April 1, 2012 - 一般財団法人 日本不動産研究所

May 24, 2012
Global Real Estate Markets Survey as of April 1, 2012
海外不動産投資家調査 2012 年 4 月 1 日時点
Global prime office markets maintain steady growth amid uncertainties,
but some markets start shifting to contraction phase.
世界の主要オフィス投資市場は不透明感漂う中
底堅い成長を維持するも縮小期へのシフト始まる
1 Executive Summary/結果概要
1.1 Current and Forecasted Positions of Prime Office Investment Markets/プライムオフィス投資市場の現状と予測
Market cycle remained in the recovery or expansion phase in most cities at both Oct. 2011 and Apr. 2012 surveys
although Singapore, Hong Kong and Paris confirmed their softening markets.
前回調査(2011 年 10 月時点)まで総じて回復・拡大傾向を歩んできたマーケットサイクルは、緩やかながら同傾向
を維持しつつも、シンガポール、香港、パリにおいて、縮小期への転換が確認された。
①
Recovery/回復期
②
Expansion/拡大期
③
④
⑤
Contraction/縮小期
⑥
Recession/後退期
⑦
⑧
As of Oct. 2011(Previous Survey)
2011 年 10 月時点(前回調査)
London
ロンドン
As of Apr. 2012
2012 年 4 月時点
Hong Kong
香港
Sydney
Berlin
シドニー
ベルリン
New York
Paris
ニューヨーク
Forecast for Oct. 2012
2012 年 10 月予測
パリ
Seoul
Shanghai
ソウル
上海
Singapore
シンガポール
Tokyo
東京
※The shape and size of the circle of each city in the above figures represent the range and most frequent numbers (① through
⑧, the positions of a market cycle) of responses for the city.
マーケットの市況動向を表すサイクル上の位置(図の①～⑧)の最頻回答、回答割合等をもとに作成。楕円の大きさは回答の幅
を示す。
-1-
1.2
Cap Rates or Yields of Prime Office Investment Markets/プライムオフィス投資市場のキャップレート
Most markets witnessed the same cap rates as those in the previous survey although an upward pressure on cap
rates was perceived in some cities, including New York and London, due to the global economic uncertainties, etc.
キャップレートは、前回調査において、グローバル経済の不透明感等からニューヨーク、ロンドン等において上昇
圧力が観測されたものの、ほとんどのマーケットで横ばいであった。
8.0%
New York/ニューヨーク
Midtown/ミッドタウン
7.0%
7.0
7.0
7.0
London/ロンドン
7.0
6.9
6.9
West End/ウエストエンド
6.5
6.0%
6.0
6.0
5.8
6.0
6.0
Paris/パリ
6.0
Paris QCA
Berlin/ベルリン
5.0%
4.0%
5.5
5.3
5.3
5.0
4.2
5.5
5.3
4.8
4.8
5.3
5.1
5.1
4.8
4.2
4.2
4.0
4.2
4.1
4.1
4.5
4.2
4.0
4.0
4.2
4.0
4.0
3.4
Sydney/シドニー
5.0
5.0
5.0
4.6
CBD
5.4
5.3
5.0
5.0
5.0
5.0
CBD
4.6
Singapore/シンガポール
4.2
4.0
4.0
CBD
Shanghai/上海
Lujiazui/陸家嘴
3.0
3.0%
3.0
3.0
3.0
Hong Kong/香港
Central/中区
Seoul/ソウル
CBD
2.0%
As of Apr. 2010
As of Oct. 2010
As of Apr. 2011
As of Oct. 2011
As of Apr. 2012
Forecast for Oct. 2012
2010年4月時点
2010年10月時点
2011年4月時点
2011年10月時点
2012年4月時点
2012年10月予測
Tokyo/東京
CBD
※Numbers appeared above are medians./上記数値は集計値の中央値を採用している
※No data for Hong Kong and Singapore in survey as of Apr. 2010/2010 年 4 月時点調査の香港とシンガポールはデータなし
1.3
Yield Gaps of Prime Office Investment Markets/プライムオフィス投資市場のイールドギャップ
The yield gap of Tokyo continued to be the highest as the latest ranking of surveyed markets stayed almost the same
as that of the previous period. Since the risk free rate of each country trended downward, the yield gaps moved
upward over the last one year.
イールドギャップは依然として東京が一番高く、都市間の序列は概ね同様である。過去 1 年では、国債利回りの低
下傾向によりイールドギャップは上昇傾向にある。
4.0%
Tokyo/東京
CBD
3.5%
3.3
3.2
3.1
3.0%
2.9
2.5%
2.7
2.5
2.0%
2.1
2.0
1.5%
1.5
1.3
1.3
1.0%
3.2
2.9
2.8
2.9
2.7
2.4
2.0
1.9
1.8
1.4
1.3
1.1
1.1
2.1
2.0
1.7
1.6
1.6
1.8
1.3
1.3
1.3
1.6
1.6
3.3
3.3
3.2
3.1
CBD
Sydney/シドニー
CBD
2.4
New York/ニューヨーク
2.2
1.9
1.9
1.8
Singapore/シンガポール
1.5
Midtown/ミッドタウン
CBD
Seoul/ソウル
CBD
1.1
London/ロンドン
West End/ウエストエンド
0.8
0.5
0.5%
Berlin/ベルリン
Hong Kong/香港
Central/中区
Shanghai/上海
0.0%
As of Apr. 2010
As of Oct. 2010
As of Apr. 2011
As of Oct. 2011
As of Apr. 2012
2010年4月時点
2010年10月時点
2011年4月時点
2011年10月時点
2012年4月時点
Lujiazui/陸家嘴
Paris/パリ
Paris QCA
※Yield Gap is Cap Rate minus Risk Free Rate which is an interest rate on the safest investments, Japan’s 10-year government bond
and its equivalent in other countries.
イールドギャップはキャップレートからリスクフリーレート(投資リスクが最も低いと認められる資産の利回り、日本では 10 年物国
債の利回りで海外諸国も概ね同様)を控除したもの
※No data for Hong Kong and Singapore in survey as of Apr. 2010/2010 年 4 月時点調査の香港とシンガポールはデータなし
-2-
2 Major Findings for Each Market/各マーケットの動向

