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土地活用コンサルタント 土地活用コンサルタント 小島 純
はじめての人でも失敗しない はじめての人でも失敗しない ムダなお金を使わずに稼げる ムダなお金を使わずに稼げる 新築アパート 新築アパートを アパートを企画する方法 企画する方法 土地活用コンサルタント 小島 純 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 1 はじめに はじめに この不況下でも無駄なお金をつかってしまうオーナーさんが増えています。費用に見合うほどの効果が 期待できない土地活用方法に多額の投資がおこなわれているのです。たとえば、あるオーナーさんは延床 面積 100 ㎡の４ＬＤＫの賃貸用の戸建を 10 棟作りましたが、入居募集を開始してから半年たっても入居者 はゼロのままでした。また、別のオーナーさんは 200 万円をかけてリノベーションしましたが、家賃を値 下げしなければ入居が決まりませんでした。そんな悲惨な話がごろごろしています。 実は、このような失敗は稼げる新築アパートを企画する方法を学び、実践することで回避することがで きるのです。千葉県浦安市、八千代市、東京都板橋区、杉並区、新宿区、江戸川区、多摩市、埼玉県川口 市、神奈川県横浜市などの多くのオーナーさんが私の指導の元でこのノウハウを学び、稼げる新築アパー トを企画しています。 本書では、企画、事業収支計画、入居募集、管理、リフォームなどアパート経営に関するノウハウを公 開しています。経済成長率が低下して行く中でも、どうしたら稼げる新築アパートを企画できるのか 稼げる新築アパートを企画できるのか？ 稼げる新築アパートを企画できるのか？私 が新築アパート 63 棟の企画に携わりながら考え続けてきたことをお伝えします。 尾瀬の標高 2356ｍ燧ケ岳（ひうちがたけ）です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 2 目次 目次 第一章 なぜ従来と同じ なぜ従来と同じアパート経営で 従来と同じアパート経営では アパート経営では稼ぐことが難しいのかＰ６ 稼ぐことが難しいのかＰ６ ・あなたはこうしてカモにされている。 ハウスメーカーのセールストーク①～③ Ｐ７ ・なぜハウスメーカーに頼むと儲からないのか Ｐ８ ・自分で考えなくては話にならない。 Ｐ９ ・あなたがいいと思う企画の落とし穴 Ｐ１０ ・市場分析への過信は禁物。市場分析の限界とは ・自信満々のカリスマ大家に気をつけろ Ｐ１１ ・サービス付高齢者住宅にだまされるな ・太陽光発電にメリットはあるのか？ Ｐ１２ ・第一章のまとめ ・コラム① 戸建賃貸と私 Ｐ１３ 第二章『アパート経営はするな！』は正しい。 しかし・・ しかし・・ Ｐ１４ ・不動産投資と他の投資との比較 ＦＸ，株、定期預金 Ｐ１５ ・首都圏で一定の家賃収入が期待できるエリアとは Ｐ１６ ・不動産投資のリスク ①企画・高い建築費と家賃は比例しない ・高利回りでも成功とは限らない・コスト削減の甘い罠 ②空室③金利上昇・よい金利上昇と悪い金利上昇④災害発生 ⑤老朽化⑥管理状態の悪化⑦事故発生⑧流動性⑨資産価値の下落⑩法 ・第二章のまとめ Ｐ２０ PC造についてどう思いますか？ Ｐ２１ 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 Ｐ２２ ・コラム② ・市場調査 ①人口②高齢化率③世帯数④住宅戸数 ⑤高齢世帯数⑥外国人登録数⑦留学生数⑧市町村の人口 ・家賃相場をわずか３分で調査する方法とは Ｐ２６ ・確実な想定家賃を査定する方法とは ・競合物件、周辺環境のチェックポイントとは Ｐ２７ ・①立地②外構・外観③間取り④設備 ⑤その他⑥自分の物件の条件を考える ・いいものを見て学ぶ Ｐ２８ ・物件所有者別の特徴とは Ｐ２９ ①地主さん②サラリーマン大家さん③不動産投資ファンド 第三章のまとめ コラム③ 別途費用になります。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 3 目次 第四章 魅力のある物件の作り方 ・稼げる切り口を見つけるための突破口 Ｐ３０ 強みと弱み Ｐ３１ ・たった一人にフォーカスする ・反応の得られるコンセプトを考える方法とは ・コンセプト事例①～③ Ｐ３２ ・ローコストで賃貸物件を企画する方法 Ｐ３３ ①方向性を自分で考える ②木造を中心に建物の構造を選ぶ ③無名の中小の建築会社や工務店から建築会社を選ぶ ④広告宣伝費をあまりかけていない会社を選ぶ ⑤相談する会社は３社以内にする ⑥標準化する ⑦プロの判断にまかせる 第四章のまとめ Ｐ３４ コラム④ 恐怖を感じた固定資産税の話 第五章 失敗しない事業収支計画の作り方 Ｐ３６ ・事業収支を簡単に計算する方法とは Ｐ３７ ・表面利回りとは Ｐ３８ ・アパート経営でもっとも重要視すべきものとは ・手元に残るお金を計算する方法 ・利益を計算する方法 ・収入、取得時の費用、費用、支出 ・青色申告の３つのメリット Ｐ４２ ・法人化するとどのくらい税金がかかるのか？ ・事業収支計画表 Ｐ４３ ・事業収支計画表を作成する上での注意点 Ｐ４６ ・新築工事金額の目安を知る ・融資の判断基準 Ｐ４７ ・積算価格、収益価格とは ・有利な条件で銀行を選ぶ方法とは 第五章のまとめ Ｐ４８ コラム⑤３階建てと２階建て 第六章 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 Ｐ４９ ・入居募集の流れ Ｐ５０ ・入居募集活動で最優先しなければならないこと ・ぜひとも活用したい業者間ネットワーク レインズ Ｐ５１ ・内見者へ聞かなければならないこととは 第六章のまとめ Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 4 目次 コラム⑥家賃の値上げ Ｐ５２ 第七章賃貸経営でのトラブルとその対処法 第七章賃貸経営でのトラブルとその対処法 Ｐ５３ Ｐ５３ ・管理会社の業務 Ｐ５４ ・普通借家契約と定期借家契約の違いとは ・主なクレームとその対処法とは Ｐ５５ ・滞納家賃を確実に回収する方法とは Ｐ５６ ・管理会社からの提案に対する考え方 Ｐ５７ ・自主管理の選択基準 ・管理会社を選ぶときのポイント 第七章のまとめ Ｐ５８ コラム⑦ ５００万円もの滞納家賃 Ｐ５９ 第八章 知らないと損をするリフォーム工事の必須知識 知らないと損をするリフォーム工事の必須知識 Ｐ６０ ・見逃されている修繕費 Ｐ６１ ・リフォーム費用の適正な予算配分とは ・お金をかけすぎてはいけない室内リフォーム工事の予算枠とは ・素人でもできる簡単なプチリフォームとは Ｐ６２ ・リフォームのチェックポイント ・リフォーム工事のコストを抑える方法とは？ 第八章のまとめ コラム⑧ 固定資産税は還付できる？ Ｐ６３ 第九章 ケーススタディ Ｐ６４ ・5億円の企画を中止して2.2億円の企画を実現したケース Ｐ６５ ・道路を作って1000㎡の計画地を開発したケース ・家庭菜園付の賃貸用の戸建 ・オーナーさんの声 Ｐ６６ さいごに Ｐ６７ Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 5 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ 第一章 なぜ従来と同じアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ なぜ従来と同じアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 6 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ ●あなたはこうしてカモにされる ハウスメーカーのセールストーク ハウスメーカーは地主さんに賃貸物件を建ててもらうために、営業トークを工夫してきました。彼らが どんなセールストークを使って賃貸物件を提案してきたのか、典型的な事例をみてみましょう。 どんなセールストークを使って賃貸物件を提案してきたのか ●ハウスメーカーのセールストーク① 「この場所には家賃６万円の部屋が 10 戸作れます。30 年間家賃を保証するサブリース サブリースがあるので、何 サブリース もしなくても毎月定期的な収入が入ってきます。更地のままでは非常に高い固定資産税が取られ続けるこ とになるので、もったいないですよ。 」 ●解説 サブリース契約を結ぶと、賃貸物件を所有するオーナーさんは、相場の家賃の 85％～ サブリース契約 85％～90 ％～90％ 90％の賃料でサブ 賃料 リース会社に一括して賃貸物件を貸します。サブリース会社は、借りた賃料に 10％～15％前後の費用を上 乗せして近隣相場と同等の賃料で入居者に部屋を貸します。入居募集や物件管理は全てサブリース会社が 担当しますので、賃貸経営のノウハウを学ぶ必要もなく専門家にアパート経営の全てを任せておけます。 空室や滞納があっても一定の収入が確保されるので理想的な仕組みに見えます。 ただし、デメリットがあります。地主さんに敷金、礼金は入りません。また、家賃収入が入らない免責 免責 期間があります。免責期間は初回２～３ヶ月、数年毎に１ヶ月～２ヶ月です。空室期間中に家賃収入が入 期間 らないサブリース会社を保護する仕組みです。さらに、気づきにくいデメリットがあります。30 年間家賃 保証と言っても家賃の支払い金額を 家賃の支払い金額を保証 家賃の支払い金額を保証するものではありません 保証するものではありません。家賃の支払い期間を保証しています。 するものではありません 市況の悪化などによって賃料が大幅に減額されることがあります。当初は１０万円の賃料を保証していて も、賃料の保証額を従来の３割～４割も低い６～７万円に下げられることもあるのです。それらのデメリ ットを考えても、家賃の下落率の低い地域の物件ならサブリース契約を結ぶ価値があるかもしれません。 しかし、管理委託 管理委託という選択肢もあります。管理委託契約はサブリース契約と４つの点で違いがありま 管理委託 す。第一に、管理契約 管理契約の手数料は 管理契約の手数料は５％ の手数料は５％です。サブリース契約よりも収入が増える可能性があります。第二 ５％ に、滞納リスク 滞納リスクがあります。ただし、滞納保証会社の利用や迅速な支払い督促により滞納リスクはカバー 滞納リスク できます。第三に、空室リスク 空室リスクがあります。管理委託では空室の家賃収入はゼロです。一方、サブリース 空室リスク では空室でも家賃収入が保証されます。ただし、入居時の家賃収入はサブリースの方が少ない額です。そ のため、契約期間全体で考えるとサブリースの方の家賃収入が多くなるのは空室期間が極端に伸びたとき となります。その場合は、契約更改時に家賃を大幅に減額されてしまうことは確実です。第四に、修繕の 修繕の 工事の範囲です。管理委託契約の場合には、修繕工事の範囲や修繕工事会社を地主さんが決めることがで 工事の範囲 きます。しかし、サブリース契約では、指定業者による修繕工事がサブリース契約継続の前提条件です。 工事費用が割高だったり、工事の項目に費用対効果の薄い工事が含まれている場合もあります。いい仕組 いい仕組 みのように見えるサブリース契約ですが、管理委託契約とも条件を比較 みのように見えるサブリース契約ですが、管理委託契約とも条件を比較検討 とも条件を比較検討して選ぶことが大切です。 検討して選ぶことが大切です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 7 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ ●ハウスメーカーのセールストーク② ●ハウスメーカーのセールストーク② 「当社が企画した賃貸マンションは、他の物件よりもグレードが高いので、相場の家賃よりも高く貸せて います。家賃収入だけでマンションの最上階に住めますよ。 」 ●解説 家賃収入だけで暮らすには、最低でも 最低でも 1,000 万円以上の家賃収入が必要です。驚かれるかもしれません 万円以上の家賃収入が必要 が、1,000 万円の家賃収入が入ってきてもその大半は、ローンや税金で消えてしまいます。最終的に手元 に残るお金は、家賃収入の半分以下です。最上階に住む場合は、一番高い家賃の部屋の家賃収入が入りま せん。また、修繕工事が突発的に発生することがあるので一定額の資金を貯めておかなければなりません。 業者が言うほどカンタンには 業者が言うほどカンタンには、 ンタンには、賃貸経営で悠々自適な暮らしが、 賃貸経営で悠々自適な暮らしが、実現できるものではないのです。 ●ハウスメーカーのセールストーク③ 「このままでは相続税は、数千万円になります。でも、このマンションを建てれば相続税の負担額はゼ ロ円になります。 」 ●解説 地主さんは、賃貸物件を建てることで土地の相続税評価額を更地の時点と比べて８割以下の評価額に下 げることができます。また、建物の相続税評価額も賃貸物件の総事業費と比べて４～５割の評価額に下が ります。その結果、相続税の納税予 相続税の納税予定額を 相続税の納税予定額を大幅に減少 定額を大幅に減少させることができます。 大幅に減少させることができます。しかし、この仕組みには二 させることができます。 つの問題点があります。第一に、 第一に、大規模な賃貸物件の計画となることです。 第一に、大規模な賃貸物件の計画となることです。資産総額によって異なります 大規模な賃貸物件の計画となることです。 が、相続税ゼロ円を目標とすると、土地の容積率を最大限活用した大規模な賃貸マンションの計画となり ます。そうなると、毎月のローンの返済金額も巨額です。 毎月のローンの返済金額も巨額です。土地の活用方法にはいろんな方法があります。 毎月のローンの返済金額も巨額です。 相続税の納税予定額は増えますが、不安を感じない程度まで規模を縮小した事業計画も選択肢の一つです。 第二に、１棟のマンション（複数の人が相続人だった場合の話です）の所有形態が 所有形態が、 所有形態が、相続後には共有に 相続後には共有に なってしまうことです。建築後 10～15 年までの間は共有による問題は、深刻にはなりません。しかし、築 なってしまう 20 年～30 年を過ぎると修繕工事が頻繁になり、大規模修繕も必要になります。修繕の時期や予算額につい て共有者の意見が異なると工事を開始できません。その結果、空室期間が延びることがあります。家賃収 入が減少するので、その責任のなすりつけあいが発生して、仲良しだった家族の絆にひびがはいる 家族の絆にひびがはいることも 家族の絆にひびがはいる あるのです。 （相続対策の具体的な方法については、別途小冊子を作成する予定です。 ） ●なぜハウスメーカーに頼むと儲からないのか？ なぜハウスメーカーに頼むと儲からないのか？ 地主さんが新築賃貸物件の検討を始めるとき、はじめにプラン作成を依頼するのはハウスメーカーが多 いのではないでしょうか？ハウスメーカーは一等地に事務所があり、芸能人を使ったＣＭを大量に流して います。豪華なモデルルームで対応してくれる社員は子供にも笑顔で挨拶をしてくれます。モデルルーム を見学した地主さんはハウスメーカーを信頼できると考えるかもしれません。しかし、ここで少し立ち止 まって考えてみてください。事務所の家賃、ＣＭ、モデルルーム、社員の給料などの費用を最終的に負担 費用を最終的に負担 するのは誰でしょうか？もちろん、建築 建築主である するのは 建築主である地主さん 主である地主さんですよね。ハウスメーカーの建築費には、上記 地主さん のコストが全て上乗せされています。そ その建築費は、工務 の建築費は、工務店や中小 工務店や中小の建築 店や中小の建築会社 の建築会社の 会社の２割～３割 ～３割増しにも膨れ 上がっているのです。高い建築費をなにかの保険のつもりで支払うとしても建築費が 建築費が数 建築費が数千万円、時 万円、時には１ 億円以上も 以上も違うとしたらどうでしょうか？ハウスメーカーは、工事代金の２～３割をピンハネした上で、 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 8 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ 契約した建物工事 建物工事の 建物工事の全てを工務 てを工務店 工務店に丸投げすることもあります 丸投げすることもあります。 げすることもあります。しかし、建築現場では、工務店の社員も ハウスメーカーのヘルメットをかぶっているので、外見からはわかりません。ハウスメーカーにお願いし た結果が、工務店へ直接仕事を依頼した場合とほとんど同じ結果になることもあるのです。 一方で多くの工務店には、賃貸経営の専門知識がありません。丁寧な対応も得意ではありません。工務 店の社長や担当者からぶっきらぼうなものいいをされて腹がたつこともあるかもしれません。それに比べ て、ハウスメーカーの担当者は、工務店よりは賃貸経営の知識があります。電話対応や書類の取り扱いも 丁寧です。また、ハウスメーカーは住宅性能を工務店の検査とは別に二重にチェックしています。それら の点では、工務店に直接依頼するよりもハウスメーカーに依頼した方が安心できます。そのようにして作 られた物件でも、周辺 周辺の物件と 周辺の物件と徹底 の物件と徹底的に 徹底的に差別化 的に差別化を 差別化を考えて企画した物件 えて企画した物件であれば、満室状態を長く続けるこ 物件 とも可能かもしれません。しかし、ほとんどのハウスメーカーの建築プランは、過去 過去の事 過去の事例 の事例をそのまま敷 をそのまま敷 地にあてはめただけ 地にあてはめただけです。なにもせずに長期間満室を維持できるだけの魅力はありません。 だけ ハウスメーカーでは、多くの人が賃貸物件の企画検討に関わります。設計士が魅力あふれるアイディア を考えたとしても、先例がないものは、上司の承認をもらうことができません。また、費用の面で営業所 長や営業マンから企画に横槍を入れられることがあります。そうしているうちに、す すばらしいデザイ らしいデザインの ザインの 企画も 企画もありきたりな企画 ありきたりな企画へ 企画へと姿を変えてしまうのです。ご存知のように不動産は、同じものが二つとして えてしまうのです。 ありません。地域ごとに様々な特色があり、道路一本隔てただけでも雰囲気が異なります。地 地域にあった にあった 外観、間 外観、間取 、間取り、設備 り、設備、募集方法を 設備、募集方法を考 、募集方法を考えぬいた計画 いた計画が必要 計画が必要なのです。 が必要 ●自分 ●自分で考えなく えなくては話 ては話にならない 地主さんは、アパート経営に最終的な責 アパート経営に最終的な責任 アパート経営に最終的な責任を持つ立場 持つ立場です。つまり社長です。その社長が失敗すれば会 社が傾く事業について詳しく知らないまま 100％社外の人間に任せることがあるでしょうか？事業計画の 事業計画の 全てを赤の他人である 他人である業者に である業者に任 業者に任せてはいませんか せてはいませんか？ はいませんか？自分よりも賃貸経営に詳しい専門家に事業を考えても らう方がラクだし確実だと思うお気持ちはわかります。しかし、 しかし、他人 しかし、他人は 他人はタダでは動 では動きません。アパート経 きません。 営の検討段階では事業計画の調査費用は取られませんが、調査費用は工務 工務店 工務店より２割 より２割～３割 ～３割も高い建築費 となってあらわれているのです。それだけのコストを回収できる自信はおありでしょうか？他人 他人の集めた 他人の集めた 情報だけで賃貸経営を 情報だけで賃貸経営を始 で賃貸経営を始めたすべての人 ての人が、賃貸経営に 、賃貸経営に成功することが 成功することが考 することが考えられるでしょ えられるでしょうか？ もちろん地主さんは、１社だけでなく複数の業者の中から信頼できる業者を選んでいると思いますが、 その業者は 100％信頼できるでしょうか？失敗しても悔いがないと言えるほどのたのもしい相談相手でし ょうか？まさか、いろいろ調べたけど、どの どのプ どのプランも同じで ランも同じで代わ も同じで代わり 代わり映えしないから、適当に選んだという えしない わけではありませんよね。 ではなぜ、いろんな会社に頼んでも同じような企画ばかりがでてくるのでしょうか？それには二つの理 由があります。第一に、ハウスメーカーは ハウスメーカーは自 ハウスメーカーは自分で考えることなく えることなく、業界内の動 内の動きを気にして仕事をしてい にして仕事をしてい るためです。業界下位の会社は上位の会社の動向を気にしています。上位の会社はトップ企業の動きに注 目しています。トップ企業は関連業界の上位の会社の動きを見ています。 第二に、たいていのハウスメーカーが上場している たいていのハウスメーカーが上場しているためです。上場企業は過去よりもいい成果をあげる たいていのハウスメーカーが上場している こと、将来も高い成果をあげ続ける体制を作ることが求められます。そうでないと株価は下落してしまい ます。上場している限り、どの会社もその仕組みから逃れられません。そのため、ハウスメーカーは効率 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 9 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ 的にたくさんの賃貸物件を作ることを重視します。そうなると、時 時間をかけ 間をかけて地域にあった個性 にあった個性的な 個性的なプ 的なプラ ンを考えている余裕 えている余裕はありません 余裕はありません。 はありません。一日でも早く契約してもらうために、標準的なプランを少し変更した だけのプランを提案することになるのです。 ●あなたがいいと あなたがいいと思 がいいと思う企画の落 う企画の落とし穴 とし穴 ハウスメーカーを頼れないとしたら、あなたがいいと思う物件なら問題ないのでしょうか？ご ご自身の判 断基準が 断基準が、計画地に予定されている賃貸物件に 計画地に予定されている賃貸物件に住 予定されている賃貸物件に住みたいと考 みたいと考える方と同じなら問題はありません。計画地 える方と同じ に住むことを希望する方々が、どんな賃貸物件を希望するのか想像できますか？たとえば、延床面積 延床面積 100 ㎡の４ＬＤＫ の４ＬＤＫ新築 ＬＤＫ新築戸 新築戸建は、入居者さんも喜ぶすばらしい物件になるでしょうか？ 確かに広くて部屋数も多く、快適な生活が期待できる物件です。私は実際に、千葉県Ｙ市で延床面積 100 ㎡４ＬＤＫの新築戸建を見学したことがあります。最寄駅から東京の大手町まで電車で 40 分～50 分の エリアです。家賃は 15 万円でした。入居対象者は 720 万円以上（年間家賃の４倍を想定）の年収の方と考 えられます。しかし、この物件のあるＹ市の平均所得は 347 万円（2010 年 総務省）です。そのためなの か、このエリアには 12 万円の家賃を越える物件すらめったにありませんでした。完成 完成から 完成から半年過ぎ から半年過ぎても 半年過ぎても 10 棟の戸建すべてが空室でした。 