成功の鍵は平時の準備

広 告 特 集
ＢＣＰを意識した
日 付﹁ 日 経 不 動 産 マ ー ケ ッ
本社移転事例が増加
５月
ト 情 報 ﹂は 、２ ０ １ ２ 年 に 国 内 不 動
％ 増 で 、８ 年 ぶ り に 前 年 度 を 上
産を売却した上場企業数が前年度比
回ったとする東京商工リサーチの調
査を報じた。
﹁ 消 費 税 増 税 前 の 駆 け 込 み 、不 動
産 投 資 信 託︵ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ︶市 場 の 活 性
化 、物 流 倉 庫 需 要 の 増 進 、さ ら に 不
動産価格に下げ止まり感が出てきた
にわたって１棟借りしていたビルの
業の本社移転機運は再び高まるだろ
模 開 発 が 相 次 い で 完 成 す る の で 、企
はいったん減るが、 年以降は大規
老朽化や再開発計画に伴って移転を
う ﹂と 、岡 氏 は 予 測 す る 。
ス 、ブ リ ヂ ス ト ン 、Ｄ Ｉ Ｃ な ど 、長 期
決 め た 企 業 も あ る 。い ず れ も 移 転 先
能 に つ い て は 、テ ナ ン ト 側 の ニ ー ズ
訴求するようになったビルの環境性
た だ 近 年 、不 動 産 デ ベ ロ ッ パ ー が
能や防災体制を重視する傾向は今後
﹁ テ ナ ン ト が 移 転 の 際 に 、耐 震 性
が十分に高まっているとはいえな
は大型の新築ビルだ。
年１月
調 査 で も 、新 規 賃 借 の 理 由 と し て
に公表したオフィスニーズに関する
かし賃料コストの上昇を許してまで
は 、環 境 性 能 を 高 め る の は 当 然 。し
い。
﹁新たに自社ビルを建てる場合
も 強 ま り そ う だ 。森 ビ ル が
﹃耐震性の優れたビルに移りたい﹄
賃貸物件にそれを求めていくように
な る の は こ れ か ら ﹂と 述 べ て い る 。
％に上りトップ
を挙げた企業が
になった。 年には大型ビルの竣工
現 在の 課 題 だ けで は な く
将来的 な観点を意識
事務所の統合
こ と で 、売 り 手 と 買 い 手 の 価 格 目 線
が合わせやすくなってきたのではな
きか。昨年から顕著な動きを見せている企業の本社移転
こ う し た 移 転 ニ ー ズ の 変 化 は 、Ｃ
ＲＥの戦略立案を支援する企業でも
認めているところだ。
﹁ リ ー マ ン・
シ ョ ッ ク 後 か ら 現 在 に 至 る ま で 、企
50（%）
40
い か ﹂と 、同 誌 の 岡 泰 子 記 者 は そ の
社の合計で３０５７億７０
年 度 の 売 却 総 額 は 、金 額 を 公 表
背景を推測する。
した
０ ０ 万 円 。前 年 度 の 約 ３ 倍 に 急 増 し
た 。売 却 価 格 １ ０ ０ 億 円 以 上 の 大 型
年 に か け て 、都
業の本社移転目的の主たるものは賃
料 コ ス ト の 削 減 だ 。た だ 、震 災 後 は 安
全性やＢＣＰへの意識が高まってい
る 。ま た 、経 営 者 に 聞 く と 社 内 の 風 通
しや業務の効率化を動機として挙げ
る 企 業 も 多 い 。近 年 、ワ ン フ ロ ア の 面
一時的な仮移転
30
20
10
0
取引も前年度より増えている。
自社ビルを売却し賃貸ビルに移転
す る 例 も 増 え て い る 。米 不 動 産 サ ー
年の１年間で
ビ ス 大 手 の シ ー ビ ー ア ー ル イ ー︵ Ｃ
Ｂ Ｒ Ｅ ︶に よ る と 、
見 て も 、自 社 ビ ル か ら 賃 貸 オ フ ィ ス
に 移 転 し た 、ま た は 移 転 予 定 企 業 の
総賃借面積は約５万∼６万坪に上る
と 推 定 さ れ て い る 。こ れ も 前 年 の 約
３倍規模だという。
こ う し た 現 象 が 見 ら れ る の は 、東
日 本 大 震 災 以 降 、企 業 の 中 で 事 業 継
続 計 画︵ Ｂ Ｃ Ｐ ︶が 強 く 意 識 さ れ て
年から
