中心市街地における商業・業務等の立体的用途複合に関する

中心市街地における商業・業務等の立体的用途複合に関する研究
2004 年
高辻秀興
i
我が心は石に匪ねば転す可からざる也
我が心は席に匪ねば巻く可からざる也
（詩経・邶風「柏舟」）
ii
目次
序章
複合用途市街地の復権 .................................................................................................................................... 1
0.1 立体的用途複合の視点 ..................................................................................................................................... 1
0.2 研究の目的と枠組み ......................................................................................................................................... 5
第 1 章 商業施設と業務施設の集積形態の違い －東京 23 区の事例－ ................................................................. 9
1.1 はじめに............................................................................................................................................................. 9
1.2 建築物の形態でみた違い ............................................................................................................................... 11
1.2.1 商業施設と業務施設の立地分布の実態 ................................................................................................ 11
1.2.2 建物階数と建築面積................................................................................................................................ 13
1.2.3 スカイライン分析.................................................................................................................................... 14
1.3 集積形態でみた違い ....................................................................................................................................... 16
1.3.1 集積地の同定 ........................................................................................................................................... 16
1.3.2 平面集積と立体集積................................................................................................................................ 20
1.3.3 商業と業務の用途複合の実態................................................................................................................ 23
1.4 まとめ............................................................................................................................................................... 26
第 2 章 街路ネットワークにおける商業集積の成立.............................................................................................. 28
2.1 はじめに........................................................................................................................................................... 28
2.2 商業集積の成立に関する既存研究と問題の所在........................................................................................ 29
2.2.1 消費者の空間行動論と商業立地論........................................................................................................ 29
2.2.2 集積の維持装置としての内部構成の問題 ............................................................................................ 34
2.3 街路ネットワーク上での商業集積地の同定と集積効果 ............................................................................ 39
2.3.1 商業施設の立地分布の実態
－川口市の事例－ ................................................................................ 39
2.3.2 緊密な街路の接続性に基づく商業集積地の同定 ................................................................................ 42
2.3.3 緊密な街路の接続性がもたらす集積効果 ............................................................................................ 51
2.4 商業施設等の近接立地による集積効果........................................................................................................ 56
2.4.1 目的 ........................................................................................................................................................... 56
2.4.2 分析対象の集積地の概要........................................................................................................................ 56
2.4.3 売場効率格差でみた集積効果................................................................................................................ 59
2.5 まとめ............................................................................................................................................................... 65
第 3 章 事務所の移転行動と事務所集積の成立 ..................................................................................................... 68
3.1 はじめに........................................................................................................................................................... 68
3.2 事務所集積の成立に関する研究課題............................................................................................................ 69
3.2.1 プル・プッシュ要因アプローチの限界 ................................................................................................ 69
3.2.2 機能変化アプローチ................................................................................................................................ 70
3.3 事務所集積におけるフィルタリング
－東京都心 3 区の事例－ ............................................................ 71
3.3.1 フィルタリング仮説................................................................................................................................ 71
3.3.2 事務所移転の実態とフィルタリングの検証 ........................................................................................ 72
3.4 事務所の機能変化と移転行動 ....................................................................................................................... 76
3.4.1 事務所の機能タイプ分類........................................................................................................................ 76
3.4.2 事務所の移転要因分析............................................................................................................................ 80
3.4.3 事務所の機能変化と移転要因の形成 .................................................................................................... 84
3.5 機能拡大による事務所の移転モデル............................................................................................................ 89
3.5.1 モデルのねらい ....................................................................................................................................... 89
3.5.2 移転モデルの理論的考察........................................................................................................................ 91
3.5.3 移転モデルの実証分析............................................................................................................................ 96
3.6 まとめ............................................................................................................................................................. 100
iii
第 4 章 立体立地による用途複合 ........................................................................................................................... 103
4.1 はじめに......................................................................................................................................................... 103
4.2 床用途の立体的分布の実態 ......................................................................................................................... 105
4.2.1 対象地域の概要 ..................................................................................................................................... 105
4.2.2 床用途の階層別分布状況...................................................................................................................... 108
4.3 立体立地仮説と分析の枠組み ..................................................................................................................... 113
4.3.1 階層別分析の問題点.............................................................................................................................. 113
4.3.2 用途複合化の空間単位.......................................................................................................................... 113
4.3.3 立体的立地競合を考慮した分析の枠組み .......................................................................................... 113
4.3.4 垂直的立地条件差による用途複合...................................................................................................... 114
4.4 上位比率による分析 ..................................................................................................................................... 118
4.4.1 上位比率の定義 ..................................................................................................................................... 118
4.4.2 上位比率の計測 ..................................................................................................................................... 118
4.4.3 上位比率の問題点.................................................................................................................................. 120
4.5 立体立地指数による分析 ............................................................................................................................. 121
4.5.1 立体立地指数の定義.............................................................................................................................. 121
4.5.2 立体立地指数の推定結果...................................................................................................................... 122
4.6 まとめ............................................................................................................................................................. 125
第 5 章 高層建築物としての用途複合の成立 ....................................................................................................... 127
5.1 はじめに......................................................................................................................................................... 127
5.2 ニューヨークにおける高層複合建築物の実態.......................................................................................... 128
5.2.1 高層複合建築物の立地の実態.............................................................................................................. 128
5.2.2 高層複合建築物の立地分布.................................................................................................................. 129
5.3 高層複合建築物の成立要因 ......................................................................................................................... 133
5.3.1 理論的考察と建物階数方程式の導出 .................................................................................................. 133
5.3.2 分析対象の建物 ..................................................................................................................................... 147
5.3.3 土地利用規制・誘導，敷地条件，および地区環境 .......................................................................... 149
5.3.4 建物階数方程式による実証分析.......................................................................................................... 156
5.4 敷地併合による高層複合用途建築物の成立.............................................................................................. 161
5.4.1 分析の視点 ............................................................................................................................................. 161
5.4.2 ニューヨークにおける敷地併合制度 .................................................................................................. 162
5.4.3 敷地併合事例の選定.............................................................................................................................. 162
5.4.4 敷地併合事例の概要.............................................................................................................................. 165
5.4.5 敷地併合事例にみる政策的含意.......................................................................................................... 176
5.5 まとめ............................................................................................................................................................. 178
第 6 章 全体のまとめ ............................................................................................................................................... 180
6.1 各章のまとめ ................................................................................................................................................. 180
6.2 全体のまとめと中心市街地整備への含意.................................................................................................. 183
6.3 残された研究課題 ......................................................................................................................................... 188
文献一覧 ................................................................................................................................................................... 189
謝辞 ........................................................................................................................................................................... 193
iv
序章 複合用途市街地の復権
0.1 立体的用途複合の視点
(1) 機能特化から用途複合化
中心市街地を対象とした研究は，まず中心市街地が商業・業務・文化・行政などの施設
によって構成され土地の利用強度が高い場所であるという事実認識から出発した 1 。その
ことは，中心市街地が単に都市空間の一部ではなく，都市全体に影響を及ぼす重要な機能
の集積地であることを示していた。そうした集積の現象は，厳密かつ網羅的には検証しが
たいものの決して否定できない集積のメリットによるものであると認識され，そこから中
心市街地において如何にその効果を発現し維持し弊害をしりぞけるかという計画課題が生
じてきた。中心市街地の内部の施設構成のあり方 2 ，規模と形態 3 ，複数核配置論 4 などの
観点から論じられた多くの研究は，こうした課題に答えようとしたものであった。これら
は中心市街地における非住宅系・非工業系への特化（商業・業務機能の集中）を扱ったも
のであった。
一方，機能特化という見方に対してもまた近代都市計画のゾーニング制が背後に持つ用
途純化の考え方に対しても異議を唱え，むしろ多様性の存在こそ重要であるという主張が
あった 5 。多様性が都市の活力を産み，安全を維持し，社会の価値規範を継承することに
つながるというものであった。そうした思潮は中心市街地における用途複合のあり方への
関心につながり，それを計画課題として論ずる多くの研究が産み出された。用途複合の意
義として指摘されたのは，①都市内の活動相互の接触の機会が増大すること 6 ，②活動相
互の連関により社会経済的乗数効果が生まれること 7 ，また③時間的・空間的な活動のギ
ャップを相互に補うことができ資源の利用効率が高まること 8 ，という点であった。
第 1 の用途複合が産み出す接触の機会の内容には，都市の中で営まれる消費・文化・修
養・制作・探究・継承など，多くの営みにつながる機会が含まれる。「機会」であるから
必ずしも実際の営みに結実するとは限らない。それでも多様な営みが産み出される可能性
1 Murphy and Vance(1954, 1954a, 1954b)
2 深海隆恒(1979)
3 大塚全一・苦瀬博仁(1979, 1980)
4 川上秀光(1986)
5 ジェイコブス(1977)
6 Procos(1976), p.53-70
7 ibid., p.23-52
8 ibid., p.71-87
1
があり，その可能性が評価されることになる。例えば，商業施設を間近に持つことで利便
性が増進する住宅，住宅の居住者や業務の就業者などの消費層を間近に持つ商業施設，飲
食・教室・スポーツジムなどを間近に持ち就業者の利便に応えられる業務施設というよう
に，用途が複合することで単独で存在するよりは高く評価されることがあり得る。また，
第 2 に用途複合により様々な活動主体が相互に連関しながら新たな活動主体の立地を促し
全体として拡大していくことは社会経済的乗数効果と呼ばれた 9 。これは中心市街地に経
済基礎理論（Economic Base Theory）をアナロジカルに適用したものである。中心市街地
の外部に広く財・サービスを供給するものが基幹的な活動主体であり，中心市街地の内部
を対象とするものが非基幹的活動主体である。複合用途開発（後述）において，複合する
用途の要件として挙げられた「収益を産むきわだった用途 10 」とは，広く外部に需要層を
持つ基幹的活動主体のことを意味する。またそれが引き起こす乗数効果を意図している。
業務施設の就業者を対象とした飲食店で，業務活動の休日に同じく店を休むのなら非基幹
的活動主体である。しかし非基幹的活動であっても接触の機会を得て基幹的活動に変わる
可能性がある。アナロジカルに言えば移出型産業への転換である 11 。さらにこれらが産む
雇用の機会により就業者が中心市街地の住宅に住むことになれば，また新たな需要が産み
出される。さて第 3 に挙げた，時間的・空間的ギャップの相互補完とは，施設利用のオフ
ピーク時間帯を用途複合で埋めて効率的資源利用を果たすことを指している。用途複合に
より，駐車場の時間帯別利用率 12 や建物内の時間帯別エネルギー負荷 13 が平準化される可
能性が例として挙げられる。
しかしながら，これらの指摘の全てについて検証し複合用途が最も優れた空間構成であ
ることを反駁の余地のないまでに証明しようとするとそれは容易なことではない。今日的
にはコンパクトシティ論の中で複合用途が取り挙げられているが 14 ，そこでも明確に結論
が出ているとは言いがたい。むしろその決着は一旦脇に置き，ひとまず用途複合の意義と
して指摘されたことを是として，現状の土地利用の単調さもしくは混合（混乱の集合）を
意義ある複合に変えていこうとする方向で多くの課題が論じられているのが現状であろう。
例えば，住工の複合化の方法を論じたもの 15 ，商住混合の中で都心定住を提案するもの 16 ，
西ドイツにおける用途純化から混在への転換を紹介したもの 17 ，歴史的に新旧の機能が重
層する既成市街地の整備に関するもの 18 ，土地の複合利用の具体的な実現方策に関するも
の 19 ，など現象自体が多様であるのに伴い論点も数多くある。
9 socioeconomic multiplier, ibid., p.28-30
10 ULI(1987), p.3
11 ジェイコブス(1971)
12 Procos(1976), p.76
13 須藤諭・尾島俊雄(1993)
14 海道清信(2001)，p.164-189
15 阿部成治(1987)
16 近藤達夫(1987)
17 田端修(1987)
18 佐藤滋(1989)
19 日本住宅総合センター(1985, 1987)
2
(2) 複合用途開発（MXD 20 ）と複合用途市街地
こうした中で，1970 年代以降に北米を中心としたMXDの事例が報告され 21 ，1980 年代
にわが国の民間再開発の中でも大規模なMXDの実例 22 が登場してくると，複合用途の実現
舞台としての関心は，既存の中心市街地を離れ，むしろ単独でも成立し得る大規模開発地
へと移った。爾後，工場・倉庫・操車場などの跡地を利用した数々の大規模開発において，
複合用途のコンセプトは「職・住・遊」などの様々な変奏をもって謳われた。MXDの着
想は，かつて現代建築国際会議（CIAM）が主唱した「住む・働く・楽しむ」 23 （住宅・
業務・商業）という都市機能をコンパクトな空間に収めて「都市の中の都市」として構成
しようという点にあった。それは，空間構成の計画技術，開発推進のための制度的工夫，
不動産開発のマネジメント技術という点で多くの示唆をもたらした 24 。しかしながらここ
で，大規模なMXDの背景に一旦退いた既存の中心市街地に再度目を向けると，1990 年代
の都心居住策 25 以降，中心市街地においても「働く・楽しむ」という機能に加えて「住
む」機能が供給されるようになってきている。いま，中心市街地においても「住む・働
く・楽しむ」という複合用途からなる市街地が形成されるのであれば，それを複合用途市
街地と呼んでもよかろう。しかしいうまでもなく，中心市街地は多数の意思決定主体によ
る大中小規模の開発（または建築行為）が通時的に累積してできる市街地である。そこに
は，一貫した計画のもとで実施される大規模MXDとは異なった課題が潜んでいるはずで
ある。
MXDの空間構成の特徴は，敷地内での自己完結性，棟別の用途配置，建物周辺の大規
模オープンスペースにある。問題は，この開発形態を連担していったら複合用途市街地に
なり得るかということである。極端には，従来の大規模敷地における開発が連担したのと
類似の形態 26 になりかねない。その場合の問題は，第 1 に用途複合がもたらす効果を敷地
内で吸収しようと自己完結的になるあまり，隣接する広大な敷地の間を直接には往来でき
ない形で開発が行われかねない点である。そうなると，同一敷地内では建物相互の往来の
便が保たれても，異なる敷地間での建物相互の往来は一旦街路を迂回することになり遠い
ものになる。第 2 に建物周辺に大規模オープンスペースをとると，隣接敷地間の建物相互
の距離はいっそう遠くなる。オープンスペース内の移動と街路上の移動との合計になるた
めである。結局，この種の開発形態を連担して市街地を構成した場合，仮に高容積を収容
し得たとしても市街地全体としては建物相互の距離が平均的に遠くなり，用途複合の意義
20 Mixed-use Development
21 ULI(1976, 1987)
22 赤坂六本木地区再開発（アークヒルズ），天王洲アイルなど。
23 ル・コルビュジェ(1976)，p.115
24 ULI(1987)
25 都心共同住宅供給事業，市街地住宅総合設計制度，市街地複合住宅総合設計制度，用途別容積型地区計
画など。
26 例えば，東京の西新宿の副都心など。
3
として挙げられた活動相互の接触の機会の増大を十分に活かせないことになりかねない。
例えば，A棟の食事店群は，限られた休憩時間で移動しなければならない隣接敷地のB棟
の就業者を吸引できない，といった例である。
(3) 立体的用途複合の視点
これは MXD の問題に限ったことではない。用途複合の空間構成の仕方によっては，高
容積を収容したとしても接触の機会の増大を活かせない場合が生じ得るということである。
この問題は，中心市街地における連続性の確保と深く関連していると考えられる。仮説的
には，むしろ低層部は中心市街地としての連続性を維持し，高層部で高容積を受け入れる
ような空間構成が中心市街地においては相応しいのではないかと考えられる。その場合，
低層部や高層部をどのような用途で構成すればよいかという立体的用途複合の視点に立っ
た実現性の検証が必要となる。また，上では接触の機会を活かすための活動相互の距離に
注目したが，そもそもそれほどまでに距離を重視しなければならない活動とはどのような
ものであろうか。あらゆる活動が同程度に近接しなければならないということはないはず
である。結局，これらの問いかけは立体的用途複合の成り立ちに深く関連することであり，
その成立要因を明らかにすることを通じて解答が得られるものと考える。
むろん，従来より立体的用途複合の視点から中心市街地の空間構成を扱った研究は少な
からず存在する。先駆例の一つとして，東京の都心における建物の階層別用途を調査した
スタディ 27 が挙げられる。また，コンピュータマッピングが可能なように中心市街地の階
層別の床用途を系統的にデータ化し立体土地利用の実態として整理したものなど 28 ，その
他にも個々の観点に立って立体土地利用を扱ったものがある。しかしながら，立体的用途
複合の成立要因を明らかにし計画技術に活かすことを考えた場合，まだ検討すべき課題は
多く残されていると言わざるを得ない。本研究は，立体的用途複合の成立要因を明らかに
しつつ，中心市街地が持つ複合用途市街地としての可能性を探ることに問題意識を置いて
いる。
27 八木澤荘一・吉本正信・吉村彰(1987)
28 王世燁・尾島俊雄・三浦昌生(1990)，上田和徳・佐藤誠治(1990)など。
4
0.2 研究の目的と枠組み
(1) 問題の所在
中心市街地の立体的用途複合の成り立ちを考察するには，およそ次の論点があろう。立
体的用途複合の定義と意義，立体的な立地特性，用途複合の相乗効果，開発の空間単位と
制約，および中心市街地としての評価である。
立体的用途複合とは，一定範囲の 3 次元空間の中での用途複合を指す。一定範囲とは，
「建物単位」または「敷地（または，複数敷地，街区，地区）とその上空」を指し，論じ
られる文脈によって変わる。また「立体」の語は，通常の意味で 3 次元空間を指すが，特
に 2 次元の水平面で論じられる土地利用に対し垂直軸方向を強調する意味で使用する。用
途は，ひとまず商業・業務・住宅・その他の区分を念頭に置き，そのうち 2 つ以上が存在
すれば複合と呼ぶことにする。こう定めると，例えば 1 つの敷地を取り挙げたとき，そこ
に用途 X だけの建物と用途 Y だけの建物の 2 つの建物がある場合と，あるいは 1 つの建物
があって低層部が用途 X で高層部が用途 Y という場合とでは，どちらも立体的用途複合
である。前者だけを対象にするのであれば，従来の平面的な土地利用の捉え方に密度のラ
ベルを付けて扱えばよいが，後者を代替的な案として追加し両者の間で優劣を比較するの
であれば，全体として立体的用途複合を扱っていることになろう。
問題は，なぜこうした立体的用途複合に着目するかという点である。繰り返しになるが，
先に挙げた MXD の連担として市街地を形成する例のように，用途複合の空間構成の仕方
によっては，高容積を収容したとしても用途複合の成果を活かせない場合が生じ得るとい
うことである。同例を続けると，隣接敷地の就業者を吸引できない食事店群は，限られた
種類の食事店でしか構成できず多様性の少ないものになるかもしれない。逆に，空間構成
の仕方によっては多くの就業者を吸引することができ，多様な種類の食事店が存立し得る。
その多様性ゆえに近くの就業者だけでなく外部の利用者をも吸引することになるかもしれ
ない。要するに，空間構成の仕方によっては，ある用途もしくは用途のうちの多様性が存
続できないことになり，全体として接触の機会の欠落したものになりかねないということ
である。こうした問題に対し，どのような空間構成にすればよいかに答えるには，ある前
提と数値例のもとで数理解析的に最適解を求める方法が考えられる。しかしながら，中心
市街地を構成する全ての用途の立地特性や因果のパスについて，必ずしもまだ十分な知見
が得られているとは言えず，適切に前提を設定できるかどうか疑問である。むしろ本研究
では，実際の中心市街地を観察する中から関連する手掛かりを得るという方法を採ること
にする。
その場合論点として，第 1 にそれぞれの用途の立体的な立地特性を明らかにすることが
挙げられる。特に垂直軸の方向を意識的に持ち込んだわけであるから，それを説明要因と
してそれぞれの用途の立地の特性を把握しておく必要がある。第 2 に用途複合の相乗効果
を捉えることがある。用途 P が立地している近くに用途 Q が立地する場合，互いの影響を
5
考慮すると立地場所に対する評価はどうなるか。つまり Q は P の近くを高く評価するか
（同じく P はどう評価するか）。また P と Q の複合がもたらす相乗効果はどうなるか。第
3 に用途複合がなされる開発の空間単位と制約条件の作用の問題である。敷地単位，複数
敷地，街区単位，あるいはさらに特定の空間範囲など，いずれの開発単位の下で用途複合
の意思決定がなされるかという問題と，それぞれの場合に立地条件（敷地規模，接道状況，
地区環境など）と制度条件（土地利用規制や誘導など）および他に関連する制約条件が，
建物供給や用途複合の空間構成にどう作用するかを把握する課題である。第 4 にこうした
開発の空間単位が累積してできる中心市街地を全体として評価する問題がある。全体とし
ての用途複合がもたらす成果と，それを維持する内部の物的な状況の評価とがある。
これらの論点のうち，本研究では第 1 の立体的な立地特性から取り組むことにする。そ
の過程で，これまで必ずしも十分には明らかにされなかった各用途の立地特性が整理され
ることになろう。第 2 の用途複合の相乗効果の論点は，立体的な立地特性の知見が得られ
て後よりよく論ずることができよう。しかもそれには系統的な資料の準備が必要である。
よって論ずる順序と準備という意味で本研究では第 2 の論点を射程に収めることができず，
別途独立した研究課題として初めから残さざるを得ない。第 3 の開発の空間単位と制約お
よび第 4 の中心市街地としての評価については，立体的な立地特性に関する知見と合せて，
中心市街地における建物の高層化を観察することである程度論ずることができよう。以上
のように論点を絞ることで本研究の目的は次のようになる。
(2) 研究の目的
本研究は，中心市街地を構成する用途の立体的な立地特性を立地論の観点から明らかに
することを通じて，立体的用途複合によって中心市街地を構成する場合の空間構成に関す
る指針を得ることを目的としている。
作業仮説としてあるのは，中心市街地の立体的な用途構成は，地上レベルの近くで平面
的に立地する指向性を持った用途（商業系など）と，地上を離れて立体的に立地する指向
性ないしは可能性を持った用途（業務系など）との二極の組合せとして捉え得るのではな
いかという点である。さらに平面立地指向の用途が立地の連続性を必要とするものである
ことが分れば，先に述べたように，中心市街地の低層部で連続性を維持し高層部で高容積
を受け入れという空間構成に関する指針が得られることになる。また容積緩和や容積移転
の制度が整備されつつある現状を見たとき，それらを活かしつつ中心市街地の空間構成の
あり方を考える上でも平面立地と立体立地の視点は欠かせないものと考えられる。端的に
言えば，立体的に立地する需要のないところで容積緩和をしても効果はなかろうし，逆に
容積緩和や容積移転は如何なる立体立地需要を意識したものなのか，また平面的に立地す
る需要にどう対処すればよいか，といった計画課題に関連してくるはずだからである。
一方，先の論点整理で述べたように，用途複合による相互の影響の下で生ずる相乗効果
を扱い切れていない点は，予め大きく残された課題である。
6
(3) 研究の枠組み
本研究は次のような構成をとる（図 0.1）。
第 1 章では，本研究の作業仮説として挙げた「商業系が平面立地，業務系が立体立地」
という二分法が妥当かどうか予備的検討を加える。理論的に立地特性に違いがあることは
了解できるが，実際に中心市街地の集積形態として立地特性の違いが現れているかどうか
を実証的に確認することがねらいである。仮説が妥当であれば集積形態において平面集積
と立体集積という違いが現れるはずである。
図 0.1
立体的用途複合の成り立ちと章の構成
立地需要特性
2 街路ネットワークにおける 3 事務所の移転行動と
商業集積の成立
事務所集積の成立
平面立地指向
と集積指向
垂直制約
--------建物高層化技術
密度形態規制
立体用途規制
立体立地指向
と集積指向
立地競合
（用途複合の相乗効果(扱わず)）
建物供給
5 高層建築物としての用途複合の成立
立体的用途複合
4 立体立地による用途複合
建物内立体的用途複合
水平制約
--------敷地範囲
密度形態規制
敷地内用途複合(扱わず)
開発空間内用途複合(扱わず)
1 商業・業務施設の集積形態
平面集積
(注)
立体集積
数字は章番号を指す。この他に第 6 章のまとめがある。
第 2 章では，上の仮説の妥当性を受けて商業系が平面立地と仮定し，平面的商業集積の
成立要因を探る。ここでは，商業集積の成立のメカニズムを集積効果に求め，それら集積
効果の発現を支える物的要因を集積の内部構成に求めるという立場をとる。内部構成とし
て，店舗の間口が連続した緊密な街路の接続性と，店舗が相互に近接立地するという要因
が集積効果を維持する要因であることを検証する。それが検証できれば商業集積の成立に
おいて街路沿いの店舗の連続性が非常に重要な役割を果たすことが示される。
第 3 章では，立体集積を構成する事務所の立地行動の特性を探る。事務所ビルに対する
7
需要として既存の事務所の移転行動から発生する需要には無視できないものがある。しか
し従来の研究では移転要因の分析が不十分である。ここでは事務所の機能変化という観点
から移転要因を探り，それをもとに事務所集積の成立要因を探る。なお，事務所と一口に
言ってもいくつかのタイプがあり立地選好が異なるのでその点にも考慮する。商業系の立
地のような平面立地指向の特性が見出せない限り，事務所は相対的に立地に柔軟性があり
建物供給に依存して立体集積するものというのが仮説である。
第 4 章では，中心市街地を構成する様々な用途の立体的な立地特性を捉える。本研究が
当初に仮説として挙げた平面立地と立体立地の検証である。建物内の各階層は地上レベル
からみて垂直的な立地条件に差がある。そのことが各用途の賃料に対する負担力に違いを
生じさせ，ひいては立体立地の特性の違いとして現れると考える。2 章と 3 章で得られた
商業系と業務系の立地特性の知見を基礎にして分析結果を読み取ることで，中心市街地を
構成する多様な用途の立地特性を把握する。ここで，当初の単純な平面立地と立体立地と
いう二分法的仮説が修正もしくは補完されることになる。なお，ここでは用途複合の相乗
効果による立体的用途複合を扱い切れていない。むしろ立地競合の側面だけを扱っている。
また，建物内の用途複合だけを対象にしており，敷地レベルまたはそれ以外の空間単位で
の用途複合を扱っていない。
第 5 章では，立体的用途複合が高層建築物の形態で実現するときの成立要因を探る。特
に供給側の制約条件，つまり立地条件（敷地規模，接道状況，地区環境など）や制度条件
（土地利用規制や誘導など）がどれだけ作用しているかを捉え政策的含意を得る。仮説的
には敷地制約が大きいと考えるので，さらに敷地併合制度を利用してその制約を取り除い
て高層化している事例を調査し，結果的に市街地環境にどのような成果をもたらすかを整
理する。それをもとに中心市街地の整備への政策的含意を得る。なお，中心市街地全体に
おける用途複合の成果については扱っていない。
第 6 章では，各章の成果をまとめ，それをもとに中心市街地整備への含意をまとめる。
また残された研究課題を整理する。
8
第1章 商業施設と業務施設の集積形態の違い
－東京 23 区の事例－
1.1 はじめに
(1) 本章の目的 －作業仮説の予備的検討－
中心市街地の主要な構成用途である商業施設と業務施設について，商業は平面立地，業
務は立体立地という作業仮説を置く。商業は，消費者自身がサービスの購入に出向いて初
めてサービスを生産することができる。よって需要者と生産物との距離を重視するが，業
務はさほどではないと考えるからである。その詳細を論ずるのは，後続の章の役割である。
仮説が素朴な二分法に過ぎるように思われるが，それもまた後続の章で修正し補完する。
作業仮説は，それら議論の枠組みを構成するために必要となるものである。
ただ，商業と業務の立地行動が異なるとはいえ，その前提だけから平面立地と立体立地
という作業仮説を導くのはやや強引であろう。補強のため，現に商業・業務が集積してい
る市街地の実態に即して仮説の妥当性を検討しておく必要がある。なるほど素朴な観察に
よれば，業務施設が超高層ビルの形態をとることはあっても商業施設にそうした現象はな
い。業務施設の低層部に商業施設が位置することはあっても，その逆を見かけることは極
めて稀である。そうした経験から直感的には仮説が支持されそうに見えるが，いま少し系
統的な資料を用いて検討しておく必要がある。
本章では，市街地における商業施設と業務施設の集積形態の実態を捉えることで，平面
立地と立体立地という二分法的仮説の妥当性を予備的に検討することを目的とする。合せ
て，そこから立体的用途複合の考察へ向けての検討課題を挙げて，後続の章へつなげるこ
とにする。
(2) 集積形態への着目
仮説が支持されるならば，商業施設と業務施設のそれぞれの集積形態(拡がりと高さ)に
は平面集積と立体集積という違いが出てくるはずである。違いは，少なくとも背後に異な
る立地原理が働いているからだと考える。すなわち，商業が平面立地するのであれば，そ
れを受け入れる商業施設は一定の集積量を収容するのに当たり，高さ(建物階数)が低い状
態で平面的に拡がった集積形態をとるであろう。一方，業務が立体立地するのであれば，
それを受け入れる業務施設は一定の集積量を収容するのに当たり，平面的に拡がるよりも
9
高さ(建物階数)を高くした集積形態をとるであろうと考える。それぞれの集積形態を，平
面集積および立体集積と呼ぶことにする。
方法的には，商業施設と業務施設のそれぞれの集積の実態を把握し，それら集積の形態
(拡がりと高さ)を比較するという方法をとればよかろう。ここでは，東京 23 区を対象とし
た建物の用途と階数を示すデータ(東京ポイントデータと呼ぶ)を用いて二分法的仮説の妥
当性を検討することにする。
(3) 分析の限界
なお，ここでの分析には次のような限界がある。第 1 に，集積形態は，立地主体の行動
原理だけで決まるのではなく，建物供給主体の意思決定が関わって決まる。その過程で，
用途・密度・形態規制，敷地条件，地区環境，集積の外部効果，その他の要因が関わって
くる。ここではそれらをいったん考慮の外においている。多くの要因が関わるとはいえ，
それでもなお集積形態には立地主体の行動原理が反映されるはずだと考えるからである。
第 2 に，東京ポイントデータは建物の外形(用途と高さ)に関する資料であり，建物内部の
階層別の用途に関する情報を持っていない。よって，建物の低層部と高層部をどのような
用途が占めているかという観点からの分析はできない。つまり，ここでの分析は立体土地
利用を扱うものではなく，用途を水平面上に投影した通常の土地利用を扱っている。
こうした限界があり課題を残しているという意味で予備的検討である。残された課題は
後続の章で扱うことにする。
10
1.2 建築物の形態でみた違い
1.2.1 商業施設と業務施設の立地分布の実態
ここで用いる資料は，1986 年の東京ポイントデータである(表 1.1)。これは，東京 23 区
を対象に 25m 間隔の格子点ごとに土地利用のポイントサンプリングを行い，土地の用途，
建物の用途，建物階数を調査したものである。それぞれの格子点をポイントと呼ぶ。
本論では，このうち建物用途が「専用商業施設」と「住商併用建物」のものを商業施設
とし，「事務所建築物」を業務施設とする。
表 1.1
東京ポイントデータの概要
調査年次
対象地域
データ概要
データ項目
作成者
1986 年
東京 23 区
25m 間隔の格子点ごとにポイントサンプリングを行い，土地の用途，建物の用
途，建物階数を調査したもの。格子点をポイントと呼ぶ。1 ポイントは，その周囲
の約 625 ㎡を代表しているとみなす。
1. 土地の用途(建築敷地のときは建物の用途に同じ，それ以外は道路，公園，
等々に分類されるがここでは略)
2. 建物の用途
(1) 官公庁施設
(6) 専用商業施設
(11) 集合住宅
(2) 教育文化施設
(7) 住商併用建物
(12) 専用工場・作業所
(3) 厚生医療施設
(8) 宿泊遊興施設
(13) 住居併用工場・作業所
(4) 供給処理施設
(9) スポーツ興業施設
(14) 倉庫・運輸関係施設
(5) 事務所建築物
(10) 専用独立住宅
3. 建物階数(階，地上階数のみ)
東京都
商業施設と業務施設のポイントの分布を見ると，次のことが観察される(図 1.2，図 1.3)。
①
商業施設の立地は，ほぼ 23 区の全域に拡がっている。その拡がり方は一様ではなく，
密度高くポイントが集中する個所が随所にある。これが商業集積地に当る。
②
商業集積地は，鉄道駅周辺や街路沿いに立地する様子が観察できる。小規模な集積が
ある一方で，連担して大規模な集積をなしている個所(上野・秋葉原・浅草など)があ
る。
③
業務施設の立地は，都心三区，副都心，新副都心，その他の限られた地域範囲に，密
度の高い集中個所として観察される。特に東京駅周辺に連担した大規模集積がある。
④
それ以外の業務施設は，全域に点々と立地し集積の様子を呈しているとは言いがたい。
ここから次のことが指摘できる。
⑤
商業集積と業務集積とは，異なった拡がりと分布のパターンを持っている。よって，
共通の地区範囲を集積地と定めて比較するわけにはいかない。
⑥
むしろ，商業と業務のそれぞれについて，個々の集積地を抽出することが先行する課
題としてある。その上で，集積地ごとに集積形態を定量的に捉えることが必要である。
11
図 1.2
商業施設の立地分布（東京 23 区，1986 年）
p61yZ67.eps
図 1.3
業務施設の立地分布（東京 23 区，1986 年）
p61yZ5.eps
12
1.2.2 建物階数と建築面積
前節の平面的な立地分布に対し，この節では高さの次元を加えて，23 区全域における用
途ごとの建築面積の合計と平均建物階数を見ておく(図 1.4，表 1.5)。これは，全ての建物
をあたかも 1 個所に集めたときの，用途ごとの建物群の拡がりと平均的な高さに当る。
図 1.4
用途別にみた建物の拡がりと高さ（東京 23 区，1986 年）
平均建物階数
(階)
7
事務所建築物
6
宿泊遊興施設
5
官公庁施設
4
厚生医療施設
専用商業施設
集合住宅
スポーツ興業施設
教育文化施設
3
住商併用建物
2
専用工場・作業所
倉庫・運輸関係施設
住居併用工場・作業所
供給処理施設
1
0
0
1,000
2,000
専用独立住宅
3,000
4,000
5,000
建築面積合計(ha)
6,000
7,000
8,000
poiSky02.xls
表 1.5
用途別にみた建築面積合計と平均階数
用途
建築面積平均階数
合計(ha)
(階)
1 官公庁施設
214
4.05
2 教育文化施設
1,077
2.85
179
3.47
3 厚生医療施設
4 供給処理施設
129
2.35
901
5.98
5 事務所建築物
6 専用商業施設
357
3.31
1,722
2.46
7 住商併用建物
8 宿泊遊興施設
171
5.27
77
3.19
9 スポーツ興業施設
10 専用独立住宅
6,831
1.86
3,383
3.63
11 集合住宅
12 専用工場・作業所
1,127
1.87
655
2.14
13 住居併用工場・作業所
914
2.08
14 倉庫・運輸関係施設
合計
17,734
2.66
poiSky02
① 全ての用途のうちで，業務施設(事務所建築物)の平均建物階数が約 6.0 階と最も高く，
立体化の傾向が顕著に窺える。
②
商業施設(専用商業施設と住商併用建物)のうち，住商併用建物は平均建物階数が約 2.5
階と低く，一方で建築面積合計が比較的大きい。前節の商業施設の立地分布(図 1.2)で
見た平面的な拡がりの大部分はこの住商併用建物である。
13
③ 一方，専用商業施設は，拡がりは小さいが建物階数が相対的に高い(約 3.3 階)。この
専用商業施設の立体化傾向は，冒頭の作業仮説のように商業が必ずしも平面立地だと
だけは言い切れないことを示唆している。この点は銘記し後の分析で考察するとして
も，いまの段階では住商併用建物とともに商業集積を構成する同列の要素であると仮
定して，商業施設という同一カテゴリーで扱うことにする。
