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2 - 宅建ダイナマイト合格スクール
世界一 25 おもしろい ちぎり 宅建 音声講義無料ダウンロード 質問完全無料 はじめに 受験勉強エンタメ化計画 平成25年に行われる 宅建試験に合格して、 人生を ドカンと、 弾ませませんか！ はじめまして。 わかりやすさ 大・爆・発 !!! 宅建ダイナマイト合格スクールの大澤茂雄と申します。 数多くある宅建受験本のなかから本書をお取りくださり、まことにありがと うございます。 本書は、宅建ダイナマイト合格スクールの公式教材「ぶっちぎり宅建」です。 ぶっちぎりで合格してもらいたい。 そういう願いを込めてネーミングしました。 みなさん、宅建試験に 合格しちゃいませんか？ 003 はじめに 冒頭にも申し上げましたとおり、まさに人生が弾みます。 なんでそんなに好きかというと、ちょっと身もふたもない言い方かもしれま 目覚めたら、とても気持ちのいい朝。風が変われば心まで踊りだす。人生な せんが、いずれもその内容が、人間の欲望の原点すなわち「土地」と「カネ」 んか、楽しくなってきたぞ !! を扱っているからかもしれません。 そんな感じでうれしくなります。自信がつきます。次になんかしたくなります。 「土地」と「カネ」にまつわるお話（とくに トラブル）なんですから、おもしろくない なにをかくそう、自分自身がそうでした。 わけがない。 合格したとき、ほんとうにうれしかったです。 まさに人間ドラマ。 ほんとうにうれしくて、誰かにこの感動を伝えたい。 そうなんですよ。 そして勢い余って、そのまま大手資格予備校の宅建講師となりました。 宅建の受験勉強って、ほんとうはとっても楽しい 以来、熱き現場（教壇）に立ち続けて、かれこれ 20 年以上。 んです。 独立したのは 2004 年。宅建ダイナマイト合格スクールの前身となる「宅建 それをどうにかしてお伝えしたく、日々奮闘しています。 ダイナマイト受験倶楽部」を立ち上げました。 あれこれ試行錯誤をしつつ、ときには投げ出したくなることもありましたが、 私は自分で感じたおもしろさを、受講しているみなさんに伝え続けています。 おかげさまでいまも「講師」として活動しています。 もちろん、これからも続けたいと思っています。 暗記ではなくて、背景の理解。 人間模様のドラマを、みなさんにお見せします。 正直に申します。 私は「宅建受験講座」が大好きです。 もうちょっと具体的にいいますと、「宅建受験講座」で取り扱う 「法律」が好きです。 民法をはじめ借地借家法、区分所有法、不動産登記法。 それを私は毎年、受講してくださるみなさんにお約束しています。 それからもうひとつ。 「街で遊ぶのが好き」という方がいらしたら、ぜひお付き合いください。 ウラ話的なことをちょっと知っているだけで、もっと街が楽しくなるんじ ゃないでしょうか。 そして宅建業法から、都市計画法や 建築基準法などなど。 おおげさにいえば 「愛している」 という感じでしょうか。 004 たとえばですね、東京・港区の表参道。 表参道ヒルズができて以来、ますます華やかでたのしい街になっています。 都市計画法の用途地域でいえば、「商業地域」になります。 渋谷の道玄坂あたりとおなじです。 005 はじめに 「商業地域」なんですから、もちろん映画館やゲームセンターなどなど、あ 明治神宮をお参りする道だからです。 表参道の隠れた主役は、やはり明治神宮なんですね。 とはもうちょっとアダルトな店も出すことができます。 そういった視点で、ぜひ街をとらえてみてください。 すると、無味乾燥と思われていた都市計画法や建築基準法などが、生きた姿 さて、表参道。 でみなさんの前に現れてきます。 いらしたことがあれば、ちょっとあのあた りの街並みを思い出してみてください。 明治神宮 代々木公園 原宿駅 国立代々木球技場 な具体例などを盛り込んであります。 たしかにブランド店やオシャレな雑貨屋さ んなどはありますけど、映画館やゲームセ 合格するために必要な情報はもちろんのこと、本書には、いまのような豊富 明治通り ンターなどありますでしょうか？ 表参道 風営法が適用される業態のお店はどうで しょう。 ないんです。 なぜ、ないのでしょう。 じつはそこに、都市計画法上の「文教地区（特別用途 地区の一種） 」が重ねて指定されているからなんです。 次の『これが「ダイナマイト合格システム ｣ だ！』もぜひ ご一読ください。 本書のさらなる特色のほか、他にはない無料の音声講 義を用いた学習の進め方など、まさに「ぶっちぎり合 格」のための学習ツールを多々用意しております。 青山通り そんなつもりで、教材類を開発しております。 文教地区に指定されますと、たとえそこが商業地域であっても「文教地区」 としての法的な制限が優先され、映画館やゲームセンター、風俗店は設置で さあみなさん、笑いながらたのしく勉強して きなくなります。 いこうじゃありませんか。 商業地域ならではの建ぺい率と容積率（建物のサイズが決まります）。 文教地区ならではの清涼感。 本 書 ど を用 う 弾 ぞ い ま 人生 て、 せ て を く だ さ い 。 これでわからなかったらごめんなさい。 そういったしくみがうまく組み合わさることによって、表参道の魅力が生ま れたのではないかと思います。 ちなみに、なぜ「表参道」に文教地区が指定されているのでしょうか。 お気づきの方も多いと思いますが、「表参道」だからです。 そうです、参道です。 006 007 ＞＞＞ これがダイナマイト合格システムだ！＞＞＞ 宅建ダイナマイトを使って合格する方法 カリキュラムに沿って日々、学習していただければ、孤独感の解消や勉強を したんだという実感をもってもらえるのではないかと思いまして、全 28 回 のカリキュラムをご用意しました。 「はじめに」でも申し上げましたとおり、我々、宅建ダイナマイト合格スクー ①「世界一おもしろいぶっちぎり宅建」を読む ルでは、とにもかくにも以下の２つのことをみなさんにお伝えしたいと思っ ②「無料の音声講義・ぶっちぎり宅建」を聴く ています。 ③ わからないことは質問する 「宅建の受験勉強って、 「宅建試験に合格すると、 ほんとうは 楽しい 人生ドカンと 弾むぜ」 んだってば」 ④ いろんなイベントに参加して勉強仲間を作る 読んで理解し、聴いてナットク。 解いて慣れて、仲間をつくってわかちあい。 疑問があればすぐメール そのためには、みなさんに快適に受験勉強してもらわないといけない。そう いった環境を作る必要がある。そのためには「みなさんからの声」をよく聴 以上、それだけ !! く必要があると思います。当スクールにお寄せくださるみなさんからのご要 望（お困りごと）で、とくに多いのが以下の５つです。 方法 01 「世界一おもしろいぶっちぎり宅建」を読む 1. 受験勉強をしているときの孤独感を解消したい。 本書は受験講座ですので、カリキュラムをきっちり用意しました。第１巻～ 2. 「今日はちゃんと勉強したんだ」という実感がほしい。 第 4 巻で全 28 講義。もちろん宅建試験の出題範囲をもれなくカバー。講義 3．たのしく勉強したい。つまんないのはイヤだ。 4．疑問点や質問をきちんと解決したい。 ごとに「基本書（テキスト）」＋「その回で解答できる過去問集（巻末に収録）」 という構成としています。カリキュラムに沿って学習していただければオッ ケー。きっちり仕上げて合格しちゃおうぜ。 5．くじけそうなときに応援してもらいたい。 そんなみなさんからの声にお応えすべく、宅建ダイナマイト合格スクールは 今日も行く !! 008 009 ＞＞＞ これがダイナマイト合格システムだ！＞＞＞ 第１巻 6 講義 権利関係編その 1 民法（制限行為能力、意思表示、代理、時効、債務不履行、債 平成 24 年 宅建ダイナマイト合格スクールのホームページからダウンロードしてご利 11 月発刊 用ください。 権譲渡、連帯債務、保証、売主の担保責任、請負、委任など） 第２巻 6 講義 権利関係編その 2 平成 24 年 11 月発刊 民法（抵当権、不法行為、共有、相続） 、借地借家法、不 動産登記法、建物の区分所有等に関する法律 第３巻 7 講義 宅建業法＋その他法令編 宅建業法、地価公示、不動産の鑑定評価、景品表示法、住 平成 24 年 http://www.t-dyna.com 登録不要 !! どなたでも好きなだけ !! 