第2四半期決算（PDF 3366KB

表紙
2015年11月期
第2四半期決算説明資料
東京証券取引所第一部
シンガポール証券取引所
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証券コード：8923
証券コード：S2D
0
ＩＮＤＥＸ
Ⅰ．2015年11月期上半期・第2四半期の決算概要
（取締役専務執行役員 平野 昇）
Ⅱ．2015年11月期の環境認識と事業展開
－P20
（代表取締役社長 山口 誠一郎）
<資料編>
Ⅰ．トーセイをはじめてご覧になる方へ
－P33
Ⅱ．不動産市況の状況
－P39
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2
－P3
Ⅰ. 2015年11月期
上半期・第2四半期の決算概要
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3
連結業績予想の修正
◆通期（予想）
・ 売上高は前回予想比49億円減の515億円 （一棟販売物件の売却時期見直しのため）
・ 営業利益は前回予想比4.9億円増の65億円、当期利益は前回予想比2.9億円増の35億円
（上期積上げの寄与および上記の売却時期見直しのため）
2015年11月期通期連結業績予想（平成26年12月1日～平成27年11月30日）
（百万円）
売上高
営業利益
税引前利益
当期利益
前回予想（A) 1/14発表
56,425
6,000
5,042
3,258
今回予想（B) 7/3発表
51,500
6,500
5,583
3,555
増減額（B-A)
▲ 4,925
499
540
297
増減率（％）
▲ 8.7
8.3
10.7
9.1
(参考）前期実績
（2014年11月期）
49,981
5,560
4,663
2,874
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4
2015年11月期上半期連結決算 業績ハイライト
◆売上高は223億円(前年同期比9.2％増)とほぼ前年並み
◆営業利益は45億円(同84.0％増) 、四半期利益は26億円(同106.0％増)となり、大きく伸長
【売上高】
【営業利益】
【税引前利益】
（百万円）
（百万円）
（百万円）
1Q
2Q
3Q
4Q
60,000
49,981
50,000
7,000
51,500
6,500
5,560
6,000
(29,158)
40,000
35,070
20,000
5,000
22,889
22,343
6,633
7,589
3,000
10,817
9,118
10,000
15,501
11,339
11,525
2013.11月期
2014.11月期
2015.11月期
（7/3予想）
4,550
1,986
3,914
300
859
4,000
5,973
6,006
30,000
(1,950)
2,185
1,137
873
1,000
1,616
1,600
2013.11月期
2014.11月期
2,365
40,000
35,070
30,000
11,098
3,914
4,550
3,330
5,000
1,398
2013.11月期
-10,000
2014.11月期
2,000
2,414
1,590
1,000
4,210
958
1,078
4,162
1,829
1,661
-582
-249
2014.11月期
2015.11月期
上半期
2015.11月期
（7/3予想）
【四半期利益】
10.4%（予想）
9.2%
669
174
73 123
761
418
213
2013.11月期
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227
-1,233
-1,388
-1,000
1,500
593
806
2014.11月期
5
1,000
327
500
-658
0
92 88
2015.11月期
上半期
10%
3,555
7.1%
2,874
(902)
8%
2,653
2,500
432
6,112
3,459
2013.11月期
2,190
3,500
3,000
1,447
3,000
13,759
440
1,427
4,000
3,300
10,000
-481
1,408
1,000
ROE
内部取引
16,347
3,541
672
879
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
22,343
0
978
1,980
4,500
20,000
1,419
1,683
（百万円）
5,560
不動産管理事業
34,743
2,703
3,000
3,222
146
688
＜営業利益：セグメント別＞
7,000
不動産賃貸事業
不動産ファンド事業
4,170
4,000
2015.11月期
（7/3予想）
不動産開発事業
49,981
50,000
(1,413)
0
（百万円）
不動産流動化事業
4,663
5,000
2,000
2,000
＜売上高：セグメント別＞
（百万円）
5,583
1,101
0
0
6,000
2,006
82
461
1,041
595
415
6%
1,263
4%
544
867
872
2013.11月期
2014.11月期
1,390
2%
0%
2015.11月期
（7/3予想）
2015年11月期上半期 連結決算概要
（百万円）
'14.11期 上半期
'15.11期 上半期
増減
構成比
20,458
100.0
構成比
22,343
100.0
売上原価
15,903
77.7
15,272
68.4
-630
-4.0
売上総利益
4,554
22.3
7,070
31.6
2,515
55.2
販管費等
2,081
10.2
2,519
11.3
438
21.0
2,473
12.1
4,550
20.4
2,077
84.0
-373
-
-380
-
-6
1.9
2,100
10.3
4,170
18.7
2,070
98.6
812
-
1,516
-
704
86.8
四半期利益
1,288
6.3
2,653
11.9
1,365
106.0
四半期包括利益
1,289
6.3
2,782
12.5
1,493
115.9
EPS（円）
26.68
54.97
28.29
106.0
ROE（％） （年換算）
8.4
15.7
7.3P
ROA（％） （年換算）
5.4
9.8
4.4P
売上高
営業利益
金融収益・費用（純額）
税引前四半期利益
法人所得税
※ROE=四半期利益（上半期×2） ÷（（前期末資本 + 当第2四半期末資本）÷2）
※ROA=税引前四半期利益（上半期×2） ÷（（前期末資産+ 当第2四半期末資産）÷2）
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6
増減率
1,884
9.2
不動産流動化事業
-2015年11月期上半期-
◆上半期の営業利益は33億円まで伸張、前期の通期分並みの利益を半年間で達成
◆1棟販売：“東陽町トーセイビル”“新宿六丁目ビル” などの収益オフィスビル、マンションを18棟販売
◆Restyling：“ヒルトップ横濱根岸”“ヒルトップ横浜東寺尾“等7物件で計34戸を販売
売上高・売上総利益率
売上高（1棟販売）
百万円
売上高（Restyling)
20,000
19,024
717
18,000
主な販売物件
売上総利益率
29.6%
2Q
２Ｑ
30%
27.1%
22.5%
16,000
14,000
20%
16.1%
12,000
18,306
10,000
10.7%
8,000
6,891
712
6,000
5,944
403
◆12.2％
(14.11期 通期
売上総利益率)
4,000
6,179
2,000
9.6%
2,883
204
5,540
7,207
541
6,552
566
6,666
新宿六丁目ビル（借地権）
2Q
5,985
1Ｑ
2,679
0
東陽町トーセイビル
10%
0%
14.11期 1Q 14.11期 2Q 14.11期 3Q 14.11期 4Q 15.11期 1Q 15.11期 2Q
(単位：百万円)
売上高
売上総利益
営業利益
'14.11期
上半期
'15.11期
上半期
通期
12,835
1,748
1,269
34,743
4,226
3,330
13,759
3,907
3,300
通期（7/3予想）
34,204
5,341
4,290
※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。
【’14.11期4Ｑ】▲260百万円
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7
渋谷四丁目ビル
浅草橋一丁目ビル
不動産開発事業
-2015年11月期上半期-
◆“THEパームスコート三ッ池公園”“THEパームスコート文京本駒込”などの戸建住宅57戸 （11
プロジェクト）のほか、収益マンション“THEパームス西台”１棟、宅地等を販売
売上高・売上総利益率
主な販売物件など
戸建住宅
3000
2500
2,522
収益ﾏﾝｼｮﾝ
戸建・宅地
分譲ﾏﾝｼｮﾝ
オフィス
25.7%
売上総利益率
◆19.5％
21.7%
2000
19.3%
957
30%
15.1%
1,532
1500
2,324
(14.11期 通期
売上総利益率)
591
1,838
1,732
1,838
630
1,532
20%
17.7%
1,426
1000
1,564
21.0%
10%
1,423
THEパームスコート文京本駒込
500
THEパームスコート柏初石
569
0
14.11期 1Q
(単位：百万円)
売上高
売上総利益
営業利益
60
14.11期 2Q
14.11期 3Q
'14.11期
上半期
3
14.11期 4Q
'15.11期
上半期
通期
3,153
643
289
0%
15.11期 1Q
6,112
1,192
432
15.11期 2Q
通期（7/3予想）
4,162
7,949
983
1,673
593
887
※売上高は、内部売上高を含みます。
※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。
【’14.11期4Ｑ】▲24.8百万円
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8
THEパームスコート三ツ池公園（イメージ図）
不動産流動化・開発 仕入進捗
＜仕入額・在庫の状況＞
◆上半期の仕入総額は、引渡ベースで258億円相当（売上想定）※
※固定資産1棟 8億円含む
流動化16物件[オフィスビル10棟※、収益マンション2棟、土地4件]、開発1物件[戸建1プロジェクト]取得
◆ 契約ベースでは、5月末時点で325億円相当まで進捗
年間仕入額の推移（引渡ベース、売上想定）
棚卸資産の状況 （売上想定規模の推移）
都心の中小規模物件の仕入をメインとしつつも、大型物件や
郊外駅前立地の優良収益物件等を積極的に取得
物件の特性や立地、マーケットニーズを見極めながら、
再生潜在力の高い物件の取得を戦略的に進める
（百万円）
50,000
D
開発
R
流動化
49,054
D
3,723 店舗
・ｵﾌｨｽ
45,000
D
6,966 戸建
契約ベースでは、2015
年5月末時点において
約325億円まで進捗
40,000
R4,424
35,000
30,000
25,000
9,851
D
4,992 戸建
分譲
15,000
10,000
R
6,817
収益
ｵﾌｨｽ
R
8,578
収益
ﾏﾝｼｮﾝ
収益
ﾏﾝｼｮﾝ
上半期の仕入進
捗（引渡ベース）は
約258億円
(6,640)
25,865
D
404
R 870 その他
R 2,669 収益ﾏﾝｼｮﾝ
R
北柏マンション
収益
ｵﾌｨｽ
24,848 （固定資
産約14
億円含
む）
収益
ｵﾌｨｽ
21,922 （固定資産
