不動産投資の学校 - ファイナンシャルアカデミー

不動産投資の学校
【第６回】
前半 19:00～20:00
後半 20:05～21:00
質疑応答（任意） 21:00～21:30
1
健美家とヤフー不動産 p.51
一棟
もの
健美家
ヤフー
不動産
◎
×
区分
所有
○
◎
戸建て
／土地
△
投資家向け
↓
利回りアリ
◎
マイホーム
向け
↓
利回りナシ
2
空室率チェック p.54
3
空室率チェック p.54
4
空室率チェック p.54
5
空室率チェック p.54
レバーが横を向いていると
閉まっている
レバーが下を向いていると
開いている
6
不動産屋さんの種類 p.55
マイホーム系業者
投資専門業者
賃貸
売買
賃貸・売買
・管理
7
不動産屋さんの種類 p.55
5％
マイホーム物件
10％
ここを交渉する
投資物件
15％
8
【これはサンプル（見本）です】
不動産ヒアリングシート
※不動産屋さんに会って、物件のことについて色々と質問する際に使用する。
※質問項目はあらかじめ頭の中に入れておき、後で紙に記入すること。
※その他、現地調査時に気になった点も記入する。
調査日
年
月
日
物件名称
売出価格
業者名、担当者名
売主について
・個人なのか、法人なのか
個人です。
・どこに住んでいる人なのか（なぜこの物件を持っているのか）
○○に住んでいる人です。以前、この物件の近所に住んでいた頃に物件を取得し、
それ以来、賃貸に出していました。
・売却することになった経緯
4 ヶ月前に前入居者が退去したときに、リフォームするのにお金をかけるよりは
ということで売却を決断。当初、○○万円で出していましたが、3 ヶ月経っても
売れないので、この度○○万円に値下げしました。
・いつ頃からこの物件を所有しているのか（ワンオーナーか、セカンドオーナーか）
昭和○年になってから中古で物件を取得しました。
・その頃はどうして取得したのか
投資目的
反響について
・見学（現地案内）は何回くらいしているのか
・買付申込や価格交渉は入っているのか
転売業者が○○万円で買付を入れたが、却下された
一般投資家が○○万円で買付を入れたが、却下された
・価格交渉はできそうか
たぶん無理。お金に困っている人ではないので、余りにも安くなるのであれば
売らずに賃貸に出し続けると予想されます。
1
【これはサンプル（見本）です】
部屋内部について
・現状はどうなっているのか
前の入居者が退去した状態のままです。原状回復、クリーニング等は一切
行っていません。
・リフォーム履歴は
○○年にガス給湯器を交換済み。
・人に貸していたのか、賃料はいくらか
賃料は分かりません。中国人留学生 2 名ルームシェアに貸していました。
・自己使用したことはあるか
ありません。
・不具合はあるか
聞いておりません。
・その他、気になった点を記入
ベランダにヨド物置が放置されている。サビがひどいので、撤去が必要。
ベランダの物干し竿、ブロックなどが汚いので撤去が必要
LDK にレールカーテンのレールのみ残っている。できれば撤去したい
エアコンが 1 つもないので、最低でも１つ、できれば 2 個設置
洋室は割とキレイだが、天井が汚いのでリフォーム必要
LDK は壁紙、天井ともリフォーム必要。床はクリーニングのみで良い
流し台、換気扇は使用できるが交換した方が良い
台所にはシングルレバー水栓設置済み。
食器棚、下駄箱は作り付けなのでペンキ再塗装のみで可。
トイレにウォシュレットがない。電源工事が必要。
トイレの収納が貧弱なので、吊り戸棚を設置する
お風呂、トイレの換気扇は異音せず。
洗面台がシングルレバーになっていないので交換が必要。
洗濯パンは汚いがクリーニングすれば使える
洗濯の蛇口は逆止弁に交換済み
給湯器は室内にあるタイプ。追い炊き不可。足し湯のみ。
浴室は古いユニットバス。蛇口が台付きなので高くつく。
全体的に水の出が悪い。水圧が弱いマンションと予想される。
バルコニーが隣の部屋と L 字型でつながっているので丸見え。ちょっと
プライバシー的に難あり。
2
【これはサンプル（見本）です】
眺望、周辺環境について
・東向き、南向きに窓があるので日当たりが良い。
・窓の外は工場の屋根があり、眼下なので日陰にはならない。
・近くに 24 時間営業のスーパーとコンビニがある。
建物について
・建物全体の修繕履歴
・大規模修繕はしているか
大規模修繕してあるが、外観はくすんだ感じ。
屋内の廊下は内廊下タイプなのでとてもキレイ。
・管理体制について
自主管理。2 階に住んでいる夫婦が住み込みの管理人をやっている。
・共有部分について
ゴミ等が放置されておらず、清潔感がある。
・集合郵便受け
壊れたものがそのままになっており、印象悪い。
チラシはそこそこ掃除されている。
ほとんど満室のように見受けられる。
・エレベーター
大規模修繕の際に直したらしく、大変美しい。
・自転車置き場
割と整然としている
・駐車場
４～５台しか止められない。
・ゴミ捨て場
割と整然としている。
・敷地内の植栽、公園等
ブランコと砂場があるが使用されず朽ちている。植栽は放置。
・修繕積立金は貯まっているのか
要確認。自主管理のため、安く設定されている
以上
3
マイソク採点シート（区分所有編）
見出し部分
土地
得点
（１）収益力
（表面利回り）
（２）出口戦略
（最低価格比）
（３）稼働力
（乗降客数）
（４）徒歩分数
（５）担保力
（土地／価格）
5点
14％以上
50％off
10万人以上
5分以内
100％以上
4点
12％以上
30％off
7万人以上
10分以内
80％以上
3点
10％以上
20％off
5万人以上
15分以内
60％以上
2点
8％以上
10％off
3万人以上
20分以内
40％以上
1点
6％以上
同じ
1万人以上
20分超
20％以上
備考
不動産アーカイブ
東京カンテイ
WIKIPEDIA
地価マップ、登記簿
建物
得点
（６）専有面積
（一部屋あたり）
（７）バルコニー
（８）所在階
（９）建築年数
（RC、SRC）
（10）管理費・
修繕積立金
5点
50平米以上
ルーフB、専用庭
2階以上（EV有）
10年以内
1万円以下
4点
40平米以上
10平米以上
20年以内
1.5万円以下
3点
30平米以上
7平米以上
30年以内
2.0万円以下
2点
20平米以上
5平米以上
40年以内
2.5万円以下
1点
10平米以上
3平米以上
50年以内
3.0万円以下
2階以上（EV無）
1階
（C）ファイナンシャルアカデミー
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