はじめてアパートを新築した人のための確定申告講座

200４.２.1 号
昨年（平成 15 年）はじめてアパートを新築した人のための確定申告講座
必要経費にするか
取得価額にするか
それが問題だ・・・
平成１５年中にはじめてアパートを新築し、いよいよはじめての確定申告
にチャレンジする方へ。もうそろそろ重い腰を上げなければならない時期
です。支払った費用が、必要経費か取得価額か？？？
いざ申告書を作成
しようとすると迷ってしまうものも多いはず。今回は迷いがちな費用を
ピックアップして簡単にご説明します。
★まずは基本から
例えば･･･
①～⑧
各々10 万円合計 80 万円
家賃収入
1,000 万円/年
その他の経費（減価償却費、修繕費等）
500 万円/年
建物の法定耐用年数
20 年
不動産所得＝アパートの賃貸収入－必要経費
不動産所得に対して税金がかかります。アパートの
賃貸収入は、入居者より支払われる家賃の合計です
からそんなに迷うことはないと思います。問題は必
要経費。毎月支払が生じる不動産店などへの管理料
や共用部分の水道光熱費はもちろん必要経費に含ま
初年度
れます。
★アパート完成前に支払った費用
ここからが本題。アパートを建築すると建築費以外
にも何かと費用がかかるものです。建築費は取得価
額として毎年減価償却します。では、建築費以外の
費用はどのように処理すればよいのでしょうか？
必要
経費
① 地鎮祭、上棟式の費用
② 完成後の竣工式の飲食代等
③ 完成前に支払った借入金の利息
取得
価額
○
（司法書士への報酬も含む）
⑤
⑥
⑦
⑧
建物を取得した不動産取得税
地盤調査費用
建築確認申請費用
借入金を担保するため債権者を
保険金受取人とした
生命保険契約の保険料
２年目～
家賃収入 1,000 万円
20 年目 必要経費 50２万円※2 不動産所得49８万円
20 年目
以降
家賃収入 1,000 万円
必要経費 500 万円 不動産所得500 万円
※1 10 万円×4(②＋④＋⑤＋⑧)
＋(10 万円×4(①＋③＋⑥＋⑦))÷20 年＋500 万円
※2 (10 万円×4(①＋③＋⑥＋⑦))÷20 年＋500 万円
※実際には必要経費の額は毎年変動しますし、とく
に法定耐用年数が過ぎた 20 年目以降は減価償却費
○
○
（はじめてアパート経営を
はじめた人の場合）
④ 建物の表示登記や保存登記費用
家賃収入 1,000 万円
必要経費 54２万円※1 不動産所得45８万円
がなくなるので必要経費の額が減り、不動産所得が
多くなる＝税金が多くかかります。
★こんな費用は･･･
○
一括払いした長期火災保険料やローン保証料は建物
○
○
○
の取得価額に含めず前払費用として処理し、その期
間中に按分した額を毎年経費に算入します。
★応用編
．．．
左の表は建物の必要経費や取得価額として処理する
○
必要経費⇒初年度の必要経費に全額含めます
費用です。古家付きの土地を購入し、ただちに古家
取得価額⇒耐用年数中、建物の取得価額に含めて毎
を解体してアパートを新築した場合の古家の取得費
．．．
は、土地の取得価額として処理します。ただし、土
年定額ずつ必要経費にします
地の取得価額は、建物の取得価額のように経費とし
て控除できません。
松下電工株式会社 住建分社 住宅システム事業推進部
協力：監修
編集
公認会計士・税理士 金田一広幸
株式会社ＥＬハウジングカンパニー
ＣＦＰ
記載内容は平成１６年１月現在のものです。
高坂繁樹
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