却費用
項 目
◆採用利回り等
複利現価率
期間収益の現在価値
m. 損害保険料
n. その他費用
B.運営費用 上記g.～n.合計
C.運営純収益（NOI) A.-B.
o. 一時金の運用益
p. 資本的支出
D.純収益(NCF)
l.
k. テナント募集費用
修繕費
i.
2.空室等損失合計
3.貸倒れ損失
A.運営収益 1.-（2.+3.）
g. 維持管理費(BM)
h. 水道光熱費支出
空室等損失
（貸室部分）
e.
1.可能運営収益
d. その他収入
c. 駐車場収入
b. 水道光熱費収入
a.
数値
8.2%
8.2%
3.0%
現状回復
費 用
建物修繕費
その他収入
駐車場収入
水光熱費
共益費込
賃料収入
その他
更新料
礼金
査定根拠等
0.924214
19,678,000
0
1,307,300
961,100
3,800
2,272,200
191,570
438,000
16,761,770
27,038,230
240,000
5,986,575
21,291,655
0
900,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
43,800,000
8,760,000
4,200,000
0
0
0
0
43,800,000
0
0
36,000,000
7,800,000
0
0
0
0
1
18,000,000
18,000,000
売却費用として売却価格の3%を想定
<別紙>還元利回り等の査定参照
合計
土地
建物
償却
合計
事務所1
事務所2
合計
事務所1
事務所2
月極
時間貸し
合計
事務所1
事務所2
合計
合計
月極
時間貸し
事務所1
事務所2
合計
事務所1
事務所2
<別紙-2> DCF法による収益価格査定表
0.854172
16,363,000
0
1,307,300
961,100
3,800
2,272,200
191,570
416,100
16,694,870
24,915,130
228,000
5,986,575
19,156,555
0
855,000
0
0
0
43,800,000
900,000
900,000
0
0
0
1,800,000
390,000
0
0
0
2,190,000
0
41,610,000
8,760,000
4,200,000
0
0
0
0
0
36,000,000
7,800,000
0
0
0
0
2
18,000,000
18,000,000
0.789438
15,044,000
100,000
1,307,300
961,100
3,800
2,272,200
191,570
416,100
16,794,870
24,815,130
228,000
5,986,575
19,056,555
0
855,000
50,000
50,000
0
43,800,000
900,000
900,000
0
0
0
1,800,000
390,000
0
0
0
2,190,000
0
41,610,000
8,760,000
4,200,000
0
0
0
0
0
36,000,000
7,800,000
0
0
0
0
3
18,000,000
18,000,000
0.72961
13,904,000
100,000
1,307,300
961,100
3,800
2,272,200
191,570
416,100
16,794,870
24,815,130
228,000
5,986,575
19,056,555
0
855,000
50,000
50,000
0
43,800,000
900,000
900,000
0
0
0
1,800,000
390,000
0
0
0
2,190,000
0
41,610,000
8,760,000
4,200,000
0
0
0
0
0
36,000,000
7,800,000
0
0
0
0
4
18,000,000
18,000,000
0.674316
12,850,000
100,000
1,307,300
961,100
3,800
2,272,200
191,570
416,100
16,794,870
24,815,130
228,000
5,986,575
19,056,555
0
855,000
50,000
50,000
0
43,800,000
900,000
900,000
0
0
0
1,800,000
390,000
0
0
0
2,190,000
0
41,610,000
8,760,000
4,200,000
0
0
0
0
0
36,000,000
7,800,000
0
0
0
0
5
18,000,000
18,000,000
0.623213
11,841,000
100,500
1,313,837
961,100
3,800
2,278,737
192,528
416,561
16,868,351
24,787,699
228,060
6,016,508
18,999,251
0
855,225
50,250
50,250
0
43,857,000
904,500
904,500
0
0
0
1,809,000
391,950
0
0
0
2,200,950
0
41,656,050
8,803,800
4,221,000
0
0
0
0
0
36,018,000
7,839,000
0
0
0
0
6
18,009,000
18,009,000
0.575982
11,006,000
101,000
1,320,406
961,100
3,800
2,285,306
193,491
418,751
16,948,242
24,926,843
228,177
6,046,591
19,108,429
0
859,770
50,500
50,500
0
44,086,995
909,000
909,000
0
0
0
1,818,000
393,910
0
0
0
2,211,910
0
41,875,085
8,847,819
4,242,105
0
0
0
0
0
36,208,800
7,878,195
0
0
0
0
7
18,104,400
18,104,400
① 期間収益の現在価値の総和
② 10年後の収益価格
③ 売却費用
④ 復帰価格等
⑤ 復帰価格の現在価値
⑥ DCF法による収益価格
◆DCF法による収益価格