The cap rate of New York remained flat from the previous survey (Oct. 2011). The market is expected to continue the
slight weakening of its robust condition under the current uncertain economic condition.
ニューヨークのキャップレートは、前回調査（2011 年 10 月）から横ばいに留まり、不透明感が払拭されない中、
減速気味であるも力強さを維持しており、今後も同傾向で推移するものと予測される。

European markets managed to maintain stability under uncertainties. Their outlook is still unpredictable due to the
ongoing euro zone crisis. London core markets were brisk. Paris witnessed an inflection point from expansion to
contraction. Berlin was anticipated to keep seeing a healthy market.
欧州各マーケットは、不透明感漂う中でも安定性を保っている。今後もユーロ危機の動向とリンクしており予断を
許さない状況が続くものの、ロンドンのコア市場は底堅く、パリはこれまでの回復・拡大市況からの転換が確認さ
れ、ベルリンは引き続き安定推移が予測される。

Sydney saw a continuous market recovery with a cap rate compression of 10bps from the previous survey. The
stable market trend is expected to stay amid strong office space demand.
シドニーのキャップレートは、前回調査から 10bps と低下し継続的な回復傾向が示され、今後もオフィス需要増を
背景に底堅く推移することが予測される。

Singapore and Hong Kong markets went into a contraction stage and will be likely to soften moderately. In Shanghai,
most respondents forecasted a stable expansion of rental and property values with increasing demand exceeding
the substantial amount of new supply, while they expected a volatile cap rate trend.
シンガポール及び香港の市況は、2011 年の拡大期から調整期に突入したことが確認され、今後は緩やかに軟化して
いくと考えられる。一方で上海は、キャップレートは不安定な傾向であるが、大量供給を上回る需要増で価格・賃
料ともに安定的に推移するという予想も強い。

