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Tokyo Metropolitan Housing Supply Corporation 2016
Tokyo Metropolitan Housing Supply Corporation 2016年2月 0 目次 Ⅰ. 概要・事業内容等 Ⅲ．経営改革 1. 東京都住宅供給公社(JKK東京)とは・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3 1. アクションプランの考え方、方向性・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25 2. 事業概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 2. 経営改革推進に向けた取組・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26 3. 民間賃貸住宅のほか、 UR、都営住宅など他の供給主体との役割分担・・・・・・・・・ 5 3. 経営改革が目指すもの・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27 4. 公社住宅と都営住宅の違い・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6 Ⅳ．資金調達方針 5. 事業規模 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 1. 資金調達の考え方 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29 6. 事業環境・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8 2. 資金調達と設備投資の考え方・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30 7. 賃貸住宅建設事業（再編整備計画）・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 3. 適切な負債の管理 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 31 8. サービス付き高齢者向け住宅の整備 ・・・・・・・・・・・・・・・・10 4. 格付取得・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33 9. 公社住宅等管理事業 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11 5. 当公社債券の特徴、発行実績・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34 10. 管理受託事業 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12 11. 都営住宅等管理事業 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13 （参考）指定管理者制度と公営住宅管理代行制度の比較・・ 14 Ⅴ．財務状況 1. 業績の動向 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36 2. 2015年度中間決算情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37 Ⅱ. 設立団体との関係 1. 当公社を取り巻く環境変化の考え方・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16 2. 東京都の住宅政策における当公社の位置付け・・・・・・・・ 17 3. 東京都における当公社の存在意義、活用の考え方・・・・・ 18 1. 本資料の計数については、原則として表示単位未満を四捨五入し 端数調整をしていないため、合計等に一致しない場合があります。 4. 東京都住宅マスタープラン・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19 2. 本資料では、数値が単位に満たない場合は「0」、該当数字がない 場合は「－」と表示しています。 5. 東京都住宅マスタープランに基づいた当公社の取組・・・・20 6. 東京都との債権債務関係の見直し・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22 7. 土地等に関わる東京都との帰属関係 ・・・・・・・・・・・・・・・ 23 1 Ⅰ．概要・事業内容等 １ 東京都住宅供給公社(ＪＫＫ東京)とは ＪＫＫ東京は、『地方住宅供給公社法』に基づき､東京都の全額出資により設立された特別法人 根拠法 地方住宅供給公社法 設 1966年4月1日 立 目 的 設立団体 東京都 資本金 1億500万円（東京都の全額出資） 東京都の住宅政策の実施機関として、住宅を必 要とする都民に対し、賃貸住宅等を提供し、都 民の生活の安定と社会福祉の増進に貢献する こと 設立根拠法の定めにより、運営上重要な事項について、国の認可や東京都の承認等を受けて事業を遂行 法令に基づく優遇措置を活用して事業を安定的に運営 法に基づく認可等 法に基づく優遇措置等 定款及び業務方法書の認可 （公社法第5条、第9条、第26条） 役員の任命 （公社法第13条） 出資 （公社法第4条) 事業計画及び資金計画の承認 （公社法第27条） 財務諸表の提出 （公社法第32条） 報告及び検査 （公社法第40条） 法人税等の非課税 建築確認における自治体準拠 管理代行制度 （P14参照） など 監督命令及び措置命令 （公社法第41条､第42条） 3 ２ 事業概要 良好な居住環境づくりを目指し、公社賃貸住宅の管理・更新並びに公営住宅等の管理受託を中心とした 事業を展開 分譲住宅の在庫処分は完了し、一般賃貸住宅の新規建設も2005年度までに終了したため、現在、設備 投資の対象は建替事業が中心 当公社の事業 受託事業 公社住宅事業 公社住宅 管理事業 東京都各局 職員住宅等 管理事業 都営住宅等 受託事業 建設事業 民間住宅 受託事業 マンション再生支援 区市町村提携住宅事業 都民住宅受託事業 教育庁施設維持管理 各局職員住宅等管理 区営住宅等管理 都営住宅建替等 都営住宅スーパーリフォーム 都営住宅耐震診断・耐震改修 指定管理者業務 管理受託業務 都営住宅等管理会計 サービス付き高齢者向け住宅等の整備 一般賃貸住宅の再編整備 賃貸施設等管理 ケア付き高齢者住宅管理 賃貸住宅等管理 4 ３ 民間賃貸住宅のほか、UR、都営住宅など他の供給主体との役割分担 民間では経済合理性を最大限追求することから、単身向けの狭小な住宅を供給する傾向が強い 当公社は、中堅所得者層ファミリー世帯を中心に良質な賃貸住宅を供給し、さらに、民間住宅では入居が敬遠 されがちな、「高齢者」「外国人」「ひとり親世帯」に対しても、制限を設けず（一部優遇制度を設けて）入居を促進 しており、都営住宅と共にセーフティネットとしての役割も果たしている 民間賃貸住宅における入居者制限状況 