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日本ロジスティクスファンド投資法人 ＊ 第1期（平成18年1月期） 決算
日本ロジスティクスファンド投資法人 -個人投資家様向け 説明会資料- 日本ロジスティクスファンド投資法人のご紹介 日本ロジスティクスファンド投資法人は、日本で初めての物流施設特化型不動産投資信託（リート） として、２００５年５月に上場しました。 資産運用会社は、三井物産を初めとして物流・不動産・金融に専門性を持つスポンサー３社と協働し、 投資法人の運営を行っています。 本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して資産運用を行って参ります。 出資 配当 上場 保有 賃貸 東京証券取引所 物流施設 賃料 テナント 投資家 運営 資産運用会社 物件紹介 出資 施設開発 2 日本ロジスティクスファンド投資法人のご紹介：トラックレコード 第1期 日本初の物流施設特化型REITの誕生 第4期 資産規模1,000億円・EPS15,000円の足場固め 05/5月 日本初の物流施設特化型REITの誕生 （運用資産総額 260億円） 07/5月 投資法人債の発行登録（極度額1,000億円） 06/1月 期末運用資産額 301億円 第1期分配金 17,344*円/終値81万円（公募比+47.3%） （*運用期間268日・6か月ベース11,810円） 07/7月 期末運用資産総額 710億円 第4期分配金 13,615円/終値99.6万円（公募比+81.1%） 上場以来、有利子負債無し（無借金） 第2期 規模拡大と利益成長を両立し、安定性を増す 第5期 第1フェーズ（資産規模1,000億円、EPS15,000円）ほぼ達成 06/2月 上場後初の公募増資/無借金運用継続 川崎物流センターなど7物件取得（取得総額392億円） 07/8月 ～12月 追加公募増資/有利子負債による調達 横浜福浦物流センターなど5物件取得（取得総額232億円） 06/7月 期末運用資産総額 693億円 第2期分配金14,194円/終値84.8万円（公募比+54.2%） 08/1月 期末運用資産総額 942億円 第5期分配金14,022円/終値65.7万円（公募比+19.5%） 有利子負債比率8.2% 第3期 安定運用を継続 第6期 第2フェーズ（AUM3,000億円・EPS18+千）スタート 06/9月 J-REIT最高水準の格付取得（Moody`s A1/ R&I AA） 08/2月 ～3月 浦安千鳥物流センターⅡ・市川物流センター取得（取得総額61億円） 資産規模1,000億円に到達 07/1月 期末運用資産総額 700億円 第3期分配金15,175円/終値115万円（公募比+109.2%） 08/7月 期末運用資産総額 1,004億円 第6期分配金 15,000円/終値63万円（公募比+14.5%） 有利子負債比率14.2% 3 本日のご説明内容 Chapter 1.物流施設投資について オフィスビルや住宅等との違いや市場規模、投資に際しての注目点などをお 話し致します。 Chapter 2.投資法人の現状と今後の成長シナリオ 本投資法人は、物流施設に特化したREITであるほか、独自のファイナンス 戦略を採用するなど特徴のある運用を行っています。 Chapter 3.第6期（平成20年7月期）決算概要 直近の決算の状況（第6期：平成20年2月1日～平成20年7月31日）につい て、簡単にご説明致します。 4 CHAPTER 1. 物流施設投資について 物流施設とは･･･ 横浜福浦物流センターの構造 6 物流施設とは･･･ 「倉庫」といえば保管場所のイメージがありますが、 昨今では物流施設の機能増強を図ることで物流全 般の効率化を進めています。 例えばコンビニや薬局向け物流では、各店舗からの 補充注文に応じて各店舗ごとに全く異なる詰め合わ せを作り配送を行います（多頻度小口輸送対応）。 また、物流施設内で値札付けや検品など簡単な加 工を行うケースも増えています（流通加工）。 このような施設では、施設内で働く従業員数も相当 数に上り、作業環境の優劣が効率化の度合いを左 右することから、従来の標準仕様（床加重・天井高・ 柱間隔）に加えて、照明や空調など人が作業をする スペースとしての機能が求められています。 なお、物流施設は汎用的な仕様を備えていればテ ナント入替にも十分対応可能な不動産です。また、 人が使う施設ではないため、経年劣化に伴う賃料下 落リスクも少ないのが特徴です。 物流の五大機能 輸送 保管 荷役 流通 加工 包装 「物流」全体の効率化の中で、物流施設（倉庫）が 果たす役割が増える傾向にあります。 汎用的な物流施設仕様 紙や液体など重い荷物を保管でき、フォークリフトの可 動範囲を最大限使え、トラックの接車や追加設備のレイ アウトに影響が少ないという理由から下記のような使用 が求められます。 床荷重 1.5t/㎡ 天井高 6.0m 柱間隔 10～12m 汎用的な物流施設に求められる構造はほとんど 変わっていません。陳腐化が早い設備はテナント が投資を行うケースが一般的です。 7 物流施設の賃貸事業（倉庫・物流会社との違い） 倉庫・物流会社と物流施設REITのビジネスは重なる部分もありますが、基本的には別 のビジネスです。保有している保管スペースを荷主や倉庫・物流事業者に固定賃料で賃 貸することで収益を上げています。したがって、投資対象は異なりますが、オフィスビル や住宅の不動産賃貸事業と何ら変わるところはありません。 