き た か ら だ 。そ の 傾 向 に 拍 車 を か け
たのが、
心部に相次いで竣工した大型オ
フィスビルの存在だ。
﹁耐震性能や
13
積の大きなビルが相次いで供給され
支店・営業所の新設
0
出典：森ビル
「2012年 東京23区オフィスニーズに関する調査」
より抜粋
例 え ば 、老 朽 化 し た 自 社 ビ ル を 抱
化 ﹂に 伴 う リ ス ク の 洗 い 出 し が 必 要
黒田氏がまず指摘するのは、
﹁老朽
↓
え る 企 業 に と っ て 、こ れ か ら の Ｃ Ｒ
聞いた。
Ｅ戦略はどうあるべきかを黒田氏に
【注】
◎新規供給面積：各年に完成した賃貸ビルの貸室面積の合計 ◎新規需要
面積：各年の総貸室面積と稼働率からテナントが実際に使用している床面積
（稼
働床面積）
を算出し、
前年との差をその年の
「新規需要面積」
とする
（出所：CBRE）
分室が必要
171,758 2
-10
12（年）
11
10
09
08
2007
防災面に優れた新築ビルの大量供
給 が 、老 朽 化 し た ビ ル か ら の 企 業 移
14
：震災前
（2010年）
：震災後
（2012年）
-20
4
0
新規事業展開
6
オーナーの信頼度が
高いビルに移りたい
10
8
30
業容・人員拡大
て い る こ と は 、そ う し た ニ ー ズ に 応
40
7.5%
20
10
環境に配慮した
ビルに移りたい
入居中のオフィスビル
の建て替え
（%）
（右軸）
：新規供給面積
（左軸） 空室率
：新規需要面積
（左軸）
280,917
（万坪）
転 や 、建 て 替 え に よ る 一 時 移 転 と い
うニーズを後押しした面もある﹂
︵ 岡 氏 ︶。
ニーズに対応する戦略はどうあるべきか。本を制作した
じ た も の だ ろ う ﹂と 、黒 田 氏 は 語 る 。
企業ステータスの向上
40
立地の良いビルに
移りたい
１フロア面積が大きな
ビルに移りたい
設備グレードの高い
ビルに移りたい
セキュリティーの優れた
ビルに移りたい
防災体制、
バックアップ体制
の優れたビルに移りたい
まえながら、次の企業不動産
（CRE）
戦略をどう立てるべ
の 大 型 オ フ ィ ス に は 、栗 田 工 業 、キ
者に聞いた。
13
賃料の安いビルに
移りたい
経営環境の変化と最新の不動産マーケットの動向を踏
リ ン グ ル ー プ な ど が 移 転 。他 に は 、
わっている不動産戦略営業部長の黒田健氏と担当編集
耐震性の優れた
ビルに移りたい
（日経BP 社）が着実に売れている。日本企業を取り巻く
ＳＭＢＣコンシューマーファイナン
http://land.nikkei.co.jp/cre
>>
特設サイト
三菱 UFJ 信託銀行の中で、CRE 戦略提案の実務に携
●
昨年10月に出版された書籍「企業不動産の活かし方」
12
13
●
東京23区のオフィス需給バランスの推移
●
52
例えば、 年５月に竣工した中野
12
新規貸借予定の理由
企業のCRE戦略
12
●
オフィス移転ニーズ拡大に伴う
27
実践的CRE戦略
成功の鍵は平時の準備
・ 今回のテーマ ・
20
12
企業価値向上のための
三菱UFJ信託銀行 執行役員 不動産戦略営業部長
黒田 健氏
「企業価値向上のための実践的CRE戦略」協賛社（順不同）
有 ﹂か﹁ 賃 借 ﹂か だ 。こ の 段 階 に な る
る の で あ れ ば 保 有 、有 利 子 負 債 削 減
↓
ということだ。
﹁旧耐震基準で建てら
や 総 資 産 利 益 率︵ Ｒ Ｏ Ａ ︶向 上 な ど
え る 。Ｃ Ｒ Ｅ 戦 略 は 事 業 の 方 向 性 や
と 、個 々 の 企 業 の 事 業 内 容 や 財 務 事
財務戦略と無縁に存在するものでは
れ た ビ ル の 場 合 、対 応 は 急 を 要 す る
﹁ 例 え ば 今 後 、大 幅 な 人 員 増 減 が
な く 、さ ら に 現 在 だ け で な く 将 来 的
Ｂ Ｓ︵ 貸 借 対 照 表 ︶を 重 視 す る の で
見 込 ま れ る 企 業 で は 、賃 借 す る こ と