入居者制限 を行っている 入居者制限 を行っていない N=141,160 10.9% 0% 89.1% 20% 40% 60% 生活中心者が離職者の世帯は不可 100㎡以上 100㎡以上 70～99㎡ 70～99㎡ 50～69㎡ 50～69㎡ 30～49㎡ 30～49㎡ 51.7% 高齢者のみの世帯は不可 46.6% 外国人は不可 40.2% 障害者のいる世帯は不可 30㎡未満 29.1% 1.2% その他 2.1% 10% 30㎡未満 0% 3.2% 小さい子どものいる世帯は不可 0% 100% 53.8% 単身の高齢者は不可 民間の借家 都市機構・公社の借家 80% 入居制限の理由（有効回答 84社、3つ選択） 入居制限の対象（母数15,444人 複数選択） 母子（父子）世帯は不可 民間とＵＲ・公社の延べ床面積の比較（東京都） 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% （出所）平成22年国勢調査 20% 30% 40% 50% 60% 資料： （財）日本賃貸住宅管理協会調べ 「民間賃貸住宅の管理状況に関する調査」（2015（平成27）年） 調査地域：全国 当公社とＵＲの管理戸数の比較 公社住宅と都営住宅の対象所得者層の比較 所得金額の基準 ＞ ＵＲ管理戸数（東京都） 0円～1,332,000円 1,332,000円 ～ 東京都住宅供給公社 総管理戸数 349,657 戸 （2014年度末） 都営住宅（家族4人の場合） 3,036,000円 公社住宅 3,036,000円～ 167,192戸 （2014年度末） 5 ４ 公社住宅と都営住宅の違い 東京都の公的住宅 東京都 都営住宅 JKK東京 管理は JKK東京に委託 一部に「指定管理者制度を導入」 一般賃貸住宅 都民住宅 （公社施行型） 家賃補助あり（原則） 「都営住宅」とは、公営住宅法に基づき、住宅に困 窮する低額所得者に対し、東京都が供給する住宅 「一般賃貸住宅」「都民住宅（公社施行型）」とは、 当公社が自ら建設・供給している住宅 主に住宅困窮世帯へ住宅を供給 （所得に上限を設定） 主に中堅所得者ファミリー世帯へ 住宅を供給 （所得に下限を設定） 6 ５ 事業規模 1950年以来、延べ12万戸の住宅を建設供給し、現在、公社住宅8万戸、都営住宅等26万戸など35万戸 の住宅を管理 管理住宅35万戸は全て都内に立地し、都内では最大の管理戸数 管理住宅35万戸のうち都営住宅等が26万戸を占めており、都営住宅の管理は当公社がすべて受託 現在は分譲を行わず､賃貸住宅のストック経営に事業を集約 総管理戸数 延べ建設供給実績 224 ■・・・公社住宅 総管理戸数：349,657戸 ※2015年3月31日現在 延べ建設供給戸数：116,922戸 ※2015年3月31日現在 7 ６ 事業環境 昨今の「都心回帰現象」により東京都は転入超過が続き、一般世帯数の伸びも今後全国平均を上回ると 見込まれ、都内での賃貸住宅ニーズは引き続き根強いものがある 当公社の賃貸住宅の稼働率は、ほぼ満室といえる状況にあり、公社住宅に住みたい・住み続けたいという 都民の声は引き続き大きい 団地名 150.0 140.0 130.0 新築 （※） 120.0 110.0 100.0 ※1980年＝100 90.0 80.0 1980 1985 19 90 1995 (出所）総務省統計局「国勢調査報告」 国立社会保障・人口問題研究所推計 2000 2005 2 010 全国 2015 2020 空家 （年度） 東京都 一般世帯数の推移 ｺｰｼｬﾊｲﾑ千石 ｺｰｼｬﾊｲﾑ中野弥生町 一般賃貸住宅 ｺｰｼｬﾊｲﾑ千歳烏山(第1期) ｺｰｼｬﾊｲﾑ芦花公園(第2期) ｺｰｼｬﾊｲﾑ三軒茶屋 定期 一般賃貸住宅（年6回） 公社施行型都民住宅 待機者 民間活用型都民住宅 募集戸数 応募件数 49戸 462件 153戸 338件 96戸 496件 32戸 454件 35戸 432件 233戸 2,040件 97戸 786件 60戸 591件 抽選倍率 平均18.6倍 平均3.8倍 平均9.6倍 平均29.0倍 平均27.5倍 平均16.4倍 平均8.1倍 平均9.9倍 東京都の転入超過者推移と住宅着工戸数 160.0 150.0 140.0 130.0 120.0 110.0 100.0 ※1985年＝100 90.0 80.0 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 （年度） (出所） 総務省統計局「国勢調査報告」 国立社会保障・人口問題研究所 「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）」（2014年4月） 全国 東京都 住宅総数と所有関係（全国・東京都） 《全国》 その他借家 2.16% その他 その他借家 6.34% 2.59% 民営借家 27.99% 52,102千戸 公社公営 5.40% 2014年度 募集応募状況 《東京都》 その他 2.72% 持ち家 61.74% 民営借家 37.58% 6,473千戸 持ち家 45.76% 公社公営 7.73% （出所）平成25年住宅・土地統計調査 確報集計 8 ７ 賃貸住宅建設事業（再編整備計画） 住宅ストックの活用に重点を置いた事業の展開に向けて、2003年5月に「公社一般賃貸住宅の再編整備計画」 を策定し、1964年度以前に建設した約1万9千戸の住宅を対象に計画的に建替え・集約等を実施 2014年1月に「東京都住宅マスタープラン（2012年3月）」や「公社一般賃貸住宅のストック活用基本方針（2010 年4月）」を踏まえて計画を改定し、今後の取組方針、具体的な手法や事業の進め方などを整理 再編整備の手法・展開 再編整備計画の概要 ○対象住宅 １９６４年度以前に建設した住宅 ３５団地 約１４，５００戸 １９５９年度以前に建設した住宅 １９団地 約６，１００戸 １９６０～１９６４年度に建設した住宅 １６団地 約８，４００戸 建替えを中心とした 再編整備を推進 建替えが可能な団地は 順次建替え ○計画期間 ２０１４年度から２０２８年度までの１５年間 ○取組方針 対象：８，０４７戸 全面建替え・団地内の 一部の住棟の建替え 集 約 型 建 替 え 対象：３５８戸 周辺団地の建替住宅等 への住み替え ス ト ッ ク 活 用 対象：６，０８７戸 耐震化や計画修繕など 適切な維持・修繕 建 替 え ○創出用地の活用 再編整備の推進により用地を創出し、高度防災都市づくり、少子高齢社会・人口 減少社会の到来への対応、環境負荷の低減など、東京における喫緊の課題の解 決に向けて有効に活用 【コーシャハイム千歳烏山（旧烏山住宅）の整備事例】 世田谷区南烏山６丁目 （京王線「千歳烏山」 徒歩４分） 取組1 社会状況・住宅需要の動向を見すえた再編整備の推進 サービス付き高齢者 向け住宅 ７１戸 高齢者居宅生活支援 施設 など （２０１４年度開設） 取組2 まちづくり、防災機能向上、省エネ対策への対応 取組3 本格的な少子高齢社会の到来に向けた事業の推進 サービス付き高齢者向け住宅 及び一般賃貸住宅 ２３戸 （住棟改善モデル事業） （２０１４年度開設） 取組4 多様な居住ニーズに対応した魅力ある住宅づくり ○スケジュール これまでの１０年間で年間約４５０戸の再編整備を行ってきたが、これを 加速し、計画期間で約１万戸の再編整備に着手 その後も引き続き再編整備を推進 ２０１４年度～２０２３年度 ２０２４年度～２０２８年度 年間約６００戸 年間約８００戸 保育所 多世代交流施設 クリニック 調剤薬局 など （２０１４年度開設） 建替後 一般賃貸住宅 ５０５戸 平均46.84㎡ ○次世代省エネ基準に適合した断熱仕様など環境への配慮 （２０１０・２０１３年度開設） 建替前 一般賃貸住宅 ５８４戸 平均29.72㎡ （１９５８・１９５９年度開設） ○世田谷区「子育て支援マンション」認証（一部） ○オートロック・防犯カメラなど防犯対策 ○防災井戸・マンホールトイレなど地域防災機能向上 9 ８ サービス付き高齢者向け住宅の整備 東京都（福祉保健局・都市整備局）の策定した「高齢者の居住安定確保プラン」（2012年8月改定）では、目標実 現のために当公社の有効活用を掲げている 当公社は、高齢者や子育て世帯が住み慣れた地域で安心して暮らすことのできる環境を整備するためには、住 宅のバリアフリー化などの取組に加え、福祉施策などと連携を図ることが重要であるとの認識に立ち、「少子高 齢対策事業の方針」（2011年3月）を策定し、ハード・ソフトの一体的な取組を行うこととしている この方針に基づき、2011年度よりサービス付き高齢者向け住宅の整備を積極的に進めている サービス付き高齢者向け住宅の概要 • 国の「高齢者住まい法」に基づく、高齢者が安心して居住できる賃貸 住宅 • 高齢者が適切な負担で入居でき、サービススタッフによる生活相談 や緊急時対応・安否確認等の生活支援サービスが提供され、必要 な場合に併設施設の介護サービスなどが利用できる「安心・安全な 住まい」 • 入居者が負担する家賃、管理費、生活支援サービス費は、厚生年 金受給者が適切に負担できる範囲で設定 事業スキーム • サービス付き高齢者向け住宅は、建替えによる創出用地または既存 住宅のオープンスペースに、国・都の補助を受けて整備 • 高齢者居宅生活支援施設、保育所など高齢者や子育て世帯のため の施設を併設 • 地域交流施設を併せて整備し、多世代交流や地域コミュニティの活性 化を推進 • 公社は、公募により選定した、管理運営のノウハウを持つ事業者に建 物を一括賃貸。事業者は入居者（高齢者）に住戸を転貸し、各種サー ビスを提供するとともに施設の運営を行う • ニーズに応じ、介護関連施設（居宅介護支援等）、地域交流施設、 診療所などの併設も行う 取組状況 住宅名 生活支援サービスのイメージ 整備内容 ・サービス付き高齢者向け住宅 ５０戸 コーシャハイム向原（板橋区） （併設施設） ・訪問介護事業所 ・居宅介護支援事業所 ・訪問看護ステーション、診療所 ・地域交流レストラン ・保育所 ほか ・サービス付き高齢者向け住宅 ８６戸 コーシャハイム千歳烏山（世田谷区） （併設施設） ・居宅介護支援事業所 ・定期巡回随時対応型訪問介護看護 ・通所介護事業所、訪問入浴事業所 ・地域交流レストラン ・多世代交流施設 ・診療所 ・保育所 ほか （仮称） ・サービス付き高齢者向け住宅 ５６戸 平尾住宅（稲城市） （併設施設） ・高齢者施設や生活利便施設 （仮称） ・サービス付き高齢者向け住宅 ２３戸 コーシャハイム千歳船橋（世田谷区） （併設施設） ・保育所 ほか スケジュール 2014年４月 開設済み （併設施設は2014年 ３月開設済み） 2014年４月 開設済み （併設施設は2014年 ３月開設済み） 2013年度事業着手 2016年8月竣工予定 2014年度事業着手 2016年度竣工予定 10 ９ 公社住宅等管理事業 管理内容 住宅種別 公社賃貸住宅 一般賃貸住宅 公社施行型都民住宅 賃貸施設（賃貸店舗） 民間活用型都民住宅 （借上型都民住宅） サービス付き高齢者向け住宅 ケア付き高齢者住宅 （明日見らいふ南大沢） 入居者の募集 （募集・審査・契約） 現地管理 家賃等の収納 駐車場の管理 計画修繕 小口・緊急修繕 空家修繕 設備保守点検等 耐震改修 など 運営事業者との協議及び連絡調整 計画修繕 小口・緊急修繕 （運営事業者が行う ものを除く） など 入居者の募集 （募集・審査・契約・ 介護居室への住み替え） 管理運営委託業者の管理指導 など 11 １０ 管理受託事業 区市営住宅等管理 都営住宅耐震診断・改修 東京都耐震改修促進計画及び都営住宅耐震化整備プログラム に基づき、都営住宅の耐震診断・改修業務を受託 ２６年度実績：耐震診断 新規 １３団地、 継続０団地 耐震改修 新規 ７５団地、継続１１７団地 都営住宅等スーパーリフォーム 東京都では、昭和40年代に建設された都営住宅を有効活用して いくために、「都営住宅スーパーリフォーム事業」を実施しており、 当公社はこの事業の一部を受託 ２６年度実績：継続３団地 都営住宅建替等 教育庁施設維持管理 教育庁施設 ２４１施設 施 設 修 繕 ５，４１６件ほか 都営住宅の建替に係る工事監理と既存住棟の除却工事を受託 ２６年度実績 工 事 監 理 業 務 （ 建 替 工 事 ） ３５団地 除 ２８団地 却 工 事 12 １１ 都営住宅等管理事業 都内全域の都営住宅等の管理業務を当公社が受託している （2015年3月31日現在の管理戸数：259,544戸） 入居者募集や住宅等の修繕を行う管理受託業務（特命）と、入居者に関する業務などを行う指定管理者業務とに大別される 指定管理者業務は、一部地域において過去2回の公募が行われたが、その他の地域を含め全ての地域について当公社が指定 されてきた（都議会全会派一致で議決） 平成26年度以降は、全地域において特命で当公社が指定管理者に指定されている（都議会全会派一致で議決） 主な特命理由 当公社と東京都の業務分担 （2015年4月1日現在） 東京都 ◇ 基本方針決定 ◇ 住宅使用許可決定 ◇ 住宅使用料決定 ◇ 修繕計画決定 ●都営住宅は、「都の政策との連動性」「管理運営の特殊性」 を有し、特命による指定管理者の選定が適切な施設である。 東京都住宅供給公社 管理受託業務 ◇ 入居者募集業務 ◇ 住宅等の修繕業務 指定管理者業務 等 ◇ 入居者に関する業務 ◇ 収納業務 ◇ 設備保守点検業務 ◇ 駐車場管理業務 ●お客さまセンターにおいて緊急の案件を24時間365日 受け付けるなど、都営住宅等の管理を行うために必要な 執行体制を確保している。 ●安定的な経営基盤を有していること、法令を遵守しながら 適正に管理を行えることが確認できる。 ●毎年の管理運営状況評価において良好な成績を保っている。 指定管理者業務委託のこれまでの経緯について 地 域 (2015年3月31日現在） 北区 13,565 戸 武蔵野市・三鷹市・西東京市 11,510戸 港区 5,173戸 その他（上記地域以外） 年 度 管理戸数 229,296戸 2006 2007 2008 公社 （第１回公募の結果） 2009 2010 2011 2012 2013 公社 （第２回公募の結果） 2014～2018 全地域一括、 特命で公社が 指定管理者に 公社 （特命） 公社 （特命） 公社 （特命） 13 （参考） 指定管理者制度と公営住宅管理代行制度の比較 指定管理者制度 指定管理者制度 対象 公営住宅管理代行制度 公営住宅管理代行制度 公の施設の管理 公営住宅の管理 根拠法 地方自治法 公営住宅法、地方住宅供給公社法 制度制定時期 2003年9月 2005年6月 実施主体 特段の制限なし （株式会社、NPOなども可能） 地方自治体又は地方住宅供給公社に限定 業務範囲 家賃に関すること以外の全てについて、事業 権限行使を伴わないいわゆる事実行為に限っ 主体（自治体）に代わって権限を代行すること て、指定管理者に行わせることが可能 が可能 導入目的 公の施設の管理を広く民間が行えるようにす 公営住宅の一体的な管理により、効率性とサ ることにより、効率性とサービスの向上を追求 ービスの向上を追求 当公社実績 都営住宅（全地域） 区営住宅（一部の区より受託） 市営住宅（町田市） 14 Ⅱ．