運送・保管量に応じた料金 荷 主 輸送・保管サービスの提供 倉庫会社 物流事業者 倉庫・物流会社の ビジネス 本投資法人 本投資法人の ビジネス 施設の利用 荷 主 倉庫会社 物流事業者 月額固定賃料 保管スペースの提供 8 物流施設の賃貸事業（賃料動向） 生産者 販売者 物流コスト 企業所得 賃 料 物流施設 事務所賃料は企業所得（テナント会社の利 益）との連動性が強いと考えられます。 事業会社 賃 料 家計所得 物流コストは小売価格の8%～10%が一般的 と言われており、物流施設の賃料はCPI（消 費者物価指数）との関連が強いと思われます。 倉庫・物流会社 個 オフィスビル 住宅賃料は家計所得（個人の収入）との連動 性が強いと考えられます。 人 賃 料 住 居 同じ不動産投資であっても、対象不動産のタイプによって収益構造が異なります。 物流施設賃料は消費者物価との連動性が高いと考えられ、賃料水準の変動は 比較的安定しているのが特徴です。他のタイプの不動産と賃料動向が異なるこ とが、物流施設に分散投資をするメリットであると考えられます。 9 物流施設の賃貸事業（需給環境） 需 要 供 給 大型施設（2,000坪～4,000坪） への荷物集約ニーズ 外資系を中心としたファンドが、 大規模マルチテナント型物流施 設を大量供給 首都圏湾岸部は、既存施設の 老朽化に伴い更新需要が発生 羽田区空港国際化・貨物ターミ ナル整備に伴い東京エリアは 貨物量の増加が期待される 人口の都心回帰に伴い都心部 で物流用地の確保は困難に 建築コストが高騰しており、新 規開発はスローダウン傾向 ファンド等による供給増に伴って局地的かつ一時的に需給関係が 崩れているエリア（例：横浜・川崎）は存在しますが、既存施設から の大型テナント退去や大幅賃料下落は観測されていません。 10 物流施設のストック 建物用途別のストック量 （J-REIT合計） 建物用途別のストック量 （百万㎡） （兆円） （出所）総務省「固定資産の価格等の概要調書」平成19年度 （注1）木造以外の家屋について集計を行ったものです。 （注2）決定価格とは、当該年度における固定資産税評価額をいいます。 （千㎡） （億円） （出所）社団法人投資信託協会「投資信託」No.575 （注）開示評価額とは、各投資法人が規約等において定めた評価方法により開示した価額をいい ます。住宅、オフィス及び商業・店舗については、上記の出所に記載された数値を記載してい ます。物流施設については、下記に記載の各投資法人が公表した有価証券報告書に基づく 数値を集計しています。その他については、上記の出所に記載された数値から、物流施設の 数値を差し引いて記載しています。 総賃貸可能 開示評価額 面積（㎡） （百万円） 投資法人 物件数 日本ロジスティクスファンド 24 545,989.55 127,623 平成20年7月31日 - 産業ファンド 8 186,964.57 53,830 平成20年6月30日 - オリックス不動産 1 19,200.00 ユナイテッド・アーバン 1 9,271.16 合計 34 761,425.28 開示評価基準日 備考 3,819 平成20年2月29日 越谷ロジスティックセンター 2,040 平成20年5月31日 187,312 - リリカラ東北支店 - 11 物流施設のストック 物流施設着工動向（全国）及び GDP変動率の推移 （百万㎡） 物流施設工事受注高の 業種別割合 （%） （出所）国土交通省「建築着工統計」平成18年度及び総務省「国民経済計算」 （注）使途別分類が「倉庫」である建築物の着工床面積を集計したものです。 （出所）国土交通省「建設工事受注動態調査」平成12年度から平成19年度 （注1）各年度の数値を集計したものです。 （注2）不動産業以外とは、農林漁業、鉱業・建設業、製造業、電気・ガス・熱供 給・水道業、卸売・小売業、金融・保険業、サービス業、その他の各業種 をいいます。 12 物流施設の評価ポイント 物流業務を行なう上で重要視される物流施設としての特性に着目 重点評価項目に従った投資物件の評価・選定 立 地 建物 テナント 消費地、生産地への近接性 高速道路及び主要道路へのアクセス 港湾・空港・鉄道コンテナ駅・トラックターミナルへのアクセス 接道状況 労働力確保の容易性と通勤利便性 周辺環境（自然環境、夜間操業の可否や物流立地としての将来性） 都市計画等 汎用性 規模 主要施設及び設備 テナントの信用状況、業種及びその業況トレンド、継続的な使用の見込み、賃料水準及び 賃貸借条件 13 投資対象：地域 投資対象地域 主な投資地域 中部地域 長期的に安定した物流需要が見込 まれるエリアが存在する首都圏、 近畿地域、中部地域、九州地域 名古屋港エリア、小牧市、春日井市、豊田市 首都圏内陸部 国道16号線近辺、東京都多摩地区、埼玉県南部、 神奈川県全域、千葉県北西部 首都圏湾岸部 品川区（大井等）、江東区（新木場、潮見、 辰巳等）、大田区（羽田周辺等）、横浜市、川崎市 浦安市、船橋市 九州地域 福岡市 近畿地域 大阪湾岸部及び消費地に近接している内陸部で大阪市・阪神間・京阪間 その他、消費地に近い等、立地的優位性が確保できる地域 14 ポートフォリオマップ① 14 首都圏湾岸部及び首都圏内陸部 1 13 11 東京都 15 6 9 71 4 2 5 14 M-1 船橋 8 2 3 千葉県 神奈川県 M-2 浦安 12 10 3 4 M-3 平塚 5 M-4 東京新木場 6 7 M-6 船橋西浦 11 8 M-7 船橋西浦Ⅱ 12 M-11 八千代 9 M-12 横浜福浦 M-8 川崎 13 M-13 八千代Ⅱ M-5 浦安千鳥 10 M-9 習志野 14 M-14 浦安千鳥Ⅱ M-10 横須賀 15 M-15 市川 15 ポートフォリオマップ② 近畿地域、中部地域及び九州地域 2 1 T-1 大東 3 T-2 大阪福崎 4 T-3 中部春日（底地） 5 T-4 門真 その他地域 6 T-5 小牧 T-6 小牧Ⅱ 9 4 1 2 6 5 3 7 8 10 7 8 O-1 前橋 9 O-2 羽生 10 O-3 加古川 O-4 埼玉騎西 16 CHAPTER 2. 