木造住宅の価格（理論値）と建築数

木造住宅の価格（理論値）と建築数
前田拓生（埼玉大学）
調査概要
• ここでは、森（林業・林産業）から街（住宅産業）までを一元的に管
理する事業スキームの（同時方程式）モデル構築に必要となる木
造住宅の価格を推計するとともに、木造住宅の建築数についても
考察することを目的として、国土交通省等の統計の分析を行った。
• 木造住宅の価格については（公益財団）不動産流通近代化セン
ターが首都圏等の建売住宅の平均価格を掲載している（※）（図表
１～４）。しかし、この調査データは地域が限定的であるため、日本
全体の状況を知ることができない。
※ 建売住宅の価格の他、販売数、平均敷地面積、平均建物面積も調査している
（同センター『2012 不動産業統計集』）。
• そこでここでは住宅価格を土地価格と建築物価格に分け、それぞ
れ国交省『建築着工統計調査報告』『都道府県地価調査』より都
道府県別（及び全国）の住宅価格の理論値を推計した（図表５～
８）。
調査結果（1）
• 当該住宅理論値で建築物価格は工事費予定額を使用したが、住
宅1棟当たりに換算したところ、建築物面積は地域ごとに変動があ
る（図表５）ものの、金額は関しては時系列的にも、また、地域的に
も大きな変化はなく、2000万円くらいで一定となっている（図表６）。
• 土地に関して1棟当たりの敷地は、東北及び長野で350m2くらいと
広く、大都市圏を抱える7都府県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈
川県、愛知県、大阪府、兵庫県）では100m2前後と狭いものの、概
ね200m2で一定していることがわかった（図表７）。価格に関しては
上記7都府県の変動が飛び抜けて大きく、地域においても違いが
大きいが、その他の地域においても違いがあることが明らかに
なった（図表８）。
• 他方、建築数に関しては上記7都府県で近年は若干減少傾向で
はあるものの25万～20万棟の間で安定している。しかし、その他
の地域では平成の前半に45万～40万棟ほど建てられていたもの
が現在では20万棟ほどになっている（図表９）
調査結果（2）
• ここから以降は同時方程式モデル等で実際に分析をしないと明確
には判断できないが・・・
• 7都府県以外の地域で住宅建築が大幅に減少しているのは、景気
の停滞よる所得減、少子高齢化の影響に加え、地方から都市へ
の人口移動が要因であると考えられる（図表１０）。
• にもかかわらず、工事費が地域的な物価動向や時系列的な経済
動向等に関係なく、2000万円程度で安定（図表１１）し、工務店数
は減少している（図表15）。市場原理が働けば住宅の工事費は低
下するはずであるが、工務店の数が減少していることから、建材
の流通経路に問題があると推察される。
• したがって、森から街までを一元的に管理することによって流通の
無駄を省き、また、森に資金を回すことで地域活性化の一助とな
れば地方の所得が向上し、減少傾向にある地方の住宅件数も増
加させることが可能となろう。
参考図表
図表１～１５
図表１．建売住宅価格と住宅価格（東京）
建売住宅価格と住宅価格理論値（東京都）
（1000円）
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
土地価格
工事費予定額
20,000
建売価格
10,000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
【出所】公益財団法人不動産流通近代化センター『2012 不動産業統計集』、国交省『住宅着工統計』
注１）土地価格は都道府県地価統計の当該地域の地価に当該地域の建売住宅敷地面積を掛けた値（a）
注２）工事費予定額は地域別の居住専用建築物の1m2あたりの金額に当該地域の建売住宅の建物面積を掛けた値（b）
注３）(a)+(b)の値は当該地域の平均的な土地価格込の住宅価格の理論値と考えられる。
図表２．建売住宅価格と住宅価格（千葉）
建売住宅価格と住宅価格理論値（千葉県）
（1000円）
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
土地価格
工事費予定額
15,000
建売価格
10,000
5,000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
【出所】公益財団法人不動産流通近代化センター『2012 不動産業統計集』、国交省『住宅着工統計』
注１）土地価格は都道府県地価統計の当該地域の地価に当該地域の建売住宅敷地面積を掛けた値（a）
注２）工事費予定額は地域別の居住専用建築物の1m2あたりの金額に当該地域の建売住宅の建物面積を掛けた値（b）
注３）(a)+(b)の値は当該地域の平均的な土地価格込の住宅価格の理論値と考えられる。
図表３．建売住宅価格と住宅価格（埼玉）
建売住宅価格と住宅価格理論値（埼玉県）
（1000円）
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
土地価格
工事費予定額
15,000
建売価格
10,000
5,000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
【出所】公益財団法人不動産流通近代化センター『2012 不動産業統計集』、国交省『住宅着工統計』
注１）土地価格は都道府県地価統計の当該地域の地価に当該地域の建売住宅敷地面積を掛けた値（a）
注２）工事費予定額は地域別の居住専用建築物の1m2あたりの金額に当該地域の建売住宅の建物面積を掛けた値（b）