0.532331
10,224,000
101,500
1,327,008
961,100
3,800
2,291,908
194,458
420,835
17,028,120
25,055,387
228,348
6,076,824
19,206,911
0
864,045
50,750
50,750
0
44,306,386
913,500
913,500
0
0
0
1,827,000
395,879
0
0
0
2,222,879
0
42,083,507
8,892,058
4,263,316
0
0
0
0
0
36,388,800
7,917,586
0
0
0
0
8
18,194,400
18,194,400
0.491988
9,498,000
102,000
1,333,643
961,100
3,800
2,298,543
195,430
422,921
17,108,365
25,183,750
228,569
6,107,208
19,305,111
0
868,320
51,000
51,000
0
44,525,974
918,000
918,000
0
0
0
1,836,000
397,859
0
0
0
2,233,859
0
42,292,115
8,936,518
4,284,633
0
0
0
0
0
36,568,800
7,957,174
0
0
0
0
9
18,284,400
18,284,400
:11年度純収益/TCR
:②×S
:②-③
:④×複利現価率
:①＋⑤
0.454703
8,823,000
102,500
1,340,311
961,100
3,800
2,305,211
196,407
425,009
17,188,979
25,311,933
228,839
6,137,744
19,403,028
0
872,595
51,250
51,250
0
44,745,760
922,500
922,500
0
0
0
1,845,000
399,848
0
0
0
2,244,848
0
42,500,912
8,981,201
4,306,056
0
0
0
0
0
36,748,800
7,996,960
0
0
0
0
10
18,374,400
18,374,400
0.454703
129,231,000
237,813,000
7,134,000
230,679,000
104,890,000
234,000,000
-
103,000
1,347,013
961,100
3,800
2,311,913
197,389
427,099
17,269,964
25,439,934
229,155
6,168,433
19,500,656
0
876,870
51,500
51,500
0
44,965,745
927,000
927,000
0
0
0
1,854,000
401,847
0
0
0
2,255,847
0
42,709,898
9,026,107
4,327,586
0
0
0
0
0
36,928,800
8,036,945
0
0
0
0
11
18,464,400
18,464,400
共益費込
賃料収入
-
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ(PM)
j.
公租公課等
3,800円
償却
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
0.5%
0.5%
0.5%
-
0.5%
20%
0.5%
5%
5%
0.5%
0
0
0
0.5%
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.5%
25.00㎡
25.00㎡
運営収益×1.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
25.00㎡
25.00㎡
賃料収入等×2.5%
25.00㎡
25.00㎡
0.0%
0.0%
0.0%
-
0.0%
20%
0.0%
5%
5%
0.0%
0
0
0
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
6
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.00㎡
0.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
0.0%
0.0%
0.0%
-
0.0%
20%
0.0%
5%
5%
0.0%
0
0
0
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
5
0.0%
一時金残高×2.0%
5,986,575円
191,570円
961,100円
建物
1,307,300円
0.00㎡
事務所2
土地
0.00㎡
0.00㎡
事務所1
事務所2
25.00㎡
0.0%
0.0%
0.0%
-
0.0%
20%
0.0%
5%
5%
0.0%
0
0
0
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
4
0.0%
o. 一時金の運用益
現状回復
費 用
25.00㎡
3
0.0%
p. 資本的支出
n. その他費用
m. 損害保険料
l.
k. テナント募集費用
修繕費
i.
0.00㎡
0.0%
0円
建物修繕費
0.0%
-
0.0%
4,200,000円
0
30%
h. 水道光熱費支出
事務所1
時間貸し
30%
0.0%
0.0%
その他収入
駐車場収入
月極
0円
5%
事務所2
8,760,000円
空室等損失
（駐車場その他）
水光熱費
共益費込
賃料収入
5%
0.0%
0
0
0
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
事務所1
0円
0ヶ月分
事務所2
0ヶ月分
0ヶ月分
事務所1
その他
0円
0円
時間貸し
月極
7,800,000円
-
事務所2
更新料
礼金
継続賃料
-
事務所1
3,000円/㎡
事務所2
2
0.0%
g. 維持管理費(BM)
f.
空室等損失
e.
（貸室部分）
d. その他収入
c. 駐車場収入
b. 水道光熱費収入
a.