1.2.3 スカイライン分析
全ての建物をあたかも 1 個所に集めたときの，用途ごとの建物ポイントの階数の高いも
のを順番に並べてできる形状を見ておくことにする。これをスカイラインと呼ぶことにす
る。前節で平均的な高さで捉えていたものを，建物階数の分布として捉え直すことに当る。
平均では読み取れない点を明らかにするためである。
図 1.6 の横軸は，左から右へ階数の高いものから順番に建物ポイントを並べてできる軸
で建築面積の累計に当る。縦軸は建物ポイントの階数である。比較のため，商業施設と業
務施設の他に平均建物階数の比較的高い宿泊遊興施設と集合住宅とを加えて図化している。
①
左端で突出した高さの用途として挙げられるのは，事務所，宿泊遊興，および集合住
宅である。素直に読み取れば，高層化しても立地需要がある用途だということになる。
②
建築面積の累計が約 600ha までの範囲において，比較的高いスカイラインを築いてい
るのは，事務所と集合住宅である。専用商業と住商併用はそれらをかなり下回ったス
カイラインとして描かれている。このスカイラインの相違は，立体立地と平面立地の
作業仮説を支持するものである。しかし，まだ実際の集積を捉えた上での分析ではな
く，あくまでも全ての建物が 1 つの集積をなしているかのように見立てた分析に過ぎ
ない。
③
専用商業と住商併用とは平均建物階数で違いがあったが，建築面積の累計が約 400ha
までの範囲で比較するとスカイラインは類似している。住商併用には，建物の上層部
に集合住宅等が積み上がっているものと，一方個人事業者等の 2 階建て住商併用住宅
に類するものとがある。前者が専用商業のスカイラインと類似しているものである。
後者は商業施設の立地分布(図 1.2)に見たように相当に拡がりを持って立地する建物で
あり，専用商業と建物階数を異にするものである。
以上をもとに次のことが言えよう。
④
商業施設と業務施設とのスカイラインの違いは平面立地と立体立地の仮説を支持して
いるように見える。しかしなお，実際の集積を捉えた上で再度確認する必要がある。
⑤
商業施設のうち専用商業施設について立体化傾向が再確認された。商業の中にもある
程度の立体立地の傾向を有するものがあることを示唆している。単純な二分法的作業
仮説は後において修正する必要があろう。
14
図 1.6
(1)
スカイライン分析（東京 23 区，1986 年）
建物階数(階)
70
60
50
40
1.事務所
30
2.専用商業
3.住商併用
20
4.宿泊遊興
5.集合住宅
10
0
0
200
400
600
800
1,000
1,200
建築面積(ha)
(2)
(3)
建物階数
(階)
70
60
60
50
50
40
40
30
30
1.事務所
20
建物階数
(階)
70
2.専用商業
20
10
10
建築面積(ha)
0
建築面積(ha)
0
0
(4)
70
500
1,000
1,500
2,000
0
500
1,000
1,500
2,000
(5)
建物階数
(階)
建物階数
(階)
70
60
60
50
50
40
40
30
4.宿泊遊興
30
3.住商併用
20
20
建築面積(ha)
10
建築面積(ha)
10
0
0
0
500
1,000
1,500
0
2,000
500
1,000
1,500
2,000
(6)
70
建物階数(階)
60
50
40
30
5.集合住宅
20
建築面積(ha)
10
0
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
poiSky01.xls
(注) 左から右へ階数の高いものから順番に建物ポイントを並べたもの。(1)はすべての用途の
スカイラインを重ね合わせて比較したもの。図化する都合上横軸の右端の目盛りは一定値で打
ち切ってある。(2)～(6)は用途ごとのスカイラインを示したもの。
15
1.3 集積形態でみた違い
1.3.1 集積地の同定
(1) 密度空間連担法
商業集積地と業務集積地との集積形態を比較するのが本節での課題である。それにはま
ず集積地の同定から始めねばならない。基本的な問題設定は，「ある一定の床面積の集積
が実現するとき，平面的に拡がって実現されるか立体的に高くなって実現されるか」とい
うことである。よって形態比較ができるよう床面積の集積が捉えられればよい。
そこで，集積地を「一定の床面積密度の空間が連担して一定量の床面積のまとまりをな
している空間範囲」と捉えることにする。床面積密度とは単位空間当りの床面積であり，
市街地容積率に同義である。ここから集積地の同定方法として，「23 区全体をある単位空
間で分割し，ある床面積密度を満たす単位空間だけを抽出し，そのうち連担する単位空間
どうしを繋げて一まとまりの集積を見出す」という系統的な方法が得られる。これを密度
空間連担法と呼ぶことにする。密度空間連担法で集積地を同定するには，単位空間，密度
基準，連担基準の設定が重要な役割を果たす。この方法は本論に独自のものではない。す
でに類似の代表的事例として国勢調査の人口集中地区がある。むしろ密度空間連担法はそ
れを援用したものである。
(2) 既存研究におけるポイント連担法
これに対し，密度空間連担法の考え方を拡張して，本論と同一のポイントデータを用い
て商業集積地を同定した既存研究として阪本・村松(1991) 29 がある。要約すると，「個々
の 1 ポイントを単位空間とみなす，当該 1 ポイントが商業用途(専用商業施設か住商併用建
物)の土地か否かという判定を密度基準に代えて適用する，75m以内の範囲で近接する商業
用途ポイントがあれば連担するものとみなす」という要件に基づき商業集積地を同定した
ものである。便宜的にこれをポイント連担法と呼ぶことにする。仮にこの方法を本論でも
適用しようとすると 2 つの困難が伴う。第 1 にポイントを単位空間とすると床面積密度が
扱えない。集積の形態は事前には未定であるから，床面積密度のように形態を離れた密度
指標を用いるのが望ましいと考える。ポイントの連担という方法だと，あたかも平面的な
拡がりという形態を前提にしていることになる。第 2 に本論では建物ポイントに注目して
いる。そのとき業務施設のように，ある程度大きな非建蔽空間(公開空地など)の存在が予
想されるとき，建物ポイントの連担という扱いで適切な連担基準を設定できるか疑問であ
る。こうした理由により，本論ではポイント連担法を採らず密度空間連担法を適用する。
29 阪本一郎・村松茂樹・高辻秀興・中井検裕(1991)
16
(3) 単位空間，密度基準，連担基準の設定
結論を先取りして述べると，単位空間については，近隣商業地が収まる程度の大きさと
いう意味で 250m メッシュ(6.25ha)とした。床面積密度つまり「当該用途床面積／メッシュ
面積」については，集積地内の当該用途床面積が 23 区全域の約 60%を占めるように設定
した。商業床面積密度は 0.18，業務床面積密度は 0.70 である。連担基準は，縦，横，斜め
でメッシュが隣接していることとした。以下は，それらの設定の考え方である。
①
単位空間としてのメッシュ単位の設定については，大きすぎると集積の捉え方が雑
駁になるし，小さすぎると床面積密度の算定が雑駁になる。商業集積地を捉える場合
で言えば，近隣商業地が収まるぐらいの大きさであればよいものと考える。阪本・斉
藤(1992) 30 によれば，75m以内の近接性という連担基準で商業集積地を捉えたとき，近
隣商業地ぐらいの小規模な商業集積地に含まれる商業用途の土地ポイント数は，平均
10 ポイントである。また商業集積地内の商業用途土地比率は，最低でも 1/9 となる。
これから類推すると商業用途の 10 ポイントが含まれるような単位空間は，約 90 ポイ
ントの大きさとなる。切りのよい数値のメッシュ単位に直せば 100 ポイント(10×10)，
つまり 250mメッシュである。床面積密度の算定においても 100 ポイントあれば問題
はなかろう。
一方，業務集積地については同様にして考察できるだけの資料がない。そこで，同
じ 250mメッシュを適用したとき，業務集積地の同定に支障がなければよかろうと考
えることにする。予想される問題は，メッシュ単位が小さすぎると業務施設の隣棟間
隔の間にメッシュが収まって連担が立ち切られることである。しかし 250mメッシュ
であれば，例えば新宿副都心のような大街区からなる業務集積地においても，メッシ
ュ単位の中に 2～3 棟の建物を含む可能性があり問題はない。以上に基づき，単位空
間として 250mメッシュ(6.25ha)を採用することにする。
②
床面積密度の設定については，明確な外的基準があるわけではない。商業集積地の
場合について再び阪本・村松(1991)を援用し解釈すると，単位空間内の商業用途土地
比率が 1/9 以上であれば商業集積地の一部とみなしてよいということであった。よっ
て，この土地比率のとき床面積密度がどれだけになるかを算定してやればよかろう。
23 区全域における商業施設の平均建蔽率(67.8%)と平均建物階数(2.61 階)をもとにする
と，
商業用途土地比率×商業施設平均建蔽率×商業施設平均建物階数＝商業床面積密度
(1.1)
という関係が成り立つ。ここから床面積密度を算定すると約 0.20 となる。これは
250mメッシュ内の商業施設床面積で言えば約 1.25haに当る。
一方，業務集積地については外的基準の手掛かりがない。そこで次のように考える。
30 阪本一郎・斉藤千尋・高辻秀興・糠田順二・中井検裕(1992)
17
いま商業集積地を上記の床面積密度基準で同定したとする。そのとき，商業集積地内
の商業床面積が 23 区全域の商業床面積に占める割合を集積地床面積比率と呼ぶこと
にする。業務集積地においても，これと同等の集積地床面積比率となるように業務床
面積密度を逆算できれば，それをもって密度基準としてよかろう。これは，商業集積
地と業務集積地について比較のベースが同等になるように，「同等の集積地床面積比
率の下で集積形態を比較する」という考え方によるものである。冒頭で述べた「一定
の床面積の集積を実現するときどのような形態になるか」という問題設定の延長であ
る。
よって改めて「床面積基準は，商業集積地と業務集積地とについて同等の集積地床
面積比率になるようにそれぞれ設定する」ものとする。商業床面積密度を上記のよう
に 0.20 とすると商業集積地床面積比率は 56.3%であるから，これを参考に集積地床面
積比率を概ね 60%と設定することにする。このとき，商業集積地の床面積密度は 0.18，
業務集積地では 0.70 となる 31 。この算出方法については次の節で述べる。
③
連担基準は，隣接基準をもって代える。つまり，一定の床面積密度のメッシュが相
互に隣接していればそれらを同一の集積とみなすことにする。隣接とは，1 つのメッ
シュを中心にしたときの縦，横，斜めの位置を指すものとする。よって 8 つの隣接メ
ッシュが存在する。なおここで，1 つまたは 2 つのメッシュを隔てて近接するような
関係を連担として考慮していない。それはむしろ密度基準で調整する方が望ましいと
考えるからである。
(4) 密度基準と集積地床面積比率
床面積密度だけを変化させたときの集積地床面積比率などの変化を見たのが図 1.7 であ
る。このグラフをもとに，逆に集積地床面積比率が与えられたとき，それを達成するよう
な床面積密度を求めることができる。
商業集積地の場合，床面積密度が 1.0 を下回るほど集積地件数も集積地床面積も急速に
増大する。要するに床面積密度の低い集積地が多数分散して存在する。集積地床面積比率
がほぼ 60%に達するのは，床面積密度を 0.18 まで下げたときである。このとき，集積地
件数がほぼ最大になる。一方，床面積密度が 0.2 から 0.1 に低下する辺りで集積地件数が
減少するのは，別々に捉えられていた集積地が連担してひとまとまりになるからである。
本論で捉えた商業集積地は，その手前の段階のものである。
業務集積地の場合，床面積密度が比較的高い集積地が多い。床面積密度を低く設定すれ
ば捉えられる集積地の件数はやはり増大するが，商業集積地ほど多数が分散しているわけ
ではない。集積地床面積比率がほぼ 60%に達するのは，床面積密度を 0.70 まで下げたと
31 このとき，250mメッシュ内の商業床面積は約 1.13ha，業務床面積は約 4.38haである。業務施設の場合，
メッシュ内の建築敷地割合が 4～5 割，そのうち業務用途が 4 割，敷地容積率が 400%といった状況を例と
して挙げることができる。
18
きである。なお，床面積密度が 0.5 を下回ると捉えられる集積地の件数が急に増大する。
図 1.7
密度基準と集積地床面積比率
比率(%)
比率(%)
120.0
120.0
商業集積地件数比率
商業集積地メッシュ数比率
商業集積地床面積比率
100.0
80.0
業務集積地件数比率
業務集積地メッシュ数比率
業務集積地床面積比率
100.0
80.0
60.0
60.0
40.0
40.0
20.0
20.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
密度基準(商業床面積/メッシュ面積)
0.5
1.0
1.5
2.0
密度基準(業務床面積/メッシュ面積)
poiCjStat.xls
左図は，商業集積地の密度基準を0.1, 0.2, 0.3, 0.5, 1.0, 1.5, 2.0と変化させたときのグラフ。
右図は，業務集積地の密度基準を0.3, 0.5, 1.0, 1.5, 2.0と変化させたときのグラフ。
集積地件数比率：　最も低い密度基準のときの集積地件数に対する各密度での集積地件数の比率。
集積地メッシュ数比率：　当該用途が存在する全メッシュ数に対する集積地のメッシュ数の比率。
集積地床面積比率：　23区全域の当該用途の床面積に対する集積地内の当該用途床面積の比率。
表 1.8
密度基準と集積地床面積比率
商業集積地
業務集積地
集積地 メッシュ 床面積 平均規模
集積地 メッシュ 床面積 平均規模
密度基準
件数
数
(ha) (ha/件)
件数
数
(ha) (ha/件)
0.1
225
2,814
4,344
19.3
0.2
264
1,269
3,020
11.4
0.3
199
669
2,123
10.7
0.3
57
571
4,061
71.2
0.5
87
226
1,095
12.6
0.5
34
395
3,637
107.0
1.0
24
38
353
14.7
1.0
25
206
2,810
112.4
1.5
11
13
166
15.1
1.5
20
139
2,296
114.8
2.0
6
6
90
15.1
2.0
15
88
1,749
116.6
23区全域
6,471
5,364
23区全域
3,507
5,283
密度基準
19
1.3.2 平面集積と立体集積
商業集積地と業務集積地を捉えた結果を図 1.10，図 1.11 に示す。商業集積地が 23 区全
域にわたり散在しているのに対し，業務集積地は都心三区と副都心区などに集中して存在
している。この観察だけでも商業集積地の平面集積の傾向が読み取れそうであるが，厳密
には建物の高さが表現されておらず集積形態を捉えたものではない。
そこで，これら集積地ごとの形態(拡がりと高さ)を図化して比較することにする。そも
そもの問題設定が「一定の床面積を平面的に拡がって実現するか高層化して実現するか」
ということであったから，建築面積合計と平均建物階数という 2 軸を設けて個々の集積地
がどちらに位置づくかを見てやればよい。しかしそれだけだと「一定の床面積の下で」と
いう，比較のベースを同等にする条件が登場しないことになる。むしろ，「床面積＝建築
面積×建物階数」という関係があるから，床面積合計を 1 つの軸に取り挙げて，もう一方
の軸には建築面積合計か平均建物階数のどちらかを取ればよい。そこで，横軸に集積地ご
との床面積合計をとり縦軸に集積地ごとの平均建物階数をとって，集積地の位置をプロッ
トすることにする(図 1.12)。横軸上の特定の点で縦軸方向に見るとき，平均建物階数が高
ければそれは同時に建築面積合計が小さく立体集積であることになる。逆に平均建物階数
が低ければ平面集積である。
① 商業集積地では，どの床面積規模においても平均建物階数が概して低く(逆に建築面
積合計が大きく)平面集積の様子が読み取れる。
②
業務集積地では，平均建物階数にばらつきがあるが概して商業集積地よりは高く，立
体集積の様子が読み取れる。
③
確認の意味で，商業集積地と業務集積地のそれぞれにおいて平均建物階数の度数分布
をとると(図 1.13)，商業集積地は低い方に偏り，業務集積地は高い方に偏るなど，形
態の違いが明確に表れている。
④
なお，商業集積地の一部には平均建物階数が 7 階～10 階などの比較的高いものが見受
けられる。これは住商併用建物の上層部に積み上がった住宅によるものか，あるいは
専用商業施設によるものか，このままでは明確ではない。しかし，専用商業施設が含
まれている可能性は否定できず，商業集積の立体化傾向が一部にあることを記憶して
おくべきであろう。
20
図 1.10
商業集積地の分布（東京 23 区，1986 年）
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濃淡は集積地を区分するもので，密度や階数を表すものではない。
図 1.11
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業務集積地の分布（東京 23 区，1986 年）
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濃淡は集積地を区分するもので，密度や階数を表すものではない。
21
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図 1.12
(1)
集積地の規模と高さ（東京 23 区，1986 年）
平均建物階数
(階)
20
18
商業集積地
業務集積地
16
14
12
10
8
6
4
2
0
0
500
1000
1500
2000
2500
集積地の床面積(ha)
(2)
平均建物階数
(階)
20
18
商業集積地
業務集積地
16
14
12
10
8
6
4
2
0
0
(3)
20
50
100
150
200
集積地の床面積(ha)
250
300
平均建物階数
(階)
18
商業集積地
業務集積地
16
14
12
10
8
6
4
2
0
0
5
10
15
20
25
30
35
集積地の床面積(ha)
40
45
50
poiCjSh.xls
22
図 1.13
平均建物階数でみた集積形態の違い
平均建物階数: 商業集積地=2.78，業務集積地=8.65
集積地の割合(%)
90.0
80.0
70.0
商業集積地
業務集積地
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
1-2階
3-4階
5-6階
7-8階
9-10階
11-12階
13-14階
15階以上
平均建物階数
poiCjSh.xls
表 1.14
平均建物階数でみた集積形態の違い
集積地件数(件)
構成比(%)
平均建物階数 商業集積地 業務集積地 商業集積地 業務集積地
1-2階
27
0
9.1
0.0
3-4階
249
1
83.6
2.8
5-6階
15
6
5.0
16.7
7-8階
5
14
1.7
38.9
9-10階
2
5
0.7
13.9
11-12階
0
5
0.0
13.9
13-14階
0
2
0.0
5.6
15階以上
0
3
0.0
8.3
合計
298
36
100.0
100.0
poiCjSh.xls
1.3.3 商業と業務の用途複合の実態
ここでは，集積地を用途複合か用途特化かという観点から分類し，その立地分布を把握
し集積形態を見ておく。集積地内の個々のメッシュを次の表のようにタイプ分類する。
表 1.15
集積地のタイプ分類
集積地タイプ
用途複合 商業・業務集積タイプ
用途特化
①
定義(各メッシュについて)
商業集積地でありかつ業務集積地である
業務集積タイプ
業務集積地であるが商業集積地ではない
商業集積タイプ
商業集積地ではあるが業務集積地ではない
商業集積地と業務集積地とを個別に扱ってきたが，それらは用途特化として存在す
るものもあれば，用途複合として存在するものもある。
②
商業・業務集積タイプの用途複合は，結局業務集積地の分布が限定されていること
から，主として都心・副都心などの地区に見られる(図 1.16)。このタイプには住宅(主
として集合住宅)が含まれている。また商業施設のうち住商併用建物であれば上層部
に住宅がある。よって，形式的にはこの集積タイプが商業・業務・住宅の 3 つの用途
の複合に最も近い。特に商業・業務ともに集積地の一部をなすという，中心市街地の
23
特性を持った用途複合である。
③
この場合，データの性格から商業施設と業務施設とは区分されて別々に水平面上に
投影されモザイク状に用途複合をなしている。しかし，実際には業務施設の低層部に
商業施設が入り込み，低層部レベルでは他の商業施設と連担している可能性がある。
住商併用建物においても同じことが言える。この東京ポイントデータではその実態を
捉えられない点に限界がある。そうした制約から，商業集積地として捉えた範囲は分
断して見えたり実際より狭かったりする可能性が指摘できる。
図 1.16
集積地タイプごとにみた分布
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商業・業務集積地
業務集積地
商業集積地
poiCjmapCL.xls
④
商業・業務集積タイプ内にある商業施設(専用商業施設と住商併用建物)の平均建物
階数は，他の集積タイプ内にある商業施設の階数より高い(表 1.17)。容積率規制や形
態規制およびその他の建物供給の制約について業務施設と類似した立地条件下である
と仮定すると，商業施設も供給制約が許すならば階層を積み上げることができると読
み取れる。それでも業務施設よりは平均建物階数は低いわけで差異は依然としてある。
⑤
業務集積タイプ内では，商業施設が極端に少ない(表 1.17)。その平均建物階数が低
いことから，開発待ちであるか，あるいは小規模でも立地意義のあるものと考えられ
る。業務に特化しているとはいえ，先にも指摘したとおり，業務施設の低層部には商
業施設が入り込んでいる可能性があるが，依然このデータではその実態は不明である。
24
⑥
商業集積タイプ内では，住宅(専用独立住宅と集合住宅)の占める割合が高くなる(表
1.17)。これは近隣商業地までを集積地として捉えたことによる。一方，業務施設の占
める割合は床面積の構成比で見ればわずかである。しかし，業務施設の建築面積は実
数で見ると 191ha で，業務集積タイプ内の建築面積 183ha より大きく，それなりの場
所を占めている。集積として同定されるほどではないが，商業集積の各所に業務施設
が存在し局所的には用途複合であると想定できる。平均建物階数は商業施設より高い。
表 1.17
集積地タイプごとの用途構成と平均建物階数
集積地タイプ
商業・業務
業務
商業
その他
集積地面積(ha)
969
919
8,363
46,894
シェア（％）
1.7
1.6
14.6
82.1
床面積合計(ha)
2,423
2,636
10,076
30,661
シェア（％）
5.3
5.8
22.0
67.0
用途別床面積 業務施設
60.7
69.5
8.3
3.7
構成比(％)
商業施設
19.6
1.9
27.8
6.6
住宅
7.8
6.9
44.8
63.5
公共施設
4.1
11.1
6.9
11.8
工場等
3.3
2.8
8.5
12.9
その他
4.6
7.7
3.5
1.5
合計
100.0
100.0
100.0
100.0
平均建物階数 業務施設
7.0
10.0
4.4
3.9
(階)
商業施設
4.2
2.7
2.8
2.2
住宅
4.1
4.5
2.5
2.4
公共施設
4.7
6.1
3.2
2.9
工場等
2.8
3.2
2.1
2.0
その他
6.1
11.4
4.2
3.8
合計
5.6
8.0
2.8
2.4
(注1) 集積地面積は，メッシュ面積を合計したもの。
(注2) 業務施設：事務所建築物
商業施設：専用商業施設，住商併用建築物
住宅：専用独立住宅，集合住宅
公共施設：官公庁施設，教育文化施設，厚生医療施設，供給処理施設
工場等：専用工場・作業所，住居併用工場・作業所，倉庫・運輸関係施設
その他：宿泊遊興施設，スポーツ興業施設
23区全域
57,144
100.0
45,795
100.0
11.5
11.7
53.2
10.3
10.9
2.5
100.0
6.0
2.6
2.4
3.1
2.0
4.7
2.7
poiCjSh.xls
以上をまとめると次のことが言える。
⑦
集積地は，用途特化して存在するだけでなく用途複合の実態もある。
⑧
商業施設と業務施設との建物階数の差は，依然として何処の集積タイプにおいても
存在する。これは平面立地と立体立地の特徴の現れであると言える。
⑨
しかし，商業・業務集積タイプ内に見るように，建物供給の制約が許すならば商業
施設も階層を積み上げることができる。単に平面立地の極にあるだけではない。
⑩
データの性格から建物ごとの用途区分を水平面上に投影してモザイク状の用途複合
を捉えることができる。しかし，実際には業務施設や住商併用建物の低層部に商業施
設が入り込み，低層部レベルでは他の商業施設と連担している可能性がある。その実
態を捉えられない点に限界がある。そのため，商業集積地として捉えた範囲は分断し
て見えたり実際より狭かったりする可能性がある。
25
1.4 まとめ
(1) 作業仮説の妥当性： 平面立地と立体立地
中心市街地の主要な構成用途である商業施設と業務施設について，商業は平面立地，業
務は立体立地という作業仮説を置いた。商業は，消費者自身がサービスの購入に出向いて
初めてサービスを生産することができため消費者との距離を重視するが，業務はさほどで
はないと考えたからである。本章では，そうした理論的前提に加えて，市街地における商
業施設と業務施設の集積形態の実態を捉えることで，平面立地と立体立地という二分法的
仮説の妥当性を予備的に検討することを目的とした。
仮説が支持されるならば，商業施設と業務施設のそれぞれの集積形態(拡がりと高さ)に
は平面集積と立体集積という違いが出てくるはずである。すなわち，商業が平面立地する
のであれば，それを受け入れる商業施設は一定の集積量を収容するのに当たり，高さ(建
物階数)が低い状態で平面的に拡がった集積形態をとるであろう。一方，業務が立体立地
するのであれば，それを受け入れる業務施設は一定の集積量を収容するのに当たり，平面
的に拡がるよりも高さ(建物階数)を高くした集積形態をとるであろうと考えた。
そこで方法的として，東京 23 区を対象とした建物の用途と階数を示すデータ(東京ポイ
ントデータと呼ぶ)を用いて，商業施設と業務施設のそれぞれの集積の実態を把握し，そ
れら集積の形態(拡がりと高さ)を比較するという方法をとった。
まず，集積地を「一定の床面積密度の空間が連担して一定量の床面積のまとまりをなし
ている空間範囲」と定義し，密度空間連担法を用いて系統的に集積地を捉えることにした。
これは，平均的な近隣商業地が収まると考えられる 250m メッシュを単位空間とし，ある
一定の床面積密度(床面積/メッシュ面積)以上を持つメッシュが隣接して連なった範囲をひ
とまとまりの集積地として同定する方法である。床面積密度の基準は，商業集積地と業務
集積地のそれぞれの床面積が 23 区全域に対して概ね 60%を占めるような水準に設定した。
こうして捉えられた商業と業務の集積地群の間で集積形態を比較するとともに，商業と
業務の用途複合の実態を観察して次のような結果が得られた。
①
一定量の床面積を実現するに当たり，商業集積地では平均建物階数が概して低く建
築面積合計が大きい。逆に，業務集積地では平均建物階数が概して高く建築面積合計
が小さい。ここから，それぞれ平面集積と立体集積の様子が読み取れる。よって，商
業は平面立地，業務は立体立地という作業仮説がひとまず支持された。
②
しかし，専用商業施設の一部には，業務施設ほどではないにせよ高層化した形態の
ものがある。容積率規制や形態規制などの建物供給上の制約が許すならば，商業施設
もまた高層化するだけの需要があるものと考えられる。ここから，商業の一部も立体
立地の可能性があり，必ずしも平面立地の極だけに位置づくものとは言えない。
③
商業集積地であり，業務集積地であり，かつ住宅が存在するという用途複合の地域
が存在する。これは，建物ごとの用途区分を水平面上に投影してモザイク状の用途複
26
合として捉えたものである。しかし，実際には業務施設や住商併用建物の低層部に商
業施設が入り込むという立体的な用途複合があり得る。その場合，低層部だけで見れ
ば他の商業施設とともに平面的に連担する形態の商業集積地が存在するかもしれない。
そうした立体的用途複合の実態や平面的連担の実態を捉えられない点に限界がある。
ここで捉えた商業集積地の範囲は，実際と比べて分断して見えたり狭かったりする可
能性がある。
(2) 検討すべき課題
そもそも商業集積や業務集積は，さまざまな要因が作用した結果として形成される。こ
こでは短絡的にその結果した状態だけを観察した。さかのぼって成立要因を明らかにする
ことは後続の章の大きな課題である。そのとき，ひとまず商業系は平面立地，業務系は立
体立地という作業仮説にしたがって議論を展開するものとする。そこには次のような課題
が残されている。
④
商業は平面立地の特性を持ち，かつ平面的に連担して商業集積が形成されると考え
られる。しかし，ポイントデータのように建物用途を水平面に投影した土地利用デー
タでは，低層部の平面的連担という実態を把握できない。そこで，商業の立体立地の
可能性も残るが，まずは平面立地の前提に立って平面的連担による商業集積の成り立
ちを明らかにすることが先行する課題であろう。それにより，後に立体的用途複合を
考察する際に，低層部に位置する商業の捉え方が明確になると考えられる。
⑤
業務は立体立地の特性を持ち，高層化した大量の業務施設を需要すると考えられる。
しかし，立体立地の主役であると位置づけたほどには，業務という立地主体のタイプ
分類や行動原理や業務集積の形成との関わりは，充分に明らかにされているとは言え
ない。立体的用途複合を考察するに先立ってそれらを整理しておく必要がある。
⑥
本章の分析は，平面立地と立体立地そのものを扱ったものではない。なによりも立
体的用途複合そのものを分析することで，立体的な用途構成の成り立ちを明らかにす
る課題が残されている。その過程で，商業のうち立体立地するものは何か，業務は一
様に立体立地と位置づけてよいのか，本章で扱わなかったその他の用途はどう位置づ
けられるのか，等々の積み残した課題にも解答を与える必要がある。
⑦
本章では，平面立地と立体立地という立地需要の特性だけから集積の形成をみた。
しかし，商業・業務の集積とその内部構成としての立体的用途複合は，立地主体の行
動原理だけで決まるのではなく，建物供給主体の意思決定が関わって決まる。言うま
でもなくその過程で，用途規・密度・形態規制，敷地条件，地区環境，集積の外部効
果，等々の要因が関わってくる。それらをも含めて立体的用途複合の成り立ちを考察
し，市街地整備への知見を見出す課題が残されている。
27
第2章 街路ネットワークにおける商業集積の成立
2.1 はじめに
小売，飲食，その他の対個人サービスの店舗の多くは，地上レベルで平面的に連なって
立地しひとかたまりの市街地を形成することが経験的に観察される。ひとまずそれら素朴
に観察される店舗の平面集積を商業集積地と呼ぶことにする。集積の形態をとるのは，背
後にそれなりの集積効果があるからだと考えられる。しかし集積効果が引き出されるには，
商業地の内部の空間構成が少なからず影響をもたらすはずである。店舗の連なりが分断さ
れていたり，立地密度がまばらであったりすると，必ずしも十分な集積効果が引き出され
ないかもしれない。そもそも集積地としての空間的範囲すら不明確なものになろう。逆に，
そうした空間構成が集積効果に影響することが明らかになれば，商業地の整備の方向に 1
つの基本的認識が得られよう。空き店舗のできたところをどのような施設で埋めればよい
か，高層住宅やオフィスビルが地上レベルの店舗の並びを分断することをどう評価すれば
よいか，等々を考察する手掛かりが得られよう。
本論は，商業集積の成立のメカニズムを集積効果に求め，それら集積効果の発現を支え
る物的要因を集積の内部構成に求めるという立場をとる。つまり，集積の内部構成は集積
の維持装置であると見る。どの物的要因に注目すべきかは，どの物的要因が集積効果と密
接に関連するかで決まってくる。その物的要因が見出せれば商業地の整備策につながる認
識が得られるであろう。なお，平面的商業集積を取り挙げるのは，それが地上レベルで多
数の店舗として構成されるからである。その場合，大規模店舗のように単一の意思決定の
下で集積効果を内部化すべく自在に空間構成や商品配置を支配できるわけではない。そう
した場合にこそ，改めて商業集積を維持する物的要因についての共通認識が必要となるは
ずである。
本章は，平面的商業集積の成立の要点を整理し，集積を維持する物的要因を見出し，集
積効果を通じてその役割を検証し，それをもとに商業地整備策の基本的認識を得ることを
目的とする。未定義のまま使用した集積効果や内部構成については，あとで本文中で概念
定義をしていくことにする。
なお本章では，小売商業を中心とした平面的商業集積を考察と分析の対象にしている。
小売以外の対個人サービスや立体的商業集積については，立体的立地を論ずる章で改めて
考察することにする。
28
2.2 商業集積の成立に関する既存研究と問題の所在
2.2.1 消費者の空間行動論と商業立地論
(1) 消費者の空間行動からみた集積の成立
① なぜ消費者の空間行動か
商業集積地の成立をめぐる研究は，主として消費者の空間行動に焦点を当てて論じられ
てきた。いわゆる商業地選択論である。消費者の空間行動が関心の対象となるのは，店舗
で財・サービスを「売るというサービス」の生産の特殊性による。それは店舗が立地する
だけでは成り立たない。消費者が買物に出向いて何かを購入した時点で初めてサービスが
生産される 32 。消費者は，そのとき買物に出向くという費用以外にも様々な付加的費用を
投じねばならない。付加的費用をまとめて買物費用と呼ぶことにする。すなわち，店舗で
売るというサービスの生産は消費者が買物費用を投じて初めて成り立つ。よって，消費者
が買物費用に反応してどのように行動するかに注目する必要があると考えられたのである。
図2.1
商業集積の成立をめぐる論点
商業集積
商品の供給
商品構成
品揃え
需要の
外部効果
他へ立地
内部構成の問題
他を選択
立地
参入
緊密な空間の接続性
近接立地
消費者
店舗
選択
出向
購買
商圏
拡大効果
消費者空間行動理論
商業立地論
② 買物費用
買物費用は，交通費用，探索費用，保管費用，時間費用などで構成される。第1の交通
費用は，移動と運搬に伴う費用である。交通手段に対する料金の支払い，移動に要する時
間の機会費用，歩行と商品の運搬に伴う肉体的負担などである。自家用車を利用する場合
でも，その購入費，維持費，駐車代の一部が負担となる。第2の探索費用は，購入の意思
決定に要する費用である。求める商品にどのようなものがあるか，どこでいくらで購入で
32 井原哲夫(1975,1979)
29
きるかということについての情報収集費用 33 や探索時間の機会費用などからなる。最悪の
場合こうした探索費用は非常に大きなものになる。探索費用が大きくなるとき消費者はあ
る時点で探索の打ち切りを決定しなければならない。この探索費用は，他の費用と比べて
著しく不確実なものである。第3の保管費用は，購入した商品を消費時点まで保管するの
に要する費用である。陳腐化しやすい食料品の場合，それを保管するための冷蔵庫という
設備に費用がかかる。しかも冷蔵庫には場所代がかる。概して陳腐化する商品の場合，保
管費用と交通費用(買物頻度)とはトレードオフの関係にある 34 。第4の時間費用は，買物に
要する時間の機会費用である。すでに交通費用と探索費用に組み込まれた時間費用がある
が，その他にも時間費用が発生する。行列に並んで待つときの時間費用，注文したものが
届くまでの時間費用など，移動・運搬・探索とは関わりなく必要となる時間費用である。
③ 商品構成の多様さと交通費用等の節減効果 35
消費者は，これらの買物費用を投じつつ求める商品を購入することで効用を最大化する
ように商業地を選択する。そのとき商業地の集積の特性が影響をもたらす。
特性の第1は，商品構成の多様さが交通費用等の節減効果を産み消費者を引きつけるこ
とである。商品構成とは，特定の使用目的からみて機能的代替性がない商品の集め方をい
う 36 。多様な商品構成の商業地でA,B,Cという商品を一度に購入できるなら，少ない商品
構成の商業地をいくつかめぐってA,B,Cという商品を個別に購入するより，移動の費用は
少なくて済む。自動車を保有することは交通費用の増大だが，それらの商品を一度に運搬
することを可能にする。冷蔵庫を保有することは保管費用の増大だが，陳腐化する商品を
一度に買っても保管を可能にする。移動の費用の節減が，自動車と冷蔵庫の費用の増大よ
り大きければ交通費用等(交通費用と保管費用)の全体は節減される。つまり，多様な商品
構成の商業地は，交通費用等の節減効果をもたらす可能性がある。それは所得の増大と同
等の効果を産み効用を増大させることにより消費者を引きつける。また，より遠隔地であ
っても消費者を引きつける。
④ 品揃えの豊富さと探索費用の節減効果
集積の特性の第 2 は，品揃えの豊富さが探索費用の節減効果を産み消費者を引きつける
ことである。品揃えとは，特定の使用目的からみて機能的代替性のある商品の集め方をい
33 カタログ雑誌の購入，人づてに情報を収集するときの手間，インターネットを利用するときの費用，店
頭訪問の費用など。
34 Stahl(1987)。例えば，生鮮食品の買物を月一回で済まそうとするなら大容量で高性能の冷蔵庫に保管費
用を投じなければならない。逆に自宅で鮮度を保って保管する費用が高額なら交通費用を投じて頻度高く
買物に出向かねばならない。
35 より厳密な議論はStahl(1987)が範囲の経済の考え方を用いて展開している。
36 例えば，お茶の代わりに肉を飲めないし，肉の代りにお茶を食べることはできない。
30
う 37 。消費者が自ら求める商品をある程度仕様化できる場合，品揃えの豊富な商業地は，
いうまでもなく消費者が選好に合ったものを探索する費用を節減してくれる。一方，消費
者が自ら求める商品を明確に仕様化できない場合，探索費用を投じてどこかで商品を探索
しなければならない。いま品揃えの偏った商業地を選択した場合，期待以上の商品が見つ
かるかもしれないが，逆に期待以下のものしかないかもしれない。期待以下の場合，それ
で我慢するかあるいは別の商業地で探索を継続するか決定しなければならない。一方，品
揃えの豊富な商業地を選択した場合，同じく期待以上のものが見つかるかもしれないし，
最悪の場合でも期待を裏切られない程度のものを見つけられると予想できる。つまり，品
揃えの豊富な商業地は消費者の期待をヘッジする。その場合，さらなる探索の継続がもは
や期待以上のものを見出せないと予想を修正させるか，あるいは十分に探索したという満
足を産みだし，それ以上の探索を打ち切って購入の意思決定を促すことになる。さらに一
方，品揃えの豊富な商業地では，消費者は探索の過程で新たな商品知識を得ることができ
る。それは次の購入計画に備えた探索費用の節減になる。
⑤ 需要の外部効果
こうした商品構成の多様さと品揃えの豊富さがもたらす買物費用の節減効果は，需要の
外部効果という観点からより包括的に捉え直すことができる。そもそも消費者が買物に出
向くとき，商品と消費者との間の距離が障害となる。問題は，距離の捉え方にある。商品
と消費者との間の距離は，店舗と居住地，店舗と交通機関といった距離に限らない。商品
A を目的として商業地に来た消費者が商品 B に遭遇すれば，それは商品 B との距離が縮ま
ったことを意味する。運搬と保管の費用が過大でなければ，商品 A,B を合せて購入した方
が交通費用等の節減になる。ある目的で商品 P の購入を予定して商業地に来た消費者が，
より目的にかなった代替品 Q に遭遇すれば，それは商品 Q との距離が縮まったことを意
味する。消費者は探索費用を節減して商品 Q を購入することができる。さらに，こうした
買物費用の節減効果により商業地に来た消費者にとっては，新たに他の商品群との距離が
縮まることになる。それは消費者により大きな効用をもたらす機会を与え購入計画の変更
を促す可能性がある。
このように，ある商品に対する需要が消費者自身の購買行動を通じて他の商品の需要に
も影響を及ぼす効果は需要の外部効果と呼ばれた 38 。消費者側からみた集積効果の主要部
分は，この需要の外部効果が代表すると考えてよかろう。
⑥ 小売吸引力モデル
以上が商業地選択の理論的展開であったのに対し，実用モデルを展開してきたのは小売
吸引力モデルである 39 。小売吸引力モデルでは，消費者を引きつける重要な要因として集
37 例えば，絹のネクタイと麻のネクタイ，皮製のバッグと布製のバッグなど。
38 Stahl(1987)
39 中西正雄(1983)
31
積規模(売場面積または店舗数)を用いる。これは商品構成の多様さと品揃えの豊富さとを
表す代理変数であった。しかしもう一方の重要な要因として距離抵抗があった。特に小売
吸引力モデルでは，この距離抵抗が商品によって異なることを主張する。問題は，距離抵
抗の違いに応じて商品分類を細かくすると需要の外部効果が扱えなくなる点である。そこ
で，消費者の購買行動の連関を明示的に扱ったり 40 ，回遊行動として購買行動をモデル化
する 41 など，需要の外部効果をモデル化する工夫が行われてきた。
⑦ 消費者の空間行動論の要点
消費者の空間行動論は，第1に，商業集積を需要の外部効果の発現場所と捉えた。つま
り，多数の異なる商品の存在によって消費者が負担する買物費用が節減され，所得の増大
と同等の効果を産み出し，効用が増大する点に着目して消費者の商業地選択を説明した。
第2に，そのことは消費者が買物費用に敏感であることを意味する。もし商業地内に買物
費用を増大させる物的要因があれば，逆に需要の外部効果が損なわれ，ときには集積の維
持に支障を来すかもしれない。買物費用を増大させると予想される最たる要因は，消費者
と商品との距離であろう。しかもその距離の捉え方は多様で微妙である。
(2) 商業立地主体からみた集積の成立
① 集積への参入か分離立地か
消費者の空間行動論は，商業集積が消費者を引きつけるところを説明したが，集積が商
業立地を引きつけるところを説明していない。商業集積を直接に形成するのは商業立地主
体である。集積の成立は，商業立地主体が集積に参入するかどうかの意思決定に依存する。
商業立地主体は消費者との近接性を重視する。近接性とは，単に消費者が居住する住宅
地に近いということではない。いま集積地内の店舗Aでの買物を目的として消費者がやっ
てくれば，その時点で近くの店舗Bとの距離が縮まったことになる。つまり近接性が実現
されたことになる。これは需要の外部効果の読み替えである。このとき，店舗Bにとって
みれば単独立地のときよりも商圏が拡大したことになる。すなわち，集積がもたらす需要
の外部効果は，商業立地主体から見れば商圏の拡大効果（売上の増大）として現れる。商
業立地主体は，それを評価して集積に参入するかどうかを決定する。
しかし，集積に新たな商業立地の可能性が産まれたとしても，商業立地主体は直ちに集
積に参入するわけではない。分離して立地するという選択肢も残されている。集積に参入
するよりも，そこから離れて消費者の居住地に近いところか，または幹線道路沿いで自動
車のアクセスのしやすいところの方が消費者との近接性を実現できると予想すれば，分離
40 竹内繁忠(1981)，宮川公男ほか(1981)
41 斎藤参郎(1984,1988,1989)
32
立地を選択するであろう。同じく，集積のもたらす商圏の拡大効果が小さい場合や，集積
内部での競合の側面が強い場合など，集積から得る利益が小さいと予想されるときには分
離立地を選択するであろう。現実に商業の立地分布が集積の形態をとるだけでなく広く分
散して立地するのは，こうした背景があると考えられる。
② 商品構成と品揃えの決定
集積に参入するとき，次に商業立地主体は商品構成と品揃えの決定をしなければならな
い。ここでも需要の外部効果に基づく商圏の拡大効果が活かされる。いま既存の集積に対
し1単位だけ売場面積を追加するとする(集積への参入に当る)。既存の商品Aと同じものを
追加して得られる収益よりも，その商品Aを買いにきた客が商品Bを購入することによる
収益がより大きいと予想されるなら，その1単位の売場面積の追加分は商品Bの陳列に当て
られるであろう。ここから商品構成の多様さが生ずることになる。一方，品揃えの豊富さ
は消費者の探索費用を節減し，商品と消費者との近接性を高めて商圏の拡大効果につなが
る。その効果が継続し他の用途よりも収益が上回る限り，品揃えのための売場面積は拡大
されることになる。現実には，この他に業態，価格設定，販売方法などの要素が加わるが，
商業集積の内容が多様化するときの主要な原理は上のようであろう。
③ 個店からなる商業集積の維持と大規模店舗
多数の個店からなる商業集積つまり商店街は，大規模店舗と比べて集積効果(商圏の拡
大効果)を内部化できない分だけ集積を維持する面で困難な点がある。いま，全く同じ家
賃の下で，全体として同じ集積効果を上げている大規模店舗と商店街とがあるとする。大
規模店舗の場合は，全体として家賃以上の床当り収益を上げればよい。しかし商店街の場
合は，仮に全体が平均して家賃以上の床当り収益を上げていても，一部に家賃を下回る収
益の個店があれば，その個店は集積から退出せざるを得なくなる。収益の高いところが低
いところを補うわけではないからである。一旦退出が発生しその後の立地がないと集積効
果はさらに弱まり全体として収益が悪化することになる。
④ 商業立地論の要点
商業立地論によれば，第1に，集積は商圏の拡大効果を産み出す場所である。その集積
効果が商業立地主体に集積への参入と集積内での立地の継続を促す要因になる。第2に，
そもそも集積効果が産まれる背景をたどれば，商品と消費者との近接性が重要な役割を果
たしている。そのため商業立地主体もまた消費者との近接性に敏感である。第3に，近接
性という視点に立ってみると，集積を離れた立地でも消費者との近接性を達成する選択肢
が残されている。これは反集積要因として作用する。
33
(3) 内部構成に対する視点の欠如
これら消費者の空間行動論や商業立地論の要点は，集積が需要の外部効果や商圏の拡大
効果をもたらし，それが消費者や商業立地を引きつけることで再び集積が成立するという
点にある。しかしその背後では，それら集積効果が引き出されるには，消費者と商品(ま
たは店舗)との近接性が達成されることが重要な前提となっている。言い換えれば，集積
の内部に商品(または店舗)が緊密に分布し消費者が多数の商品(または店舗)に障害なくア
クセスできるという集積の内部構成が満たすべき条件が隠されている。一連の研究は，近
接性というキーワードを提示しながらもそれが満たされることを暗黙の前提に置き，商業
地をあたかも集積が一点に集中した質点として扱い内部構成を問うことはなかった。
2.2.2 集積の維持装置としての内部構成の問題
(1) 歩行者研究と街路要因
① 歩行者研究の概要
しかし，現実には集積の内部構成のあり方は集積効果の発現に影響をもたらすはずであ
る。その問題意識から商業地での内部構成を問うたのは，消費者の歩行行動に着目した歩
行者研究である 42 。これは本来，中心商業地の計画が与えられたときの，歩行者空間の整
備や商業施設の配置計画などの内部構成のあり方を評価する方法論を問題としていた。集
積効果を明示的に分析したわけではないが，扱われた内容は，消費者における需要の外部
効果が引き出される具体的な過程そのものだといえる。
それによれば，商業地内部での消費者の歩行行動は複雑である。目的と目的地が事前に
確定していたり，していなかったり，変更を伴ったりする。そのため歩行行動を目的地へ
直行するトリップとして理解するわけにはいかない。歩行ルートの決定過程は複雑である
し結果としての現れも複雑である。しかし背後で歩行ルートの決定に影響しているのは商
業施設の立地分布である。消費者は商業施設の立地密度の高い街路を選択しやすい。その
歩行ルートを街路ごとに累積すると歩行者流になる。歩行者流が大きいほどその街路沿い
の商業施設の売上高は大きい。つまり歩行者流の大きさは街路沿いの商業立地に影響する。
但し，目的地が明確である場合の歩行ルートの決定では，歩行者は最短ルート群の中でも
快適に整備された街路を選択する 43 。つまり歩行行動は街路環境の影響を受ける。
このように歩行者研究は，歩行者の動きと商業立地との間には密接な関係があることを
見出し，それをもとに歩行者シミュレーションの手法を用いて商業地の内部構成のあり方
42 深海隆恒(1974,1977)
43 高辻秀興・深海隆恒(1983)
34
を評価し考察する方法論を提示した。消費者の空間行動論の文脈で捉え直せば，質点とし
てしか扱われなかった集積の内部構成の問題に光をあて，需要の外部効果が引き出される
には，消費者が移動するための歩行者空間と商業施設の立地分布という物的要因が重要な
役割を果たしていることを指摘したものといえる。
② 街路要因の含意
しかし，消費者の歩行行動と商業立地との間に密接な関係があるとしても，歩行行動が
複雑で不確定であるという次の指摘をどう解釈すればよいだろうか。消費者は必ずしも明
確な購買計画を持っているわけではない，よって必ずしも目的施設へ向けて直行するよう
な歩行行動をとらない，一方で商業施設の立地密度の高い街路を選択する傾向がある。
これは次のように理解できる。商業地を訪問する消費者は，そもそも何をどこでいくら
で売っているかについて完全な情報を持っているわけではない。仮に購買計画を持ってい
たとしてもそれ自体は不完全なものである。その場合，消費者は仮の購買計画のまま商業
地に赴き，仮の購買計画が期待したのと同等かそれ以上の効用が得られるようできるだけ
多くの商品群を探索してその中から購買の意思決定をしようとする。またその過程で次の
機会の購買に備えて事前の探索行動をしようとする。そうした探索と購買計画の変更の過
程が歩行行動の複雑さとして現れる。言い換えれば，時間と費用と体力の制約の下で，で
きるだけ多くの商品群と遭遇できるよう消費者は行動する。その結果，商業施設の立地密
度が高い街路をあたかも積分経路として選択するかのような歩行行動をとる。
この解釈がもたらす含意は次の点である。消費者にとって重要なのは当初の購買計画ど
おりに買物ができることではなく，当初の計画で期待したのと同等かそれ以上の効用を達
成できるような，商品群の豊富な代替集合に出会うことができることである。したがって，
消費者の歩行行動の複雑さは一旦ブラックボックスに入れてもよく，むしろ集積の内部が
商品群の豊富な代替集合で緊密に満たされ，消費者がそれらに障害なくアクセスできると
いう物的条件が整っていることが重要である。その物的条件の1つとして商業施設の立地
密度の高い街路が接続して存在することが挙げられる。
(2) 平面的商業集積における内部構成の問題
① 集積の維持装置としての内部構成
消費者の空間行動論と商業立地論は，消費者と商品(または店舗)との近接性というキー
ワードを提示して集積効果の発現と集積の成立を説明したが，内部構成において近接性が
満たされているかどうかを問わなかった。歩行者研究は内部構成を問題とし，商業施設の
立地密度の高い街路が重要な物的要因であることを示唆したが集積効果との関係を明示的
には扱わなかった。これに対し本論は，商業集積の成立のメカニズムを集積効果に求め，
それら集積効果の発現を支える物的要因を集積の内部構成に求めるという立場をとる。つ
35
まり，集積の内部構成は集積の維持装置であると見る。そのことを，集積効果への影響を
通じて検証することがここでのねらいである。よって集積の内部構成というとき，漠然と
集積内部の空間の全体を指すのではなく，集積効果の発現と密接に関連する物的要因で見
たときの空間構成を指すものとする。
なお，内部構成は商業地レベルと商業施設レベルとに分けて考えることができる。商業
地レベルの内部構成とは，商業地内における個々の商業施設までのアクセス空間の構成で
ある。商業施設の立地分布，歩行者空間の整備状況，交通施設の整備状況などの物的要因
からなる。どの物的要因に注目すべきかは，どの物的要因が集積効果と密接に関連するか
で決まってくる。それを見出し内部構成のあり方を探ることは商業地整備の中心課題であ
る。これは個々の商業立地主体が単独の意思決定で制御できる空間ではない。本論が対象
とするのは，この商業地レベルの内部構成である。
一方，商業施設レベルの内部構成とは，店舗内における商品までのアクセス空間の構成
である。商品のレイアウト，通路の整備状況，昇降装置(エレベータやエスカレータ)の整
備状況，建物内の気候制御などの物的要因で構成される。これらは，商業立地主体が単独
の意思決定の下で，集積効果を最大限に引き出し内部化すべく制御することができる。こ
の内部構成は，平面的商業集積の成立とは切り離して考えられるので，ここでは扱わない。
② 集積の維持要因の検証問題
内部構成のうち集積効果の発現を支える要因として，本論では仮説的に「緊密な街路の
接続性」と「店舗相互の近接立地」とに注目する。いわば集積の維持要因である。
第 1 の緊密な街路の接続性とは，街路沿いの地上レベルで店舗が緊密に立地している状
況を指している。これは，商店街らしさを表す意味でもまた集積効果を産み出す上でも基
本的な要素であると考える。商店街らしさとは感覚的な表現であるが，役割としては消費
者にその街路を訪問し歩行することを促すものである。商店街らしくなければ消費者は訪
問しないし，消費者が訪問しなければ売るというサービスの生産ができない。また，緊密
な街路の接続性は，歩行者研究が示唆した街路要因に対応している。消費者ができるだけ
多くの商品群に遭遇しその中から購買の意思決定をしようと積分経路のように街路を探索
する行動を支える要因である。それが集積効果に影響するかどうかの検証が課題として残
されていた。こうした基本的要素であるにもかかわらず，今日ではオフィスビルや高層住
宅などの非店舗が介在して商業集積の緊密性が断ち切られたり，店舗の立地分布が散漫に
なったりして，商業集積そのものの呈をなさないような状況を観察することができる。い
わば店舗の立地の緊密性が損なわれつつある状況を問題視することから挙げた要因である。
第 2 の店舗相互の近接立地とは，同業種または異業種の店舗群が互いに近接して立地し
ている状況を指している。衣料品・身回品の専門店群，専門文化品の店舗群，食材・惣菜
の専門店群といった類似した業種の店舗群の近接立地や，あるいはそれらの組合せによる
異なる業種の店舗群の近接立地である。これは需要の外部効果を明示的に分析しようとす
るものである。例えば，店舗 A と店舗 B とが近接立地していることで全体として品揃え
36
が豊富になり消費者を引きつける。店舗 C で買物をした消費者が近くの店舗 D でも買物
をする。「緊密な街路の接続性」という要因が店舗の立地の緊密性を表すとすれば，「近
接立地」は緊密性の内容の質や個性を問題視している。
本章のこれ以降の分析の目的は，これらの要因が集積効果の発現に影響をもたらしてい
ることを検証し集積の維持要因としての役割を確認することにある。それをもとに平面的
商業集積の内部構成のあり方に関する基礎的な認識を得ることとする。
③ 平面的商業集積地の同定問題
しかし，こうした内部構成を論ずる以前に，そもそも前提となる平面的商業集積地の空
間的範囲をどう捉えるかという問題がある。仮説として挙げた集積の維持要因が集積効果
に影響をもたらすことを検証しようとすれば，直ちに商業集積地の空間的範囲を特定し，
その特定された集積地を標本単位として分析することが必要になる。素朴に商業施設の立
地分布を地図上で目視すれば集積地が捉えられそうだが必ずしもそうではない。立地密度
の高い中心部だけを集積地とするのか，散漫な立地の周辺部も含めるのか，どこまでを集
積地とみなすか，立地が途切れている個所を集積の境界としてよいか，などの検討が必要
である。集積地の範囲の捉え方によって内部構成も変わってしまう。この問題は，内部構
成を論ずる場合だけでなく，広く一般に商業地の現状分析や計画立案などの際にも先立っ
て検討すべき基礎的な問題である。これを集積地の同定問題と呼ぶことにする。
ある活動が空間に占める立地分布の実態的な範囲を捉えた事例は，国勢調査の人口集中
地区(DID)の設定，都市地理学におけるCBDの設定 44 など多数ある。本論第1章の商業集積
地の同定もそうである。また商業集積地についてはポイント連担法による事例 45 がある。
いずれにしても，もとの考え方をたどれば，ある密度基準を満たす単位空間が連担して一
まとまりになった領域をもって目的の空間的範囲とするものである。これを第1章では密
度空間連担法と呼んだ。
本章の場合，集積の内部構成の捉え方として，まず商品(または店舗)が緊密に分布し消
費者が多数の商品(または店舗)に障害なくアクセスできることを基本的な視点として挙げ，
その下で具体的に緊密な街路の接続性という要因を挙げた。要するに，街路空間における
特定の店舗密度の連なりに注目する考え方である。よって，密度空間連担法の応用として，
街路ネットワーク上で緊密な街路を接続して平面的商業集積地を同定するという方法が考
えられる。この同定方法の検討を本章のもう1つの課題とする。
本論第1章の商業集積地の同定やポイント連担法による事例 46 では，ポイントデータと
いう資料の制約のため建物の1階レベルの用途に注目した空間的範囲を捉えることができ
なかった。そのため，実際には事務所ビルの1階に店舗が入って周辺商店街と連担してい
44 Murphy and Vance(1954)
45 阪本一郎・村松茂樹・高辻秀興・中井検祐(1991)
46 ibid.