設立団体との関係 １ 当公社を取り巻く環境変化の考え方 分譲事業からは完全に撤退済みで、全国の住宅供給公社の中で規模・収益の安定性は群を抜く 東京都では、「公社を廃止・解散や民営化することは得策ではない」との結論を得ている（「民営化につきま しては、今後も公社がこうした公的役割を果たしていく必要があることに加え、大きな税負担が発生するなど 課題が多いと認識しており、考えておりません」（H22.12.7都議会定例会・代表質問）など） 全国の住宅供給公社の状況 住宅供給公社は全国に57公社（47都道府県、10政令指 定都市）あったが、分譲住宅等保有不動産の売却が進ま ないことなどにより経営不振に陥っているところも多く、既 に16公社が解散している 平成25年度には奈良県の公社が解散し、現存する住宅 供給公社は当公社を含め41公社となっている 東京都における当公社の位置づけ 東京都の行財政改革実行プログラムでは「民営化も視野 に入れた検討･調整」「国に所要の法整備を要求」との方針 が示されたが、現在、国への法整備要求を取りやめ（Ｈ19） 包括外部監査での指摘事項は東京都から全て改善済みと された（Ｈ22.6） 平成22年9月16日付「東京都監理団体活用方針」におい て、当公社の存在意義および活用方針が示された 当公社の状況 東京都における当公社の活用について 当公社は、分譲事業から完全撤退しており、完成在庫も処 分済み、賃貸住宅事業に特化 人口増加が続く東京都におけるファミリー向け賃貸住宅に 対する旺盛な需要に的確に対応 これまでの役割に加え、東京都からは少子高齢社会への 対応や環境負荷の低減、防災機能の向上など、都の重要 課題への取組が新たに求められており、東京都の住宅政 策の実施機関として都との結びつきは強固 住宅セーフティネットとしての都営住宅や区市の公営住宅 の管理を受託し、公営住宅の特性を十分理解しつつ、行政 との緊密な連携を図りながらきめ細かに居住者への対応 を実施 一般賃貸住宅の建替等に合わせ、高齢者向け賃貸住宅等 の整備や高齢者福祉施設などを区市等と連携しながら誘致 （Ｈ22.9付「高齢者の居住安定確保プラン」より） 「今後とも公社は、都の住宅政策を推進する上での重要な パートナーとして、少子高齢社会や環境問題への対応な ど、市場では十分に供給されにくい住宅の供給を基本としな がら、公的な役割を積極的に果たしていくべきものと考えて おります」（Ｈ22.12.7都議会定例会・代表質問） 都営住宅の管理の一部について、公募による指定管理者 の指定も行われていたが、都の政策との連動性及び管理運 営の特殊性の観点から、行政支援・補完機能を有する監理 団体による管理運営が適切であるとして、平成26年度から の5年間は、公募によらず全地域特命で当公社を指定 （H25.12.13都議会定例会議決） 16 ２ 東京都の住宅政策における当公社の位置付け 当公社の事業は東京都の住宅政策の基本計画である「東京都住宅マスタープラン」をはじめ、東京都各局が公表しているさまざ まな方針や計画に位置付けられるなど、都の施策と密接に結びついている 「東京都監理団体活用方針」では、当公社の存在意義、活用の考え方が明確に示されている 「東京都長期ビジョン」に見られるとおり、当公社は都の重要政策の実施機関として事業展開が期待されており、都の監理団体 としての重要性はますます高まっている 東京都各局公表資料における当公社に期待される役割 （１） 「カーボンマイナス東京１０年プロジェクト」 （環境局 2007年6月） 都の温室効果ガス排出削減目標及びその実現に向けた取組を明示 （２）「東京の都市づくりビジョン」 （都市整備局 2009年7月改定） 東京の都市づくりが目指すべき都市像や戦略を明示 住宅供給公社住宅の「高断熱化」と「設備機器の効率化」 公社住宅などを有効活用した住宅セーフティーネットの構築や子育て世帯の入居機会の 拡大 東京都住宅供給公社の存在意義 （３）「東京都監理団体活用方針」 （総務局 2010年9月） 都の監理団体について改めて位置づけを検証し、存在意義や活用の考 え方を整理 P.18 約７万戸に及ぶ住宅ストックと豊富な賃貸住宅等の経営ノウハウを有しており、これらを生 かし、引き続き中堅所得者向けの良質な賃貸住宅等の供給や、都民の住宅セーフティー ネットとしての都営住宅の管理を行っていく 少子高齢社会や環境問題への対応など、都の重要課題への取組を通じ、都の住宅政策 の一翼を担う重要なパートナーとしての役割を果たしていく （４） 「東京都住宅マスタープラン」 （都市整備局 2012年3月） 都の住宅政策を総合的かつ計画的に推進するため、今後１０年間の住 宅政策の展開の方向を明示 （５）「高齢者の居住安定確保プラン」 （福祉保健局・都市整備局 2012年8月改定） 東京の高齢者の居住の安定確保に向け、総合的・計画的に施策を推進 するための基本的な方針と実現のための施策を明示 （６） 「東京都長期ビジョン」 （政策企画局 2014年12月） 東京が目指す将来像を達成するための基本目標や政策目標、具体的な 政策展開等を明示 P.19 東京都住宅供給公社や社会福祉法人、医療法人など多様な供給主体による（サービス付 き高齢者向け住宅等の）供給の促進 公社住宅においては、適切な家賃負担で入居でき、安否確認等のサービス利用可能な賃 貸住宅の整備を進めるとともに、入居制度の拡充を図っていく 公社住宅のオープンスペースを活用した高齢者福祉施設や子育て支援施設等の誘致 都営住宅や公社住宅の建替えに伴い創出される用地のうち、福祉インフラ整備への活用 が見込まれる用地を選定し、認可保育所や子育て支援施設等、高齢者施設等の整備の 候補地として提供 老朽化が進む都営住宅や公社住宅を良質な住宅ストックへ計画的に更新するとともに、高 層化・集約化に伴い創出された用地を活用しつつ、立地特性を考慮したまちづくりにより、 良好な住環境を創出 17 ３ 東京都における当公社の存在意義、活用の考え方 平成22年9月16日に東京都が公表した「東京都監理団体活用方針」において、当公社の存在意義、活用方法 が打ち出され、「都の住宅政策の一翼を担う重要なパートナー」としての役割は一層重みを増している 「例えば、民営化といったものは、もう税制面の不利益など課題が多く、現実的ではない」 （H22.10.18都議会 決算特別委員・第三分科会） 「東京都監理団体活用方針」 監理団体の特性と位置づけ 第1セクター （公） 当公社の存在意義 第2セクター (民） 規範性、公正性、安定 性、説明責任の維持 採算性等から市場に委 ねられない業務 弾力的な資金調達、多 監理団体 報告団体 様な人材確保、機動的な 事業展開 コスト重視に基づく効率 的な経営 過去 監理団体 約7万戸に及ぶ住宅ストックと豊富な賃貸住宅等の経営ノウハウ を有しており、これらを生かし、引き続き中堅所得者向けの良質な 賃貸住宅等の供給や、都民のセーフティネットとしての都営住宅の 適正な管理を行っていく。