12 月発刊 ＊平成 25 年度の講義は、 宅金融支援機構 第４巻 9 講義 法令上の制限・税・統計編 都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、宅地造成等規 平成 24 年 平成 25 年 10 月 31 日（木） 12 月発刊 までのご提供となります。 制法、土地区画整理法、農地法、不動産に関する税、各 種統計 メールマガジン「もっと宅建ダイナマイト」も発刊しています。 受験最新情報やメチャ楽しいイベント・セミナー情報などなど。 方法 02 「無料の音声講義・ぶっちぎり宅建を聴く」 ● 書籍「世界一おもしろいぶっちぎり宅建」に完全準拠。 ● 各回の講義時間はトータルで 60 分～ 90 分。全 28 講義 ● 音声講義は約 10 分～ 15 分のファイルに区切っています。 なんてったって、講師歴は平成元年にはじまり たのしい空気感満載の、 ● mp ３なので持ち運びが簡単。どこでも勉強できちゃいます。 世界一おもしろい音声講座 を目指します。 ● 電車内などでお聴きの場合、爆笑にご注意ください。 絶対に眠らせません !!! 20 年以上。 この音声講座に、いままで培ってきた合格ノウハウをすべて投入します。 ● 細切れタイム、通勤・通学時間を使っての受験勉強に最適。 ● 講師歴 25 年。いままでの合格ノウハウすべて投入。 010 楽しい空気感を満載してお届けします。 ただ単に「暗記してください」を連発するようなひらべった講義は断じて行 いませんので、どうぞみなさんご期待ください。 とにかく、そんじょそこいらの音声講義とは ちがいます。絶対の自信作。 これで負けたら、 私は講師を 引退だっ !! 011 ＞＞＞ これがダイナマイト合格システムだ！＞＞＞ 方法 03 わからないことは質問する もっと宅建ダイナマイト・スペシャル講座 質問はどしどしお寄せください。遠慮は不要です。「ワタシの疑問は、きっ 「無料の音声講義・ぶっちぎり宅建」のほか、みなさんからのご要望に応じて とみんなの疑問かも !!」 そうですよ、そうそう。そんなつもりで、どうぞお お選びいただけるよう、ぶっちぎり宅建・スペシャル講座（有料）を取りそろ 気軽にお寄せください。 えております。お好きな講座をお好きなときに。スマホ・携帯用コンテンツも あります。 質問の方法 宅建ダイナマイト合格スクールのホームページに「お問い合 わせフォーム」がありますので、そちらをご利用ください。 受講料や実施日時など詳細はホームページにて。 講座名 方法 04 いろんなイベントに参加して勉強仲間を作る １月スタート（順次入学可能） ぶっちぎり宅建・インターネット配信生 Live 講義 ライブカレッジにて開講します。 カリキュラムは超豪華。全 56 回（各回２時間）で、ゆっくりたっぷり、ま インターネットを使った双方向・生 Live 配信「みんな集まれ宅建ダイナマ さにぶっちぎり合格を目指すコースです。ミニテストのほか、実戦過去問ア イト」や、通学スペシャルセミナーなどなど。おもしろくって役に立つ、そ タックもついています。インターネット配信の生 Live セミナーなので、わか してなにより仲間がいっぱい増えていく。そんなコンテンツ（講座）やイベ ントをどんどん作っていきます。 blog「宅建ダイナマイトーク」 いても授業を受けられる !! ②自宅にいながらにして受けられるので、おうちをあけられないママでも 安心 !! 宅建ダイナマイト・フェイスブックページ どうぞみなさん、チェックをお忘れなく !! 特長 ①インターネットにつながった環境があれば、自宅やカフェなど、どこに メールマガジン「もっと宅建ダイナマイト」 などで最新情報をご案内していきますので、 らないことはその場で質問できます。 ③通信講座と違って先生にその場で質問できるので、わからないところは 即解決 !! 宅建ダイナマイトは みなさんの味方です。 ④なんてったって、生なので、インタラクティブ。おーさわセンセとのや りとりが超絶おもしろい。 もっと、みなさんと仲良しになりたい !! もっと、宅建ダイナマイトのことを知ってもらいたぁ〜い !! だいじょうぶ。受験勉強の孤独感はありません。 毎日どこかで 012 「宅建ダイナマイト」。 初学者の方 こんな方に おすすめ 合格 今年ぜったいに合格したい方 首都圏以外に在住している方 013 ＞＞＞ これがダイナマイト合格システムだ！＞＞＞ 講座名 ぶっちぎり宅建・スーパーセミナー 実戦過去問アタック講座 講座名 宅建直前対策【最重要○ × チェック】シリーズ 最終爆撃。ここが急所だ手を抜くな ! 「これだけやっとけ権利関係編」 「怒涛の権利関係編」 「これだけやっとけ宅建業法編」 「キメるぜ宅建業法編」権利関係編」 「これだけやっとけ法令制限・その他法令編」 「燃えろ法令制限・その他法令編」 問題演習を中心に、宅建試験合格のための重要ポイントを効率的に学習して いただきます。各回とも、演習問題のほかに、特製レジュメ「ここをやっと け 必殺 スーパーチェックリスト」付き。 講座名 炸裂 !!【宅建ダイナマイト・炎の直前模擬試験】シリーズ 時は来た。ただそれだけだ。闘魂伝承 !! 問題を解く段階になるとアタフタする人 こんな方に おすすめ 問題演習を中心とした学習プランを立てたい方 ポイントを絞ってリベンジを狙う方（再受験者） 講座名 どたんば宅建・炎の一発勝負 ほんとうにヤバい人だけ、来てください。 一発逆転ホームラン講座を行います。 最後の１秒まで、あきらめるな ! 宅建ダイナマイトな女子のために !! 講座名 「宅建初学者女子がきらいな法令制限・だからこそ 初学者女子のための徹底攻略スーパーメソッドセミナー」 ～奇跡を起こせ !! 法令上の制限（全８問）満点強奪計画～ 信じる者は救われる !! 「どたんば一発宅建業法・権利関係編」 「とだんば一発法令制限・その他法令編」 ※ 各コンテンツの仕様は、予告なく変更することがありますので、予めご了承く こんな方に おすすめ 014 ださい。 宅建初学者で、 とくに法令制限が大っきらいな方 015 ＞＞＞ そもそも「宅建主任者」ってなに？ ＞＞＞ まず大前提として次のようなルールがある。 不動産業（正式には「宅地建物取引業」）を営もうとする者（個人でも会社でも） は、まず宅地建物取引業の「免許」を受けなければなりません。ちなみに無 免許で事業を行うと“懲役３年”という場合もある。 そして宅地建物取引業の「免許」を受けるため条件の一つとして「従業者の ５人に１人以上となるように宅地建物取引主任者を雇っておかなければなら ところで正式名称はなんですか？ ない」というのがあります。社長などの役員を含めて従業者の「５分の１以 上」は宅地建物取引主任者とせい！ という規定です。 ここでよくある勘違いをご紹介しておきましょう。いずれも誤りです。 「あのさ、オレだって“宅建”ぐらい知ってるよ」とか「あたしもさぁ、な んか資格をと思ってて、それで相談なんだけど“宅建”なんてどうかしら」 という方々が、私の前によく現れます。 そういう方々に対して「じゃさ、正式名称ってなに？」とか「どんな役割な の？」なんていうことを問いかけると、「ん？ あはは あれ？」と謎の微 笑みを見せてくれたりします。 ちなみに正式名称は宅地建物取引主任者です、念のため。 宅地建物取引主任者 正解は「不動産業（宅地建物取引業）を営むなら免許を受けなきゃならない。 免許を受けるためには一定数の“宅建主任者（宅地建物取引主任者）”を雇っ ておかなければならない」となります。 かんたんに言ってしまえば、「経営者は無資格者でもいいんだけど、宅地建 物取引主任者をきちんと雇っておきなさいね」ということなんです、はい。 とはいえ、そういった方々も実は多いでしょうから、あらためてここで、 「宅 地建物取引主任者って一体なんだ？」という点につき、一応ご案内しておき ましょう。 016 017 ＞＞＞ そもそも「宅建主任者」ってなに？ ＞＞＞ 逆に言えば、試験の出題内容自体が、この「重要事項の説明等」と結びつい とっても大事な『重要事項の説明等』 ているともいえます。「コイツは果たして重要事項の説明ができるのかどう か」が試されているわけですね。 次に、 宅地建物取引主任者の“いちばん大事な役目”はいったい何でしょうか？ そのほかに、契約が成立したあとに交付する「契約書面への記名押印」とい それは「宅地や建物の売買などの契約が成立する前に、お客さんに対し、そ うのもあります。 の不動産のいい面も悪い面も含んだ『重要事項』を、包み隠さず説明する」 ということです。 不動産業界で働こうというのであれば、どっちみち“宅地建物取引主任者” という資格を避けては通れませんし、また、金融関係や住宅メーカー業界な ど、幅広な不動産知識が要求される業種や職種においても取得が奨励されて いる資格です。 また、そもそも日本人特有のメンタリティー（遺伝的体質）として「不動産 に対する執着」というのがあるじゃないですか。この資格が今だ衰えない人 気を誇っているのも、「不動産＝財産」という思想背景が影響しているので あ、いちおういっておきますけど、単に“説明すればいい”ということじゃ しょうね、きっと。 なくて、そもそも“重要事項説明書”というのを作らなければならず、その 書類に“宅地建物取引主任者が記名押印”することになります。 記名押印したのだから、その内容につき宅地建物取引主任者も責任を負うと いうことになる。 それを買主や借主（カネ払うほうと覚えておこう）に交付する。 さらに、説明する際には、宅地建物取引主任者証を提示しなきゃいかんので 宅建試験・受験案内 ● 試験の実施機関 宅地建物取引主任者資格試験は、宅地建物取引業法第 16 条の 2 に基づ き、（財）不動産適正取引推進機構が国土交通大臣より指定試験機関と して指定を受け、各都道府県の委任のもとに昭和 63 年度より試験事務 す。まぁこういった“儀式”を含めた表現だと『重要事項の説明等』と“等” を実施しています。 がついたりします。 ＊ 試験日：例年 10 月の第 3 日曜日 このお客さんに説明すべき事項は、 『登記簿上の所有者は誰か』から始まって、 ＊ 誰でも受験できます（年齢・性別・学歴等の制限は一切ありません） まぁ本当に多岐に渡ります。 ＊ 詳細は http://www.retio.or.jp/index.html にて いずれにせよ、説明にあたっては非常に高度な専門知識が必要となります。 電話：03-3435-8181 〒 105-0001 東京都港区虎ノ門 3-8-2 第 33 森ビル 従ってこの“重要事項の説明等”は、専門知識豊富な宅地建物取引主任者で なければできない仕事となっております。 018 各年の合格率・合格点などにつきましては宅建ダイナマイト合格スクールの ホームページにアップしております。そちらもどうぞご参照ください。 019 ＞＞＞ モチベーションアップ宅建合格“4 つのメリット”＞＞＞ ① 意外とモテる（話題を提供できる） ② バカじゃないという証明になる ③ 新聞がおもしろく読めるようになる ④ 不動産で失敗しなくなる 楽しいかどうかって、だいじですよねぇ〜 “得する資格は何か”とか“食える資格がどうしたこうした”という観点か この 4 点です。 ① 意外とモテる（話題を提供できる） らの“生き残れ〜・勝ち残れ〜・サバイバルだぁ〜”という意気込みも、まぁ 間違いありません。やはり“自信”と“話題”を手にしたニンゲンは強い。 それはそれでいいんでしょうけど、そういう動機で勉強なり仕事なりをはじ 皆さんもご存知のとおり“宅建”という資格の知名度はバツグン。 めると疲れるんですよね。 そしてそれなりに難しい。 ま、こう言っちゃうとみもふたもないんでしょうけど、結局のところ、挑戦 皆さんも晴れて合格した暁には、飲み会などの席で、さりげなく「宅建合格 を続けられるかどうかは、“やってて自分が楽しいかどうか”だったりしま したんだ。うれしくってさ」と言ってみてください。そうすると、かなりの すもんね。 確率で「えっ、あたしも宅建勉強したいの」とか「俺もじつはとりたいんだ」 という人がいます。 結論からいうと、 みなさんもそうでしょうけど、受験生というのはとかく“正しい情報”を欲 宅建の勉強は楽しい。 するもので、特に体験談というのを聞きたくなります。そんな彼らの前であ そして合格すれば、 なたが語るのは、まさに成功体験。 “４つ”もメリットが ある！ 語り始めた瞬間、その場の“カリスマ”みたいになっちゃいます。 自分の自慢話を他人が喜んで聞いてくれます。 こんな経験はめったにできません。 「宅建という資格をどう使うか」とか「何に活かすか」とかの公式見解は、 ちまたにあふれている雑誌の類や資格系受験予備校のサイトでも見てもらう として、ここでは本当のメリットをこっそりお伝えしちゃいましょう。 自信満々になったあなたは、今日からモテモテ間違いなし。 ② バカじゃないという証明になる 皆さんご存知のとおり、宅建試験の受験者はここ最近だと 20 万人くらいで 020 021 ＞＞＞ モチベーションアップ宅建合格“4 つのメリット”＞＞＞ しょ。なんてったって一番人気の資格なんですから、すごい人数ですよね。 かのバブル時代だとゴルフ場の“開発”がらみの事件もありました。ちょっ この人数に受験料 7,000 円を掛け算してみると…。 と前だと公共工事の発注をめぐる汚職事件とか。 どっかがかなり儲かってます。 はたまた抵当不動産を占有しての競売妨害事件やら、保証人、多重債務、破 まあ、それはそれとして、話を戻しますと、そのうち合格者は 15％くらい 産問題など。 だから３万人ちょっと。となると不合格の人は約 15 〜 16 万人。 老舗食堂をめぐる立ち退き問題や、高層マンション建設反対、などなど。 東京ドームが満杯で５万人くらいですよね。すると「15 万人＝東京ドーム そしてまた「土地とカネ」に「血」が絡んでの相続財産をめぐる骨肉の争いも。 の３倍」 。 いずれも宅建試験で取り組む内容です。 ということは「合格する」ということは、そんな激戦を勝ち抜いてきたとい う証拠。自分より点数が取れなかった人が東京ドームの 3 倍もいる。 世の中の仕組み（法律）はどうなっているのか。トラブルが起こったときに やるじゃないか自分。 どう法的に解決していくのか。 自分は一番バカじゃない。 知っているのと知らないのとでは、「社会の出来事から何をみてどう自分の これが素晴らしい効果を生みます。 なかに取り入れるか」とか「その裏に隠された真実の味わい方」とかがぜん 日常生活は「うれしいこと」と「悔しいことや失敗」の繰り返しじゃないです ぜん違ってくるんじゃないでしょうか。 か。オンナに振られたり、仕事で何かしくじったりしたときに「あー自分って 自分なりに社会での出来事を分析することができるようになれば、飲み会の なんてバカなんだろう」と、自己嫌悪に陥ることもありましょう。そんなとき 席でのウンチク話に箔がつきます。 に思い出してください。 「そうだ、そうだった。自分は一番バカじゃない」と。 私なんか、合格して以来、ずう〜と有頂天です（笑）。 ④ 不動産で失敗しなくなる 消費者寄りで考えると、これが最大のメリットだと思います。 「不動産会社（正式には『宅地建物取引業者』）は、その事務所ごとに、従業 だいじょうぶ。 員の５人に１人以上となるように、宅建主任者を雇っておかなければならな なんとかなるって！ い」という規定もありました。 そして、宅建主任者の大事な役目は「売買などの契約が成立する前に、お客 ③ 新聞がおもしろく読めるようになる さんに対し、その不動産の『重要事項』を包み隠さず説明する」ということ でしたね。この規定の趣旨は「こんなはずじゃなかった」というトラブルを 新聞記事に限らず、世の中の出来事が身近に感じられるようになります。な 防ぐため、いいことも悪いことも洗いざらい事前に話せ、ということです。 んてったって、宅建試験に取り組めば“人間の欲望の原点”すなわち「土地 ところがですね、残念ながらこの規定本当に機能しているのでしょうか。 とカネ」で泣きをみないための法律知識が身につくんですから。 皆さんのまわりに、最近マンションなどを買った人いません？ もしいらっ まあ考えてみれば、 世の中の騒動はこの「土地やカネ」の話が多いですものね。 しゃるようでしたら、 「重要事項の説明どうだった？」と聞いてみてください。 022 023 特集 ＞＞＞ モチベーションアップ宅建合格“4 つのメリット”＞＞＞ たいてい「ん？ なにそれ？」というスットコドッコイな返事になります。 結局、よくわかってないんですよ、彼らは。 