てが空室でした。築２年 築２年が経過 が経過した現在 した現在は 12 万円台 万円台の家賃で募集しています。 なぜこんなことになったのか不思議に思われたかもしれません。おそらく、ハウスメーカーの社員が地 主さんをモデルルームに招いて、 『このモデルルームのような物件を計画地に建てたのなら、みなさんすぐ に喜んで入居したいと思うのではありませんか』と説明したのでしょう。モデルルームのすばらしさに魅 了されて、地主さんも思わずハウスメーカーの社員の意見に同意してしまったのだと思われます。自 自分が いいと思 いいと思う物件でも、 う物件でも、市場を無視 市場を無視した 無視した企画で した企画では 企画では残念ながら、 残念ながら、賃貸経営は ながら、賃貸経営は、 賃貸経営は、成り立ちません。 立ちません。 ●市場分析 ●市場分析へ 分析への過信は 過信は禁物。市場分析 物。市場分析の 分析の限界とは 限界とは 賃貸経営の世界でも市場、競合、家賃、入居者について分析する様々な手法があります。私も様々なデ ータ分析の重要性は認めますが、それらの分析には限界があります。分析の元となるデータがすべて過去 のデータだということです。参考にすることはできても将来も同じ状態が続くとは限りません。また、こ れは市場分析以前の話ですが、都合のいいデータだけを使って事業収支を作ってしまう業者さえいるのが 現実です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 10 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ ●自信 ●自信満々のカリスマ 満々のカリスマ大家に気 大家に気をつけろ カリスマ U カリスマ大家として有 大家として有名 として有名な不動産会社社長の 不動産会社社長の U さんに さんに事業計画を相 事業計画を相談した地主さん した地主さんから聞いた話です。 地主さん さんは『近隣の事例では家賃 12 万円の物件があります。ですから、この企画なら 12 万円の家賃が取れま す』と説明しました。しかし、その近隣事例は地主さんの計画地の最寄駅よりも都心に２駅近い物件でし た。そのため、近隣 近隣事 10 万円～ 近隣事例としてはふ としてはふさわしい物件ではありませんでした。地主さんの計画地では しい物件ではありませんでした。 11 万円が相場の家賃として妥当と考えられたのです。U さんが、自信満々に事業計画を語ったからと言っ て、その物件に入居するのは、U さんではありません。10 年後、20 年後の入居者さんもその家賃で入居す るかは全く保証されたものではないのです。事業収支計画は 事業収支計画は現実的な収支 事業収支計画は現実的な収支や 現実的な収支や最悪の場合の収支を考 の場合の収支を考えてお えてお くために作るものです。理 ために作るものです。理想を考えるために作成 えるために作成するものではありません。 するものではありません。 U さんは自社の企画を採用してもらいたいという意識が強くなり、事業収支をよく見せようとして事業 計画の家賃を高めに設定してしまったものと思われます。次に、最近話題になっているサービス付高齢者 住宅をご説明します。 ●サービ ●サービス付高齢者 付高齢者住宅に 住宅にだまされるな サービ サービス付高齢者 付高齢者住宅（サ 住宅（サ高住）とは、24 とは、24 時間介護と 介護と生活支 生活支援のサービ のサービスが利 スが利用できる高齢 用できる高齢者 高齢者向け住宅 のことを言います。現在のサ高住は需要の期待はできるので、業界では土地活用の救世主のように思われ ています。しかし、サ高住には三つの問題点があります。第一の 第一の問題点 第一の問題点は 問題点は利回りが 利回りが非常 りが非常に低い 非常に低いことです。 に低いことです。 行政から建築費の１割相当の補助金がでますが、それでもハウスメーカーにサ高住の施工を依頼するとそ そ の利回りは６～ 利回りは６～７ りは６～７％です。賃料収入の入らない食堂、浴場という共有スペースや介護業者が利用する専用 スペースが必要になるので、同規模の一般的な賃貸物件とサ高住を比較すると賃料収入の総額が少なくな ります。第二の 第二の問題点 第二の問題点は 問題点は入居募集に時 入居募集に時間がかかりすぎ 間がかかりすぎることです。竣工から満室になるまでに半年前後の ることです。 時間がかかるといわれています。退去後の入居募集でも募集に時間がかかり、空室期間が長くなることが 予想されます。現時点での高齢者世代の多くは、自 自宅または家族で たは家族で住 家族で住める３ＬＤＫ める３ＬＤＫ以上の ＬＤＫ以上の広 以上の広さのマ さのマンショ ンを所有しています。 第三の問題点 ンを所有しています。その家を離れるにはサ高住に十分な魅力が必要になります。第三の ます。 第三の問題点は 問題点は 24 時間 介護対 介護対応可能という 応可能という点 という点です。 です。介護事業者の長期間の安定経営も賃貸事業成功の鍵を握っています。今の時 代企業の寿命は、年々短くなっているといわれています。その時代に介護事業者が倒産せずに質の高い介 護サービスの提供を継続できると考えることは現実的でしょうか？サ高住の需要は、確かに期待できます。 24 時間介護サービスの提供は、入居者や家族にとって安心できるかもしれません。しかし、現状では、事 業計画の利回りが低すぎます。 車から降りて室内への出入りしやすい賃貸物件、車椅子が通れるほど広い廊下のある賃貸物件はほとん ど存在していません。昼間の介護サービスだけでも十分だと考える高齢者向けの賃貸物件の整備もまだ進 んでいません。サ高住ほど資金を投資しなくても高齢者が希望する住みやすい賃貸物件を企画することは 可能ではないでしょうか。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 11 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ ●太陽光発電にメリ 太陽光発電にメリッ にメリットはあるのか？ 太陽光発電も 太陽光発電もブームです。地方ではメガソーラー計画が進んでいます。太陽光発電設備を設置するた ブーム めに、行政の補助金も利用できます。しかし、太陽光発電は火力や水力などの他の発電方式に比べると、 ３～６倍 42 円 ３～６倍もコストがかかる効率 ストがかかる効率の 効率の悪い発電方法 発電方法ということはご存知でしたか？現時点では１ｋＷ時 方法 で今後 10 年間、太陽光で発電した電力を電力会社が買い取ってくれます。オーナーさんは現行の制度が続 く限り、太陽光発電で得た収益を入居者さんに還元できます。しかし、最終的にその電気代を負担するの は利用者です。効率 効率の 効率の悪い発電シス 発電システムに高 ムに高額な使用料金を払い続け 額な使用料金を払い続けることは可能 ることは可能なのでし 可能なのでしょ なのでしょうか？ブー うか？ ムにのった設備投資をするべきなのか一度冷静になって考える必要があります。 第一章のまとめ ・サブリースは、家賃の支払額を保証したものではありません。家賃の支払い期間を保証したものです。 家賃の支払い期間を保証したものです。 サブリースは ・家賃収入だけで暮らすのはカンタンではありません。 ・相続対策は、相続税の納税資金対策だけではありません。 物件を共有した場合には、別な問題が発生することがあります。 ・ハウスメーカーの建築費は ハウスメーカーの建築費は、 ハウスメーカーの建築費は、中小の建築 中小の建築会社 の建築会社の 会社の2～3割も高い費用です。事業計画の表面利回りは大変低 費用です。 いものになります。納税資金を用意していないと賃貸経営を続けられなくなる可能性があります。 ・地主さんは 地主さんは、アパート経営に 地主さんは、アパート経営につ 、アパート経営についての いての最終的な 最終的な責任者です。 ・自分がいいと思うだけでは不十分です。多くの人もいいと思うかどうか。客観的な視点が大切です。 ・市場分析は、もっともらしい結論を導くことができます。しかし、参考の情報にすぎません。それに基 づいて賃貸経営全体の方向性を決定できると考えるのは早計です。 ・ 楽観的な事業計画は作らない。高い家賃収入 い家賃収入を期 収入を期待 を期待できるとしてもそれは事業計画で考 できるとしてもそれは事業計画で考えるべ えるべきことで はありません。厳しい見通しを踏まえた事業計画を考えてください。 はありません。 ・サービス付高齢者住宅 需要は期待できますが、現時点で検討されているサービス付高齢者住宅は、費用がかかりすぎです。 同じ高齢 同じ高齢者 高齢者向けでもロー 向けでもローコ でもローコストでできる高齢 ストでできる高齢者 高齢者賃貸物件の方が事業に成功する可能性が高くなると考 賃貸物件 えられます。 ・太陽光発電 補助金頼みの事業です。その是非を考えましょう。 １章～８章の最後には私の体験談などのコラムを掲載しています。読み飛ばしても全体の内容はわかるよ うになっています。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 12 第一章 なぜ従来のアパート経営では稼ぐことが難しいのか？ コラム① 戸建賃貸と私 建賃貸と私 私は、５年前カリスマ大家のＵさんが書いた『もう、アパート投資はするな!利回り 20%をたたき出す戸 建賃貸運用法』という本を読みました。その結果、賃貸用の戸建は需要に対する供給が圧倒的に少ないの で、空室問題で悩んでいるオーナーさんにとって賃貸用の戸建は非常にメリットのある土地活用方法だと 考えました。そして、すぐに不動産コンサルティング会社の F 社に入社しました。しかし、当時は賃貸用 の戸建の知名度はほとんどありませんでした。オーナーさんに賃貸用の戸建を説明し、企画のよさを理解 してもらってもそれだけでは戸建を建てることができません。当時のＦ社には建築ノウハウがなく、ロー コストで戸建を建築できる工務店を別に探さなければならなかったからです。そのため、地主さんへの土 地活用の提案と平行して工務店探しも続けていました。また、賃貸用の戸建に積極的に融資をしようとい う銀行もありません。プランが出来上がっても融資の段階で計画が行き詰ることも日常茶飯事でした。 毎日、日付が変わる時間まで残業する生活が続きました。それに耐えられなくなった他の社員は次々に 会社を辞めていきました。そのため、仕事の量がどんどん増え続けていきました。しかし、土地活用のプ ランを考え、工務店を見つけ、融資の内諾を得、着工した建物が完成したあとで、建物への入居者さんか らの感謝の手紙やオーナーさんからのお礼の手紙などをもらうことができました。その内容に元気をもら えたおかげで仕事を続けていくことができました。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 13 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 第二章 『アパート経営はするな 『アパート経営はするな！』 するな！』は正しい。しかし ！』は正しい。しかし・・・。 は正しい。しかし・・・。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 14 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 ●『アパート経営はするな！』 アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 『アパート経営はするな！』 アパート経営はするな！』という本 という本が出版されました。この本をご存知の方もいらっしゃるかもしれ ません。この本の主張は、これからのアパート経営は赤字経営になるので、今所有している不動産は、す べて売って現金化しなさいというものです。私 私は、この本 この本の主張 の主張に部分的には 部分的には賛成 的には賛成です。 賛成です。賃貸経営を始め です。 ない方がいいエリアが確実に存在しています。しかし、どんなエリアで賃貸経営を始めても成功できるこ との方がおかしいのではありませんか？賃貸経営もビジネスです。当然リスクがあります。不動産投資 不動産投資の 不動産投資の 豊富な経 豊富な経験 な経験があり、次々に対応策 があり、次々に対応策を 応策を打つことができる 打つことができる人 ことができる人となにも考 となにも考えず手をこまね 手をこまねている人 ている人が同じ結果 が同じ結果に 結果に なるわけ なるわけがありません。 わけがありません。全ての人が、賃貸経営をやめるべきというのは極端な意見と言わざるを得ません。 賃貸経営も他のビジネスと同様うま うまく うまくいく人もいれ く人もいれば もいれば、そうでない人 そうでない人も出てくる時代に変化してきたの 時代 ではないでしょうか？将来の発展が期待できない地域では、大幅な家賃収入の下落も考えられます。そう なると、最悪の場合には賃貸物件を手放すことになってしまいます。なにもしない方がいい結果になるこ とも考えられます。しかし、たとえばの話ですが、東京 東京の 東京の銀座の一 銀座の一等 の一等地のビ 地のビルが空室になったときに、入 ルが空室になったときに、入 居希望の企業 希望の企業が１ の企業が１社 が１社もいないことが考 もいないことが考えられるでしょ られるでしょうか？もちろん、法外な賃料の場合には話は別です うか？ が、近隣相場と同程度の賃料である限り、入居を希望する企業は必ずいます。つまり、いい立地に差別化 された物件で賃貸経営が始められるなら、今後も安定した収益が期待できるというわけです。事業計画を 具体的に考える前から、賃貸経営をあきらめる必要はありません。不動産投資は、元々ノーリスクな投資 ではありません。リスクをとるから、リターンが得られるのです。事業収支の 事業収支のシミュレ 事業収支のシミュレー シミュレーション ションをした上 で賃貸経営を始 で賃貸経営を始めるかどうかの是非 めるかどうかの是非を 是非を決定すれば 定すればいいのではありませんか？ いい ●不動産投資と 不動産投資と他の投資との比較 投資との比較 ○ハイリスクハイ リスクハイリターンな投資 リターンな投資 ＦＸは 25 倍、株は信用取引で 3.3 倍までレバレッジをきかせらます。つまり、実際に取引する資金より も少ない資金で取引できます。うまく読みがあたった場合は、１年間で数十倍まで資産を増やすことも可 能です。しかし、値上がりを予想して買った株や外貨が予想とは逆に暴落した場合には資金がゼロになる こともあります。ＦＸや株 ＦＸや株は、ハ ＦＸや株は、ハイ は、ハイリスクハイ リスクハイリターンな投資 リターンな投資です。 投資です。 ○ローリスクローリターンの投資 ローリスクローリターンの投資 定期預金の利子は現在 1％もありません。1 年かけてもわずかなリターンしか望めません。しかし、1,000 万円以下の預金額なら元本も保証されています。定額 定額預 定額預金はローリス 金はローリスクローリターンな ローリスクローリターンな投資 クローリターンな投資と言えます。 投資と言えます。 ○ミドルリスク ミドルリスクミド ルリスクミドルリターンの ミドルリターンの投資 ルリターンの投資 不動産投資は、 不動産投資は、上 は、上記の二つ の二つの中間に位置 間に位置する 位置するミド するミドルリスク ミドルリスクミド ルリスクミドルリターンの ミドルリターンの投資 ルリターンの投資です。 投資です。不動産価格の倍 です。 増は期待できませんが、逆に地価や賃料がゼロになることも考えられません。今まで 10 万円の家賃で入居 者がいた部屋の家賃をいきなり５万円に下げないと満室にできないということはありません。不動産投資 不動産投資 は、短期間に大きな利益 期間に大きな利益を稼げる 利益を稼げる可能性 を稼げる可能性は 可能性は高くはありませんが 高くはありませんが、 はありませんが、継続的な定額収入が 続的な定額収入が期待できる投資 できる投資です。 投資です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 15 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 ●首都圏で一定の家賃収入が期 首都圏で一定の家賃収入が期待 で一定の家賃収入が期待できるエ できるエリアとは リアとは 私は、首都圏を中心に過去 5 年間で 63 棟の賃貸物件の企画に携わってきました。しかし、どんな土地で も賃貸物件の企画を提案してきたわけではありません。将 将来の発展 来の発展が見 発展が見込 が見込みにく みにくい地域 い地域では、 では、土地活用は しないほうがいいと説明してきました。首都圏なら北は千葉県柏市、南は神奈川県横浜市、西は東京都八 しないほうがいい 王子市、東は千葉県千葉市の内側のエリアなら、ある程度の家賃収入が期待できます。しかし、エリア内 の計画地であっても、現 現在の近隣家賃相場が 近隣家賃相場が延床面積 家賃相場が延床面積 30 ㎡の部屋で 部屋で 5 万円、延床面積 万円、延床面積 60 ㎡の部屋で 部屋で 8 万 円以下 円以下の地域では、新築物件で賃貸経営を始めることはお勧めしません。現時点では収益を上げられても、 将来の家賃収入が大幅に下落した場合、アパート経営が非常に苦しくなるからです。ただし、アパート経 営の可能性を見極めるためには、現時点での家賃相場だけでなく、様々な観点から詳細な検討が必要です。 ●不動産投資のリスク 不動産投資のリスク ◎企画リスク ①高い建築費と家賃は比例 い建築費と家賃は比例しない 私がある地主さんから聞いた話です。この物件は○○先生が設計したマンションで建築費の坪単価が 90 万円もしたマンションだと熱心に解説してくださいました。しかし、残念なことに坪 70 万円の近隣物件と 大きな違いは見当たりませんでした。坪 坪 90 万円の物件は坪 万円の物件は坪 70 万円の物件の 1.3 倍の建築費がかかってい ますが、 ますが、家賃は 1.3 倍にはなりません。 にはなりません。この物件の表面利回りは、なんと７％台前半という低い数字でし た。現状のローンの返済金利は１％台なので、地主さんも現状では不安を感じていないようでしたが、将 来の修繕費などを考えると先行きが心配でした。 ○表面利回り 表面利回り 10％を目 10％を目標 ％を目標にする ハウスメーカーの事業計画の ハウスメーカーの事業計画の表面 業計画の表面利回 表面利回りは 利回りは、 りは、通常６～ 通常６～８ ６～８％です。それでも借入金利が低ければ、オーナ ％です。 ーさんの手元にお金が入ります。しかし、築年数が経過するにつれて修繕費がかさみます。そのため、最 最 低でも 10％ 10％の利回りを 利回りを確 りを確保した計画を立 保した計画を立てるべ てるべきです。ローコストで企画できる建築会社なら不可能な数 きです。 字ではありません。事業収支を低めの想定家賃で考えた時に大幅な赤字になり、資金回収の目処が立たな い場合には、計画そのものの見直しが必要です。建物の建築には、多くの人が関わっています。2011 年に は、東北地方の復興のために、多くの建築工事関係者が首都圏から東北に出張しました。そのため、人件 費がそれまでの それまでの 2.5 2.5 倍以上にもなりました 以上にもなりました。 にもなりました。人件費は、建築費に反映されます。しかし、景気がよくなっ たわけではないので、家賃は以前と同じ水準です。このような場合には、建築コストが高くてもグレード が高い物件ができるわけではありません。建築計画の延期か中止を考えるべきです。 ②高利回りでも 高利回りでも成功 りでも成功とは 成功とは限 とは限らない。 15％～20％の高利回りの物件は、理想的な計画だと思いますか？でも、ちょっと待ってください。その その 物件が 物件が 20 ㎡以下の狭い部屋だけのアパート 部屋だけのアパートだ のアパートだったらどう ったらどう思 らどう思いますか？ いますか？部屋が狭ければ狭いほど家賃の坪 単価は高くなりますので、狭い部屋の物件は高利回りとなります。しかし、20 ㎡以下の部屋で満足する人 はごく一部です。すぐにでも次の引越しをしたいと考えている方が大半です。事実、半年～1 年以内の短 期間で退去される方が大勢います。つまり、見かけ上の高利回りとは裏腹に実際の利回りはかなり低くな るのです。バブル期にできた多くの単身者向け物件やシェアハウスとも競合します。もし、企画するとし たら、高利回りという理由だけではなく、普通 普通の物件以上 普通の物件以上の の物件以上の差別化を 差別化を徹底的に 徹底的に考 的に考えなく えなくてはなりません。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 16 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 ○狭い部屋でも有 部屋でも有効活 でも有効活用する方法 効活用する方法 差別化された物件であれば、見かけの高利回りに近い利回りを現実的な目標の利回りとすることも可能 です。浴室の代わりに浴室の半分以下のスペースで設置可能なシャワールームを用意します。その結果、 ５畳～６畳の１R が８畳～９畳の１R へと様変わりします。同じ 20 ㎡の部屋でも全く違った雰囲気を演出 することができるのです。 ③コスト削 スト削減の甘 減の甘い罠 私は、手抜き工事の現場を見学したことがあります。床 床のきしみ音（床鳴 のきしみ音（床鳴り 音（床鳴り）のする場所、フローリン のする場所、フローリン グに傷がある場所が何箇 がある場所が何箇所もありました。 何箇所もありました。保護シートを十分に用意せずに工事を行ったためと考えられま 所もありました。 す。また、防音効果のある構造用合板を最小限度しか使っていないために、道路を通る車の音が一般的な 物件よりもうるさく聞こえる物件となっていました。工務店にも問題がありましたが、コスト削減のため に工務店へ過度な値下げを要求したことが、手抜き工事の一因ともなったようです。 ○目先の安さにつ さにつられない 度を越した値下 した値下げ要 値下げ要求 げ要求は、問題を 問題を引き起こす原因 こす原因となります。 原因となります。プロでも勘違いをしている人がいますが、 規模が大きいから値下げできるという単純な話ではありません。大規模な工事現場では大勢の職人さんを 必要とします。一度に質の高い職人さんを集めることはやさしいことではありません。大規模な工事現場 大規模な工事現場 だからこそ逆 からこそ逆に経費がかかること に経費がかかることさえ ことさえあるのです。 さえあるのです。また、建築費の安さばかりを追求すると安い部材を使 あるのです。 うことになります。そうなると外観や設備の劣化のスピードが速いので、修繕費用も含めたトータルの費 用で考えるとかえって割高になります。目先の安さにつられることなく、総合的な観点から事業計画を考 えなくてはなりません。過度な値下げ要求は、逆にトラブルを招いてしまう原因となるのです。 ◎空室リスク 賃貸経営に関わ 賃貸経営に関わる 関わる限り、どんな物件でも空室率 どんな物件でも空室率ゼロ％はありえません。空室問題は避けては通れない問 ロ％はありえません。 題です。空室が増大し家賃収入が減少しても、ローンの返済、固定資産税、管理費の支払いは続きます。 ○全ての再確認 ての再確認が必要です。 再確認が必要です。 空室が２ 空室が２ヶ月以上続 ヶ月以上続く場合は、 場合は、どこかに問題 どこかに問題があります 問題があります。 があります。具体的な解決策を考え行動しましょう。 ①募集状況 募集状況を見 状況を見直 を見直す。入居募集のために一番 入居募集のために一番大切なことは、できる 大切なことは、できるだけ多く できるだけ多くの だけ多くの入居希 入居希望者に物件に 者に物件に足を運 んでもらうことです。 んでもらうことです。入居募集で一番優先順位の高い活動は、複数のポータルサイト（ホームズ、スーモ、 アットホーム）に物件情報を出すことです。入居募集のための当然の作業ですが、その基本的な作業が抜 けていることがあります。それでは、どんなに外観や内装をきれいでも入居希望者が物件を内見してくれ ることはありません。物件情報がネット上で確認できるのかチェックすることが大切です。 ②物件を確認 物件を確認する 確認する。 する。外観がきれいで、部屋は清潔で快適な状態に保たれていますか？物件は、いただける 家賃以上の魅力があると確信がもてますか？ ③値下げする 値下げする。 げする。募集方法に問題がなく、建物の状態も万全な状況にもかかわらず募集してから２ヶ月間の 間に１件の入居申込もない場合は、家賃の値下げを検討します。数千円下げただけでも、反応率が大幅に 変わることがあります。空室期間がさらに２ヶ月、３ヶ月と ３ヶ月と延 月と延びるく びるくらいなら値下 らいなら値下げも選 値下げも選択肢 げも選択肢の一 択肢の一つ の一つです。 ただし、一度値下げしたら二度と値上げができないわけではありません。大勢の入居希望者が現れる２月 ～３月、９月なら元の家賃またはそれ以上の家賃で募集してみることも可能です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 17 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 ◎金利上昇リスク 金利が上昇すると、ローンの返済額が増加します。バ バブル景 ブル景気のときの金利 のときの金利は６％でした。将来考えら は６％でした。 れる一番高い金利水準です。 ○よい金利 よい金利上昇の時のリスク回 のリスク回避方法 景気が回復した結果、金利が上昇する局面です。家賃の上昇、高値での売却も期待できます。景気回復 の予兆を感じたら固 固定金利 定金利に切り替 に切り替えます。 ○悪い金利 い金利上昇の時のリスク回 のリスク回避方法 日本政府の財政破綻の可能性が高まり、国債の金利水準が上昇した結果、金利が上昇する局面です。中 小企業金融円滑化法のような支援が期待できる場合があります。そうなると、返済期間の延長や金利減免 などの条件変更ができる可能性があります。大幅な円安も想定されます。外貨預金やＦＸを利用したユー ロやドルでのリスクヘッジを検討します。財政破綻は 財政破綻は、ある日突然 ある日突然いきなり 日突然いきなり発生 いきなり発生するものではありません。 発生するものではありません。 財政破綻したロシアやアルゼンチンなどの事例を見ると、国債の金利が徐々に上昇した結果、破綻してい ます。日本の国債金利は世界的に見ても最低水準にあります。国債の金利が高くなってからでも外貨預金 などの対策を講じられる可能性があります。 ◎災害発生 災害発生リスク 発生リスク 市区町村には、ハザードマップが用意されています。洪水や液状化による被害が予想されているエリア がわかります。 ○災害発生 災害発生リスクのリスク 発生リスクのリスク回 リスクのリスク回避方法 危険度の高い地域では計画しないという選択肢も考えられます。しかし、計画すると決めた場合は、ど んな技術を使えば、適切な対策をとることができるのか検討します。また、一旦物件を建ててしまった場 合は、簡単に後戻りはできません。火災保険への加入は必須となります。通常の地震保険は、火災保険で 補償される金額の５割までしか保険金が支払われませんが、一 一部の保険 の保険会社では 会社では火災 では火災保 火災保険の補償額の 補償額の10 額の10割 10割 まで補償 まで補償する 補償する地 する地震保険が誕生しています。 ◎老朽化 老朽化リスク 老朽化すると家賃が下落し、空室期間が長くなります。故障箇所の修繕やリフォーム工事が必要になり ます。そのための そのための資 そのための資金として家賃の５～10 金として家賃の５～10％を 10％を事 ％を事前にプールしておく ールしておくことが大切です。 おくことが大切です。 ○老朽化 老朽化対策 凹凸が多い物件や上下水道の配管を確認しにくい物件は、修繕費がかさみます。修繕し 修繕しや 修繕しやすいシ すいシンプル なデザイ なデザインの企画 ザインの企画を考えます。ハウスメーカーの独自仕様の設備はリフォーム工事費が割高になります。 ンの企画 導入された設備がハウスメーカーの独自仕様なのか一般的な仕様なのか確認が必要です。リフォーム工事 リフォーム工事 で一番 で一番大切なことは、工事内容 大切なことは、工事内容の優先順位です。 です。最優先課題は室内よりも外観 室内よりも外観です。 外観です。ぼろぼろに見える物 です。 件では、入居申込の可能性は低くなってしまいます。比較的低予算できる塗装工事を中心にリフォーム工 事を考えます。室内工事は、見た目のリフォームだけなら家賃半年分、キッチン、洗面化粧台、浴室のリ フォームなら家賃１年分、間取りの変更も必要な大掛かりなリフォームなら家賃２年分の予算でリフォー ム工事を考えます。現金が不足している場合は、リフォームローンを検討します。ただし、このローンの 借入可能期間は、法定耐用年数の残存年数が基準となります。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 18 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 ◎管理状 管理状態悪化のリスク 悪化のリスク 掲示板の掲示物のはがれやごみの散乱が目立つことがあります。中小企業の多い不動産会社の中には、 従業員の定着率が低い会社がたくさんあります。社員教育の時間が限られるため、管理状態の質を維持で きない会社があります。しかし、良好な管理状態が維持していなければ、退去者の増加につながってしま います。 ○管理状 管理状態を維 態を維持する方法 管理状態の確認のため、少な 少なく 少なくとも３ヶ月に１ とも３ヶ月に１度 ３ヶ月に１度は、物件を地主さん自身 物件を地主さん自身の目で確認 の目で確認して 確認してくだ してください。 ください。管 さい。 理状態が悪いと空室の原因にもなります。改善点を見つけたら、一つでも改善するところからはじめてみ ましょう。 ◎事故発生リスク 発生リスク 高齢者の単身入居者が増えています。高齢者の単身入居者が多い物件では、孤独死 孤独死に 孤独死に遭遇する 遭遇する可能性 する可能性が 可能性 あります。ちなみに、ワンルームを中心に8000戸の物件を管理している管理会社の社長によると年に１回 前後は、孤独死に遭遇してしまうとのことでした。また、非常にまれなケースですが、自殺や他殺の現場 になってしまうことがあります。 ○事故発生リスクを低減 発生リスクを低減させる方法 リスクを低減させる方法 死亡事故が発生した場合は、事故発生から５～６年、入居者が２～３回程度変わるまで重要事項説明で 事故の告知が必要です。しかし、高齢の入居希望者を拒絶してしまうと、空室期間の長期化が予想されま す。そのため、単身の高齢者でも入居を断らない体制作りが求められています。現 現在は、入居者の自殺 は、入居者の自殺、 犯罪死、 犯罪死、孤独死に対する保 孤独死に対する保険 に対する保険も誕生しています。リスクの しています。リスクの軽 。リスクの軽減も可能です。 可能です。安否確認を目的とした定期連 です。 絡、定期巡回など、早期に異変に気づく体制を整えておきましょう。 ◎流動性リスク 動性リスク 不動産は 不動産は、すぐには売却 すぐには売却できません。 売却できません。スムーズに売却できても売買契約成立までに３ヶ月はかかります。 ○流動性リスクを低減させる方法 動性リスクを低減させる方法 相続税の納税のために土地の売却をする場合は、買主から足元を見られて安く買い叩かれてしまいます。 そうならないように少なくとも年に１度程度は、税理士などの専門家を活用して資産状況を把握すること が重要です。また、売却の依頼をしてから3ヶ月たっても反響がない場合は、その価格では半年、1年後も 売却できないケースが大半です。売却の依頼後3ヶ月が経過した段階で値下げ又は売却の中止を検討する必 要があります。 一般用の住宅として広 広すぎる土地（300㎡ 00㎡以上の土 以上の土地）は、近隣相場の５割～８割程度の価格で買い叩か れてしまいます。しかし、宅建業の免許があれば土地を分割して販売することができるので、相場価格で の土地売却も可能になります。土地売買の実務は不動産業者に任せることもできるので、広大な土地を所 有している地主さんには宅建業の免許の取得をお勧めします。 ◎資産価 資産価値の下落リスク 下落リスク ほとんどすべての新築賃貸物件は、資産価値（土地と建物の合計金額）が下落します。買主は、積算価 格（原価法によって求められる価格）と収益価格（収益還元法によって求められる価格）という二つの価 格のうち安い価格で購入しようとします。（計算式は、第五章をご参照下さい。）そのため、新築直後に Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 19 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 売却した場合、市場での取引価格は土地の価格と総事業費を合計した金額よりも低い価格になるのが一般 的です。 ○資産価 資産価値の下落リスクを 下落リスクを回 リスクを回避する方法 新築物件の建築による資産価値の下落を避けるためには、更 更地の土 地の土地を担保として中 地を担保として中古物件を買 物件を買う方法 や土 土地を売却 地を売却した 売却した資 した資金を元 金を元手に中 手に中古物件を買 物件を買う方法があります。しかし、中古物件にも資産価値の下落リ 方法 スクがあります。新築賃貸物件を建ててしまうと、資産価値が下落することは多いのですが、更 更地よりも 収益をあげられる可能性 をあげられる可能性が 可能性が高くなります 高くなります。 なります。一定の家賃収入が期待できるなら、新築の賃貸物件も選択肢の 一つです。どんな方法が最善なのか相続対策なども含めた総合的な観点から検討する必要があります。 ◎法的リスク 消費税、所得税、相続税の負担が増加する可能性があります。また、地震などで物件が倒壊して被害が 発生した場合、オ オーナーさんが工作物責 ーさんが工作物責任や 工作物責任や管理責 任や管理責任 管理責任を問われる場合があります。 問われる場合があります。大まかな目安となりま れる場合があります。 すが、1981年6月1日以前に建てられた物件は、新耐震基準を満たしていない可能性があります。特に注意 が必要です。 ○法的リスクへ 法的リスクへの対応策 の対応策 家賃には消費税が課税されません。ですから、建築費には含まれる消費税が家賃に転嫁できません。そ のため、建築業や不動産業の団体は、建築費への消費税の課税免除または軽減措置の適応の要望書を国に 提出しています。しかし、現時点では、建築費についての消費税の課税免除や軽減措置は全く考えられて いません。そのため、消費税が増税される直前には、建築ラッシュが発生する可能性があります。 。しかし、 あわてて建築するのではなく、冷静に賃貸物件の企画の是非の判断をする必要があります。 第二章のまとめ ・アパート経営は、 アパート経営は、全 アパート経営は、全員が成功する 成功するビ するビジネスではな ジネスではなく スではなくなりました。 ・不動産投資は 不動産投資は、リスクがあるからリターンが得 リスクがあるからリターンが得られます。 られます。ノーリスクの投資 ーリスクの投資ではありません。 投資ではありません。 ・ＦＸ、株は、ハイリスクハイリターンの投資です。・定期預金は、ローリスクローリターンの投資です。 ・不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンの投資です。・延床面積 延床面積3 延床面積30㎡で家賃5 で家賃5万円、6 万円、60㎡で家賃８ で家賃８万 円以上が期待 円以上が期待できるエ できるエリアでは賃貸経営が成 リアでは賃貸経営が成り立つ可能性があります。 立つ可能性があります。 ・不動産投資のリスク①企画 ②空室 ③金利上昇 ④災害発生 ⑤老朽化 ⑥管理状態悪化 ⑦事故発生 ⑧流動性 ⑨資産価値下落 ⑩法などのリスクがあります。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 20 第二章 『アパート経営はするな！』は正しい。しかし・・・。 コラム② PC 造についてどう思 いてどう思いますか？ 私は 2007 年 12 月東京ビックサイトで開かれた賃貸住宅フェアのブースでお客さんと打ち合わせをして いました。お客さんからは 3,000 ㎡の広さの計画地のアクセス、家賃相場、収支計画などいろいろな情報 を熱心に説明していただきました。しかし、私は入社したばかりで、建物の構造についての知識が全くあ りませんでした。ひとしきり事業の説明が終わった後でお客さんから PC 造ってどう思いますか？という質 問がありました。当時の私には PC 造という名前すら聞いたことがなく、賃貸用の戸建の知識しかありませ んでした。ですから、なにも発言できませんでした。がっかりしたお客さんは席をたってすぐに帰ってし まいました。仮に、RC 造といわれたところで当時はお客さんが満足する回答を話せなかったかもしれませ ん。ちなみに PC 造とは、プレキャスト鉄筋コンクリート造のことを言います。高層マンションに利用され ている RC 造に近い工法です。 日本で二番目に高い山（標高 3193ｍ）北岳から撮影した富士山 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 21 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 22 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 ●市場調査 日本全体の賃貸市場の現状は、どうなっているのでしょうか？日 日本の人口、高齢化率、 高齢化率、世帯数、 世帯数、住宅 数、住宅件 住宅件 数などを見てみましょう。また、入居者の属性の傾向を把握のために、高齢 高齢世帯 高齢世帯数 世帯数、外国人登録者数、 登録者数、留 者数、留 学生の数などをお示しします。最後に市町村の人口もお示しします。 の数 ●人口 2008年の1億2,800万人をピークに日本の人口は、減少に転じています。2010年の人口は、１億2,806万 人です。2030年には1億1,662万人、今年から30年後の2042年には1億52万人、2048年には 年には9,913万人と１ 万人と１ 年には 億人を割り、40年後の 年後の2052年には 年には9,502万人 万人になると予測されています。 しかし、前提としている出生率、 年後の 年には 万人 死亡率の数値が異なると予測値に大幅なずれが生じます。異なった出生率、死亡率に基づく９パターンの 将来予測人口が、国立社会保障・人口問題研究所のホームページ（http://www.ipss.go.jp/）に掲載されて います。ご確認ください。 （出典：国立社会保障・人口問題研究所、総務省統計局） ●高齢化率（ 高齢化率（65歳以上人 以上人口割合） 2010年には高齢化率は23％、年々上昇し、2030年には31.6％、2060年には39.9％に達すると考えられて います。（出典：国立社会保障人口問題研究所） 高齢化の推移と将来人口 14,000 100.0 12,69312,77712,80612,660 12,410 12,066 11,662 12,000 11,212 10,728 10,221 9,708 10,000 90.0 80.0 70.0 9,193 8,674 60.0 8,000 50.0 6,000 38.8 39.4 39.940.0 36.1 37.7 31.6 33.4 29.1 30.3 4,000 30.0 26.8 23.0 20.2 20.0 17.4 2,000 10.0 0 0.0 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 人口 高齢化率 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 23 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 ●世帯数 世帯数 日本の人口がピークだった2008年の世帯数は4,997万世帯です。ただし、単独世帯は現在も増加していま す。そのため、世帯 世帯数は 世帯数は2 数は2015年 015年まで増 まで増加し、5,0 し、5,06 5,060万世帯になると 世帯になると推 になると推定されています。 定されています。その後、世帯数は減 ます。 少に転じ、2030年には4,880万世帯になると推計されています。（出典：国立社会保障・人口問題研究所、 総務省統計局） ●住宅戸数 住宅戸数 2008 年の住宅総戸数は 5,758 万戸です。そのうち空家は 756 万戸です。つまり、住宅総戸数の 13.１％ が空家です。（出典：総務省統計局） 世帯数と住宅戸数の推移 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1 2 3 4 5 世帯数 6 7 8 住宅戸数 ●高齢世帯 高齢世帯数 世帯数 2010年には65歳以上の世帯数が1,568万世帯に達します。その後も65歳以上の世帯数は上昇し、2030年に は1,903万世帯に増加すると推計されています。（出典：国立社会保障人口問題研究所） ●外国人登録数 登録数 2011年の外国人登録数は207万人でした。（出典 入国管理局外国人登録数に関する統計） 外国人登録数 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 2007 2008 2009 2010 2011 24 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 ●留学生 留学生数 2011年の留学生数は13.8万人でした。 （出典：独立行政法人 日本学生支援機構） ●解説 以上の統計資料から短期的には世帯数が増加していますので、日本全体の賃貸需要は、短期的には伸び ることが予想されます。しかし、中長期的には縮小傾向にあることがわかります。空室率13％という数字 が気になったかもしれません。過疎化が進んでいるエリアでは、この空室率の高さが深刻な問題になりつ つあります。逆に、空室が少なく人口が伸びているエリアもあります。現時点でも選 選ばれるエ れるエリアとそう でないエ でないエリアの二 リアの二極 の二極化が進んでいます。 んでいます。５万棟の仮設住宅が、東日本大震災で被災された方々のために建 ます。 築されました。それに対して、失われた家屋の数は30万棟です。需要はあるにもかかわらず、5，000棟も の空室ができてしまいました。供給者側の都合だけで仮設住宅が作られていたためです。賃貸物件でも同 様の傾向が見られます。需 需要と供給 要と供給の 供給のバランスが一致 ンスが一致していない地域 していない地域がほとんどです。需要を満たせる物 がほとんどです。 件を徹底的に考えることが必要です。高齢 高齢世帯 高齢世帯数の 世帯数の伸 数の伸びが必ず が必ずしもサー しもサービ サービス付高齢者 付高齢者住宅での賃貸経営の 住宅での賃貸経営の 成功に 成功に結びつくものではない つくものではないことは、第一章で説明させていただいたとおりです。高齢者の希望条件にあ ものではない わせた賃貸物件作りが望まれています。外国人や留学生の入居を敬遠するオーナーさんがまだ多いのが現 状です。しかし、外国人や留学生の方は物件を探しにくいことはわかっています。そのため、日本人以上 に入居のマナーや家賃の支払いに気をつかっている外国人や留学生が大半です。外国人や留学生の入居も 受け入れる体制作りを整えることが必要です。 標高3180ｍの槍ヶ岳です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 25 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 ●市町村 ●市町村の 町村の人口 2010年の人口を100とすると2035年の日本の人口は87.5、八王子市は102.2、横須賀市は82.6という結果 になっています。（出典：国立社会保障・人口問題研究所） 人口の推移 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2010 2015 2020 八王子市 2025 2030 2035 横須賀市 横須賀市のように２割弱の人口が減少してしまう地域もあれば、八王子市のように逆に人口の増加が予 想される地域もあります。ただし、このデータは、今から23年後の2035年までの予測値です。賃貸経営は 30年～40年続くことを考えると、不十分なデータです。しかし、日本の人口については今から30年～40年 後の数字も予測されています。このデータに地域の現状、将来の開発計画を考慮に入れて30年後、40年後 までの賃貸需要を検討し事業計画を考えていきます。次は、計画地周辺の家賃相場など現時点での需給状 況を調査します。 ●家賃相場をわず 家賃相場をわずか３ わずか３分 か３分で調査する方法とは 賃貸の仲介業者（不動産会社）に「徒歩５分の場所に延床 30 ㎡の１ＬＤＫの新築を計画した場合、いく らの家賃なら貸せると思いますか？」とずばり聞いてしまうことです。不動産会社に出向いて話を聞くほ うが正確な情報が得られますが、電話でも調査は可能です。ただし、①即 即座に入居が決 に入居が決まる想 まる想定家賃、 家賃、② １～２ヶ月以内に入居が決 １～２ヶ月以内に入居が決まる想 まる想定家賃、③ 家賃、③半年以内に入居が 半年以内に入居が決 以内に入居が決まる家賃では数千円～数万円の差があり まる家賃 ます。老舗の業者は①の家賃、大手や新興の業者は②や③の家賃を貸せる家賃と考える傾向があります。 そのため、１社だけのヒアリングでは、正確な相場の家賃が把握できません。３社以上の業者に家賃相場 の聞き取りをします。