また、今後とも少子高齢社会や環境問題 への対応など、都の重要課題への取組を通じ、都の住宅政策の一 翼を担う重要なパートナーとしての役割を果たしていく 既存業務の移管による サービスの質向上等 当公社の活用の考え方 新たなニーズへの柔軟対応 役割や担う業務が変容して いるので、不断の検証を行い、 適時適切に位置づけを見直し 現在 監理団体 高 業務の政策連動性 低 民間へ 報告団体 ○当公社が有するノウハウを生かし、都の現場の一翼として都営住宅 の管理などの事業を着実に実施 ○公社住宅の再編整備により創出される用地等を活用した高齢者施 設・子育て支援施設の誘致や、住宅における環境負荷低減への取組 など、都の重要課題への対応 ○公社の既存ストックの活用を中心とした中堅所得者向けの良質な賃 貸住宅の供給及び市場では十分に供給されにくい高齢者・子育て世 帯向けの住宅供給の推進 18 ４ 東京都住宅マスタープラン 住宅政策の目標及び施策展開の方向性 当公社の取組 （出所：2011-2020東京都住宅マスタープラン概要版） 災害に強い住宅・住宅市街地 目標１ 安全で安心な住宅・住宅市街地の形成 エネルギー自立型で低炭素な住宅・住宅市街地 「公社賃貸住宅耐震化整備プログラム」 を作成 公社賃貸住宅の耐震化率を2015年度までに90％以 上、2020年度までに100％に 都営住宅の耐震診断・改修を受託 p20 災害時でも生活の継続を可能とする性能を備えた ＬＣＰ （Life Continuity Performance）住宅の整備を 検討 「カーボンマイナス東京１０年プロジェクト」に基づき、 環境対策を積極的に推進 p20 サービス付き高齢者向け住宅の供給 建替による創出用地や大規模団地のオープン スペースに高齢者福祉施設などを誘致 p10 子育てに適した賃貸住宅の供給 建替による創出用地や大規模団地のオープン スペースに子育て支援施設を誘致 p10 良好な住環境に配慮したまちづくり 高齢者の居住の安心の確保 目標２ 地域における生活サービスとの連携 子育て世帯の居住への支援 目標３ マンションの管理適正化・再生 マンション管理の適正化、マンション再生の誘導 目標４ 公共住宅ストックの有効活用 公共住宅ストックの有効活用 目標５ 郊外住宅市街地等の活性化 郊外住宅市街地等の活性化 目標６ 既存住宅活用の推進 既存住宅活用の推進 住宅取引におけるルールづくり 目標７ 市場におけるルールづくり マンションの再生支援事業（マンション建替コンサル タント業務）を実施 東京都が提供する建替移転者向け空室情報 「かり☆すまいる」への情報提供など 賃貸住宅の魅力の向上 住宅市場の誘導 目標８ 良質な住宅を供給する市場の整備 空き家の流動化 「再編整備計画」に基づく着実な建替等の実施 p9 子育て世帯に対する倍率優遇制度（新築）や 優先申込期間（先着順）の設定 高齢者等の世帯に対し、月収基準の特例措置や 優先申込期間（先着順）の設定 p21 公共住宅でのセーフティネット機能の強化 目標９ 支援を必要とする世帯の居住の安定確保 多様な主体・分野との連携によるセーフティネット 目標10 地震災害からの復興 地震災害からの復興 東日本大震災などにおいて災害時の応急仮設住宅 として公社住宅を提供 東日本大震災等に係る避難者のための応急仮設住 宅として都営住宅、公社住宅等に加え、都が国から 借上げた国家公務員宿舎について管理業務を受託 19 ５-１ 東京都住宅マスタープランに基づいた当公社の取組 マスタープラン 目標１ 【安全で安心な住宅・住宅市街地の形成】 ～災害に強い住宅・住宅市街地～ マスタープラン 目標1 【安全で安心な住宅・住宅市街地の形成】 ～エネルギー自立型で低炭素な住宅・住宅市街地～ ●東京都耐震改修促進計画に基づき 「公社賃貸住宅耐震化整備プログラム」を作成 ●「カーボンマイナス東京10年プロジェクト」に基づき、 環境対策に積極的な取組を実施 2005年 国の中央防災会議 「地震防災戦略」及び「建築物の耐震化緊急対策方針」が策定 2006年1月 国土交通省 「耐震改修促進法」を改正（既存建築物の耐震改修を促進） 2007年3月 東京都 「東京都耐震改修促進計画」を策定（2012年3月改定） 2008年3月 JKK東京 ◆「公社賃貸住宅耐震化整備プログラム」を作成（2012年8月改定） ・2009年度までに公社賃貸住宅の対象住棟（824棟）の耐震診断 を実施した。（建替え対象の住宅棟及び、新耐震設計法による 住宅棟を除く） ・公社賃貸住宅の耐震化率を2015年度までに90％以上、 2020年度までに100％とする（目標） ◆都営住宅の耐震診断、耐震改修業務を受託(2007年度～) ◆区営住宅の耐震診断を受託(江東区ほか２区) 公社賃貸住宅の建設において環境対策を積極的に推進 2007年度事業の新築工事から次世代省エネルギー基準に適合 した断熱仕様や高効率型給湯器を採用 敷地内緑化や樹木保存の取組 超節水型便器の採用 敷地内道路等に透水性舗装を採用 太陽光発電設備の導入 建替における環境負荷低減の取組 太陽光発電設備 従来より厚い断熱材、複層ガラス 高効率型給湯器 共用部照明のＬＥＤ化 超節水型便器 透水性舗装 環境格付に基づく融資の実施 耐震診断（コア抜き工事） ﾌﾞﾚｰｽ増設補強(過去実施分) 当公社の環境配慮活動への取組が評価され、2009年3月に 日本政策投資銀行（ＤＢＪ）より環境格付融資を受け、格付 結果は「環境への配慮に対する取り組みが十分」と評価された 20 ５-２ 東京都住宅マスタープランに基づいた当公社の取組〔続き〕 マスタープラン 目標９ 【支援を必要とする世帯の居住の安定確保】 ～公共住宅でのセーフティネット機能の強化～ ～子育て世帯への配慮～ 一般賃貸住宅において、子育て世帯倍率優遇制度や、子育て世帯優先申込制度を導入 立地なども含めた良好な住環境が整った公社住宅を優先的に提供 【制度の内容】 ・新築住宅募集において、子育て世帯に対し抽せん時の当選確率が 通常申込者の５倍となるよう優遇（子育て世帯倍率優遇制度） ・あき家先着順募集において、通常申込者に先立ち、子育て世帯等が 優先的に応募できる期間（7日間）を設定（子育て世帯等優先申込制度） 【2013年度募集結果】 ｺｰｼｬﾊｲﾑ千歳烏山（第2期）およびｺｰｼｬﾊｲﾑ三宿ﾃﾗｽの新築募集で計64戸 （全体の約4割：対象住戸のみ）が子育て世帯優先枠で当選 【2013年度制度適用新築住宅】 ｺｰｼｬﾊｲﾑ三宿ﾃﾗｽ 社会的な要請に応えるとともに、子育て世代ひいては子供たちの健全な育成を支援 ～高齢者等に対する 優遇措置～ 高齢者等への住宅の優先的提供 エレベーター未設置住宅の低層階住戸にかかるあき家先着順募集において、 ６５歳以上の高齢者がいるなど一定の条件を満たす世帯に対し、通常申込者に 先立ち、優先的に応募できる期間（7日間）を設定（高齢者等優先申込制度） 高齢者等入居にかかる月収基準の特例措置 一般賃貸住宅について申込時点で満60歳以上の高齢者等は申込者本人の収入が 月収基準に満たない場合でも、一定の条件を満たすことで住宅への申し込みが可能 高齢者・身体障害者への住宅設備の改善を実施 ◆玄関・便所・浴室などの手すりの取付け ◆台所に火災・ガス漏れ警報機の設置 ◆トイレにコンセントの設置 ◆浴室の内開き戸を引き戸または中折れ戸に取替え ◆玄関付近に照明器具の設置 ◆インターホンの設置（緊急ブザー付） など 現状の高齢社会に即した施策であり、東京都の住宅環境の基盤を支えている 21 ６ 東京都との債権債務関係の見直し 