平成23年9月期決算説明会資料

平成２３年９月期 決算説明資料
株式会社ディア ライフ
株式会社ディア・ライフ
平成２３年１１月１１日
ＩＮＤＥＸ

平成23年９月期連結決算のポイント

平成23年９月期 決算概要

連結損益の状況
5
連結財政状態（貸借対照表）
6
連結キャッシュフローの状況
7
平成23年９月期
総括
9
セグメントの状況

2
3
主な取組物件
10
主な仕入物件
11
アウトソーシングサービス事業の概況
12
今後の見通し
外部環境
14
これまでの当社グループの事業展開
15
今後の重点方針
16
不動産関連事業の今後の重点施策
17
アウトソーシングサービス事業の重点施策
19
利益配分方針について
20
中期的な収益目標
21
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
平成23年９月期連結決算のポイント
算
売上高・営業利益は、前期比増収増益
売上高：1,383,311千円（前期比7.5％増）、営業利益45,868千円（同24.9％増）
経常・当期純利益は、金融危機前の投資案件のロスカット等により減益
経常利益：10 968千円（前期比△76 4％） 当期純利益25 441千円（同△66 1％）
経常利益：10,968千円（前期比△76.4％）、当期純利益25,441千円（同△66.1％）
不動産関連事業：開発・再販物件の竣工・引渡が貢献し増収
震災後の市場変調等により、新規仕入は計画を下回るも、保有物件の売却は堅調
スト ク型ビジネスは好調に推移
ストック型ビジネスは好調に推移
レンタル収納料入金管理・滞納保証サービスの受託件数・取引先数は着実に増加
3
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
平成23年9月期 決算概要
4
連結損益の状況
最終損益は、前期比減益となるものの、
金融危機後の新たな事業展開（不動産＋収納ビジネス）による成果は着実に増加
（単位：千円）
平成21年9月期実績
（対 前期比）
売上高
営業利益
平成22年9月期実績
（対 前期比）
1,602,292
1,287,256
1,383,311
（△17 2％）
（△17.2％）
（△19 7％）
（△19.7％）
（＋7 5％）
（＋7.5％）
△101,291
36,733
45,868
（＋24.9％）
△136 797
△136,797
46 506
46,506
経常利益
10 968
10,968
（△76.4％）
△226,275
当期純利益
75,022
25,441
（△66.1％）
1株あたり当期利益
1株あたり配当金
5
平成23年9月期実績
（対 前期比）
△8,335.40円
2,885.28円
977.80円
870円
300円
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
連結財政状態（貸借対照表）
表
（単位：千円）
平成22年9月期末
前期末比増減額
平成23年9月期末
1,429,878
1 429 878
2,001,568
2 001 568
571,690
571 690
959,208
822,891
△ 136,317
369,951
1,007,142
637,190
39 207
39,207
14 988
14,988
△ 24,219
24 219
1,022,902
223,388
△ 799,513
924,255
100,694
△ 823,560
41,611
61,536
21,485
資産合計
2,452,780
2,224,957
△ 227,822
流動負債
272,423
344,317
71,893
93,000
104,400
11,400
64,664
90,616
25,952
1,007,289
717,843
△ 289,446
229,846
692,100
462,253
749,912
749 912
0
△ 749,912
749 912
負債合計
1,279,712
1,062,160
△ 217,552
純資産合計
1,173,067
1,162,797
△ 10,270
負債・純資産合計
2,452,780
2,224,957
△ 227,822
流動資産
現金及び預金
販売用不動産
関係会社投融資額
固定資産
有形固定資産
関係会社投融資額
有利子負債
前受収益
固定負債
有利子負債
長期預り金
6
不動産保有高
1,072,661千円
（前期末比215,168千円増）
有利子負債
796,500千円
（前期末比473,654千円増）
自己資本比率
52.3％