There were no notable changes observed in both Seoul and Tokyo compared with the prior survey. The sentiment of
Tokyo progressed certainly whereas that of Seoul did in a lesser degree and is expected to improve.
ソウル及び東京は、前回調査から特段目立った変化が確認されなかったものの、東京の市況感は確実に好転してい
ることが窺え、ソウルにおいても一部悲観論もあるものの概ね同様で今後の好転が期待される。
3 Selected Statistics/一般経済指標
6
REIT /リート
County
GDP
1
Country/
国
Population /
1
国人口
(Ten thousand/
万人)
GDP
2
（Billions
U.S. dollars）
3
per capita /
１人当たり
3
GDP
(U.S.dollars)
4
Unemployment /
失業率
（%）
4
City
Bond
1
5
Yields /
5
国債利回り
（%）
Population /
City/
都市
1
1
Area /
1
都市人口
面積
(Ten thousand/
万人)
(km²)
Population
Density/
人口密度
（people/km²）
米国
UK/
英国
France/
フランス
Germany/
ドイツ
Australia/
オーストラリア
Singapore/
シンガポール
China/
中国
South Korea/
韓国
Japan/
日本
30,905
15,094
48,387
8.95
1.93
6,222
2,418
38,592
8.01
2.13
6,297
2,776
44,008
9.68
3.00
8,178
3,577
43,742
5.98
1.70
2,234
1,488
65,477
5.10
3.69
484
260
43,117
2.00
1.56
7,298
5,414
4.00
3.55
243
34,049
3.40
1.14
4,887
1,116
22,778
3.41
3.83
12,745
5,869
45,920
4.55
0.90
Commercial
7
Market Cap/
時価総額
（million U.S,
dollars）
USA/
6
No. of
Companies/
市場銘柄数
Area Rent /
No. of
高度商業地の
Headquarter
7
月額賃料
（per m²
8
Offices /
企業本社数8
per month）
836
786
10,641
495,014
179
65
(US$/米ドル)
18
828
-
-
48,822
18
90
(£/ポンド）
17
213
105
20,246
79,474
43
45
(EUR/ユーロ)
23
339
891
3,801
2,054
4
22
(EUR/ユーロ)
1
440
12,140
362
89,112
57
50
(A$/濠ドル)
2
-
705
6,864
35,550
24
78
(S$/シンガポール
ドル)
2
Shanghai/
上海
1,435
6,341
2,263
-
-
45
(US$/米ドル)
5
Hong Kong/
香港
698
1,104
6,320
18,644
8
1,500
(HK$/香港ドル)
4
1,003
605
16,581
316
4
41,000
(KRW/ウォン)
12
849
621
13,671
46,610
34
8,200
(JPY/円）
47
New York/
ニューヨーク
London/
ロンドン
Paris/
パリ
Berlin/
ベルリン
Sydney/
シドニー
Singapore/
シンガポール
133,474
Seoul/
ソウル
Tokyo/
東京
Sources/出典: 1) UNITED NATIONS “Demographic Yearbook 2008”/国連『人口統計年鑑 2008』, 2~4) IMF 2010, 5) Compiled by JREI based on various statistics
available as of Apr. 2012/2012 年 4 月時点の各種公表資料より日本不動産研究所が作成, 6) European Public Real Estate Association Survey as of Sept. 2011,
7) Japanese Association of Real Estate Appraisal "The World Land Value Survey in 2011"/(社)日本不動産鑑定協会『平成 23 年世界地価等調査』, 8) Fortune Global
500
-3-
4 Survey Overview/調査の概要
□ Date of Survey: April 1, 2012
□ Monitored Cities: Ten cities in nine countries (New York*, London*, Paris*, Berlin*, Sydney*, Singapore, Shanghai,
Hong Kong, Seoul** and Tokyo***)
□ Surveyed Use: Office Building
□ Survey Method: Compilation of expert opinions by interviewing and/or collecting survey sheets.
□ Surveyed Firms: Pension funds, life insurers, real estate brokers, investment banks, commercial banks, developers,
asset managers, real estate securitization arrangers, rating agencies, real estate appraisers/valuers, etc.
□ Number of Surveyed Firms: 77 (excluding for Tokyo) ***
Notes: *Distribution and collection of a survey sheet was partially assisted by IPD; **Joint survey with Korea Appraisal
Board; ***Figures were taken from No. 26 Japanese Real Estate Investor Survey.
□ 調査時点：2012 年 4 月 1 日
□ 調査対象都市：ニューヨーク*、ロンドン*、パリ*、ベルリン*、シドニー*、シンガポール、上海、香港、ソウル**、東
京***の 9 カ国 10 都市
□ 調査対象用途：オフィス
□ 調査方法：インタビューまたは調査票の配布・回収による精通者意見の聴取
□ 調査協力者：各都市の年金基金、生命保険、不動産賃貸、投資銀行、商業銀行・レンダー、開発業（デベロッパー）、
アセット・マネージャー、アレンジャー、格付機関、不動産鑑定人/評価人など
□ 調査協力会社数：77 社（東京は除く） ***
注) *調査票の配布・回収の一部は IPD の協力を得て実施、 **韓国鑑定院との共同調査として実施、 ***第 26 回不動産
投資家調査にて実施
5 Responded Firms/調査協力会社
Amundi Real Estate
Knight Frank (Hong Kong)
Beijing K & G Consultants Ltd
Knight Frank Pte Ltd (Singapore)
BEIJING RENDA REAL ESTATE APPRAISAL
Knight Frank Valuation (Australia)
CBRE (Australia)
Kyoborealco Inc
CBRE (France)
MEC UK Limited
CBRE GmbH (Germany)
Metzler Real Estate
CEA REAL ESTATE APPRAISAL
MITSUBISHI CORPORATION SINGAPORE BRANCH
Colliers International (Australia)
Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd.
Crédit Foncier Expertise
New York University
DekaBank
Otake Global Capital LLC.
Diviton Fund
Pacific Star Holdings Pte Ltd
DTZ
Pinnacle state management consultant(Beijing)co.ltd.
GPT
PRUPIM
Hudson Real Estate Limited
RHL Surveyors Ltd
Icade expertise
RREEF
Integra Realty Resources-New York
Savills (Australia)
Investa Property Group
Shinoken Group. Co., Ltd
Jones Lang LaSalle (Germany)
Shinyoung Asset
Jones Lang LaSalle (UK)
Stasia Capital Holding Limited
Kajima Overseas Asia Pte Ltd (Hong Kong)
The Rockefeller Group
Knight Frank (China)
Although the above 41 firms permitted us to disclose their names, they do not expect to receive any enquiries from the
readers. Please direct your questions regarding this survey to JREI at [email protected] All rights reserved.
以上の 41 社から社名公表の許可を頂きました。なお、本調査に関するお問い合わせ等は、一般財団法人日本不動産研
究所（照会先：研究部
廣田・谷・曹・吉野・田口 電話 03-3503-5335）のみにお願い致します。
-4-