また、その家賃なら募集開始後２ヶ月以内で入居が決められるかどうかも確認しま す。 （別途、想定賃料調査シートを用意しています。 ） ●確実な想 実な想定家賃を調査する方法とは サブリースについて検討中でも、サブリース サブリース会社 サブリース会社に 会社に、家賃査定を依 家賃査定を依頼することができます。サブリース 頼することができます。 会社は、物件を又貸しして収益を上げます。地主さんから借りた賃料よりも高い家賃で入居者に貸せなけ れば利益が得られません。また、地主さんから借りる家賃も相場からかけ離れていると地主さんとサブリ ース契約を締結できません。サブリース会社は、賃貸仲介の会社以上に家賃査定を真剣に考えていますの で、非常に参考になる情報が得られるものなのです。このように現地に出向かなくても、家賃相場の情報 収集は可能です。 しかし、電話や 電話や紙 電話や紙の情報だけでは、競合物件との 情報だけでは、競合物件との差 では、競合物件との差を正確 を正確に反映させた想 させた想定家賃が 家賃が設定できません。現地 できません。 の情報以上に正確な情報はありません。次は、現地での競合物件の調査方法をお話します。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 26 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 ●競合物件・周辺 ●競合物件・周辺環境 周辺環境の 環境のチェッ チェックポイントとは 入居希望者は、最寄駅だけでなく、周辺 周辺２～３ 周辺２～３駅 ２～３駅の範囲で物件を探しています。このとき、調査件数が の範囲 少ないと家賃相場の実態と異なる結果が出てきます。最低でも 20 件の家賃を調査します。 ●周辺環境 周辺環境の調査 環境の調査方法 の調査方法 賃貸物件は総合点で評価されます。誰 誰から見ても 100 点満点の優れた物件も、 れた物件も、誰から見ても劣 から見ても劣った 0 点 の物件も存 の物件も存在しません。競合物件と比べていい点、悪い点を調査します。主要調査項目は、立地、外構・ しません。 外観、間取り・設備などです。調査のためには、基準 基準となる物件を 基準となる物件を決 となる物件を決めると比較しやすくなります。 める たとえば、駅から徒歩 5 分の新築の延床面積 30 ㎡の１ＤＫマンションを予定しているのであれば、駅から 徒歩 10 分圏、築 10 年前後、25～35 ㎡の広さの物件が、新築時の想定家賃の調査対象です。ただし、事業 計画を考えるためには、老朽化した物件の家賃相場も重要です。そのため、築年数が古い物件もあわせて 調査します。築 30 年の物件でも新築と数パーセントしか家賃が の物件でも新築と数パーセントしか家賃が変わ でも新築と数パーセントしか家賃が変わらない地 変わらない地域 らない地域もあれば もあれば、２割 ２割以上も 以上もの差 がある地域 ある地域もあります。 ●立地 立地は、 地は、想定家賃の検討に役 定家賃の検討に役立つ非常 立つ非常に 非常に重要な指 要な指標です。立地が悪ければ、建物でその弱点をカバーす です。 るのは容易ではありません。調査項目は・・・。 ・はじめて訪 はじめて訪問する人 する人でもわ でもわかりや かりやすい場所か？ すい場所か？・ か？・駅までの道 までの道のりは平坦 のりは平坦地か？それとも 平坦地か？それとも坂 地か？それとも坂が多いか？ ・駅から家までの道のりは夜でも明るいか？・幹線道路沿いか？それとも通行量の少ない場所か？ ・風俗店、消費者金融、墓地などの嫌悪施設が隣接していないか？・お店（コンビニ、スーパー、飲食店） まで徒歩 5 分圏内か？・緑の多い公園が隣接しているか？・ ・眺望はいい場所か？ はいい場所か？・空室の多 ・空室の多いエリアか？・ リアか？ 新築物件はどのくらい計画されているか？などについて調査し、５段階評価で点数をつけます。 （別途、立 地チェックシートを用意しています。 ） ●外構・外観 部屋がきれいでも外構や外観が汚いと評価が下がります。きれいな状態が維持されているかチェックし ます。調査項目は・・・。 ・日当たりのいい場所か？ 日当たりのいい場所か？・ たりのいい場所か？・境界のブロッ のブロック塀は、きれい きれいか？・エントランス周辺はきれいか？・シンボ か？ ルツリーなどの植栽はあるか？・ ・郵便受け 郵便受けはきれいか？チ はきれいか？チラシや郵便 シや郵便物が 郵便物が散乱 物が散乱していない 散乱していないか？ していないか？・駐車場は か？ 利用しやすいか？・駐輪場に自転車は並んでいるか？・建物の劣化は目立つか？・天井の高い物件か。 （天 井が 10 センチ高いと広さが１割アップして見えるといわれています。 ） ・防犯対 防犯対策は十分か？面格子、オー トロックは整備されているか？・建物周辺に玉砂利は敷かれているか？（玉砂利の上を歩くと音がするの で、防犯対策になります。 ） （別途、外構・外観チェックシートを用意しています。 ） ●間取り（広さ （広さ） 同じ広さでも間取 52.66 ㎡の部屋では 2 種類の間取 さでも間取りの取 りの取り方次第で印象 り方次第で印象が 印象が変わります。 変わります。私が企画した ります。 りを考えました。ＬＤＫ１４.５畳+洋室７.６８畳 ＤＫ８.２畳+洋室８.７畳 +洋室４.２畳という間取 りを採用しました。ＤＫ８.２畳+洋室６.５畳+洋室６.５畳という２ＤＫの間取りも考えられます。また、 収納の数と量もチェックポイントです。収納が少ない物件は、内見のときは広く見えますが、生活してみ ると狭さを感じることになります。どんな間取りなのか調査します。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 27 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 ●設備 エアコンがない部屋は入居希望者に敬遠されてしまいます。ブロー ブロード ブロードバンド無料サービ 料サービスは、非常に喜 ばれるサービスの一つです。マンションの入居者用に一括加入すると一部屋当りの利用料金が安くなりま す。テレビモニター付インターフォン、エントランスのオートロック、洗浄機能付トイレなどの設置状況 を確認します。 ●自 自分の物件の条件を考 の物件の条件を考える これまでに、立地、外構・外観、間取り、設備などの条件を確認してきました。参考にしたいすばらし い物件から管理状態の悪い物件まで様々な物件があることに気づくはずです。適正な賃料は、様々な調査 項目のいい点、悪い点を合計した総合評価で考え出されます。新築物件では、立地を動かすことはできま せんが、それ以外の要素は自由に変えることが可能です。近隣の競合物件とは違った魅力のある物件を作 るにはどうすればいいのか考え抜くことが必要です。 ●いいものを見 いいものを見て いいものを見て学ぶ 骨董品を扱うプロは、本物を見たり、触ったりして真贋を見極める目を養うといわれています。競合物 件だけを調査するのではなく、視野を広げてそれ以外の物件も調査します。優 優れた建物がたく れた建物がたくさんありま さんありま す。歴史的建造物、ホテル、ビル、分譲マンション、美容院などです。 ・ 歴史的建造物 明治村、江戸東京たてもの園、黒壁スクエア ・ホテル ザ・リッツカールトン東京、東京ステーションホテル ・ビル 三井、三菱、森ビル ・分譲マンション 三井、三菱、住友 分譲マンションでは、下記も確認します。 ・天井の高さはどのくらいか？・防 防音効果を 音効果を高めるために壁 めるために壁や床にどんな工 や床にどんな工夫 にどんな工夫がされているか？ ・キッチンにはどんな設備が導入されているか？・バスルームはどのくらいの大きさか？ ・最新の防犯 最新の防犯対 防犯対策はどんなものか？ はどんなものか？・ か？・コンシェルジュサービスのサービス提供内容は何か？ 分譲マンションの基準を超えていると言い切れる賃貸物件はごくわずかしか存在しません。賃貸と分譲で は異なる面もありますが、賃貸物件の未来を先取りしている部分がたくさんありますので、非常に参考に なります。おしゃれで個性的な建物を見てイメージを膨らませてみてはいかがでしょうか？ Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 28 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 ●物件所有者タイプ別 物件所有者タイプ別の イプ別の特徴とは 特徴とは 物件の所有者は、大きく分けると３つのタイプに分かれます。 専業地主さん、副 業地主さん、副業大家さん、不動産 大家さん、不動産投資 不動産投資フ 投資ファンドです。 ●専業大家さん ・資産が 資産が多く、賃貸経営の実 多く、賃貸経営の実績 、賃貸経営の実績もあるので、安 もあるので、安い金利 い金利で借入できる。 ・家賃を高くしても入居が決まった成功体験があるので、値下げ希望があってもかんたんには応じない。 最初に設定した家賃での入居希望者が現れるまで何ヶ月でも待つことがある。 ・家族内での意見統一が必要なことから、その調整に時間がかかる。 ●副業大家さん ・資産が少 資産が少な が少なく、土地から購 地から購入して不動産投資 入して不動産投資を 不動産投資を始めるので、借 めるので、借入金利 入金利が高い。 ・本業で培った経験が、不動産投資に活用できるので、次々と必要な手を打つことができる。ただし、不 動産投資に使える時間が限られている。 ・計算がすばやくできるので、リフォームや修繕工事を開始する決断も早い。 ●不動産投資 不動産投資フ 投資ファンド ・事業規模が大きく 事業規模が大きく最も安 最も安い金利 い金利で借入ができる。 ・数値計算重視で物件の価値を正確に見極めていないことがある。 ・コベナンツ条項（物件価格が一定の価格以下まで下落した場合に借入金の全額返金を要求される）を前 提に融資を受けているので、市況の悪化により物件を売却しなければならないことがある。 ●第三章のまとめ ・市場調査項目 ①人口 ②高齢化率 ③世帯数 ④総住宅戸数 ⑤高齢世帯数 ⑥外国人登録数 ⑦留 学生数 ⑧市町村の人口 全体の数字を把握して将来の需給状況を予測します。 ・家賃調査のヒアリング ・家賃調査の奥の手 サブリース業者に相談する ・周辺環境の調査 ①立地 ②外構・外観 ③間取り ④設備 ⑤自分の物件の条件を考える。 ・いいものを見る 優れた事例をみて学んでください。 ・ライバルの分析 専業大家さん、副業大家さん、不動産投資ファンド ライバルの状況を知って、自分 のいい点を活かしていくことが大切です。 コラム③別 ラム③別途費用になります。 私が初めて関わった現場での話です。竣工したという物件を見に行くと物干し、カーテンレールの一部、 エアコンスリーブ（エアコンホースの取り付け口） 、ドアストッパーがありませんでした。 工務店に事情を聴くと見積もりに含まれていなかったからそれらの設備は設置しなかったというのです。 設置する場合は全て別途費用になりますという説明を受けました。 しかし、私はおかしいと思いましたが、反論することはできませんでした。なぜなら、私は契約前に工務 店が提出してきた詳細見積もりを確認していたからです。最終的には工務店に足りない設備を全て設置し てもらいましたが、非常に苦しい思いをしました。以後は、同じトラブルは発生していませんが、細かな 見積もり項目まで目を光らせるきっかけとなりました。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 29 第三章 賃貸市場と競合物件を調査する方法 第四章 魅力のある物件の作り方 魅力のある物件の作り方 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 30 第四章 魅力的な賃貸物件の作り方 不動産投資の 動産投資の本では、 では、数字がよく出 がよく出てきます。 く出てきます。しかし、数字だけでカンタンに事業の方向性がでてくる てきます。 わけではありません。数 数字以上に大切なものがあります。家は 以上に大切なものがあります。家はゆ 家はゆっくりくつろい くつろいだり、明日 り、明日のために 明日のために元 のために元気 を回復するためのスペ するためのスペースです。一度立ち止まって入居者が素敵な家に住めて喜んでいる姿をイメージし ースです。 てみてください。ここに住んでいてよかったと感謝してくれる入居者さんのイメージが浮かんでくるかも しれません。一歩でもいいので着実に進んでいくことが大切です。 ●稼げる物件の切り口 稼げる物件の切り口を見つけ を見つけるための つけるための突破口 るための突破口 強みと弱 みと弱み 賃貸物件の差別化を考える前に、ご ご自身の強みと弱 みと弱みと計画地の強 と計画地の強みと弱 みと弱みを考えることは えることは重 ことは重要です。 どんな些細なものでもいいので、賃貸経営に関係していると思われる強みと弱みをあげてみましょう。書 いてみることでいままで気づいていなかった強みなどを発見できるはずです。強みと弱みの一例です。 ●自分の強み ・何回も 何回も引越しをした 引越しをした経 しをした経験があるので、 があるので、様々な賃貸物件の 々な賃貸物件のいい 賃貸物件のいい点 いい点、悪い点についての知識が いての知識が豊富 知識が豊富である。 豊富である。 ・様々な職業経験から入居者が部屋を選ぶ基準がわかる。 ・頼れる 頼れる専門 頼れる専門家 専門家（弁護士、税理士 、税理士、設計士、銀行 員）がいる。 ・ローコストで建築できる建築会社を知っている。 ●計画地の強 ●計画地の強み ・再開発工事が進んでいてエリアの活性化が予想される。 ●自分自身の弱み ・共有地なので、他の家族の同意が必要。 ●計画地の弱 ●計画地の弱み ・新築物件の増加が予想される。 ・物件の認知度が低い。 強みは、コンセプトを考える際に大いに役立ちます。弱 弱みは、気 みは、気づくことが大切です。弱点を補ってくれ ことが大切です る人を見つけられれば早く成果を上げることができます。弱点をプロのレベルまで引き上げるには膨大な 時間がかかります。 ●たった１ たった１人 たった１人にフォーカスする 30 代～40 代の２～３人のファミリー、渋谷のＩＴ企業で働く 20 代～30 代の独身女性、大手町の大企業 で働く 20 代～30 代の独身男性、70 歳以上の高齢者などを入居希望者の候補として考えます。その候補者 が抽象的で想像しにくい場合は、友 友人、知人、親戚などで入居 親戚などで入居者となりそうな などで入居者となりそうな人 者となりそうな人を 1 人考えてみます。 人考えてみます。そ えてみます。 の人たちなら、どんな物件を気に入るのか想像してみてください。 ●反応の得られるコ られるコンセプ ンセプトを考 トを考える方法とは あなたの賃貸物件が、入居希望者全員に支持される必要はありません。部屋の数と同じ数の人に気に入 ってもらえたらそれで十分なのです。イ イメージ メージすることが大切です。優れたものとは、無から生まれてく することが大切です。 るのではなく、さまざまなアイディアの組み合わせから生まれてきます。理想の姿をイメージしてくださ い。直感を言葉に表すことはカンタンにはできませんが、直感の判断材料には今までのすべての情報が含 まれています。市場分析のような数字で表されたデータ以上に精度の高い答えが得られることもあるので す。私が考えたコンセプトの一例をお示しします。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 31 第四章 魅力的な賃貸物件の作り方 ●コンセプ ンセプト例① ・いつでもおかえりという言葉が用意されている家・ ・イキイキと活動できる 活動できる元 できる元気が回復する家 ・気持ちよく眠れる家 立地： 駅から徒歩15分の閑静な住宅街 ターゲット：30代～40代の２～３人家族のファミリー 入居の理由：都心まで電車で30分以内なので、通勤に苦労しない、大規模なショッピングモールが近い。 子供の学校も近い。 企画物件： ２ＬＤＫ延床面積62㎡の駐車場、15㎡の庭付きの賃貸用戸建 アピールポイント：マ マンションと同 ションと同程 ンと同程度の家賃で家 の家賃で家庭菜園付 庭菜園付の一戸建てに住 建てに住める！ 間取りのポイント：１間 １間半 １間半の大型 の大型収納２ 収納２箇所 設備の特徴：分 分譲マンションでも ションでも採 ンでも採用している1 用している1616サイズの浴室 コンセプ ンセプト例② ・太陽が 太陽が昇るのが待 るのが待ち遠しくなるほど景 なるほど景観のすば のすばらしい家・余計なものを盛り込まないシンプルな家 らしい家 立地： 駅から徒歩25分の閑静な住宅街 ターゲット：20代～30代の独身女性 入居の理由：車を使って通勤するので駅から遠いことも苦にならない。眺 眺望がすば がすばらしい。 企画物件： １ＬＤＫ35㎡のロフト付全部屋角部屋アパート アピールポイント：天井 天井高 天井高3.8 3.8ｍ！広々空間のある部屋 々空間のある部屋間取りのポイント単身者向けには少し広めの35㎡ 部屋 設備の特徴：同じ 同じ広 同じ広さの物件には珍 さの物件には珍しい広 しい広めの1 めの1616サイズの浴室 コンセプ ンセプト例③ ・家族が訪問したくなる家・移動が楽な家 立地： 駅から徒歩10分の閑静な住宅街 ターゲット：70代以上の高齢者 入居の理由：買い物など日常生活が楽 企画物件： １ＤＫ25㎡のアパート アピールポイント：車椅子でも利用しやすい家 間取りのポイント：廊 廊下は有効 は有効幅110ｃｍ 110ｃｍ 設備の特徴：エレベーター どんなコンセプトの賃貸物件にするかが賃貸経営成功の鍵を握っています。他人任せにせず真剣に考えま しょう。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 32 第四章 魅力的な賃貸物件の作り方 ●ローコ ローコストで賃貸物件を企画する方法 ストで賃貸物件を企画する方法 ①方向性 ①方向性を自 向性を自分 を自分で考える。 土地の広さが 200 ㎡以上で容積率が高い土地の場合は、様々な土地活用の選択肢があります。たとえば、 単身者マンション、アパート、 ション、アパート、テ ン、アパート、テラスハウス、戸 ラスハウス、戸建、ガ 建、ガレージハウスなどなどです。しかし、地主さんが ハウスなどなどです。 自分の希望条件を伝えずに建築会社にプラン作成をお願いした場合には、建築 建築会社 建築会社は 会社は容積率を最大限活 を最大限活用 限活用 した建築費の高 した建築費の高いプランだけ ランだけを提案します。 だけを提案します。建築会社は、規模が大きければ大きいほど売上を増やすこと を提案します。 ができるからです。地主さんは、家賃で事業費が返済できるとは言っても、借金の額が多すぎると心配に なる方もいます。不安で眠れないくらいなら、安心できる規模に事業規模を縮小することも一つの方法で す。容積率を最大限活用することだけが有効な土地活用ではありません。たとえ現実的ではない案であっ ても、自分なりに方向性を考えておくことがコスト削減につながります。 （第五章で簡易的な事業収支シミ ュレーションの方法をお伝えします。 ）たとえば、マンションがいいのか、賃貸用の戸建がいいのか、全く 全く 方向性が 向性が決まっていなけ まっていなければ打ち合 ば打ち合わせ回数がふ 数がふえていくば えていくばかりです。 くばかりです。打ち合わせ回数が多いことは、コ かりです。 スト上昇の原因となります。営業マンに自宅に来てもらうのが当たり前と考えている地主さんも少なくあ りませんが、営業マンの往復の交通費や移動にかけた時間分の給料も建築費に上乗せされています。 ②木造を 木造を中心に建物の構造 に建物の構造を選ぶ 構造を選ぶ 一番低価格で企画 価格で企画可能 で企画可能な 可能な構造は 構造は木造です。 木造です。建築費の坪単価の目安は木造４０万円～６０万円、鉄骨造６ です。 ０万円～８０万円、ＲＣ造７０万円～９０万円です。また、建物の解体費が一番安いのは木造です。解体 の坪単価は木造３．５万円、鉄骨造６万円、ＲＣ造８万円です。さらに、木造 木造で 木造で気になる点 になる点は、耐震 は、耐震性能 耐震性能 です。しかし、現在の新築物件は、新耐震基準で建築されています。震度４～５程度の地震では変形する です。 ことがなく、震度６～７の地震でも外壁の損傷の可能性があっても、内部の安全は確保されます。壁を面 で支えるパ パネル工法が耐震性の高い工法として注目されています。 ４階以上の高層マンションの場合には、 ル工法 ＲＣ造か鉄骨造となります。３階以下の低層階の賃貸物件なら軽量鉄骨やローコストで施工可能な木造を 中心に選ぶことになります。 ③無名の 無名の中小の建築 中小の建築会社や の建築会社や工務 会社や工務店 工務店から選ぶ。 から選ぶ。 中小の無名の建築会社でもハウスメーカーと同レベルの物件を建築することができます。ただし、施工 レベルに不安がある方は、ホ ホームリサーチ http://www.012 0120-12323-707.com/ 7.com/） com/）などの第三者機 どの第三者機関を利用す ームリサーチ（http://www. ると安心です。建築現場をチェックし、不良箇所があった場合は、問題を解決しないと次の工事に着手で きない仕組みになっています。中小の建築会社や工務店にはウイークポイントがあります。ハウスメーカ ーの担当者に比べて賃貸経営の知識が 賃貸経営の知識が乏 賃貸経営の知識が乏しく、説明 、説明もうまく もうまくないことです。 ないことです。建築会社との交渉や技術レベ ルについて心配な場合は、不動産コ 不動産コンサル 不動産コンサルテ ンサルティング会社 ィング会社などを利用します。ただし、一部のコンサルティ グ会社 ング会社はコンサルティング料金を安くみせています。しかし、建築費を含めた総事業費で考えるとハウ スメーカーと費用がほとんどかわらなくなる会社もあります。しっかりとコンサルティング料金だけでな く、建築費などの諸条件も確認するようにしましょう。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 33 第四章 魅力的な賃貸物件の作り方 ④広告宣伝の 告宣伝の量で建築会社 で建築会社を選 会社を選ば を選ばない。 テレビＣＭ，新聞広告、豪華なカタログ、住宅展示場のモデルルームなどの広告宣伝費は全て建築費に 上乗せされています。広告は建物の信頼性を保証したものではありません。担当者の対応、工事現場や施 工事例を見て信頼できる会社を選びましょう。 ⑤相談する会社 する会社は３ 会社は３社 は３社以内とする。 競合会社が多すぎるとほとんどの建築会社はコストを抑える努力をしません。下請会社との折衝に時間 をかけて見積もり金額を低く抑えても受注できる可能性が低いからです。本気で作られていない見積もり を数多く見くらべても意味がありません。建築 建築会社 建築会社に 会社にコストを抑 ストを抑えた真剣 えた真剣な 真剣な見積もりを作 もりを作成してもらうた めにも めにも、建築プ 、建築プランを相談 ランを相談する会社 する会社の数は 会社の数は３ の数は３社以内にしまし 以内にしましょ にしましょう。 ⑥標準化する 準化する ・キッチン、洗 ・クロス、サッシ、玄関タイル、屋根材のメーカーを ン、洗面化粧 面化粧台、浴室の大きさを統 室の大きさを統一する。 統一する。 ・浴室、洗面室、トイレの窓などの大きさを統一する。その地域に実情にあったプランにするこ とが一番大切なことですが、コスト削減も大事なことです。 ⑦プロの判断 ロの判断に 判断に任せる 建物の配置や間取りでこだわりのある場所については、地主さんが自分の意思を通すことも重要です。 しかし、どうすればコストを抑えた企画ができるのかを一番よく知っているのは工務店です。プ プロの判断 ロの判断 を信頼して任 頼して任せたほうがいい結果 せたほうがいい結果に 結果につながります。最新のカタログを見ているとグレードが高いものほど ながります。 よく見えるので採用したくなってしまうものです。しかし、事業計画の希望利回りから予算を逆算すると おのずと予算が決まります。その予 その予算 その予算を超える場合には、 える場合には、設置 場合には、設置しない 設置しないという しないという決断 という決断も 決断も重要です。たとえば、 要です。 外で干せるスペースがある場合には、浴室乾燥機の設置は優先順位が低いので、設置しないという選択肢 もありえます。 第四章のまとめ ・強 強みと弱 みと弱みは、コ は、コンセプ ンセプトを考 トを考えるときの参 えるときの参考になります。 ・ターゲットを考える。入居者のターゲットをイメージするとコンセプトが考えやすくなります。 ・コンセプ ンセプトを考 トを考える。企画の える。企画の成 。企画の成否を握るのがコ るのがコンセプ ンセプトです。 ・コンセプト例①②③ ・ローコストで賃貸物件を企画する方法 ①方向性 ①方向性を自 向性を自分 を自分で考える② える②木造を 木造を中心に建物の構造 に建物の構造を 構造を考える③ える③広告宣伝費をあまりか 告宣伝費をあまりかけ 費をあまりかけていない ていない会社 ない会社 を選ぶ④無名の中小の建築会社や工務店から選ぶ⑤相談する会社は３社以内にする⑥標準化する を選ぶ ⑦プロの判断 ロの判断に 判断に任せる コラム④ ラム④ 恐怖を 恐怖を感じた固 じた固定資産税の 資産税の話 税の話 600 ㎡の敷地に６棟の賃貸用の戸建を計画させていただいたときの話です。立ち退き交渉が無事に終了 して１２月下旬までに古家を解体できることになりました。そこで、私の頭をよぎったのは固定資産税で す。固定資産税は１月１日の土地と建物の所有者に課税される税金です。土地の固定資産税は建物が建っ ていると約６分の１になります。しかし、古家解体後の更地では固定資産税は６分の１になりません。 都内の計画地でしたから、前年の６倍の固定資産税はかなりの金額です。この点を詳しく調査すると年を Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 34 第四章 魅力的な賃貸物件の作り方 またいで住宅を建て替える場合には特例があることがわかりました。二つの条件をクリアすれば前年の６ 倍ではなく、前年とほぼ同額の固定資産税になるということでした。 第一の条件は、翌年の３月３１日までに建築に着手することです。この点は全く問題ありません。第二 の条件は、年内に確認検査機関に建築確認書（建築計画が法を遵守しているかチェックするために利用さ れる設計図などの書類）を申請しなければならないことです。設計図がほぼ完成していたので、私は固定 資産税は前年とほぼ同じになるだろうと地主さんに伝えました。しかし、これはあまりにも楽観的な見通 しでした。設計士の先生の仕事が忙しく年内に建築確認書の作成が難しい状況だったのです。設計士の先 生に更地状態と建物があるときの固定資産税の差額は私の年収の１割以上の金額にもなるので、なんとか してほしいとお願いをしました。その結果、年末の最終日に建築確認書を提出することができました。お かげさまで固定資産税についてはなんの問題もなく解決することができました。しかし、スケジュール管 理の大切さを十分に思い知らされた事件でした。 上野のサクラです。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 35 第五章 失敗しない事業計画の作り方 第五章 失敗しない事業収支計画の作り方 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 36 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●事業収支を簡単 ●事業収支を簡単に計 簡単に計算 に計算する方法とは コンセプトが決まっていれば詳細な事業収支計画表を作成した上で、事業計画の是非を判断します。し かし、コンセプトが決まっていない段階では、店舗、マンション、アパート、戸建、ガレージハウスなど 様々な事業プランが考えられます。事業収支の簡易計算で事業計画の方向性を絞ることができます。 下記の事例は、事業収支の簡易計算例です。 ①建築可能 ①建築可能な 可能な延床面積を計 延床面積を計算 を計算する。 する。 土地面積３００ 面積３００㎡ ３００㎡×容積率 ×容積率２００ 積率２００％ ２００％＝延床面積６００ 延床面積６００㎡ ６００㎡ ・共同住宅の共用廊下、階段の床面積は延床面積に算入しません。 ・前面道路が１２ｍ未満の場合には、容積率の制限があります。住居系の用途地域０．４（その以外は０． ６）×道路の幅員と都市計画で指定された容積率のいずれか小さい方の数字が容積率の限度となります。 ・何戸の部屋が建築可能か？ 延床面積６００ 延床面積６００㎡ ６００㎡÷一部屋当 部屋当り面積６０ 面積６０㎡ ６０㎡＝１０戸 １０戸 ②施工床面積を 床面積を求める ・延床面積６００ 延床面積６００㎡ ６００㎡×坪換算０ 換算０．３０２５＝ ３０２５＝１８１．５坪 ・１８１．５坪×施工 ×施工床換算１ 換算１．３＝施工 ＝施工床面積２３５ 床面積２３５． ２３５．９５坪 ９５坪 ・延床面積には全体の３～５割の面積の廊下やベランダの面積が含まれていません。施工床面積として再 計算します。延床面積に１．３倍～１．５倍の数字（施工床換算）を掛けて施工床面積を算出します。 ③総事業費を求 事業費を求める ・施工床面積２３５ 床面積２３５． ２３５．９５坪 ９５坪×施工 ×施工単価４２ 単価４２万円 ４２万円（ 万円（木造） 木造）×経費１ 経費１．１５＝ １５＝総事業費 １億１３９６万 １３９６万円 施工単価は構造によって異なります。経費は、登録免許税や外構工事費などです。建築費のプラス１０～ １５％を経費として考えます。 ④年間収入を計算 間収入を計算する ・家賃１２ 家賃１２． １２．５万円× 万円×１０戸 １０戸×１２ヶ月 １２ヶ月＝ ヶ月＝年間収入１ 間収入１，５００万円 ５００万円 ⑤表面利回りを計 表面利回りを計算 りを計算する ・年間収入１ 間収入１，５００万円 ５００万円÷総 万円÷総事業費 ÷総事業費１ 事業費１億 1３９６万円 ３９６万円＝ 万円＝表面利回り 表面利回り１３． １３．１６％ １６％ ⑥手残り金額を計算 り金額を計算する ・月間収入１２５ 月間収入１２５万円 １２５万円－ 万円－月間支出（ 月間支出（ローン返済 出（ローン返済４９ ローン返済４９万円 ４９万円＋諸 万円＋諸経費 ＋諸経費１ 経費１８万円） 万円）＝手残り金額５３ り金額５３万 ５３万円 ・ローン返済額は、自己資金９９６万円、借入金１億４００万円、金利３％、２５年返済で計算しました。 ローン電卓などで計算します。 ・木造での融資可能期間は２５年です。構造により異なります。 ・諸経費 は、月間収入の１０％～２０％で計算します。 ⑦銀行の融資基準で検討する。 資基準で検討する。 入居率８割の時点の家賃収入から【ローン返済額（金利４～６％、返済期間木造２０年、鉄骨造、ＲＣ 造２５年）＋諸経費２０％】を引いた数字が黒字になることが銀行の融資基準のひとつです。この数字が 黒字であっても事業計画が優れているとは必ずしもいえませんが、一つの判断材料にはなります。 ・月間収入１００ 月間収入１００万円 １００万円－ 万円－月間支出（ 月間支出（ローン返済 出（ローン返済７ ローン返済７４．５万円＋諸 万円＋諸経費 ＋諸経費２５ 経費２５万円 ２５万円） 万円）＝手残り金額０ 金額０．５万円 月間収入は入居率８割、ローン返済は、金利６％、２０年返済、諸経費は月間収入の２０％で計算。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 37 第五章 失敗しない事業計画の作り方 （別途、事業収支簡易計算シートを用意しています。 ） 今回は、最も高い金利と考えられる６％の金利を想定しても、黒字になりました。しかし、この数字がた とえ赤字だとしてもその数字だけで事業計画の中止を決めることは早計です。なぜなら、建築コストの見 直し、自己資金の追加投入額など計画についての検討の余地があるからです。また、この数字は、簡易計 算に基づく単年度の数字です。赤字だとしてもその期間をしのぐことができれば、事業計画全体を考えた 場合、収支は大幅な黒字になることも考えられます。この計算結果は、最悪の場合のおおよその手残り金 額を理解するために利用します。次に表面利回りについてご説明します。 ●表面利回りとは 表面利回りとは 表面利回りの計 表面利回りの計算式 りの計算式は 算式は、年間家賃収入÷ 間家賃収入÷物件価格× 物件価格×１００ 価格×１００= １００=利回り 利回り（％）です。一般的に、新築の利回り です。 は低く、中古の利回りは高くなります。また、都心の物件の利回りは低く、郊外は高くなります。つまり、 リスクが高 リスクが高い物件ほど利回 い物件ほど利回りが 利回りが高く りが高くなります。 高くなります。では、ほぼ同じ広さの賃貸マンションが２棟あったとしま なります。 す。一方は、新築で利回り１０％の物件。もう一方は、中古で利回り２０％。どちらの方が手元に入るお 金が多くなるでしょうか？実は、 実は、こ 実は、この情報だけでは 情報だけでは答 では答えはわ えはわかりません。 かりません。同じ入居率だったとしても築年 数や建物の構造によって年間のローンの返済金額や減価償却費などに大きな違いがあるからです。 ●アパート経営でもっとも重 アパート経営でもっとも重要視すべきものとは 賃貸経営は、部屋に入居していただいて毎月、定額の家賃をいただくというシンプルなビジネスである にも関わらず、納税額が変動するので、毎 毎年手元に入る残 に入る残るお金は一定ではありません。減価償却費やロ は一定ではありません。 ーン利息返済などの経費は、年々減少していきます。経費が減ると家賃収入が増えなくても利益額は増え ます。その結果、所得税や住民税の負担が増えるので、手元に残るお金がいくらなのかわかりにくくなっ ているのです。しかし、アパート経営においてお お金の流 金の流れを把握 れを把握することがもっとも 把握することがもっとも重 することがもっとも重要視すべきことで す。実際に事業収支計画表を作って比較すると、カンタンにお金の流れを把握することができます。ここ す。 で気をつけなければならないポイントは、利益 利益が 利益が増えてしまったときに税金がきち えてしまったときに税金がきちんと払えるかどうかで す。税金が払えるお金がなければ、黒字でも賃貸物件を売却しなくてはなりません。ローンの返済期間 ローンの返済期間プ す。 ローンの返済期間プ ラス 5 年間という長 間という長期間の事業収支計画表 期間の事業収支計画表を作成して、お金の流れを把握しましょう。事業収支計画表を ご説明する前に総事業費にでてくる項目の一つ一つについてご説明します。 ●手元 ●手元に残るお金を計算 金を計算する方法 収入－ 収入－支出（実際に出て行くお金 くお金）＝手元に残るお金 家賃収入－（管理費・修繕費、固定資産税等、元金返済、利息返済、所得税・住民税）＝手元に残るお金 ●利益を 利益を計算する方法 税金を計算するために利益の計算が必要となります。 収入－ 収入－費用（ 費用（経費として計上できるお 経費として計上できるお金）＝利益 家賃収入－（管理費・修繕費、固定資産税等、 利息返済、 減価償却費）＝利益 手元に残るお金の計算式と利益の計算式の違いに注目です。 手元に残るお金の計算式 金の計算式では、経費にならない 算式では、経費にならない元 では、経費にならない元金返済、所得 金返済、所得税・住 税・住民税が支出 税が支出の項目にでてきます。経 費になる減価償却 費になる減価償却費 価償却費（実際に毎年 に毎年でていくお でていくお金ではありません くお金ではありません） 金ではありません）はどの項 はどの項目にも出 目にも出てきません。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 38 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●収入 家賃 相場の家賃で想定家賃を設定します。ただし、空室も発生します。１年間の間に１ヶ月の未入居期間が あると入居率は９２％になります。入居 入居率 入居率を厳しく見る場合は８ 見る場合は８０％、楽 ％、楽観的に考 的に考える場合は９５ る場合は９５％に ９５％に入 ％に入 居率を設定します。家賃は、築年数の経過毎に下落していきます。毎年１％の家賃下落が続いた場合、築 定します。 １０で新築時の９２％、築２０年で８３％の家賃になります。近隣の家賃相場を参考に家賃の下落率を考 えることになります。 ●取得時の費用 物件価格 物件価格 新築の建築費の簡易 新築の建築費の簡易計 簡易計算式は、 算式は、延床面積 は、延床面積×施 延床面積×施工 ×施工床換算１ 換算１．３～１．５×坪単価です。 単価です。 坪単価の目安は木造４０万円～６０万円、鉄骨造６０万円～８０万円 ＲＣ造７０万円～９０万円です。 建築費の詳細は別途ご紹介します。 ●取得時の費用 登記費用 ・建物の 建物の表 建物の表示登記 示登記費用 ８万円～１０万円 ・所有権 所有権保存登記 存登記費用 登録免許税（固定資産税評価額×０．４％）＋司法書士手数料２～４万円 固定資産税評価額は建物価格の６割～７割 ・抵当権設 抵当権設定費用 登録免許税（ローン借入額×０．４％）＋司法書士手数料 ２～５万円 ●取得時の費用 印紙代 印紙代 融資事務手数料 工事金額１,０００～５,０００万円の時１ １．５万円 工事金額５,０００万円～１億円の時４ ４．５万円 融資事務手数料 １０万円 １０万円 ●（取得時の）費用 保険料 火災保険料は建物の構造や地域によって異なります。また、複数年度での支払いと単年度の支払いでも 支払額は異なります。 ・火災保 火災保険 毎年 建物価格 建物価格の 価格の０．１％、 ・地震 ・地震保険 毎年 建物価格 建物価格の 価格の０．１％を計上します。 １％を計上します。 ●費用 管理費 修繕維 修繕維持費 管理費は５％で設 管理費は５％で設定します。自主管理の場合は、管理費を節約できます。しかし、入居募集、家賃集金、 定します。 契約更新、退去手続だけでなく定期清掃、クレーム処理、トラブルへの緊急対応など幅広い分野の業務を 円滑に遂行することが求められます。修繕 修繕維 修繕維持費は５ 費は５～10％で 10％で設 ％で設定します。細かく設定できる場合は、築 定します。 １０年まで５％、築１０年目以降１０％と設定します。ただし、修繕維持費は、利用状況などによって大 きく変動します。また、自主管理の場合は、２～３％少ない維持修繕費を設定します。築年数１０年未満 の時点でかかる費用は、入退去時の修繕費、定期清掃、入退去時の修繕費用、共用部の電気水道代、エレ ベーターの維持費などです。しかし、築１５年を過ぎたころになると、給湯器やエアコンなどの故障が始 まります。築１７,１８年で故障が多くなります。築２０年も古びた印象になってくるので、修理ではなく 交換が必要な設備が増えていきます。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 39 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●費用 固定資産税 資産税等 ・不動産取得 不動産取得税 固定資産税 資産税評価額 評価額×４％ ＊５０㎡以上の戸建、１戸当り４０㎡以上の共同住宅には不動産取得税の軽減措置があります。固定資産 税評価額が１,２００万円以下の場合は、不動産取得税額は０円になります。 ＊Ｈ２７年３月３１日まで３％の軽減措置があります。 ・固定資産税 資産税 （土地 （土地）固定資産税 資産税評価額 評価額（路線価×面積） 路線価×面積）× 面積）×１.４％ 課税標準額が住宅用地の場合、２００㎡以下は１／６、２００㎡超は１／３になります。 （建物） 建物）固定資産税 資産税評価額 評価額（建物価格 建物価格の６～ 価格の６～７割） の６～７割）× ７割）×１.４％ ３年度分又は５年度分（３階建以上の耐火・準耐火建築物）の税額が１／２ になります。 ・都市計画税 （土地 （土地）固定資産税 資産税評価額 評価額×０.３％ 課税標準額が住宅用地の場合、２００㎡以下は１／３、200 ㎡超は２／３になります。 （建物） 建物）固定資産税 資産税評価額 評価額×０.３％ ●費用 元金返済 ●支出 ●支出 利息返済 融資の返済方法は二種類あります。元利均等返済と元金均等返済です。しかし、現在、多くのアパート ローンで利用できるのは、元利均等返済のみです。元 元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になる返済方 法です。返済当初は利息返済の割合が多く、徐々に元金返済の割合が大きくなります。利息返済は経費で 法です。 すが、元金は経費として認められません。そのため、経費が年々減少し、税金の負担が増えることになり ます。 利息返済 経費 年々減少する 年々減少する 元金返済 年々増加する 融資返済 経費 手元に残るお金 税金 年々減少する 年々増加する 税金 手元に残るお金 元金均等返済とは、元 返済とは、元金の返済額が一定になる返済方法です。利息の返済額が徐々に減っていくので、毎 金の返済額が一定になる返済方法です。 月の返済額も減っていきます。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 40 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●費用 減価償却費 価償却費 建築費は、新築時に全額支払っています。しかし、初年度に経費にできる建築費は、建物価値の減耗部 分のみです。建築費全額を初年度の経費にはできません。法定耐用年数に基づいて計算された金額のみが 毎年、経費（減価償却費）として計上できます。法定耐用年数は、木造２２年、軽量鉄骨２７年、重量鉄 骨３４年、ＲＣ４７年です。減価償却の方法には、毎年一定額を償却する定額法と毎年一定の割合をかけ た額を償却する定率法の二種類があります。建築費の 建築費の７割 建築費の７割～ ７割～８割に ８割に当たる建物本 たる建物本体は、定額法しか選択 は、定額法しか選択で きません。一方、建築費の２ きません。一方、建築費の２割 建築費の２割～３割 ～３割の設備部分は定 設備部分は定率 は定率法も選択 法も選択可能です。 可能です。定率法の方が、初めの年に近 です。 いほど経費にできる額が多くなります。減価償却費が多いと税金計算上の赤字が出しやすくなります。 その損失を青色申告だと３年、法人だと９年繰り延べることができます。ただし、初年度の損失を３年ま たは９年繰り延べてもまだ損失を残る場合は、減価償却費の計上額が多すぎます。その場合は、建物設備 を定額法で償却する方法、建物設備を建物本体と一緒に減価償却する方法という選択肢についても検討し ます。１億円の木造賃貸物件の減価償却費の計算例をお示しします。 ●建物部分 建物部分の減 部分の減価償却 の減価償却費 価償却費の計算 の計算例 法定耐用年数22年 １億円×７０％＝７,０００万円 ７，０００万円÷２２＝３１８万円 ⇒１年目から償却が終わる２２年目まで毎年一定の額（３１８万円）を償却します。 ●設備部分の減 設備部分の減価償却 の減価償却費 価償却費の計算 の計算例 法定耐用年数１５年 平成２４年４月１日以降取得された定率法の償却率は０．１３３、改定償却率は０．１４３です。 １億円×３０％＝３，０００万円 ３，０００万円×０．１３３＝３９９万円 １年目 ２年目 （３，０００万円－３９９万円）×０．１３３＝３４５万９３３０円 ３年目～８年目 （３，０００万円－前年までの償却費の合計額）×０．１３３ ９年目～１４年目 （３，０００万円－前年までの償却費の合計額）×０．１４３ １５年目 １０２万２３５３円 最終簿価は１円となります。 ●支出 所得税・住 税・住民税 税額は以下のようになっています。 課税所得 所得税 住民税 ３３０万円超～６９５万円以下 １０％ ２０％ ３０％ （３２.１％） ６９５万円超～９００万円以下 １０％ ２３％ ３３％ （３５.１％） ９００万円超～１，８００万円以下 １０％ ３３％ ４３％ （４５.１％） １，８００万円超～ １０％ ４０％ ５０％ （５２.１％） 実効税率 カッコ内の数字は復興特別所得税２.１％を加えた額 復興特別住民税は年間１，０００円の増税 ●費用 個人事業税 個人事業税 賃貸物件の数が戸建１０棟もしくは１０部屋以上など一定規模以上の場合は、不動産所得から事業主控 除２９０万円を引いた残額の５％が個人事業税となります。個人事業税は、経費に算入できます。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 41 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●青色申告の 青色申告の３つのメリッ メリット ただし、複式簿記による記帳義務があります。 ①初年度の （法人は９年間） 年度の赤字を３年度 を３年度まで 年度まで繰 まで繰り延べできます。 延べできます。 事業開始１年目の申告所得は赤字になるケースが大半です。事業開始から３年間の税負担を軽減できます。 ②青色申告特別 青色申告特別控除 建物なら５棟、部屋数なら１０室を越える事業的規模の場合には、６５万円の所得控除が受けられます。 ５棟１０室未満の場合には、控除額は１０万円となります。 ③青色事業 青色事業専 事業専従者給与 従者給与を必要経費にできる 給与を必要経費にできる ５棟１０室以上の事業的規模の場合、青色事業専従者給与を必要経費にできます。同居家族が大家業を 手伝った際の給与は、経費とすることができます。ただし、同居家族に他に勤め先がある場合、過大な給 与を支払った場合には、給与は経費として認められません。次に説明する法人税と青色申告での個人事業 での負担額などを比較し、メリットのある選択肢を選ぶことになります。 ●法人化 ●法人化するとどの 人化するとどのく するとどのくらい税金がかかるのか ２０１２年度に法人税の引き下げが行われました。