「行財政改革実行プログラム」（06年7月） 「包括外部監査意見」（08年2月） 自主自立経営の確立に向け、「都と公社の債権債務関 係の見直し」が、検討課題の一つとして掲げられた 公社一般賃貸住宅に対する「東京都貸付金」につい て、家賃設定方法などの大きな変更があったことを踏 まえて、見直しが必要であるとの意見が出された 取組開始時点の状況（2008年度） 都と当公社は、民間では 通常なされていない債権債務関係にある 超長期 最長で2136年までに及ぶ償還期間 多額 2007年度期末借入金等残高8,754億円の うち4,338億円が都借入金 無利子 50年元金据え置いた上で無利子償還 社債償還時等借入として1,224億円を今後借入予定 公社施行型都民住宅の土地取得費相当借入金2,046億 円は、償還に資金を要しない土地代物弁済を約定して いるが、代物弁済後も居住者の存在などが予想される 資産の活用方法の整理が曖昧 老朽化住宅の再編整備 見直しの検討内容 都借入金の早期償還 都借入金を2035年度までに繰上償還 （実績：2008年度から2013年度までで830億円） 無利子借入金の有利子化 2008年度以降の都借入金は有利子で借入 （実績： 2008年度から2011年度までで535億円） 都民住宅の活用方法 当公社の貴重な経営資源である都民住宅について、 管理終了後は当公社の実勢に応じた適正な価額で資 産を帰属することとし、安定したキャッシュフローを生 み出す一般賃貸住宅として活用 土地等資産の有効活用 再編整備により生じる土地等資産の有効活用に向け た条件整備を図る 包括外部監査の指摘・意見に基づき、都の財政支援に頼らない自立的経営を推進するための措置を講じてきた 2010年6月「包括外部監査の結果に基づき知事が講じた措置の通知内容」において、指摘事項等は全て改善済みとされた 引き続き、東京都の住宅政策の重要なパートナーとして、公共的役割を果たしつつ、バランスシートの改善、安定したキャッシュフローの 確保、土地等資産の有効活用に向けた条件整備などに取り組み、民間にも負けない強固な財務基盤を構築する 22 ７ 土地等に関わる東京都との帰属関係 事業（管理）開始55年後に土地建物の 所有権を東京都に移転する 公庫借入金 （約80％） 都借入金 （約20％） 50年間で償還 公庫償還後5年間で償還 全ての 資金償還後、 土地及び建物の 所有権を東京都 へ移転 土地資金（当初借入金） 現行の所有権スキーム 一般賃貸住宅に係る土地等の帰属 旧契約 事業資金 土地価額を現在価値に置き換えた上 で、東京都の借入金割合相当から都へ の償還額を差し引いた残額を「相応の 負担」とする 公庫借入金 （約80％） 公社 約80％ 土地及び建物の 都 約20％ 所有権を当公社に 帰属 公社施行型都民住宅の 資金調達スキーム 土地取得相当費の借入金は、管理開 で、「都民住宅」管理終了後について一 般賃貸住宅として活用を決定 「相応の負担」により、 都借入金 償還額 50年間で償還 東京都との債権債務関係の見直しの中 原則として金銭により 「相応の負担」を履行 土地の現在価値 原則として再編余剰地を活用して得た 金銭により「相応の負担」を履行するこ とで、土地及び建物の所有権を当公社 に確定的に帰属 始から50年後に土地を代物弁済するこ とで償還 都借入金 （約20％） 建物 都・国補助金 （1/3） 公庫償還後5年間で償還 土地 旧公庫融資 （2/3） 都有利子貸付 50年償還 50年後代物弁済 公社 東京都 23 Ⅲ．経営改革 １ アクションプランの考え方、方向性 当公社は、経営改革の視点に立って、より効果的・効率的な事業推進を図るための行動指針として、「アクショ ンプラン」（平成15年度初版）を毎年度改定し、お客様サービスの向上、安全・安心な住環境の整備、住宅事業 を通じた地域社会への貢献等に取り組むとともに、業務改善と経営基盤の強化に努めている 事 業 の 取 組 方 針 建替えや既存ストックの再生等による良質な公社賃貸住宅の供給や住宅セーフティネットとしての都営住宅の公平・公正な 管理など、公的住宅事業者として、お客様に安全・安心で良質な住まいとサービスを提供する 少子高齢社会や環境問題への対応、防災性の向上など、都の住宅政策の一翼を担う重要なパートナーとしての役割を果た し、住宅事業を通じて広く地域社会に貢献する 事業環境の変化に対応しながら効果的・効率的な事業展開を図るとともに、財務や人財・組織力など経営基盤を強化し、 長期的な安定経営を実現する 経営改革の視点 経営改革の方向性 良好な住環境の形成 世代間でバランスの取れたコ ミュニティの形成 顧客ニーズ の多様化・高度化 ○価値観やライフスタイ ルの変化 ○世帯構成の変化 安全・安心で良質 な住まいとサービス の提供 住宅事業を通じた 地域社会への貢献 経営基盤の強化 （財務・組織・人財） 社会経済情勢の変化 ○ 本格的な少子高齢社 会の到来 お客様満足度の向上 安定的な収益の確保 地域社会と連携・調 和した賃貸住宅ス トックの価値向上 ○ 環境問題の深刻化 ○ 大規模災害リスクの顕 在化 事業収益性 の維持・向上 自主自立かつ長期的安定経営 常に「お客様視点」に立った取組の推進 常に「お客様視点」に立った業務改善等の取組を実行に移し、 お客様と当公社とのより良い関係の構築を追求していくとと もに、お客様満足度の向上を図る。 住宅政策における重要課題への積極的な対応 高齢者施設・子育て支援施設の誘致や環境負荷の低減、高 度防災都市づくり、また、住宅セーフティネットである都営住 宅の適正な管理など、東京都の住宅政策の一翼を担う重要 なパートナーとして住宅政策における重要課題に積極的に 取り組む。 構造的・長期的視点に立った改革への取組推進 経営改革に当たっては、事業の構造的な問題点を十分に精 査・検討し、長期的な見通しに基づいた財政・組織・事業運 営の改革に取り組む。 25 ２ 経営改革推進に向けた取組 アクションプランに沿って、高利率借入金の繰上償還、建設営繕コストの抑制やコールセンター設置などの 組織再編に取り組んできた 今後、都借入金の早期償還や土地等資産の有効活用を含む「都との債権債務関係の見直し」など、経営 改革を着実に実行していく これまでの主な取組 財務系改革 高利率借入金繰上償還・借入金残高の縮減（98年度～） 新規建設事業に対する都貸付等廃止・内部資金の活用 （01年度～） 借入金残高の推移 7,000 億円 6 ,727 6 ,639 6 ,477 6 ,440 6,500 格付取得・公募債発行（03年度～） 監査法人による監査の実施（05年度～） 6 ,153 6,000 5 ,845 事業系改革 建設・営繕コストの抑制（98年度～） 5 ,611 5 ,426 5,500 5 ,246 近傍同種家賃による家賃改定（00年度～） 再編整備計画の策定（03年度） 5 ,065 5,000 4 ,847 組織系改革 コールセンター設置〔組織再編〕（08年度） 4,500 05 06 07 08 09 ※代物弁済分の借入金は除く 10 11 12 13 14 15 年度 (決見） 26 ３ 経営改革が目指すもの アクションプランでは、経営改革が目指すものを具体化し、全社・全職員の行動目標・行動規範とすること を目標に、売上高経常利益率をはじめとする「経営指標」を策定 主な経営指標 「CS指標」 お客様満足度向上の達成度を測る指標として、お客様へ のアンケート調査やお客様センター電話応答率を設定 「採算性指標」の具体例 売上高経常利益率の推移と目標値 2014年度 目標値： 10.78％以上 実績値： 13.54 ％ 「採算性指標」 当公社全体の事業採算性を測る指標として、売上高経 常利益率や公社賃貸住宅の空家減収率などを指標とし て設定 「安定性指標」 長期的安定経営の実現に向け、主に借入金残高の動向を 示す数値を指標として設定 ※ 一般会計ベース ※売上高経常利益率：経常利益/売上高 27 Ⅳ．