37
る場合が仮にあったとしても，そうした実態は捉えられず分断したものとしてしか捉えら
れかなかった。この同定方法は，そうした点を補完する方法でもある。
(3) 分析の枠組み
集積の維持要因の検証問題と平面的商業集積地の同定問題という 2 つの問題を挙げた。
これ以降の分析を次の順序で行うことにする。
①
商業集積地の同定：
始めに商業集積地の同定問題を扱う。集積地を捉えることが何
よりも先決だからである。まず「緊密な街路の接続性」をより明確に「店舗間口率」
として定義する。これをもとに，街路ネットワーク上で密度空間連担法を応用して集
積地を同定する。
②
緊密な街路の接続性がもたらす集積効果：
集積効果を「売場効率」で捉えることに
する。その妥当性について検討する。上のステップで捉えられた集積地群を対象とし
て，緊密な街路の接続性が集積効果に影響をもたらしているかどうかを検証する。
③
近接立地がもたらす集積効果：
緊密な街路の接続性の下で捉えられた集積地であっ
ても，さらに内部における店舗の分布によって集積効果が左右される可能性がある。
1 つの集積地を取り挙げて，その内部で近接立地が集積効果に影響をもたらしている
かどうかを検証する。
38
2.3 街路ネットワーク上での商業集積地の同定と集積効果
2.3.1 商業施設の立地分布の実態 －川口市の事例－
(1) 分析対象地域と調査内容
分析の対象としたのは，埼玉県川口市の西部でJR京浜東北線に沿った約2600haの地域で
ある。昭和59年8月から9月にかけて現地踏査を行い，街路沿いの建物の1階に入居してい
る事業所の業種と開口間口長とを調査した。開口間口とは，建物の側面のうち出入口や窓
などの開口部がある側面をいう。開口部のない外壁だけの建物の側面は，開口間口の対象
とはしていない。開口間口に着目するのは，それが消費者と店舗とが接触する空間であり
後で「緊密な街路の接続性」を具体的に定義するときに重要な役割を果たすためである。
表2.2
対象地域
調査期間
調査方法
調査内容
その他
分析対象地域と調査内容
埼玉県川口市西部(約 2600ha)
1984 年(昭和 59 年)8 月～9 月
路上からの表札調査。
建物の 1 階に入居している事業所だけを対象。開口間口
長(地図からの計測による)。住所。事業所名。業種。
1982 年(昭和 57 年)商業統計調査と突合せを行い，小売床
面積と商品販売額のデータを補充した。
(2) 店舗の定義
事業所として調査したのは，住宅と工場を除いた商業施設，事務所，公共施設である。
それら事業所のうちここで店舗として扱うのは，買回品小売店，専門文化品小売店，最寄
品小売店，飲食店，その他対個人サービス店である(表2.4)。これらは，程度の違いはあれ
次のような店舗一般としての特徴を持つ。財・サービスの購入のため消費者が自ら買物に
出向くという費用を負担しなければならないこと，よってそれに配慮して消費者との近接
性を重視して立地を定めることである。現実に，消費者の購買行動の場は何も小売店舗だ
けに限られない。他の業種の店舗も含まれるのが普通である。商業集積地における集積効
果とは，それら財・サービスの購買の連関の過程で発生すると考える。こうした意味で，
銀行，証券会社，不動産，電気，ガス，水道などのうち消費者に対する窓口サービスを行
うものを対個人サービスの店舗としてここに含めている。
店舗をはじめとする事業所の立地分布の状況は，図2.3に示すとおりである。店舗が地域
内に広く分散している様子が読み取れる。このままでは商業集積地の設定がいかにも困難
であるという様子を窺うことができる。
39
図2.3
商業施設等の立地分布の状況
表2.4
商業施設等の業種分類
業種分類
内容
26 百貨店
28 呉服･服地･寝具(ﾍﾞｯﾄﾞ除く)
29 洋服(婦人子供服除く)
買回品
30 婦人服専門(ﾌﾞﾃｨｯｸ)
小売店
31 婦人服･子供服
32 靴･履物･鞄
33 洋品雑貨･小間物･その他身回品
55 自転車
56 家具･建具･畳
58 陶磁器･ｶﾞﾗｽ器
59 家庭用器械器具(ﾃﾚﾋﾞ･ﾗｼﾞｵなど)
60 その他什器(漆器･茶道具･花器)
61 医療品･化粧品
専門文化品 65 書籍･新聞
66 文具
小売店
67 中古品
68 ｽﾎﾟｰﾂ用品(ｽﾎﾟｰﾂ衣服･釣具など)
69 玩具･娯楽用品･楽器･ﾚｺｰﾄﾞ
70 写真機･時計･たばこ専門･眼鏡
71 花･植木
72 宝石･貴金属
73 その他小売(美術品･ﾍﾟｯﾄｼｮｯﾌﾟ等)
27 ｽｰﾊﾟｰﾏｰｹｯﾄ･ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱ
34 各種食料品･食料雑貨
35 酒･調味料
36 食肉
37 鮮魚
最寄品
38 乾物
小売店
39 野菜･果物
40 菓子･パン
41 米穀類
42　その他飲食料品(牛乳･茶･豆腐･
清涼飲料水･調理品)
57 金物･荒物
43 一般食堂
44 日本料理
45 西洋料理
46 中華料理･東洋料理
47 そばうどん店
飲食店
48 すし
49 料亭
50 ﾊﾞｰ･ｷｬﾊﾞﾚｰ･ﾅｲﾄｸﾗﾌﾞ
51 酒場･ﾋﾞｱﾎｰﾙ
52 喫茶店
53 その他飲食(ﾌｧｰｽﾄﾌｰﾄﾞなど)
5 銀行･証券･不動産･電気･ｶﾞｽ
6 レンタカー
7 ﾎﾃﾙ･旅館･式場･宴会場
8 理容･ｸﾘｰﾆﾝｸﾞ･ｺｲﾝﾗﾝﾄﾞﾘｰ
対個人
9 公衆浴場
サービス 10 特殊浴場
事業所
11 その他個人ｻｰﾋﾞｽ･物品賃貸
12 娯楽(映画･劇場･ﾊﾟﾁﾝｺなど)
16 各種専門学校･社会教育･職業訓練
18 ｱｽﾚﾁｯｸ･体育館･ｺﾞﾙﾌ練習場
19 催物会場･画廊･旅行案内所
（注）番号は整理用であり分析には関係しない。
drpKawRittiBunpu.jpg
01: 02-gyobunrui
40
図2.5は対象地区の街路ネットワークである。街路の長さは，100m以下のものが50％を
占め，平均で約90mである。街路長の長いものは店舗の立地の疎な周縁部である。図2.6～
2.8は，小売店舗が立地している街路の分布を示している。一般に特定の地区に集中してい
るといわれる買回品小売店でもかなり分散している様子が窺われる。
図2.5
街路ネットワークの構成
図2.6
買回品小売店が立地する街路
drpKawGKaimawari.jpg
drpKawGairo.jpg
図2.7
専門文化品小売店が立地する街路
図2.8
drpKawGSenmon.jpg
41
最寄品小売店が立地する街路
drpKawGMoyori.jpg
2.3.2 緊密な街路の接続性に基づく商業集積地の同定
(1) 街路ネットワーク上での商業集積地の同定方法
① 「緊密な街路」の指標化
ここでは「緊密な街路の接続性」に基づいて，街路ネットワーク上で商業集積地を同定
する方法について考察する。前節で，緊密な街路の接続性を，街路沿いの地上レベルで店
舗が緊密に立地している状況とした。これをより具体的に次のように定めることにする。
(a) 街路上の交差点から次の交差点までの間を単位空間とし，これを単に街路という。
(b) 街路沿いの1階レベルで店舗がどれだけ緊密に立地しているかを表すのに，「街路の
両側沿いに占める店舗の開口間口長の割合（店舗間口率）」という指標を用いる。
なお，以下では開口間口を単に間口と呼ぶこともある。
qk =
Fk
× 100(%)
2 Lk
(2.1)
qk
街路kの店舗間口率(%)
Fk
街路kの両側に沿って立地する1階の店舗の開口間口長の合計(m)
Lk
街路kの街路長(m)
(注)
店舗の開口間口長とは，街路に面した 1 階レベルで店舗への出入口や窓などの開口
部がある建物の側面の長さを指す。なお開口部には地階や 2 階以上に接続する通路
部分の間口を含む。これ以外の店舗の間口の状況，つまり地階レベルの間口，2 階
以上のレベルの間口などは対象としない。街路に面した 1 階レベルだけを対象とす
る。
(c) 店舗間口率がある基準以上の街路を「緊密な街路」と呼ぶ。またその基準を店舗間
口率基準と呼ぶことにする。
(d) 緊密な街路が接続している状態を「緊密な街路の接続性」という。
交差点と交差点との間の街路を単位空間とするのは，交差点を境に消費者の歩行行動が変
わる可能性があるからである。街路沿いの開口間口に注目するのは，街路を歩行する消費
者が店舗内で提供されている商品の情報を取得したり，店舗内へ入る意思決定を行ったり，
現に店舗内へアクセスしたりする空間だからである。開口間口の並びは，商店街らしさを
表現し，消費者の当初の購買計画に代替する商品群の情報を提供したり，次の購買の機会
のために事前の情報を提供したりして，消費者に街路をさらに歩く意思決定を促す役割を
持つ。店舗間口率は店舗の立地の緊密さを表すとともに，そうした街路上での消費者と店
舗との接触の度合いを表現している。また店舗間口率は，商業施設内の空間要素(小売床
面積など)を含まず，商業地レベルの空間要素だけによる表現である。それは，後の分析
で商業地レベルの空間要素だけによる集積効果への影響を計測する上でも都合がよい。
さて，ここまでで「緊密な街路」を表現したことになる。密度空間連担法に則していえ
ば，街路を単位空間とし，店舗間口率を密度基準としたことになる。連担基準に相当する
42
接続性をどう定めるかは，次に店舗間口率の実態を観察した上で検討することにする。
② 店舗間口率の実態
単に立地の有無だけを街路上で問うたのでは地域全体にわたって店舗が分散立地してい
る印象が強かった。しかし，店舗間口率でみると集積の状況がよく捉えられる(図 2.9)。店
舗間口率の低い街路は対象地域全体に広がっているが，40％，60％，80％と店舗間口率の
高い街路に着目していくことで街路の連なりとしての商業集積地は，鉄道駅の周辺に集ま
っていることがわかる。地域内には川口駅，西川口駅，および蕨駅の三つの鉄道駅があり，
商業集積地はほぼその周辺に形成されていることが捉えられる。
③ 街路の接続性基準
商業集積地を捉えるには，単純には「緊密な街路」を抽出し，それらが互いに接続して
一まとまりになっている範囲を定めればよい。つまり「緊密な街路」が接続していること
を連担基準とすればよい。しかしここで次の問題が生ずる。店舗間口率の何%以上を「緊
密な街路」と定義すればよいか。街路の長さには長短あって一定ではないが単に接続して
いる(グラフでいう隣接している)という関係だけを連担基準としてよいか。
第1に，「緊密な街路」を定義するための店舗間口率基準については，アプリオリに定
めるだけの事前の知見は存在しない。よって，ここではむしろ店舗間口率基準を変化させ
てみて，その結果捉えられる商業集積地の実態を観察することで，逆に適切な店舗間口率
基準について考察することにする。したがって，店舗間口率基準の設定の仕方によっては，
連担したり分断したりして暫定的な商業集積地が抽出されることになる。
第2に，街路の接続性の定義である。問題は次のような場合である。街路i, k, jがこの順
で隣接し直線をなしているとする。街路i, jが店舗間口率 q * ％以上で，街路kは q * ％未満で
あるとする。しかし街路i, k, jの全体では平均して店舗間口率が q * ％以上になっていると
する。この場合，隣接していることだけを接続の定義にすると，店舗間口率基準 q * ％の
下で集積地はiとjの二つに分断されて捉えられることになる。この不都合を避けるため，
両端に隣接する街路とともに加重平均した店舗間口率を用いて街路の接続性を定義するこ
とにする。すなわち，店舗間口率基準を q * ％にしたとき，街路kを商業集積地の街路とし
て採用するか否かは次のような判定を経るものとする。
(a) 街路kの店舗間口率が q * ％以上である。そのとき，隣接する街路のいずれかが商業
集積地の街路であるならば街路kを同一の集積地に含める。そうでなければ街路kだ
けを単独の商業集積地とする。
(b) 街路kの店舗間口率が q * ％未満で，かつ，街路kの両端それぞれにおいて隣接する街
路の中に店舗間口率 q * ％以上のものがあり(それを街路i，街路jとする)，かつ，それ
ら街路i, k, jを加重平均した店舗間口率が q * ％以上である。そのとき，街路kを街路i，
43
街路jとともに1つの商業集積地に含める。
(c) 街路kがこれらのいずれにも該当しなければ，商業集積地としては採用しない。
図 2.9
店舗間口率の実態
drpKawGMaguchiritsu.jpg
(2) 店舗間口率基準を変えたときの商業集積地
以上で，単位空間としての街路，密度基準としての店舗間口率，連担基準としての街路
接続性という3つが用意された。これをもとに街路ネットワーク上で探索的アルゴリズム
を用いて系統的に商業集積地を捉えてみることにする。店舗間口率基準を10～80%の間で
10%刻みに変化させて「緊密な街路」の捉え方を変えながら商業集積地を抽出してみたの
が図2.10である(一部のみを挙げた)。ここから次のことが観察される。なお，以下では店
舗間口率基準を間口率基準と略する。
44
図2.10
店舗間口率基準を変化させたときの商業集積地
(1) 間口率基準20％
(2) 間口率基準30％
drpKawGM30.jpg
drpKawGM20.jpg
(3) 間口率基準40％
(4) 間口率基準50％
drpKawGM40.jpg
①
drpKawGM50.jpg
間口率基準が高い場合，鉄道駅周辺に集積地が抽出される。間口率基準の高い方か
ら低い方へ見ていくと，鉄道駅周辺にみられた集積地が次第に外延化する形で変化し
ていく。外延化する集積地の街路延長は指数的に増大する。一方これと同時に，これ
らの集積地に接続しない多数の集積地が新たに地域の各所に孤立して登場する。この
45
ように，店舗間口率の低い街路によって形成される集積地の指数的外延化と孤立的分
布の発生を「商業立地スプロール」と呼ぶことにする。
②
鉄道駅周辺の集積地では，間口率基準が高くなるにつれ寸断される個所が一部にあ
る。つまり集積が外延から順次縮小するだけでなく，集積内部で間口率基準に満たな
い街路が現れ連続性が保たれなくなる。間口率は集積内部で単調に変化するのではな
く疎密の起伏がある。これは，住宅，工場，事務所，駐車場，公共施設などが立地し
ているためである。これは店舗間口の並びから見れば「連続性の欠如」である。
③
間口率基準を変えたとき集積地の業種構成の変化を見たのが図2.11である。間口率
基準が高いほど集積地に占める買回店の割合が高くなる。また，同一間口率基準の下
で捉えられた集積地どうしを比較すると，街路延長規模が大きい集積地ほど同様に買
回店の占める割合が高い傾向がある。専門文化店についてもこの二つの傾向とほぼ同
様な傾向がある。しかし最寄店については，どちらかといえば規模の小さな集積地に
占める割合が高く，分散立地している。飲食店と対個人サービス店については必ずし
も一貫した傾向を読み取ることは困難である。ここで，このように間口率基準が高い
ほど，あるいは集積規模が大きいほど買回店や専門文化店の占める割合が大きくなる
ことを「集積地の買回占有傾向」と呼ぶことにする。
図2.11
間口率基準を変えたときの集積地の業種構成の変化
間口長構成比（％）
100%
20.9
23.1
23.5
23.6
22.6
21.8
20.8
80%
60%
31.0
26.1
25.5
23.9
21.5
0%
9.9
16.2
21.3
23.3
22.3
21.0
4.飲食店
25.7
21.6
2.専門文化小売
1.買回小売
21.2
26.0
20.6
5.対個人ｻｰﾋﾞｽ
3.最寄り小売
23.3
22.2
20%
21.6
12.4
18.8
20.7
40%
16.5
23.3
19.9
21.7
19.3
19.7
19.6
7.5
8.0
9.3
10.9
13.0
全域
10%
20%
30%
40%
16.5
18.1
50%
60%
(注)　店舗間口長で構成比をとったもの。
21.8
22.9
70%
80%
間口率基準（％）
drpsas305.xls
以上の観察結果からひとまず次のことが指摘できる。「連続性の欠如」という実態があ
る以上，間口率基準をあまり高くしても集積地を捉えるには適切ではなさそうである。ま
た「集積地の買回占有傾向」は，経験に照らして違和感はないが，それは結果としての集
積地の性格であって，そこから集積地を捉える基準が導き出されるわけではない。むしろ，
ここで注目すべきは「商業立地スプロール」であろう。直感的には，間口率基準を40%と
すれば，ほぼ商業立地スプロールが解消されて集積地が捉えられているように思われる。
46
以下でこの点をもう少し考察してみることにする。
(3) 商業立地スプロールと集積規模の集中度
① 集積への参入か分離立地か
商業立地主体は消費者との近接性を重視して立地を定める。近接性の達成は，集積内部
に立地して集積地に来る消費者を待つことによっても達成できるが，住宅地の近くや幹線
道路沿いに直接出店することによっても達成できる。その観点からすれば，商業立地スプ
ロールが発生するのは，集積に参入するよりも分離して立地した方が有利であると立地主
体が判断したからだといえる。したがって，商業立地スプロールが現れるか否かの分岐点
は，集積への参入か分離立地かの判断の分岐点に該当すると考えられる。そう考えると，
商業立地スプロールが解消する間口率基準40%をもって商業集積地とみなすというのはあ
ながち乱暴な議論ではない。以下では，これを図による直感だけでなく指標化して確認し
ておくことにする。
② 集積地件数などの変化
いま間口率基準を高い方から低い方へ変化させたときの，集積地の件数，全集積地の総
街路長，全集積地の総店舗間口長の変化を見てみる(表2.12)。比較のためそれぞれを間口
率基準10%のときの値で割って基準化したものを合せて挙げておく(図2.13)。集積地件数は，
間口率基準を低くするに伴い20%までは急速に増大する。ただし，10%になると減少する
が，これは20%未満の低い間口率基準のもとでは集積地がつながってしまうためである。
同様に，総街路長と総店舗間口長も急速に増大する。グラフではこれらは下に凸な形状で
現れる。スプロールがなければ，またはスプロールの程度が小さければ，これらは上に凸
な形状となってもおかしくはない。このように商業立地スプロールが指標の上でも確認さ
れる。ただ，ここからは間口率基準を40%としてよいという判断の根拠は得られない。
47
表2.12
間口率基準
(％)
10
20
30
40
50
60
70
80
間口率基準を変えたときの集積地に関する指標の変化
集積地件数
(件)
158
177
127
84
46
27
17
10
総街路長 総店舗間口長 街路長集中度 間口長集中度
(ｍ)
(ｍ)
132,490
56,783
0.642
0.596
58,730
38,833
0.750
0.712
30,455
25,873
0.745
0.724
15,470
16,048
0.838
0.815
6,712
8,470
0.823
0.808
3,527
5,067
0.821
0.811
2,000
3,108
0.885
0.887
618
1,048
0.939
0.937
dkawEntropy.xls
(注)
1. 集積地件数： 各間口率基準で捉えられた集積地の件数
2. 総街路長： 同じく集積地の総街路長
3. 総店舗間口長： 同じく集積地の総店舗間口長
4.街路長集中度，間口長集中度：　各集積地の街路長または間口長の，全集積地に対する比率をもとに
エントロピーで計算したもの。
図2.13
間口率基準を変えたときの集積地に関する指標の変化
集中度などの比率
1.200
1.000
集積地件数比率
0.800
総街路長比率
総店舗間口長比率
0.600
街路長集中度
間口長集中度
0.400
0.200
0.000
0
10
20
30
40
50
60
間口率基準(%)
70
80
90
dkawEntropy.xls
(注)
1. 集積地件数比率＝各間口率基準での集積地件数／間口率基準10%のときの集積地件数
2. 総街路長比率＝各間口率基準での集積地の総街路長／間口率基準10%のときの集積地の総街路長
3. 総店舗間口長比率＝各間口率基準での集積地の総店舗間口長／間口率基準10%のときの集積地の総店舗間口長
4.街路長集中度，間口長集中度：　各集積地の街路長または間口長の，全集積地に対する比率をもとに
エントロピーで計算したもの。
③ 集中度の変化
ある間口率基準の下で捉えられる集積地は多数あり，その規模は大小さまざまである。
いま商業立地スプロールが生ずるとき，その規模の分布がどのようになるかを考えてみる。
想定されるのは，規模の大きな集積地がある一方で多数の小規模な集積地が存在する状況
である。そうであれば，一般に分布の偏りを表す集中度指標でそのことを表現できるはず
48
である。そこで，次のようなエントロピー指標で集積規模の集中度を計測することにする。
Nq
Eq =
∑p
i =1
iq
ln( piq )
(2.2)
Nq
1
1
( ) ln( )
∑
Nq
i =1 N q
Eq
店舗間口率基準がqのときの集積規模の集中度。集中しているほど
値は小さい。均等に分布しているほど値は大きい。 0 ≦ E q ≦ 1 。
Nq
店舗間口率基準がqのときの集積地件数。
piq
店舗間口率基準がqのときの，全集積地の規模合計に占める
集積地iの規模の比率。
規模として集積地の街路長と店舗間口長の二つを用いてみる。図2.13のようになり，どち
らを用いても大きな違いはない。間口率基準が高いとき集積規模の分布にあまり集中の現
象は見られないが，間口率基準を低くするにつれて集中の度合いが増してくる。言い換え
ると，間口率基準が高いとき，捉えられる集積地は少なく，それらの間の規模の違いはそ
う大きなものではない。しかし，間口率基準を低くするにつれ集積地件数が増大し，規模
の違いが大きくなる。つまり規模の大きな集積地がある一方で小規模な集積地が増大する
ので，集中の現象が引き立てられることになる。これを逆に読めばスプロールの度合いが
強くなるということである。
その読み方に従うと，80%～60%の間でスプロールの度合いが増す。しかしこのときの
間口率基準で集積地を捉えると，間口率基準が高すぎるため前項でみたとおり集積の寸断
が発生し集積地のまとまりとしては相応しくない。次の60%～40%の間はスプロールの度
合いに変化はない。そして40%～30%の間でまた一段とスプロールの度合いが強くなる現
象がある。ここが先に図2.で直感的に捉えられた，スプロールの発生と解消の分岐点に当
るわけである。したがって，40%を間口率基準にすればスプロール直前のまとまりある集
積地を捉えることになろう。また間口率基準の高さとしても，集積の寸断を引き起こすよ
うなことは少ない。
(4) 店舗間口率基準 40%のときの商業集積地の概要
以上の検討をもとに，ここでは，集積内部での連続性の確保と商業立地スプロールの解
消という 2 つの観点から，店舗間口率基準 40%のときの商業集積地を採択することにする。
このときの商業集積地のうち，街路延長規模でみた上位 10 件の商業集積地を取り挙げる
と次のことが観察される。
①
採択されたほとんどが鉄道駅周辺の集積地であり，相互に極めて近接している。そ
れでいてこれらがひとまとまりにならなかったのは，寸断している街路において隣接
49
する街路との間口率の加重平均が間口率基準に満たなかったためである。つまり，依
然として何らかの事情による不連続が存在している。
②
逆にこれら集積地の近くにあっても孤立街路とみなされて含まれなかったものがあ
る。立地スプロールの断片のように見えるが，一方で集積が拡大したときに一体とな
る可能性を持っているものでもあろう。
③
業種構成をみると，先に述べたような「買回占有傾向」だけが顕著なわけではない。
集積地によっては特定の業種に特化している。いわゆる「何々街」という個別名称で
呼ばれるような商業地が形成されているものと考えられる。
図2.14
街路延長でみた商業集積地
（街路延長上位10件，間口率基準40％）
drpKawGshusekiFin.gif
（注）集積地の番号は街路延長の長い順につけたものである。
50
表2.15
街路延長の上位10ランクでみた商業集積地の概要
店舗数（件）
街路延長順
による
商業集積地
番号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
街路
延長
(ｍ)
2,449
1,392
814
658
603
580
553
491
473
350
平均
間口
率
(％)
59.0
50.0
65.0
48.5
49.9
51.6
48.3
56.4
63.0
47.7
店舗数構成比（％）
買回
品小
売店
専門
文化
品小
売店
最寄
品小
売店
飲食
店
対個
人サ
ービ
ス
合計
買回
品小
売店
専門
文化
品小
売店
最寄
品小
売店
飲食
店
対個
人サ
ービ
ス
合計
82
27
41
13
11
10
7
8
24
4
111
37
49
23
13
19
24
22
19
13
74
20
40
13
17
11
7
15
18
20
101
86
17
36
19
32
37
19
12
10
59
52
17
18
21
14
25
9
10
8
427
222
164
103
81
86
100
73
83
55
19.2
12.2
25.0
12.6
13.6
11.6
7.0
11.0
28.9
7.3
26.0
16.7
29.9
22.3
16.0
22.1
24.0
30.1
22.9
23.6
17.3
9.0
24.4
12.6
21.0
12.8
7.0
20.5
21.7
36.4
23.7
38.7
10.4
35.0
23.5
37.2
37.0
26.0
14.5
18.2
13.8
23.4
10.4
17.5
25.9
16.3
25.0
12.3
12.0
14.5
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
sas314.xls
(5) 商業集積地の同定に関するまとめ
「緊密な街路の接続性」に基づく商業集積地の同定方法を提案した。店舗間口率の高い
街路を接続して一まとまりの商業集積地とする方法である。店舗間口率基準が高すぎると
集積が寸断されて捉えられてしまう。逆に店舗間口率基準が低すぎると商業立地スプロー
ルを捉えることになる。そこで，連続性の確保と商業立地スプロールの解消という2つの
観点から，店舗間口率基準を40%としたときに捉えられる商業集積地を採択するのがよい
と判断された。尤も，商業集積地の同定は，捉えた集積地をどのような目的で利用するの
かということにも依存する。店舗間口率基準40%で捉えるというのは暫定的なものである。
2.3.3 緊密な街路の接続性がもたらす集積効果
(1) 集積効果の捉え方
ここでは，「緊密な街路の接続性」つまり店舗間口率の高い街路の連なりが集積効果に
影響をもたらし，集積の維持要因としての役割を果たしているかどうかを検証する。
集積効果と呼んだのは，消費者側における需要の外部効果が，商業立地主体から見たと
きに商圏の拡大効果となって現れたものである。現象としては，小売床面積が一定のまま
であっても売上げが増大するという形で現れる。よって，集積効果は「小売床面積当たり
の売上高（売場効率）」という変数に求めることができる。しかし，商業立地主体が集積
に参入するか分離して立地するかの判断は，直接的にはどちらの利潤がより大きいかに依
存するであろう。集積参入と分離立地とを比較したとき，均衡状態では両者の利潤は同等
のはずだが，売場効率は集積効果のため集積側が大きく現れる。つまり，売場効率がより
51
大きいとしても，それは必ずしも利潤がより大きいことを意味しない。よって，売場効率
で集積効果を計測することはできるが，集積参入か分離立地かの判断を厳密に導くことは
できない。それでも，現実の利潤による比較が困難である以上，売場効率がより大きいこ
とを集積への参入または集積の維持の必要条件と位置づけて考察することはできよう。
(2) 店舗間口率と売場効率
前節で店舗間口率基準を 10%～80%まで 10%ごとの刻みで変化させたとき，それぞれの
店舗間口率基準の下で複数の商業集積地が捉えられた。ここでは，それらの集積地につい
ての情報を全てプーリングしたデータを集積効果の分析に用いることにする。これは店舗
間口率に変動の幅を持たせるためである。さて，集積地ごとの店舗間口率と売場効率を次
のように定義する。基本的に集積地を構成する街路を対象に平均をとったものである。店
舗間口率については，「緊密な街路の接続性」を表すため業種区分をしないで全ての業種
の店舗間口長の合計で考える。売場効率については，業種ごとに集積効果が異なることが
考えられるので，買回品店，専門文化品店，最寄品店の区分をすることにする。
当該集積地を構成すると判定された街路
全てについての店舗間口長の合計
店舗間口率 ＝ ─────────────────── × 100(%)
(2.3)
同じく街路長の合計×2
当該集積地を構成すると判定された街路
全てにおける m 業種の売上高合計(円)
m 業種の売場効率(円/㎡) ＝ ──────────────────
同じく m 業種の小売床面積合計(㎡)
①
(2.4)
プーリングした集積地ごとの店舗間口率と売場効率との関係をプロットしてみた
(図 2.16)。買回品と専門文化品については，店舗間口率が高くなると売場効率が大き
くなる傾向がかすかに窺えるが，最寄品については明確には読み取れない。
②
もう少し傾向が把握できるように，間口率基準ごとに抽出された集積地について平
均売場効率を算定したものをプロットしてみる(図 2.17)。これを間口率別売場効率と
呼ぶことにする。視点としては，間口率基準の高い段階(商業立地スプロールの少な
い段階)と間口率基準の低い段階(商業立地スプロールが多く現れる段階)とで平均売場
効率に違いがあるかどうかという点である。これによれば，買回品と専門文化品につ
いては，間口率基準の高い段階で抽出された集積地において平均売場効率がより大き
いことが確認できる。最寄品については明確な傾向がつかめない。ただ，依然として
グラフからの読み取りでは判断は微妙である。
52
図 2.16
集積地における店舗間口率と売場効率との関係
(1) 買回
売場効率　万円/㎡
300.0
間口率基準
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
250.0
200.0
150.0
100.0
50.0
0.0
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
店舗間口率(%)
(2) 専門文化
売場効率　万円/㎡
300.0
間口率基準
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
250.0
200.0
150.0
100.0
50.0
0.0
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
店舗間口率(%)
(3) 最寄
売場効率　万円/㎡
300.0
250.0
間口率基準
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
200.0
150.0
100.0
50.0
0.0
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
店舗間口率(%)
dkawUrikou2.xls
53
図 2.17
間口率基準ごとの集積地における平均売場効率(間口率別売場効率)
平均売場効率
(万円/㎡)
140.0
128.7
130.4
120.3
120.0
120.0
106.4
100.0
85.4
106.4
77.8
81.5
111.5
107.0
84.5
86.7
56.8
58.7
50%
60%
80.0
61.5
60.0
56.7
55.4
20%
30%
88.0
94.0
77.7
60.7
63.4
66.2
70%
80%
買回
専門文化
最寄
40.0
20.0
0.0
10%
40%
間口率基準
(注1) 各間口率基準ごとの集積地群における売場効率の算術平均。
(注2) 全集積地についての算術平均は以下のとおりである。
買回＝ 58.6(万円/㎡)
専門文化＝ 81.9(万円/㎡)
最寄＝113.3(万円/㎡)
図 2.18
dkawUrikou2.xls
平均以上の売場効率の集積地の割合(売場効率上位割合)
売場効率が平均以上の
集積地の割合(%)
70.0
60.0
60.0
54.5
50.0
40.0
30.0
45.5
40.0
48.4
40.3
60.0
50.0
買回
44.4
51.4
41.7
50.0
40.0
43.1
41.5
27.5
41.9
29.2
31.3
39.9
28.6
31.9
32.7
30%
40%
専門文化
最寄
41.7
20.0
10.0
0.0
10%
20%
50%
60%
70%
80%
間口率基準
(注) 各間口率基準ごとの集積地群のうち，売場効率が「平均」以上
の集積地件数の割合。「平均」とは全集積地についての
売場効率の算術平均である。
③
dkawUrikou2.xls
上に挙げた間口率別売場効率の場合，集積地の売場効率の変動が大きかったり分布
に偏りがあったりして平均の意味が捉えにくい。そこでもう 1 つの視点として，プー
リングした全ての集積地の平均売場効率(これをプーリング平均と呼ぶ)に対して，間
口率基準ごとに抽出された集積地の何割がそのプーリング平均以上の売場効率かとい
う点に着目することにする(図 2.18)。この割合を売場効率上位割合と呼ぶことにする。
これは売場効率が比較的高い水準に維持されている集積地の割合を意味する。これで
54
見ると，買回品と専門文化品については，間口率基準の高い段階で抽出された集積地
の売場効率上位割合が高いことが明確に読み取れる。最寄品も同様に見えるが，間口
率基準が高いと売場効率上位割合が低くなる点が読み取りを不明確にしている。
(3) 緊密な街路の接続性がもたらす集積効果
これまでに見てきた店舗間口率の影響を，改めて要因分析の形で確認する。基本モデル
は次の式である。売上高は，売場効率が一定であれば小売床面積に比例して決まる。しか
し集積規模自体が集積効果を持つとき，単なる比例関係ではなく小売床面積のべき乗で効
いてくる。さらに小売床面積が同一であっても，店舗間口率の高い集積地では売上高はよ
り大きい，という仮説を置く。分析に用いたのは店舗間口率基準を 10%～80%の間で変化
させて得た集積地のプーリングデータである。分析結果を表 2.19 に示す。
Vm = a 0 S ma1 q a2
(2.5)
Vm 集積地の m 業種の売上高(円)
S m 集積地の m 業種の小売床面積(㎡)
a0
a1
a2
q 集積地の店舗間口率(%)
m 業種(買回，専門文化，最寄)
表 2.19
売上高の回帰分析
買回
専門文化
最寄
変数
回帰係数 t値
回帰係数 t値
回帰係数 t値
定数項
2.0077
6.01 ** 3.5803 11.09 ** 4.8211 16.53 **
小売床面積(㎡)
1.1776 46.50 ** 1.0197 33.93 ** 1.0053 39.60 **
店舗間口率(%)
0.2391
2.86 ** 0.1564
2.01 * -0.0697 -1.00
自由度調整済み
0.9449
0.8173
0.8521
決定係数
サンプル数
130
260
274
(集積地件数)
dkawUrikou2.xls
(注) * 5%有意，** 1%有意
買回品に対しては，店舗間口率の影響がかなり明確に確認できる。専門文化品に対して
は，統計的な有意性が若干劣るが，それでも店舗間口率の影響が確認できる。一方，最寄
品に対しては，店舗間口率の影響がほとんどないと言える。
以上をまとめると，店舗間口率が高い集積地では，買回品と専門文化品について売場効
率を比較的高い水準に維持できる可能性が強い。一方，最寄品についてはそうした影響は
見られない。このように「緊密な街路の接続性」は，業種によって集積効果に影響をもた
らすものと言える。
55
2.4 商業施設等の近接立地による集積効果 47
2.4.1 目的
(1) 分析の目的
「緊密な街路の接続性」を手掛かりに集積地の空間的範囲を捉えることができ，またそ
の要因が集積効果に影響を持つことが確認された。それでもまだ，集積地の内部における
店舗の分布によって集積効果が左右される可能性がある。ここでは 1 つの集積地を取り挙
げて，その内部で近接立地が集積効果に影響をもたらしているかどうかを検証することに
する。これは需要の外部効果や商圏の拡大効果を明示的に分析することに当る。緊密な街
路の接続性が単に店舗の立地の緊密性を表していたのに対し，近接立地は緊密性の内容の
質や個性を問題視している。
(2) 集積効果の指標としての売場効率
仮説を要約すれば，大規模店舗を除いた一般の小売店の集積においても近接立地の状況
下では集積効果があるのではないかということである。買回品店または専門文化品店の集
積による品揃え効果，最寄品店の集積による交通費用等の節減効果，買回品を扱う大規模
店舗や小売店の集積の近くでの最寄品店の成立などである。もしこうした効果が存在する
ならば，それは商圏の拡大効果を生じ同一の小売床面積であっても売上高が大きくなると
考えられる。つまり集積度の高い地点の売場効率（売上高/小売床面積）は低いところの
それよりも相対的に高いはずである。よって問題設定としては，集積地内部の売場効率の
変動が近接立地による商業施設等の存在で説明されるかどうかということになる。
2.4.2 分析対象の集積地の概要
分析の対象とした川口駅東地区は，前節で店舗間口率基準 40%で捉えた商業集積地の一
部である。図 2.14 のうち番号 1 と 8 で示された集積地にほぼ等しい。ここでは店舗の立地
密度に幅をもたせるため，それよりもやや広い範囲をとっている。
集積規模と売場効率の状況を表に示す(表 2.20，表 2.21)。買回品と専門文化品のほとん
どの商品において，この地区の売場効率は外部の地区より高く，中心的な商業集積地とし
ての特徴が現れている。一方，一般食料品や雑貨といった最寄品では集積地内の売場効率
は逆に低い。最寄品はそもそも集積を離れて分散立地する傾向を持っていた。住宅地との
近接性を達成することで局地的需要を享受していることの現れかもしれない。
47 高辻秀興・深海隆恒(1987)
56
図 2.22 に地区内の商業施設等の立地の状況を店舗の件数ランクとして街路ごとに表示し
た。大規模店舗は図中に別途表示しており件数のランクには加えていない。
表2.20
川口駅東地区の商業集積規模（昭和57年）
商店数
（店）
川口駅 対全市
東地区 ｼｪｱ(%)
51
11.9
(55) (12.7)
36
11.2
34
8.9
1.各種商品･衣料品
2.身回品
3.書籍･文具･ｽﾎﾟｰﾂ
用品･玩具･楽器
4.写真機･時計･眼
鏡･中古品
5.その他専門文化品
6.家具･建具
7.家庭用機器
8.各種食料品
15.4
28
8
11
－
(2)
55
44
26
10.6
5.9
5.5
－
(1.6)
4.3
6.3
5.2
848
売場面積
売場効率
（㎡）
（百万円/㎡）
川口駅 対全市 川口駅 対他地
東地区 ｼｪｱ(%) 東地区
区比
3,711
10.2
78.4
1.2
(20,962) (39.2) (107.9)
(1.7)
2,783
25.7
67.2
1.2
2,978
21.5
77.4
0.8
20.6
101.3
2.2
13.9
4.3
14.1
－
(7.2)
5.0
6.2
4.7
79.9
43.7
114.9
－
(90.5)
105.1
130.9
57.7
1.2
1.5
1.1
－
(0.9)
0.9
2.0
0.8
314
7.0
14,511
8.0
17,374
8.0
83.5
(320)
(7.1) (36,999) (18.2) (37,698) (15.9) (98.1)
（注）1.( )内は川口駅東地区内の大規模店舗を含めた場合の数値。それ以外は大規模店舗
を除いた数値である。
2.「対他地区比」は、「川口駅東地区の売場効率／その他地区の売場効率」比である。
3.自動車小売業、ガソリン・ステーションを除く。
4.昭和57年商業統計調査による。
1.0
(1.2)
9.一般食料品
10.菓子・果物
11.雑貨
21
年間商品販売額
（百万円）
川口駅 対全市
東地区 ｼｪｱ(%)
2,909
12.1
(22,615) (51.7)
1,869
29.9
2,307
18.2
36.4
753
340
1,489
－
(2,782)
2,080
1,292
624
837
15.7
6.1
15.8
－
(6.5)
4.4
11.4
3.4
943
778
1,296
－
(3,073)
1,980
987
1,081
合計
01: tab3-3
図2.21
川口駅東地区の商業集積地シェアと売場効率比
商店数シェア
（％）
0
1.各種商品･衣料品
（大規模店舗含む）
2.身回品
3.書籍･文具･玩具･楽器
4.写真機･時計･眼鏡
5.その他専門文化品
6.家具･建具
7.家庭用機器
8.各種食料品(大店)
9.一般食料品
10.菓子・果物
11.雑貨
20
40
60
商品販売額
シェア（％）
0
20
40
60
売場面積
シェア（％）
0
20
40
60
売場効率(円/㎡)
対他地区比
0
1
1
1
1
2
2
2
2
3
3
3
3
4
4
4
4
5
5
5
5
6
6
6
6
7
7
7
7
8
8
8
8
9
9
9
9
10
10
10
10
11
11
11
11
12
12
12
12
1
2
3
01: tab3-3
57
図2.22
街路ごとにみた商業施設等の立地状況
drpKawHshuseki1.gif drpKawHshuseki2.gif
58
2.4.3 売場効率格差でみた集積効果
(1) 商業施設等の分類
小売店を，(a)買回品店，(b)専門文化品店，(c)最寄品店に分類する。買回品店には，衣
料品・身回品店，専門文化品店には，書籍・文具・スポーツ用品・玩具・楽器・写真機・
時計・眼鏡・中古品・その他専門文化品・家具・建具・家庭用機器店，最寄品店には，一
般食料品・菓子・果物・雑貨店が含まれる。分析の目的が集積効果への影響の検証に重点
があるため，小売店の分類の枠組みは特に新規のものではなく従来のものを踏襲している。
つまり，消費者の多様な嗜好性に応じて選択の対象となる買回品を扱う小売店と，比較的
嗜好性の反映が少ない購買頻度の高い最寄品を扱う小売店とに分けること。専門文化品は，
前節の集積地設定の作業を通じて集積地の持つ「買回占有傾向」と類似の傾向を持つこと
が見られたが，全く同等の傾向を持つものではなく買回品と最寄品との中間的な分布傾向
であることから，ここでは買回品に含めずに独立の分類とした。さらに小売店のほかにも
集客力を持ち集積効果に寄与するであろうという点から，サービス系の(d)飲食店，(e)娯
楽・文化・スポーツ施設，(f)その他個人サービス施設をあげることにする。
(2) 街路単位での売場効率格差
集積地内部の売場効率の変動を近接立地によって説明するには，売場効率を特定の単位
空間ごとに表しておく必要がある。ここでは街路を単位空間とし，街路ごとに売場効率を
集計したものを用いることにする。なおここでの街路ネットワークは歩行者空間をモデル
化したものである(図2.22)。道路の両側に歩道があるときは，それぞれの歩道を街路ネッ
トワークとしてモデル化している。近接立地の影響の分析には歩行距離が関連すると考え
られ，それには歩行者空間をできるだけ忠実にモデル化する必要があるためである。
買回品店，専門文化品店，および最寄品店に分けて，街路ごとの売場効率として再構成
された指標の変動を，近接立地する商業施設等の存在で説明しようとするのがここでの分
析の枠組みであった。しかしこのとき街路ごとの売場効率を求めるに当り，立地する小売
店の売場効率を単に街路ごとに算術平均するわけにはいかない。そもそも業種によって扱
う商品が異なるし商品によって売場効率が異なるからである。そこでこうした業種別の売
場効率の差による影響を除いたものとして次のように売場効率格差を定義する。
Z jk =
1
N jk
∑∑
m∈k n
W jmn − wm
(2.6)
σm
Z jk
j 街路の k 業種の売場効率格差
N jk
j 街路の k 業種に相当する小売店総数
59
W jmn
j 街路の産業細分類 m のうちの n 番目の小売店の売場効率
wm
川口駅東地区内の産業細分類 m の平均売場効率（大規模店舗除く）
σm
川口駅東地区内の産業細分類 m の売場効率の標準偏差（大規模店舗除く）
k
m∈k
小売店の業種分類，k＝1(買回品店)，2(専門文化品店)，3(最寄品店)
k 業種に含まれる産業細分類 m 全てについての意味
つまり，川口駅東地区内の小売店全体についての産業細分類ごとの平均売場効率と標準
偏差（大規模店舗を除く）によって街路上の各小売店の売場効率を標準化し，その標準化
された値の街路ごとの平均をもって売場効率格差と定義する。これにより街路単位で売場
効率の相対的な比較ができることになる。
図2.23
街路ごとにみた売場効率格差
drpKawUrikouHensa.gif
60
図 2.23 は，買回品店，専門文化品店，最寄品店ごとに街路単位の売場効率格差をランク
に分けて図示したものである。太い実線で示した街路が相対的に売場効率の高い街路であ
る。買回品店では，銀座通り商店街を中心とした連なりとそこに接続する一部の街路の売
場効率が比較的高く，対象地域の周辺では低いという傾向がみられる。一方，専門文化品
店と最寄品店では，それほど明確な傾向が読み取れない。対象地域の周辺部であっても売
場効率の高い街路が分布している。
(3) 近接立地の定義
これまで漠然と用いてきた「近接立地」を定義しておく。近接立地とは，「当該街路を
中心とした100m圏内（街路中心間の最短経路距離が100m以内）に含まれる街路上での立
地」である。100m圏内という基準の根拠づけは厳密には行い難い。むろんこれは集積地内
での消費者の歩行行動と密接に関連する問題であることはいうまでもない。既存研究 48 に
よれば消費者の歩行距離は，購買目的，利用交通手段，商業施設の立地分布によって異な
るとされる。したがって歩行限界として提示しようとすれば，数々の状況設定と一対にし
て条件付きのものとして提示しなければならないことになる。つまり既存研究からここに
援用しうるような歩行距離の一義的な数値を実際に見出すことは難かしい。ただ上記のよ
うな100m圏というのはけっして狭過ぎることはないと考える。仮にある四つ辻に立って
100m圏内をくまなく歩いて出発点に戻るとすれば，歩行距離は800mになる。既存研究に
よればむしろこれは歩行距離の最頻値からみれば長い方に属する。なお対象地域内の個々
の街路の長さはほぼ100m以内であり，100m圏内とすると隣接する街路の延長上で当街路
以外に少なくとも1から2本の街路を含むことになる。
(4) 売場効率格差を説明する要因
近接立地する商業施設等がそれぞれ大小の差はあれ集客力を持ちそれが他の商業施設に
対し消費者との距離を縮めることになって集積効果を発揮するというのが基本的な着眼点
であった。そこで説明変数としてまず近接立地する買回品店，専門文化品店，最寄品店
（これらは大規模店舗を除く）を取り上げる。この他に飲食店，娯楽・文化・対個人サー
ビス店も同様の効果を持つと考え，これも加えて全体の中で影響の強さを比較することに
する。なお娯楽・文化・対個人サービス店とは，前出の(e)と(f)を合わせたものである。分
析上サンプル数が少ないため説明変数を余り多くできないため一つにまとめた。
具体的には，商業施設等ごとに100m圏内に立地する店舗件数合計を同圏内の総街路長で
除して立地密度を表す変数として作成した。売場面積を用いなかったのは，大規模店舗を
48 室田篤利(1981)
61
除いている以上売場面積が特に集客の要因として差をもっているとは考えられないこと，
およびむしろ店舗件数が消費者の目的街路決定に当たっての選択の幅を意味し影響を有す
るという既存研究 49 の成果による。この他大きな集客力を持つものとして100m圏内の大規
模店舗の有無をダミー変数として取り入れた。買回品中心のもの（百貨店）と最寄品中心
のもの（スーパーマーケット）とに分けている。
さらに売場効率は，これら近接する施設が集客した消費者との距離以前に，そもそも消
費者が大量に発生する交通機関の結節点との距離に影響される。ここではそれらも含めた
要因の中で近接立地の及ぼす影響を分析することにする。消費者の交通手段調査 50 によれ
ば川口駅東地区の商業集積地を利用する人の交通手段は，徒歩・自転車・バイクによるも
のが約44％，自動車約26％，バス約24％，電車約6％である。徒歩・自転車・バイクは発
生点が分散しているのでここでは自動車とバスに着目する。自動車については，当該街路
の100m圏内の駐車場（月極を除く無料もしくは時間制）の駐車容量（台）を変数として上
げる（100m圏内の総街路長で除している）。またバスについては駅前がバスターミナルに
なっているので結局川口駅からの最短経路距離（m）を変数とする。
(5) 売場効率格差の判別分析結果
街路ごとの売場効率格差をもとに，相対的に売場効率の高い街路（プラス側）と低い街
路（マイナス側）とに分けて判別関数による分析を行った。結果を表2.24に示す。数字は
標準化した説明変数に対する係数値である。説明変数相互の単位が異なるのでこれをもと
に結果の解釈を行うことにする。
①
買回品店の売場効率についての判別分析の結果は，ほぼ良好な結果であるといえる。
100m圏内の中小の買回品店(中小店舗で大規模店舗を除く)がプラス側で顕著に効いて
いるのに対し，同じ買回であっても大規模買回品店の有無はあまり効いていない。こ
の結果は，大規模店舗の有無とは関係なく，銀座通り商店街に立地している中小の買
回品店の集積が自らの売場効率格差を高めているものと考えられる。集積効果の現れ
の1つであるといえる。一方，他の業種の近接立地の効果は小さい。特に，最寄品店
の近接立地はマイナスに作用している。
49 深海隆恒(1978)，室田篤利(1981)
50 商業近代化委員会川口地域部会(1985)
62
表2.24
売場効率格差の判別分析結果
業種別売場効率格差
買回品
専門文
最寄品
近接立地
（被説明変数）
店
化品店
店
施設等（説明変数）
1.川口駅からの距離（m）
0.096
-1.041
-0.082
2.100m圏内駐車ｽﾍﾟｰｽ（台）
0.041
-0.225
0.941
3.100m圏内買回店（店）
1.550
-0.205
-0.354
4.100m圏内専門文化店（店）
-0.008
-0.502
0.270
5.100m圏内最寄店（店）
-0.795
1.289
-0.137
6.100m圏内大規模買回店有り（ﾀﾞﾐｰ）
0.001
0.551
0.282
7.100m圏内大規模最寄店有り（ﾀﾞﾐｰ）
0.099
0.208
-0.322
8.100m圏内飲食店（店）
0.146
-0.425
0.504
9.100m圏内娯楽･文化･個人ｻｰﾋﾞｽ（店）
0.043
-0.481
-0.472
サンプル数（分析対象街路数）
47
62
70
相関比（ρ：自由度調整済）
0.547
0.297
0.110
F値（*は10%、**は5%有意水準）
3.10**
1.56
0.85
（注）1.数値は，各変数を標準化したものに対する係数値。
2.プラス側が売場効率格差の高い群、マイナス側は低い群。
01: tab3-3b
②
専門文化品店の判別結果は決して良好なものではない。それでも読み取れる傾向に
ついて触れておく。大規模店の存在がプラスに効いているのは，その集客力の外部効
果だと解釈できないことはない。また，駅の近くという要因と最寄店の近接立地とい
う要因もプラスに効いていることを合せて考えると，交通機関の利便性や他の業種の
存在の効果を広く吸収し得るものと言えそうである。逆に，同じ専門文化品店の近接
立地の効果はマイナスである。以上のことをまとめると，専門文化品店については類
似業種が局地的に集積して効果を挙げるというより，他の業種の立地の間に入り込み
ながら多様な近接立地の効果を吸収していると言える。ただ判別結果が好ましくない
ため判断の力強さに欠ける。
③
最寄品店についても判別結果が悪い。駐車スペース，飲食店・大規模買回品店・専
門文化品店の近接立地がプラスに効いている。一方，同じ最寄品店の近接立地はあま
り効果を持っていない。これもまた，他の業種の立地の間に入り込みながら近接立地
の効果を吸収していると考えられる。なお，大規模最寄店の近接立地がマイナスに効
いているのは，大規模店内の食料品店との競合があるのかもしれない。また買回品店
の近接立地はマイナスに効いている。買回品店と最寄品店とは，互いに近接立地がマ
イナスの効果をもたらしている。
④
全般的に飲食店や娯楽・文化・対個人サービス店があまり効いていないかもしくは
マイナスで効いているのは，飲酒店やパチンコ店など特定の需要層を対象とした店舗
も含めてしまっていることが原因の一つと考えられる。集積効果への寄与を結論づけ
る前に，業種分類を考慮して再度検討してみることが課題として残る。また，この分
析はそもそも1階に立地する商業施設等だけを扱っている。そのため売場効率が高い
街路では，これらサービス系の施設は小売店に1階をゆずり2階以上に立地するか，ま
たは集積地の周辺に立地することの影響も背景にあると考えられる。
⑤
なお全体を通じて説明変数相互間での強い相関はみられない(0.1から0.5)。分析結果
63
が内部相関に左右されていることはない。
(6) 近接立地による集積効果のまとめ
①
買回品店は，それ自身の集積によるプラスの効果が大きいこと，他の業種の近接立
地による効果は小さなものであること，最寄品店の近接立地は逆にマイナスの効果と
して現れていること，などが認められた。これらを合せて考えると，第1に，買回品
店の局地的な集積は，他の業種の存在に依存しないで，それ自体の集積効果によって
独自に成立しているといえる。ここから，買回品の専門店街といったコンセプトを支
持することができるし，また経験的にも観察できることである。中心商業地を構成す
る上で主要な役割を果たすものといえる。第2に，最寄品店の近接立地がマイナスに
作用している例に見るように，他の業種の介在が場合によっては好ましくない効果を
持つため，あえて買回品店の集積に他の業種を入れる場合は，それ相当の注意と根拠
が必要であろう。空き店舗を補充する場合などである。
②
専門文化品店と最寄品店については，第1に，それら自身の集積による効果や，他
の特定の業種の近接立地による効果といった，業種の間の一貫した関係のもとで成り
立っているわけではない。むしろ，それぞれの店舗の個別の立地事情もしくは個別の
近接立地によって成り立っていると考えられるが，ここでの分析ではそこまでを捉え
切れていない。第2に，買回品店の集積との間で互いにマイナスの効果を持つのは，
業種の間の必然的な関係というより，消費者の購買目的と目的街路の選択行動とが背
後で関係しているものと考えられる。すなわち，最寄品の購買目的で買回品の集積を
目的街路とはしない，などの理由である。
③
結局，需要の外部効果として明示的に捉えられたのは，買回品店自身の集積による
効果である。他の専門文化品店と最寄品店については，「店舗相互間」の近接立地の
効果がないのではなく，「業種間」の近接立地という視点があまり有効ではないとい
うことである。よって本章の分析範囲でいえば，緊密な街路の接続性が満たされるな
ど立地密度の高い集積地であれば，多様な業種配置で成立し得るものと考えられる。
64
2.5 まとめ
(1) 商業集積の成立に関する既存研究と歩行者研究
商業集積の成立に関しては，これまで消費者の空間行動論や商業立地論がある。その要
点は，集積が需要の外部効果と商圏の拡大効果をもたらし，それが消費者と商業立地を引
きつけることで集積が成立するという点にあった。しかしその背後では，集積効果が引き
出されるためには，消費者と商品(または店舗)との近接性が達成されることという集積の