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
（前期末比4.5％増）
連結キャッシュフローの状況
（単位：千円）
平成22年9月期
7
平成23年9月期
前期比
増減額
営業CF
△ 257,185
257 185
△ 603,165
603 165
△ 346,647
346 647
投資CF
24,200
△ 10,161
△ 34,361
財務CF
426,034
488,184
62,149
ＣＦ増減額
193,048
△ 125,142
△ 318,859
期末残高
959,461
825,589
△ 135,039
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
平成23年9月期
8
総括
平成23年９月期 セグメントの状況
（単位千円）
平成22年9月期
売上高
平成23年9月期
前期比増減額
1,287,256
1,383,311
96,055
887,058
1,009,313
122,255
54,294
46,173
△ 8,121
セールスプロモーション
136,036
78,321
△ 57,715
アウトソーシングサービス
209,866
249,502
39,636
400,029
,
419,646
,
19,617
,
172,993
156,012
△ 16,981
アセットマネジメント
24,013
41,766
17,753
セールスプロモーション
セ
ルスプロモ ション
21 567
21,567
10 292
10,292
△ 11,275
11 275
181,424
202,032
20,608
プリンシパルインベストメント
アセットマネジメント
売上総利益
総
プリンシパルインベストメント
アウトソーシングサービス
プリンシパルインベストメント事業
リニューアル再販物件（「たまプラ―ザResidence」等）に加え、リーマンショック後初の開発プロジェクト
リニ
アル再販物件（「たまプラ ザResidence」等）に加え リ マンショック後初の開発プロジェクト
（「水天宮前」）、の竣工・引渡等が寄与し増収
震災後、様子見の時期があったものの、「桜新町」「余丁町」等、来期以降の収益源となる物件を確保
アウトソーシングサービス事業
新規取引企業数の増加に加え 既存取引先における㈱パルマ受託シェアの拡大が寄与し 増収増益
新規取引企業数の増加に加え、既存取引先における㈱パルマ受託シェアの拡大が寄与し、増収増益
9
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
平成23年９月期 主な取組物件
たまプラーザResidence
たまプラーザ
Residence（リニューアル再販マンション）
（リニューアル再販マンション）
当期竣工物件：ガリシア日本橋水天宮
所在地
神奈川県横浜市青葉区新石川二丁目
所在地
東京都中央区蛎殻町
交通
東急田園都市線「あざみ野」駅徒歩約6分
東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩約9分
交通
半蔵門線 水天宮前駅 徒歩３分
用途
単身者・DINKS向け賃貸マンション（28戸）
用途
ファミリーマンション１７戸（２LDK～４LDK）
構造
鉄筋コンクリート造 地上７階建
構造
RC造 地下１階付地上４階建
竣工
平成18年３月
田園都市線急行停車２駅から徒歩圏でかつ自然スポットが
整備された落ち着きのある街並みに立地するファミリータイプ
の築浅賃貸マンション１棟を平成22年12月に取得。インカム
ゲイン（賃貸中の賃料）及びキャピタルゲイン（テナント退去後
の分譲収入）の双方を享受。期末までに7戸売却済み。
10
６月末に竣工。マンション販売会社に引渡済み。
（収益は、マンション販売会社のエンド向け販売状況に応じ、
順次計上 期末までに22戸引き渡し済み）
順次計上。期末までに22戸引き渡し済み）
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
平成23年９月期 主な仕入物件
桜新町プロジェクト（マンション開発プロジェクト）
余丁町プロジェクト（マンション開発プロジェクト）
所在地
東京都世田谷区深沢八丁目
所在地
東京都新宿区余丁町
交通
東急田園都市線 桜新町駅 徒歩９分
交通
大江戸線 若松河田駅 徒歩３分
用途（計画）
賃貸マンション （28戸）
用途（計画）
賃貸マンション （28戸）
構造（計画）
鉄筋コンクリート造 地上８階建
構造（計画）
鉄筋コンクリート造 地上５階建
竣工時期（計画）
平成24年秋竣工予定
竣工時期（計画）
平成24年 年末竣工予定
