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グロ バル REITの投資再考 グローバルREITの投資
ご参考資料 2015年3月作成 グロ バルREITの投資再考 グローバルREITの投資再考 ～魅力ある投資先として注目集まるＲＥＩＴ市場 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 日興アセットマネジメント株式会社 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、 見書）をご覧ください。 日本証券業協会 0 足元のグロ 足元のグローバルＲＥＩＴ市場の動き ルＲＥＩＴ市場の動き ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 1 足元の動き 米国の長期金利の動向に影響を受ける展開に 最高値圏で推移していたグローバルREIT市場は、2015年2月以降、軟調な展開となっています。1月の米雇用者数が予想を 上回る増加となり、政策金利の早期引上げに対する警戒感から米国の長期金利が上昇したことで、資金調達コスト上昇によ る収益 る収益への悪影響や、利回り商品としての魅力が薄れるとの懸念が高まったことが背景とみられます。 の悪影響や、利回り商品としての魅力が薄れるとの懸念が高ま た とが背景とみられます。 REIT価格は最高値圏で推移 180 170 ＜グローバルREITおよび世界株式の価格推移＞ （2012年1月2日～2015年2月27日） （％） 9 ※グローバルREITおよび世界株式は 2012年1月2日を100として指数化 8 世界株式（左軸） 7 160 グロ バルＲＥＩＴ（左軸） グローバルＲＥＩＴ（左軸） 150 6 140 5 130 4 120 3 110 2 （ 参考） （ご参考） 米国10年国債利回り（右軸） 100 90 12年1月 1 0 12年7月 13年1月 13年7月 14年1月 14年7月 15年1月 ＊グローバルREIT： S&P先進国REIT指数（米ドルベース、トータルリターン） 、 世界株式：MSCI AC ワールド・インデックス（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 2 足元の動き 地域別では金融政策などを反映した動きに 各国・地域のREIT市場は、米国金利の上昇などの影響から、足元で、米国や香港で軟調な展開となりました。一方、日本の REIT市場は、2015年1月頃から大きく下落する展開となりましたが、上昇に転じ、堅調な不動産市況などを背景に、足元で、 堅調に推移しているほか、金融緩和の続く欧州でも堅調な推移となっています。 足元で日本や欧州は堅調な展開に ＜各国・地域のREITのパフォーマンス＞ （2014年1月2日～2015年2月27日） （2014年1月2日 2015年2月27日） 150 ※起点を100として指数化 130 オーストラリア 欧州 香港 米国 日本 120 シンガポール 140 110 100 90 2014年1月 2014年4月 2014年7月 2014年10月 2015年1月 ＊各国・地域REIT：S&P REIT指数の各国・地域別インデックス（現地通貨ベース・トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 3 米国の金利は 時的に上昇する展開に 米国の金利は一時的に上昇する展開に 足元の動き 低下傾向が続いていた米国の長期金利は、米国の政策金利の早期引上げ観測の高まりなどを背景に2015年2月以降上昇 に転じました。その後、米国の軟調な経済指標の発表が続いたこともあり、足元では、長期金利は低下傾向となっています。 方、欧州では、 圏の各国の国債買 入れが開始された となどから、長期金利は低下傾向が続 て ます。 一方、欧州では、ユーロ圏の各国の国債買い入れが開始されたことなどから、長期金利は低下傾向が続いています。 米国の金利は一時的に上昇する展開に ＜日米欧の10年国債利回りの推移＞ （2013年5月31日～2015年2月28日） （％） 3.5 米国：FRB（米連邦準備制度理事 会）は、3月のFOMC（米連邦公開 市場委員会）の声明文から利上げ の開始を“忍耐強く”待つとの文言 を削除した。早ければ6月の利上げ に道を開く一方、米景気の先行きに 関してはより慎重な姿勢を示唆した。 米国 3.0 25 2.5 2.0 欧州：ECB（欧州中央銀行）は1月 の理事会で、資産買入れの対象を 域内各国の国債および欧州の国際 機関債に拡げ、買入れ規模を月 600億ユーロに拡大することを決定 した。 15 1.5 ドイツ 1.0 0.5 日本 本 0.0 13年5月末 13年9月末 14年1月末 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 14年5月末 14年9月末 15年1月末 日本：日本銀行は、2014年10月の 金融政策決定会合 追加 金融 金融政策決定会合で追加の金融 緩和を決定し、長期国債、ETF及び J-REITの年間買い入れ額を引き上 げることなどを発表した。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 4 過去の米国における引き締め的な政策の影響 ご参考 これまで米国の引き締め的な金融政策の先行きを市場が織り込む過程において、短期的に市場の変動幅が大きくなる事例 がありました。例えば、2004年6月以降の米国の利上げ局面です。グローバルREIT市場は、利上げに先立ち下落しましたが、 その後の実際の利 その後の実際の利上げ局面においては、米国の力強い景気回復を背景に、上昇基調を続けました。 げ局面にお ては、米国の力強 景気回復を背景に、 昇基調を続けました。 金利動向を先取りする傾向のあるグローバルＲＥＩＴ ＜米国の政策金利とグローバルREIT価格の推移＞ （ 2003年1月2日 2003年1月2日～2005年12月30日） 2005年12月30日） 220 （％） 7 ※グローバルREITは 2003年1月2日を100として指数化 200 6 利上げ見通しが高まる中、 米国の利上げに先だって REIT価格は下落 180 160 5 4 グローバルＲＥＩＴ（左軸） 140 3 120 2 米政策金利（右軸） 100 80 03年1月 ＜FFレート（誘導目標）＞ （誘導目標） 1 0 03年7月 04年1月 04年7月 05年1月 05年7月 ＊グローバルREIT： S&P先進国REIT指数（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 5 各国ＲＥＩＴのバリュエ ションは魅力的な水準 各国ＲＥＩＴのバリュエーションは魅力的な水準 投資指標など 世界的な価格上昇を背景に、REIT価格は足元で、日本や欧州、オーストラリアでNAVに対してプレミアムの状態にあるものの、 行き過ぎた割高にはなっていません。