内部構成が満たすべき条件が隠されていた。一連の研究は，商業地をあたかも集積が一点
に集中した質点として扱い，その内部構成を問うことはなかった。
しかし，現実には集積の内部構成のあり方は集積効果の発現に影響をもたらす。その問
題意識に立って集積の内部構成を問うたのは，商業地における消費者の歩行行動に着目し
た歩行者研究である。歩行者研究は，商業施設等の立地と歩行者の動きとの密接な関係を
指摘した。その含意は次にある。消費者にとって重要なのは当初の購買計画どおりに買物
ができることではなく，当初の計画で期待したのと同等かそれ以上の効用を達成できるよ
うな，商品群の豊富な代替集合に出会うことができることである。そのため商業地におい
て消費者は，時間と費用と体力の制約の下で，できるだけ多くの商品群と遭遇できるよう
行動する。その結果，商業施設の立地密度が高い街路をあたかも積分経路として選択する
かのような歩行行動をとる。
(2) 集積効果を通じた集積の維持要因の検証
① 集積の維持要因の検証問題
小売，飲食，その他の対個人サービスの店舗からなる平面的商業集積が集積の形態をと
るのは，背後にそれなりの集積効果があるからである。消費者の空間行動論と商業立地論
は近接性というキーワードのもとでそれを示した。しかし集積効果が引き出されるには，
商業集積の内部の空間構成が少なからず影響を持つはずである。歩行者研究は内部構成に
着目したが，集積効果との関連を明示的には扱っていない。本論は，集積の成立のメカニ
ズムを集積効果に求め，集積の内部構成はその維持装置であると考える。集積を維持する
物的要因を内部構成に見出し，集積効果を通じてその役割を検証し，それをもとに商業地
整備策の基本的認識を得ることを本論の目的とした。
街路沿いの地上レベルで店舗が緊密に立地していることを集積の維持要因の1つと仮説
を立て，これを改めて「緊密な街路の接続性」と呼んで再定義した。具体的には「街路の
両側沿いに占める店舗の開口間口長の割合（店舗間口率）」という指標で計測することに
した。店舗には小売店だけではなく，飲食店とその他の対個人サービス店も含む。さらに，
もう1つの要因として「店舗相互の近接立地」に注目した。これは同業種または異業種の
65
店舗群が互いに近接して立地していることによる需要の外部効果を明示的に捉えるためで
ある。以下この2つの要因による集積効果への影響の検証が課題である。
② 集積地の同定
それに先立ち集積地の空間的範囲を捉える問題がある。本論は街路に沿った商業集積に
焦点を当てているので，ここでは街路ネットワーク上での集積地の同定を課題とした。方
法としては，店舗間口率の高い街路を接続して一まとまりの集積地とする。しかし，店舗
間口率をいくらにすればよいかという基準はアプリオリには存在しない。そこで，店舗が
集積に参入するより分離して立地するのが有利と判断すれば商業立地スプロールが発生す
ると考え，その手前の段階で集積を捉えればよいと考えた。スプロール現象を集積の集中
度指標で計測しつつ，スプロールの手前の段階が店舗間口率基準40%に相当することを見
出した。その基準の下で捉えられる空間的範囲をもって集積地とした。
③ 緊密な街路の接続性による集積効果
同定された集積地を対象として，「緊密な街路の接続性」つまり店舗間口率の高い街路
の連なりが集積効果に影響をもたらしているかどうかを検証することとした。集積効果と
は商圏の拡大効果であるから，現象としては小売床面積が一定のままであっても売上げが
増大するという形で現れる。よって，集積効果を「小売床面積当たりの売上高（売場効
率）」で捉えることとした。第1に，店舗間口率基準の高い集積地群ほど平均以上の売場
効率を維持する割合が高くなる，という現象が買回品店と専門文化品店とについて捉えら
れた。第2に，集積地の売上高を小売床面積と店舗間口率とで説明する回帰分析を行った。
買回品店と専門文化品店とについて，店舗間口率が売上高の増大に有意に効いていること
が確認できた。以上のことから，店舗間口率が高い集積地では買回品と専門文化品につい
て売場効率を比較的高い水準に維持できる可能性が強いと言える。一方，最寄品について
はそうした影響は見られない。集積を離れた立地によっても消費者との近接性を達成でき
るからであろう。このように「緊密な街路の接続性」は業種によって集積効果に影響をも
たらすことが確認された。
④ 近接立地による集積効果
集積地のうち川口駅東地区を取り挙げて近接立地による集積効果を検証することとした。
集積効果を街路ごとの売場効率格差という指標で表した。説明要因としての近接立地を
「当該街路を中心とした100m圏内に含まれる街路上での店舗の立地」と定義した。この他
に交通施設に関連する要因を加えて，売場効率格差の大小を判別する分析を行った。第1
に，需要の外部効果として明示的に捉えられたのは，買回品店の近接立地はそれ自身の売
場効率を高めるという効果であった。専門文化品店と最寄品店についてはそれ自身の近接
66
立地による効果は確認できなかった。第2に，これらの業種間での近接立地の効果につい
ては明確に確認できなかった。近接立地の効果がないのではなく，業種間の近接立地とい
う視点が有効ではなかったと考えられる。
(3) まとめと平面的商業集積の形成への含意
①
「緊密な街路の接続性」は集積を維持する1つの要因であることが検証された。す
なわち，街路沿いの地上レベルで店舗が緊密に並んでいることは，平面的商業集積の
形成の上で再認識すべき重要な要因である。店舗の緊密な並びが維持されないと，そ
もそも消費者を街路に招ずることができず集積効果が発現されない。地上レベルで高
層住宅や事務所ビルが混在したりあるいは空き店舗が発生したままという状態は集積
効果の阻害要因となる。大規模店舗内や建物施設内など私的な空間への消費者の取り
込みはそれぞれの意思決定の下で工夫や解決を図ることができるが，街路沿いは公的
空間であり単独の意思決定では支配できない。それだけに，連続した水平軸を維持す
るには何らかの方策を講じる必要があろう。
②
「近接立地」は買回品店の集積を維持する1つの要因であることが検証された。買
回品店は，他の業種の存在に依存しないで，それ自体の集積効果によって独自に成立
し得る。よって買回品の専門店街といったコンセプトを支持することができるし，ま
た経験的にも観察される。中心商業地を構成する上でも主要な役割を果たすものとい
える。ただし，買回品の内容として何を求めるかは一つの課題である。一方，あえて
買回品店の集積に他の業種を入れる場合は，好ましくない効果を持つことがあり得る
ので，それ相当の注意と根拠が必要であろう。
③
専門文化品店と最寄品店の集積では，同一業種内または異業種間の近接立地は必ず
しも必須の要因ではない。緊密な街路の接続性の下で店舗相互の近接立地が満たされ
ればよく，多様な業種配置で成立し得るものと考えられる。個々の店舗の特性や立地
事情が活かされるようである。逆にそれら集積のコンセプトづくりとなると業種に依
存しないものが求められよう。
④
なお，本論の考察からすれば，商業集積の捉え方で重要なのは，商業という業種で
はなく店舗という形態である。消費者または利用者が自ら出向いて財・サービスを手
に入れる場所という性格を持つからである。よって，銀行，証券会社，不動産，電気，
ガス，水道などのうち消費者に対する窓口サービスを行うものが含まれる。さらには，
図書館や役所の窓口なども店舗に含まれることになろう。ただし，店舗としての類似
性があるとはいえ，それら全てに対し消費者や利用者が同じ距離選好を持っているわ
けではない。
67
第3章 事務所の移転行動と事務所集積の成立
3.1 はじめに
都市中心部の中高層部の空間は，かなりの部分が事務所用途の床によって占められてい
る。こうした事務所集積の成立については，従来よりなぜ集積するかといういわば集積の
プル要因に着目した研究が多い。取引先との接触の便，情報収集の便，金融機関との接触
の便，従業者の交通の便，業務活動の交通の便等々が集積要因として挙げられてきた。一
方，賃料の高さを理由とする立地コストの負担増が，集積の抑制ないしはプッシュ要因と
して作用することも事務所の立地を考察する上で欠かせない視点であった。
こうした要因が事務所の集積を形成する要因であることは否定しがたいとしても，なお
も次のような問題が残されている。第 1 に，都市中心部で新たに事務所ビルが供給される
とき，その需要者は誰か。プル・プッシュ要因の力学バランスにおいてプル要因が勝って
いることを理由として集積の外部から入ってくる事務所だけがその需要者なのか。もし，
外部から集積に加わる事務所がなくなれば事務所ビルに対する新規の需要はなくなるのか。
といった問題である。そこには，集積内部における事務所の移転行動に対する視点が欠落
している。集積への新規立地だけでなく集積内部での移転立地もまた事務所ビルの大きな
需要層である。事務所集積の成立を明らかにするには，事務所の移転行動を明らかにする
ことが課題として残されている。第 2 に，事務所とひとくくりに呼んでも実態は決して一
様ではない。すべての事務所が同じ立地選好を持ち，プル・プッシュ要因に同じ反応をす
るわけではない。中枢管理機能に特化した事務所と営業機能が主な事務所とでは立地選好
が異なるはずである。従来の研究には，事務所をタイプ分類し，その上で立地選好の違い
を捉えるという視点が欠落している。
この章の目的は，事務所にどのようなタイプがあるかを明らかにすること，タイプごと
に移転行動がどのように生ずるかを明らかにし事務所の立地需要の特性を捉えること，そ
れらを通じて事務所集積の成立要因を探ることである。
68
3.2 事務所集積の成立に関する研究課題
3.2.1 プル・プッシュ要因アプローチの限界
事務所集積が拡大していく過程は，集積に加わる事務所と集積から退出していく事務所
の動きだけを捉えればよいのではなく，集積内部での移転現象を合せて捉えることでよう
やく明らかにすることができる。
事務所集積をめぐる従来の研究は，主として事務所の新規立地と転出行動に着目して集
積の拡大と分散のメカニズムを明らかにすることを中心に展開してきた。なぜ集積するの
かといういわば集積のプル要因として，取引先との接触の便，情報収集の便，金融機関と
の接触の便，官公庁の許認可業務への対応の便などが繰り返し指摘された 51 。海外の研究
でも事務所相互のコミュニケーションおよびリンケージの存在に集積の要因を求める基調
に大きく変わりはない 52 。実際こうした事務所相互の密接な関連があるため，仮に事務所
の賃料が高くとも東京での事務所の立地コストは他の地域と比べ相対的に低く集積利益が
発生していることが指摘された 53 。一方集積の進行は通勤混雑や交通渋滞を招き，これを
社会コストとして事務所の立地コストに加えると東京における立地コストは極めて高いも
のとなる。しかし事務所がそうした費用を支払っていない点で，社会コストが集積の抑制
要因もしくは退出を促すプッシュ要因になり得ていない 54 。なお事務所の賃料の高騰は，
集積利益にあずからない事務所にとってはプッシュ要因もしくは集積抑制要因として作用
する。大企業の情報処理部門などが都心部から転出する傾向にあることが報告されている
55 。このようにプル要因としての集積利益とプッシュ要因としての立地コストに着目して
事務所の転入・転出現象から事務所集積の形成を論ずるやり方を，プル・プッシュ要因ア
プローチと呼ぶことにする。
ところが問題は，こうしたアプローチからは次の点が明らかにされないことである。第
1 に，事務所ビル市場とのつながりが明らかにならない。もし「事務所純増＝転入－転
出」つまり集積へのつけ加えがそのまま新規供給の事務所床に入居するのならば，事務所
純増を需要増とみなしてそれに対する供給を考えればよい。ところが現実はそうではない。
東京都心三区の場合，新規に供給される事務所ビルの床面積のうち外部からの転入と新規
設立の事務所によって占められる床面積は 3 割に過ぎない 56 。残り 7 割の床面積は同じ三
区内から移転してきた事務所によって占められる。この事実は「事務所純増＝新規床供
給」論が成立しないことを意味する。つまり事務所ビル市場とのつながりは単に転入・転
出現象だけでは説明できない。第 2 に，移転行動そのものが引き起こされる理由が明らか
51 日本リサーチセンター(1971)，国土庁(1981)，経済企画庁(1989)
52 Goddard(1971), Goddard and Rye(1977)
53 水鳥川和夫(1987, 1988)，田中開・大西隆ほか(1991)
54 田中開・大西隆ほか(1991)
55 小川剛志・大西隆(1988)
56 総合研究開発機構(1988)
69
にされない。集積からの転出は，集積利益を失うことによる機会損失よりも立地コストの
節約（賃料の安さなど）の効果が大きいからであると考えることは一見妥当にみえる。し
かし同じ論法で集積内部での移転行動を説明することはできない。集積内部では集積利益
が同等であるのに対し移転後の立地コストは高くなる（新規賃料が高い）。メリットが同
等でコストが高くつくならば移転するのは不合理である。しかし事実は上でみたように集
積内部での移転が少なからず存在し，しかも事務所ビル供給に対し無視できない需要を形
成している。プル・プッシュ要因の力学関係だけではこうした現象の違いを説明できない
のである。
そこには集積からの転出であれ集積内部での移転であれ，ともに移転決定と呼ぶべきプ
ロセスがあり，プル・プッシュ要因とは別の要因が作用していると考えられる。つまりプ
ル・プッシュ要因が有効なのは，移転決定後の立地決定における作用であり，移転決定の
背景はプル・プッシュ要因では依然明らかにできないのである。
3.2.2 機能変化アプローチ
これらの欠陥を補完し事務所ビル市場との関係を解きあかしてくれる鍵は，事務所の機
能変化と移転行動にある。事務所はいくつかの機能の結合体である。経営上の意志決定と
指令をし組織の管理を行う中枢管理機能，経営計画立案のための調査をし資金調達を行い
財務管理をし広報活動を行い教育研修を行う中枢管理支援機能，分散配置された営業所を
統括し海外との取引の窓口となり外注先や協力会社と交渉し資材の購買に当たる取引管理
機能，技術開発と商品開発を行う研究開発機能，顧客と直接接触し受注と納品という営業
活動を行い制作・設計・コンサルティングなどの事務所内生産活動を行いときには窓口サ
ービスを行う現業機能である。これらの機能は，それぞれ独自の立地選好（立地点に対す
る選好）と事務所ビル環境に対する選好（入居するビルの質に対する選好）を持っている
と考えられる。独自の選好を持ちながらも分離して立地しないのは，ひとまとまりになっ
ているメリットが分離するメリットより大きいからである。ひとまとまりの事務所として
の立地選好とビル環境選好は，これら個々の機能の選好の合成関数であると考えられる。
しかしひとたび一部の機能が拡大したり付加されたり移転配置されたりすると全体として
の選好関数は変化する。つまり立地環境や事務所ビルの物的環境に変化がなくともそれら
に対する評価の結果は変化する。その結果他の場所に立地を変えた方がより好ましいとい
う評価がなされれば，そこに事務所の移転動機が形成される。このように，事務所の内部
機能の付加と拡大と一部移転などの機能変化にともなって事務所の移転が生ずると仮定し
て行う事務所の移転行動の把握の仕方を，「機能変化アプローチ」と呼ぶことにする。プ
ル・プッシュ要因アプローチが，立地環境の変化が移転を引き起こすとみるのに対し，機
能変化アプローチは事務所内部の機能変化(事務所内部の組織的な構成の変化や拡大)によ
って選好評価が変化することが移転を引き起こすとみる点で決定的に違った視点を持って
いる。
70
3.3 事務所集積におけるフィルタリング 57 －東京都心 3 区の事例－
3.3.1 フィルタリング仮説
事務所集積において新たに供給された事務所ビルに着目すると，そこに入居する事務所
は決して集積に新規に加わるものだけではなく，既存の集積内からの移転がかなり存在す
る。集積内での移転行動という現象は，事務所集積の成立過程を論ずる上で新たな観点を
促す。すなわち集積の拡大が新規立地の単純な付け加えによるものではなく，集積内の既
存の事務所の移転とそのあとへの新規立地という一種のフィルタリングを通じて行われる
のではないかという仮説が暗示されるのである。住宅の場合フィルタリングとは，所得が
向上し住宅取得能力が増した住み手がより質の高い住宅を求めて転出しその後へ所得階層
の低い住み手が転入するという現象を指した。良質住宅を供給していけばこのメカニズム
を通じて住み替えが進み全般的に居住水準が上昇していくと考えられた。事務所集積にお
いて同様にフィルタリング仮説に立つとき，事務所の供給のあり方に新たな視点がもたら
される。つまり新規の事務所ビルの供給はフィルタリング現象を通じて陳腐化した事務所
ビルの更新を促すのではないかという点である。しかしこうした点を論ずる以前に，そも
そも事務所集積の成立を事務所の立地行動の側面からだけでなく事務所ビルの供給と合わ
せてフィルタリングという視点から捉える研究自体その蓄積が極めて少ない。
ここではまず，「事務所の移転行動が事務所内部の機能変化によって引き起こされそれ
が事務所集積におけるフィルタリングとなって現れる」ことをフィルタリング仮説と呼ぶ
ことにし，それを検証することを目的とする。そもそもフィルタリングという視点を持ち
込む理由は，「より質の高い事務所ビルを新たに供給していくとき事務所集積の内部に居
た既存事務所がそこに移転し，空いたところへ別の事務所が集積の外部から転入すること
で全体として集積の拡大が進行し，その過程で質の劣化したビルは次第に入居者を失い経
済的に陳腐化して更新せざるを得なくなる」という仮説的なシナリオがあるからである。
そのためには「新たなより質の高い事務所ビルがより多く集積内からの事務所の移転を吸
収すること」と「事務所が機能変化に応じてより質の高い事務所ビルを求めること」との
双方が検証されねばならない。前者は事務所集積の中で移転行動を通じて事務所が次第に
より高い質のものにシフトしていく点を集計的に捉えようとするフィルタリングの確認の
前半部分である。後者はフィルタリングにつながる移転要因の形成を事務所というミクロ
の単位で確認しようとする機能変化アプローチである。
57 高辻秀興，深海隆恒，阪本一郎(1991)
71
3.3.2 事務所移転の実態とフィルタリングの検証
(1) 分析方法
東京の都心三区を対象としこれを一つの事務所集積として扱う。都心三区内の事務所ビ
ル（貸しビル）から 143 棟を抽出し，昭和 62 年時点でそこに入居している事務所 1,203 件
（占有面積約 92ha）に入居年次と入居前の所在地とをきいた（表 3.1）。移転の状況をみ
ると，事務所全体の約 54％は同じ都心三区内から移転してきたものであり，面積ベースで
は約 73％にもなることが分かる（表 3.2，図 3.3）。
表 3.1
1
2
3
4
5
6
事務所ビルの入居実態調査の概要
調査期間
対象地域
調査方法
調査した事務所ビル棟数
入居していた事務所件数
事務所の占有床面積合計
1987年2月～3月
都心三区（千代田区・中央区・港区）
郵送アンケート，訪問面接
143 棟
1,203 件
91.6 ha
drpOfc.xls
表 3.2
もとの所在地別にみた割合
都心三区内から転入
都心三区外 都内から
から転入
他県から
新規設立
合計
事務所件数で
占有面積で
みた構成比(%) みた構成比(%)
54.3
73.2
10.5
9.8
8.8
5.2
26.5
11.8
100.0
100.0
drpOfc.xls
図 3.3
もとの所在地別にみた割合
(1) 事務所件数ベース
100.0
80.0
構
成 60.0
比
40.0
％
20.0
新規設立
31.3
30.6
25.8
21.6
10.3
6.7
10.8
5.8
14.2
9.0
10.0
54.2
59.4
51.8
27.2
8.0
9.8
16.2
42.3
55.1
昭和45-49年
三区外の都内
から移転
都心三区内か
ら移転
0.0
昭和44年以前
他県から移転
昭和5O-53年
昭和54-58年
昭和59年以降
入居時期
(2) 事務所面積ベース
100.0
80.0
構
成 60.0
比
40.0
％
20.0
7.0
6.6
2.9
15.8
5.9
17.0
2.2
15.8
11.9
6.4
6.3
12.2
3.3
4.9
75.4
79.6
新規設立
他県から移転
31.9
83.6
65.0
46.4
都心三区内から
移転
0.0
昭和44年以前
昭和45-49年
三区外の都心か
ら移転
昭和5O-53年
昭和54-58年
昭和59年以降
入居時期
drpsas433.xls
72
まず「新たなより質の高い事務所ビルがより多く集積内からの事務所の移転を吸収する
こと」を検証する。ビルの質の内容は多様であるがここではフロア規模とビルの新旧に着
目する。ビルの新旧は設備の新しさの代理指標の意味である。ただこうした割り切りには
二つの問題がある。第 1 は事務所が要求するビルの質の内容が不明のままでビルの質的区
別を論じようとしていること，第 2 に質の内容が明らかになったとしてもその質的区別が
ビルの新旧という区別で表現し得るかどうかということである。第 1 については，ビルの
インテリジェント化をはじめとする設備的な面を質的内容として考えている。これは後半
の分析で事務所によるビルの評価を通じてある程度明らかにされる。第 2 については，例
え旧いビルであっても設備的改善があったり質の高い設備を先駆けて装備していたりする
ことが考えられる。したがって厳密にはその実態をもとに質区分がなされねばならない。
ただここでは仮定として集計的にみれば新しいビルが旧いビルよりも設備的改善が進んで
おり質的な高さを表わしているものと考えている。いずれにしてもこの点は質の捉え方と
して問題の残るところであるがより厳密な質の設定は今後の課題としたい。フロア規模と
いうのはビルの基準階の広さの規模である。事務所の規模が拡大するにつれより広いまと
まったスペースを要求する傾向があることは既往の研究で度々指摘されるところである。
今日事務所の空き室率はきわめて逼迫した状態にあるが，中でもフロア規模の大きいもの
ほど空き室率は小さくフロア規模の大きなものを指向する傾向が示されている 58 。ここで
は基準階床面積が 660 ㎡（200 坪）以上のものを大規模ビル，660 ㎡未満を中小規模ビル
と呼ぶことにする。いま過去のある年次tで新たに竣工した事務所ビルにその年もしくは
翌年に入居した事務所を「竣工時入居」N件とし，t年次以前から存在していた古いビルに
入居した事務所を「途中入居」M件とする。そのうち都心三区内から移転してきたものの
件数をそれぞれn，m件とすれば，このとき「竣工時入居」の三区内移転比率が「途中入
居」のそれより高い，つまり n / N > m / M が成立してかつこのことが年次を変えても一
貫して成立するならば，それをもってフィルタリング現象が観察されたといえよう。しか
し問題は過去の各年次に遡ってN，n，M，m件を捉えられないことである。捉えられるの
は調査時点で残留していた事務所がいつ入居したかということだけである。何等かの仮定
をおいて三区内移転比率を推定しなければならない。
(2) 残留率に関する考察
いま過去のある時点で入居した事務所が調査時点までそのビルに残っている割合を残留
率と呼ぶことにする。もしこの残留率の変動に影響を及ぼす要因が取り除かれ同一の確率
分布に従うとみなせる残留率のもとであれば，調査時点で残留している事務所の入居前の
所在地から三区内移転比率を求めそれを推定値としてもよかろう。さて入居時期が古いほ
ど残留率は当然小さいであろうが，それ以外に事務所ビルの質が上げられる。ビルの質が
58 国土庁(1988) p.75
73
事務所にとって不十分なものでああれば残留率は小さくなるであろう。ビルの質として先
にも上げたフロア規模を上げることにする。さて「竣工時入居」の事務所に着目してその
残留率をみてみる。入居時期別（つまりビルの竣工時期別）かつフロア規模別にみると，
明らかに入居時期が古いほど残留率は小さくまた中小規模ビルほど残留率が小さいことが
読み取れる（図 3.4）。したがってフロア規模で区分することは残留率の変動をある程度
取り除くことになるといえる。また中小規模ビルほど残留率が小さいことは，スペースの
拡大要求に伴って事務所が転出していることを暗示させ興味深い結果である。
図 3.4
竣工時に入居した事務所の残留率
(1) 都心三区、件数ベース
98.7
87.2
100
80
残
留 60
率
40
％
20
89.7
54.9
47.5
65.9
24.1
34.4
30.6
昭和45-49
昭和50-53
17.5
0
昭和
-44
中小規模ビル
大規模ビル
昭和54-58
昭和59建物竣工時期
drpsas4372.xls
(3) フィルタリングの検証
入居時期別かつフロア規模別に区分した上で「竣工時入居」と「途中入居」との間の三
区内移転比率を比較してみる。大規模ビルではいずれの時期においても一貫して「竣工時
入居」の三区内移転比率が高いことが示されている（図 3.5(1)）。中小規模ビルの場合そ
の差はあまり顕著ではないが，概して「竣工時入居」において高い（図 3.5(2)）。さらに
これらを重ね合わせて三区内移転比率の高い順に着目すると，昭和 44 年以前の入居時期
を別にする限り，大規模ビルの「竣工時入居」，中小規模ビルの「竣工時入居」，そして
大規模ビルおよび中小規模ビルの「途中入居」という順になることが系統的に確認される。
「途中入居」事務所では大規模ビルと中小規模ビルとの間で顕著な差はみられない。
以上のことから次のことがいえる。第 1 に「竣工時入居」は「途中入居」と比較して三
区内移転比率が高い。従って新規に供給される事務所ビルでは既存のものと比べて同一の
集積内から事務所が移転する割合が高い。第 2 に同じ新規供給のビルでもフロア規模の大
きなビルにおける三区内移転比率は小さなものより高い。しかし既存のビルについてはそ
の差は明確ではない。以上の結果からフィルタリングの検証の前半がほぼ達成されたとい
える。
74
図 3.5
(1) 件数ベース（都心三区、大規模ビル）
100.0
三
区
内
％移
転
比
率
三区内移転比率
72.4
80.0
60.0
40.0
54.7
62.0
50.0
46.5
43.6
35.0
20.0
52.4
48.3
昭和54-58年
昭和59年以降
0.0
昭和44年以前
昭和45-49年
竣工時入居
100.0
三
区
内
％移
転
比
率
71.6
80.0
60.0
昭和5O-53年
入居時期
途中入居
(2) 件数ベース（都心三区、中小規模ビル）
70.0
63.6
57.9
45.8
40.0
52.9
20.0
63.5
43.7
54.3
53.9
33.3
0.0
昭和44年以前
竣工時入居
昭和45-49年
昭和5O-53年
途中入居
昭和54-58年
昭和59年以降
入居時期
drpsas4377.xls
75
3.4 事務所の機能変化と移転行動 59
3.4.1 事務所の機能タイプ分類
次に「事務所が機能変化に応じてより質の高い事務所ビルを求めて」移転するというフ
ィルタリング仮説の検証の後半を行う。順序としてまず移転行動に作用する直接の要因を
確かめ（移転要因分析），次いでそれら移転要因が形成される背景に事務所の機能変化が
あることを確認する（移転要因の形成）。ただこれに先立ち準備段階として事務所を機能
タイプに分けておくことにする。移転要因の形成や作用が機能タイプで異なると考えられ
るからである。
先の入居実態調査で対象とした事務所の中からさらに 378 件を抽出して機能の状況や移
転の動向などを調査した。機能の存在状況は表 3.6 に示すとおりである。これをもとに並
存する機能の種類が類似しているものを一つのタイプとみなすような分類の仕方を考える
ことにする。数量化理論第 3 類を用いて機能のまとまりを識別する軸を抽出し（表 3.7，
図 3.8～3.10），その軸上でのカテゴリスコアを用いてクラスター分析を行った（図 3.11）。
ここから明らかなのは，第 1 に中枢管理機能等と現業機能とがかなり明確に区分されるこ
と，第 2 に中枢管理機能等の中の機能は相互にまとまっていることである。従って分類の
見方として「中枢管理と現業との並存度」と「中枢管理等の機能の統合度合」を仮定する。
これをもとに表 3.12 に示す五つの機能タイプの分類を設定した。
表 3.6
事務所の各機能の存在割合
1 役員・経営中枢
2 総務・人事
3 教育・研修
4 経理
5 資金・財務
6 企画・経営計画
7 調査
8 広報・宣伝
9 協力会社管理
10 国際業務
11 国内営業本部
12 地域営業拠点
13 購買管理
14 電算センター
15 技術研究
16 商品開発
17 生産・修理
18 制作
19 ショールーム・展示
20 その他
(注) 事務所件数=378件
59 高辻秀興，深海隆恒，阪本一郎(1991)
76
各機能の
存在割合(%)
67.2
68.5
22.5
72.0
48.1
47.6
36.0
35.2
19.0
30.7
35.7
33.1
23.0
28.0
12.4
12.7
4.0
6.1
8.5
7.4
drpOfc.xls
表 3.7 事務所機能の数量化３類
-------------------------------------------------------軸
1
2
3
4
5
6
相関係数
0.737 0.491 0.451 0.420 0.371 0.335
-------------------------------------------------------1. 役員･経営中枢
-0.11 -0.62 -0.03 -0.04 -0.91 -0.39
2. 総務･人事
-0.10 -0.47 -0.14 -0.14 -0.80 -0.58
3. 教育･研修
-0.09 -0.27 0.51 0.18 1.14 -0.59
4. 経理
-0.09 -0.40 -0.19 -0.22 -0.85 -0.61
5. 資金･財務
-0.16 -0.56 -0.20 -0.24 0.00 -0.32
6. 企画･経営計画
-0.13 -0.49 0.09 -0.07 0.19 -0.45
7. 調査
-0.06 -0.28 -0.01 0.17 0.78 -0.35
8. 広報･宣伝
-0.10 -0.29 0.19 -0.14 0.67 -0.56
9. 協力会社管理
-0.16 0.11 -0.23 -0.02 1.26 1.07
10. 国際業務
-0.13 -0.08 -0.58 -0.42 0.52 2.38
11. 国内営業本部
-0.14 0.08 -0.34 -0.50 -0.08 2.37
12. 地域営業拠点
0.10 3.46 -2.05 -0.45 -0.49 -0.63
13. 購買管理
-0.13 0.36 -0.10 0.09 1.19 0.38
14. 電算センター
-0.19 -0.29 0.17 0.12 0.11 0.57
15. 技術研究
-0.18 0.18 0.45 1.85 1.94 -0.14
16. 商品開発
-0.13 0.57 0.98 1.39 2.07 0.52
17. 生産･修理
-0.11 2.46 1.78 4.66 1.93 -2.70
18. 制作
-0.20 1.45 2.69 5.94 -5.38 2.97
19. ｼｮｰﾙｰﾑ･展示
0.01 2.80 6.16 -3.97 -0.50 -0.04
20. その他
9.29 -0.41 0.13 0.18 0.08 0.20
-------------------------------------------------------（注）サンプル数＝738 件。
図 3.8
事務所機能の数量化 3 類(1)
drpOfcQ3-1.gif
77
図 3.9
事務所機能の数量化 3 類(2)
drpOfcQ3-2.gif
図 3.10
事務所機能の数量化 3 類(3)
drpOfcQ3-3.gif
78
図 3.11
事務所機能のクラスター分析
drpOfcCluster.gif
表 3.12
事務所の機能タイプ分類
中枢管理機能等
への特化
中枢管理機能と
中枢管理機能等と
現業機能との
現業機能との並存
並存度合
現業機能への特化
中枢管理機能等の統合度合
統合型
非統合型
中枢管理統合型
中枢管理型
94件(24.9％)
95件(25.1％)
中枢管理統合・現業型
中枢管理・現業型
92件(24.3％)
47件(12.4％)
現業型
50件(13.2％)
drpOfc.xls
（注）1.「中枢管理機能等」とは次のものを指す。
中枢管理機能・・・・・役員・経営中枢、総務・人事、経理
中枢管理支援機能・・・企画・経営計画、資金・財務、調査、広報・宣伝、教育・研修
取引管理機能・・・・・協力会社管理、購買管理、国際業務、国内営業本部
研究開発機能・・・・・技術研究、商品開発
2.「現業機能」とは、地域営業拠点、生産・修理、制作、展示・ショールーム、
その他(店舗・窓口サービス等)。
3.「統合型」とは、中枢管理機能以外に中枢管理支援機能・取引管理機能・研究開発機能
のうちの二つ以上を含むものを指す。
79
3.4.2 事務所の移転要因分析
今後 5 年間に事務所の移転を計画しているかどうかを問うた（図 3.13）。全体移転を計
画している割合の最も高いのは中枢管理統合・現業型である。従業者数規模の大きいもの
が多く，背景として機能変化が活発であることが予想される。移転行動の直接の要因とし
て，スペース要因，立地環境要因，ビル質要因，賃料の四つを上げる。スペースが不足す
る，立地環境に不満である，ビル質に不満である，賃料が高すぎる，といった不適合から
移転行動が生ずるということが仮説としてある。中でもビル質要因が効いているかどうか
が，フィルタリング現象の発生のミクロの要因として注目される。
図 3.13
機能タイプ別にみた移転行動
何もせず
一部移転のみ
E.現業型
その場で拡大
72.0
D.中枢管理･現業型
事
務
所
の C.中枢管理統合･現業型
機
能
タ
イ
B.中枢管理型
プ
4.0 10.0
2.1 6.4
74.5
38.0
7.6
28.3
3.2 14.7
55.3
0%
10%
20%
30%
6.4
40%
50%
60%
移転行動別の構成比
14.0
17.0
26.1
71.6
A.中枢管理統合型
全体移転
20.2
70%
10.5
18.1
80%
90%
100%
％
drpsas420kinouIten.xls
(1) スペース要因
5 年先の移転行動別にスペースが不足するか否かを問うた結果をみると（図 3.14），
「その場で拡大」するか「全体移転」をするものでは「何もしない」ものと比べスペース
が不足すると回答する割合が顕著に高い。「その場で拡大」という選択をするのは，全般
的に事務所ビルのフロア規模が大規模なところほど多く，確実にその場で拡大できるかど
うかは別としてその可能性が込められた回答である。現業型の機能タイプを除けば，「全
体移転」の要因の一つとしてスペース要求があることが読み取れる。現業型において「全
体移転」の要因としてスペース不足の作用が希薄であるのは，現業型に地域営業拠点機能
が多く含まれていることから，スペース要因よりもむしろ立地環境要因が効いているため
であると考えられる。これは後に検証される。
80
図 3.14
スペース不足と回答した割合(5 年先)
何もしない
機
能
タ
イ
プ
その場で拡大
全体移転
42.9
E.現業型
100.0
36.9
87.5
100.0
D.中枢管理・現業型
47.2
91.7
92.3
C.中枢管理統合･現業型
50.0
80.0
B.中枢管理型
100.0
36.7
94.1
A.中枢管理統合型
84.2
43.1
0.0
20.0
40.0
60.0
スペース不足回答率
80.0
％
100.0
drpsas416space.xls
(2) ビル質要因
立地環境，ビル質，および賃料については「1.非常に満足，2.満足，3.ふつう，4.不満，
5.非常に不満」という五段階評価で現状の評価を問うている。このうち「4.不満，5.非常に
不満」を不満回答として移転行動別に集計したものが表 3.15 である。顕著であるのは，
「全体移転」におけるビル質要因への不満の高さである。評価項目が多いので五段階評価
をそのまま不満度得点とみなして主成分分析でビル質の不満度総合指標を作成した。それ
をもとに機能タイプ別にみるとやはりいずれのタイプにおいても「全体移転」の場合のビ
ル質要因への不満度が高く表れている（図 3.16）。
81
表 3.15
移転行動別にみた環境への不満回答率（％）
---------------------------------------- +---------------------------------------------要因
| 何もしない
その場で拡大 全体移転
---------------------------------------- +---------------------------------------------1.立地環境
1 駅に近く交通の便よい
| 11.7 +++
6.1 ++
4.6 +
2 親会社・関連会社に近い | 3.8 +
9.7 +++
1.8 .
3 取引先に近い
| 3.7 +
4.6 +
5.3 +
4 官公庁に近い
| 4.0 +
6.3 ++
3.3 +
5 金融機関に近い
| 6.1 ++
4.5 +
1.7 .
6 情報収集に便利
| 3.2 +
4.5 +
3.3 +
7 前いたところの近く
| 2.1 .
7.3 ++
0.0 .
8 地区イメージ
| 3.0 +
4.5 +
8.2 ++
2.ビルの質
9 ビルのグレード
| 3.0 +
4.5 +
12.7 ++++
1O スペースの使いやすさ
| 13.6 ++++
22.7 +++++++ 40.6 +++++++++++++
11 ビルの設備
| 14.0 ++++
9.1 +++
31.7 ++++++++++
12 インテリジェント設備
| 16.2 +++++
17.5 +++++
38.3 ++++++++++++
13 ビルの保守・管理
| 5.5 +
3.0 +
14.3 ++++
14 24 時間の管理サービス
| 14.5 ++++
18.8 ++++++
27.1 +++++++++
3.賃料等
15 実質賃料
| 18.0 ++++++ 18.8 ++++++
9.2 +++
16 保証金・敷金
| 17.1 +++++
14.1 ++++
7.9 ++
---------------------------------------- +---------------------------------------------(注)全機能タイプについての結果である。＋記号ひとつは 3％を表わす。
office91-02.txt
図 3.16 不満度総合指標によるビル質の評価
6.00
ビ
ル
質
に
対
す
る
不
満
度
得
点
5.80
5.60
5.40
5.20
5.00
4.80
4.60
4.40
4.20
4.00
何もしない
中管統合
中管現業
その場で拡大
移転行動
中管
現業
全体移転
中管統合現業
drpsas445fumando.xls
82
(3) 立地環境要因
一方，立地環境要因はそれほど顕著な傾向を読み取れない。ただ現業型において「全体
移転」の場合の不満度が高いことが分かり（図 3.17），先の考察が裏付けられる。一方他
のタイプで立地環境要因が移転に大きく作用していない理由として，同じ都心三区内であ
る以上移転を促すほどの立地条件の差がないことが考えられる。
図 3.17
不満度総合指標による立地環境の評価
4.80
立
地
環
境
に
対
す
る
不
満
度
得
点
4.60
4.40
4.20
4.00
3.80
3.60
3.40
何もしない
中管統合
中管現業
その場で拡大
移転行動
中管
現業
全体移転
中管統合現業
drpsas445fumando.xls
(4) 賃料要因
賃料要因については逆に不満回答率が高くても「何もしない」という結果になっており
（表 3.15），ここからは移転のプッシュ要因としての傾向を読み取ることができない。不
満回答と実質賃料水準の高さとの間に齟齬がないことは別途確認されている。では賃料水
準が高く不満評価が多いのに全体移転しないのはなぜであろうか。考えられる理由の一つ
は，継続賃料と新規賃料との乖離が移転の障害になっていることである。居住年数が長い
ほど新規賃料から乖離して継続賃料は低い。継続賃料が上昇しているとしても，仮に都心
三区内で移転するとなればさらにそれを上回る高い新規賃料を支払わねばならなくなる。
一方賃料水準が低く不満もないのに全体移転する場合の理由として考えられるのは，ビル
質の水準が低く劣等財とみなされる場合である。この点を「賃料・業績伸び率比」（昭和
50 年以降の実質賃料年平均伸び率／昭和 57 年以降の全社売上高年平均伸び率）でみてみ
る。「何もしない」場合の伸び率比 1.00（回答数 52 件）に対し「全体移転」の場合 0.94
（回答数 22 件）である。つまり業績の伸びが賃料の伸びより大きく家賃負担力が増すほ
ど全体移転する傾向が表れている。
83
図 3.18
不満度総合指標による賃料の評価
0.40
賃
料
に
対
す
る
不
満
度
得
点
0.35
0.30
0.25
0.20
0.15
0.10
0.05
0.00
何もしない
中管統合
中管現業
その場で拡大
移転行動
中管
現業
全体移転
中管統合現業
drpsas445fumando.xls
3.4.3 事務所の機能変化と移転要因の形成
(1) 事務所の機能変化
事務所の各機能の変化には，(a)追加（ない機能を加える），(b)強化（ある機能をより強
化する），(c)一部移転（一部の機能だけを別の所へ移す）がある。こうした機能変化の発
生が特に多い機能タイプとして，中枢管理統合型と中枢管理統合・現業型が上げられる
（図 3.19）。一部移転は全体を通じて少ない。機能ごとの変化を個別にみた結果を総括的
にいえば，事務所の機能変化は，中枢管理支援機能・取引管理機能の追加・強化・存続傾
向に対し，研究開発機能・現業機能・電算センター・教育研修の追加・強化・移転という
流動傾向との混合であるといえる。単純に中枢管理等の機能と現業機能とが分離特化する
という一方向の変化だけでは語れない。こうした変化を，今後 5 年間での追加・一部移転
の計画をもとに機能タイプ間での変化として捉えてみる。現在の各機能タイプが 5 年先に
他の機能タイプに変化す比率を示したのが図 3.20 である。変化比率の大きなものに着目し
て変化の流れをみると，一つの興味深い事実が捉えられる。(B)中枢管理型→(A)中枢管理
統合型→(C)中枢管理統合・現業型，および(E)現業型→(D)中枢管理・現業型→(C)中枢管
理統合・現業型というように，しだいに機能が豊富になっていく方向への変化を読み取る
ことができる。いいかえると非統合から統合へ，また中枢管理特化あるいは現業特化から
両者並存へという流れの存在である。これを「機能の拡大」現象と呼ぶことにしよう。た
だ機能拡大の現象だけが存在するわけではなく，一方で一部移転により分離する機能もあ
るがここでは触れていない。またこの機能拡大現象にみられる機能タイプ間の推移パター
ンが，事務所の誕生から成熟までの成長のプロセスとみなせるかどうかについてはこれだ
けでは言えない。しかし一つの暗示であるには違いない。
84
図 3.19
追加強化・一部移転
機
能
タ
イ
プ
E.現業型
D.中枢管理･現業型
追加強化のみ
6.0
一部移転のみ
44.0
4.3
A.中枢管理統合型
50.4
10%
36.2
51.1
13.8
0%
46.0
4.3
30.4
5.3
機能変化なし
4.0
55.2
C.中枢管理統合･現業型
B.中枢管理型
機能変化の概要
2.2
3.2
41.1
58.6
20%
30%
40%
5.3
50%
60%
機能変化の構成比
16.3
70%
22.3
80%
90%
100%
％
drpsas419kinouIten.xls
図3.20
機能タイプ間の変化比率（％）
drpOfcKinouHenka2.gif
85
(2) 機能の追加強化と移転要因の形成
上で示された機能拡大の方向に沿って移転要因と対比してみることにする。つまり機能
の追加強化の有無と移転要因との対比である。
① スペース要因
機能の追加強化に伴い，人員の増加や OA 機器の増加等新たなスペース要求が発生する
ことは当然予想される。将来において機能の追加強化がある場合，いずれの機能タイプに
おいてもスペースが不足するという回答が多くなっている（図 3.21）。
図 3.21
ス
ペ
|
ス
不
足
と
回
答
し
た
割
合
機能変化と 5 年先のスペース不足
100.0
90.0
中管統合
80.0
70.0
中管
60.0
中管統合･現業
50.0
40.0
中管･現業
30.0
20.0
現業
10.0
％
0.0
機能追加強化あり
機能変化なし
drpsas432Bspace.xls
② ビル質要因と立地環境要因
「事務所の機能の追加や強化は事務所をとりまく環境に対する要求水準を高め，その要
求水準と既存の環境の水準との乖離が不適合（不満）となって表れる」というのが移転要
因形成の基本的な仮説であった。ここでは不満度総合指標を用いて機能の追加強化の有無
で不満度を比べてみよう。まずビル質要因に関しては，全部の機能タイプで「機能の追加
強化」があるほど不満評価が高まるという系統的な傾向を読み取ることができる（図
3.22）。しかし立地環境要因については明確な差異を見出すことができない（図 3.23）。
もっともここでみた不満度は現状での評価であり将来の機能変化をどれだけ先取りしたも
のであるかはわからない。
86
図 3.22
不満度総合指標によるビル質の評価
5.400
ビ
ル
質
に
対
す
る
不
満
度
得
点
中管統合
5.200
5.000
中管
4.800
中管統合現業
4.600
中管現業
4.400
現業
4.200
4.000
機能追加強化あり
機能変化なし
drpsas445fumando.xls
図 3.23
不満度総合指標による立地環境の評価
4.400
立
地
環
境
に
対
す
る
不
満
度
得
点
4.300
中管統合
4.200
中管
4.100
中管統合現業
中管現業
4.000
現業
3.900
3.800
機能追加強化あり
機能変化なし
drpsas445fumando.xls
③ 賃料要因
「賃料・業績伸率比」を機能の追加強化の有無でみてみる。「入居以後機能の追加があ
ったもの」の場合 0.968（回答数 26 件），「なかった」ものでは 0.978（回答数 72 件）と
機能の追加強化のあったものの方が，賃料以上に業績が伸びているという結果がでている。
つまり家賃負担力が増している。
(3) フィルタリングと移転行動のまとめ
①
新たに供給されるフロア規模の大きな事務所ビルほど，集積内から移転してくる事
務所の占める割合の高いことが示された。これはより質の高いビルへ事務所の立地が
シフトしていくことを意味しており，集計レベルでフィルタリングが確認されたとい
える。
87
②
事務所の移転要因を分析する前に，現在の機能の存在状況をもとに事務所をいくつ
かの機能タイプに分類した。タイプごとに移転要因の作用の強さが異なると考えたか
らである。中枢管理統合型，中枢管理型，中枢管理統合・現業型，中枢管理・現業型，
現業型という 5 つのタイプを見出した。
③
事務所の機能タイプごとに，機能変化による移転要因の形成，移転要因にもとづく
移転行動の発生という流れで分析を行った。第 1 に事務所機能の拡大現象がみられ，
第 2 にそれに伴い，スペース要求の発生，ビル質への不満の高まり，家賃負担力の増
大が認められた。第 3 に特にスペース要因とビル質要因とが直接の要因として事務所
の移転行動に作用していることが確かめられた。すなわち事務所が機能変化に応じて
より質の高い事務所ビルを求めることが検証された。
④
なお，事務所の機能タイプのうち，地域営業機能を有する現業型では，立地環境への
不満が移転行動につながる点が顕著であった。
88
3.5 機能拡大による事務所の移転モデル 60
3.5.1 モデルのねらい
(1) 機能変化アプローチからみた移転要因
機能変化アプローチに立った移転要因の分析により，次の点が明らかになった。事務所
の機能を強化したり新たな機能を付加したりする変化が活発な事務所ほど「現状のスペー
スが狭い」と評価しまた「ビルの質に不満である」と現状にとどまることの不適合を表明
している。さらにこの不適合が大きいほど移転を計画する割合が高くなる。つまり機能拡
大→不適合累積→移転行動という要因形成の過程が読み取れる。なお事務所ビルの質的水
準への要求として上げられたものには次のようなものがある。OA 化と情報ネットワーク
化を背景としたインテリジェント・ビル化の要求。国際化や経済のサービス化による事務
所活動の 24 時間化，それに伴うビル管理の 24 時間化への要求。またスペース拡大要求は，
単に量的確保ではなくワンフロアのまとまりとしての使いやすさへの要求である。このよ
うに，要因形成の背景に多様なものがあるにせよ，ビル環境に関する限り「スペース拡大
要求」と「ビルの質的水準への要求」という二つの要因に集約される。
一方，立地環境に関する移転要因は，事務所の機能構成によって異なってくる。同研究
では現業機能を有する事務所タイプにおいてのみ立地環境に対する不満を理由に移転する
実態が把握されている。そこでの現業機能とは主として営業機能である。つまり顧客との
近接性を重視する事務所タイプである。すなわち，同じ都心三区内とはいえ生ずる立地条
件差を評価するか否かは事務所の機能構成によって異なる，中でも顧客との距離を重視す
るような現業機能を有する事務所はその立地条件差を評価することになろう，ということ
が同研究の結果から示唆される。しかしながら，どのような立地条件差をどう評価するか
という点については明らかにされておらず今後の研究課題となろう。
(2) 事務所ビル市場とフィルタリング
ビル環境に対する不適合という点から「スペース拡大要求」と「ビルの質的水準への要
求」という二つの要因が指摘された。重要なのは，この要因が事務所集積の成立を論ずる
上でプル・プッシュ要因では説明できなかった事務所ビル市場との関連を明らかにすると
いうことである。
先に指摘した点に戻ると，東京都心三区では新規に供給された事務所ビルの床の 7 割を
同じ都心三区内から移転してきた事務所が占めていた。もし既存の事務所ビルでも同様の
結果が観察されるならば，その現象は単に集積内部での移転の絶対量が転入を上回ってい
60 高辻秀興・深海隆恒・阪本一郎(1992)
89
ることを示すに過ぎない。しかし，新築ビルと既存ビルとの間で入居する事務所のうち集
積内部（都心三区内）から移転してくるものの占める割合（集積内移転率）を比較してみ
ると，過去一貫して新築ビルの方が既存ビルよりその割合が高い。新築ビルが既存ビルよ
りまとまったスペースを確保しやすく質的水準が高いと仮定し，事務所の移転要因として
「スペース拡大要求」と「ビルの質的水準への要求」があったことを合わせて考えると，
新築ビルで集積内移転率が高いという現象は，事務所がより広く質的水準の高いものを求
めて移転してきたものと解釈できる。すなわち集積内部に立地していた事務所が，機能拡
大にともないより広いスペースと質的水準の高い事務所ビルを求めて移転し，空いたとこ
ろへ新たに集積に加わる事務所が入居するという，フィルタリング現象があると考えられ
るのである。
こうした視点は，新たに質の高い事務所ビルを供給することが既存ビルの質的水準の低
いものの経済的陳腐化を促しビルを更新する動機を形成することを暗示する。とりわけま
とまったスペースの広さが確保できるか否かが量的にも質的にも重要な選好要因になって
いる。1980 年代後半から 1990 年代にかけて東京都心三区での事務所空室率は，1％未満と
いう逼迫した状態にあった。しかしそうした中でも小規模な事務所ビルの空室率は数％と
いう高率であった 61 。このことは以上の仮説を補強するものであろう。
このように機能拡大に伴って発生する「スペース拡大要求」と「ビルの質的水準への要
求」という二つの移転要因は，事務所ビル市場というマクロで暗示されたフィルタリング
現象を，事務所単位の移転行動というミクロのレベルで補強する役割を果たし，移転行動
と事務所ビル市場との関連をとらえる手掛かりを与えてくれる。つまり集積への転入・転
出に関心が偏重していた従来の研究では明らかにされなかった事務所ビル市場との関係を
とらえる糸口となるものである。
(3) モデルのねらいと限界
前節では，移転するかしないかということと立地環境要因およびビルの質に関する要因
との間の単純な相関関係をみることにとどまり，それら要因がどのように作用するかを総
合的にとらえるまでには至っていなかった。ここでの目的は，機能拡大に伴う事務所の移
転行動のモデルを提示し，それに基づいて移転要因の作用を実証的にとらえることにある。
なお本研究が対象としたのは，貸しビル市場における事務所の移転行動である。したが
って自社ビルの建設による移転を扱っていない。自社ビルの建設の場合，自社固有の質要
求に応じたビル供給が可能になる点が要因として強調されるであろうこと，また同時にビ
ルの供給サイドにたってキャピタルゲインを動機に建設することも要因として加わってく
ること，さらに自己利用ではなく一部を賃貸することによるインカムゲインも動機に加わ
ってくることが考えられる。しかしここではそうした側面を扱っていない。長期にわたる
61 国土庁(1992)
90
収益への期待や資産拡大が大きな要因となり供給サイドの性格が濃いものになることが予
想される。いずれにしても残された課題である。また都心三区内の移転行動とはいえ，立
地条件差があるはずであるがそれも明示的には扱っていない。後にみるように本稿では立
地環境に対する評価の結果が移転にどう作用したかをみている。立地環境に対する評価の
結果は，いうまでもなく立地条件とその評価関数とから決まってくる。立地条件差が移転
に大きく作用するとみるのがプル・プッシュ要因アプローチであり，機能変化により評価
関数が変わったとみるのが機能変化アプローチである。この区別を明確に実証することは
今後の課題として残されている。
このようにいくつかの重要な点の解決が残されているが，それでいてなお機能拡大に着
目して限定したモデル化を行った。それは先にも述べたように，事務所ビルが新規に供給
されるときの需要とは，単に事務所従業者数といった集積規模の拡大分がそのまま需要と
なるのではなく，既存立地主体の移転がその需要層となるという事務所ビル市場のメカニ
ズムに，これまでとは異なる視点からアプローチする必要をより重視したからに他ならな
い。
3.5.2 移転モデルの理論的考察
(1) 不適合累積の不連続調整としての事務所移転
いま事務所サービスの生産水準を v と表わす。また短期的には可変でない事務所スペー
スを s ，生産に要する総費用を C とする。事務所の生産水準 v が計画のもとで与えられて
おり，事務所は v を達成するという条件のもとで総費用 C を最小化するものと仮定する。
スペース s 以外をすべて可変要素と仮定し，一定スペース s のもとで総費用 C を最小にす
べく可変要素を調整したとすれば総費用 C は，
C = θ ( v, s ) + λ ( s )
(3.1)
と表わすことができる。 θ ( v , s ) はスペース s のもとで生産水準 v を達成すべく調整した可
変要素に関する費用であり， λ (s ) はスペース s の費用である。ここでさらに一定水準 v の
もとで C を最小化すべくスペース s を調整するものとすれば， s = s (v ) と解くことができ
る。これは生産水準 v を拡大していくときそれに対応して総費用 C を最小化すべくスペー
ス s を連続的に調整した場合の最適なスペースの水準の拡張経路を意味する。ところが，
スペースの調整には事務所が移転するしかないとすると，それには移転費用が伴うことに