約8億円含む）
収益
ｵﾌｨｽ
2013年
期末
2014年
期末
店舗・オフィス
18,497
27,185
40,371
マンション
22,709
13,881
14,240
戸建
13,225
15,247
12,288
393
4,243
3,998
54,825
60,557
70,898
その他
合計
2012.11
2013.11
2014.11
2015.11 2Q
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9
亀戸六丁目ビル
（百万円）
R
D
253
R1,300 その他
R
D3,562 ﾏﾝｼｮﾝ
9,576
520
R
R4,356 Restyling
収益
ﾏﾝｼｮﾝ
5,000
(32,504)（契約ベース進捗5月末時点）
戸建
賃貸
ｱﾊﾟｰﾄ
20,263
20,000
その他
31,969
R
D 2,410 店舗
・ｵﾌｨｽ 9,093
D
2Ｑ
2Ｑ
2015年
2Q
不動産賃貸事業
-2015年11月期上半期-
◆新たに取得した収益オフィスビル・マンションの稼働率向上に向けてリーシングに注力
売上高・売上総利益率
保有物件の内訳
百万円
売上高(流動資産)
1,400
売上高(Restyling)
70%
売上総利益率)
1,172
60.8%
62.4%
1,174
60%
1,077
800
50.9%
847
786
809
40%
811
462
434
30%
605
400
78
71
273
300
200
（棟）
66
296
57
62
301
20%
51
327
10%
324
0
0%
14.11期 1Q
14.11期 2Q
14.11期 3Q
14.11期 4Q
流動資産 ※1
Restyling
固定資産
50%
53.1%
705
600
981
45.9%
1,000
オフィス、商業施設 25件
19件
マンション
4件
その他
売上総利益率
◆60.0％ (14.11期 通期
64.9%
1,200
売上高(固定資産)
15.11期 1Q
15.11期 2Q
70
60
50
40
30
20
10
0
60
53
40
11
45
12
64
64
62
12
12
12
12
11
15
20
27
14
14
14
33
36
36
34
15
16
16
16
51
49
48
10
10
10
25
22
21
16
17
17
13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q
※1 流動資産のうち賃貸収入がある物件
(単位：百万円)
売上高
売上総利益
営業利益
'14.11期
上半期
'15.11期
上半期
通期
1,863
1,189
1,151
4,210
2,526
2,414
通期（7/3予想）
1,829
3,930
888
1,974
806
1,792
※売上高は、内部売上高を含みます。
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10
＜前期末14.4Qからの増減＞
新規取得による増加 +7件
売却による減少
▲9件
明渡しによる減少
▲1件
差引合計 ▲3件
不動産ファンド・コンサルティング事業
-2015年11月期上半期-
◆大型案件の新規AM受託により受託資産残高が大きく伸張し、約5,000億円規模まで成長
引き続き、受託資産残高の増大に向けて新ファンド組成等の取り組みを促進
売上高・売上総利益率
（百万円）
アクイジションフィー
インセンティブフィー
売上総利益率
AMフィー
ディスポジションフィー
仲介手数料･その他
百万円
アセットマネジメント受託資産残高の推移
100%
600
96.2%
95.2%
92.5%
500
92.9%
94.7%
90.4%
私募ファンド
600,000
※
493,869
500,000
80%
400,000
60%
300,000
169,073
400
311,335
257
189
180
200
103
18
84
64
91
42
5
35
2
59
69
0
131
72
3
209,143
16
40%
181
売上高
売上総利益
営業利益
'14.11期
上半期
230
20%
0%
通期
475
447
108
958
889
174
69,108
85,771
248,028
98,679
16,618
17,434
170,115
100,000
192,525
216,796
17,434
225,564
149,349
113,057
53
'15.11期
上半期
300,607
285,904
307,360
14.11期 1Q 14.11期 2Q 14.11期 3Q 14.11期 4Q 15.11期 1Q 15.11期 2Q
(単位：百万円)
200,000
23,130
241,005
17
90
264,135
171
294
294
88
100
CRE
503
84
300
REIT
通期（7/3予想）
761
1,541
728
1,468
327
596
※売上高は、内部売上高を含みます。
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11
0
09 /11
10/11
11/11
12/11
13/11
14/11
15/5
※グラフの紫色部分は、ＣＲＥの残高を表示しています。
当社においてＣＲＥ受託は、「企業価値最大化を目指して長期的・全社的な経営戦略の視
点に立ち、企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」に関して、不動産のプ
ロフェッショナルの観点で総合的なコンサルティングを行うことと定義しています。
不動産管理事業/オルタナティブインベストメント事業
不動産管理事業
オルタナティブインベストメント事業
◆代物弁済にて取得した不動産の賃貸収入や、M&Aにて
取得したスポーツクラブ運営に伴う会費収入が売上に寄
与。引き続きオルタナティブ投資機会獲得に向けて注力
◆サービス拡充に加えて新規業務受託、利益率改善に
努め、安定的な収益を確保
売上高・売上総利益率
1,500
売上高・売上総利益率
百万円
売上高
29.0%
売上総利益率
27.3%
27.0%
30.5%
28.0%
30%
926
910
834
787
848
700
70%
67.6%
586
600
812
60%
20%
55.0%
500
500
10%
(14.11期 通期
売上総利益率)
400
518
'14.11期
上半期
売上高
売上総利益
営業利益
'15.11期
上半期
通期
1,745
469
146
3,459
934
227
1,661
486
88
通期（7/3予想）
3,484
966
115
100
74
0
36
38
14.11期 1Q
(単位：百万円)
ビル管理
マンション管理
計
14.1Q
348
205
553
14.2Q
350
201
551
14.3Q
14.4Q
15.1Q
15.2Q
354
351
348
354
202
193
192
189
556
554
540
543
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30%
25.6%
204
204
213
169
171
20%
115
※売上高は、内部売上高を含みます。
【管理棟数】
40%
28.0%
200
14.11期 1Q 14.11期 2Q 14.11期 3Q 14.11期 4Q 15.11期 1Q 15.11期 2Q
(単位：百万円)
27.4%
212
0%
50%
◆26.4％
300
0
売上高（ｽﾎﾟｰﾂｸﾗﾌﾞ運営)
売上高（賃貸）
売上高（物件売買）
売上高（ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ報酬）
売上総利益率
百万円
24.6%
1,000
-2015年11月期上半期-
12
売上高
売上総利益
営業利益
172
10.4%
36
31
66
30
29
14.11期 2Q
14.11期 3Q
14.11期 4Q
'14.11期
上半期
31
1,078
284
213
2
15.11期 1Q
'15.11期
上半期
通期
661
111
117
3
11
31
15.11期 2Q
10%
0%
通期（7/3予想）
418
913
111
300
92
241
※売上高は、内部売上高を含みます。
バランスシート要旨（連結）① －資産の部－
（百万円）
2014年
11月末
資産合計
現金及び
現金同等物
棚卸資産
（不動産）
投資不動産・
有形固定資産
その他資産
減少
2015年
2月末
増加
減少
6ヶ月累計
2015年
5月末
増加
80,858
3,466
84,324
5,918
90,243
16,100
1,750
17,851
-1,042
16,809
減少
増加
+9,385
A
+708
41,565
6,805
8,577
43,337
6,229
12,501
49,610
B 13,034
17,151
47
682
17,786
49
28
17,765
C
6,040
-691
5,349
A：現金及び現金同等物の増減
・現金及び現金同等物は前期末比708百万円の
増加
C：投資不動産・有形固定資産の増減
・固定資産を1棟取得（665百万円）により、前期末比
615百万円の増加。
+709
6,058
21,079
96
711
+17
B：棚卸資産の増減
・仕入等が物件売却を上回り、棚卸資産は前期末比8,045百万円の増加
（単位：百万円）
新規仕入
増加要因 建築費/VU等
振替・その他
物件売却
減少要因
振替・その他
計
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13
'15.11期　1Q
7,777
800
▲ 6,805
▲ 6,805
8,577
'15.11期 2Q
11,367
1,134
2Q累計
19,144
1,934
▲ 6,229
▲ 13,034
▲ 6,229
12,501 ▲ 13,034
21,079
バランスシート要旨（連結）② －負債・資本の部－
（百万円）
2014年
11月末
増加
減少
2015年
2月末
6ヶ月累計
2015年
5月末
増加
減少
増加
減少
負債・資本合計
80,858
+3,466
84,324
+5,918
90,243
+9,385
負債合計
48,130
+2,549
50,679
+4,632
55,312
+7,181
借入金
40,404
8,871
12,409
43,942
10,552
14,447
47,838
短期借入金
5,380
1,984
2,263
5,659
1,447
4,840
長期借入金
35,024
6,887
10,146
38,283
9,104
9,607
その他負債
資本合計
自己資本比率 （％）
19,424
26,857
9,053
3,431
7,104
38,785
15,992
19,753
7,725
-988
6,736
+737
7,473
32,727
+917
33,645
+1,286
34,931
40.5
-0.6
39.9
-1.2
38.7
A：借入金の増減
・物件仕入が売却を上回ったことに
よる借入の増加および借換等により、
（単位：百万円）
短期
前期末比74億円の増加
・新規仕入17物件※（簿価：約197億円）
に対する新規借入として、
約173億円を調達 （LTVは約88％）
※固定資産1物件（簿価：約6億円）を含みます
長期
増加要因 新規借入
長期→1年内長期
その他借入（借換等）
減少要因 売却返済
その他返済（借換・約定等）
資金長期化等
増加要因 新規借入
その他借入（借換等）
資金長期化等
減少要因 売却返済
その他返済（借換・約定等）
長期→1年内長期
計
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14