今後、景気回復とともに不動産価格の上昇基調が強まっていくにつれ、REITへの注目 度はさらに高まると考えられます。 資産価値からみて 割高 割高（プレミアム） 40% 割安（ディスカウント） 0% 注目されるNAVの水準 ＜各国のREIT価格とNAVとの比較（ＮＡＶプレミアム・ディスカウント）＞ （2011年2月末～2015年2月末） （2011年2月末 2015年2月末） 日本 20% NAVプレミアム・ディスカウント は、REIT価格が割高なのか、 割安なのかを判断する指標の ひとつで、NAV（〔Net Asset Value〕）、純資産価値）とREIT 価格を比較したものです。 オーストラリア 米国 NAVは、REITが保有する不動 産の価値を時価評価した値か ら借り入れなどの負債を 差し引いて算出されるため、 REITの本来価値を表わす指標 として使われています。 -20% 欧州 シンガポール 香港 -40% 資産価値からみて 割安 【上記数値の計算式】 各国REIT価格－純資産価値 純資産価値 -60% 11年2月 12年2月 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ×100 13年2月 14年2月 15年2月 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 6 分配金利回りも引き続き魅力的な水準 投資指標など 各国REITの分配金利回りは依然として高く、投資妙味のある水準にあると考えられます。各国REITの分配金利回りを見ると、 その多くが各国の株式配当利回りを上回る水準にあるほか、10年国債利回りとの差が大きい国もみられます。世界的に金利 の低下傾向がみられる中、REITは選好されやすい資産であると考えられます。 ＲＥＩＴは各種資産との利回り差が大きい傾向に ＜各国・地域のREITの分配金利回り、10年国債利回りおよび株式の配当利回り＞ （2015年2月末時点） （％） 70 7.0 REITの分配金利回り 10年国債利回り 株式の配当利回り 6.0 5.4 5.1 50 5.0 48 4.8 4.2 4.0 4.0 3.6 3.2 3.4 3.6 3.2 0.3 ■株式の配当利回り算出にあたり 用いた指数は以下のとおり ・日本：TOPIX〔東証株価指数〕 ・オーストラリア：S&P/ASX200指数 ・シンガポール：シンガポールST指数 ・米国：S&P500種指数 ・英国：FT100指数 ・フランス：CAC40指数 ・香港：香港ハンセン指数 日本 ■REITの分配金利回りは S&P REIT指数の各国・地域ベース 28 2.8 30 3.0 2.2 2.5 2.4 1.91.9 2.0 1.6 1.5 10 1.0 1.7 0.6 0.0 シンガポール オーストラリア フランス ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 香港 米国 英国 （S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 7 グロ グローバルＲＥＩＴ市場の投資環境について ルＲＥＩＴ市場の投資環境について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 8 緩やかな回復傾向が続く世界景気 投資環境 米国が成長の牽引役となる中、OECD世界景気先行指数は、2013年6月以降、景気拡大局面を示すとされる100を上回る水 準となっており、今後も世界景気の緩やかな回復傾向が続くものとみられます。こうした景気回復は、景気の波に数年遅れて追 随する傾向にある不動産市況を中長期的に支えるものとみられ、REIT市場にとっても追い風になるものと考えられます。 世界景気の回復が不動産市況の追い風に ＜世界および主要国・地域の景気先行指数の推移＞ （2005年1月～2014年12月） 104 102 100 98 96 94 オーストラリア 英国 世界 ※景気先行指数の「世界」は、OECD（経済 協力開発機構）加盟国合計 ※景気先行指数は、一般に景気の動きに 4-8ヵ月程度先行して動くとされている 92 05年 06年 07年 08年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 09年 10年 11年 12年 日本 米国 13年 14年 （OECDなど信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 9 投資環境 安定傾向にある金融市場 VIX指数から見る投資家心理は、地政学的リスクの高まりなどにより警戒感を高める場面もみられましたが、足元のTEDスプ レッドは、低い水準となっており、金融市場の先行きに対する警戒感はみられていません。こうした市場の安定化は、金融機 関などからの融資で資金調達を行なうREIT各社にとってプラス要因であると考えられるほか、投資家心理の安定が今後の REIT価格の押し上げに寄与するとみられます。 金融市場の安定傾向はＲＥＩＴ市場のプラス要因に ＜市場の緊張（信用リスクなど）を示す指標の推移＞ （2011年1月4日 2015年2月27日） （2011年1月4日～2015年2月27日） （ポイント） 50 高 （％ポイント） 1.0 45 0.9 ＶＩＸ指数（左軸） 市場の緊張 低 40 0.8 35 0.7 30 0.6 25 0.5 20 0.4 15 0.3 10 0.2 5 0.1 ＴＥＤスプレッド（右軸） 0 11年1月 VIX指数とは シカゴ・オプション取引所のボラティリ ティ・インデックスのことで、S&P500種 株価指数を対象とするオプション取引 の値動きをもとに算出・公表されてい ます このVIX指数は投資家心理を示 ます。このVIX指数は投資家心理を示 す数値として利用されており、数値が 高いほど、投資家が相場の先行きに 警戒感を持っているとされています。 