法人化の是非は、将来の事業規模、相続税対策など も含めて総合的に考える必要がありますが、以前よりも法人化のメリットを享受できる可能性が高くなっ ています。個人の課税所得が１，８００万円超の場合、実効税率は５０％です。一方、法人の場合は、課 税所得が８００万円超の場合、約３８％です。個人の場合に比べて１２％も低い税率となっています。 ●法人実効税率 ＊復興特別法人税も含む 年４００万円以下の部分 ２３.１２％ 年４００万円超８００万円以下の部分 ２４．７７％ 年 800 万円超の部分 ３８.０１％ 法人実効税率の計算式＝ 【法人税×(１＋法人住民税)＋法人事業税＋地方法人特別税】÷（１＋③法人事業税＋④地方法人特別税） ①法人 ①法人税 年８００万円以下 １９％ （２０.９％） ＊中小法人の場合は１５％ （１６.５％） 年８００万円以上 ２５.５％ （２８.０５％） ＊カッコ内の数字は復興特別法人税（法人税額の１０％）を加えた額 ②法人住民 人住民税（均等割額 等割額＋法人税割額） 均等割額 都道府県民税２万円 市区町村民税５万円 ＊資本金１千万円以下の場合 法人税割額 （法人税額×税率）都道府県民税５％ 市区町村民税１２.３％ ③法人事業税 ＊経費として計上できます。 所得金額 年４００万円以下の部分 ２.７％ 年４００万円超８００万円以下の部分 ４.０％ 年８００万円超の部分 ５.３％ ④地方法人 地方法人特別税 法人事業税の８ 事業税の８１％ Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 42 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●事業収支計画表 事業収支計画表 事業収支計画表での注目点としてデッドクロスをあげる方がいます。デッドクロスとは、経費にできる 額と利益額（申告所得額）が一致した時点のことです。その時点では減価償却費が大幅に減少しているの で、中古物件の購入などによって減価償却費を増やすなどの対策をとるべきと考えているようです。 しかし、中古物件を購入して減価償却費を増やしたとしても、その減価償却費も年々減少して、再びデッ ドクロスを迎えます。つまり、問題の先送りとなるだけなのです。デッドクロスの時点では、税率が100％ でもない限り手元にお金は残ります。その時点よりも、深刻なのは黒字にも関わらず手元にお金がほとん ど残らない状態になるときです。利回りの低い計画の場合には、税引き後の収入がマイナスになることも あります。そのときにどのくらいの資金を用意しておけばいいのかをきちんと把握しておくことが大切な ことなのです。 埼玉県川口市 木造２階建て 新築アパートの事業収支のシミュレーション例をご紹介します。 延床面積６００㎡総事業費１１,３４３万円 利回り１３.２２％自己資金９４３万円 返済期間２５年 金利３％ 年間賃料１，５００万円（１２.５万円×１０部屋×１２ヶ月） 初年度は１１ヶ月の家賃、２年目以降空室率１０％（家賃を１０％減額した表示となっています。 ） 、維持 修繕費１０％、建物設備は建物本体と同じ期間で償却する計画です。 実際のシミュレーションでは、融資の終了期間＋５年の事業計画表の推移を見ますが、次ページのものは 抜粋です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 43 第五章 失敗しない事業計画の作り方 単位：千円 摘要 1 年目 10 年目 25 年目 26 年目 収 家賃収入 13,750 13,500 13,500 13,500 入 収入合計 13,750 13,500 13,500 13,500 固定資産税 900 900 900 900 都市計画税 230 230 230 230 管理料 750 750 750 750 1,500 1,500 1,500 1,500 120 120 120 120 元金返済＋利息返済 5,972 5,972 5,972 0 支出合計 9,471 9,471 9,471 3,499 税引前収入 4,279 4,029 4,029 10,001 税引前収入累計 4,279 40,535 100,963 110,964 減価償却費（建物） 4,755 4,755 0 0 申 減価償却費（設備） 0 0 0 0 告 取得時費用 8,804 所 元金返済 2,852 3,722 5,799 0 得 申告所得合計 -6,428 2,995 9,827 10,001 申告所得累計 -6,428 8,664 83,331 93,332 所得税 23％ 0 689 2,260 2,300 住民税 10％ 0 300 983 1,000 税金合計 33％ 0 959 3,145 3,200 税引後収入 4,279 3,070 884 6,801 税引後収入累計 4,279 33,076 69,610 76,411 支 修繕維持費 保険料 出 税 金 実際の納税額は、課税所得の合計額により異なります。注目したいポイントは２５年目の税引き後収入が 少ないこと、２６年目の税引き後収入が大幅な黒字になっていることです。全体の収支がわかっていると、 25 年目の収入が少なくても将来を見据えた冷静な対応が可能です。次のページは、収入、支出、税引前収 入と申告所得の合計の１年目から 30 年目までの一覧表です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 44 第五章 失敗しない事業計画の作り方 （単位：千円） 1 年目 2 年目 3 年目 4 年目 5 年目 6 年目 収入合計 13,750 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 支出合計 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 税引前収入 4,279 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 申告所得合計 -6,428 2,212 2,300 2,391 2,484 2,580 税引後収入 4,279 3,321 3,293 3,264 3,234 3,203 税引後収入累計 4,279 7,599 10,892 14,155 17,389 20,592 7 年目 8 年目 9 年目 10 年目 11 年目 12 年目 13 年目 14 年目 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 2,680 2,782 2,887 2,995 3,107 3,222 3,340 3,462 3,171 3,138 3,105 3,070 3,034 2,997 2,960 2,921 23,763 26,901 30,006 33,076 36,110 39,108 42,067 44,988 15 年目 16 年目 17 年目 18 年目 19 年目 20 年目 21 年目 22 年目 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 9,471 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 4,029 3,588 3,718 3,851 3,988 4,130 4,275 4,425 4,580 2,880 2,839 2,796 2,752 2,707 2,660 2,612 2,563 47,868 50,707 53,503 56,255 58,962 61,623 64,235 66,798 23 年目 24 年目 25 年目 26 年目 27 年目 28 年目 29 年目 30 年目 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 9,471 9,471 9,471 3,499 3,499 3,499 3,499 3,499 4,029 4,029 4,029 10,001 10,001 10,001 10,001 10,001 9,494 9,658 9,827 10,001 10,001 10,001 10,001 10,001 990 938 884 6,801 6,801 6,801 6,801 6,801 67,788 68,726 69,610 76,411 83,211 90,012 96,813 103,613 表からはローン完済まで年々、税引き後収入が減少していくことがわかります。減価償却費や利息部分な ど経費にできる金額が年々減っていくためです。構造が木造なので２２年でほぼ全額が減価償却されてし まいます。そのため、２３年目～２５年目の申告所得はそれまでの約２倍になり、税引き後収入が大幅に 減少しています。ローンが完済された２６年目以降は、税引き後収入が増えていきます。収入の少ない 23 ～25 年目に大規模修繕が必要になることもあります。資金の流れを把握することが大切です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 45 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●事業収支計画表 事業収支計画表を作成 を作成する上での する上での注意点 注意点 事業収支計画が現実と大きく異なった場合、利益が出ていても支払いができずに黒字倒産してしまう可能 性もあります。事業収支計画を作成する際は下記の５つの点に注意します。 ①収入、支出、費用の全てが盛り込まれているか ②家賃設定、家賃下落率、空室率は適正な水準か？ ③敷金、礼金、更新料は計算に入れない。④修繕維持費は適正な水準か？ ⑤税引き後収入が大幅に少なくなる時期を把握しているか？ ●新築の工事金額の目 新築の工事金額の目安 工事金額の目安を知る 新築の工事金額の目安をご紹介します。工事の時期や施工場所によっても変動します。 ●設計費 本体価格の 体価格の８％～１５ ％～１５％ １５％ 建築規模によって異なります。 ●建物 建物本 建物本体価格 業者によって本 業者によって本体価格と 体価格と引渡し価格は 価格は異なります。 なります。本体価格が安くても、オプション工 す。 事、照明、外構、地盤改良工事費、営業経費、設計費などが高く、最終的な引渡し価格は他社よりも割高 な会社もあります。本体価格よりも最終的な引渡し価格がいくらなのかに注目することが大切です。 坪単価は木造４０万円～坪６０万円、鉄骨造６０万円～８０万円、ＲＣ造７０万円～９０万円です。 ●解体費 解体費の坪単価は、木造３．５万円、鉄骨造６万円、ＲＣ造８万円です。 （古家がある場合のみ） ●水道加入金 水道加入金 水道メーターを設置する場合、水道加入金が必要です。市町村によって金額が異なります。ファミリー 向けの部屋に導入する２０ミリの水道管は、横浜市では、１６３,８００円ですが、東京都は０円です。 ●水道工事費 水道工事費 上水道の工事費です。戸建の場合は、１棟あたり約３０万円です。 ●下水道工事費 水道工事費 下水道の工事費です。戸建の場合は、１棟あたり約５０万円です。ただし、下水道がないエリアでは１ ００万円前後の費用で浄化槽を設置します。 ●地盤改良 ●地盤改良工事費 盤改良工事費 １００㎡の木造建物の場合、６０万円～１００万円前後の費用がかかります。鉄骨やＲＣの高層マンシ ョンの場合は、１，０００万円以上の地盤改良工事費用がかかる場合があります。建築請負契約を締結す る前に、地盤調査を実施して地盤の状態と地盤改良工事の見積もりを確認することが必要です。 ●外構工事費 外構工事費にはかなりの幅があります。１区画を１００㎡とするとコンクリートのアプローチだけなら 約５０万前後です。しかし、ブロック塀やオートロックのある門扉を設置する場合は、２００万円以上も かかる場合があります。外構工事は見栄えが大きく変わる重要なポイントです。 ●期 期中金利 金利は、借りた時点から発生します。しかし、建物の着工から竣工まで建物の高さ＋１ヶ月程度の時間 がかかります。木造２階建ての場合は、建築の着工から竣工するまでに３～４ヶ月、満室になるには１～ ２ヶ月、合計４～６ヶ月かかります。借りた段階から金利の支払いは始まりますが、元金の支払いは、遅 らせることができます。４ヶ月～６ヶ月分の期中金利を計算します。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 46 第五章 失敗しない事業計画の作り方 ●融 融資の判断基準 銀行融資がおりなければどんなすばらしい事業も絵に描いたもちです。銀行は、下記の資料を元に事業 主の資産背景と事業計画の両方を評価します。 ○確定申告書または源泉徴収票 直近３期分 ○事業収支計画書、設計図（平面、立面、断面図） 、見積書、 ○土地登記簿謄本、土地の公図、地積測量図（法務局） 事業計画については、積算価格（原価法によって求められる価格）と収益価格（収益還元法によって求め られる価格）に基づいて評価されます。 ●事業主の資産 事業主の資産背景 資産背景 変動金利４％台のノンバンクなどでは赤字法人でも借入可能です。しかし、銀行は、不動産以外の事業 が赤字に陥っている場合、基本的に融資を受け付けていません。ノンバンクから融資を受けて賃貸事業を 行う場合は、金利が高くても事業が成り立つのか検討が必要となります。 ●積算価格 土地価格＝相続税路線価×面積 建物価格＝建物単価×延床面積×（１－経過年数÷耐用年数） 例：土地６００㎡×１４０,０００円＝８，４００万円 建物１４万円×６００㎡×（１－０／２２）＝８，４００万円 土地と建物の積算価格は１億６８００万円になります。 建物平米単価：木造１３～１５万円 鉄骨１７万円 ＲＣ１７～２２万円 耐用年数：木造２２～３０年、鉄骨３５年、ＲＣ４０年～４７年 積算価格に一定の係数を掛けて担保価格を計算します。その係数は、銀行独自の判断基準によって変化し ます。その係数は０．８ともいわれていますが、景気の変動により０．５～１の範囲で変動します。 この例の場合、０．８の係数で担保価格を考えると１億３４４０万円となります。 ●収 収益価格 近隣の物件の利回りによって収益価格の額は大きく変動します。 利回りが１％違うだけでも評価額は大きく異なります。 １，５００万円÷利回り９％＝１億６６６６万円 １，５００万円÷利回り１０％＝１億５０００万円 １，５００万円÷利回り１１％＝１億３６３６万円 ●融資可能な金額 資可能な金額 数年前までは、銀行は収益価格で融資額を決めていました。そのため、フルローンも可能でした。しか し、現在は、積算価格を基準に融資額を厳しく考えるケースもでてきています。土地を所有されている方 でも全額フルローンではなく、５％～10％の自己資金が必要になるケースもあります。 ●有利な条件で銀 な条件で銀行を選ぶ方法とは？ 建築会社を選ぶときと同じで数多くの銀行に同時に融資の打診をしてもいい結果は得られません。２行 ～３行に絞って融資の打診をします。取引している銀行がない場合は、まずは都銀と地銀に相談します。 初めての融資で返済期間が 15 年でも収支がプラスになる場合は、金利の低い日本政策金融公庫も選択肢の 一つです。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 47 第五章 失敗しない事業計画の作り方 第五章のまとめ ・事業収支の簡易 事業収支の簡易計 簡易計算 銀行の融資基準は次の計算式で収支の黒字が条件です。 家賃の80％－【ローンの返済額（金利４～６％、返済期間木造20年、鉄骨造、ＲＣ造25年）＋諸経費20％】 ・表面利回りは年間家賃収入÷物件価格×100=利回り（％）で計算されます。 ・不動産投資 不動産投資で一 不動産投資で一番 で一番重要なのはお 要なのはお金の流 金の流れです。 ローンの返済期間プラス5年間の事業収支計画表を作成し、最終的に手元に残るお金を確認します。 ・手 手元に残るお金の計算式 金の計算式 収入－支出（実際に出て行くお金）＝手元に残るお金 ・利益の計 利益の計算式 の計算式 収入－費用（経費として計上できるお金）＝利益 ・収入 家賃 入居率を厳しく見る場合は80％、楽観的に考える場合は95％に入居率を設定します。 ・取得時の費用 物件価格 登記費用 印紙代 融資事務手数料 保険料 ・費用 管理費 修繕維持費 固定資産税等 元金返済 減価償却費 個人事業税 ・支出 利息返済 所得税 住民税 ・青色申告の３ 色申告の３つ の３つのメリッ のメリット 初年度の赤字を３年間繰り延べることができます。 １０万円または６５万円の青色申告特別控除を利用できます。青色事業専従者給与を経費にできます。 ・法人税 2012年に大幅な減税が実施されました。住民税・所得税などとも比較して法人化を検討します。 ・事業収支計画 事業収支計画表 事業収支計画表 収入額や税金の支払い額に注目します。 ・事業収支計画表 事業収支計画表を作成 を作成する上での注意 する上での注意点 注意点 費用のもれがないかを確認します。 ・新築工事金額の目安 ・新築工事金額の目安 ・融資の判断基準 ・積算価格、収 算価格、収益 、収益価格 銀行の評価基準は景気などによって変化しますが、基本的な計算方法を理解して おくことは大切なことです。 ・銀行を選ぶ方法 ２行また３行から選択します。 コラム⑤ ラム⑤３階建てと２階 建てと２階建て 私は容積率を最大限活用したいというTさんの希望で３階建ての賃貸併用住宅のプランを検討していま した。 （自宅部分の広さが建物全体の50％以上の場合は住宅ローンが使えます。 ）３階建ては２階建てと異 なり構造計算が必要です。構造材の量も２階建てよりも多くなります。そのため、延床面積が同じ２階建 ての建築費と比べると３階建ての建築費は高くなります。 Tさんはプラン作成を急いでいたので、私は休日返上で相談を受けていました。そんなある日のこと、突 然Tさんから他社の２階建てのプランの方が安いのでそちらに決めたいという連絡がありました。 少しあせりましたが、私は冷静になって２階建てなら他社と同額にできること、他社のように別途費用の 心配はないことをTさんに伝えました。その結果、相手の会社が何を言ってきても私のプランで契約すると Tさんから言っていただけたのです。契約できると考えていた他社はTさんを長時間説得したようですが、 私のプランが採用されました。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 48 第六章 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 第六章 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 49 第六章 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 ●入居募集の流 入居募集の流れ 入居が決まるまでの流れをご説明します。オーナーさんが家賃１.05 ヶ月分の広告料を支払うことを条 件に入居募集を専任でＡ社（元付け会社）に依頼したとします。Ａ社は、レインズ（不動産会社のみが閲 覧できる情報システム）などに物件情報を公開します。その情報を見たＢ社（客付け会社）は、電話でＡ 社に空室情報を確認し、募集図面をＦＡＸしてもらいます。Ｂ社が入居希望者に物件を紹介し、入居の契 約を締結したときは、Ｂ社には家賃１.05 ヶ月分の仲介手数料が入ります。この場合、Ａ社には１.05 ヶ月 分の広告料が入ります。Ａ社が入居者を見つけた場合は、Ａ社には仲介手数料と広告料の両方が入ります。 元付け会社が老舗の会社の場合、仲介手数料も収入源として考えているので、他社への情報公開を嫌がり ます。しかし、どんなに地元で知名度が高く信頼されている業者であっても１社の集客力には限りがあり ます。物件情報を公開してもらうことが必要です。ただし、Ｂ社のような客付け会社は、Ｂ社にとって収 入が多くなる物件つまり広告料収入が期待できる物件から順番に入居希望者に紹介しています。そのため、 広告料がない物件は紹介しないことがあります。 元付け会社であるＡ社は、客付け会社からの問い合わせ件数を把握しています。問い合わせ件数が他物 件への問い合わせに比べて極端に少ない場合は、広告料がないことが原因で問い合わせが少なくなってい る可能性があります。その場合は、広 広告料を 0.525～１. ～１.05 ヶ月分増や ヶ月分増やすことを 分増やすことを検討します。 すことを検討します。広告料を増や 検討します。 す代わりに営業マンに商品券などの謝礼を渡すという方法もありますが、オーナーさんからの謝礼を禁じ ている不動産会社もあります。謝礼を連発することはトラブルの元ともなりかねない方法です。謝礼とい う手段を選ぶかどうかについては慎重な検討が必要です。また、仲介手数料を他社の半額の家賃の 0.525 か月分と宣伝しているエイブルやミニミニは、残りの 0.525 ヶ月分をオーナーさんに請求しています。他 の不動産会社で入居者が賃貸借契約をした場合よりも広告料が増えることには注意が必要です。 ●募集図 ●募集図面 不動産会社の募集図面は間取りと家賃だけのシンプルなものが多く、物件の魅力を十分に伝えきれてい ません。物件のアピールポイントがよくわかる募集図面を作成できれば、入居希望者を増やすことも可能 です。現在満室であっても入居待ちがゼロの物件の場合には、募集図面を工夫してみましょう。募集 募集図 募集図面 は、デザイ は、デザイン ザイン会社に 会社に依頼した場合でも数万円の予 頼した場合でも数万円の予算 の予算で作成可能 で作成可能です。 成可能です。募集図面は、入居希望者が物件を内 です。 見するかどうかを決める際の重要な判断基準です。物件のアピールポイントを考えた募集図面をぜひ作成 してみてください。 ●入居募集活動 ●入居募集活動で最 活動で最優 で最優先しなけ しなければならないこと 多くの入居希望者は、あからじめネットで情報収集をしてから不動産会社に行きます。ですから、スー スー モ、ホ モ、ホームズ、アッ 、アットホームに出 ームに出ていない物件は存 ていない物件は存在していないことと同じことなのです していないことと同じことなのです。 ことなのです。物件情報がポ ータルサイトに掲載されていない物件は、どんなに素晴らしい物件でも見向きもされません。３つのポー タルサイトのうち最低でも２つに物件情報が掲載されているか確認します。最近は、不動産会社のホーム ページにも物件写真がたくさん掲載されるようになりました。しかし、入居者が物件を探すときに検索す るキーワードで不動産会社のホームページが上位に表示されなければ、入居希望者は、その情報にたどり つくことができません。不動産会社のホームページの充実度よりもスーモやホームズなどの不動産ポータ ルサイトに物件情報、物件の動画が掲載されていることの方がはるかに重要です。家賃などの募集条件を Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 50 第六章 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 変更したときは、物件情報の確認が必要です。