投資法人の現状と今後の成長シナリオ 本投資法人の経営基軸 経営基軸 外部成長 内部成長 資金調達 具体的内容 メリット・留意点 新たな資産を取得することにより、収 益の拡大を図ること。 資産規模拡大によるリスク分散が進 展。分配金への寄与は追加物件の 収益性と資金調達方法により異なる。 稼働率を高めたり、賃料水準を引き 上げること、あるいはコスト削減によ り、利益を増加させること。 賃料水準に加え、テナントとの関係 を良好に保ち、末永く活用してもらう 素地を作ることに留意。また、将来の 退去に備えて見込テナントとのリ レーション構築も重要。 公募増資や投資法人債発行、銀行 借入などにより、物件取得やリファイ ナンスなどに必要な資金を確保する こと。 負債比率を引き上げることで分配金 水準は上昇するが、一方で財務リス クは上昇することに留意する。また、 増資のタイミング選択は非常に重要 な意思決定。 新たな資産の取得のみに偏ることなく、既存物件の収益性維持・向上や 中長期に安定した分配金を維持できる資金調達基盤を維持していくこと にも十分に配慮し、資産運用会社の人的資源をバランスよく配置して投 資法人経営を行っています。 18 外部成長目標 目標資産規模 目標EPS 第1フェーズ ・本邦初の物流REIT立ち上げ期 ・最低限の資産規模確保 1,000億円 15,000円 時 期 物件数 総賃貸可能面積 上場後3年 （08年7月期） 24物件 545,989.55㎡ （大手倉庫会社クラス） 特定せず 約100物件 2,000,000㎡程度 （最大手路線便クラス） 1,004億円 15,000円 第2フェーズ ・物流施設ポートフォリオ安定化 ・地理的分散の進展 3,000億円 18,000円以上 第3フェーズ ・物流関連不動産を含む総合物流REITへ ・海外物流施設の取得（検討） 19 現在のポートフォリオ構成 第6期末時点 物件数 24物件 ポートフォリオ総額 100,438百万円 期末稼働率 98.2% 総賃貸可能面積 545,989.55㎡ 地域別比率 （取得価格ベース） 安定した賃貸需要が見込める 首都圏中心 8.9% 総賃貸可能面積別比率 （取得価格ベース） 大型物流施設保有 賃貸借期間別比率 （年間賃料ベース） 中長期の賃貸借契約期間 14.2% 26.2% 15.4% 31.4% 18.8% 54.4% 13.0% 75.7% 32.8% 9.1% H20.8.29に新テナント入居を発表。 （横浜福浦物流センター） 第6期決算発表（H20.9.5）時点での 稼働率 100.0% ■ 首都圏湾岸部及び首都圏内陸部 ■ 3万㎡超 ■ 10年超 ■ 近畿地域、中部地域及び九州地域 ■ 1万㎡超 3万㎡以下 ■ 5年超10年以内 ■ その他 ■ 1万㎡以下 ■ 3年超5年以内 ■ 3年以内（当初契約） ■ 3年以内（自動更新） 平均残存契約期間 6.0年 20 テナントリレーション・賃貸借契約の更改 ■賃貸借契約の更改 ■テナントリレーションの強化 • 賃貸借契約の更改に際しては、既存テナントに対する中 施設の満足度向上 長期的な賃貸を基本方針として運営管理を行います。 • また、その際には、長期賃貸借契約への切り替えも選択 テナント 物流施設 肢のひとつとして、収益の安定化に努めます。 • 既存テナントが退去する場合には、収益性の確保を図る ため、継続的な賃貸を維持できるようにリーシング活動を ニーズ対応 （機能向上・リニューアル） テナントニーズ （施設の増床・改良） 行います。 （第6期契約更改の状況） 資産運用会社 船橋物流センター（一部） 現状維持にて更改 平塚物流センター（一部） 現状維持にて更改 横須賀物流センター 現状維持にて更改 大東物流センター（一部） 現状維持にて更改 （リーシング状況） 業界トレンド 横浜福浦物流センター テナント入居決定 （稼働率72.2%→100.0%） 21 テナント分散の状況 ナカ ノ商会 双日 山九 トラ ン コム 興和 中部運輸 伊藤ハム リョ ーショ ク リカ ー 日本コン ベヤ らでぃっしゅ ぼーや 日本アクセス 高山 寺田倉庫 トラ イ ネット・ ロ ジスティクス 日正海運 イ マス 高山 双日 日本アクセス 興和 ※第6期末時点 中部運輸 ナカ ノ商会 日本コン ベヤ 伊藤ハム らでぃっしゅ ぼーや 日鐵商事 寺田倉庫 トラ イ ネット・ ロ ジスティクス リョ ーショ クリ カー 日正海運 イ マス 日立物流 山九 テナント別 （年間賃料） 日鐵商事 パルタック 佐川急便 日立物流 リコー ロ ジスティクス ヤマト運輸 アマゾ ン ジャパン ・ ロ ジスティクス 東京システム 佐川急便 運輸 テナント別 （契約面積） トラ ン コム 摂津倉庫 佐川 グロ ーバル ロ ジスティクス ヤマト運輸 摂津倉庫 パルタック リコー ロ ジスティクス 東京 アマゾ ン システム ジャパン ・ 運輸 ロ ジスティクス 佐川 グロ ーバル ロ ジスティクス 資産規模の拡大に伴ってテナント分散は進展しておりますが、取得総額 が1,000億円を超えた段階においても、上位5社で全賃料の約半分を占 めている状況です。 シングルテナントのケースが多い物流施設投資では、キャッシュフロー の安定性をより一層高めるために分散を図ることが重要であり、この観 点から本投資法人は次のステップとして現在の25物件を100物件に拡大 し、テナント分散を進展させることを目指しています。 