TEDスプレッドとは 3ヵ月物米国短期国債（T-bill）の金利 と 3ヵ月LIBOR（ロンドン銀行間取引 と、3ヵ月LIBOR（ロンドン銀行間取引 金利）の金利差です。一般に、金融市 場で信用不安が高まると上昇します。 0.0 11年7月 12年1月 12年7月 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 13年1月 13年7月 14年1月 14年7月 15年1月 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 10 金利の低下傾向を受け 資金調達が増加傾向 金利の低下傾向を受け、資金調達が増加傾向 投資環境 REITの資金調達額は、米州が牽引役となり高水準にあります。また、最近では、世界的な金利の低下傾向を受け、社債など借 り入れによる資金調達が増加しています。REITによる資金調達は、REITによる物件の取得につながり、REITの収益を向上さ せる傾向にあることから動向が注目されます。 資金調達は増加傾向 （億米ドル） ＜地域別の資金調達額＞ （2009年第1四半期～2014年第4四半期） 1,000 900 1,000 米州 アジア太平洋 欧州 その他 700 700 00 600 600 500 500 400 400 300 300 200 200 100 100 0 0 借入(社債) 増資 2011 2012 2013 2014 ※Q＝四半期 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 800 2010 新規株式公開 900 800 2009 ＜調達手段別の資金調達額＞ （2009年第1四半期～2014年第4四半期） （億米ドル） （年） 2009 2010 2011 2012 2013 （出所）ラサール インベストメント マネージメント 2014 （年） ※Q＝四半期 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 11 投資環境 ＲＥＩＴの物件取得が不動産の流動性向上に寄与 各国・地域の不動産取引額は、米国や欧州を中心に堅調に推移しています。世界景気が回復傾向となるなか、 REIT各社に よる積極的な資金調達を背景に、REITによる物件の追加取得が行なわれていることなどが、実物不動産市場の流動性向上 に寄与しているものと考えられます。 物件取得は不動産の流動性の向上に寄与 ＜実物不動産取引額の推移＞ （2009年第1四半期～2014年第4四半期） （億米ドル） 4 500 4,500 米州 *欧州には中東なども含む 欧州* アジア太平洋 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 2009 2010 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 2011 2012 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 0 （Q＝四半期） （年） 2013 2014 （出所）ラサール インベストメント マネージメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 12 ご参考 ＲＥＩＴによる不動産会社や物件の取得事例 ゼネラル・グロース・プロパティーズ（米国、商業施設REIT） 左記事例に関連する物件など ■ 2014年10月に、大手不動産会社2社と共同で530Fifth Avenueを約6億米ドル(約670億円)で取得。 ■ 同物件は、オフィスや店舗が入る複合施設で、高級ブティックが立ち並ぶ目抜き通りであるニューヨークの5番街に 位置する。 ロンドンメトリック・プロパティ（英国、分散型REIT） ■ 2014年10月に、英国のニューアークに位置する物流施設、Dixons Retail を約6,850万ポンド（約120億円）で 取得すると発表。 ■ 同物件の現在の賃料は、約4,500万ポンド（約80億円）で、5年毎に3.0%の賃料引き上げ条項を含んでおり、 契約の残存期間は18.8年と長期となっている。 ゼネラル・グロース・プロパティーズが 取得した「530Fifth Avenue」 オリックス不動産投資法人（日本、オフィスREIT) ■ 2014年12月に、堂島プラザを約95億円で取得。 ■ 同物件は、大阪・堂島地区にある平成22年竣工のオフィスビルで、地下鉄「西梅田」駅徒歩4分、JR「北新地」駅 徒歩4分など、3線5駅の利用が可能。規模は、地下２階地上12階建て延べ1万5,619平方メートル。 リンク リ ト（香港 商業施設REIT） リンク・リート（香港、商業施設REIT） ■ 2014年11月に、中国最大手の不動産会社である万科企業からバンカプラザショッピングモールの株式80％を 取得することを発表。 ■ 同物件は、飛躍的な経済成長を遂げた深圳市の中でも成長著しい地域である竜崗区に位置しており、物件の 売り場面積は約10万平方メートル（約3万坪）となっている。 売り場面積は約 万平方 ル（約 万坪） な る。 オリックス不動産投資法人が取得した オ ク 動産投資法人が 得 た 「堂島プラザビル」 ＊為替は1米ドル＝112.32円、英ポンド＝179.68円 （ともに2014年10月末）で算出 ※上記は2014年10月から2014年12月までの期間に行なわれた各市場の代表的なリートによる物件取得および発表などの一 例です。※上記物件を保有する銘柄について、売買を推奨するものではありません。また、当社ファンドにおける保有、非保有、 および、将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません。※銘柄名は日興アセットマネジメントが信頼でき る情報を基に和訳したものであり、正式名称と異なる場合があります。（出所）ラサール （出所）ラサ ル インベストメント マネージメント マネ ジメント、各社WEBサイト 各社WEBサイト リンク・リートが取得した 「バンカプラザ」 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 13 各国の状況について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 14 活発な資金調達が続く米国ＲＥＩＴ市場 米 国 2013年の米国REITの資金調達額は、2000年以降の最高額を更新する約770億米ドルとなり、順調に増加しました。