確かに一般人にはちょっとなじみにくい表現も多々あります。それよりなに より、 そのときは「買っちゃったー」という興奮状態に支配されてますからね。 でもなんだか怖くないですか？ はっきりいっちゃえば「何にもわかんないけど、気に入っちゃったので 4,000 万円くらい使っちゃったぁ」というすごい感性です。 紙上再現 宅建ダイナマイト合格スクール 街を歩けば 受験勉強 Tokyo宅建 デートコース ガイド 今回のテーマ もっともこの先、なにごともなく平穏無事に過ごせればそれでいい。でもな オンナを集めると地価が高くなる!? にかトラブルが起こったときに「どうしてくれんのよー」と騒いでみても後 今日のお勉強 の祭り。 「そんな不備なんか聞いてないわよー」と怒ったところで「重要事 用途地域・商業地域・文教地区 地価公示（土地の価格） 項の説明をきちんと受けました」という書類に自分の署名とご丁寧にハンコ 今回は人気の原宿 ・表参道を紹介します。 まで押してあったりする。 これじゃ法的にも勝てない。 いずれにせよ、これからは自己責任が原則となる世の中、知識は身を助ける ということでしょうか。 はい、みなさんこんにちは。宅建ダイナマイトの大澤です。まい どお楽しみいただいております、街を歩けば受験勉強～ Tokyo 宅建デートコースガイド～、今日のお相手は shio ちゃんでーす。 以上、４つのメリットでした。 みなさんはじめまして、shio でーす !(^^)! 今回はですね、前々から shio ちゃんからリクエストをいただい ておりました街に出かけたいと思っております。はい、原宿・表 さぁみなさん、 受験勉強を はじめましょう！ 参道。長々とお待たせしてごめん。 わーい、やっとですねぇー、うれしー。 おー たぶん、女のコはみんな遊びに行ったり するのが好きな街だと思いますよ、せん せ。 024 025 特集 そうだね。ま、女のコは好きだろうなー。まぁオレたちオッサンは、 モツ焼きホルモンだろ。ぐはは。ホッピーだよホッピー。 どっちかというと、新橋とか神田とかでモツ焼きを食ったりする のが好きだったりしますが。 いやん、もう。でもこのへんには、そういう感じのお店があるの かしら。 あ、そっちも好き !! どうかな。用途地域は商業地域だから、出店はできるんだけどね。 おう、そっか。じゃ、そっちはまた後日に企画するとして、はい それでは、オンナが多く集まる街、原宿・表参道界隈に行ってみ 用途地域とは ようじゃないの !! ■ 宅建受験小説 女子大生ナナミの挑戦（ぱる出版）より引用 オンナを集めよ 言われてみれば「あぁそうだな」と思うかもしれませんけど、 閑静な戸建て住宅街にいきなり大型ディスカウントストアとか 原宿・表参道にやってまいりま キャバクラってないですよね。 した。まずは、そうだな。歩道 でも、駅前だと大きなショッピングセンターや映画館、ゲーム 橋から全体を見渡してみようか。 センターとかは平気でありますよね。 はいみなさんに質問です、なんででしょう？ クリスマスになると、この街路 そう。答えは用途地域のしわざです。我々が住んでいる街中、 樹がライトアップされて、めちゃ ちょっと難しく言うと『市街化区域』には用途地域というのが きれいなんですよねー。大好き、 イルミネーション。 まずは歩道橋から表参道を眺めてみよ !! 指定されています。 用途地域は全 12 種類。大きく分けて住居系用途地域（７種類）、 商業系用途地域（２種類）、工業系用途地域（３種類）となります。 けやき並木を 65 万球の LED がライトアップ！ 我々の土地利用は、じつはこの用途地域によってコントロール されているのです。まずなにをコントロールしているのかとい へえー、そうなんですかー。せんせーも、よく行くんですか？ うと、用途地域っていうくらいだから建物の用途。つまりそこ の地域に建ててよいのはどんな用途の建物なのか、逆にいうと 行かない。クリスマスといえばさ、原宿よりもだな。 建てちゃダメなのはどんな建物か。『用途地域による建築物の 用途制限』と言ったりしています。 どこですか？ 026 それから、建物のサイズ。つまり大きさを規制している。「建 027 特集 ぺい率」と「容積率」って聞いたことある？ またあとで勉強 表参道ヒルズもステキだし。も するけど、その地域ごとにそれぞれ「建ぺい率」と「容積率」 う、どこもかしこも、ステキ。 が定められていて、その範囲内の大きさで建築せよ、というこ うれしいなぁー。 とになっている。 ところでこのあたり、地価はい くらくらいだろう？ 商業地域とは えーと、ちょっとまってくださ 天下無敵の表参道。地価も超絶高いのだっ !! 天下無敵の商業地域。なんでもあれ。住宅のほか、店舗・事務 いね、スマホで調べます。地価公示でいいですよね。はい、あり 所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックスに加えて、大規模 ました。神宮前 1-13-11 で１㎡あたり 900 万円ですね。神宮前 な映画館、車庫・倉庫、小規模の工場も建築できる。性フーゾ 5-2-2 だと、もうちょっと高くなって 910 万円。 ク産業もオッケー。まさに全開バリバリ。建ぺい率も事実上 100％。容積率限度も相当高いため、高層ビルがバンバン建つ。 さすがだねー。おなじ渋谷区の道玄坂あたりで 1 ㎡ 400 万円く 大規模な工場関係以外はほぼ何でも建設可能。都心部の繁華街 らいだから、やはり原宿表参道の人気はスゲー。まさにオンナが やオフィスビル街をイメージされたし。都心回帰により、近年 多く集まる街の底ヂカラ !! は商業地域に高層マンションなども建設されている。ただし、 工場関係以外はほぼ何でも建設可能な地域であるため、住宅を ですねー。すごいですねー。 商業地域で取得した場合、いきなり隣にラブホテルができてし まうという例もある。 土地の価格につ いて ■ ところでこの土地、いくらなのさ？ 土地の価格と一口に申しましても、路線価や基準地価、そして 公示価格といろいろあります。えー、まぁそうしましたら、今 回は、ちょいとそのあたりの概略を。 と い う こ と で ね、 高 級 ブ ラ ン ●実勢価格 ド 店 な ど が 建 ち 並 び、 ま さ に 実勢価格とは、実際に取引が成立したときの価格、または周辺 ファッショナブルな街。一本奥 の売買実例から推定される土地価格をいう。 に入ると、これまた女のコたち が山盛りでワサワサいる竹下通 ●公示価格（国土交通省） りと。 公示地価は、地価公示法に基づいて、国土交通省により、毎年 オンナが多く集まる街は地価が高くなる !? 028 029 特集 １月１日を基準日として毎年３月下旬頃に発表される。土地取 そうそう。商業地域なんだけどね。なので映画館やゲームセン 引価格の指標となる。 ター、ラブホテルとか、まぁそういう類も本来であればオッケー なんだけどね。 ●基準地価（都道府県） 基準地価とは、国土利用計画法に基づいて都道府県が不動産鑑 えーと、なんでしたっけ、あ、そうそう、文教地区。文教地区と 定士の評価を基に、毎年７月１日時点で算定する価格。毎年１ いうのが重ねて指定されているんでしたよね。 月１日時点で調べる公示地価を補完する役割がある。 うん、そのとおり。「風俗業は ●路線価（国税局） 建築禁止」系の特別用途地区と 路線価とは、主要道路に面した１平方メートルあたりの土地の して「文教地区」というのが明 １月１日時点での評価額で、土地の相続や贈与を受けた人の税 治神宮まで指定されててね。だ 額を算定する基準となる。国土交通省が公表する公示地価の８ から渋谷区の道玄坂界隈はラブ 割程度を目安に国税庁が算定する。 ホテルだのフーゾクだのが多い んだけど、原宿・表参道にはな ●固定資産税評価額（市町村） 原宿、表参道の主役は、じつは明治神宮なのだ。 かったりするわけよ。 固定資産税評価額とは、固定資産税のほか、登録免許税や不動 産取得税など土地と建物にかかる税金の基準となる価格のこ と。３年に一度見直しが行われ、１月１日時点の価格を３月ご ろに市区町村が公表する。土地は公示価格の 7 割、新築の建物 の場合は建築費の 5 ～ 7 割程度が目安となる。 文教地域とは 学校その他の教育文化施設界隈の良好な環境を守ろうという観 点から指定されている。