第60期 - トーセイ株式会社

株 主 の 皆さまへ
第
60 期
2009年11月期中間期のご報告
2008年12月1日∼2009年5月31日
To p M e s s a g e
社長
厳
事業環境
当中間期 ※
中、
財務健全性
再成長 向
筋肉質
完了
高
、
企業基盤構築
。
棚卸不動産 販売促進 努
結果、
売上高238億円、経常利益25億円、
中間純利益13億円 計上。 、有利子負債
削減 、純資産 増加
、
連結自己資本比率 34.9％
向上
。
当社
金融危機
向
発
信用収縮
融資
減少
、上 場 企 業 等
昨年
3分
事業環境
中心
1
不動産
、一連
影響
不動産業
不動産
低下
厳
事業環境
部
推移
不動産業界
取引金額
比較
■売上高・経常利益
端
属
増
中、当社
売買
、昨 年
。
東京都区
開 発・価 値 再 生 等
推進
■自己資本比率
（単位：%）
（単位：百万円）
60,000
売上高
経常利益
40
34.9
51,041
50,000
30
40,085
40,000
25.3
30,000
20
24,741
20.5
22.1
27.9
2007.11
2008.11
23,810
20,000
10
10,000
5,323
7,949
6,376
2,537
0
2006.11
2007.11
2008.11
2009.5
（中間期）
1
※当連結会計年度より、会計基準の変更に従い、四半期連結財務諸表を作成しています（詳細6ページ）。
本書において「中間期」は「第2四半期累計期間」を示しています。
0
2005.11
2006.11
2009.5
（中間期）
、前 期 末
早期適用
売促進
、当 中 間 期
努
施策
主力
順調
進
。
、加
大型物件
事業・
強化及
費
徹底的
削減
連結業績
売
本
不動産投資
格
下落
。
結果、
縮小
入居率
、前年同期並
環境性能
高
高
、不動産価値
。
販売活動
■
、当社
上
売買取引
受託資産残高
情報
推移
販売 達成
、
「神田小川町
中 央 」 2棟
中心
、
向上
。
、時代
「THE
一方、
実現
応
大 型 開 発 物 件「 平 和 島
販売
筋肉質 企業体質 構築 最優先
利益 確保 将来 成長 向
取 組
実施
。
販売
、
、中小型物件
16物件
不動産開発事業
。
、不動産価
上昇
顧客
不動産流動化事業
80.7 ％ 減 ）、中 間 純 利 益 1 , 3 2 1 百 万 円（ 同 8 3 .2 ％
確保
、一方
日
。
減 ） 、一 定
利益水準
」 最大限
成約
海外機関投資家
個人富裕層、一般事業法人等
、売 上 高23,810百 万 円（ 前
年 同 期 比39.6 ％ 減 ）、経 常 利 益 2 ,5 3 7 百 万 円（ 同
売買
投資利回
経
行
販売先
。金 融 収 縮
奏功
進捗
依存
管理事業等
当中間期
販売
活 用 、多 様
販
中小型物件
、
「1,400社2,500人
低価法」
棚卸不動産
。
、当 社
却
「棚卸資産
実施
竹
商業
Ⅱ」、分譲
塚」
「THE
、販 売
、商業施設
」
大田
完了
、昨年当社
立
「T S BRIGHTIA」
第一弾「T S BRIGHTIA吉祥寺」 販売
■T S BRIGHTIA吉祥寺
■ T S BRIGHTIA 下北沢
（単位：百万円）
180,000
166,723
150,000
148,614
注）
120,000
93,691
90,000
60,000
41,251
30,000
0
20,244
4,991
2004.11
2005.11
2006.11
2007.11
2008.11
2009.5
（中間期）
注）
2008年11月期のファンドの受託資産残高は、
アセットマネジメント業務受託を前提にコンサルティング契約を締結
した9,097百万円を含んでおります。
2
Top Message
社長
、第二弾、第三弾
「T S BRIGHTIA下北沢」
「T S BRIGHTIA
台」 完成
賃貸
。
、
「 THE
入居
潮見」 完成
進
、
」 竣工
加
各社
事業
切替
示
、環境 配慮
余儀
上昇
伸
指標
推移
、当中間期末
上
。
行 方針
■神田小川町
3
強化、環境法規制
Ⅱ
■THE
官民共同
、
「
環
遵守・社員
環境
学芸大学
一部改善
視野
含
掲
■THE
。
脱
見
雇用統計等
中期観測
時期尚早
取 巻 事業環境
空
、不動産事業者
厳
。一方、分譲
続
見
契約率
事業分野
、政府
議論
進
潮見
市場
上昇
、