2014年 にはその反動などもあり、調達ペースは鈍化したものの、水準としては高位となりました。調達した資金を基にしたREIT各社 の積極的な物件取得が、REITの収益を向上させ、引き続き、REIT価格の押し上げに寄与していくと考えられます。 資金調達の活発化がＲＥＩＴ価格の押し上げ要因に ＜米国REITの資金調達額の推移＞ （2000年～2015年*） （億米ドル） 800 *米国REIT指数は年末値、 （ポイント） 2015年は2月末まで 16 000 16,000 IPO（新規公開） 700 14,000 エクイティ（公募増資など） デット（社債発行など） 600 （上記項目はすべて左軸） （上記項目はす て左軸） 12,000 米国ＲＥＩＴ指数（右軸） 500 10,000 400 8,000 300 6,000 200 1月-2月 累計 100 4,000 2,000 0 0 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 米国REIT指数は FTSE NAREIT エクイティ・リ エクイティ・リート・インデックス（米ドルベース ト・インデックス（米ドルベ ス、ト トータルリターン） タルリタ ン） （出所）NAREIT ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません 米国REIT指数は、FTSE ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 15 米 国 回復基調を強める米国の不動産価格 米国では、2009年を底に不動産価格が回復基調を強めています。中でも、REITが投資対象としている、一等地に位置する優 良物件などで構成される商業用不動産価格はリーマン・ショック前の水準を大きく超えています。今後はその動きが全体の価 格上昇に拡がると見込まれるほか、不動産価格の上昇に伴なってREITの保有不動産の資産価値が高まっていくものとみら れます。 優良な商業用不動産価格は大きく回復 ＜不動産関連の各価格指数の推移＞ （2001年1月～2015年2月※） 220 ＊2001年1月を100として指数化 200 ※住宅価格および商業用不動産価格（優良、非優 良物件を含む）は2014年12月まで 商業用不動産価格（優良物件） 住宅価格 180 160 140 120 100 商業用不動産価格（優良、非優良物件を含む) 80 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 ¾ 住宅価格は、S&P/ケース・シラー20都市圏住宅価格指数（全米の主要20都市圏における一戸建て住宅の再販価格を元に算出され、S&P社が公表） ¾ 商業用不動産価格（優良物件）は、Green Street Advisors CPPI Index（REITによる不動産の実際の取引価格データおよび主に一等地に位置する優良物件を時価評価にて算出。（交渉 や契約段階での不動産価格（気配値） を指数に反映するため、不動産価格の動向をよりタイムリーに表象） ¾ 商業用不動産価格（優良・非優良物件を含む）は、Moody’s/REAL RCA Index（Real Capital Analytics社：ニューヨークに本社を置く、商業用不動産投資市場を専門とした調査会社）に よって集計された不動産取引価格データに基づき、Moody’s社が算出。（優良、非優良物件を含むものの優良不動産の比重が重い） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 16 米 国 オフィス賃料の伸びがＲＥＩＴ各社の収益を後押し 米国では、景気回復の動きが進んでいることや、企業業績が改善していることなども相俟って、オフィス需要が増加しており、 米国の主要都市では力強いオフィス賃料の上昇が見込まれています。 景気回復を背景に押し上げられるオフィス賃料 -2% ヒューストン ＜米国の主要都市の優良オフィスビルの賃料成長率予想（前年比）＞ （2015年、2016年予想） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 13.4% -0.4% 12.4% ボストン 7.8% 6 7% 6.7% 5.7% 5.3% 5.9% 4.5% 4.9% 3.8% サンフランシス サンフランシスコ シアトル ロサンゼルス フィラデルフィア 2.7% 2 7% 3.1% 3.6% 2.7% 3.3% 1.9% ダラス ワシントンD.C. ニューヨーク アトランタ シカゴ 14% 9.5% 0.7% 0.4% 0.7% 0.3% ※上記は予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は予想であり、将来を約束するものではありません。 2015年予想 2016年予想 （出所）Cushman & Wakefield ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 17 本格的な回復の確度が増す米住宅市場 米 国 足元では、供給不足のなか販売が落ち込んでいることから中古住宅販売件数は軟調となっているものの、新築住宅販売や住 宅着工件数は緩やかな増加傾向が続いており、米住宅市場の回復傾向が続いています。住宅市場の回復は、それに伴なう 住宅価格の 住宅価格の上昇とともに、個人消費を押し上げ、さらに住宅に関する雇用や生産の増加などを通じて、米国経済の回復を後押 昇とともに、個人消費を押し げ、さらに住宅に関する雇用や生産の増加などを通じて、米国経済の回復を後押 しするものと考えられます。 住宅市場の回復が米国経済の回復を後押し ＜新築・中古住宅販売件数の推移＞ （2000年1月～2015年1月） （万戸） 750 700 （万戸） 180 ※季節調整済み、年換算 ※季節調整済み、年換算 中古住宅販売 件数（左軸） 160 650 140 600 120 550 100 500 80 200 150 100 新築住宅販売件数（右軸） 450 60 400 350 ＜住宅着工件数の推移＞ （2000年1月～2015年1月） （万戸） 250 40 中古住宅市場の規模は、新築 住宅市場より大きいため 同指標 住宅市場より大きいため、同指標 の注目度は高くなっています。 