な要素を加味して検討されるべき
情によって各社各様に判断が分か
の老朽化対策を検討するきっかけに
で フ レ キ シ ビ リ テ ィ ー を 確 保 し 、増
が 、そ う で な い 場 合 も 、エ レ ベ ー タ ー
な る 。維 持・修 繕 費 の 増 大 、Ｉ Ｔ︵ 情 報
減 に 柔 軟 に 対 応 し た い は ず だ 。財 務
だ ﹂と 黒 田 氏 は 強 調 す る 。
あれば賃借という選択がベストとい
技 術 ︶対 応 、さ ら に 従 業 員 の モ チ ベ ー
面 で も 、Ｐ Ｌ︵ 損 益 計 算 書 ︶を 重 視 す
れる。
ション維持や採用活動を見据えた企
や 空 調 設 備 の 入 れ 替 え 時 期 が 、ビ ル
業ブランドの向上という観点から
も 、老 朽 化 対 策 は 必 要 に な る ﹂。
自 社 が 保 有 す る 不 動 産の
定点観測的 な精査を
工場群
業 の 多 く が﹃ 集 約 ﹄を 志 し て い る 。社
択する企業もあるが、
﹁現状では企
だ 。Ｂ Ｃ Ｐ 的 な 観 点 か ら﹁ 分 散 ﹂を 選
約 す る か 、分 散 す る か と い う 判 断
一つは新ビルにオフィス機能を集
組 織 や 人 材 が 必 要 に な る の で 、そ の
の 拡 大 に は 、専 門 的 に 運 営 管 理 す る
明 確 に す る 必 要 が あ る 。不 動 産 事 業
柱に育てていくのかについて方針を
け な の か 、本 業 と 並 ぶ よ う な 事 業 の
値 ﹂と﹁ 使 用 価 値 ﹂の ２ 軸 で マ ッ ピ ン
介 さ れ て い る 。所 有 不 動 産 を﹁ 市 場 価
出典：日経BP社刊
『企業不動産の活かし方』
、
「CASE STUDY 2 海外進出と国内不動産」
における
「ポジショニングマップ」
より
老朽化したビルを売却などして、
新しいオフィスを選定するにあたっ
て は 、次 の よ う な 課 題 を 検 討 す る 必
事業所群
賃貸不動産群
★
内 コ ミ ュ ニ ケ ー シ ョ ン の 活 性 化 、業
要がある。
本 社 を 移 転 し た り 、分 散 し て い た
オフィスを新しいビルに集約したり
し た 後 の 問 題 も 重 要 だ 。遊 休 化 し た
不動産を賃貸などに回して活用する
の か 、売 却 し て 資 金 化 す る の か を ま
大 切 な の は 、事 業 全 体 の ポ ー ト
ず検討しなければならない。
フォリオにおける不動産事業の位置
→高
使用価値【事業面】
★
遊休不動産群
第4象限
第3象限
★
★
★
★
★
検討も必要だろう。
づ け だ 。あ く ま で も 補 完 的 な 位 置 づ
★
★
★
★
★
★
★
★
★
第1象限
第2象限
●
ポジショニングマップの例
●
★
務 効 率 化 、会 議 室 ス ペ ー ス の 集 約 化
﹁ 企 業 不 動 産 の 活 か し 方 ﹂で は 、こ
状況に応じてそれらの不動産を組み
グ し 、さ ら に 、自 社 の 事 業 目 的 や 財 務
➡ 中野セントラルパーク サウス
7500坪
世田谷区玉川台
➡
世田谷区新桜町ほか
➡ 汐留ビルディング
3366坪
港区芝大門
➡ PMO八重洲通
1536坪
約600人が勤務
千代田区一ツ橋
➡ 住友商事竹橋ビル
3300坪
自社ビル建て替え
キリンホールディングス
（建材）
TOTO
（1棟）
（工業製品メーカー）
ニチアス
（出版）
小学館
合計
賃借面積
備考
中央区日本橋
➡ ワテラスタワー
3551坪
千代田区大手町
➡ 歌舞伎座タワー
4300坪
移転元の旧プロミス本社ビルは
三井不動産と三井物産が取得
中央区京橋
➡ 東京スクエアガーデン
5200坪
移転元ビルの所有者は
建て替えを検討
格 と 収 益 率 が 変 動 す る 資 産 だ 。自 社
が 保 有・使 用 す る 不 動 産 の 資 産 価 値
や 不 動 産 市 況 を 、定 点 観 測 的 に 精 査