（建築イメージ）
平成23年３月取得物件。渋谷やたまプラ―ザ等まで至近の
東急田園都市線「桜新町駅」から徒歩圏に位置する利便性と
駅名の由来にもなった桜並木に囲まれた安らぎが共存する
物件。竣工後の引き渡しを条件に、マンション販売会社と売買
契約を締結済み
11
平成23年9月取得物件。渋谷・恵比寿・池袋といった人気エリア
へのアクセスに優れ、近代建築の名館「小笠原伯爵邸」等歴史
的伝統と文化が色濃く残る閑静な町に位置する物件。単身者
向けの低層賃貸マンションを開発予定。
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
アウトソーシングサービス事業の概況
新規営業や既存取引先との深耕拡大により受託シェアは約40％まで拡大
（件）
今期契約高 （～9月）
207 720千円
207,720千円
（前年同期比28.8％増）
【レンタル収納事業者向け入金管理・滞納保証契約件数推移】
45,000
40 000
40,000
35,000
30,000
25,000
期末時点の取扱件数
40,264件
（前年同期比36 7％増）
（前年同期比36.7％増）
20,000
15,000
10,000
5,000
0
12
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
今後の見通し
13
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
外部環境（東日本大震災を受けて）
部環
東 本 震災 受
≪不動産業界≫
分譲や開発が３～５月ごろまで中断・減少
⇒ ６月ごろから供給・開発回復基調。ファミリータイプは秋口から増加
エンド顧客のマンション選別ポイントの変化：
利便性だけでなく、安心感（耐震性や防災等）も注目される
投資用賃貸マンション
資
貸
都心への人口流入傾向の強まりや職住接近ニーズに対応できる物件として
震災後も都心賃貸マンションへの投資ニーズは根強い。
仕入環境
東京圏へのシフトがより強まり、昨年からの価格上昇基調は継続
≪収納ビジネス≫
供給サイド：立ち上げコストが少額なこともあり、ＧＳ・ロードサイト店舗跡地や
ビルの有効利用策として緩やかなペースながら供給は増加
利用サイド：家財や動産等の収納の分散化が注目等により 受託物件の利用者
利用サイド：家財や動産等の収納の分散化が注目等により、受託物件の利用者
春先より２～３割程度増加
14
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
これまでの当社グループの事業展開
社
事 展開
平成21年９月期
平成22年９月期
平成23年９月期
不動産開発
不動産開発
不動産開発
中古マンション再販
中古マンション再販
ＡＭ・仲介
収納事業向け
サービス
収納事業向け
サービス
ＡＭ・仲介
人材派遣
人材派遣
ＡＭ・仲介
人材派遣
不動産市場の低迷や金
融危機等により取引減
少。新規仕入も中断
平成21年5月 ㈱パルマ買収
収納事業向けサービス
15
マンション開発再開。加えて、
中古マンション再販事業も
スタート
金融危機後のプロジェクトに
より収益獲得⇒不動産事業サ
イクルは、危機前にほぼ回復
安定的収益の収納関連事業
が堅調に成長し、不動産に次ぐ
第２の柱となる
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
今後の重点方針
不動産関連事業
：マンション開発事業・中古マンションリニューアル再販事業
マンション開発事業 中古マンションリニュ アル再販事業
収納業界向けアウトソーシングサービス事業
：受託件数のさらなる積み上げ・サービスメニューの多様化
コアビジネスを組み合わせた成長 ⇒ トランクルーム投資・運用ビジネス
ディア・ライフ：小口かつ収益安定性に優れた資産への投資によるリスクの分散化
パルマ：サービスメニューの開発・多様化機会の創出
デベロップメント・
マネジメント
アウトソ シングサ ビス
アウトソーシングサービス
トランクルーム
投資・運用事業
投資
用事業
16
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
不動産関連事業の今後の重点施策
流通性と利便性が高い東京23区及びその周辺をメインエリアに事業展開
マンション開発事業・中古マンションリニューアル再販事業
 マンション開発事業
住戸タイプ：ワンルーム～コンパクトマンション
概ね２年程度での投資回収可能な、中小型マンション開発用地の仕入を進め、
マンション販売会社・デベロッパー・個人投資家等に供給
 中古マンション再販事業
住戸タイプ：ワンルーム～ファミリーマンション