300 00年 20 0 02年 04年 06年 50 08年 10年 12年 14年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 0 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセ トマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 18 欧 州 緩やかに回復に向かうユ ロ圏経済 緩やかに回復に向かうユーロ圏経済 ユーロ圏のGDP（国内総生産）は、2014年10-12月期は前年比+0.9％となりました。個人消費が堅調だったドイツやスペインの 成長率が全体を牽引した一方、フランスやイタリアでは鈍化傾向が続きました。金融緩和政策による経済の下支えに加え、エ ネルギ ネルギー価格の下落による消費者心理の改善などにより、域内経済の緩やかな回復基調の継続が期待されます。 価格の下落による消費者心理の改善などにより、域内経済の緩やかな回復基調の継続が期待されます。 緩やかな回復傾向にあるユーロ圏経済 ＜ご参考＞ ＜ユーロ圏GDP成長率の推移＞ （2006年第1四半期 2014年第4四半期） （2006年第1四半期～2014年第4四半期） （％、前年比） （％ 前年比） 8 IMFによる欧州主要国の経済成長率見通し 2014年 2015年 予想 2016年 予想 ユーロ圏 0.8％ 1.2％ 1.4％ ドイツ 1.5％ 1.3％ 1.5％ フランス 0.4％ 0.9％ 1.3％ イタリア -0.4％ 0.4％ 0.8％ スペイン 1.4％ 2.0％ 1.8％ 英国 2 6％ 2.6％ 2 7％ 2.7％ 2 4％ 2.4％ 6 ドイツ 4 フランス 2 0 -2 2 スペイン イタリア -4 ユーロ圏 -6 -8 -10 06年 出所：IMF 「World Economic Outlook Update, January 2015」 07年 08年 09年 10年 11年 12年 ※上記は過去のものおよび予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。 13年 14年 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 19 欧 州 賃料成長は多くの都市で回復傾向に 欧州のオフィスビル市場は、都市によって回復の度合いはまちまちですが、全体としては堅調な成長となる見込みです。これ は、これまでの景気後退などによる不動産の開発事業の縮小・中止の影響で、新規の物件供給が少ない状態にあることなど が背景にあるとみられます。ロンドンの優良物件に対しては引き続き激しい取得競争がみられていることに加え、回復が遅れ ていた南欧諸国のオフィス市場にも堅調な賃料成長が見込まれています。 都市によって差はあるものの、概ね強含みのオフィス賃料 ＜欧州主要都市の優良オフィス物件の賃料成長（前年比）＞ （2015年 2016年予想） （2015年、2016年予想） 0.0% 1.0% 2.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 6.3% ロンドン 2.0% 2 0% 2.0% マドリード 4.0% 1.9% パリ 2.5% 1.8% ブリュッセル 3 6% 3.6% 1.3% アムステルダム 2.6% 1.1% ミラノ 2.1% 0.6% ルクセンブルグ フランクフルト 3.0% 1.1% 2015年予想 2016年予想 0.0% 1.4% ※上記は予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は予想であり、将来を約束するものではありません。 （出所）Cushman & Wakefield ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 20 ア ジ ア 世界各国からの企業進出がオフィス需要に寄与 シンガポールでは、外資企業が東南アジアにおける拠点を構える動きの活発化などを背景にオフィス需要が増加しているこ とから、空室率は低下傾向にあり、賃料は高い水準となっています。 香港では、セントラル地区を中心に新たなオフィスビルの供給が難しい中、オフィス需要が増加していることに加え、テナント 香港では セントラル地区を中心に新たなオフィスビルの供給が難しい中 オフィス需要が増加していることに加え テナント には、中心地へのニーズが高い金融関連企業が多く、高い賃料水準が続いています。 ※シンガポールのラッフルズ地区および香港のセントラル地区はともにアジア有数のオフィス街 堅調に推移するシンガポールおよび香港のオフィス市場 ＜シンガポール（ラッフルズ地区） のオフィス市場の状況＞ （2000年～2014年） ＜香港（セントラル地区）のオフィス市場の状況＞ （2000年～2014年） （シンガポールドル） 50% 20,000 2,000 1,800 （香港ドル） 賃料/年間（平方メートル）：左軸 50% 賃料/年間（平方メートル）：左軸 45% 18,000 45% 空室率：右軸 空室率：右軸 率 軸 1,600 40% 16,000 40% 1,400 35% 14,000 35% 1,200 30% 12,000 30% 1 000 1,000 10 000 25% 10,000 25% 800 20% 8,000 20% 600 15% 6,000 15% 400 10% 4,000 , 10% 200 5% 2,000 5% 0 0% 0 0% 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 （出所）ラサール インベストメント マネージメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 21 ご参考 世界の主要都市におけるオフィス賃料の状況 下図を見ると、世界の主要都市の多くが、賃料下落局面から賃料成長局面に入っていることがわかります。 米州 アジア太平洋 ジ 太平洋 欧州 多くの都市が賃料成長の局面に ＜グローバルオフィス賃料＊クロック（注）＞ （2014年10月-12月） トロント 上海 ＊ビジネス中心地区、もしくはそれに準ずる都市の ジ 中 区、も く それ 準ずる都市 Aグレードオフィス物件の賃料 賃料ピーク （注）賃料クロックとは 主要都市の賃料水準が、どの局面にあるのか を示します。 一般に、不動産市況においては、景気などと同 様に、賃料の上昇や下落、回復や悪化といった 循環サイクルがあり、この一連のサイクルが繰 り返されるといわれています。 ※賃料クロックのサイクルおよび都市のプロット は、該当期間に取得した賃料データをもとに ラング グラ ラサールが分析したもの 分析 ジョーンズ ラ シンガポール、 サンフランシスコ ダラス 香港 ロンドン 東京 ニューヨーク ロサンゼルス 賃料成長 減速 賃料下落 加速 賃料成長 加速 賃料下落 減速 チューリッヒ 賃料ボトム シカゴ アムステルダム、マドリード パリ、シドニー ワシントンＤ.Ｃ. ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （出所）ジョーンズ ジョ ンズ ラング ラサール ラサ ル ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 22 グローバルＲＥＩＴ市場の魅力 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 23 様々な国 地域への分散投資効果 様々な国・地域への分散投資効果 魅力① REITは1960年に米国で誕生し、オランダ、オーストラリアなどでも制度化されました。その後、2001年には日本でREIT市場 が開設され、次いでアジア諸国や欧州でREIT制度導入が続きました。なお、REIT市場の規模を示す時価総額は、米国が最 も大きくなっています。 ＜国別構成比（時価総額ベース）＞ （2015年2月末時点） 英国 8.4 兆円 シンガ ポール 3.9 兆円 ＜国別構成比（時価総額ベース）の推移＞ 100% その他 5.7 兆円 90% 80% その他 シンガ ポール 70% 4% 2% 7% 4% 3% 6% 10% 9% 5% 4% 6% 7% 13% 13% 11% 英国 大陸欧州 8.6 兆円 60% 豪州 10.1 兆円 約 世界合計 50% 132.8 40% 兆円 日本 10.2 兆円 8% 9% 7% 58% 61% 65% 55% 2008年末 2010年末 2012年末 2015年2月末 大陸 欧州 豪州 30% 米国 85.9 兆円 6% 4% 3% 6% 6% 8% 20% 日本 10% 米国 0% 両図の構成比は、S&P先進国REIT指数に基づく ※各国・地域の時価総額は、1米ドル＝119.61円（2015年2月末）で円換算しています。 ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません 凡例 ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 24 特徴ある様々な物件への分散投資効果 魅力② REIT各社は、オフィスや商業施設、住宅といった様々な用途の物件を複数保有しています。グローバルREITに投資をするこ とで、国・地域の分散に加え、「物件の分散」も行なうことができます。 （ご参考）REITの用途別の特徴 用途 ＜世界のREITの保有物件別の構成比率＞ （2015年2月末時点） その他 11.4% 産業施設 6.4% ■テナントとの賃貸借契約は長期かつ固定だが、一部では売上歩合 賃料が組み合わされる とがある 賃料が組み合わされることがある ■景気変動との連動性が比較的高い 商業施設 29.2% ヘルスケア 施設 9.2% 商業施設 特徴例 ■テナントには百貨店、ブランド店などが集まるショッピング・モールや 日用品を主に扱うショッピングセンターなどがある オフィス ビル ■賃料は企業収益によって左右される傾向にある ■賃貸契約期間は概ね3年（欧州地域では比較的長期契約）となって おり 固定賃料が一般的 おり、固定賃料が一般的 ■景気変動の影響が比較的少ない 住居 住宅 12.1% ■人口や世帯の増加率、失業率で稼働率が左右される傾向にある ■一般的に短期の賃貸契約が多い 分散型 15.2% オフィス 16.5% ヘルス ケア 施設 ■シニア住宅や高度看護施設、医療用ビル、病院などのヘルスケア ■シニア住宅や高度看護施設 医療用ビル 病院などのヘルスケア 施設が投資対象 ■賃貸借契約は長期で、安定的な収益が期待できる ■保険制度の改正が賃料に影響する可能性がある 構成比は、S&P先進国REIT指数に基づく 物流・ インフラ 施設 ■倉庫などの物流施設、また、鉄道、空港、港湾、発電所などの ■倉庫などの物流施設 また 鉄道 空港 港湾 発電所などの インフラ施設が投資対象 ■賃貸借契約は長期かつ固定で、安定的な収益が期待できる ■賃料率は企業収益によって左右される傾向にある ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 25 各国通貨への分散投資効果 魅力③ グローバルREITへの投資を行なうことで、特定の通貨の変動の影響を抑えるといった、通貨の分散効果が期待できると考え られます。「国・地域の分散」、「投資物件の分散」に加え、「通貨の分散」もグローバルREIT投資の魅力の一つといえそうです。 ＜主要通貨の推移（対円）＞ （2013年1月1日～2015年2月27日） 150 140 米ドル 130 30 シンガポールドル 120 円安 5通貨分散投資* ユーロ 110 カナダドル オーストラリアドル 100 円高 ※2013年1月1日を100として指数化 90 13年1月 13年4月 13年7月 13年10月 14年1月 ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 14年4月 14年7月 14年10月 15年1月 ＊オーストラリアドル、シンガ ポールドル、カナダドル、米 ドル、ユーロへ等金額投資し た場合の値 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 26 期待される投資対象市場の拡大 魅力④ 新興国においてもREIT市場の創設やREIT制度導入が検討され始めています。REIT制度を導入する国・地域が増加すること で、投資対象の拡大が予想されます。 ＜REIT制度を導入している主な国・地域＞ 北米・ 中南米地域 アメリカ プエルトリコ カナダ 欧州・中東・ アフリカ地域 アジア・ 太平洋地域 今後導入を検討して いる主な国・地域 いる主な国 地域 オランダ ベルギー フィンランド リトアニア オーストラリア 日本 マレーシア トルコ ギリシャ スペイン アイルランド ニュージーランド フィリピン インド インドネシア 中国 サウジアラビア ナイジェリア メキシコ フランス ブルガリア 南アフリカ ハンガリー シンガポール パキスタン バーレーン ブラジル ラジ ルクセンブルク ク ク イギリス イギリ イスラエル イ ラ 韓国 スリランカ タイ チリ コスタリカ ※2015年2月末時点 イタリア ドイツ アラブ首長国連邦 香港 台湾 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 27 中長期的な観点からも注目されるＲＥＩＴの躍進 魅力⑤ 過去において、世界経済の成長とともに、グローバルREIT価格は短期的な変動がありながらも、堅調に推移する傾向がみられ ます。