なり，その場合もはやスペース s を生産水準 v に即応して連続的に調整できるものとみな
すわけにはいかなくなる。つまり s をある一定水準で固定したまま v の拡大を続けざるを
得ず，そのことは次第に事務所内部にスペースの拡大ができないことによる不適合を累積
することになる。
この事情は事務所ビルの質的水準においても同様に当てはまる。例えばインテリジェン
ト化への対応の遅れたビルは，入居者にとって質的な不適合を累積することになろう。事
91
務所の移転はそうした不適合が限界に達し，移転費用を費やしてもスペースや質的水準を
改善した方が望ましいと判断されたときに行われると考えられる。
(2) 事務所移転の一期間モデル
この点を一期間モデルを用いて考察することにする。いま事務所の費用関数 C N は，ス
ペースが狭いことから発生する損失費用 φ ，事務所ビルの質的水準が望ましい水準から乖
離していることによる損失費用 ω ，および家賃 R から成るものとする。
CN = φ + ω + R
(3.2)
ここでスペース不足による損失費用は，計画された生産水準 v に応じて定まる適正スペー
ス S p ( v ) と現状のスペース s0 との乖離から決まるものとする。
φ = φ ( s0 , S p ( v ))
(3.3)
ビルの質的水準が何等かの連続指数で表現され，同様に生産水準 v に応じて定まる適正な
質的水準 Q p (v ) と現状の質的水準 q0 との乖離から損失費用が発生するものとする。
ω = ω ( q0 , Q p ( v ))
(3.4)
家賃 R は，質的水準 q0 のビルの入居時の新規賃料を r ( q0 ) ，その後の継続賃料上昇率を a
とすれば，
R = ar ( q0 ) s0
(3.5)
である。以上から(3.2)式は次のようになる。
C N ( s0 , q0 ) = φ ( s0 , S p ( v )) + ω ( q0 , Q p ( v )) + ar ( q0 ) s0
(3.2)'
次に事務所が移転してスペース s ，ビルの質的水準 q のところに入居する場合の費用
C R を考える。移転後のスペース不足による損失費用と質的乖離による損失費用は，
(3.6)
φ = φ ( s, S p ( v ))
ω = ω ( q, Q p ( v ))
(3.7)
となる。また家賃 R は，新規賃料上昇率を b とすれば，
R = br ( q ) s
(3.8)
である。さらにこれらに移転費用が加わる。移転費用は，次に入居すべき場所の探索費用
K1 ，移転の計画費用 K 2 ，仲介手数料 K 3 ，敷金・保証金 K 4 ，実際の引越し費用 K 5 から
成るものとする。探索費用・計画費用・引越し費用は，事務所の規模（ここでは生産水準
v に応じて定まる人員と機器の量）に応じて決まるとする。
K1 + K 2 + K 5 = K ( v )
(3.9)
また仲介手数料と敷金・保証金（の金利負担分）とは，家賃に比例的であるとする。
K 3 + K 4 = cR (c は比例定数)
(3.10)
以上から移転した場合の事務所の費用は，
C R ( s, q ) = φ ( s, S p ( v )) + ω ( q, Q p ( v )) + (1 + c )br ( q ) s + K ( v )
と表わされる。
92
(3.11)
いま計画生産水準 v を達成するという条件のもとで事務所は費用最小化行動をとり，そ
の結果現状にとどまるか（移転しないか）新たな場所に移転するかの選択をするものとす
る。すなわち，
⎧C N ≦ min C Rならば移転しない
⎨
⎩C N > min C Rならば移転する
(3.12)
書き換えると，
⎧ N ( 移転しない) :
⎪ C ( s , q ) = φ ( s , S ( v )) + ω ( q , Q ( v )) + ar ( q ) s
p
p
0
0
0
0
⎪ N 0 0
⎪
C = min ⎨
N ,R
⎪ R ( 移転する) :
⎪
min C ( s, q) = min(φ ( s, S p ( v )) + ω ( q, Q p ( v )) + (1 + c )br ( q ) s + K ( v ) )
s ,q
⎩⎪ s ,q R
C
CN
CR
v
S p (v )
最小化された事務所の費用
移転しない場合の費用
s0
φ
Q p (v )
現在のスペース
q0
現在のビル質
ω
r (q )
a
b
s
q
K (v )
c
(3.12)'
移転する場合の費用
事務所の計画生産水準
生産水準 v に応じた適正スペース
スペース不足による損失費用
生産水準 v に応じた適正ビル質水準
適正ビル質水準の乖離による損失費用
ビル質水準 q の賃料
継続賃料上昇率
新規賃料上昇率 (1 < a < b)
移転する場合の事務所スペース
移転する場合のビル質水準
探索費用・計画費用・引越し費用
仲介手数料と敷金・保証金（の金利負担分）の対家賃比率
ここでの考察の中心は，移転する場合の解の特徴を明確にし，実証分析用の移転モデル
を導くことにある。その前に費用関数の構成要素についていくつかの仮定を補足する。
スペース不足による損失費用 φ およびビル質水準の乖離による損失費用 ω は，ともに現
状の水準が適正水準を下回るとき発生し適正水準以上では発生しないものとする。
⎧= 0 ( S p ≦ s )
⎧= 0 (Q p ≦ q)
， ω⎨
⎩ > 0 ( S p > s)
⎩ > 0 (Q p > q)
φ⎨
(3.13)
またその乖離が大きいほど損失費用の発生は大きく，関数は凸であるとする。
∂φ
∂s
⎧= 0 ( S p = s )
，
⎨
⎩< 0 ( S p > s )
∂ 2φ
> 0 ( S p > s)
∂s 2
(3.14)
93
∂ω ⎧= 0 (Q p = q)
，
⎨
∂q ⎩< 0 (Q p > q)
∂ 2ω
> 0 (Q p > q)
∂q 2
(3.15)
また賃料 r (q ) は，質的水準 q が高いほど高い。
∂r
>0
∂q
(3.16)
さて移転する場合の費用 C R を最小にするスペース s とビル質水準 q とは， C R を s , q で
微分して 0 とおくことで求められる。条件(3.14)(3.15)により， S p > s ， Q p > q の領域で
*
*
これを満たす解が存在する｡これを ( s , q ) とする。
∂C R ∂φ
(3.17)
=
+ (1 + c )br = 0
∂s
∂s
∂C R ∂ω
∂r
=
+ (1 + c )b s = 0
(3.18)
∂q
∂q
∂q
*
*
このとき，解は S p > s ， Q p > q の領域にあって必ずしも適正水準 ( S p , Q p ) に移るわけ
ではない。これは適正水準からの乖離が改善されることによる損失費用の減少分と，一方
逆に ( s, q ) の増大に伴う家賃負担・移転費用の増加分とが相殺し合う点で総費用が最小と
なるためである。このとき，
min C R ( s, q) = C R ( s * , q* ) = φ ( s * , S p ) + ω ( q* , Q p ) + (1 + c)br( q* ) s * + K (v )
(3.19)
となる。もっとも，これは条件(3.12)(3.13)の設定内容に依存する。もしわずかでも適正水
準を下回ったときの損失費用の発生が，家賃負担・移転費用の限界的な変化分
（ (3.17)(3.18)式の第 2 項 ）を上回るものであれば，もはや(3.17)(3.18)式を満たす解はなく，
費用最小化の解は，適正水準 ( S p , Q p ) となる。つまり，
min C R ( s, q ) = C R ( S p , Q p ) = (1 + c )br (Q p ) S p + K ( v )
(3.20)
*
である。このようにして s * ， q が求められると，移転するか否かの選択は移転する場合
*
*
の最小費用 C R ( s , q ) と移転しない場合の費用 C N ( s0 , q0 ) とを比較することでできる。
U = {( s, q ) | C N ( s, q ) > C R ( s * , q * )}
(3.21)
なる点 ( s, q ) の集合を考えると，これは費用最小化の改善の余地のある状態を表している。
この表記を用いて，移転するか否かの判定は，
⎧( s0 , q0 ) ∉ Uならば移転しない
⎨
*
*
⎩ ( s0 , q0 ) ∈ Uならば移転して点( s , q )へ移る
と表すことができる。つまり移転行動は，費用最小化の改善の余地ありとみなされる点 U
と 費 用 最 小 化 を 達 成 す る 点 u = (s , q ) と の 二 つ を 基 準 と し た 行 動 に な る 。 こ れ を
*
*
*
(U , u * ) 基準による移転行動と呼ぶことにする。
(3) スペースが不適合な場合の図解
これを図 3.24 を用いて解釈してみる。簡単のためビル質 q ， q0 を固定してスペース s ，
s0 だけで考えることにする。 s − C R （または s0 − C N ）平面上で C R 曲線および C N 曲線
94
が図のような位置にあるとする。現在の事務所スペースを s0 ，これに対応する C N 曲線上
の点を D ，また C N 曲線上で，
C N ( s) = C R ( s* )
(3.22)
となるような点 B に対応するスペースの値を s = s1 とする。いま適正スペース水準 S p が
将来にかけて増大すると， C R 曲線， C N 曲線，および点 s1 は全体に右へシフトする。こ
のとき現在のまま移転しなければ事務所スペース s0 はそのままであるから，それに対応す
る点 D は C N 曲線上を左へ向けてさかのぼることになる。つまり費用 C N が増大する。将
来にかけてこれが点 B を越えて点 D ' へ移るようであれば，むしろ移転することで
min C R ( s ) = C R ( s * )
(3.23)
なる点 F へ移行した方が費用は小さくてすむ。もし点 B を越えないようならば移転せず
にそのまま D にとどまればよい。したがって， s1 ≦ s0 ならば移転しない， s1 > s0 ならば
*
移転して点 s * へ移る。つまり ( s1 , s ) 基準による移転行動である。
以上は事務所スペースの適正水準が増大した場合の移転行動であるが，ビル質の適正水
準が増大する場合にもやはり同様に考えることができる。
図 3.24
事務所の適正スペースの増大に伴う移転行動の発生
費用
CN , CR
移転する場合の
費用曲線
C R (s )
D'
F
B
min C R
D
移転する
移転しない場合の
費用曲線
移転しない
s1
CN ( s)
s0
s*
Sp
スペース
s
(4) 理論モデルにもとづく移転要因のまとめ
さて移転の判別を考えるため，
E = C N − min C R
= φ ( s0 , S p ) + ω ( q0 , Q p ) + ar ( q0 ) s0
− (φ ( s * , S p ) + ω( q* , Q p ) + (1 + c)br( q* ) s * + K ( v ) )
*
(3.24)
*
( 但し， S p ≧ s ， Q p ≧ q )
とおくと， E ≦ 0 ならば移転しない， E > 0 ならば移転するである。移転後の損失費用
φ ( s* , S p ) + ω(q* , Q p )
(3.25)
95
がほとんど解消されると仮定すれば，これを省略して，
E = φ ( s0 , S p ) + ω( q0 , Q p ) + ar( q0 ) s0 − (1 + c)br( q* ) s * − K (v )
(3.26)
とできる。したがって移転行動に作用する要因として，第 1 項と第 2 項とからなる損失費
用要因，第 3 項の継続賃料要因，第 4 項の新規賃料等要因，および第 5 項の移転に伴う固
定費用が上げられる。
ここにみるように損失費用の増大は移転を促す。継続賃料の上昇も移転を促すが，しか
し移転先が同じ事務所集積内であれば新規賃料等はそれ以上に上昇することが考えられ，
ar ( q0 ) s0 < (1 + c )br ( q * ) s *
(3.27)
である。このとき移転を抑制する方向への作用が強くなる。また現在の場所での入居期間
が長いほど同様の効果が生じ抑制要因となる。一方もし立地を問わないのであれば，現在
の事務所集積内にこだわらず新規賃料のより低い他の場所（集積の周辺，外，または他の
集積）へ移転することになろう。
3.5.3 移転モデルの実証分析
(1) 実証分析の方法
次に上の移転モデルの実証分析を行うことにする。対象地域は東京都心三区である。資
料は，昭和 62 年 2 月～3 月に都心三区内の貸しビルに入居している事務所を抽出しアンケ
ート調査することにより得たものである（前節に同じ）。分析対象とした事務所件は 259
件である。調査では，向こう 5 年間の移転計画の有無，向こう 5 年で必要な事務所スペー
ス，現在のスペース，現在の立地環境への不満度，現在のビル質への不満度，現在の賃
料・敷金・保証金，事務所の機能拡大の動向などを問うている。この資料をもとに以下の
方法で実証分析を行うことにする。
①
まず「向こう 5 年間の移転計画の有無」を被説明変数とする。
②
理論モデルで上げた損失費用要因としては，直接に観測し得る資料はない。ここでは，
それに代えて「事務所スペースの不足率」，および「現在のビル質への不満度」を当
てることにする。さらに理論モデルでは明示的に扱わなかったが，「現在の立地環境
への不満度」も損失費用要因の代理変数として加えることにする。これは後に示すよ
うに事務所の機能タイプ別の移転行動の様式の違いを捉える上で有用であろう。なお
ビル質への不満度と立地環境への不満度は，表 3.15 に上げた評価項目に対する不満回
答をもとに総合不満度指標として指標化したものである。
③
賃料は，現在の継続賃料に敷金・保証金の金利負担分を加えた実質賃料である。
④
一方，移転先の新規賃料と移転に伴う固定費用（つまり式(3.26)の第 4 項と第 5 項）
に関する情報は得られておらず，この点は今後の課題とする。むしろここでは前節の
補完として，事務所の機能拡大にともなって生じてくるスペース要求とビルの質的水
準の向上への要求とが移転行動の主たる要因であることを確認することを当面の課題
96
としたい。特にフィルタリング仮説を補強するため質要求が効いていることを確認し
たい。
⑤
また前節では，継続賃料の伸び以上に企業全体の業績が伸びている場合に移転が生ず
るという傾向が観察されている。つまり継続賃料の上昇が移転のプッシュ要因になっ
ているというよりも，家賃負担力の増大に伴って移転が生じている。これは興味深い
ことであるとともに，またフィルタリング現象の補強材料である。しかし賃料上昇と
負担力上昇とをともに回答しているサンプル件数が少ないためこれもここでの分析項
目から除かざるを得ない。
⑥
「機能変化アプローチ」の観点から，機能の追加強化があるか否かを機能変化ダミー
として取り入れることにする。
⑦
また事務所と総括して呼んできているが，実際にはそこに含まれる機能には様々なも
のがある。前節では，事務所を機能タイプという観点から五つに分類した。ここでも
この機能タイプ分類を用いて，移転行動の様式に違いがあるかどうかという点から分
析を進めることにする。
以上の結果実証分析用のモデルは，次に示すようになる。
表 3.25
Z=
事務所移転モデルの推定式（ロジット・モデルによる）
1
⎡ ⎛
Sp
⎞⎤
+ a 2U 1 + a 3U 2 + a 4 rx + a5V ⎟⎟⎥
1 + exp ⎢ − ⎜⎜ a 0 + a1
s0
⎠⎦
⎣ ⎝
(3.28)
Z
S p / s0
全体移転の有無（ Z = 1 ：全体移転する， Z = 0 ：何もしない）
事務所スペース不足率（代理指標）
Sp
適正事務所スペース（㎡，5 年間で必要と回答されたスペース）
s0
現在の事務所スペース（㎡）
U1
U2
rx
V
立地環境要因に対する総合不満度指標
ビル質要因に対する総合不満度指標
賃料要因（実質賃料，万円/㎡）
機能変化ダミー（ V = 1 ：機能追加強化あり， V = 0 ：なし）
(注) 総合不満度指標は，表 3.15 の各項目に回答された 5 段階評価の不満度を用いて主成分分析を行い，その
第 1 主成分を使用した。第 1 主成分は全項目についてスコアがプラスであり総合指標とみなすことができる。
(2) 分析結果と考察
事務所の機能タイプ別に移転モデルの分析を行った結果が表 3.26 である。ここから読み
取れることを以下にまとめておく。
①
スペース不足率の効き方が顕著である。この点は従来の研究でたびたび指摘されてき
たことの追認である。なお「現業型」機能タイプでは「スペース不足率」変数の符号
97
条件が逆転している。この現業型タイプは，地域営業機能を含むものが多く，いわば
取引相手との距離を重視する事務所タイプである。ここにはそうした行動様式の違い
が表れているものと考えられる。
②
スペース要因と並んでビル質への不満要因もまた効いている。つまり事務所が質的向
上を求めて移転することが示されている。
立地環境への不満はあまり効いていない。都心三区内である以上立地にあまり差がな
いものと評価されているか，もしくは上の二要因の作用がより強いためと考えられる。
ただし「現業型」機能タイプではわずかに有意に作用しており，事務所の性格から立
地重視の傾向が表れている。
③
賃料要因は一部の機能タイプでは移転を促す側にやや有意に効いているものの顕著な
ものではない。しかしここには，新規賃料や企業業績の伸びを要因に組み入れるなど
の検討の余地がまだある。今後の課題である。
表 3.26
事務所移転モデルの推定結果（プラス側が移転する方に作用）
------------------ +---------------------------------------------------------------------| A
B
C
D
E
| 中枢管理
中枢管理型
中枢管理
中枢管理･
現業型
| 統合型
統合･現業型
現業型
------------------ +---------------------------------------------------------------------| 係数 ｔ値
係数 ｔ値
係数 ｔ値
係数 ｔ値
係数
ｔ値
a 0 定数項
| -2.48 -3.1** -7.01 -7.8** -5.85 -5.4** -1.63 -1.1
-12.91 -5.7**
a1 スペース不足率 | 6.06 9.4** 7.91 11.1** 10.22 7.3** 6.14 4.3** -5.81 -3.6**
a 2 立地環境不満度 | -0.70 -4.8** 0.26 1.8
0.08 0.5
0.00 0.0
0.60 2.7*
a3 ビル質不満度
| 0.43 2.7**
0.51 3.4**
0.54 3.2** -0.21 -0.8
1.46 4.5**
a 4 賃料
| 0.13 0.5
0.39 2.2*
1.42 2.6*
-0.82 -1.5
-0.36 -1.3
a5 機能追加強化
| 0.72 2.0*
-0.06 -0.2
-0.24 -0.7
1.66 2.6*
2.89 6.1**
------------------ +---------------------------------------------------------------------サンプル数
|
65
70
54
34
36
|
46.1**
37.2**
48.7**
29.5**
24.7**
− 2 ln( 尤度比 )
的中率(％)
|
87.7
91.4
81.5
82.4
88.9
------------------ +----------------------------------------------------------------------（注）*は 5％有意水準，**は 1％有意水準。
④
事務所の機能の追加強化が移転を促すことが一部の機能タイプで示されている。しか
しこれは，本来はスペース要求やビル質要求という要因の形成の背後にあるもので陽
表的に扱う必要はない。ただビル質への評価が現状のものであって将来を先取りした
評価ではないのでその点を補強すること，および企業業績の伸びに代えて活力を意味
するであろうことから要因として入れたものである。そもそもスペース不足率やビル
質不満度と相関の高いものであるため，顕著な効き方ではない。
(3) 移転モデルのまとめ
①
事務所の移転行動を，機能変化にともなうスペースやビル質の不適合の調整過程とし
98
てモデル化し，移転要因について理論的考察を行った。
②
実証分析では，ほぼ当初の仮説に沿ってスペース不足要因とビル質不満要因とが移転
を促すことが実証された。とりわけいくつかの要因の中でもビル質不満要因が作用し
ていることを確認できたことは，機能変化アプローチからする事務所のフィルタリン
グ仮説を補強するものである。
③
取引相手との距離を重視する地域営業機能を含む事務所タイプでは，立地環境要因が
さらに移転に作用していることがうかがえた。事務所のタイプによって移転の行動様
式が異なることを考える際には，この点を考慮すべきであろう。
④
なお残された課題としては，とりわけ賃料要因と企業業績とが移転行動に及ぼす影響
についての実証分析があろう。また理論モデルでは，多期間でも同様の二基準政策に
なるか検討の余地があろう。さらに自社ビル建設の場合が扱われていないが，ここで
のアプローチとは異なったモデル化が必要となろう。また立地環境の評価については
三区内でも生ずる立地条件差が作用するのか立地主体の評価関数の変化が作用するの
かより周到な分析が必要となろう。
99
3.6 まとめ
(1) 機能変化アプローチ
事務所集積が拡大していく過程は，集積に加わる事務所と集積から退出していく事務所
の動きだけを捉えればよいのではなく，集積内部での移転行動を併せて捉えることでよう
やく明らかにすることができる。移転行動を明らかにするには，従来のプル・プッシュ要
因アプローチでは限界がある。本論では，事務所の機能変化（内部の組織構成の変化）が
移転行動を引き起こすという仮説に立ち，これを機能変化アプローチと呼んだ。それをも
とに，事務所の移転行動を通じて立地需要の特性を捉えた。
(2) フィルタリングと機能変化による移転
まず，事務所の移転行動が事務所内部の機能変化によって引き起こされそれが事務所集
積におけるフィルタリングとなって現れるというフィルタリング仮説を立てた。すなわち，
より質の高い事務所ビルを新たに供給していくとき事務所集積の内部に居た既存事務所が
そこに移転し，空いたところへ別の事務所が集積の外部から転入することで全体として集
積の拡大が進行し，その過程で質の劣化したビルは次第に入居者を失い経済的に陳腐化し
て更新せざるを得なくなる，というものである。
これを検証するには，「A: 新たなより質の高い事務所ビルが，既存の事務所ビルより多
く集積内からの事務所の移転を吸収すること」と「B: 事務所が機能変化に応じてより質の
高い事務所ビルを求めること」という二つを検証しなければならない。本論では，東京都
心三区を対象にフィルタリングの検証を行った。
①
新たに供給されるフロア規模の大きな事務所ビルほど，集積内から移転してくる事
務所の占める割合の高いことが示された。これはより質の高いビルへ事務所の立地が
シフトしていくことを意味しており，集計レベルでフィルタリング仮説 A が確認され
たといえる。
②
事務所の移転要因を分析する前に，現在の機能の存在状況をもとに事務所をいくつ
かの機能タイプに分類した。タイプごとに移転要因の作用の強さが異なると考えたか
らである。中枢管理統合型，中枢管理型，中枢管理統合・現業型，中枢管理・現業型，
現業型という 5 つのタイプを見出した。
③
事務所の機能タイプごとに，機能変化による移転要因の形成，移転要因にもとづく
移転行動の発生という流れで分析を行った。第 1 に事務所機能の拡大現象がみられ，
第 2 にそれに伴い，スペース要求の発生，ビル質への不満の高まり，家賃負担力の増
大が認められた。第 3 に特にスペース要因とビル質要因とが直接の要因として事務所
の移転行動に作用していることが確かめられた。フィルタリング仮説 B が検証された。
④
事務所の機能タイプのうち，営業所としての機能を有する現業型では，立地環境へ
100
の不満が移転行動につながる点が顕著であった。
(3) 機能拡大による事務所の移転モデルと移転要因分析
移転要因の作用の強さを捉えるため，移転モデルを構築して要因分析を行った。事務所
は，機能拡大に伴って「スペース拡大要求」と「ビルの質的水準への要求」とを増大させ
る。しかしそのまま現在の事務所ビルにとどまり続けるならば，次第に不適合が累積して
くる。不適合がもたらす費用がある段階にまでになると，むしろ移転した方が費用を最小
化できる。そこから移転行動が引き起こされる，という考え方に沿って事務所移転の理論
モデルを構築した。それをもとに，スペース要因，ビル質要因，立地環境要因，賃料要因
などの要因を説明変数として，要因分析を行った。
①
スペース不足要因とビル質不満要因とが移転要因として大きく効いている。とりわ
けビル質不満要因が作用していることは，機能変化によるフィルタリング仮説を補強
するものである。なお，タイプごとに要因の作用の強さは異なる。
②
取引相手との距離を重視する地域営業機能を含む事務所タイプでは，上の要因の他
に立地環境要因がさらに移転行動に作用していることが窺えた。事務所のタイプによ
って移転の行動様式が異なる点に注意すべきである。
(4) 事務所集積の形成への含意
①
事務所の立地需要の特性は，機能拡大に伴ってスペースの拡大要求とビル質の高い
ものへの要求とが発生する点にある。この，スペースとビル質という建物施設に依存
する要因が強く関わる点は，商業立地のように消費者との距離を重視して街路沿いの
地上レベルに連続的に立地しようとする特性と全く異なるものである。
②
したがって，商業立地の平面立地指向の特性とは対照的に，事務所は相対的に地上
を離れても立地が可能であり，かつ商業集積ほどの立地の連続性を必要としないと言
える。その意味で立地には柔軟性があり建物供給に依存して立体集積すると言えよう。
③
なお，事務所の中でも地域営業機能を有するタイプでは，当然ながら取引相手との
距離という立地要因がその立地行動に関わってくる。したがってこのタイプは，市街
地における商業・業務・官公庁などの事業所の立地分布に影響を受けやすいと考えら
れる。それらは潜在的な取引相手であり営業機能はそれらにアクセスしやすい場所を
選択するだろうからである。
④
事務所集積の形成という点から言えば，中枢管理機能を有するタイプは相対的に取
引相手の立地にあまり左右されずむしろ建物供給に依存して集積に立地する。一方，
営業機能を有するタイプは取引相手の事業所の立地分布に依存して立地する。集積内
かもしれないし外かもしれない。
⑤
フィルタリングの存在が確認されたことから，事務所集積の形成の上では質の高い
101
事務所ビルを新規に供給することで既存のビルからの事務所の転出を促し陳腐化した
ビルを更新していくことができる。
その場合，取引相手の立地に依存する営業機能タイプなどは，新規事務所ビルの立
地場所として元の場所からあまり大きく離れない場所での立地を求めるであろう。つ
まりある程度の集積の連続的拡大である。
一方，取引相手の立地に左右されない中枢管理機能タイプなどは，立地特性だけか
ら言えばもとの立地場所に依存しないで離れた場所でも立地が可能であるはずである。
すなわち独立した集積の形成の可能性である。しかしながら，従業者の通勤費用など
立地費用が変化するのでそれを含めて考察する必要がある。また，対事業所サービス
の存在や従業者が利用する対個人サービスの存在が併せて必要であると考えられるの
で，独立集積とはいえそれらとのセットでの形成が必要であろう。
尤も，これらの点は本論の分析範囲だけから言えるものではなく，更なる調査と分
析が併せて必要である。
102
第4章 立体立地による用途複合 62
4.1 はじめに
(1) 背景
ここまでは，商業による平面集積と業務による立体集積の成り立ちについて，立地需要
の特性の観点からそれぞれ個別に考察してきた。それぞれは，消費者が移動して財・サー
ビスを手に入れるか，就業者が行動して財・サービスを提供するかという決定的な違いが
あった。それが立地特性の特徴となりまた集積形態の違いとして現れていた。実際の中心
市街地は，これよりはるかに多くの用途の組み合わせで構成されている。それぞれの用途
について，前章までと同様の密度で観察と考察をすることも必要であろうが，この章では
むしろ，それら多くの用途が組み合わさって立体的に中心市街地の空間が構成されている
状況すなわち立体的用途複合に焦点を当て，その背後にある成立の原理について考察する
ことを優先する。個々の用途の立地の特性については，前章までの商業と業務の分析や既
存の研究からの知見を手掛かりに，必要に応じて読み解いていくことにする。
この立体的用途複合と深く関連して立体土地利用をめぐる既存研究が少なからずある。
先駆的なものとして東京の都心の建物の階層別の用途の分布を調査したもの 63 ，中心市街
地について系統的に立体土地利用のデータを整備しそれにもとづいて立体土地利用の変化
や用途の混合度を分析したもの 64 ，街区内での立体的用途複合の実態を探り居住環境の側
面から評価を行い複合のあり方を探ったもの 65 ，立体用途規制などの制度立案を念頭にそ
の運用の効果や実現性を探ったもの 66 などである。それぞれに視点や方法が異なるがおお
よそは，建物内の階層別の用途に着目して立体的な用途分布の実態や時間的推移を観察し，
それをもとに中心市街地における立体的用途複合をめぐる何らかの計画的含意を導き出そ
うとする内容のものである。
62 高辻秀興(1989)
63 八木澤荘一・吉本正信・吉村彰(1987)
64 佐藤誠治・上田和徳(1989)，上田和徳・佐藤誠治(1990)，王世華・尾島俊雄・三浦昌生(1990)，岡松昌
治・佐藤誠治・有馬隆文(1993)，山下祐二・佐藤誠治・有馬隆文(1995)，平出義則・園田賢吾・兼田敏之
(2001)
65 野嶋慎二・佐藤滋(1997, 1998)
66 日端康雄・安永臣吾(1991)，大方潤一郎・新妻俊樹・小林重敬(1992)，広井義政・小嶋勝衛・根上彰生
(1993)，富田博幸・中出文平(1994)
103
(2) 目的
本論のねらいも究極的には同じであるが，そのためには冒頭 67 で述べたとおり，立体的
用途複合の定義と意義，立体的な立地特性，用途複合の相乗効果，開発の空間単位と制約，
および中心市街地としての評価などの課題に答えていかねばならない。その位置づけから
見たとき，既存研究では「立体」と称するように新たに垂直軸を持ち込んでいながらも，
立体的な立地特性の把握が必ずしも十分ではないと考えられる。立地主体の行動原理を捉
えておくことは，計画的制度的立案においてもまたその成果の評価においても，それに先
立って必要となる基礎的な知見の獲得であると考えられる。こうした位置づけに基づき，
本論では中心市街地を構成する用途の立体的な立地の特性を把握することを目的として考
察を進めることにする。
(3) 仮説と方法
仮説としてあるのは，以下の点である。建物内において地上レベルから離れたところに
ある階層位置は，地上レベルに近いところにある階層位置と比べて自ずと異なった立地条
件を持っている。これを「垂直的立地条件差」と呼ぶことにする。従来の立地論が平面立
地を論ずるのにとどまっているのに対し，新たに立体立地という視点に立って用途の立地
特性を明らかにすることが本論の特徴である。中心市街地の立体的な用途構成は，地上レ
ベルで平面的に立地する指向性を持った用途と，地上レベルから離れて立体的に立地する
指向性ないしは可能性を持った用途との二極の特性軸上の用途の組み合せとして捉え得る，
ということが仮説としてある。これを「立体立地仮説」と呼ぶことにする。
なお，立体立地を対象にして個々の用途の立体的分布の状況を関数近似で捉えた既存研
究 68 がある。しかし，なぜそうした関数近似になるのかという理論的背景が明らかではな
いし，また複数の用途が組み合わさった下での立体立地の特性を捉えたものではない。本
論では，個々の用途の立地行動については既存研究の知見を援用して整理するとして，分
析対象としては複数の用途が組み合わさった下での立地競合の結果を扱うものである。し
かしながら，用途の組み合せが発生するときの背後に存在するであろう用途複合の相乗効
果をここでは扱っていない。仮に何らかの相乗効果のゆえに複数の用途が組み合わさると
しても，同じ場所に立地することができない以上，ある用途は下層に位置し他は上層に位
置するというように，立地競合と類似の状況が起こると考えられる。よってまずは，立地
競合を前提とした立体立地の特性を捉えることを優先させてよいものと考える。用途複合
の相乗効果は残された課題である。
67 序章「問題の所在」(5 頁)
68 Whipple(1983)
104
4.2 床用途の立体的分布の実態
4.2.1 対象地域の概要
(1) 建物内床用途に関する資料
本研究で使用する建物内床用途に関する資料は，昭和 50 年に仙台中心市街地を踏査し
て得たものである。中心市街地約 400ha を踏査し，1/500 の地図上で建物外形を確認し，
また建物ごとに階層別の床用途とフロア面積に占める用途区画の割合を記録するという方
法で収集したものである。
こうした旧い資料を使用するに当たってその妥当性と限界について述べておく。第 1 に
当時より仙台市は東北における中核都市であり，その中心市街地には多様な用途の施設が
集積しており本研究の視点に即していると考えられる。第 2 に当時ペデストリアンデッキ
のような立体的な立地条件差に影響を及ぼすものがなく，むしろ基礎的分析の対象として
適切であろう。逆にそうした立地条件差が存在する市街地の場合分析の結果が異なってく
ることがあり得る。つまり本研究から得られる立体立地に関する法則性は今日の市街地で
も概ね当てはまると考えており，その変化に影響を及ぼすのは立体的な立地条件差の変更
が大きいと考えている。ただ時間的な経過の中で技術革新や消費構造・産業構造の変化な
どによって立地主体の床賃料に対する負担力の相対的な関係が変更されるような変化が一
部に生じている可能性がある。この点に関しては新たな資料にもとづく知見の蓄積による
他ない。その意味では本研究の成果全てが直ちに今日も当てはまるとは断言できない。第
3 に中心市街地における建物内床用途に関する資料の収集・管理・利用を系統的に行う試
みは，先の既存研究に挙げたように今日いくつか見ることができる。これらは都市の三次
元土地利用データである。一般にこうした作業は，膨大な作業量と費用を伴う。新規に確
定的な本調査を行う前になんらかの予備調査や分析が行われ，それをもとにより有効な情
報を引き出せる調査として設計することが望ましい。したがって旧い資料であっても，そ
の利用結果をもとにこうした領域での資料整備に対し何らかの提言が可能であるならばそ
れ自体有益なことであろう。
(2) 建物の高層化の実態
対象地域は，商業地域，近隣商業地域，および住居地域からなる。用途地域制のもとで
はこれらの用途地域であれば工業系を別としてかなりの種類の用途が立地可能である。街
区別に容積率をみると，仙台駅から西へ延びる街路および南北に走る街路に沿った街区で
の容積率が高い。しかし法定容積率に満たない街区がかなり存在している。
105
図4.1
仙台中心市街地の用途地域と容積規制の状況（1976年）
drpSenFARreg.gif
図4.2
仙台中心市街地の容積率（％：延床面積/街区面積）
drpSenFAR.gif
106
地域の建物総数は，全部で 11,516 棟である。そのうち地上階数が 2 階以下のものが約
86％を占めている。法定容積率の高い地区であっても低層の建物が残っている様子がうか
がえる。例えば地区 1，地区 2，地区 3 は商業地域（法定容積率 800％，700％，600％）で
あるが，建物階数 1 階および 2 階という低層のものがそれぞれ約 55％，53％，71％含まれ
ている。
表 4.3
建物階数別にみた棟数
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
|建物棟数（棟）
|構成比（％）
|
|
|-----------------------------------------------+
|-----------------------------------------------+
|
|
|
|近隣 |
|
|
|近隣 |
|
|
|
|
|商業 |住居 |
|
|商業 |住居 |
|
|
用途地域 |商業地域
|地域 |地域 |
|商業地域
|地域 |地域 |
|
|
|-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----|
|-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----|
|
|
|地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |
|地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |地区 |
|
|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
|
|容積率上限％ | 800| 700| 600| 500| 500| 400| 300| 200|
| 800| 700| 600| 500| 500| 400| 300| 200|
|
|建蔽率上限％ |
80|
80|
80|
80|
80|
80| 80|
60| 合計|
80|
80|
80|
80|
80|
80|
80|
60|合計 |
|-------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----|
|建物地上階数 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 1階
|
8|
9| 319| 625| 434| 1127| 430| 1504| 4456| 15.7| 8.6| 23.4| 25.6| 40.0| 42.3| 48.2| 51.7| 38.7|
| 2
|
20|
48| 649| 1299| 556| 1325| 399| 1294| 5590| 39.2| 45.7| 47.6| 53.1| 51.3| 49.7| 44.7| 44.5| 48.5|
| 3
|
13|
24| 177| 212|
38|
91|
21|
50| 626| 25.5| 22.9| 13.0| 8.7| 3.5| 3.4| 2.4| 1.7| 5.4|
| 4
|
1|
9|
88| 143|
25|
70|
26|
35| 397| 2.0| 8.6| 6.5| 5.8| 2.3| 2.6| 2.9| 1.2| 3.4|
| 5
|
1|
2|
40|
64|
15|
22|
9|
12| 165| 2.0| 1.9| 2.9| 2.6| 1.4| 0.8| 1.0| 0.4| 1.4|
| 6
|
1|
3|
41|
32|
4|
15|
3|
9| 108| 2.0| 2.9| 3.0| 1.3| 0.4| 0.6| 0.3| 0.3| 0.9|
| 7
|
.|
.|
13|
18|
2|
4|
1|
5|
43|
.|
.| 1.0| 0.7| 0.2| 0.2| 0.1| 0.2| 0.4|
| 8
|
2|
6|
15|
9|
3|
3|
1|
.|
39| 3.9| 5.7| 1.1| 0.4| 0.3| 0.1| 0.1|
.| 0.3|
| 9
|
5|
3|
13|
19|
4|
1|
.|
.|
45| 9.8| 2.9| 1.0| 0.8| 0.4| 0.0|
.|
.| 0.4|
|10
|
.|
1|
5|
10|
2|
1|
.|
.|
19|
.| 1.0| 0.4| 0.4| 0.2| 0.0|
.|
.| 0.2|
|11
|
.|
.|
1|
9|
1|
4|
2|
.|
17|
.|
.| 0.1| 0.4| 0.1| 0.2| 0.2|
.| 0.1|
|12
|
.|
.|
.|
1|
.|
1|
.|
1|
3|
.|
.|
.| 0.0|
.| 0.0|
.| 0.0| 0.0|
|14
|
.|
.|
.|
1|
.|
.|
.|
.|
1|
.|
.|
.| 0.0|
.|
.|
.|
.| 0.0|
|15
|
.|
.|
.|
1|
.|
.|
.|
.|
1|
.|
.|
.| 0.0|
.|
.|
.|
.| 0.0|
|17
|
.|
.|
1|
1|
.|
1|
.|
.|
3|
.|
.| 0.1| 0.0|
.| 0.0|
.|
.| 0.0|
|不明
|
.|
.|
2|
1|
.|
.|
.|
.|
3|
.|
.| 0.1| 0.0|
.|
.|
.|
.| 0.0|
|合計
|
51| 105| 1364| 2445| 1084| 2665| 892| 2910|11516|100.0|100.0|100.0|100.0|100.0|100.0|100.0|100.0|100.0|
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------SAS027
図4.4
10階以上の建物がある街区
drpSen10kai.gif
107
建物階数が 10 階以上となるとその棟数はかなり減少する。法定容積率が 800％と最も高
い地区 1 は建蔽率 80％であるから，建蔽率いっぱいに建築すれば建物階数は約 10 階とな
る。防火地区であるので耐火建築物ならば建蔽率 100％が可能であり，その場合には 10 階
未満となる。したがって 10 階以上の建物は，建物周辺に非建蔽空間を設ける必要や建物
階数が高くなっても支障のない用途がはいることを前提とした建物であるとみることがで
きる。10 階以上の建物の分布をみると，容積率の高い街区の分布とは異なりむしろ中心部
周辺に分布している。中心部周辺が敷地条件（敷地規模や周辺街路）の点で高層化に適し
た敷地があったためであろう。中心部は上でみた通りまだ低層の建物が残っているため，
建物が更新されて高層化するにはまだ時間を要する状態である。
床面積の用途構成をみてみる。中心部の地区 1，2，3 は，商業・対個人サービス等・事
務所の占める割合が高いことが顕著に現れている。その周辺部である地区 4 になると，商
業が減りむしろ住宅の占める割合の方が高くなる。対個人サービス等および事務所の占め
る割合はまだ中心部同様に高い。さらにその周辺部にいくにしたがって住宅の占める割合
が高くなる。こうした中で事務所は，住居地域である地区 8 を除いてほぼ全域で 20％前後
もしくはそれ以上の割合を占めて分布している。
4.2.2 床用途の階層別分布状況
(1) 階層別にみた床用途の構成
床用途の階層別の分布状況をみてみる。床面積での分布とともに，階層ごとに床面積が
異なっているので構成比でもみておく。
中心部である地区 1，2，3 とも，地上階において商業・対個人サービス等・事務所がほ
とんどを占めている。商業が 7 階もしくは 8 階まで占めているのは，百貨店のような大規
模店舗があるためである。また対個人サービス等で上層階まで占めているのは，ホテルな
ど宿泊施設および娯楽施設の存在による。地区 4 になると商業が少なくなり事務所と対個
人サービス等が地上階を占める用途の中心となる。これに住宅が加わってくる。地区 5，6，
7 では，事務所と住宅が地上階の主要な用途である。地区 8 では住宅が中心となる。この
ように中心部から周辺部にかけて，地上階の上層階までを占める主要な用途の構成は，商
業・対個人サービス等・事務所
所・住宅
対個人サービス等・事務所
対個人サービス等・事務
住宅と変化する様子がうかがえる。
地階は，全般的に対個人サービス等と附属施設の占める割合が高い。この場合の対個人
サービス等は，主に飲食店である。
108
表 4.5
集約用途
A.商業
B.飲食，
対個人サ
ービス等
C.事務所
D.公共施設
E.住宅
F.工場，付属施設
床用途の分類
踏査における用途分類（欠番がある）
6.空室(店)，38.衣料品，39.身回品，40.ﾚｼﾞｬｰ文化品，41.家具等，42.一般食品，43.菓子果物，44.雑貨，45.卸売
(生産財)，46.卸売(消費財)
12.銀行，証券会社，13.不動産，14.ｼｮｰﾙｰﾑ，画廊，旅行案内所，19.喫茶，スナック，20.食事，21.飲酒，料亭，
割烹，22.映画，劇場，ﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ，23.ﾊﾟﾁﾝｺ，ｹﾞｰﾑ，24.麻雀，碁，ﾋﾞﾘﾔｰﾄﾞ，25.公衆浴場，26.特殊浴場，27.理美
容，ｸﾘｰﾆﾝｸﾞ等，28.各種学校，29.ﾌﾟ-ﾙ，ｱｽﾚﾁｯｸ，32.ホテル，旅館，34.野球･ｺﾞﾙﾌ練習場，35.集会場，会議場
7.空室(事務所)，11.事務所，36.官公庁
31.学校，幼稚園，33.図書館，博物館，美術館，50.神社仏閣，52.福祉施設，30.病院，医院
1.住宅，5.空室(住)
47.印刷，青写真，2.駐車場，3.機械室，4.倉庫，8.工場･作業所，9.ピロティ，10.ホール，49.GS,SS，53.その他
図4.6
階層ごとにみた用途別床面積（千㎡）
床面積(千㎡)
0.0
階層
屋上
17階
16階
15階
14階
13階
12階
11階
10階
9階
8階
7階
6階
5階
4階
3階
2階
1階
地下1階
地下2階
地下3階
200.0
400.0
600.0
800.0
1,000.0
1,200.0
1,400.0
1,600.0
小売商業
飲食・対個人サービス
事務所
公共施設
住宅
工場・付属施設
drpsas044x
図4.7
階層
0%
20%
階層ごとにみた床用途の構成比（％）
40%
60%
屋上
17階
16階
15階
14階
13階
12階
11階
10階
9階
8階
7階
6階
5階
4階
3階
2階
1階
地下1階
地下2階
地下3階
80%
100%
構成比(%)
小売商業
飲食・対個
人サービス
事務所
公共施設
住宅
工場・付属
施設
drpsas044x
109
(2) 建物階数の変化と階層別分布
以上の見方では建物の階数が異なるものを足し合わせているため，用途間の上下階層で
の位置関係が捉えにくい。そこで建物階数を揃えて再度階層分布をみてみる。
建物階数が 2 階までは住宅用途が中心であるが，3 階建てから対個人サービス等と事務
所が加わってくる。対個人サービス等と事務所は，建物階数が高くなると同時に上位階層
にも分布するようになる。一方商業に着目すると 2～6 階建ての建物では，建物階数が高
くなってもそれと共に上位階層に分布するのではなく 1 階部分に分布する割合がむしろ高
い。7～9 階建てでは上位階層まで分布している。大規模店舗の存在による。
住宅は建物階数とともに上位階層に分布するが，このとき 1～2 階に占める割合は小さ
くなる傾向がある。
(3) 用途別の階層分布
次に各用途毎の階層分布をみておく。
商業は全体の約 46％が地上 1 階に分布している。大規模店舗が加わっても 9 階までがそ
の立地の分布範囲である。
これに対し対個人サービス等と事務所は，かなり上層階まで分布している様子がうかが
える。対個人サービス等の場合，それでも地上 1 階での立地が多く，低層部の地上 1,2 階
には合わせて全体の約 52％が立地している。一方事務所は，2 階レベルに分布する割合が
最も高くなっており，地上 1 階レベルを他の用途にあけわたしている可能性が示唆される。
住宅は 2 階建て以下の建物が多いので地上 1，2 階だけで全体の約 77％を占めている。し
かし上層階にも分布している点は，対個人サービス等や事務所と同様である。
公共施設は，単独で存在しあまり高層の建物として存在しないため上層部に及ぶ分布は
みられない。
工場・附属施設は，地上 1 階および地下 1，2 階に分布している点が，他の用途と比べ
て特徴的である。
110
図4.8
床用途の階層分布（％）
50.0
45.5
40.0
小
売
商
業
30.0
20.0
13.6
10.0
0.0
1.0
屋上 17階 16階 15階 14階 13階 12階 11階 10階 9階
8階
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
3.3
4.7
7階
6階
7.4
7.9
8.9
7.3
0.3
0.0
0.0
ー
対
個
人
飲
サ
食
・
ビ
ス
等
5階
4階
3階
2階
1階 -1階 -2階 -3階
50.0
40.0
31.8
30.0
20.5
20.0
10.4
10.0
9.7
3.9 3.6 3.9 4.1 5.8
0.9 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.8 2.5
1.2 0.0
0.0
屋上 17階 16階 15階 14階 13階 12階 11階 10階 9階 8階 7階 6階 5階 4階 3階 2階 1階 -1階 -2階 -3階
50.0
40.0
事
務
所
30.0
23.4
17.5
20.0
10.0
3.2 4.4
0.0 0.1 0.1 0.2 0.2 0.2 0.2 0.3 0.7 2.2
6.6 8.7
17.6
12.3
2.0 0.2 0.0
0.0
屋上
16階
14階
12階
10階
8階
6階
4階
2階
-1階
-3階
50.0
40.0
公
共
施
設
35.5
27.1
30.0
17.4
20.0
8.7
10.0
0.2
0.0
0.4
1.9
3.6
屋上 17階 16階 15階 14階 13階 12階 11階 10階 9階
8階
7階
6階
5階
0.0
0.0
0.2
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
5.0
0.0
0.0
0.0
4階
3階
2階
45.6
50.0
40.0
住
宅
1階 -1階 -2階 -3階
31.9
30.0
20.0
10.0
6.9
2.8 4.8
0.0 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.8 0.9 0.9 1.0 1.5 2.0
0.2 0.0 0.0
0.0
屋上
16階
14階
12階
10階
8階
6階
4階
2階
50.0
工
場
・
付
属
施
設
-1階
-3階
45.6
40.0
30.0
20.0
10.0
14.1
17.9
7.1
3.7 5.7
0.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.1 0.1 0.1 0.4 0.6 0.5 1.2 1.9
0.8
0.0
屋上
16階
14階
12階
10階
8階
6階
4階
2階
-1階
-3階
drpsas044x
111
表4.9
用途別の平均階層位置
平均階層位置（階）
2.28
2.70
3.49
2.14
2.28
1.38
小売商業
飲食・対個人サービス
事務所
公共施設
住宅
工場・付属施設
drpsas044x
（注）地下と屋上を除いた地上階について。
(4) まとめ
建物の上層部に位置し得る用途の存在として，対個人サービス等・事務所・住宅が上げ
られる。ただ対個人サービス等と総称したものの内容は多様であり，宿泊施設のように上
層部に分布することが予想されるものと，一方地上 1，2 階など低層部に位置するものと
がありそうである。
商業は，大規模店舗の形態をとらない限り地上 1 階への顕著な立地傾向がうかがえる。
このようにごくおおまかに上層部に立地するものと低層部に立地するものとがあるという
傾向が捉えられる。しかしながら，建物階数が異なるものを足し合わせていること，およ
び建物内に複数の用途が存在する建物であるのか分離した用途の建物であるのかを問わず
足し合わせていることという理由から，結果の読み取りにくさと結論づけは容易にはでき
ない。
112
4.3 立体立地仮説と分析の枠組み
4.3.1 階層別分析の問題点
階層別用途構成をみたり用途の階層分布を直接観察する方法は，既存研究 69 が等しくと
ってきた方法である。しかし階層別集計は，そもそも建物内での用途複合の有無を問わな
いため，階層位置への立地傾向に関する用途間での相対的な関係を捉えることができない。
つまり商業が地上 1 階に立地するので事務所が 2 階以上へ立地することになるというよう
な相対的関係である。商業用途がなければ事務所は地上 1 階を占めたかもしれない。さて
こうした用途の複合化の中で生ずる立体的な立地の差異を捉えるには，いくつかの準備が
必要である。ここでは「立体立地仮説」を提示し，その検証の分析枠組みを考察すること
にする。まず用途の複合化が生ずる空間単位から考察する。
4.3.2 用途複合化の空間単位
用途の複合化を如何なる空間単位で捉えればよいかはかなり難しい問題を含んでいる。
それは必ずしも建物を単位として立体的にのみ行われるわけではない。大規模な敷地開発
の中で，異なった用途を持ったいくつかの建物で複合化が実現することはよく観察される
ことである。都市の土地利用の変化を捉えるミクロな単位として敷地に着目することの重
要性はこれまでも度々指摘されてきた。しかしながら容積の移転をも含めて複合化を扱う
場合には，敷地という単位でも不十分になってくる。結局この問題は，開発の意志決定が
関わる空間範囲の取り方の問題である。一方複合化される用途の決定の問題となると，開
発が行われる周辺の用途も関係してくる。周辺に事務所が多ければ，新たに開発する空間
の収益性は同じ事務所用途よりもホテルの用途の方が高いかもしれない。つまり開発単位
となる空間の用途の決定は周辺用途からも影響を受ける。用途複合化という現象に着目す
るならそうした開発単位を越えた範囲にも問題を広げなければならないことになる。こう
した視点から総体的に都市中心部の立体的複合化を扱うことは，いまだ立体的な立地分布
の決定の背景が不明な状態では取り扱うことができない。これは今後の課題とすることに
し，ここではむしろ当面の関心である平面立地と立体立地を扱うことに焦点を当てること
にする。したがって階層位置の上下関係が捉えられればよいから，一棟の建物を用途複合
化の空間単位として扱うことにする。また複合化される用途も事前に決定されたものとし
て議論を始めることにする。
4.3.3 立体的立地競合を考慮した分析の枠組み
69 八木澤・吉本正信・吉村彰(1987)，Whipple(1983)など。
113
本研究では，建物内の階層別の床用途の分布をもとに以上を実証しようとするのである
が，その際平面立地と立体立地の指向性もしくは可能性を捉えるにはどの用途が建物の何
階にあるかという階層位置を手がかりにするだけでは不十分である。理由の第 1 は，異な
る用途が同一階層への立地を指向した場合スペースに制約があれば一方は上の階へもう一
方は下の階へ（もしくはどちらかが出ていく）というように競合関係が考えられるからで
ある。これを「立体的立地競合」と呼ぶことにする。理由の第 2 は，ある用途の立体立地
の指向性や可能性が変わらないとしても階層の絶対的位置は複合化する用途の組合せによ
って変わってくる可能性があるからである。より上層に立地可能かまたは指向性があって
もその下に立地するものがこなければ上層部への立地は実現しないという場合が発生する。
第 3 の理由は，建物階数が異なったものつまり立地できる階層位置の上限の制約が異なっ
ていることによる立体的分布の読み取りにくさである。建物階数が 2 階で 1 階が商業，2
階が住宅という場合と，建物階数が 10 階で 1～3 階が商業，その上が住宅という場合では，
それぞれの用途の平面立地と立体立地の指向性の相対的関係には変わりがないはずである。
それにもかかわらず立地する階層の絶対的な位置に着目したのではかえってそうした相対