注３）(a)+(b)の値は当該地域の平均的な土地価格込の住宅価格の理論値と考えられる。
図表４．建売住宅価格と住宅価格（神奈川）
（1000円）
建売住宅価格と住宅価格理論値（神奈川県）
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
土地価格
30,000
工事費予定額
建売価格
20,000
10,000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
【出所】公益財団法人不動産流通近代化センター『2012 不動産業統計集』、国交省『住宅着工統計』
注１）土地価格は都道府県地価統計の当該地域の地価に当該地域の建売住宅敷地面積を掛けた値（a）
注２）工事費予定額は地域別の居住専用建築物の1m2あたりの金額に当該地域の建売住宅の建物面積を掛けた値（b）
注３）(a)+(b)の値は当該地域の平均的な土地価格込の住宅価格の理論値と考えられる。
図表５．都道府県別の住宅1棟当たり床面積
（m2／棟）
木造住宅1棟あたりの床面積（居住専用建築物）
160.0
S64年～H22年
150.0
140.0
130.0
Max
120.0
+１σ
-１σ
110.0
Min
100.0
90.0
全国計
北海道
青森
岩手
宮城
秋田
山形
福島
茨城
栃木
群馬
埼玉
千葉
東京
神奈川
新潟
富山
石川
福井
山梨
長野
岐阜
静岡
愛知
三重
滋賀
京都
大阪
兵庫
奈良
和歌山
鳥取
島根
岡山
広島
山口
徳島
香川
愛媛
高知
福岡
佐賀
長崎
熊本
大分
宮崎
鹿児島
沖縄
80.0
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』をもとに前田が推計
グラフの見方は次ページ
前ページの都道府県別に表れている図形の説明
Max
床
面
積
+1σ
変動の平均値
-1σ
Min
年数
• 前ページのグラフでは
一つの図形で床面積の
時系列変化を表してい
る。
• 統計上、平均値から
±1σで全体の68％が含
まれることになる。
図表６．都道府県別の住宅1棟当たり工事費
（1000円）
木造住宅1棟あたりの工事費予定額（居住専用建築物）
S64年～H22年
30000
25000
20000
Max
+１σ
15000
-１σ
Min
10000
5000
全国計
北海道
青森
岩手
宮城
秋田
山形
福島
茨城
栃木
群馬
埼玉
千葉
東京
神奈川
新潟
富山
石川
福井
山梨
長野
岐阜
静岡
愛知
三重
滋賀
京都
大阪
兵庫
奈良
和歌山
鳥取
島根
岡山
広島
山口
徳島
香川
愛媛
高知
福岡
佐賀
長崎
熊本
大分
宮崎
鹿児島
沖縄
0
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』をもとに前田が推計
図表７．都道府県別の住宅1棟当たり敷地面積
（m2／棟）
住宅1棟あたりの敷地面積
450.0
S64年～H22年
400.0
350.0
300.0
Max
250.0
+１σ
200.0
-１σ
Min
150.0
100.0
50.0
全国計
北海道
青森
岩手
宮城
秋田
山形
福島
茨城
栃木
群馬
埼玉
千葉
東京
神奈川
新潟
富山
石川
福井
山梨
長野
岐阜
静岡
愛知
三重
滋賀
京都
大阪
兵庫
奈良
和歌山
鳥取
島根
岡山
広島
山口
徳島
香川
愛媛
高知
福岡
佐賀
長崎
熊本
大分
宮崎
鹿児島
沖縄
0.0
【出所】国土交通省『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
図表８．都道府県別の住宅1棟当たり土地価格
（1000円）
住宅1棟あたりの土地価格
120000
S64年～H22年
100000
80000
Max
60000
+１σ
-１σ
Min
40000
20000
全国計
北海道
青森
岩手
宮城
秋田
山形
福島
茨城
栃木
群馬
埼玉
千葉
東京
神奈川
新潟
富山
石川
福井
山梨
長野
岐阜
静岡
愛知
三重
滋賀
京都
大阪
兵庫
奈良
和歌山
鳥取
島根
岡山
広島
山口
徳島
香川
愛媛
高知
福岡
佐賀
長崎
熊本
大分
宮崎
鹿児島
沖縄
0
【出所】国土交通省『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
図表９．都道府県別の住宅の建築数
（1000棟）
木造住宅の建築数（居住専用建築物）
S64年～H22年
50.0
45.0
40.0
35.0
30.0
Max
25.0
+１σ
-１σ
20.0
Min
15.0
10.0
5.0
北海道
青森
岩手
宮城
秋田
山形
福島
茨城
栃木
群馬
埼玉
千葉
東京
神奈川
新潟
富山
石川
福井
山梨
長野
岐阜
静岡
愛知
三重
滋賀
京都
大阪
兵庫
奈良
和歌山
鳥取
島根
岡山
広島
山口
徳島
香川
愛媛
高知
福岡
佐賀
長崎
熊本
大分
宮崎
鹿児島
沖縄
0.0
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』をもとに前田が推計
図表１０．7都府県とその他地域の住宅の建築数
木造住宅の建築数
（1000棟）
500.0
450.0
400.0
350.0
300.0
250.0
200.0
150.0
100.0
50.0
0.0
S64 H2
H3
H4
H5
H6
H7
H8
H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23
7都府県
その他
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