「不動産市場安定化
入
促進 向
、
全国主要都市
続
、下落
1,667億円（前
宣言」 制定 、
境活動推進体制
。不動産
室率
事業活動
最悪期
、楽観視
、東京都区部
事業者
受託資産残高
積
指標
現
縮小撤退
受託残高
期末比181億円増）
、景況判断指標
、設備投資
、
中、当社
活動報告
。
引 続 予断 許
事業環境 続
成長 向
布石 着実 打
最近
、
「 蒲田
。
事業
皆
」 実践
（仮称）」
進
不動産
順
、
「池袋
（仮称）」
「日本橋本石町
開発
教育、
「
学芸大学」
「THE
東武練馬」
「THE
調
、
転
J-REIT
対
」 設立
不動産市場機能正常化
。
■池袋
当社
、
一部底打
事業環境 、財務健全性
踏
、引
、当下期
定
再成長
。中
向
、本年5月
編成
兆
一定
慎重姿勢
活動
不動産仕入再開
要視
続
向上
。
継続
成長
予
布石
仕入活動
。主
動化事業
賃貸中
行借入期限
現在
中
投
当初
、主
賃貸利益
販売
■日本橋本石町
得
得策
最終年度
意味
、不動産流
際 「突撃
込
準備
一層
動
進
申 上
」
」
。今後
攻
、当中間期
確認
、将来
再開
企業価値
所存
守
。株主
。今後
向上
当社
目指 、企業活
皆
支援、 指導 賜
願
。
、現状、高稼働
物件取得資金
長期化
売 的
2
整
、
「充電
一定 「充電」 進展
、更
予想
理由
不動産開発事業
物件
意味
、売 上 高35,471百 万
、下期販売計画
下方修正
、事 業 環 境
「突撃」 向
連結業績予想
見込
「Charge up」
専門
円、経 常 利 益2,773百 万 円、当 期 純 利 益1,398百 万
円
意味
重
。
、通 期
、2011年11月期
中期経営計画「Charge up 2011」 推進
積極化
、不動産
当社
見
目処
係
物件
投資利回
販売
、来期以降
市況
判断
（仮称）
銀
、
2009年8月
代表取締役社長
、当期
好転
等
待
。
■2009年11月期予想
（単位：百万円）
2009年11月期 2009年11月期
（修正予想）
当初予想
（1／13発表） （7／10発表）
売上高
上期
（実績）
下期
（予想）
42,829
35,471
23,810
11,661
営業利益
4,147
3,703
3,022
681
経常利益
3,004
2,773
2,537
236
当期純利益
1,881
1,398
1,321
77
日本橋本石町
4
連結財務諸表
連結貸借対照表（要旨）
（単位：百万円）
2008 年 11月期
（前期末）
（資産
部）
7,704
7,216
− 488
53,440
41,496
− 11,943
固定資産（不動産）
12,480
12,839
＋ 359
4,684
3,884
− 800
預金
78,309
65,436
− 12,873
有利子負債
47,631
37,206
− 10,424
有利子負債
有利子負債（短期）
25,769
19,500
− 6,269
有利子負債
有利子負債（長期）
21,861
17,706
− 4,155
資産合計
部）
他
（純資産
8,790
5,397
− 3,393
21,887
22,832
＋ 944
78,309
65,436
− 12,873
負債
純資産
部）
前期末比
棚卸資産（不動産）
現金及
他資産
（負債
2009 年 11月期
（第 2 四半期末）
負債純資産合計
POINT
棚卸資産
全性
向上
【現金及
、総資産
販売・圧縮
推進 、有利子負債
努
14.0％
進
、財務健
比率
72 億円 前期末並
前期末 11.8 ％
水準
維持
2.2
仕入
抑制
不動産
（単位：百万円）
販売
進
、
一方
21,887
資金
■ 総資産
（単位：百万円）
有利子負債
総資産
前期末比 128
積上
34.9%
純資産
上昇
■ 有利子負債
（単位：百万円）
短期
70,000
同9
。
長期
86,922
80,000
59,690
60,000
78,309
45,587
50,000
15,229
40,406
8,293
2005.11 2006.11 2007.11 2008.11 2009.5
30,000
25,769
38,547
13,909
37,206
19,500
28,384
12,591
10,000 15,793
0
0
40,000
20,000
20,000
5,000
47,631
65,436
60,136
60,000
40,000
10,000
5