7,104
▲ 1,804
▲ 1,587
▲ 40
17,342
2,371
40
▲ 8,526
▲ 361
▲ 7,104
▲ 19,424
26,857
A
-251
B
+2,203
-1.8
B：資本の増減
・利益剰余金の積上げによる
増加（26.5億）ならびに有価
証券評価差額等（1.2億）、配
当金の支払（▲5.7億円）によ
る減少等の結果、 資本は前
期末比22億円増加
棚卸資産の状況＜内訳＞
（百万円）
2015年5月末
棚卸資産残高
想定売上規模
49,610(59件)
70,898
棚卸資産残高の内訳
物件タイプ別
内訳
想定売上規模
棚卸資産
不動産流動化
（ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む）
不動産流動化
（ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む）
不動産開発
想定売上規模
合計
不動産開発
オフィスビル
25,357
(18件 )
3,378
(3件 )
32,130
8,240
40,371
マンション
11,666
(18件 )
0
(0件 )
14,240
0
14,240
-
(-)
6,135
(16件 )
-
12,288
12,288
3,071
(4件 )
-
(-)
3,998
-
3,998
40,095
(40件 )
9,514
(19件 )
50,369
20,529
70,898
戸建
その他
合計
※ 上記売上想定額は、2Q末現在において入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実際の業績は、様々な要素により、大きく異
なる結果となる場合があります。
※ 上記棚卸資産は、期末現在の簿価であり、今後、バリューアップ及び建築費用等により増加いたします。
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15
棚卸資産の状況＜売上想定推移＞
◆2015年2Q末時点の棚卸資産（売上想定）は708億円。
（百万円）
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
2Q
期末
期末
期末
期末
期末
期末
期末
オフィス
ビル
60,487
31,264
22,251
15,206
18,595
18,497
27,185
40,371
マンション
14,327
12,844
30,589
26,627
23,476
22,709
13,881
14,240
―
―
558
3,727
7,701
13,225
15,247
12,288
その他
1,672
479
220
1,021
354
393
4,243
3,998
合計
76,487
44,588
53,620
46,581
50,127
54,825
60,557
70,898
戸建
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16
キャッシュ・フロー計算書要旨（連結）
（百万円）
'14.11期
上半期①
※1
営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動による
ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ ※1
増減
②-①
'15.11期
上半期②
-9,545
-5,365
4,180
2,100
4,170
2,070
90
106
15
-11,344
-7,998
3,346
-392
-1,643
-1,251
-1,780
-161
1,619
-8
-23
-15
-1,094
-687
407
549
1,226
11,202
6,235
-4,967
借入金の増減額
12,159
7,435
-4,724
配当金の支払額
-383
-577
-193
利息の支払額
-571
-620
-48
-0
-1
-0
-122
708
831
14,711
16,100
1,388
-0
-0
-0
14,589
16,809
2,220
税引前四半期利益
減価償却費
棚卸資産の増減額
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の増減額
投資不動産の増減額
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
-676
その他
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額等
現金及び現金同等物の四半期末残高
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※2
17
営業キャッシュ・フローは53
億円のマイナスとなった。
税引前四半期利益41億円、
棚卸資産の増加による▲79
億円、法人所得税の支払額
▲13億円等が主要因。
財務活動による
ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ※2
財務キャッシュ・フローは62
億円のプラスとなった。借入
金の純増74億円と配当金支
払い▲5.7億円、利息の支払
い▲6.2億円等が主要因。
セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－
（百万円、％）
売上高
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産フ ァン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
売上原価
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産フ ァン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
'14.11期 上 半 期
'15.11期 上 半 期
構成比
20,458
12,835
3,153
1,863
475
1,745
661
-275
100.0
62.7
15.4
9.1
2.3
8.5
3.2
-
'14.11期 上 半 期
構成比
22,343
13,759
4,162
1,829
761
1,661
418
-249
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77.7
86.4
79.6
36.1
5.9
73.1
83.2
18
100.0
61.6
18.6
8.2
3.4
7.4
1.9
-
'15.11期 上 半 期
売上原価率
15,903
11,086
2,509
673
27
1,275
549
-219
増減
増減率
1,884
924
1,009
-34
285
-84
-242
26
増減
増減率
売上原価率
15,272
9,852
3,179
940
32
1,175
306
-213
68.4
71.6
76.4
51.4
4.3
70.7
73.2
-
9.2
7.2
32.0
-1.8
60.2
-4.8
-36.7
-
-630
-1,234
669
266
4
-100
-243
6
-4.0
-11.1
26.7
39.6
17.9
-7.9
-44.3
-
セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－
資料編
（百万円、％）
売上総利益
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産フ ァン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
営業利益
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産フ ァン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
本社経費等
'14.11期 上 半 期
'15.11期 上 半 期
売上総利益率
4,554
1,748
643
1,189
447
469
111
-56
22.3
13.6
20.4
63.9
94.1
26.9
16.8
-
'14.11期 上 半 期
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12.1
9.9
9.2
61.8
22.8
8.4
17.7
19
増減率
売上総利益率
7,070
3,907
983
888
728
486
111
-36
31.6
28.4
23.6
48.6
95.7
29.3
26.8
-
'15.11期 上 半 期
営業利益率
2,473
1,269
289
1,151
108
146
117
-609
増減
2,515
2,159
339
-301
280
16
0
19
増減
増減率
営業利益率
4,550
3,300
593
806
327
88
92
-658
20.4
24.0
14.3
44.1
43.0
5.3
22.1
-
55.2
123.5
52.8
-25.3
62.8
3.5
0.5
-
2,077
2,031
303
-345
218
-57
-24
-49
84.0
160.1
105.0
-30.0
201.5
-39.5
-21.1
-
Ⅱ. 2015年11月期の環境認識と事業展開
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20
2015年11月期の業績予想
Revitalization
-売上・利益項目概要-
Development
Rental
Fund and Consulting
売上高
営業利益
Property Management
Alternative Investment
（百万円）
Revitalization
Internal Transactions
不動産流動化事業
Development
不動産開発事業
Rental
不動産賃貸事業
Fund
and Consulting
不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業
Property
Management
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
Alternative
Investment
内部取引
Internal
Transactions
（百万円）
60,000
（百万円）
7,000
6,000
営業利益率
11.8%
5,560
11.2%
51,500 4,000
3,000
6,500
14%
12.6%
12%
11.1%
5,000
49,981
50,000
60,000
税引前利益
50,000
34,743
40,000
6%
30,000
2,000
1,000
2%
1,000
0%
0
2012年11月期
34,743
ROE
4,000
3,555
7.1%
16,347
10,000
10,000
6,112
2,510
3,500
799
0
0
3,500
844
-698
2,703
1,419 4,210
2,703
958
1,419 3,541
844
440
3,541
913
966
オルタナティブインベストメント事業
1.8%
1,000
4%
2%
0
0%
2012年11月期 2013年11月期 2014年11月期 2015年11月期
(7/3予想）
-523
-582
-554
-481
-698
2012.11月期
2013.11月期 2014.11月期
2015.11月期 （7/3予想）
FY2013
FY2014
FY2015
（7/3予想）
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All Rights Reserved.