主として住居系用途地域が指定の対象 となっている。ゆえにバリバリの商業地域である表参道に指定 されているのは珍しいパターン。東京 23 区の場合、千代田区、 ■ フーゾクを排除せよ 港区、新宿区など 11 区で指定あり。あの台東区（ほぼ商業地 域一色）にも指定がある！ どこだ？ あ、上野公園（寛永寺） 周辺ね。なるほど。 この表参道、ぶっちぎり宅建にも書いてありましたけど、フーゾ ク店はダメなんですよね。 まぁそんなわけで、ちょっとした舞台裏を知っていると、街歩 きも楽しくなりますし、そんでまたこれが、受験勉強に直結す ると。 030 031 特集 ほんとですね。都市計画法や建築基準法なんかは実際の街角の風 なんか、ますます人気が出そう 景を見て勉強するのがいちばん手っ取り早いかも。 ですねー。自由が丘っていう名 前もステキだし。 でしょ。なのでこれからも、街を歩けば受験勉強～ Tokyo 宅建デー トコースガイド～、じゃんじゃん実施していきたいと思います。 で も ね、 む か し、「 自 由 が 丘 」 はぁーい、たのしみです。 は「衾（ふすま）」という地名だっ た。 ベビーカーのママたちも、たのしくおしゃべり しながらショッピング。 じゃさ、次はさ、これまた女のコの絶大な人気を集めている街が ありまして、そこに行ってみましょう。 どこですか？ はぁ～？ なんですか？ 「衾（ふすま）」。ちなみに「ふ すま」とは馬の飼料らしい。 自由が丘（東京・目黒区）。 うそぉー。 えー、ほんとですかぁー。自由 が丘大好き !! 自由が丘ってい ね、おもしろいでしょ。次回は えば、あいかわらずなんですけ そんな「ネーミングの謎」も追 ど、住みたい街アンケートでい いかけてみたいと思いまぁーす。 つもトップクラスですしね。 自由が丘駅正面口ロータリーの女神像「あおぞ ら」 。毎年 10 月に「自由が丘女神まつり」が開 催されてます。 「自由ヶ丘」ではなくて「自由が丘」 。昭和 41 年 に変更。よりやさしくフェミニンに !! そうなんだよね。やっぱりオンナが多く集まる街なもんだか ら、表参道ほどじゃないにしろ、これまた地価が高い。自由が丘 1-29-9 で１㎡あたり 327 万円。 景観大賞みたいなのも受賞したんですよね。 そうそう。景観保全の取り組みに優れた地区などを表彰する「都 市景観大賞」っていうのがあって、じゃじゃーん、自由が丘地区 が平成 24 年度の「都市空間部門大賞」に選ばれましたー。 032 033 Contents Contents ●第 1 巻● 第３章 制限行為能力者（旧・無能力者） ………………… 055 3 − 1 未成年者との取引… ………………………………………… 056 3 − 2 成年被後見人との取引… …………………………………… 059 3 − 3 被保佐人との取引… ………………………………………… 060 はじめに………………………………………………… 003 3 − 4 被補助人との取引… ………………………………………… 062 これが「ダイナマイト合格システム」だ！………… 008 3 − 5 成年被後見人等の居住用不動産の処分についての許可…… 064 3 − 6 制限能力者側に取消権を行使された場合 （まとめ） ………… 065 3 − 7 未成年者らと、うっかり取引をしてしまったら !?… …… 065 3 − 8 「取消し」の効果……………………………………………… 069 そもそも「宅建主任者」ってなに？………………… 016 モチベーションアップ宅建合格“4 つのメリット” …… 020 街を歩けば受験勉強…………………………………… 025 権利関係 1 第１講義 はじめに『人』ありき。 権利関係 ２ ３ 権利関係 ２ 〜ひと夏の経験、哀愁の意思表示編〜 権利関係 ４ 第１章 そもそも、民法ってなんじゃ？………………………… 042 第４章 すべては、アイツがそういったから………………… 080 1 − 1 はじめにトラブルありき… ………………………………… 042 4 − 1 前回の復習。あなたは「契約」に拘束されるのだっ！…… 080 1 − 2 民法を適用する、とは？… ………………………………… 043 4 − 2 ということで意思表示の合致。本心ですか？… ………… 081 権利関係 ４ 1 − 3 はたしてカネは払ってもらえるか？… 権利関係 …………………… 045 ５ 1 − 4 契約自由の原則・弱肉強食が原則… ……………………… 046 第５章 あなたはホントに代理人なんですか？…………… 089 1 − 5 あなたは「契約」に拘束されるのだっ！… ……………… 047 5 − 1 代理の要件など… …………………………………………… 089 1 − 6 では、民法の第１条を（権利とは、なに？ )……………… 048 5 − 2 復代理人とは？… …………………………………………… 091 権利関係 ６ 第２章 さぁ、取引してみよう……………………………… 051 5 − 4 見た目は代理人なんだけど（表見代理）…………………… 094 2 − 1 意思能力。大事なのは、あなたの意思… ………………… 051 5 − 5 無権代理人。地獄の制裁。… ……………………………… 097 2 − 2 ところで、宇宙人と取引できますか？… ………………… 052 権利関係 ５ 2 − 3 「無効」と「取消し」のちがいについて…………………… 053 権利関係 034 1 第２講義 すべては、アイツがそういったから。 権利関係 ３ 〜アンタ、いったい誰なのさ？〜 権利関係 権利関係 権利関係 ７ ８ 権利関係 ６ 5 − 3 自己契約及び双方代理の禁止… …………………………… 094 権利関係 ７ 権利関係 ８ 権利関係 ９ 035 権利関係 1 権利関係 ２ 権利関係 ２ 権利関係 ３ 権利関係 ３ 権利関係 ４ 第３講義 アンタほんとうに債権者か？ 権利関係 ４ 〜そんな債権、消えてなくなれっ〜 権利関係 ５ Contents 第４講義 わ、 権利関係わ、わたしのカラダが担保ですっ。 ５ 〜こらぁ、耳をそろえて、払わんかい！〜 権利関係 ６ 第６章 そもそも債権とは？………………………………… 106 第 10 章 債務不履行の責任…………………………………… 148 6 − 1 安易な契約があなたを追い詰める… ……………………… 106 10 − 1 え、奴隷にされちゃうの !?………………………………… 148 6 − 2 契約自由の原則… …………………………………………… 107 10 − 2 損害賠償だぁ。どこまで払えばいいんですかぁ（泣）…… 152 6 − 3 公序良俗ってなんだ？… …………………………………… 108 権利関係 ７ 10権利関係 − 3 −【2】「詐害行為取消権」とは… ………………………… 159 1 権利関係 ８ 第 11 章 恐怖の連帯債務……………………………………… 163 ２ 11権利関係 − 1 「せいこうのあとのそうじはめんどう」って？… ……… 163 11権利関係 − 2 結局、連帯債務者同士で清算することになる…………… 164 ９ ３ 第 12権利関係 章 なるな保証人。 「私も被害者です」 って言うけれど？…173 権利関係 １ ０ 12 − 1 保証人になるとこうなる…………………………………… 173 権利関係 ６ 10 − 3 債権者をなめるなよ！……………………………………… 156 10 − 3 −【1】「債権者代位権」とは… …………………………… 157 第７章 ○○したら、○○してあ・げ・る！（条件・期限）…… 110 権利関係 ７ 権利関係 ８ 7 − 1 条件つきで、愛してあげるわ！… ………………………… 110 7 − 2 では「期限」。「条件」と決定的にちがうことは？… …… 113 第８章 債権が消滅すれば、明日からは自由の身………… 117 8 − 1 時の流れで消滅させる方法（消滅時効）…………………… 117 8 − 2 ちゃんと債権を消滅させる方法… ………………………… 124 権利関係 ９ 8 − 2 −【1】弁済……………………………………………………… 124 8 − 2 −【2】弁済による代位………………………………………… 129 権利関係 １ ０…………………………………… 135 8 − 2 −【4】更改・免除・混同… 8 − 2 −【3】相殺……………………………………………………… 131 権利関係 １ １ 第９章 債権の譲渡。 