22 EPS成長の軌跡とファイナンスシナリオ 負債比率 EPS（円） 20,000 20% EPS 負債比率 15,175円 15,000 14,194円 第1フェーズ目標 第2フェーズ目標 15,000円達成 18,000円以上 第2期取得資産の固都税 賦課開始による減配 14,022円 15,400円 15,000円 15,700円 10% 13,615円 11,810円* 10,000 0% 第1期 EPS実力 第2期 10,000円 第3期 第4期 第6期 第7期予想 13,000円 *第1期分配金17,344円（運用期間268日）を半期ベースに換算して表示しています。 第8期予想 15,000円 （注）EPSや負債比率の予想は、今後の運営により変動する可能性があります。 また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。 トータルリスクバランス レバレッジコントロール メイン調達シナリオ Equity:Debt = 50:50 LTV 第5期 ポートフォリオリスク 30% 資産規模成長に伴うポートフォリオリスク 低減にあわせて負債リスクを高めていく 20% 10% 選択可能領域 資産規模 1,000億円 2,000億円 負債リスク 3,000億円 23 当面のファイナンスについて ファイナンス手段 Equity Debt 現在の状況 公募増資 ・・・ 投資口価格が一口当たり純資産を下回っている状況であり、実施は非常に困難。 国内外におけるIRを積極化して、市況回復に備える。 第三者割当 ・・・ 割当価格決定方法・割当先選定等につき、入念な整理が必要。潜在的な投資ニーズ に対応可能であり、手取り金変動リスクを回避できることはメリット。 投資法人債 ・・・ 不動産関連銘柄のデフォルト発生等により、発行そのものが非常に困難な環境。 投資家層の拡大が急務であり、Debt IRを積極的に行い、市況回復に備える。 銀行借入 ・・・ 資金調達のアベイラビリティに問題は無いが、スプレッド水準は上昇の傾向。 基準金利は低位安定傾向であり、絶対金利は微増に留まる見通し。 ※ コミットメントライン及び短期借入極度枠の未使用額は合計200億円。 その他 物件売却 ・・・ ポートフォリオ見直し、建替え等の計画により一部物件の売却も視野に入れる。 24 デット調達の状況 ■有利子負債調達の状況（H20.9.29リファイナンス後） 取引金融機関 短期借入金 長期借入金 借入金額 利率 返済期限 固定・変動 摘要 三井住友銀行 5,000百万円 1.06333%（注1） H21.09.29 変動（2M TIBOR） 無担保・無保証 みずほコーポレート銀行 3,000百万円 1.06333%（注1） H21.09.29 変動（2M TIBOR） 無担保・無保証 中央三井信託銀行 2,000百万円 1.03667% H20.10.27 固定 無担保・無保証 三井住友銀行 3,000百万円 1.24875% H22.11.15 固定 無担保・無保証 三菱東京UFJ銀行 1,700百万円 1.14625% H23.02.07 固定 無担保・無保証 三井住友海上 1,000百万円 1.43000% H23.09.30 固定 無担保・無保証 （注1）利率の適用期間は、H20.9.29からH20.11.28迄です。 （注2）アップフロントフィー等は特にありません。 平均調達コスト：1.13% ■その他の資金調達状況 ■EPSの金利感応度 想定調達金利 第7期予想EPS 第8期予想EPS 2.0%(+0.5%) 15,275（△125） 15,518（△182） •短期極度貸付枠（アンコミ） 250億円（内80億円を借入） 1.5%(±0%) 15,400 15,700 •投資法人債発行登録 1,000億円（～H21.6.3） 1.0%(-0.5%) 15,525（+125） 15,882（＋182） • コミットメントライン 50憶円（内20億円を借入） （注）本予想は金利変動に伴う影響のみを算出したものであり、実際にはその 他の要因により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額や変 動範囲を保証するものではありません。 25 CHAPTER 3. 第6期（平成20年7月期）決算概要 決算実績及び予想 第3期実績 （H18.8.1～ H19.1.31) 第4期実績 （H19.2.1～ H19.7.31) 第5期実績 （H19.8.1～ H20.1.31) 第6期実績 （H20.2.1～ H20.7.31) 第7期予想 （H20.8.1～ H21.1.31) 第8期予想 （H21.2.1～ H21.7.31) 営業収益 3,133百万円 3,143百万円 3,519百万円 3,926百万円 4,110百万円 4,165百万円 経常利益 1,652百万円 1,482百万円 1,715百万円 1,838百万円 1,884百万円 1,921百万円 当期純利益 1,651百万円 1,481百万円 1,714百万円 1,834百万円 1,883百万円 1,920百万円 1口当り分配金 15,175円 13,615円 14,022円 15,000円 15,400円 15,700円 1口当りFFO 21,720円 20,226円 21,120円 22,909円 23,100円 23,000円 108,800口 108,800口 122,300口 122,300口 122,300口 122,300口 402,448.18㎡ 409,742.10㎡ 521,110.63㎡ 545,989.55㎡ 545,989.55㎡ 545,989.55㎡ 16物件 99.9% 17物件 98.2% 22物件 98.1% 24物件 98.2% 24物件 100.0% 24物件 100.0% 発行済投資口数 賃貸可能面積 物件数 稼働率 （百万円） （注） 本予想は、一定条件の下に算出した平成20年9月5日時点でのものです。テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により1口当たりの分 配金の額が変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。 27 賃貸事業収支（第6期） （単位：百万円） 科目 賃貸事業収益 賃貸事業費用 公租公課 外注委託費 水道光熱費 修繕費 保険料 その他費用 減価償却費 固定資産除却損 Net Operating Income Net Cash Flow 賃貸事業利益 第5期 自 平成19年 8月 1日 至 平成20年 1月31日 金額 百分比 3,519 100.0% 1,400 39.8% 275 7.8% 82 2.4% 75 2.1% 44 1.3% 18 0.5% 36 1.0% 867 24.7% 0 0.0% 2,986 84.9% 2,879 81.8% 2,118 60.2% 第6期 自 平成20年 2月 1日 至 平成20年 7月31日 金額 百分比 3,926 100.0% 1,638 41.7% 353 9.0% 83 2.1% 81 2.1% 92 2.4% 19 0.5% 40 1.0% 956 24.4% 10 0.3% 3,255 82.9% 3,190 81.3% 2,288 58.3% 第5期（平成20年1月期） ポートフォリオ期末帳簿価額 NOI利回り（年換算） NOI 固都税相当 実質NOI 償却後利回り（年換算） 賃貸事業利益 固都税相当 実質賃貸事業利益 増減 金額 407 237 78 0 6 47 0 3 88 10 268 311 169 第6期（平成20年7月期） 92,709百万円 6.3% 2,986百万円 △57百万円 2,929百万円 4.4% 2,118百万円 △57百万円 2,061百万円 ※ NOI利回り＝実質NOI÷ポートフォリオ期末帳簿価額÷184×365 ※ 償却後利回り＝実質賃貸事業利益÷ポートフォリオ期末帳簿価額÷184×365 ポートフォリオ期末帳簿価額 NOI利回り（年換算） NOI 固都税相当 実質NOI 償却後利回り（年換算） 賃貸事業利益 固都税相当 実質賃貸事業利益 98,288百万円 6.5% 3,255百万円 △13百万円 3,241百万円 4.6% 2,288百万円 △13百万円 2,274百万円 ※ NOI利回り＝実質NOI÷ポートフォリオ期末帳簿価額÷182×365 ※ 償却後利回り＝実質賃貸事業利益÷ポートフォリオ期末帳簿価額÷182×365 28 ポートフォリオ利回りの推移 ■ポートフォリオNOI利回り推移（対帳簿価格） 第1期 物件数 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 8 15 16 17 22 24 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期（予想） 第8期（予想） 平成18年1月期 平成18年7月期 平成19年1月期 平成19年7月期 平成20年1月期 平成20年7月期 平成21年1月期 平成21年7月期 8.5% 8.3% 7.3% 8.2% 7.8% 7.7% 8.5% 7.4% 7.4% 7.3% 8.2% 7.7% 7.6% 7.5% 6.4% 8.5% 7.8% 7.7% 7.6% 6.9% 6.6% 6.8% 7.0% 第4期 第5期 第6期 第7期（予想） 第8期（予想） ■ポートフォリオ償却後利回り推移（対帳簿価格） 第1期 物件数 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 8 15 16 17 22 24 第2期 第3期 平成18年1月期 平成18年7月期 平成19年1月期 平成19年7月期 平成20年1月期 平成20年7月期 平成21年1月期 平成21年7月期 6.7% 6.3% 5.4% 6.3% 5.7% 5.7% 6.5% 5.3% 5.3% 5.2% 6.3% 5.6% 5.6% 5.5% 4.5% 6.5% 5.7% 5.7% 5.6% 4.9% 4.7% 4.9% 5.1% （注1）ポートフォリオNOI利回り（対帳簿価額）は、実際のNOIを使用して計算を行っているため、固都税の調整を行っているP6記載のNOI利回りとは異なります。 （注2）第7期及び第8期の予想数値については、P4記載の予想数値と同等の条件の下に算出したものです。 テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。 