１戸単位から取得し、物件ごとの最適なリニューアルとマーケティングにより、短期間で流通
実需顧客（一次取得者層（概ね戸当たり５千万円以内）をメイン）、や個人投資家等に供給
平成２４年９月期竣工予定物件：桜新町プロジェクト（仮称）
所在地
東京都世田谷区深沢
用途
単身者向け賃貸マンション （28戸）
構造
鉄筋コンクリート造 地上８階建
17
（建築イメージ）
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
トランクルーム投資・運用事業
投資
事
≪主な投資物件≫
【仙台２物件】
所在地：①仙台市宮城野区扇町
①
②仙台市太白区東中田
貸室数：93室
収入：604万円（現況）、951万円（満室想定）
投資利回り：14.2％（現況）、30.1％（満室想定）
【舎人 ※スタ
※スタートアップ物件】
トアップ物件】
所在地：足立区舎人
貸室数：57室
投資利回り：保有中7％、売却時15％以上
メリット：当社の収益とパルマの受託機会の創出
収納業者には、リースバックと同等の効果
スタートアップ物件
収
納
業
者
18
①当社がトランクルーム購入
②収納業者が当社にサブリース料を支払
③稼働率を高めた後、収納業者が買い戻し
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
アウトソーシングサービス事業の重点施策
シェア拡大と滞納管理体制の高度化・専門化により、収益基盤を深化
営業推進
 パルマとの取引開始以前からの他社保証委託分の切り替え推進
 新規営業：東海地方以西エリアの中堅
新規営業：東海地方以西エリアの中堅・中小管理会社に対する受託営業強化
中小管理会社に対する受託営業強化
 提案営業：未参入企業へのトランクルーム事業
 サービスメニューの多様化：契約取次業務代行等、対応サービスの拡充
オペレーション
オペレ
ション
 滞納発生後の業務（督促・回収管理・物件明け渡し等）フローの改善
 カスタマーサービス機能、業務管理システムのレベルアップ
≪受託契約件数積み上げイメージ≫
げ
ジ
×１年
既存顧客受託分
×２年
既存顧客受託分
×３年
19
新規取引開始により、新規
申込分に加え、従前からの
他社保証分の切り替えに
より大きな積み上げが見込
める
新規顧客受託分
前年度新規顧客受託分
既存顧客受託分
新規顧客受託分
前年度新規顧客受託分
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
新規顧客受託分
利益配分方針について
分 針
平成23年９月期配当
月期
１株あたり300円（連結配当性向30.2％）の期末配当を実施する予定であります。
今後の利益配分方針
自己株式の取得：資本効率の向上と財務政策の実現を目的に弾力的に実施予定
配当：業績水準や将来の資金需要等を総合的に勘案した上で、連結配当性向30％を
目標に、直接的還元の充実を目指します。
【配当の状況】
平成22年9月期
１株当たり配当金
20
870円
平成23年9月期
（予定）
平成24年9月期
（予想）
300円
490円
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
中期的な収益目標
期
標
流動的な不動産関連事業（フロー型収入）と着実なアウトソーシングサービス事業
（ストック型収入）の両輪により、安定かつ継続的な成長を目指す
不動産関連事業
中長期な収益目標イメージ
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.
フロー型収入
フロー型収入
21
2010年9月期
フロー型収入
フロー型収入
2009年9月期
ストック型収入
セールスプロモーション事業
ストック型収入
ストック型収入
アウトソーシングサービス事業
ストック型収入
ストック型収入
【各事業の売上総利益貢献額の推移及び今後の目標イメージ】
IRお問い合わせ
≪本資料に関するご照会先≫
株式会社
株
会 ディア・ライフ
ラ
管理ユニット
管
TEL
： 03-5210-3721
FAX
： 03
03-5210-3723
5210 3723
E-mail
： [email protected]
本資料で記述している将来予測および業績予想は、現時点で入手可能な情報に基づき当社が判断
づ
した予想であり、潜在的なリスクや不確実性が含まれています。そのため、様々な要因の変化により
実際の業績は記述している将来見通しとは大きく異なる可能性があることをご承知おき下さい。
22
Copyright （C） 2011 DEAR LIFE All rights reserved.