「今日からオレが債権者だ」って言うけれど…… 138 9 − 1 アンタほんとうに債権者か？… …………………………… 138 9 − 2 ちょっと待って、わたし払ってますけど！… …………… 141 権利関係 １ ２ 法令上の制限編 036 ４ １ １ 権利関係 ５ 権利関係 １ ２ 売買バイバイ。 第５講義 権利関係 ６ 不良品を売ってサヨウナラ。 法令上の制限編 ７ 12 − 2 恐怖の連帯保証人。地獄の制度 !?………………………… 178 、共同保証…… 180 12 − 3 あたしが払ったおカネ返してよね（求償権など） 権利関係 権利関係 ７ 〜それでも人は人を信じる〜 第 13 章 そもそも契約とは。契約全般の取り決め事項…… 188 権利関係 ７ 037 権利関係 1 権利関係 ２ Contents ３ 13 − 1 契約の分類（いくつか分類方法がある）… ……………… 188 第 19 章 他人にやってもらう系……………………………… 222 13 − 2 同時履行の抗弁権…………………………………………… 189 19 − 1 請負契約（家を建ててもらう）… ………………………… 222 権利関係 19 − 2 委任契約（知恵を借りて問題解決）… …………………… 225 第 14 章 その内容、たいへん危険です！…………………… 192 権利関係 第 20 章 その他（寄託、贈与） … …………………………… 233 14 − 2 停止条件がついてた場合…………………………………… 193 20 − 1 寄託。お預かりいたします。……………………………… 233 14 − 3 債権者が燃やした場合とか………………………………… 194 20 − 2 贈与…………………………………………………………… 235 第 15 章 契約の解除…………………………………………… 196 15 − 1 そもそも解除はできません………………………………… 196 15 − 2 解除権の消滅………………………………………………… 199 権利関係 ５ 権利関係 ６ 第 16 章 民法上の契約類型。13 種あり… ………………… 201 どけコラ、わしが今日から 第６講義 土地所有者じゃ。 第 17 章 それでは売買契約…………………………………… 203 〜ずぅずぅしいヤツが生き残るのだった〜 17 − 1 売買（予約・手付）… ……………………………………… 203 038 ４ 14 − 1 危険負担。なんじゃこの制度！…………………………… 192 権利関係 ７ 権利関係 ８ 17 − 2 売主の担保責任……………………………………………… 205 第 21 章 ワタシは彼の彼女なの？…………………………… 240 17 − 2 −【1】全部が他人の権利（他人所有物）だったパターン…… 207 21 − 1 物権。つまり誰のもの !?…………………………………… 240 17 − 2 −【2】一部が他人の権利（一部他人物）だったパターン…… 208 21 − 2 占有権。じぶんのモノだと思っているんだけど………… 243 17 − 2 −【3】数量指示売買で数が不足していたパターン………… 210 21 − 3 所有権。思うがままの基本モデル。……………………… 244 17 − 2 −【4】地上権などが付いていて買主が使えないパターン…… 211 21 − 4 用益物権。アンタ使っていいよ。………………………… 245 17 − 2 −【5】抵当権が付いていて競売されちゃったパターン… … 212 21 − 4 −【1】地上権………………………………………………… 245 17 − 2 −【6】売買のときにはわからなかった不具合があったパターン… 213 21 − 4 −【2】永小作権……………………………………………… 246 17 − 3 免責特約その他もろもろ…………………………………… 215 21 − 4 −【3】地役権………………………………………………… 246 17 − 4 買戻し………………………………………………………… 217 21 − 4 −【4】入会権………………………………………………… 248 第 18 章 貸借系………………………………………………… 220 第 22 章 たとえば所有権の移転登記。それホンモノ？…… 250 18 − 1 消費貸借……………………………………………………… 220 22 − 1 自分名義の登記がなくても所有権主張オッケーな場合… 250 18 − 2 使用貸借……………………………………………………… 221 22 − 1 −【1】詐欺又は強迫を受けた ……………………………… 250 18 − 3 賃貸借………………………………………………………… 221 22 − 1 −【2】代理人が裏切った…………………………………… 250 権利関係 権利関係 権利関係 権利関係 ９ １ ０ １ １ １ ２ 法令上の制限編 ７ 039 Contents 22 − 1 −【3】邪悪な意図。背信的悪意者………………………… 251 22 − 1 −【4】無権利者 ……………………………………………… 251 22 − 1 −【5】不法占有者…………………………………………… 252 22 − 2 取消し前に現れた人………………………………………… 252 22 − 3 取消し後に現れた人………………………………………… 253 22 − 4 売買契約の解除の場合……………………………………… 253 第 23 章 そもそも論。なんでわかりにくいか？ ………… 256 23 − 1 はじめに結論ありきだったりする………………………… 256 23 − 2 個人的な感想………………………………………………… 258 第 24 章 時の経過で他人の不動産が自分のものになる！… 259 24 − 1 取得時効……………………………………………………… 259 24 − 2 取得時効と登記の関係……………………………………… 262 第 25 章 そもそも担保物権って？…………………………… 267 25 − 1 その不動産、処分させていただきます！………………… 267 25 − 2 担保物権のパワー…………………………………………… 267 25 − 2 − 1【優先弁済的効力】… …………………………………… 267 25 − 2 − 2【留置的効力】… ………………………………………… 268 25 − 3 担保物権の性質……………………………………………… 269 第 26 章 抵当権と、その仲間たち…………………………… 271 26 − 1 留置権。日常的に発生してます…………………………… 271 26 − 2 先取特権。あなたの知らないうちに……………………… 271 26 − 2 −【1】不動産賃貸の場合（動産の先取特権）… ………… 272 26 − 2 −【2】不動産の先取特権 …………………………………… 273 26 − 3 質権。自動的には成立せず………………………………… 275 過去試験問題集……………………………………………………… 281 ぶっちぎりセレクション 040 第1講義 過去問10年間の出題パターン 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 基本原則 意思能力・制限行為能力者 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 第１講義の内容からは本試験の「問１」 で出題される場合が多い。 その「問１」 なんだけど、例年、今回学習 する 「意思能力・制限行為能力」 か、次の第2講義で学習する 「意思表示」 との交互が出されてます。平成 23年、24年が「意思表示」からの出題だったので、 そろそろ 「意思能力・制限行為能力者」からの出題 かっ!? 権利関係編 1 はじめに『 人 』 あ り き 第1章 そもそも、民法ってなんじゃ？ なんじゃ？ 1 はじめにトラブルありき ブルにかかわっている当事者のうち、理屈の通っている方が、理屈の通って いる程度で勝つ。 1 はじめに『人ありき』 。 