し て お く こ と が 欠 か せ な い 。本 社 移
転 に つ い て も 、自 社 ビ ル の 老 朽 化 対
応 が 待 っ た な し と な っ て か ら 、急
きょ移転先を探すのは賢明な方法と
は い え な い 。不 動 産 取 引 に は 時 間 的・
法 的 制 約 が あ り 、準 備 不 足 の ま ま 臨
め ば 、場 合 に よ っ て は 不 利 な 条 件 を
のまなくてはならないこともあるか
ら だ 。つ ま り﹁ 有 事 ﹂で は な く 、﹁ 平 時 ﹂
の戦略こそが問われるのである。
を 持 つ べ き 。本 社 移 転 に つ い て も 、平
﹁ＣＲＥ戦略は常に中長期な視点
時から常に判断基準や優先順位を明
確 に し て お く こ と が 必 要 だ ﹂と 黒 田
『企業不動産の活かし方─ケーススタディで知る新たな経営戦略』
◎著者：三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部
◎編集：日経不動産マーケット情報 ◎発行：日経BP社
4260坪
ガーデンシティ品川御殿山、
みなとみらいグランドセントラルタワー
住友スリーエム
2013年
5月
2013年
6月
2013年
7月
2013年
7月頃
（産業関連製品メーカー）
【注】
情報は原則として
「日経不動産マーケッ
ト情報」
掲載時点のもの。
移転予定の企業、
移転元ビル建て替えに伴う一時移転の企業も含む。
自社ビルにはグループ会社所有のビルも含む。
【注】
情報は原則として
「日経不動産マーケッ
ト情報」
掲載時点のもの。
移転予定の企業、
移転元ビル建て替えに伴う一時移転の企業も含む。
出典：日経BP社刊
『日経不動産マーケッ
ト情報』
（2013年3月号）
「
、特集 2012年の賃料・企業移転分析」
より抜粋
不動産はマーケットの中で常に価
うした事業化検討の際に有効な方法
中央区新川ほか
栗田工業
氏は語る。
日本企業を取り巻く経営環
境の変化と最新の不動産マー
ケットの動向を踏まえながら、
各 企 業 が どう不 動 産と付 き
合っていけばよいのかを、豊富
なデータと事例に基づきわか
りやすく解説している。CRE戦
略の基本から、自社の事情に
即した戦略立案の方法が学べ
るようになっている。
自社ビル3棟から集約
3300坪
（水処理装置製造）
移転元ビル建て替えに伴う一時移転
2013年
（化学品メーカー）
3月
SMBCコンシューマーファイナンス 2013年
（旧プロミス） （消費者金融）
9月
2014年
ブリヂストン
（タイヤメーカー）
1月
DIC
自社ビル売却
➡ 中野セントラルパーク イースト
オンワードホールディングス
移転前のオフィス所在地 ➡ 移転先ビル
約2500人が勤務
新宿区西新宿
830坪
（アパレルメーカー）
移転時期
企業名（業種）
約800人が勤務
➡ TODAビルディング
ためのポジショニングマップ法が紹
に伴う賃料削減などが期待されるか
田辺三菱製薬 東京本社
●
1棟借りビルの老朽化や再開発計画に伴い移転した主な企業
●
もう一つの判断の分岐点は、
﹁保
替えていくための方法論だ。
低←
として自社不動産の実態を把握する
高↑ 市場価値︻不動産面︼ ↓低
★
ら だ ﹂︵ 黒 田 氏 ︶。
（製薬会社）
春
（1棟）
約750人が勤務
面積は延べ床
2900坪
中央区日本橋本町ほか ➡ 日本橋小網町スクエアビル
自社ビル建て替え
新本社は2014年10月完成予定
中央区日本橋
（飲料メーカー）
910坪
➡ 東神田フコク生命ビル
千代田区神田松永町
（旅行会社）
備考
賃借面積
移転前のオフィス所在地 ➡ 移転先ビル
自社ビル売却
移転先では約240人が勤務
2012年
2月
2012年
5月
2012年
5月
2012年
10月
2013年
近畿日本ツーリスト
移転時期
企業名（業種）
●
自社ビルから移転した主な企業
●
企画・制作=日本経済新聞社クロスメディア営業局
広 告
相次ぐオフ
相次
ィス移転
「企業価値向上のための実践的CRE戦略」