「賃貸併用住宅投資法」

SE 大 家 たくちゃん流
ノーリスクで不 動 産 投 資 を始 める
「賃貸併用住宅投資法」
ＳＥ大 家 たくちゃん
http://ameblo.jp/se-takuchan
現 役 ＳＥが発 信 する不 動 産 投 資 講 座
■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版）
著 作 権 について
当 レポートは上 記 発 行 者 の日 本 国 の法 律 (著 作 権 法 )によって守 ら
れている著 作 物 です。発 行 者 の書 面 による許 可 無 く、当 レポートの
一 部 をあらゆる媒 体 (文 書 、音 声 、映 像 など)に転 載 、流 用 、複 製 、
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免 責 事 項 について
当 レポートの内 容 は、発 行 者 の独 自 の経 験 ・ノウハウをまとめたもの
であり、すべての人 に同 一 の効 果 ・影 響 を保 証 するものではありませ
ん。また、当 レポートの内 容 に対 していかなる行 為 をされ損 害 を受 け
ることになりましても、発 行 者 ・配 布 者 は一 切 の責 任 を負 いません。
すべて読 んだ方 の自 己 責 任 の上 、お取 り扱 いください。
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■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版）
こんにちは！
ＳＥ大 家 たくちゃんです。
このレポートは、ぼくが主 催 した賃 貸 併 用 住 宅 セミナーの資 料 から、
賃 貸 併 用 住 宅 の特 徴 を抜 粋 し、レポート化 したものです。
賃 貸 併 用 住 宅 は、これから不 動 産 投 資 をはじめるサラリーマンの方
が最 初 の第 一 棟 目 として購 入 なさる物 件 として「最 適 」
である と 思 い ま す 。
なぜ最 適 なのか？
それは、不 動 産 投 資 を成 功 させるには、はじめの１棟 目 は「絶 対 に失
敗 しないこと」が大 事 だからです。大 事 というよりも「必 須 条 件 」といっ
てもいいでしょう。
そして、この賃 貸 併 用 住 宅 は、正 しい計 算 に基 づいて正 しい物 件 を
選 ぶことができれば、「絶 対 失 敗 しない不 動 産 投 資 」と言 っても過 言
ではないほどのポテンシャルを秘 めているのです。
実 際 に最 初 の一 棟 として賃 貸 併 用 住 宅 を購 入 した、ぼくが言 うので
すから間 違 いないです(笑 )。
このレポートが皆 さんの投 資 活 動 の一 助 になれれば幸 いです。
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■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版）
■■賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 （基 礎 編 ）■■
１．
なぜ最 初 の一 棟 目 は絶 対 「失 敗 」してはならないのか？
２．
そもそも賃 貸 併 用 住 宅 って？
３．
賃 貸 併 用 住 宅 のよいところ
４．
住 宅 ローンを利 用 するため融 資 が組 みやすい
５．
住 宅 ローンを利 用 するため金 利 が低 い。
６．
住 宅 ローンを利 用 するため、返 済 期 間 が長 く取 れる。
７．
住 宅 ローン減 税 を適 用 できる。
―――フリー版 はここまで―――
８．
空 き室 のリスクを軽 減 できる。
９．
優 良 入 居 者 を集 めやすい。
１０． 家 族 や親 戚 の理 解 を得 やすい。
１１． 管 理 がしやすい。
１２． 住 宅 ローンを利 用 できるため、売 却 しやすい。
１３． 破 綻 のリスクがほとんどない。
１４． 収 益 不 動 産 VS 賃 貸 併 用 住 宅
■■賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 （購 入 編 ）■■
１． どうやって物 件 を探 す？
２． 一 般 の収 益 物 件 とは違 う賃 貸 併 用 住 宅 選 びの基 準 とは？
３． 利 回 りは何 ％確 保 すべきか？