そもそも、 民法って ったりする。結果的にどうなるか。きわめて大雑把に言ってしまえば、トラ そう、理屈がだいじ。屁理屈でもね。 果たして彼らは「カネを払え」という権利をもっているのだろうか？ その判断基準をどこに置くかというと、これから勉強する民法。 2 民法を適用する、とは？ ひらたくいうと、 このニンゲン社会、トラブルといえば“カネ”か“エロ” 。 で、今回から宅建試験の受験勉強をはじめようっていうことだから、 だから、 エロは取り上げない。不動産取引＝ “カネ” のほう。エロはまたこんどね。 ということで“カネ” 。以下にいくつかトラブル例をあげてみる。 事例 ① だれに（権利主体） ② いかなる事実が発生すると（法律要件・事実） ③ どのような権利が（権利の種類・内容） ④ 発生・変更・消滅（権利の変動）するのか っていうことを判断することである。裁判官がね。 ① 請求する方の言い分 民法の審判は 私におまかせ 一般人は判断しません。 代金を払え。修理代金をよこせ。慰謝料を払え。契約解除だカネ返せ。 ② 請求された方の言い分 裁判官 ではここで、実例を。新聞記事より引用してみます。 あのおカネはもらったものだから、あなたにそんな権利はない。 さいけん 30 『交際、別れて２ヶ月… 別の男と結婚』 交際相手だった 歳代の 女性が別れてわずか２ヶ月 後に別の男性と結婚したた め精神的苦痛を受けたとし 19 40 歳代の男性がこの女 そんなー て、 20 性に一千万円の損害賠償を 12 求めた訴訟の判決が、 日、 結婚しよう 東京地裁であった。裁判長 時効で債権は 消滅してますよ！ 金返せ ー ロ コノヤ は「 不 誠 実 だ っ た 」 と し 法律の世界 万円の支払いを命じた。 2006 120 て 女 性 の 不 法 行 為 を 認 め、 （ 年 月 日産経新聞） 新聞記事でお勉強 《記事概要》 すでに払っただろ。時効で債権は消滅していますので払いません。 どっちの言い分が正しいのだろうか。そりゃいちばんいいのはお互いの歩 み寄りでの解決ってワケなんだけど、ぜんぶがぜんぶそういうことにはなら なくて、 「じゃあ裁判でシロクロつけよーじゃないかっ！」という騒ぎにな 042 権利関係編 第1章 ほほぉ～、なるほど。裁判長はそういう判断ですか。 043 第1章 そもそも、民法ってなんじゃ？ も良好な関係を続けるような態度を取りながら交際解消を申し入れ、２ ➀ だれに（権利主体） ⇒ 40 歳代の男性 ヶ月足らずで別の男性と結婚。女性は交際解消へ、真摯な努力をすべき ➁ いかなる事実？ ⇒別れてわずか２ヶ月後に、交際していた女性が 義務に反した」と判断した》とのこと。 1 はじめに『人ありき』 。 別の男性と結婚 権利関係編 ちょっと因数分解みたいなことをしてみると、 なるほどねー。 「その気にさせておきながら」っていうことが、今回 ➂ どのような権利？ ⇒女性の行為を不法行為（女性が加害者）と認 さいけん 定し、被害者たる男性に損害賠償債権が発生 のミソなんでしょうか。おそらくこのスッタモンダ、これで決着とはな らないでしょうから、今後の展開やいかに。 以下、おなじく東京新聞より引用します。 ヤッター 真摯な努力を怠ったため 120万円支払いなさい 《２人は 1997 年から交際。一度別れたが 2001 年から交際を再開し、将来 そんなー 自業自得だな 裁判官 の結婚に向け、転職や教会の見学、親族への紹介などをした。ところが女 性は昨年９月、男性に別れ話をし、同年 11 月に別の男性と結婚した》 しかし一体、なにが彼女をそうさせたのだろうか？ ということで、女性の行為は民法上の不法行為（第 2 巻で学習します） に該当するとして、 「男性（被害者）は女性（加害者）に対し、損害賠 償として 120 万円の支払いを求めることができる」というオチになった。 今回の場合、この裁判長はこのように考えたわけです。なかなかおも しろいです。別の裁判官だったら、もしかしたら「不法行為とは認めら 当事者間で権利があるかどうかで争いがあって「裁判でシロクロつけよー れない」というオチになるかもしれません。これでいいのです。自由心 じゃないかっ！」ということで民事訴訟法の段取りに従って裁判をし、結果、 証主義といいまして、まぁ人が考えることだから、裁判官ごとに考え方 「アンタはアイツに確かに○○○万円を払えという権利（債権）をもっている」 もあれこれあります。いずれにせよ、一般人が民法を適用することはあ と裁判所に認めてもらったとしよう。 りません。 よかったですね、勝訴です。 過去の事例（判例）だと、 “婚約”をしていれば、一方的に解消され さ い む ふ り こ う 新聞記事にもあったけど不法行為による損害賠償請求権が認められれば被 たら“債 務不履行（契約違反）”として損害賠償の請求が認められてい 害者は加害者に「損害賠償を払え」と請求できるし、また、土地を売却した ます。婚約ともなると法的な関係（契約）だもんね。でもどうやらこの 売主は買主に代金請求権に基づき「代金を払え」と請求できるし、誰かにお 男女、 “婚約”までは至っていなかったらしい。 カネを貸した貸主も借主に「貸したカネ返せよ」と請求できる。 経験上、 “婚約”するっていうのはイヤなもんですよねぇ～。とたん でもね、はいここで問題。 に重っ苦しいもんね～。口からでまかせで「お嬢さんを幸せにします」 相手方はちゃんとカネを払ってくれるんですか？ みたいなことをいうでしょ。するとジューシーな恋愛が、ファンタジー ……それは相手次第です。もちろん踏み倒すヤツもいる。 が、そして青春が一瞬にして消え去る。 そんな場合はどうしたらいいでしょうか。 まぁそれはそれとして、東京新聞（06.12/20（水） ）によると《裁判 長は「婚約はなくても、結婚を視野に交際していた。女性は男性と今後 044 3 はたしてカネは払ってもらえるのか？ ……私的暴力を使ってカネを奪い返しに行く。 あ、これはダメ。とりあえずそういうことになっています。 045 第1章 そもそも、民法ってなんじゃ？ そもそも民法の大きな目的のひとつに、 「自己の判断力」と「自己の責任」 裁判によって存在が公的に認められた権利は、国家権力によりその内容を において周囲の人と社会生活関係を作っていける市民を支援していこう、っ 強制的に実現してもらえます。 ていうのがある。 1 そのための手続きを定めているのが「民 事執行法」。相手の財産を差し キーワードは「自己の判断力」と「自己の責任」。 押さえて強制競売してもらいましょう。おカネに代えて回収しましょう。 子どもじゃないんだからね、みんな。だからみんなで“大人の社会”を作 こそく やから そんな強制執行を免れるために財産隠しなど姑 息な手段を講じる輩 には みんじほぜんほう 「民事保全法」を使って仮差押さえとか仮処分をしておきましょう。 っていこうね”っていうようなことです。 あ、それからもうひとつ。 「自己の判断力」と「自己の責任」っていうこ 民事執行法や民事訴訟法は宅建試験では出題されないけど、いちおう、そ とだから、言い方を変えると『適者生存』 。 んな段取りになっています。 極端にいえば弱肉強食 !? 4 契約自由の原則・弱肉強食が原則 5 あなたは「契約」に拘束されるのだっ！ あと、民法を学ぶうえで、知っておいてもらいたいのが「意思」という概 ということで契約。契約は申込と承諾という意思表示の合致により成立す 念。判断力とでもいいましょうか。それに基づき「契約自由の原則」という る。契約書とかハンコなんていらない。で、ひとたび契約が成立したからに 考え方があります。 は、その内容を守らなければならない。守らないととんでもないことになる。 たとえば「マンションを買う」という局面で考えてみよう。ローンの支払 いはいくらか、どういうローンを借りるのか、最寄駅はどこか、そこはラッ 申込 シュ時の混雑ぶりはどれくらいなのか、そのマンションを賃貸に出すと賃料 ◯◯◯円で売ります 承諾 ◯◯◯円で買います 契約成立 はいくらとれるか、新築でなく中古という選択肢はどうか、などなど検討し 意思表示 なければならない事項は山のようにある。いろいろ考えて「これがいちんば ん得になるな」と自分で判断（決断）してめでたく売買契約。 はい、お疲れさまです。で、どういう内容の契約でしたか？ 一方的に不 利となる特約とかありませんでしたか？ たいていの場合、よく考えずに契約しちゃったりしてます。 ここではっきりさせておきますと「契約自由の原則」というのがありまし て、公序良俗に反しない限り、誰とどんな契約を締結してもよいということ になっております。当事者間で「それでいい」っていうんだったら、いくら で売ろうが買おうが、どんなオプションをつけようが、はたまた不利な特約 があろうがなかろうか、どうぞご自由に。当事者の意思を優先させるという さいけん ① 『債権』とは、特定の人に対し、金銭の支払いや、労働（仕事）するこ となどを要求できる権利をいう。もっぱら契約などにより発生。だか ら安易に“契約”しないほうがよい。 さいけん ②相手に「○○をしろ」と要求できるほうが『債権者』 。その反対側 の立場で「○○しなければならない」という義務を負っているほう さいむ が『債 務者』。 おわかりだと思いますけど、売買契約なんていう場合、 さいけん さいむ 売主・買主双方ともに債権者（あるいは債務者）だったりする。 のが基本スタンスとなります。ということで「私的自治の原則」といったり もする。かっこいい。 046 047 はじめに『人ありき』 。 みんじしっこうほう 権利関係編 なのでそんなときは、国家にヘルプを求めましょう。 第1章 そもそも、民法ってなんじゃ？ 権利関係編 約を通じて自分の財産を築いていく。結婚したり、離婚したり。そして死 ゆいごん 事例 ぬ。相続。遺言を残すという方法もある。 代金を持って行った。ところがなんと、 Ａは 「やっぱり売るのをやめた」 さ い む ふ り こ う といいやがった。 （売主の債務不履行） さいけん 「被告（売主）は、原 ⇒ 債 権者（買主）は、裁判所に訴えて、 告に代金○○万円の支払いと引き換えに家（自宅）を引き渡せ」 という判決をもらい、執行官に頼んで強制的に家の引渡しを受 けることができる。 ニンゲンがニンゲンである限り、日夜、繰り広げられる生活。そんな生 1 はじめに『人ありき』 。 Ａは自宅をＢに○○万円で売った。Ｂはせっせとおカネを用意して、 活に規律を与える民法や商法などを私法と呼ぶ。第 1 条①で登場する『私 権』とは、そんな私法上認められている権利をいう。ひとたび権利となれ ば、そりゃ立派なものでしょうけど、あくまでも「公共の福祉に適合」し て存在するものであって、むやみやたらに権利を行使しようとすると「権 利の濫用」ということになる。 らんよう 「権利の濫用」ってことになると、今度は“不法行為”として、権利を濫 用した者に損害賠償を求めることができるようになる。 この人間社会、要はバランスっちゅうことですな。 単なる約束とは異なり、契約となると「やっぱりやめます」は許されない。 自分の意思と相手の意思が合致して、ひとたび『契約成立』ということになっ 事例 たら、なにがなんでも契約内容を実現させなければならない。さっきも言っ 権利者が権利を濫用した たけど最後は国家権力（要は暴力・強制力）を使って、ものごとを解決する ① 隣地の所有者に、土地を高く売りつけようとして、まったくの嫌がらせ ことができる。先ほどの例で、たとえば買主が「契約どおりに金銭を支払わ ない」という局面でもおんなじで、やっぱり国家権力（暴力・強制力）を借 りて問題を解決する。差し押さえとかね。 で、隣地の所有者には致命的となるような高い塀を築造した。 ② 温泉を経営している者が、だれも使っていないわずかな荒地を、その 土地の所有者には無断で温泉を引く木管を埋めて使用していた。そこ に目をつけたヤツがその荒地を買い、温泉経営側に法外な価格でその 6 では、民法の第1条を（権利とは、なに？） 荒地の買い取りを迫った。しかし拒否されたため、 「なんだこら、それ なら木管を撤去しろ」と要求した。 第１条（基本原則） 信義誠実の原則（新明解国語辞典（第五版）三省堂より引用） しけん ① 私権は、公共の福祉に適合しなければならない。 りこう ② 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければな らない。 らんよう ③ 権利の濫用は、これを許さない。 《信義》いったん約束した事は、時間がたって環境が変わっても、そ の通りに実行すること。 《誠実》言動にうそ・偽りやごまかしが無く、常に自分の良心の命ず るままに行動する様子。 この世にたくさんの法律があるなかで、人が生まれてから死ぬまで、ず ぅーーーーっとかかわってくる法律はそんなにあるわけじゃない。ってい 「権利濫用の禁止」と似たようなもんなんだけど、 “大人の社会”の一員 うか、１つしかない。そう、民法。出生によって『権利能力』を得る。契 であればこそ、お互いに相手の信頼を裏切ることのないよう誠意をもって 048 049 権利関係編 1 は じ め に 『 人 』 あ り き 行動せよ、という趣旨。 ではここでも実例を。例によって新聞記事より引用してみます。 おまえと 取引できるか ! さあ、 取引してみよう 1 はじめに『人ありき』 。 『花火が見たくて 買ったのに……』 東京・隅田川周辺で毎年 開かれる「隅田川花火大会」 を近くで見るため台東区内 にマンションを買った夫婦 が、同じ分譲会社がすぐ近 くに別のマンションを建て たため花火が見えなくなっ 万円の慰謝料など 日 産経新聞） 353 たのは不当として、分譲会 社に計 月 18 を求めた訴訟の判決が東京 年 12 地裁であった （ 2006 《記事概要》 新聞記事でお勉強 ワタシノアイシャヲ カワナイカニ 1 意思能力。大事なのは、あなたの意思 『意思』という文言。あー、意思ねぇ～ ……としみじみ。 契約するにせよなんにせよ、その人の“意思のない行為は無効”というの が大前提。『意思能力を欠く者の意思表示は無効』といったりする。 「自己の判断力」と「自己の責任」に基づく法律関係を重視する「私的自 記事によると《裁判長は「眺望を重視した購入者への十分な配慮や対 治の原則」の下では、そりゃやっぱりあなた、取引の当事者が「自分のして 応を怠った」などとして、分譲会社に慰謝料など約 66 万円の支払いを いることの意味」を理解できる判断能力（意思能力）があるっていうこと 命じた》とのこと。 が前提となる。 《夫婦が花火大会の観覧を重視して“北東向きの部屋”を購入したこ ただ、「意思能力」には個人差があって、オマケに「意思能力」があるの とを知っており、分譲会社は観望を妨げないよう配慮すべき義務を負っ かないのかの判断がパッと見ではわかりにくい。かくいう我々も、たまには ていた》として、眺望を遮るマンションの新築は『信義則上の義務に違 反する』と述べた模様。 「意思能力」を欠くことがある。泥酔しているときとかね。 「意思能力」がない状態での契約は無効ということだから責任はなんら発 ほほぉ～、 “北東向きの部屋”ですかぁ～。一般的に北東の部屋は午 生しない。一方、 「意思能力」があったとされたら、もちろん契約は有効（責 前中のちょっとの間しか日が当たらない。たしかにフツー積極的に「買 任発生）。でもそんなにものごとは単純でもなく、たとえば、「じつは契約当 い」とはならんか。ゆえに花火。花火が大事。ちなみに取引先の接待に 時、私には意思能力がなかった」なんてことをいいだすやつがいたりしてね。 も使用する予定だったとか。 でも後になってその証明するのはものすごくたいへんだ。いや、たいへんと さて皆さん、慰謝料は 66 万円。どーですか？ いずれにせよ東京の は取引の相手方にとり思わぬ事態になる。なによ、契約無効なの、ちょっと どっちみち誰かが同じようなマンションを さぁ、カンベンしてよぉ～。 建てちゃうんでしょうか。そんなワケで 66 万円と算定したらしい。 もうこうなったら、自分の部屋から花火 を打ち上げちゃおう～ !? 050 いうか困難。逆に、証明に成功して契約が無効となったらなったで、こんど ど真ん中、空いている土地があれば、この販売会社じゃないとしても、 裁判官 信義則上の 義務に違反 する66万円 支払いなさい 権利関係編 第2章 しゅし そういった事態を防ぐために、民法では「意思能力のない場合は無効」 というルールのほかに、「意思能力が完全ではないと思われる人々」を、表 現の是非はともかく“パッケージ化”して「彼らがひとりでやってしまっ た行為は取り消すことができる」という扱いで保護していこう、というルー 051