今後についても、中長期的な観点からは世界経済の拡大が期待されており、その拡大を反映するように、グローバル REITが躍進を続けるものと考えられます。 ＜世界のGDP総額とグローバルREIT価格の推移）＞ （1995年～2018年※予想） （兆米ドル） 120 ※グローバルREIT価格は年末値。 （ポイント） 1,200 110 1,100 100 1,000 90 2015年は2月末まで ※世界のGDP総額は2014年の値 以降は予想値 900 80 800 グローバルＲＥＩＴ価格（右軸） 70 700 予想 60 600 50 500 40 400 30 300 20 200 世界のＧＤＰ総額（左軸） 10 100 0 0 95年 97年 99年 （出所）IMF「World Economic Outlook, October 2014」 01年 03年 05年 07年 09年 11年 13年 15年 17年 グローバルREIT：S&P先進国REIT指数（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものおよび予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 28 ＲＥＩＴ投資の主なリスク REIT（不動産投信）は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動向、マクロ経 済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に売却すること ができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品ではありません。 REIT（不動産投信）は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の価格が著しく下落し、無価値 になる とも予想されます になることも予想されます。 不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合には、著し い悪影響を受ける可能性があります。 地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。 不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、分配金額が悪影響を受けることがあります。 収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行 収益は 不動産の賃料収入に依存しています 賃料収入は 不動産の稼働率の低下 賃料水準の低下 テナントによる賃料の支払債務の不履行・ 遅延などにより減少する可能性があります。 退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。 （本資料のご利用にあたって） 本資料には、Jones Lang LaSalle Inc.、LaSalle Investment Management Inc.、又はそれらの関係法人等（以下総称して、「JLL」といいます。）が作成し、もしくは取りまとめた、市場分析、市場予測その他の情報 （以下総称して「本件情報」といいます。）が含まれていますが、本件情報は、特定ファンドのために、又は特定ファンドの推奨を目的として作成されたものではありません。 本件情報には、主観的な見解、見通し、予測、 評価、判断、分析等が含まれている場合があります。本件情報に関する正確性、完全性、信頼性及び実現可能性について、客観的な検証は行われておりません。JLLは、本件情報の正確性、完全性、信頼性及び実 現可能性について、明示的にも黙示的にも、一切表明又は保証せず、何ら責任を負いません。本件情報は、時間の経過や金融市場・経済環境の変化等により陳腐化する可能性がありますが、JLLは、本件情報を更 新し、又は訂正する義務を負うものではありません。 JLLの書面による事前の明示的な承諾なく、本件情報の全部若しくは一部を頒布し、又は第三者に提供する資料において引用することを禁じます。 JLL及びそれ らの役職員、従業者及び代理人は、本件情報を利用したこと又は本件情報に依拠したことに起因するいかなる結果についても、一切責任を負いません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 29 Ｍｅｍｏ ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 30 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 31 取り扱い金融商品に関する留意事項 ●商号：岡三オンライン証券株式会社/金融商品取引業者関東財務局長（金商）第 52 号 ●加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会 ●リスク：【株式等】株価変動による値下りの損失を被るリスクがあります。信用取引、先物取引、オプション取引および株価指数証拠金取引では投資金額 （保証金・証拠金）を上回る損失を被る場合があります。株価は、発行会社の業績、財務状況や金利情勢等様々な要因に影響され、損失を被る場合があり ます。投資信託、不動産投資証券、預託証券、受益証券発行信託の受益証券等は、裏付け資産の評価額（指数連動型の場合は日経平均株価・TOPIX 等）等、先物取引、オプション取引および株価指数証拠金取引は対象指数等の変化に伴う価格変動のリスクがあります。外国市場については、為替変動 や地域情勢等により損失を被る場合があります。上場新株予約権証券は、上場期間・権利行使期間が短期間の期限付きの有価証券であり、上場期間内に 売却するか権利行使期間内に行使しなければその価値を失い、また、権利行使による株式の取得には所定の金額の払込みが必要です。株価指数証拠 金取引では建玉を保有し続けることにより金利相当額・配当相当額の受け払いが発生します。