４． 市 場 分 析 の仕 方
５． 失 敗 しないファイナンス計 画
６． 新 築 VS 中 古
７． 融 資 について
８． 物 件 調 査 に出 かけよう
■■賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 （運 営 編 ）■■
１． 管 理 会 社 は必 要 ？
２． 超 重 要 ！一 括 借 り上 げ（サブリース）が絶 対 ダメな理 由 。
３． 仲 介 会 社 との付 き合 い方
４． 引 渡 し前 に満 室 達 成 ！SE 大 家 たくちゃん流 仲 介 営 業 実 録
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■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版）
■１．なぜ最 初 の一 棟 目 は絶 対 「失 敗 」してはなら
ないのか？
このレポートを読 んでいただいているということは、あなたは不 動 産 投
資 に興 味 がおありですね？では、不 動 産 投 資 ついて、どれくらい勉 強
なさっています？
投 資 本 を読 んだ？有 料 教 材 は購 入 した？セミナーに参 加 した？物
件 調 査 を行 った？買 い付 けを入 れたことがある？、、、
ぼくは、１棟 目 の賃 貸 併 用 住 宅 を買 うまでに丸 ３年 間 、上 記 のごとく
勉 強 しました。もちろん売 り物 件 の現 地 調 査 も合 計 ２０～３０棟 くらい
は行 いました。
そんな中 、３年 間 掛 けて身 につけた不 動 産 投 資 に関 しての知 識 によ
ると、どうやら一 棟 目 の物 件 で失 敗 すると取 り返 しがつかないことに
なると分 かりました。
な ぜ 1 棟 目 は 必 ず 「 成 功 」 しなければならないのか ？
それは、1 棟 目 で失 敗 すると、それ以 後 銀 行 が融 資 をしてくれなくなる
からです。
では、銀 行 から見 た不 動 産 投 資 における「失 敗 」とは何 なのでしょう
か？
そ れ は 、 返 済 が 滞 ること で す 。
毎 月 の返 済 額 が２０万 円 で、家 賃 収 入 が４０万 円 だった場 合 、修 繕
など余 計 なコストがなかった場 合 は、差 し引 き２０万 円 が残 ります。
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■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版）
これがキャッシュフローが出 る状 態 ですね。
これに対 して、半 数 が空 室 になってしまい、修 繕 で１０万 円 掛 かった
場 合 は、
４０万 円 ÷２－１０万 （コスト）―２０万 （返 済 ）＝―１０万 円
これって、持 ち出 しじゃん(>_<)。
この状 態 をキャッシュアウトとかキャッシュフローがマイナスとか、とい
いますね。
これが－１０万 円 くらいであれば本 業 のサラリーマン業 の方 の給 料 か
らの持 ち出 しで何 とか、しのげるかもしれません。
しかし、銀 行 はあなたのことを、「センスないなぁ」と見 てしまいます。
１棟 目 を買 ったあと、銀 行 に「２棟 目 も融 資 させてください」と言 わせる
た め に は 、 大 家 センス が あ る と 思 わ せ な け れ ば な り ま せ ん 。
そのための手 段 は１つ。
なんとして物 件 単 体 で黒 字 経 営 を続 けることです。
たとえば、あなたが４棟 もっていて、１棟 は赤 字 だけど残 りの３棟 は黒
字 。トータルしても黒 字 になるなら、問 題 はないですね。
だけど、これから不 動 産 投 資 を始 める方 は、１棟 目 がすべてです。
次 のページから、この「なんとしても黒 字 」を達 成 するということを
中 心 において、賃 貸 併 用 住 宅 が如 何 に優 れた投 資 方 法 なのかを解
説 していきたいとおもいます。
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■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版）
■２．そもそも賃 貸 併 用 住 宅 って？
賃 貸 併 用 住 宅 とは、読 んで字 のごとく、賃 貸 用 アパートと住 宅 がくっ