新規賃料
3,000円/㎡
初年度
事務所1
投資期間満了時点の転売価格（売却見込額）を査定
◆収支項目に係る想定等
7
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.5%
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
0.5%
0.5%
0.5%
-
0.5%
20%
0.5%
5%
5%
0.5%
0
0
0
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
8
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.5%
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
0.5%
0.5%
0.5%
-
0.5%
20%
0.5%
5%
5%
0.5%
0
0
0
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
9
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.5%
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
0.5%
0.5%
0.5%
-
0.5%
20%
0.5%
5%
5%
0.5%
0
0
0
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
10
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.5%
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
25.00㎡
0.5%
0.5%
0.5%
-
0.5%
20%
0.5%
5%
5%
0.5%
0
0
0
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
11
内 容
建物再調達原価×0.0%
初年度は以下の通り、2年度以降は左記変動率と査定
賃貸面積×＠350円/㎡×12ヶ月
初年度は以下の通り、2年度以降は左記変動率と査定
賃貸面積×＠730円/㎡×12ヶ月
初年度は以下の通り、2年度以降は左記変動率と査定
収入査定の段階で考慮しているため計上しない
初年度総額及び2年度以降の変動率を左記の通り査定
各年度の空室率を左記の通り査定
0.5%
0.5%
0.0%
0.0%
0.5%
建物再調達原価×2.5%
初年度総額及び2年度以降の変動率を左記の通り査定
一時金運用益の料率を左記の通り査定
運営収益に対する料率を左記の通り査定
建物再調達原価×2.5%
初年度は以下の通り、2年度以降は左記変動率と査定
初年度総額及び2年度以降の変動率を左記の通り査定
25.00㎡ 左記入居面積に基づく新規賃料×1ヶ月分
25.00㎡ 左記入居面積に基づく新規賃料×1ヶ月分
賃料収入に対する料率を左記の通り査定
25.00㎡ 左記退去面積×0円/㎡
依頼者提示
独自入手
依頼者提示
独自入手
依頼者提示
依頼者提示
独自入手
依頼者提示
依頼者提示
独自入手
依頼者提示
独自入手
入手方法
依頼者提示
依頼者提示
依頼者提示
依頼者提示
依頼者提示
依頼者提示
依頼者提示
依頼者提示
依頼者提示
エンジニアリン
依頼者提示
グレポート
各種金融資産利
依頼者提示
回り
収支実績
保険明細書
課税明細
標準的なテナン
独自入手
ト募集費用
PM契約書
標準的な退去率
及び原状回復費 独自入手
用
エンジニアリン
依頼者提示
グレポート
収支実績
収支実績
収支実績
収支実績
レントロール
依頼者提示
レントロール
依頼者提示
周辺における募
独自入手
集事例等
収支実績
賃貸事例等
レントロール
賃貸事例等
収支実績
レントロール
賃貸事例等
収支実績
レントロール
賃貸事例等
レントロール
賃貸事例等
主な採用資料
初年度総額及び2年度以降の単価変動率を左記の通り査定し、上記空
収支実績
室率を基に水光熱費空室損失を査定
各用途の空室率を、左記の通り査定
初年度総額及び2年度以降の変動率を左記の通り査定
更新料の月数を左記の通り査定
新規テナント入居時の礼金収入（月数）について左記の通り査定
初年度総額及び2年度以降の変動率を左記の通り査定
台数×＠0円/台×12ヶ月
初年度は以下の通り、2年度以降は左記変動率と査定
賃貸面積×＠650円/㎡×12ヶ月
初年度は以下の通り、2年度以降は左記変動率と査定
継続賃料単価の将来の変動率を左記の通り査定
新規賃料単価及び将来の変動率を左記の通り査定
25.00㎡ 左記退去面積×0円/㎡
0.5%
0.5%
0.5%
-
0.5%
0%
0.5%
5%
5%
0.5%
0
0
0
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
0.5%
2年度以降
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
-
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