的な関係が明確に捉えられなくなる。
以上の理由により，何階に位置するかという絶対的な階層位置ではなく，用途間の比較
においてどれがより上位もしくは下位に立地しているかという相対的な階層位置の関係こ
そが重要な情報を持っていると見なければならない。以下の分析ではこの点に着目して分
析を行うことにする。
4.3.4 垂直的立地条件差による用途複合
建物の低層部が商業施設で中高層部が住宅，事務所，もしくはホテルなどで構成される
のは経験的に観察されることである。こうした現象は，建物内において地上レベルから離
れたところにある階層位置が，地上レベルに近いところにある階層位置と比べて自ずと異
なった立地条件を持っていることによって生ずると考える。これを「垂直的立地条件差」
と呼ぶことにする。都市中心部の立体的な用途構成は，地上レベルで平面的に立地する指
向性を持った用途と，地上レベルから離れて立体的に立地する指向性ないしは可能性を持
った用途との二極の特性軸上の用途の組合せとして捉え得ると考える。これを「立体立地
仮説」と呼ぶ。立体立地の現象を，立地主体の床負担力に着目して以下で考察することに
する。なお床負担力とは，立地主体が床賃料として支払ってもよいと考える価格に相当す
る。記号を，
u：効用等（効用，収入，サービス水準）
c：立体立地することにより発生する費用を含む総費用
r：床負担力
k：立地する階層位置（地上レベルから k＝1,2,･･･，）
とする。地上レベルを階層 k の基準に考えるのは，そこが人と物の垂直移動の起点であり
114
そのことにより効用等 u と費用 c とが階層 k の影響を受けると考えられるからである。さ
て立地する階層 k が高くなるに連れて生ずる影響には次の 6 つのタイプが考えられる。
(1) 床負担力急減タイプ
r = u ( k ) − c ( k ) が階層 k の増大と共に極度に減少するものである。
小売商業が一般にこれに含まれると考えられる。階層 k が高くなると消費者からの距離
が遠くなり同一商品では売上が減少する。また上層部に消費者を引き上げようとすれば昇
降装置が必要となり費用 c を増大させる。むろんこのとき費用 c を支払っても上層部の売
場への吸引力を維持できるならば床負担力が急減するとは限らない。買回品のように品揃
えの豊富さが消費者に距離抵抗を感じさせないものが例として上げられる。そのためには
大規模な売場面積を必要とし大規模店舗のような形態をとることになる。
対個人サービスのうち窓口での短時間サービスを行うもので消費者との距離を重視する
ものも，この床負担力急減タイプに含まれよう。ファーストフード店や旅行代理店の窓口
などが該当する。
(2) 床負担力変化の不確定タイプ
r = u ( k ) − c( k ) の変化が急激なものではなく漸減したりあるいは想定しがたいものであ
る。
飲食店や対個人サービスの多くがこれに含まれると考えられる。想定しがたい理由は，
収入 u(k ) に影響を及ぼす要因が単に消費者との距離だけでなく，サービスの質，消費者
に対するサービス時間，単位面積当りの消費者収容人員，およびサービス一回当り消費額
などがあるからである。これらの要因が全く同じサービスについて比較するのならば消費
者との距離が短いものが有利であることは言うまでもない。ここでの困難は，床負担力急
減タイプに比べて消費者との距離があまり問題なのではなく，他の要因が業種によってあ
るいは同一業種であってもサービスの質によって変動するという，いわばサービスの多様
さに起因するものである。例えば独自の配給ルートを通じて常に興味深い映画を上映する
映画館があるとしよう。観客が地上からの距離を重視せず 100％に近い入場率が望めるな
らば，必ずしも地上レベルに立地する必要はない。しかしこのとき入場者数×上映回数×
入場料＝収入が固定的である一方大量の入場者の安全な垂直移動を確保しなければならな
い。このことは費用 c を増大させる。したがって床負担力 r の変化は必ずしも定まったも
のではない。類似の例はこの他にも上げることができよう。いずれにしても正確には
u (k ) ではなく，他の要因を加えて表現されるべきものである。同様に費用 c についても，
多くの消費者を対象にするものとそうでないものについては階層 k の影響が異なってくる。
また飲食店などで立地する階層が高く眺望要因が消費者を多く引きつけ u (k ) を増大させ
る場合もある。この他ホテルも収入 u(k ) が階層 k によって減少するとは考えられずこのタ
115
イプに入る。
(3) サービス水準急減タイプ
u(k ) が極度に減少するものである。
サービス水準 u (k ) の変化が直接には床負担力に結びつかず，別の理由で床負担力を維
持できるとしても立地する階層が高くなることでサービス水準が低下するような場合であ
る。銀行，証券会社などの窓口業務がこれに当たる。これらは窓口のサービスによる収入
で床負担力を支えているものではない。しかし階層が高くなることは，消費者へのサービ
ス水準を急減させる。もっともローンの相談や証券投資の相談などのようにサービス時間
が長くなりサービス内容が個別的なものになれば，距離は重要な要素ではなく次に上げる
サービス水準変化の不確定タイプと同様の立地となる。
(4) サービス水準変化の不確定タイプ
u(k ) の変化が想定しがたいかまたは k の影響をあまり受けないものである。
これも u (k ) が直接には床負担力に結びつかないものである。事務所がこれに含まれる。
事務所は消費者が頻繁に訪問するものではないから，その意味で地上からの距離の影響を
あまり受けないと考えられる。
(5) 効用増タイプ
u(k ) が階層 k の上昇とともに増大すると考えられるものである。
集合住宅がこれに含まれる。集合住宅の場合一般に，プライバシーが保てるとか周辺の
建物の影響を受けずに日照を確保できる等の理由から階層kが高くなるとともに効用 u (k )
も増大するであろう。特に高層集合住宅であれば，さらに眺望要因が加わってより顕著に
u (k ) が増大すると考えられる。これらは階層別効用比率の増大として捉えられている 70 。
なお，データ的には当時の仙台には眺望要因による効用増を言えるほどの高層住宅はそ
れほどないため，この要因が特に効いているかどうかは判断できない。
(6) 費用急増タイプ
c (k ) が極度に増大するものである。
立地する階層が高くなっても収入・サービス水準にはあまり影響しないが，主として費
用 c (k ) の増大を通じて床負担力が減少するものである。工場がこれに当たるであろう。
70 階層別効用比率を調査したものとして日本不動産鑑定協会(1989)がある。ただし，ヘドニック価格モデ
ルによるものではなく，個々の住戸の床単価を比較したものである。
116
以上のパターンのうち①床負担力急減タイプ，③サービス水準急減タイプ，⑥費用急増
タイプが平面立地を指向するもの，また②床負担力変化の不確定タイプ，④サービス水準
変化の不確定タイプ，⑤効用増タイプが立体立地を指向するかもしくは可能なものと考え
られる。いいかえれば，平面立地指向のタイプは，消費者との接触があるため距離を重視
する小売や対個人サービス等の一部のものと，物の垂直移動の費用を増大させることが不
利になる工場等からなる。また立体立地を指向するかもしくは可能なタイプは，消費者と
の接触を要しない事務所，立体立地が居住性にマイナスとならずむしろプラスになるよう
な住宅やホテル，そして消費者との距離よりもサービスの内容が重視される対個人サービ
ス等の一部からなる。
117
4.4 上位比率による分析
4.4.1 上位比率の定義
各建物内の異なる用途間の全ての組合せについて階層位置の上下関係に着目して，次の
ような指標を定義することにする。
Ri =
∑N
ij
j
∑N +∑N
ij
j
(4.1)
ji
j
Ri ：
上位比率。用途 i が他の用途との比較でより上位の階層に位置していた場
合の数の比率。
N ij ： 用途 i が用途 j より上位の階層に位置していた場合の数を全建物について合
∑N
計したもの。
ij
：用途 i の上位件数，下位件数。
j
これはある用途 i が，他の用途との比較で上位の階層に位置していた割合を示すもので
ある。この Ri を用途 i の「上位比率」と呼ぶことにする。なお地上レベルを起点と考える
ので地階においてはより深い方向の階層が上位に当たる。ここにおいて分析の方法は，各
建物が如何なる用途の組合せであるかを問わずただその相対的な上下関係のみに着目して
いることになる。このことはあたかも用途の複合化がなんらかの背景で決定された後，与
えられた用途の組合せの下で上位と下位への立体的立地の規則性のみを問うていることに
なる。しかも異なる用途が同一階層にある場合の組合せはここでは除いている。したがっ
てこうした関係の捉え方は，平面立地指向と立体立地指向の用途間であればそうした指向
性の差を，またともに平面立地指向のものであれば階層位置の占有を競合した結果として
床負担力の差を反映したものとみなしても大きな誤りとはいえないであろう。ただ両者の
差をそれぞれ個別にみることはできない。
4.4.2 上位比率の計測
さて踏査資料におけるもとの用途分類にもどって上位比率を計算したものを図に示す。
単一用途からなる建物（特に住宅）や用途間の上下関係の存在しない 1 階建ての建物など
が除かれたため，対象の建物数は地上に関して 3,770 棟となった。地上階について上位比
率をみると，用途間の組合せの数が比較的豊富で高い上位比率を示しているものとして住
宅，ホテル，機械室，映画館･ボーリングなどが上げられる。事務所は，必ずしも高い上
位比率ではないがかといって決して地上レベルの立地の指向性を示すような数値ではない。
上位比率の低いものには，小売施設や銀行･証券会社がある。
以上により，立体立地仮説の内容はある程度確認されたことになる。しかし上位比率に
118
は次のような問題点がある。
図4.10
上位比率
上位比率　％
0.0
床
用
途
52.福祉施設
1.住宅
32.ホテル､旅館
34.野球･ｺﾞﾙﾌ練習場
33.図書館､博物館等
22.映画劇場ﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ
5.空室(住)
3.機械室
28.各種学校
35.集会場､会議場
7.空室(事務所)
24.麻雀､碁､ﾋﾞﾘﾔｰﾄﾞ
29.ﾌﾟ-ﾙ､ｱｽﾚﾁｯｸ
11.事務所
53.その他
6.空室(店)
36.官公庁
26.特殊浴場
4.倉庫
50.神社仏閣
30.病院､医院
13.不動産
23.ﾊﾟﾁﾝｺ､ｹﾞｰﾑ
21.飲酒､料亭､割烹
31.学校､幼稚園
20.食事
25.公衆浴場
27.理美容､ｸﾘｰﾆﾝｸﾞ等
2.駐車場
41.家具等
8.工場･作業所
47.印刷､青写真
38.衣料品
19.喫茶､スナック
40.ﾚｼﾞｬｰ文化品
39.身回品
14.ｼｮｰﾙｰﾑ､画廊等
10.ホール
12.銀行､証券会社
44.雑貨
42.一般食品
43.菓子果物
45.卸売(生産財)
46.卸売(消費財)
49.GS,SS
20.0
40.0
60.0
80.0
100.0
100.0
88.8
84.2
83.3
79.2
76.0
75.7
71.9
67.4
63.2
62.1
61.3
61.1
57.3
54.0
53.9
53.6
50.0
47.4
45.5
41.4
33.3
31.7
31.6
29.6
27.0
26.4
26.0
22.6
20.8
20.4
19.8
18.5
18.2
16.2
15.7
14.0
12.0
8.9
7.1
2.1
0.0
0.0
0.0
0.0
01:tab2-1
119
4.4.3 上位比率の問題点
上位比率の欠点は，用途間の上下関係に関する推移律を必ずしも満たさないことである。
たとえば x，y，z という用途があり，用途の組合せのパターンとして①x と y，②y と z と
いう組合せしかないものとする。①において y が上位に位置する比率が高く，②において
z が上位に位置する比率が高い場合は，全体として下から x，y，z の順で階層位置を占め
ると考えるのが自然である。しかしながら上位比率は，場合によっては y が最も大きい値
をとることがあり得るわけで，こうした順序関係を示す尺度としては不完全なものである。
また上下関係が一定していない用途については，その一定していないことを示す尺度が
あれば，計測された上下関係についてそれが一定した傾向を持つものか変動するものなの
かを知ることができる。つまり分散に相当するものが必要とされよう。
次にこの点を改良することにする。
120
4.5 立体立地指数による分析
4.5.1 立体立地指数の定義
次に用途間の上下関係に関する情報をもとに，平面立地と立体立地の指向性または可能
性を示す一次元の尺度を構成することを考えることにする。もしこうした尺度が，その尺
度上において大きな値をとる程立体立地指向または可能性が高いという性格を持つ尺度と
して，かつそうした傾向の安定度合を表わす分散とともに構成されるならば，それを用い
て全体の用途を平面立地と立体立地の二極の軸のもとに分類することが可能になる。これ
を「立体立地指数」と呼ぶことにする。立体立地指数は，先の仮説で示したような床負担
力 r (k ) もしくは効用・収入・サービス水準 u(k ) を，絶対的な階層位置 k の関数としてで
はなく用途間の比較情報をもとに相対的な尺度に置き換えたものとして構成することがで
きる。つまり階層位置 k によって変化する r (k ) もしくは u (k ) の用途間の大小関係を尺度
化したものである。
いま用途iの未知の立体立地指数がある確率分布にしたがう確率変数であると仮定する。
分布形については特に事前情報がないので正規分布を仮定することにする。その平均を
M i ，分散を S i2 と表わし，用途間で相互に独立とみなす。用途iの指数 M i と用途jの指数
M j との間に M i > M j が成立するとき，用途iの立体立地指向が強いことを意味する（した
がって用途iがjより上位に立地する）ように指数を構成することにしよう。このとき用途i
がjの上位に立地する確率 Pij は，
Pij =
∫
∞
g ( z )dz
(4.2)
0
（ただし， g (z ) は平均 M i − M j ，分散 S i2 + S 2j の正規分布の密度関数）
と表わすことができる。平均 M i ，分散 S i2 の推定がここでの問題である。ここで N ij を用
途iが用途jより上位の階層に位置していたと観察された場合の数（全建物についての合
計）とすれば問題は，対数尤度関数，
ln L =
Q −1
∑ ∑ (N
Q
ij
ln Pij + N ji ln(1 − Pij )
)
(4.3)
i =1 j =i +1
を最大化させるような M i ， S i2 を求める最尤推定問題となる。ここで Q は用途の数である。
なお M i ， S i2 は，相対的な比較ができればよく尺度の単位は問わないから，さらに制約条
件として，
Q
∑M
i
=0
(4.4)
2
i
=Q
(4.5)
i =1
Q
∑S
i =1
を加えて推定することにする。
121
なお踏査資料の用途分類全てを用いることには問題がある。用途の組合せの実現数の極
端に少ないものや，空室のように必ずしも正確な用途が捉えられていない可能性があるも
のや，また機械室，駐車場，ピロティ，ホールといった付属施設としての用途を除外する
ことにする。これは必ずしも当初の研究の目的をそこなうものではない。また菓子・果物
用途については常に地上レベルにあるため，他のいずれの用途との関係においても全て下
位に位置する。そのためこのままでは立体立地指数を推定することができない(無限に小
さくできる)。そこでこれも立体立地指数の推定対象から除外することにする。ただし地
上レベルへの立地指向の極めて強いものとして記憶しておくことにしよう。残った用途を
分析対象の用途とし，改めてこれらの用途間での上下関係に関するデータを作成してみる
と，対象となる建物数は，地上については 3,042 棟である。
4.5.2 立体立地指数の推定結果
結果を立体立地指数の大きいものから順に以下に示しておく。つまりプラスの値で大き
いものは立体立地の指向性または可能性が強いものであり，マイナスの値で絶対値の大き
いものは平面立地指向の強いものである。この結果から次のような傾向が読み取れる。
①
住宅，ホテルが立体立地の指向性または可能性が特に強く，逆に一般食品，銀行・証
券会社窓口が平面立地指向の特に強い用途として明確に現れている。先に分析からは
ずした菓子・果物用途も平面立地指向の強いものである。
②
概して小売商業用途が全般的に他の用途に比べて平面立地の指向性が強く現れている。
興味深いのは，最寄り品である一般食品が平面立地指向の強いものとして計測され，
買回品や専門文化品がそれよりも立体立地指向の強いものとして計測されていること
である。
③
対個人サービスに含まれる用途や飲食関連の用途は，小売商業用途より上位に立地す
る傾向が強い。また立体立地指数の値がかなり幅をもっており，対個人サービスの用
途はかなり多様な立体立地をすると言えよう。特に映画・劇場・ボーリング場が上位
に現れているのは，サービス時間が長いものであり消費者との距離をあまり重視しな
くともよいという理由の他に，大スパンを要する用途であるという建築構造上の理由
も考えられる。
④
飲酒・料亭・割烹は，立体立地指数からみれば中間に位置しているがその分散が大き
い。分散は，その用途が他の用途との上下関係の比較において，上位に位置したり下
位に位置したりすることの変動が激しいことを意味している。これはこの用途が地上
レベルに近く立地しているかもしくは最上階近くに立地しているかの二極分離がある
ためである。実際このことは建物階数別に立地階層位置の分布を描いてみることで，
122
建物階数が高くなるにつれ階層位置がほぼ最上階にあるものと依然地上レベルに位置
するものとに分かれることが確かめられた。
⑤
工場・作業所が比較的上位階層に立地する結果が現れており仮説と合わない。これは
実は工場・作業所と上下関係をなす他の用途が住宅または事務所しかなく，その他の
用途との組合せがないため，上位に立地する住宅と事務所の指数の値に引きづられる
ような影響を受けてこうした結果になったものである。一対比較される用途の組合せ
が計画的な実験のもとで行われたものでないため生じた結果である。組合わされる他
の用途の種類が豊富でない場合，こうした立体立地指数の分析結果は読み取りに注意
を要する。この点で立体立地指数は，上位比率の欠点を全て払拭しているとはいえな
い。
123
表4.11
立体立地指数
平均
1.住宅
3.308
3.155
32.ホテル､旅館
1.824
22.映画劇場ﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ
1.472
36.官公庁
1.412
35.集会場､会議場
1.194
28.各種学校
1.014
11.事務所
0.985
24.麻雀､碁､ﾋﾞﾘﾔｰﾄﾞ
0.683
25.公衆浴場
0.581
8.工場･作業所
0.401
30.病院､医院
0.346
13.不動産
0.291
29.ﾌﾟ-ﾙ､ｱｽﾚﾁｯｸ
0.165
47.印刷､青写真
0.141
26.特殊浴場
0.042
21.飲酒､料亭､割烹
-0.221
20.食事
-0.509
27.理美容､ｸﾘｰﾆﾝｸﾞ等
-0.532
23.ﾊﾟﾁﾝｺ､ｹﾞｰﾑ
-0.649
14.ｼｮｰﾙｰﾑ､画廊等
-0.677
19.喫茶､スナック
-1.300
41.家具等
-1.549
40.ﾚｼﾞｬｰ文化品
-1.630
39.身回品
-1.723
38.衣料品
-1.905
44.雑貨
-3.034
12.銀行､証券会社
-3.285
42.一般食品
－2log（尤度比）＝13,740.4
図4.12
標準偏差
1.539
0.994
1.433
0.215
0.945
1.236
1.239
1.318
0.334
0.399
0.535
0.240
0.985
0.023
0.866
2.196
0.592
1.179
1.010
0.573
1.631
0.985
0.325
0.542
0.969
0.145
0.628
1.106
01:tab2-1a
立体立地指数
6.0
4.0
立 2.0
体
立 0.0
地
指
数 -2.0
-4.0
42.一般食品
44.雑貨
12.銀行､証券会社
38.衣料品
39.身回品
41.家具等
40.ﾚｼﾞｬｰ文化品
19.喫茶､スナック
23.ﾊﾟﾁﾝｺ､ｹﾞｰﾑ
14.ｼｮｰﾙｰﾑ､画廊等
27.理美容､ｸﾘｰﾆﾝｸﾞ等
20.食事
26.特殊浴場
21.飲酒､料亭､割烹
47.印刷､青写真
13.不動産
29.ﾌﾟ-ﾙ､ｱｽﾚﾁｯｸ
30.病院､医院
25.公衆浴場
8.工場･作業所
11.事務所
24.麻雀､碁､ﾋﾞﾘﾔｰﾄﾞ
28.各種学校
36.官公庁
35.集会場､会議場
22.映画劇場ﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ
1.住宅
32.ホテル､旅館
-6.0
床用途
01:tab2-1a
（注）各プロットに付した縦棒は標準偏差を表す。
124
4.6 まとめ
立体的な用途複合として中心市街地が形成される背後の原理を，立体立地という観点か
ら考察した。建物内において地上レベルから離れたところにある階層位置は，地上レベル
に近いところにある階層位置と比べて自ずと異なった立地条件を持っている。これを「垂
直的立地条件差」と呼んだ。中心市街地の立体的な用途構成は，地上レベルで平面的に立
地する指向性を持った用途と，地上レベルから離れて立体的に立地する指向性ないしは可
能性を持った用途との二極の特性軸上の用途の組合せとして捉え得る，ということを「立
体立地仮説」と呼んで，その検証を目的として分析を行った。
平面立地指向と，立体立地指向または可能性を捉えるための立体立地指数を計測するこ
とにより次の結論が得られた。
①
小売商業および銀行・証券会社窓口が平面立地指向の強いものであることが確認され
た。
②
また予想されたことであるが，住宅およびホテルが立体立地指向または可能性の強い
ものとして抽出された。経験的には事務所がこの中に入ると予想されたが，住宅やホ
テルほど顕著ではない。他の用途と組合わさる場合が比較的多く，しかも必ずしも常
に上位階層に位置するわけではないということであろう。それでも全体の用途の中で
はやはり上層部に位置する用途であることには違いない。
③
飲食と対個人サービスについては，小売商業よりも上位に立体立地することがうかが
われた。ただ立体立地の指向性または可能性は用途ごとに幅広い分布を示しており，
仮説に示したように階層位置以外の様々な要因が床負担力の形成に影響を及ぼしてい
ると考えられる。ただこれらはきわめて多彩な内容の用途からなるものであり，どち
らかといえば立体立地の期待が持てる用途である。複合市街地の上層部を占め得る候
補としてあげておくことができるであろう。
④
以上のことから概ね当初の仮説である平面立地と立体立地という二極の存在に関する
仮説が裏付けられたと考える。ただその間には対個人サービスに代表されるような多
様な立体立地の分布をするものがあり，短絡的に二分法的にのみ解釈されるわけでは
ない。
⑤
また複合市街地の上層部を占め得る用途として住宅・ホテル・事務所を，当初の予想
のとおり取り出すことができたが，それ以外にも飲食・対個人サービスのうちのある
用途についてもそうした傾向を指摘することができた。このことから複合市街地の立
体化を検討していく際，上層部を占め得る用途の範囲をそれら対個人サービス系の用
途にまで広げて考えてよいであろう。なお如何なる要因がそれら用途の立体立地を指
向させるかまたは可能にするかは，サービスの質，サービス時間，単位床当り消費者
収容人員，およびサービス一回当り消費額等々の個々の要因に掛かっている。
⑥
一方，立体立地指数に関する問題も残された。第 1 に，上下関係を示す用途の組合せ
が豊富でないと計測結果は解釈ができなくなるおそれがある。第 2 に，平面立地と立
125
体立地の両極の指向性を持つ用途（飲食など）に対しては，中間的に立地することを
意味するわけではなく，読み取りに注意を要する。第 3 に，立体立地指数自体は，立
地主体の効用等と床負担力とを個別に提示するだけの能力を持たず両者が結合した指
数であると考えられるため，平面立地と立体立地に関し指向性とか可能性というあい
まいな表現を使わざるを得なかった。
126
第5章 高層建築物としての用途複合の成立
5.1 はじめに
前章までは中心市街地における立地主体の立地特性を中心とした議論であった。ここで
は立地主体を受け入れる建物供給に建築規制または都市計画上の制度的制約がかかったと
き，どのような形態が成立するのかを考察する。とりわけ，業務施設や住宅などの立体集
積と商業施設などの平面集積とによる用途複合の実現形態を考察の対象とする。
その場合，本来ならば考察は大きく二つに分けて考えねばならない。一つはタワー型高
層建築物の集合としての市街地形成と，もう一つはコート型建築物 71 の集合としての市街
地形成である 72 。その要点は，タワー型が周辺に空地をとらねばならない場合には高層化
したとしても高さに比例するような容積を実現できるとは限らないこと，逆にコート型の
方が同じ容積をより低い階数の建築物で実現できる可能性があること，という点にある。
ところがコート型の問題点は，大量の容積を達成しようとする場合，その状態で建物階数
が高くなると壁で仕切られたような市街地が形成される点である。つまり，街路にしても
コートにしてもそそり立つ壁で囲まれたような市街地になる。よって，一定の高さの範囲
ではコート型建築物による市街地が好ましいと評価されるかもしれないが，大規模容積の
実現には必ずしも適さないと考え，ここでは考察の対象からはずすことにする。よってこ
の章ではタワー型の高層建築物を考察の対象とし，それを単に高層建築物と呼ぶことにす
る。
わが国はまだ必ずしも高層複合市街地の歴史を持たない。そのため既に存在する高層複
合市街地を観察してその構成原理を探るという方法をとることができない。前章までが求
めてきたものは，既成市街地の中に潜むであろうと仮定したそれら構成原理のうちのごく
一部に過ぎなかった。この章では，高層複合市街地であるマンハッタンを対象にこれまで
の既成市街地では確認できなかったいくつかの点を検証することにする。第 1 は，建物供
給に対するどのような制約要因の下で高層建築物が成立しているかを明らかにすることで
ある。豊富な街路条件と敷地併合を特徴とした敷地条件とが高層建築物の成立を支える主
要因であることを仮説としている。第 2 は，しかしそのことはスーパーブロック形式の開
発を連想させるが実態はどうなのかを明らかにすることである。第 3 に，高層化を実現す
る一方で，低層部の構成がどのような特徴を持っているかという点である。
71 中庭を囲む☐の字型のプランの形態。旧丸ビルや幕張パティオスなど。
72 Martin and March ed.(1972)
127
5.2 ニューヨークにおける高層複合建築物の実態
5.2.1 高層複合建築物の立地の実態
(1) 土地・建物の資料について
マンハッタンにおける高層複合建築物の分布を捉えるには，建物ごとの個別の情報が必
要である。そうした資料としてマンハッタンの土地および建物の個別の情報を記載した
"SANBORN MANHATTAN LANDBOOK"(Real Estate Data Inc.,1985-86 edition)がある。これ
はニューヨーク市の土地・建物の課税台帳図に対応したものである。画地（ロット）ごと
にそこに建つ建物の階数，建物分類，奥行き，間口等のほか土地の評価額が図とリストで
示されている。建物内の用途構成は記載されていない。以下ランドブックと称する。ラン
ドブックによれば 1985 年時点でマンハッタンには約 50,000 棟の建物が存在する。この一
年間の建築動向を見るとコンドミニアム，オフィス，店舗が際だって増加していることが
分かる。但しコンドミニアムは，棟数ベースではなくユニット数である。一方また旧い住
宅の取り壊しも進行している。
(2) 高層複合建築物の抽出
この研究においては「高層複合建築物」を「30 階以上の建築物」と定義することにする。
「高層複合建築物」と称する以上高層基準と複合基準があって然るべきなのである。しか
し複合基準については用途の複合性を定義したとしてもランドブックの建物分類からは捉
えきれない。上でみた都市計画制度の特徴に地上レベルでの商業施設を奨励する項目が多
くあることや，あとににみるような高層複合建築物の事例があることから，建築物が高層
化し大規模になれば多かれ少なかれ複数の用途を含むことになると推測される。高層基準
を 30 階以上としたのは，確たる根拠にもとづくものではない。高層建築物と呼ぶことに
さしたる異論がないであろうと思われたことと，作業の制約上建物階数基準を下げて多く
の建物棟数を扱うことが困難であるからである。しかしこれによって高層建築物の成立要
因に関する結果が大きく左右されることはないと考える。
さて，ランドブックから 30 階以上の建築物を全て取り出した結果，369 棟が抽出された。
以下これをもって「高層複合建築物」と称する。
128
5.2.2 高層複合建築物の立地分布
(1) 建物階数と建築面積の分布
建物分類別に階数別の棟数分布をみてみる。大半は 50 階未満であるのに対し，50 階を
越える建物として事務所ビルとコンドミニアムが顕著に表れている。事務所のうち 100 階
をこえる 2 棟は，ロアー・マンハッタンにあるワールド・トレード・センターのツイン・
タワーである。通常 102 階と言われるエンパイア・ステイト・ビルディングは，頂上の 20
階相当分の展望用構造物がランドブックでは階数に入っていないため 82 階の扱いになっ
ている。事務所ビルのメイン・アベニュー型とサイド・ストリート型では明らかに階数に
違いがある。これはアベニューと呼ばれる道路の幅員が通常 100feet（約 30m）であるのに
対しサイド・ストリートは 75feet（約 23m）未満であり，建物のセットバック規制である
斜線制限面（sky exposure plane）の勾配が 75feet 未満ではきつくなり高層化が形態上規制
されるためと考えられる。コンドミニアムで階数の最も高いものとしてミッドタウンのト
ランプ・タワー（68 階）やメトロポリタン・タワー（78 階）がある。
建築面積では，1,000m ２から 2,000m ２の間のものが最も多い。中には 500m ２未満という
小規模なものもいくらかある。
(2) 高層化と建物用途
建物細分類を九つの用途に集約して用途別の立地分布をみた。図中の二重丸が 30 階以
上の建築物を表している。コーポラティブ・コンドミニアム，店舗付き住宅，およびその
他住宅は，ダウンタウンやミッドタウンの周辺部とセントラル・パークの東側に多く立地
している。都心部から離れたところや河畔に立地しているものもある。コーポラティブ・
コンドミニアムはミッドタウンの中にもかなり立地している様子がうかがわれる。事務
所・官公庁は，ダウンタウンとミッドタウンに集積している様子が顕著である。なお，
「工場・倉庫」の分類で 30 階以上のものはない。
129
表5.1
建物階数別の棟数（30階以上の建物について）
drpManTosuTab1.gif
表5.2
建築面積別の棟数（30階以上の建物について）
drpManTosuTab2.gif
130
図 5.3
建物用途別の立地分布
drpManLmap3.gif
131
表 5.4
9 つの用途分類と建物細分類との対応
(1)コーポラティブ・コンドミニアム
コーポラティブ･････････････････････････（C6,C8,D0,D4）
住宅系コンドミニアム･･･････････････････（R1～R4）
エレベータ付きラクシャリ型アパート･････（D8）
(2)店舗付き住宅
エレベータなしアパート･････････････････（C7）
エレベータ付きアパート･････････････････（D6,D7）
併用住宅･･･････････････････････････････（S1～S5）
住宅付きオフィス･･･････････････････････（O8）
(3)その他住宅
一家族住宅･････････････････････････････（A0～A9）
二家族住宅･････････････････････････････（B1～B9）
エレベータなしアパート･････････････････（C0～C5,C9）
エレベータ付きアパート･････････････････（D1,D2,D3,D5,D9）
寮･････････････････････････････････････（H8）
ロフト・ビル･･･････････････････････････（L1～L9）
(4)オフィス・官公庁
オフィス･･･････････････････････････････（O1～O7,O9）
商業用コンドミニアム･･･････････････････（R5,R9）
官公庁･････････････････････････････････（Y1～Y9）
国際連合･･･････････････････････････････（Z5）
(5)店舗・劇場・レクリエーション施設
店舗･･･････････････････････････････････（K1～K9）
劇場･･･････････････････････････････････（J1～J9）
レクリエーション・娯楽施設･････････････（P1～P6）
(6)ホテル
ホテル･････････････････････････････････（H1～H7,H9）
(7)病院・教育・福祉・文化施設
病院等･････････････････････････････････（I1～I9）
教会等･････････････････････････････････（M1～M9）
養護施設･･･････････････････････････････（N1～N9）
文化施設･･･････････････････････････････（P7～P9）
教育施設･･･････････････････････････････（W1～W9）
その他･････････････････････････････････（Z1～Z4,Z6～Z9）
(8)供給処理施設・交通施設
供給処理施設･･･････････････････････････（U1～U9）
交通施設･･･････････････････････････････（T1～T9）
(9)工場・倉庫・車庫
工場･･･････････････････････････････････（F1～F9）
倉庫･･･････････････････････････････････（E1～E9）
車庫・ガソリンスタンド･････････････････（G1～G9）
（注）A0～Z9 の記号は，建物細分類を表すコード。
132
5.3 高層複合建築物の成立要因 73
5.3.1 理論的考察と建物階数方程式の導出
(1) 分析目的
立地分析の目的は，高層建築物という形態での大規模な床量の実現に需給両サイドから
みた各種の要因のうち立地点に固有の要因がどのような強さで関わっているかを明らかに
することにある。仮説として供給サイドの条件（土地利用規制・誘導，敷地条件）が高層
建築物の立地を規定する要因として強く効いているのではないかということがある。それ
を実証するには，需給両サイドにわたる各種の要因を挙げてそれらの作用の強さを比較す
ることを通じて検証しなければならない。そのためまず実証分析に先立って，ある立地点
における床量の決定と建物の高層化のメカニズムについて既存研究を参照しつつ考察して
おく。そこから建物の高層化に関わる要因を取り挙げて，分析のための建物階数方程式の
骨格を描くことにする。
(2) 床量の決定と土地当り資本比率
今都心からある距離だけ離れた立地点を想定すると，そこにおけるミクロな立地主体の
床需要は，立地主体の効用を所得制約のもとで極大化する（もしくは利潤を極大化する）
ことによって導かれる。一方，建物供給主体による床の供給は，家賃収入から建設に関わ
る資本費用，地代，および建物維持費を差し引いた利潤を極大化することにより求められ
る。この需給双方の均衡の下で家賃と床量とが決定されるプロセスを理論モデルとして提
示したのはMuth 74 であった。
Muthのモデルにおいて，住宅を供給するために投入される資本と土地との比率，すなわ
ち土地当り資本比率（capital-land ratios）は，建物の高さを表す代理指標とみなされ特に注
目された 75 。土地当り資本比率の変化に注目すれば，都心に近いところで建物が高くなる
という日常の観察が理論的に説明できたからである。さらにその比率の変化は，住宅の生
産関数における資本と土地の代替の弾力性を用いることでより明確に表現できることから，
その代替の弾力性の計測をめぐって数多くの研究がなされた 76 。しかし実際には土地当り
資本比率は，土地利用強度あるいは密度を表すものであって建物の高さを表すものではな
73 高辻秀興・深海隆恒(1988)
74 Muth(1969)
75 例えばMuthモデルを解説したStraszheim(1987)では建物の高さとして説明している。
76 CES住宅生産関数によるものとしてKau and Lee(1976, 1977)，VES住宅生産関数によるものとして
Sirmans et al.(1979)，代替の弾力性の実証分析を詳細にサーベイしたものとしてMcDonald(1981)，CESと
VESを含むWDI(weak disposability of inputs)を用いていずれが適合するかを検証したものとしてFare and
Yoon(1985)，最近の計測例としてThorsnes(1997)などがある。
133
い。土地当り資本比率が同じであっても建物の高さが異なる例は容易に見出せるからであ
る。
よって，Muth のモデルは床量の決定を需給両サイドから考察する上では重要な方法を
与えてくれるが，建物の高さの決定には別の論理が必要である。
(3) 敷地内非建蔽空間を評価した建物の高層化のモデル
建物の高さの決定を明示的に扱った研究はそう多くあるわけではない。そのうち次の 3
つの研究は，「敷地内に非建蔽空間を確保することが望ましいと評価されるとき建物の高
層化がなされる」という視点を提供して建物の高さの決定を論じている。以下ではそれら
の研究に現れたモデルを参照しつつ考察を加える。なお，各研究では敷地内非建蔽空間と
言わずそれぞれ固有の呼び方をしている。
① Arnott and MacKinnon 77 のモデル
Arnott らのモデルは，消費者の効用関数の中に住宅床面積とは独立に敷地内非建蔽空間
の変数を明示的に取り込んでその役割を評価するようにした比較的初期のモデルである。
敷地内非建蔽空間をここではレクリエーショナル・ランド（recreational land）と呼んでい
る。このモデルは，建物の高さに対する規制がもたらす社会的費用を計測することを目的
に作成されたモデルの一部である。しかしむしろ，非建蔽空間の役割に着目するとともに，
一方で建物を高くしたときの建設費の増大が家賃形成に影響するように考慮してモデル化
したところに特徴がある。つまりむやみと非建蔽空間を大きくして建物を高層化するわけ
にはいかないと考えている。モデルは次のように表される。
U = U ( S , L, Z )
(5.1a)
U は居住者の効用関数，S は 1 つの住戸の床面積（1 フロアを占める），L は住戸と対にな
ったレクリエーショナル・ランドの面積，Z はその他の財である。予算制約は，
Y = Z + rL + (r / h + C (h)) S
(5.1b)
である。Y は所得，r は地代，h は建物の階数， C (h) は建物階数が h のときの単位床面積
あたり建物償却費である。 r / h + C (h) は，建物供給者が利潤最大化を行ったときの，完全
競争市場における利潤ゼロの条件から導き出される家賃であるとされている。ただ，原文
には建物供給者の利潤関数が記述されていない。利潤ゼロの条件から家賃＝ r / h + C (h) が
導出されることから類推すると利潤関数は次のようになると考えられる。家賃を p として，
π = pSh − C (h) Sh − rS
(5.1c)
これらをもとに次のように居住者の効用最大化を考え，それを解けば建物の階数 h が求め
られるとしている。Arnott らは実際の建築コストのデータを用いて数値計算を行っている。
(5.1d)
max U ( S , L, Z ) subject to Y = Z + rL + ( r / h + C ( h)) S
S , L,Z ,h
77 Arnott and MacKinnon(1977)
134
さてこのモデルの問題は，第 1 に，レクリエーショナル・ランドが各住戸に割り当てら
れた私的財としてのみ扱われている点である。つまり複数の住戸が共通して使用したりあ
るいは建物周辺において日照や通風を確保したりする空間としての扱いではない。高層集
合住宅をも含み得るモデルでありながら，地上のレクリエーショナル・ランドを私的財と
して高層階の各住戸にも割り当てているように見える点に不自然さが残る。第 2 に，その
レクリエーショナル・ランドは開発者によって供給されているはずであるが，それが床の
賃料に反映されるわけではなく，住戸から切り離されて単に地代そのものを消費者が負担
すればよいようになっている点も不自然である。開発者がレクリエーショナル・ランドを
供給する動機が生じないように思われるからである。
② Brueckner 78 のモデル
Bruecknerもまた住宅床面積とは別に庭（yard）の存在を導入した。そこでは住戸と庭と
を一組のものとして扱い，消費者がその一組のものに対して付値賃料を与えるようなモデ
ルを構成した。これはRosen 79 の定式化によるヘドニック・アプローチを意識したモデル
の構成である。モデルは次のように表される。
v ( m − t ( x ) − R, q, y ) = u
(5.2a)
v は効用関数，m は所得，t は都心までの通勤費，x は都心までの距離，R は住戸と庭の一
組に対する付値家賃，q は一戸の住戸の床面積，y は住戸と対の庭の面積である。ここで
効用が所与の水準 u であるとすれば，上の式は付値家賃 R を次のようにインプリシットに
定めている。
R = R ( q, y , θ )
θ ≡ ( x, u , m )
(5.2b)
これに反応する建物供給者の利潤πは次のように表される。
π=
H ( N , l1 )
H ( N , l1 ) ⎞
⎛
⎟⎟ − nN
R(q, y, θ ) − r ⎜⎜ l1 + y
q
q
⎠
⎝
⎡ h( S )
⎤
= l1 ⎢
( R(q, y, θ ) − yr ) − nS − r ⎥
⎣ q
⎦
(5.2c)
(5.2d)
H は集合住宅全体の床面積を表す生産関数，N は資本投入， l1 は土地投入（建築面積），r
は地代，n は資本のレンタル価格である。H を一次同次と仮定すれば，土地当り資本比率
を S = N / l1 とおいて上の第 2 式のように表される。ここで h( S ) = H ( S ,1) が建物の階数を意
味する。 l1 を所与として次のように利潤最大化問題を解けば建物の階数が求められる。こ
れをもとに Brueckner は詳細な比較静学分析を行っている。実証分析はない。
max π
(5.2e)
S ,q , y
Brueckner のモデルは，ヘドニック・アプローチによるモデルの定式化である。その問
題点は，後で本論が採用する基本モデルのところで改めて述べる。むしろ，ここでも庭が
各住戸に割り当てられた私的財としての扱いになっている点に問題がある。おそらく住戸
78 Brueckner(1983)
79 Rosen(1974)
135
と合せて一組のものとしての扱いが強く念頭にあったものと考えられる。しかし，高層集
合住宅の場合を想定するとやはり不自然さが残る。Brueckner は特別にその点を検討し，
庭が多少でも公共財的な性格を持って他の住戸の消費者にも効用をもたらすようにモデル
を構成すると，開発者の利潤極大化の解が存在しなくなるとしている。
③ 阪本 80 のモデル
一方，阪本は，敷地内空地を私的財としてではなく建物利用者が共通して使用する財と
して扱った。敷地内空地は日照・通風・プライバシー・圧迫感・植栽等のことがらと関係
して建物利用者に正の効用をもたらすものであり，建物利用者は敷地内空地がより大きい
建物に対してその分のプレミアムを支払ってでも借りようとすると考えた。モデルは次の
ように表される。
Π = a (k ) p( s )Q − ciQ − rL
(5.3a)
= (a ( k ) p ( s ) ks − ciks − r )L
(5.3b)
Πは建物供給者の利潤，k は建物階数， a (k ) は建物階数 k のときの床の有効率（k の増大
とともに減少すると仮定），s は建蔽率（≦1）， p (s ) は建蔽率 s のときの家賃単価（s の
増大とともに減少すると仮定），Q は延床面積，c は建築単価，i は利子率，r は地代，L
は敷地面積である。ここで敷地面積 L を所与として次の利潤最大化問題を解けば建物階数
k と建蔽率 s とが求められることになる。なお阪本は，建物階数 k を建蔽率 s の 3 次の指数
関数で近似して両者の関係について実証分析を行っている。
max Π
(5.3c)
k ,s
このモデルは，敷地内空地を建物利用者に正の効用をもたらす共用空間とみなし，家賃
単価が建蔽率の関数であるとした点に特徴がある。
④ まとめ
ArnottらとBruecknerのモデルは，高層集合住宅をも含み得るモデルでありながら，敷地
内非建蔽空間を私的財として分割し各住戸に割り当てて構成している点に疑問が残る。こ
の他にもパティオ（中庭）の存在に注目し，それが家賃の形成に影響することを分析した
ものがある 81 。しかしそれらは戸建住宅を対象としたものであり建物の高層化に直接関連
するものではない。一方，阪本のモデルは，敷地内非建蔽空間を共用空間として扱い建物
利用者に正の効用をもたらすものと考えている。しかも，ArnottらとBruecknerのモデルが
レクリエーション・ランドや庭を独自の自由度を持った土地として扱い，建蔽面積に付加
されるものとみなし，どちらかというと郊外住宅地の開発を想定させるのに対し，阪本の
モデルは所与の敷地面積の制約の下で建蔽面積と非建蔽面積の割合をどのようにするかと
いう開発者の意思決定の問題として扱っている。本論が対象とする地区が中心市街地とそ
80 阪本一郎(1983)
81 Dubin(1992)やBrasington(2001)など。
136
の周辺であることを考えると，敷地内非建蔽空間を私的財として分割するのではなく共用
空間として扱いかつ敷地規模の制約を考慮した阪本のモデルの方が考察のベースとしてふ
さわしいと考える。
このようにして建物の高層化の第 1 の論点として，「敷地内に非建蔽空間を確保するこ
とが望ましいと評価されるとき建物の高層化がなされる」という考え方を取り挙げること
にする。なお，非建蔽空間と言っても必ずしも建物に覆われていない敷地内空地とだけ捉
える必要はないであろう。建物の低層部が広く敷地を覆っていても，その上空の高層部が
タワーの形態をとり建物の周辺に日照・通風等が確保できるだけの空間をとっているよう
な場合も非建蔽空間と捉えてよいであろう。
(4) 建物の高層化に関するその他の論点
① 建物内移動コストによる高層化のモデル（Sullivan 82 ）
建物の高層化に関する第 2 の論点は，建物内の移動コストである。建物内で行われる活
動について水平方向の移動コストよりも垂直方向の移動コストが安上がりであるとき，そ
の限界便益が建設コストの限界費用を上回る限り建物は高層化する，というのがその要点
である。郊外では地価が安いのに水平に広がらずに高層化して実現している老人ケア施設
（residential facility for the elderly）の事例に着目した Sullivan の研究がその考え方を示して
いる。なお理論モデルによる分析であり実証はない。以下，原文の表現を離れて要約的に
表現すると，
老人ケア施設内の活動の純便益 A＝B－C－D－E
(5.4a)
ここで B はコモンスペースでの活動（食事，レクリエーション，メディカルケアなど）が
産み出す効用の貨幣表現である。コモンスペースは建物内の一個所に集中的に配置されて
いる。C はそのサービスを産むための費用，D は建物の建築コスト（償却費ベース），E
は老人ケアサービスのためのサービスセンターから各居室への建物内移動コストである。
このとき，純便益は施設規模（入居者数）によって変化し，水平的に拡張して施設を建設
するときの最適規模 N h と，垂直的に拡張して施設を建設するときの最適規模 N v とがある。
これを比較すると垂直的に建設した方が施設規模 N をより大きくできる。よって建物の高
層化が選択されるとしている。
Sullivan はさらにホテルを事例に挙げてその高層化についても考察している。これも要
約的に表現すると，
全宿泊室の付値賃料総計 F＝G－H－I
(5.4b)
建設コスト J＝K＋L
(5.4c)
利潤 M＝F－J
(5.4d)
G は最大付値賃料総計（与件），H は宿泊室からサービスセンター（一個所に集中配置さ
82 Sullivan(1991)
137
れていると仮定）までの水平移動コストの総計，I は同じく垂直移動コストの総計，K は
建物の建築コスト（償却費ベース），L は地代である。ここでも，宿泊者数規模を大きく
していって利潤を最大化できる規模を見出すと，建物を水平的に拡張するよりも高層化し
た方が規模を大きくできる可能性があるとしている。
Sullivan は，さらに議論の延長として，大規模な床面積を必要とする単一企業の場合も
内部の交流を考えると垂直移動がコスト的に有利であろうと類推している。一方，小規模
の企業が複数入居するビルの場合は相互の交流の度合いは小さいので必ずしも垂直移動が
有利とは限らず高層化の必要はなかろうと類推している。
さて，ここで示された建物内移動コストを中心とした議論は，結局のところホテルの事
例がよく示すように付値家賃と建築コストとの問題である。すなわち，付値家賃と建築コ
ストとは建物の水平的拡張・垂直的拡張に伴って変化する関数であり，それをもとに利潤
最大化問題を解けば高層化した建物形態が得られる可能性が高いということを言っている。
さらにいま，敷地面積の制約があるものとし垂直的拡張にだけ焦点を当てるならば，付値
家賃と建築コストとは建物階数の関数であり，建物階数が増大すると建物内移動コストの
面から見て付値家賃は減少し一方建築コストは増大するので，利潤最大化問題を解くこと
で建物階数が決定されることになる。
このように，建物の高層化の第 2 の論点は，建物内移動コストから見たとき建物形態と
しては水平的拡張より高層化する方が有利になる可能性があること，また高層化するとき
建物内移動コストという点だけから言えば付値家賃は建物階数の減少関数でありそこから
建物階数が決定される，と要約できる。
② 眺望の確保による高層化のモデル（Pollard 83 ）
第 3 の論点は，眺望の確保による高層化である。居住者は眺望のよいところを選好する
だろうという観点から，Pollard は高層住宅を対象にミシガン湖などの眺望が家賃と建物の
高さの決定に影響することを分析した。理論モデルの構築と実証分析とからなる。種々の
準備の下で，モデルは次のように開発者における土地当りの利潤最大化問題になる。
(5.5a)
max π
n, H
π = P0 exp(−δ k k − δ s s + γv) g (n) H 1+α − β − nH − r
(5.5b)
πは土地当りの利潤， P0 は基準となる家賃，k は都心までの距離， δ k は係数，s は特定の
アメニティ（湖など）までの距離， δ s は係数，v はアメニティが眺望できるか否かのダミ
ー変数，γはアメニティの眺望に関するプレミアム係数，n は土地当り資本比率， g (n) は
土地当りの延床面積（容積率），H は建物階数，αは建物階数が高くなるに従い眺望が開
けて家賃を押し上げる効果を表す係数，βは建物階数が高くなるに従い床の有効率が減少
することを表す係数，r は地代である。
これをもとに，Pollard は家賃と建物階数のそれぞれを被説明変数とした 2 本の回帰式を
83 Pollard(1980)
138
OLS で推定している。家賃と建物階数はともに内生変数であるから，それぞれの回帰式の
説明変数に他方が登場することはない。いわゆる誘導型として推定している。その回帰係
数をもとに上のモデルの各種のパラメータを算出する方法をとっている。
とりわけ，このモデルの特徴は，アメニティまでの距離要因γv だけでなく，建物階数
の増大により眺望が開ける効果を係数αで捉えようとしている点にある。しかし一方，建
物階数の増大は床の有効率を引き下げる。その効果はβで捉えられる。このように建物階
数の増大の効果が＋αと－βのように相反する効き方をするように構成されている。一見
するとその識別は困難なようであるが，そこを 2 本の誘導型の回帰係数をもとにそれぞれ
うまく推定している。結果的に眺望要因が効いていることが確認されている。
このように第 3 の論点として眺望要因による高層化が挙げられる。またその検証のため
には相当に巧妙なモデルの設計が必要であることを窺わせる。
③ 建物の高層化に関するその他の既存研究
この他にも建物の高さに関連するいくつかの既存研究がある。特に高さ規制をめぐる政
策の評価に関わるものである。Thibodeau 84 は高層建築物による周辺住宅への外部経済と不
経済を計測した。が，建物の高さの決定に関しては触れていない。Levinson 85 は一律の高
さ規制の下で敷地併合タイプのTDR (Transferable Development Rights)を認めると最適な総
開発量を超える危険があると理論モデルにより指摘した。建物の高さを変数として導入し
開発者の利潤最大化行動で決定するようになっているが，実のところ変数は建物の高さで
はなく容積率である。Sivitanidou 86 はオフィスの家賃を需要サイドと供給サイドとの要因
で説明するモデルを構築し，高さ規制と容積規制が家賃を押し上げることを実証している。
が，建物の高さの決定を直接に扱っているわけではない。
このように建物の高さの決定を直接に扱っている他の既存研究はここまでのところ見当
たらない。しかし，建物の高さの決定のプロセスに関わる論点はまだなお残されている。
それらについては，以下で建物階数方程式を導く過程でさらに補強していくことにする。
(5) 建物階数方程式とその要因
① 基本モデル
ここで議論のもとになる基本モデルを提示する。これは，上で挙げたいくつかの論点を
組み込むためのものであり，またなおも残されている論点を整理するためのものである。
さらに実証分析のための建物階数方程式を導くためのものでもある。
まず，第 1 の論点で挙げた敷地内非建蔽空間を評価することによる高層化を扱った阪本
モデルに，地区環境などを表す変数を追加したものを基本モデルにする。
84 Thibodeau(1990)
85 Levinson(1997)
86 Sivitanidou(1995)
139
max π = p ( s, X c , X d ) a (k )ks − c ( k ) ks − r
(5.6a)
k ,s
subject to
⎧≦1
0 < s⎨
⎩≦ λ ( X a )
(5.6b)
1≦ k ≦ φ ( X a , X b )
(5.6c)
0 < ks ≦ μ ( X a )
(5.6d)
ここで，πは開発者の敷地面積当り利潤， p (•) は付値家賃，s は建蔽率，k は建物階数，
a (k ) は床の有効率， c(k ) は床面積当り建築費（償却ベース），r は地代である。また X a