資金調達方針 １ 資金調達の考え方 独自の信用力に基づく市場公募債の発行を柱とし、継続的かつ安定的な資金調達を実現 調達年限、調達手法の多様化を図り、資金調達力の更なる向上を目指す 資金調達のイメージ（フロー） ＜従 来＞ ＜現 状＞ 自己資金の充当 住宅金融公庫借入 金融機関借入 （現 住宅金融支援機構） 有利子 有利子 廃止 市場公募債 東京都借入金 有利子 無利子 廃止 東 京 都 補 助 金 縮小 東 京 都 補 助 金 29 ２ 資金調達と設備投資の考え方 主な投資事業は再編整備計画に基づく一般賃貸住宅の建替事業であり､事業採算度を重視した投資判 断を行う 安定的な資金調達を実現するため、格付を取得（AAｰ）して社債を発行するほか、金融機関からの調達 を行い、複数の調達手段を確保 30 年間 40年間 社債等償還費 自己資金 家 賃 設 定 額 社債等 資 金 回 収 自己資金 市場家賃 内部留保資金 （再投資資金） 営繕費 公租公課等 管理事務費等 70年間 現在は主に1959（昭和34）年度以前に建設した住宅の建替えを進めている 建替事業採算度10％以上（利益額／収益額［50年間］）、資金回収期間30年が投資判断の基準 社債発行による調達資金は事業資金及び借り換えに充当 事業スキームのポイント 市場家賃 事業資金回収期間は30年間 30年間 40年間 社債等償還費 自己資金 内部留保資金 （再投資資金） 住宅の管理経営期間は70年間 家 賃 設 定 額 事業資金の一部に自己資金を充当し、 借入金を圧縮 社債等 自己資金 資 金 回 収 営繕費 公租公課等 管理事務費等 70年間 30 ３-１ 適切な負債の管理 安定的なキャッシュ・フローをベースに、多額の負債を着実に償還 【試算の前提条件】 再編整備計画に基づく建替事業を実施 建替時点以外における家賃改定は見込んでいない 事業ＣＦと借入金償還額推移（試算） 事業キャッシュ・フロー 300 億円 252 254 250 221 200 150 227 229 232 228 238 234 244 236 243 253 246 236 237 245 201 273 196 210 100 230 219 130 111 262 255 247 151 約定償還予定額 50 181 217 62 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 年度 31 ３-２ 適切な負債の管理 〔続き〕 東京都借入金の早期償還等の取組により、バランスシートの改善を図っていく 借入金残高推移（試算） 億円 9,000 8,000 7,000 6,000 代物弁済借入金 東京都 都民住宅用地資金 住宅の管理開始から50年後に当該住宅の土地により代物弁済 5,000 4,000 無利子借入金 東京都 一般賃貸住宅・都民住宅の整備に要した資金 50年据置後、5年元金均等償還が約定の中心 3,000 2,000 1,000 有利子借入金 都・機構・ 金融機関・社債 一般賃貸住宅・都民住宅の整備に要した資金 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 年度 32 ４ 格付取得 2003年8月7日、当公社は地方三公社として全国で初めて 格付を取得して以来、一貫してAA-という高い格付を維持 ※ 地方三公社 ： 住宅供給公社、道路公社、土地開発公社 2016年2月4日、格付を維持 AA- 格付維持の理由 東京都の人口は増加が続いており、民間による供給が 不十分なファミリー向けの賃貸住宅の需要は底堅く、公 社が管理する賃貸住宅へのニーズは強い 安定的 全国の住宅供給公社の中で、収益の規模や安定性は群 を抜く 格付投資情報センター （R＆I） 参考 都の住宅関連施策の実施機関と位置付けられており、 住宅政策上の重要性は高く、都の信用力を強く反映 大阪府住宅供給 公社 福岡県住宅供給 公社 横浜市住宅供給 公社 神奈川県住宅供給 公社 Ａ+ （ 安定 的） Ａ+ （ 安定 的） Ａ+ （ 安定 的） ＡＡ（ 安定的） - Ｒ＆Ｉ Ｒ＆Ｉ Ｒ＆Ｉ ＪＣＲ - 33 ５ 当公社債券の特徴、発行実績 当公社債券の特徴 １ 金融商品取引法上の扱い ・２００３年１月より、地方公社が発行する債券は金融商品 発行実績 東京都住宅供給公社債券＜公募債＞ （損失補償付債券を除く） 取引法上の有価証券に ・法第２条第１項第三号に規定の「特別の法律により法人 の発行する債券」に該当 ２ BISリスクウェイト ・当公社が発行する債券は、BIS規制上のリスクウェイトが 20％ （地方三公社） 今後の方針 2009年以降の超長期債発行に見られるように、 投資家層は拡大している。 市場環境を踏まえた丁寧なプライシングを心掛け、 IRを積極的に行うなどマーケット重視の起債運営 を行い、継続発行を目指していく。 34 Ⅴ．財務状況 １ 業績の動向 経営改革の着実な実施等により業績は継続的に改善し、黒字基調を維持 「賃貸住宅の高い利用率の維持」「高利率借入金の借換・繰上償還による利払い費用の圧縮」が主な要因 事業収益・経常利益の推移 家賃収入及び利用率の推移（一般賃貸住宅） （億円） （億円） 事業収益（左軸) 経常利益（右軸） 149 147 150 （億円） 100.0% 家賃収入(右軸) 140 135 900 123 115 863 120 115 847 852 855 120 420 96.0% 857 856 841 800 430 利用率 98.0% 874 94.0% 90 92.0% 90.0% 60 410 ・募集努力等により 高い利用率（96～ 97％台）を維持 400 ・建設事業の着実な 実施により家賃収 入は増加 390 09 700 ※都民住宅の一般 賃貸住宅化に伴う 増加 都民住宅の家賃は 同額減少 10 11 12 13 14 （年度） 高利率借入金の借換・繰上償還による利払い費用圧縮 600 500 30 08 09 10 11 （年度） 12 13 14 15 (決見） 0 ■ 1998年度より、住宅金融公庫（現 住宅金融支援機構）等 借入金の 繰上償還を実施 ■ 償還資金は、より低利な金融機関借入または社債により調達し、 一部自己資金も充当 36 ２－１ 2015年度中間決算情報 （１）貸借対照表（一般会計） ( 単位： 億円) 科 目 2015年度 （中間） 2014年度 流 動 資 産 科 目 増 減 430 541 111 2015年度 （中間） 2014年度 流 動 負 債 増 減 310 391 81 債 70 170 100 次 期 返 済 長 期 借 入 金 95 96 0 現 金 預 金 227 81 △ 146 有 価 証 券 66 354 288 金 77 43 △ 34 未 払 金 114 59 △ 55 産 46 49 3 前 受 金 11 49 38 金 12 11 △1 