ついた形 態 の物 件 のことを言 います。
たとえば、大 型 マンションの１室 にオーナーが住 んだ場 合 も、ある意 味
賃 貸 併 用 住 宅 になりますね。
これでは定 義 として広 すぎるので、ＳＥ大 家 たくちゃん流 の賃 貸 併 用
住 宅 として、下 記 のように定 義 したいと思 います。
「住 宅 ローンが使 えること」と「住 宅 ローン減 税 が使 える
こと」この２つを同 時 に満 たす物 件 であることです。
この２つを満 たそうとすると必 然 的 に下 記 のような条 件 が当 てはまっ
ていきます。
① 延 べ床 面 積 の２分 の１以 上 が自 宅 であること
② 自 宅 部 分 が５１㎡以 上 あること
③ １０年 以 上 の融 資 を組 むこと
④ 新 築 もしくは築 浅 物 件 であること
こんな感 じです。
実 際 にこれから購 入 を検 討 している物 件 がこの２つを適 用 できるかど
うかは、もっと細 かい条 件 を見 直 す必 要 がありますので、不 動 産 屋 さ
んに聞 いてみてくださいね。
今 はザックリとこんな感 じと思 っておいていただければと思 います。
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■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版）
■３．賃 貸 併 用 住 宅 のよいところ
では、普 通 の投 資 と比 べて、賃 貸 併 用 住 宅 はどうなんでしょうか？
賃 貸 併 用 住 宅 には、なんと
下 記 のように１０個 のメリットがあります(^^)。
１． 住 宅 ローンを利 用 するため融 資 が組 みやすい
２．住 宅 ローンを利 用 するため金 利 が低 い。
３．住 宅 ローンを利 用 するため、返 済 期 間 が長 く取 れる。
４．住 宅 ローン減 税 を適 用 できる。
５．空 き室 のリスクを軽 減 できる。
６．優 良 入 居 者 を集 めやすい。
７．家 族 や親 戚 の理 解 を得 やすい。
８．管 理 がしやすい。
９．住 宅 ローンを利 用 できるため、売 却 しやすい。
１０．破 綻 のリスクがほとんどない。
ただし、デメリットもあります。
１．
２．
表 面 利 回 りが低 くなる。
投 資 規 模 が小 さくなる。
この２点 です。
では、次 ページよりそれぞれ解 説 したいと思 います。
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■４．住 宅 ローンを利 用 するため融 資 が組 みやすい
一 般 的 なアパートローンは融 資 の条 件 が厳 しいです。
そのときの世 相 による部 分 が大 きいのですが、
基 本 的 には、
①積 算 価 格 が大 きい割 りに安 い物 件 。
②収 益 性 の高 い物 件 。
③属 性 の高 い人
この３つがそろったとき初 めて、融 資 が実 行 されます。
それに対 し住 宅 ローンは、ほぼ属 性 のみを判 断 基 準 にされるようです。
一 般 的 に融 資 額 は年 収 をベースにした返 済 比 率 という考 え方 に基
づき、計 算 されます。
それは、
年 収 × ３５％ ÷ １２ ＞ 毎 月 の返 済 額
（店 頭 金 利 で３０年 ローンを前 提 ）
この式 で計 算 される借 り入 れ額 をベースに、その人 の勤 続 年 数 や年
収 の安 定 度 などを考 慮 した額 が借 り入 れ限 度 額 となります。返 済 比
率 ３５％は、年 収 に応 じて大 きく計 算 されるようです。
たとえば年 収 ５００万 円 の人 の場 合 、
５００万 円 × ３５％ ÷ １２ ＝１４万 ６千 円
毎 月 １４万 ６千 円 返 済 で、金 利 ２．４７５、返 済 期 間 ３０年 で計 算 する
と、物 件 の良 し悪 しにあまり関 係 なく、約 ３７００万 円 まで借 りられるこ
とになります。
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実 際 に僕 が鉄 骨 造 の築 ２１年 で利 回 り２２％、３８５０万 円 の物 件 を
買 おうとした際 、
約 ３０の金 融 機 関 に断 られました（涙 ）。
次 に賃 貸 併 用 住 宅 は、利 回 り８％とあまり高 くなかったのですが、