は土地利用規制・誘導（容積規制，最小限空地比率，斜線制限面，建蔽率規制，容積ボー
ナス，等）， X b は敷地条件（敷地規模，敷地周辺のオープン・スペース，等）， X c は地
区環境（公園，眺望，生活関連施設，地区固有の魅力，取引対象等の集積，等）を表すベ
クトルである。さらに X d は都心への近接性（都心までの距離）である。λ，φ，μは建
物の密度や形態に関する制約を定める関数である。
阪本モデルに対して追加された変数は X c と X d である。本質的には X c である。建物の
密度や形態の制約は，詳細にはわが国と異なっているが形式的には類似である。
ここで，モデル化の考え方としてはRosenの定式化を踏襲したBruecknerのモデルのよう
な構成もあると考えられる。つまり，Bruecknerが住宅の広さと環境（庭）とを一組のもの
として扱いその一組に価格（または家賃）を対応させたように，ここでも居住者の居住面
積と環境（建蔽率や地区環境）の組に対して居住者が付値をするという考え方である。し
かしながらScotchmer 87 が指摘するように，長期には居住者が自らは操作できない環境に合
わせて操作可能な居住面積の方を定めるとすると，居住面積もまた環境の関数であるとい
うことになる。よって当初の独立した選択要素の組み合わせと考えられた想定が崩れてし
まう。さらに，現実の実証分析への適用においては，居住面積と環境との組み合わせに対
する価格付けを分析しようとするならば，相当の量のデータがないと多様な組み合わせを
もとにした分析はできないし現実的ではない。よって，家賃は面積から切り離して面積 1
単位に対する単価として扱うのがよいということになる。こうしたヘドニック・アプロー
チから見た理論的かつ実証のための問題点はHidanoなど 88 が要点を整理している。こうし
た背景からも本論では家賃単価としての扱いで基本モデルを構成している。
さて，建物供給者は，家賃収入から建築費と地代とを引いた利潤を最大化すべく建物階
数と建蔽率とを決定するものとする（5.6a 式）。そのとき，建物の密度や形態に関する制
約に従うものとする（5.6b 式，5.6c 式，5.6d 式）。
(1) ここで付値家賃 p は，建蔽率 s，地区環境 X c ，都心までの距離 X d の関数である。建
蔽率が低ければ建物周辺の日照・通風等が確保され居住性が増すので居住者はそれに
より多くの家賃を支払ってもよいと考えるものとする。よって家賃は建蔽率の減少関
87 Scotchmer(1985, 1986)
88 Hidano(2002) p.9-17，肥田野登(1997) p.17-24，その他のリヴューとしてSheppard(1999)がある。なお
Sheppard(1999)にはHidano(2002)や肥田野登(1997)が取り挙げたScotchmer(1985, 1986)の指摘はない。
140
数である。その減少の度合いは建蔽率の増大とともに著しくなるものとする。
p s < 0 ， p ss < 0 （添え字は偏微分を表す，以下同様）
(5.6e)
また地区環境が居住者に正の効用をもたらすときそれに対して居住者はより多くの家
賃を支払ってもよいと考えるものとする。その増大の度合いは逓減するものとする。
(5.6f)
p Xc > 0 ， pXcXc < 0
この地区環境要因の内容については後で改めて検討する。また家賃は都心までの距離
の減少関数であるとする。その減少の度合いは逓減するものとする。
pXd < 0 ， pXd Xd > 0
(5.6g)
(2) 床の有効率 a (k ) は，建物階数 k が増大すると減少するものとする。各フロアの平面で
見て，エレベ－タや供給処理系統のためのスペースが増大して賃貸できる床の割合が
減少すると考えるからである。その減少の度合いは逓減するものとする。
a k < 0 ， a kk > 0
(5.6h)
(3) ks は，建築される建物の容積率を表す。建物は直方体であると仮定する。
(4) 床面積当りの建築費 c(k ) は，建物階数kの増大とともに増大するものとする。しかも，
その増大の度合いは逓増するものとする 89 。
c k > 0 ， c kk > 0
(5.6i)
(5) 地代 r は，競争均衡の下での利潤ゼロの条件から定まるものとする。
(6) 建物の密度や形態に関する制約については後で改めて検討することにする。
ここで，建物の密度や形態に関する制約を考えないとき（ただし k > 0, s > 0 とする），
(5.6a)式の最大化問題の解が存在することを確かめておく。k と s でπを偏微分すれば次の
ようになる。
π k = s ( pa k k + pa − c k k − c )
(5.6j)
π s = k ( p s as + pa − c )
(5.6k)
右辺の ( ) 内の各項の符号条件を見ていくとプラスとマイナスとがあり，よってどこかで
一階の条件 π k = 0 ， π s = 0 を満たす解が存在することが分かる。これを解くことで建物階
数と建蔽率とが定まる。なお，厳密には次の 2 階の条件を満たしているものとする。
π kk < 0, π ss < 0, Δ =
π kk
π sk
π ks
>0
π ss
(5.6l)
以下，この基本モデルをもとに考察を進める。
② 建物内移動コストの論点
先に既存研究をもとに，建物の高層化の第 2 の論点として建物内移動コストを挙げた。
建物が高層化すると建物内の活動の上で移動コストのかかる場所が生じてくる，そうした
場所の付値家賃は低く建物全体の付値家賃を引き下げる，かくして付値家賃は建物階数の
89 阪本(1983)は逓減すると仮定している。ここは建築技術の進歩に依存する問題であり実際の資料に基づ
かないと判断は難しい。Arnott and MacKinnon(1977)が挙げたTorontの実際の建築データでは，微妙である
が逓増となっている。
141
減少関数であり，そこから建物階数が決定されるというものであった。これを基本モデル
にどう組み込んで拡張するかは次のように議論できる。
本論の第 4 章の立体立地指数でみたように，用途によって建物の低層部への立地を指向
するものや高層部でも立地の可能なものがあった。その背後にあった立体立地仮説は，地
上レベルを基点とした垂直的立地条件差に対し，用途ごとにみた立体立地の特性が異なっ
ているというものであった。垂直的立地条件差という視点は，建物内移動コストという視
点に類似したものである。つまり，建物階数が増大するとき階層位置に対して生ずる付値
家賃の差異は，むしろ立地する用途の違いによるところが大きいと考えられる。したがっ
て，優先して考慮すべきは立体的な用途の立地という視点である。
しかしそれでもなお，同一用途の中においてさえ建物内移動コストの違いにより特定の
階層位置に対して付値家賃の違いが発生する可能性があると主張できる。それについては，
結局のところ床の有効率 a (k ) および床面積当り建築費 c(k ) との代替関係にあると考えられ
る。いま建物内移動コストの増大を感じさせないくらい垂直系統の昇降装置を整備すると
すれば，それは a (k ) を減少させ c(k ) を増大させるであろう。逆に a (k ) の減少を抑え c(k )
の増大を抑えるため垂直系統の昇降装置の整備を控えるならば，それは確かに階層位置に
よって付値家賃が減少するところが生ずるであろう。そこで，モデルとしては簡単のため
建物内移動コストの問題は， a (k ) と c(k ) の設定の問題に吸収されるものと考えて特段の拡
張をしなくともよかろう。
なお，立体的な用途の立地という視点は残されている。それについては，基本モデルに
関する考察を進めた後で改めて論ずることにする。
③ 地区環境
次に，付値家賃に影響を持つ地区環境 X c について考察しておく。地区環境には多様な
ものがある。住宅にとっては，公園・買物施設等の生活関連施設や，人種構成，所得階層，
および地区固有の魅力と品格を高めるもの（例えば歴史的建造物）の存在などが考えられ
る。ここでの分析の対象地がマンハッタンであることを考えると，セントラル・パークの
ような大規模な公園やウォター・フロントの存在が需要サイドに対する有力な誘因となる
ことが想定される。一方オフィスで言えば，取引対象や情報交換の対象などが集積して業
務の環境を形成している様子をここでは考えている。
地区環境が住宅の家賃，価格，地価に及ぼす効果を分析した既存研究は，ヘドニック・
アプローチの分野において膨大な数に上る。公園整備の効果を地価関数で計測したもの 90 ，
中高層住宅の価格形成に眺望や周辺環境などの住環境が及ぼす影響を計測したもの 91 ，住
宅地の緑量や建築物量が地価形成に及ぼす影響を計測したもの 92 ，公園・湖・海岸への近
90 肥田野登・平本和弘(1986)
91 清水教行・肥田野登・内山久雄・岩倉成志(1988)
92 肥田野登・亀田未央(1997)
142
接性が家賃や価格形成にもたらす影響を計測したもの 93 ，同じく住宅のリノベーションの
意思決定に及ぼす影響を計測したもの 94 ，および先に挙げた眺望要因が高層住宅の家賃形
成に及ぼす影響を計測したもの 95 ，等々である。本論では，マンハッタンの特徴を考慮し
て，セントラル・パーク，河畔，地区公園，環境保全地区などの存在に注目することにす
る。建物の高層化の第 3 の論点として先に挙げた眺望要因もここに位置づけられる。
一方，商業・業務地についても同様にオフィスビルの家賃や地価への効果を分析した研
究が数多くある。地区環境として取り挙げられている特徴的な変数として，立地点から半
径 2 ブロック内の商業ビルのスペース総量 96 ，リンケージの度合い（都心での会議の頻
度） 97 ，立地点から 800 フィート内の駐車スペース量 98 ，同地区における駐車場・公園・
店舗・レストラン・銀行・デイケア施設のそれぞれの存在 99 ，従業者のためのアメニティ
の存在（学校の生徒当り教育費，犯罪発生度，海岸への近接性，人口当たり小売従業者数，
健康施設） 100 ，等々がある。東京の都心を対象にしたものでは交通利便性・周辺環境・実
効容積率が地価の形成に影響していることが分析された 101 。個々の研究の視点や商業・業
務の集積地の立地条件に応じて注目する要因が異なっているが，集積の状況を示す要因を
はずすことはできないと考えられる。
さて，こうした地区環境が建物の居住者に正の効用をもたらすならば，居住者はより多
くの家賃を支払ってもよいと考え，それに反応して建物供給者が建物階数と建蔽率とを決
定する，というのが基本モデルの意味するところである。家賃や資産価格に対する影響は
上に挙げたように多くの既存研究がすでに示している。本論は，それがさらに建物の高さ
に影響を及ぼすことを検証し，市街地の形態を考察する上での手掛かりを得ようとするも
のである。実証分析に先立つ事前の確認として，基本モデルをもとに地区環境が建物階数
に及ぼす影響を考察しておきたい。比較静学的には π k = 0 ， π s = 0 の下で，k，s， X c を
変化させて ∂k / ∂X c を求めて符号を確認すればよい。
∂k
1 − π kX c
=
∂X c Δ − π sX c
Q Δ > 0, π kX c
π ks 1
= ( −π kX c π ss + π sX c π ks ) > 0
π ss Δ
> 0, π ss < 0, π sX c < 0, π ks < 0
(5.7a)
このように，地区環境が居住者に正の効用をもたらすとき建物階数は増大する。これは，
床の増大を建蔽率の拡張で対応するより建物階数の増大で対応する方が，建物供給者にと
っての利潤拡大につながるからだと考えられる。現実にこれが成立するかどうかは，結局
のところ建物階数方程式をもとにした実証分析により確認するしかない。
93 Diamond(1980)，Clark and Kahn(1988)，Clark and Cosgrove(1990)，Smith(1993)，Smith and
Palmquist(1994)
94 Helms(2003)
95 Pollard(1980)
96 Clapp(1980)
97 Archer(1981)
98 Vandell and Lane(1989)
99 Mills(1992)
100 Sivitanidou(1995)
101 肥田野登・山村能郎・土井康資(1995)
143
④ 土地利用規制・誘導要因
基本モデルに挙げた制約（5.6b 式，5.6c 式，5.6d 式）は，土地利用規制・誘導および敷
地条件から生ずる建物の密度と形態に関する制約である。なお，制約式として挙げている
が規制や誘導の実態を正確に定式化したものではなく，あくまでも議論の整理のために形
式的に表現したものである。
(1)
まず，(5.6b)式は建蔽率に関する制約である。これには，住居地域（コ－ド R1－
R9）における最小限空地比率(OSR: open space ratio)の規制や，高層タワ－部の 40％建
蔽率規制が挙げられる。高層タワー部の 40％建蔽率規制は，斜線制限面(sky exposure
plane)の規制によらない場合の規制である。建築する側がいずれかを選択することに
なる。今日のわが国の天空率規制に似ている。これらの制約を λ ( X a ) と表した。
(2)
(5.6c)式は，敷地条件と斜線制限面による形態規制とを意味している。斜線制限面
は街路の日照確保のためのものである。敷地が狭ければこの斜線制限面による形態規
制が効いてくることが想定される。また前面道路の幅員によって斜線制限面の勾配が
異なる。これらから定まる制約を φ ( X a , X b ) と表している。これらは建物の高さを制
約することになる。より具体的にはデータの適用のところで改めて述べることにする。
(3)
(5.6d)式は，容積率に関する制約あるいは容積ボーナスを表している。法定容積率
(FAR: floor area ratio)による規制の他に，特別目的地区や TDR などによる容積ボーナ
スがある。それらから定まる制約を μ ( X a ) で表している。
基本モデルは，これらの制約の下で解かれるもので，制約が効いてくればいわゆる端点解
となる。その場合は解に制約を表す変数が登場することになる。
ヘドニック・アプローチによる既存研究には，これら供給サイドの制約を取り込んでそ
の効果を検証したものがある。住宅地の容積率規制が地価の波及に及ぼす影響を計測した
もの 102 ，商業・業務地において前面道路幅員から定まる実効容積率が地価の形成に及ぼす
影響を計測したもの 103 ，容積率の緩和が地価に及ぼす影響を計測したもの 104 ，および先
に建物の高層化に関するその他の既存研究として挙げたいくつかの研究である。これらは
家賃や資産価格への影響を分析したものであるが，取り挙げた規制が効いていることから
すれば，本論で扱う建物の高さの決定にも影響を及ぼすはずである。
⑤ 用途複合化による高層化
建物の高層化に関連するもう 1 つの論点は用途の複合化である。小売商業であれば低層
部への立地指向を持ち，住宅やオフィスならば比較的高層部でも立地できる，というよう
に用途によって立体的な立地性向の違いがあった。そうした違いは建物内の階層位置に対
する付値家賃の違いとして現れるはずである。建物供給者から見れば，それをもとに用途
102 肥田野登・山村能郎(1992)
103 肥田野登・山村能郎・土井康資(1995)
104 和泉洋人(2002) p.169
144
を立体的に複合化して建物を構成した方が全体として利益が大きくなる可能性がある。
また，高層建築物のような大規模な建物の供給を，投資における意思決定の問題として
見たときにも，用途の複合化には合理性があることが指摘される 105 。すなわち，用途によ
って規模に関する限界収益に差があったり，将来の収益の不確実性に差があったりすると，
単一用途で大規模建築物を構成するよりも，用途を複合化した方がリスクを小さくするこ
とができるからである。住宅の供給に容積ボーナスが付与される場合も用途複合化のきっ
かけになり得る。
用途が立体的に複合化して建物が高層化する点を取り込むと，基本モデルは次のように
拡張できる。単純に，低層部に用途 1，その上層部に用途 2 が立地する直方体の建物の場
合を取り挙げる。
max π = p (k1 , s, X )a( k1 + k 2 )k1 s + p(k1 + k 2 , s, X ) a(k1 + k 2 )k 2 s
k1 , k 2 , s
− (c1 k1 s + c 2 k 2 s + c( k1 + k 2 )(k1 + k 2 ) s ) − r
(5.8a)
ここで， k1 ， k 2 は用途 1，2 の階数である。 p ( k1 , s, X ) は用途 1 の付値家賃で階層位置に
依存するところが基本モデルと異なる。なお X ≡ ( X c , X d ) である。 p ( k1 + k 2 , s, X ) は用途
2 の付値家賃で用途 1 の上の階層部に対する評価を表している。 c1 ， c 2 は用途 1，2 に固
有の設備費や内装費など， c ( k1 + k 2 ) は建物全体の建築費である。あとは基本モデルに同
じである。建物供給者は利潤を最大化すべく k1 ， k 2 ，s を決定するものとする。その結果
得られる k1 + k 2 が建物階数を表している。
さて，この拡張モデルは細部においてはなお検討の余地があろう。ただ，図 5.22 に後掲
するような立体的用途複合の事例を見るとき，そうした実現形態を説明するモデルが必要
である。しかしながら，このように用途複合の拡張モデルを提示し得たとしても，ここに
おける分析対象の建物ではそうした立体的用途複合の実態は捉えられていない。よって，
これは背後にこうした決定のプロセスがあるであろうという 1 つの想定を表したに過ぎな
い。その本格的なモデル化も実証も残された課題である。
⑥ 実証分析のための建物階数方程式
実証分析のための建物階数方程式の骨格を描くため再び基本モデルに戻る。いま，
(5.6b)式，(5.6c)式，(5.6d)式の制約の下で(5.6a)式の利潤最大化問題を解けば，建物階数 k，
建蔽率 s がそれぞれ得られる。その説明要因は，需要サイドでは地区環境 X c と都心まで
の距離 X d ，また制約条件が効いていれば供給サイドの要因として土地利用規制・誘導
X a と敷地条件 X b とが挙げられることになろう。よって，いま建物階数だけに着目すれば，
建物階数 k = f ( X a , X b , X c , X d )
(5.9)
と表すことができる。これは内生変数としての建物階数を需給両サイドの外生変数だけで
説明している誘導型ということができる 106 。よって，それぞれの要因に該当するデータを
105 Childs et al.(1996)，Geltner et al.(1996)
106 同様に誘導型を用いて分析しているものに，Pollard(1980)の高層住宅の賃料方程式と建物階数方程式
がある。同じくSivitanidou(1995)のオフィスの賃料方程式がある。
145
収集し，OLSにより上の建物階数方程式を推定することにする。
なお，収集できるデータには限界があるため，上で考察したほどの多様な内容を取り込
むことができない。例えば，眺望要因の分析とは言っても，清水らやPollard 107 が分析した
ように，現実に眺望できるか否かという変数を取り込むことができず，対象までの距離と
しての扱いにとどまった。それでもなお眺望要因が重要であろうことは，後の 5.4.4 節に
おいて個別の高層建築物の開発事例の中で補足した。
推定方法としては，説明変数に内生変数を含まないこと，要因分析としての概略が達成
できればよいこと，よって特別な変数の加工による関数項を含まないこと，などの理由か
ら単に OLS 推定とした。方程式全体の関数型についても，特別に Box-Cox 変換などの適
用は考えないで，アド・ホックな方法になるが，線形か対数かの関数型を試行してあては
まりの良さをもとに考察することとした。ヘドニック・アプローチの既存研究が厳密な考
慮をしていることと比較すると相当に粗いが，それらは残された課題としたい。
107 清水教行・肥田野登・内山久雄・岩倉成志(1988)，Pollard(1980)
146
5.3.2 分析対象の建物
(1) 30 階未満の建物の抽出
30 階以上の高層複合建築物については前記でその立地分布をみた。ここではそれらの建
物を対象に建物階数方程式の実証分析を行うのであるが，高層複合建築物のみを用いて分
析したのではその立地を規定する要因を明確に捉えることはできない。30 階未満の建物も
含めてそれらとの対比を通じて要因の分析を行った方がよいであろう。そこで先にとり上
げた高層建築物 369 棟に加えて，30 階未満の建物をランドブックからサンプリングして
211 棟を抽出した。マンハッタンの中の 30 階未満の建物は全部でおよそ 50,000 棟近くも
あり，その全てをデータ化して用いることは作業上困難なため抽出によったものである。
分析の目的が種々の立地条件のもとでどのような建物が立地しているかをみることにあ
るので，立地条件にバリエーションが生ずるようマンハッタン島全域にわたって抽出する
ことを基本的な考え方とした。具体的な抽出の方法は，マンハッタンの中の約 2,500 ある
街区から 10％をランダムに抽出し，さらにその街区の中の建物をランダムに設定した方位
にもとづいて抽出するという方法によった。211 棟はこうして抽出された結果である。抽
出の過程で空地が選定されたり 30 階以上の高層建築物と重複した場合にはそれらを除い
たので約 2,500 街区の 10％よりはやや少なくなっている。建物数約 50,000 棟という母数か
らみれば抽出率は相当低いが，仮に抽出を増やしたとしてもこの後の分析で得られる建物
階数方程式の回帰平面の近くにサンプルを重ねるだけで分析結果が大きく変わることはな
いと考える。抽出した結果の階数別用途別の構成は，下表に示した通りである。
表5.5
建物階数別用途別棟数
建物階数
住宅系 非住宅系
合計
棟数（棟）
10階未満
85
65
150
10-19
21
6
27
20-29
11
7
18
30-39
124
113
237
40-49
25
71
96
50-59
4
21
25
60-69
1
5
6
70階以上
1
4
5
全体
272
289
561
構成比（％）
10階未満
56.7
43.3
100.0
10-19
77.8
22.2
100.0
20-29
61.1
38.9
100.0
30-39
52.3
47.7
100.0
40-49
26.0
74.0
100.0
50-59
16.0
84.0
100.0
60-69
16.7
83.3
100.0
70階以上
20.0
80.0
100.0
全体
48.5
51.5
100.0
（注）1.30階以上は全数。30階未満は抽出による。
2.非住宅系は工場倉庫を除く。
01:fud8602
3.単位は棟数。
147
図5.6
高層建築物の立地分布
drpManKosoRitti.gif
148
(2) 建物の用途区分
次に建物階数方程式を推定する際の用途の区分の問題がある。住宅系と非住宅系では当
然立地行動に違いがあるであろう。このことは結果的に建物階数方程式の説明変数として
用いる変数の相違や推定されるパラメータの大きさの相違として現れてくる。さらに住宅
系および非住宅系の中でもより細かな用途別にみればさらに違いがある。しかしながら
「コンドミニアム・コーポラティブ」，「店舗付き住宅」，および「その他住宅」を一ま
とめにしたときの住宅系とそれ以外の非住宅系との間の立地分布の差は比較的顕著である
のに対し，それを更に細かな用途区分にしてみたときの立地分布の差はそれ程顕著ではな
い。用途区分を細かくすると分析に用いる建物データの数が限られてくる。また分析の着
眼としては用途別の立地行動よりもそもそも用途の複合を前提にして高層建築物の立地要
因を分析することに重きがある。そこでここではおおまかに住宅系と非住宅系という用途
区分で分析を行うことにした。ただし非住宅系からは「工場・倉庫」を除くものとする。
この結果住宅系が 272 棟，非住宅系が 289 棟となった。
5.3.3 土地利用規制・誘導，敷地条件，および地区環境
(1) 土地利用規制・誘導
土地利用規制・誘導に関する変数としてはいうまでもなく容積に対する規制およびイン
センティブに着目すべきであろう。その観点から，特別目的地区（DSP1，DSP2），FAR
（floor area ratio），TDR（transferable development rights），および空中権ART（air rights）
をとり上げた。FARは法定容積率である。ゾーニング・マップに記載されているバルク・
コードとゾーニング条例をもとに当該建物の立地するところのFARが分かる。ただ商業地
域については建物用途が商業，住宅，地区施設のいずれであるかによって適用されるFAR
が異なっている。そこでデータの取り方として商業地域内の住宅用途の建物には住宅用の
FARを適用するが，その他の用途の建物には一様に商業用のFARを適用している。これは
商業用建物と地区施設とに建物を分類する基準に関する資料がないためである。この点で
やや精度を欠くことになるが，そのためゾーニング（住居DZ1，商業DZ2，工業DZ3）を
ダミー変数として加えこの分を多少なりとも補正することを期した。すなわち，都心の中
心を除けば商業地域内では概して地区施設に対するFARが商業用建築物に対するFARより
大きいので地区施設に対しては商業地域ダミーDZ2がプラスに効いてくることが予想され
る。
さて次に容積ボーナスに関しては「当然の権利として（as of right）」の容積の割増しと
特別目的地区内の特別許可による容積の割増しとがある。しかしながらいずれにしても手
元には個々の建物ごとの容積の割増しの実態を示す資料はない。そこでここでは容積ボー
ナスのある特別目的地区の中にその建物があるか否かという形でしか変数データを作成す
149
ることができない。したがって特別目的地区内であっても容積ボーナスを受けない建物が
存在する可能性や，また特別目的地区外であっても「当然の権利としての」容積ボーナス
を受けている建物が存在する可能性があるわけで，この変数が有効に効くかどうかはやや
疑問である。なお容積ボーナスのある特別目的地区のうちには住宅の建設を促進する意図
のものと，それ以外の地区別の都市計画上の目的を達成することをねらったものとがある。
ここではそれぞれをDSP2およびDSP1という変数で表している。
空中権と TDR のうち空中権についてはランドブックに記載があるのでデータ化が可能
である。ただ TDR については包括的な資料を入手できなかったため正確なところはわか
らない。TDR は，ニューヨーク市では歴史的建造物上に移転可能な開発権として存在しそ
れを利用した開発は極めて少ないといわれている。むしろ隣接敷地との併合による開発権
の移転（zoning lot merger：ZLM）が多い。この ZLM も変数にとり上げたいところであっ
たがやはり資料がない。なおこれは敷地をどのように捉えるかという問題と関連すること
であり，この点については後に敷地条件の変数データの作成のところで述べる。さて TDR
については適用が少ないということもあり，先にわが国の建設省空中権調査会のレポート
[建設省(1985)]があるのでその中から拾い上げてデータ化する。なおここでは TDR と空中
権の適用をデータ化するに当りその制度上の区別によるよりも分析目的に即した区別にも
とづいてデータ化している。すなわち空中権のうち建物または公共施設の上空を利用する
タイプのものは空中権として扱い，一方敷地を区切った形で空中権を利用しているものは
これを TDR として扱った。これは建物階数方程式で敷地規模変数以外の要因としてプラ
スに効いてくるか否かという観点から考えると，上空利用の空中権では結局敷地規模が建
物の規模を規定するのに対し，敷地を区切った形での空中権では TDR と同様の効果を持
つからである。繰り返すとここでいう TDR は歴史的建造物上の開発権の移転に関するも
のと空中権のうち敷地を区切った形での利用との双方を含む。一方空中権は上空利用のも
のに限っている。こうした意味で後者の空中権適用の変数は，敷地規模変数がある以上あ
まり意味を持たないかもしれない。
この他最小限空地比率（open space ratio: OSR）や斜線制限面（sky exposure plane）が変
数として考えられる。しかし最小限空地比率はゾーニング上住居の R1 から R9 のどちらか
といえば法定容積率のそう高くないところで適用されるのに対し容積率の高い R10 では適
用されない。主旨としても低密度住居地域でのオープン・スペースの確保による環境保全
の意図が強い。そうした点から高層複合建築物の立地にはむしろ関連がないと考えてこれ
を除くことにする。また斜線制限面は，敷地規模や敷地周辺の道路の幅員と関連して建物
形態に影響を及ぼすのでこれは敷地条件に含めて考えることにする。
(2) 敷地条件
敷地条件は高層複合建築物という形態での開発容量を表す要因である。高層建築物自体
の居住性と周辺環境の確保という点からは，敷地規模がある程度大きくなければならない
150
し，また敷地周辺にもなんらかの形でオープン・スペースが必要である。そうした観点か
ら変数として敷地の接道状況，敷地面積，敷地周辺の公園・広場・河川・ヤードの存在を
とりあげた。マンハッタンではほぼ 19 世紀のうちに現在の基盤をなす街路・街区が形成
されており，その上で高層建築物が建設されてきた点がわが国と大きく異なる点である。
豊富な街路量が高層建築物の立地を支えてきた重要な要素であろうと考えられる。こうし
た街路という公共空間の日照・通風・質を保全する目的で斜線制限面（sky exposure
plane）による形態規制がある。この斜線制限面の勾配は，幅員約 23m（75feet）を境にし
てそれ以上（wide street）では緩くそれ未満（narrow street）ではきつくなる。変数データ
としては敷地が接する街路をこの幅員 23m を境に区別し，また敷地の何面が街路と接する
かを変数として作成した。作業はランドブックからの計測による。ダミー変数 DM1～
DM5 がそれに当たる。なお重回帰式への実際の適用に当たってはどれか一つを落とすこ
とになる。一般に南北に走る Avenue は幅員がほぼ 30m（100feet）以上あり，東西に走る
Street は大体が幅員 23m 未満である。但し一定の間隔毎に幅員 100feet のものが入る。
敷地周辺の公園・広場・河川・ヤードの存在という変数も意図するところは上と同じで
ある。敷地が公園・広場・河川・ヤード等のオープン・スペースに接していることを意味
している。
さて敷地については，正確にはゾーニング・ロットを知りたいのであるがランドブック
の記載は画地である。ただ所有関係が分かるので隣接する画地で土地の所有権者もしくは
借地権者が同じときにはそれらを同一敷地とみなした。なお空中権のうち敷地を区切った
適用形態のもの，たとえば学校や教会の「隣」にオフィスビルを建設してあるような場合
にはその境界線をもって敷地境界とした。以上の敷地の定義に基づいてランドブックから
敷地面積を計測した。
(3) 地区環境
住宅系の高層建築物の立地において需要サイドに影響する地区環境要因として眺望，生
活関連施設，地区固有の魅力等が上げられる。
まず眺望に関してであるがここではセントラル・パークとウォター・フロントに着目し
て，セントラル・パーク周縁からの距離（DSTP）と河畔からの距離（DSTR）を変数にと
り上げた。いずれも直線距離である。住宅系の高層建築物はセントラル・パーク周辺に立
地するものが多い。次に生活関連施設についてはその内容が様々であるがここでは 1ha 以
上の規模の公園に着目した。徒歩で 5 分圏または 10 分圏という意味で建物を中心に 400m
圏内または 800m 圏内の公園の面積の合計を変数とした（PARK1，PARK2）。次に地区固
有の魅力はこれも内容が多様であり定義しにくい。ここでは特別目的地区の指定を手がか
りに「地区の雰囲気・イメージ」を大事にしようとする目的を持った地区をとり上げた。
具体的には特別目的地区のうち歴史的建造物，小売施設の集積，および住宅地としての環
境等の保全を目的の一つにしている地区を「環境保全的地区」と仮称することにし，建物
151
を中心に 400m 圏内または 800m 圏内に存在するこの環境保全的地区の面積の合計を変数
とした（CONS1，CONS2）。なお眺望要因を除けば公園の存在も環境保全的地区の存在
も住宅の立地全般にとって寄与する要因であり，何も特別に住宅系の高層建築物の立地に
限って作用する要因ではない。その意味で効き目は微妙なところである。
また非住宅系の高層建築物の立地に関わる地区環境要因としては，特に事務所の立地に
着目して取引相手や情報交換の相手の集積を表すような変数が重要であると考えた。事業
所数，従業者数，または床面積でこれらの集積を示す資料があればよいのであるが，残念
ながらそうした資料が入手できない。代理指標としてここでは200m圏内または400m圏内
の30階以上の建物の棟数を用いることにした（AGGL1，AGGL2）。
(4) 都心への近接性
都心への近接性は，住宅にとっては通勤の便利さや都心の魅力への接近の便利さであり，
非住宅系にとっては従業者の集め易さと取引・情報交換の相手の集積への接近の便利さを
示す。ミッドタウンには，事務所だけでなく著名な商業施設や文化・娯楽施設が集積して
おりいわゆる都心の魅力が存在する。都心への近接性の変数は，ミッドタウンまたはダウ
ンタウンの都心のいずれか近い方への直線距離（DIST）である。都心の位置は人々が集中
する中心点という意味で，ミッドタウンおよびダウンタウンそれぞれの中の地下鉄駅の乗
降客数（1975 年時点）をウェイトとして求めた重心の位置である。
152
表 5.7 高層建築物の立地分析に用いた変数とデータの作成方法
区
分
記号
単位
ホテル
コーポラティブ・コンドミニアム
D2
店舗付住宅
D3
その他住宅
オフィス・官公庁
店舗・劇場・レクリエーション施設
医療・教育・福祉・文化施設
ﾀﾞﾐｰ
D8
供給処理施設・交通施設
ﾀﾞﾐｰ
D9
工場・倉庫・車庫
ﾀﾞﾐｰ
BLDS
建物サイズ（間口*奥行き）
STR
階数
DZ1
ゾーニング（住居）
DZ2
ゾーニング（商業）
DZ3
ゾーニング（工業）
DSP1
特別目的地区（容積ボーナス有り）
DSP2
特別目的地区（住宅促進）
FAR
FAR（注 1）
TDR
TDR の適用（注 2）
ART
空中権の適用
DM1
敷地の一面が接道（幅員 23m 未満）
DM2
敷地の一面が接道（幅員 23m 以上）
敷 DM3
地 DM4
条 DM5
件
SITE
DM0
㎡
階
ﾀﾞﾐｰ "Zoning Resolution", New York City,1981 およ
び"Midtown Zoning", New York City,1982 に基づ
ﾀﾞﾐｰ く。「特別目的地区（容積ボーナス有り）」と
ﾀﾞﾐｰ は，商業系用途に対し容積ボーナス（"as of
right"以外）が認められている特別目的地区内に
ﾀﾞﾐｰ その建物があることを意味する。「同（住宅促
ﾀﾞﾐｰ 進）」とは，住宅建設に対し容積ボーナスが認め
られている特別目的地区内にその建物があること
比率 を意味する FAR は，"ゾーニング・マップ"から読
ﾀﾞﾐｰ み取った。TDR の適用は，LAND BOOK にも記載され
ておらずまた手元にも資料がなかったため，「空
ﾀﾞﾐｰ 中権－その理論と運用」，建設省，1985 年（ぎょ
うせい）の報告を利用した。なお空中権は，LAND
BOOK の記載によった。
ﾀﾞﾐｰ LANDBOOK の図面からの計測による。幅員 23 ｍ
（75feet)というのは，narrow street と
ﾀﾞﾐｰ widestreet の境に当たり，形態規制の一つである
敷地の二面が接道
ﾀﾞﾐｰ 斜線制限面（sky exposure plane）の勾配がこれ
を境に変わる。敷地については，正確には zoning
敷地の三面が接道
ﾀﾞﾐｰ lot を知りたいのであるが，LANDBOOK の記載は画
敷地の四面以上が接道
ﾀﾞﾐｰ 地である。ただ所有関係がわかるので隣接する画
地で土地の所有権者もしくは借地権者が同じとき
敷地面積
㎡ には同一敷地とみなした。
敷地周辺の公園・広場・河川・ヤード ﾀﾞﾐｰ
の存在
セントラル・パークからの距離
ｍ
DSTR
河畔からの距離
ｍ
PARK1
400m 圏内公園面積
㎡
800m 圏内公園面積
㎡
400m 圏内環境保全的地区面積
㎡
DSTC
地
区 PARK2
環 CONS1
境
CONS2
800m 圏内環境保全的地区面積
㎡
AGGL1
200m 圏内の 30 階以上建物棟数
棟
AGGL2
400m 圏内の 30 階以上建物棟数
棟
都心からの距離
ｍ
都 DIST
心
へ
の
近
接
性
作成方法
ﾀﾞﾐｰ "SANBORN MANHATTAN LAND BOOK",Real Estae
Inc.,1985-86ed.（以下 LANDBOOK と略）による。
ﾀﾞﾐｰ 用途(D1-D9)は，LANDBOOK の建物分類（約 200 分
ﾀﾞﾐｰ 類）をもとに設定し直した。建物サイズは，記載
の数値（feet 単位）をｍ単位に直した。記載のな
ﾀﾞﾐｰ いものは同書の図面（縮尺約 1/1450）から計測し
ﾀﾞﾐｰ た。建築面積。階数は，同じく記載の数値によ
る。
ﾀﾞﾐｰ
D1
D4
建 D5
物
D6
属
性 D7
土
地
利
用
誘
導
・
規
制
変数名
図面からの計測による。「環境保全的地区」と
は，特別目的地区のうち歴史的建造物，小売施設
の集積，および住宅地としての環境等の保全を目
的の一つにしている地区をここでは指している。
ランドマーク保存法による歴史的建造物は，ここ
では扱っていない。「セントラル・パークからの
距離」は，公園の周縁からの直線距離である。
ミッドタウン または ダウンタウン の都心のい
ずれか近い方からの直線距離。都心の位置は，ミ
ッドタウン および ダウンタウン の中の地下鉄駅
の乗降客数をウェイトとして求めた重心位置によ
る。
（注）1. Floor Area Ratio : 敷地面積に対する延床面積の比率の最大許容値。
2. Transferable Development Rights : 移転可能な開発権。なおここでは空中権のうち上空利用ではなく敷地を区
切った利用のものも含めた。
153
図 5.8
説明要因の概要
drpManDatFig4.gif
154
表 5.9
特別目的地区の特徴
特別目的地区
T
L
LC
BPC
U
G
F
S
LMM
PI
CC
CL
MP
MLD
Y
PC
LI
M
M
P
住宅系への容積 非住宅系への容積
ボーナス
ボーナス
劇場特別地区
Lincoln Square 特別地区
商業制限特別地区
Battery Park City 特別地区
国連特別開発地区
Greenwich 通り特別開発地区
五番街特別地区
South Street Seaport 特別地区
ﾛｱｰ･ﾏﾝﾊｯﾀﾝ複合用途特別地区
公園整備特別地区
ｺﾝﾍﾞﾝｼｮﾝ･ｴｷｼﾋﾞｼﾞｮﾝ特別開発地区
Clinton 特別保存地区
Madison Avenue 特別保存地区
マンハッタン埋立開発特別地区
Yorkville 東 86 丁目通り特別地区
計画的ｺﾐｭﾆﾃｨ特別保存地区
Little Italy 特別地区
Midtown 西成長促進特別地区
Midtown 南成長促進特別地区
Midtown 特別保存地区
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
環境保全
的内容
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
155
5.3.4 建物階数方程式による実証分析
回帰分析による建物階数方程式の推定結果を下表に示す。
表5.10 建物階数方程式の推定結果（STRは建物階数を表す）
住宅系
lnSTR = 0.006789 +0.3704D1 +0.2843D2 +0.5810lnFAR' +0.4983TDR
(0.03) (5.02**) (3.58**)
(7.83**)
(1.85)
V1
-0.06169lnDSTP -0.04199lnDSTR'
(-2.13*)
(-0.98)
V2
+0.3800lnSITE +0.1382DM2 +0.1778DM3 +0.1389DM4 +0.1847DM5
(10.98**)
(1.27)
(1.61)
(1.11)
(1.24)
V3
-0.2956lnDIST
(-7.74**)
V4
N=272
R*2=0.7412
非住宅系
lnSTR = 0.1839 +0.6619D4 -0.7717D5 +0.7481D6
(0.53) (5.08**) (-4.66**) (4.80**)
+0.5034DZ2 +0.6973lnFAR' +0.6552TDR
(3.93**)
(7.16**)
(2.04*)
W1
-0.2858lnDIST +0.1886lnAGGL2'
(-5.81**)
(3.66**)
W2
+0.2108lnSITE +0.9460DM2 +0.2979DM3 +0.2537DM4 +0.3548DM5
(4.64**)
(4.83**)
(2.00*)
(1.66)
(2.06**)
W3
N=289
R*2=0.7416
（注）
(1) R*2:自由度調整済み決定係数。( )内はｔ値。*は5%有意水準，**は1%有意水準。
(2) FAR'はDISTによる回帰(lnFAR*=a0+a1lnDIST)からの残差(lnFAR'=lnFAR-lnFAR*)を用い
た。FARのDISTによる回帰の結果は次のとおり。
（住宅系） lnFAR = 2.1747 -0.3849lnDIST
N=272
(55.54**) (-11.35**)
R*2=0.3207
（非住宅系）lnFAR = 2.2579 -0.3965lnDIST
N=289
(91.90**) (-17.00**)
R*2=0.5001
(3) DSTR'はSITEによる回帰(lnDSTR*=a0+a1lnSITE)からの残差(lnDSTR'=lnDSTR-lnDSTR*)
を用いた。DSTRのSITEによる回帰の結果は次のとおり。
（住宅系） lnDSTR = 0.8388 -0.1993lnSITE
N=272
(2.84**) (-5.07**)
R*2=0.0836
(4) AGGL2' は DIST と FAR' と に よ る 回 帰 (lnAGGL2*=a0+a1lnDIST+a2lnFAR') か ら の 残 差
(lnAGGL2'=lnAGGL2-lnAGGL2*)を用いた。AGGL2のDISTとFAR'による回帰の結果は次の
とおり。
（非住宅系）lnAGGL2 = 2.2499 -0.8956lnDIST +1.1313lnFAR'
N=289
(57.66**) (-24.18**) (12.07**)
R*2=0.7166
(5) V1～V4およびW1～W3の項は，これを一まとまりの要因とみて後で要因分析を行う際
に使用した。
156
(1) 住宅系
①
まず敷地条件のうち敷地面積が非常に強く効いている。住宅系の高層建築物の敷地面
積は非住宅系と比べると全体的に規模が小さいが，それだけに少しでもまとまった規
模の敷地があればそれが住宅系の高層建築物の立地を可能にしている。敷地の接道条
件はさほど有意には効いていない。住宅系の高層建築物の場合，非住宅系に比べて建
築面積は小さくても成立可能である。そのことから斜線制限面による規制を受ける代
わりに，建物をタワー状にして 40％建蔽率の範囲で高層化し建物周囲の空間を確保す
る，といった形態をとっていることが結果として現れていると考えられる。
② 土地利用規制・誘導の面では FAR が効いている。住宅建設へのインセンティブ（容
積ボーナス）を表す特別目的地区のダミー変数は有意に効いていない。これはデータ
に問題があると思われる。やはり実際にその適用を受けたかどうかというデータの作
り方でないと有効ではないのであろう。空中権の適用については，すでに敷地面積と
FAR が効いている以上これに付け加える意味を持っていない。それに対し TDR はや
や意味を持って結果に現れている。
③ なおここで用いた FAR という説明変数は，都心からの距離で回帰させた後の残差を
用いたものである。一般に FAR は都心からの距離が遠くなるに連れ小さくなり，両
者の間の相関関係は比較的強い。したがってそのままの形で両者を重回帰分析の説明
変数として入れると，都心からの距離が有意に効き FAR は変数として追加する意味
を持たなくなり有意に効いてこない。しかしそもそも FAR は政策変数であり，都心
からの距離と完全な関数関係を持つものではない。つまりおおまかには都心からの距
離が遠くなるに連れ FAR は小さくなるかもしれないが，仔細にみれば例えば都心拡
大の誘導策により方向によってはそれほど FAR は小さくならないということがある。
のような理由から都市の空間構造の一般則を除いた残差を，ここでは FAR の政策変
数としての独自成分とみなして用いたものである。
④
地区環境の側面では，唯一セントラル・パークからの距離が効いている。これは生活
関連施設としての意味とも，また眺望要因とも読み取れる。生活関連施設として上げ
た公園面積や，地区の雰囲気・イメージとして上げた環境保全的地区の面積は分析結
果としては効いてこない。これは意味がないわけではなく，住宅系全般に関連する要
因であって特に住宅系の高層建築物の立地に固有の要因ではないというのがその理由
であろう。そうしてみるとセントラル・パークからの距離というのは，眺望要因とし
ての意味が大きいのではないかと考えられる。無論セントラル・パークからの距離と
いう変数の作り方やここでの分析方法では眺望要因の存在を直接実証したことにはな
らない。ただ事例としていくつかのコンドミニアムの物件説明書にはセントラル・パ
ークの眺望のことが触れられており，そのことからも眺望要因としての意味が含まれ
ていると考えてよかろう。一方もう一つの眺望要因である河畔からの距離はあまり効
いていない。なおこの河畔からの距離という変数は，敷地面積と相関のある部分を取
157
り除いた残差を用いたものである。これは概してウォター・フロントでは敷地規模が
大きいという傾向があるため，その影響を除いてできるだけ眺望要因としての意味を
持たせようと意図したことによる。
⑤
都心からの距離は非常に有意に効いている。これは住宅系の高層建築物の立地分布か
らもある程度予測されることであった。都心に近接した住宅系高層建築物の立地は，
東京の現状と比べて大きな相違点であろう。
⑥
さて次に以上を総括する意味で，当初設定した立地要因としてのカテゴリー，すなわ
ち土地利用規制・誘導，敷地条件，地区環境，および都心への近接性というカテゴリ
ーを用いて高層化を規定する要因の強さを分析した。方法はそれぞれのカテゴリーに
含まれる変数の回帰係数をウェイトとした和を求め（表 3 における V1～V4），これ
を一つの説明変数として再度建物階数方程式を推定し偏相関係数をみることによった。
下の表がその結果である。敷地条件が住宅系の高層建築物の立地を規定する要因とし
て非常に強いことが分かる。次いで土地利用規制・誘導，都心への近接性が上げられ
る。地区環境要因の効き方は小さい。
(2) 非住宅系
①
土地利用規制・誘導のうちの FAR の効き方が特に大きい。この FAR はやはり上で説
明したように都心からの距離による回帰からの残差をとったものである。地区施設に
対してはこの FAR のデータは過小評価になっている可能性があったため，それを補
正する意味で入れたゾーニング・ダミーは予想通りプラスに効いている。また TDR
の効き方が住宅系に比べるとやや顕著である。
②
都心からの距離および周辺の高層建築物の棟数が有意に効いている。周辺の高層建築
物の棟数という変数は，都心からの距離と FAR との相関が高いのでここではそれら
による回帰からの残差を，集積を示す独自成分とみなして用いたものである。これは
都心への近さや容積規制の緩さとは別に，周辺の集積が新たな集積の立地要因となっ
ていることを示そうとしたものである。分析結果は集積要因が高層建築物の立地にと
って無視しがたい要因であることを示している。ややうがった解釈をすれば，高層建
築物はある程度まとまった集積として成立すると考えられ，都市開発上仮に分散立地
を方策とするとき単独立地的な分散ではなく集積核としての分散立地の成立可能性が
示唆されていると考えられる。ただここでの分析の対象地域がマンハッタンという限
られた地域の中のことであり，その外への分散立地を実際に扱ったものではないこと
から上のことはこの分析結果だけからは結論づけられない。分散というよりミッドタ
ウンとダウンタウンという二つの既存の集積核の拡大を意味するものであろう。
③
敷地条件に関しては敷地面積も接道状況もほぼ有意に効いている。住宅系と比べて異
なるのは，敷地面積と接道状況に対する高層化の弾性値（この場合回帰係数）の大小
関係が逆転していることである。住宅系では敷地面積に対する弾性値の方が大きかっ
158
たものが，非住宅系では接道状況に対する弾性値の方が大きい。非住宅系の高層建築
物は，住宅系に比べてより高層のものが多くまた建築面積も大きい。そうした高層化
は，敷地面積の拡大により建物周辺の空間を確保して達成されているというよりも概
して接する街路の空間に依存している割合が高いといえる。マンハッタンの高層ビル
（特にオフィスビル）が林立している様は，印象としてわが国の特定街区や総合設計
の適用でできた建物のように敷地内の建物周辺に多くのオープン・スペースをとって
立地している様子とは大部異なる。また事実接道条件に関する集計（紙幅の都合上略
す）からは，幅員の狭いサイド・ストリートに立地するオフィスビルよりも幅員の広
いアベニューに接して立地するタイプのものが多くかつ高層であるいう実態をつかむ
ことができ，それが結果的に現れていると考えられる。
④
前掲と同じく土地利用規制・誘導，集積度，および敷地条件という立地要因のカテゴ
リーにまとめ直して，それぞれの要因の効き方を偏相関でみた。なお都心への距離と
地区環境要因としての周辺の高層建築物の棟数を，ここではともに取引相手や情報交
換の相手の集積を表すものとみなして集積度というカテゴリーにまとめた。その結果
非住宅系では土地利用規制・誘導要因が高層化を規定する要因として最も強い。もっ
とも集積度や敷地条件とさほど懸隔があるわけではない。これら三つの要因はそれぞ
れの意義を持って非住宅系の高層建築物の立地に寄与しているといえよう。
表5.11 建物階数方程式による要因分析
住宅系
Ｖ1
Ｖ2
Ｖ3
Ｖ4
非住宅系 Ｗ1
Ｗ2
Ｗ3
偏相関係数
土地利用規制・誘導(FAR',TDR)
: 0.4646
眺望・地区環境(DSTP,DSTR')
: 0.1373
敷地条件(SITE,DM2～DM5)
: 0.7072
都心への近接性(DIST)
: 0.4485
土地利用規制・誘導(FAR',TDR,DZ2): 0.5155
集積度(DIST,AGGL2')
: 0.4187
敷地条件(SITE,DM2～DM5)
: 0.4199
（注）前掲の建物階数方程式における下線部を一まとまりの要因とみて，あらためてＶ 1～Ｖ 4 およ
びＷ 1～Ｗ 3 と置き換えて偏相関をとったもの。
(3) 高層建築物の立地分析のまとめ
①
住宅系の高層建築物の立地を規定する要因として，供給サイドの条件として敷地条件
（特に敷地面積）および土地利用規制・誘導（特に容積規制），また需要サイドの条
件として都心への近接性および眺望要因が上げられる。特に敷地面積の効き方が卓越
している。
②
非住宅系では供給サイドの条件として土地利用規制・誘導（特に容積規制）および敷
地条件（とくに接道状況），また需要サイドの条件として接触相手の集積度が上げら
159
れる。
③
需要サイドの条件と併せて全般に供給条件が強く効いていることが確認される。すな
わち容積規制，敷地規模，および接道状況である。
④
容積規制が高層建築物の立地に及ぼす影響は大きい。容積ボーナスといったインセン
ティブについてはここでは直接その効果を検証できなかったが，FAR や TDR の効き
方からして同様に効果を持つものであろうことが推察される。FAR は都心からの距離
と少なからぬ相関関係を持つ。しかしそれは都市の空間構造の一般則のうちに吸収し
て理解されるわけではない。そこには高層建築物の立地を誘導する政策変数としての
働きがある。分散核の誘導立地とまでは短絡して言及できないが，少なくともここか
らは都心拡大の方向を誘導する手段としての有効性を指摘することができる。なおこ
の点については，容積規制の変更の前後について高層建築物の立地を比較するなどの
分析を通じて検証すべきであろうが，建築年次に関する資料を入手できなかったため
そこまではなし得ていない。ただ 1982 年にミッドタウンのゾーニングが修正され，
高層建築物の立地を誘導する目的でミッドタウンの西側の地区の規制容積率がアップ
された結果，それを受けて例えばエクィッタブル生命保険相互会社がその地区に本社
ビル（54 階，1983 年着工 1985 年完成）を建てたという事例がありこの点が補強され
よう。
⑤
一方そうした容積上の誘導が奏効するには敷地条件の整備が同時に必要である。特に
広い意味での敷地の統合（TDR や ZLM を含む）や敷地周辺街路の整備が高層建築物
の立地を支える大きな要因であろうと考えられる。マンハッタンでは 19 世紀の始め
から街区・街路の区画整理が始まりそれが今日の基盤を成している。その上で高層建
築物が成立している。それに対してわが国の場合基盤となる街路と敷地の整備を建築
物の立地と同時に一体的に進めねばならない場合が多い。この点が大きな相違点であ
る。
160
5.4 敷地併合による高層複合用途建築物の成立 108
5.4.1 分析の視点
高層複合建築物の成立に敷地条件が少なからず効いていることを前節でみた。とりわけ
敷地の規模の拡大と同等の効果をもたらすと考えられる敷地併合制度(ZLM)を活用してい
る事例を取り挙げて，拡張された敷地単位での立体的用途複合の実態を捉えることにする。
その意図は二つある。一つは，前節で詳細に捉えられなかった建物内の立体的用途複合の
実態を補完することにある。もう一つは，特段の都市計画的意図を持たないZLMが個人の
任意事業の中で利用されたとき，土地利用と市街地環境にどのような成果をもたらすかを
知ることである。特に後者の視点は，わが国の連担建築物設計制度による敷地併合と深く
関連する 109 。
平成 10 年に建築基準法が改正され，連担建築物設計制度が創設された。これは従来の
「一敷地一建築物」の考え方を改め，「一敷地複数建築物」のあり方を容認するものであ
る。つまり，A の土地に一棟の建物が建ち，隣接する B の土地に一棟の建物が建っていた
場合，従来ならこれらは別々の二つの敷地であるとみなされた。しかし，連担建築物設計
制度は，A と B とが合意するなら，これらの土地を一つの敷地とみなしてよいとするもの
である。これにより，従来の土地利用規制（容積率，建蔽率，形態制限）を適用する際の
空間単位が，原則的に「一敷地一建築物」であったものから「一敷地複数建築物」に変わ
ることになる。その最大の効果は，B の土地が容積率規制の下で未利用の容積を有してい
る場合，B の土地の建物をそのままにして，未利用容積だけを A の土地に移してよいとい
う，いわゆる容積移転が可能になる点にある。
土地利用と市街地環境への効果という点については，国内での実績が少ないためまだ実
証的に論ずる段階にはない 110 。が，仮説的に三つ指摘するとすれば，容積の消化という意
味で土地の有効利用が進むであろうこと，建築物の更新が進むであろうこと，および高層
化された建物と低層のままの建物による形態混合が生ずるであろうことが挙げられる。そ
うした観点に立ったとき，市街地全体をつぶさに観察するのは困難だとしても，いくつか