近隣地域の性格・対象不動産の市場競争力等の点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
近隣地域の性格・対象不動産の市場競争力等の点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
現行賃料と市場賃料の格差・物価上昇等の点から妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
ER数値を参考に、類似物件における水準も踏まえ査定
近時における金融資産の収益率・将来の経済予測等から、妥当と判断した。
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
依頼者提示資料に基づき査定されており、類似物件における料率を勘案しても妥当と判断される。
保険明細書を参考に、類似物件における水準も踏まえ査定
依頼者提示資料に基づき査定
入居面積の査定・新規賃料に対するテナント募集費用の料率とも、標準的な水準と認められ、妥当と判断される。
類似物件における報酬料率・対象不動産の個別性等を勘案しても妥当と判断される。
退去率・原状回復費用とも、標準的な水準と認められ、妥当と判断される。
ER数値を参考に、類似物件における水準も踏まえ査定
依頼者提示資料に基づき査定
依頼者提示資料に基づき査定
-
依頼者提示資料に基づき査定
依頼者提示のテナントロール等に基づき査定
依頼者提示資料に基づき査定
依頼者提示のテナントロール等に基づき査定
依頼者提示資料に基づき査定
地域の賃貸市場における慣行に鑑み、妥当と判断
地域の賃貸市場における慣行に鑑み、妥当と判断
依頼者提示資料に基づき査定
現況契約状況・周辺地域の駐車場賃料水準等から妥当と判
断
依頼者提示資料に基づき査定
依頼者提示のテナントロール等に基づき査定
近隣地域における賃料水準及び対象不動産の市場競争力等
物価上昇率等の観点から、妥当と判断
の観点から、妥当と判断
初年度
テナントロール
◆テナント・サマリー
階層
賃貸面積
(㎡）
0.0%
500.00
0.0%
500.00
用途
空室率
事務所1
事務所2
合計
0.0%
◆テナント詳細
階層
用途
201
301
401
501
502
事務所1
事務所1
事務所1
事務所2
事務所2
合計
1,000.00
賃料(月額）
支払賃料
共益費
1,000,000
500,000
1,000,000
500,000
2,000,000
1,000,000
稼働面積当たり賃料単価
賃料/T
共益費/T
共込/T
6,612
3,306
9,918
6,612
3,306
9,918
6,612
3,306
9,917
賃料単価
賃料/T
共益費/T
6,612
3,306
6,612
3,306
6,612
3,306
6,612
3,306
6,612
3,306
共込/T
9,918
9,918
9,918
9,918
9,918
一時金
敷金
月数
礼金
6,000,000
6.0
6,000,000
6.0
12,000,000
6.0
0
0
月数
0.0
0.0
0
0.0
vacant
テナント名
1
2
3
4
5
賃貸面積
(㎡）
賃料(月額）
支払賃料
共益費
200.00
200.00
100.00
300.00
200.00
400,000
400,000
200,000
600,000
400,000
200,000
200,000
100,000
300,000
200,000
1,000.00
2,000,000
1,000,000
敷金
2,400,000
2,400,000
1,200,000
3,600,000
2,400,000
12,000,000
一時金
月数
礼金
6.0
6.0
6.0
6.0
6.0
月数
0
原契約
開始日
現契約
終了日
備考
◆駐車場等
階層
1
1
用途
テナント名
台数
駐車場
駐輪場
10
50
合計
賃料(月額）
支払賃料
共益費
500,000
0
100,000
0
600,000
賃料単価
賃料/台 共益費/台
50,000
0
2,000
0
共込/台
50,000
2,000
敷金
0
0
0
一時金
月数
礼金
0.0
0.0
0
0
0
月数
0.0
0.0
原契約
開始日
現契約
終了日
備考
原契約
開始日
現契約
終了日
備考
0
◆その他収入
階層
用途
アンテナ
自販機
合計
テナント名
台数
1
1
賃料(月額）
支払賃料
共益費
20,000
0
10,000
0
30,000
0
賃料単価
賃料/台 共益費/台
20,000
0
10,000
0
共込/台
20,000
10,000
敷金
0
0
0
一時金
月数
礼金
0.0
0.0
0
0
0
月数
0.0
0.0
［別表-1］-標準画地比準価格の査定・規準とすべき公的価格との均衡性の検証
◆取引事例等の概要
接面道路
類型
形 状
接面状況
宅地
200㎡
●●2丁目
H21.10.13
事例A
数量(㎡)
更地
長方形
宅地
246㎡
建付地
長方形
H20.1
●●2丁目
188㎡
宅地
事例B
事例C
H19.12
●●2丁目
更地
長方形
宅地
256㎡
H19.4
●●2丁目
建付地
(調査時点)
地価公示
<中央5-30>
法令上の
規制等
最寄駅等
(価格時点)
標準画地
地目
取引時点等
所在
不整形
更地
●●2丁目
H21.1.1
宅地
●●2-11-13