FY2012
6%
不動産管理事業 6.8%
3,484
1,078
3,587
1,078 -582
ファンド・コンサルティング事業 3.0%
1,541
958 3,886
8%
2,006
1,465
不動産賃貸事業 7.6%
3,930
4,210
3,459 1,251
3,459
440
-481
8,443
2,874
5.7%
不動産開発事業
15.4%
2,000
11,259
2,510
799
7,949
6,112
10%
9.2%
3,000
16,347
11,259
12%
10.4%
24,195
20,000
2014年11月期
※ROE=当期利益 ÷（（前期末資本 + 当期末資本）÷2）
11,098
5,980
2013年11月期
当期利益
（百万円）
5,000
5,980
20,000
2,218
2,000
4%
38,844
11,098
35,070
24,195
3,222
3,000
2,856
不動産流動化事業
66.4%
34,204
4,663
8%
2012年11月期 2013年11月期 2014年11月期 2015年11月期
(7/3予想）
35,070
30,000
5,000
4,000
3,914
0
40,000
5,583
10%
56,425
49,981
6,000
21
2015年11月期
(7/3予想）
2015年11月期の業績予想 -セグメント概要2013年11月期
2014年11月期①
構成比
売上高
2015年11月期（予想）②
構成比
構成比
7/3修正
51,500 100.0
35,070
100.0
49,981
100.0
不動産流動化事業
11,098
31.6
34,743
69.5
34,204
不動産開発事業
16,347
46.6
6,112
12.2
増減（②-①）
増減率
1,518
3.0
66.4
-538
-1.6
7,949
15.4
1,836
30.0
不動産賃貸事業
2,703
7.7
4,210
8.4
3,930
7.6
-280
-6.7
不動産ファンド・コンサルティング事業
1,419
4.0
958
1.9
1,541
3.0
582
60.8
不動産管理事業
3,541
10.1
3,459
6.9
3,484
6.8
24
0.7
440
1.3
1,078
2.2
913
1.8
-165
-15.3
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
-481
-
-582
-
-523
-
58
-
8,678
24.7
9,962
19.9
11,653
22.6
1,691
17.0
不動産流動化事業
2,112
19.0
4,226
12.2
5,341
15.6
1,115
26.4
不動産開発事業
2,779
17.0
1,192
19.5
1,673
21.0
480
40.3
不動産賃貸事業
1,671
61.8
2,526
60.0
1,974
50.2
-552
-21.9
不動産ファンド・コンサルティング事業
売上総利益
※オレンジ枠の部分は
売上総利益率、
65.1
営業利益率を
表示しております
3.4
1,248
88.0
889
92.8
1,468
95.3
578
不動産管理事業
850
24.0
934
27.0
966
27.7
32
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
101
23.1
284
26.4
300
32.9
16
5.6
20
-
本社経費等
営業利益
-86
-
-90
-
-70
-
3,914
11.2
5,560
11.1
6,500
12.6
939
16.9
不動産流動化事業
1,398
12.6
3,330
9.6
4,290
12.5
959
28.8
不動産開発事業
1,447
8.9
432
7.1
887
11.2
454
105.2
不動産賃貸事業
1,590
58.8
2,414
57.3
1,792
45.6
-621
-25.8
不動産ファンド・コンサルティング事業
669
47.2
174
18.3
596
38.7
421
240.9
不動産管理事業
123
3.5
227
6.6
115
3.3
-111
-49.2
73
16.6
213
19.8
241
26.4
27
12.7
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
本社経費等
-1,388
-
-1,233
-
-1,423
-
-189
-
金融収益・費用（純額）
-692
-
-897
-
-916
-
-19
-
5,583
10.8
919
19.7
2,028
-
238
-
681
23.7
税引前利益
法人所得税
当期利益
3,222
1,215
2,006
9.2
-
4,663
1,789
5.7
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2,874
22
9.3
5.8
3,555
6.9
（百万円、％）
事業戦略
– 中期経営計画Advancing Together 2017の注力テーマ-
成長ドライバーである
3事業の強化
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産ファンド・コンサルティング事業
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23
不動産流動化事業の取り組み
◆ 好況な不動産市況のもと、投資市場向け商品の仕入・販売拡大を目指す
環境認識
国内不動産の売買取引は依然活発
・上場企業の2014年度取引額は5兆3千億円（前年度比15％増）
・企業収益改善により、実需も増加
・銀行の不動産業向け、J-REIT向け融資姿勢は良好
東京のオフィスイールドスプレッドは世界でもトップクラス
・先高感に加え円安効果もあり、海外投資家の投資意欲は旺盛
・外資系法人による2014年度物件取得は前年度比2.8倍の1.2兆円
にのぼり、国内の取引を牽引
収益オフィスの空室率改善続く
・都心5区のオフィス賃料は小幅に改善進む
・既存ビルを中心に空室解消進み、空室率は3.8％前後まで低下
 Ｊ-ＲＥＩＴによる取得は停滞気味
・地価上昇を受けてCapレートが低下
J-REITの物件取得は堅調ながら、厳しい環境
市況過熱感への警戒
・都心では局地バブルも見られ、常に注視が必要
仕入目標イメージ(売上想定換算)
注力戦略
Ⅰ.ブルーオーシャン・ストラテジー
 膨大なストックがあり、競合が少ない市場で事業拡大を目指す
 マーケットを慎重に見極めつつ、仕入を強化
Ⅱ. バリューアップ・ストラテジー
 トーセイオリジナルのバリューアップ戦略で、
競争力ある商品を市場に供給
 機動的なリーシングで早期高収益化
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 今後の大型オフィス供給は過去平均を上回る
・今後5年の供給予定量は過去平均の103万㎡/年を上回
る112万㎡/年となる見込みであるが、需要増加により、
市場は吸収見込み
2014年度
490億円
開発
106億円
流動化
384億円
24
2015年度
600億円
開発
150億円
(計画)
2017年度
800億円 (計画)
開発
200億円
流動化
600億円
流動化
450億円
不動産流動化事業の取り組み
“ブルーオーシャン・ストラテジー”
ブルーオーシャン・ストラテジー
膨大なストックがあり、競合が少ない “ブルーオーシャン” で戦う
① 不動産ストック量
国内不動産ストック 約2,500兆円
（土地 約1,200兆円 建物等1,300兆円）
企業不動産 約470兆円
（オフィス・商業施設）
公的不動産 約580兆円
収益不動産 約96兆円
東京23区
約40兆円
（REIT・私募ファンド
保有分除く ）
ＲＥＩＴ保有高
約11兆円
地方公共団体所有不動産
約426兆円
私募ファンド
保有高
約12兆円
その他 約1,450兆円
（住宅、耕地、林地など）
中小・築古不動産市場の
ストックは膨大
トーセイの売上が
1,000億円の場合
市場占有率はわずか 約
② 不動産流通量
首都圏売買流通量（10億未満物件）は約8～10兆円と推計
（オフィス・マンション・商業施設・倉庫）
出所：国交省、民間シンクタンクデータより当社推計。
2015年2Ｑ時点において入手可能な情報から推計した算定値のため、今後の入手情報等により変動致します。
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25
競合が少ない
魅力的な市場
1
％
不動産流動化事業の取り組み
“バリューアップ・ストラテジー”
トーセイのバリューアップ・ストラテジー
”単なる転売では生き残れない”


不動産価格上昇局面では容易に稼げるが、永遠には上昇しない
単なる転売ではマーケットの変動の影響をコントロールできない
― トーセイのバリューアップ・ステップ ―
老朽化により価値が毀損した
高ポテンシャル物件を発掘し、廉価で仕入
立地・物件特性・ニーズを見極めたソリューション
を施し、競争力ある物件へと価値再生
リーシングで収益性を早期向上

将来のマーケット上昇を期待した仕入れは行わない

独自の再生項目 『Value UP 32』 を用いて価値を創出

常にコストパフォーマンスとデザイン性のバランスを重視
（再生に過度な投資は不要）

周辺のマーケット動向やテナントニーズを見極め、
機動的にリーシングを実施
独自のバリューアップ項目”Value UP 32“を用いた再生フロー
「安心＆安全」「洗練＆快適」「サスティナブル＆エコロジー」を提供
Value UP 32
カテゴリ
土地
建物全体
建物外部
建物共用・専用
テナント
項目数
計
4
16
4
6
2
32
主なチェックポイント
境界や土壌汚染、埋蔵文化財等
遵法性、耐震性、各種設備等
屋上、屋根外壁、外部付帯物等
エントランス、ホール、各種設備・仕様等
テナント入居状況等
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初台ビル
学習塾からオフィスへ
用途変更
26
東陽町トーセイビル
環境配慮に加え、テナントの利便性・快適性を改善
不動産開発事業の取り組み
 多彩な開発メニューが強み（オフィスビル・住宅・商業施設）
 土地の特性・マーケットニーズを見極め、競争力ある商品開発で収益拡大を目指す
環境認識
マンション・戸建住宅の需要は底堅い
・分譲マンション、戸建住宅はデベロッパーの供給調整により
需要は安定的
・2015年の分譲マンション供給戸数は前年実績45,000戸と同水準、
分譲戸建着工戸数は前年実績約59,000戸を上回る見通し
用地取得競争の激化
・不足、地価高騰により仕入競争が激化
・ハウスメーカー、マンションデベロッパーも戸建分譲に参入
マンション・オフィス（RC/SRC）の建築費高騰
住宅取得支援施策による需要喚起
・住宅エコポイント、フラット35金利引き下げ
・政策効果もあり、大手ハウスメーカーの受注動向は回復傾向
戸建住宅（木造）の建築費上昇は緩やか
大型戸建プロジェクト
注力戦略
THEパームスコート越谷レイクタウン 全68邸
（ｲﾒｰｼﾞ図）
Ⅰ.戸建住宅にターゲットを絞り、用地取得・開発を推進





戸建供給年間300戸体制を目指す
エリア対象を広げ、首都圏郊外でも仕入れ拡大
グリップが強い地場業者の開拓、信頼構築により用地取得率を上げる
立地・規模に合わせて多彩な開発を展開
100区画規模の大型分譲案件の取り組みを開始
（柏初石95区画、越谷レイクタウン68区画など）
Ⅱ.顧客満足度を最大化する商品企画力・販売力の強化




1ランク上の品質と価格設定で、住まいに「プラスα」を求めるアッパーミドル層へ訴求
エリア、顧客マーケティングに基づく家づくりの推進
「THE パームス」ブランドの認知度向上
販売代理業者との連携を強化
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27
風と緑で繋がる街”
「ブリーズガーデン」構想
不動産ファンド・コンサルティング事業の取り組み
 ファンド受託資産残高伸張に向けた取り組みを継続 （私募ファンド・CRE）