の個別の事例が存在するのであれば，そこから捉えられることがらについてだけでも考察
しておくことは現段階では決して無駄ではあるまい。そこで本稿では，先行する事例をニ
ューヨークの敷地併合の実態に求め，上に仮説的に挙げた観点から考察を進めるという方
法をとることにする。
108 高辻秀興(2000)
109 中井検裕(1992,1997)
110 事例として日端康雄編著(2002)など。
161
5.4.2 ニューヨークにおける敷地併合制度
本稿で取り上げる事例は，ニューヨーク市ゾーニング条例 111 における敷地併合制度 112
の下での容積移転である。ランドマーク（歴史的建造物など）の上空の未利用容積を他の
敷地に移転する開発権移転（TDR 113 ）は，これとは別の制度でありここでは取り上げない。
ニューヨークの敷地併合制度の概要についてはすでに既往の文献 114 でも紹介されている。
それに基づき若干の補足を加えて要約すると次のようになる。
①
土地の所有の区分に応じて区画された土地をロット 115 という。
②
一つのロットかまたは二つ以上の隣接する 116 ロットを一まとめにした一団の土地で，
ゾーニング条例の定める土地利用規制が適用される一団の土地をゾーニング・ロット
117 という。このゾーニング・ロットが，利用と規制の空間単位としての敷地概念に他
ならない。
③
ゾーニング・ロットの形成は，ゾーニング条例第 12 条 10 に定められている。若干の
技術基準があるものの，基本的には関係権利者による宣言（意思表示を書面にしたも
の）という手続きを経てそれを登記することで効力を持つ。都市計画上の許可を要し
ない。
④
ゾーニング・ロットが形成されると，ゾーニング条例の定める容積率規制は，そのゾ
ーニング・ロットに対して一括して適用される。よってその中のロットの間で容積の
移転が可能になる。
⑤
容積移転といっても空中の一部を登記しそれを移動するわけではない。ロットの所有
者の間で借地契約や地役権設定契約などを結び，一方が他方のロットの利用を制限す
ることで未利用の容積を生み，その分を一方のロットで利用する，といった法的手段
がとられる。さまざまな開発形態に応じてどのように権利を構成するかが実務上のポ
イントになる。
5.4.3 敷地併合事例の選定
前節で用いた高層複合建築物の資料をもとに，都心性と敷地条件の良さという観点（図
5.～5.）から次の 5 棟の住宅コンドミニアムを事例を抽出した。それらの事例についてオ
ファリング・プラン 118 をもとにして内容を把握した。これらはほぼミッドタウンに集中し
111 Zoning Resolution of The City of New York
112 zoning lot merger
113 transfer of development rights
114 建設省空中権調査研究会(1985)
115 lot
116 contiguous, adjoining
117 zoning lot, single zoning lot
118 offering plan。オファリング・プランとは，売主が購入者向けに作成したもので，わが国で言う物件説
明書に該当するものである。当該不動産の敷地構成，建築概要，権利構成（特に専用部分と共用部分につ
いて詳しい），開発経緯，サービス内容，会計士による維持管理費・修繕積立金の計画，規約案，等々に
162
ている。指定容積率が大きく開発のポテンシャルが高い地域であると考えられる。そうし
た地域であっても完全に容積が飽和しているわけではなく，未利用容積がまだ残っており
敷地併合が生ずる機会が残っていたことになる。
①
トランプ・タワー
②
メトロポリタン・タワー
③
ミュージアム・タワー
④
500 パーク・タワー
⑤
ユナイテッド・ネイションズ・プラザ
図 5.12
事例の位置図
drprijes2000-Location.gif
ついて詳細に記されている。
163
図 5.13
高層建築物の立地の主成分分析
drpManShuseibun1.gif
図 5.14
事例調査をした高層建築物の位置づけ（主成分分析のサンプルスコアによる）
drpManShuseibun4.gif
164
5.4.4 敷地併合事例の概要
それぞれの開発のオファリング・プランの記載に基づき，開発の諸元と特徴を以下に列
挙していくことにする（表 5.15～5.19）。敷地併合の実態を図 5.20～5.21 にまとめた。そ
れぞれの高層建築物における複合用途の構成を図 5.22 にまとめた。また，高層建築物と隣
接する建物との外観を図 5.23 にまとめた。
(1) トランプ・タワー
①
屋上庭園による容積ボーナスを取得した。
② 五番街特別目的地区のゾーニングの下で，一定規模以上の敷地面積を有すること，
商業地のアメニティに資する空間（アトリウム，ポルティコ，街区内連結空間な
ど）を提供すること，世界的な商業地の建物として一定規模以上の小売床面積を設
けること，事務所の進出を抑制するため住宅かホテルの用途を設けること，という
要件を満たすことにより容積ボーナスを取得した。
③
隣接する宝石店ティファニーのロット 69 の上空の空中権を取得した。開発規模を拡
大することができるだけでなく，ティファニーの上空に高層の建築物が建つのを防
ぐことができ，結果的にトランプ・タワーからセントラル・パークを見晴るかす北
方向の眺望を保証することができると考えられた。
表 5.15
トランプ・タワーの開発データ
名称
住所
売主
開発期間
諸元
不動産の構成
ゾーニング・
ロット
開発権移転の法
的手段
その他
トランプ・タワー（Trump Tower）
ニューヨーク市 5 番街 725 番地（721-725 Fifth Avenue, New York, New York）
The Trump Equitable Fifth Avenue Company (Trump 社)
1979 年（土地取得）～1983 年（完成）
(1) 延床面積............. 70,306 ㎡
(2) 建築面積............. 1,807 ㎡
(3) 建築敷地面積..... 1,807 ㎡
(4) 建物階数............. 地上 68 階，地下 2 階
(5) ゾーニング......... C5-3, CRF, 五番街特別目的地区
(1) 住宅セクション...........地上 30～68 階(住宅 263 戸)
(2) 商業ユニット...............地下 1～地上 12 階(店舗)，地上 14～29 階(オフィス)
(3) アトリウム，街区内連結空間，屋上庭園
(1) 面積............................3,265 ㎡
(2) 建築敷地(開発権の譲受地)
ロット 1 ................. 売主 Trump 社が所有
(3) その他(開発権の譲渡地)
ロット 69 ...............Tiffany 社が所有，既存建築物あり(宝石店ティファニー)
ロット 66 ...............Bonwit Teller 社が借地，既存建築物あり(Bonwit Teller 社)
(1) ゾーニング条例第 12 条 10
(2) ゾーニング・ロット利用制限宣言(Declaration of Zoning Lot Restrictions)。
(1) 屋上庭園のため隣接地建物(ロット 66)の屋上を賃借している。
165
(2) メトロポリタン・タワー
①
タネ地であるロット 10 はもともとこの大きさにまとまっていたのではなく，複数の
ロットに分かれていたものを合筆したものである。セントラル・パークに近い立地に
着目し，眺望を活かした超高層複合ビルの開発を計画した。
②
ロット 10 だけでは規模が小さいため，周辺のロット 14，46，50，55 を併合し，その
開発権を取得して未利用分の容積をロット 10 に移転している。
③
既存建築物として賃貸アパートが建っている。いずれこれらをホテルとして建て直し，
メトロポリタン・タワーの低層部と一体にする予定であるとしている。
④
メトロポリタン・タワーの平面のデザインが三角形をしているのは，三角形の長辺側
をセントラル・パークに向けて，眺望の良い資産価値の高い居住用コンドミニアムを
作ろうとしたからである。
⑤
ロット 55 にはロシアン・ティー・ルームという著名なレストランの建物がある。メ
トロポリン・タワーの一階部分をこの隣接建物とつなげて往来できるようにするため，
相互地役権設定契約が締結されている。
表 5.16
メトロポリタン・タワーの開発データ
名称
住所
売主
開発期間
諸元
不動産の構成
ゾーニング・
ロット
開発権移転の法
的手段
その他
メトロポリタン・タワー（Metropolitan Tower）
ニューヨーク市西 57 丁目通り 146 番地（146 West 57th Street, New York, New York）
Carven Associates (Carven 社)
1981 年（土地取得）～1986 年（完成）
(1) 延床面積............. 55,740 ㎡
(2) 建築面積............. 1,166 ㎡
(3) 建築敷地面積..... 1,725 ㎡
(4) 建物階数............. 地上 78 階，地下 2 階
(5) ゾーニング......... C5-3.5，C6-6
(1) 住宅セクション...........地上 30～78 階，住宅 246 戸
(2) 商業ユニット...............地上 1 階(店舗)，地上 2～29 階(オフィス)
(1) 面積..................................4,034 ㎡
(2) 建築敷地(開発権の譲受地)
ロット 10 ..................... 売主 Carven 社が所有
(3) その他(開発権の譲渡地)
ロット 46,50,14 ...........Harry Machlowe Real Estate Company が所有，
既存建築物あり
ロット 55 .....................The Russian Tea Room が所有，既存建築物あり
(1) ゾーニング条例第 12 条 10
(2) ゾーニング・ロット利用制限宣言(Declaration of Zoning Lot Restrictions)。
(3) ゾーニング・ロット開発契約（Zoning Lot and Development Agreement）
(4) ゾーニング・ロット所有権表示（Zoning Lot Ownership Statement）
(1) 隣接ロット 55 との相互地役権設定契約（Reciprocal Easement Agreement）
(3) ミュージアム・タワー
①
ミュージアム・タワーは，ニューヨーク近代美術館の上空に建てられた 55 階建ての
住宅用途のみからなる空中コンドミニアムである。
166
②
開発が行われた敷地はロット 14 である。
③
タワーを建設するためには更に多くの容積を得る必要があったため，まわりのロット
15, 16, 17, 20 が併合されて容積が移転された。
表 5.17
ミュージアム・タワーの開発データ
名称
住所
売主
開発期間
諸元
不動産の構成
ゾーニング・
ロット
開発権移転の法
的手段
ミュージアム・タワー（Museum Tower）
ニューヨーク市西 53 丁目 15 番地（15 West 53rd Street, New York, New York）
Museum Tower Associates (Museum 社)
1979 年（土地取得）～1983 年（完成）
(1) 延床面積............. 46,933 ㎡（コンドミニアム部分のみ）
(2) 建築面積............. 1,008 ㎡（コンドミニアムのタワー部のみ）
(3) 建築敷地面積..... 1,008 ㎡（コンドミニアムのタワー部のみ）
(4) 建物階数............. 地上 55 階，地下 3 階（コンドミニアム部分は 7～55 階）
(5) ゾーニング......... C5-2, C5-3(F)
ニューヨーク近代美術館の建物の上空に空中権を取得して建てられたタワー型の
空中コンドミニアム。住宅セクションだけから成る。ニューヨーク州コンドミニア
ム法の下で運営される。
(1) 住宅セクション...........地上 7～55 階，住宅 263 戸，地下 3～地上 6 階は美術館
部分であり，コンドミニアムとは一切関係ない。
(2) タワー部の敷地（The Tower Parcel）
通常の建物の敷地は土地の地表面を指すが，ここでいう「タワー部の敷地」と
は，ミュージアム・タワーを支える立体的基礎構造物を指す。これはミュージア
ム・タワーが美術館とは独立にその上空を利用して建設されているという特殊な事
情 に よ る 。 具 体 的 に は ， (a) 5 本 の 支 柱 の 専 用 敷 地 部 分 （ Supporting Column
Premises）と，(b)空中の地盤（Development Parcel）とからなる立体的基礎構造物で
ある。5 本の支柱の専用敷地部分とは，約 1m×1m の支柱 5 本が占める土地の部分
と，標高 45m までの支柱構造物を指す。また空中の地盤とはその支柱に支えられて
いる標高 45m の位置にある人工地盤を指す。
(1) 面積........................................... 6,910 ㎡
(2) 建築敷地(開発権の譲受地)
ロット 14 ........................... 売主 Museum 社が空中権を所有
(3) その他(開発権の譲渡地)
ロット 15,16,17,20 ............ ニューヨーク市文化資源トラスト他が所有，既存
建築物あり（ニューヨーク近代美術館）
(1) ゾーニング条例第 12 条 10
(2) ゾーニング・ロット宣言(Zoning Lot Declaration)。
(3) 相互契約（Reciprocal Agreement）。
(a) タワー地役権（Tower Easement）
ミュージアム・タワーの居住者が，近代美術館西館の 1 階に設置されたタ
ワー用のメイン・エントランスやサービス・エントランスおよびロビーを通
行すること。美術館西館の中をミュージアム・タワーの支柱，エレベータ・
シャフト，その他ユーティリティ施設が貫通すること。
(b) ウェストウィング地役権（West Wing Easement）
ミュージアム・タワーの所有者が，タワーの 9 階のサービス・フロアに設
置された供給処理機械室および電気室に出入りすること。
(c) ミュージアム地役権（Museum Easement）
ミュージアム・タワーの居住者が，西 54 丁目通りに面した近代美術館本
館の 1 階に設けられたサービス・エントランスを利用できること。
(d) 一般地役権（General Easement）
ミュージアム・タワーの所有者，美術館本館所有者，美術館西館所有者の
三者は，共通のユーティリティ施設や共通の建物構造物（基礎）を相互に利
用することができること。美術館の所有者は（将来の承継者も共に），タワ
ーの外壁から半径 15m 以内では標高 56m を超える建物を建てないこと。
167
(4) 500 パーク・タワー
①
ロット 37 とロット 42 とを一つのゾーニング・ロットにする合意が成立し，ロット 37
の既存ビルの上空の開発権をロット 42 に移転した。
②
ロット 37 の既存ビルを残してロット 42 に住宅・商業複合タワーを建築する計画を立
てた。
表 5.18
500 パーク・タワーの開発データ
名称
住所
売主
開発期間
諸元
不動産の構成
ゾーニング・
ロット
開発権移転の法
的手段
その他
③
500 パーク・タワー（500 Park Tower）
ニューヨーク市パークアベニュー500 番地（500 Park Avenue, New York, New York）
The Equitable Life Assurance Society of The U.S. (Equitable 社)
1980 年（土地取得）～1983 年（完成）
(1) 延床面積............. 22,804 ㎡
(2) 建築面積............. 700 ㎡
(3) 建築敷地面積..... 700 ㎡
(4) 建物階数............. 地上 40 階，地下 2 階
(5) ゾーニング......... C5-3, CR
(1) 住宅セクション...........地上 12～40 階(住宅 56 戸)
(2) 商業ユニット...............地下 1～地上 11 階(店舗・オフィス)
(3) エアー・スペース.......14 階～40 階においてロット 37 側に空中で 7.6m せり出
している部分，住宅用途として利用，住宅セクションの
共用部分
(4) 屋上庭園.......................隣接の既存ビルの屋上，住宅セクションの共用部分
(5) 住宅エントランス.......隣接ロット 37 に設置，住宅セクションの共用部分
(6) 既存ビル一体利用.......1～11 階までは，隣接既存ビルとパーティションなしで
一体的に連結してオフィスとして利用している
(7) アーケード，プラザ，サイドウォーク
(1) 面積............................1,866 ㎡
(2) 建築敷地(開発権の譲受地)
ロット 42 ............... 売主 Equitable 社が所有
(3) その他(開発権の譲渡地)
ロット 37 ...............500 Park Avenue 社が底地所有，既存建築物あり（売主
Equitable 社が所有）
(1) ゾーニング条例第 12 条 10
(2) ゾーニング・ロット利用制限宣言(Declaration of Zoning Lot Restrictions)。
(1) 500 Park Avenue 社(ロット 37 底地権者)との借地契約(Ground Lease)。2079 年 4
月 16 日までの 99 年借地（更新付き）。
(2) エアー・スペースのための空中権をロット 37 から取得。
(3) 隣接既存ビルの屋上を屋上庭園として利用するための地役権設定。
(4) 隣接ロット 37 の 1 階レベルに設けられた住宅エントランスを利用するための
地役権設定。
(5) 隣接既存ビルとの一体利用のための地役権設定。借地契約解除のときは仕
切り壁を設けて原状回復しなければならない。
移転された開発権は一般共用部分に属し，エアー・スペースは住宅用共用部分 119 に属
するとある。なおここでのエアー・スペースというのは，住宅部分の 14 階～40 階の
119 Residential Limited Common Elements
168
東側においてロット 37 側に空中で 7.6mせり出している部分である（図 5.24）。住宅
用途として使用されている。この部分は隣接地からの空中権 120 の取得というかたちを
取っている。これは純粋に空中権であり，開発権移転とは異なる。
④
隣接地に設けたプラザ，アーケード，屋外レクリエーション施設によりゾーニング・
ロット全体が容積ボーナスを得ている。
(5) ユナイテッド・ネイションズ・プラザ
①
タワーの建築敷地はロット 15, 16, 20, 21, 22, 23, 24 である。これがタネ地に当る。
②
隣接するロット 28, 29, 31, 33, 34, 35 を取得した。ここには既存建築物があったが，未
利用の容積が残っていた。
表 5.19
ユナイテッド・ネイションズ・プラザ・タワーの開発データ
名称
住所
売主
開発期間
諸元
不動産の構成
ゾーニング・
ロット
開発権移転の法
的手段
ユナイテッド・ネイションズ・プラザ・タワー（United Nations Plaza Tower）
ニューヨーク市ユナイテッド・ネイションズ・プラザ通り(1 番街)100 番地（100
United Nations Plaza (First Avenue, New York, New York）
United Nations Plaza Tower Associates (UNPTA 社)
1981 年（土地取得）～1986 年（完成）
(1) 延床面積............. 41,570 ㎡
(2) 建築面積............. 1,161 ㎡
(3) 建築敷地面積..... 2,283 ㎡
(4) 建物階数............. 地上 52 階，地下 2 階
(5) ゾーニング......... C1-9，C5-2
(1) 住宅セクション...........地上 3～52 階，住宅 267 戸
(2) 駐車施設ユニット.......地下 1～地上 1 階，専用駐車場 52 台
(3) 商業ユニット...............地下 2 階，一般駐車場 100 台
その他。
(4) 一般公開用広場
(5) 容積ボーナスあり
(1) 面積...........................................................3,665 ㎡
(2) 建築敷地(開発権の譲受地)
ロット 15,16,20,21,22,23,24................. 売主 UNPTA 社が所有
(3) その他(開発権の譲渡地)
ロット 28,29,31,33,34,35......................売主 UNPTA 社が所有，既存建築物あり
ロット 36 ..............................................Beekman East Associates (BEA 社)が所
有，既存建築物あり
(1) ゾーニング条例第 12 条 10
(2) ゾーニング・ロット所有権表記(Zoning Lot Description and Ownership
Statement)。
(3) ゾーニング・ロット利用制限宣言(Declaration of Zoning Lot Restrictions)。
(4) UNPTA 社と BEA 社との間の契約 (将来の地権者に承継される，Zoning Lot and
Development Agreement Including Easements and Party Wall Agreement)。
(a) ロット 36 の未利用の開発権をタワーの建築敷地に移すこと。
(b) ロット 36 内の車路，ランプ，駐車場をタワーの建築敷地から利用するため
の地役権設定を行うこと。
(c) ロット 36 にある建物の東側の壁を共用壁として共用すること。
120 air right
169
③
隣接するロット 36 との間で次のような内容の契約を締結した。(a)ロット 36 の未利用
の開発権をタワーの建築敷地に移すこと。(b)ロット 36 内の車路，ランプ，駐車場を
タワーの建築敷地から利用するための地役権設定を行うこと。(c)ロット 36 のコンド
ミニアムの東側の壁を共用壁として共用すること。この契約をもとに，ロット 36 を
も含めて新たにゾーニング・ロットが再構成され，タワーの建築敷地にはロット 36
の開発権も移転されることになった。
④
タワーの建築敷地に隣接するロットには既存建築物がある。ロット 31 の建物は 1 階
がオフィスで残りが住宅として利用されることになっている。またロット 33, 34, 35
の建物の 1 階と地階はレストランになり，タワーからもアクセスできるようにつなげ
られることになっている。ロット 36 では，コンドミニアムが運営されていく予定で
ある。
(6) 事例の特徴
第 1 に，敷地併合（図 5.20～5.21）については，併合後のゾーニング・ロットの形状が
必ずしも整形ではない点が挙げられる。特に，ユナイテッド・ネイションズ・プラザの事
例では不整形である。その不整形さが物的な機能にどのような影響をもたらしているかは
ここでは不明である。むしろ，物的機能としての貢献から離れて，容積消化機能としての
役割が大きい。一方，併合した敷地の間では相互に往来できるようになっている点に特徴
がある。すなわち，地上レベルではもとの敷地範囲を越えて連続的なつながりを達成しよ
うとしていることが伺える。
第 2 に，高層建築物における複合用途の構成（図 5.22～5.23）をみると，低層部が商業
や対個人サービスで，その上層部がオフィスや住宅となっている。容積ボーナスによる住
宅供給が成果として現れている。
第 3 に，敷地併合の状況（図 5.20～5.21）と合せて，高層建築物と隣接建物との外観を
みると（図 5.23），タワーの周辺にはエアー・スペースが確保されている状況が窺える。
街路の採光にも寄与していると考えられる。また，上空の容積を明け渡した後の建物の状
況もよくわかる。これらの建物は，一部は小売店や飲食店であるが，住宅として残ってい
るものも多い。低層部が水平方向に街並みとして連続し，高層のタワー部が容積を受け入
れるという使い分けが見受けられる。
170
図 5.20
敷地併合の実態
(1/2)
drprijes2000-LotFig-1.gif
171
図 5.21
敷地併合の実態
(2/2)
drprijes2000-LotFig-2.gif
172
図 5.22
高層建築物における複合用途の構成
メトロポリタン・タワー
トランプ・タワー
78 階
68 階
ユナイテッド・ネイショ
ンズ・プラザ
ミュージアム・タワー
55 階
住宅
住宅
52 階
500 パーク・タワー
40 階
住宅
30 階
30 階
29 階
29 階
住宅
住宅
オフィス
オフィス
14 階
店舗
1階
12 階
美術館
7階
12 階
6階
1 階 店舗
11 階
オフィス
2階
2階
1階
173
1階
店舗
3階
1～2 階
店舗
図 5.23
高層建築物の外観
drprijes2000-View.jpg
(出典) (1)Offering plan for Trump Tower condominium, (2)Offering plan for Metropolitan Tower condominium, (3)Offering plan
for Museum Tower condominium, (4)Offering plan for 500 Park Tower condominium, (5)Offering plan for 100 United
Nations Plaza Tower condominium
174
図 5.24
500 パークタワーの断面構成
drpMan500-1.gif
(出典) Offering plan for 500 Park Tower condominium
175
5.4.5 敷地併合事例にみる政策的含意
(1) 土地の有効利用
高層建築物が数多く立地するニューヨークの都心部においてすら未利用空間はあるわけ
で，それを活かすため敷地併合制度が利用されている事例を見た。
第 1 に，そこから示唆されるのは，開発権の譲受地（タネ地）の果たす役割の大きさで
ある。(a)言うまでもなく先立ってクリアランスされ開発を待つタイミングになければなら
ない。借地期限終了時，建替え時，納税のための物納時，開発能力のある者への売却時，
などが考えられる。(b)他の敷地より開発するポテンシャルを持たねばならない。事例の多
くは眺望を確保できる高層複合建築物であった。(c)ある程度の面積規模を持たねばならな
い。つまり建築敷地だけは一定規模の確保が重要である。事例ではディベロッパーが連続
するロットを予め自己所有し一定規模にする傾向が窺えた。土地が細分化されているわが
国では依然としてこの点が隘路になると考えられる。
第 2 に，わが国で言えば，前面道路幅員から容積制約を受けている敷地の未利用容積が
顕在化されることである。つまり幅員 12m 未満の前面道路に接する敷地においては建築基
準法第 52 条により利用容積は制限を受けている。その未利用容積が幅員 12m 以上の前面
道路に接する敷地に移転されればその効果は大きい。つまり開発ポテンシャルの高い敷地
への開発権移転に当る。容積の消化という点だけで言えば，そうして開発ポテンシャルの
高いところが開発権を取得すれば，市街地全体としての資産価値は向上することになる。
(2) 建物更新への効果
理論的に考えると，従前より大きな収益が見込まれるとき建物の更新は早まる 121 。開発
権移転を受けることは，従前より大きな収益を見込むことになるので，敷地併合制度が適
用されれば建物の更新は進むと考えられる。ところが逆に開発権を譲渡した側は開発ポテ
ンシャルを失いかねない。前面道路が 12m未満の場合はもともと未利用分の開発ポテンシ
ャルを喪失しているので変わりないかもしれない。が，そうでない場合は，未利用分の容
積を自己開発するというインセンティブが削がれるので更新が遅くなる可能性がある。尤
も，こうした考察はやや形式的に過ぎる。
むしろ市街地環境にどのような効果または影響があり得るかという観点から検討した方
がよいと思われる。すなわち，先行して更新する建物が登場することで市街地の環境の質
が高まり，それが周辺に外部経済をもたらすという点である。今後の実証課題として挙げ
られよう。
121 高辻(1999)
176
(3) 市街地環境への効果と影響
これは多様に論じられる。第 1 は，建物周辺に空間を確保することができ市街地環境の
質的向上につながる，または維持できることである。事例では高層建築物が成立すること
を見た。その場合周辺の隣接地から開発権を取得すると，隣接地では高層建築物が建つ可
能性がなくなり，開発敷地の建物の周辺空間が空くことになる。建物どうしが外壁を近接
して建つより周囲の空間を空けて建った方が居住性のよい室内空間を多く確保できる。こ
れは建物の質的な向上につながる。住宅の場合はオープン・バルコニーを設置することが
できる。遮る建物のない眺望の確保も質的向上の一部である。また空いた空間により街路
では日照と通風が確保される。これは市街地の質的向上である。
第 2 に，高層立体化と低層平面利用とを戦略的に使い分ける市街地整備がより進行する
であろうことである。開発権を失った敷地の建物は，老朽化するまで低層のまま残るので
はないかという懸念がある。しかし五番街特別目的地区におけるティファニーとトラン
プ・タワーの事例に見るように，低層部を商業用途など対個人サービス系の用途として改
修したり保全したりして，地上レベルで平面的な連続性を持った街並みが整備されていく
可能性も一方にはある。容積を消化しきれない 2～3 階建ての商業施設の上空の開発権を
一個所の敷地に移転して住宅開発をするといった例がこれに該当する。つまり高層立体化
と低層平面利用とに市街地の整備軸が明確化すると見るべきであろう。わが国でも低層部
を商業用途に限定する立体用途規制の可能性があるわけで，敷地併合による開発権移転は
その実効性を補強することになる。
第 3 に，しかし一方では，開発権を失った敷地の建物が小規模なため利用する用途の自
由度がない場合や，低層のまま住宅が残る可能性もある。そこに敷地併合制度の適用の成
果の読み取りにくさがある。
第 4 に，敷地併合制度の保全への活用である。開発権を失うことが常にマイナス評価に
なるわけではない。むしろ開発しないで保全したい敷地があるとすれば，その上空の開発
権を隣接地に移転することで残して行ける。まちなかの神社，仏閣，歴史的建造物，公園
緑地候補地，広場候補地，等々である。また教育施設，公共施設，駐車施設などの，そも
そも高度利用できない用途の場合もこれに該当しよう。
第 5 に，容積ボーナス適用の可能性の増加である。事例では隣接敷地にオープン・スペ
ースを整備して開発敷地が容積ボーナスを得るという例を見た。単独の敷地でオープン・
スペースを確保することが困難な場合でも，敷地併合をすればどこかにオープン・スペー
スを設けることが可能になり，別の場所での開発ポテンシャルの増大につながる可能性が
あるということである。これも市街地環境の質的向上と土地の有効利用に寄与すると考え
てよかろう。ただし，オープン・スペースがもたらす効果がもはや小さいものであったり，
中心市街地のように街並みの連続性が必要な場合には必ずしも有効とは限らない。
177
5.5 まとめ
立体的用途複合が高層建築物の形態で実現するときの成立要因を探った。特に供給側の
制約条件，つまり立地条件（敷地規模，接道状況，地区環境など）や制度条件（土地利用
規制や誘導など）がどれだけ作用しているかを捉え政策的含意を得ることが目的であった。
そのため，高層市街地であるマンハッタンを対象に，高層建築物の資料をもとにして分析
を行った。
まず，建物が高層化するときの理論的背景を考察し，それを建物階数方程式として導い
た。この建物階数方程式を，土地利用規制・誘導，敷地条件，地区環境などの説明要因で
推定し，それをもとに各要因の作用の強さを捉えた。
①
住宅系の高層建築物の立地を規定する要因として，供給サイドの条件では敷地条件
（特に敷地面積）および土地利用規制・誘導（特に容積規制），また需要サイドの条
件では都心への近接性および眺望要因が上げられる。特に敷地面積の効き方が卓越し
ている。
②
非住宅系では供給サイドの条件として土地利用規制・誘導（特に容積規制）および敷
地条件（とくに接道状況），また需要サイドの条件として接触相手の集積度が上げら
れる。
③
需要サイドの条件と併せて全般に供給条件が強く効いていることが確認される。すな
わち容積規制，敷地規模，および接道状況である。
④
容積規制が高層建築物の立地に及ぼす影響は大きい。容積ボーナスといったインセン
ティブについてはここでは直接その効果を検証できなかったが，FAR や TDR の効き
方からして同様に効果を持つものであろうことが推察される。
⑤
一方そうした容積上の誘導が奏効するには敷地条件の整備が同時に必要である。特に
広い意味での敷地の統合（TDR や ZLM を含む）や敷地周辺街路の整備が高層建築物
の立地を支える大きな要因であろうと考えられる。マンハッタンでは 19 世紀の始め
から街区・街路の区画整理が始まりそれが今日の基盤を成している。その上で高層建
築物が成立している。それに対してわが国の場合基盤となる街路と敷地の整備を建築
物の立地と同時に一体的に進めねばならない場合が多い。この点が大きな相違点であ
る。
敷地条件の重要性に注目し，敷地の規模の拡大と同等の効果をもたらすと考えられる敷
地併合制度(ZLM)を活用している事例を取り挙げて，拡張された敷地単位での立体的用途
複合の実態を捉えた。敷地併合制度の活かし方として次のことが示唆された。
①
開発権の譲受地（タネ地）の果たす役割が大きい。建築敷地として有効なように一定
規模以上にまとめ挙げる過程が依然として 1 つの障害として残る。
②
建物の中高層部周辺に空間（エアースペース）を確保することができ，周辺環境や街
路環境の質的向上につながる，または維持できる。
③
高層立体化と低層平面利用とを戦略的に使い分ける市街地整備が示唆された。すなわ
178
ち，高層部は住宅や事務所などの項容積の需要を受け入れ，低層部は商業系の利用を
行うという使い分けである。
④
しかし一方では，開発権を失った敷地の建物が小規模なため利用する用途の自由度が
ない場合や，低層のまま住宅が残る可能性もある。
⑤
開発しないで保全したい敷地または建物がある場合の保全に活用できる可能性がある。
⑥
容積ボーナス適用の可能性が増加する。単独の敷地でオープン・スペースを確保する
ことが困難な場合でも，敷地併合をすればどこかにオープン・スペースを設けること
が可能になり，別の場所での開発ポテンシャルの増大につながる可能性があるという
ことである。ただし，オープン・スペースがもたらす効果がもはや小さいものであっ
たり，中心部のように街並みの連続性が必要な場合には必ずしも有効とは限らない。
179
第6章 全体のまとめ
6.1 各章のまとめ
序章 複合用途市街地の復権
中心市街地は商業・業務に特化した場所と捉えられるだけでなく，そこに住宅を加えて
商業・業務・住宅からなる複合用途市街地として構成できると考えられる。複合用途開発
（ＭＸＤ）はその実現形態の一つであるが，自己完結性，棟別用途配置，建物周辺の大規
模オープン・スペースなどの特徴は，中心市街地の連続性に必ずしも適ってはいない。む
しろ低層部は中心市街地としての連続性を維持し高層部で高容積を受け入れるような空間
構成が相応しいと考えられる。その場合，低層部や高層部をどのような用途で構成すれば
よいかという立体的用途複合の視点に立った実現性の検証が必要となる。本研究は，中心
市街地を構成する用途の立体的な立地特性を明らかにすることを通じて，立体的用途複合
によって中心市街地を構成する場合の空間構成に関する指針を得ることを目的とした。
第 1 章 商業施設と業務施設の集積形態の違い
作業仮説として，商業系用途は地上近くで平面的に立地する指向性を持ち，業務系用途
は地上を離れて立体的に立地する指向性を持っていると考えた。第 1 章では，この作業仮
説の妥当性を予備的に検討した。商業と業務がそれぞれ平面立地と立体立地という立地特
性の違いを持つならば，それぞれの集積は平面集積と立体集積という違いとして現れるは
ずである。東京ポイントデータを 250m メッシュに集計した単位空間をもとに密度空間連
担法で商業集積地と業務集積地を抽出し，それぞれの集積における建築物の平面的拡がり
と高さを比較してこのことを確認した。
なお，ここで用いたデータは 1986 年のポイントデータである。今日の時点では，新た
な業務集積が都心三区の外に形成されたり商業集積にも変化があったりして，それぞれの
集積はここで捉えた様相とは異なっていると考えられる。しかしそれでも，商業は平面立
地，業務は立体立地という立地特性が大きく崩れているとは考えがたい。
第 2 章 街路ネットワークにおける商業集積の成立
第 2 章では，平面的商業集積の成立要因を探った。集積の成立のメカニズムを集積効果
180
に求め，集積の内部構成は集積効果の維持装置であると考えた。内部構成のうち，店舗の
開口間口が街路沿いに連続していること，及び店舗相互が近接立地していることが要因で
あると仮説を立てた。街路ネットワーク上で店舗間口率の高い街路が接続している範囲を
平面的商業集積地とし，売場効率との関連を分析した。買回品と専門文化品において店舗
間口率の高い集積地ほど売場効率が大きくなるという集積効果への影響を確認した。また
買回品において買回店舗自体の近接立地が集積効果をもたらすことを確認した。ここから
平面的商業集積の成立には店舗間口の連続性と近接立地が重要であるという知見を得た。
なお，ここで用いた商業立地のデータの時点（1984年）からすれば，今日の時点では商
業立地の様子は相当に変化しているはずである。消費支出における支出項目の構成が変化
しそのことが集積地内の商品やサービスの構成に影響をもたらしたり，通信手段を利用し
た商品購入が進んでいるため店舗の意義にも変化が出ていたり，そうした変化の下で相互
に影響し合う商品やサービスの組み合わせが変わっていたりすることがあろう。しかし，
そうした変化の中にあっても，本論で捉えた「店舗の間口の連続性」という要因は，商業
集積地の形成要因の基本となるものと考える。
第 3 章 事務所の移転行動と事務所集積の成立
第 3 章では，立体集積を構成する事務所の立地行動を探った。事務所集積の成立は集積
内部の移転行動を通じてより明確に理解できると考えた。東京都心三区内において，既存
ビルにいた事務所が機能変化により新設ビルに転出し，空いたところへ外部からの事務所
が転入するというフィルタリング現象があることを確認した。こうした移転行動の要因を
探るため，機能拡大にもとづく移転行動の理論モデルを考察し，スペース・ビル質・立地
環境などを説明要因として実証分析を行った。スペースとビル質とが大きく効いているこ
とから，事務所立地は建物施設の供給に左右されやすいと考えられる。少なくとも商業立
地のような平面立地指向の特性は見出せない。なお，事務所にはいくつかのタイプがある。
中枢管理機能を主にしたタイプと地域営業機能を主にしたタイプとでは立地に対する評価
が異なっている。
なお，ここで用いたデータは 1987 年当時のものであり，どちらかと言えば事務所の拡
大の時期に当る。よって移転行動の分析が機能の拡大を中心にしたものにならざるを得な
かった。今日の時点ではまた異なった行動が捉えられるものと考える。一方，フィルタリ
ング現象は時系列で見れば発生に時期的な波があるかもしれないが，現象そのものの存在
は一般的なものとして理解できる。また，事務所のタイプ区分は詳細には変化するかもし
れないが，少なくともタイプごとに立地特性に差があるという点は認識しておく必要があ
ろう。それをより明確にするのは今後の課題である。
181
第 4 章 立体立地による用途複合
第 4 章では，中心市街地における商業・業務・住宅・その他の用途について立体立地の
特性を分析した。建物内の各階層は地上レベルからみて垂直的な立地条件に差がある。そ
のことが各用途の賃料に対する負担力に違いを生じさせ，ひいては立体立地の特性の違い
として現れると考えた。建物内の階層ごとの用途を調査した資料をもとに，立体立地の指
向性を表す立体立地指数を計測した。平面立地指向の用途として小売店舗・銀行証券会社
窓口など，また立体立地指向の用途として住宅・ホテル・映画・官公庁・会議場・各種学
校・事務所などが見出された。さらに単に平面立地と立体立地の二分法ではなく，その間
には飲食・その他の対個人サービス群が位置することが見出された。
なお，ここで用いたデータは 1975 年当時のものである。歩行者デッキや地下鉄駅など
の，人の流れを立体的に流す施設はまだ当時はなく，よって地上レベルを基点として立体
立地を考察することができた。また当時はまだ高層の建物が数多くあるという状況ではな
かった。立体立地指数はそうした状況下で推定されたものである。今日の時点やまた他の
都市において状況が異なれば，立体立地指数が変わってくることがあり得よう。しかし人
の流れの基点になる階層からの距離が立体立地に影響する一要因であることは変わるまい。
また立体立地の序列までもが大きく崩れてしまうとは考えがたい。
第 5 章 高層建築物としての用途複合の成立
第 5 章では，立体的用途複合が高層建築物の形態で実現するとき，土地利用規制・敷地
条件・地区環境などの供給側の条件がどのように効いているかを探ることを目的とし，高
層化の進行したマンハッタンの事例を調査した。建物階数方程式を推定し高層化に寄与す
る要因として容積規制・敷地規模・接道状況を見出した。これは容積規制上の誘導が奏効
するには敷地条件の整備が同時に必要であることを意味する。さらに敷地併合（ZLM）に
より敷地条件を改善している事例を調べ，高層立体化と低層平面利用とを戦略的に使い分
けられる点に市街地整備の含意を見出した。
182
6.2 全体のまとめと中心市街地整備への含意
(1) 用途の立地特性と整備軸
本研究の当初の作業仮説は，商業系用途が平面立地，業務系用途が立体立地，さらに商
業系は立地の連続性を要するとしていた。これらは次のように修正して整理できる（表
6.1）。
①
平面立地と立体立地という二極は支持できるが，その中間に位置する立地特性のもの
がある。
②
商業系という言い方に代えて，消費者への財・サービスの提供の場という意味で店
舗・サービス系と呼ぶのがよかろう。銀行，証券，官公庁などの窓口サービスもまた
中心市街地に立地し，店舗・サービス系の施設の一部をなしていることから，ここに
含めるのがよいと考えるためである。
③
店舗・サービス系は，業務系と比べ消費者との距離を重視するという点で立地特性に
違いがある。
(i) 小売店舗は，概して平面立地指向でかつ立地の連続性を要する。
(ii) 時間消費型という性格やサービス内容の固有性という性格が強くなると，距離抵
抗は小
さくなり立体立地が可能になると考えられる。よって，様々な種類の対個人
サービスは平面立地に近いものから立体立地にまでわたる。よって中間的位置づけと
した。なお，距離抵抗に関しては他の要因も関連することであり，ここでは整理しき
れない。
④
事務所・ホテル・集合住宅は，立体立地可能である。
表 6.1
立体立地可能
立体立地特性のまとめ
店舗・サービス系
ホテル
業務系
事務所(中枢管理型)(4)
事務所(現業型)(5)
住宅系
集合住宅
対個人サービス(1)
飲食店(2)
平面立地指向
小売店舗(買回)(3)
小売店舗(専門文化)(3)
小売店舗(最寄)
窓口サービス(銀行，証券)
(注)1. 種類が多く平面立地に近いものから立体立地にまでわたる。ゲーム等・理美容・スポーツ・
不動産・診療所・各種学校・集会場・劇場等。
2. 平面立地か立体立地かの二極傾向があるという意味で中間的位置づけとしている。
3. 立地の連続性を要する。
4. 比較的立地に柔軟性があり建物の供給に依存して立地する。広さとビルの質を求める。
5. 営業機能を持つため取引相手へのアクセス性を重視する。
中間的位置づけ
この結果，立体立地特性に着目した用途の分類は，平面立地指向でかつ立地の連続性を要
する小売店舗（平面集積用途），事務所・ホテル・集合住宅という立体立地可能な用途
183
（立体立地用途），および対個人サービスなどの中間的位置づけの用途（中間立地用途），
ということになる。
①
平面集積用途は，集積の連続性を維持することが重要で，それが崩れると集積効果の
発現に支障をきたしかねない。その意味で，平面立地で連続性を維持することは必須
の条件である。立体立地を可能にするには，大型店のように集積効果を内部化し吸収
する特別の仕組みが別途必要である。基本は平面集積にあると考える。
②
立体立地用途は，立体立地が可能であるという意味であって立体立地することが必須
なわけではない。しかし，集合住宅の場合はプライバシーや居住性の確保のためむし
ろ立体立地が必要ではないかと考えられるが，本研究では検証していない。
③
中間立地用途は，立体立地も平面立地も可能である。つまり垂直方向に関しては比較
的立地に柔軟性があると言える。よって，この位置づけのうちの対個人サービスは，
建物の上層部を埋めることもできるし，低層部に位置づけることもできると考えられ
る。
これらに対応して，市街地整備において次に述べるような水平軸と垂直軸という整備軸が
あると考える。立体的用途複合は，この水平軸の上に垂直軸を乗せる形で適用することで
構成されるのではないかと考える。これは立体立地特性から見て無理なく構成されると考
えられる空間構成の一試案に過ぎない。その実現可能性や立体的用途複合としての成果に
関する考察は大きく残されている。以下，空間構成上の要点を中心に述べることにする。
(2) 水平軸の整備
水平軸は歩行者空間に沿った軸である。平面集積用途を受け入れる軸として位置づけら
れる。さらに，中間立地用途を受け入れるかまたはそこに接続する動線を受けとめる軸と
しても考えられる。そこでの整備の要点は「透過性のある間口の連なり」ということにあ
る。平面的商業集積の成立から示唆されるのは，店舗が緊密に連なる街路を人々は積分経
路のように探索して楽しみを増大させるということである。そのためには街路が緊密な店
舗の連なりで構成されることが要件となる。その場合，店舗の捉え方と連なりの捉え方に
ポイントがある。
①
第 1 に，店舗とは消費者への財・サービスを提供する場としての事業所形態のすべて
が該当する。小売店，飲食店，旅行代理店，映画館等々だけではなく，銀行や証券会
社の窓口業務や図書館サービスまでもが該当する。言うまでもなく個々の立体立地性
向が異なるので，何が歩行者空間に最も近接する必要があるかは吟味しなければなら
ない。が，要は消費者が訪問し実際にサービスを受ける場が店舗だということである。
②
それを集客施設と呼んでもよさそうだが，そこで第 2 に「連なり」が問題となる。こ
こで注目する連なりとは店舗の開口間口の連なりである。大規模店舗が立地していた
としても，開口間口のない壁面だけからなる街路は，店舗の連なりとはみなされない。
開口間口を重視するのは，店舗の内部から消費者に向けてサービスに関する情報を提
184
供する機能を持つからである。また消費者がさらに歩行を進めるときの誘因になるか
らである。その観点からすると，店舗の連なりというより「透過性のある間口の連な
り」が水平軸を構成する重要な要素だということになる。
③
なお第 3 に，水平軸の厚みについてであるが，地上レベルを平面集積用途と中間立地
用途とで構成したとして，その上のいくつかの階層を中間立地用途で埋めて水平軸に
厚みをもたせることも考えられる。どれだけの厚みになるかは，中心市街地の規模に
関連して定まる中間立地用途の量に依存するであろう。
水平軸の構成をこのように捉えたとき，何がその阻害要因になるか列挙しておく。これも
また間口の連なりを重視することから来ている。
①
集合住宅や事務所ビルの混入により水平軸の連なりが分断される場合がある。対処策
としては立体用途規制がありそうだが，ここではさらに透過性のある間口でデザイン
することが要件となる。なお，低層部をすべて店舗にする必要はなく，歩行者空間に
沿った個所だけでもよいということである。
②
公開空地などの広場が分断要因となる場合がある。その場合，広場の規模も問題だが，
外周が透過性のある間口でデザインされるかどうかも問題となろう。
③
同じ意味では，建物と建物との間が歩行者デッキで連結される場合や，河川にかかる
橋なども分断要因である。極端に言うと，眺望を重視するのではない限り，橋の両側
にも開口した店舗の連なりを持ち込むことを検討してもよさそうに考えられる。事例
がないわけではない。
④
中心商業地に集客施設として図書館などの公共施設を持ち込む提案が一部にはある。
その場合，建物の壁面や建物周辺の空地が分断要因になる。図書館の場合で言えば，
街路から内部が見えるようガラス張りで間口を構成する対処策が考えられる。これも
事例がある。あるいは，低層部を店舗とし中層部から上を図書館とする方策もあろう。
(3) 垂直軸の整備
垂直軸は，立体立地用途を受け入れる軸である。住宅，事務所，ホテルが代表的な用途
である。さらに，水平軸の用途と重複するが，対個人サービスの一部なども含めることが
できよう。立体的用途複合を構成するという意味で，水平軸の上にこの垂直軸が乗るよう
な空間構成をここでは想定している。物的な構造の問題ではなく，あくまでも用途でみた
空間構成の上の議論である。ここでは高層建築物としての実現を想定する。その場合，論
点として次のことがある。
①
建物の中高層部の居住性を増したり市街地環境の質的向上につなげたりするよう，建
物周辺に空間（エアスペース）を確保する必要がある。
②
エアスペースの確保のためには，地上レベルで広場などのオープンスペースを確保す
る必要はない。低層部はむしろ水平軸を維持するために建物があった方がよく，その
上空に適切なエアスペースが確保されればよい。
185
③
エアスペースの配置によっては街路の採光が確保されるので，天空率基準による斜線
制限緩和が適用できる可能性がある 122 。
④
上のことがらに関連する方策として，連担建築物設計を適用できる可能性がある。た
だ，最低限の建築敷地の規模の確保，建物の高さが周辺に及ぼす影響，一団地の敷地
の形状が不規則になることの影響の予測しがたさ，などの問題が残る。
⑤
同じく，容積移転の後に残された建物が小規模である場合，利用する用途の自由度が
小さく，水平軸を構成する用途に適用できるかどうかが課題として残る。
⑥
コート型の建物と組み合わせて開発することの検討の余地はある。ただしコート型の
建物の場合は，ある程度の拡がりを持った敷地規模が必要となることが別の課題とし
て生じてくる。
122 建築基準法第 56 条第 7 項。同施行令第 135 条の 5。平成 15 年 1 月施行。
186
ここで提示した水平軸と垂直軸の整備軸に関連することがらとして，ニューヨークにお
けるタワー・オン・ザ・ベース型の開発 123 がある。これは，従来のように広場などのオー
プン・スペースの設置と引き換えに容積ボーナスを付与することが，建物の高さを無制限
に高くし周辺環境に問題を及ぼすこと，およびオープン・スペースは必ずしも効果がある
わけではなくむしろ街並みの連続性を阻害しかねないこと，という理由をもとに，タワ
ー・イン・ザ・パーク型の開発（図 6.2 左）からタワー・オン・ザ・ベース型の開発（図
6.2 右）に切り替えを図ったものである。本論では十分に参照できなかった事例であるが，
趣旨として類似しており，今後その成果を検証して参考にすることができよう。
図 6.2
タワー・イン・ザ・パーク型開発とタワー・オン・ザ・ベース型開発 124
123 City of New York(1999), Appendix E, p.12。その紹介として中山善夫(日端康雄編著(2002)所収, p.158-164)
がある。
124 ibid.
187
6.3 残された研究課題
①
小売店舗と事務所を中心として立地特性を捉えたが，中心市街地を構成する用途は，
まだはるかに多い。特に飲食店と対個人サービスは多様である。より系統的に，立地
行動の理論的考察，立体立地の特性の把握，集積の指向性，などを整理し立体的用途
複合の空間構成の理解に活かしていく必要がある。
②
住宅については比較的立地がフットルースであると仮定し本研究では扱っていない。
しかし，中心市街地における居住の評価と立地選好の特徴を捉えておく必要がある。
③
立体立地指数は，いささかアド・ホックな記述統計である。立地主体の付値賃料関数
を背景にした展開も可能であるので，理論的な側面からの導出を検討してみる必要が
ある。立体的用途複合を評価するためのモデルを作成することを考えると，必須の道
具立てである。
④
用途複合の相乗効果を明示的に扱わなかった点に課題が残った。直接的な連関と外部
経済としての関わり合いがあると考えられる。多様であるが，より本質的な課題であ
り，理論的にも計測技術的にも詰めていく必要がある。
⑤
開発の空間単位として，本研究では建物単位の立体的用途複合を扱ったに過ぎない。
この他に，敷地単位（1 敷地・複数建物），および街区や地区といった開発空間単位
（複数敷地・複数建物）での立体的用途複合についても，決定のメカニズムとそこに
かかる制約条件を明確にしていく必要がある。
⑥
中心市街地全体としての立体的用途複合を評価する課題が大きく残されている。何ら
かの評価モデルを作成する必要があると考えられる。上に挙げた課題の一つひとつが
評価モデルの道具立てになるであろう。問題設定として，開発空間単位の最適解を連
担したときの全体としての評価はどうなるか，全体としての望ましい方向に近づける
には個々の開発にどう関わればよいか，などがあろう。
⑦
これらのため不可欠なのは立体土地利用データの整備である。時系列での系統的な整
備が必要である。
188
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謝辞
本論は東京工業大学社会工学科に提出した学位請求論文である。審査をお願いした中井
検裕教授＊(主査)，肥田野登教授＊，青木義次教授＊，阪本一郎教授†，坂野達郎助教授＊，
十代田朗助教授＊の各先生方に心から謝意を表したい。冗長と偏りと欠落と独善の多い本
論に，重要なコメントを多くいただいたことは，本論をとりあえずまとまりあるものにす
る上で極めて有益なことであった。それらに十全な解答を成し得ていない点は，筆者の非
力によるものであり，まだなお探求すべき課題が残されているものとして真摯に受け止め
たい。
本論の調査のほぼすべては，筆者が深海隆恒先生‡の下で大学院生としてまたは助手と
して過ごした頃に指導を受けて収集したものである。このように形あるものにするのに時
間がかかったのは筆者の怠慢による。また正しく視点を受け継いでそれらの素材を分析し
ているかどうかはなお疑問であるが，ともかく無言の叱咤激励は力強い通奏低音として届
いていたのであり，ここに改めて深く感謝申し上げたい。同じく故石原舜介先生にも遅れ
ばせながら本論の完了を報告したい。
いうまでもなく本論の完成は我が家族との二人三脚によるものである。静かに祝盃を重
ねたい。
2004 年 6 月
―――――――
＊
†
‡
東京工業大学
明海大学
東京工業大学名誉教授
193