４１００万 円 の住 宅 ローンが、メガバンクで一 発 合 格 でした(^^)。
住 宅 ローンは、サラリーマンの強 い味 方 ですね！
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■５．住 宅 ローンを利 用 するため金 利 が低 い。
スルガ銀 行 のアパートローンは、金 利 ４．５％です。
それに対 して、４大 メガバンクの住 宅 ローンの店 頭 金 利 は、
２．４７５％。
ここからサラリーマンでしたら勤 続 年 数 や勤 め先 の安 定 度 、年 収 によ
って、最 大 １．５％ほどの金 利 優 遇 が受 けられます。
私 の場 合 は、１．４％の金 利 優 遇 を受 けましたので、
借 り入 れ金 利 は、１．０７５％となりました。
では、ここで、
４．５％で借 り入 れた場 合 と、１．０７５％で借 り入 れた場 合 の返 済 額
の大 きさを比 べてみましょう。
■４０００万 円 の借 入 れで、融 資 期 間 ３０年 、金 利 ４．５％の場 合 の
返済額
毎 月 返 済 額 ＝ 約 ２０万 ２千 円
（利 息 分
＝ 約 １５万 円
、元 金 分
それに対 して。。。
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＝ 約 ５万 ２千 円
）
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■４０００万 円 の借 入 れで、融 資 期 間 ３０年 、金 利 １．０７５％の場 合
の返 済 額
毎 月 返 済 額 ＝ 約 １３万 円
（利 息 分
＝ 約 ３万 ６千 円
、元 金 分
＝ 約 ９万 ４千 円
）
いかがですか？？
金 利 の差 がどれほどの違 いを生 むかが理 解 できますね。
返 済 額 の大 きさもさることながら、
その中 身 に注 目 してください。
４．５％って、、、
ぜんぜん元 金 減 らないじゃーん＼(*｀∧´)／
こうみると、
住 宅 ローンって改 めて、サラリーマンの強 い見 方 ですね(^^)。
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■６．住 宅 ローンを利 用 するため、返 済 期 間 が長 く
取 れる。
一 般 的 に、収 益 不 動 産 に対 する融 資 期 間 の限 度 は、
３０年 もしくは法 廷 対 耐 用 年 数 の残 年 数 の小 さいほうが上 限 といわ
れています。
木 造 は２２年 、鉄 骨 は３４年 、鉄 筋 コンクリート（ＲＣ）は４７年 ですね。
たとえば、築 ２２年 の鉄 骨 マンションを買 おうとした場 合 、
１２年 の返 済 期 間 でしか、融 資 が組 めないことになります。
これはあくまで目 安 であり、実 際 にはこの数 字 を基 準 にして、
立 地 や個 人 の属 性 などを考 慮 のうえで、審 査 されます。
住 宅 ローンの場 合 はどうかというと、
ほぼ個 人 の属 性 で融 資 期 間 がきまります。
中 古 住 宅 でも３５年 の長 期 返 済 が可 能 です。
実 際 にぼくは、新 築 ですが木 造 （耐 用 年 数 ２２年 ）の賃 貸 併 用 住 宅
に対 して３５年 で契 約 していただけました。
では、この融 資 期 間 が長 いとどうなるか？
たとえば木 造 で、５０００万 円 の融 資 を金 利 １．２％で借 りる場 合 を想
定 しましょう。
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●返 済 期 間 が、２２年 の場 合
月 々の返 済 額 は約 ２１万 ６千 円
（利 息 ：５万 円 、元 金 ：約 １６万 ６千 円 ）。
●返 済 期 間 が３５年 の場 合
月 々の返 済 額 は約 １４万 ６千 円
（利 息 ：５万 円 、元 金 ：約 ９万 ６千 円 ）。
いかがですか？
毎 月 の返 済 額 の差 がどれくらい軽 減 されるかがわかりますね。
もちろん、返 済 期 間 が２２年 の方 が残 債 が減 るスピードが速 いです。
が、返 済 期 間 ３５年 の方 は毎 月 の返 済 額 が軽 減 するので、キャッシ
ュフローが厚 くなります。
上 記 の例 では、毎 月 ７万 円 の差 がつきますので、年 間 では８４万 円
です。
仮 に１０年 後 の残 債 で比 べると、