環境認識
国内不動産ファンド市場規模は26兆円まで拡大
・私募ファンド13.4兆円、J-REIT市場12.6兆円(2014.12月末）
・長期投資を前提とする資金の受け皿として私募リートも増加傾向。
運用総額は1兆円超まで成長
外資系ファンドによるインバウンド投資が盛んに
・ニューヨークやロンドン、香港の物件価格が上昇。円安基調で
相対的に東京の不動産の魅力が増す
・シンガポール、台湾、香港などアジア系の外資系投資会社が
東京都心部の高級オフィスビルを相次ぎ高値で取得
収益オフィスの空室率改善続く
・新築オフィスビルの供給は安定的に推移、 需給堅調
・都心5区のオフィス賃料は小幅に改善進む
 東証リート指数は足元伸び悩み
・東証リート指数は2015年1月に1,990ポイントの高値を
付けたものの、世界的な金利上昇で魅力が低下、外国
人投資家の売り越し基調続き、1,800ポイント台で推移
 外部成長に悩むＪ-ＲＥＩＴ、再編も始まる
・過度な取得競争により利回り低下、外部成長が難しい
局面に
J-REIT の投資口時価総額は10兆円を突破
・日銀による追加資金供給などを背景に資金調達環境は良好
（百万円）
注力戦略
私募ファンド
600,000
Ⅰ.私募ファンド・CRE受託資産残高の拡大
REIT
CRE
493,869
500,000
 新ファンド組成、リプレイス案件の機会獲得を推進
 既存のグローバルインフラを活用した海外投資家マネーの誘致
169,073
400,000
311,335
Ⅱ. トーセイ・リート投資法人の資産規模拡大に向けたサポート力の強化
300,000
264,135
209,143
200,000
 当社の持つ豊富な経験・知見で、物件に見合った最適ソリューションを施し、
物件の市場競争力・資産価値を向上
23,130
300,607
285,904
69,108
85,771
248,028
98,679
16,618
17,434
170,115
307,360
241,005
100,000
192,525
216,796
17,434
225,564
149,349
113,057
0
09 /11
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28
10/11
11/11
12/11
13/11
14/11
15/5
2020年に向けたシミュレーション①
–売上高 1,000 億円構想 -
2020年売上高1,000億円構想を掲げ、さらなる企業価値向上を目指す
売上高
1,000億円構想
売上高
1,000
Advancing Together
2017
800
Next Stage 2014
600
55,000
50,000
45,000
400
40,000
35,000
30,000
25,000
200
20,000
15,000
10,000
5,000
0 0
金融
危機
トーセイREIT上場
官民ファンド組成
中期経営計画
Charge Up 2011
東証一部上場
2009
2010
2011
515億円
SGX上場
-------2020年にありたい姿-------
Tosei Singapore
NAI・ﾄｰｾｲ設立
2012
・ 企業規模拡大
・ 経営基盤の強化
・ 競争優位性を維持できる
経営品質と組織
2013
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2014
2015
（計画）
29
2016
・・・2020
2020年に向けたシミュレーション②
–経営基盤の強化売上総利益の構成比推移
（百万円）
危機時に強い経営基盤づくりの推進
※
20,000
1. ブルーオーシャンでの積極的な仕入強化
安定３事業
売買系３事業
（賃貸事業）
（ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ）
（管理事業）
（流動化事業）
（開発事業）
（ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ・ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ）
15,000
市場の多様なニーズに応える
45％
流動化事業・開発事業
2. 仕入拡大・保有資産増加による
10,000
企業規模（Ｂ/Ｓ）の成長
優良アセットの回転・保有期間のコントロール
68％
52％
58％
55％
5,000
3. 賃貸収益・ファンド報酬・管理報酬
（安定3事業）の収益拡大
33％
安定３事業の売上総利益を50％超に
32％
67％
2008年
11月期
2011年
11月期
48％
42％
0
2014年
11月期
2015年
11月期 （予想）
2020年
11月期（予想）
※2014年11月期より、不動産流動化・開発事業に係る広告宣伝費等の販売経費計上
区分を「売上原価」から「販売費及び一般管理費等」に変更しておりますが、本資料で
は比較のため、全て計上区分変更前の数値にて記載しております。
 2020年には、売買系3事業の売上総利益をリーマンショック直前時点の規模にまで成長
 安定3事業の拡大で、リーマンショック時よりも強固な経営基盤を実現
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30
2020年に向けたシミュレーション③
2020.11月期
売上高 1,000億円
自己資本比率
42.2%
.0
2014.11月期
売上高 499 億円
.0
営業利益 55億円
28億円
当期利益
自己資本比率
.0
.0
.0
.0
.0
.0
1,735億
シミュレーション
1,290億
2014年11月末時点
712
935億
808億円
808億
100 69
その他負債
605
現金及び
712億
現金同等物
61
147
棚卸資産
（不動産）
350
売上想定で
64
94
380
605億円分
324
投資不動産
374
有形固定資産
301
160
その他資産 265
25150
2013.11
35
2011
161
808億
517
61
700 700
760
956
77
517
404
510
415
300 投資不動産
320 470
219
400
355
492
有形固定資産
171 327
自己資本比率
219 355
40.5 ％
327 100
98
301
171
60 160
その他資産 50
380
（億円）
2015.1160
借入金
1074
売上想定で
69
100
1393億円分
510
161
350
資本
25
2014.11
その他負債
96
234
棚卸資産
（不動産）
935億
借入金
147
160 120
700
77
404
415
1,760億円
1,200億
現金及び
100 100
現金同等物
42.2%
.0
.0
–バランスシート拡大-
2014.11
2013.11 All Rights Reserved.
Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION,
20ｘｘ.1198
31
20ｘｘ.11
2015.11
資本
590
78
2020.11
自己資本比率
33.5 ％
（億円）
株価現状認識・配当推移
株価現状認識
[1]
[2]
[1]÷[2]
時価総額
簿価純資産
(2015年7月1日時点)
(2015年5月末)
PBR
437.9億円
349.3億円
株価
一株あたり純資産
(同上)
(同上)
907.00円
723.45円
(2015年5月末)
1.25
PER
ROE
(予想)
(予想)
12.32
10.4
配当推移
一株あたりの
配当金(円)
配当性向(%)
2015年11月期
(予想)
2010年11月期
2011年11月期
2012年11月期
2013年11月期
2014年11月期
* 5.00
* 5.00
* 6.00
8.00
12.00
14.00
51.3
30.4
18.7
18.6
20.2
19.0
*当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1株につき100株の割合で株式分割を行いました。比較のため、2010年11月期の以降の一株あたりの配当金は
当該株式分割後の数値にて記載しています。
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32
＜資料編＞
Ⅰ．トーセイをはじめてご覧になる方へ
トーセイグループの概要
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33
グループ概要
商号
所在地
2015年5月31日現在
トーセイ株式会社
東京都港区虎ノ門4丁目2番3号
設立
1950年2月2日
資本金の額
64億2,139万円
代表者
事業年度の末日
上場
代表取締役社長 山口 誠一郎
11月末
東証第一部 【証券コード：8923】
シンガポール証券取引所メインボード 【証券コード：S2D】
■発行済み株式総数／
48,284,000株 ■株主数／6,685名
42.94%
（20,734,069株）
■所有株数別株主構成比／ ・個人・その他
・外国法人等
・金融機関
・その他法人等
・証券会社
株式の状況
27.07%
13.86%
13.14%
2.99%
従業員数
135名（単体） 269名（連結）
主要な
関係会社
トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
上場リート
トーセイ・リート投資法人
（13,070,703株）
（6,692,800株）
（6,343,400株）
（1,443,028株）
Tosei Singapore Pte.Ltd.
NAI・トーセイ・JAPAN株式会社
株式会社クリスタルスポーツクラブ
【証券コード：3451】 ※
※トーセイ100％子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズが資産運用を受託する投資法人
Copyright © 2015 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.
34
沿革
1983年
トーセイの前身
ユーカリ興業㈱設立
東誠ビルディング㈱に商号変更
1994年
山口誠一郎、代表取締役に就任
1950年
売上高
トーセイ㈱
に商号変更
虎ノ門に
本社を移転
（百万円）
60,000
55,000
50,000
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
東証第二部
へ上場
不動産流動化
事業開始
東誠不動産㈱
に商号変更
分譲マンション
事業開始
LBO方式に
より不動産
M&Aを実施
一般不動産投資
顧問業の登録
戸建分譲住宅
事業開始
TRI※１設立
TC※2子会社化
TAA※3設立
当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ
・投資運用業
・第二種金融商品取引業
・投資助言・代理業の登録
トーセイ・リート
投資法人上場
・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ
「T’s BRIGHTIA」を展開
シンガポール証券
取引所へ上場
Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ
事業開始
ビル・商業施設
開発開始
Tosei Singapore※4
NAI・トーセイ※5
設立
東証第一部
へ上場
JASDAQ市場
へ上場
私募ファンド
を設立
94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年
（予想）
※1
※2
※3
※4
※5
TRI⇒トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
TC⇒トーセイ・コミュニティ株式会社
TAA⇒トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社（08年4月にトーセイ・リート・アドバイザーズ㈱より商号変更）
Tosei Singapore⇒Tosei Singapore Pte. Ltd.
