米住宅価格の上昇持続 - ニッセイ基礎研究所

ニッセイ基礎研究所
No.12-155 30 Jan.2013
米住宅価格の上昇持続
～１１月前月比は１０ヵ月連続の上昇
主任研究員 土肥原 晋
TEL:03-3512-1835 E-mail: [email protected]
経済調査部門
11 月ケース・シラー20 都市指数は、季節調整後では前月比 0.6％と 10 ヵ月連続で上昇、前年
比でも 5.5％と伸びを高めた。一方、11 月ＦＨＦＡ月例指数は前月比 0.6％、前年比 5.6％と上昇、
前月・前年比とも 10 ヵ月連続の上昇を見せた。季節的に住宅需要期を過ぎているものの、その他
の住宅関連指標も概ね高水準を維持、販売在庫も減少するなど住宅価格の上昇は持続的と思われる。
１、ケース・シラー指数～前月比は 10 ヵ月、前年比では６ヵ月連続の上昇
Ｓ＆Ｐ社が 1/29 発表した 11 月ケース・シラー20 都市住宅価格指数（季節調整後：SA）は、
前月比 0.6％と市場予想と一致した。10 ヵ月連続の上昇となるが、これは 2006 年４月以来であり、
住宅ブームが終わってからは初めてとなる。 ただ、“季節調整前(NSA）”の値では同▲0.1％と連月
の下落、季節的な需要期が過ぎたこの時期では例年のこととなる。なお、前年比(NSA）では 5.5％
と 2006 年 8 月（5.7％）以来の伸びとなり、10 月（4.2％）から伸びを高めた。10 都市指数でも前
月比 0.5％（SA、10 月 0.5％）
、前年比 4.5％（NSA 、10 月 3.3％）と上昇している。
20 都市中、前月比（SA）で下落したのはニューヨーク（同▲0.3％）のみで、上昇が大きかったの
は、サンフランシスコ（2.5％）、ミネアポリス（1.9％）、アトランタ（1.6％）となる。前年比では 19 都市が上昇、
フェニックス（22.8％）が突出しているが、サンフランシスコ（12.7％）、デトロイト（11.9％）、ミネアポリス
(図表１) ケース・シラー20 都市指数の推移①
20
(図表２) ケース・シラー20 都市指数の推移②
2.0
220
（％）
（％）
前月比(SA:右目盛）
15
ピーク（2006/7、206.52）
1.5
200
前年同月比(左目盛）
10
1.0
5
0.5
0
0.0
ピークからの下落率
（▲29.4％）
180
▲5
▲ 0.5
▲ 10
▲ 1.0
▲ 15
▲ 1.5
160
140
120
(▲2.0％、2009/01）
▲ 20
▲ 2.0
2004/01
2006/01
（資料）S&P 社
1｜
2008/01
2010/01
2012/01
100
2000/01
2002/01
2004/01
2006/01
（資料）S&P 社
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2008/01
2010/01
2012/01
（11.1％）、ラスベガス(10.0％）等でも二桁の上昇を見せた。なお、前年比の下落もニューヨーク（▲1.2％）
のみだった。また、2006 年央の住宅価格ピーク時から 10 月までの下落率（NSA）は 20 都市指数で
▲29.4％と、これまで最大となる 2012 年３月の下落率（▲35.1％）から縮小、11 月 20 都市指数の水
準は、住宅ブーム以前との比較では 2003 年８月と同程度だった。都市別でピークからの下落率が
大きいのはラスベガス（▲57.2％）、マイアミ（▲46.2％）、フェニックス（▲45.4％）等で、ピークからの下
落率の最小はデンバー（▲4.1％）だった。なお、発表元のＳ＆Ｐ社のコメントは以下の通り。
「冬季の住宅価格には季節的な弱さが見られ、季節調整前では 10 都市が前月から下落、20 都
市指数も前月比▲0.1％と下落した。ただ、前月よりも下落した都市数が減少、前年比では 19 都市
で上昇、20 都市指数も 5.5％と高い伸びを見せ、季節調整後の前月比も上昇するなど、住宅価格の
改善は続いている。地域的には、南西部のラスベガスやフェニックスが強い戻りを見せている。サ
ンベルトも回復過程を主導している。住宅販売も高水準であり、住宅市場が回復に向かっているの
は間違いない。今後は景気の押し上げに寄与するだろう」
（注：同社では季節調整前指数を優先指標と
して用いている）。
２、FHFA 月例指数でも、10 ヵ月連続の上昇
FHFA (連邦住宅金融局）1/23 発表の 11 月の月例住宅価格指数（FHFA Monthly HPI、SA）は
前月比 0.6％と市場予想（0.7％）を下回ったものの、前年比では 5.6％（前月は 5.5％）と伸びを高めた。
前月比・前年比とも 10 ヵ月連続の上昇となり、連続上昇期間は、前月比では 2006 年５月、前年
比では 2007 年７月以来となる。
全米を９地域に分けた地域別住宅価格指数の前月比では、山間部が 2.1％、太平洋岸地域が
1.7％等、７地域で上昇した一方、内陸部北東地域の▲1.0％等２地域で下落した。前年比では山間
部が 14.8％と高く、太平洋岸地域が 11.1％、大西洋岸南部地域が 7.0％となるなど全ての地域で上
昇、伸び率が最も低かったのは大西洋岸中部地域（0.5％）だった。上昇力の弱い地域も見られる
が、全般的に住宅価格は上昇傾向を強めており、全米へと広がりを見せている。
(図表３) FHFA 月例 HPI の推移(％)
(図表４) FHFA 地域別 HPI の推移(％)
12
2.4
（％）
（％）
8
1.6
4
0.8
0
0.0
12
300
全米指数
太平洋岸地域
内陸部南西地域
ニューイングランド
住宅ローン金利(右目盛）
250
（％）
11
全米指数
（1991/1＝100）
10
9
8
200
7
6
150
▲ 0.8
▲4
5
全米（前月比、SA、右目盛）
全米（前年比）
▲ 1.6
▲8
住宅ローン金利
（右目盛、％）
100
4
3
▲ 12
2003/1
（資料）FHFA
▲ 2.4
2006/1
2009/1
2012/1
50
2
1991/1/1
1996/1/1
2001/1/1
2006/1/1
2011/1
（資料）FHFA
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2｜
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