充
22,832
19,252
15,000
。
返済
。
圧縮
、四半期純利益
億円増加 、自己資本比率
100,000
25,000
得
当 、前期末比 104 億円減少
億円減少
【棚卸資産】流動化事業・開発事業
20,000
、前期末比 119 億円減少
販売
【 総資産・純資産 】棚卸資産
。
■ 純資産
、新
【 有利子負債 】不動産
預金】現金及 預金
占
返済
。
24,638
21,861
14,103
17,706
0
2005.11 2006.11 2007.11 2008.11 2009.5
2005.11 2006.11 2007.11 2008.11
2009.5
連結損益計算書（要旨）
（単位：百万円）
連結
・
計算書（要旨）
2007 年 11月期 2008 年 11月期 2009 年 11月期
（第 2四半期累計）（第 2四半期累計）（第 2四半期累計）
22,205
売上高
39,421
23,810
営業活動
・
17,784
23,910
19,337
売上総利益
4,420
15,510
4,472
1,401
1,754
1,449
現金及
増減額
営業利益
3,019
13,756
3,022
現金及 現金同等物
期首残高
経常利益
2,595
13,146
2,537
連結除外 伴 現金及
現金同等物 減少
四半期純利益
1,482
7,890
1,321
現金及 現金同等物
四半期末残高
一般管理費
却
進
主力
中小型物件
確保
、販管費、支払利息
削減
計上
■ 売上高
中心
大型物件
販売
【営業・財務
売
、主
努
△ 7,866
△ 10,799
△ 504
7,931
△ 438
6,484
5,181
7,354
△5
̶
̶
5,974
13,113
6,916
40,085
、
＋105 億円
。
■ 経常利益
返済
第２四半期累計
・
計上 、棚卸資産
。一方、財務
進
結果、現金及
（単位：百万円）
通期
】営業活動
圧
・
、△ 107 億円
現金同等物
69 億円
期首
4 億円減少 、
。
■ 当期純利益
（単位：百万円）
通期
10,000
第２四半期累計
13,146
12,000
7,890
8,000
35,471
39,421
（予想）
9,000
6,000
7,949
24,741
3,000
4,000
5,323
23,810
17,744
4,557
6,376
6,000
22,205
・
第 2 四半期末残高
30,000
10,000
11,366
税金等調整前四半期純利益
、有利子負債
減少
、経常利益 25 億円・
15,000
51,041
40,000
比
。
（単位：百万円）
17,644
△ 188
現金同等物
2 3 8 億円
、前年同期
第２四半期累計
50,000
20,000
1,362
・
。
四半期純利益 1 3 億円
通期
△ 328
財務活動
縮
【 経常利益・四半期純利益 】売上高
60,000
10,549
POINT
、流動化 1 6 物件 、開発 3 物件
売上高
14,434
・
POINT
【 売上高 】当社
△ 11,542
投資活動
売上原価
販売費及
（単位：百万円）
2007 年11月期 2008 年11月期 2009 年11月期
（第 2四半期累計）（第 2四半期累計）（第 2四半期累計）
2,969
3,463
2,773
4,313
（予想）
13,047
2,409
2,595
2005.11 2006.11 2007.11 2008.11 2009.11
2,000
2,537
0
0
0
2,737
2005.11 2006.11 2007.11 2008.11 2009.11
1,592
1,265
1,398
（予想）
2,264
1,482
1,321
2005.11 2006.11 2007.11 2008.11 2009.11
当連結会計年度より
「四半期財務諸表に関する会計基準」
（企業会計基準第12号）及び
「四半期財務諸表に関する会計基準の適用指針」
（企業会計基準適用指針第14号）を適用しております。また、
「四半期連結財務諸表規則」
に従い四半期連結財務諸表を作成しているため、前年同四半期の金額は参考として記載しております。
6
環境活動
取 組
人 環境
基
企業活動 推進 向
行動指針「
、社会 向
」 制定
「
宣言」 、
。（2009 年 4 月）
宣言
、
新
理念
掲
価値 感動
、 都市
人
環境
境
負荷軽減 努
創造
、心
。
企業活動
1
当社
入
2006 年