NAI・トーセイ⇒NAI・トーセイ・JAPAN株式会社
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35
販売物件の概要 －規模別・売上高ベース－
規模別の販売状況
 2015年11月期上半期においては、10億円未満の物件の
販売が好調に推移。
売上高
(百万円）
10億円未満
10－20億円未満
20億円以上
50,000
43,064
45,000
40,854
38.0棟
46.1棟
40,000
33,091
35,000
10,694 4.0棟
25,996 2.7棟
27,445
30,000
15,988 2.0棟
25,000
19,493
11,618 2.3棟
20,000
14,765
17,297
6,987 3.4棟 2,519 0.3棟
4,445 4.0棟
3,694 1.4棟 8,864 6.6棟
8,401 2.0棟
19,832
2,202 1.0棟
15,000
10,000
28.9棟
26,518
2,119 2.0棟
10,852 7.3棟
25.7棟
6,280 17.0棟
8,427 23.0棟
2,348 1.0棟
6,597 5.0棟
4,992 0.8棟
3,468 3.0棟
17,960 33.7棟
12,622 31.2棟12,780 26.0棟
5,000
17,922
17,237
5,532 2.6棟 8,016 5.7棟 4,843 2.0棟
4,791 4.0棟
12,200 8.5棟
12,446 21.9棟
12,106 21.7棟
13.11期
15.11期
2Q
7,312 14.8棟 6,761 17.1棟 7,402 12.6棟
6,251 16.0棟
0
05.11期
06.11期
07.11期
08.11期
09.11期
10.11期
11.11期
12.11期
14.11期
注）棟数の小数点以下表示について
本資料は、物件規模の棟数推移をわかり易くするため、分譲マンション及び分譲戸建は1プロジェクトを1単位としておりますが、期をまたいで販売を行う
物件に関しては、各期の残戸数を元に棟数を算出しております。
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36
販売物件の概要 －物件種類別・件数ベース－
物件種類別の販売状況
 2015年11月期上半期においては、マンションや戸建等の住
宅関連不動産のほか、活発な不動産市況を背景に、収益オ
フィスの販売も順調に進捗。
（件数）
オフィス・商業
マンション
戸建
その他
70件
60件
60件
7
50件
43件
4
40件
31件
30件
23件
1
20件
43件
26件
4
3
17
6
31件
1
3
27件
3
4
28
19
22
14
11
住宅関連不動産
（マンション・戸建）
22件・54％
18
9
8
0件
'07.11期
'08.11期
11
20
18
9
'06.11期
その他（土地など）
7件・17％
10
7
15
14
22
'05.11期
7
33件
7
8
10件
41件
7
31件
2
3
11
'09.11期
'10.11期
'11.11期
注）分譲マンション、戸建、Restyling案件は、一物件につき1件とカウントしています
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37
4
6
'12.11期
'13.11期
14
12
'14.11期
15.11期
2Q
オフィス・商業系
12件・29％
棚卸資産の内訳 －期末保有物件－
 2015年11月期第2四半期末における棚卸資産の総数は59件。
取り扱い物件エリアは東京23区を中心に、千葉・埼玉など首
都圏郊外が比率も増加。
保有物件の所在エリア（棚卸資産）
（件数）
23区内
都下
神奈川
千葉・埼玉ほか
100件
91件
90件
8
5
80件
72件
70件
61件
60件
3
2
55件
3
2
1
50件
68件
65件
8
6
1
3
6
4
41件
40件
30件
78
56
5
1
2
43件
2
4
4
55
49
54件
2
5
2
38件
2
5
2
33
33
09.11期
10.11期
9
59件
7
6
9
7
54
45
20件
5
48
36
29
10件
0件
05.11期
06.11期
07.11期
08.11期
注）分譲マンション、戸建、Restyling案件は、一物件につき1件とカウントしています
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38
11.11期
12.11期
13.11期
14.11期
15.11期
2Q
東京23区内
36件・61％
＜資料編＞
Ⅱ．不動産市況の状況













不動産流動化市場規模（23区）
上場企業等の不動産取引
J-REITの物件取得額
J-REITの資金調達額
東証REIT指数の推移
不動産ファンド市場規模
私募REIT運用残高推移
ＣＭＢＳ新規発行額
国内銀行の不動産業向け貸出残高
建築費坪単価推移（構造別）
新築分譲マンション市場①
新築分譲マンション市場②
新築戸建市場













ｰ P40
ｰ P41
ｰ P42
ｰ P43
ｰ P44
ｰ P45
ｰ P46
ｰ P47
ｰ P48
ｰ P49
ｰ P50
ｰ P51
ｰ P52
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39
中古マンション市場①
ｰ P53
中古マンション市場②
ｰ P54
J-REIT取得物件のNOI利回り推移
ｰ P55
投資用マンションの供給動向
ｰ P56
賃貸マンション市場（J-REIT）
ｰ P57
オフィス供給量見込
ｰ P58
オフィスビル賃貸市場
ｰ P59
全国賃料統計
ｰ P60
プライムオフィス市場のイールドギャップ各国比較
アジア太平洋地域のGDP成長率
アジア太平洋地域の不動産投資動向①
アジア太平洋地域の不動産投資動向②
グローバルREIT概況
ｰ P61
ｰ P62
ｰ P63
ｰ P64
ｰ P65
不動産流動化市場規模（23区）
23区オフィスビルストック※1
建物数
総床面積
56,149棟
不動産流動化事業の市場規模
3,303万坪
23区収益マンションストック※2
*1
*2
*3
*4
*5
建物数※3
68,454棟 （100万戸※4）
総床面積※5
2,118万坪
総建物数
約124,600棟
総床面積
約5,420万坪
 引き続き、東京23区の流動化事業は、
圧倒的な市場規模を持つ。
東京都主税局資産税部固定資産税課公表の2013年1月1日現在の「非木造家屋」のうち、「事務所・店舗・百貨店」の棟数及び床面積。
23区の賃貸マンション・アパートのみ。分譲マンションは含まず。
東京都都市整備局による2013年3月公表の「マンション実態調査結果」（2011年8月1日調査）より。
上記2013年3月「マンション実態調査結果」を元に推定。
東京都都市整備局による「東京のマンション2009」調査結果を元に推定。
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40
上場企業等の不動産取引
（億円）
60,000
（件）
不動産の取引件数・取引額の推移
1,340
50,000
1,259
1,241 52,890
54,484
1,155
43,489
1,200
45,997
1,199
1,400
41,228
40,000
30,000
846
594
24,801
20,000
1,000
859
810
676
648
800
673
26,279
26,585
24,082
524
21,121
20,325
492
513
18,585 16,648
600
20,549
17,225
400
10,000
200
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
（億円）
取引額
取引件数
平均単価
2000年度 2001年度 2002年度 2003年度 2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度
24,801
594
41.8
20,325
524
38.8
21,121
648
32.6
24,082
846
28.5
26,279
859
30.6
41,228
1,155
35.7
43,489
1,340
32.5
54,484
1,199
45.4
18,585
502
37.0
16,648
513
32.5
20,549
676
30.4
17,225
673
25.6
26,585
810
32.8
45,997
1,241
37.1
出所：都市未来総合研究所
2014年度の上場企業等による不動産取引額は、地価上昇期待や低金利、資金調達環境の改善を受けて、７年ぶりに5兆円
台を回復した。また、円安効果により海外企業や投資ファンドによる取得額が増加し、前年比2.7倍の約1兆円にまで膨んだ。
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41
52,890
1,259
42.0
J-REITの物件取得額
（億円）
J-REITにおける物件取得額推移
10,000
9,000
8,612
8,000
7,000
6,374
6,000
5,454
5,064 4,825
5,000
4,347
4,000
3,521
3,000
2,294
2,290
2,000
2,033 2,013
2,255
827
521
1,014
1,189
734
2,507
1,741
1,412
1,083
1,000
3,080
2,880
1,516
803
36
0
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年 4月
1~3月 4~6月 7~9月 10~12 1~3月 4~6月 7~9月 10~12 1~3月 4~6月 7~9月 10~12 1~3月 4~6月 7~9月 10~12 1~3月 4~6月 7~9月 10~12 1~3月 4~6月 7~9月 10~12 1~3月
月
月
月
月
月
月
出所：ARES
J-REITは、投資口価格の上昇を背景に良好な資金調達環境が続き、新規上場や増資等による物件取得が依然活発に
行われたが、2014年における物件取得額は1.6兆円となり、前年の2.3兆円と比べると30％減少した。不動産価格上昇に伴う
利回り低下の影響で、物件取得が難しい環境になってきていると見られている。
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42
J-REITの資金調達額
J-REITにおける資金調達額と件数
（件）
（百万円）
50
1,400,000
調達額
件数
45
1,181,308
44
1,200,000
1,036,444
40
36
1,000,000
35
805,341
780,054
800,000
27
600,000
479,512
12
169,194
200,000 135,813
5
2
25
547,507
24
21
335,950
400,000
30
496,408
11
253,805
14
15
20
12
299,533
9
9
89,219
8 247,111
137,475
15
10
5
0
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1Q
出所：ARES
※調達額、件数ともに年間のIPO、公募増資、第三者割当増資等の全ての増資を含む
2014年におけるJ-REITの資金調達は、J-REIT創設以来の増資件数・最高調達額となった前年度には及ばないもの
の、IPOは6件で 2,372億円、公募増資は30件で 5,681億円、合計8,053億円となり、2006年に次ぐ過去3番目の水準と
なった。
2015年は1Q累計で合計2,995億円となり、資金調達は堅調に推移している。
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43
東証REIT指数の推移
1,836.53
2015/6/4
出所：東京証券取引所
2015年の東証REIT指数は、1月に一年来高値を付けた後、足元では伸び悩んでいるものの、1,800～1,900の高値圏内
で推移している。
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44
不動産ファンド市場規模
私募ファンドとJ-REITの市場規模推移
（兆円）
18.0
J-REIT
私募ファンド
16.0
