中堅・中小企業のCRE戦略を考える（2）

コンサルティング 基礎講座
Consulting Basic Lecture
中堅・中小企業のCRE戦略を考える（2）
［きたざわ・ひでき］三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）(株）にて
北澤秀樹
北澤不動産コンサルティング 代表
不動産業務（売買仲介、不動産の証券化、不動産保有会社のＭ＆Ａ等）
に従事。2001年綜通(株）入社、不動産業務（ＣＲＥ戦略の企画立案等）
に従事し、常務取締役、常勤監査役を務め15年退任。現在北澤不動産コ
ンサルティング・北澤不動産鑑定調査代表。宅地建物取引士、不動産鑑
定士、ビル経営管理士。
先月号（2016年 4 月号）では、ＣＲＥ戦略とは「企
物等の有形固定資産や売上債権・棚卸資産等の
業不動産について、
『企業価値向上』の観点から、経
運転資産が含まれます。他方、事業活動には供
営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効
されていない遊休不動産や有価証券への投資、
率性を最大限向上させていこうという考え方」である
ゴルフ会員権などの資産は「非事業資産」とし
ことを確認しました。
て事業資産とは区分されます。
また、今日の上場企業は、ＲＯＡ（総資産利益率）
・
ＲＯＥ（自己資本利益率）を高めることを経営目標と
②「企業価値」は、事業価値に非事業資産を加えた、
企業全体の価値をいいます。
する経営戦略が求められ、改めてＣＲＥ戦略への関心
企業価値 ＝ 事業価値 ＋ 非事業資産
が高まっていること、さらにＣＲＥ戦略は、大企業の
③「株主価値」は、企業価値から他人資本に帰属す
みならず中堅・中小企業にも導入が必要であること等
る「ネット有利子負債」を控除した株主にとって
を確認しました。
の価値をいいます。
今月号は、まず、不動産コンサルタントがＣＲＥ戦
株主価値 ＝ 企業価値 － ネット有利子負債
略に係るにあたって理解しておくべき「企業価値の向
ネット有利子負債は、貸借対照表の「有利子負
上とは何か」について、そのアウトラインを押さえ、
債」から「現預金」を控除したものです。
ＣＲＥ戦略が果たす役割を認識し、次いでＣＲＥ戦略
を進める場合のマネジメントサイクルについて考えて
いきます。
Ⅰ．企業価値の向上とは何か
２．企業価値の算定方法
（1）企業価値、事業価　値および株主価値は、将来生
み出されるキャッシュフローの現在価値で算定され
ます。財務諸表の貸借対照表（バランスシート）は
企業価値という言葉からは、企業のブランド力・信
過去の投資の結果であり簿価ベースで表示されてい
用力・社会貢献力といった企業の固有の「力」をイメ
ます。企業価値を算定するにあたっては、簿価ベー
ージすることもありますが、ここでいう企業価値はフ
スのバランスシートを時価ベースのバランスシート
ァイナンス面から見た企業の価値をいいます。
に組換えることが必要です。具体的には、簿価ベー
スのバランスシートの資産は、
本業に供している「事
１．企業価値とは
企業の価値を表す概念として、事業価値、企業価
分類します。負債は、買掛金や支払手形等の本業に
値、株主価値という 3 つの価値概念があります。
係る「事業負債」と借入金や社債等の「有利子負債」
①「事業価値」は、企業が本来の事業活動に供して
に分類します。さらに、時価ベースのバランスシー
いる「事業資産」から生み出される価値をいいま
トでは、事業資産と事業負債を活用して生み出され
す。
（注１）
」に基
る「フリーキャッシュフロー（ＦＣＦ）
事業資産には、事業活動に供している土地・建
10
業資産」と本業には供していない「非事業資産」に
2016. 5 ◆ 不動産フォーラム21
づき評価（フローベースで評価）したものが事業資