426㎡
略正方形
北10.0m
東京メトロ●●線
商業･防火
区道
溜池山王
80%･600%
中間画地
350m
特になし
南東11.5m
東京メトロ●●線
商業･防火
区道
溜池山王
80%･600%
三方路
170m
南西11.0m
東京メトロ●●線
商業･防火
区道
溜池山王
80%･600%
角地
220m
南西10.0m
東京メトロ●●線
商業･防火
区道
溜池山王
80%･600%
角地
260m
北東8.0m
東京メトロ●●線
商業･防火
区道
溜池山王
80%・600%
中間画地
350m
特になし
周辺地域の状況
幹線背後の事務所ビル・
共同住宅・店舗兼住宅等
が混在する地域
中高層の事務所ビル等が
建ち並ぶ地域
中高層の店舗住宅等が建
ち並ぶ地域
中層の店舗・事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
中低層の事務所ビル、店
舗等が建ち並ぶ商業地域
◆試算比準価格の算定
取引価格
事情補正
100
事例A
120
2,026,000円/㎡ ×
100
100
1,951,000円/㎡ ×
100
98.0
×
×
100
105.0
100.0
102.9
100.0
100
＝
1,405,000円/㎡
1,405,000円/㎡
＝
1,314,000円/㎡
1,314,000円/㎡
100
100
×
1,369,000円/㎡
1,369,000円/㎡
100
×
122.4
100
×
＝
100
100
×
試算比準価格
100
×
82.4
100
×
個性率
100
×
106.0
100
×
地域格差
100
×
100.0
89.1
×
100
事例C
×
100
100
事例B
標準化
補 正
100
89.5
×
1,603,000円/㎡ ×
建 付
増減価
時点修正
100
×
141.4
100
*各種補修正の詳細については、次ページに記載
◆標準画地比準価格の査定
同一需給圏内の類似地域等より3事例を選択し、比準を行った結果、上記価格を得た。
求められた価格は概ね均衡しており、また、事例の選択・各種補修正の過程を再吟味するも妥当と判断さた。
以上より、各事例による価格は、何れも同等の規範性を有するものと判断し、概ね中庸値をもって標準画地比準価格を査定した。
標準画地比準価格 1,270,000円/㎡
◆規準とすべき公的価格との均衡性の検証
地価公示価格
事情補正
100
地価公示
1,100,000円/㎡
×
<中央5-30>
*各種補修正の詳細については、次ページに記載
96.1
×
-
建 付
増減価
時点修正
100
×
100
標準化
補 正
100
×
-
100.0
地域格差
×
個性率
100
100
＝
×
80.0
規準価格
100
1,321,000円/㎡
1,321,000円/㎡
◆事情補正・時点修正
事情補正
時点修正率（年率）
補正率 H19.1.1～ H20.1.1～ H21.1.1～
補正の内容
事例A
買進み
△7.5%
+20%
不要と判断
±0%
+15.1%
△7.5%
△5.0%
事例C
不要と判断
±0%
+15.1%
△7.5%
△5.0%
地価公示につき補正不要
±0%
<中央5-30>
補正の内容
査定根拠
△5.0%
事例B
地価公示
建付増減価補正
取引事例の時系列分
析、売り希望価格等の
推移・動向の分析、公
的価格の推移等を総
合的に勘案して査定。
△5.0%
補正率
不要と判断
±0%
更地につき不要
±0%
不要と判断
±0%
地価公示につき補正不要
±0%
◆標準化補正
要因①
要因②
要因③
相乗積
要因④
事例A
三方路
+6%
106.0
事例B
角地
+5%
105.0
事例C
角地
+5% 不整形
概ね標準的
±0%
地価公示
<中央5-30>
102.9
△2%
100.0
◆地域格差
条 件
事例A
事例B
事例C
地価公示
<中央5-30>
要因①
要因②
要因③
小計
街路条件
幅員等
±0%
±0%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
+3%
+3%
環境条件
周辺土地利用状況
△20%
△20%
行政的条件
容積率等
±0%
±0%
その他条件
特になし
±0%
±0%
街路条件
幅員等
±0%
±0%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
+2%
+2%
環境条件
周辺土地利用状況
+20%
+20%
行政的条件
容積率等
±0%
±0%
その他条件
特になし
±0%
±0%
街路条件
幅員等
±0%
±0%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
+1%
+1%
環境条件
周辺土地利用状況
+40%
+40%
行政的条件
容積率等
±0%
±0%
その他条件
特になし
±0%
±0%
街路条件
幅員等
±0%
±0%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
±0%
±0%
環境条件
周辺土地利用状況
△20%
△20%
行政的条件
容積率等
±0%
±0%
その他条件
特になし
±0%
±0%
◆個性率
標準画地につき、個別的要因に基づく増・減価は有しない。
相乗積
82.4
122.4
141.4
80.0