【外貨建て債券】債券の価格は基本的に市場の金利水準の 変化に対応して変動するため、償還の前に売却すると損失を被る場合がございます。また、額面金額を超えて購入すると償還時に損失を被る場合がござ います。債券の発行者又は債券の元利金の支払いを保証している者の財務状態の悪化等により、債券の価格が変動し損失を被る場合がございます。債 券の発行者又は債券の元利金の支払いを保証している者の財務状態の悪化等により元本や利子の支払いが滞り損失を被る場合がございます。外貨建て 債券は外国為替相場の変動などにより、円換算でのお受取金額が減少する恐れがあります。これにより円換算で投資元本を割込み、損失を被る場合がご ざいます。【FX】外国為替証拠金取引（以下、「FX」という。）は預託した証拠金の額を超える取引ができるため、対象通貨の為替相場の変動により損益が 大きく変動し、投資元本（証拠金）を上回る損失を被る場合があります。外貨間取引は、対象通貨の対円相場の変動により決済時の証拠金授受の額が増減 する可能性があります。対象通貨の金利変動等によりスワップポイントの受取額が増減する可能性があります。ポジションを構成する金利水準が逆転した 場合、スワップポイントの受取から支払に転じる可能性があります。為替相場の急変時等に取引を行うことができず不測の損害が発生する可能性がありま す。【各商品共通】システム、通信回線等の障害により発注、執行等ができず機会利益が失われる可能性があります。 ●保証金・証拠金：【信用】最低委託保証金 30 万円が必要です。信用取引は委託保証金の額を上回る取引が可能であり、取引額の 30％以上の委託保証 金が必要です。【先物・オプション】発注必要証拠金および最低維持証拠金は、「（SPAN 証拠金額×当社が定める掛け目）－ネットオプション価値の総額」 とし、選択取引コース・取引時間によって掛け目は異なります。当社の Web サイトをご確認ください。また、変更の都度、当社の Web サイトに掲載いたしま す。【株価指数証拠金取引】発注証拠金（必要証拠金）は、株価指数ごとに異なり、取引所により定められた証拠金基準額となります。Web サイトで最新のも のをご確認ください。【FX】個人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引所 FX では、取引所が定める証拠金基準額に選択レバレッジコースに応じ た所要額を加えた額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）× 4%以上の額とします。法人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引 所 FX では、取引所が定める証拠金基準額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）× 0.34%以上（最低 500 円）の額とします。発注証拠金 に対して、取引所ＦＸでは、1 取引単位（1 万又は 10 万通貨）、店頭FX では、1 取引単位（1,000 通貨）の取引が可能です。発注証拠金・取引単位は通貨ご とに異なります。Web サイトで最新のものをご確認ください。 ●手数料等諸費用の概要（表示は税込）：【日本株】個人のお客様の取引手数料には 1 注文の約定代金に応じたワンショットと 1 日の合計約定代金に応じ た定額プランがあります。法人のお客様は１注文の約定代金に応じたワンショットのみとなります。ワンショットの上限手数料は現物取引で3,240円、信用取 引で 1,296 円。定額プランの手数料は現物取引の場合、約定代金 100 万円以下で上限 864 円、以降約定代金 100 万円ごとに 540 円加算、また、信用取 引の場合、約定代金 200 万円以下で上限 1,080 円、以降約定代金 100 万円ごとに 324 円加算します。手数料プランは変更可能です。信用取引手数料は 月間売買実績により段階的減額があります。信用取引には金利、管理費、権利処理等手数料、品貸料、貸株料の諸費用が必要です。【上場新株予約権証 券】日本株に準じます。【中国株】国内取引手数料は約定金額の 1.08％（最低手数料 5,400 円）。この他に香港印紙税、取引所手数料、取引所税、現地決 済費用の諸費用が必要です。売買にあたり円貨と外貨を交換する際には、外国為替市場の動向をふまえて当社が決定した為替レートによるものとします。 【外貨建て債券】外貨建て債券を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみをお支払いただきます。外貨建て債 券の売買、償還等にあたり、円貨と外貨を交換する際には、外国為替市場の動向をふまえて当社が決定した為替レートによるものとします。【先物】取引手 数料は、日経平均株価先物が 1 枚につき 324 円（取引枚数により段階的減額あり）、日経 225mini が 1 枚につき 43 円、TOPIX 先物が 1 枚につき 432 円、 ミニ TOPIX 先物、東証 REIT 指数先物、TOPIX Core30 先物が 1 枚につき 64 円、NY ダウ先物が 1 枚につき 864 円、日経平均 VI 先物が 1 枚につき 432 円です。【オプション】取引手数料は、日経 225 オプションが約定代金に対して 0.1728％（最低手数料 216 円）、TOPIX オプションが約定代金に対して 0.216％（最低手数料 216 円）です。【株価指数証拠金取引】取引手数料は、1 枚につき 162 円です。【投資信託】お申込みにあたっては、当該金額に対し て最大 3.78％の申込手数料をいただきます。換金時には基準価額に対して最大 0.75％の信託財産留保金をご負担いただく場合があります。信託財産の 純資産総額に対する信託報酬（最大 2.484％（年率））、その他の費用を間接的にご負担いただきます。また、運用成績により成功報酬をご負担いただく場 合があります。詳細は目論見書でご確認ください。【FX】取引所FX および店頭FX の取引手数料は無料です。取引所FX アルゴトレード 365 につきまして は、投資助言料として決済益の 10.8％をお支払いいただきます。スプレッドは、通貨ごとに異なり、為替相場によって変動します。Web サイトで最新のもの をご確認ください。 ●お取引の最終決定は、契約締結前交付書面、目論見書等およびWebサイト上の説明事項等をよくお読みいただき、ご自身の判断と責任で行ってくださ い。 OKASAN ONLINE SECURITIES CO., LTD.