企業
実現
向
企業活動
、
組
通
宣言」 則 、
環境負荷軽減・保全
、環境法規制
遵守・社員
以下 3
推進 、地球環
宣言
。
取
環境教育
活動
、
推進
。
環境活動推進体制
不動産再生、開発
環境事業
環境施策
「
不動産
強化
、省資源、省
、各種省
推進 、環境負荷軽減 努
。
施策導入
体制 強化
。
状況
、建物
新築・中古再生
。 2009 年 5 月末現在
際
、CASBEE A
屋上庭園
、同規模
、省
一般的
CO 2 排出削減
、他
進
取得
自然換気
25％
塗料
試験的
屋上緑化
、累計 60 棟、約 2,700㎡
※
原則全棟
照明器具
比
実施
屋上緑化
、
実施
平和島
可能
保有不動産
実施
活動
力
。
、約 230㎡
、様々
省
導入
約
。
、太陽熱高反射
、各種施策
研究
。
※ CASBEE：建築物総合環境性能評価
平和島
7
（上）
（左）
2
環境法令・規則
取 組
環境法規制
遵守・環境教育
遵守 、環境保全 努
実施 向
、環境教育
、社員
啓蒙活動
実施
7 ∼ 8割
占
環境保全意識
向上、
。
環境負荷低減
使用
空調 照明。
低減 加
、光熱費
省
削減
化
繋
、環境負荷
。
環境
、社員
物件
皆
向
、
直接対話
行
推奨
協力
、当社
配布
、活動
進
。
3
皆
「
宣言」
「
広 社会
高輪東誠
」 公表
図
屋上緑化
省
平和島 次 環境配慮型
各種媒体
、活動
活動報告
進捗、結果報告 努
、
。
、
蒲田
、適時 活動状況
（仮称）
報告
。
分譲
緑 光 風
THE
大田中央
庭園 配置
8
広場
当社
、適時適切
株主
皆
意見
Q
A
、
、貴重
真摯
販売
情報開示
答
質問・
。
進捗
、他社
取締役
専務執行役員
管理部門統括
取締役
常務執行役員
管理部門副統括
平野 昇
内藤俊一郎
違
？
東京に特化し多様な不動産（事務所・商業・住居）や、規模（大型・中型・小型）を商品メニューとして取り揃
えていることがあげられます。
また、幅広いネットワークを生かした営業を展開し、投資家・一般事業法人・学校法人・個人などのお客さまに、ニー
ズや地域特性に応じた物件を提供しております。
仕入の際にはエリアマーケティングをきめ細やかに行い、物件のオリジナリティを引き出すバリューアップを進めてお
り、多様な顧客ニーズをとらえた販売活動を推進する姿勢が、当社の強い販売力の源です。
Q
A
今後
事業展開
教
。
当中間期においては、財務健全性の向上に注
■ 貸借対照表内訳の推移
力し、自己資本比率の上昇を達成しました。加
えて、社内における経費削減策を講じて、賃貸・ファ
今後は、当社の企業基盤再構築が一段落したこと、
9
有利子負債
固定資産
（不動産）
その他資産
純資産
流動化事業
1,147
8,790
変動型収益計
2,933
60,000
7,216
自己資本比率
40,000
5,397
34.9％
47,631
41,496
37,206
安定型収益計
3,546
20,000
12,480
0
21,887
4,684
2008年11月期
開発事業
1,785
自己資本比率
27.9％
53,440
投資活動を徐々に再開し、現在進めている開発案件
も竣工に向けてスピードを上げていきます。
その他負債
7,704
そして、最近では一部不動産市況に底打ちの兆しが
見られることを受けて、慎重姿勢は崩さないながらも、
棚卸資産
■ 安定型収益（売上総利益）で
経費をカバーする構造 （単位：百万円）
80,000
ンド・管理事業の安定型収益で販売管理費をカバー
できるよう、収益構造の見直しを進めてきました。
現金及び
預金
（単位：百万円）
12,839
22,832
ファンド事業
822
管理事業
687
賃貸事業
2,036
販売管理費
2,709
3,884
2009年5月期
売上総利益
経費
（2009年11月期予想）
株式
株式
Q
A
現在
教
IR・PR 活動
。
状況
（2009 年 5 月31 日現在）
状況
１，
５００，
０００株
発行可能株式総数
発行済株式
３７６，
８４０株
総数
7,839 名
株主数
IR 活動については、適時適切な情報開示はも
とより、株主さまをはじめとするステークホルダー
大株主
状況
の皆さまからのお問い合わせに真摯にお答えするよう
株主名
持株数
（株） 持株比率
（％）
心がけています。また、投資家の皆さまとのチャネルを
山口誠一郎
138,855
36.84
60,000
15.92
12,490
3.31
株式会社 SBI 証券