物件情報の修正が遅れていて以前の古い募集条件のままで 情報公開されていることも珍しくありません。最新の募集条件で物件情報が公開されているか確認が必要 です。賃料 賃料だけ 賃料だけで だけで表示されている物件を賃料と共 されている物件を賃料と共益 る物件を賃料と共益費に分け 費に分けて 分けて表示させるだけ させるだけで だけで問い合わ い合わせ件数が増 せ件数が増える 場合があります。たとえば、家賃 17 万円の物件の募集条件を家賃 15 万円、共益費２万円などと変更して 場合があります。 みることもひとつの方法です。 ●ぜひとも活 ぜひとも活用したい業者間ネ 用したい業者間ネットワーク レイン レインズ レインズとは、不動産業者のみが閲覧できる物件情報の共有システムです。不動産会社は、土地や建物 の売却の依頼を受けると一定の期限内に物件情報をレインズに掲載することが義務づけられています。し かし、賃貸の場合には、レインズに掲載する義務がないので、レインズに物件情報を掲載しないと公言す る業者もいます。入居募集を 入居募集を依 入居募集を依頼された元 頼された元付け会社は、 付け会社は、他社 は、他社に 他社に入居者を見つけ 入居者を見つけられてしまうと つけられてしまうと手数料が られてしまうと手数料が半 手数料が半 分になってしまうので情報 になってしまうので情報公開 情報公開を 公開を制限しようと考 しようと考えているのです。ネットで情報が検索できる時代とは言 えているのです。 え、入居者を集めるためには、たくさんの不動産会社の協力が欠かせません。レインズに物件情報が掲載 されているか確認しましょう。また、物件情報の掲載確認だけでなく、写真や募集図面の掲載の有無も確 認してください。文字の情報だけでは、内見案内の可能性が低くなってしまいます。 ●不動産会社への 不動産会社への訪問営業 入居募集情報がポータルサイト、レインズに掲載されてもそれだけでは十分ではありません。不動産会 不動産会 社の担当 の担当者にも物件を覚 者にも物件を覚えてもらう必要があります。入居募集の図面と物件写真のＵＳＢメモリを持って えてもらう必要があります。 不動産業者を訪問し、物件情報を伝えることも重要なことです。対象となる業者の範囲は、最寄り駅周辺 とターミナル駅周辺です。 ●内見者へ 内見者へ聞かなけ かなければならないこととは 新築の場合は、内見者（物件を見学した人）が３人いたら１人の割合、中古の場合は、内見者が４人～ ５人いたら１人の割合で入居の申込が入ります。契約につながる内見者の情報はもちろん重要ですが、内 内 見だけで だけで最終的に入居の申 最終的に入居の申込をしなかった人 をしなかった人の情報も 情報も貴重な情報です。 情報です。すぐに改善できる問題点を指摘し です。 てくれることがあります。内見案内をした業者に、内見のお礼とともになぜ申込にならなかったのか理由 を聞いてみましょう。また、可能であれば転 転居前のお住まいの お住まいのエ まいのエリアをヒ リアをヒアリング アリングします。その情報が蓄 します。 積されていくと、入居希望者の多いエリアの不動産会社に物件情報の提供も可能になります。 第六章のまとめ ・入居募集の流れ 入居募集の仕組みを理解しましょう。 ・物件の魅力を伝えられる募集図面を考えてみましょう。 ・ポータルサイ ータルサイトに掲 トに掲載されていない物件は されていない物件は存 物件は存在しないことと同じです。掲載 しないことと同じです。掲載情報 掲載情報を 情報を確認しまし 確認しましょ しましょう。 ・レインズ 物件情報が掲載されているか確認することが大切です。 物件の認知度を上げる方法を考えましょう。 ・不動産会社への業者営業 最寄り駅やターミナルとなる駅周辺の業者を訪問して入居募集を行います。 ・内見者へ 内見者への対応 の対応 内見者の情報 内見者の情報は 情報は貴重です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 51 第六章 ２ヶ月以内に満室にする入居募集の方法 コラム⑥ ラム⑥家賃の値 家賃の値上げ 家賃13万円で入居募集を開始した２LDK60㎡のテラスハウスの話です。完成２ヶ月前の段階で１日に２～ ３件不動産業者から物件の問い合わせを受けていました。通常、完成前にこれほど多くの問い合わせを受 けることはありません。そのため、私は完成１ヶ月前に家賃を１万円値上げしました。家賃を値上げした 場合は募集図面、ポータルサイトの条件変更が必要です。また、値下げした場合は入居希望者や不動産会 社からのクレームはありませんが、値上げが知らされていない場合にはクレームになります。ですから、 業者が自発的に値下げよりも手間のかかる値上げをすることはほとんどありません。それでも地主さんに とってメリットのあることと考えたため値上げをしました。結果は成功でした。完成の翌日に見学された 方から入居の申込が入ったのです。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 52 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 賃貸経営でのトラブルとその対処法 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 53 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 賃貸経営でのトラブルの窓口となるのは管理会社です。管理会社の仕事内容と賃貸経営でのトラブルと その対処方法についてご説明します。 ●管理会社 ●管理会社の業務 会社の業務 第一章でサブリースと管理委託契約の二種類の方法を説明しました。 管理会社の主な業務は以下の４つの業務となります。 ●入居募集、契約関 入居募集、契約関係、退去立会、 去立会、敷金清算 ●クレーム対応 ーム対応、リフォーム会 、リフォーム会社への業務 社への業務依 の業務依頼 ●家賃回 家賃回収、滞納督促 収、滞納督促、家賃 督促、家賃送 、家賃送金 ●大家さんへ 大家さんへの空室対策 の空室対策、相続対策 、相続対策、大規模修繕 下記では業務内容についてご説明します。 ●入居募集、契約関 入居募集、契約関係、退去立会、 去立会、敷金清算 ◎入居募集 募集図面の作成、ホームページ、ポータルサイトへの募集条件の登録、空室案内、他社へのＦＡＸ送信、 業者訪問などを行います。不動産会社同士の情報のやりとりはいまだに電話とＦＡＸが中心です。 ◎契約・契約更 契約・契約更新、契約更 新、契約更新の事前 新の事前通知 入居契約の前に入居の審査をします。 ○入居者の身分 入居者の身分証 身分証明書、収入証明 、収入証明書、勤務先の在籍確認 入居者が家賃の継続的な支払いが可能かチェックします。年間家賃の４倍 間家賃の４倍以上の年 以上の年収が目安となります。 家賃４万円なら年収１９２万円、家賃６万円なら年収２８８万円、家賃１０万円なら年収４８０万円、家 賃１５万円なら年収７２０万円が目安になります。以前の住まいが近所で間取り、家賃も同程度の場合は、 引越しの理由を確認します。家賃滞納を理由とした引越しの可能性があります。 ○連帯保証人 保証人への連絡 家賃の滞納発生時 家賃の滞納発生時に滞納家賃の 発生時に滞納家賃の支払いが必要な に滞納家賃の支払いが必要な旨 支払いが必要な旨を伝えます。連帯保証人の年収が低い場合、連帯保証 えます。 人がいない場合は滞納保証会社の利用を検討します。 ●定期 ●定期借家契約と普通 家契約と普通借 普通借家契約の違 家契約の違いとは 以前は大企業の法人契約の場合には、普通借家契約しか認められませんでした。しかし、現在は、定期 借家契約の普及も進んでいます。 ○普通借 普通借家契約の 家契約の特徴 普通借 普通借家契約は、借 家契約は、借主保護 主保護の制度です。貸主側からの契約解除が認められにくい制度です。滞納家賃が です。 数ヶ月分まで増えないと建物の明渡訴訟ができません。また、老朽化による建替えは、契約解除の正当理 由になりませんので、立ち退き料の支払いが求められます。立ち退き料の相場は、家賃の６か月～1 年分 と言われています。しかし、立ち退き料は入居者さんとの交渉次第で変動します。家賃２～３か月分でも スムーズな立ち退きは可能です。極端な事例では、引越し先の斡旋だけで立ち退き料が不要になったケー スもあります。ただし、立ち退き料を吊り上げようとする入居者もいますので、立ち退き料の支払いを他 言しないことを条件として立ち退き料を支払います。 ○定期借 定期借家契約の特徴 家契約の特徴 契約には書 契約には書面が必要です。また、期間満了の１年から半年前までに、期間満了による契約の終了通知が が必要です。 必要です。ただし、借主、貸主双方の合意による再契約は可能です。不良入居者は、期間が満了すれば契 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 54 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 約が終了しますので、退去させることができます。そのときに、正当理由や立ち退き料は不要ですが、不 良入居者が居座った場合は、建物明渡訴訟が必要となります。 ◎退去立会い、 去立会い、敷 い、敷金清算 敷金清算時の家主と入居者に負担割合は、国 国土交通省が発行している原状回 している原状回復 原状回復をめぐるトラブルとガ をめぐるトラブルとガイ ドラインに基づいて決められることがほとんどです。経年劣化や通常の使用による損耗等の修繕費用は、 賃料に含まれているとされています。そのため、ほとんどの修繕費用は、地主さんの負担と考える傾向が 強まっています。たとえば、クッションフロア、壁・天井のクロスなどの借主の負担割合は、経過年数に 応じて減少します。入居期間が６年以上になると修繕費は地主さん負担となります。借主の負担割合は、 １年目８３％、２年目６７％、３年目５０％、４年目３３％、5 年目１７％、６年目１円となっています。 ○よくある原状回 ある原状回復 原状回復工事 ・ハウスクリーニ ハウスクリーニング 単身者向１．５～３万円 ２ＬＤＫ ３～５万円 ３ＬＤＫ ４～６万円 戸建ては３割前後価格がアップします。ハウスクリーニングでもっとも重視すべきポイントは玄関です。 玄関に付近にある照明、ガスメーター、面格子がきれいになっているか確認します。 ・クロス クロス張 クロス張替え ８５０円／㎡～１，５００円／㎡ ・クッションフロア ッションフロア張 ンフロア張替 ２，０００円／㎡～３，０００円／㎡ 最近は、塩ビのフロアタイルに注目が集まっています。素人でも張替えが可能なので、修繕費用を抑え ることができます。 ・塗装工事 塗装工事 建具の木枠、天井の回し縁、木製の巾木など色のはげたところを塗装するだけでも室内の印象を変える ことができます。 ●主なクレ 主なクレームと対処法とは ○緊急性 緊急性が低いと思わ が低いと思われるもの 思われるもの ・トイレ、浴室などの換気扇の音がうるさい。→交換 ５，０００円～１．５万円 ・サッシ、ドア、収納扉の建てつけが悪い。→潤滑油不足、蝶番のねじのゆるみ ３，０００円～２万円 ・子供の走り回る音がうるさい。→ＲＣマンションでも発生します。防音対策のコストは非常に高いため に、根本的な解決が難しい問題です。 ・共用部分にごみがある→テレビなどの粗大ごみが１台あると２台、３台とごみが増えていきます。１台 見つけた段階で撤去依頼の張り紙をします。 ・放置自転車がある。→自転車用のステッカーを配布します。そのステッカーが張られていない自転車に ついては、一定期間後に撤去します。 ○緊急対 緊急対応が必要なクレ が必要なクレーム ・洗濯機置き場、トイレ、浴室の水漏れ、上階、天井からの水漏れ →数万円～数十万円 ・お湯がでない。→給湯器の交換が必要な場合。５万円～１０万円ただし、プロパンガスの場合は無料。 ・かぎをなくした。→０円～３万円 最近の鍵には、キーを差し込むだけで鍵穴を変更できるチェンジキ ーが用意されています。チェンジキーを差し込むと新しい鍵に変更ができます。 ・ガラスが割られた。→２万円～５万円 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 55 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 ・チャイムがならない。→数千円 チャイム本体またはスイッチの交換 ・宅配ボックスの番号がわからなくなった。→マスターキーで解除します。 ○築１０年 １０年～１５年 １５年を過ぎると 過ぎると経 ると経年劣化による故 による故障が考えられる設備 えられる設備 ・給水ポンプ ５０万円～１００万円 １５年 給水ポンプは２台１組です。２台が同時に停止しないよ う定期点検をします。 ・エアコン６万円～１０万円 １５年～２０年 ・洗面化粧台５～１０万円、キッチン１５～３０万円、トイレ８万円 浴室３０～５０万円 ○管理 管理会社 管理会社とク 会社とクレ とクレーム 管理会社は、入居者さんから毎日たくさんのクレーム連絡を受けています。入居者さんから感謝の連絡 が来る件数は、クレームの件数に比べるとごくわずかです。そのため、管理会社の社員にねぎらいの言葉 をかけられるオーナーさんの存在は貴重です。あまりにも動きの鈍い管理会社は変更すべきですが、管理 会社とは長い関係が続きます。管理会社のよい点をみつけて社員をほめてあげてください。そうすると、 管理会社の社員の仕事に対する取り組み方も違ってきます。 ●家賃回 家賃回収、滞納督促 収、滞納督促、家賃 督促、家賃送 、家賃送金 家賃１ヶ月分以上を滞納する入居者の割合は全体の１％以下です。しかし、滞納家賃にも税金はかかり ますので、滞納を軽視することはできません。迅速に対応をすることで、滞納家賃の全額回収も可能です。 ○滞納家賃を確 滞納家賃を確実に回 実に回収する方法とは 家賃の滞納が発覚した場合は、入居者さんに家賃支払いのお願いの連絡をします。１～2 日で連絡が取 れるケースはうっかり忘れが多いのですぐに支払われます。しかし、１週間過ぎても支払いがない場合は、 次の収入が入る予定日と金額を確認します。約束どおりの支払いができない場合は、勤務先、連帯保証人 にも連絡し、入居者に家賃を支払ってもらうよう促します。それでも支払いが難しい場合は、転居を勧め ます。場合によっては、引越し費用の立替も検討します。この提案でも交渉がまとまらない場合は、建物 明渡訴訟を検討します。 ○滞納リスクの回 滞納リスクの回避方法 滞納リスクを避ける方法には、迅速に滞納家賃回収の手順を踏むこと以外にも方法があります。下記の 二つの方法です。 ・家賃の支払いを口 ・滞納保証会社 ・家賃の支払いを口座振替にする。 ・滞納保証会社を 会社を利用する。滞納保証会社は、家賃の 用する。 滞納が発生した場合、月額家賃、明渡訴訟費用、残地物の処分費用などを保証してくれます。ただし、滞 納保証会社独自の審査がありますので、保証できない場合もあります。一般的な保証料は、月額家賃の 50％ ～100％＋毎年１万円です。滞納保証の種類は二種類あります。集金代行と代位弁済です ・集金代 集金代行方式 入居者から家賃の支払いがなくても保証会社、管理会社を経由して家賃が支払われます。 ただし、保証会社、管理会社が倒産した場合は、入居者はすでに保証会社に家賃を支払っているために、 家賃を請求できなくなります。そのため、家賃１か月分の損失が発生するリスクがあります。 ・代位弁 代位弁済方式 家賃滞納が発生したときに一定期間内に滞納保証会社に報告すると滞納家賃を支払って くれます。入金のチェックと滞納報告の手間はかかりますが、集金代行よりもリスクのすくない方式です。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 56 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 ●管理会社 管理会社からの提案に対する 会社からの提案に対する考 からの提案に対する考え方 管理会社から大規模修繕を提案されることがあります。このときの見積もり金額には、10％前後の管理 会社の経費が工事費用に上乗せされています。それでも、その提案が入居者の満足度を向上させる適切な 提案であれば、その提案を採用する価値はあります。しかし、理想的な修繕計画でも近隣の家賃相場を大 きく超える家賃収入は期待できません。高すぎる家賃設定には注意しましょう。 ○自主管理の選 自主管理の選択 の選択基準 管理には管理委託以外に自主管理という方法もあります。自主管理の場合は、管理業務の一切を行うこ とになるので、管理委託の手数料の５％がかかりません。ただし、入居募集と敷金清算を、不動産業者に 依頼する方法もあります。 また、 管理会社は 10％前後の利益を修繕費用などに上乗せして請求しています。 自主管理の場合はその費用も節約できます。専業大家さん、戸建、区分所有マンションの大家さんは自主 管理も選択肢の一つです。しかし、クレームに対して迅速に対応できる環境づくりが必要です。 ○管理会社 管理会社を選ぶときの 会社を選ぶときのポ を選ぶときのポイント ・誠実な対応 な対応が望めそうな会社 めそうな会社か 会社か？ 社長がどんなに講演ですばらしいことを言っていても、それだけでは信頼できる管理会社と考えること はできません。スピーチの能力とマネジメントの能力は全く別な才能が求められます。実際に物件の管理 を担当するのは社員です。入居募集や管理について疑問に思ったところは管理を担当する社員に質問をし て誠実な対応が望めるのか確認します。 ・社長の物件の管理件数は？ 物件の管理件数は？ 管理戸数の全体に対する社長の賃貸物件の割合が高いと、他の物件の管理業務が後回しにされることが あります。社長の物件を満室にすることが管理会社の最優先課題となっているためです。社長が所有する 物件の管理戸数全体に占める割合を確認します。 ・社員の定着 の定着率は高いか？ 社員の定着率が悪い会社では、情報の共有化がすすみません。新しく入ってきた社員では、物件の魅力 をきちんと入居希望者に伝えることができないので、満室にできるチャンスを逃してしまいます。 ・管理物件の空室率 ・管理物件の空室率は何パーセントか？ エリアによって空室率に違いがあります。複数の会社に空室率を聞いてみましょう。 ・空室対策 空室対策の提案力はあるか？ 空室が２ヶ月以上の長期間になったときにはどこかに問題点があります。どんな点を改善したら入居が 決まるのかアイディアを聞きます。 ・滞納家賃が発生 滞納家賃が発生した場合の対 発生した場合の対応 した場合の対応方法は？ 支払い督促を迅速におこなえば滞納家賃の問題は解決できます。しかし、支払い督促が遅ければ遅いほ ど滞納家賃の回収は難しくなります。 ・いままでに経験 いままでに経験した一番 した一番大きなクレ きなクレームは何 ームは何か？ クレームの連絡がない管理会社は管理していない管理会社です。どんな管理会社でもクレームが発生し ます。経験した中で一番大きなクレームとそれへの対処法を聞きます。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 57 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 第七章のまとめ ・管理会社 ・管理会社の業務 会社の業務 ・入居募集、契約関 入居募集、契約関係、退去立会、 去立会、敷金清算 原状回復の費用は国土交通省のガイドラインによりオーナーさん負担の傾向が強まっています。 ・クレーム対応 ーム対応、リフォーム会社へ 、リフォーム会社への業務 会社への業務依 の業務依頼 緊急性の高いものに対しては迅速な対応によって満足度を高めることが必要です。管理会社の社員は、 クレーム対応が中心で感謝されることの少ない仕事です。ねぎらいの言葉をかけてあげられるとよりがん ばってもらえるかもしれません。 ・家賃回 家賃回収 家賃送 家賃送金 家賃を毎月きちんと払ってもらえる仕組み作りが大切です。 ・大家さんへ 大家さんへの空室対策 の空室対策、相続対策 、相続対策、大規模修繕 提案内容を確認します。 ・自主管理 長期休暇でも連絡を取れる体制作りが必要です。 ・管理会社 ・管理会社を選ぶ 会社を選ぶポ を選ぶポイント ・誠実な対応が望める会社か？ ・社長の物件の管理件数は？・社員の定着率は高いか？ ・管理物件の空室率は何パーセントか？・空室対策の提案力はあるか？ ・滞納家賃が発生した場合の対応方法は？・いままでに経験した一番大きなクレームは何か？ （白馬岳山頂付近から撮影した標高 2867ｍの旭岳） Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 58 第七章 賃貸経営でのトラブルとその対処法 コラム⑦ ラム⑦ 500 万円もの滞納家賃 私は地主さんと一緒に 500 万円も家賃を滞納している入居者に会うことになりました。現地を訪問する と玄関には鍵がかかっていて反応がありません。しかし、駐車場には車がありました。部屋には明かりが ついていることから室内に入居者がいることはあきらかでした。そこで裏口に回ってみました。すると裏 口には鍵がかかっていませんでした。しかし、入居者には占有権があります。大家さんといえども無断で 部屋に入ることはできません。そこで、警察の方に入居者が病気で倒れていると大変なのでついてきてほ しいと説明しました。すると、警察官にも現地まで同行してもらえました。 大家さんとともに２階に上がると入居者はいました。しかし、声をかけたとたん俺にはお金がないから 死ぬしかないと大声を出してわめきだしました。最後には包丁をもってくるなどしたためこれ以上の話は できませんでした。後は裁判しか考えられませんが、地主さんは裁判を考えていなかったため、その後の 経緯はどうなったのかわからないままです。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 59 第八章 知らないと損をするリフォーム工事の必須知識 第八章 知らないと損をするリフォーム工事の必須知識 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 60 第八章 知らないと損をするリフォーム工事の必須知識 ●見逃 ●見逃されている修繕費 事業計画を検討中の段階で修繕費を正確に予測することは困難です。なぜなら、使用状況によって必要 な修繕費は大きく異なるからです。しかし、だからと言って修繕費を考えない事業計画は、問題がありま す。第五章で事業計画を検討したときには、修繕費を 10％に設定しました。その修繕費の範囲内でリフォ ームを検討します。ハウスメーカーの賃貸物件ではハウスメーカーが ハウスメーカーが独 ハウスメーカーが独自に開 自に開発したキ したキッチン、建具 ン、建具、サ ッシなどが備え付けられています。ハウスメーカー以外はその設備を安く仕入れることができないので、 ッシ ハウスメーカーの言い値で修繕工事をお願いすることになります。一度の工事金額では気になるほどの額 でなくても工事 工事回 工事回数が積 数が積み重なると工事費の なると工事費の総 工事費の総額は莫 額は莫大な金額となってきますので 大な金額となってきますので注意 ので注意が必要です。 