注１）7都府県は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県。
注２）その他は7都府県以外の道府県。
• 図表8及び9より、7都府県とその他に分類した。
図表１１．7都府県とその他地域の工事費
木造住宅1棟当たり工事費予定額
（1000円/棟）
21,000
20,000
19,000
18,000
17,000
16,000
15,000
14,000
13,000
12,000
S64 H2
H3
H4
H5
H6
H7
H8
H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23
7都府県
その他
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
注１）7都府県は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県。
注２）その他は7都府県以外の道府県。
図表１２．7都府県とその他地域の土地価格
木造住宅1棟当たり土地価格
（1000円/棟）
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
S64 H2
H3
H4
H5
H6
H7
H8
H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23
7都府県
その他
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
注１）7都府県は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県。
注２）その他は7都府県以外の道府県。
図表１３．日本域の住宅価格と建築数
（1000円/棟）
日本の住宅価格（理論値）と建築数
50,000
（1000棟）
800.0
45,000
700.0
40,000
600.0
35,000
500.0
30,000
25,000
400.0
20,000
300.0
15,000
200.0
10,000
100.0
5,000
0
0.0
S64 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23
1棟当たり工事費予定額（1000円)
1棟当たり敷地額（1000円)
木造住宅戸数（1000戸）：右メモリ
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
注１）住宅価格（理論値）は1棟当たり敷地額+1棟当たり工事費予定額。
図表１４．7都府県とその他地域の住宅価格と建築数
（1000円/棟）
7都府県の住宅価格（理論値）と建築数
80,000
（1000棟）
500.0
450.0
70,000
（1000円/棟）
その他道府県の住宅価格（理論値）と建築数
（1000棟）
80,000
500.0
450.0
70,000
400.0
60,000
350.0
50,000
40,000
300.0
50,000
250.0
40,000
200.0
30,000
400.0
60,000
20万棟 350.0
300.0
250.0
200.0
30,000
150.0
20,000
100.0
10,000
50.0
0
0.0
S64 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23
1棟当たり工事費予定額（1000円)
1棟当たり敷地額（1000円)
木造住宅戸数（1000戸）：右メモリ
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
注１）7都府県は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県。
注２）住宅価格（理論値）は1棟当たり敷地額+1棟当たり工事費予定額。
150.0
20,000
100.0
10,000
50.0
0
0.0
S64 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23
1棟当たり工事費予定額（1000円)
1棟当たり敷地額（1000円)
木造住宅戸数（1000戸）：右メモリ
【出所】国土交通省『建設着工統計調査報告』『都道府県地価調査』をもとに前田が推計
注１）その他道府県は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県を除く道府県。
注２）住宅価格（理論値）は1棟当たり敷地額+1棟当たり工事費予定額。
 7都府県の建築数もH8年からは10万棟ほど減少しているが、その他の地域では20万
棟の減少となっている。
 なお、7都府県の工事費予定額（H23年）は1875万円、その他地域では1926万円。土
地価格は7都府県で1830万円、その他地域で760万円。
 したがって、7都府県の住宅価格は3705万円、その他地域で2686万円となっている。
図表１５．日本の建築業者数の推移
個人・小建築業者と中・大建築業者
（事業者）
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
個人・小建築業者
中・大建築業者
【出所】国土交通省『建設業許可業者数調査の結果について（表-5）』
注）小建築業者は資本金500万円未満（それ以上を中・大建築業者）とした。
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
0