13.7兆円 13.6兆円 14.0兆円 13.8兆円
14.0
15.8兆円
14.9兆円 14.7兆円
14.8兆円
15.3兆円
14.7兆円
15.0兆円 14.9兆円
14.4兆円
13.4兆円
12.6兆円
11.9兆円
12.0
11.2兆円
10.4兆円
10.0兆円
10.0
8.0
6.0
7.5兆円 7.6兆円 7.8兆円 7.8兆円
6.7兆円 6.8兆円 7.4兆円 7.4兆円
8.0兆円 8.3兆円
8.7兆円
9.0兆円
6.1兆円
4.0
2.0
0.0
2007/6 2007/12 2008/6 2008/12 2009/6 2009/12 2010/6 2010/12 2011/6 2011/12 2012/6 2012/12 2013/6 2013/12 2014/6 2014/12
出所：三井住友トラスト基礎研究所
国内特化型不動産私募ファンド運用資産額は、依然好調な不動産市況のもと既存ファンドの物件売却が進められたことで減
少傾向は続き、 2014年12月末時点では13.4兆円となった。一方、 J-REITの市場規模は拡大傾向にあり、12.6兆円となった。
上記グラフ記載の国内特化型不動産私募ファンド13.4兆円とJ-REITの12.6兆円、さらにグラフ外のグローバルファンドの国
内不動産運用資産額1.7兆円を加算して算出した2014年12月末の不動産ファンド市場規模は27.7兆円となり、半年前の前回調
査時（2014年6月末）の市場規模27.4兆円と比べ、若干の伸びに留まっている。
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45
私募REIT運用残高推移
私募REIT資産規模の推移（取得額ベース・2015年3月時点）
推計資産額
計 1兆1,443億円
13. SGAM投資法人
12.⽇本⼟地建物プライベートリート投資法⼈
計9,007
11.SCリアルティプライベート投資法⼈
10.東京海上プライベートリート投資法⼈
計7,199
09.丸紅プライベートリート投資法⼈
08.ケネディクス･プライベート投資法⼈
計4,609
計4,013
07.ブローディア･プライベート投資法⼈
06.⼤和証券レジデンシャル･プライベート投資法⼈
計3,281
05.DREAMプライベートリート投資法⼈
計2,355
04.ジャパン･プライベート･リート投資法⼈
計2,038
03.三井不動産プライベートリート投資法⼈
計1,636
02.⽇本オープンエンド不動産投資法⼈
計470
01.野村不動産プライベート投資法⼈
注1）現時点（2015年3月時点）において、運用の開始が公表されている銘柄のみを集計対象
注2）取得実績が確認されても総資産規模または取得額の記載がない場合は、直近の公表資産額を継続して記載
出所）各社ホームページ（プレスリリース等）および新聞・雑誌記事の公表情報をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
出所：三井住友トラスト基礎研究所
国内私募REITは、運用が開始された2010年11月以降、順調に資産額を積み上げている。2014年4月末時点において8銘柄
7,199億円が運用されていたが、1年間で5銘柄の新規組成および既存投資法人による追加物件取得があり、2015年3月の私
募REITの運用残高は13銘柄、1兆1,443億円となった。今後さらなる拡大が期待されている。
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46
ＣＭＢＳ新規発行額
ＣＭＢＳ新規発行額の推移
22,500
非公表
国内一般事業会社
国内ノンバンク
国内銀行・証券
外国ノンバンク
外国銀行・証券
20,000
発行額(億円)
17,500
15,000
12,500
10,000
7,500
5,000
2,500
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
出所：大和総研
2007年度に最高の約1兆9,000億円まで上った発行額は、外資系ノンリコースレンダーの撤退等を主要因として2008年度には
約7,200億円まで激減。その後も既存案件のローンデフォルト及び格下げの継続による投資家の忌避や、不動産向けノンリ
コースローンを売却するインセンティブが金融機関で低下していること等によりCMBS発行額は減少傾向にあり、直近の2014
年には過去11年間で最低額の約209億円となった。
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47
国内銀行の不動産業向け貸出残高
不動産業向け貸出残高の推移
不動産業向貸出残高
（兆円）
総貸出
総貸出残高内における不動産業向け貸出残高比率
600
16%
14%
500
12%
年度
総貸付
10%
1997
513.7兆円
65.0兆円
12.7%
2003
409.9兆円
48.2兆円
11.8%
2010
413.2兆円
59.6兆円
14.4%
2011
416.2兆円
59.6兆円
14.3%
2012
423.9兆円
60.3兆円
14.2%
2013
435.9兆円
61.1兆円
14.0%
2014
450.0兆円
62.4兆円
13.8%
2015.3
455.1兆円
63.7兆円
14.1%
不動産業向
400
300
8%
6%
200
4%
100
2%
0
0%
不動産業向け
貸出残高比率
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.3
出所：日本銀行「貸出先別貸出金」より当社作成
国内銀行の貸出残高は、2010年以降、総貸付および不動産業向け貸付ともに緩やかに増加傾向にある。
2015年3月の不動産向け貸出残高は63.7兆円となり、2014年末時点から1.3兆円増加しており、総貸出残高455.1兆円に占め
る不動産業向け貸出残高の比率は14.1％と依然として高水準にある。
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48
建築費坪単価推移（構造別）
（千円/坪）
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
木造
1000
900
800
700
600
500
※ H27年は3月までの平均値
400
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26 27.3月 （平成年度）
（単位：千円/坪）
平成年度
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
木造
12
675.4
603.8
525.7
13
615.2
588.1
519.8
14
645.4
596.8
508.0
15
619.4
593.6
505.1
16
628.5
582.4
503.0
17
613.9
567.0
502.4
18
563.7
590.5
505.5
19
603.4
614.5
508.0
20
757.5
681.5
515.9
21
877.0
724.1
517.8
22
748.5
680.8
517.6
23
788.4
651.2
518.4
24
738.5
641.3
521.3
25
846.9
673.7
528.7
26
913.3
754.0
539.0
27.3月
894.0
737.3
543.8
出所：国交省
円安による輸入資材の高騰に加え、東北大震災の復興需要や五輪特需などを原因とした人手不足による労務費の高騰によ
り、平成19年以降鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造のビルやマンションの建築費は上昇傾向にある。 今後もア
ベノミクスによる公共事業拡大や五輪関連のインフラ整備などの影響により、建設工事の需要は高まる傾向にあり、さらなる
建築費上昇が懸念される。
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49
新築分譲マンション市場①
（戸）
販売戸数
首都圏分譲マンション市場動向
（％）
販売在庫数
10,000
90
契約率
9,000
80
8,000
70
7,000
60
6,000
50
5,000
40
4,000
30
3,000
20
2,000
10
1,000
0
0
2011年
1月
2012年
1月
7月
2013年
1月
7月
7月
2014年
1月
2015年
1月
7月
2015年
4月年
首都圏マンション供給戸数
2003
供給戸数
前年比（％）
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 ※予測
83,183
85,429
84,148
74,463
61,021
43,733
36,376
44,535
44,499
45,602
56,476
44,913
45,000
-6.0
2.7
-1.5
-11.5
-18.1
-28.3
-16.8
22.4
-0.1
2.5
23.8
-20.5
0.2
2015年2月時点予想
出所：不動産経済研究所
2014年の首都圏マンション供給戸数は、昨年の駆け込み需要による反動減および建築費上昇による価格高騰の影響で前年
を下回った。2015年の供給は、2014年と同程度の45,000戸程度となる見込み。
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50
新築分譲マンション市場②
（万円）
（％）
首都圏新築マンションの価格推移
6,000
130
月別価格
前年同期比
120
5,500
110
5,000
100
4,500
90
4,000
80
3,500
70
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月
出所：不動産経済研究所
首都圏新築マンションの価格は、 2013年から再度回復に向かっているが、東京都心部・湾岸エリアの高級物件の価格が上昇
する一方で、千葉県など郊外の物件価格は一部で落ち着きを見せており、2極化の傾向が見られる。
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51
新築戸建市場
首都圏 戸建分譲着工の推移（年比較）
（件）
70,000
60,000
54,347
54,196
57,142
63,483
58,880
58,846
17,212
50,000
15,111
41,886
14,694
40,000
9,309
11,557
9,281
15,334
15,667
9,063
9,080
13,409
14,104
30,000
7,358
12,744
12,702
20,000
10,000
14,503
9,960
14,686
10,539
13,420
9,855
17,225
13,116
17,477
19,336
21,625
20,029
20,384
18,445
5,243
3,142
4,188
5,872
0
2008年
2009年
東京
2010年
埼玉県
2011年
千葉県
2012年
2013年
神奈川県
2014年
2015年
4月まで
首都圏
出所：国土交通省
2014年の首都圏戸建着工数は、消費税増税前の駆け込み需要の反動減が長引き、前年比9％減少となった。
2015年は、省エネ住宅エコポイント制度、住宅取得資金の贈与税非課税措置などの政府による市場活性化策に
よって需要喚起されることが期待されており、着工数は増加する見通し
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52
中古マンション市場①
（戸）
首都圏中古マンション成約戸数推移
40,000
36,432
35,000
29,378 28,498 28,744
30,000 27,090 28,039
31,183 30,347
31,397
33,798
28,871
25,000
20,000
15,000
12,268
10,000
5,000
0
04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年
1-4月
出所：REINSデータをもとに当社作成
首都圏の中古マンション取引は、2013年に前年比16%増と大きく伸長したこともあり、2014年の成約戸数は前年比7.2%減の
33,798戸となった。2015年に入り、4月は前年同月比0.8%増と13ヶ月ぶりに前年を上回り、1月～4月の累計で12,268戸と再び増
加傾向となっている。