29 課題・リスク 最終目標 要素分解 ポートフォリオの収益性 維持・向上 課題・リスク 対応策 厳しい取得環境 （物件利回り低下） • スポンサーネットワーク活用 • 価格調整局面での物件取得 テナント退去リスク • 優良物件への選択投資 • リーシングネットワーク拡充 賃料変動リスク • テナント満足度の向上 • エンドテナントとの取引拡大 一口当たり利益の 持続的成長 エクイティ調達難 戦略的資金調達 リファイナンスリスク 金利変動リスク • EPSの持続的成長実現 • 積極的なIR • 金融機関とのリレーション強化 • 取引先／調達手段の多様化 • 高い格付けの維持 • 保守的な借入比率の維持 • 長期固定比率の引き上げ 30 Appendix. Data book 期末算定価額（推移） 期末算定 価額 期末帳簿 価額 （百万円） （百万円） 期末算定価額 －期末帳簿価額 （百万円） 増減比（%） 第5期 （百万円） 第4期 増減比（%） （百万円） 第3期 増減比（%） （百万円） 第2期 増減比（%） （百万円） 第1期 増減比（%） （百万円） 増減比（%） 船橋 9,970 7,984 1,985 24.9% 1,881 23.3% 1,769 21.5% 1,633 19.6% 1,306 15.4% 1,078 12.6% 浦安 5,240 2,889 2,350 81.3% 2,343 80.9% 1,256 43.3% 1,098 37.7% 521 17.9% 213 7.3% 平塚 2,100 1,417 682 48.1% 672 47.1% 552 38.4% 480 33.1% 307 21.1% 205 13.9% 東京新木場 3,360 2,365 994 42.0% 954 40.0% 755 31.4% 675 27.8% 464 19.0% 254 10.3% 浦安千鳥 9,630 5,853 3,776 64.5% 3,707 62.8% 3,248 54.6% 2,812 46.9% 664 11.0% － － 船橋西浦 7,500 5,420 2,079 38.4% 2,003 36.5% 1,605 28.9% 1,707 30.4% 1,061 18.7% － － 船橋西浦Ⅱ 12,300 8,841 3,458 39.1% 3,337 37.2% 2,707 29.8% 2,388 25.9% 1,466 15.7% － － 川崎 13,700 10,609 3,090 29.1% 3,016 28.2% 2,414 22.4% 1,934 17.8% 932 8.5% － － 習志野 2,130 1,660 469 28.3% 457 27.4% 366 21.7% 314 18.6% 163 9.6% － － 横須賀 4,330 3,169 1,160 36.6% 1,104 34.5% 885 27.3% 767 23.4% 518 15.6% － － 八千代 2,680 2,216 463 20.9% 444 19.9% 344 15.3% 243 10.7% 85 3.7% － － 横浜福浦 10,500 9,729 770 7.9% 585 6.0% － － － － － － － － 八千代Ⅱ 6,360 5,392 967 17.9% 787 14.4% － － － － － － － － 浦安千鳥Ⅱ 1,770 1,701 68 4.0% － － － － － － － － － － 市川 4,800 4,719 80 1.7% － 大東 11,800 7,399 4,400 59.5% 4,350 58.4% 3,798 50.6% 2,664 35.3% 1,174 15.4% 320 4.2% 大阪福崎 5,560 3,943 1,616 41.0% 1,573 39.6% 1,290 32.2% 987 24.4% 474 11.7% 121 3.0% 中部春日 803 731 71 9.8% 59 8.1% 35 4.9% △9 △1.3% － － － － 門真 1,180 1,162 17 1.5% 13 1.1% 26 2.5% － － － － － － 小牧 2,110 2,178 △68 △3.1% △72 △3.3% － － － － － － － － 前橋 1,380 1,180 199 16.9% 189 15.9% 118 9.9% 77 6.4% 46 3.8% △3 △0.3% 羽生 1,910 1,652 257 15.6% 234 14.1% 171 10.2% 127 7.5% 84 4.9% 60 3.5% 加古川 2,200 2,075 124 6.0% 166 7.9% － － － － － － － － 埼玉騎西 4,310 3,993 316 7.9% 270 6.7% － － － － － － － － 127,623 98,288 29,334 29.8% 28,081 30.3% 21,346 合計 － － － 30.6% － 17,903 － 25.8% － 9,272 － 13.4% － 2,251 － 7.5% （注1）第1期から第5期につきましては、各期末における期末算定価額と期末帳簿価額の差異を表示しております。 （注2）増減比は、各期末における期末算定価額と期末帳簿価額の差異を期末帳簿価額で割って算出しております。 32 ポートフォリオデータ（キャップレート・NOI利回り等） 期末算定価額 （百万円） 船橋 浦安 平塚 9,970 5,240 2,100 東京新木場 3,360 浦安千鳥 9,630 船橋西浦 7,500 船橋西浦Ⅱ 12,300 川崎 13,700 習志野 2,130 横須賀 八千代 横浜福浦 4,330 2,680 10,500 八千代Ⅱ 6,360 浦安千鳥Ⅱ 市川 大東 大阪福崎 中部春日 門真 1,770 4,800 11,800 5,560 803 1,180 小牧 2,110 前橋 1,380 羽生 1,910 加古川 2,200 埼玉騎西 4,310 合計 127,623 DCF割引率 Terminal Cap Direct Cap NOI NOI利回り 稼働率 PML値 築年数 5.1% 5.0% 5.5% 5.5% 6.0% 5.7% 374 111 58 9.4% 7.7% 8.2% 100.0% 100.0% 100.0% 13.0% 