預 り 金 19 17 △1 産 1 2 1 8,403 8,260 △ 144 12,193 12,079 △ 115 社 債 1,821 1,771 △ 50 産 11,915 11,856 △ 59 長 期 借 入 金 5,124 5,042 △ 83 産 137 135 △1 長 期 前 受 金 33 33 △0 り 保 証 金 138 135 △4 金 524 516 △8 定 28 22 △7 金 735 742 7 債 0 0 △0 3,910 3,969 59 未 そ 収 の 他 前 そ 事 業 資 払 の 他 流 動 資 固 定 資 産 賃 そ 貸 の 事 他 業 事 業 資 資 次 形 固 定 資 産 26 26 △0 預 無 形 固 定 資 産 9 8 △1 繰 産 108 54 △ 54 借 金 △1 △1 △0 引 貸 の 他 倒 固 定 引 資 当 償 還 社 固 定 負 債 有 そ 期 そ 延 上 建 設 減 補 損 助 勘 当 の 他 固 定 負 資 本 資産合計 12,623 12,620 △3 資 本 金 1 1 剰 余 金 3,909 3,968 59 12,623 12,620 △3 負債及び資本合計 - 表示単位未満を四捨五入して単位に満たない場合は「0」、該当数字が無い場合は「－」と表示 「資産価額の適正化」の実施により、賃貸事業資産等を再評価し 2004年度決算にて評価差額金2,468億円を資本剰余金に計上 37 ２－２ 2015年度中間決算情報 〔続き〕 （２）損益計算書（一般会計） （単位：億円） 2013 年度 区 分 事 業 収 益 2014年度 （中間） 増 減 2015年度 （中間） 増 減 841 847 7 388 416 28 賃 貸 管 理 事 業 収 益 708 698 △ 10 349 348 △1 管 理 受 託住 宅 管理 事業収益 16 18 2 5 4 △0 116 131 15 35 64 29 707 724 17 322 350 28 578 579 1 284 284 △0 そ の 事 他 事 業 業 収 原 [a] 2014 年度 益 価 [b] 賃 貸 管 理 事 業 原 価 管 理 受 託住 宅 管理 事業原価 そ の 一 他 般 事 事 業 管 業 原 理 16 18 2 5 5 △0 112 127 15 33 62 28 [c] 7 6 △0 3 3 0 益 [ d = a-b-c ] 127 117 △ 10 63 63 0 価 費 利 そ の 他 経 常 収 益 [e] 3 5 △2 2 3 1 そ の 他 経 常 費 用 [f] 8 8 0 7 7 △0 123 115 △8 57 59 2 経 常 利 益 [ g = d+e-f ] 特 別 利 益 [h] 4 7 3 7 0 △6 特 別 損 失 [ｉ] 25 26 1 3 1 △2 益 [ j = g+h-i ] 102 96 △6 61 59 △2 当 期 純 利 新規の分譲事業は手がけてお らず、現在は賃貸管理事業に 特化 主力の一般賃貸住宅の利用 率は引き続き高い水準を維持 し、堅調に利益を計上 （参考）当期業績見通し（一般会計） ( 単位 ： 億円 ) 区分 2015年度 （通期見通し） 事業収益 1,383 経常利益 120 当期純利益 120 賃貸住宅資産に係る減損損失を計上（2013 年度9億円、2014年度14億円）。賃料水準の 低下や空家解消の遅れなどから、収益性が低 下した物件について、帳簿価額を回収可能価 額まで減額 表示単位未満を四捨五入して単位に満たない場合は「0」、該当数字が無い場合は「－」と表示 38 ２－３ 2015年度中間決算情報 〔続き〕 （３）キャッシュ・フロー計算書（一般会計） 引き続き堅調な賃貸住宅管理事業の家賃収入により、安定的なＣＦを確保 (単位：億円) 区 分 事 業 活 動 に よ る キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 賃 貸 管 理 事 業 活 動 に よ る 収 支 管 理 受 託 住 宅 管 理 事 業 に よ る 収 支 そ の 他 事 業 活 動 に よ る 収 支 そ の 他 の 収 支 一 般 管 理 活 動 に よ る 収 支 そ の 他 経 常 損 益 に 係 る 収 支 特 別 損 益 に 係 る 収 支 投 資 活 動 に よ る キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 事 業 資 産 形 成 活 動 に よ る 収 支 有 価 証 券 等 の 取 得 ･ 償 還 等 に よ る 収 支 そ の 他 の 投 資 活 動 に よ る 収 支 財 務 活 動 に よ る キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 事 業 活 動 に 係 る 資 金 の 返 済 に よ る 支 出 その他の財務活動に係る資金の調達及び返 済に よる 収支 2013年度 237 256 1 △3 △4 △6 △5 △1 △ 59 △ 105 49 △3 △ 179 △ 113 △ 66 長 期 借 入 金 の 借 入 ・ 返 済 に よ る 収 支 △ 116 社 債 の 発 行 ・ 償 還 に よ る 収 支 50 リ ー ス 債 務 に 係 る 支 出 △0 当 期 中 の 資 金 収 支 合 計 △2 前期繰越資金(現金及び現金同等物) 61 次期繰越資金(現金及び現金同等物) 59 表示単位未満を四捨五入して単位に満たない場合は「0」、該当数字が無い場合は「－」と表示 2014年度 231 262 1 3 △ 23 △6 △5 △0 △ 49 △ 62 9 5 △ 181 △ 113 △ 68 △ 108 40 △0 1 59 61 増 減 △5 6 0 6 △ 19 1 0 1 10 43 △ 40 8 △2 0 △1 9 △ 10 △ 0 3 △2 1 2014年度 （中間） 124 119 1 19 △ 10 △3 △1 △ 112 △ 54 △ 64 6 △ 48 △ 51 2 △ 38 40 △0 △ 36 59 24 2015年度 （中間） 135 119 1 15 5 △4 △2 △ 109 △ 12 △ 95 △2 △ 32 △ 43 11 △ 39 50 △0 △6 61 54 増 減 10 △0 0 △4 15 △0 △1 3 42 △ 31 △7 16 8 9 △1 10 30 1 31 39 本資料は、債券投資家の皆さまへの情報提供のみを目的としたものであり、債券の募 集･売出し、売買などの勧誘を目的としたものではありません。 債券のご投資判断にあたりましては、当該債券の発行などにあたり作成された最終債 券内容説明書などに記載された条件、内容や仕組み、及びその他入手可能な直近の 情報などを必ずご確認いただきますようお願い申し上げます。 また、本資料中で示された将来の見通しまたは予測は、当公社として現時点で妥当と 考えられる範囲内にあるものの、確実な実現を約束するものではありません。 本件に関するお問い合わせ先 東京都住宅供給公社 総務部 財務課 TEL FAX URL ： 03-3409-2261 (内線) 20-260 ： 03-3409-2760 ： http://www.to-kousya.or.jp JKK東京のキャラクター 「ホームズ君」です 40