注意が必要です。 ●リフォーム費用の適正な予算 ●リフォーム費用の適正な予算配分とは リフォーム工事の予算に限りがあります。優先順位をつけることが大切です。リフォーム工事の優先順 位は①エントランス②外観③室内です。エントランスや外観は、内装よりも経年劣化の差があらわれやす いポイントです。入居希望者は、１日に３件～５件もの物件を見ています。その物件の中で選ばれるため には、きれいでおしゃれな物件だというイメージをもってもらうことが必要です。エントランスは、植栽 の設置や建物プレートの変更など低予算のリフォームでも印象を変えることができます。外観の修繕には、 まとまった予算が必要となります。 屋上防水 12 年～18 年 6000 円～10000 円／㎡ 防水補修 10 年～15 年 6000 円～8000 円／㎡ベランダ・廊下 外壁補修 10 年～15 年 1000 円～3000 円／㎡ 鉄部補修 5 年 3000 円～5000 円／㎡ベランダ・階段の手すり リフォームは自宅とは違います。見栄えをよくするための工事という割り切りも必要です。 ●お金をかけ 金をかけすぎない室内 ない室内リフォーム 室内リフォーム工事 リフォーム工事の予 工事の予算 の予算枠とは 近年はリノベーションという名のもとで大規模な工事がはやっています。しかし、費用をかけすぎても 効果が期待できない工事もたくさんあります。室内のリフォームは、下記の予算の範囲内で考えます。 ○元 元の状態に戻 態に戻す 築 10 年～15 年 家賃半年分 見た目をきれいにする工事が中心です。 ○使い 使い勝 使い勝手を工夫 手を工夫する 築 15 年～25 年 家賃１年分 水まわりの設備の交換、簡単な間取り変更をします。棚、照明、ミラーなどは低予算でも設置可能です。 ・棚 一番費用対効果の期待できるリフォームです。ホームセンターに売っているガチャ柱、棚受、棚板 を購入すると、2000 円～3000 円以下の予算でも棚の設置が可能です。 ・照明 スーパーや銀行では 2000 ルクスの明るさですが、一般的な家の明るさは 800 ルクスと言われてい ます。エントランスなどに 800 ルクスよりも明るい 1000 ルクス程度の照明を取り入れます。 ・ミラー ＩＫＥＡには 999 円で仕入れられるくねくねみらー（商品名ＫＲＡＢＢ）というミラーがあり ます。ローコストでありながらデザイン性も優れているので人気があります。 ○ニ ニーズにあわ にあわせた間取 せた間取り変更 築 25 年～ 家賃２年分 時代によって好まれる間取りがあります。人気のない間取りは変更も考えなくてはなりません。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 61 第八章 知らないと損をするリフォーム工事の必須知識 ●素人でもできるカンタンな でもできるカンタンなリフォーム カンタンなリフォーム工事とは リフォーム工事とは 建具の取っ手、蛇口のハンドル、吐水パイプ、水栓のパッキン交換、コンセントプレート、スイッチプ レート、網戸のはりかえ、木枠などのペンキ塗装などは数分でできるリフォーム工事です。業者に依頼す るとひとつひとつの項目は安くても数が増えると大きな金額となります。少し勉強しただけでできる工事 です。自分で工事することもリフォーム工事代金節約のひとつの方法です。 ●リフォームの ●リフォームのチェッ チェックポイント ○敷地 ・境界壁、ごみ置き場、駐輪場の汚れ、破損がないか？ ○外観 ・ひび割れ、色あせ、コーキンングがやせていないか？ ○屋根・屋上・防水対策は十分か？ひび割れ、さびはないか？ ○エントランス・ポスト、門扉のさび、破損がないか？・アプローチの汚れ、色あせはないか？ ・ 照明の明るさは十分か？ ○機械設備 ・エレベーター、給水ポンプ、火災報知機は正常に作動するか？ ・配電盤のさび、破損はないか？・ガスメーター、電気メーターに汚れはないか？ ○共有部分 ・照明の明るさは十分か？・壁、床、手すり、階段の汚れ、さび、破損はないか？ ○設備・給湯器、エアコン、換気扇、火災報知機は正常に稼動するか？・照明の明るさは十分か？ ○水まわり ・キッチン 扉、引き出しに汚れ、破損はないか？・浴室 カビ、汚れ、破損はないか？ シャワーの流量に問題は？・トイレ 汚れ、破損はないか？水の流量に問題はないか？ ・洗面 汚れ、破損はないか？・洗濯機置き場 給排水に問題はないか？ ○玄関・ドア さび、汚れはないか？シリンダーは正常に回るか？・下駄箱、床 汚れ、破損はないか？ ○居室・天井 汚れ、水漏れ跡、はがれはないか？・床、収納 汚れ、破損、きしみはないか？ ○建具、窓 ・建具 汚れ、破損、きしみはないか？・窓 汚れ、破損、きしみはないか？網戸はあるか？ ●リフォーム工事の ●リフォーム工事のコストを抑 ストを抑える方法 リフォーム工事の依頼箇所を伝えないで見積もり依頼をすると不要な工事箇所の見積もりも含まれてし まいます。部屋の魅力を高められるポイントに絞ったリフォーム工事を依頼することが必要です。ドア、 床材、キッチン、照明などを問屋さんから仕入れて工事のみを依頼するとコストダウンが可能です。ただ し、違った型番の部材を仕入れてしまうと工事が二度手間になってしまいますので、費用が余計にかかり ます。また、リフォーム工事になれてきたら、足場の業者と塗装の業者を分けて分離発注する方法、作業 分野ごとに計算されている手間賃を作業時間での費用に計算しなおしてもらう方法も組み合わせるとコス トを抑えることができます。ただし、一度だけのリフォーム工事で工事費用を安くすることは困難です。 長い付き合いを前提とした上での交渉となります。 ●入居者がいる部屋 入居者がいる部屋はなにもしない 部屋はなにもしない すでに入居者がいる部屋については、リフォームは必要ありません。退去後にリフォームします。 第八章のまとめ 第八章のまとめ ・事業計画の段階で修繕計画も考える。 ・リフォーム工事の優先順位を考えることが重要です。 ・室内リフォームの予 室内リフォームの予算 室内リフォームの予算 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 62 第八章 知らないと損をするリフォーム工事の必須知識 ・元の状態に戻す 築 10 年～15 年 家賃半年分 ・使い勝手を工夫する 築 15 年～25 年 家賃１年分 ・ニーズにあわせた間取り変更 築 25 年～ 家賃２年分 ・素人でもリフォーム工事ができる部分があります。コストを抑えるためにもチャレンジしてみましょう。 ・リフォーム工事のコストを抑える方法 長い付き合いを前提とするならコスト削減も可能です。 コラム⑧ ラム⑧ 固定資産税は 資産税は還 税は還付できる？ 固定資産税の専門家から伺った話です。市町村の固定資産税の担当者は専門家ではありません。ローテ ーションで他部門から異動してきた方が担当しています。そのため、専門知識が十分でなく固定資産税評 価額が補正されていない場合があります。土地の固定資産税評価額に疑問がある場合は、市町村の窓口で 担当者に相談するだけでも還付を受けられる可能性があります。専門家を頼らず自力でも固定資産税の還 付を受けることも可能です。ただし、建物の固定資産税評価額を見直す場合には、建物の構造と資材につ いての専門的な知識が必要になります。建物価格を算定するための構造計算が必要になるからです。高額 なオフィスビルなどでは 1,000 万円以上の還付を受けたケースもあります。一度、固定資産税評価額の見 直が必要かもしれません。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 63 第九章 ケーススタディ 第九章 ケーススタディ Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 64 第九章 ケーススタディ ●5 億円の企画を中 円の企画を中止して２. して２.２億円の企画を実現したケース Ｋオーナーは資産家でした。郊外の土地を複数所有しているために、土地の活用方法と相続税対策につ いて悩んでいました。それで、Ｋオーナーは、相続コンサルタントとして著名なＹ社に相談しました。す ると、Ｙ社は５億円の単身者向けＲＣマンションの提案を持ってきました。資産の圧縮ができるので、相 続税については心配しなくてもよくなるというプランです。今回の計画地は、駅徒歩２分の一等地でした。 そのことだけを考えると５億円の大事業でも安心できそうでした。しかし、都心まで１時間以上もかかる 郊外の立地です。そのため、一つの土地に５億円もの借金をして事業をはじめることに不安を感じました。 それで、私のところへ相談が来ました。私は、5億円もの借金に不安を抱えるＫオーナーに事業規模を縮小 した案を提案しました。２～３人家族向けの連棟式のテラスハウスを基本とした４棟10戸のプランです。 建物同士がベランダだけで接続しているというユニークなプランであることから、地元の人にも評判の賃 貸物件となっています。その近隣の土地でも10棟の戸建の計画にも関わらせていただいています。事業規 模は１４棟２０戸の合計で２.２億円に留まったので、相続税の負担額は５億円の計画よりも多くなること が想定されました。しかし、Ｋオーナーにとっては、いきなり５億円の事業をスタートさせるよりも安心 できる計画となったようです。 ●道路を作って 道路を作って 1000 ㎡の計画地を開 の計画地を開発したケース 全体で5000㎡もある敷地の一部の950㎡の敷地を開発しました。計画地には、道路、上下水道、都市ガス、 電柱などのインフラ整備が必要でした。一番の難題は、下水管の整備問題でした。一番近い場所にある下 水管は、計画地より高い場所に設置されていたのです。そのため、排水ポンプを設置しなければなりませ ん。下水管の接続の費用は一番安くなるものの、メンテナンス費用を考えると頭の痛い話です。そこで、 低地にある下水管に接続できないか役所と協議したところ、低地の下水管への接続が認められました。そ の結果、ポンプの排水音にも気にする必要がなくなったのです。 これで全てのインフラ整備の計画が完成して、造成工事のめどをつけることができました。ここまでく るのに、打ち合わせを始めてから１年半もの時間がかかりました。この計画地は、桜が立ち並ぶ美しい公 園に隣接していました。そのため、部屋から公園の緑を眺められる工夫をしました。賃貸用の延床面積75 ㎡の３ＬＤＫの戸建３棟のベランダは全て、公園に面しています。アパートは全ての部屋を角部屋にしま した。１階にはロフトを設置して、緑の隙間から差し込む光を楽しめます。アパートに採用した真っ黒な 外壁は、倉庫のようだという批判もありましたが、インパクトが強く、完成した日に入居申込が２件入っ たほどの人気物件となりました。駅から徒歩25分、急斜面を登りきった高台という立地ながら、賃貸仲介 会社からの人気も高く、真っ先に紹介してもらえる物件となっています。 ●家庭菜園 ●家庭菜園付 庭菜園付の賃貸用の戸 の賃貸用の戸建 駐車場として活用していた土地でしたが、細長い形状のために駐車できる車の台数に限りがありました。 そのため、駐車場代の収入が少なく、固定資産税の負担のために、収益がほとんど上がっていませんでし た。そこで、Ｔオーナーは、多くの会社に相談していました。賃貸物件を建てることで土地の固定資産税 は六分の一に下がりますが、この街にあったプランが見つからずあきらめてかけていたのです。 そんな中でＴオーナーからご相談がありました。私は、近隣で家庭菜園が流行している点に着目しました。 近隣の畑の利用料は年間で数万円以下と安いのですが、駐車場がない点が問題でした。そのため、駐車場 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 65 第九章 ケーススタディ がついた家庭菜園のある賃貸用戸建なら入居者も喜ぶのではないかと考えました。容積率から考えると大 きなアパートも建築可能でしたが、15㎡の家庭菜園を設けた２ＬＤＫ６２㎡の戸建２棟を計画しました。 おかげさまで、あの震災直後の時期ながら完成後、１ヶ月以内で入居が決まりました。私が新築アパート 経営を企画させていただいた地主さんの声をご紹介します。 ●地主さんの声 ●地主さんの声 ①神奈川県 神奈川県 Ｈさん １棟【夢が現実になって大 【夢が現実になって大変 が現実になって大変満足しています】 しています】 何もない空き地だった土地に、徐々に建物が建っていく過程は感動的でした。想像以上に見栄えがよく グレードの高い建物に仕上がっていて大変満足しています。小島さんには企画から完成に至るまで陰に陽 に尽力して頂き、本当に助かりました。常にオーナー側の利益となる提案をいただけたので、ベストな判 断ができたと思います。見学会で沢山の褒め言葉をもらったことも良い思い出です。 ②埼玉県 埼玉県 Ｔさん ２棟【他の業者さんよりも圧倒 の業者さんよりも圧倒的に頼もし 圧倒的に頼もしく 的に頼もしく感じました】 じました】 私が地元の不動産会社に想定家賃を直接聞いたときには、最終的に賃貸できた金額ではとても貸すこと はできないだろうと言われていました。しかし、小島様のすばらしいアイディアやサポートのおかげで、 あっという間に想定していたよりもよい条件で賃貸することができました。本当に感謝しております。 ③東京都 Ｔさん 4 棟【きめ細 きめ細かなフォローで非常 かなフォローで非常に 非常に安心しました】 しました】 今回の事業計画では、一つの問題をクリアしてもまた別の問題が発生して非常に苦労しました。しかし、 小島様の事務処理能力は抜群であらゆる角度から問題点を検証し、最善な方向へ導いていただけました。 小島様をはじめとした関係者様には深くお礼申し上げます。 ④千葉県 Ｋさん 14 棟【とても満足 とても満足しています】 しています】 区画整理中の土地だったため、周辺環境の将来像が想定できず、よい活用方法が思いつきませんでした。 しかし、小島様には豊富な知識や経験に基づいた貴重なアドバイスをいただき、自分でも住みたいと思え る賃貸物件が企画できました。また、役所や融資先への交渉にも同行していただき、大変心強く感じまし た。企画が非常に重要だと言われていますが、十二分に満足できる企画となりました。 ⑤東京都 Ｓさん 6 棟【安心して任 して任せられました せられました】 した】 相続税対策を含めた土地活用についてどのようにした方がいいのか非常に丁寧に説明して頂けました。 これで徐々に私の不安も取り除かれ、安心して任せられると思いました。良い建物が建ってうれしく思っ ています。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 66 さいごに さいご さいごに 積極的にリフォームや修繕にお金を使い、老朽化したアパートの建て替えを進めている地主さんがいる 一方で、アパートが老朽化して空室期間が長引いているにもかかわらずリフォームや建て替えなどお金が かかる対策を一切しようとしない地主さんがいます。やらないという決断も選択肢の一つです。いい決断 かもしれません。しかし、他の選択肢の方がよかったのではないかと悩んで不安な毎日を続けているのな ら話は違います。行動もせずに考え続けるだけでは状況がよくなることはありません。 空室状態を改善しようとリフォームや建て替えをすることで、逆に新たなトラブルが発生してしまうこ とがあるかもしれません。しかし、なにもしないなら経験を積むこともできません。行動することだけが 事態を打開できる方法なのです。賃貸経営で発生するほとんどのトラブルの解決策はすでに考えられてい ます。先人の知恵を参考に行動することで道は開けます。最悪のことを想定しつつも楽観的に行動するこ とが必要ではないでいでしょうか？始めの一歩は、小さな一歩でも、歩き続ければ長い道のりを歩くこと も可能です。 事業計画検討に役立つ５種類のチェックシートを用意しました。 ・立地チェッ チェックシート 外構・外観チェ 外観チェッ チェックシート 想定家賃調査シ 定家賃調査シート 事業収支の簡易 事業収支の簡易計 簡易計算シート リフォームチェ リフォームチェッ チェックシート これらを参考に手を動かして事業計画を考えてみてください。セミナーの開催も予定しています。小冊 子では伝え切れなかった貴重な情報も提供できると考えています。 もし、あなたが、 『空室が増えて困っている。 』 『土地活用のことで悩んでいる。 』 『建築会社にもったいないといわれたが、本当に計画していいのか不安だ。 』 とお悩みならぜひ私達にお任せください。 私は、首都圏を中心に過去 5 年間で 63 棟の賃貸物件の企画に携わってきました。始めの 3 年間は日付が 変わる時間まで残業を続け、休日も仕事をしていました。しかし、その後は、土地活用で押さえておくべ き項目を的確に把握できるようになったため、定時でも帰宅できるようになりました。 皆さんが不動産についての知識がない場合、これから勉強をスタートして専門家と同じ知識レベルに追い つくには、時間がかかります。また、試行錯誤も必要です。土地活用では、たった一度の失敗でも大きな ダメージとなることがあります。勉強時間の短縮と失敗を避けるためにも、専門家のアドバイスを利用し てみてください。 私達には賃貸経営に精通した税理士、弁護士、設計士、不動産管理会社、工務店などのネットワークがあ ります。賃貸経営についてのお悩み解決に必ずや役立つことと思います。 お問い合わせは下記まで今すぐ！ [email protected] http://www.storksnest.net ストークネスト（stork’s nest）代表 小島 純 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 67 さいごに 筆者経歴 者経歴 ストークネスト（stork’s nest） 代表 小島 純 土地活用コンサルタント 1977 年生まれ。立命館大学経営学部卒業。 有名不動産会社のコンサルタントとして、63 棟の新築賃貸物件の企画を担当。2012 年ストークネストは関 わる人全てに幸運が訪れるようにという願いを込めて設立されました。現在、相続税対策、土地活用の企 画立案から融資付け、入居募集、管理運営の支援を行い、独自の視点から考え出された相続税対策、空室 対策の提案力は、大家さんからの支持をあつめています。 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 68 さいごに 今回の小冊子のために下記の書籍を参考にさせていただきました。 藤山勇司 『不動産投資の落とし穴』 ぱる出版 加藤ひろゆき 『激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法』ぱる出版 長岐隆弘 『超優良物件を格安で入手する不動産投資法』 ぱる出版 須田忠雄 『アパート経営はするな！賃貸経営の落とし穴』大空出版 和合実 『出口から見る収益不動産投資』 清文社 和合実 『収益不動産所有の極意』 清文社 根布和明 『年収を倍々で増やし続ける！超加速不動産投資術』 ぱる出版 長谷川高 『愚直でまっとうな不動産投資の本』 ソフトバンククリエイティブ 藤澤雅義 『賃貸経営マイスター』 住宅新報社 アックス財産コンサルタンツ協会 『不動産の活用法プロがきちんと教えます』あさ出版 工藤一善 『勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル』 ぱる出版 関輝夫 『原状回復と敷金清算入門』 住宅新報社 蓑原信樹、幸田雅弘著 『ひと目でわかる欠陥住宅－法律実務家のために』民事法研究会 まりお『めちゃめちゃ売れているマネー誌ＺＡＩが作った恐る恐るの不動産投資』ダイヤモンド社 津村重行 『不動産調査入門基礎の基礎』 住宅新報社 林原安徳 『人が集まる、だから儲かるこれが繁盛立地』 同文館出版 神田昌典 『６０分間 企業ダントツ化プロジェクト』 ダイヤモンド社 神田昌典 『小予算で優良顧客をつかむ方法』 ダイヤモンド社 鈴木信行 『敗者の錯覚 あなたの努力が実らない４０の理由』日経ＢＰ社 堀栄三 『大本営参謀の情報戦記』 清水克衛 『繁盛したければ一等地を借りるな』 丸山忠 『それでもフランチャイズを選びなさい』 文春文庫 学研 興陽館 中村一晴 『アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ぼろ物件を狙いなさい』ぱる出版 日本フィナンシャルアカデミー 『不動産投資の学校 入門編』 ダイヤモンド社 玉川陽介 『手持ち２００万円から始める！低リスク高利回りの不動産投資』 ぱる出版 岡田のぶゆき 『２００万円から６年で２０億！売却から逆算思考する不動産投資』ぱる出版 金森重樹 『１年で１０億作る！不動産投資の破壊的成功法』 ダイヤモンド社 神田昌典 『非常識な成功法則』 フォレスト出版 セス・ゴーディン 『ダメならさっさとやめなさい』 マガジンハウス 赤沼慎太郎 『まずはこの本から はじめての飲食店入門』 かんき出版 島田紳助 『自己プロデュース力』 ヨシモトブック マイケル・ボルダック『1063人の収入を60日で41％アップさせた目標達成する技術』フォレスト出版 岩松正記 『経営のやってはいけない』 クロスメディアパブリッシング 山田昭男『ホウレンソウ禁止で１日７時間１５分しか働かないから仕事が面白くなる』東洋経済 佐々木泰樹『空室を抱える中小オフィスビルオーナーのための満室ビル経営』幻冬舎 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 69 さいごに 中川強 『こうすれば成功する！フランチャイズ起業』 自由国民社 杉山春樹『１００回失敗、５０億失った、バカ社長』 ＷＡＶＥ出版 ジョセフ・シュガーマン『シュガーマンのマーケティング３０の法則』フォレスト出版 ジョン・スカリー 『スカリー 上下』 早川書房 ウオルター・アイザックソン 『スティーブジョブズ ⅠⅡ』 講談社 クリストファー・ボグラー 『神話の法則』ストーリーアーツ＆サイエンス研究所 モンテーニュ 『随想録』 白水社 フィリップ・コトラー 『コトラーのマーケティング３．０』 天外伺朗 『経営者の運力』 講談社 平秀信『安くていい家』 オーエス出版社 平秀信『もっと！安くていい家』 オーエス出版社 平秀信『後悔しない一戸建ての秘密』 日本実業出版社 朝日新聞出版 平秀信『プロが教える買ってはいけない家』アスコム 平秀信『家づくり革命』 ナツメ社 平秀信『行列のできるスーパー工務店の秘密』日本実業出版社 内田樹 『ぼくの住まい論』 新潮社 カーマイン・ガロ 『スティーブジョブズ 驚異のイノベーション』 日経ＢＰ社 カーマイン・ガロ 『スティーブジョブズ 驚異のプレゼン』 日経ＢＰ社 神田昌典 『２０２２これから１０年 活躍できる人の条件』 ＰＨＰ 米山秀隆 『空き家急増の真実』 日本経済新聞出版社 米山秀隆 『少子高齢化時代の住宅市場』 日本経済新聞出版社 一般財団法人日本不動産コミュニティ 『賃貸経営実務検定２級、１級、マスターテキスト』 Copyright © 2012 Stork’s Nest. All Rights Reserved. 70