18.3% 21.1% 14.8 21.8 17.9 5.4% 5.1% 68 5.8% 100.0% 17.6% 15.4 5.1% 4.8% 223 7.7% 100.0% 13.8% 2.6 5.3% 5.0% 186 6.9% 100.0% 7.1% 2.5 5.7% 5.4% 359 8.2% 100.0% 11.5% 22.6 5.2% 4.9% 368 7.0% 100.0% 14.6% 19.1 5.4% 5.1% 54 6.6% 100.0% 11.3% 2.8 6.2% 6.0% 5.5% 5.9% 5.7% 5.2% 95 78 223 6.1% 7.1% 4.6% 100.0% 100.0% 72.2% 22.0% 9.1% 16.3% 18.0 36.3 1.4 5.7% 5.4% 92 3.4% 100.0% 7.6% 0.9 5.2% 5.2% 5.6% 5.5% 5.6% 5.6% 4.9% 4.9% 5.3% 5.2% 5.3% 47 45 365 146 13 9 5.8% 2.7% 9.9% 7.4% 3.6% 1.6% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 13.1% 11.8% 16.3% 14.1% 13.3% 7.5 0.4 19.0 3.8 15.4 5.6% 5.3% 58 5.4% 100.0% 8.7% 14.0 5.7% 5.4% 38 6.5% 100.0% 9.0% 3.5 5.8% 5.5% 53 6.5% 100.0% 11.6% 2.8 5.8% 5.5% 62 6.0% 100.0% 4.7% 1.0 5.8% 5.5% 120 6.0% 100.0% 10.5% 1.3 6.6% 98.2% 10.1% 11.0 1～2年目：4.9% 3～10年目：5.1% 1～5 年目：4.8% 6～10年目：5.0% 1～3年目：4.9% 4～10年目：5.1% 1～7年目：4.9% 8～10年目：5.1% 5.0% 1～2年目：5.2% 3～10年目：5.4% 5.6% 5.5% 5.4% 1～8年目：5.1% 9~10年目：5.3% 5.1% 5.1% 5.5% 5.4% 5.3% 5.5% 1～7年目：5.3% 8～10年目：5.5% 1～2年目：5.5% 3～10年目：5.7% 1～2年目：5.5% 3～10年目：5.7% 5.7% 1～2年目：5.4% 3～4年目：5.5％ 5～10年目：5.6% （注1）NOI利回り（対帳簿価額）は、実際のNOIを使用して計算を行っているため、固都税の調整を行っているP28記載のNOI利回りとは異なります。 （注2）平塚物流センター及び横須賀物流センターは、地震保険を付保しています。 33 ポートフォリオ一覧表 不動産等の名称 所在地 建築時期 取得価格 （百万円） 8,675 2,902 1,466 2,454 6,000 5,700 9,330 10,905 1,690 3,305 2,266 9,800 5,300 1,640 4,550 75,983 総賃貸 可能面積 テナント数 （㎡） 29,556.79 4 9,543.72 1 11,225.72 1 10,616.80 1 31,790.42 1 35,134.44 2 73,859.32 1 41,630.54 1 2,442.87 1 21,364.11 1 17,689.95 1 35,882.64 4 32,389.70 1 6,192.80 1 18,686.12 1 378,005.94 22 M-1 船橋物流センター 千葉県船橋市浜町 M-2 浦安物流センター 千葉県浦安市港 M-3 平塚物流センター 神奈川県平塚市長瀞 M-4 東京新木場物流センター 東京都江東区新木場 M-5 浦安千鳥物流センター 千葉県浦安市千鳥 M-6 船橋西浦物流センター 千葉県船橋市西浦 M-7 船橋西浦物流センターⅡ 千葉県船橋市西浦 M-8 川崎物流センター 神奈川県川崎市川崎区桜本 M-9 習志野物流センター 千葉県習志野市茜浜 M-10 横須賀物流センター 神奈川県横須賀市夏島町 M-11 八千代物流センター 千葉県八千代市上高野 M-12 横浜福浦物流センター 神奈川県横浜市金沢区福浦 M-13 八千代物流センターⅡ 千葉県八千代市上高野 M-14 浦安千鳥物流センターⅡ 千葉県浦安市千鳥 M-15 市川物流センター 千葉県市川市田尻 首都圏湾岸部及び首都圏内陸部 小計 平成5年10月27日 昭和61年10月8日他 平成2年9月21日 平成5年3月15日 平成18年1月10日 平成18年1月24日 昭和60年12月26日他 平成1年7月14日 平成17年10月5日 平成2年7月31日 昭和47年4月24日他 平成19年2月25日 平成19年8月24日 平成13年1月16日 平成20年2月25日 T-1 大東物流センター 大阪府大東市緑が丘 T-2 大阪福崎物流センター 大阪府大阪市港区福崎 T-3 中部春日物流センター（底地） 愛知県西春日井郡春日町 T-4 門真物流センター 大阪府門真市殿島町 T-5 小牧物流センター 愛知県小牧市下末 T-6 小牧物流センターⅡ 愛知県小牧市西之島 近畿地域、中部地域及び九州地域 小計 平成1年7月31日他 平成16年10月28日 平成5年3月26日 平成6年8月5日 平成4年3月27日他 7,617 76,208.70 4,096 23,726.80 685 10,457.02 989 7,293.92 2,100 9,486.45 1,800 10,708.41 17,287 137,881.30 O-1 前橋物流センター O-2 羽生物流センター O-3 加古川物流センター O-4 埼玉騎西物流センター その他 小計 ポートフォリオ合計 平成17年2月4日 平成17年10月20日 平成19年8月10日 平成19年3月31日 1,230 3,455.53 1,705 3,518.58 2,023 9,262.21 4,010 24,574.40 8,968 40,810.72 102,238 556,697.96 群馬県前橋市上増田町 埼玉県羽生市川崎 兵庫県加古川市尾上町 埼玉県北埼玉郡騎西町 （注）地域別比率は取得価格ベースです。 