4,636
1.23
日本証券金融株式会社
4,146
1.10
2,967
0.78
2,956
0.78
2,872
0.76
2,570
0.68
2,146
0.56
広げるため、英文サイトを含む IR サイトの整備を進め
ています。その結果、IR サイトの評価を行う大和イン
有限会社
ベスターリレーションズ株式会社より、優秀企業賞を
─
4 月に受賞しました。
PR 活動においては、当社の事業展開をタイムリー
にお伝えするよう心がけています。また、環境活動の
研究を行う学生の皆さまに当社の取り組みを解説す
るほか、当社で保有する物件に
入居されているテナントの皆さ
日本
（信託口）
まに環 境 啓 蒙を推 進するなど、
地域と環境の融和をバックアッ
信託銀行株式会社
505025
プする活動に力を入れています。
木村宣也
・
・
所有者別株式分布状況
外国法人等
9.32%
35,104 株
証券会社
2.53%
9,536 株
学生
皆
当社
環境活動
説明
他法人等
16.97%
63,944 株
個人・
他
68.84%
259,426 株
金融機関
2.34%
8,830 株
10
、
不動産
新
価値
感動
都市
魅力
高
魅力的
「都市創造業」
目指
都市
価値
「都市
持
感動
、心
壊
個性
柔軟
創造
。」 、
、心
思
無限大（∞） 成長性
、
不動産
。
、
土地
新
創造
込
表
建
替
取 組
金融
表現
表現
（柔軟性） 表現
、
必要
可能性
融合
考
。
̶
、都市
。
株主
事業年度
12月１日
定時株主総会
毎年２月下旬
基準日
剰余金
配当
基準日
株主の皆さまの声をお聞かせください
11月30日
当 社 で は、株 主 の 皆さまの 声をお 聞 か せ い ただくため 、アンケ ートを
11月30日
実 施 い たします 。お 手 数 で はござ います が 、アンケ ートへ のご協 力を
５月31日、11月30日
お 願 い い たします 。
単元株式数
１株
株主名簿管理人
事務取扱場所
東京都中央区八重洲一丁目２番１号 信託銀行株式会社 本店証券代行部
公告方法
電子公告(http://www.toseicorp.co.jp/ir/
publicly/index.html)
、電子公告
事故
他
得
事由 生
、日本 経 済 新 聞
掲載
行
。
証券会社 口座
持
場合
問
合
先
取引
取扱店
注意
場合
〒168-8507 東京都
杉並区和泉2-8-4
郵便物送付先
電話
特別口座
証券会社
。
0120-288-324
（
）
信託銀行株式会社
全国各支店
証
券株式会社
本店
全国各支店
。
未払配当金 支払、支払明細 株式売買
発行
、右 「特別 電子化前 名義書換 失念
手元 他人名義 株
口座 場合」 郵便物送付
券
場合 至急 連絡
先・電 話 問 合
先・
。
取扱店
利用
。
〒105-0001東京都港区虎 門四丁目2番3号 虎 門
TEL.03-3435-2864 URL http://www.toseicorp.co.jp
下記ＵＲＬにアクセスいただき、
アクセスコード入力後に表示される
アンケートサイトにてご回答ください。
所要時間は5分程度です。
ｈｔ
ｔｐ
：//ｗｗｗ．
ｅ-ｋａｂｕｎｕｓｈ
ｉ．
ｃｏｍ
アクセスコード
いいかぶ
8923
検索
Yahoo!、MSN、exciteのサイト
内にある検 索 窓に、い い か ぶ と
4 文 字 入 れ て 検 索してくださ い 。
空メー ル によりU R L 自 動 返 信
[email protected]へ空メールを送信してください。
（タイトル、本文は無記入）
アンケート回答用のURLが直ちに自動返信されます。
●アンケート実施期間は、本書がお 手 元
に 到 着し て から 約 2ヶ月 間 です。
ご 回 答 い た だ い た 方 の 中 から
抽 選 で 薄 謝（ 図 書 カ ード 5 0 0 円 ）
を進 呈させ て い ただきます
※本アンケートは、株式会社エーツーメディアの提供する「e-株主リサーチ」
サービスにより実施いたします。
（株式会社エーツーメディアについての詳細 http://www.a2media.co.jp）※ご回答内容は統計資料としてのみ使用さ
せていただき、事前の承諾なしにこれ以外の目的に使用することはありません。
●アンケートのお問い合わせ
「e-株主リサーチ事務局」
TEL：03-5777-3900（平日 10：00∼17：30）
MAIL：[email protected]