２２年 返 済 の場 合 の１０年 後 残 債 は、２８７０万 円 。
３５年 返 済 の場 合 の１０年 後 残 債 は、３７７０万 円 。
一 見 すると、かなり差 があるように見 えるのですが、
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ここに、１０年 間 の累 積 キャッシュフローである８４０万 円 で繰 り上 げ
返 済 したとすると、
残 債 は２９３０万 円 になります。
１０年 間 の期 間 を考 慮 すると、６０万 円 の違 いは実 質 、ほとんど差 が
無 いと言 えます。
毎 年 ６万 円 の差 ですから、毎 月 ５千 円 の負 担 です。
このたった５千 円 の負 担 で、破 綻 のリスクに保 険 を掛 けていると考 え
られるわけです。
だったら、毎 月 の返 済 がおよそ３分 の２で済 むほうがいいですよね
(^^)。
もちろん、この累 積 キャッシュフロー８４０万 円 は繰 り上 げ返 済 せずに
別 の物 件 の頭 金 にしてもいいわけです。
やっぱり住 宅 ローンはサラリーマンの強 い見 方 ですね。
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■７．住 宅 ローン減 税 を適 用 できる。
住 宅 ローン減 税 とは、簡 単 にいうと、住 宅 ローンの残 債 額 の１％を上
限 に、所 得 税 と住 民 税 が毎 年 １０年 間 に渡 って還 付 される制 度 で
す。
ただしこの制 度 を利 用 するにはいくつかの制 限 があり、結 構 細 かいで
す。
購 入 を検 討 している物 件 が、実 際 に住 宅 ローン減 税 を適 用 できるか
どうかは不 動 産 屋 さんに聞 くのがいいでしょう。
条 件 の中 で、代 表 的 なものを列 挙 すると、
１． 延 べ床 面 積 の半 分 以 上 がオーナーの居 住 用 であること。
２．居 住 部 分 が登 記 上 の延 べ床 面 積 が５０平 米 以 上 であること。
３．この減 税 を受 ける年 の合 計 所 得 が 3,000 万 円 以 下 であること
４．木 造 であれば築 ２０年 以 内 であること
５．１０年 の以 上 のローンを組 むこと
普 通 の不 動 産 投 資 では、投 資 規 模 の拡 大 に伴 いどんどん所 得 税 が
高 くなっていきます。その対 策 として、減 価 償 却 を高 く取 れる物 件 を
買 ったり、経 費 計 上 がしやすい法 人 を設 立 したりとあの手 この手 を駆
使 することになります。
後 ほど具 体 例 の部 分 でも触 れますが、この住 宅 ローン減 税 のおかげ
で、賃 貸 併 用 住 宅 は、、、
賃 貸 部 分 が 全 空 で も キャッシュ フロ ー が プラ ス に な
ります ＼ ( ￣ □ ￣； ) ｴｰｯ 。
これは、自 宅 部 分 に相 場 どおりの家 賃 を自 分 で払 うという前 提 で考
えた場 合 ですが、それでも、
この時 代 に空 室 リスクを考 えなくても良 いって、すごくないですか？
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申 し訳 ございません。
フリー版 はここまでです。
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いかがでしたでしょうか？
従 来 から賃 貸 併 用 住 宅 というものはあったのですが、
投 資 家 の目 線 で解 説 した資 料 というものがなかったので、今 回 作 っ
てみました。
不 動 産 投 資 は巨 額 の借 金 の上 に成 立 する投 資 ですので、同 じ借 金
をするならそのリスクを極 限 まで減 らした上 で投 資 がしたいと思 いま
す。
これまで述 べてきたように、賃 貸 併 用 住 宅 は大 儲 けはできませんが、
リスクを極 限 まで抑 えて大 家 業 をスタートさせたい方 にぴったりの投
資 法 だと思 います。
また、一 般 的 な不 動 産 投 資 とはちょっと違 った知 識 が求 められます。
これまで不 動 産 投 資 の勉 強 して
以 上 、ＳＥ大 家 たくちゃん流 賃 貸 併 用 住 宅 投 資 術 の紹 介 でした。
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