稼働率 投資比率 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 8.5% 2.8% 1.4% 2.4% 5.9% 5.6% 9.1% 10.7% 1.7% 3.2% 2.2% 9.6% 5.2% 1.6% 4.5% 74.3% 2 1 1 1 1 1 7 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 7.5% 4.0% 0.7% 1.0% 2.1% 1.8% 16.9% 1 1 1 2 5 34 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 1.2% 1.7% 2.0% 3.9% 8.8% 100.0% ※平成20年10月10日現在 34 投資口価格と時価総額の推移 （円） （百万円） 250,000 1,400,000 200,000 1,200,000 800,000 第2回PO価格 ▼ 400,000 50,000 公募価格 ▼ 平成17年 5月9日 時 価 総 額 100,000 第1回PO価格 ▼ ▲ 600,000 150,000 ▲ 投 資 口 1,000,000 価 格 第1回PO 第1期末 （平成18年1月31日） 第2期末 （平成18年7月31日） 第3期末 （平成19年1月31日） 第2回PO 第4期末 （平成19年7月31日） 第5期末 （平成20年1月31日） 第6期末 （平成20年7月31日） 0 35 ご注意 • • • • • • • • • • • 金額は百万円もしくは千円未満を切り捨てて表示しています。 パーセントは、小数点第２位を四捨五入して表示しています。 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来に関する記述は、想定される出来事や事業環 境の傾向等に関する現時点での仮定・前提によるものあり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により 大きく異なる可能性があります。 本資料は、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行 う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を 換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほ か、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。 そのため、本投資証券を取得した価 格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。 本投資法人は投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものでは ありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあり ます。 本資料に提供している情報は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律で要求され、又は東京証券取引所上場規則等 で要請される開示書類や運用報告書ではありません。 本資料のご利用及び閲覧は、お客様ご自身の責任でなされるものであり、本資料の作成や公開等に関わった本投資法人及び関係者は、 本資料のご利用によって発生したいかなる損害（直接損害、間接損害の別を問いません。また、その原因を問いません。）に関して、一切 責任を負いません。 本資料上で提供されている情報には誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払っておりますが、本資料は、皆様に簡便に情報参照していた だくために作成されたもので、提供している情報に不正確な記載や誤植等を含むことがあります。本資料上の情報の正確性、完全性、妥当 性及び公正性について本投資法人は一切責任を負いません 本資料に掲載される情報は、本投資法人が著作権を有します。本投資法人の事前の承諾なしにこれを複製し、改変し、刊行し、配布し、転 用し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。また、本資料に掲載されている本投資法人に関連する商標類 （商標、ロゴ及びサービスマーク）は、本投資法人に属するものであり、これを本投資法人に無断で複製し、改変し、刊行し、配布し、転用 し、若しくは転載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。 表紙等に使用している写真は物流施設のイメージとして使用しているものであり、本投資法人の保有物件・取得予定物件ではありません。 資産運用会社：三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第400号/社団法人投資信託協会会員）