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53
2,800
2,900
2,700
2,600
09年1月
3,000
3,083
（万円）
09年7月
10年1月
2,960
2,969
2,958
2,996
2,992
3,005
3,007
3,009
3,005
3,000
2,996
2,975
2,975
2,969
2,971
2,962
2,945
2,956
2,950
2,941
2,933
2,893
2,880
2,846
2,825
2,818
2,833
2,814
2,814
2,821
2,801
2,801
2,780
2,770
2,759
2,770
2,763
2,789
2,789
2,821
2,823
2,831
2,854
2,895
2,861
2,842
2,842
2,831
2,825
2,814
2,823
2,848
2,882
2,897
2,899
2,924
2,956
2,969
2,755
2,749
2,705
2,680
2,739
2,794
2,767
2,833
2,794
2,893
2,900
2,933
2,924
2,945
2,895
2,870
2,833
中古マンション市場②
首都圏中古マンション 70㎡換算価格
3,200
3,100
70㎡換算価格（万円）
2,500
2,400
10年7月
11年1月
11年7月
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12年1月
54
12年7月
13年1月
13年7月
14年1月
14年7月
15年1月
出所：東京カンテイ
首都圏における中古マンション価格（70㎡換算）は、2013年5月以降緩やかに上昇していたが、2014年前半は消費増税による
需要の減退があり、一時上昇基調に一服感が見られた。その後、東京の価格上昇が牽引する形で再び緩やかに上昇傾向
が続いている。
J-REIT取得物件のNOI利回り推移（23区平均）
7.50%
7.00%
6.50%
6.00%
5.50%
5.00%
オフィス
レジ
4.50%
4.00%
3.50%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
出所：各社REIT発表資料より当社作成
J-REIT取得物件のNOI利回り（23区平均）は、2008年を底にオフィス、レジともに上昇した後、2010年頃より徐々に低下し続け、
2015年3月末時点でオフィスは4.94％、レジは5.07％となり取得価格の上昇が顕著となっている。
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55
投資用マンションの供給動向
投資用マンション供給戸数の年次別推移表(1990年～2014年6月）
戸数（戸）
戸数
件数
件数（件）
10,000
240
224
8,000
6,000
188
172
8,939
8,983 8,616
152
183
108
105
4,000
82
81
69
2,000
3,394 46
45
38
16
0
200
190
1,874
16
180
172
8,548
7,238
220
212
199
8,387
9,210
140
122
6,232
7,006
120
105
3,758
120
6,966
100
5,101 4,583 5,298
4,591
160
143
5,703
83
73
80
3,755
3,423
100
3,330
1,678 2,357
60
40
20
1,490
647 553
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013 2014
1～6 1～6
出所：不動産経済研究所
首都圏における投資用マンションの供給戸数は、2007年から2010年にかけて大幅下落した後、2011年から再び増加傾向にあ
る。直近の2014年上期（1-6月）は、83物件（前年同期比13.7％増）、3,755戸（同12.8％増）の供給となった。
しかしながら、マンション用地の取得競争激化や建築コスト上昇により、今後、供給減少が懸念されている。
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56
賃貸マンション市場（J-REIT）
■六大都市におけるJ-REIT保有賃貸マンションの平均稼働率の推移
出所：みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート
J-REITが保有する賃貸マンションの稼働率は、2010年3月期から全都市で上昇に転じ、2012年6月以降はいずれの都市でも
95％を超えて推移している。
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57
オフィス供給量見込
23区大規模オフィス（1万㎡以上）の供給量
出所：森ビル
出所：森ビル
出所：森ビル
調査時点：2014年12月末
調査対象：1986年以降竣工ビル（事務所延床面積10,000㎡以上）
調査時点：2013年12月末を基に、2014年8月に情報追加
調査対象：1986年以降竣工ビル（事務所延床面積10,000㎡以上）
東京23区大規模オフィスの 今後5年間（2015～19年）の平均供給量は、過去平均の103万㎡/年を上回り、112万㎡/年となる見
込み。一方、 需要も予想を上回るペースで伸張しており、 2014年の吸収量は 前年比140％増の139万㎡、空室率は前年比
1.9ポイント低下の4.3％と改善が進んだ。今後の供給増も十分に吸収できる見通し。
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58
オフィスビル賃貸市場
都心5区 空室率と平均賃料の推移（年次）
（円/坪）
平均賃料（円/坪）
25,000
20,000
19,754 19,998
8.91
21,998 22,186
8.12
9.01
8.67
19,406
9.00
7.34
17,577 17,844
17,585 16,932
16,572
7.36
16,207 16,953
5.47
10,000
4.03
5.34
5.00
4.00
4.72
4.22
7.00
6.00
6.10
5,000
8.00
17,257
18,978
15,000
（％）
10.00
8.09
19,310
17,954
平均空室率(％)
3.00
2.89
3.17
2.65
2.00
1.00
0
0.00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 2015.4
出所：三鬼商事「東京（都心5区）の最新オフィスビル市況」をもとに当社作成
都心5区の空室率は改善しつつあり、2015年4月末は5.34％となった。
一方、平均募集賃料は17,257円となり、2014年1月より16ヶ月連続で小幅
に上昇した。牽引役である新築ビルの賃料上昇に加え、既存ビルにおいて
も大型空室の需要が高く、在庫解消が進んでいることから、全体的に賃料
回復の動きが見られている。
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59
三鬼商事調査（2015年4月末）
調査対象：都心5区の基準階面積が100坪以上の
主要貸事務所ビル
ビル棟数（ストック） 2,624棟
延床面積(坪) 12,232,617
貸室面積(坪) 7,219,123 ①
空室面積（坪） 385,280 ②
空室率 ②÷①＝5.34%
全国賃料統計
オフィス賃料指数及び共同住宅賃料指数の動向【全国】
(2005年を100とする指数）
130
オフィス賃料指数
共同住宅賃料指数
120
110
96.8
100
90
90.9
80
1995 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
※毎年9月時点の調査結果
出所：（財）日本不動産研究所
2014年の全国賃料指数動向において、オフィス賃料指数は90.9と前年比で2.0％上昇し、7年振りの上昇転換となった。
一方、共同住宅賃料指数は96.8と前年比0.1％の小幅な下落となり、今後もほぼ横ばいで推移する見通し。
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60
プライムオフィス市場のイールドギャップ各国比較
シドニー
東京
ロンドン
マンハッタン
シンガポール
香港
各国の10年国債利回り(%)
2015.3.31時点
オーストラリア
2.33
日本
0.40
イギリス
1.58
米国
1.93
シンガポール
2.27
香港
1.50
出典：Deutsche Asset & Wealth Management
日本を除く主要国の国債利回りが上昇に転じており、シドニーやロンドンのイールドギャップが下落。
東京は、他の国際都市に比べ安定的で高い水準を保っており、相対的に魅力度が増している状況。
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61
アジア太平洋地域のGDP成長率
本
港
香
日
国
韓
オーストラリア
湾
台
出所：
シンガポール
イ
タ
マレーシア
インドネシア
ベトナム
2015年予測
ニュージーランド
2014年予測
インド
フィリピン
中 国
前
年
比
（
％
）
出典：ジョーンズラングラサール
アジア太平洋地域の経済成長率は、引き続き中国やフィリピンが地域経済をリードしているものの、成長率は各国まちま
ちな状況であり、2015年は中国やマレーシアなどで若干成長が鈍化する見通し。
一方、日本では回復が続き、2015年は2014年を上回る見通し。
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62
アジア太平洋地域の不動産投資動向①
世界商業用不動産の直接投資 地域別取引額
10億ドル
アメリカ大陸
ＥＭＥＡ
アジア太平洋地域
EMEA：Europe ,the Middle East and Africa
グローバル
出典：ジョーンズラングラサール
グローバルな投資市場において、アジア太平洋地域への投資は約2割を占め、2009年を底に上昇傾向が続いている。
2014年の世界商業用不動産投資額は前年比21％増の7,100億ドルとなり、2015年の取引額は更に拡大して7,500億ドルと
予測されている。
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63
アジア太平洋地域の不動産投資動向②
商業用不動産の国別直接投資額推移
2014年 1,310億ドル
前年比3％増加
2014年 第4 四半期
出典：ジョーンズラングラサール
2014年におけるアジア太平洋地域の商業用不動産投資額は1,310億米ドルで、日本は435億ドルと3割強を占めて首位に
立ち、前年比6％増（円ベースでは17%増）となった。J-REITによる取引額は減少したものの、私募ファンド等による物件
取得が取引額を押し上げた。
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64
グローバルREIT概況
各国REITの状況[時価総額]
南アフリカ, メキシコ, 18,385
24,550
その他, 82,600
香港, 24,758
単位：億円
2014年10月末時点
シンガポール,
56,878
カナダ, 57,101
英国, 73,973
世界のREIT市場
時価総額153兆円
フランス, 75,247
米国, 928,831
日本, 93,428
オーストラリア,
93,580
銘柄数
2014年
10月末時点
出所： ARES不動産証券化ジャーナル
日本
米国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
フランス
英国
カナダ
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰ
ﾙ
香港
南ｱﾌﾘｶ
メキシコ
46
209
49
32
32
48
38
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世界リート市場は拡大を続け、2014年10月末で時価総額153兆円（銘柄数810社）となり、1年前の120兆円（銘柄数742社）
から大きく伸長した。日本のリート市場も着実に拡大しており、時価総額で世界第3位の地位を占めている。
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